小产权房转正范文

时间:2023-03-02 12:22:09

小产权房转正

小产权房转正范文第1篇

私下交易仍在持续

王先生在上海闯荡了五年光景,自己积攒了一笔钱,但是面对超过他承受能力的房价,至今在为到底要不要买房而犹豫着。

最近在网上冲浪时,王先生无意中搜到一套房源,单价在2000元/平方米左右。于是他兴冲冲地带着女友抽空去看了房。小区位于松江区小昆山镇,距离镇中心有15分钟左右的步行路程,小区规模不小,不过周边配套并不完善。

中介直言,这套房源是小产权房,如果买房的话,不能办理按揭贷款,也不能办理产权过户手续,买卖双方只需在中介的见证下签订一份声明即可完成交易过程,一手交钱,一手交房。

王先生对业主的报价非常心动,总面积达126平方米的三房两厅(毛坯),报价只有25万元,单价为1985元,平方米。这样的报价,与约20分钟车程的松江新城二手房相比,只有其三分之一。“价格低得简直有点不敢让人相信。”他说。

不过这种不敢让人相信的小产权房的确存在。除了上海之外,在北京、广州等城市,这种物业数量更多,私下交易更为火爆。

在北京,位于通州王家场村小产权房项目诺丁山近期一直在对外公开销售,其销售均价为5300元/平方米,单价相比2008年底还上涨了大概300元左右。这样的价格具有相当的市场竞争优势,据了解,诺丁山周边的项目售价达到8800元/平方米左右,即便是曾一度直降1000元对外促销,但仍然无法激起购房者的购买欲望而无人问津。据了解,北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,其售价仅为周边商品房的一半,甚至更少。

广州的小产权房主要集中在城乡结合部,如白云区同和、太和等地,价格照样相对实惠,目前在这些地区花15万元就可以买到一套面积超过100平方米的以上的两房,而附近新开发的商品楼,单价大概超过6500元/平方米,也就是说,相同面积的商品房,总价会超过65万元,小产权房的价格不及商品房的四分之一。

购买小产权房目的不一。如上海小昆山镇的玉昆小区,就有不少市中心的人士来购买,他们主要是用于养老。当然,也有用于投资,如在广州市的蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落,就有来自天河区的白领来这里租房,有些房子能租到1200元/月,投资回报率可接近10%。当然,更多的还是用来购房白住。

“身份”仍然未改

虽然市场仍在追捧小产权房,但是其不合法的身份仍未得到改变。而相关部门也一再重申不要轻易购买这种房产,以免自身权益得不到保障而遭受损失。

记者注意到,早在去年8月份,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,其中就涉及到严格农村集体建设用地项目的贷款管理。这份《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民,不得发放住房贷款。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示,尽管目前农村的小产权房争议很大,中央主管的政府部门也没有能给出清楚答复,但是从《通知》规定来看,小产权房并没有纳入国内的商品房范围,政府的政策对它是严格禁止的。

广州市国土房管局已陆续对鑫瑞大厦(位于白云区太和镇和乐路以北、珊景路以东地段)、维罗纳新家园(位于白云区太和镇丰泰小区、新广从路边)、温泉花园(位于白云区龙归镇南岭村竹仔园地段)、星城丽景(位于白云区太和镇和乐路附近)、星城雅居(位于白云区太和镇太和北路丰泰小区附近)、人和花园(位于白云区人和镇大巷村流溪河北面、七十一中学公路两侧)等违法销售的小产权房项目进行了查处并通过媒体予以曝光。

“转正”呼声不断

记者发现,不管是开发商、政府官员还是专家学者,都倾向于对已经保留的小产权房,可使购买者补交相关税费、办齐合法手续,将小产权房性质转为商品房。

就开发商而言,他们仍然惧怕小产权房对市场形成的冲击。相对通过正规渠道拍得土地开发的大产权房而言,小产权房具有其不可比拟的价格优势。“其主要优势就是土地成本相当低廉,在房价成本中的权重很小,因此市场上的小产权房至今售价仍然低得惊人。”上海一位开发商高管汪先生坦言。汪先生对玉昆小区也有所了解,他分析说:“玉昆小区二手房之所以仅卖2000元,平方米,主要是因为这个项目除了建安成本之外,可能再无别的成本。如果上海周边这样的项目很多的话,那对市场产生的冲击不知有多大?”

就连地方政府层面,也希望对“小产权房”给予相应的出路。江苏省国土厅副厅长在今年2月初接受采访时就曾表示,希望借农村建设用地逐步实施流转之机,也顺带一并将小产权房的问题解决掉,当然,是希望能得以“转正”。

初现破冰迹象?

“宅基地换房”――这是天津首创的新做法,会否成为小产权房转正的突破口。而种种迹象表明,这种做法正得到其他城市的效仿,如北京、广州等城市已跟进。

天津所谓“宅基地换房”是怎么样一回事呢?即农民自愿以其宅基地,按照规定的置换标准,换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕,而节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。据了解,目前天津已经成功完成首个试点项目。去年底,天津东丽华明镇原胡张庄、永和村出现了该市首个原宅基地换房地块变身耕地的案例,在这两个村子的原址上将新建一座农业园区。两个村子的村民都享受到了该福利措施,搬进了新建的楼房。

北京也在考虑进行“宅基地换房”试点,北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》(下称《指导意见》)。按照拟定的《指导意见》,农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权),而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质,不能用于房地产开发等用途,主要用来发展村镇企业集体经济。

广州市在2月下旬也出台了与“宅基地换房”有关的文件,该文件中的一个亮点是,将积极探索以宅基地置换城镇住房的新路子,引导村民住房建设逐步向城区、集镇和农民居住点集中发展。一份相关解读报告提出,农民将可用宅基地,按照规定的置换标准无偿地换取小城镇中一套住宅。迁入小城镇居住。据了解,广州从2008年

起已在个别郊区开展了宅基地置换城镇住房的试点。

“宅基地换房”做法中还有一个关键问题尚未得到解决,即农民置换得到的住房产权问题。农民用宅基地换来的房屋产权到底归谁,按理说应该归农民所有,因为农民失去了宅基地,他们必须得到相应的补偿。由此及彼,以前的小产权房是否也可以通过合理置换的方式,而将产权合法化。

有观点认为,随着中央鼓励土地流转与构建城乡统一土地市场的政策实施,对依法取得的农村集体建设用地使用权可以允许通过有形的土地市场,以公开规范的方式进行流转。这也给在集体性质土地上开发建设的小产权房,提供了“转正”的契机。

利益再分配是难点

小产权房的问题必须得到解决,这是毋庸置疑的。但是如何解决,可能在短期内找不到答案。

有学者认为,单纯地补交相关税费并办齐合法手续,这尚不足以使得“小产权房”房得以成功“转正”,因为这里面最核心的问题是土地利益如何再分配的问题,在没有将这个问题厘清之前,所有的问题都不会得到解决,包括“转正”。

