时间:2023-03-07 01:32:45
小产权买卖合同范文一
出卖人(甲方):
身份证号码:
买受人(乙方):
身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于 的房屋(建筑面积_________平方米,地下室建筑面积 平方米以人民币 元(大写:人民币 )的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金 万元。如甲方解除本合同,双倍返还定金;如乙方解除本合同,甲方不予退还定金。
三、甲方于 年 月 日前一次性向乙方支付房款 元。
四、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供建造房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。
五、本合同签订后,甲方对该房屋的所有权(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权,甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
六、违约责任
1、甲方应当于月同规定的日期交付房屋,每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过 叁 个月的,乙方有权解除本合同。合同解约后,
甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并向乙方赔偿经济损失 元。
2、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
3、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的依法向买受人住所地的人民法院。
八、特别约定
本合同生效后,甲方不得以任何方式主张合同无效,如本合同被有权机关认定为无效合同,则甲方应返还乙方所支付的全部房款,并赔偿乙方损失 壹拾万元。
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式两份,甲乙方各执一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
小产权买卖合同范文二
出卖人(甲方): 身份证号码:
买受人(乙方): 身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于屋(建筑面积平方米)以人民币元(大写:人民币)的价款出售给乙方。
二、乙方一次性支付甲方现金人民币万元( 大写 )。如乙方解除本合同,甲方不予退还。
三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供建造本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由甲方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后,甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权,甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
五、违约责任
1、甲方应当于甲方如不按合同规定的日期交付房屋,乙方有权解除本合同。合同解约后,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并向乙方赔偿经济损失 拾万 元。
2、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
3、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应返还乙方房屋价款。
4、如因规划部门、设计等部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
六、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的依法向买受人住所地的人民法院。
七、特别约定
本合同生效后,甲方不得以任何方式主张合同无效,如本合同被有权机关认定为无效合同,则甲方应返还乙方所支付的全部房款,并赔偿乙方损失 元。
八、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式两份,甲乙方各执一份。
甲方: 乙方:
20xx年3月20日 20xx年3月20日
小产权买卖合同范文三
卖 方:----------------
买 方:----------------
卖方通过转让自家庄基使用权获得单元房一套,因资金周转困难现欲出售,经中间人从中说和,买卖双方经过充分协商,就房屋买卖有关具体事宜双方自愿达成以下协议:
一、标的:
该单元房位于泾阳县电力局十字东隆兴巷(人民银行西)后边一栋的第二层北户,该单元房系一梯一户;属砖混结构,属清楚,无任何纠葛。
