物业管理服务论文范文
时间：2023-03-22 12:20:51
物业管理服务论文范文第1篇
物业管理服务价格除了具备一般商品价格的特征外，还具有以下特点：一是物业管理服务价格是物业管理公司付出抽象的一般人类劳动之后的价值的表现。二是物业管理服务价格的载体不是有形产品，而是无形产品，即服务。三是物业管理服务价值形成过程不同于一般商品价值形成过程。一般商品的价值形成是在商品生产、流通环节进行的，而物业管理服务的价值形成，生产和消费几乎同时进行。四是物业管理服务价格的多样性。同一种物业管理服务在不同地区或服务对象上表现差别较大，因而其价格也灵活多样。
二、物业管理服务采购审价依据
物业管理服务采购审价，主要依据应是物业管理服务的价值和使用价值。物业管理服务凝结着物业管理人员的劳动，同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性，服务的等级层次很难具体地加以定义和解释，因此物业管理服务的质量高低，或使用价值大小，由物业产权人或物业使用人因物业管理服务而得到满足的程度来判别。物业管理服务采购审价的重点，一是审查其价格构成，二是审查其定价方法。
三、物业管理服务价格构成的审查
物业管理服务价格一般包括装修垃圾清运费、保洁费、保安费、机动车存车费、非机动车存车费、绿化费、化粪池清淘费、房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯使用费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费等项目，具体内容根据业主要求而不同。当物业的产权与使用权分离时，这些收费项目有的由物业使用人支付，有的由产权人支付；产权与使用权统一时，则由业主支付。其中，房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费属于维修基金，内容较为复杂，一般应与物业管理公司事先签订服务合同，并在合同中明确约定。
四、物业管理服务定价方法的审查
物业管理服务定价方法，一是采用成本导向定价，即物业管理服务价格由成本加上按成本利润率计算的合理利润构成。二是竞争导向定价，即以竞争者的价格水平作为物业管理公司定价的参照或依据，适用于已实现服务标准化的行业。三是需求导向定价，即以业主对物业管理服务价值的认知程度和需求强度为依据来确定价格，服务的非货币因素对消费者的服务价值认知有着重要的影响，而这种影响程度难以度量，物业管理公司对服务价格的调整难免出现偏差，从而导致服务的价格水平相对于业主的服务价值认知程度失衡，不是过高就是偏低。对于竞争导向定价和需求导向定价的物业管理服务采购价格的审查，应结合具体采购方式，分招标采购、竞争性谈判、询价采购等方式，分别采用比价等方法进行审价。对于成本导向定价的物业管理服务采购价格的审查，则应对物业管理服务的成本和利润进行分析和计算。
1、物业管理服务成本
一是材料费，指提供物业管理服务时消耗的材料，如保洁使用的抹布、扫帚等，属日常消耗性质。二是人工费，指提供物业管理服务的人员劳动报酬，包括工资、奖金、津贴等，不包括福利费用。三是设备使用费，指提供物业管理服务时所使用设备的折旧和器具的摊销。不包括设备器具的购置费，因为这些设备器具属于物业管理公司开展业务、提供服务的必备固定资产或低值易耗品。审价时应注意，管理费用是物业管理公司的管理部门维持正常运转的开支，如办公用品、管理人员工资、审计费、律师费、业务招待费、提供物业管理服务人员的福利费等，以及物业管理公司的销售费用如广告费等，均为物业管理公司开展经营业务的期间费用，应由物业管理公司从经营利润中支付，而非经营成本，即这些费用不应作为物业管理服务的价格组成部分。
2、物业管理服务利润
物业管理服务的利润，属于物业管理服务单位的正常经营利润，作为物业管理服务价格的组成部分，是正当合理的，但其目标利润应以社会平均成本利润率为标准确定。审价时应注意对超过社会平均成本利润率的部分予以审减，以维护采购主体的利益。
【参考文献】
[1]杜江南：从物业管理的服务价格看行业公平竞争[J].城市开发，2001（7）.
[2]刘玉明：军队物资采购审价工作刍议[J].军队采购与物流，2004（4）.
[3]李永福：对我国物业管理运行程序探讨[J].经济师，2005（3）.
[4]蒋蕾：浅谈物业管理的规范化[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2005（1）.
[5]由滨生：关于物业管理的思考[J].西北工业大学学报（社会科学版），2005（1）.【论文关键词】采购物业管理服务价格审价
物业管理服务论文范文第2篇
物业管理需要服务的是整个小区，服务项目包括环境、治安、设施等的管理，所以成本较高，仅仅依靠收取的服务费用很难支撑物业公司持续发展，因此，公司不愿意花费成本提供更高质量的服务，同时公司本身规模不大，不愿自监自管。
2物业管理创新的基本内容
物业管理是一种服务，要加强创新，可以从以下几个方面着手：
2.1创新观念
如果物业公司没有履行自己的服务职能，无法满足业主需求，那么势必会引起业主的不满，部分物业公司重视可能重视管理但是忽视了服务质量，没有做好两者的平衡，服务水平低下的问题没有从根本上得到解决，落后的管理观念难以提高服务意识。
2.2创新方式
消费者对物业管理服务有越来越高的要求，物业公司必须提供的服务必须个性化、人性化，这也是决定物业公司能否顺利发展的重要因素。物业公司可以充分利用现有的新技术，例如信息化社区和智能化楼宇管理系统等，运用这些高科技“硬件”能够有效提升物业管理服务的质量和效率，这也是顺应当前信息化社会的重要举措。
2.3创新内容
物业公司的服务主要有两方面，即基本服务和便民服务，基本服务是物业公司必须提供的，例如安保和清洁服务等，而便民服务是延伸服务，物业公司要双管齐下，做好基本服务的基础上努力满足居民的生活需求，做好便民服务，以高质量的服务获得业主的肯定，保证物业公司的可持续发展。
3物业管理服务创新举措
3.1借鉴学习并抓
传统的计划经济体制导致物业公司缺乏市场观念，忽视了市场竞争力的重要作用，服务、管理意识淡薄，质量和效率都不尽如人意，但是要评价物业公司的综合水平，其服务水平和服务质量是主要指标，从这个角度讲，物业公司应意识到自身的主要作用是服务而非管理。物业管理人员应进行接受全面培训，学习国家关于物业管理的文件精神、法律法规和基本理论等，让物业人员认识到自己应尽的“服务”职责；可以适当借鉴其他成功物业公司的经验为自己所用，例如深圳市某小区的物业管理部门，通过举行“物业管理周”等活动，向员工传递管理新观念，提高了服务质量，并向居民展示了物业部门的良好形象。
3.2全面创新物业管理
首先，物业公司应完善管理体系，实现自负盈亏和自主经营，达到“专业化、社会化”的管理目标；其次，物业公司要加强对物业管理人员的培养，人才是提供高质量服务的基础，公司使用不同的方式培训不同岗位的人才，例如管理层就必须选择综合素质较高的复合型人才，而技术人员则要求技术水平较高，并且能和业主建立良好的沟通，以提供最优质、最符合业主需求的服务。
3.3恰当利用新科技
人性化是物业管理服务需要秉承的原则之一，在这个方面，物业公司可以恰当的利用新科技来实现服务人性化，例如可以采用门禁系统和电子监控以确保业主的人身财产安全，运用网络搭建服务平台，为业主提供最及时的服务，因此，科学技术也是提高物业管理服务水平的重要措施。
4结束语
综上，首先分析了我国物业管理服务存在的若干问题，然后介绍了物业管理服务的主要内容和创新举措，对提高物业管理服务质量有较大帮助。
物业管理服务论文范文第3篇
【论文摘要】物业管理服务采购是新兴的一种服务采购项目，文章在阐述物业管理服务价格构成的基础上，探讨了审价的重点：一是审查其价格构成，二是审查其定价方法，同时指出了应注意的问题。
物业管理服务是指接受委托的物业管理公司，对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。物业管理服务是通过对业主的服务、对财产的养护、对环境的保护等实现的，物业管理公司提供的服务产品是一种无形产品，本身虽然不创造物质产品，但其与物质产品一样，也是一种商品。物业管理服务价格，是指物业管理公司因提供物业管理服务而向物业产权人、使用人收取的费用。物业管理服务采购审价，是指采购主体因采购物业管理服务，而对物业管理服务价格进行的成本和利润审查，并核准价格的行为。
一、物业管理服务价格的特点
物业管理服务价格除了具备一般商品价格的特征外，还具有以下特点：一是物业管理服务价格是物业管理公司付出抽象的一般人类劳动之后的价值的表现。二是物业管理服务价格的载体不是有形产品，而是无形产品，即服务。三是物业管理服务价值形成过程不同于一般商品价值形成过程。一般商品的价值形成是在商品生产、流通环节进行的，而物业管理服务的价值形成，生产和消费几乎同时进行。四是物业管理服务价格的多样性。同一种物业管理服务在不同地区或服务对象上表现差别较大，因而其价格也灵活多样。
二、物业管理服务采购审价依据
物业管理服务采购审价，主要依据应是物业管理服务的价值和使用价值。物业管理服务凝结着物业管理人员的劳动，同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性，服务的等级层次很难具体地加以定义和解释，因此物业管理服务的质量高低，或使用价值大小，由物业产权人或物业使用人因物业管理服务而得到满足的程度来判别。物业管理服务采购审价的重点，一是审查其价格构成，二是审查其定价方法。
三、物业管理服务价格构成的审查
物业管理服务价格一般包括装修垃圾清运费、保洁费、保安费、机动车存车费、非机动车存车费、绿化费、化粪池清淘费、房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯使用费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费等项目，具体内容根据业主要求而不同。当物业的产权与使用权分离时，这些收费项目有的由物业使用人支付，有的由产权人支付；产权与使用权统一时，则由业主支付。其中，房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费属于维修基金，内容较为复杂，一般应与物业管理公司事先签订服务合同，并在合同中明确约定。
四、物业管理服务定价方法的审查
物业管理服务定价方法，一是采用成本导向定价，即物业管理服务价格由成本加上按成本利润率计算的合理利润构成。二是竞争导向定价，即以竞争者的价格水平作为物业管理公司定价的参照或依据，适用于已实现服务标准化的行业。三是需求导向定价，即以业主对物业管理服务价值的认知程度和需求强度为依据来确定价格，服务的非货币因素对消费者的服务价值认知有着重要的影响，而这种影响程度难以度量，物业管理公司对服务价格的调整难免出现偏差，从而导致服务的价格水平相对于业主的服务价值认知程度失衡，不是过高就是偏低。对于竞争导向定价和需求导向定价的物业管理服务采购价格的审查，应结合具体采购方式，分招标采购、竞争性谈判、询价采购等方式，分别采用比价等方法进行审价。对于成本导向定价的物业管理服务采购价格的审查，则应对物业管理服务的成本和利润进行分析和计算。
1、物业管理服务成本