易宪容表示,就目前而言,小产权房的存在与现行的法律制度相违背,如果简单地将其“转正”为商品房,会带来诸多意想不到的恶果,“这样做等于明确告诉整个社会,谁违法谁获利”。他如是说。因此在他看来,中央不会采取简单的法不责众的处理方式来处理“小产权房”问题。

不过,是问题总归要得到解决。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者:“对于已经购买了小产权房的人来说,难道就简单认定这种交易不成立吗?”牛凤瑞如此反问,他说:“这个问题必须得找到妥善的解决办法。”

处理小产权房的问题,其核心问题还是在于土地升值利益的再分配。牛凤瑞直言,在没有处理好土地升值利益再分配关系之前,小产权房的“转正”无从谈起。而易宪容也同意这个观点。

专家分析认为,目前城乡土地市场尚未完成统一,土地升值利益的再分配问题会遭遇诸多问题,诸如小产权房补办相关税费时,每一级政府能分配的份额各占多少?“在城乡土地市场尚未统一之前,这个问题无法得到解决。”有业内人士如是说。

小产权房转正范文第2篇

在民间各种转正暗流涌动之下,反映的是各地小产权房大肆野蛮生长的现实。刚结束的十八届三中全会,也未能在政策层面为小产权房指出一条明确的道路。换而言之,大众豪赌的小产权房,依旧充满着变数。

转正曙光乍现

日前媒体曝出,南京市小产权房项目七彩星城小区业主接到通知,可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。这一举动被业界解读为,小产权房转正“闸门”正在南京豁出一条口子。

此消息见诸报端不久,南京市国土局对外解释,“七彩星城项目补办土地出让手续,是对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续,不可解读为‘小产权房转正’。”

尽管有关部门刻意强调此举并非小产权房转正,但关于七彩星城项目当前的状况,南京市国土局也指出,目前市政府已经批准,按规定补缴了7000余万元土地出让金,取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。

此外,南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍也表示,七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得,已有142套未售出房源录入网上销售,并且七彩星城已经办理完了房屋所有权的初始登记。

吊诡的是,2007年1月,集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘,开发商明确告知购房者,他们的项目在“转正”的名单上。为此,开发商在购房合同上,明确承诺将负责房产的“转正”。

据了解,早在2006年,南京市就专门成立了“清理集体土地建房小组”,对南京市的小产权房展开全面调研。2007年,南京市国土局公布了包括七彩星城在内的10个小产权房项目,补齐手续后有望转正。

记者了解到的最新消息是,在2007年公布的10个项目中,八卦洲丽岛花园和长江花园或已经取得了国有土地使用证,剩下的7个项目仍在排队等候中。

而据媒体报道,南京市小产权房想要转正,必须历经一个复杂的程序:先是规划局划置红线范围,然后由市住建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查,最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后,才能享有补款拿证的机会。

在项目拿到国有土地使用证及商品房购房合同换发完毕之后,业主凭借房屋所有权初始登记、购房合同、购房发票等相关资料,才可以前往南京市房产局办理商品房房产证。对于业主而言,只有拿到商品房房产证,小产权才算真正的实现了转正。

野蛮生长

南京七彩星城小产权房项目取得国有土地使用证,虽然只是个案,且有赖于多年前的一次历史契机,但其至少为小产权转正树立了一个示范性样本。

而在这个样本之下,仍有众多的小产权房未得到政府的认可。据悉,小产权房在南京有十余年的发展历程,目前不低于200个。

在近期频传农村集体土地有望上市消息的深圳,龙华民治、龙岗布吉、南岭、宝安沙井、福永等小产权房集中区也成为民众购房的热点。一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示,深圳一季度有73个违建楼盘在售,房价最高已达7900元/平米,均价超过4000元/平米。最新消息则显示,深圳市的小产权房价格近期又涨了10%左右。

在“年年喊打,年年难打”的北京,小产权房市场尤为猖獗。位于昌平的宏福苑小产权小区目前有100多栋小产权楼,就在不久前,该小区周边仍有新的小产权房在施工建设。据房产中介人员向记者表示,年初该小区房价还在10000万元/平米左右,7、8月份就已超过了15000元/平米。“买房的人还不少。”

北京最大小产权房社区通州太玉园,同样是一个抢手的小区。据记者了解,去年底该小区房价还在6000元/平米上下,目前房价则超过了9000元/平米,大量买房人的涌入,正是其涨价的最主要原因。

一方面小产权还在兴建,另一方面购房者仍旧趋之若鹜。在这种野蛮生长的形势之下,多少都带有“明知山有虎,偏向虎山行”的心态。

“毕竟法不责众。”在太玉园小区有两套住房的杨女士看来,小产权房转正是迟早的事,“单就北京的小产权房里,就有上百万人居住,这显然不是拆或不拆就能解决的。”

小产权房数量的庞大或许已经超过一些人的想象,在小产权房肆无忌惮的蔓延态势之下,政府近期也再一次“亮剑”。

日前,位于北京市昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房楼群被拆。这也是北京市目前已经查处的最大的小产权房区域,涉及13栋楼4万平米。

然而,值得注意的是,综合历年的几次小产权房整治案例不难发现,强行拆除的小产权房都处于尚未入住阶段,且大多还未销售。

短期内转正可能性不大

小产权房问题由来已久,在其难以禁止甚至愈演愈烈的现象之下,隐藏的是大众日益扩大的居住需求和不断攀升的高房价之间的矛盾。无力购买商品房且没有资格申请保障房的“夹心层”,只能无奈选择小产权房。

近期,市场上之所以出现了一波热炒小产权房的热潮,来自于一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告――“383”方案。该报告指出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。

按照该方案构想,在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。

然而,在日前结束的十八届三中全会上,关于土地市场的纲领性阐述中,也只是简单表述为“建立城乡统一建设用地市场”,并没有更深一步的意见。此外,业内人士普遍认为,城乡二元体制土地政策的改变仍有待时日。

针对政策层面的改变,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,小产权房全面转正在短期内可能性并不会太大。即便是未来进入转正阶段,也极有可能是通过试点的方式,长时间慢慢地打开。

小产权房转正范文第3篇

在一系列调控政策的“重压”之下,全国房地产市场陷入低迷,一度高烧的楼市进入“降温期”,但房价并未出现明显的松动。

在价格依然高企的商品房面前,由于相对便宜目不受房贷新政影响,小产权房一直受到刚性需求和投资购房者的青睐。对此,不少业内人士认为,小产权房恰逢“转正”为商品房的大好时机。然而,国土部目前透露,14个部落委正在研究制定小产权房的清理整冶方案,将严肃处理日趋严重的小产权房问题。这次看来,管理层要“动真格”了。

小产权 大隐患

据国土部门的不完全统计,全国小产权房面积已经达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上,其中有很大比例是农民在农村集体用地上建房出售。由于不用缴纳土地出让金和其它税费,成本大大减少,小产权房售价一般只有正规商品房的40%~60%。

