小产权房清理范文

小产权房清理范文第1篇

走进白各庄新村，十余栋崭新的楼房排列整齐，绿树、小径、凉亭、幼儿园、超市一应俱全，与一般的社区看起来并无二致。但在北京市国土局9月17日公布的小产权房清理名单上，白各庄新村赫然在列。

清理公告称，6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售（变相销售）工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，现正在进行查处。

小产权房，并非严格的法律概念，而是一种约定俗成的称谓。在官方的表述中，它特指那些建设在农村集体土地上，并向集体经济组织外成员销售的房屋。

上世纪90年代，以村集体自建或与开发商合作的方式，大城市周边逐渐出现大量小产权房。按照现行土地制度，集体土地只有经过征用程序，转为国有建设用地后，方可进入土地市场，实施房地产开发。

从2007年开始，政府多次启动小产权房清理整顿，但随着城市化进程的加快，商品房价的逐步攀升，小产权房不仅没有得到遏制，反而愈加蔓延。购买者面临的最大问题是，小产权房无法获得合法的产权。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出不得为小产权房登记发证。

2012年2月，国土部发言人表示，将于今年试点清理小产权房。北京作为试点城市之一，6月中旬起展开清理，原计划在7月底完成，但延至9月，方才公布了79处小产权房名单。

但是，对于被列入名单的小产权房，最后将如何被清理，北京市国土局的公告中并未透露。该局副局长谢俊奇表示，目前北京市对于小产权房尚无具体处理办法。这意味着，北京市可能需要等待国务院的统一方案。据了解，该方案由国土部于今年3月上报，但至今未有下文。

清理未开始

被列入清理名单的白各庄新村是一个旧村改造项目，今年刚刚落成，已有部分村民入住。一期项目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗户上贴着许多出租和出售的广告，两居室租金在2500元左右，若是出售，单价在1万元左右。

在一期项目的旁边，另有十余栋高层楼房已经封顶。村主任王继表示，由于被列入清理名单之中，目前工程已经停工。

与白各庄仅一墙之隔的郑各庄村是一个“明星村”，因十多年来的自主城市化实践受到外界广泛关注。曾有学者以“在农村集体土地上长出一座城市来”评价郑各庄的迅速发展。2012年4月，郑各庄村企合一的民营企业宏福集团董事长黄福水，曾被哈佛大学邀请介绍农村自主城市化经验。宏福集团下辖15家直属企业，30余家参控股企业，7000余名员工，并拥有50亿元资产。

然而，这样一个明星村庄同样因为小产权房问题而处于尴尬境地。由于未获得政府审批，郑各庄的许多项目均属于小产权房，其中包括京郊著名的休闲场所温都水城，也包括此次被列入清理名单的宏福苑小区。

与白各庄新村不同，宏福苑至今已有十多年历史，多达百余栋楼房，构成一个人口密集的社区。宏福苑亦从旧村改造而来。1997年时，出于改善村民住房的考虑，郑各庄决定向村民集资建房。“那时，两居室只要4万元，三居室也不过5万元。”黄福水回忆。1998年3月8日，第一期四栋楼动工，当年年底入住。此后，宏福苑继续建设，直到村里的旧房全部拆除。

随着郑各庄村办企业规模的持续扩大，宏福苑的居民亦不再限于本村。 “集团本身就有上千员工，有些是博士毕业来到这里，不给他们解决住房怎么能留得住？”黄福水说。此外，村里引进的大学、企业的员工，也都需要住房。

宏福苑随之不断扩大，宏福集团作为开发商，以低于市场的价格将房子卖给外来者。黄福水否认以集体土地开发牟利，“2004年左右，1平方米只需要2600元，开发成本都不够，后来房价才升到七八千元。”

实际上，前往宏福苑买房者，也有不少纯粹的外来置业者。一位李姓业主就表示，他十几年前由于拆迁，从城内来到这里买了房，当时的房价只有2000多元。这位业主也承认，买小产权房，实属无奈。“城内房价那么高，拆迁款根本不够买商品房，只能到郊区来买小产权（房）。”他说。

对于政府清理小产权房的说法，这位业主有些不以为然，“这里住满了人，怎么清理？不能让我们去住马路吧。”

如何分类

2012年全国“两会”期间，国土部部长徐绍史曾表示，今年开始试点治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。此表态被认为清理小产权房将从“打雷”变成“下雨”。

北京首当其冲。此前的2月，北京市国土资源局怀柔分局执法监察队原负责人因犯罪，被判处拘役六个月，缓刑六个月，这是北京市首次因查处小产权房不力，而追究国土部门官员刑责。

自2008年以来，随着房价快速上涨，北京小产权房的数量也猛增。“这也是北京急于清理的原因。” 北京市人大代表、昌平区人大常委会主任李福忠说。

实际上，北京小产权房项目数量远不止国土局名单中的数量。此次公布的79个项目占地面积仅为3656.27亩，其中耕地107.4亩，涉及朝阳、昌平、房山等八个区县。而在两年前，国务院调查组曾抽样调查了北京几个小产权密集的区，结果显示，仅昌平和怀柔两区的小产权房项目面积就超过5000亩。

虽然北京市的具体清理方式尚不明朗，但是分类清理的思路已经确定。《北京日报》援引北京市国土局相关负责人的话说：“我们先把名单公布出来，提醒公众不要购买，这是第一步。下一步我们将会同相关部门，对清理出的‘小产权房’项目分类处理。”

这位负责人解释，小产权房项目的成因不同，比如有的占用的是农用地，有的占用的是集体建设用地。另外，有的项目已有一定规划基础，有的则没有，所以对于小产权房项目的处理不会一刀切，会结合每个项目具体情况，提出具体的处理措施。

