物业管理费范文

时间:2023-03-16 18:09:56

物业管理费

物业管理费范文第1篇

物业管理费概述

一、物业管理费的发展沿革及现状

由于地区间经济发展和物业管理发展的不平衡,各地现行的物业管理费政策和标准亦有所不同,就全国总体而言,物业管理费的编制和政策管理的历史发展大体分为三个阶段,即摸索参照阶段、总结探讨阶段、理性发展阶段。

摸索参照阶段始于20世纪80年代初。当时以深圳及珠江三角洲等沿海地区率先由香港、新加坡引进了新型的物业管理,面对如何收费,物业管理费标准怎样确定的问题,深圳依据当时特区开办初期政府在价格管理及工资标准方面“低于香港,高于内地”的原则性规定,在内地没有物业管理费标准的情况下,比照了原来福利分房政策时期的租金标准。其它沿海地区亦使用了类似的参照办法,从而使我国的物业管理费标准从一开始就以一个较低的标准产生。同时在具体的小区、楼盘的项目上亦形成了在低标准基础上的参照和借鉴,使得这种较低的起点和标准比较普遍地固定下来。这对后来物业管理的发展带来了一定的消极影响。

20世纪90年代前半期为总结探讨阶段。这一阶段由于各类物业管理的收费标准存在着很大的差异,有的同类型的物业的管理费标准亦相差很大,甚至由于管理费方面的问题,给业主和物业管理企业带来了矛盾,以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。因此,这一阶段从企业自身到政府主管部门,对如何确定物业管理费的标准的讨论比较多,有的对管理费标准的现状做了较全面的调查,有的对如何确定管理费标准提出了自己的见解。最后形成了以全成本核算为主要内容的物业管理费编制思路。

20世纪90年代中期以来物业管理费的发展进入了理性发展阶段,这一阶段对物业管理费进行了较为深入而广泛的研究,一些地区的房地产和价格管理主管部门开展了相应的调查研究。国家计委、建设部于1996年2月9日颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,对全国的物业管理收费的基本原则做出了指导性规定。深圳在物业管理费测算方法的研究上做了大量的工作,其政府房地产和价格主管部门在1994、1996、1997年连续三次组织了较大规模的、系统的物业管理费的调研、测算活动,最后以低于社会平均成本的取费思路,以全成本核算为主要内容,以分类管理为主要手段,于1997年11月份出台了国内第一个物业管理服务费分类指导标准。从此,物业管理费的编制,测算及价格管理进入了比较理性和有序的阶段。

物业管理服务费分类指导政策的确立和实施,在物业管理费价格管理方面起到了关键性的推动作用,也使物业管理收费向更为理性的发展和市场化价格管理阶段迈出了重要的一步。

二、研究物业管理费编制的意义和作用

物业管理费的编制方法及其管理问题,不仅牵涉着广大业主的根本利益,也关系着物业管理企业的切身利益,它还是制约物业管理行业正常运作和物业管理这_新生事物健康发展的关键性问题。

物业管理发展的前期,在物业管理费问题上,由于业主、物业管理企业、政府主管部门等各自的角色不同,其考虑问题的侧重也有所不同,同时由于各方对物业管理的期望亦不尽相同,反映在物业管理费上的问题就出现了不同的认识,以至在管理费标准上出现了差异较大、标准混乱和各方利益都有不同损害的问题。因此,如何科学、规范、准确地确定物业管理费标准,统一编制和测算物业管理费的思路和方法,就显得非常必要。

(一)明确了物业管理费的性质

明确物业管理费性质是物业管理费标准确定以及物业管理收费管理的重要前提,其属性的确定,不仅对物业管理费本身,而且也对物业管理的一些行为性质的确定起到了重要作用。所以,研究物业管理费,首先应弄清其属性特征,这对于理解物业管理费的实质和编制物业管理费的行为都具有重要的意义。

(二)统一了物业管理费所包含的内容

物业管理都管什么?物业管理费都包括哪些服务范围?这是经常困扰业主甚至连一些物业管理从业人员都搞不清楚的问题,同时它不仅是个认识问题,而且还是个服务标准的依据性问题,所以,只有统一了物业管理费所包含的服务项目和内容,才能使物业管理的操作行为有了真正意义上的标准,也才能使物业管理费的测算有了标准依据。

(三)规范了物业管理费编制的基本原则

物业管理费的编制需要依据什么?是否存在必然的内在规律?这是物业管理费编制研究中的一个重要问题.只有挖掘出其中的规律,找寻出可供依据的必然联系,提炼成规则或原则,才能使物业管理费的编制在一个标准尺度和必然条件下规范编制行为,从而得出规范的结果。

(四)理顺了物业管理费编制方法

物业管理费编制方法的不统一、不明确是物业管理费标准混乱的主要原因之一,在物业管理发展的初期,由于没有物业管理费编制的统一思路和办法,使得其收费行为和标准只能参照香港或相互参照确定标准,必然形成标准不一、悬殊较大,以至影响相关方面利益的情况。所以,统一物业管理费的编制方法,理顺物业管理费编制思路,对于规范物业管理费和解决业主与物业管理企业之间由于物业管理费引发的矛盾,都有着重要作用。

三、物业管理费标准确定的政策模式和途径

物业管理费标准确定的政策模式和途径是物业管理费标准及其收取是否合理、合法和规范的根本,十分重要,从目前政府价格管理政策看,主要有以下三种方式。

(一)政府订价,即由政府价格主管部门在业务主管部门的配合下,针对某类物业制定的强制性执行标准.在深圳这种方式仅限于政府开发的福利商品房、微利商品房的物业管理及其车辆管理的收费标准等。从全国来看,有的地区政府订价管理的范围要宽一些。这种政府订价方式在一定的时期内在管理的项目、内容和程度上是会发生变化的,总体趋势是政府订价范围会越来越小。

(二)政府指导价,即由政府价格管理部门会同业务主管部门根据行业社会平均成本核算理论,确定出某类物业的管理费标准指导范围。这种方式在内地尚不多见,在深圳1997年底开始实行,主要有两个途径,其一,在没有成立业主大会的小区或大厦,根据分类指导价相应标准报政府批准,其二,成立了业主大会的小区或大厦由业主大会通过。这种方式实际上也是向市场订价方式过渡的一种方式。

(三)市场订价,也称为企业订价或企业与业主协商订价,即由企业根据市场行情确定价格,目前主要的形式是在开发商售楼时即确定了物业管理费价格,业主在购楼合同或在购楼的同时签订了业主公约并明确了管理费标准,这种方式确定的管理费标准是具有法律效力的。这种方式必须用全成本核算的办法认真测算,得出能让市场接受的合理的标准。

四、物业管理费认识上的误区及民众物业管理消费意识的提高

购买房屋作为投资和消费已被人们普遍认可,但购买房屋后的物业管理作为必然性消费则尚未被人们认识。一般都认为,花钱买房无非有两种意义,一是投资,二是消费。总之,我的钱已花完,房子已经归我.这种认识是把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。在这种认识的基础上,很多人表现为对物业管理的不理解,他们认为“房子都是我的了,还给你交什么管理费”?甚至在一些物业管理发育比较成熟的地区也存在一些业主动不动就找些(很多是开发商的问题)理由来拒交物业管理费,更有很多人不知道就算物业管理公司有某些问题,你不交纳管理费,物业公司拿什么来给你服务?同时,部分业主不交管理费,实际上是在享受其他业主所交管理费的利益,是对其他业主的侵权。

事实上,房屋被购买后,其消费过程并没有结束,它不像一般消费商品在购买后很快被消费掉,也不像一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐被消费。房屋作为耐用不动产,其使用周期长,且在长期的使用过程中需要不断对其进行维修保养,其主人即业主或非业主使用人又有不断接受服务的必然需求

,同时它还具有美化环境和装点城市的功能,这都需要进行长期不问断的再投入即长期的消费过程,这个过程构成了一种特殊的不动产消费形式——物业管理消费。

那么,物业管理消费意识为什么在全民消费意识中被忽略甚至不被理解呢?造成其消费意识的障碍是什么呢?归纳起来,主要有如下三种原因:

(一)我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障制度,大部分住房的产权是国家或单位的,称为公产房,形成了住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势,使物业管理消费这一随产权制度的变化而产生的新型的房屋管理和消费形式被大家所接受需要有一个认识和理解的过程。

(二)在计划体制下,我国实行的是低收入、多就业的低工资政策,同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分房制度,工资结构中没有住房消费的部分。虽然实行房改以来,工资结构中有了住房补贴,但它主要用于房改中的购房、提租和建立住房公积金等,也没有用于物业管理消费的结构。所以,人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工资收入中计算或计划用于物业管理的消费费用,形成了物业管理收费难的情况。

(三)部分市场经济基础较好的地区从计划经济体制的大环境中脱胎出来以后,政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直在进行政府行为的补贴的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式,使得这部分住房消费者感受不到政府的补贴,错误地认为这种低标准管理费是应该的,对物业管理消费观念仍然十分模糊。

从以上情况可以看出,提高民众物业管理消费意识既是社会发展进步的需要,也是社会主义市场经济体系建立的必然要求,它关系到物业管理行业能否得到健康有序的发展。那么,如何才能提高民众物业管理消费意识呢?

