小产权范文

小产权范文第1篇

香堂村的故事

1998年，当张文山决定在香堂村搞“房地产开发”的时候，他不会想到这个偏僻的村庄有一天会成为全国瞩目的焦点。

香堂村位于北京正北46公里的燕山之麓，昌平区以东12公里的地方，是一个傍山依岭的村庄。1987年，张文山接任香堂村党支部书记时，村账目负债累累，村民们一穷二白。

张文山是香堂村村民眼中的能人。打上中学的时候，他就是个活跃分子，爱唱好动。“”期间村里普及样板戏，张文山如鱼得水，在《红灯记》里演李玉和，在《沙家浜》里扮郭建光，很快在香堂村“戏班子”成了红人。

一次偶然的机会，张文山结识了评剧大师新凤霞。两人因为对评剧的共同爱好而成为朋友。令张文山没有想到的是，这次偶然的相识，竟然为香堂村开辟了一条致富之路。

也许是被香堂村的青山秀水吸引，有一次，新凤霞对张文山说：“我要到你们香堂村来落户，你欢迎吗？”

头脑灵光的张文山马上想到，如果在香堂村的地面上盖一个别墅群，把一些文化名人引进村，再依靠名人的影响把香堂村宣传出去，促进招商引资，香堂村就有救了。

说干就干，张文山立刻动员村民整理荒山，改造旧村，搞房地产开发。

1994年，首批房子建起来后，新凤霞以5万元的价格买下了第一套房子。此后，著名评剧表演艺术家马泰、歌唱家李双江、画家苏平等一批文艺界名人也先后入住该村。

张文山最初的想法只是在香堂村搞一个规模不是很大的“百个名人商品房”，利用名人效应，以达到招商引资发展香堂村的目的。没想到一搞起来就一发不可收。

13年间，香堂村陆续开发了10个这样对外销售的小区，小区的建设从早期零散的满足少数人对此地自然环境、山水风光的个性需求，转型为成熟的商品住宅的开发建设。

现在香堂文化新村划分为10个区，共有3000多住户，房型分为二层小别墅、大三居、四合院。与之配套的设施有医院、幼儿园、健身馆、超市、物业管理、高尔夫球场等。2006年，香堂村房地产实现销售收入6500万元。在村民们看来，香堂村的重生，无疑拜房地产的蓬勃发展所赐。

香堂村房地产的红火是可以理解的。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价不断攀升。今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，其中北京房价同比上涨9.6%。面对如此高的房价，中低收入人群只能选择其他途径来解决。

由于香堂村的小区均盖在村里的荒山废地上，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，因而节省了大量的土地出让金；此外由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小区建设成本大为降低，较市区内的商品房有鲜明的价格优势。

身份之惑

像香堂村这样在集体荒地上建造房屋对外出售的，并非独此一家。统计显示，在北京周边的房山、顺义、密云、通州等，共有80个左右已售、在售、在建的此类项目，近10万套房子，占据北京房地产市场1/4的江山。这些房子有一个共同的名字：小产权房。

之所以被称为“小产权”，是因为它们的缺乏合法的身份。

小产权房占用的是集体土地，按照现行的《土地管理法》规定，此类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此小产权实际就是没有产权，购买此类房屋的人的利益也不受国家法律所保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

小产权房一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，而后自行销售。购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同也有所不同，其名称是“××项目房屋买卖合同”，合同由乡镇人民政府监制，出卖人为某村民委员会。

对于开发商而言，小产权房的出现打破了旧有的游戏规则。对于地方政府而言，小产权房的出现，则使他们失去了获取土地出让金和各种相关税费的可能。

近期，对于小产权房的打击空前严厉起来。

2007年3月12日，北京市建委了小产权别墅购买的风险警示。

6月18日，建设部了《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

6月25日，北京市率先在全国开始征讨小产权房。北京市国土资源局局长安家盛在一次活动中表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

已有小产权房在这一波打击中遭遇“灭顶之灾”。今年4月16日，房山区青龙湖镇青龙头村144栋乡产权别墅被拆掉85栋，其余均被没收，另有3名涉案人员被羁押，原因是“这些项目为违法建筑”。

尽管如此，小产权房的销量依然有增无减。“买啊，怎么不买呢，跟四环周边动辄上万元的房价相比，这里连三分之一都不到。”在通州小产权房太玉园，前来看房的朱先生对记者说。对于小产权房蕴涵的风险，朱先生表示并不担心：“总建筑面积230万平方米的大社区，不可能说拆就拆吧！”

“我们不要求国家给咱们制定政策。靠房产带动旅游搞活村子，老百姓也富了，这难道不是好事一桩吗？”张文山对记者说。

对于小产权是否违法的问题，张文山表示难以理解：“难道这几千户来香堂村买房的人都糊涂吗？这些人不懂法吗？难道他们不知道小产权是怎么回事吗？来这里的有很多是律师甚至法官，他们就是研究法律的。”

监管难题

小产权房的“非法存在”已有十余年，但为什么没有相关部门进行制止呢？

据了解，小产权房的管理涉及国土资源部门、建设部门，甚至还有农业部门和国家相关立法、执法部门。由于处在政府各职能管理部门的交叉点上，就造成了表面有很多部门管，实际上却是谁都没有管的局面。

举例而言，按照《房地产管理法》，建设部有权对城镇国有土地上的商品房市场进行管理和查处，但是对非城镇国有土地上的房屋管理，建设部却鞭长莫及。

开发商任志强认为，建设部完全可以理直气壮地去管理，而不是仅仅作出风险提示。在任志强看来，不管这些“小产权”的建设是否合法，但其对社会销售的行为是违法的。建设部虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但对违反《房地产管理法》的市场销售行为则应该予以制止。

任志强在博客中批评，在一个法治国家，在国务院所属部门用新闻会的方式提出了“风险提示”之后，居然没有另一个应有权力管辖的部门来管制这种小产权买卖的违法交易行为。

中国人民大学法学院教授王轶则认为，小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》，如果非说违法，由国土资源局或建设部出面叫停也缺乏法律依据。按照他的解释，国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地，集体土地缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。

合法化？

鉴于小产权房涉及到众多中低收入者的切身利益，许多专家建议将其合法化。

中央党校研究室副主任周天勇表示，查办小产权住房在《宪法》和《土地法》中没有依据，这种行为本身就是违法的。“同样是农村的集体土地，为什么只有被地方政府征用后再卖给开发商是合法的？而农民集体在自己的土地上盖的房子然后拿去卖却变成了非法的呢？”。

王轶也认为，小产权住宅并没有违反现有法律，而且只要购房者与乡政府签订的合同符合双方意愿，那么这份合同就是有效的，应当受到法律保护，同时购房人也应当取得相应的转让、出租、抵押、继承、赠予等权利。

但一些专家则担心，由于小产权归农村集体所有，产权关系很难改变，如果在法律层面给予承认，将动摇我国现有的土地政策。

由于土地的非集约化经营难以提高农业生产效率，因此，通过推动土地流转提高土地使用效能，无疑有助于实现农村经济的集约化经营，发展规模经济。

不久前，国家设立重庆、成都先行先试城乡统筹，即暗含了对农村土地流转的大方向。7月3日，重庆在打破二元障碍上跨出一大步：允许农地承包经营权入股，进行流转。而广东已在进行农村土地入市试点，省内的农村集体建设用地无须经过国有征收程序，可以直接进入土地二级市场参与流转。

中国房地产开发集团公司党委书记孟晓苏认为，将农村原有的集体经济转化为股份制，为今后农民拿土地入股分红创造了条件，而且根据《公司法》，农民可以把自己的土地股权部分或者全部卖给城里人或开发企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。这将打破单一供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化，为遏制房价上涨发挥作用。

一位国情专家认为，小产权房是关系到中国现代化发展战略的问题，关系到中国是继续过去的城乡分置二元结构，还是走城乡一体化、城乡互动均衡发展的道路。在他看来，土地变革的意义远不止于房地产市场，还可借此打破城乡二元分隔，消弭城乡差别，使土地、人口以及多种资源在城乡之间双向自由流动。

在这位专家看来，目前的相关土地法规，多是按照城乡二元化结构制定的，早已不适合城乡统筹一体化发展，反而人为地割裂开了土地性质。“改革本身就是突破的过程，所以要打破二元户籍制度，二元土地制度。我们的法律要顺应城乡一体化、城乡均衡发展世界潮流和市场经济必然的要求。”