小产权房清理范文第2篇

北京于近日公布了第二批名单，北京市房山国土局的一位负责人表示，堪称史上力度最大。据了解北京市高层官员已经内部要求，力争实现新增小产权房项目零增长。

小产权房被封堵，对一些人是噩耗。对于很多未购房、未享受房改房和集资房等红利的中低收入阶层而言，小产权房是解决住房难题的绝佳途径。

高房价是个大问题，小产权房泛滥只会让问题更加复杂，而不会让问题更清晰简单。 小产权房是对现有房地产体制的颠覆，比市场房价低50%的小产权房比比皆是，土地溢价中最重要的土地转制成本被规避。集资房也好、福利房也好、小产权房也好，都是对遵章守法购买商品房的人不公。这边按照游戏规则进入市场，另一边通过行政手段投机取巧获得低价房，如果政府居然让小产权房合法化，何以面对那些诚实的公民？政府是否愿意向他们退还一大笔与小产权房相当的购房补贴？

我国体制与规则中多的是漏洞，社会上多的是不诚信的投机取巧之徒，让诚信、守法守规有溢价，就必须严格执行统一的公平的游戏规则，而不是朝令夕改；否则受伤害最大的是政府信用、规章尊严，守法者在遭受经济惩罚后，必然钻头觅缝寻找规则漏洞。

如果小产权房有合法化的可能，受益最大的绝不是低收入阶层，而是得风气之先动用重金四处购买小产权房的既得利益阶层。别忘记A股市场一度泛滥的内幕交易，有消息、有资金者成为中的老千，在翻看了普通投资者的底牌后，稳操胜券。房地产市场没有什么不同，要说不同，恐怕的性质会更加恶劣，因为房地产市场是目前最大的金融抵押品，拥有最长的金融杠杆与较为通畅的套现渠道。

要解决高房价，必须在游戏规则内解决。如果认为目前的游戏规则存在不公，那么就需要重建游戏规则，让大家在统一而公开的平台上游戏；而不是允许一部分人溢出现有公认体系之外，自娱自乐。任何一条通向巨大利益的暗道，最终必然会成为权贵者的游戏。

我国高房价成因包括货币发行量过大，资源与人口过度向大城市集聚，土地出让收入占据地方财政收入的半壁江山，以及贫富不均、刚性需求托底等等。围绕着房地产的变量十分复杂，有一些可以通过改变规则加以改良，而有一些则是绕不过去的刚性门槛。如地方财政比例过低，可以通过中央政府与地方政府的博弈，重新划分税费分配的边界、提高税收利用效率加以调控。如投资性住房需求居高不下、贫富差距过大可以通过房产税等税种进行调节，也可以通过公开透明的公共财政、反腐加以解决，但人口往大城市聚集、未来人口总量还将增长、人均财富较少、以房地产为家庭最大宗资产等，则是绕不过去的刚性门槛。

调控房价有两个问题需要严肃对待：一是确定明确的调控目标，到底是要调经济结构，还是要下调金融杠杆，还是要实现绝大多数人买得起商品房。没有明确的目标，调控手段难以达到效果。第二，金融与经济安全与房地产市场之间的边界是哪里？房地产市场大幅下行，必然导致中国债务危机大爆发，我们能否承担类似于西班牙、希腊这样的代价。

有更好的途径可以解决房地产难题，如厘清税费制度，降低货币发行量，简化保障房类型，提高公租房比例等。这些都是在公平的规则下的补救之道，而不是毁灭既有制度与财富的革命之路。

小产权房清理范文第3篇

小产权房与大产权房的区别在于大产权房即完全产权，包括房产使用权与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无须缴纳土地出让金和收益收成。小产权房即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权房的本质区别在于没有土地使用权。通俗的解释是：买的房再转让时不用再交土地出让金的，叫“大产权房”。

小产权房在管理模式上大多是采取协议模式，即开发商通过和乡镇政府或者村委会进行利益协调，双方达成合作默契，以类似开发商的背景进行开发，与公开的土地招拍挂方式相比，这类土地交易省去了很多环节。一般来说，开发商主要集中在一些中小型公司，因为没有土地出让金和各种税费等条件的限制，相对于商品住房小产权房的价格偏低，然而这些小产权房在后期市政配套方面远没有商品房做得完善。即便如此，小产权房还是突破了购买人群的限制，原本规定只有在该区域具有宅基地资格的农民才能购买，但是现在市场上很多中心城区的人也开始购买。所以，这种协议开发管理的模式为未来埋下了隐患。

小产权房的流通转让目前存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，所以商品房的相关法律法规对小产权房是无效的，法院也不能运用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，一旦发生纠纷，购房人的权益很难得到维护。

现状:相关统计显示，我国小产权房的总量已经接近城镇住宅数量的三分之一，在2005~2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前10年，如此严峻的形势让治理小产权房的呼声越来越高。然而小产权房的存在，又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求，而且农民也会在出让过程中得到一笔收益。因此，如何理清小产权房的身份成了左右为难的一个问题。

前景:小产权房的存在与现行的法律法规体系不相融合。从长远发展来看，中国的住房体系和土地制度建设应该是比较清爽的，应该是全部给予法规化的，小产权房不明不白的现象属于历史遗留问题，原因很复杂，有合理因素也有不合理因素，总之，需要进一步治理，必须纳入法律化、法规化过程当中去。

来自国土资源部网站的消息，议论多年的小产权房治理工作这回要动真格的了。目前国土资源部已经开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作。近日，国土资源部部长徐绍史公开表示，今年清理小产权房的工作，主要是一手抓调查研究清理试点，另一手抓执法检查、严格防范，不让小产权房现象继续蔓延。

小产权房清理初步方案

清理原则

分类、分步骤推进。

清理思路

违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人的责任；出售此类小产权房的农民将不得再申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。（注：尚未销售，主要是指在建、在售、无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房，主要也侧重于在建、在售小产权房。）

清理举措

包括、没收、停建、停售和停水、停电等。

清理试点

小产权房清理范文第4篇

据《重庆商报》2012年4月4日报道，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。

点评：就本质而言，“小产权房”与所谓“大产权房”区别仅仅在于使用土地性质不同。“大产权房”使用国有土地，房价中含有土地出让金；而“小产权房”则使用农村集体土地，其房价中地价所占比例很低，因此价格远低于“大产权房”。“小产权房”的出现，实质是中国城乡二元土地制度的必然结果。资料表明，“小产权房”是城市同类商品房价的30%。正是在此意义上，学界和业界的不少专家学者开始理性地研究这个问题。中国房地产业协会副会长朱中一、中房集团董事长孟晓苏等人都赞同小产权房，并且为之出谋划策；中国人民大学经济学博士孙飞表示，“小产权房”的存在是当下房地产环境下的必然产物，是社会底层向高房价抗争的无奈之举。