第一,从政府方面看,要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度,从国民经济和社会发展的角度,制订出发展物业管理的中长期规划,特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施,使物业管理走上快速发展的轨道。此外,还应采取下列措施:

1、完善物业管理法规。目前从物业管理行业的角度已建立了一些法规制度,但从消费者的角度还没有充足的法规文件,所以要建立相应的法律法规文件体系明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。

2、改变政府对物业管理采取的补贴方式,将物业管理费纳入工资结构变暗补为明补,使人们的物业管理消费意识逐渐由不自觉变为自觉。

3、企业应按其经营状况,将员工的物业管理补贴纳入企业经营成本,对购买商品房的消费者和企业(机构)消费者,把交纳物业管理费纳入企业成本和消费成本。

4、充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时,使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园,更是城市管理的重要组成部分。

第二,从社会方面看,物业管理行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用,物业管理行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业,同时,物业管理行业的发展对国民经济总量和总收入有着积极的贡献,是不容忽视的经济增长点。再者,物业管理的健康发展,将在很大程度上推动城市的整体管理水平。

第三,从物业管理企业方面看,加强物业管理企业的服务质量,建立市场竞争和优胜劣汰机制,保证消费者交纳管理费后能得到相应水平的服务,同时,物业管理企业要在市场上不断发展自己,形成规模化、集团化的发展格局,并逐渐淘汰那些管理面积少、管理能力差、服务水平低的小企业,以保证物业管理消费者有一个好的服务群。

第四,从民众方面看,居民要不断提高物业管理的商品意识。物业管理公司在为居民提供整洁、优美、舒适生活空间的同时,也付出了艰辛的劳动,实质上是一种服务型的商品交换。因此,居民的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。只有居民物业管理的商品观念形成了,才能提高居民对物业管理的消费意识,增加居民对物业管理的消费,从而促进物业管理行业的发展。

物业管

理费的性质

物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的,物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性;而物业管理费作为服务产品价值的货币表现,主要是用来进行对物业管理服务的市场交换,所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品,物业管理服务人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务,所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人,使用权和管理权归物业管理服务人的权属分离性质。再者由于物业管理费具有取之于民,用之于民的特点,就必然要求其单独核算,专款专用,使其形成了物业管理费用途单一的性质。

物业管理费的编制原则

1、成本核算原则:

物业管理服务人提供的是对业主的物业和附属设施的管理,以及对物业所有人和使用人的服务,与此相对应,物业管理的成本就是提供这些管理服务所必须的开支,包括人员工资、办公经费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所必须的资金。所以,物业所有人或使用人该出多少钱才合理?所收的物业管理费该支付于哪些方面等等,就只能通过对所管理物业进行合理剖析,对所管理服务的内容全方位进行科学的成本核算才能得出。

2、折旧补偿原则:

折旧是指固定资产的补偿方式,这种补偿是由固定资产的使用价值的长期性和资本价值的逐步转移的特点决定的。

现代物业,其附属设施、设备越来越多,越来越复杂,不论是南一个业主拥有,还是众多业主共同拥有,其所属产权的表现形式一般都只是物业面积,它虽然包括了附属设备的产权价值份额,但设备实物一般都交由物业管理公司统一管理,成为代业主管理的固定资产。所以,对于它的折旧补偿的储备金(包括大修理基金)就必然要由业主按照所确定的每平方米固定资产折旧率按期计算,分类纳入物业管理费或单独建立专项基金,交由物业管理公司管理并按法定程序使用。

3、保本微利原则:

在我国物业管理发展过程中,对于管理费用的确定和管理有过一个“收支平衡、略有节余”的原则,它在物业管理发展的初期确实起到了一定的积极作用,但随着物业管理的发展,它的不完全性就暴露出来了。首先物业管理费的收支平衡只能说明对管理过程中当年支出的短期费用的平衡,其次,“略有节余”的概念也不能体现出市场经营的特性。中国的物业管理,是伴随着市场经济体制的建设而发展起来的,作为经营性企业的物业管理公司,其利润的产生是必然的。因此,以保本微利编制物业管理费应是物业管理费用编制的原则。

4、分级管理原则:

作为高附加值的不动产,物业本身有其地理位置、建造水准、管理水平以及升值潜力等多种动因,存在一定的可变性,这个可变性使物业出现了自然的档次之分。如果成本核算只测算了物化成本和活劳动成本,而不考虑其它因素,就必然使管理费标准的准确性受到影响,甚至影响到物业价值的体现。但若考虑得过多,又失去了成本核算的意义,容易使业主负担过重和不恰当刺激物业的盲目增值。根据不动产特有的市场价值规律,照顾优良物业真正体现价值,完善成本核算的合理性,可在物化和活劳动成本核算的基础上,依据物业类别和管理公司资质等级确定若干个等级的加权系数指标,得出比较合理的全成本管理费结果。

5、商业特性原则:

现代物业中存在着一部分与主体功能完全不同的纯商业用房,比如高层建筑的商业裙楼、住宅小区的连廊、铺面等,对这部分物业的管理费定价,如果同主体房屋同样标准就不合理了。因为:一、它的使用功能是直接牟利的,本身就存在着商品交换的特性;二、这部分物业本身具有结构复杂和对附属设备的使用量大又难于分割的特点;三、这部分物业还存在人员流量大、管理难度大、房屋设备磨损程度高等显见又难于量化的复杂因素。所以对这部分管理费的定价时可用市场机制和价值规律来调节,即在主体房屋管理费核算标准的基础上,根据各物业主体功能和商业用房的实际用途分别确定适当的权重比例,从而得出较为合理

的附属商业用房的管理费标准。

物业管理费核算成本构成及核算

一、成本构成:

物业管理费的构成包括物化成本、活劳动成本、管理者酬金、固定税费和特殊权重五个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重,活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行参考值。另外四项成本内容部分具体由以下项目构成:

1、人工费:包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。

2、办公费:包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费,低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费,办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、业务费或单项对外承包等项目。

3、公共设备、设施维修保养费:包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。

4、清洁、绿化、保安费:包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。

5、不可预见费:对以上1~4项内容设置一定比例的不可预见费用,以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。

6、保险费:包括房屋保险、设备保险和公众责任险等项目。

7、维修基金:包括房屋本体及所有附属设备、设施的更新改造所需的储备金和大、中修理基金。

8、公共用水、电费:包括所有公共设备、公共设施的运作和变、线、管损耗的水、电费。

9、企业管理费:按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理成本费用,由政府按管理公司的资质等级确定不同比例,对管理公司直接履行管理处职责的,对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。

10、税前利润:按以上项目之和的一定比例计算合法利润,也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。

11、税收:关于税种和收税内容,一般应遵照税法通过政府部门协调后按地方法规执行。

12、部分特殊和设备,其费用可单独核算。如中央空调,由于季节性使用,则可单独核算,单独订立标准,按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外,还有些属于有偿服务范围的,应另行订立标准,单独计收。

二、核算要点:

1、确定管理费成本构成的注意事项:

前面已经对物业管理费的构成做了具体罗列,但不能说就一成不变,具体到核算某一个特定物业的管理费时,由于各大厦的具体情况不同,就要根据该物业的实际情况,在上述构成内容中进行必要的增减,同时要注意以下几点:一是要求尽量详细,把具体消耗或支出费用分解得越具体,才越真实;二是尽量全面,不要漏项,比如测算大型固定资产更新储备金时,往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时,往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目;三是测算依据尽量准确,比如固定资产和大型设备的折旧年限,有些项目费用的市场单价标准等尽量准确,不用或少用估值,对于有些无法或不好确定明确的数据,需运用模糊数学原理确定时,其随机采集资料的点、面、布局要合理,要有充分代表性。

2、收集原始数据:

管理费的核算要做到合理、准确,对原始数据和资料的收集至关重要,在测算各系统大型设备更新储备金时,要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值,设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时,要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查,如计算公共照明系统时,要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价;三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包

、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等,均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。

3、计算公式:

管理费的计算和编制核算表则较简单,计算的公式为p=∑FI/S,其中P代表所求物业管理费;s代表计算物业的总面积;F代表单项费用;I代表费用项数,∑代表所有单项费用之和。以上管理费标准等于物业的各单项费用之和除以总建筑面积。核算表的内容一般可设计为:序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果(计算到小数点后四位)。每项占总费用的比例、备注八个栏目。在计算结束后要写出核算说明,将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来,以便在提交业主委员会和为业主大会或者报政府主管部门审批时,能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。

物业管理费范文第2篇

【关键词】物业费拖欠 物业费定价 物业服务质量 制裁

物业管理费是对区分所有的住宅小区公共部位进行日常维修、养护费用的重要来源,但目前各住宅小区都有很大比例的业主拒绝缴纳或拖欠物业管理费,一些住宅小区的物业费拖欠比例甚至超过70%。由于收费不足,很多物业服务企业只好降低物业服务质量。另外,更有一些物业服务企业由于拖欠物业费的业主比例太大而严重亏损,不得不退出小区物业管理。由于业主拖欠物业费导致入不敷出的物业服务企业退出小区物业管理,造成了住宅小区一定时期内的管理真空,这给业主的生活带来了很大的困扰。

业主拖欠物业管理费问题的成因

物业费定价缺少业主参与。当前居民普通住宅物业服务主要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中,许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托,为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。

在实行政府指导价的物业服务项目上,物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志,却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志,因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定,物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定,政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价,业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上,业主几乎很少参与服务费定价。首先,在前期物业管理阶段,业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开,业主委员会尚未成立,根据《物业管理条例》第二十一条的规定,前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价,没有机会表达自己的意志,更不能讨价还价。其次,由于一系列复杂的原因,很多小区撤换前期物业公司困难重重,业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业费定价。

物业服务质量不高、标准不具体。目前,居民对物业服务普遍不满意。中国质量协会、全国用户委员会公布的2009年度全国住宅用户满意度测评结果显示,2009年住宅用户的满意度指数为70。住户最不满意物业服务质量差,包括停车管理混乱,小区安全性低等问题。

经调查发现,造成当前物业管理纠纷的一个重要原因即是物业服务质量标准不具体。实践当中的物业管理服务合同往往只对物业管理服务的项目进行约定,而对各个物业管理服务项目应达到何种质量则缺乏具体的、量化的规定。这不仅使得物业服务企业在提供物业服务时无明确的执行参照,也使得业主和物业服务企业常常会因对服务质量标准的认识不一致而导致纠纷。在物业服务合同合法有效的前提下,业主以物业服务质量有问题而拒交物业服务费的比例非常大。在实践中物业服务费不能及时收缴,业主在法庭提出抗辩理由有50%是物业服务企业提供的服务质价不相符。①

拖欠物业费行为得不到有力制裁。通常在住宅小区刚入住时拖欠物业费的只有极少数业主,一旦其行为得不到及时制裁,不交费业主数量将迅速增长,这是因为不交物业费也可以享受物业服务的“搭便车”心理和行为会在业主间蔓延,造成欠费风气盛行。目前,物业服务企业对拖欠物业费行为除了请求业主委员会督促外,唯一合法的手段就是诉诸法院,通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中,因为这种方式费时费力,所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看,对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。

解决拖欠物业管理费问题的对策

提高业主参与协商物业费定价的程度。首先,从长远来看,物业费应该朝协商定价的方向发展,缩小适用政府指导价,拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。②政府可以定期向社会如实公布物业费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况,由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。③以北京为例,仅经济适用住房、危改回迁小区,在未成立业主大会前,实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高,更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意,符合民事活动平等、自愿的原则。其次,就目前而言,在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此,还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会,业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。

加强物业服务质量标准制度建设。让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量,但提高物业服务质量不是无限度的,必须有一个标准。加强物业服务质量标准制度建设,制定科学合理的物业服务质量标准是解决物业服务矛盾非常重要的一个方面,这既可以使物业服务企业对自己的服务有明确的目标,督促其按照标准提供和改善自己的服务,也可以直接准确判定物业服务企业是否违约。