二、建筑面积:约130平方米(含公摊面积);双方以现状进行买卖,双方认可现状;若单元房有质量问题,由卖方负责。
三、买卖价格:双方议定该单元房的卖价为203000.00元。
四、交付办法:双方商定分三次付清房款。
1、双方于签约之日买方用现金先付给卖方33000.00元作为定金;2013年5月1日前买方付给卖方120000.00元整,剩余的房款于2013年12月底前付清。
2、卖方收到买方第一次房款后,将该单元房及相关手续(身份证复印件、户口本复印件、庄基使用证复印件及与开发商张兴旺的协议书)交予买方;卖方不得拖延,并向买方出据收条。
3、若买方未按约定交付房款,以前所交房款不退,单元房归卖方所有。
五、卖方保证该单元房的室外铝合金窗配齐,进户门为盗门,室内墙面水泥粉刷,上、下水接通并必须进户;
六、买方在装修期间,卖方不得无故干涉和阻拦;买方在居住期间,若有其他居住户干涉其正常生活,卖方出面予以协调;单元房的公共院子、楼梯及公共设施买方必须爱护。
七、卖方保证该单元房与第三人等无任何产权纠葛,否则,赔偿买方由此而造成的一切经济损失。
八、若国家政策变化允许办理房产手续,卖方应予以积极协助买方办理;若国家征用或拆迁该单元房,所得补偿款归买方所有。
九、本合同经买、卖双方签字并按指印后生效,任何一方均不得反悔。
十、本合同一式三份,买卖双方各执一份,中间人一份,
具有同等法律效力。
卖 方:
中间人:
关键词:小产权房;买卖合同;效力研究
中图分类号:F293.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2017)12-0191-02
一、实践中小产权房买卖合同效力的案件情况
本文查阅了关于北京市、淮安市、南京市的关于审理小产权房案件的简单的案情介绍和法院的判决,具体有:
(一)判定小产权房买卖合同有效的案件
1.李书福与李福岩房屋买卖合同纠纷上诉案(北京)。案情介绍:卖方依约交房后,不履行办理过户登记义务,为了房屋涨价带来的利益,诉求主张小产权房买卖合同无效。法院判决:两审法院均认为合同有效,并判决卖方协助买方办理过户登记手续,承担迟延履行的违约责任。
2.王海平等与丁峰房屋买卖合同上诉案(淮安市)。案情介绍:房屋交易时,房屋为集体土地所有,涉诉前变为国有,卖方取得房产证后拒不办理过户登记,主张合同无效,买方诉请履行。法院判决:法院均支持买方要求卖方履行协助办理过户登记的义务,反对合同无效。
3.邓某某诉陆某某排除妨害纠纷案(南京市)。案情介绍:夫妻共同购置小产权房,后于经登记的离婚协议上约定:男方的产权份额降低折损价格归于女方,但男方后悔,又将份额遗嘱分给其子,女方诉讼请求为要求其子搬离,主张自己对房屋的产权。法院判决:法院确认,女方按协议依法取得享有该房屋的权利,男方依法取得转让该房屋取得的债权。默认合同有效。
(二)判定小产权房买卖合同无效的案例
关于小产权房引发的关注,进入人们的视野,就不得不提我国第一起关于小产权房案、北京画家村宋庄案,案件的案情主要由:北京市通州区宋庄镇辛店村农民马海涛与画家李玉兰签订了《买卖房协议书》,李玉兰出资45 000元购买马海涛的房子。但经过画家村经济的发展带来的房屋利益的升值,马海涛夫妇要求确认购买合同无效。法院判决:合同违反了法律强制性规定,无效。
同样是北京,同样是关于小产权房的案件,宣判时间也同为2007年12月,但是另一起――北京门头沟小产权房案,案件介绍:某村民明知自己出售的房屋是小产权房,买方朱某也知悉,后卖方反悔,要求判决合同无效。法院判决:买卖双方虽然都知道,自己出售的和购买的是小产权房,但都没有表示反对,且不违反法律、行政法规强制性规定,因此合同有效。
(三)此类案件的共性和类型
在这里分析上述案件,或者分析@些“例外”,就是要分析合同成立的要件是否符合?是否违反国家的法律的强制性规定和行政法规。在法院的判决书里,上述四个案件都不同程度地提到过“符合双方真实意思表示”“不违反国家法律、行政法规”“不是最高人民法院关于认定合同无效的情形”。在例1中,正是由于房价上涨的差价,导致卖方诉请主张小产权房买卖合同无效,但是法院的判决认为合同有效,房屋已经交付,买方也已经支付了相应的价款,如果认定合同无效,则卖方收回房屋,向买方退还价款,但是这就会让买方的利益受到损害,这对于买方来说就是不公平的,因此对于公平,诚信原则的保护,认定买卖合同是有效的。
1.对法律、法规的规定认识捉摸不定。《土地管理法》中第63条的规定,根据立法的本意来看,是对集体建设用地的单独转让的禁止,并没有禁止房屋流转过程中,对集体土地上建设用地的禁止。在十八届三中全会召开后,提出了要建立城乡统一的建设用地市场,集体建设用地可以进入流转市场,农村与城市土地拥有同等的权利、相同的地位。这就意味着,《土地管理法》的规定已经需要国家立法的重视,以修改来适应国家的政策需要。
2.“违反国家法律、行政法规”,而有些法院在判决这类案件的时候,依据的却是国务院的“通知”“决定”“意见”,但《行政法》中规定:“行政法规的名称一般称为‘条例’或者‘规定’‘办法’”。比如200?菖年国务院下发的《关于严格执行……通知》,这就不能成为法院在审理此类案件时的依据。并且判决合同无效的依据和通过翻阅250篇中国法律裁判文书网对于无效合同的案件的总结和对比,影响合同无效的因素是合同违反了法律、行政法规的强制性规定。