深圳市曾出台规定，违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，核发房产证。这标志着深圳的小产权房拿到了全国首个“准生证”。从这点来讲小产权房的治理在于疏导而不是堵，对已经存在的小产权房应通过补办手续等措施使其合法化。“小产权房”合法化不但可以让集体土地进入土地资产渠道，农民还可合法地分享土地收益，减少城市化过程中的贫民，从整体上减少了社会成本，还促进农村土地集约化。

当然，国家对“小产权房”的态度“很明朗”。从中央到各部委，所有的政策都认定其性质非法，官方也多次表态，称小产权房“不会受到法律保护”。也就是说，国家不会对小产权房予以产权确认，某主管部门甚至表示违规小产权房将被拆除，所以，买小产权房是有风险的。但是，“小产权房”禁而不绝的现实，似乎又更说明了堵不如疏的道理。《物权法》规定，“所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”十七届三中全会也明确提出，要“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围”；建设非公益性项目，经批准可占用农村集体建设土地，通过建立城乡统一的集体建设用地市场取得。

在一个完善的法治社会中，法律规范要尽可能覆盖到行为主体合理的经济利益。法律和政策已为“小产权房”合法化铺平道路。“小产权房”合法化会使城市房地产价格上涨的趋势得到一定程度的抑制，使一些无房者实现居有定所的愿望。从法律上看，小产权房是违法建筑，但“小产权房”毕竟解决了一些人的住房问题，如果身份合法后，首先是国家可以追回相应的税款等；二是上市流通后提供房源，对缓解楼市供应、平抑高房价是非常奏效的办法。因此，简单地以“不合法”为由予以清理整顿，显然无助于“小产权房”问题的解决。

小产权房清理范文第5篇

大城市周边农村集体土地“我行我素”多年的小产权房，还在“顽强”挑战着当前中国的土地用途管制制度。

面对小产权房日渐庞大的建设规模，是全面清退小产权房、维护现行律法威严，还是在新一轮《土地管理法》修订中承认既成事实、给小产权一条合理出路？这成为2012年国土资源系统“两难”抉择之一。

今年全国两会前后，包括部长徐绍史在内的国土资源部相关负责人曾数次表态：2012年将选择部分乱象突出城市，对小产权房进行试点清理，为下一步大规模全面清理做政策准备。

与以往历年口头表态有所不同，这次对小产权房的清理有望进入具体操作环节。据悉，由国土资源部、住房和城乡建设部等14部委联合草拟的小产权房初步清理整治政策方案，日前已经上报。

国土资源部内部人士告诉《财经国家周刊》记者：该方案侧重“对新发现的违法建设的小产权房依法查处”，具体说如“占用耕地的、尚未销售的、新建续建的小产权房项目”。这位内部人士还表示，由于方案尚处征求意见阶段，对于相对棘手的“已售存量小产权房”，还未形成明确统一的治理意见。

失控的小产权房

针对今年小产权房的清理行动，此前有媒体报道说，北京、重庆、郑州和海口等城市或将被纳入首批小产权房试点清理范畴。但该说法并未得到国土资源部证实。“具体试点名单目前尚未确定”。

《财经国家周刊》记者调查了解到，上述几座城市的小产权房问题较为突出。业内人士估算，北京市目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%左右，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。通州区张家湾镇张湾村太玉园项目据称是“全国最大小产权房社区”，目前已建成144栋小产权楼房，总占地面积约2000亩，建筑面积240万平方米。其中有三分之二以上的小产权房卖给了城区居民。

郑州市近年来面临大规模城中村改造，而土地确权及规划变性工作相对滞后，以致私搭滥建小产权房问题失控。当地业内传得最有“爆炸性”的说法是“在售商品房中就有相当比例是小产权”。

海口则是旅游度假区，在海南国际旅游岛规划获批后，一路上涨的房价给小产权房提供了市场。据海南省住建厅2010年底统计资料显示，海口违建小产权房有11.5万平方米。

小产权房通常是指占用农村集体土地进行建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。近年来，伴随城镇住房价格的飙升，农村与城市之间土地价差迅速拉大，平均价格仅为正规商品房一半甚至更低的小产权房，备受城市购房者青睐。

全国工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示，“十一五”期间（1995~2010），全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

2010年，北京、上海等部分房价上涨过快的大城市开始实行住房限购政策。众多不具备购房资格的人再度盯住郊区，小产权房迎来新一轮增长。据上述报告统计，当年全国约竣工8345万平方米小产权房，相当于同期城镇住宅竣工面积的9.6%。

小产权房失控，一方面，凸显出维护当前土地用途管制制度变得愈发艰难；另一方面，则对土地执法环节的薄弱性敲响了警钟。2011年9月2日，国务院总理在国土资源部考察时，曾对国土资源违法线索举报、接收、调查处理工作多有询问。

综上因素，国土资源部终于下定决心，对小产权问题重拳出击。在业内人士看来，这场“山雨欲来”的小产权房清理风暴，实质上更像是一场维护现行《土地管理法》权威性的“护法运动”。

治理违建新思路

3月11日，国土资源部部长徐绍史在接受记者采访时表示，今年的小产权房清理将依据两项重要原则：一是严格防范小产权房继续蔓延，二是严格保护农民的正当权益。

这两项“纲领性”原则透出怎样的决策信号？一位接受《财经国家周刊》记者采访的国土资源部内部专家对此的解读是：止住小产权房扩建风潮是这次清理行动的重点任务；同时，“保护农民正当利益”则表明国土部在处理小产权房“历史遗留问题”上的审慎态度。

此前一项未经证实的官方估算是，全国目前小产权房存量已达66亿平方米。对规模如此庞大的存量小产权房如何“清理”，无疑将涉及万千城镇家庭的切身利益。

北京市国土资源局局长魏成林认为，要研究小产权房问题，“就不能仅从占了便宜的部分城里人角度出发”。他建议记者“去问问普通的、真正的农民对小产权房问题的看法，而不是出卖了农民利益的个别村领导”。