我国目前尚不存在统一的物业服务质量国家标准。依合同法第六十一和第六十二条的规定,物业服务合同的质量标准可以有约定标准和其他标准,其它标准包括国家标准、行业标准、通常标准履行、符合合同目的的特定标准。对于物业服务约定标准,实践中有些物业服务合同本身存在缺陷,合同约定的服务标准模糊、定性不定量,发生纠纷后业主和物业管理企业各说各的理,让人无法判断。

我们认为物业管理质量标准应坚持当事人合同约定为主的原则,但国家或地方应制作科学合理、有效的标准,通过实行分类、分项、分级,为物业管理双方当事人提供菜单式的选项,为签订物业服务合同提供参考依据,在合同没有约定的情况下也可以依据合同法第六十二条作为判断服务提供方是否违约的依据。

立法规定对拖欠物业费的制裁措施。各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施,如新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金。④德国《住宅所有权法》第18条和第19条规定,共有所有权人于履行所负担的义务有相当的迟延时,将构成剥夺其居住权。⑤我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第21条和22条规定,区分所有权人或住户积欠应负担费用,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付迟延利息甚至强制其迁离。此外,依据我国台湾地区的建筑法规,还可以凭借公权力采取切断电气和水道等其他适当的措施,等等。

借鉴上述国家或地区的欠费制裁制度,我国也应通过法律法规明确规定对拖欠物业费的制裁措施。对于物业服务提供方来说,业主与其是服务合同关系,业主拖欠物业费是违约行为,业主对自己的违约行为应承担违约责任。依据合同法的规定,拖欠物业费的违约责任形式主要应是损害赔偿、违约金,欠费业主支付迟延利息其性质应为损害赔偿。目前我国实践当中欠费业主承担违约责任的形式主要是支付滞纳金。对于按时交纳物业费的业主来说,拖欠物业费是违反了区分所有权人作为共有人的共同费用分担义务的行为。部分业主拖欠物业费不仅扰乱了物业服务企业的正常经营,也侵害了业主团体的共同利益。正是基于欠费行为的这种性质,世界各国的立法上才规定业主管理团体可以采取除滞纳金和迟延利息之外更多更严厉的制裁措施。我们认为除了迟延利息和滞纳金外,我国法律也可以规定对无故欠费业主发出支付令、限制房屋转让、将其专有部分强制拍卖、要求业主强制迁离、予以罚款、做出罚金有罪判决等有力措施解决物业管理费拖欠问题。(作者单位:唐山学院;本文系唐山学院课题“唐山市物业管理问题及对策研究”成果,项目编号:09004A)

注释

①③④马克力,王磊,罗海燕:《物业管理纠纷》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145页。

②谢桂雷 ,梁秋云:“论我国物业管理法律制度之完善”《长春大学学报》,2008年第6期,第71页。

物业管理费范文第3篇

【关键词】物业管理;物业费;沟通;忠诚度

假如说在90年代,人们尚没能把买房认为是生活里的一件大事,那么在迈入21世纪的当今中国,购房已成为了众多朋友的头等大事。商品房市场的不断涌现,使我国老百姓对这个特殊消费品的兴趣更加浓厚,与此同时也暴露出法律在这一特殊消费过程中出现的死角,物业管理与业主和物业公司的利益息息相关。物业费收缴难度大是当前物业公司面临的突出问题。

一、当前我国部分主要城市物业管理费收缴现状:

因拖欠拒交物业管理费由物业管理公司对业主提起的诉讼,在北京某区每年有上千个,拒该法院统计3年内此类案件增加近十倍。如此惊人的数量,不得不引起我们的关注。

对于物业管理费,10个小区就会有8个小区为此伤透脑筋,而且一个小区里约有高于30%的费用难以收取,这是为什么呢?“购房前物业部门宣传的各种服务和应有的居住环境与现在大相径庭。无论是绿化覆盖还是电梯车位,都给我们生活带来不便。交如此高的费用大家得到了什么?.难道我们就因一天上下个电梯,一年就得交几千块吗.?!”[1]这是来自广大业主的内心独白.愤愤不平之势可见一般。

西安市雁塔区大寨路的华府新桃园小区的樱盛物业管理公司也正面临这一难题,小区是新建高层,每栋30层,有三部电梯,但平时仅有一部或是两部可以使用。2012年10月到11月竟连续几日3部电梯同时瘫痪,导致业主上下班极为不便,给老人出行造成不小的麻烦。加上首次供暖,又有管道漏水等问题的出现,使得近半月业主无暖气可用。很多业主到樱盛物业办公室去要求退还物业费、暖气费等等的费用。如此的情况对物业管理费的正常收取又是雪上加霜。

二、对物业管理费收缴难问题的分析:

针对以上问题,究其原因是源于物业管理和业主两方面,现做如下具体分析:(一)业主方面,部分业主拒交或希望少交物业费的理由是:

1.业主不在此居住,出国或另有住房,对于一位拥有小区产权的某些业主,不能以不在这里住就拒绝交纳服务费用[2],因为小区的服务是不可分的,物业服务是的服务所以这类业主应该支付物业管理费用,这个费用的交纳就需要物业公司积极主动寻找各种方法,而不能以小区有多少比例的人未交纳费用而降低自己的服务标准[3]。

2.业主对开发商更改规划方案不满意,迁怒于物业服务部门,在实际生活中经常能遇见此类问题,物业管理公司和开发商往往是一体的,分了两个名头.业主们在住进房子后发现开发商之前承诺好的各种绿化及相关附属设施都不知去向,更别提安静的居住环境和空气质量了。正由于如此的落差,只好采用拒付物业费这个方式来发泄自己的不满情绪。

3.业主对服务内容认识不足,总以为所有的事都应归物业管。加之业主在长期居住后的“遭遇”也激发了矛盾的出现,小区发生家庭被盗,车辆丢失,楼道卫生没有清理,维修申报久拖未决。而这类小区通常又是没有业主委员会的,广大业主又不能组织起来共同和物业公司一起协商解决问题,所以大家只能用这种消极的方式来抗交物业费,来表达对这种收费和服务不对等的抗议。[4]

4.业主对物业客户服务人员的工作态度及办事效率不满意,电话告知房屋漏水,家中遭抢,车辆堵塞公共出行通道等事件处理解决时间长,效率低等,给广大业主造成身体、心理、时间以及经济上的损失。对于物业方面的怠慢及员工态度的不满也是业主不缴纳物业管理费的诱因。

(二)现实中部分物业公司并没有真正的有效的完成自己的工作

1.物业管理人才匮乏,专业化程度低[4]。目前来说物业从业人员大多来自同行业不同部门,或是其它单位的职位调动,对于新的环境和工作只是进行了简单的学习,没有进行专业的培训,对于物业管理的运作程序、管理措施和技术保障所掌握的知识水平较低,即使是刚从学校出来的大中专毕业生,在学校学习的只是物业管理的相关理论并没有什么实践经验。据调查显示:物业管理人员中只有26.3%的有物业管理从业资格证,有技术职称的只有21.2%,其中,有高级职称的不超过12.5%;而且学历在大专以下的物业管理人员中专门学习过物业管理的人更少,这就使物业管理的整体服务水平同业主不断增强的服务需求不相适应[5],影响物业管理的健康发展。

2.物业管理的法规体系缺失。虽然在我国已经出台,但是对某些地区的物业部门而言,物业管理条例的具体细则迟迟没能推出,因此会给它的实施造成困阻,当问题出现的时候没有具体解决的规章,在一定程度上影响物业部门的处理问题的效率和效果。出现问题没有依据,拖延解决,业主抱怨,如此的恶性循环使物业管理企业与业主矛盾加深。

3.开发商遗留的工程质量方面的问题,如卫生间、厨房漏水,水电管线不合理或存在不安全隐患,而这恰恰是业主们最关心的,切实体会到的最敏感的问题,而物业方面的能否及时的维修等也成为能否收取物业费的关键[4]。

三、对物业管理费收缴难现象的解决方法:

(一)改善物业公司同业主之间的关系,培养人性化管理和服务的管理理念,及时妥善的解决日常生活中给业主带来不便的问题,是提高物业费收缴率的先决条件[5]。

要让业主对物业管理的目的、经营管理范围有正确的认知,在了解了物业管理公司的工作范围及职责后,少数对物业有偏见的业主应该能够理性的对待交费问题。由于平时业主与物业交流少,都是早出晚归基本上没有接触,所以为了提升与业主的相互了解和关系,物业公司在节假日可以同业主在小区内组织篮球友谊赛。对于年龄大的业主,可以为她们提供晨练或舞蹈的场地。另外,还应加大宣传开展征集业主切身需求建议的活动,物业公司管理人员需将从业主方面收到的各种建议进行统计, 由客户服务部相关主管亲自负责,待形成书面材料后上报公司、领导审批后马上落实,这些方案将使物业管理公司同业主的关系更进一步,同时也增加了公信度。

(二)强化管理体制的建设,促使激励机制在物业管理中的发挥重要作用,是能否有效提高物业费收缴率的内在因素。

在现今的企业中,以人为本的发展策略被企业的领导所重视。在对员工的培训中,要让广大员工知道自己创造的无形价值和回报是无法估量的,用各种激励措施激发其最大能动性为企业献计献策。管理者必须善待、尊重、理解每一位员工,将员工个人价值的实现与企业利益紧密联系起来,这样才会形成团队的强大凝聚力。当今形势下,越来越多的管理人才是各单位企业所追求的,他们的个人素质,工作能力,人格魅力也正是企业所需要的,用这些先进的人才影响全体员工,让以人为本的理念发挥最大效能。

(三)全方位沟通,由“心”开始,是能否提高物业费收缴率的思想保证

首先,在听取业主抱怨前的各方面准备,在业主亲自到物业办公室投诉前,往往先电话抱怨过。所以物业服务人员在了解情况后,必须在第一时间收集相关材料,在业主到来前分析问题原因,并商讨解决方案。同时还要做好心理上的准备。其次,耐心的听取业主的抱怨,无论业主们表述的时候情绪多么的激动,动作多么的夸张,言语多么的过激,物业的客服人员都要保持平常心。如果过早的做结论,也许会错过听到真理的每一个机会。再次,要站在业主的立场上,体会业主的处境和感受,将自己遇到此类事情的感受向业主交流,寻求认知交集,达成共识。最后,做记录。注意听业主的诉说之后,需要把对方讲话的要点做一个大致的记录。做记录一方面可以避免忽略遗忘顾客的问题,另一方面也可以证明对业主问题的重视,还可以备其他工作人员查看。