一是材料费，指提供物业管理服务时消耗的材料，如保洁使用的抹布、扫帚等，属日常消耗性质。二是人工费，指提供物业管理服务的人员劳动报酬，包括工资、奖金 、津贴等，不包括福利费用。三是设备使用费，指提供物业管理服务时所使用设备的折旧和器具的摊销。不包括设备器具的购置费，因为这些设备器具属于物业管理公司开展业务、提供服务的必备固定资产或低值易耗品。审价时应注意，管理费用是物业管理公司的管理部门维持正常运转的开支，如办公用品、管理人员工资、审计费、律师费、业务招待费、提供物业管理服务人员的福利费等，以及物业管理公司的销售费用如广告费等，均为物业管理公司开展经营业务的期间费用，应由物业管理公司从经营利润中支付，而非经营成本，即这些费用不应作为物业管理服务的价格组成部分。
2、物业管理服务利润
物业管理服务的利润，属于物业管理服务单位的正常经营利润，作为物业管理服务价格的组成部分，是正当合理的，但其目标利润应以社会平均成本利润率为标准确定。审价时应注意对超过社会平均成本利润率的部分予以审减，以维护采购主体的利益。
【参考文献】
[1] 杜江南：从物业管理的服务价格看行业公平竞争[j].城市开发，2001（7）.
[2] 刘玉明：军队物资采购审价工作刍议[j].军队采购与物流，2004（4）.
[3] 李永福：对我国物业管理运行程序探讨[j].经济师，2005（3）.
[4] 蒋蕾：浅谈物业管理的规范化[j].长沙铁道学院学报（社会科学版），2005（1）.
物业管理服务论文范文第4篇
在*市教委和*高校后勤研究会的领导下，以三个代表重要思想为，坚持理论研究，以标准化为基础、以规范化为目标，以专业化为路径，深入探讨高校物业管理的规律，达到高校物业管理企业自信、自强、自立，描绘高校物业管理的新蓝图。
二、开好年会，总结经验，推动高校物业管理
计划在三月底召开*高校物业管理专业委员会*5年年会，会议内容为①进行*5年工作总结；②进行理论研讨，由北师大刘宏进作高校物业如何做大做强的发言、由*交大作如何应对当前务工人员的劳动保险问题、由工商大学作引进社会力量进行高校物业管理的利弊（或北航）；③请浙江大学求是物业公司作走出校门，参与社会市场竞争的发言、安徽师大新校区后勤管理办公室作引进社会物业公司，开创新型管理模式的发言。④请海淀区劳动局监察大队队长作如何执行劳动法的讲座。时间为二天半。
三、坚持理论研究，探讨高校物业管理社会化
1、集中精力，研讨高校物业管理的实际操作规程，争取在三月份开始，组织力量编写高校物业管理实操手册，以规范化的作业程序指导高校的物业管理工作。使理论研究与实际有效地结合在一起，达到有新意、有创造性、有成果，全面提升理论研究的档次，并在此基础上，推动*高校物业管理的企业文化建设。
2、在四月底完成*高校物业管理论文第2集的出版。
二、继续进行高校物业管理标准的制定和推广
争取在*6年4月份前完成《教学、办公区物业管理服务及取费标准》和《标准化教学楼评估》的制定；争取在*6年6月份前完成《住宅物业管理服务及取费标准》和《零星维修服务标准及取费标准》的制定；争取在*6年8月份前完成《绿化养护和取费标准》和《道路保洁服务及取费标准》的制定；争取在*6年10月份前完成《水电节能定额》的制定，并加以推广，以标准化工作，推动高校物业管理的发展，全面提升高校物业管理水平。由石德辉负责召集《标准化教学楼评估》、《教学、办公区物业管理服务标准及取费标准》讨论、刘宏进负责召集《绿化养护和取费标准》和《道路保洁服务及取费标准》讨论、石警卫负责召集《住宅物业管理服务标准及取费标准》讨论、王衍有召集负责《零星维修服务标准及取费标准》讨论、王海东负责召集《水电节能定额》讨论。
三、继续推动跨校强强联合
我们在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校际的强强联合体后，*5年争取组建高校物业管理有限公司和电梯维修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外开辟物业管理市场，走出校门，融入社会的市场经济大海之中，真正做到企业化管理、市场化运作，达到完全意义上的高校后勤社会化。
四、加大物业管理实际操作技能培训
计划在四月份组织“保洁主管和班组长实操培训”、六月份组织“设施设备维修人员实操培训”等，并计划举办*物业上岗证培训，从实际操作上全面提高物业管理人员的素质，使高校的物业管理逐步向社会上的物业管理企业靠拢，加强我们的竞争力。
五、继续办好物业设备流通站
在流通站一年来运转的情况下，办好做大物业设备流通站，让更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架设各高校物业设备调剂的桥梁。
六、开展创建优秀物业小区和大厦活动
根据建设部有关精神，物业管理资质的提升必须具备的条件是要有达到省（市）优的物业管理小区或物业管理大厦，为此，各高校在条件许可的情况下，要努力创建市优物业管理小区或物业管理大厦，打造品牌效应。
七、加速信息化建设
为了有效的沟通*各高校之间的物业管理动态，争取在有法人资格并取得物业管理资质或建筑资质的实体，建立网页，与社会上的网站联合，建立起沟通的平台，加速信息化建设；要求每个学校物业管理部门指定一名通讯员，及时反馈各校物业管理情况，及时在高校后勤网上报道，建立起一个快速传递的信息平台。
八、继续组织物业老总沙龙
*6年以标准化建设和实操编写为主线，召开3～4次老总沙龙，会议模式以异地为目标，加强探讨如何推动标准化建设和质量体系建设，并将讨论结果传达到各高校，指导*高校的物业管理。
九、在四月份和九月份组织两次爱国卫生和环境美化绿化检查；在五月份和十月份组织两次节能检查；在六月份组织一次维修检查。具体组织者为刘宏进负责爱国卫生和环境美化绿化检查；王海东负责节能检查。
物业管理服务论文范文第5篇
一、 现有法规存在的缺陷直接束缚着物业管理的健康发展
尽管全国各地近年来都加快了物业管理的立法步伐，制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就，但综观这些物业管理法规普遍都存在着这样或那样的缺陷，这些缺陷主要表现在以下几个方面：
1. 现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。“摸着石头过河”，凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，没有。致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展；
2. 现有的物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对比较差，个别地方显得杂乱无章，没有建立一个系统的、完善的法规体系；
3. 由于缺乏全国性的、最权威的物业管理法律、法规，自然反映出现行的物业管理法律、法规的滞后和立法档次不高的问题，导致社会各界要求物业管理立法的呼声逐年高涨。现有的地方性物业管理法规只有深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省是以物业管理条例的地方性法规形式出现的，而更多的省市则大多是以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出现，法律效力等级比较低。这些行政规章或红头文件的法律效力等级比较低，在实施中就存在着很大的局限性和制约性；
4. 现有的物业管理法规的适用范围，通常都仅仅局限于住宅区的物业管理，虽然有些地方性法规、规章中也规定了写字楼、商住楼可以参照执行，但在执行的过程中，由于没有概括集中各类物业建筑物的整体特点，往往难以依照这些地方性物业管理法规、规章来进行整体的规范管理；
5. 现有的地方性物业管理法规、规章总体上显得立法体例比较笼统和原则，有些条文缺乏可操作性。尤其是法律责任的伸缩性过大，不便于在实际运作上掌握；
6. 现有的法规在立法技术上相对比较差，在与国家大法和基本法的上下衔接和左右协调上有着教大的空隙，甚至有着冲突和矛盾；
7. 现有的法规没有与国际惯例的建筑物区分所有权法律制度接轨，与西方发达国家相比较，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入WTO之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。
针对上述现有法规的缺陷和物业管理立法的问题，我们充分利用深圳经济特区改革开放试验田和享有立法权的优势，利用深圳经济特区物业管理理论研究的丰硕成就，已经着手对深圳经济特区的地方物业管理立法作出相应的调整，创制一部具有适度超前领先的地方性物业管理法规，来保持深圳经济特区物业管理立法的领先地位。
二、 以建筑物区分所有权法律制度为构建物业管理法律、法规的基本理论和基本框架
毋庸讳言，我国走进WTO“入世”，肯定会给我国物业管理行业带来新资金、新技术、新的管理方法和手段等促使物业管理健康发展的便利条件以及新的机遇，为我国物业管理健康发展提供良好的外部国际环境，同时也自然地把我们的物业管理公司推向更为激烈的国际市场。我国“入世”后，国内一批新兴产业必然要被迫向外商企业开放，国内企业也必然受到竞争的强大压力，直接冲击了国产品牌的市场占有率和国内企业的地位，其中，服务业将首当其冲受到冲击。物业管理作为我国服务业的新兴产业，大幅度地对外开放物业管理市场是势在必行。事实上，目前在上海、广州、北京以及我们深圳，德国、日本、新加坡、英国以及美国等西方发达国家以及我国的香港、台湾地区的物业管理公司已经悄悄地侵蚀进入了我们的物业管理市场，与我们展开了竞争物业管理市场的较量。
面对我国“入世”后外商企业所带来的冲击，我们要从根本上改变物业管理行业的落后和竞争力低下的被动局面，首先就必须对西方发达国家的物业管理公司进行认真深入的理论研究，要认真剖析研究西方发达国家的物业管理发展史，研究其发展过程的经验和教训，从中寻求我们可以借鉴和吸收的精华。为此近年来我们摆脱了就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，加大并强化了物业管理理论研究的力度、深度和广度。我们从深入剖析研究西方发达国家包括德国、法国、日本、意大利、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士等以及我国的港澳台地区的物业管理制度出发，透过基本的现象，从民法的角度寻求出物业管理的理论源泉，并提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系。
长期以来由于物业管理理论研究的滞后，我国的物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。而建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系，是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。全国人民代表大会常务委员会目前正在立法审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中，已经在民法物权法中确立了建筑物区分所有权作为我国不动产所有权的基本法律制度。因此，我们通过深入的理论研究认为应该在物业管理法律、法规的立法中贯穿和融入建筑物区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论构建物业管理法律、法规的基础理论和基本框架，以此与西方发达国家的国际惯例以及国家民法物权法的立法体系和原则相衔接、相呼应，使物业管理法律、法规具有国家法律的基础支持，从而获得更广泛的适用性和权威性。