小产权范文第2篇

［关键词］ 小产权房原因对策

近些年，关于小产权房问题的争论层出不穷，国土资源部也频频出面来遏制小产权房问题。但是由于小产权房本身存在的争议，这一问题并未得到真正的解决。

所谓小产权房，是指未经法定的征地和审批等程序，由村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念，小产权并没有真正的产权，不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书，所以称之为小产权。

一般来讲，小产权房具有以下几方面的特征：（1）小产权房是建在集体所有土地之上；（2）小产权房是用于出售或出租的房屋；（3）小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书；（4）小产权房的供给主体是乡镇和村委会。

一、小产权房产生的原因

小产权房问题是一个综合性的社会问题，其产生原因是多种多样的。本文主要认为：城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因，商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因，相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。

1.城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因

我国城乡二元制的社会结构制度导致其在土地管理上也表现出二元的特征。我国农村实行集体所有制的土地制度，农村集体建设用地没有正式的土地使用权拍卖市场，对于建设在集体所有制的农村土地上的房屋当然也就没有正式的产权，不能进行土地的转让和抵押活动。而城市建设用地拥有正式的土地使用拍卖市场，可以通过市场定价，将土地使用权拍卖出去，所以城市的建设用地都拥有产权，可以进行转让、抵押等活动。农村集体建设用地如果想进入房地产市场，必须经过国家相关部门的征收和审批才能将集体土地变成国有土地，然后由国家收取土地出让金，给予农民一部分补偿金，而农民得到的这笔补偿金要远小于建设小产权房出售所获得的利益。所以这种城乡土地制度的二元结构是导致小产权房出现的根本原因。

2.商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因

在城市中，日益飙升的房价使得中低等收入人群拥有一套属于自己的房子成为了一种奢求。再加上政府提供的经济适用房、两限房等政策性住房的供应量相对大部分无房族来说是微不足道的，且分配中出现的漏洞使真正迫切的需求得不到满足。这些问题都是促使小产权房快速发展的主导原因。 由于小产权房的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费，所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房以其价格低廉的优势受到了中低等收入人群的青睐。对于开发商而言，城市建设用地的使用权取得越来越困难、拍卖价格也越来越高，而农村土地使用权取得相对容易且价格低，所以通过以租的方式取得农村集体土地建设房屋，开发商可以极大地降低开发成本，使其获得更高的收益；对于集体土地所有者而言，通过出租土地获得的收益也远超出了国家征收后给予的补偿金。正因为小产权房给需求和供给方带来了双赢，所以使其得到了迅速的发展。

3.相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因

迄今为止， 宪法与法律并未明令禁止农村宅基地使用权流转，有关部门禁止农房与宅基地使用权交易的行政干预，其本身是违宪违法的。依照《民法通则》的规定，农民应当依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。另外正式颁布的《物权法》中也删去了原草案中禁止城市居民购买农村宅基地使用权的条款。而《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对土地资源的使用却进行了严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。《土地管理法》 第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见，相关法律对于小产权房的规定还不是很明确，致使小产权房问题一直没有得到很好的解决。

二、小产权房造成的影响

小产权房的产生和发展引发了一系列的问题。这些问题对我国的经济环境以及城市发展造成了许多负面影响。本文认为小产权房在以下几个方面的负面影响是非常突出的。

1.占用耕地，损害农民利益。

如果任由小产权房以现在的状态继续发展，会使利益相关者在利益的驱使下大量建造小产权房，占用农民土地，减少耕地面积，损害农民的根本利益，也使国家的粮食安全受到威胁。

2.购房者权益无法保障

由于小产权房现在还不受法律的认可和保护，购房者没有国家统一发放的房产证，不能拥有房子的所有权，无法进行转让，在遇到拆迁补偿等问题时利益难以得到保障。

3.扰乱房地产秩序

开发商通过以租的方式取得农村集体土地建设房屋，可以极大地降低开发成本，使其有更大的定价空间，这无疑对现有的房地产价格体系形成猛烈的冲击，扰乱房地产秩序，严重时可能危害到国家金融安全和社会稳定。

4.影响城市总体规划

城市的发展是需要统筹规划的，城市规划中的土地都有其功能定位并按照科学的方法加以开发利用，而小产权房的建造都是以短视的简单开发收益为目的的行为，缺乏长远的战略性的指导和管理。这无疑对城市未来的发展形成了阻力，打乱了城市的空间布局和功能定位。

三、解决的措施

小产权房在发展过程中产生的问题不仅仅局限于上文提到的几方面，其问题产生的影响也可能是非常深远且无法预测的。为了从根本上解决小产权房问题，本文提出了以下几条探讨性的建议。

1.对于已经建成并出售的小产权房给予转正措施

对于已经建成并出售的小产权房，为了维护社会的和谐与稳定，避免激化社会矛盾，政府应该积极推行措施将小产权房转变成大产权房。如果将小产权房一刀切，全部摧毁，必将会引起社会的不满，政策继续执行的可行性无法预测。所以为了从根本上解决这部分小产权房，政府应该及早出台措施，将小产权房转正。

2.加快城乡一体化，完善相关法律

城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因。所谓治标先治本，实现城乡一体化是解决小产权房问题的关键，对于土地政策的“一国两制”应尽快解决。 尽快实现农民宅基地市场化，为真正实现“同房同权”理顺法律关系，这是解决小产权房问题的法律基础。完善现行的《土地管理法》、《物权法》、《房地产法》等相关法律，加快解决小产权房的流转问题，确立农村集体土地使用权流转的法律制度，尊重农村集体对土地的所有权，保障农民的土地收益。加快相关法律法规的出台，对正在建设的或者有趋向要建的小产权房做出明确的政策性约定。

3.遏制商品房价格上涨趋势，将房地产价格控制在合理的范围内

房价问题已经成为国家迫切需要解决的重点问题。住房是人民生活的基本保障，房价直接影响着人民的生活质量。总理在政府工作报告中明确指出，要积极遏制房价过快上涨的趋势。所以将商品房的价格控制在合理范围内，使大多数居民有能力去购买商品房，这能够在很大程度上降低小产权房的购买需求，解决小产权房问题。

四、结语

小产权房存在的争议已经得到了社会各界的重视，其牵涉到买房人、开发商、农村集体以及政府等多个主体的利益。小产权房问题的解决必须本着“以人为本”的精神出发，最大限度的保证人民的利益。而法律制度的初始设计也应当是维持利益均衡的，国家应该针对小产权房尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，从而促进城乡一体化的尽快实现。将已经建成并出售的小产权房尽快出台措施给予转正，并加大力度治理房地产市场，使房地产市场能够更健康的发展，从而消除小产权房问题。

参考文献：

[1] 白雪： 小产权房的形成原因及出路探析. 法制与社会. 2010,2

[2] 松石磊：小产权房出路探析. 经营管理者. 2010,7

[3] 范真： 消化小产权房问题的四条途径. 国土资源导刊. 2010,4

[4] 蔡继明：妥善解决小产权房问题. 广东商学院学报. 2010,2

[5] 席阳： 浅析我国小产权房的危害及对策. 经营管理者. 2010,6

[6] 李延铸：关于小产权房问题的制度性成因及其依法应对. 四川行政学院学报. 2010,2

[7] 吴明：今年全面清理小产权房. 北京农业. 2010,10

小产权范文第3篇

分布广 数量大

在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。

与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”

据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。

中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

新条例不涉及小产权房

多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。

宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。

也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。

可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。

小产权房需分类治理

不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。

专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。

“不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。

针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。

小产权范文第4篇

著名经济学家、天则经济研究所所长

我十分同意全国政协委员、清华大学蔡继明教授关于小产权房的提案，小产权房合法化将促进房价大幅下降。

现在规定的小产权，是农民在自己的土地上经营的业务，有可能是房子，也有可能是别的业务，据我了解，这些地还不是集体所有的，而是农民个人所有，相当于农民自己的宅基地。按道理来讲，不管如何使用，他们拥有合法的财产所有权，只要不违法，就可以进行任何经营。不论是自己居住，还是出售、转让、出租，或者种地，都是他们自己的权利，他们自负盈亏，外人不得干涉。但是，我们的小产权是很不完善的，政府一方面承认小产权是产权，但另一方面又不给它自由地转让、经营，这实际上就已经违反了《物权法》。从法律层面来讲，政府没有理由干涉小产权所有者对于财产的处置。