(四)“一站式”交费,是能否有效提高物业费收缴率的秘密武器

我认为如果小区物业公司将水电煤气或天然气等费用与物业管理费挂钩收取,即当业主来物业管理处充电费或水费的时候,查看其当月或季度的物业费缴纳情况,如果已交,顺利帮其充水电费,倘若没交,或是欠缴,则令其先缴纳物业费再充水电费,否则,不予办理。这一措施对于现阶段的业主来说,定能起到药到病除之功效,虽然可以不交物业费对自己无关痛痒,但没水没电的日子,是无法度过的。当然这也是物业管理人员迫不得已才用的手段。为了小区各项程序的正常运营,大家的共同利益得意维护,我们才出此下策。

此外,学习就学时期的学生会、班委会的日常工作制度,物业管理工作者把自己当班委,将广大业主当做是班级的同学们。当然,物业管理费就是班费。班委将大家的钱如何用,用多少都要向同学们公示。让群众的钱花到群众身上,无论是设备的维修保养还是草坪的绿化修剪,所有物业费的收支情况都要让业主们心知肚明。业主在了解到物业费的用途后,自然而然的会更理性更配合物业管理人员的工作。

当然,矛盾始终是存在的,但是我们要学会分析问题、解决矛盾,针对物业管理方同业主间的纠纷,我们强调,切实了解各自权利义务,始终保持良好沟通,不断完善的监督管理机制。所有业主都有责任为构建和谐社会尽一份力,当遇到具体问题时,应尽量站在物业服务人员的角度上考虑,理解理智的解决问题。同时,国家还要尽快完善物业方面的法律法规,让物业服务部门有法可依。物业部门要切实完善自身的服务,运用沟通艺术语言的魅力,认真参考和学习国外更合理的物业管理措施,实现物业工作的和谐性发展,让物业服务人员在和谐小区坐收物业管理费。

参考文献:

[1]王芳.做星级式物业服务[J]特别关注-中国防伪报道,2009.11

[2]吴涛;谭晓鹏.物管期满未续约业主拒交管理费[N].深圳特区报,2007,5,15

[3]金艳.关于物业管理费的几个问题[J]北京-资讯与观察,1994-2010

[4]曹忠运.居民缴纳物业费意识浅薄原因分析及对策[J]胜利油田职工大学学报,2008,10,15

物业管理费范文第4篇

新房不住,要有物业费吗?

2007年9月,我购置了一套两居室的期房。去年7月如期拿到新房钥匙。可就在此前半个月,我考上了北京某高校的博士,学业非常繁忙,新房就一直闲置至今。去年10月,我收到了该小区物业公司催缴物管费的通知。我告知物业这个房子两三年内我都不会入住,请求停止缴纳物业费。对方立即予以否定,我极不情愿地缴纳了2008年的物业费。现在,新的缴费通知又来了。我既不愿意接受也未享受物业服务。凭什么年年要我缴物管费?

现有法律规定,业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担;业主入住后的物业服务费用,由业主全额承担。这里的“入住”是指业主收到入住通知并办理完相应手续:业主收到入住通知后在限定期限内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。无论你是否实际入住,或是因种种原因导致房屋闲置都应缴纳物业管理费。物业可以要求长期未缴纳费用的业主尽快旅行缴纳义务,仍不缴纳的,物业有权加收滞纳金。不过,你也可以跟物业商量,有的小区闲置新房的物业费可以打折。

共用水管维修,费用到底谁来买单?

上个月初,我发现厕所的顶棚一直漏水,管理处派维修工上门查看,发现四楼排水总管处有渗漏,并联系四楼业主,业主同意维修,但如果造成其装修损失,要求赔偿。管理处认为维修总管费用可使用专项维修资金,但业主自用部位装修超出了专项维修资金使用范围,由管理处承担没有依据的。我觉得排水总管是共用设施,费用要我承担也不合理,请问这笔费用到底应该由谁掏?

排水总管作为该栋楼全体产权人的共有财产,当侵害某人的利益时(漏水到你家里),全体产权人作为财产的所有者,应该共同承担共有财产所产生的维修责任及侵害赔偿责任。在维修的过程中,因为维修总管,产生了对四楼业主装修的损坏,所以该栋全体产权人必然应该承担维修所带来的对四楼的侵害赔偿责任(即修复四楼业主的装修)。所以修复四楼业主的装修是整个维修工程的一部分,应该由专项维修资金中作为一个整体维修工程而支出。对于你的侵害赔偿,因与维修工程之间不存在因果关系,根据相关法律法规要求,不属于专项维修资金的支出范围,所以应由该栋所有产权人另外支付。

物业能随意贴广告吗?

我家楼梯间安装的视频广告占去了电梯壁面的大半,使小小空间显得更为拥挤。安上广告电视后,从早吵到晚影响休息。电梯间也因粘贴广告弥漫着难闻的胶味,还经常播放一些女性内衣的广告,我觉得对未成年的孩子有视觉污染,我与物业公司交涉多次都不见拆除。请问,物业这么做是否有合理的依据?

根据我国《物权法》和《物业管理条例》中的相关规定,业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理手续,如果业主们不同意,业主委员会应拒绝电梯广告进入小区。

另外,广告收益也应归业主共同所有,物业公司不应擅自单方支配。因目前尚未有针对“电梯广告”的相应法规出台,在监管力度上也存在一定的缺失,部分广告公司为营利还将些尺度过大的广告海报挂入电梯间,给居民带来了一定的困扰。

房产・归属

分红型保险何时退保最划算?

我和丈夫2003年结婚。一年后,他被派到安徽工作,当时儿子刚出生,一直随我生活。2006年初,我和丈夫全款买下一套小户型,房产证上购房人是儿子的名字,因为两地分居,近期,我们感情急转直下打算离婚,我与丈夫为这套房子的归属争执不休。我认为儿子随自己生活,房子应当归我。丈夫提出房屋实际仍然是夫妻共同财产。请专家解答,这套房子最终到底如何归属?

以孩子名义买房,离婚时不能分割。父母所购房屋无偿登记在未成年子女名下,实际上是对子女的财产赠与,且不动产经过办理登记即为实际交付履行,赠与关系成立。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。所以,以未成年人名义购房且房产证上的名字是未成年人的,产权人只能是该未成年人。因此,你的儿子是房屋的所有权人,你与丈夫均无权处分。此外,即使将来孩子归你抚养,也并不意味着房子归你所有。

劳资・婚嫁

专家:郁振华

执业律师

上海市锦天城律师事务所

再婚夫妻还能享受婚嫁吗?

我2008年与前妻协议离婚,今年我与单位一位女同事再婚,并已经领了结婚证,由于我俩都有孩子,为增进一家人的感情,打算筹划一个短途游,我向单位劳资科申请婚假时,却遭到拒绝,单位说我们俩都属于二婚。且均休过婚假,再婚不能再享受婚假。如要请假,只能以事假扣相应的工资。请问,再婚能否享受婚假待遇?

一部分企业为了本企业的经济利益,经常剥夺职工休息和休假的权利。这样做明显违反了相关法律法规的规定。依据《婚姻法》规定,再婚男女,与初婚者同样,在取得结婚证后,夫妻关系即成立,享有法律赋予初婚夫妻同样的权利和承担同样的义务。职工可享受婚假3天。复婚也可享受3天的带薪婚假。

根据《上海

市人口与计划生育条例》之规定:男

年满二十五周岁初次结婚为晚婚,女年满二十三周岁初次结婚为晚婚。晚婚的公民,除享受国家规定的婚假外,增加晚婚假七天。复婚则不能享受晚婚的待遇。

同时,劳资部门在答复中关于再婚请婚假按事假扣发相应待遇的说法也是违反规定的,劳动部《关于工资支付暂行规定》规定:“劳动者依法享受年休假、探亲假、婚假、丧假期间,用人单位应按劳动合同规定的标准支付劳动者工资。”再婚者享有婚假待遇的规定是明确的。你可以与企业劳资部门协商,根据法规和实际情况,合理安排好你的婚假。

购物・遗失

专家:徐道圣

执业律师 江臻律师事务所

超市储物柜丢东西,我能要求赔偿吗?

我陪朋友到一家大型超市购物,当时我不想买东西,寄包时没有把钱包拿出来。半小时后,我从超市出来发现寄包箱门开着,里面的包已经遗失,超市只愿意拿出300元现金赔偿。而我的包本身就价值300多元,加上各种损失由谁来补偿?超市辩称,

他们已经在存包箱上标明“贵重物品不要寄存”,已尽到了提醒义务,而且是免费存包,能赔偿已属负责之举,请问我是否可以提出赔偿?

法律明文规定:“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”免责告示其实是一种霸王条款。商场免费存包表面上看是无偿服务,但商场的营业利润中已包括了为顾客保存物品而应由顾客支付的费用,所以保管并非无偿。另外,手机等现今已成为生活必需品,能否看作贵重物品,往往难以统一认识。消费者在购物时保存好存包凭证的同时,有贵重物品要及时交付柜台保管,特别是在外地旅游,很多不正规的酒店也会以这种条款来避免赔偿,到时要维权就会非常麻烦和浪费时间。

理财・信用卡

信用负面记录保持5`7年出现污点别立马销卡

上个月,我看中一套房子,就在向银行提交贷款申请后,却被告知,我的信用记录存在“污点”,有张已经销户的信用卡上曾有两个月的逾期还款的记录。银行信贷员说,这种情况想要申请全额的贷款及优惠利率,几乎不可能,我想不通的是,这两个月的欠款我早就还清,而且还当场销户,这个信用污点到底要背多长时间?