深圳是在全国物业管理行业中最早率先开始建筑物区分所有权理论研究的。建筑物区分所有权理论是从一九九五年以法律出版社出版我 国民法专家梁彗星教授主编、陈华彬博士著作的《现代建筑物区分所有权制度研究》为标志引入到我国民法体系中，而深圳物业管理行业则是在一九九七年已经开始了建筑物区分所有权理论的学习和研究。从一九九八年起到现在通过全国房地产业深圳培训中心和深圳物业管理进修学院开办的物业管理企业经理岗位培训班和物业管理从业人员上岗培训班，向80多期培训班，一万多人次的学员宣讲了建筑物区分所有权的理论。在去年十月深圳举办的全国首届住交会物业管理研讨会上，我们就分别提交了《建筑物区分所有权与物业管理》和《创新物业管理的基础理论和运作模式》两篇论文，而这两篇论文早在一九九八年底就陆续完成了，在论文中首次提出了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的观点。在今年第二期《物业管理动态》上公开发表的《用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系》的论文，不仅在深圳物业管理行业中产生了重大的影响，而且受到建设部有关领导的关注。我们成功地把民法的建筑物区分所有权理论引入了物业管理行业，并在用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系方面取得了丰硕的成果。
在立法对策上，我们认为应该从立法体例上着手，将建筑物区分所有权理论的具体内容融入物业管理法律、法规之中。首先应在物业管理法律、法规中直接对建筑物区分所有权的概念术语进行定义和说明，并在此基础上全面更新、规范和界定了物业管理的基本概念，抛弃了物业管理属于“委托”或“委托”等不符合法律规范的概念；其次，对于类似于“异产毗邻”、“自用部位”、“共用部位”等存在着落后、封闭、狭隘性的概念名称，应采用符合国际惯例的、符合建筑物区分所有权理论的“专有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，对业主的权利和义务，一改过去笼统简单的提法，而是按建筑物区分所有权理论的专有部分、共用部分和成员权三个层次分别科学、完整、系统地论述其权利与义务，进一步明确和规范物业管理各责任主体的权利和义务；第四，以建筑物区分所有权理论为科学依据，明确赋予业主、业主委员会、物业管理企业应有的法律地位，进一步明确和规范业主委员会与物业管理企业的运作方法；第五，以建筑物区分所有权理论的科学内容为基本核心，对业主公约、业主大会、业主委员会、物业管理服务合同、物业管理基金、物业建筑物使用和维护、强制性收费等涉及物业管理难点、热点问题作出了明确的规定。
三、 明确确立业主委员会与物业管理公司的法律地位，平衡物业管理责任主体的权利义务
物业管理中两个最主要主体业主委员会与物业管理公司的定位问题一直是困扰着物业管理实践和理论的一个悬而未决的重大核心问题。早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地指出：“建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。没有业主委员会，缺少了物业管理市场的主体，就谈不到发挥新体制和市场机制的作用和效能，物业管理企业也失去了生存和发展的基础。”因此，准确科学地为业主委员会与物业管理公司定位，明确业主委员会与物业管理公司各自的法律地位，奠定物业管理立法的基石，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
长期以来，之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲；而恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。我们通过艰辛的理论研究，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立了业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立了物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，从而彻底地解决了业主委员会与物业管理公司的定位问题。
我们认为我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的管理人实际上应该是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人（如承租人、借用人和典权人）。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。
从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利；其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置，就会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理公司作为管理人，使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。
物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的 损害，其责任人可能是建筑物的开发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能左右控制或彻底解除的。何况，当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。
基于上述理论研究的成果，我们认为应在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“业主委员会是区分所有建筑物的法定管理人。”明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”
通过物业管理立法的形式，明确地直接赋予业主委员会作为区分所有建筑物管理人的法律地位，明确地直接赋予物业管理公司作为区分所有建筑物管理服务人的法律地位，合理、科学地给这两个物业管理责任主体定位，不仅直接体现了业主自治管理的权利，体现了物业管理公司提供服务为主要职责的平等的合同关系，平衡了业主自律的义务责任，而且改变了当前物业管理公司将管理业主为主要职责的错误观念，以及出现致害责任后物业管理公司代人受过的不公平处境，给物业管理的原则（实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合）奠定了坚实、稳固的基础。
四、 明确确立业主委员会与物业管理公司的法律关系，直接体现出民事主体的平等关系
多年来我们一直将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在“委托”或“委托”上，其实这是望文生义所造成的一种物业管理误区，对物业管理的健康发展是一种误导。
“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。
委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的差别的，具体反映在以下几个方面：
1. 合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。
2. 《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
3. 物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。
4. 依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。
5. 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
从上述五个方面的本质差别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。
在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物 业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
所谓，是指人在权范围内以被人名义与第三人实施的、法律效果直接归属于被人的行为及相应的法律制度。作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了的需求。制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。
关系的基础，是权，人之所以能代替被人实施法律行为，就在于人拥有权。行为最根本的核心，首先是所的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要人，被人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”
在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行。因此，行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用的概念来函盖物业管理的概念。
委托，又称为意定，是基于被人授权的意思表示而发生的。委托是的一种形式。委托的核心是必须完全忠实地按照被人的指示进行活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托的关系。至于“委托—”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃“委托”、“”以及“委托”的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：
1. 依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；
2. 依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
3. 依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；
4. 依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”
五、 明确赋予《业主公约》为最高自治规则的法律地位，设定了强制性登记制度
目前，由于在物业管理立法中没有明确确立《业主公约》的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于《业主公约》的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥《业主公约》的真正作用，对于《业主公约》的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将《业主公约》作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把《业主公约》看成为物业管理的基础和准则，使得《业主公约》缺乏应有的法律约束力。因此，作为立法机关在物业管理的立法活动中有必要，特别关注《业主公约》的法律地位问题，提高《业主公约》的法律地位，明确赋予《业主公约。作为物业管理最高自治规则和物业管理法规有效组成部分的合法地位。