现在的房价之所以这么高，就是因为土地贵，而不是建材贵，土地贵的原因就是地方政府垄断供给。集体所有的土地转变成开发地，不能直接卖给开发商，要先卖给政府，政府垄断之后，再通过拍卖的方式卖给开发商，这样价格肯定会很高。价格高是对的，因为是拍卖，拍卖是需求方的竞争，把价格抬了上去。如果要平抑价格，就需要有供给方的竞争，就是土地招标，把价格压下来，如果土地供给有充分的竞争，有拍卖、有招标就合理了。但现在供给方只有一家，就是政府，这是垄断性的供给，所以地价就贵，进而房价贵。

我们搞了很多政策来压房价，作用都不显著，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。土地供给充分了，或者小产权房能进入市场，马上就会起到效果。现在就是政府想垄断土地供给，不愿意把小产权房纳入商品市场中。政府不愿意放开的理由，是小产权房规划不合理，或者它会扰乱市场。如果说规划不合理，政府要做的是出台规划，避免盲目建设，但不能因为要规划，就不允许自由买卖，政府可以制定规则，只要符合规则就应该允许自由买卖。而如果说小产权会扰乱市场，那纯粹是胡扯，政府垄断才是扰乱市场，而且是最大的扰乱市场。

《土地管理法》是典型的部门立法，只考虑到了部门利益，只是从管理土地的立场来看问题，而没有从被管理者―土地所有者的立场看问题，这种部门立法的危害性很大。国土资源部清理小产权房的政策，同样没有考虑到小产权所有者的利益，这是错误的。如果小产权房放开，就用不着限购，限购是妨碍自由交换，是反市场的做法，而放开小产权房，是促进自由交换，这两者的方向和后果是不一样的。

小产权范文第5篇

[关键词]小产权房 土地管理制度 房产利益

一、小产权房的概念

时展到21世纪，对于农村土地，最热的争议点莫过于小产权房的问题。其实小产权房并非法学术语，现行法律法规也未曾正式使用，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于小产权房，目前通行的概念主要有三种。第一种：小产权是针对开发商所拥有的初始产权而言。商品房在建成之后售出之前，开发商享有的商品房产权叫大产权，购房人购买商品房之后取得的产权是从这种大产权中分离出来的，故称为小产权。第二种：产权大小是按照房屋再转让时是否要缴纳土地出让金来区分的。不再缴纳土地出让金的叫大产权，还需要补交土地出让金的叫小产权。这样，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种：产权大小按照产权证的颁发机关来区分。国家房管部门发放产权证的商品房是大产权，乡镇政府颁发产权证的房屋是小产权ⅰ。从我国目前的法律法规来看，第一和第二两种情形下的小产权房都是合法的。而第三种情形的小产权房合法与否是目前争论的焦点问题，本论文所说的小产权房均指第三种小产权房。因此本论文中的小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋产权属证书的房屋。这种房屋产权证书没有国家房管部门盖章，仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，故称为小产权。这里的“小”是指产权不完整或者说产权有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。

案例1：1999年12月，上海浦东新区龚路镇龚丰村农民杨某，将自己的两层私房以12万元的价格卖给本市市民陈某。2006年，杨某向法院要求法院解除房屋买卖合同，愿意如数返还陈某的购房款。但是法院依据诚实信用原则认为原被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人自愿、公平、等价有偿基础上所为的真实意思表示，认为房屋买卖合同有效。2008年重审时仍然维持初判。

案例2：画家李某2002年在北京通州宋庄镇辛村店村以4.5万元的价格买下了当地农民马某的房屋及院落。2006年底，马某诉请法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判决该房屋买卖协议无效，马某可以收回房屋，但向李某支付18万多元的房屋补偿款。

以上案例中的房屋买卖事实一样，但产生的法律效力却截然不同。这就是当今的热点问题——最具有争议性的小产权房。

二、小产权房的现状

小产权房的出现和存在从10多年前就开始了。从卖房者的视角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售为改善生活条件”。但实际情况随着社会经济大潮的推动，这部分自建房的性质开始发生了变化。比如在1994年，香堂村就开始公开出售200平米左右的村建别墅，售价当时仅为5万元一套。当时一些明星，艺术家们为了休闲或养老就到郊区县购买别墅或农家院，由于他们当时购买大多不是作为第一家居使用，所以也并没有引起相关部门的注意和重视。然而时间到了2003年左右，由于城市房价普遍偏高，众多工薪阶层也加入购买小产权房的行列，而且他们购买的小产权房大多是作为第一家居甚至永久家居的。受利益驱使，目前加入小产权房开发的房地产商以及楼盘也为数不少。据资料统计，在全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其中村镇住宅约50多亿平方米。由此可见小产权房在全国之整体发展态势，其深远影响不得不引起政府及社会各层的高度重视和关注。

三、小产权房形成原因

小产权房目前是社会热点问题，其形成原因是多方面的，其折射的社会矛盾是深层次的、制度性的。

1.小产权房产生的根源是我国长期以来实行的土地资源城乡二元化管理体制。我国法律对城市土地和农村土地实行不同的管理体制，适用不同的法律规定，即通常所说的二元化管理体制。我法律规定城市土地可以通过市场直接进入流通，而农村土地属于集体所有，只有在政府或国家通过征用的方式才能进入流通。这看起来似乎是对农村土地的特别保护，但实际上是对农村土地自由流转的一种特别限制。目前农村的这种土地流转制度不是在我国市场经济中自发形成的，而是国家在城市化和工业化进程中，为了实现社会资源的集中而构建的一项特殊制度安排。这项制度是以牺牲农村的利益来维持和促进城市的发展的。我国自建国初就确立了农村为城市服务的策略。改革开放30年之后，中国农村和城市之间收入差距越来越大，“三农”问题逐渐成为了我国经济发展中不得不正视的一个问题。造成这个问题的原因是农村在改革开放经济建设中没有自己的市场主体地位，农村和农民仍然服务于城市经济发展。仅就土地制度而言，为防止农村地产市场对城市地产市场的冲击，为了维护城市和国家在地产市场的巨大利润，国家继续通过严格的土地管制制度将农村集体土地固定在农村，日后通过合法途径征收后转变为国家所有，继续城市和国家对农村永远的剥夺。如今，城市化进程已经可以安排更多的农业人口就业，到了工业回馈农业，城市回馈乡村的时候了。小产权房合法化以后，许多以传统农业为谋生手段的农民就可以转化为城市居民，减少对农村土地的继续使用，也对我国新农村的建设提供了条件，真正实现城乡统筹发展。

2.小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果。农村小产权房之所以被我国法律认定为非法，最主要的原因是因为这些住房在兴建时并未缴纳土地出让金，而这笔高昂的土地出让金正是城市土地在建商品房时必须缴纳的。农村小产权房之所以价格低也正是因为没有缴纳这一笔高昂的土地出让金，所以小产权房无法获得国家房产部门的房产证的最终原因也在于此。小产权房不交纳土地出让金，也逃避了各种土地税费，这样房价仅仅是由建设成本加出售利润；另一方面，小产权房在建设中没有了权利寻租的土壤和条件，腐败成分减少，相比城市房屋，售价可以降低40%以上。集体土地被征用的价格和土地建成城市商品房的价格之间巨大的差异，使得集体土地所有者受巨大利益的驱动，甘愿冒风险，以超出法律的形式主动进入市场以获取利益最大化，实现土地增值最大化。所以说，小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果ⅳ。

3.小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房禁而不止折射的正是社会各利益团体对农村将近10万亿的土地财富分配格局的博弈和重塑过程。

我国法律规定，农村土地不能直接进入市场而只能由政府或国家通过征收来实现的。村集体是集体土地的所有者，但却不是市场主体，没有处分所有物的权利。通过国家征收的模式，使得国家不仅成了国有土地的所有者，也成了集体土地所有土地的实际处分者。农村集体成员实际上被剥夺了集体土地所有权中最关键的处分权。我国《宪法》和《土地管理法》等确认了农村集体土地所有权属于农村集体所有。根据所有权的一般理论，所有权具有四项权能：占有、使用、收益和处分。其中处分权是所有权的核心。所有者对自己财产的处分是最终实现其所有权价值的重要途径。《物权法》第39条也规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有，使用，收益和处分的权利。但我国集体所有制下的农民却失去了对自己所有物的最终财产处分权。