二、学界对于小产权房买卖合同效力的通说观点
(一)“有效说”
支持“有效说”的观点主要的理由是,他们从法律明确性来理解,即“法无明文禁止即许可”,因此就认为小产权房买卖合同是有效的。“有效说”观点出现的原因主要是:集体土地的成员对于其所有的宅基地拥有建造房屋的权利,因此其认为集体土地成员把自己的土地出卖给城镇居民的行为是有效的。同时,卖方如果知道其与城镇居民签订的房屋买卖协议违反了国家的政策,双方依然制定了合同,是卖方真实的意思表示,过错的是卖方,如果认为合同无效将会损害的是买房的利益,否则买方的信赖利益会受到损害。
虽然小产权房不能办理过户登记,但我国物权变动尤其是不动产物权变动采取的是“法律行为+公示”的要件主义,但是小产权房买卖合同物权变动的原因行为,是否公示是结果行为,因此判定小产权房买卖合同效力根据的是《合同法》,所以,应该根据《合同法》关于合同的成立要件来认定,符合合同成立的要件,则该合同就是有效的。
(二)“无效说”
关于“无效说”支持其成立的主要理由有:一是买卖合同中的卖方是集体土地的成员,而买方主要是城市居民,但是我国目前是在城乡二元制的基础上,房屋的所有权转移就会导致宅基地的使用权随之转移,但集体土地上的宅基地使用权只能由集体内的成员所有,所以与《土地管理法》相矛盾。二是认为其违反的是我国法律、行政法规的强制性规定(此处的强制性规定应理解为效力性规范),所以属于无效的合同。小产权房买卖合同,买受人支付了价款,并且房屋是向不特定人出售,应该拥有所有权,但是之所以不能流转也是因为这个所有权受到宅基地使用权转移的限制。《城市房地产管理法》第37条第六项规定:“未依法登记领取权属证书的房产,不得转让……。”因此,要想进入市场交易,要想转让,必须要有完整的证书,但是小产权房不能领取所属其的证书,所以认为在集体土地上建造小产权房就是违反了我国法律的强制性规定,即违反的就是法律,因此属于无效的合同。
三、从《合同法》第52条分析产权房买卖合同效力
《合同法》第52条关于规定合同无效的五种情形中有可能会涉及小产权房买卖合同的主要有第四项和第五项之规定,“损害社会公共利益的合同,无效。‘公共利益’,指任何不特定第三人的利益,包括公共秩序和善良风俗两个方面和违反法律、行政法规之(效力性)强制性规定的合同,无效。”
其中,第四项的公共利益因为立法上没有出台相应的司法解释,导致其在实践生活中,会容易被做扩大化的解释,相对于第五项的规定,如果没有违法法律、行政法规的强制性规定,但损害了公共的利益来认定为合同无效。但“公共利益”是需要通过价值判断予以具体化的概括条款,虽然小产权房违反了我国《土地管理法》的规定,即损害了集体组织成员的利益,但是如果被扩大化解释,不同程度的还是会带来相关的问题,带来不公平的判决,比如在判决案件的时候,法官手中的自由裁量权被放大,并没有一个限制其发挥的法律规定。
对于第五项的影响,首先根据最高院《合同法解释(一)》第4条规定:“人民法院认定合同无效,应当以全国人大及其常委会和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、规章制度为依据。”根据最高院《合同法解释(二)》第14条的缩小解释:违反的“强制性规定”指的是效力性强制规定。所以,我们需要研究的是“何为效力性强制性规范”。
一是强制性规范一般有三种情况:法律、行政法规的强制性规范就规定了违法行为的效力;二是强制性规范并没有直接明_规定违法行为的效力,但结合其他法律规定却导致此行为违法;三是强制性规范既没有直接明确规定违法行为的效力,也没有其他法律规定对其效力予以明确规定。这就是强制性规范的范围,而其中强制性规范中的效力性规范,是指法律、行政法规明确规定违反这些强制性规范将导致法律行为无效或者可撤销等,存在着效力上可能出现瑕疵的规范。强制性规范中的管理性规范是指,法律、行政法规虽然没有明确清晰规定违反强制性规范会导致法律行为存在效力上的瑕疵,并且违反此规范后,只会损害当事人自身的利益,而不会对“公共利益”造成损害。但是关于效力性和管理性规范,在法律上并没有明确的区分标准,我国也没有出台相应的司法解释。这里笔者借鉴王利明教授的“三分法”,也就是分三步走:第一步是违反了法律、行政法规,导致合同无效的,则为效力性规范;第二步,如果法律、行政法规没有规定,但如果使合同有效,违反其他的规定,会损害国家和社会的利益,因此该合同无效,也是效力性规范;第三步如果虽然违反该规定,但只是导致损害的是当事人自己的利益,则是管理性规范。因此,小产权房只有违反强制性、效力性的规定,才能被认定为合同无效,但是小产权房在进入流转市场以后,将会损害的是当事人自己的利益。尤其是十八届三中全会以后,城乡一体化的进程加快,国家对于城市和农村的居民也不再做明确的区分,也许对于集体土地进行交易的态度会鼓励,所以小产权房买卖并不是损害“公共利益”。因此,笔者认为,小产权房违反的只是管理性规范,不应该将其进行无效的否定性的评价。
参考文献:
[1] 王利明.物权法研究[M].北京:中国政法大学出版社,2008.