在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订《业主公约》的情况，这也是《业主公约》作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，《业主公约》的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证《业主公约》的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订《业主公约》的途径，在《业主公约》的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了《业主公约》应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。针对这种情况，应该在物业管理立法中明确，在物业建筑物出售或业主办理入伙住用手续时，开发建设单位或物业管理公司组织签订的《业主公约》，必须强制要求使用政府统一制定的《业主公约示范文本》，并且对所使用的《业主公约》实行政府的强制性登记，《业主公约示范文本》一经登记就产生了公示效力，昭示了业主公约对全体业主的合法约束力。基于《业主公约》具有私法自治原则所衍生的规约自治主义的特性，允许业主、业主委员会可以通过业主大会的特别议决程序，即经全体业主中持区分所有权比例四分之三以上业主投票通过，结合物业管理区域的实际情况形成《业主公约》的修改补充决议，对《业主公约》进行修改补充。当然修改补充后的《业主公约》必须在履行了政府的强制性登记之后，方可生效。
鉴于以上情况，我们在物业管理立法上采取的对策是，明确规定：“业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在其物业管理区域内对区分所有建筑物使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主管理团体客观化的自治规则，是全体业主的最高自治规则，是物业管理的基础和准则。”这实际上是根据建筑物区分所有权法，基于私法自治原则所衍生的规约自治主义，明确赋予了《业主公约》具有最高自治规则的法律地位。
为了充分体现与发挥《业主公约》的法律地位和作用，我们在物业管理立法上采取的对策上还对《业主公约》的制定原则、主要内容、强制性和禁止性规定内容、签订以及强制性登记等事项作出了具体的规定。为了区别于业主大会和业主委员会的决定，在法律程序上设定了强制性登记制度，一经登记就产生公示效力，昭示《业主公约》已成为建筑物区分所有权的内容之一，也便于登记机关监督管理《业主公约》的合法性。
六、 增设业主大会的特别议事决议程序
根据建筑物区分所有权理论，业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性的问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题的决议，应采用不同形式的程序，予以区别。因此，应在物业管理法律、法规的立法中明确规定了七个方面的重要事项应该由业主大会特别事项议决程序决定：1.《业主公约》及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及《业主公约》修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。并要求：业主大会对于下列“特别事项议决，应经持投票权比例四分之三以上的业主投票同意，方可通过并形成业主大会的决议”。
在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序的最重要的目的是为了保护全 体业主的共同利益，直接体现大多数业主的决策权利，避免少数人的滥用权利来侵犯大家的共同利益，侵犯物业管理企业的合法权益，使得所形成的决议真真正正反映出大多数业主的呼声，集中表达出大家共同的意志，体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。而不是由个别少数人假借全体业主的名义，狐假虎威地干着损害全体业主的勾当。同时，在客观上，也起到鼓励更多的物业管理区域使用政府统一制定的比较公平、合理和规范的《业主公约》、《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》的示范文本作用，改变了少数人出于个人私利而动辄以解除物业管理服务合同为要挟，侵犯全体业主和物业管理企业合法权益的被动局面，真正体现出业主、业主委员会与物业管理公司之间的平等民事主体的法律关系。
七、 突破业主委员会的单一模式的单调格局，充分发挥业主委员会自治管理优势
由于我国地域辽阔，经济发展不平衡是一特征，用一刀切的办法统一采用一种固定模式，不利于物业管理的健康发展。尽管深圳市范围不大，但情况也千差万别，根据不同的经济水平档次和发展的阶段性，应该按照“百花齐放，百家争鸣”的原则，允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势，以多种模式共存是理所当然的。对于规模小、条件不成熟的业主委员会，赋予其一般性群众组织的主体资格；对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。因此，在物业管理法律、法规中应立法明确规定：“政府鼓励有一定规模的、条件成熟的业主委员会成为社会法人团体。对于规模较小、条件不成熟的业主委员会应依据我国民事诉讼法的有关规定赋予其他组织的诉讼主体资格。”这种允许业主委员会多种形式共存，一方面适应了世界潮流，即管理团体法人的趋势，另一方面解决了争论已久的两难问题――如果不是法人团体就没有诉讼主体资格，如果是法人团体又没有承担民事责任的独立经济的矛盾。
八、 依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标
引入竞争机制，推行物业管理招投标，彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面，这是物业管理走向市场的一个重要举措。物业管理招标投标是指物业建筑物开发建设单位或业主委员会运用市场竞争和价值规律，通过招标投标的形式，以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司秘密报价竞争，由开发建设单位或业主委员会从中选择优胜的物业管理公司中标并与之达成协议，签订物业管理服务合同的过程。简单的说，物业管理招标投标就是通过招标投标的形式选聘物业管理公司。
物业建筑物开发建设单位或业主委员会通过招标投标方式选聘物业管理公司，其目的在于选择适当的物业管理公司。因而物业建筑物开发建设单位或业主委员会在招标时必须考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用的收取标准是否合理、信誉是否良好等反映物业管理公司整体素质的各种综合因素。对于众多的投标者，物业建筑物开发建设单位或业主委员会应按照一定的标准，选择中标者，再与中标者签订物业管理服务合同。
物业管理引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入到社会主义市场经济之中，因此，这实际上也是物业管理市场化的具体体现，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理的招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于增强了物业管理公司的活力，有利于物业管理行业的健康发展。
物业管理招标投标是一个竞争过程，必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，应当有严格的规范，因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“属于政府或国有资产形成的物业建筑物，以及已经成立业主委员会的物业建筑物，应依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。政府鼓励其他的物业建筑物依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。”其中的核心是强调了“依法采用”，是要严格依照国家招标标法的基本原则和程序进行，在此基础上才是执行物业管理行业内的招标投标规则。依据《中华人民共和国招标投标法》第二条：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”的规定，依法首先是物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。对《中华人民共和国招标投标法》所确立的各项行为规则，不得违反，不得规避。尽管我们深圳在这方面走在全国的前列，但如何努力创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。这里有一个下位法与上位法的衔接，协调新问题需要解决。
九、 确立物业管理基金的设立原则
物业管理基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理基金的作用类似于区分所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。
众所周知，区分所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对区分所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速区分所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使区分所有建筑物过早达到危险程度，缩短了区分所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理基金，就可以有效、合理地妥善安排区分所有建筑物的修缮改良，区分所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使区分所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥区分所有建筑物的正常使用功能，不断延长区分所有建筑物的使用寿命，改善和提高了区分所有建筑物的使用功能，提高了区分所有建筑物的档次和适应性，进而推动了区分所有建筑物的升值，使区分所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。
在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。
十、 明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向