如果政府限制农村集体土地所有者行使所有权的范围和方式，让集体土地只能用于农业耕作，那么就应该取消现在的政府惯用的土地征收、征用制度，严格禁止政府将农村征收来的集体土地转包给开发商用于商品房开发，除非这种征地是出于国防、抗洪、抢险救灾之类的重大险情需要；而且在征地费用的分配上也极为不合理。地方政府为什么乐于把成片成片的农村地区给征出去呢？因为地方政府打着为改善村民生活条件的旗号，实际上他们自己获得了颇丰的征地补偿款，占20%～30%；最可怜的农民最终获得的补偿款仅占5%～10%。任何一个有良知的人都不得不为我国农民卑微又悲惨的处境叹息。

由于城市建设用地的日益紧缺，农村集体土地作为稀缺性资源，逐渐突出其独特的经济价值和社会价值。所以说，集体土地进入城市房地产谋取市场高额利润成为不可避免的趋势。虽然国家政策对农村土地用途有着严格限制，但村集体毕竟也对本集体土地享有独立的，排他的所有权，而且现在村集体土地上也存在越来越多的乡镇企业建设用地及宅基地，这也为农村集体土地进入城市房地产市场留下了一个灵活的缺口。

4.城市自然发展催生了小产权房的出现。我国从1998年开始全面停止实物分房，实行住房货币化。目前我国城市居民解决住房问题主要是通过地方政府主导模式，即地方政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应，因为政府只向开发商提供建设土地，所有人必须向开发商购买房屋。这种双重垄断的典型的刺激投机行为，是导致城市房价一直居高不下的最根本原因。这种失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求无法得到满足，另一方面也为城市周边农村廉价的小产权房的产生和发展提供了机遇，成为催生小产权房迅速发展的首要因素。

城市的飞速发展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者对廉价住房的需求外，我国老龄化社会的到来也加剧了老年人对退休养老住房的需求。现在的大城市已经不再是老年人养老的最佳场所了，这些老年人也就希望在郊区附近购买一套廉价小产权房养老；还有些商人，由于生意需要办公地点，他们就购买乡镇小产权房作为公司办事处或办公地点，有些甚至还把直接购买小产权房卖给员工，一并解决了他们工作和居住的问题，也利于公司的长远发展。更有一些高收入者想在乡镇购买别墅或建度假村之类的，远离城市的喧嚣，满足了高收入者对宁静生活的需求。

现在由于农村仅仅依靠农业生产已经难以维持日益发展的社会生活了，农村还有很大一批漂流一族在城市打工。劳动力已经外出务工，农村大量的房屋都在闲置中，闲置的房屋由于多年无人居住，维护，极容易毁损。很多农村人其实都希望出售老房屋。但由于国家政策不允许这些小产权房合法出售，这些房屋就只好闲置，并任其毁损。另一方面，这些外出务工的农村人即使手头有了些积蓄，基于全国小产权房政策的限制，他们也不能在他乡的当地购买住房安居乐业。这样就变成了那边不能卖，这边不能买，变成了永远的蜗居一族，租房一族，无法实现“我想有个家”的愿望。另一方面，城里就业形势严峻，有些大学生就下乡找工作了。这些大学生持有城市户口，不像农村居民，在农村还有自己的一块宅基地可以建房居住，他们只能在城里购买商品房才能实现“居者有其屋”的愿望，他们没有办法在农村就地买房甚至结婚安家。这种人为阻断农村和城市交互发展的做法是社会发展规律相矛盾的。

参考文献：

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[4]黄学里.产权论视域下的小产权房问题研究[J].武汉，财经政法资讯，2008（6），21

小产权范文第6篇

《财经国家周刊》记者获悉，在陈刚上述表态的背后，是近期最高决策层对于小产权房新增建设的“零容忍”。

国土资源部（以下简称“国土部”）内部一位负责人表示，11月底，国土部和住建部联合《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》之前，决策层要求国土部在半年时间内，彻底遏制住小产权房的新增。

1月21日，北京市人大代表、国土资源部执法监察局局长李建勤在北京市人代会上透露，国土部将针对小产权房采取“先止血，后疗伤”的原则。当前要坚决拆除一批，坚决查处一批，对地方政府支持、默许甚至纵容小产权房的责任人，要问责一批。

“先止血”

此次两部委重拳出击严控小产权房的新增，源于两个月前小产权房的死灰复燃之势。

在十八届三中全会召开之前，国务院发展研究中心率先向社会公开了其向全会提交的“383”改革方案总报告全文。报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

报告发出后，小产权房有望转正的报道一阵喧嚣。“北京小产权房月涨千元”、“深圳买小产权房像买菜”等消息迅速蔓延，多地小产权房新建呈死灰复燃之势。

国土部内部一位负责人介绍，彼时，正值决策层就即将召开的十八届三中全会进行会前研究，谈到小产权房问题及所处的上述状况时，各方反应强烈。决策层当即要求国土部就小产权房问题“发声”。

随后，国土部联合住建部紧急前述通知，并要求各省上报2?3个典型的违法违规建设的小产权房项目，以刹住小产权房新增之风。2013年11月底，北京市拆除了昌平区沙河镇两处正在违法建设销售的小产权房项目；2013年12月底，海口也拆除了美兰墟、山高村、新海村等三大违规项目。

“治理小产权房，要紧紧抓住它是怎么来的。北京凡是搞得大的，所在地政府都有责任，除了土地不合法外，其他证件齐全，这已不是简单的。”谈到屡禁不止的小产权房时，国土部一内部负责人直言不讳。

多年来，不断上扬的高房价，迫使一部分买不起商品房的购房者转向购买价格相对低廉的小产权房。持续升温的小产权房交易，给村镇掌权者和与之有关联的企业违法违规抢建、偷建小产权房增加了动力。

据全国工商联此前的一份调研数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

“国土部门只有发现和查处违法占地行为的权利，没有的权利，在协调城乡规划、住建等部门联合查处的过程中或者申请法院过程中，小产权房已经被迅速建成，造成既定事实，给查处带来了难度。”一位地方国土部门负责人表示。

“后疗伤”

与以往相比，本轮整治小产权房有决策层的指示，因此国土部此次的拆违不是短暂的“刮风”。李建勤表示，接下来首先要拆除那些占据河道、耕地的小产权房，以及位于泥石流、滑坡等危险地方的小产权房，其次要查处一批违法占地和建设的小产权房典型案件。

国土部部长姜大明在此前召开的全国国土资源工作会议上已经强调，坚决不允许城里人到农村买地建房的“逆城镇化”行为。各省国土厅负责人近期也纷纷表示，今年要坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的行为。

据了解，按照决策层指示，目前国土部一方面要严控住小产权房新增，另一方面要抓紧研究对已建已售小产权房的分类处理政策。

“科学界定小产权房，要从违法用地角度，从冲击房地产市场，冲击现行法律，破坏社会公平的角度出发考虑，小产权房应该是违法占用农村集体土地，建造用于出售、出租给本村以外人员的商品性住房。”福建省国土资源厅党组书记、中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员林依标表示。

实际上，业界关于小产权房的分类处理的原则，已经达成了较为一致的看法。依据小产权房的占地性质，对于明显不符合土地利用规划和城乡建设规划、违法占用耕地特别是基本农田的小产权房，要坚决予以拆除；对于符合土地利用规划和城乡建设规划的小产权房，应予以保留，但必须补办有关用地手续，并补缴土地出让金及税费。

但说起来容易做起来难，在当前社会环境下，小产权房治理异常复杂。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，一方面，对全国范围内小产权房数量至今没有官方统计数据，摸底很难；另一方面，小产权房清理最难的是利益分配问题。向隐身幕后的基层政府管理者、开发商追讨已获得的利益非常之难，甚至有的开发企业已经注销。

小产权范文第7篇

关注土地问题的人们都知道，几年来中央决心实行“最严格的土地管理”政策，已经初见成效，城市新增建设用地被土地利用规划和用地计划严密的监控着，18亿亩红线有望能保持不被突破。