[2] 杜健婷.小产权房买卖法律问题研究[D].长春:吉林大学,2008.
买受人(乙方)____________ 身份证号码:____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋(建筑面积______平方米)以人民币_____仟____佰 _____拾____万_____仟____佰____拾____元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金________元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后,甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币 ________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。
1、提交______________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________区人民法院。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
甲方:____________ 乙方:____________ 见证人:__________
签订日期:____________________
附:小产权房屋买卖合同有哪些注意事项?
第一,根据北京市建委发出购房风险提示指出,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。
第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。
第三,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。
乙方(购房方) 身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于萍乡市安源区城郊管理委员会流万管理处施家冲高专拆迁安置小区第 栋第 层的毛坯房(建筑面积144平方米)以人民币 拾 万 仟 佰 拾 元整(¥ 元)的价款出售给乙方。
二、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。本合同签订后,乙方在2013年12月31日之前分两次将房款交付甲方(付款以实际票据为准)
三、本合同签订后,甲方将该层房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
四、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证分摊公共部分损坏所需维修费用。本合同签订后,甲方不得就该层房屋与他人订立《买卖合同》。
五、该层房屋现作为住宅用,乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途,甲方不得擅自改变与该房屋有关联的公共设施、公共用地的使用性质。
六、房屋竣工验收合格后,甲方应以书面或口头通知乙方办理交付手续,乙方按照双方约定按期缴清本合同款项,如乙方超过约定期限三个月未缴清房款,甲方有权处理此房。
七、甲方应积极协助乙方办理水、电、煤气等配套设施开户手续,相关费用由乙方承担。
八、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
2、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,由双方参照市场及购房款等条件协商解决,并赔偿乙方的房屋装修费用。
3、如该栋房屋需拆迁重建,甲方需在重建楼栋为乙方提供一套面积不少于140平方米房屋,楼层由双方协商确定;该套房屋除土建项目费用外其他补偿款由乙方所得。
九、如遇国家政策变动,相关事项由双方协商解决。
十、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的可按下述两种方式解决。
1、提交安源区仲裁委员会仲裁。
2、依法向安源区人民法院。
十一、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份,甲乙方各执一份。
甲 方: 年 月 日
乙 方: 年 月 日
小产权房屋的买卖合同范本二
甲方(售房方) 身份证号码:
乙方(购房方) 身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于萍乡市安源区城郊管理委员会流万管理处施家冲高专拆迁安置小区第 栋第 层的毛坯房(建筑面积144平方米)以人民币 拾 万 仟 佰 拾 元整(¥ 元)的价款出售给乙方。
二、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。本合同签订后,乙方在2013年12月31日之前分两次将房款交付甲方(付款以实际票据为准)
三、本合同签订后,甲方将该层房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
四、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证分摊公共部分损坏所需维修费用。本合同签订后,甲方不得就该层房屋与他人订立《买卖合同》。
五、该层房屋现作为住宅用,乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途,甲方不得擅自改变与该房屋有关联的公共设施、公共用地的使用性质。
六、房屋竣工验收合格后,甲方应以书面或口头通知乙方办理交付手续,乙方按照双方约定按期缴清本合同款项,如乙方超过约定期限三个月未缴清房款,甲方有权处理此房。
七、甲方应积极协助乙方办理水、电、煤气等配套设施开户手续,相关费用由乙方承担。
八、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
2、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,由双方参照市场及购房款等条件协商解决,并赔偿乙方的房屋装修费用。
3、如该栋房屋需拆迁重建,甲方需在重建楼栋为乙方提供一套面积不少于140平方米房屋,楼层由双方协商确定;该套房屋除土建项目费用外其他补偿款由乙方所得。
九、如遇国家政策变动,相关事项由双方协商解决。
十、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的可按下述两种方式解决。
1、提交安源区仲裁委员会仲裁。
2、依法向安源区人民法院。
十一、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份,甲乙方各执一份。
甲 方: 年 月 日
乙 方: 年 月 日
小产权房屋的买卖合同范本三
卖方(甲方)____________ 身份证号码:____________________
买房(乙方)____________身份证号码: ____________________
根据《中华人民共和国合同法》甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信,协商一致的前提下订立本合同,条款如下:
一、甲方自愿将其位于____________________的房屋一套以人民币___拾___万___仟___佰___拾___元整(¥ _______元)的价款出售给乙方。
二、房屋的基本情况:
该套房屋建筑面积约____平方米,三室两厅一厨两卫,位于该栋楼第___层(不含地下室),房屋用途为住房。
三、付款方式:
本合同签订,乙方即付给甲方人民币 元整,余款 作为押金,待过户手续办完后付清。
四、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用
、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,乙方需保证按期缴纳各项物业费用(水电费等)本协议签订后,甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
五、本协议签订时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。办手续所产生的相关费用均由乙方全部承担,甲方只为乙方提供必要的帮助。
五、甲方保证协议签订后乙方房屋的水电畅通。如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失,乙方不得随意拆除及改变房屋结构,不得随意更改水电线路,若因乙方原因造成房屋损坏及事故的 ,一切后果由乙方承担。
六、本合同经甲乙双方同意后自愿签订,任何一方不得擅自变更或解除合同。如有违约,违约方需另外支付对方房屋总价10%的违约金。
七、若发生纠纷,先双方友好协商,如协商不成时,提交房屋所在地人民法院解决。
七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
甲方: 年 月 日
乙方: 年 月 日
见证人: 年 月 日
[案情回放]
2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购得北京市通州区宋庄村民马海涛的房屋及院落,并签署购房协议。2006年年底,在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下,马海涛将李玉兰告上法庭,以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律的禁止性规定为由,请求判决合同无效,归还房产。2007年7月10日,通州区法院宋庄法庭一审判决该协议无效,李玉兰在90天内腾退房屋,马海涛支付李玉兰房屋及增加部分房价款93808元。李玉兰不服,向北京市二中院提起上诉,2007年12月,市二中院终审维持原判,同时判定李玉兰可就赔偿问题另行主张。2008年1月3日,李玉兰马海涛,要求对方赔偿房屋现值和当初价格的差价48万元。2008年10月20日,通州法院一审判决马海涛赔偿李玉兰185290元,按法庭判决,加上第一次诉讼房屋及添附部分应赔偿的93808元,李玉兰最终应得到的房屋赔偿价格为279098元。
[小产权房买卖合同效力判定]
对于小产权房买卖合同的效力,存在两种截然相反的意见。一种观点认为,如果不考虑其他影响合同效力的因素,仅城市居民购买农民集体土地上的房屋而言,应认定合同有效。主要理由在于:(1)法院认定合同无效应以法律和行政法规为依据,而我国法律、行政法规并不明文规定禁止买卖集体土地上的私有房屋。到目前为止,禁止城市居民购买小产权房的主要相关文件有:1999年国务院办公厅就发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)。这些都只是国务院的决定、通知、意见,不能作为认定合同无效的依据。(2)《土地管理法》规定:“农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。”从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时,同时转让宅基地使用权。(3)即使集体土地使用权不能转让的情况下,由于买卖的标的物只是房子,而房子是农民的私有财产,享有充分的处分权,所以法律没有权力禁止。
另一种意见认为,村民对宅基地只享有使用权,而无处分的权利,而出售住房的行为,实际上已处分了宅基地使用权,违犯了法律、行政法规的强制性规定,故合同应认定无效。法律的确没有明文禁止集体土地上的房屋流转,但笔者仍认为买卖合同无效,主要是基于目前我国房地产交易中普遍遵循的“房地一体”的基本法理。根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”(即“房随地走”)和第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”(即“地随房走”)的规定,我国的国有建设用地实行的是所谓“房地一体主义”,这不仅是基于法理,也是为了避免“空中楼阁”的存在。对于集体土地上房屋的买卖,这一原则同样适用。所以一旦集体土地上的房屋所有权主体发生变化,意味着该房屋下的集体土地使用权也发生流转,而这是法律所明文禁止的。因此,法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,内在包含了“禁止其上所建房屋的流转”,否则该条文将形同虚设。
从《土地管理法》规定:“农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。”从这一规定当然推出法律并不禁止农村村民出卖房屋时,同时转让宅基地使用权。笔者认为,这种理由是不充分的,法律规范的逻辑构成主要包括行为模式和法律后果,但法律规范中的行为模式并不必然是法律所允许的,正如《刑法》第三十二条关于故意杀人的规定:故意杀人的,处死刑,无期徒刑或十年以上有期徒刑。根据这一规定,怎么也不会得出法律允许故意杀人的结论。退一步来说,即使能够推出法律不禁止宅基地使用权流转,那也只是在本集体经济组织成员之间内部转让,因为法律允许这种流转。
再者,由于合同标的不能而无效。除合法要件外,合同的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能,是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现,则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同,其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中,由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书,因此,在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转,因为依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不可能履行的状态。基于这一原因,也可以确定此类合同无效。
[合同无效后当事人利益的
平衡机制]
法院认定此类合同无效,是否能够真正体现出法律的公平、公正,能够起到定纷止争的效果?实际上,近年来集体土地上房屋买卖纠纷案增多,大部分是由于当初卖房的农民反悔所引起的。以画家村案为例,当年的买卖合同是在双方平等协商、公平自愿的情况下签订的和约,如今画家村房价上涨,又面临拆迁,农民马海涛受到巨大利益的促动,利用法律,背信弃义到法院。而对于画家李玉兰而言,面临着举家搬迁,流离失所的处境。所以笔者认为,合同无效后,应该建立一种利益平衡的机制,一方面使利益损害方得到应有的公平补偿,另一方面也约束人们在交易中的诚实信用。