一直以来,政府相关部门都在强调它的非法性,三令五申严禁开发和购买小产权房。可是,小产权房依然“遍地开花”,越治理越多,特别是在高房价的一线城市尤为严重。以深圳为例,有专家分析,一般城市的小产权房占房产总量的10%~40%,而深圳却达到惊人的50%。也就是说,深圳的常住人口将近1800万,至少有900万人是通过小产权房来解决个人住房问题的。

福州地产专家陈国旺分析,小产权房屡禁不止的主要原因是价格便宜且刚性需求大。“随着城市商品房价的飙升,越来越多的购房者被迫丧失购房能力,但刚性需求又使他们不得不买。对于经济实力有限的购房者来说,小产权房就是他们心目中的经济适用房,尽管他们明白这是不合法的。”他说,不少投资者豪赌小产权房能够“转正”是导致其热销的另一个重要因素。相对低价的小产权房诱使投资客大量进场,他们短期获取租金收益,长期博取“转正”后的暴利。此外,由于全国土地供应量长期处于供不应求的状态,农村集体用地就成为一些开发商的目标,这显然也成为催生小产权房的原因之一。

资深地产经理人陈云峰表示,按照现行法律规定,无产权的住宅不得买卖,也不受法律保护,如果涉及拆迁或土地拍卖将得不到补偿。因此,小产权房存在大隐患,不能任其蔓延。

“农地入市”是大势所趋?

“对于当前各地发现的小产权房问题,政府采取‘一案一处理’的原则。”国土部执法监察局局长李建勤告诉记者,对于尚未销售和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除,并拆除所有围建的围墙;对2007年12月30日以前销售的已建成的房屋,则待全国小产权房处理政策出台后一并处理。同时,对正在违法建设的立即叫停,责令开发商停止对外销售;对已划分地块待建的,则要求退还土地。

今年“两会”期间,一些代表委员提议,在不违反土地利用总体规划的前提下,小产权房可以在补办相关的手续后“转正”。但有分析人士指出,从近期官方的处理态度看,小产权房要“转正”不易,反而可能面临趋于严厉的清理方案。

不少业内专家认为,小产权房的问题归根结底是土地供应不足的问题,如果在不侵犯耕地红线的前提下,适当放开农村土地市场,可以起到转换小产权属性的作用。但也有反对者表示,目前还没有完善的机制约束“农地入市”,万一监管不到位,这很有可能又一次成为投资客们的炒房机会,导致房价再次上涨并且伤害农民的利益。

陈国旺表示,小产权房确实满足了城市中低收入者的购房需求,也在一定程度上抑制了房价,所以如果强行拆除这些小产权房,势必会影响到社会稳定。“地方政府可以考虑通过补交差额费用的方式,使小产权房变为保障性住房,既可实现打击小产权房的目的,又完成了保障性住房的任务。不过,这也需要相应法律制度的支持。”他说。福州小产权房的末日挽歌

实际上,小产权房分为两种,―种是在农村集体用地上建的住宅,不能进入市场交易,只能出售给当地村民;另―种是未经审批自行建设的违章建筑。在福州,小产权旁主要集中在仓山区和晋安区。近年来,福州严厉整治并拆除了大量的违规建筑,而第一种类型的小产权房将成为国家下一步清理的主要对象。

消息一经传出,小产权房的业主们都惶恐不安。“当初选择小产权房也是迫于高房价的无奈之举,要是真的开始整治,恐怕又得回到租房的日子了。”许多自住型小产权房业主表示,如果国家采取的手段,他们连基本的补偿都拿不到。而不少投资型小产权房的业主则依然把希望寄托于小产权房合法化上。社科院经济学博士马光远认为,由于诸多政策、法律的障碍,小产权合法化可能只会是极少的一部分,个人投资小产权房仍面临较大的风险,但在集体土地上投资工业地产、农业项目,倒是不错的选择。

小产权房转正范文第4篇

小产权房

在农村集体土地上建设的房屋

产权证由乡政府或村委会颁发(实际上没有真正产权)

未缴土地出让金

大产权房

市场商品房

产权证由国家房管部门颁发(拥有完全产权)

开发商已经缴纳过土地出让金,进入二级市场时,无需再次缴纳

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房主要分为三类:

1 农村集体用地:

在集体用地上或者占用耕地违法建设,将农民集体所有建设用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

2 政府用地:

在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3 军队用地:

在军队享有使用权的土地上,进行房地产开发,之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房,俗称“军产房”。

小产权房产生的原因是什么?

城市房价过高

小产权房最吸引人的地方就存于其价格便宜的优势,大城市的房价长期快速上涨,远超当时当地一股就业人员的收入水平。同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。

工资远没房价涨得快

政府的监管不到位

小产权房在房地产市场存在长时间并扩展到全国,是一种政府管理上的严重缺位和行政不作为。按国家土地管理法规定,任何个人和单位都不得在没经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。

乡镇政府是小产权房的实际推动者

土地制度不合理

农村上地制度安排不合理导致农民在土地增值的利益分配中没得到合理的价值补偿。而小产权房不需缴纳土地使用权出让金,又省去基础设置配套费等市政建设费用。收益远高于政府征收土地补偿金额。

土地增值了,也拿不到啥钱

结论:小产权房的产生不是偶然的,是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。

8大风险:

没有房产证:没有法律保证,拿不到国家发的产权证。

质量难保证:房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

拆迁难补偿:属政府规定以外的违章建筑,如果和国家的规划冲突,有可能被拆除,而且业主不会得到拆迁安置补偿。

无法银行按揭、抵押贷款:银行不认可房屋产权,买卖时无法办理合法按揭,也无法办理抵押贷款。

转手交易难:无产权证,很难成功转手交易,并且无法按揭贷款,房款需一次性支付,给交易带来更大难度。

配套不完善:几乎都没有有保证的暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。

遗产也麻烦:由于缺乏产权,未来在遗产继承时会遇到很多麻烦。

无后续土地溢价:由于无产权,无法拥有土地升值而带来的利益。

小产权房能否转正?

小产权房转正要遵循三大原则:

公平原则

不是简单的经济、法律问题,涉及政府、农民个体、农村集体、开发商、城镇购房者等多个利益群体,涉及农村土地产权、城镇住房保障制度等。都需要坚持公平正义、兼顾平衡各方利益。

同地同权同价原则

小产权房之所以成为“问题”,是由于农村土地集体所有制和城市土地国有制存在先天的“不平等”,处理小产权问题,要在土地用途管制和符合相关规划条件下,让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利,实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。

疏导结合原则

既要看到其不合法性,违背了《土地管理法》等法律,也要看到其积极意义和现实合理性,即在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求,也使农民分享到了城市化发展过程中土地增值的收益。应从实际出发。坚持疏导结合,既要加强监管、配套法律法规,防止违法乱建,同时也要尊重市场规律,促进房地产健康稳健发展。

为什么小产权房转正总是行不通?