然而，人们同时也看到，农村建设用地数量剧增，乡镇政府、村级组织擅自占用农地建厂房出租、销售，以租，违法利用农地开发销售商品住宅房，大有愈演愈烈之势。以致于有关方面称之为“撬动土地控制闸门、违法提供建设用地的暗流”。其中，利用农地开发销售商品住宅更是引起社会的强烈关注。“小产权房”已成社会热议话题。

有调查显示，2006年，北京市65000宗乡村建设用地中，8000多宗由区县审批、3000多宗由乡镇“审批”，其余50000多宗则是村组自行“审批”，涉地488平方公里。无任何审批手续的3000多宗，涉地近50平方公里。被调查的其他省市的一些地方，上述现象更是“有过之而无不及”。

据“中大恒基”的报告显示，早在2004年，北京400多个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18％。按照每个项目平均10万方平米来计算，一共就有720万平方米，而当时北京可售房屋面积约为2157万平米，也就意味着小产权项目的面积相当于北京市可售房屋面积的1/3。

有资料显示，目前北京市已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标才是两个1000万平方米。

显然，如果说集体建设用地剧增是一股来势汹汹的“暗流”，那么，小产权房便是这股暗流的潮头。

合法化呼声的背后

对小产权现象最为兴奋的，首推一直主张农地入市的专家学者。北大教授周其仁就认为，小产权供市，与政府几年来稳定房价的调控目标是一致的。政府可以借助自发的产权演进力量，来减少房价越调控越高涨的尴尬。

《中国经济周刊》经济评论员叶檀也表示，小产权房的市场热销无意间挑开了高房价真相，只有增加土地与房屋供应、少收甚至不收税费，房价才有可能下降。

法律问题专家胡星斗似乎更希望小产权房现象能助推法律突破，以改变现有的国家垄断土地一级市场的局面。他认为，小产权处在法律的模糊地带，没有违背《宪法》，即使有什么问题，也可以突破。对于小产权房不可一概否定，应当引导其健康发展，适时予以合法化。即通过政府合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。

小产权房当事人对利益的渴望。村民就认为，小产权房开发使他们走上了致富道路，生活水平有明显改善，所以，对于早已形成规模的小产权房，政府应该采取措施使其合法化。

相关村干部也认为，小产权房不仅解决了很多城市住房问题，为买不起高价商品房的人打造一个完美的居住环境，更重要的是带动了一方经济，是村里致富捷径。同时，土地既然归集体所有，那集体组织开发、售卖，获利归集体共同所有也是合理的。

购房者则认为，环境好，房价低，购买理所当然，既然政府部门没有明令禁止，有可能给小产权一个合法的名分。

显然，专家学者从产权改革、稳定房价、土地市场化进程等角度，对小产权现象寄予了较高的希望。相关当事人也从自身的利益出发，希望小产权合法化。然而，难以回避的事实是，小产权房的确违法占用了大量的农地，很可能导致新增建设用地总规模失控，影响粮食安全和宏观调控。所以，离开现行法律法规、无视小产权违法现实评价其合理与否似乎有些片面。

小产权房违法之痛

小产权，实质就是没产权。所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向集体组织之外居民销售的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。也就是说，小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家土地使用证和预售许可证，因此所谓小产权，实质就是没产权。

管理部门态度明朗。建设部有关负责人认为，小产权房不能办理房产证等合法手续。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。目前，法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

国家土地督察局副总督察甘藏春认为，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是依法使用农村集体用地担保，抵押权实现时；除此以外，都是现行法律不允许的。

也就是说，在政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。这些“小产权”房多是打着“新农村建设”、“农民新村”的旗号违法开发的。

一些专家学者也对小产权提出异议。北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦认为，小产权房买卖是违法和欺诈行为，是一种偷换概念的说法。叫停有利于房地产市场规范化。同时。小产权房不利于从根本上抑制房地产价格上涨。抑制房价上涨的关键是整顿房地产交易和管理市场，而核心是规范交易行为、强化管理、维护市场秩序，重点是政府管理行为规范化、政府职能公开化和民主化，以及开发商行为的规范化。

北京市建委城建研究中心的专家认为，虽然《物权法》颁布，将极大地保障人们对于私有财产，特别是不动产的权利，但是不会保护不合法的财产。同时，由于小产权归农村集体所有，产权关系很难改变，如果在法律层面给予承认，将动摇我国现有的土地政策。因此，小产权房将是今后房地产市场整顿的对象。

一些知名房地产商也认为，小产权房实际上是在挑战国家法律。任志强认为，在两种土地管理制度的条件下，要把小产权房变成商品房，就只能服从房地产法规定的条件进行交易。假使推动小产权房，国家的耕地面积无法得到保证，国家的法律也得不到尊重。

我爱我家地产经济公司副总经理胡景晖也认为，小产权房实际上是在挑战国家的根本大法，包括《宪法》、《土地管理法》和《物权法》。

购买小产权房的都是中低收入阶层吗?

一些人认为，小产权房之所以受人青睐，是因为城市房价太高，很多人买不起房，不得不冒着风险去买小产权房，当前买小

产权房的人大都是城市拆迁户、中低收益阶层或外地进京人员。事实并非如此，据调查，在北京市除了通州区个别项目外，购买小产权房的人多是作为“第二居所”，甚至是为了住“别墅”。换句话说，在北京，购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人”。

调查显示，房山、怀柔、密云等区县的小产权房多数为别墅形态，其价格虽然低廉，但也不是低收入人群能买得起的。其他省市的情况也大都如此。事实上，大部分中低收入者要比专家估计的理性得多，他们不会将自己辛苦积攒的血汗钱随便投入无法取得产权的房屋。所以，资料显示，中低收入人群在郊区买房，主要是购买离城市较远、价格相对较低的有产权的商品房而不是小产权房。

负面影响大过正面效应

毋庸置疑，小产权房以其价格低廉、自然环境好等优势受到城市居民的青睐，并给当地带来了发展和利益实惠，但从全局看，它的负面影响也是显而易见的。

首先，它冲击了现行土地政策、干扰了宏观调控政策的实施。众所周知，近几年为保证粮食安全和农业生产的稳定，我国一直严控新增建设用地，当城市新增建设用地控制效果稍有起色之际，小产权房大量占用农地，势必使新增建设用地总规模难以控制，几年的宏观调控效果毁于一旦，18亿亩红线受到威胁，政治经济都将受到重大影响。

其次，小产权房严重违背了法律法规，干扰了国家法律法规的正常运作。与其说小产权房是对现行法律法规的突破，不如说是一种“倒逼”现象，加之社会舆论的推波助澜，俨然一副“你不给我合法化我就不罢休”的态势。如此，有关法律法规无法在社会经济运行中正常发挥作用。

例如，一些地方的小产权房开发者，利用新农村建设等旗号，以合法形式立项，将建立生态园作为旅游景点配套项目等名目，开发建设大量小产权房，给购房者一定年限(如50年或者更长时间)的租赁合同等。有的还发给购房者“荣誉村民证书”，以表明购买者对房子有永久居住权。这种租赁实际上是“以租代买”。种种行为违反了多个法律，给规范与治理也带来障碍。

再次，这些小产权房因其产权不清、租售不明、无法律保障等将扰乱房地产市场秩序。同时，小产权房一旦合法人市，将引致房地产投资规模进一步膨胀，房价上涨之势将波及到农村。

小产权房成灾谁之过?