据全国工商联房地产商会调研报告显示，近年来在小产权房建设中，获利最大的是房地产开发商和农村基层政府、乃至一些村干部，作为农村集体土地所有权主体的农民个人则获利有限。

以“全国最大的小产权房社区”北京市通州区张家湾镇张湾村的太玉园小区为例，据《财经国家周刊》记者调查，按照总建筑面积240平方米估算，其村委会的建房收益接近10亿元，而投资商的收益则接近20亿元。

村委会和开发商的建房收益还不止销售小产权房。太玉园小区还有为数众多的商铺对外出租。这些商铺的租金再加上后来兴建的车库，以及小产权房买卖过程中的中介、“过户”费用，也是一本只有内部人才清楚的账。

当地农民具体从小产权房建设中分得多少？一位住在太玉园西区的村民告诉记者，其原来居住的平房宅基地面积约为240平方米，改造后大约可建336平方米的小产权房，而他实际得到的补偿面积为90多平方米。

村民还能获得部分粮食补贴和养老金。经过几次调整，如今张湾村粮食补贴的标准是45岁以下的村民每人每年2500元，养老金的标准是45岁~64岁村民每人每年9600元，65岁以上村民每人每年12000元。除此之外，没有其他分红了。

此前媒体曾报道，通州区张湾村党支部书记刘国利，将太玉园的大部分生意，包括建材、施工等业务交给其亲人来承接。张湾村村民也曾就“大量的集体资产去向不明”向有关部门反映过。

有业内专家认为，徐绍史强调清理小产权房与保护农民正当利益一并进行，或许意味着这次清理也将部分触及农村基层廉政问题。

两会期间，徐绍史还强调，今年对小产权房的清理要“一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延”。这意味着，对执法环节进行检查、督察，也将成为此次小产权房治理的题中之意。

国土资源部内部专家表示，近年来清理小产权房行动多由国土部执法局牵头，往往收效甚微，根源在于，土地执法部门“自己的刀削不了自己的把儿”。这位专家建议，清理小产权问题，当重用国土督察系统，从严查执法不力开始。

倒逼

记者观察发现，近年来学术界支持小产权房部分合法化、适当转正的声音日渐集中。

长期关注农村问题的中国社会科学院农村发展研究所宏观经济研究室主任党国英认为，小产权房的处理要秉持“承认现实”的精神，既要考虑到维护法律权威，同时兼顾老百姓利益。

对于存量小产权房的处置，党国英建议：第一步可以给小产权房发使用证。今后推行房产税，使用证可作为纳税的依据，以限制小产权房的投机；第二步可以在明确增值利益如何分配的前提下，依据一定细则，把使用证换成正规的大产权房产证。

参与起草《住房保障法》的北京大学房地产法研究中心主任楼建波则建议，小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。

以收编为保障房的方式，对部分未占用耕地的已建小产权房进行合法化登记确权，成为众多专家的共同建议。同时，修改现行《土地管理法》，也大都被专家们认为是彻底解决小产权房问题的治本之策。

中国政法大学经济法博士生导师、首都经济贸易大学法学院院长符启林甚至提出一项更为“激进”的建议：把国土资源部、住房和城乡建设部合并成一个部门，“房地不分家”，便于今后的严格执法。并且在集体土地征收条例出台后，国家应该过渡到制定一部最主要的法律――国家土地征收法，把集体土地征收和国有土地征收归结到一块，以更好地保障农民的权益。

还有专家认为，按照十七届三中全会提出的精神，应当允许在农村集体建设用地和宅基地上继续建设房屋并对外销售，且不应该将它们再称之为“小产权房”。“城乡统筹应该是双向的城市化，既要允许农民进城，又要允许城市人下乡。在一个空间经济的情况下，城乡统筹建设意味着在城市和乡村之间，土地、劳动、服务、产品、资本等五大资源自由流通。”

诸多迹象表明，这次小产权房清理行动如若落实，将会对整个房地产市场乃至资本市场产生巨大影响。此前曾有媒体报道说，南方一些地区，如广东、浙江一带，近年来有大量游资、热钱豪赌小产权房转正，资金规模以百亿元计。

小产权房治理会不会对商品房市场也产生连带影响？《财经国家周刊》记者也进行了调研。目前来看，商品房房价因为房地产宏观调控处于下行状态，小产权房的清理消息暂时并未对商品房的房价波动产生影响。

首创集团董事长刘晓光认为，如果国家严格小产权房清理，合法的权力会受到保护，将更能体现商品房的价值，因此将会对商品房的价格产生影响。

显然，如何防范小产权房治理带来的房地产、土地市场波动，将是治理行动开始前，政府要考虑充分的课题。

小产权房清理范文第6篇

日前，国土资源部部长徐绍史表示，2012年将开始试点清理小产权房，未来小产权房将何去何从？是将遭遇清理还是「转正？如何摆脱目前尴尬境地？

小产权房因利益链「疯狂

刘先生在西南三个省市都有小产权房、新居工程建设项目，「不用出钱拿地，购买群体巨大，而每平方米上千元（人民币，下同）的利润，商品房开发商很难做到。对於轰轰烈烈的小产权房清理之势，刘先生显得相当坦然。

「实际上在小产权房和新居工程的开发链条中，各方都是受益者：首先，由於不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，收益一般也会超过商品房开发所得的收益；第三，村民除自住房外也可获得分红，尽管这部分收益，不少村民都不是很满意；第四，购房者购买到了远远便宜於大产权的房子。在刘先生看来，如果非要清理小产权房，那麽农村集体土地也享有抵押、出租、转让的权利无疑将在一定程度上「落空；回到政府对土地的垄断道路上来，这对资金链一向紧张的开发商来说也是利大於弊。

在重庆郊区和乡镇地区，小产权房和商品房几乎可以平分天下，重庆2011年有300多万农民工进城，其中一半都进入了乡镇。「这些乡镇要接收这麽多农民，满足他们的居住需求，就只能突破法律底线，发展小产权房，如果要清理这些小产权房，政府至少需要投入上千亿元的资金。重庆龙岗地产顾问机构总经理王徽认为。