转正途径1

“383方案”中提到:对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。

南京市的这一处理方式遭到了部分业界人士的质疑。国土部2011年4月曾规定,已经建好或者售出的小产权房,不得办理土地登记,不允许以任何方式补办土地审批手续。如何确定金额?高了低了都不行。

转正途径2

北京拆除小产权别墅:

2007年,北京责令拆除小产权别墅85栋,没收59栋,别墅被拆除后所占土地复耕。2010年,位于怀柔的水岸江南的四合院别墅被强拆。

另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净,但已购房者的个人权益如何维护,是事关社会稳定的大问题。

转正途径3纳入保障房

有政协委员提出,可以考虑将小产权房纳入到保障性住房领域,这样就可以在一定程度上解决融资难题。

保障性住房的融资依然存在着较大的困难,保障性住房的商业化模式未能最终形成,回款期限较长,因此很多金融资本难以承受保障性住房的风险。

转正途径4开征物业税

对小产权房起征物业税并承认其合法。

因为没有缴纳土地出让金。长久以来小产权房的业主无法拿到证明合法身份的房产证,而物业税的开征则因为涉嫌重复征税而备受争议。

大家怎么看小产权房转正?

小产权房主:小产权房那么多,法不责众,商品房实在贵的买不起,所以打算赌赌运气。

专家学者

茅于轼:土地市场形成了地方政府独家垄断的局面,住房市场则形成了开发商寡头垄断的局面。在这种局面下,地方政府和开放商都赚得盆满钵满,房价想不高都难。而小产权房入市,上述垄断局面即被打破,地方政府土地财政不可能像以往那样有力,房地产开发商将面临更加激烈的竞争,房价向上的动力则不会如此不可阻挡。

华生:小产权房不符合法治国家的精神,“如果小产权房转正那就是在鼓励违法,让人产生法不责众的错觉”。

开发商

任志强:小产权房转正如“今天完了以后明天就合法化了”。

潘石屹:政府的确该下决心彻底解决小产权房的问题,否则这将成为房地产最大的定时炸弹,要么将小产权房合法化,要么坚决制止这种违法行为。最可怕的就是一直拖下去。小病变成了大病。

政策动态:

2007.6提醒购房者,以城镇居民身份到农村购买农村住房,不符合现有土地管理制度的规定。

2007.12城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。

2008.1任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008.7要求尽快落实农村宅基地确权发放工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009.9再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

2010.2完成针对小产权房的调研。争取年内出台解决方案。

2010.5 14部委开始酝酿小产权房整治方案,全国性处理将待小产权房治理方案出台后。

2011.5国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

2011.11“小产权房”等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。

2012.2开展“小产权房”的试点清理,试点城市名单和试点方案目前正在研究中。

随着十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,要“建立城乡统一的建设用地市场”,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。

虽然《决定》的内容涉及了经营性建筑用地,但小产权房主要与宅基地相关,而宅基地又不属于经营性建设用地,所以《决定》的内容实际上并未涉及小产权房转正事宜。但既然提出“探索农民增加财产性收入渠道”的说法,还是让小产权房转正的念头蠢蠢欲动。深圳、北京等城市都出现了小产权房价格暴涨的现象。

到底买不买小产权房

小产权房转正范文第5篇

一排排已经盖好的房子,其大幅的促销宣传海报上写着“地铁口,不限购,最低40万一套”。这是北京市昌平区在售的小产权房的一个缩影。

在售楼处门口, 于小海蹲在那里抽着烟,向《投资与理财》记者抱怨:“这个时候出台政策,把我的计划全打乱了。”这是他第三次来这里看房了,他去年就已经准备在这个小区买房了,但现在却开始犹豫了。

今年2月下旬,国土资源部召开新闻会,宣布今年将选择部分城市,开展小产权房整治工作。这也是于小海犹豫的最大原因,他这次来售房处,就是想看看开发商有什么好的对策。

5000万豪华小产权房

在国土资源部宣布治理小产权房的一个月后,“单套5000万,竟是小产权?”这条消息出现在各大财经网站的首页上,曝光了北京市昌平区单套“四合院”高达5000万元的小产权房身份问题。此后,国土资源部再次重申,小产权房不合法,要试点清理,并责成相关部门查处“天价”小产权房。

据《投资与理财》记者调查,目前北京的小产权房有10余个项目在售,主要集中在昌平、房山、大兴、延庆等郊区的农村和城镇。小产权住宅的售价主要在6000元至7000元/平方米之间,小产权别墅的售价多在9000元至10000元/平方米,相当于同等地段大产权项目价格的三分之一。

而在北京市昌平区郑各庄村这样的小产权房集中区,当地不仅建设了80余栋小高层,还在建养老国际公寓,并衍生出“水城御墅”四合院这样的高端住宅产品。

十几年都没清理掉

为了进一步弄清现在市面上销售的小产权房的真相,记者采访了在今年年初购买了小产权房的田先生。据田先生介绍,自己虽然符合限购令下购房条件,但是有限的资金,只能买一套小的大产权房子,父母来北京的话,家里都没有地方住。

“在购买之前,我也考察过一些其它小产权房,我现在房子所在小区已经有很多人买了。这里建房土地不是租给开发商的,而是村委会和开发商一起开发的,而且有很多当地的村民也在这个小区买房了。”田先生说。

对于可能整治小产权房的政策,田先生也说出了自己的看法,他认为如果选那些规模较大的小区,被拆掉的可能性就会小很多。小区内如果有一部分是当地的村民,这样的小区也更安全。

据了解,田先生的叔叔、堂哥、表姐等一些亲戚也在这个小区买了房子。在对田先生的采访中,他坦言,赌的就是房子不会被拆。

对于今年小产权房可能被清理的问题,销售人员这样回答记者:“清理了十几年也没清理掉啊,再说我们这个不是占用耕地,不在清理的范围之内啊!”

小产权房清理已经开始

今年2月,国土资源部宣布对小产权房予以清理,媒体随即公开曝光了两起与小产权房建设有关的刑事案件。一起是2月28日,北京市国土局怀柔分局执法监察大队干部因查处小产权房违法占地不力,被以罪追究刑事责任。

另外一起是北京风景伟业房地产有限公司老总李风景,因为擅自在房山区建设并销售“青龙湖庄园”别墅小产权房,且在政府部门明令禁止的情况下,仍然继续销售,被检方指控犯有合同诈骗罪。3月31日这一案件被提起公诉,李凤景因合同诈骗罪被北京一中院一审判处无期徒刑,使他成为首位因建设、销售小产权房,被追究刑事责任的开发商。

小产权房利益难保障

2010年5月,怀柔区杨宋镇水岸江南二期32栋小产权房全部被强行拆除。而此后,大兴区黄村柳林园公寓和创玉朝公寓也遭政府回收。另外,小产权房交易中,买卖双方还都承担一定的风险,房价上涨时,卖方可以主张合同无效;而房价一旦出现下跌,买方也同样可以主张合同无效。