以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。国家建设部有关领导最近向新闻媒体透露：作为扶持物业管理这一朝阳产业迈向市场化的重要一部，国家目前正在考虑在职工工资改革中加入物业管理费用支出部分，将物业管理费用以补贴形式列入职工工资。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定服务收费标准 制定的导向是协商定价：“已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。物业建筑物已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理企业在政府指导价范围内提出，报市、区价格行政主管部门核定。”同时应在物业管理法律、法规的立法中设定收费标准的确定原则是：“确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。”而不是业主经济承受能力为标准。
十一、 明确收缴物业管理费用属于物权行为，具有优先受偿权和追及权的法律效力
依据建筑物区分所有权法律制度，收缴物业管理费用属于物权行为。而物权是具有优先受偿权和追及权的。所谓“优先受偿权”是指在同一物上有数种权利同时存在时，物权具有较其他权利优先行使的效力，物权的效力优于债权，某一债务人在破产宣告前，对属于债务人所有的财产有抵押和留置权等担保物权的，可就其财产先于破产债权人受偿，即所谓别除权。“追及权”是指物权的标的物不论转移到任何人手中，物权的权利人均可向实际占有人主张权利，而无论实际占有人的取得是合法还是非法。实际上在物业管理行业中存在的“认房不认人”的国际惯例的就是物权行为的追及权的具体体现。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“依据物权行为的优先受偿权和追及权的法律效力的原则，无论物业建筑物易手是采用按揭、抵押、转让、赠与、继承，还是拍卖，其受益人都有交纳前业主拖欠的物业管理费用的义务，新业主交纳后可以依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。”同时第一百零二条明确规定：“物业建筑物按揭、抵押转让、赠与继承、拍卖等易手时，如果通过房地产交易机构，按照优先受偿权的原则，房地产交易机构应该从房款中将前业主拖欠的物业管理费用、滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业。”并且在物业管理条例法律、法规的立法中相应地规定违反这些规定所应承担的法律责任。
十二、 设定了区分所有权的强制剥夺的执行程序
按照建筑物区分所有权的理论，强制剥夺区分所有权的方式主要有禁止使用专有部分、拍卖区分所有权二种。这是对违反义务的区分所有权人或专有部分占用人的最为严厉的制裁措施，是一项禁止使用专有部分的制度。如果区分所有权人有重大违反义务的情形，已经不可能维持建筑物内的共同关系，那么，经全体区分所有权人过半数同意，就可以剥夺其专有权。为了慎重期间，通常强制剥夺区分所有权的决议应该由业主大会的特别事项议决程序形成，并由人民法院判决执行。
最早规定剥夺区分所有权的是1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》，该法第十条规定“从共同关系中予以驱逐”。现行的《德国住宅所有权法》进一步完善了区分所有权剥夺制度，以制裁共同关系中违反义务的区分所有权人。《德国住宅所有权法》第十八条规定，构成被剥夺的原因主要为“区分所有权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形，以致无法期待其继续维持共同关系。”区分所有权人如果因酒精或药物中毒而丧失自主意思，致有引起火灾的危险，或罹患恶性疾病，或有侵害他人行为的精神病等，均可构成剥夺理由。在实务中尚认为其使用专有部分情形时，也可构成剥夺理由。在我国物权法草案的第一百条和第一百零四条的强制措施中也参照了德国、日本以及我国台湾地区的立法经验，设立了由管理人或管理委员会请求人民法院强制出让及拍卖制度的法律规定。其目的就在于为了建立区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质。
为了与我国民法物权法的建筑物区分所有权的法律制度相衔接、协调、配套和统一，为了与国际惯例接轨，为了维护和营造物业管理区域以及区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质，我们在物业管理法律、法规的立法中应设定强制剥夺区分所有权的条款。明确规定有下列五种情况之一的行为可以强制剥夺区分所有权：1.对专有部分的利用，严重妨碍建筑物的正常使用和安全，经制止而不停止的；2.严重违反全体业主的共同利益的行为，并且情节重大，经制止而不停止的；3.严重违反业主公约的行为，并且情节重大，经制止而不停止的；4.拖欠物业管理费用以及滞纳金等总费用已经超过其物业建筑物当前市面价值的50%以上，经业主委员会或物业管理公司强制催缴，仍未交纳的；5.严重违反本条例的强制性规定，经制止而不停止的。有上述五种行为之一的“受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以向业主大会请求以特别事项议决程序形成强制出让区分所有权决议，诉请人民法院责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分；当业主大会休会或未形成决议时，受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以直接向人民法院诉请责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分”。“ 人民法院判决责令出让其区分所有权后三个月内，业主不自行出让并完成所有权移转登记手续的，受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以申请人民法院对其区分所有权进行强制拍卖。”
物业管理服务论文范文第6篇
社区建设与物业服务管理两者有着相互促进的关系。一方面构建和谐社区是物业服务管理的目标之一，通过提高物业服务管理水平，在物质层面为建设文明和谐社区提供了扎实基础，促进居民整体文明素质的提高。另一方面构建文明和谐社区是做好物业服务管理的软环境。构建文明和谐社区，有利于物业管理工作的正常开展，有利于物业管理目标的顺利实现，有利于展示其管理水平和服务能力。通过文明和谐社区建设，通过宣传动员在社区内广泛倡导文明、科学的生活方式，使社区成为培养居民正确思维方式、规范行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。小区通过居委会、业委会、物业管理公司、社区民警“四位一体”的管理模式，通过多种活动，采取多种形式，使社区成为一个有利于人与人之间沟通、人与自然之间和谐、人与社会融通的健康、开放的工作和生活环境，创造一个具备良好人际关系、社会公德的社会环境，使社区成为安居乐业、宜商宜居的家园。
二、社区建设中物业管理存在的主要问题
1.业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用。一是业主委员会自产生以来就存在着性质模糊、法律地位不明确、权责不清等问题，学界关于这些问题的讨论从未停止过，但也没有达成一致意见。《物权法》中关于业主委员会的规定较为原则，新修订的《物业管理条例》依然没有明确业主委员会的法律地位。业主委员会现有的法律主体地位正在逐步明确的过程中，在代表业主为业主维权的过程中往往遇到很多需要调解的情况。二是业主及业主委员会维权意识不强。业委会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，在现有的业主委员会构成中委员都是兼职的，这就意味着维权的缺乏硬性的标准，绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会发现问题滞后，解决问题缺乏动力。三是业主委员会的运作流于形式。业主对业委会的监督有效性低、业主大会召开难，作用发挥不够，自治管理的水平有待提高。
2.业主对自身权利义务的认识模糊。一是房屋维修养护责任意识不强，在装修时任意改变承重墙结构的情况时有发生；二是不服从管理，维护公共利益的意识薄弱，乱搭建屡禁不止；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，法律意识淡薄，尤其是出现在老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不满意自不必说，还有开发商遗留问题、家庭情况困难等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，难以为继而后撤出小区，到最后出现小区无人管理的窘境。
3.物业管理缺乏现代管理理念，科技含量低，管理行为不规范，规模化程度低。如：长宁区北新泾社区以老旧小区为主，物业管理公司往往是房地产开发商下的子公司，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，科技化程度极低，多数物业管理公司管理成本高。据统计，有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。例如高端的技防设施还没有在社区全覆盖。部分物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象。基本的物业管理内容包括对保安、保洁、保绿、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。
4.维修基金的管理使用不规范。维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体业主共同所有。其款项运作过程，包括招投标、监理以及预、决算等程序缺乏监督和管理，小区业委会对维修基金的管理使用的知识不熟悉，运用不规范的情况时有发生。
三、如何发挥物业管理在构建和谐社区中的作用
社区居委会、业主委员会、社区派出所、物业管理服务企业是社区建设的四个主体，它们的工作内容和重点虽有不同，但最终目标却是一致的，就是要构建和谐社区，为业主提供温馨舒适的生活环境。因此，从整个“四位一体”构建和谐社区的体系框架内看，要统筹兼顾各方利益，形成合力发挥物业管理在构建和谐社区中的作用，我们要着重从三方面入手。
1.发挥好居委会指导和监督业委会的作用。在业委会的成立过程中，《物业管理条例》对于行政主管部门的“指导”的规定比较模糊，在实际执行过程中往往遇到需要细化操作的情况，行政的过度干预使业委会的自治性和独立性大大削弱。《人民日报》指出，直接选举能够培育业主的参与积极性，进而成为业主自我管理的必要条件。基层民主使市民能够决定自己的事务，直接选举将会催生市民的民主意识，培养市民的民主素质和民族习惯。就目前情况看，业委会直接选举推广起来有一定的难度，我们可以在一些小区进行试点，进而把好的经验推广到整个社区。选举将营造一个学习过程，有助于培育业主投票和参与的积极性，并使参与选举成为业主的内在要求。一方面，持续不断的选举将会提高业主的信息需求和参与积极性；另一方面，业委会候选人也必须提出更具实质性的方案来展示自己以获得业主的信任，从而保证选举成功或再次当选。街道办事处、居委会严格依照法定程序进行，遇事公正裁判，让业主自由行使选举权。