小产权房乱局重重

监管乏力

广州白云区石井镇红星村村民向媒体反映，该村本来有「煤塘、「刘大塘、「豆腐塘等鱼塘，但这两三年间都被相继非法填埋用於建设「小产权房。村民说，鱼塘也是农用地，是不允许填埋建房的，但这两年村委会填掉卖出去建小产权房的土地超过了50亩。

「村干部违法卖地建小产权房要引起高度重视。广东农村政策研究中心主任江惠生认为，治理小产权房不仅要严惩不法开发商，更要斩断非法卖地的源头。「农民的宅基地存量已不多，现在流入市场新增的小产权房主要是在集体用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。农村土地是集体所有制，村干部手里掌握着村集体的公章，上面查得不严，村干部私自卖地很容易。

白云区规划部门一位负责人说，「小产权房因没有经过规划、土地、建设等部门的审批和监督，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，会给购买者的生活、安全带来种种隐患。「一些建造者偷工减料，使得房屋质量难以保证。你别看这些小产权房表面上挺漂亮，但为了省钱里面的钢筋不多，不少是『豆腐渣工程。

广州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆辙，将会给城市建设带来沉重的包袱和隐患。

清理政策日紧 小产权房何去何从？

4月18日，国土资源部公布了2012年一季度违法用地的查处情况。「虽然第一季度全国发现的违法违规用地、用矿总体下降，但国土资源供需矛盾仍然突出，一些地方扩张用地冲动强劲，耕地後备资源不足，形势依然严峻。执法监察局副局长王玲表示。

建在集体土地之上，这是小产权房的硬伤。大陆对小产权房的政策由来已久，态度并非摇摆不定。2012年两会期间，国土资源部部长徐绍史表示，今年开始试点治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明，小产权房治理已成定局。国务院就清理整治方案徵求了各部委的意见，只是各部委尚未达成共识，还需重新试点研究。其中，分歧最大主要是已售、已住的小产权房如何清理的问题。

小产权房无法摆脱「非法身份，即使这样，还是挡不住越来越多的人跨越法规的界线，将自己的住房梦与它绑在一起，甚至有一些小产权房业主幻想着「转正。对於小产权房清理整顿及相关政策的出台，业界许多声音表示，政府会不会又是用拳头打苍蝇，有力使不上呢？

小产权房清理范文第7篇

“小产权房”这个概念是相对于“大产权房”而言，是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了“小产权房”这一约定俗成的说法。

STEP 01成本和价格较为低廉

小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对较为偏远，一般位于城市郊区，本身土地价值比较低。特别是，小产权房是直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不用缴纳国有土地出让金和相关税费，因此小产权房建设的土地成本几乎为零，其开发建设成本主要就是直接的建筑安装成本，与相近区域的有产权的房产相比，小产权房开发成本仅为其1/3左右，甚至更低，而销售价格一般也只有前者的1/2。

STEP 02小产权房身份从未得到正式承认

小产权房的市场地位从未得到政策承认。除了国家层面的一再重申,地方政府对小产权房也始终保持一种政策高压态势。在数年前,济南的职能部门就对小产权房作出明确规定,旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民,不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋,擅自购买的,自行承担由此而产生的经济和法律后果。

但一个客观存在的事实是,小产权房在各大城市周边普遍存在,尽管国土部曾坦言目前还没有完整统计全国小产权房的数据,但全国工商联房地产商会2月29日的数据却显示:1995年―2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。显然,如何妥善处置庞大规模的小产权房,仅有纸面文件远远不够。

STEP 03买小产权房存过多隐患

利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设很多是村民个人、村集体或是一些不具有开发资质的房地产开发公司投资建设的，没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益得不到法律的有效保护。

济南市一户小产权房的业主赵先生说，2005年的时候，自己以2300元左右的价格购买了水园小区北区的一套房屋。当时购房的时候，开发商董某声称商品房预售许可证暂时没有办下来，签署协议前，董某承诺将在720个工作日之内发放房屋产权证，而购房的价格也按照当时的市场价，每个平方为自己减免了600元钱。但是直到现在，自己却连一个房屋产权证的封皮都没有见到，开发商董某也联系不上了。

面对价格偏高的商品房,小产权房的的盛行则依赖它低廉的价格,低房款、大面积是众多购房者选择小产权房的主要原因,当这种“优势”被人们的从众心理所认可接受,小产权的盛行也就在情理之中。尽管诱人的价格造成了小产权房的趋之若鹜,但热销的背后却难掩其后续的危害与弊端。目前,全国由小产权房引起的纠纷越来越多,不得转让、不得买卖、户口迁移、孩子入学等诸多问题都得不到解决。

STEP 04试点城市即将清理小产权房济南可能纳入首批试点

2月21日,国土部表示:“小产权房”试点清理即将开展。但同时明确,试点方案正在研究中。由于复杂的历史原因,在城市化过程中,集体土地上涌现出大批量的小产权房,在一定程度上解决了城市低收入者和外来务工人员的居住难题。有数据显示,目前全国小产权房的建设面积达60多亿平方米。由于担心小产权房处理不当会引发更大的泛滥或带来政治风险,国土部对试点城市的筛选并非一帆风顺。

虽然小产权房是违法行为,是要进行查处的，但是我们面对现实情况时,不管是从情感角度还是从执法难度来看,把所有小产权房都完全清理并不是一件容易的事。毋庸置疑,小产权房面临清理上的困难重重,但是它是在集体土地上建立起来的商品房,扰乱了正常的商品房销售秩序和国家对土地开发利用的规划,因此,清理小产权房势在必行。

STEP 05专家支招合情合理合法的处理小产权房问题

在接受采访时，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海教授明确地阐述了自己对于小产权的态度：“对待小产权房的问题，应合情合理合法地进行处理。我们知道，小产权房的产生，有着多方面的原因。中国的小产权房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人赶走，肯定是不现实的。房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性。”在处理小产权房的问题上，郭教授建议“对于在农村建设用地上开发的小产权房理应分门别类，逐步合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等。”