物业管理费范文第5篇

[关键词] 物业管理费 纠纷 法律救济

一、物业管理费纠纷发生的原因

物业公司提供服务和业主交纳管理费均是双方基本的合同义务,但实践中业主拒交物业管理费的原因十分复杂,主要有:由于房屋质量存在问题,造成生活上的不便,甚至财产上的损失;物业管理企业管理和服务水平低下,只收费不服务或提供劣质服务,与广大业主日益增长的需求相矛盾;物业管理企业收费不合理,如未经物价管理部门批准擅自收费或自行制定收费标准,公共费用的分摊不合理;业主认为开发商不能履行完整开发之义务;开发商或物业管理企业单方面制定物业服务合同,业主入住房屋只得在合同上签字,因带有不满情绪,故入住后便拒付各项费用。此外,还有一些业主素质较差,故意拖欠付费。

二、物业管理费纠纷的法律救济

业主所持的拒不交费的上述抗辩理由各有不同,因此,处理此类纠纷时,必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证,根据查明的事实,分别情况对业主和物业公司进行救济:

1.对业主的法律救济

(1)对于因物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的,属于物业公司违约在先,业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为,是依法采取的自我救济手段。此种情况下,可根据物业公司提供服务的质量状况,判决驳回物业公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求,或适当减少业主的应交服务费,但应交的物业维修费用不在此限。

(2)对于现实中因开发商不能履行完整开发之义务导致业主以拒交物业管理费抗辩之情况,笔者认为,开发商没有完整完成开发义务就交售物业,属民法上违约之行为,应当采取判定开发商继续履行开发义务或判定售房合同属可撤销情形予以解除之救济方法。对于实践中开发商无法履行继续开发义务(如现实中开发商卷钱逃匿现象),法律应规定给予政府救济,认定为城市小区公共设施,由国家财政承担配套设施的建设费用。

(3)对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,应当按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用。

(4)对于因属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形,业主因而拒交的,应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用,物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分,应予以驳回,同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚。

2.对物业公司的法律救济

(1)明确业主法律责任。各国立法一般都对迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为严厉的措施,例如新加坡立法规定,对拒绝或迟延交付服务费用加收利息和罚金;美国立法规定,管理团体对业主房屋享有先取特权;德国住宅所有权法规定,管理团体可以剥夺欠交费用业主的居住权;我国台湾地区立法规定,管理费滞纳连续3个月或总的迟延日数达到4个月时,管理委员会可以采取切断电气或水道等措施。从我国目前的立法规定来看,对业主无合法理由欠交服务费用的行为尚无有效的措施,因此,建议在将来全国性的物业管理有关立法中可以借鉴台湾的立法及实践经验,管理费滞纳连续2个月或总的迟延日数达到 3个月时,管理委员会可以采取切断电气或水道等具有强制效力的手段。

(2)设立物业管理法庭,简化物业公司主张服务费用的诉讼程序。我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼,均采取普通民事诉讼程序,这种程序的时间较长。建议将来对这类纠纷的诉讼可以设立程序简单、并案处理的小额欠债物业管理法庭,采取更为简便的程序。这样将有助于降低诉讼成本,更好地维护当事人的利益。

(3)同时履行抗辩权的限制。业主虽能行使同时履行抗辩权,但至于在多大范围内行使应当以权利义务对等为原则。

《合同法》第66条规定,“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”,这就说明同时履行抗辩权的引用是以对方未履行作为要件,既然对方已履行,另一方就不得主张同时履行抗辩权,否则有悖公平原则。

《合同法》第66条还规定,“一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求”。但这条规定未对“不符合约定”的范围加以定义。

笔者认为,如果物业费用是分不同项目收取的,则业主仅能对物业管理企业未尽职责部分的费用行使同时履行抗辩权,而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权。假如物业管理企业已较好履行了小区维护、管理等义务,虽然仍存在些细微瑕疵,但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时,业主就无权引用同时履行抗辩权。审判实践中,法官可根据诚实信用原则加以判断。同时履行抗辩权乃诚信原则的引伸,其设立旨在维护双方的利益平衡,这种利益平衡的维持也应以诚信原则为指导。

另外,同时履行抗辩权属阻却的抗辩权,即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使,非灭却的抗辩权,当对方当事人完全履行了合同的义务,同时履行抗辩权消失,当事人应当履行自己的相应义务。

参考文献:

[1]钮丽娜:《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》.载于《人民司法》,2002第8期

[2]黄建文:《物业管理中的几个法律问题探讨》.载于《经济与法》,2002年第4期

[3]郭峰:《物业管理收费研究》.载于《贵州大学学报(自然科学版)》,2000年第4期

[4]刘黎虹吕剑亮:《物业管理中的法律问题》.载于《当代法学》,2002年第11期

[5]王珊珊:《内地与香港物业管理制度比较研究》.中国社会科学院研究生院硕士学位论文

物业管理费范文第6篇

关键词:物业管理费收取权;法律保障机制

中图分类号:D9文献标识码:A文章编号:1672-3198(2008)04-0208-02

按照我国《物业管理条例》的规定,居住小区由物业管理者进行综合管理,因此小区业主应当与物业管理者签订物业管理合同以规定双方的权利义务。对物业管理者来说,其主要义务是为业主提供物业服务,同时获得相应的对价,即物业管理者享有收取物业管理费的权利。

1 物业管理费收取权的运行现状

我们经常在媒体上看到,物业管理者由于收不到物业管理费而采用非正常的方式迫使业主缴费,如采用停水、停电等手段;业主在遇到这种情况时往往会到法院,要求物业管理者停止侵权、赔偿实际损失,因为物业管理者不过是供水、供电等单位收费,无权私自停止能源的供应。

实际上,物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的:

第一,开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施,业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中,开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种:第一,开发商与物业管理者之间是母子公司关系;第二,开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后,随即解散。由于房产市场供不应求,开发商任意违反合同的事件不断出现,业主对开发商的行为极为反感,但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系,业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。

第二,业主以拒缴物业管理费为手段,要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定,物业管理者应当对物业进行综合管理,而管理的内容是全面的,但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如,业主的自行车在车棚中失窃,业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任;但物业管理者认为失窃作为一个社会现象,由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样,是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下,采用拒交物业管理费的方式以作抵制。

第三,业主经济能力有限,无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说,新建小区一般都聘有物业管理者,并且按照现行法律的规定,个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为,“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利,而具有了成员权的性质,即业主基于其对建筑物的区分所有权,已经成为公共管理中的一员。” 在此情况下,物业管理具有公益性,业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。

然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户,其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态,失业、疾病已经使他们穷困潦倒,日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累,而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下,要求他们缴纳物业管理费,从实务角度来讲不具操作性。我们知道,法律对民事权利进行保护,主要通过实体法和程序法,而综合上述三类原因,我们可以看出,我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益,我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。

2 物业管理费收取权保障的实体法机制

我国实体法律对物业管理法律机制以及其他相关法律机制的设置存在不合理因素。我们下面将具体研究现行实体法律对物业管理者收费权的影响。

(1)现行法律允许开发商与物业管理者为母子公司,势必产生业主不信任物业管理者的后果,应当立法设置物业管理行业的市场准入规则,禁止从事房地产开发或经营的公司从事物业管理行业。

我们提出这种建议主要基于以下几个理由:

①开发商与物业管理者之间的母子公司关系,不利于业主群体利益的保障。虽然母公司和子公司属于独立民事主体,各自独立承担法律责任,但是由于子公司中往往属于母公司的全资子公司或控股子公司,“从全国看,大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的'父子关系'企业”, 且母子公司的高级管理人员又多是重合的,这很容易掩盖母公司在房屋开发或销售方面的违约行为,且由于母子公司之间责任独立,业主无法向物业管理者追究房屋开发者或销售者的责任。

②复杂的母子公司关系,会带来业主与物业管理公司之间不必要的纷争。业主是普通的社会公众,对法律的了解比较肤浅,往往停留于字面含义。公司法作为商法的重要组成部分,对商人而言是必修科目,但即便是商人,也往往搞不清楚其中复杂的关系,比如母子公司关系和总分公司关系。在这种情形下,如果要作为普通公众的业主厘清母子公司之间的权利义务分离的关系,似乎有些勉为其难。因此,我们建议对物业管理行业设置准入规则,禁止房地产开发商或销售商从事物业管理行业。

(2)现行法律对开发商解散项目公司没有任何限制性规定,当项目公司违反房屋销售合同的约定时,业主无法找到承担责任的主体,势必造成业主迁怒于物业管理公司而拒绝缴费,因此应当立法设置房地产项目公司的市场退出规则,严格限制项目公司的解散。

在房地产开发实务中,开发商往往设立一个子公司,章程里约定,由该子公司专门开发某个项目,待项目结束后,该子公司清算终止。这种制度很容易使开发商逃避责任:由于开发商与项目公司之间是母子公司关系,开发商作为母公司,可以从子公司赢利中获得利益而无需承担直接责任;同时项目公司又已经清算终止,失去主体资格,业主无法让其承担责任,因此母公司也不会有股利上的间接损失。开发商之所以能够如此运作,在于法律没有对项目公司的解散作出限制。我们建议立法应当确立项目公司解散必须具备两个条件:

首先,项目公司所开发的小区自召开第一次业主大会起已达两年。以第一次业主大会的召开作为起算时间主要基于以下两个原因:①虽然我国《物业管理条例》没有关于第一次业主大会召开时间的规定,但是许多地方性法规或规章规定,小区只有在入住面积达50%以上或房屋交付满1-2年,才可召开第一次业主大会。 毫无疑问,第一次业主大会的召开表明小区被销售出去了,有真正意义上的业主。②规定两年,主要是为了和诉讼时效制度相衔接。假使项目公司存在违约行为,业主大会可以在诉讼时效时及时追究。其次,项目公司清算时,必须在银行开立专门账户,存入一笔保证金,于一定年限届满后,才可动用。这是为了保障另外50%业主的利益。

(3)现行社会保障机制保障程度不够深入,贫困业主无力承担物业管理费,我们建议进一步深化住房救济与福利制度,将物业管理费纳入住房社会保障制度来考虑。我们知道,贫困业主没有缴付物业费,不是不愿意,而是无能力,因此从现有物业管理法律机制内部无法解决该问题。要解决这个问题,就要从社会保障的角度予以考虑,政府对于低保户业主进行物业管理费补贴。具体来说,政府按物业管理区域内的低保户数,减轻地方税收或直接对物业管理者进行拨款。

3 物业管理费收取权保障的程序法机制

物业管理者无法收取物业管理费还存在程序法上的原因:现行的仲裁方式、普通程序、简易程序及支付令程序不能满足现实的要求,有必要引入小额程序解决物业管理费的收取问题。从全国各地物业管理费收费标准来看,绝大部分每年只有几百元,对于中等收入的业主来说,这笔费用不高。但从物业管理公司的角度来看,由于住户人数多,那么物业管理费的总额则非常巨大,故物业管理公司必定通过各种方式维护自己的合同权益。