2.推动物业管理服务企业自身建设。物业管理服务企业天然的是构建和谐社区的生力军。物业管理是物业管理企业接受业主的委托，依照合同约定对物业和相关设施进行养护，对其环境和公共秩序进行管理，为业主提供一系列的相关服务。物业管理服务企业自身服务质量与发展水平直接影响了社区的发展。推动物业管理服务企业自身建设首先要尊重市场经济规律。《物业管理条例》颁布之后确立了物业管理作为一个新兴行业的社会地位。长期以来物业管理一直被视作房地产开发的附属产品，作为房产售后服务部门，替建设单位去做售后服务工作，因此主要是维护建设单位的利益，弥补开发建造过程中的不足之处，代建设单位协调由此引起的矛盾和纠纷。这就从根本上背离了物业管理受产权人委托，为产权人及使用人提供约定的质价相符的管理物业及其设施设备、相关场地的本质内容。《条例》总则明确了“物业管理”的概念，物业管理就是做管理物业的事情，即“对房屋及设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的坏境和秩序的活动”，这就为物业管理的行业和专业发展指明了方向，物业管理企业应该“采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”。二是把物业管理纳入了法制化、规范化的发展轨道。物业管理企业是具有物业管理从业资质的专业单位，是物业管理的具体实施者，规范物业管理企业的行为远比规范业主的行为要容易得多。政府主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，对违规的人和事具有处罚权，在实践过程中要贯彻实施相关法律法规，执法必严。三是发展中出现的问题要在发展中解决。面对目前物业公司连年亏损的窘境，政府要加强调研、制定政策，帮助物业公司度过难关。在长宁去实施物业管理一体化激励机制之后，北新泾社区有16个小区的物业公司通过提升服务质量和管理水平获得了政府的补贴，物业面貌大有改观。
3.搭建平台形成矛盾协调对话机制。一方面党建引领搭建共建平台。物业管理企业也是社区单位，充分发挥好社区单位党组织的作用，要着眼于社区居民多层次、多样化的需求，围绕居民最关心、最急需解决的问题，利用自身优势，积极主动地做好社区管理工作，造福居民，为居民排忧解难，为建设和谐社区做贡献。另一方面要搭建沟通平台。面对各类复杂的物业管理矛盾，要搭建业主之间、业主与业委会之间，与物业管理服务公司之间相互沟通交往的平台，只有这样才能形成良性互动，使物业管理在构建和谐社区中发挥作用。
参 考 文 献
[1]汪红岩.浅论物业管理对构建和谐社区的作用和影响[J].江东论坛.2010（1）
[2]罗玲玲.物业管理对构建和谐社会的作用[J].企业导报.2010（8）
物业管理服务论文范文第7篇
关键词：物业管理模式；反思；再造
我国的物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化的改革要求，填补了在单位制住房解体后住房管理的真空，逐渐形成了由企业主导的一体化物业管理模式，也培育了人们物业服务的消费意识。但我们也要看到，隐藏在其中的深层次问题。
1.关于我国物业管理模式的反思
1.1 物业管理主体严重错位。物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的缺口。
1.2 物业服务市场机制完全失灵。在物业管理市场上，卖方显然是物业服务公司。由于物业服务的提供带有集体性，所以其属于准公共物品的范畴，任何单一业主都不能决定其价格。换句话说，只有业主全体或代表业主全体的业主大会才是真正的买方。但在我国的物业管理市场上，作为真正买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业管理市场处于有卖无买，强卖强买的状态。在这种状态下，物业服务企业即使不提高自身服务水平，也能够生存和赚取暴利，导致我国物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍物业管理行业的健康发展。
1.3 物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清。在现行的物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清，一定程度上免除了政府应当承担的职责，掩盖了政府公共服务的缺失。由此导致了物业服务企业以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物业管理核心价值。这不仅给政府的公信力和威信带来了负面影响，也阻碍了物业管理企业的健康发展。
1.4 现行物业管理制度基本失效。近年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，这些、暴力事件已经严重影响到住宅区的生活秩序和和谐社会的建设，而这些问题的产生根源就在于现行物业管理制度和模式的不适应。如若再不改革现行制度，再造物业管理模式，必将危及房屋的可持续管理。
2.我国物业管理模式的再造
我们认为，物业管理再造的中心在于发挥政府及其相关事业单位和业主大会的共同努力，对物业服务企业进行指导、监督和管理。
2.1 指导方面。在物业管理行业中，政府及其相关事业单位必须把握好指导职能。首先，政府应指定相应的行业规则以及物业服务企业的具体职能，指导其正确运营；其次，对于物业服务企业的不当之处甚至违规操作，政府及其相关部门应当及时指出，保障业利；最后，相关部门应定期组织工作人员和物业服务企业的相关管理者进行培训和学习，通过知识的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储备，保障新的管理模式的实施。
2.2 监督方面。在新型物业管理模式的实施过程中，为避免出现过多问题，需要政府及其相关部门和业主大会的监督。主要可以从以下方面入手：第一，对物业管理主体的权利落实监督。由前文可知，物业管理行业存在严重的主体错位问题，业主应有的物业所有权被物业服务企业所代替。由此，监督方需要保障业益，使的物业服务企业角色回归，成为物业服务的提供者，提高物业管理效率；第二，对物业管理服务进行监督。由前文，物业管理行业存在物业服务和政府提供的相关公共服务的交叉部分，容易造成政府的缺位和物业服务企业的越位。所以对物业管理服务的监督是面向两方面的，由此，业主的监督就提到了更重要的地位。一方面，需要监督物业服务企业不会偏离原有服务宗旨，回归服务中心，保障服务于业主，另一方面，也需要监督政府履行自身承担的职责，共同创造良好的物业服务环境。第三，对物业服务企业日常工作的监督。任何行业在日常工作的过程中都会存在一定的失误和差错，所以，为了保障物业服务企业的日常工作职能可以有效发挥，监督方应该不定时的对物业服务企业进行工作程序上的监督，使得物业服务企业依法办事。
2.3 管理方面。在物业管理领域，政府及其相关部门要想保障物业管理模式的再造，就必须加强对物业服务企业的管理，无论是在日常的工作之中、具体的业务操作之上或是对应急事务的处理方式上，都要加强管理，保障物业管理依法实行，有规有矩。
结论
综上，我们对我国物业管理模式进行了反思，并从政府和业主角度出发提出了再造的建议，相信如果我们在平时的物业管理操作之中可以注意以上几点的话，我国的物业管理服务一定会上升到一个新的高度，同时我国居民的自主管理权力及其行使也会得到充分的落实。（作者单位：吉林建筑大学）
文章属于吉林建筑大学大学生创新创业训练计划项目结题论文。
参考文献：
[1] 张沈生，我国物业管理模式分析，[J]，沈阳建筑大学学报（社会科学版），2014
[2] 翟振华，新时期我国物业管理存在的问题及其对策，[J]，经营管理者，2015
物业管理服务论文范文第8篇
1、 房地产开发经营过程的价值链分析
房地产开发经营管理的基本内容是工程管理，主要包括规划设计管理、施工管理和物业管理。其关键内容包括企业价值活动过程的管理与创造，即设计、采购、建设、销售及物业服务的开发经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售策划、项目的职能管理中为企业产生重要价值的活动或环节。按照迈克波特价值链模型的基本涵义，这里将房地产开发经营的价值链模型表述如图 1 所示。
研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发项目的成本，以及销售情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开始，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不明显；材料采购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明了企业在绩效控制与管理上的关键要素。
2 、房地产开发经营绩效的影响因素
2.1 规划设计
房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。房子卖得出去是因为买家发现它们更好、具有更高的价值或者是因为它们比较独特。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场/客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。评价规划设计对房地产企业开发经营绩效的影响程度可以从户型合理性（包括朝向、大小、室内布局、水电气配套等）、小区整体情况（区位、园林景观、建筑外观、整体布局等）、规划设计费用和设计质量（施工可行性、设计整改情况及设计审查合格情况）4 个方面来考虑。
2.2 施工质量
施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量。即是否严格按照图纸和规范进行施工？安全文明施工情况如何？施工用的材料和设备是否合理？以及施工组织安排是否有序？这几个内容是决定最终施工质量的关键内容。而施工质量对房地产开发公司的经营绩效也是显然的，技术质量不合格既要整改费用还可能会影响销售、工地出事故赔钱不说还严重影响企业形象、工期拖延会增加成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来，这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性（即不以漂亮、华丽、先进为追求，而以实用、满足顾客需求为目标）以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比（主要指建筑材料/设备的价格合理性）、开发进度/效率等方面考虑。
2.3 营销策划
一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。
2.4 物业管理
房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者/使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户/业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量（态度、及时性、达到业主目标）、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。根据以上的分析，可以建立影响房地产企业开发经营绩效的指标体系，见图 2.