郭教授还建议：“对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批。对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。所谓小产权房，是特殊时期出现的特殊社会经济现象，在对待小产权房的问题上，牵扯到各方面的情况，加上小产权房的存量也很大，仅靠单一部门的执行能力是不够的，需要多个部门共同执行。

STEP 06“严打”小产权房大事记

2008年1月 国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管制制度。

2009年6月 国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

2009年9月1日 国土部下发通知，再次叫停小产权房。

2010年2月 国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。

2011年1月 国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。

小产权房清理范文第8篇

李青，一位普通的城市新移民，和家人居住在北京丰台区某住宅楼中。区别于周围林立的楼宇，她的房子不可银行贷款，不能上市交易，不受法律保护。因为没有一纸“房产证”，这所房子姓“小”。

但李青并不感觉孤单，她知道自己属于一个庞大的群体。

然而，2012年3月11日，国土部部长徐绍史在列席十一届全国人大五次会议时表示，今年开始试点治理小产权房，为下一步大规模的清理做准备。

该表态具有明显的警示意味，让户主们猝不及防。“小产权”的未来，是呈现多方博弈的大和谐，还是统一取缔的大清理，业内外人士都在观望。

身份不明的“喜”与“忧”

“买了心慌，不买心动。”李青回忆起4年前的购房心态，“西四环的房价早15000元/平方米了，这里5600元/平方米。”

李青说的“这里”， 是指在北京某单位的集体用地上开放的小产权房。在所谓的“联建合同”中，记者看到了房子的售价和交房标准，但并没有关于产权方面的注解。

“便宜啊，价格只是周边正规商品房的1/3。就算租，十多年成本也回来了。”近百户家庭和李青一起加入了这场豪赌。

而赌注无外乎是“便宜”的卖点、“转正”的期待、“法不责众”的侥幸。

“法律上对小产权房并没有明确的、清晰的界定，”岳成律师事务所律师刘涛解读道，“它更倾向于一个民间的说法”。

他介绍，这一约定俗成的统称主要是指，占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

简单地说，即是“建设时，没有合法的建房手续；建成后，没有合法的产权证明”。

李青所处居民楼的原身，本是对外出租的写字楼，因出租率低，建设单位将其改成了“商品房”用于创收。

因此，该楼户主除了没有法律的保护，还面临着一次性付款、商业水电价、物业服务不善等问题。

“物业服务不怎么样，大门坏了没人修，暖气管漏了，没人理。”该楼居民反映。

除了这些“小毛病”，房屋是否被拆除，或面临拆迁时，能否得到补偿，才是悬在李青和邻居们头上的“利剑”。

“小产权”的呐喊

“涉及小产权房的官司，一般出现在房屋面临拆迁时。”刘涛总结说。而这类诉讼出现的总量不容小觑。

针对李青的隐忧，他回答，“拆迁时，一般认定‘买卖’合同无效。在此情况下，除了退还买房者所付的本金外，也将根据对房屋价值的评估，给予一定的补偿”。

但值得注意的是，在看似“包赚不赔”的交易背后，卖方的履约能力或偿债能力，决定了法院的判决是否会成为“一纸空文”。

在房屋中介刘慧看来，支付不起高额房价的人群，更易选择承担产权不确定的风险。

李青算了一笔账：如果她租房，仍然是90平方米的两居室，每月租金要4500元，10年就是54万元。但10年后，她仍然没房。然而，现在以同样的金额，却住上了属于自己的房子。

由此可见，小产权房圆了部分低收入群体“家”的梦想。那么，全国究竟有多少小产权房？在官方数据里至今没有找到答案。

微观北京周边，据不完全统计，至少有十余个小产权项目在售卖。主要分布于昌平、房山、延庆等郊区。其中小产权住宅的售价主要在六七千元/平方米，小产权别墅的售价多在八九千元/平方米。

放眼全国，有媒体称国内的小产权房面积将近60亿平方米，全国城市的小产权房平均占到30%左右，一些地方甚至接近40%。

除此之外，没有“名分”的小产权房，不会被计入购房套数，没有购买条件限制，也成为中高收入家庭应对“限购令”的选择。

潜在风险呼之欲来

尽管小产权房能够满足居住的功能，但其没有合法身份，存在的风险不言而喻。

刘涛以典型的小产权房――“乡产权房”为例，分析到“即使是由乡政府颁发房屋所有权证书，或村大队出具交易证明，也均属于小产权房的范围，合同在法律上还是无效”。

日前，国土部有关“小产权房”试点清理工作传出最新消息，立刻搅动了这片楼市的“灰色区域”。

2012年2月，国土部发言人表示2012年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展试点清理，为启动全面清理工作做好政策和制度的储备。

回顾“小产权”的监管之路，清理之声并非凭空出世。自2007年起，国务院、原建设部、国土部等曾多次下发“坚决叫停各类小产权房”的规定。

2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

可与政策路线反相增长的是越来越多的小产权房，范围遍及大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区。

究其原因，业内人士分析，多方利益交织，成为治理难点。

“地方政府和国土部的利益需求是不同的，”国土资源部土地勘察测绘院副总工程师邹晓云表示，“地方因经济利益诉求而对小产权房模棱两可，国土部则要对农地的总量控制负责”。

2012年2月底，北京市国土局怀柔分局执法队负责人因对“水岸江南”的小产权房项目视而不见，被法院以罪判刑。

该案为国土部督办案件，亦被一些人士解读为小产权房治理从“打雷”到开始“下雨”。

“小产权”何去何从

一方面是多个政府部门的轮番叫停，另一方面是“小产权”愈演愈烈，围绕这个奇怪的悖论，支持与反对的声音旗鼓相当。

面对巨量小产权房去向问题，实际操作中，各地都有不同的曲线解决办法，且尺度差别很大。

2012年1月，南京最大规模的小产权房之一七彩星城所在部分地块已正式划归国有土地性质。据悉该项目开发商补交了超过1亿元的土地款，而该项目业主无需补交费用。

作为城市化进程代表的深圳，2009年通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，完成了将全部农村集体土地一次性转为国有土地的方式，一举“跳过”了辖区内近2亿平方米的小产权房的合法性难题。