第一,物业管理公司可以约定仲裁方式解决。仲裁有一定的优点,最为突出的是仲裁实行一裁终局,这可以避免无谓的时间消耗。但仲裁也有自己的缺陷:一方面其裁决的执行取决于人民法院的承认;另一方面仲裁的费用过高,在双方皆有过错的情况下,物业管理公司虽可追讨到部分物业管理费,但支出的仲裁费用很可能使其得不偿失。

第二,民事诉讼普通程序和简易程序所需时间太长,对于物业管理公司、业主以及整个社会来说都不利。物业管理费对于业主来说是小额的,但普通程序和简易程序都是二审终审,因此一旦原被告任何一方对判决结果不满,就有可能提起上诉,这不但损害双方的利益,而且损害社会的利益。英美法上有句法谚――“司法不理琐事”。试想,为了几百元人民币的物业管理费,原被告双方要经受二级法院的审判,而法官助理及法官要安排至少两次审前程序及两次庭审程序,做笔录、写判决,这对于社会来说太过浪费了。

第三,民事诉讼特别程序中的支付令程序亦不能解决问题。按照民事诉讼法规定,如双方权利义务关系明确,可以适用支付令程序,支付令生效而经过一定时间后,申请人可以要求法院强制执行。但支付令有一个致命的弱点――只要被申请人在法定时间内提出异议,支付令就失效,而法院对被申请人的异议只是形式审查。

综合上述分析,我们认为有必要采用小额程序来解决物业管理费纠纷。 从国外小额程序的运行来看,其对于物业管理费纠纷的解决卓有成效。

首先,小额程序对诉讼标的有法律关系性质或金额的限制。就法律关系性质来说,仅限于几种简单明了的关系,比如简单的借贷关系等;就金额来说,争议金额不能超过特定数额。物业管理费纠纷是十分简单的合同纠纷,且金额很小。

其次,小额程序不允许被告提出反诉,以保障法律关系的简单化。我们知道,业主不缴纳物业管理费的理由是多种多样的,而实际上许多理由是由物业管理者以外的其他主体引起的,当然其中也有些理由是由于物业管理者引起的,这在上文已有分析。由于物业管理公司不仅仅是一个以营利为目的的企业,其还担负许多社会功能,因此保障其正常运行也是维护社会稳定的重要环节,因此我们认为在物业管理费收取纠纷中禁止业主反诉比较妥当,如果业主确实需要对物业管理者追究责任,则由法院告知其另行。

再次,小额程序一审终审,不允许上诉,这可以减少司法资源的浪费。物业管理费的收取纠纷涉及金额小以一审终审方式解决是相当合适的。当然需要指出的是,我国民事诉讼法目前尚未承认小额程序,但是随着民事诉讼法修改进程的推进,小额程序在我国的确立势在必行,因此在未来的物业管理费收取争议中适用小额程序是一个比较理想的选择。

4 结语

物业管理费范文第7篇

物业管理费的重要性

截至2006年底全台湾共计约35万余栋公寓大厦,集合式大楼乃当今房地产市场主流商品。而此类都会大楼小区户数,少则20户,多则可达2,000户。大家毗邻而居,且有部分空间与设备共享,因此若要持续性地维持小区软、硬件的管理与维护,必须全体住户皆有一致的认识.才能确保小区质量与房价。

许多人在购买房地产时,多着眼于小区所在区段、建筑设计、建材与房价等,却往往忽略了那些看不见、入住后才会发生的管理维护费用,殊不知这些才是确保整座物业价值的关键(图一):从建筑物生命周期评估各阶段费用所占比例(图二),我们发现物业管理营运与维护费占整个生命周期所需费用将近八成的比例。此外,许多共享设备(如电梯、水管、外墙等)随屋龄的增长老化损坏,其修缮更新费用,更需支出庞大金额,而屋龄超过二十年的集合住宅的公共设施发生重大修缮与更新需求时所产生的费用约为建筑物生命周期前二十年管理维护成本的2.2至3.4倍,每一居住单位所需分担的费用也会高出一般正常管理维护所应支付管理费的45%至80%不等。因此小区预备充足的物业管理经费实为物业管理可持续发展的重要课题。

台湾物业管理费的法源

台湾于1995年制订“公寓大厦管理条例”,明文规定公寓大厦小区住户之权利义务、管理组织、财务管理等相关权利义务,以确保公寓大厦的管理维护与居住质量。依据“公寓大厦管理条例”规定,物业的财务管理项目主要包含“公共基金”与“管理费”。

公共基金

依“公寓大厦管理条例”第十八条规定,公寓大厦应设置公共基金,来源如下:

(1)起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项,应按工程造价一定比例或金额提列。

(2)区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。

(3)本基金之孳息。

(4)其他收入。

一般小区所称之公共基金,泛指起造人(开发商)按工程造价提列之基金。

起造人(开发商)在建筑兴建完成、领取使用执照时,依法令规定须就取得使用执照一年内之管理维护事项,按工程造价一定比例或金额提列一笔经费,缴至公库,待小区住户交屋完成、管理组织成立、小区管理委员会申请报备后,公库再将此笔金额拨付给小区。

此笔公共基金拨付后,按规定小区必须设立专户储存,并由管理负责人或管理委员会管理。由于公共基金设置目的在于预备小区未来临时或重大费用支出,并非小区经常性的支出,因此小区若要动用此笔经费,必须召开区分所有权人会议决议后方能使用此经费。故一般公共基金多存入银行定存,非特殊原因,小区平时支出不会动用此基金。

管理费

依“公寓大厦管理条例”第十条第二项、第十一条之规定,小区共享部分(即内地“共有部分”)、约定共享部分之修缮、管理、维护各项费用,除由公共基金支付外,亦可由区分所有权人按其共有之应有部分比例(即:单户所分配的共用部分与全小区共用部分总和的比值)分担之。此区分所有权人按其共有之应有部分比例分摊的金额便是小区为支用经常性管理维护,定期向住户收取的管理费。

由于条文中写明管理费的确定“如区分所有权人会议或小区规约另有规定者,从其规定”,因此在实务上,管理费的分摊方式除上述依共有之应有部分比例分摊外,目前台湾公寓大厦运作现况,尚有下列三种常见分摊方式:

(1)依区分所有权人专有部分面积比例(含或不含阳台、花台、露台等附属建筑物);

(2)依区分所有权人所有面积比例(即建筑物专有面积+共享部分面积):

(3)其他增减方式:如一楼未用电梯酌减、空屋减半、办公室餐厅加收。

小区管理费用途与公共基金不同,使用于经常性支出,如管理服务人报酬(总干事、保全、清洁、机电人员)、管理维护费用、保险、办公、顾问、事务性等费用。

一般物业管理费的评估方式和开支项目

物业管理费的评估方式大致可分为“量出为人”及“量入为出”两种。

一般小区之财务管理建议以“量出为人”为规划原则,除小区管理维护的经常性支出外,尚须考虑小区维护修缮预备金;因此,评估管理费时,先计算小区预估支出与预估盈余比例,再以此总额,按坪数或户数,计算每单元应分摊的管理费。

“量出为入”计算方式

(A)计算小区每月支出总额:

每月需支出总费用=管理服务费+公共水电费+保养维护费+行政庶务费+车位管理清洁费(汽车、摩托车)+其他费用

(B)预估每月小区应有结余比例:

假设每月需有x%结余

(c)计算小区每月应收人总额:

每月应收入总额=每月需支付总费用×100/(100-X)

(D)计算管理费收取标准――每坪平均分摊及每户平均分摊

每坪平均分摊额(每坪管理费收取标准)=每月应收入总额÷共同分摊总坪数

每户平均分摊额(每户管理费收取标准)=每月应收入总额÷共同分摊总户数

大多数的公寓大厦是以小区总建坪来计算每坪管理费,坪数越大,每月收取的管理费总额越高。其他部分小区则因每户规划坪数相近或为别墅住宅,则以总户数计算分摊,每户每月缴交相同金额的管理费。

小区管理费经常性支出项目

一般小区经常性支出,大致可分为人事薪资、设备维护费用、设施运转费用、建筑修缮费用及其他杂项支出六大项。

(1)人事薪资:

行政人员、安全人员、清洁人员、机电人员薪资。

(2)设备维护费用:

①空调设备定期维护费用;

②电梯设备定期维护费用;

③水电设备定期维护费用;

④消防设备定期维护费用。

(3)设施运转费用:

①公共水电费用;

②会馆设施运转费用;

③耗材费用。

(4)清洁维护费用:

①公共区域清洁费用;

②垃圾清运费;

③大楼消毒;

④水塔清洗;

⑤特殊清洁。

(5)建筑修缮费用:

日常小型设施故障、损毁耗材、零件更换费用。

(6)杂项支出:

①电话、文具、影印、纸张、清洁用具(拖把、扫把、清洁剂、垃圾袋等)耗材费用;

②小区特殊节庆活动费用。影响管理费计价的关键因素

房地产价格高低多取决于区位(Location),但物业管理费却非由房价及物业所在区域决定。房屋中介业于2009年12月调查台湾北、中、南

三地2009年平均房价显示:台北市每坪43.3万元、台北县每坪22.3万元、台中每坪11.8万元、高雄每坪9.2万元。虽然台中与高雄房价仅为台北县、市的1/2―1/4价,但在物业管理收费上,从台湾物业管理费汇总表(表二)可知,高雄地区有的小区大楼收取的管理费,甚至比台北市物业还高。但在各地区最高与最低管理费价差中,仍以台北市高低价差最大。

这是因为,影响公寓大厦管理费计价的关键因素在于小区规模、质量需求与公共设施比例三

小区规模

总楼地板面积相同的物业,划分为20户与100户,每户每月负担的管理费差距可达5倍(如总建坪5,000坪,每月管理费50元/坪,则划分20户的物业,每户月缴12,500元管理费;但若划为100户,则每户只需月缴2,500元)。开发规模越大、总建坪越大、户数越多,则每单位负担管理费便越少。

台湾许多豪宅强调“稀有性”,单层一户,每户坪数皆超过百坪以上。以台北市仁爱路“帝宝”楼盘为例,共168户,每户平均178坪以上,管理费每坪150元,则一个月需支付物业管理费高达26,700元,比刚刚将走上工作岗位的人每月平均薪资24,000元还高,管理费之高非一般市井小民可以负担。

管理质量

所谓“羊毛出在羊身上”。物业管理费总支出约50%以上为小区服务人力的人事成本,包括小区主任、保全、清洁、机电人员薪资。而随经济成长、生活质量提升,人们对于居住的需求,不仅只在于遮风避雨的生存和安全需求而已,从“马斯洛人类需求五层级”可知,在满足生存、安全需求后。经济能力越高者对于居住生活的要求便朝社会认同感、体现自尊与自我实现的进阶需求迈进。对应于物业管理服务层次,管理者更需提供“营造小区活动”、“管家服务”、“五星级饭店服务”等更精致、贴心、专业的顶级物业服务(见表三)。

