物业公司合同范文

时间:2023-02-25 11:14:41

物业公司合同

物业公司合同范文第1篇

甲方: 营业执照: 注册地址: 法定代表人:

乙方:

本着公平、公正的原则,经双方协商,一致同意乙方挂靠在甲方企业之下,以甲方的企业名称经营*****物业项目,从事甲方经营许可证范围内的经营项目。同时,甲乙双方订立本合同,明确双方的权利与业务及其挂靠期间内的注意事项。

第一条 挂靠期限:*** 年,自**年**月**日起至*** 年** 月*** 日至。

第二条 费用及保证金

1、乙方每年向甲方支付 ***万 元(¥1**)的管理服务费。该笔费用在合同签订之日起,五个工作日内全部支付至甲方指定账户。(定额支付劳动报酬)

2、为避免因乙方借用资质给甲方带来的风险,乙方向甲方支付 ***万元(¥**)的保证金。保证金与管理费用在同一时间支付至甲方指定账户。保证金在合同到期后无息返还给乙方。

3、乙方利用甲方名义所开发票(物业服务费、停车费发票等),则乙方需向甲方缴纳面值金额的百分之 税金(代收水电费发票除外)(说明:利润比例一般物业税金为5.5%,可以约定6.0-8%)

4、项目服务中发生的一切费用及手续费用由乙方承担办理,甲方给予必要指导和支持,并按规定及时处理乙方的财务结算。

5、每月业主支付物业服务费用到达甲方账户后,每月10日前甲方在扣除约定的管理费及应缴税金后,及时将余款支付到乙方。

第三条 甲方权利与义务

1、如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为,甲方有权单方面终止本协议,本年度管理服务费不予归还。

2、甲方在本协议生效之后,只向乙方提供相关经营业务所需的手续证件(营业执照、物价局物业费审批结果),并为乙方提供本项目物业投标、运营所需的相关资质,包括营业执照、组织机构代码证、税务登记证、物业资质证书等加盖公章的复印件材料,必要时提供原件;

3、甲方不得干涉乙方的经营,不得随意扣压乙方的财产。

4、对乙方提出的合理要求尽可能的提供帮助,并根据乙方需要,对本管理项目的物业管理活动提供顾问指导。

第四条 乙方的基本权利和义务

1、乙方可以获取甲方对第三条义务的承诺和兑现,若有问题可以随时向甲方提出意见。

2、享受甲方所提供的物业管理资质及经营许可等相关证件,充分利用物业管理的资质,完全自主的开展相关经营业务。

3、经营上实行内部独立核算,自负盈亏。

4、一切正常利润归乙方所有,不受甲方干涉。

5、在经营活动中严格遵守国际法律法规和甲方规章制度。

6、负责解决经营事件,相关经营条件及办公设备自主负责解决。

7、乙方以自己名义对外进行招聘、与雇佣人员签订劳动合同,给雇佣人员按时发放工资、购买相关保险等。

8、对于项目出现的管理风险问题(如服务质量、安全事项等)或法律责任事故都由乙方承担。

9、若乙方经营期间与其雇佣人员、服务单位、第三方等产生法律纠纷,乙方应承担全部责任。若甲方由此替乙方承担相关责任,甲方将扣除乙方全部保证金,并要求乙方承担由此产生的损失(包括但不限于向第三方支付的费用、律师费、诉讼费、评估费等)

10、若乙方在经营期间违法经营,导致甲方给政府部门进行行政处罚、被媒体等进行曝光等,乙方应全额承担甲方所支付的费用,并承担甲方损失(包括但不限于向政府部门支付的罚款、律师费、诉讼费、评估费等)

11、维护甲方的信誉和形象,不做任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情,若发生此类事件,则甲方有权追究乙方的法律责任,并要求进行相关经济赔偿和处罚。

第五条 有关甲方公司人员职称、学历、上岗证等证书有关的继续教育培训证书等个人证书,所有权属于甲方,乙方可以合理合法借用,但不得以任何理由扣留。

第六条 终止与解除

1、非因乙方原因,甲方在合同履行期间不得任意解除合同,否则乙方有权向甲方主张管理服务费20%的违约金。

2、因政府政策、不可抗力等原因、或合同到期、或双方协商一致,甲乙双方可终止合同。合同终止双方互不承担违约责任,已支付的管理服务费不予返还。

3、在合同履行期间,若乙方有本合同第四条第9、10、11款约定事项出现的,甲方有权随时解除合同,并不承担违约责任,同时乙方应终止其经营的项目。

4、在乙方的物业公

司成立后,可以脱离挂靠。合作期间如一方需提前终止合作协议,需提前7天通知另一方,协议终止时乙方按甲方要求办理所有证书的交还、年检、注册、变更、转移等工作。

本协议一式两份,甲乙双方各执一份,自甲方双方签字盖章后生效,未尽事宜,双方平等协商解决。

甲方:

乙方:

日期:

日期:

物业公司合同范文第2篇

地址:

法定代表人:

乙方:____(以下称“乙方”)

身份证号码:

家庭现住址:_______

户籍地址:________

联系方式:________(固定电话)_______(移动电话)

紧急联系人:______联系电话:_______

基于甲乙双方现建立合法的劳动关系,根据《中华人民共和国劳动合同法》及有关的法律、法规和企业依法制定的规章制度,遵循自愿、平等、协商一致的原则,一致同意订立本劳动合同(以下简称本合同),作为双方履约依据,以资共同遵守。

第一章 合同的类型与期限

第一条 经甲、乙双方协商一致,本合同期限按照以下第 项执行:

(1)固定期限劳动合同:即合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

(2)本合同为以完成一定工作任务为期限的劳动合同。本合同于 年 月 日生效,于_____工作完成时终止。

(3)无固定期限,自____年___月__日起至法律法规规定的终止情形出现时即行终止。

甲乙双方同意试用期自____年___月__日起至____年___月__日止,共__个月,试用期工资为:___.

第二条 录用条件为:

1.学历文化:______.

2.身体状况:______.

3.工作技能:______.

4.团队精神:______.

5.其他:______.

第二章 工作内容与工作地点

第三条 乙方同意并服从甲方的工作安排 ,从事___工作,该岗位工作任务与职责如下:

该岗位的绩效考核办法为:

第四条 甲方因工作需要,依据乙方的专业、特长、工作能力和表现,需调整乙方工作岗位及其工作报酬的,原则上应协商一致,但以下情况除外:

a.甲方因生产经营服务需要,产业、产品结构调整及组织机构设置等情况发生变化需调动乙方工作岗位时,乙方应予接受;

b.甲方确因生产经营服务需要,可以临时安排乙方从事其他岗位工作,工作期限由双方协商确定;

c.乙方因技能、身体等因素达不到生产服务、工作质量、产量等指标,不能胜任工作的。

第五条 乙方应认真履行甲方制定的岗位职责,按时、按质、按量完成其本职工作;未经甲方允许,乙方不得在其他单位兼职。

第六条 乙方的工作地点为_____,甲方因工作需要,有权临时调动乙方的工作岗位(3个月内),乙方应当服从。如甲方需调整乙方的工作岗位或者派乙方到外单位工作(3个月以上),双方应协商一致签订补充协议书加以确认,该协议书将作为本合同的附件。

第三章 工作时间与休息时间

第七条甲乙双方同意乙方岗位按照下列方式确定乙方的工时制度:

第八条甲方延长乙方工作时间的,应依法安排乙方同等时间补休或支付加班加点工资。甲方安排乙方延长工作时间不能安排补休的,按照国家的规定支付乙方工资报酬。

乙方加班须征得甲方确认同意,否则不视为加班。

第四章 劳动报酬

第九条 乙方在正常出勤并付出正常劳动后,有权获得相应得劳动报酬。乙方岗位的薪酬制度双方约定为:

第十条 双方约定加班加点计发工资基数为___元/天,事假扣除标准为___元/天,病假扣除标准为___元/天,旷工扣除标准为 元/天。

第十一条 甲方以法定货币形式按月支付乙方工资,甲方每月 日支付乙方上月的工资。甲方按月将工资打到乙方帐户上,乙方在指定银行领取。

第十二条 甲方不得随意、无故克扣乙方工资;但有下列情况之一的,甲方可以代扣乙方工资:(1)甲方代扣代缴乙方的个人所得税;(2)甲方代扣代缴的应由乙方个人负担的各项社会保险费用;(3)法院判决、裁定中要求代扣的抚养费、赡养费;(4)因乙方本人原因给甲方造成经济损失需要赔偿的,甲方可从乙方本人的工资中扣除;(5)法律、法规规定可以从乙方工资中扣除的其他费用。

第五章 社会保险和福利待遇

第十三条 甲方应按规定及时为乙方办理参加社会保险的相关手续,按时缴纳社会保险费用。社会保险费个人缴纳部分,甲方按规定从乙方工资中代扣代缴。

第十四条 乙方在孕期、产期、哺乳期应享受的假期及相应待遇,按生育保险、女职工劳动保护等有关规定执行。

第十五条 乙方患职业病或因工(公)负伤(死亡)的待遇、患病或非因工

负伤(死亡)的待遇及医疗补助费发放,均按工伤保险、医疗保险及相关规定执行。

第十六条 甲方为乙方另外提供以下福利待遇:

1、_______.