如果小产权房“一房二卖”,那么两个合同都是有效的,谁去办了房产证,登记以后,这个房子就会判给谁。而没有登记的那一方只能要求退款。如果小产权房出现“一房二卖”的情况,因为没有住建部的登记, 在这方面的维权是很吃亏的。

清理试点将拉开序幕

国土资源部日前透露这次小产权房的清理思路原则:“分类、分步骤推进。其中,侵占耕地等违法违规的小产权房,尚未销售以及新建、续建的小产权房都在清理行列。清理包括、没收、停建、停售和停水停电等。”

此前有媒体消息称,国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点,更是显示了国家清理小产权房的决心。

而上述四个城市较具代表性,北京郊区小产权房密集,高房价将大量刚需族逼向了郊区小产权房;重庆属西部大城市,外来人口多,郊区面积大,小产权房分布零散;郑州小产权房的城中村问题突出;海口旅游度假区存在大量小产权房问题。

部分小产权房有机会“转正”

目前清理小产权房已是箭在弦上,但一切远没有想象中的乐观,情况复杂、阻力大成为清理工作面对的最大难题。

有土地专家认为, 小产权房处理的难点主要在存量房的处理上。“一方面,由于其规模巨大,个别小产权房小区及其配套都已成型,全部拆除的难度较大,更多的是来自于地方政府和相关部委的阻力。另一方面,如果保留下来,将是对现行土地法律法规的冲击。”

“ 部分地方政府、个别部委在地方的重大项目工程,部分存在违法违规用地情况,一旦摸底,地方违法违规的用地问题将无处遁形。”业内人士称,“在和地方政府的沟通中,地方政府普遍反映,希望部分符合规划、质量合格的小产权房,在补交土地出让金后‘转正’,或者转为保障房。”

田先生也有着同样的想法,“如果能交一部分差价,把房子‘转正’,我们也是愿意的,毕竟还是大产权房住着放心。”

“小妾的儿女也是人”

其实一直以来,小产权房都以“非法”的状态存在。尽管国家明确禁止小产权房的买卖,但小产权房的规模仍在不断扩大。根据全国工商联房地产商会的数据,1995年-2010年,全国小产权房竣工面积累计达到7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但国土部坦言,目前还没有完整统计全国小产权房的数据。

尽管如此,一些机构对小产权房的存在价值还是颇为认可。相对一致的观点是,小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径,同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。

持同样的观点的中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示,小产权房是老百姓对高房价不满,用脚投票的一种选择,治理小产权房要是非分清,合法规范,小妾的儿女也是人,不能让弱势群体再受伤害。“

小产权房转正范文第6篇

【关键词】小产权房 转正 利弊 利益相关者

20世纪90年代我国就出现了小产权房,小产权房主要因其价格低廉的特点而逐渐吸引着人们的关注,现在已经成为了我国重要的住房形式之一。

小产权房分布范围较广,在中国各大城市都有小产权房的存在。小产权房的购买群体范围也很广,主要分布在全国各个不同的领域和阶层。

一、我国小产权房转正的内涵及争议

小产权房转正亦称为小产权房合法化。小产权转正也可以理解为小产权房具有完全的或者全部的产权。对于小产权房转正的说法就目前来说,大致分为赞成、反对和中立三类。

赞成小产权房转正的人包括部分的专家学者、部分收入较低的城市居民、部分高收入者等。在专家学者看来,小产权房转正有利于推动城镇化发展、合理利用农村土地资源、抑制房价上涨等。部分收入较低的城市居民因为工资水平较低,所以选择购买价格低廉的小产权房。部分高收入者认为小产权房转正之后,小产权房开发的项目中还包括别墅类等奢侈型小产权房,该类型的小产权房能够满足高收入者对生活品质的需求。

部分人反对小产权房的转正,主要包括中央及省级政府部门、部分专家学者、商品房开发商等。中央及省级政府部门和部分专家学者认为,小产权房虽然满足了部分人民的住房需求,但是扰乱了房地产市场的正常秩序,影响了社会稳定等。

对小产权房处于中立的态度的人,包括部分专家学者、部分城市居民等。部分专家学者认为小产权房问题比较复杂,很难判定其是否应该转正。部分城市居民是指在城市拥有住房的居民,认为小产权房问题与之无关。

二、 我国小产权房转正对相关利益主体的利弊分析

从地方政府角度分析:小产权房转有利于抑制房价上涨。但是目前小产权房只有乡政府或村政府颁发的产权证,因此产生了许多问题。小产权房转正可能会出现我国耕地的破坏、社会福利分配的不公,房地产秩序的不稳定等问题。

从房地产开发商角度分析:房地产开发商获得的利润会下降,除非商品房开发商同样开发投资建设小产权房。小产权房转正之后,作为其开发商必能获得较大的利润,因此出于趋利心理小产权房开发商必定认为小产权房有转正的必要。

从小产权房购买者角度分析:小产权房转正在一定程度上能够降低人们买房的压力。对于购房者而言,小产权房转正最大的弊端就是可能导致小产权房销售主体哄抬小产权房房价。在小产权房价格提高幅度较大的情况下可能会导致许多中低收入者买房难的问题仍然存在,甚至会导致整个房地产市场面临着严重失控的后果。

三、我国小产权房转正的障碍因素

(一)体制障碍:1.政府监督体制:目前我国的政府监督体制还不完善,存在着监督深度不够或者监督方式不当的现象,这些问题都将对我国小产权房转正产生了一定的影响。2.城乡二元结构体制:小产权房如要转正则必要需要进行深刻的制度改革,小产权房转正的最大障碍就是我国城乡二元结构体制。

(二)市场障碍:1.土地市场:由于我国政府特别是基层政府对土地财政有很深的依赖性和偏好性,因此我国政府并不是很认同小产权房转正,继而阻碍了小产权房转正。2.房地产市场:由于小产权房开发商在资质经验等方面的不足,继而导致了小产权房项目在质量、环境与物业管理上不如普通的商品房。部分利益群体哄抬市价,进一步扰乱了我国房地产市场的正常供求关系,因此给小产权房转正增加了一个比较大的阻碍。

(三)法律障碍:我国小产权房目前还没有获得明确的法律规定的支持,所以法律障碍是我国小产权房转正的主要障碍之一。

四、我国小产权房转正的对策

(一)我国小产权房转正的体制对策:1.完善我国政府监督体制,加强政府监督管理的力度。政府在履行监督职责的过程中应不断提出新的有效的方案完善我国的政府监督体制。政府要加强对小产权房建设占地的限制,以防小产权房的大规模滥建、未建等现象的产生。2.加强我国城乡二元结构体制改革,科学推进城乡一体化建设。小产权房产生的根本原因是我国城乡二元结构体制,因此只有通过深化体制改革的方式才能从根本上扫除小产权房转正的障碍。3.完善我国社会保障体制,加快社会保障性住房的建设。完善我国的住房保障制度可以采取三种办法:一是加强其进入和退出机制;二是加强地方政府的监管力度;三是根据各地区经济差异情况调整保障性住房的进入门槛。