以豪宅项目来看,根据统计,同一区域内豪宅的管理费较周边物业的管理费要高出20%―50%,而台北市豪宅的平均管理费每坪约在150―元―250元。在计价上,除一般物业基本的管理维护费用外,豪宅客层相当重视小区保全,有的小区在一般警卫编制外,会另配置全台地区级别的特勤保全与随扈;在生活服务上,更要求管家级服务水平,甚至聘请饭店业者进驻提供专业的管家服务。如近期台北市敦化北路豪宅个案“文华苑”,便计划由文华酒店提供服务,预计管理费每坪250元―300元,每户规划265坪,一个月管理费将高达66,250元,相当企业白领主管月薪。

公共设施比例

为满足现代人对休闲的重视,许多公寓大厦便规划丰富、多元的休闲设施,像游泳池、SPA三温暖、烤箱、温泉、图书馆、健身房、KTV室、儿童游戏室、桌撞球室、甚至红酒雪茄坊等,项目之多有时甚至高达40―50项。这些项目的公共设施比例将近40%,而这些公设坪数皆计入产权内,属公共区域住户共同分摊部分。因此,公设比例越高的小区,负担的管理费便越高。有的小区因公设面积庞大、设施项目多,为妥善管理设施与使用安全,需另增配会馆秘书提供设施预约登记与咨询服务,泳池及健身房则配置救生员与教练,人事支出增加,每户管理费负担提高。

控制管理费支出的途径

物业管理费范文第8篇

【关键词】 管理费;规模;收益

小区物业管理公司对小区业主收取管理费用,其依照的政府物价部门制定的收费标准,基本是按区域划定,再结合小区的档次来制定。如成都市二环路以内、电梯公寓按1.2元/平方米收取;三环、多层小区,按0.8元/平方米收取;郊县(区),如龙泉阳光城,多层小区,按0.3元/平方米收取等。对于别墅等,均大于2元/平方米。随着物价及生活水平的提高,经物业管理公司与小区业主协商之后,提高收费的情况也逐渐增多。

就目前物业费收取标准的制定,从经济学上看,存在不足。目前的标准,并未从科学的角度来制定,属于一刀切式的粗放定价标准。从经济学上的规模与收益的关系,来分析当前这一收费的不合理。在经济学上,规模收益探讨的是当所有投入要素的使用量都按同样的比例增加时,这种增加将会出现三种情况:(1)规模收益递增,即产量增加的倍数大于投入要素增加的倍数;(2)规模收益不变,即产量增加的倍数等于投入要素增加的倍数;(3)规模收益递减,即产量增加的倍数小于投入要素增加的倍数。

结合我们的物业收费,当一个物业管理公司管理一个100户(每户100平方米)的小区,它一个月的物业费收入(按1.2元/平方米来算)是12000元。在物业管理公司人力、物力投入不变的情况下,或者仅仅再增加极少数投入,比如再增加一名工人,管理一个200户的小区,其物业费收入将是24000元,这200户的小区业主所得到的服务并未比100户小区业主所得到的服务多。这种情况下,物业管理公司获益,业主表面上看没有损失,从经济学上看,200户小区的业主没有获得规模上的好处,规模上的好处被物业管理公司拿走。

当小区的规模更大时,为了保持小区的正常运行,物业管理公司不得不加大投入要素,如增加人力、增加设备。当小区规模的增大所带来的收益增加最终被人力、物力投入的增加所抵消时,规模的扩大将不再带来收益上的增加。此时,物业公司和小区业主在各自的收益上持平。当小区再进一步扩大,物业公司的管理成本将大大增加,其投入将远远超过扩大后物业管理费的收入,物管公司收益受损,小区业主也并未得到实惠,管理费按标准依旧是1.2元/平方米。其结果是,要么涨价,要么物业管理公司撤场离开。

上述的问题,对于物业公司来说,其实也是经济学上边际收益递减的问题,现行物管费收费标准的制订,恰恰忽视了定价的经济学问题,造成物业方与业主之间长期的矛盾。并且,因为标准的执行而掩盖了双方权益的清楚与公正的获取。其实,不管是在郊区,还是在市中心,物业公司的投入相差并不大,甚至,郊区、郊县的投入还要多一些,它涉及到人员的交通费以及补贴、公司管理分散带来的管理难度,这都将增加物业公司管理的成本,现行标准却是郊区郊县收费低于市区。对于这一问题的解决,最根本就是取消按地区来划分收费标准的粗放式方法,按科学方法,以小区规模、服务内容来制定新的收费标准。

例如多层建筑小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;多层建筑小区,户数在200~600户以下的,且小区绿化面积在2000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1元/平方米收取;多层建筑小区,户数在600~1200户以下的,且小区绿化面积在3000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;高层电梯公寓小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.4元/平方米收取等等。

具体的收费,应该深入调查,结合当地居民收入情况、公司运营成本等,经过经济学的分析评估后,才能较为准确合理的制定。在制定标准的时候,要明白标准只能是指导性的标准,而不能成为强制性,否则,市场的竞争机制将失效,这将带来更大的问题,即企业失去向管理要效益的动力,物业企业间的竞争,将不再是管理上的竞争,而是投标争小区管理权的竞争。在市场经济的今天,物业公司和业主,都将有权利,在管理费标准的框架范围内,讨价还价,充分享受市场竞争所带来的好处,只有那些在管理上积极进取,真心诚意为业主服务的公司,才能在市场的竞争中胜出,也只有这样,和谐社会才能得以实现。

物业管理费范文第9篇

作为物业服务从业人员中的一员,笔者认为,物业管理费收费纠纷之所以这么多,主要是由以下几方面原因引起的:

物业公司的服务质量存在瑕疵。如果服务质量好,物业费哪怕贵一点,业主们也不会有意见。笔者曾在多个住宅小区服务过,其中服务广州市郊的白天鹅花园时,该小区的物业服务费是1.0元/平方米,相当一部分业主还提出要增加物业费,业主们说:“你们的服务完全不止值这点钱,至少每平方米还应加三毛钱。至于后来笔者调到香格里拉花园担任物业经理时,那更有意思――该小区物业服务费价格从1.2元/平方米到4.0元/平方米之间共有九种(房子是分期开发的,业主收楼时间不同签订的物业服务费就不同),而房子只有三种类型:多层公寓、高层公寓和别墅,但没有一家业主对此提出异议。为什么呢?因为服务质量是有保证的,不少业主就是冲着物业服务质量去买房子,所以无论是交1.2元/平方米还是交4.0元/平方米的业主对自己需要承担的缴费标准都没有意见。

业主的经济承受能力有限。如前所述,白天鹅花园尽管有不少业主主动提出要增加收费,但考虑到此小区大部分业主是工薪阶层,最后管理公司并没有提高价格;而香格里拉花园的业主主要是珠江三角洲私营企业老板、外籍人士和政府县处级以上干部,他们出得起高价物业费,4.0元/平方米能承受,如换成白天鹅花园的业主只怕早就闹翻了天,拒交物业费成普遍现象。

物业管理费收费主体错位。在实际操作中,绝大部分小区的物业管理费由物业服务公司来收取,这样做是名不正、言不顺!相比较前面两个原因,真正问题就出现在收费主体错位,这是物业管理费纠纷的最主要原因,其理由如下:

1、物业管理费与物业服务费是两个概念。物业管理费,顾名思义就是业主在自治自律进行物业管理时产生的费用,它具体包括:第一,业主筹备、成立、召开业主大会的费用;第二,选举产生业主委员会的费用;第三,业主委员会成员的工资、业委会日常运作的办公、水电费用;第四,支付给物业公司或其他专业公司的服务费用;第五,其他费用,如审计费用、公关费用等等。而物业服务费仅仅是物业公司根据物业服务合同的约定,对物业区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动而产生的费用,以及物业公司应得的利润部分。也就是说物业服务费仅仅是物业管理费中的第四项内容,因此物业管理费的外延与内涵均大于物业服务费。

2、物业管理费收取主体应该是业主委员会。物业管理权是业主的权利,它派生于业主对房屋所有权(也就是建筑物区分所有权),与物权法中表述的成员管理权是一个意思。既然业主对所居住的小区拥有物业管理权,相对应地,就必须承担支付物业管理费的义务,并且这个义务是业主应当主动付诸行动的义务。众所周知,物业管理是业主们自治自律的活动,具体表现为筹备、成立和召开业主大会,选举产生业主委员会,决定是否聘请物业公司服务还是自我服务、或是分包给某方面的专业公司提供服务,并委托业主委员会进行监督管理等等活动。业主委员会作为业主自治组织的常设性机构,负责小区的日常物业管理全部工作,理所当然地应当是物业管理费的收取主体。即使业主委员会因自身条件不足(如没有专职财务人员、银行帐户等等)而将收取、管理物业管理费的工作委托给物业公司,这并不能将收取和管理物业管理费的职责推脱干净,在物业公司收取不到时,业主委员会应当承担收费不足的责任。

包干制收费方式造成弊端。物业公司在承接住宅小区的物业服务时,一般有两种获得报酬的方式:一种是包干制,即不管小区的费用开支是多少,物业公司只按物业服务合同上的约定收费标准收费,亏损自担,盈余自得,不关业主和业主委员会的事;另一种是酬金制,即物业公司只获取固定比例的报酬,一般是小区物业管理费应缴全额的百分之五至百分之二十,其余的物业管理费用作业主大会的活动开支、业主委员会的运作费用以及物业公司用于提供物业服务的各项开支,如有节余归全体业主所有,如有不足则由全体业主补齐差额。目前,大部分物业公司承接住宅小区时采取的是包干制,而业主对费用收取后用处不清楚或认为物业公司公布的财务报表弄虚作假,业主有意见而拒交管理费就不奇怪了。如果都采用酬金制,定时公布物业费的开支情况,并请审计机关进行审计,让业主明明白白地交费和消费,纠纷自然就会少得多。