2、_______.

3、_______.

第六章 规章制度与劳动纪律

第十七条 甲方依法建立和完善各项规章制度,甲方应将制定、变更的规章制度及时告知员工,乙方应严格遵守。

第十八条 乙方自觉遵守国家的法律、法规、规章和社会公德、职业道德,维护甲方的声誉和利益。

乙方不得从事其他任何与甲方利益冲突的第二职业或活动,并保守甲方的商业秘密和知识产权。

第十九条 甲方有权对乙方履行制度的情况进行检查、督促、考核和奖惩。乙方违反劳动纪律和规章制度的,甲方有权按国家和本单位的规定对乙方给予纪律处分或经济处罚,直至通知解除本合同。

第七章 劳动保护、劳动条件和职业危害防护

第二十条 甲方建立健全操作规程、工作规范和劳动安全卫生制度及其标准。乙方确认,甲方对可能产生职业病危害的岗位,对乙方已经履行了告知义务,并做好劳动过程中职业危害的预防工作,乙方应严格遵守相关操作流程与安全制度。

第二十一条 甲方为乙方提供符合国家规定的劳动条件及安全卫生的工作环境,并依照企业生产经营特点及有关规定为乙方提供劳动防护用品,乙方应严格按要求穿戴劳防用品。

第二十二条 甲方对乙方进行职业技术、安全卫生、规章制度等必要的教育与培训,乙方应认真参加甲方组织的各项必要的教育培训。

第八章 劳动合同的变更、解除和终止

第二十三条 本合同履行中,在不违反法律、行政法规规定的前提下,根据平等自愿、协商一致的原则,甲、乙双方可以就工资、岗位、工作内容等事项对本合同进行变更;未经与对方协商一致,任何一方不得对本合同约定事项进行单方变更。

第二十四条 乙方在试用期内被证明不符合甲方用人标准或录用条件的,甲方可即时通知乙方解除本合同。

第二十五条双方约定,乙方有下列情形之一的,甲方可立即与乙方解除本合同:

1.因乙方未能在5天内提供其被录用的相关资料,至使甲方无法办理录用及其他相关手续的。

2. 乙方被查实在应聘时向甲方提供的其个人资料是虚假的,包括但不限于:离职证明、身份证明、户籍证明、学历证明、体检证明等是虚假或伪造的;应聘前患有精神病、传染性疾病及其它严重影响工作的疾病而在应聘时未声明的;应聘前曾受到其它单位记过、留厂察看、开除或除名等严重处分、或者有吸毒等劣迹而在应聘时未声明的;应聘前曾被劳动教养、拘役或者依法追究刑事责任而在应聘时未声明的等。

3.严重违反甲方的劳动纪律、员工手册或规章制度。

4.严重失职、营私舞弊给甲方利益造成1000元(含)以上重大损害的。

5.乙方系特种作业人员的,因其自身原因违章作业或造成物损100

0元以上事故的,除给予经济处罚或处分外,甲方还可以随时解除合同。

6.乙方同时与其他用人单位建立劳动关系的。

7.乙方被依法追究刑事责任、劳动教养、公安机关收容教育的。

8.乙方向甲方辞职或者经协商被甲方解除聘用的。

9.乙方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更合同的。

10.其他情形:

第二十六条 除甲方规章制度另有规定外,下列行为为严重违反甲方劳动纪律的行为,乙方具有下列行为的,甲方可不经预告给予解除劳动合同并不给予补偿:

1、连续旷工3日或一年累计旷工6日以上;

2、对别人恶语中伤、辱骂,造谣生事,诋毁公司或他人的名誉、信用的;

3、对主管和同事使用恐吓、胁迫、暴行及其他不法行为,危害人身安全的;

4、挑拨是非,教唆、煽动他人怠工或者罢工,参与打架斗殴的;

5、私自接受业主和客户馈赠的;

6、服务态度恶劣、损害客户利益、影响公司声誉的;

7、盗窃公私财物的;

8、连续两次在群众测评被排在后三位或被公司处理两次以上仍不改正的;

9、利用社会不良力量解决公司内部问题的;

10、蓄意违抗公司或主管领导的合理安排或调遣,拒不服从工作分配的;

11、其他:

第二十七条 乙方因工作失职造成他人或自身人身伤害和经济损失的,由乙方自行承担责任并负责赔偿。

第二十八条 乙方可以根据法律的规定解除劳动合同。

第二十九条 乙方在试用期内解除劳动合同应提前三日通知甲方,否则,甲方有权扣除乙方三天的工资作为补偿。

试用期满解一方提出解除合同时如未能提前30天书面通知对方的,应当按乙方当年正常一个月工资的标准,支付给对方作为代通知金。

第三十条 具有《劳动合同法》第44条的情形的,合同终止。

第九章 经济补偿与赔偿

第三十一条 乙方在下列情形下给甲方造成损失的,应当承担赔偿责任:(1)乙方因自身主观过错,以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同,导致本合同被确认为无效;(2)本合同订立时,其尚未与其他用人单位解除或者终止劳动合同的事实,给其他用人单位造成损失使甲方承担连带责任的;(3)本合同履行中,因乙方主观过错或重大过失,给甲方造成损失;(4)乙方违反本合同约定主动提出与甲方解除本合同,给乙方造成损失;(5)乙方因违反本合同中约定的保密义务而造成违约,给甲方造成损失;(6)乙方因违反劳动合同中约定的竞业限制义务规定而造成违约,给甲方造成损失。

第三十二条 除按本合同二十五条第二十六条规定解除合同之外的,凡属劳动合同法规定应给予经济补偿金的,甲方应按法律规定的标准支付经济补偿金给乙方。

第三十三条 乙方欠付甲方任何款项,或者乙方违反本合同约定的条件解除劳动合同,给甲方造成任何经济损失,依照法律法规规定和本合同约定应承担的赔偿责任,甲方有权从乙方的工资、奖金及津贴、补贴等中做相应的扣除,不够扣除

的,甲方仍然有权就剩余部分向乙方追偿。

第三十四条 甲方与乙方解除或者终止劳动合同关系时,应该按照甲方的规定办理好工作、办公用品、财务和其他交接手续,甲方在扣除本合同约定的款项后支付乙方的剩余的工资。甲方应在法律规定和双方约定的时间内为乙方出具离职证明和办理各种关系转移。

第十章 培训服务期与竞业限制

第三十五条 如甲方为乙方提供专项培训费用进行专业技术培训,应补充订立培训协议为本合同的附件,约定服务期和违约金。

第三十六条 如乙方掌握甲方的商业秘密,乙方有义务保守商业秘密,双方应补充签订保密协议和竞业限制协议为本合同的附件。

第十一章 劳动争议处理

第三十七条 本合同履行中发生的劳动争议,甲乙双方应当协商解决,或向本单位(或甲方所在地的乡镇、街道等)劳动争议调解委员会申请调解。协商不成或不愿调解的,按照法律的规定向甲方所在地劳动争议仲裁委员会申请仲裁。

第十二章 其他规定

第三十八条 甲方依法制定的下列规章制度作为属本合同的主要附件,与本合同条款具有同等效力:

1、___________________

2、___________________

3、___________________

4、___________________

第三十九条 本合同如与法律、法规相抵触的,或者因法律、法规的变更而不一致的,以现行有效的法律、法规为准。

第四十条 本合同未尽事宜,双方另有约定的,从约定;双方没有约定的从法律、法规和规章制度。

第四十一条 本合同生效前双方签订的任何《劳动合同》自合同签订之日起自动失效。

第四十二条 乙方同意,在其处于联系障碍状态(包括但不限于乙方因病住院、丧失人身自由等情形)时,委托合同首部的“紧急状态联系人”作为乙方的受委托人,该受委托人享有接受和解与调解,代领、签收相关文书的权限。

乙方确认,甲方有关文书在无法直接送达给乙方的情形下(包括但不限于乙方拒收、下落不明等情形),乙方在本合同中填写的家庭住址为甲方邮寄送达地址。

第四十三条 甲、乙双方另行约定条款:

1、甲乙双方对本合同约定的工时工作制度、劳动报酬标准无异议,并保证在本合同解除或终止时,不再就月工资金额和加班工资标准再追究对方的责任。

2、___________________

3、______________________

4、___________________

5、____________________

第四十四条 双方确认,在签署本合同前已仔细审阅过本合同的内容,并完全了解本合同各条款的含义。

第四十五条 本合同一式两份,甲乙双方各执一份,经双方签字(或盖章)后生效。

甲方:

乙方:(签字或盖章)

法定代表人或委托人:

签订日期:

签订日期:

签订地点:

签订地点:

物业公司合同范文第3篇

地址:

法定代表人:

乙方:____(以下称“乙方”)

身份证号码:

家庭现住址:_______

户籍地址:________

联系方式:________(固定电话)_______(移动电话)

紧急联系人:______联系电话:_______

基于甲乙双方现建立合法的劳动关系,根据《中华人民共和国劳动合同法》及有关的法律、法规和企业依法制定的规章制度,遵循自愿、平等、协商一致的原则,一致同意订立本劳动合同(以下简称本合同),作为双方履约依据,以资共同遵守。

第一章 合同的类型与期限

第一条 经甲、乙双方协商一致,本合同期限按照以下第 项执行:

(1)固定期限劳动合同:即合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

(2)本合同为以完成一定工作任务为期限的劳动合同。本合同于 年 月 日生效,于_____工作完成时终止。

(3)无固定期限,自____年___月__日起至法律法规规定的终止情形出现时即行终止。

甲乙双方同意试用期自____年___月__日起至____年___月__日止,共__个月,试用期工资为:___.