二审判决和“反诉”判决确立以信赖利益的赔偿作为双方当事人的利益平衡机制。判决书中指出:出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任,对于买受人信赖利益必须予以赔偿。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。这样的处理意见一方面保护了画家的利益,一定程度上体现了公平的价值观念,同时也起到了惩罚村民背信弃义的行为,遏制类似案件的作用。但是通过仔细分析,就会发现判决的理由经不起法律上的推敲。首先,法院以卖方明知所出卖的房屋和宅基地属于禁止流转范围,出卖多年后又反悔为由,认定出卖人对合同无效承担主要责任,这样的认定是值得商榷的。房地产交易属于买卖双方的合意行为,买方不可能不知道法律的禁止性规定,所以在非法交易过程中双方都存在过错,不能轻易认定某一方过错更大而要求其承担主要责任。其次,以信赖利益作为赔偿的理由也是不恰当的,既然合同订立过程中双方都存在过错,又何来信赖利益?即使存在信赖利益,按照合同法原理,对于信赖利益的赔偿,结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。本案中,就是画家返还房屋,村民返还当初的房款,这样的结果也很难体现公平性。
按照相关法律规定,对于合同无效后的处理是以恢复原状为目的,可以采取的方式有返还、补偿及赔偿。返还就是财产返还,双方因合同从对方得到的财物都应该返还给对方,回复到合同履行前的状态;但是随着时间变化,需要返还的财物也会出现变化,原物返还已经不可能,这时就需要补偿,一般采用折价方式以货币补偿;双方在履行合同以及返还的过程中发生的费用则属于损失,损失按过错承担。具体到本案,房屋、宅基地和原购房款属于应当返还的财产;房屋和土地的溢价、翻建装修费用和房屋折旧、房款利息属于应当折价补偿部分;搬迁费用等属于损失。对于原物的返还,不存在疑问;搬迁费用等损失,由于双方都存在过错,不考虑其他情节,由双方平均承担似乎也合情合理。
出卖人(甲方):身份证号码:
买受人(乙方):身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰 _______拾_______元整(¥________元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于2009年月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
身份证号码:
买受人(乙方):
身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其自住的房位于 市 区______________村______________号的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币大写 元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金 元,如甲方反悔,应双倍赔偿乙方;如乙方反悔,甲方收取的定金不退。
三、本合同签定时,由于客观条件限制,不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后,甲方对合同约定的标的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任:
1、甲方应当于 年 月 日向乙方交付房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过 个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除应将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币 元。
2、乙方应当于 年 月 日向甲方付清房款,乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过 个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因甲方原因导致本合同的解除,甲方应按照解除合同时的市场购买价格价返还乙方房屋价款(该价款可以采用购买价格乘以每年同地段商品房屋价格涨幅百分比来确定),并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方,否则应承担相当于该补偿款金额的赔偿金。
七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向 区人民法院。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式3份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
甲方: 乙方:
年月 日 年月日
见证人:
买受人(乙方)身份证号码:
房屋买卖合同 卖 方:__________________________________(以下简称甲方)
买 方:__________________________________(以下简称乙方)
甲乙双方本着诚实信用、平等、公平的原则就甲方集资建房 权利义务转让事宜,达成如下协议:
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室__号__平方米)
二、 甲乙双方商定转让价格为人民币_____________________元, (大写)____拾____万____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、 甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方, 该房屋应有一切权利和义务同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。
五、出卖的房屋如因政府规划行为需拆迁,所得相关赔偿的一切 权利自合同生效日起归乙方所有。
六、本合同经双方签章后生效,并对双方都具有同等约束力,应 严格履行。其权利、义务转移时间追及于甲方与__________________ 签订的集资建房协议之时。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔 偿损失, 支付对方违约费用人民币________元, 大写__________元整。
七、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
八、未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方 协商解决;协商不成的,双方愿向法院申请仲裁。
九、本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,具同等法律效力。
甲方(签名或盖章)_________________________________
身份证号:___________________________________________