是故意曲解法律，还是法律自身缺陷?现行《土地管理法》对建设用地有明确的限制性规定，但同时又都有“除外”。如：任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民住宅用地批准使用集体土地的除外；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或用于非农建设，但符合土地利用总体规划、并依法取得集体土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。这些“除外”，原本并无歧义，但却被乡镇、村级组织乃至村民曲解为占用农地、进行小产权开发等行为的依据。一些村民就以在宅基地上建房自住为由，建设小产权房出售或以租代售。

此外，按照现行有关法律法规，虽然宅基地属于集体所有，村民对宅基地只有使用权，但村民对宅基地上的房屋却有所有权。相关法律只是禁止城镇居民在农村购买宅基地，却没有禁止购买房屋。村民将其房屋出售给城市居民，是否违法违规，现行法律没有明确规定。从而造成小产权房在法律上的模棱两可，既助长购房者的侥幸心理，同时也给行政执法部门带来了困惑。

利益当头谁不动心?随着经济发展和收入的增加，居民对居住环境的要求越来越高，一些人不再满足于林立的高楼和拥挤的小区，开始到环境优雅、风景秀丽的郊区寻找安静、自然。由短期度假到长期租住农宅，再到购买农民住房、建房。这自然给当地农民带来可观的利益。

小产权房未经正式批准，不用交纳土地出让金和各种税费，故开发成本较为低廉，即使比城里的商品房价格低十几倍，也有利可图。村民为利益建房出售，村、乡镇以发展本地经济为名开发小产权房，或者支持开发，其实也是为了获得利益，合作开发商也可按比例分成。同时，购房者也能以较低的价格买到住房。多方的利益驱使，共同导演了小产权房的悲喜剧。

在北京市，上世纪90年代中期，小产权房就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。由于当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。从2003年开始，小产权房的性质开始发生了变化，很多人开始购买小产权房，甚至作为第一居所使用。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。

城市不断上涨的房价是助推器?城市房价的不断上涨，至少助推了两种情况：第一，不排除一些购房者无法承受城市高房价，而不得不选择相对低廉的小产权房，即使存在风险也在所不惜，从而促使小产权房产销两旺。第二。有钱人出于投资的需要和优化居住环境的需要。一些有钱人看到小产权房价格低廉且购销两旺，有很大的投资空间，就将资本由城市商品房投资转向乡镇小产权房。另一些人看到，花几十万在城市连普通住房都买不到，在乡镇却可以买到别墅或高档住房。所以，便通过购买小产权房提升居住质量。

因此，从某种意义上讲，如果不解决房价快速上涨问题，即使堵住了小产权房这个口子，市场还会出现其他形式的房屋。

新户型政策的负面影响。众所周知，建设部出台了“套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积，占年度住房开发总面积70％以上”的政策，即“70/90”政策。其目的是通过面积控制价格，以使大众能买的起房，但其负面影响也是很大的。

短期看，“70/90”政策，使得许多房产项目因为调整规划而推迟了人市时间，造成了暂时的商品房供应短缺，刺激了房价的上涨，推动了购房者把目光转向小产权房。长期看，“70/90”政策不能满足人们改善住房条件的需求和愿望，而小产权房100平米以上的面积，20万元～30万元的低价，为购房者提供了提升居住质量的机会，也为小产权房提供了时机和市场空间。

违法事物岂能任其蔓延，坚决制止没商量

应当说，小产权房现象背后有深刻的制度原因，甚至是产权问题、土地制度问题以及现行利益分配格局矛盾的综合反映。彻底的解决有赖于经济、政治体制改革的不断深化。但任何事物都有其纬度和边界，在现行法律层面上，小产权房与乱占农地建立厂房向社会出租、以租一样，都属于违法占地、擅自扩大新增建设用地规模。所以，应当采取严厉措施，遏制小产权房的蔓延之势。

从立法层面解决法律上的缺陷。现有法律对农村宅基地上房屋的管理，缺乏明确的规定。从《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等都没有明确规定农民能否像城市的居民一样，可以有权自由处理自己的房产。如今小产权房的优势还在，需求也大，规模不断扩大，粮食安全、18亿亩耕地的红线如何保障等严峻形势，压力越来越大。面对新的土地违法形式，建议完善有关法律规定，避免曲解和规避法律，并在相关法律上增加“破坏土地资源罪”，加大对违法用地的处罚力度。

另一方面，小产权房的开发销售涉及供需两个方面，所以，在依法制止建设开发的同时，也应在法律上进一步明确严禁城镇居民、单位购买农村小产权房或租用农民集体土地进行房地产开发，并对购买、开发行为施以相应的处罚。

严格土地用途管制制度，制止擅自改变土地用途行为。用途管制是我国现行土地管理制度的核心，土地利用总体规划确定的土地用途，体现了国家一定时期的整体发展思路和方向，擅自改变土地用途是一种违背国家大政方针、冲击国家整体发展计划的行为。小产权房就属于擅自改变《土地管理法》确定的土地用途，破坏了整体的土地规划，所以应予以制止，并对大量占用耕地者追究责任。

同时，严格推行一户一宅制度，明确规定农民住宅的面积。对以住宅名义进行小产权开发，或将自己住宅出售后再次申请宅基地的，有关部门应严格把关，不予审批。

小产权范文第8篇

2013年12月27日，北京市召开专门会议，表示将在2014年出“狠招”治理小产权房，对历史项目分类研究处理。同时进一步向区县政府施压，拟对小产权房“重灾区”暂缓拨付土地出让政府收益，并暂停土地一级开发。

十八届三中全会后，国有土地和集体经营性建设用地“同地同权”的改革方向明确，集体土地入市的口子似要打开，与之密切关联的小产权房问题也备受关注。

在三中全会召开前后的一个月内，嗅到政策信息的小产权房市场反应强烈，北京市的小产权房价每平方米增长了1000元以上。

不过，道路的曲折在全会召开后不到一个月就呈现出来。11月22日，国土部和住建部了关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。随后，一轮整治行动迅速铺开，小产权房问题的处理形势从暖春进入寒冬。

“十八届三中全会的决定，有些现在就可以实施，有些则可能需要进行机构调整，还有一些则可能需要一个较长过程。”中国土地学会副理事长黄小虎说。这其中，对于小产权房问题的处理就属于后者。

学界普遍认为，十八届三中全会已经明确方向，小产权房问题终将在建立城乡统一的建设用地市场、实现集体土地和国有土地“同权同价”的大背景下获得解决，但具体政策路径尚需时日。“在这种情况下，两部委出台政策挡一挡也是必要的，防止各地小产权房建设一哄而起。”黄小虎说。

全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，在思路和细化政策出来之前，若大规模进行小产权房建设，“相当于给改革出难题”。 小产权房困境

就北京市来说，对于小产权房的清理整治从未停止。尤其是自2012年6月以来，作为国土部确定的小产权房整治试点城市，北京市国土局已先后五次公布小产权房和“变相”小产权房项目，共计108个。

北京的小产权房主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区等远郊区，目前已有7个小产权房项目和18个“变相”小产权房项目被拆除，有8名当事人被移送公安机关，31名责任人移送检察机关。

从北京市这一年多的整治尝试来看，处理方式和手段并没有突破。实际上，自小产权房问题出现以来，相关部门出台的相关政策文件，基本都是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，目标是禁止小产权房建设和销售，如强制停建停售甚至强拆。

但从实际效果来看，此类传统治理手段根本无法应对小产权房问题的复杂情况，既解决不了存量小产权房问题，也无法杜绝新建小产权房。

由于各种历史遗留因素的复杂性，各方利益关系的牵扯，维稳的现实考虑，以及执法权的缺位，使得基层国土部门处境尴尬。北京市国土局昌平分局副局长李跃红表示，该局只能寄希望于购房者提高法律意识，以便配合执法者对小产权房的清理整治。

与此同时，小产权房的市场需求却未有减少。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已达66亿平方米，占到全部商品房住宅面积的一半，绝大部分都集中在大中城市周边。调查显示，目前各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，包括外来务工人员、普通工薪阶层等。而各地出台的各种限购政策，也客观上推高了小产权房的市场需求。

据北京大学深圳研究生院副院长李贵才介绍，仅以深圳为例，经过多年的住房市场化发展，仅有15%为正规商品房，另有5%的福利房，其余80%的住房没有进入合法市场。对于城镇常住人口而言，小产权房已成为其重要的住房来源。 分类处理思路

虽然小产权房问题的基层执法困难重重，但从历次整治行动中仍可以看出相关部门的执法选择，不同类型的小产权房，打击力度有多不同。“小产权房”并非严格的法律概念，历次整治行动中的“违法性”却相对比较集中。

对小产权房的整治主要限制的是利用农村集体土地建设商品性住宅并对外销售，此次两部委的通知也同样如此。“但在我们的具体执行中，那些完全没有用地手续，且由外来开发商操作，村民并未得到利益的小产权房项目是整治的重点。尤其是占用耕地的项目，更是重中之重，拆除在所难免。”一位北京市国土系统人士说。

现实中，小产权房的概念外延广泛，包括利用农民宅基地的旧村改造项目，拥有村镇规划的项目，某个开发商租用集体土地建设的零散项目，甚至利用“生态农庄、农家院、私家菜园”等名义建设的独栋房屋，也被归入小产权房之列。