第二条 录用条件为:

1.学历文化:______.

2.身体状况:______.

3.工作技能:______.

4.团队精神:______.

5.其他:______.

第二章 工作内容与工作地点

第三条 乙方同意并服从甲方的工作安排 ,从事___工作,该岗位工作任务与职责如下:

该岗位的绩效考核办法为:

第四条 甲方因工作需要,依据乙方的专业、特长、工作能力和表现,需调整乙方工作岗位及其工作报酬的,原则上应协商一致,但以下情况除外:

a.甲方因生产经营服务需要,产业、产品结构调整及组织机构设置等情况发生变化需调动乙方工作岗位时,乙方应予接受;

b.甲方确因生产经营服务需要,可以临时安排乙方从事其他岗位工作,工作期限由双方协商确定;

c.乙方因技能、身体等因素达不到生产服务、工作质量、产量等指标,不能胜任工作的。

第五条 乙方应认真履行甲方制定的岗位职责,按时、按质、按量完成其本职工作;未经甲方允许,乙方不得在其他单位兼职。

第六条 乙方的工作地点为_____,甲方因工作需要,有权临时调动乙方的工作岗位(3个月内),乙方应当服从。如甲方需调整乙方的工作岗位或者派乙方到外单位工作(3个月以上),双方应协商一致签订补充协议书加以确认,该协议书将作为本合同的附件。

第三章 工作时间与休息时间

第七条甲乙双方同意乙方岗位按照下列方式确定乙方的工时制度:

第八条甲方延长乙方工作时间的,应依法安排乙方同等时间补休或支付加班加点工资。甲方安排乙方延长工作时间不能安排补休的,按照国家的规定支付乙方工资报酬。

乙方加班须征得甲方确认同意,否则不视为加班。

第四章 劳动报酬

第九条 乙方在正常出勤并付出正常劳动后,有权获得相应得劳动报酬。乙方岗位的薪酬制度双方约定为:

第十条 双方约定加班加点计发工资基数为___元/天,事假扣除标准为___元/天,病假扣除标准为___元/天,旷工扣除标准为 元/天。

第十一条 甲方以法定货币形式按月支付乙方工资,甲方每月 日支付乙方上月的工资。甲方按月将工资打到乙方帐户上,乙方在指定银行领取。第十二条 甲方不得随意、无故克扣乙方工资;但有下列情况之一的,甲方可以代扣乙方工资:(1)甲方代扣代缴乙方的个人所得税;(2)甲方代扣代缴的应由乙方个人负担的各项社会保险费用;(3)法院判决、裁定中要求代扣的抚养费、赡养费;(4)因乙方本人原因给甲方造成经济损失需要赔偿的,甲方可从乙方本人的工资中扣除;(5)法律、法规规定可以从乙方工资中扣除的其他费用。

第五章 社会保险和福利待遇

第十三条 甲方应按规定及时为乙方办理参加社会保险的相关手续,按时缴纳社会保险费用。社会保险费个人缴纳部分,甲方按规定从乙方工资中代扣代缴。

第十四条 乙方在孕期、产期、哺乳期应享受的假期及相应待遇,按生育保险、女职工劳动保护等有关规定执行。

第十五条 乙方患职业病或因工(公)负伤(死亡)的待遇、患病或非因工负伤(死亡)的待遇

及医疗补助费发放,均按工伤保险、医疗保险及相关规定执行。

第十六条 甲方为乙方另外提供以下福利待遇:

1、_______.

2、_______.

3、_______.

第六章 规章制度与劳动纪律

第十七条 甲方依法建立和完善各项规章制度,甲方应将制定、变更的规章制度及时告知员工,乙方应严格遵守。

第十八条 乙方自觉遵守国家的法律、法规、规章和社会公德、职业道德,维护甲方的声誉和利益。

乙方不得从事其他任何与甲方利益冲突的第二职业或活动,并保守甲方的商业秘密和知识产权。

第十九条 甲方有权对乙方履行制度的情况进行检查、督促、考核和奖惩。乙方违反劳动纪律和规章制度的,甲方有权按国家和本单位的规定对乙方给予纪律处分或经济处罚,直至通知解除本合同。

第七章 劳动保护、劳动条件和职业危害防护

第二十条 甲方建立健全操作规程、工作规范和劳动安全卫生制度及其标准。乙方确认,甲方对可能产生职业病危害的岗位,对乙方已经履行了告知义务,并做好劳动过程中职业危害的预防工作,乙方应严格遵守相关操作流程与安全制度。

第二十一条 甲方为乙方提供符合国家规定的劳动条件及安全卫生的工作环境,并依照企业生产经营特点及有关规定为乙方提供劳动防护用品,乙方应严格按要求穿戴劳防用品。

第二十二条 甲方对乙方进行职业技术、安全卫生、规章制度等必要的教育与培训,乙方应认真参加甲方组织的各项必要的教育培训。

第八章 劳动合同的变更、解除和终止

第二十三条 本合同履行中,在不违反法律、行政法规规定的前提下,根据平等自愿、协商一致的原则,甲、乙双方可以就工资、岗位、工作内容等事项对本合同进行变更;未经与对方协商一致,任何一方不得对本合同约定事项进行单方变更。

第二十四条 乙方在试用期内被证明不符合甲方用人标准或录用条件的,甲方可即时通知乙方解除本合同。

第二十五条双方约定,乙方有下列情形之一的,甲方可立即与乙方解除本合同:

1.因乙方未能在5天内提供其被录用的相关资料,至使甲方无法办理录用及其他相关手续的。

2. 乙方被查实在应聘时向甲方提供的其个人资料是虚假的,包括但不限于:离职证明、身份证明、户籍证明、学历证明、体检证明等是虚假或伪造的;应聘前患有精神病、传染性疾病及其它严重影响工作的疾病而在应聘时未声明的;应聘前曾受到其它单位记过、留厂察看、开除或除名等严重处分、或者有吸毒等劣迹而在应聘时未声明的;应聘前曾被劳动教养、拘役或者依法追究刑事责任而在应聘时未声明的等。 3.严重违反甲方的劳动纪律、员工手册或规章制度。

4.严重失职、营私舞弊给甲方利益造成1000元(含)以上重大损害的。

5.乙方系特种作业人员的,因其自身原因违章作业或造成物损100

0元以上事故的,除给予经济处罚或处分外,甲方还可以随时解除合同。

6.乙方同时与其他用人单位建立劳动关系的。

7.乙方被依法追究刑事责任、劳动教养、公安机关收容教育的。

8.乙方向甲方辞职或者经协商被甲方解除聘用的。

9.乙方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更合同的。

10.其他情形:

第二十六条 除甲方规章制度另有规定外,下列行为为严重违反甲方劳动纪律的行为,乙方具有下列行为的,甲方可不经预告给予解除劳动合同并不给予补偿:

1、连续旷工3日或一年累计旷工6日以上;

2、对别人恶语中伤、辱骂,造谣生事,诋毁公司或他人的名誉、信用的;

3、对主管和同事使用恐吓、胁迫、暴行及其他不法行为,危害人身安全的;

4、挑拨是非,教唆、煽动他人怠工或者罢工,参与打架斗殴的;

5、私自接受业主和客户馈赠的;

6、服务态度恶劣、损害客户利益、影响公司声誉的;

7、盗窃公私财物的;

8、连续两次在群众测评被排在后三位或被公司处理两次以上仍不改正的;

9、利用社会不良力量解决公司内部问题的;

10、蓄意违抗公司或主管领导的合理安排或调遣,拒不服从工作分配的;

11、其他:

第二十七条 乙方因工作失职造成他人或自身人身伤害和经济损失的,由乙方自行承担责任并负责赔偿。

第二十八条 乙方可以根据法律的规定解除劳动合同。

第二十九条 乙方在试用期内解除劳动合同应提前三日通知甲方,否则,甲方有权扣除乙方三天的工资作为补偿。

试用期满解一方提出解除合同时如未能提前30天书面通知对方的,应当按乙方当年正常一个月工资的标准,支付给对方作为代通知金。

第三十条 具有《劳动合同法》第44条的情形的,合同终止。

第九章 经济补偿与赔偿

第三十一条 乙方在下列情形下给甲方造成损失的,应当承担赔偿责任:(1)乙方因自身主观过错,以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同,导致本合同被确认为无效;(2)本合同订立时,其尚未与其他用人单位解除或者终止劳动合同的事实,给其他用人单位造成损失使甲方承担连带责任的;(3)本合同履行中,因乙方主观过错或重大过失,给甲方造成损失;(4)乙方违反本合同约定主动提出与甲方解除本合同,给乙方造成损失;(5)乙方因违反本合同中约定的保密义务而造成违约,给甲方造成损失;(6)乙方因违反劳动合同中约定的竞业限制义务规定而造成违约,给甲方造成损失。

第三十二条 除按本合同二十五条第二十六条规定解除合同之外的,凡属劳动合同法规定应给予经济补偿金的,甲方应按法律规定的标准支付经济补偿金给乙方。

第三十三条 乙方欠付甲方任何款项,或者乙方违反本合同约定的条件解除劳动合同,给甲方造成任何经济损失,依照法律法规规定和本合同约定应承担的赔偿责任,甲方有权从乙方的工资、奖金及津贴、补贴等中做相应的扣除,不够扣除的,甲方仍然有权就剩余部分向乙方追

物业公司合同范文第4篇

一、物业服务合同履行中的抗辩权表现形式

在双务合同中,如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方请求履行债务时,对方就有可能通过行使抗辩权而与之对抗。我国合同法规定了双务合同履行中抗辩权的3种形式:同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中,物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务,业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中,业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权;物业公司则拒绝为未缴费的业主提供专属于其的服务项目,如拒绝提供维修服务、暂停二次供水服务等,遇业主欠费行为普遍时,则可能减少、停止小区的公共服务,更有甚者,对欠费业主进行人身威胁或暴力攻击。

1.业主行使抗辩权的表现形式

在物业服务合同中,业主行使抗辩权的表现形式主要有:(1)物业公司未履行本应先履行的服务时,业主拒绝支付物业费。物业费的支付一般是按单位时期支付,如按月支付。如果在应支付费用的这一单位时期内,物业公司尚未履行完毕债务,如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修理公共设施设备等工作未完成,而向业主请求支付物业费时,业主则可基于物业公司未先履行合同义务而行使先履行抗辩权,拒绝支付物业费。(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时,业主以物业公司尚未履行这一服务项目为由行使同时履行抗辩权,拒绝支付物业费。在物业服务合同中,尽管对物业服务的项目有明确规定,但对履行这些服务的时间不可能逐一加以明确。例如,在物业公司提供的门禁系统故障或楼道照明灯等各类维修服务时,由于物业服务合同并未对物业公司应在什么时间内上门服务作出明确规定,当物业公司要求业主支付物业费时,业主则以物业公司提供的服务不及时为由进行抗辩,拒交物业费。(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时,业主拒交物业费。一般地,物业服务合同会对物业服务的质量,即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定,如卫生保洁应每日清扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日24小时值班、保安人员每小时巡逻等。有的物业服务合同甚至约定“路面不得有明显垃圾”、“绿地不得有过长杂草”、“安保人员不得脱岗”等。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求,业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权,拒交物业费。(4)在物业公司经营困难、可能停止履行物业服务时,业主行使不安抗辩权,拒交物业费。当物业公司经营遇到困难,如拖欠物管人员工资、高额水电费,或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人到法院,甚至被债权人申请破产时,业主依法行使不安抗辩权。

2.物业公司行使抗辩权的表现形式

在物业服务合同中,物业公司行使抗辩权的表现形式主要有:(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时,物业公司拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。物业公司为了维护自身的合法权益,行使先履行抗辩权,如拒绝继续为欠费的业主提供维修服务、暂停二次供水、门禁系统服务等,直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时,物业公司减少,甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司为保护自身合法权益而行使先履行抗辩权的一种情况,但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后,小区环境将迅速恶化,给业主生活带来极度不便,而且会损害已缴纳物业费的业益,进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。

二、物业服务合同履行中行使抗辩权的利弊分析

合同履行中抗辩权的制度设计,其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率,通过行使抗辩权,发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能[3]。然而,由于物业服务合同的特殊性,如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等,抗辩权的行使不仅难以达到立法目的,反而可能损害合同交易的安全和效率。在物业服务中,因业主人数众多,其对物业公司是否履行合同约定义务常有“以偏概全”的问题,而业主行使抗辩权最容易的方式就是拒绝缴纳物业费。业主行使抗辩权的结果,就是使物业公司失去收入来源,经营困难,最终导致服务质量降低,不得不终止对小区的物业服务。

物业服务合同履行中业主行使抗辩权的弊端主要有:

第一,妨害小区业主的正常生活。对于少数拒交物业费的业主,物业公司采取停止专属服务的方式予以对抗。若停止这些专属服务并不能使业主履行缴纳物业费的义务,则物业公司可能进一步采取自认为合法而实为违法的方式,如停水、停电,拒绝业主的私车,甚至拒绝业主进出小区等限制业主合法权益的方式。物业公司采取的措施无论合法与否,都会不同程度地影响业主的正常生活,激化矛盾。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言,他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务,但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入,使物业公司减少服务投入、降低服务标准。这些正常缴纳了物业费的业主也成为了受害者,享受着与支付的物业费不相符的服务,并由此成为潜在的抗辩权行使者。

第二,妨害物业公司的正常经营。物业公司是以营利为目的的企业法人,向业主收取物业费,既是其能够生存和发展的基本前提,也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常、全面服务的保障。但由于物业服务对象的业主数量多,业主动辄拒交物业费,不仅增加了物业公司催缴费用的成本,而且个别业主的欠费行为会产生“示范效应”、“连锁反应”。业主欠费直接影响了物业公司的经营收入,高欠费率将导致物业公司因此减少资金投入、拖欠员工工资和社保费用,拖欠公共水电费。物业公司将陷入经营困难,甚至亏损的境地,在不得已的情况下,只能撤出小区。

第三,损害小区环境。物业公司为业主提供的物业服务是一种小区公共服务,但它又是市场化的社会服务。业主以支付物业费的方式来购买物业服务,物业公司则通过提供物业服务的方式来获取经济利益。如果业主频繁地、持续地行使抗辩权而拒交物业费,物业公司被迫退出小区,最终导致小区无人管理,小区环境迅速恶化:垃圾无人打扫,花草无人养护,房屋、设施、设备无人维修,停车秩序混乱,严重的甚至二次供水系统、电梯系统和门禁系统也停止运转;偷盗事件频发,业主的人身安全难以得到保障。

第四,损害社会正常秩序。物业服务看似小事情,但关乎老百姓的切身利益,与老百姓的生活悠息相关,小区和谐问题是重要的民生问题。业主过多地行使抗辩权,不仅会引发物业公司与业主之间的冲突,而且会增加社会上的不稳定因素。为了收取物业费,物业公司可能会采取各种手段,甚至以暴力或暴力威胁等非法手段达到目的。物业公司与业主之间的民事纠纷,可能会被演化、升级为治安案件、刑事案件。而业主为了维护自己的利益,也会寻求媒体、政府的帮助。面对利益需求难以一致、数量众多的业主,如果政府介入不及时、不主动,或者处理不当,小区物业纠纷就可能升级为群体性社会事件。

三、物业服务合同履行中行使抗辩权的限制

从实践来看,抗辩权的行使无论对业主、小区,还是对物业公司,都会造成不利影响。抗辩权的频繁行使不仅会损害物业服务合同的交易安全和效率,也会引发新的社会矛盾,因此有必要对物业服务合同履行中的抗辩权进行限制。

(一)《审理物业服务纠纷案件的解释》有关行使抗辩权的规定及评析

《解释》第5条对业主行使抗辩权作了规定。第5条第1款规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。”根据上述规定,业主行使抗辩权应符合以下要求或条件:一是行使抗辩权的主体为业主;二是业主行使抗辩权针对的是物业公司的收费行为,而不是物业公司实施的各类服务行为;三是业主行使抗辩权的条件是物业公司违规收取物业费,即物业公司违反物业服务合同约定或法律法规、部门规章规定的擅自收费行为,包括擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等。该规定通过赋予业主抗辩权,对遏制物业公司的违规收费行为、维护业主的合法权益无疑具有积极意义。但是,上述规定也存在一些缺陷:(1)将业主行使抗辩权限制在物业公司违规收费行为本身,对于物业公司未按合同约定提供服务或服务有瑕疵能否进行抗辩没有加以规定,这实际上是限制了业主行使抗辩权的适用范围,不利于业主利益的保护;(2)业主行使抗辩权时,是业主可以“单个”的行使,还是应达到“一定数量”时才能行使,也没有明确规定;(3)当业主行使抗辩权时,是可以拒绝支付物业公司违规收取的物业费,还是可以拒绝支付全部的物业费(合同约定内的物业费),规定也不明确。