(二)我国小产权房转正的市场对策:1.政府让利于民。政府在土地征收问题上应该坚守取之于民用之于民的宗旨,做到以社会全体人民的利益为先。2.加强对房地产市场的宏观调控。房地产市场的调控应努力改善居民的住房情况,满足大多数居民的住房要求,实现整个房地产产业的健康可持续发展。

(三)我国小产权房转正的法律对策:1.完善土地相关的法律法规。局部地区需要采取一些更为具体的措施解决小产权房问题,因此允许地方政策的细化。2.明确农地产权。首先要明确农地产权;其次是在土地征收问题上应该尊重农民的意愿。3.分类处理小产权房。小产权房转正也并不是指所有的小产权房都有资格转正,而是一种有条件的转正。4.提高人民对法律政策的认识。提高人民对法律政策的认识既能降低人民购买小产权房的风险,还能保障小产权房购买者的合法权益。

结语

我国小产权房转正还存在许多问题,权衡小产权房转正的利弊后,得出结论是小产权房转正的利大于弊。小产权房转正顺应了我国社会经济发展的趋势。因为对小产权房转正这一问题的研究具有极大的经济价值和社会意义,所以我国还要加强对小产权房转正问题的分析和讨论,希望在不久的将来能够研究出合适、有效的方式来解决小产权房转正的问题,并且为人民解决住房困难这一难题。

参考文献:

[1] 叶挺.小产权房问题成因及解决对策[J].经济研究,2010(10).

小产权房转正范文第7篇

60.5%的受调查者认为小产权房有增加的趋势

51.1%的受调查者认为治理小产权房“只需补交地价款转正”

63.3%的受调查者认为“对于已经入住的小产权房可以合法化,因为涉及到群众利益,硬性取缔会造成社会矛盾冲突”

尽管国家三令五申小产权房的风险性、违法性,但小产权房依然屡禁不止。2012年2月21日,国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻会。国土部相关负责人表示,小产权房不予确权登记,不受法律保护,今年国土资源部将会选择部分城市开展小产权房清理工作。那么,民众究竟如何看待小产权房?人民论坛问卷调查中心联合人民论坛网、搜狐网进行了“购买小产权房,您认为风险有多大”的网络调查。此次调查为期10天(6月1日-10日),有13542人参与。

60.5%的受调查者认为小产权房“多,还有增加的趋势”

国家此前已明文规定,城市居民不可买宅基地建房,也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记,但凡是小产权房不允许登记,不受法律保护。但由于价格低廉,小产权房仍然受到部分市民的追捧。在对问题“据您的观察,目前在建的小产权房多了还是少了”的回答中,有60.5%的受调查者选择了“多,还有增加的趋势”,20.8%的受调查者选择“一般,跟原来的差不多”,而认为“不多,还在不断减少”的只有12.9%,表示“没关心、不清楚”的占比5.9%。

这样看来,超过八成的受调查者认为目前小产权房保持着原有的数量或还在不断增加。2012年6月11日,据新华网报道,国土资源部最近公布了北京、陕西、山西等地5起国土资源领域违法违规案件,其中北京市延庆县张山镇上郝庄村违法建设楼房51栋。此外,在重庆、郑州、武汉等地,建设小产权房之势依然如火如荼。小产权房为何会越建越多,不断蔓延?有分析人士认为,原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者,最终变成了参与者,这就是小产权房在基层不断蔓延且难以查处的顽疾所在。而对于普通百姓来说,房价不断上涨,城市买房贵、买房难的问题日益突出,小产权房的价格优势为城市低收入者、外来务工者购房提供了一条出路,巨大的市场需求刺激了小产权房的建设。

六成受调查者认为购买小产权房风险不小

那么,公众对购买小产权房究竟存有怎样的心态?调查结果显示,对于“购买小产权房,您认为风险大不大”这一问题,有19.2%的受调查者认为风险“很大”,11.4%的认为风险“大”,29.5%的认为风险“一般”,以上三项合计总占比60.1%。由此可见,六成受调查者认为购买小产权房风险不小。而选择风险“很小”、“小”的受调查者占比分别为26.8%、13.1%。风险性是小产权房的突出特点之一。中央党校谢志强教授认为,小产权房的不合法性,导致其没有房屋产权证和土地使用权证,小产权房购买者的权益无法得到法律切实保护。此外,在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题,所以购买者承担着非常大的风险。但为什么还有四成的受调查者认为风险不大呢?有专家分析,这是法不责众的文化和心理造成的。有网友直言道:“全国小产权房太多了,为了社会的稳定,法不责众,而且好多是有权人拥有的,何来风险呢?”

多数网友不支持对小产权房“一拆了之”和“退回购房人的房款,解除房产交易”

您对国务院下令停建小产权房持什么态度?调查结果显示,多数人选择“支持”,占比42.7%,不支持的占比36.1%,还有21.2%的认为“不好说”。尽管小产权房具有突出的价格优势,但其违反了有关法律法规,农民和购房者的权益难以得到保障,不利于房地产市场的发展,因此,对于国务院下令停建小产权房的规定,大部分受调查者是支持的。但不支持这一决策的受调查者是出于什么原因呢?有网友指出,“小产权房暴露出中国目前的房价虚高,房价本应是实际成本加上了合理的利润后的价格,应该让大多数公众买得起,建议政府多想想那些买不起房的困难群众。”这说明,城市居高不下的房价使得普通百姓居者有其屋的希望破灭,小产权房低廉的价格由此深受青睐,部分人甚至甘冒风险也在所不惜。

如果说对于是否支持建设小产权房只是一种意愿表达的话,对于已售小产权房的处理情况则涉及广大小产权房购买者的切身利益,处理极其复杂。对于“已售小产权房您认为如何处理”的调查结果显示,51.1%的受调查者认为“只需补交地价款转正”,15.6%的认为“可按市场价重新入市补差价”,而支持“针对违法占地开发的小产权房一拆了之”和“退回购房人的房款,解除房产交易”两个选项的人分别只占11.9%和10.3%。小产权房的出现及大规模的发展,有着深刻的现实原因,其不仅数量巨大、范围广泛,多方利益协调难度大,而且处理起来极其复杂。有网友坦言,“小产权房是房改政策和高房价政策造成的灰色地带,是政府有关部门当初睁一只眼闭一只眼造成的。这是一个烫手的山药蛋,处理好了万事大吉,处理不好就是个火药桶”。因此,如何处理小产权房,是对有关部门管理智慧的重大考验。