业主不能理解物业公司经营的困难。不少业主认为他们在物业公司和开发商面前是弱势群体,殊不知物业公司和开发商在水、电、气等垄断企业及政府机关面前也是弱势群体。比如,按照《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。笔者在物业服务行业工作时经历了广东、浙江、湖北等三省,没有一个地方的水、电等企业严格照此执行,而是在开发阶段就和开发商签订合同约定,小区的人住率必须达到多少百分比才接手(比率一般在70%到80%,很多小区三、五年都达不到这么高的入住率),如开发商不同意那就别想小区竣工验收过关。最后造成的结果是物业公司在进驻初期不得不承担水电的抄表、水电费的收缴工作以及水电的损耗,既增加了人员开支,又承担了不应承担的亏损,真是“哑巴吃黄连,有苦说不出”!另外,物业服务人员在工作中经常受气、工资普遍低等原因造成物业公司人员不稳定,致使物业公司成本居高不下,而业主们往往是不当家不知柴米油盐贵。如果每个小区都有业主委员会且运作正常,业主都积极参与物业管理,物业公司也加强与业主们之间的沟通,那么纠纷就会少得多了。

国家向物业管理费征税。目前,税务部门把物业公司收取的物业管理费当作其营业收入进行征税,相关的税收构成有:收取物业管理费应当缴纳营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加1%、水利基金0.06%等。这些税收累计起来达到全额物业管理费的6%。事实上这样征税是没有法律依据和道理可言的。例如,几个玩得好的朋友在一起,经常凑钱去喝酒,在这个过程中,他们把钱凑到一块时肯定不要交税,而只是在酒店喝酒吃饭后支付给酒店费用时由酒店交纳了营业税;那么,凭什么要业主在凑钱给业主委员会或委托给物业公司时要征税?如前所述,业主行使物业管理权是自治自律的活动,他们拿出物业管理费给业主委员会的性质与几个好朋友凑钱喝酒的性质是一样的;并且业主委员会或受物业公司在购买维修材料、支付人员工资等行为都依法纳了税(如同几个好朋友喝酒付帐一样)。所以向物业管理费征税是双重征税行为。目前的物业管理费普通不高,政府部门从中再征收如此高的税率,物业公司为确保自己的利润,自然会想方设法地提高收费标准,这无形之中增加了业主的负担,也是导致物业管理费收费频繁发生纠纷的原因之一。

部分物业公司管理不善,不作为,乱收费。这种现象不能说没有,但不多,在此不赘述。

可以从以上对物业服务费用纠纷产生的原因分析中得出一些结论:物业管理费应当由业主们自己交纳,标准是多少应由他们自己说了算;物业管理费中有多少应该是支付给物业公司的服务费,也是由业主们说了算数;政府部门不应当过多地干预这种市场行为。

那么,政府部门应当承担的责任有哪几方面呢?一是执行法律法规、打击腐败,规范垄断企业的行为;二是不与民争利,废除对物业管理费双重征税的规定;三是指导、帮助业主成立业主大会并指导其运作,组织培训业主委员会成员,让他们有能力与物业公司进行物业服务费收费标准的商谈;四是当好服务者,即做好本地市场调研,提出真实可行的物业服务成本分析,定期向社会公布,供业主大会与物业公司参考;五是做好裁判员,当业主与物业公司发生服务费纠纷时,及时进行调解。如果以上几方面做到的话,物业管理费收费纠纷何愁不能化解?

向物业管理费征税是双重征税行为。目前的物业管理费普通不高,政府部门从中再征收如此高的税率,物业公司为确保自己的利润,自然会想方设法地提高收费标准,这无形之中增加了业主的负担。

物业管理费范文第10篇

争执缘起不同的物业服务理念

从世界范围看,物业管理服务的产生以及快速发展的主要原因是现代建筑的兴起与产权结构的多元化发展。就我国物业管理服务而言,尽管产生的初期是由各级政府推动的,但其快速发展也归于与世界范围内相同的原因,而且在发展过程中也充分体现了服务商品交换的市场化。也就是说,物业管理服务商品是通过市场交换而产生的,只不过这种市场交换和其他消费品不同,体现的是集体服务商品的买卖,而非单个服务商品买主(即单个业主)与卖主(即物业管理企业)之间单个服务商品的交换,这种物业管理服务商品具有公共产品的性质,从一定意义上来讲,不具有分割性。正因为如此,我国《物权法》第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。2007年修改后的《物业管理条例》第七条也规定业主应按时交纳物业服务费。依据这两部与物业管理直接相关的法律法规,当前大部分物业管理企业认为无论业主是否人住,无论业主拥有的物业是否投入使用,业主都有义务全额缴纳物业管理费。然而,就业主而言,以上两部法律法规并没有明文规定无论物业是否空置,业主都必须全额缴纳物业管理费,在现实生活中物业管理企业的强调全额缴纳的这种做法总让人感觉有些“霸王”。因此,对于大多数空置房业主,在缴纳物业服务费时,就选择了拖欠,甚至拒缴。

笔者在《武汉市物业管理条例》草案征集意见期间,曾对多个住宅小进行调查,其中部分空置房业主并非不愿交纳物业管理费,只是不愿交纳全额物业管理费;部分住宅小区物业管理公司对空置房物业费已经开始悄然打折。从全国范围来说,空置商品房物业费究竟该不该打折,在各地《物业管理条例》修订中都是一个备受关注的问题。

从理论上讲,对该问题的争执的起源是业主和物业服务企业在物业服务理念上的冲突,即物业服务的客体是业主还是业主所拥有的商品房,这是两种截然不同的观点。第一种理念认为,物业服务的客体是业主,物业服务是由业主延伸至房子。虽然房子在物业管理的小区内,但是由于业主没有享受到物业服务企业提供的全部服务,所以只应缴纳一部分物业费。物业管理企业主要为业主,而不仅仅是房子,提供越来越优质的服务,以便换取与其服务相称的物业费。而第二种理念认为,物业服务的客体是房子,物业服务应该是由小区的房子延伸至业主。既然房子在小区内,无论有没有人居住,理论上都享受了物业的服务,自然也就应该缴纳全额物业费。

成本与收益的比较

物业管理服务商品的交换是一种市场经济,市场经济存在的前提是参与交换的需求方和供给方都可以看作是一个经济人,都会从各自的成本收益角度去决定各自的经济行为。所以,不论前文所述关于空置商品房物业服务费缴纳的争执源于什么理念,最终的结果是由业主支付物业服务费,而不是空置商品房支付物业服务费。

由此可知,站在业主角度,根据成本与收益原则,业主认为没有享受全部的物业服务,物业管理企业要求缴纳全额物业管理费就成为不平等交易。因此,一些业主要么选择愿意支付部分物业管理费,要么选择拒绝缴纳物业管理费;即使有少数业主全额缴纳物业管理费,也是出于物业管理企业以业主拖欠物业费将进行民事诉讼为前提,非自愿缴纳。

那么,站在物业管理企业的角度,根据成本和收益原则,物业管理区域内的空置房的增加。尽管不能大幅度降低物业管理成本,但可以减少部分成本。目前,按照建设部、国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》,住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成主要包括九项,其中由于空置房的存在,可以减少部分开支,如清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等。减少的这部分开支,无疑降低物业管理企业的成本。所以从成本角度看给空置房物业费的减免提供了可行的基础,当然,这也是业主不愿全额缴纳物业费的根本原因(同时也是部分物业管理企业在实际工作中降低空置商品房物业管理费的实际原因)。另外,对物业管理企业而言,对物业管理区域内的空置商品房采用各种方式催缴物业管理费,特别是采用法律诉讼的方式催缴物业管理费,实际消耗的人力和物力以及对企业造成的负面影响和与业主之间形成敌对的关系,都不利于企业今后的发展。即使现在可以通过法律诉讼提高物业管理费的收缴率,但从长期看,其实是增加了企业运行的成本,毕竟目前相关的法律法规并没有明文规定空置商品房必须要全额缴纳物业管理费。因此,在实际生活中,这也是部分企业通过主动降低空置商品房物业管理费,提高收缴率,最终获得收益的原因。

空与非空还需区别对待

从以上探讨可知,无论对业主还是对物业管理企业,无论是从物业管理服务商品的市场属性,还是从成本收益的角度,对空置商品房物业管理费的缴纳问题的解决,最合理、最适用的方法就是与已经入住的商品房物业管理费的缴纳有所区别。

但在实际生活中这种区别应如何落实?也就是说,空置商品房物业管理费具体要如何缴纳,按什么标准缴纳,什么情况下属于空置商品房,空置多长时间可以减免等,却又没有具体的标准。正是由于缺少标准,目前这类纠纷和争执在全国各地都存在,而且业主和物业管理企业也都寄希望于地方政府颁布的法律法规。

前文所述,石家庄市《物业管理条例》中规定的“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的,空置期间按20%缴纳物业费”,这一方案主要是按照空置房暖气费收取原则制定的,但这一标准对空置商品房物业管理费减免是否适用,还有待市场参与主体的多方评价。笔者认为这一标准有两个地方不适用于空置商品房物业管理费减免:第一,空置期为三个月的划分;第二是20%缴纳比例的确定。

就空置商品房物业管理费减免而言,目前矛盾和争执主要集中在已办理住房交接但一直未人住的业主或因害怕缴纳物业管理费而一直没有办理住房交接的业主和物业管理企业之间。从笔者调查情况看,凡是一经装修准备入住的业主,对使用期间的空置期内物业管理费的缴纳并无太多异议。更何况,对每年集中供暖期而言,三个月的空置期基本达到一半的时间,因此对空置房暖气费收取可以依照此原则,但对于物业管理而言,三个月的空置期相对较短,即使业主对空置物业的起止时间应事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续,也会增加物业管理企业的管理难度和工作量。因此,从比较实际的角度出发,笔者认为应分为两种情况,一是一直未人住的,空置期应从办理物业交接开始到办理装修手续为止,作为空置期;另一种情况是已经入住但中途空置的,以年度计费来算,空置期应达到连续六个月以上,计算空置期。

第二,关于20%的缴纳比例是参照空置房暖气费在空置期间缴纳标准制定的,但这一标准直接用于空置房物业费的缴纳,其实并不妥当。原因是,对集中供暖而言,一旦前期所有的供暖设施安装完成后,安装成本就成为沉淀成本,无论后期用户数量如何变化,这部分成本都无法改变。在后期供暖中,空置房用户没有增加供暖公司供暖的变动成本,但其所缴纳的20%的供暖费,对供暖公司而言相当于回收部分成本。但对于物业管理而言,由于物业管理服务产品难以分割,具有一定的公共物品属性,即使如前文所述可以降低清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等部分运行成本,但其降低的比例肯定达不到80%。笔者经过调查,在目前多个住宅小区中空置商品房物业管理费打折缴纳多以50%--70%的比例达成协议。

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