3、 房地产经营绩效影响模型分析
经济研究一般以净资产收益率=年度净利润/股东权益，作为房地产企业开发经营绩效的考核指标但考虑到不少房地产企业并非上市企业或股份有限公司，这里把净资产收益率的公式扩展，净资产收益率=年度净利润/ 所有者权益。这里选取广东省某市 10 个楼盘进行数据模型分析，它们均为分期开发的楼 盘 ， 数 据 采 集 时 间 为2002-07~2004-07.
（1）数据分析的基本说明。户型合理性、小区整体情况、工程结构质量、品牌价值等指标内容由物业管理公司派发调查问卷，根据顾客调查资料计算；物业管理部分的指标内容由物业管理公司实施住户满意度调查获得；其他指标可由企业的财务、工程及销售部门提供。 公司绩效数据由企业调查及交流获得，政府统计局、建设局和房地产协会同样作为重要的数据来源。根据房地产开发经验，认为四大影响因素下的指标具有相同的权重。
（2）市场调查数据分析说明和因素计算。
（3）分析结论。
① 施工质量与开发经营绩效的相关性很小，这与房地产销售现状是比较吻合的，即一般客户在购买楼房时，对于房屋的施工质量（尤其是内部结构性能）很难有较为全面、专业的认识，房屋即使有结构施工质量问题，也是在几年甚至十几年以后才显现出来，因此，施工质量对于销售实现影响不大，从而对经营绩效关系程度很小。从另一方面考虑，这个结果可能与数据调查时间不够长也有一定关系。
② 物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明了当前物业管理对房地产开发经营的重要价值：入住的业主根据自身对小区物业服务的感受，形成了顾客满意状态，这种满意或不满意的感受会以极高极快的速度在潜在客户、社会及市场上传播，因而对于楼盘
后续的销售业绩产生重要的影响。
③ 规划设计与营销策划都与经营绩效有较大关联，这是容易理解的：户型、景观和配套设施好，必要的促销宣传再加上合理的价格，必然在消费市场产生较强的吸引力，从而为企业带来利润。
④ 关系模型以及显著性检验的数据变化表明了房地产企业在经营过程中各种影响要素的价值变迁，同时也说明三种要素之间存在一定的共线性（相关性），比如说，小区的规划设计好、环境优雅、配套设施齐全，一般来说其物业管理工作取得较好的效果就比较自然。
根据上述分析结果和依靠指标体系的内容，可以有针对性地实施价值工程，即以相对较低的成本费用实现房地产功能的显著改善，从而获得丰厚的价值回报。
4、 结束语
企业都是以利润最大化和可持续发展为战略目标的，房地产开发企业也不例外。从上面影响房地产企业开发经营绩效的因素分析中我们可以知道，要实现最真实、丰厚的利润，房地产企业应该依次对物业管理、规划设计、营销策划、施工质量这些方面实施价值工程。同时，房地产开发商必须以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术和营销策划为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，以市场为导向，在规划设计、施工建设、营销策划及物业管理四大关键环节上以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，勇于创新，在成本、功能与效益的整合统一中实现最佳的价值。
参考文献：
[1] 仇慎谦。 物业建设与物业管理衔接问题的研究[J]. 中国物业管理，2002（03）。
[2] 李会萍。 运用价值工程原理提高房地产开发效益[J]. 贵州工业大学学报，2003（03）。
[3] 旷开萃，尤建新。 房地产开发经营的工程管理研究[J]. 建筑管理现代化，2003（3）： 8-11.
物业管理服务论文范文第9篇
主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出、由房产管理部门接收、实行系统化专业化管理的房产，实行委托经营、独立建账、独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。
1.接收的房屋设施老化严重，维修力度跟不上，欠账多。主辅分离房产大多建于上世纪80年代，也有五六十年代的，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差、房屋长年失修失养，造成本体、公共设施设备老化十分严重，严重的甚至已经不具备再居住的条件。小区内环境差，私搭乱建现象普遍，垃圾不能及时清理，道路损坏严重，虽然接管后进行维修可以改善其状况，但是无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来很大的困难。
2.房产管理档案不健全，管理混乱，各类资料不完善。给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是各种证件不全，严重阻碍了接管工作的顺利进行。受计划经济体制影响，房屋无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用的现象比比皆是，给日后的管理造成很大隐患。
主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理人员的自身素质和管理水平有限，无法实行专业、正规的管理。管理工作仍局限于管理与被管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄，接管后在意识上需要一定时间的沟通，加上企业经济效益低下造成的房产维修欠账，使管理工作处于失控状态。3.资产庞大。原有房屋管理单位大多隶属于国家各大中型企业，固定资产十分庞大，分离时如果资产没有得到很好的处理，将给新建立的企业造成很大的负担。物业管理行业属服务密集型行业，附加值小，盈利率低，再加上各种原因造成的收费率低，在管理经费无法保证而自身负担沉重的情况下，将严重阻碍物业管理的进程，降低服务水平，形成发展的恶性循环。
二、主辅分离房产的特点
1.主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。
2.主辅分离房产是在国家发展过程中为提高企业综合竞争力提出的，由行政划拨方式转移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。
3.住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。
三、主辅分离后物业管理的发展趋势
基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市场接轨，融入到市场竞争当中去，必须做好相应的辅助引导工作。
1.确定可行的经营目标，制定良性的经营决策。初次进入市场竞争的物业管理企业，要想在激烈的市场竞争中生存，在分离后必须要确定切实可行的、适合自身水平的经营目标。同时经营决策作为企业发展战略的一部分，物业管理企业必须制订出符合自己与市场现状的发展战略,既有利于日常管理工作的正常运作,又可提高企业内部管理水平,达到促进企业发展目的的同时，还可以增强企业的竞争能力。
2.加大综合维修、整修力度，实行小区差别管理。对于零散户房产和成型的独立式住宅小区采用不同的管理方式和手段，实施不同的标准进行收费。零散房多数插建于各种楼房集中建设的小区内，对小区本身造成了不协调的影响。一旦这类小区实行专业化物业管理，这部分零散房也顺理成章地进入了管理状态。而且这部分房产的接管不利于小区物业管理的整体性，要加大其整修力度，整体规划，以便统一管理。
3.加大楼房集中的各类小区的公共设施维修力度和小区环境的整治力度。达到“绿、静、美、安”，给住户提供一个舒适、清新的生活环境，同时也是提高物业收费律的重要前提。
4.加强物业知识宣传和引导，培养住户物业管理的意识。主辅分离前的房屋管理长期享受福利受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。因此接管后的管理工作重点之一就是引导工作，引导住户走出传统管理模式，接受先进的物业管理。通过日常的管理行为、宣传活动营造物业管理氛围，增强住户物业管理服务意识。成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势，让住户真正进入角色，成为管理的主人。
5.提高管理服务水平。物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。在未来的市场中,只有提供优质服务,物业管理企业才有生机。物业管理中的服务工作,一是长期性,二是群众性。服务的时间较长,服务对象的范围很宽,遍布各行各业,分布于各年龄层次各种文化教养水平的男女老少之中。借助社区文化建设推行小区的物业管理服务。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理的层次，因此要提高管理队伍的整体素质以应对主辅分离特殊的物业管理。工作的重心更倾向于服务，推行体能服务、技能服务和智能服务，以形式多样的服务赢得住户的心。
6.做好前期分离的政策洽淡，分离前将原有的各类资产进行合理处置，确保剩余资产小而精，优良资产不但可以减小企业今后发展的负担，同时可以带来一定的效益。同时要与原主体单位洽谈好分离的各种政策，同时掌握好国家关于分离改制的各种政策、法规，为分离后的良性发展奠定基础。
主辅分离房产的物业管理与其他分离行业相比难度更大。但是我们要看到它的潜在市场，通过提高管理水平塑造服务品牌，走品牌发展战略，以确保物业管理的健康、快速发展。
论文关键词：主辅分离物业管理发展方向措施
物业管理服务论文范文第10篇
在城市化飞速发展的今天，物业管理作为一种专业化、企业化的不动产管理模式，已经成为城市管理、社区建设不可或缺的组成部分。然而我国尚未形成成熟的物管市场和物管模式，在物业管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我国目前城市物业管理发展现状，全面分析城市物业管理中存在的问题，对完善城市物业管理提出相关建议。
关键词:
物业管理;业主大会;业主委员会
一、我国物业管理的发展现状
伴随着城市化的进一步推进，我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天，我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014年底，我国物业服务企业10．5万家、管理规模164．5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，百强企业虽仅占行业企业总量的0．2%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的24．3%;管理面积32．18亿平方米，占全国物业管理总面积的19．5%。①然而，不容忽视的是，我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全，业主大会法律地位不明确，物业管理范围界限模糊，物业管理行为不规范，导致物业管理服务纠纷层出不穷，严重影响社区稳定。
二、我国物业管理的立法现状