乙方(签名或盖章)_________________________________
身份证号:___________________________________________
签订日期:___________年____月____日
买受人:__________(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落__________市__________路__________号房屋__________间,建筑面积__________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至__________,南至__________,西至__________,北至__________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备,双方议定房屋价款人民币__________万元,由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,付人民币__________万元;第二期在交付房屋之日,付人民币__________万元;第三期,在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款,甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订之日起__________天内将房屋腾空,连同原房屋所有权证等有关证件,点交乙方,由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权转移过户登记时,甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响产权过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前,该房屋如有应缴纳的一切税收、费用,概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定,各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时,乙方得解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时,甲方得解除本合同。解约时,乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚,绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如该房屋产权有纠葛,致影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方损失。
十一、交屋时,乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符,经鉴定属实,甲方应于1个月内予以修理,如逾期不修理,乙方得自行修理,费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求,乙方得解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权,并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份,甲乙方各执1份,另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人:
甲方:____________(签章)
乙方:_____________(签章)
________年______月_____日订于________________市(县)
买受人:__________(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落__________市__________路__________号房屋__________间,建筑面积__________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至__________,南至__________,西至__________,北至__________(附四至平面图一张)其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备,双方议定房屋价款人民币__________万元,由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,付人民币__________万元;第二期在交付房屋之日,付人民币__________万元;第三期,在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款,甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订之日起__________天内将房屋腾空,连同原房屋所有权证等有关证件,点交乙方,由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权转移过户登记时,甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响产权过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前,该房屋如有应缴纳的一切税收、费用,概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定,各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时,乙方得解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时,甲方得解除本合同。解约时,乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚,绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如该房屋产权有纠葛,致影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方损失。
十一、交屋时,乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符,经鉴定属实,甲方应于1个月内予以修理,如逾期不修理,乙方得自行修理,费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求,乙方得解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权,并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份,甲乙方各执1份,另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人:
甲方:____________(签章) 乙方:_____________(签章)
________年______月_____日订于________________市(县)