在具体执法过程中，对于利用农民宅基地的旧村改造项目、拥有村镇规划的项目等，相对较为温和。“批宅基地也是批，利用农民宅基地进行建设，还可以集约节约用地。”上述北京国土系统人士称。

虽然在具体执法中有所侧重，但对小产权房的分类和梳理工作至今尚未完成。2012年，国土部和北京市都表示正在研究“分类处理”存量小产权房的办法，但至今仍没有统一口径。

国土部一位官员表示：“几部委出台一个办法很简单，但如果考虑到操作层面，下面未必会执行到位。”

虽然十八届三中全会明确了集体经营性建设用地和国有土地“同地同权”的改革方向，但集体土地上能不能建设商品房，农民有没有集体土地的完整财产权利等问题，一直存在争论。因现阶段小产权房问题复杂，将小产权房问题进一步摸底梳理，是各方共识。“下一步是要梳理一下小产权，比如那些符合规划的存量小产权房，是否还叫小产权？”黄小虎说。

据《财经》记者了解，国土部目前已成立专门小组调研小产权房问题，并已派员赴三个省市，对小产权房的存量情况进行摸底排查。而住建部近日也对外表示，已联合国土部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。

日前，住建部主管的《中国房地产报》援引国土部等部门知情人士称，研究小组的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。

一个可能的思路是，将未来出租型的小产权房纳入公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房中，符合城乡规划和土地利用用途的项目，通过补交土地出让金和税费的方式加以合法化。

这两种处理方式在学界多有提及，并获得广泛支持，国务院发展研究中心的“383改革方案”就提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。而这一思路在实践中亦有成功案例，比如，成都市郫县三道堰镇就有小产权房在补交土地出让金后获得合法身份。

北京市昌平区著名的小产权房项目——郑各庄村宏福苑小区，也一直在寻求通过这种方式实现合法化，但始终没有如愿。“主要的问题是，我们找不到合适的政府部门对接这个事情。”郑各庄对村委书记黄福水说。

但小产权房通过补缴土地出让金的方式合法化同样受到质疑。“如果普遍只补缴一些税费就将小产权合法化，既有对分担了整个城市公共建设费用的高价商品房购买者的公平性问题，更有如果开了赦免迄今为止的违规者的先例，怎么制止后来者群起而仿效的问题。”燕京华侨大学校长华生认为。

至于将小产权房纳入公租房序列，此前北京也曾通过“集体租赁房”的形式展开尝试，但目前因诸多法律障碍而陷入沉寂。 政策路径待明

国家层面并没有一个明确、统一的小产权房处理政策措施。相较于北京的严控措施，各地对小产权房处理方式并不一致。其中，尤以成都走得最远。

据全国工商联房地产商会REICO工作室调研显示，成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为，也没有保证过其产权。但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不加过问。

成都下辖的郫县做法更为直接，该县团结镇的小产权房的房产证是由县建设部门颁发的，而在其他地方，小产权房的“房产证”一般由乡镇、村集体组织颁发，并不具法律效力。在一些学者看来，这意味着成都对小产权房持有“默许”或间接承认的态度。

而广东省则将小产权房纳入到“历史遗留违法建筑”的范畴内，通过三旧改造、土地整备和城市更新等方式，重新清理利益关系，实现政府规划意图，以消化存量小产权房。以深圳为例，其城市更新项目已经放开一个口子，允许“合法土地占70%，合法外土地占30%”，等项目完成时再达到“全部土地皆合法”，即实现小产权房曲线合法化。

在广东当地一些官员来看，这一探索同样适用于其他地方。小产权房项目的处理和改造，涉及众多利益方，利益平衡成为核心关键点。而在这一过程中，政府作为公共利益的代表，需从公共设施配套的角度来计算收益合算与否。

“如此解决存量小产权房将是一个市场化的过程，对于能够规划出来且建筑质量合格的小产权房项目，在缴纳了政府核算的土地出让金后，可以获得大产权；对于其他类型的小产权房项目，则通过推倒重建，或是规划的调整等方式，利用市场化的手段调节和调动各方进行改造，从而能够达到标准，并获得合法产权。”中国人民大学经济学院教授陶然说。

不过，地方的尝试和学者的主张，并不足以促成统一的政策出台。“十八届三中全会提到了‘同地同权’，但并没有明确经营性集体建设用地上能不能建商品房。”黄小虎说。

黄小虎认为，这是一个重要的政策导向，“如果允许集体土地上建设商品房，那么哪些可以建设，哪些不可以建设，存量的小产权房项目哪些可以合法化，哪些必须拆除等等问题才有可能厘清，此时小产权房的‘分类处理’才具备现实意义”。

就字面而言，“同地同权”的含义包含了可以建设商品房的内容，这也是此前小产权房转正预期高涨的主要原因。“一切都要看是不是符合规划和用途管制。”三中全会后，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对《财经》记者表示。

对于三中全会所涉土地问题还有另一种声音。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾多次公开表示，小产权房不合法，最主要的原因正是在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制，根源在于农村集体土地在规划上本不是用来建商品住宅的。

“这也正是当前土地财政的关键，即地方政府根据产权性质来限定用途，垄断限供商住用地。”陶然认为，目前的征地过程演变成为规划改变的过程。现实中，规划确实也成为地方政府实现用地目标的手段。

“在这种情况下，政府如何重塑规划的本来面目和刚性特征，使得规划建立在独立科学的环境下，并能够落地，也成为一个现实问题。不然，符合规划和用途管制的说法也将成为空话。”陶然称。

小产权范文第9篇

一、小产权房的成因

1、商品房价格的上涨。2006年以来,我国商品房价格以惊人的速度上涨,已达到或超出了普通老百姓的承受极限。尽管住房公积金、经济适用房、廉租房等已经为低收入人群提供了很大的住房保障,但是还是远远不能满足城市大部分居民的住房需求。商品房的价格上涨与城市居民的收入上涨是不同幅度的,能否买得到房成为众多城市居民生活的重心,不断上涨的房价使得城市居民承受着巨大的住房压力。《中国经济周刊》时评认为,小产权房的出现背景,实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样,是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。

2、土地制度不够完善。从一定意义上来说,小产权房是我国土地制度二元化结构的产物。在我国,集体建设用地除了用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施以及公益事业,只能由政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所有权,然后以高价将土地使用权转让出去,巨额利润绝大部分都由政府获取。从这个层面上看,农民的基本权益受到损害,农民通过土地获得利益的方式就是自己耕种或者低廉的征地补偿费,于是开始修建小产权房,以此作为资产转化为资本的一种路径。所以,如果政府能够调整征地补偿费用或者多提供一些低价格的土地开发供普通民众消费的商品房也许能起到控制小产权房的作用。

二、从小产权房自身特色看城市居民的住房需求

1、相对于城市商品房来说,成本低。由于建设小产权房使用的是集体用地,省去了购地成本、各种税费、由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”、甚至“腐败成本”,价格有绝对吸引力,一般只有同样位置商品房价格的40%～60%。这跟城市商品房价格的上涨形成了鲜明的对比,使得城市居民把购房的视线由城市转向城郊地区甚至是农村。由此可以看出,城市居民的住房需求与价格有着最直接的关系,小产权房对那些买不起商品房的城市居民来说就是一种经济适用房,对买得起商品房的人来说是一种节约,体现了现代城市人购房的价格需求。

2、小产权房多集中于城乡集合部。小产权房一般使用的是城市周边集体土地,随着城市外扩趋势的进一步加快和城镇化速度的提高,是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市区的距离;另一方面虽然周边环境与高端社区相比差距甚远,但这个差距相对于价格优势微不足道。更重要的是,正是由于小产权房的地理特征,吸引了很多喜欢乡土风情,返璞归真的高端消费群,体现了现代城市居民,尤其是高端消费群购房的舒适度需求。