我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律，有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章，物权法中也有所提及。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。［1］为了提高城市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，2004年3月17日建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》，并于2007年11月26日更名为《物业服务企业资质管理办法》。2007年3月16日上午通过的《物权法》，也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的《物业管理条例》已于2007年10月1日正式实施，新《条例》对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。
三、我国物业管理中存在的主要问题
(一)物业管理立法方面的不足《物权法》是一部基本法，对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定，缺乏可操作的规范，这使得对物业管理的规范更多的依赖于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的实施，各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔，各地区物业管理水平发展不一，再加上各地学者对物业管理的理解不同，导致我国地方物业管理规范千差万别，参差不齐。对物业管理模式的界定上，《物业管理条例》与《物权法》就出现了不一致。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理模式做了明确规定。即业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见，物权法至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物业管理条例》第二条，在对物业管理定义时，直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一模式。该条说明，《物业管理条例》只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理模式，而无法调整《物权法》规定的另外两种管理模式。虽然，企业主导下的物业管理模式更具专业性和效率，但在城乡结合地区，业主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物业管理条例》的这一立法缺陷导致其他模式物业管理中的纠纷难以解决。
(二)物业服务与政府公共服务边界不清《物权法》第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施，属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定，也都是原则性的规定，遇到实际操作时根本无法实施。从物业管理的实际状况看，对公共场所、公用设施边界的界定十分模糊。例如小区的水电供给设备是否为业主共有?水电设备的维修与维护到底由谁承担?现实是在现有物业管理模式下，城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全，延长建筑物及其设施的其使用寿命，确保物业增值保值。因此，物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上，而不是过多的承担本应由政府承担的水电供给，消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家，掩盖了政府公共服务的缺失。
(三)业主自治制度不完善物业管理条例规定，业主大会由全体业主组成。业主大会作为权力机构，对关系业主利益的事项进行决议。然而，对于业主大会的行为能力问题，条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外实施法律行为，不能成为诉讼参与主体，其民事法律地位得不到认可，成为一个有名无实的权利机关。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项”。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同，依据《合同法》业主委员会成为合同一方当事人，独立承担法律责任。目前司法操作实践看，对于业主委员会是否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格，但是，由于业委会难以单独承担责任，对于业委会能否作为被告的问题，各地规定不一［3］。由于业委会没有独立的财产，所以它不能成为民事责任的主体，最终的责任有业主承担。这就导致业委会享有民事权利却不需要承担民事义务，在一定程度上有可能使权利被滥用，损害业主的利益。
四、完善我国物业管理的对策建议
(一)完善相关立法1．依据《物权法》修改《物业管理条例》物权法第八十一条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。该条款说明业主可以选择自主管理，可以选择专门的物业企业管理，也可以选择其他公司管理。对我国物业管理模式应是多样化的，而不是《物业管理条例规定》的由物管公司管理的单一管理模式。由于我国各地区物业发展水平不一，在城市化比较高的城镇中心区，物管企业管理更具专业性，也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区，自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口，部分业主还没有适应“购买服务”的消费模式，致使不交、拖交物业管理费的现象十分普遍。明确自主管理的合法性，对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理，可以很好解决物管企业与业主的纠纷。因此，重构我国物业管理模式，修改《物业管理条例》显得尤为重要。2．尽快出台《物业管理法》目前，我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低，相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下，出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础，吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定业主的权利与义务，明确业主大会和业委会的法律地位，物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围，应当将是否由政府行政权垄断作为判断是否属于物业管理范围的主要依据。这样一部专门调整物业管理的法律，不仅提高了物业管理的立法层次，而且使物管活动有法可依，解决之前立法的相关冲突。
(二)明确业主大会和业委会的法律地位由于业主组织缺乏合法的民事主体地位，业主无法充分行使权利，承担责任，自身的利益无法维护，物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼参与主体各地方争论不一。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提讼［5］。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利，行使权利受阻时，缺乏有效的司法救济。另外，因缺乏主体资格而不能成为被告，业主对业委会违法的决议，也难以通过诉讼方式撤销。另一方面，应设立业主共有资金。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。在明确了业委会的法律地位后，可以将业主共有的财产登记在业委会的名下，公用部分的维护费用由业委会财产支付，公用部分的收益也归属于业委会，由全体业主共有。设立业主共有资金，可以进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，也便于业委会过错而需承担法律责任进行支付。
(三)建立物业管理纠纷解决的调解机制近年来，随着我区城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，造成司法资源的浪费．在构建社会主义和谐社会的倡导下，以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制，力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了《自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)》，在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的‘第一道防线’。引入第三方调解物业纠纷，将极大地减轻了当事人的负担，解放了审判资源，促进了问题解决，维护了社会和谐，一举多得，效果明显。
(四)建立物业管理“黑名单”制度业主与物业服务企业的矛盾由来已久，从物业投诉的情况看，业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购，食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单”制度，物业服务行业也亟待建立“黑名单”制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系，针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业，物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单”，取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单”制度有效震慑不合规的物业服务企业，让失信者寸步难行，对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。
［参考文献］
［1］文宇．城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J］．城市问题，2013(9):78－81．
［2］张农科．关于我国物业管理模式的反思与再造［J］．城市问题，2012(5):2－14．
［3］宋安成，段本和．完善新＜物业管理条例＞的思考［J］．上海房地，2008(2):54－56．
［4］董磊．论我国物业管理制度存在的问题及完善对策［D］．东北财经大学硕士学位论文，2006．
［5］肖拓．业主委员会法律地位的探讨［EB/OL］．