六成以上网友支持小产权房合法化

关于小产权房能否合法化的问题是民众关心的焦点,也是专家、学者意见分歧的焦点。“您如何看待小产权房转正问题”的调查结果显示,63.3%的受调查者选择了“对于已经入住的小产权房可以合法化,因为涉及到群众利益,硬性取缔会造成社会矛盾冲突”,而12.4%的受调查者选择的是“一旦容忍小产权房合法存在,小产权房会屡禁不止,更加难以治理”,11.0%的受调查者认为“小产权房挑战现行法律尊严,不能转正”,只有7.6%的受调查者认为“如不严肃清理和取缔,会危及18亿亩耕地底线”,还有5.9%的受调查者人认为“不好说”。这说明,大部分民众是支持小产权房合法化的。那么,小产权房能不能转正呢?有专家指出,在分类治理过程中,小产权房的部分合法化难度很大,涉及到村民、购房者、集体包括政府在内的各主体利益协调,对于高价购买合法商品房的购房者的解释,以及对于部分已拆除的小产权房购买者的解释问题。任何一个问题解决不好,都会带来负面的社会效应,影响整体的社会稳定。此外,还有很多业内人士呼吁,用“农地入市”,或放开“小产权房”等方式来控制日益高涨的房价,但这些说法并没得到管理层的认可。有关人员表示,小产权房并不是合法的,今后的政策也很难将其合法化。

事实证明,小产权房无法摆脱“非法”身份。但即使这样,还是挡不住越来越多的人跨越法规的界线,将自己的住房梦与它绑在一起。他们幻想着“宽松”政策的出台,在补办相关的手续后,小产权房可以“转正”。然而,今年全国两会期间,国土资源部部长徐绍史表示,今年开始试点的治理小产权房,将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明,小产权房治理步伐正在加快。

(执笔:人民论坛记者 高源)

小产权房转正范文第8篇

日前,国土资源部部长徐绍史表示,2012年将开始试点清理小产权房,未来小产权房将何去何从?是将遭遇清理还是「转正?如何摆脱目前尴尬境地?

小产权房因利益链「疯狂

刘先生在西南三个省市都有小产权房、新居工程建设项目,「不用出钱拿地,购买群体巨大,而每平方米上千元(人民币,下同)的利润,商品房开发商很难做到。对於轰轰烈烈的小产权房清理之势,刘先生显得相当坦然。

「实际上在小产权房和新居工程的开发链条中,各方都是受益者:首先,由於不用交纳土地出让金和各种税费,小产权房的主导者村子或者镇可获超额利益;其次,合作开发商也可按比例分成,收益一般也会超过商品房开发所得的收益;第三,村民除自住房外也可获得分红,尽管这部分收益,不少村民都不是很满意;第四,购房者购买到了远远便宜於大产权的房子。在刘先生看来,如果非要清理小产权房,那麽农村集体土地也享有抵押、出租、转让的权利无疑将在一定程度上「落空;回到政府对土地的垄断道路上来,这对资金链一向紧张的开发商来说也是利大於弊。

在重庆郊区和乡镇地区,小产权房和商品房几乎可以平分天下,重庆2011年有300多万农民工进城,其中一半都进入了乡镇。「这些乡镇要接收这麽多农民,满足他们的居住需求,就只能突破法律底线,发展小产权房,如果要清理这些小产权房,政府至少需要投入上千亿元的资金。重庆龙岗地产顾问机构总经理王徽认为。

小产权房乱局重重

监管乏力

广州白云区石井镇红星村村民向媒体反映,该村本来有「煤塘、「刘大塘、「豆腐塘等鱼塘,但这两三年间都被相继非法填埋用於建设「小产权房。村民说,鱼塘也是农用地,是不允许填埋建房的,但这两年村委会填掉卖出去建小产权房的土地超过了50亩。

「村干部违法卖地建小产权房要引起高度重视。广东农村政策研究中心主任江惠生认为,治理小产权房不仅要严惩不法开发商,更要斩断非法卖地的源头。「农民的宅基地存量已不多,现在流入市场新增的小产权房主要是在集体用地上建的,甚至有一部分是占用耕地。农村土地是集体所有制,村干部手里掌握着村集体的公章,上面查得不严,村干部私自卖地很容易。

白云区规划部门一位负责人说,「小产权房因没有经过规划、土地、建设等部门的审批和监督,在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题,会给购买者的生活、安全带来种种隐患。「一些建造者偷工减料,使得房屋质量难以保证。你别看这些小产权房表面上挺漂亮,但为了省钱里面的钢筋不多,不少是『豆腐渣工程。

广州等各大型城市正在走新型城市化之路,如果重蹈老「城中村覆辙,将会给城市建设带来沉重的包袱和隐患。

清理政策日紧 小产权房何去何从?

4月18日,国土资源部公布了2012年一季度违法用地的查处情况。「虽然第一季度全国发现的违法违规用地、用矿总体下降,但国土资源供需矛盾仍然突出,一些地方扩张用地冲动强劲,耕地後备资源不足,形势依然严峻。执法监察局副局长王玲表示。

建在集体土地之上,这是小产权房的硬伤。大陆对小产权房的政策由来已久,态度并非摇摆不定。2012年两会期间,国土资源部部长徐绍史表示,今年开始试点治理小产权房,将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明,小产权房治理已成定局。国务院就清理整治方案徵求了各部委的意见,只是各部委尚未达成共识,还需重新试点研究。其中,分歧最大主要是已售、已住的小产权房如何清理的问题。

小产权房无法摆脱「非法身份,即使这样,还是挡不住越来越多的人跨越法规的界线,将自己的住房梦与它绑在一起,甚至有一些小产权房业主幻想着「转正。对於小产权房清理整顿及相关政策的出台,业界许多声音表示,政府会不会又是用拳头打苍蝇,有力使不上呢?

小产权房转正范文第9篇

法律是社会关系的稳定器,法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上,相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间,小产权房屋转正问题初见曙光,城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号,一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于 农村 城市化 历史 遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而,国土资源部官员在几天后的简短表态,彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦,似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释,无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧,没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。

但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动,无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门,行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律,不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上,小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然,行政执法机关的执法活动存在失误,相关执法活动时紧时松,让人不知所从。严格地说,行政机关执法只是实现法治的手段之一,即使行政机关没有执法,也绝不说明大家可以背离法律规定,私下进行小产权房的建设和交易。然而,我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。

我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收,再由国家将土地出让给开发商,这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定,在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突,这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时,如果行政机关明确确认小产权的法律地位,允许或者放任小产权房屋交易,这才是更可怕的问题。这就意味着,如果不修改法律,就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。

无论民众如何评价,立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为,贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题,18亿亩的耕地红线政策将被突破,国家无法有效实施城乡 发展 规划,还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出,禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权,初步解决了返乡农民居无定所问题,有效地对抗了 金融 危机带来的冲击,如此等等。然而,我们也不应忽视相反的意见。

这些反对意见或可归结为,既然 农村 土地属于村民集体所有,既然农民拥有住宅的所有权,也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题,小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则,也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间,提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案,是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题,破解这一难题既要借鉴国外经验,也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。