同时,《解释》第6条对业主行使抗辩权进行了限制。该条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”根据上述规定,业主行使抗辩权的限制包括3种情形:一是业主无正当理由的抗辩。这里所谓的“正当理由”应严格限制在物业公司不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者是其它正当的、合理的事由,应从严掌握[4]。二是业主不得以未享受物业服务为由进行抗辩。在实践中,空置房的业主经常以其未入住小区,未享受物业服务为由拒交物业费;有的业主以其长期出差、出国为由,主张未享受物业服务而拒交物业费;也有业主以其未享受物业公司提供的某项服务,如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务、出租车预约服务等为由拒交物业费。遇此情形,业主不得行使抗辩权。三是业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。(业主有权享受物业公司提供的各项物业服务,但不以无需享受为由而拒绝履行相应的义务。对此,《物权法》第72条第1款明确规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不履行义务。”)例如,业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费,也不得以无需享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由,拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用。

(二)业主行使抗辩权的限制

为了减少业主行使抗辩权的危害,笔者认为,除《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制外,有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。具体来说,包括以下内容:

第一,关于合同主体的抗辩。无论是由开发商依法与物业公司订立的前期物业服务合同,还是业委员会与由业主大会决定选聘的物业公司订立的普通物业服务合同,均对全体业主产生约束力,业主不得以其未参加合同订立或没有投票选择该物业公司为由,主张自己并非物业服务合同的主体而行使抗辩权。在实践中,少数业主以没有参加合同签订、不是合同主体为由而拒交物业费,也有一些业主以未参加会议、没有投票选择物业公司,或投票选择了非最终确定的物业公司为由主张自己并非合同的主体而拒交物业费。实际上,这些做法是错误的。根据《物权法》第76条、第78条的规定,选聘物业公司应当由业主共同决定,即必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占全部人数过半数的业主同意;业主大会或业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。《解释》第1条对合同主体的抗辩予以了限制:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”

第二,关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看,应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于,小区业主人数众多,若不对业主单个地行使抗辩权加以限制,极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为,当已届约定支付物业费期限时,物业公司要求业主按约履行的,业主若要行使抗辩权拒交物业费,必须得到一定数量业主的同意。换言之,只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权,较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意,业主才能行使抗辩权。第三,关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构[5]。对此,《物业管理条例》第15条明确规定:业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同,并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同,其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看,业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体,业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司,业主委员会则是代表业主团体督促业主交费,并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构[5]35。因此,笔者认为,当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时,最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权,即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的,应首先通过业主委员来行使;当业主委员会拒绝行使时,才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使,笔者认为,可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待,即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。

(三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权,停止部分物业服务项目时,必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制,是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容,通过对物业公司行使抗辩权的限制,目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时,基于小区公共利益保护的考虑,物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。

四、完善物业服务费收缴制度的思考

业主拒交物业费是各国或地区都会面临的问题,为此,各国或地区也都通过立法采取了相应的措施。例如在日本,对于届期未缴纳物业费的,依顺序先后以口头、书面形式催收;对拖欠6个月物业费和1年以上的滞纳金,如果采取上述形式催收仍不能回收时,则可以向法院申请“支付令”,通过督促程序来催收。在新加坡,则是由管理团体以书面形式通知业主缴纳物业费,如果业主超过30日仍未支付的,则将依管理团体所决定的利率加收利息并请求简易法院予以收取;同时,法院得以业主违反义务为由处1万新加坡元以下的罚金[7]。在美国,如果某一房屋单元的业主欠缴物业费,从到期之日起,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权;若欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权按照法律规定的程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿[8]。德国、奥地利等国家对业主长期拖欠物业费、违反管理规约禁止性规定等行为,也从以前的“温情主义”转而实行令其强制迁离、强制出让或者强制拍卖其房屋单元的所谓“严格惩罚主义”。如依德国《住宅所有权法》第18条的规定,住宅所有权人迟延履行费用义务,其数额超过其住宅所有权总价值3%,且迟延期间逾3个月的,得剥夺住宅所有权人的住宅所有权[9]。

我国《物权法》、《物业管理条例》及司法解释对业主拒交物业费的催收也作了规定。根据《物权法》第83条规定,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第67条规定:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院。《解释》第6条亦规定:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业可以向法院业主,请求支付物业费。结合上述规定,笔者认为,可以通过以下举措来进一步解决业主拒交物业费的问题。

第一,完善物业费收取的公示制度。国家发改委和建设部制定并于2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》对物业服务收费公示有明确要求。根据该《办法》第8条规定,物业收费应当实行明码标价,并且在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况向业主进行公示。为此,物业公司可以从以下方面完善物业费公示制度:一是通过告示牌、宣传栏,以及为业主提供或发放收费手册等方式将有关收费内容进行公示,增加物业收费的透明度;二是每月按照楼栋和单元号编制业主应缴物业费清单,将应缴费清单张贴在楼栋或单元内的告示栏;三是将每月应缴费清单提交业主委员会备案。

第二,建立完善欠费催缴程序。遇有业主应交而未交物业费时,物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴,并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的,可以通过书面函来催缴;拖欠2个月以上的,可以向业主寄送律师函;拖欠3个月以上的,可以向法院提出。

第三,发挥业主委员会的催缴作用。根据《物业管理条例》第67条的规定,业主逾期不交纳物业费的,业主委员会应当履行催缴的职责。可以从以下方面来发挥业主委员会的催缴作用:一是由业主委员会公示欠费业主名单。从实践来看,可以考虑由业主委员会和物业公司共同公布欠费业主名单;二是业主委员会有权根据业主大会的决定或业主规约的规定向欠费业主收取利息及滞纳金;三是当1/10或1/5以上的业主要求行使或请求业主委员会行使合同履行抗辩权而拒交物业费时,业主委员会应当启动物业服务质量评价程序并告知业主暂停支付物业费。经过评价,如果物业公司的服务符合合同约定的,应当公告并书面通知业主缴纳;如果服务确实存在瑕疵的,应通过与物业公司的协商与谈判降低物业费,物业公司不同意降低的,告知业主按照物业公司已提供服务部分的相应标准缴纳费用。

物业公司合同范文第5篇

【关键词】合同法;停车合同;租赁合同;保管合同

随着小区内的私家车数量不断的增多,小区原有用于停车的车库、车位已不能满足停车需求,车主只能占用小区公共道路或者其他场地停车,同时向物业公司缴纳一定的停车费。此情况下,关于机动车丢失、损坏引起的诉讼,各法院判决千差万别,有的法院认为,车主和物业公司之间是保管合同关系,物业公司应当承担违约赔偿责任;有的法院认为,车主和物业公司之间是租赁关系,物业公司不负赔偿责任。那么停车合同到底是什么性质的合同呢?

一、现行法律的相关规定

《物权法》第81条第1款规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物业管理条例》第35条规定:业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第36条规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

现行法律当中,除了上述规定之外,没有其他能够直接确定停车合同性质的规定。根据上述规定,第一,业主委员会可以在与物业公司签订物业服务合同时约定停车合同的性质。第二,车主在停车时也可以与物业公司约定合同的性质。但在实际当中,纠纷产生的原因往往是业主委员会与物业公司签订物业服务合同时未就该事项进行约定,并且车主停车时,物业公司只是开具了一个停车凭证或者收据,对合同的性质也未进行明确的约定。此时,对合同性质的认定就有了一定难度。

二、停车合同性质探析

没有约定时,关于停车合同的性质,学界有两种观点,一种认为是租赁合同,另一种认为是保管合同。

(一)“租赁合同”论的探讨

有学者认为,车主与物业公司之间应为租赁关系。根据《物权法》规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。物业公司只是代业主委员会为车主提供车辆停放场地,并代为收取一定的场地使用费。对停放车辆不负保管义务,车辆丢失也不应承担赔偿责任。

《合同法》第212条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同是以转让财产使用权为目的的合同,是双务有偿(当事人另有约定除外)、诺成合同。那么停车合同是不是符合租赁合同的特征呢?