3、目标群体多样化。从小产权房物业形态上来看,一般是普通住宅,也有少量高档住宅和别墅。所以,小产权房也有一定目标群体的划分和差异化分析。从城市购买对象上来看,有部分是买不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人群、普通工薪阶层、少数手里有土地的政府官员、用房屋做投资生意的人、外来打工者,而有一个群体,就是收入不低的公务员、企业老板、教师。那些城市高收入群体可能是为保值增值进行投资、选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房,也可能是为了自我享受,但不管目的何在,已经说明了小产权房已经吸引了多个群体。小产权房目标群体的多样化向我们呈现了小产房已经具备了很广阔的买方市场,也从侧面反应了城市居民住房需求远离市中心的倾向,体现了部分人群的投资需求。

三、小产权房与农村居民住房需求

作为小产权房的卖方即村民,小产权的出现使其基本权益得到了维护和实现,找到了一种将资产转化为资本的路径。村民,一方面作为小产权房土地使用权的出让者;另一方面也可以成为小产权房的目标消费群体。如果小产权方房由开发商和村委会合作建设,农民也可以成为小产权房的消费者。

小产权范文第10篇

私下交易仍在持续

王先生在上海闯荡了五年光景，自己积攒了一笔钱，但是面对超过他承受能力的房价，至今在为到底要不要买房而犹豫着。

最近在网上冲浪时，王先生无意中搜到一套房源，单价在2000元／平方米左右。于是他兴冲冲地带着女友抽空去看了房。小区位于松江区小昆山镇，距离镇中心有15分钟左右的步行路程，小区规模不小，不过周边配套并不完善。

中介直言，这套房源是小产权房，如果买房的话，不能办理按揭贷款，也不能办理产权过户手续，买卖双方只需在中介的见证下签订一份声明即可完成交易过程，一手交钱，一手交房。

王先生对业主的报价非常心动，总面积达126平方米的三房两厅(毛坯)，报价只有25万元，单价为1985元，平方米。这样的报价，与约20分钟车程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“价格低得简直有点不敢让人相信。”他说。

不过这种不敢让人相信的小产权房的确存在。除了上海之外，在北京、广州等城市，这种物业数量更多，私下交易更为火爆。

在北京，位于通州王家场村小产权房项目诺丁山近期一直在对外公开销售，其销售均价为5300元／平方米，单价相比2008年底还上涨了大概300元左右。这样的价格具有相当的市场竞争优势，据了解，诺丁山周边的项目售价达到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元对外促销，但仍然无法激起购房者的购买欲望而无人问津。据了解，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，其售价仅为周边商品房的一半，甚至更少。

广州的小产权房主要集中在城乡结合部，如白云区同和、太和等地，价格照样相对实惠，目前在这些地区花15万元就可以买到一套面积超过100平方米的以上的两房，而附近新开发的商品楼，单价大概超过6500元／平方米，也就是说，相同面积的商品房，总价会超过65万元，小产权房的价格不及商品房的四分之一。

购买小产权房目的不一。如上海小昆山镇的玉昆小区，就有不少市中心的人士来购买，他们主要是用于养老。当然，也有用于投资，如在广州市的蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，就有来自天河区的白领来这里租房，有些房子能租到1200元／月，投资回报率可接近10％。当然，更多的还是用来购房白住。

“身份”仍然未改

虽然市场仍在追捧小产权房，但是其不合法的身份仍未得到改变。而相关部门也一再重申不要轻易购买这种房产，以免自身权益得不到保障而遭受损失。

记者注意到，早在去年8月份，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，其中就涉及到严格农村集体建设用地项目的贷款管理。这份《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，尽管目前农村的小产权房争议很大，中央主管的政府部门也没有能给出清楚答复，但是从《通知》规定来看，小产权房并没有纳入国内的商品房范围，政府的政策对它是严格禁止的。

广州市国土房管局已陆续对鑫瑞大厦(位于白云区太和镇和乐路以北、珊景路以东地段)、维罗纳新家园(位于白云区太和镇丰泰小区、新广从路边)、温泉花园(位于白云区龙归镇南岭村竹仔园地段)、星城丽景(位于白云区太和镇和乐路附近)、星城雅居(位于白云区太和镇太和北路丰泰小区附近)、人和花园(位于白云区人和镇大巷村流溪河北面、七十一中学公路两侧)等违法销售的小产权房项目进行了查处并通过媒体予以曝光。

“转正”呼声不断

记者发现，不管是开发商、政府官员还是专家学者，都倾向于对已经保留的小产权房，可使购买者补交相关税费、办齐合法手续，将小产权房性质转为商品房。

就开发商而言，他们仍然惧怕小产权房对市场形成的冲击。相对通过正规渠道拍得土地开发的大产权房而言，小产权房具有其不可比拟的价格优势。“其主要优势就是土地成本相当低廉，在房价成本中的权重很小，因此市场上的小产权房至今售价仍然低得惊人。”上海一位开发商高管汪先生坦言。汪先生对玉昆小区也有所了解，他分析说：“玉昆小区二手房之所以仅卖2000元，平方米，主要是因为这个项目除了建安成本之外，可能再无别的成本。如果上海周边这样的项目很多的话，那对市场产生的冲击不知有多大?”

就连地方政府层面，也希望对“小产权房”给予相应的出路。江苏省国土厅副厅长在今年2月初接受采访时就曾表示，希望借农村建设用地逐步实施流转之机，也顺带一并将小产权房的问题解决掉，当然，是希望能得以“转正”。

初现破冰迹象?

“宅基地换房”――这是天津首创的新做法，会否成为小产权房转正的突破口。而种种迹象表明，这种做法正得到其他城市的效仿，如北京、广州等城市已跟进。

天津所谓“宅基地换房”是怎么样一回事呢?即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。据了解，目前天津已经成功完成首个试点项目。去年底，天津东丽华明镇原胡张庄、永和村出现了该市首个原宅基地换房地块变身耕地的案例，在这两个村子的原址上将新建一座农业园区。两个村子的村民都享受到了该福利措施，搬进了新建的楼房。

北京也在考虑进行“宅基地换房”试点，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》(下称《指导意见》)。按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

广州市在2月下旬也出台了与“宅基地换房”有关的文件，该文件中的一个亮点是，将积极探索以宅基地置换城镇住房的新路子，引导村民住房建设逐步向城区、集镇和农民居住点集中发展。一份相关解读报告提出，农民将可用宅基地，按照规定的置换标准无偿地换取小城镇中一套住宅。迁入小城镇居住。据了解，广州从2008年

起已在个别郊区开展了宅基地置换城镇住房的试点。

“宅基地换房”做法中还有一个关键问题尚未得到解决，即农民置换得到的住房产权问题。农民用宅基地换来的房屋产权到底归谁，按理说应该归农民所有，因为农民失去了宅基地，他们必须得到相应的补偿。由此及彼，以前的小产权房是否也可以通过合理置换的方式，而将产权合法化。

有观点认为，随着中央鼓励土地流转与构建城乡统一土地市场的政策实施，对依法取得的农村集体建设用地使用权可以允许通过有形的土地市场，以公开规范的方式进行流转。这也给在集体性质土地上开发建设的小产权房，提供了“转正”的契机。

利益再分配是难点

小产权房的问题必须得到解决，这是毋庸置疑的。但是如何解决，可能在短期内找不到答案。

有学者认为，单纯地补交相关税费并办齐合法手续，这尚不足以使得“小产权房”房得以成功“转正”，因为这里面最核心的问题是土地利益如何再分配的问题，在没有将这个问题厘清之前，所有的问题都不会得到解决，包括“转正”。

易宪容表示，就目前而言，小产权房的存在与现行的法律制度相违背，如果简单地将其“转正”为商品房，会带来诸多意想不到的恶果，“这样做等于明确告诉整个社会，谁违法谁获利”。他如是说。因此在他看来，中央不会采取简单的法不责众的处理方式来处理“小产权房”问题。

不过，是问题总归要得到解决。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者：“对于已经购买了小产权房的人来说，难道就简单认定这种交易不成立吗?”牛凤瑞如此反问，他说：“这个问题必须得找到妥善的解决办法。”

处理小产权房的问题，其核心问题还是在于土地升值利益的再分配。牛凤瑞直言，在没有处理好土地升值利益再分配关系之前，小产权房的“转正”无从谈起。而易宪容也同意这个观点。

专家分析认为，目前城乡土地市场尚未完成统一，土地升值利益的再分配问题会遭遇诸多问题，诸如小产权房补办相关税费时，每一级政府能分配的份额各占多少?“在城乡土地市场尚未统一之前，这个问题无法得到解决。”有业内人士如是说。