但在北京，2010年曾对小产权房“水岸江南”项目进行拆除。

相对于各地不同的治理方式，不同领域的人士观点却趋于一致，“不可‘一刀切’”。

对此，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，清理小产权房是个非常复杂的问题。如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视具体情况谨慎推进。

虽然清理“小产权”正处在高压之下，但由于小产权房的性质认定和处理方式涉及农村集体土地产权权利、地方政府与村镇两级基层组织和政府的利益分割，以至处理方向目前只停留在讨论阶段。

小产权房清理范文第9篇

小产权房，一般是指在农村集体所有的土地上，未经政府有关部门合法批准建造，无法定房产管理机关颁发房产证或无合法产权证明的房屋。对于小产权房的开发、建设、买卖，政府一贯采取严厉整治的立场，但并未有效遏制其发展，所以当前政府并没有从根本上解决小产权房问题。因此，应当依照《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》的要求，对现行土地管理法律政策进行改革，对小产权房由采取“堵”的方法改为“疏”的方法，从而从根本上解决小产权房问题。

对小产权房采取多管齐“堵”的政策并未收到预期效果

依照现行法律规定，建设销售小产权房是违法行为。多年来，对于清理整治小产权房，全国各地的态度都十分严肃，严格清理，采用行政、刑事、民事等方法多管齐下，进行“围追堵截”，但实际却收效甚微。

1.采用行政方法清理整治小产权房难见成效。国土部办公厅、住建部办公厅于2012年和2013年连续下发《关于遏止违法建设、销售“小产权房”的通知》等文件，要求各地政府对在建、在售的小产权房坚决叫停，严肃查处。在清理整治过程中，各地政府有关部门都遇到较大障碍，小产权房的数量有增无减。面对阻力，政府无法全面清理，彻底整治。在采用行政办法清理整治小产权房效果不佳的情况下，很多地方政府认为，必须采用更为有力的法律调整方法，才能收到明显效果。

2.刑事手段效果不好。有些地方政府主张采取严厉的刑事手段，对小产权房开发、建设、销售中违法性质严重、情节恶劣、获利巨大、影响较坏的行为定罪判刑，惩戒违法者，教育大多数，为清理整治扫除障碍。有些检察院也向法院有关小产权房的刑事案件，主张法院追究违法者的刑事责任。最高人民法院曾在有关答复意见中，提出了部分开发建设买卖小产权房的行为构成非法经营罪，但可不认定为情节特别严重（即量刑不超过5年）的指导性意见。

法院对小产权房建设销售引发的刑事案件适用罪名，主要包括四个方面：一是适用非法转让、倒卖土地使用权罪，最大的问题，是对农民转让自己享有的土地所有权、使用权的行为认定为犯罪。在我看来，所有权人转让自己的土地所有权的用益物权不构成犯罪。二是小产权房建设、销售本身并不存在合同诈骗，除非是开发者将小产权房冒充商品房销售，才构成对购房者的欺诈。三是非法经营罪，对于制裁开发商的非法经营行为值得探讨，但对于农村土地所有权人和使用权人，不能以此予以制裁。四是对于小产权房的建设者、销售者偷漏税金的，以偷税罪治罪。事实上，对涉及小产权房建设、买卖的违法行为采用刑事手段定罪判刑予以整治，没有适当的《刑法》根据，也没有收到预期效果。

3.适用民法调整小产权房纠纷，难度大且无法解决根本问题。目前，小产权房的民法调整问题，主要包括法院应否受理对小产权房纠纷的、小产权房买卖合同的效力认定、小产权房的确权以及小产权房的继承等，纠纷类型复杂，法律适用难度大。即使对这些小产权房的民事纠纷都能够处理并平息，但也都属于治标不治本的办法。例如，关于小产权房的确权问题，有的是当事人试图通过诉讼确认自己对小产权房的所有权，使其对小产权房的权属合法化；有的在离婚诉讼中主张分割小产权房的使用权；有的要求分割、继承小产权房的使用权等。这些纠纷所涉及的根本性问题是农村集体土地的权属及权能问题，这个根本性的问题不解决，即使对这些纠纷进行了处理，也无法从根本上解决问题。

对小产权房形成以及清理整治遭遇法律难题的深入思考

总体上看，小产权房是中国独有的法律问题，因而，对其进行清理整治以及法律调整，应当从中国的历史和发展的角度进行研究。

第一，中国在农村土地权属问题上的基本态度，包括《物权法》和《土地管理法》等的法律规定，并非完全合理、科学，存在较多问题。现行法律用集体所有权和土地承包经营权、宅基地使用权等物权，规范农村土地的权属问题，再加上《土地管理法》的限制，使农民对于自己的土地在集体所有权的权属下，没有完整的支配权和使用权，即农民对土地拥有不完整的所有权。

第二，国家把土地的建设性开发和使用完全交由各级政府控制。当需要用农民的集体土地进行开发、建设时，须通过国家的低价征收而后高价转让，使建设用地使用者取得建设用地使用权，政府从中将征收农民土地和转让国有土地之间的巨额利益据为己有，而农村集体经济组织作为所有权人，不仅只得到少量的征收费用，无法获得土地转让的主要利益，而且更重要的是，这样会使农民从根本上丧失土地所有权。这种不合理的土地权属制度，侵害了农民作为土地所有权人的合法权益，造成农民对转让土地应得和实得利益之间的巨大落差。因此，农民作为集体所有土地的物权人，其反感和失望是可以理解的。农民集体组织或者村镇管理者对农村集体土地进行小产权房开发建设，试图获取比较完整的土地权利的转化利益，有其合理性。

第三，在民法上，阻碍小产权房政策疏通的最根本问题在于《物权法》和《土地管理法》中关于集体土地的规定。《物权法》在第四条规定了所有权平等保护原则之后，又在第十二章规定的建设用地使用权主要是指国有土地设立的用益物权（第一百三十五条），在集体土地上设置建设用地使用权须遵守《土地管理法》的规定（第一百五十一条）。而《土地管理法》规定集体土地只可以设立乡村建设用地使用权，且不可以进行流转。这正是小产权房发生的根本原因，也是无法根治小产权房问题的根本所在。这样的法律障碍不排除，小产权房的问题则无法得到根本解决。只有准许集体土地设立能够流转的建设用地使用权，才能从根本上解决小产权房的问题。