第一,从合同目的来看。在双方没有明确约定的情况下,很难考察双方订立合同的目的,通常是在发生纠纷后,车主主张订立合同以车辆受到保管为目的,而物业公司主张是以提供车位使用权为目的。因此,订立合同的目的一般无法直接确定,单从合同目的来推断合同的性质也就十分困难。

第二,从诺成性特征来看。租赁合同为诺成合同,而停车合同则不同,一般情况下,只有车主将车子停在了车位上,合同才宣告成立,因此,停车合同应为实践合同,不符合租赁合同的诺成性特征。

第三,从有偿性特征来看。在租赁合同中,出租人将标的物提供给承租人使用,承租人按照约定支付租金。在停车合同中,受业主委员会委托的物业公司将停车位提供给车主使用,车主支付一定的停车费。如果说停车合同是租赁合同,那么所谓的“停车费”应该作为租金(停车位的收益)全部归业主委员会所有。但在实际当中,“停车费”往往被物业公司分为两部分,一部分交给业主委员会,一部分作为“管理费用”归自己所有。那么这里所谓的“管理费用”是不是物业公司付出物业管理行为的报酬呢?笔者认为不是。因为业主已经根据物业服务合同的规定向物业公司支付了物业费,那么在物业公司代为提供停车位时就不应该再额外收取“管理费用”,那么此时所谓的“管理费用”到底是什么性质呢?在认为停车合同是租赁合同的情况下,恐怕谁也说不清楚。

所以,通过停车合同与租赁合同的比较,我们发现,停车合同的特征与租赁合同不相符,停车合同不属于租赁合同。

(二)“保管合同”论的探讨

《合同法》第365条规定:保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管合同以保管人的保管行为为标的,是实践、不要式合同,可以是有偿合同,也可以是无偿合同。那么停车合同符不符合保管合同的特征呢?

第一,从合同目的来看。如前文所述,在双方没有明确约定的情况下,很难考察双方订立合同的目的,单从合同目的来推断合同的性质也十分困难。

第二,停车合同是不要式合同。根据当事人的约定,可以是有偿的,也可以是无偿的。

第三,从实践性特征来看。《合同法》第367条规定:保管合同自保管物交付时成立,但当事人另有约定的除外。可见,保管合同成立的一个要件是,寄存人将保管物交付给保管人,保管人实际占有了保管物,此时保管合同才能成立。停车合同自汽车停在车位上起成立,符合实践性特征。

有学者指出,虽然车主将车停在了车位上,但并未将车钥匙或行车证交付给物业公司,不能视为交付,认为物业公司没有实际控制车辆。?2?笔者认为,如果是在封闭的小区,应该对“实际控制”做广义的理解。车主将车停在了小区内,并且物业公司出具了停车凭证,那么车主如果想驶离小区,必须出示停车凭证,否则就无法驶离(即无法行使控制权),那么此时,物业公司实际上是把车辆控制在了小区这个范围内,即使车主未将车钥匙或行车证交付给物业公司,也应当认为物业公司实际控制了车辆。如果是在不封闭的小区,车主不交付车钥匙或行车证,则认为物业公司没有实际控制车辆。这种情况下,物业公司没有能力对车辆进行保管,保管合同不能成立,只能成立租赁合同,租金是并且只能是场地使用费,而不能再包括物业公司所谓的“管理费用”,也就是说这种小区的停车费标准要大大低于封闭的小区。

综上所述,在双方未明确约定停车合同性质时,在封闭小区内,停车合同属于保管合同,其中寄存人为车主,保管人为物业公司,保管物为车辆,保管费用就是停车费(车位的场地使用费由物业公司支付,作为业主委员会的收益)。在非封闭小区,停车合同是租赁合同,停车费只是场地使用费,标准要低于封闭小区。

三、小区内车辆丢失、损坏的责任承担

在封闭小区(即成立保管合同)的情形下。《合同法》第369条规定:保管人应当妥善保管保管物。第374条规定:保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。因为停车合同一般是有偿的,因此在车辆丢失、损坏时,保管人承担的是严格的违约责任,应当进行赔偿。

在非封闭小区(即成立租赁合同)的情形下,出租人只有按约定提供出租物的义务,对承租人的财务没有保管义务,因此在车辆丢失、损坏时,不能根据物业公司违反租赁合同义务而要求其承担责任。但这种情况下,车主可以根据物业服务合同的约定要求物业公司承担责任。《物业管理条例》第36条第2款规定:物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。如果车主证明物业公司未尽到起码的安全防范义务,对车辆的丢失、损坏有重大过错,即便物业服务合同中没有约定车辆保管的内容,物业公司也不能就此免责,应当负有赔偿责任。

【参考文献】

[1]李因来.建筑物区分所有权之共有权[J].当代教育理论与实践,2010,02(5).

物业公司合同范文第6篇

问:谁能决定选聘物业?

答:不同阶段有所不同,在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施,业主大会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。开发商或业主大会授权的业主委员会应当在组织承接验收活动前10个工作日,将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街道办事处。

问:选聘新物业公司后,旧物业合同还有效吗?

答:无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。也就是说应先解除与原物业公司的物业管理服务合同后,方可组织新物业公司接管。物业合同一般分为定期和不定期两种。定期合同有1年也有两年、3年的,新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可;不定期物业合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。

问:新老物业公司承接验收如何操作?

答:开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作,并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内,开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接:将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后,移交和接收双方须签字认可;若有未移交部分,由双方列出未移交部分的清单,确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接:新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收,注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录,并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位,维护物业管理区域的正常秩序。

问:查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况,该如何处理?

答:物业项目经查验不合格的,开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的,新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证,并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录,双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。

问:原物业公司何时退出?拒不退出的怎么办?

物业公司合同范文第7篇

但该小区业主顾女士却以物管服务不到位(如车库没有灯等)为由,一直拒绝缴纳物管费。之后,该物业公司曾多次向顾女士催缴,可顾女士仍无动于衷。无奈之下,物业公司便将顾女士告上了法庭,要求法院判令顾女士支付拖欠的物管费194.5元和滞纳金45.9元,并承担诉讼费50元。

在庭审过程中,顾女士辩称,根据物管条例,业主委员会无权单方面与物管公司签订合同,物管公司进驻小区前,需经业主大会全体通过。可自己并没有同意,也没有与物业公司签约,所以这份物管协议应该无效。

但临安法院认为,业主支付物管费是基本的义务,也是物管公司为业主提供必要服务的基本保障。如果动辄以物管服务欠佳为由拒付物管费,对其他已缴纳费用的业主有失公平。至于顾女士认为物管协议无效,法院认为,物业公司已经按照协议约定,在小区履行了物业管理义务。事实上,包括顾女士在内的所有小区业主,也都接受了物业公司提供的服务。所以,法院没有支持顾女士的意见。

法院最后判定,业主顾女士需要支付拖欠的物管费及诉讼费。至于滞纳金,因物管公司不能提供有效证据证明曾向顾女士催讨过物管费,法院不予支持。

点评:张东伟(律师)

这是物业管理中较常见的一类纠纷。笔者认为,法院的判决是公平合理的,也是符合我国法律规定的。

首先,本案中物业管理的协议应该有效。虽然国务院颁布的《物业管理条例》规定,由业主大会通过投票方式选聘物业公司,业主委员会无权选聘。可该立法原意是为防止业主委员会,损害广大业主的合法利益。但本案中,物业公司实际上已经履行了合同的义务,且获得了绝大部分业主的认可,顾女士实际上也接受了物业公司的服务。如果只是按这一规定机械地认定协议无效,势必会影响到其他接受物业服务并没有异议的绝大部分业主的合法利益,涉及到整个小区的稳定局面,这显然与合同法的立法原则相违背。

同时,从合同法规定来看,该协议也应该有效。合同法第52条第5款规定,“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同才属于无效合同。也就是说,只有合同中出现了法律条文中明确“禁止”或“不得”的内容,该合同才属于无效合同。但《物业管理条例》并没有明确禁止业主委员会在没有通过业主大会全体通过的情况下选聘物业公司。所以说,该物业管理协议应该有效。

其次,顾女士以物业服务不到位拒付物业管理费,缺乏法律依据。合同法第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。合同法第67条规定了“债务先后履行抗辩”之条件“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”换句话说,如果顾女士与物业公司之间的合同关系是“先服务后付款”,那顾女士如果对物业公司的服务不满,可以拒付物业管理费。但按照交易习惯,物业管理一般是按照先付款后服务的方式,所以顾女士的物业管理费支付必须在物业公司提供服务之前。而在接受物业公司的服务后,再以服务不到位为由拒付物业管理费缺乏法律依据。

此外,物业管理费中包含了许多物业服务,比如治安、环卫、绿化养护、房屋维修保养等,顾女士仅以“车库没有灯等”为理由拒付物业管理费,也是不合理的,毕竟她接受了其他物业管理服务。

物业公司合同范文第8篇

曹女士系Y市某小区A幢202室的业主,2011年11月30日,小区业主委员会与某物业公司签订《物业管理委托合同》,约定了物业共用设施设备管理服务,包括对设施设备的日常运行维护、对设施设备安全隐患的排查等。合同同时约定了物业服务收费标准、缴费时间等,合同有效期五年。曹女士按时交纳了物业费,于2014年11月21日发现卫生间墙壁缝有污水流出,室内被污染,还生出蛆虫。经查,系排水管道漏水、防水层被破坏所致。