对此,笔者认为,修改我国传统的典权制度,或许有助于破解小产权难题。典权是我国传统的习惯法制度,按照该制度,后代继承了先人祖宅后不敢卖掉祖宅,以免背负出售祖宅的恶名。作为变通,继承人可将祖宅出典给承典人,不仅获得了不菲典价,还可随时赎回典出的祖产。一般来说,典期可能有数年或者十年以上,唯在典期届满、出典人无法赎回时,承典人可将房屋收归己有。在习惯法上,出典不是出售或者转让,出典人没有丧失对于出典物的所有权,却可获得对应的典价;承典人没有直接获得房屋的所有权,却可在绝典时获得房屋所有权。

小产权房转正范文第10篇

一时间,各方人士都参与到了对“小产权房”的讨论之中,而小产权房也在这场讨论中不尴不尬地存在着,它的未来,仍然是个未知数。

“小产权房”浮出水面

“小产权房”不仅仅只是北京有,在上海、深圳、成都、郑州、石家庄等地,都可见到这种物业的身影。

何谓“小产权房”?专家解释说,在我国众多城市郊区,一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼,除用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”,或称“乡产权房”。在城市房价高涨刺激下,“小产权房”已渐成为除商品房、廉租房、经济适用房、限价房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。

北京“链家地产”市场研发主任王志伟在接受记者采访时表示,虽然北京“小产权房”已经遭到管理部门的明令禁止,但在市场上仍然能够找到此类物业。据“链家地产”统计显示,北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。

王志伟表示,由于“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发,不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本,且没有缴纳与房地产开发相关的各项税费,因此与普通住宅商品房相比,价格十分低廉。

而在成都,也有开发商打出了这样的广告:“东三环北湖公园旁的家,起价2650元/平方米。”在商品房均价已、经超过4000元/平方米的成都东三环路附近,这样的广告确实非常具有诱惑力。据了解,这种低价房其实就是“小产权房”。在郫县郫筒镇、武侯金花镇、双流华阳镇以及龙泉、新都、新津、双流等地都有这样的楼盘上市,有的以农民安置房的面目对外租售。有的则直接以房产项目对外销售。这些价格诱人的“超低价”房子,产品形态也很丰富,既有多层项目,也有高层的电梯房,还有别墅。

而在郑州,“小产权房”资源都集中在郑州市三环附近的都市村庄里,城乡接合部最集中,有的就是村里盖的。购买“小产权房”的多是一些“存款不多,但有点钱,也不愿租房”的人。像这样的“小产权房”不管是新房还是二手房一般都需要“一次性付清”房款。

在深圳市宝安区福永镇,就聚集着一大批被当地人称之为“集资房”的“小产权房”,如“德兆花园”、“聚龙居”、“民乐翠园”、“民乐花园”等,而且房价在3000~5000元/平方米之间,仅为周边住宅商品房价格的三分之一。

管理部门喊打

“小产权房”显然不受主管部门的欢迎,迎接它的是一片“喊打”之声。 建设部首先风险提示。建设部表示,非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护,即不能办理土地使用证,房产证、契税证等合法手续。

随后,北京国土资源局禁令。北京市国土资源局局长安家盛在全国土地日宣传活动上明确表示:“市国土部门正联合市农委在全市范围内调查‘乡产权房’、‘小产权房’的家底,根据调查情况将对违规开发建设的项目,予以停工停售。”北京“小产权房”销售由此转入地下状态。

受此影响,原本处于试点阶段的石家庄“小产权房”解禁之路戛然而止。据了解,石家庄市去年10月对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施,规定居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证,并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。但建设部风险提示之后,试点工作停止,反而再次重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通,不能上市交易。

“小产权房”仍受热捧

政府部门喊打,但消费者似乎并不买账。从记者在北京、上海等地了解到的具体情况来看,仍然有人在追捧这种物业。

王志伟在接受本刊记者采访时明确表示,虽然政府部门已经明令禁止,但是在北京还是能够找到这类楼盘。他说:“这些楼盘的销售活动已经没有以前那么大张旗鼓了,相对以前要低调了许多。”

记者在上海小昆山镇上采访时,一位姓焦的三轮车司机告诉记者,她每到周末都会遇到一些前往小昆山看房的乘客,他们大都来自上海市中心,而且她自己就在两个月前买了一套,钱已全部付给了卖家。

此外,记者在深圳某二手房网站上搜索“民乐花园”、“民乐翠园”这两个小区时,便可以看到很多出自这两个小区的房源,挂牌价在4000~5000元/平方米不等,与周边有产权的二手房挂牌价相比,不到40%。一家房产中介公司的房产经纪人告诉记者,近期来这两个小区看房的人非常多,而且交易量也较为活跃,他就经手了两套房产的转让。当记者表示因无法办理产权而担心有风险时,这位经纪人告诉记者,“民乐翠园”和“民乐花园”一共有3000多户居民,已经形成了一个大社区,现在建设的市政配套都会考虑到这个大社区的利益,拆除的可能性几乎为零。

而深圳市国土资源和房产管理局宝安分局一位不愿透露姓名的官员在接受媒体采访时也承认:“面对像‘民乐’这样规模庞大的‘小产权房’,拆除的难度确实太大,如何让它合法化似乎更符合现实情况。”

对于“小产权房”仍然受追捧的现象,王志伟将其归结为两个字:便宜。但不能忽略的是,购买“小产权房”存在巨大的风险,其最大的风险是不受现行法律保护。搭建“小产权房”的土地用途是农用地,不属于城市规划用地,且房屋修建之后未经规划和缴纳土地出让金即进行销售,更是典型的违法行为。一旦出现拆迁或者乡、村政府违约等情况,购房者的权益将得不到法律保护。“小产权房”转正有无可能

“小产权房”的处境有些尴尬,主管部门不欢迎,而购房者却极力追捧,如何很好地解决这个问题,有人提出了“小产权房”转正。

知名学者易宪容在接受记者采访时明确表示,将不合法变为合法,将小产权变为大产权,制定法律出来保护是一个必然。他表示,“小产权房”和我们现行法律是不相容的,但为什么还这么盛行呢?应该看这个“小产权房”出现以后对谁最有利。如果商品房的价格在一个很低的水平上,“小产权房”会出现吗?如果政府生产一些中低端产品,“小产权房”的利润变得很低,开发商自己也就不做了。如果对买不起高价房的百姓有利,政府应该修改现行法律。政府一定要维护民众的利益,妥善处理“小产权房”。京城房产大腕孟晓苏也认为,禁止并不是最好的做法。他说,虽然目前“小产权房”仍处于法律的灰色地带,但历史证明,推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中,土地承包制与农民集体进城,最初便都是违法的,而事实证明,这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面,未来的方向便应该是打破政府的独家垄断,实现多元经营,以实现土地价值的真正回归。

如何给“小产权房”转正?有观点提出,让这些社区办理相关手续缴纳土地出让金等相关税费之后,由国家发给正式房产证,给“小产权房”转正。

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