第四，社会舆论并不谴责农村集体经济组织及乡镇管理者利用集体土地进行小产权房的建设、销售行为，反而持同情、支持态度。相反，对政府垄断土地性质转化利益的行为却持反对态度，异议颇多。对小产权房的清理整治工作之所以阻力较大，这是一个重要原因。

第五，小产权房的数量并非少数，购房者亦数量众多。如此庞大的群体对清理整治小产权房的政策均有抵触情绪，且利益攸关，不适当的过激政策将会使群众产生严重的抵触情绪，影响社会稳定。

基于以上原因，国家对有关小产权房采取的总体上“堵”的政策（即清理整治工作）并不适当，应当进行彻底改革。依照《物权法》第四条规定的“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的所有权平等保护原则，以及《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》的要求，应该平等对待集体所有权。否则，既不能得到城市群众的拥护，也不能得到更为广泛的农民阶层的支持，而且违反现行法律规定，也给农民的集体土地所有权以及其他物权造成更大伤害。

对小产权房应当采取“疏”的方法，实行根本改革

对小产权房的法律调整实行“堵改疏”，将对小产权房的清理整治改为合理疏导，将其纳入法治轨道，让其健康发展，这不仅会改变目前国家面对小产权房的政策困境，而且会推动房地产市场良性发展，降低房价会使更多居民住有所居，保障民生会促进社会健康发展。

《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出：“健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护，清理有违公平的法律法规条款。”按照这一要求，进行小产权房“堵改疏”重大改革的基础，就是不同所有制之间的物权为“平权”。也就是说，不允许国有物权高于集体物权的不公平现象存在。而实际上，国有土地的建设用地使用权与集体土地上建设用地使用权的不平等、不公平，是造成小产权房存在的根本原因。这反映出国家所有权与集体所有权之间的不公平竞争。“堵”的结果就是农民丧失土地，而政府却因此获取绝大多数的土地转让利益，使农民的集体所有权被“合法”侵害，这显然没有体现《物权法》规定的所有权平等保护原则。

“堵改疏”这一重大改革的根本点，就是实行国家所有权与集体所有权的平权，准许集体土地设置可以流转的建设用地使用权，将集体土地设置建设用地使用权时产生的巨大利益的主要部分留给农民，且由农民保留土地所有权，政府通过税收提留相应的利益，从而实现利益均衡。

具体来说，法律应当准许农民集体所有的土地设定可以流转的建设用地使用权，将征收集体所有土地由国家设置建设用地使用权的办法，改革为集体经济组织可以直接与建设用地使用者签订建设用地使用权的转让合同，但须经过政府批准，且依法纳税。这样就能够将农村土地设定用益物权的自还给农民，且将转让用益物权所发生的大部分利益交还给农民。政府采用审批和税收的办法，控制农村土地的不适当利用，并通过税收手段保障政府收益。

对小产权房实行“堵改疏”的重大改革还需处理好以下几个问题。

第一，农村集体经济组织作为物权人，可以与建设用地使用人直接进行建设用地使用权的交易。应该改变农村集体经济组织享有所有权的土地通过征收成为国有土地，国家取得所有权后，由政府与建设用地使用人进行交易的现行办法。农村集体经济组织作为农村公有制土地的所有权人，有权在其土地上为他人设置用益物权，并获得相应的利益。否则，两种公有制的所有权就不是平等的物权，而是歧视农村集体经济组织的土地公有制度，这样会限制农民的所有权，造成“有违公平”的后果。

第二，农村集体经济组织与建设用地使用人之间通过转让合同转让的标的，不是农村土地所有权，而是建设用地使用权。要改变只有国有土地可以设置建设用地使用权，而农村土地不能设置这一用益物权的状况。应当废止《物权法》和《土地管理法》对农村集体土地设置建设用地使用权的限制，使农村土地设立的建设用地使用权与国有土地建设用地使用权处于平等地位，且具有同等的权能。这样既能解决农村土地用益物权的可转让性问题，也能解决农村集体经济组织保留自己对土地所有权人身份的问题，使其仍然是土地所有权人。

第三，农村集体经济组织转让其建设用地使用权，须经政府审批。为避免农村集体经济组织只追求眼前利益，将农村耕地改变为建设用地，破坏保护耕地的政策，农村集体经济组织转让其建设用地使用权，须经政府的严格审批，不仅要符合保护耕地政策，还须符合城镇化改造的统一规划。只有获得审批许可后，农村集体经济组织才能与建设用地使用权的受让人签订建设用地使用权转让合同，转让其权属，否则不会产生建设用地使用权转移的效果。

第四，对于农村集体经济组织转让其建设用地使用权的方式和价格等，仍然采取“招拍挂”的方式。应通过市场确定转让价格，而非由政府独立做主。

第五，转让建设用地使用权的所得利益通过税收均衡分配，主要利益应当由农民享有，政府依法税收。由于建设用地使用权的转让通过农村集体经济组织与建设用地使用人直接交易，转让土地使用权的利益都由农村集体经济组织享有，进而分配给全体农民，保障农民土地用益物权流转所获得的利益归土地所有权人享有，他人不可从中获益。国家利益则通过征收税金的方法保障，通过税收的杠杆，既能控制交易，又能保障国家的税收。

这样的改革会使农村集体经济组织与建设用地使用人，成为农村土地建设用地使用权的直接交易者，发生的利益并没有被政府“盘剥”，而是主要由土地所有权人获得。政府通过税收，仍然可以保证获得相应的利益，但是巨额利益不归属于政府。依法纳税是交易者的法定义务，政府依法征收交易税金是可行的。

我认为，按照上述办法改革现行小产权房制度，既符合公正的法律原则，也可以从根本上解决一系列棘手的小产权房问题。

小产权房清理范文第10篇

分布广 数量大

在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。

与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”

据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。

中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

新条例不涉及小产权房

多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。

宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。

也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。

可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。

小产权房需分类治理

不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。

专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。

“不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。

针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。