曹女士随后要求物业公司进行管道维修和防水整治,但物业公司以楼上住户不予配合为由拒绝、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住,并于2015年8月至人民法院提讼,要求物业公司赔偿租金损失16000元、有线电视费用及宽带费用1600元、返还2014年12月缴纳的物业费用150元(物业管理费1800元/年,2014年度一次纳完毕)。

法院审判

法院认为,业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示,合同有效。物业公司应当按照合同约定履行物业管理义务。曹女士作为业主,交纳了物业管理费,享有业利。本案中,曹女士房屋卫生间渗水系卫生间排水管道漏水、防水层破坏造成,卫生间管道系物业共用设施,其维修与检查属于物业共同设施管理服务的内容,因物业公司未尽到管理维护义务而造成曹女士房屋污染、无法正常居住,物业公司应当承担履行物业管理服务的义务并赔偿曹女士因此遭受的损失。曹女士因房屋无法居住而租住在外的损失应当为合理的可预见的损失,法院予以支持。但因此发生的有线电视费用及宽带费用非必然损失,法院不予支持。因曹女士在外居住,物业公司收取物业管理费但没有按约履行义务,故对曹女士主张退还物业管理费予以支持。

律师提醒

根据合同法相关规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。卫生间主管道属于楼房共用部分,物业公司对主管道破裂造成的漏水应当承担维修义务,业主可以依据物业合同主张物业公司违约责任。

本律师提醒,小区内相邻房屋之间的共用设施损坏造成渗漏水的情况时有发生,物业公司对房屋共用设施负有管理、维修职责,其不仅需要与业主保持良好的沟通,更重要的是运用专业技术提供高效优质的维修服务,减少给业主带来麻烦和困扰,这也给物业公司的维修技术能力等物业服务带来了挑战。物业公司应当提高自身服务水平意识,与专业管道维修或专业防水公司建立合作关系,避免自身客观原因而激化与业主的矛盾,从而引发与业主之间的争议。

物业公司合同范文第9篇

关键词:共有部分 安全保障 物业管理条例

中图分类号:F293.33

文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2012)05-065-03

物业管理作为一个新兴的行业,伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业公司工作内容的显著特点是具有公共性和综合性。这种工作特点使得公司经营管理中的法律风险十分广泛。随着业主法律意识的增强,物业纠纷案件也日益增多,稍有不慎就可能面临巨额的赔偿。以下笔者就物业管理常见法律问题进行分析,并提出相关对策,以期促进我国物业公司的管理和相关立法的完善。

一、共有部分法律问题

根据我国《物权法》规定,建筑物区分所有中,除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外,都是归业主所共有的。物业公司管理中共有部分法律问题集中体现在以下三个方面:

1.擅自处分业主的共有部分。物业公司将楼体进行广告招商,在绿地上设立电子广告屏。广告的出现并未经业主委员会的同意,其广告收益也没有归业主大会,而是全部被物业公司留下了,这些收益被物业公司用在了哪些地方,也从未公示过。

2.擅自侵占业主的共有部分。例如物业公司擅自占用业主的共用土地增加建筑物,或者违反规划或约定擅自减少绿地等。

3.业主对其他业主共有权益的侵害。业主不当行使专有所有权而导致其他业主的共有权受到侵害,即在行使专有部分专有所有权时,违背了专有使用部分的初始使用用途或构造,或将可能危害建筑物安全的危险物存放于专有部分,以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用,而使住户相互间共同的利益受到影响的行为。这种行为主要包括改变楼房主体结构或承重结构;在住宅内存放危险物品;业主未经报批,违反法律、法规,将住宅改变为经营性用房;在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及防火安全;将共有的一楼绿地随意圈划为自家使用等。

二、安全保障的法律问题

近年来,物业公司所管理的小区,由于第三人的违法行为侵害业主人身财产安全的案件愈来愈多,如物业管理区域内业主人身受到伤害,业主的车辆及房屋内物品被盗等,从而引发的业主与物业管理公司之间的纠纷也愈来愈多。这类法律纠纷发生后,物业公司认为,物业管理提供的安全保障是针对公共区域、配套设施设备的,物业服务也是以公共需求为对象的,并不仅仅针对某一单独个体,因此,发生案件物业管理公司不负赔偿责任。业主认为,物业管理公司依据物业服务合同的约定收取物业管理费,承担清洁、绿化、安保等专项服务。业主人身受到侵害,财产被盗,物业公司当然负安保过失之责任,否则就相当于免除了物业公司的安全保障服务约定,不能实现权利义务的对等。同时,依据物业服务合同的约定,物业管理公司也得承担安保失职的违约责任。上述两种观点都有其合理之处,但总的来说,完全不负责任或负完全责任都有失偏颇,在一定程度上减轻或加重了物业管理公司的赔偿责任。

三、拖欠物业服务费的法律问题

拖欠物业服务费的类型分为三类:

1.拒绝缴纳物业服务费。拒绝缴纳物业服务费是指在合同期限到来之后,业主无正当理由拒绝缴纳物业服务合同所规定的物业服务费。这里所指的是业主在客观上能够缴纳而在主观上不愿意缴纳,即业主的对待给付是有可能的情形。业主拒绝缴纳物业服务费的情形十分复杂,业主所持有的理由也是多种多样。

2.延迟缴纳物业服务费。延迟缴纳物业服务费是指业主缴纳物业服务费的期限违反了物业服务合同中关于缴纳期限的规定,在缴纳物业服务费期限到来时,能够缴纳而没有按期限缴纳物业服务费的情形。物业服务费的缴纳期限是业主与物业公司依照物业服务合同规定全面履行缴纳义务的时间,物业服务费的缴纳期限不仅直接关系到业主履行义务的完成时间,也是确定业主违约与否的重要因素。业主延迟缴纳物业服务费常常会涉及滞纳金的支付问题,

3.部分缴纳物业服务费。部分缴纳物业服务费是指业主虽然缴纳了物业服务费,但缴纳金额不符合物业服务合同中约定的金额,或者说缴纳的费用存在着数量上的不足。物业服务费是业主支付给物业公司的对价,业主应当本着全面履行的原则履行自己的缴纳义务,部分缴纳物业费即业主只是缴纳了物业服务费的一部分,是不完全履行合同的缴纳义务,不符合全面履行的原则。

以上是物业管理中常遇到的的法律问题,物业公司应当审慎对待,避免自己负担不必要的法律风险。针对不同的问题,应该有针对性地进行事前预防和事后补救。

四、对策建议

(一)共有部分问题的解决对策

1.建立住宅小区物业共有部分的权属登记制度。共有部分的纠纷,首先要明晰权属。物业公司可以建立共有部分的权属登记簿。依据《房屋登记办法》中的规定登记共有部分。登记内容不仅要对共有部分予以明确界定,还应对共有部分的性质、范围、持分比例作分类登记,使那些现实存在的权利真正得到确认与保护。经登记的共有权具有了物权的效力,可以对抗非权利人对共有权的侵犯。

2.对共有部分收益的处理。《物权法》第七十条规定业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”,即由业主共同决定。物业公司在面临这种法律问题时,一定要立足于自己是提供服务的合同一方当事人,即认识到物业公司是靠为小区业主提供服务收取服务费用生存的,必须创建服务品牌、提高服务质量、完善服务体系才能赢得市场;同时自己和小区业主是合同的平等主体,双方之间的权利义务应当通过合同具体约定,没有约定或约定不明的尽量通过协商解决。前文提到的楼体广告和电子大屏幕广告的典型问题需要双方协商解决。广告已经播出,说明物业公司已经与广告公司签订了播出广告的合约,想要停止播出广告涉及到违约的问题。在这种情况下,物业公司可以组织业主委员会成员,召开业主大会,提出解决措施。具体可以借鉴以下方案。物业公司对广告的收益中50%为物业公司自留,用来为物业公司的员工发工资和作为物业公司的经营利润;另50%交给业主委员会保管,用做小区日常的管理、维护费用及业主的公共福利,业主委员会须定期将收益的用处以及明细账目公示给全体业主。

3.侵权业主承担相应责任。业主与业主之间,主要存在的问题是因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系。根据《民法通则》第八十三条关于相邻关系的规定,因相邻一方没有正确处理相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当承担责任。而侵权责任,也应按照《侵权责任法》等相关法律规定处理。但不论在哪种情况下,物业公司承担责任的前提必须是有过错,或者是没有按《物业服务合同》约定履行管理职责。物业公司应在服务合同中承诺对业主的侵占其他业益行为进行监督管理,并履行该监督管理职责。在物业合同中用列举方式明确具体的监管范围和事项。物业公司在监管范围内承担过错补充责任。在监管范围之外,或者物业公司主观上不存在过错的情形下免责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定:“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。”所以,物业公司作出公开承诺和制定服务细则时要仔细推敲,一旦作出,便要受其约束,须如实履行。

(二)安全保障问题的解决对策

安全保障义务是指行为人能够合理预见他人的人身或者财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害,即要承担合理的注意义务和采取合理的措施预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生,避免他人遭受人身或者财产损害。物业公司依约定对业主负安全保障义务。其可以通过以下措施规避法律风险。

1.谨慎拟定合同中的安保条款。《物业管理条例》第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”根据该规定,物业公司承担相应法律责任的要件是:一是物业公司未能履行服务合同约定的义务;二是物业公司的违约行为导致了损害结果的发生。鉴于物业服务合同在法律诉讼中的重要性,物业公司在设计服务合同时务必谨慎拟定条文,尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎,杜绝因条款的不严密而使物业公司承担过多的法律义务。按照《物业管理条例》规定,在合同中应约定常规的安全服务内容,如小区内是否安装闭路监控电视;保安实行几小时的值勤和巡视;如何紧急处理突发事件;是否实行封闭式管理等等。除此之外,合同中还应明确订有风险排除条款,如“物业公司不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等。这是因为物业管理公司对小区提供服务的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序,而不是对某一特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任。合同订立后,物业管理公司就必须按合同约定提供服务,如果未能履行义务致使发生伤害事件,就要承担相应的责任;相反,如果物业管理公司完全履行了合约,在服务过程中不存在过失行为,那么,即使物业管理区域内发生了人身和财产安全事故,业主也不能向物业公司主张赔偿,而只能向侵害人追究责任。

2.保留相关证据。物业服务合同一经签订,物业公司必须严格按规定履行自身义务。按合同履行义务是物业服务企业规避风险的前提。在此基础上,物业公司已经做到的服务,一定要妥善保留记录。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定,在物业服务过程中,物业服务公司是否按约定履行了义务,由物业服务公司负举证责任。因此,在实际诉讼中,如果物业服务公司没有证据证明自己已经履行义务,法官会认定其没有履行义务。所以对物业公司来说,保留记录和履行义务同样重要。例如,如果物业管理合同约定对车库进行每小时一次的巡视,就要设计相应的流程,使履行义务的行为能够固定下来,将来作为证据使用。如制定巡视活动记录表,每巡视一次都要进行签名记录。或要求巡视人员每次巡视时特意在摄相探头前经过,保证摄相的正面清晰,视频软件要能够同时在图像上显示时间,以证明按时履行了义务;如果物业服务合同约定对所有进出小区的外来人员进行登记,就要要求登记人员签名并将登记记录妥善保存。

(三)拖欠物业服务费的解决对策

1.启用督促程序。督促程序,是指人民法院根据债权人的申请,以支付令的方式,催促债务人在法定期间内向债权人履行给付金钱和有价证券的义务,如果债务人在法定期间内未履行义务且又不提出书面异议,债权人可以根据支付令向人民法院申请强制执行。物业公司在物业费收取不能时,可以以物业服务合同及其他相关的证据向法院申请支付令,启动督促程序。拖欠物业费的业主收到支付令后15日内不履行债务又没有提出书面异议,物业公司可以向人民法院申请强制执行,从而使债务纠纷方便快捷地得到解决。督促程序的案件收费按件收取,所以可以节约物业公司聘请律师、调查取证的成本。启用了督促程序,特别是在物业收费项目特别明细的情况下启动,对业主无故拖欠的情况,诉求是比较容易得到法院的支持的。

2.启用诉讼手段。在案情较为复杂情况下,启用民事诉讼程序,是物业公司追讨物业服务费的重要手段。根据《民法通则》一百三十五条,物业公司向业主追缴物业费的诉讼实效为两年,从费用交纳期限届满的第二天开始计算,若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或业主同意交纳欠费,则可适用诉讼时效中断,从物业公司与业主约定的交纳欠费期间届满的第二天起,诉讼时效重新计算。实践中物业公司常采取下发催款单、通知的方式催缴欠费,在业主拒绝签收的情况下,因催款行为无法得到证明,物业公司在业主欠费超过两年后,提讼时,将因难以举证证明存在诉讼时效中断的事由而丧失胜诉权。因此,为避免在诉讼时效上失利,对业主欠费问题不要久拖不决,而催缴费的方式也最好采取快递,并在快递公司提供的格式联上标明函件内容,这种做法应是确保诉讼时效的比较谨慎的做法。在实践中,物业公司在向欠费业主提讼时,会要求欠费业主承担逾期付费的滞纳金,物业公司能否就业主拖欠物业管理费加收滞纳金,应完全依照物业管理服务合同的规定。如果业主与物业公司签订的物业服务合同中含有加收滞纳金的条款,则物业公司是可以按照合同规定,对逾期不交纳物业服务费的业主收取滞纳金的。但如果双方在《物业服务合同》中对滞纳金或违约金没有任何约定,在一般情况下,法院对物业公司提出的滞纳金或违约金请求是不予支持的。所以,物业公司必须将滞纳金条款和其计算方法列明在物业管理合同中,这样才能维护自己的合法权益。

参考文献:

1.华永胜.我国物业管理法律问题研究[D].安徽大学硕士学位论文,2007

2.李刚,路艳娜.浅议物业管理公司如何规避治安风险[J].东京文学,2009(10)

3.谢在全.民法物权论(上册)[M].中国政法大学出版社,1999

4.颜廷政.试论物业管理的若干法律问题.吉林大学硕士论文,2005

(作者单位:沈阳理工大学经济管理学院 辽宁沈阳 110168)

物业公司合同范文第10篇

李先生于2010年购买了某小区一套住宅,装修入住后和某物业公司签订了物业服务合同,合同中注明了物业公司应承担的相应责任。

2011年5月的一天晚上,李先生家中被盗。现金、金银首饰、笔记本电脑等贵重物品合计损失10万多元。

李先生觉得家中被盗和物业公司监控设施失效、保安巡逻时离岗有直接关系,于是找到物业公司协商赔偿事宜。而物业公司却认为,公司在小区入口设有24小时值班岗亭,对来访人员进行登记管理,并不存在管理失职。因此不应当承担赔偿责任。

双方多次协商未果,李先生一怒之下将物业公司告上了法庭,要求物业公司对自己10万余元的损失承担赔偿责任。

法庭经审理后判决物业公司对李先生的损失承担30%的责任。

分析

家里丢了东西,小区物管到底该不该负责?近年来,越来越多的都市人正被这一问题所困扰。

根据我国《物业管理条例》第47条的规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”第36条规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”

通过上述法律不难看出,物管关系,实际上是一种合同关系。若一方有违约造成对方的损失,才应该承担相应责任。所以,物管是否该负责,关键还是看其在履行物业服务合同过程中是否存在过失,是否严格履行服务合同。

本案中,物管公司没有严格按照与李先生的合同约定提供服务,存在安保设施失灵、保安离岗等问题,法院才会判决物业公司承担一定责任。但是同时,考虑到物业公司毕竟不是直接侵害人,只存在违约责任层面上的责任,法院最后判决物管公司只需赔偿李先生30%的损失。

这个案例告诉我们,作为业主,在与物业公司签订合同时一定要严格界定物业的职责和范围,只有这样,在遭受损失时,才可以有理有据地索赔。

案例二:业主对物管有意见,能否拒交物业费 ?

张先生2009年购买了某小区的一套三居室住宅,然而让他无法忍受的是小区公共垃圾经常无人清理。于是张先生曾多次找到小区物管反映问题,小区物管也针对性地采取了一些措施,但是,问题一直没有彻底解决。

2010年9月,忍无可忍的张先生开始拒交物管费。物管人员多次找到张先生,要求其交清物管费,但是张先生却坚持认为,如果物管公司不解决问题,那么他将不会再支付物管费。

2011年10月,物管公司将张先生告上法庭,要求其付清物管费。在法庭上,张先生认为自己缴纳了物管费,就应该享受到应有的服务,现在物管公司不能提供相应的服务,自己拒交有理有据。而物管公司却认为以该小区现在0.8元一平方米的物管费标准,物管公司已经尽力提供了最为周到的服务。

最后,法院经审理后判决:物业公司不存在重大违约行为,张先生补交拖欠的物管费。

分析

在物业费追索纠纷中,业主的理由可谓是“五花八门”:小区噪音大、环境卫生状况不理想、家中被盗……这些都成为了业主拒绝交纳物业费理由。如果业主对于物管不满意,是否可以拒交物管费呢?

答案是否定的。

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)规定,业主拒交物业费需有“正当理由”,而所谓“正当理由”,一般是指物管公司违反相关法律规定乱收费、不具有相应资质或者随意转包等等情况。因此,本案中张先生的情况明显不属于法律规定的“正当理由”的情形。按照相关合同约定,物管公司完整地向张先生提供了服务,而张先生也应该按照约定向物管公司履行支付物管费的义务。

那么对于小区物管不满的张先生是否就束手无策了呢?答案也是否定的。如果业主觉得物管不称职,又和物业公司多次协商得不到解决,那么他完全可以依据《物权法》和《物业管理条例》的规定,通过业主大会提议选聘新的物业管理企业,把现在的物管公司“炒掉”。

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