土地增值税暂行条例范文

土地增值税暂行条例范文第1篇

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条例(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除糸数的简便方法计算，具体公式如下:

(一)增值税未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额x30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额x50%-扣除项目金额x15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税=增值额x60%-扣除项目金x35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除糸数。

第十一条条例第八条(一)项所称的普通标准信住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市的实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

第十三条条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额行为。

条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置忝本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交人格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

第十五条根据条例第十条规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限税务机关根据情况确定。

(二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

第十七条条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产坐落在两人或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

第十八条条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额数、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

第十九条纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照<<中华人民共和国税收征收管理法>>(以下简称<<征管法>>)第三十九条的规定进行处理。

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少数或未缴税款的，按照<<征管法>>第四十条的规定进行处理。

第二十条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

第二十一条条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

第二十二条本细则由财政部解释，或由国家税务总局解释。

第二十三条本细则自之日起施行。

土地增值税暂行条例范文第2篇

土地增值税“清算制”冲击波

1月16日晚，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额50％的，课税30％；最高的，增值额占扣除金额200％以上的，课税60％。

但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1％至3％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

对此，国家税务总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。

“土地增值税从‘预征’转为‘清算’，会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负――“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。

业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

楼市进入税收调控新阶段

即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。

中国社会科学院副研究员尹中立认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的70％至80％的比重，在我国实施也只是迟早之事。”

看来，加大税费政策在2007年的房地产调控中的作用很可能还只是开始。

要精准“打击”不要税负转嫁

对于税收调控，普通购房人期盼能成为精准“打击”房价偏高的利器，担心税负最终又转嫁到买房人头上。

房地产研究专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如，2006年出台的征收20％个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1％至3％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1％或2％的税率征收，离20％的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

土地增值税暂行条例范文第3篇

国家对国有企业资产重组相关的税收法规相继实施，大大减轻了企业税收负担，本文简要分析国有企业重组过程中-国有资产无偿划转的中最新的税收政策。

【关键词】

国有企业重组；国有资产无偿划；税收政策

0 引言

党的十八届三中全会提出“要进一步深化国有企业改革，国有企业必须适应市场化、国际化新形势，以规范经营决策、资产保值增值、公平参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任。”然而很长一段时间我国国有企业存在着产权不明晰，主营业务不明确等问题。

国有资产无偿划转作为企业重组过程中一种特殊的资产流转方式，对合理配置资源、实施国有经济的布局和机构调整起着重要作用。国有企业资产重组相关税收法规的相继出台，大大减轻了企业税收负担。

1 无偿划转的税收政策及分析

1.1 增值税

按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，应征收增值税。另外根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

1.2 营业税

按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为的规定，征收营业税。

根据国家税务总局公告2011年第51号《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

1.3 土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

目前有关无偿划转土地增值税的规定主要是针对个案逐案进行审批，没有统一政策。例如2013年6月3日重庆市地方税务局关于无偿划转房地产土地增值税关问题的公告“根据土地增值税暂行条例及其实施细则以及财政部国家税务总局的相关规定，现就无偿划转房地产土地增值税有关问题公告如下：经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国家国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产，不征收土地增值税”。

1.4 企业所得税

按照企业所得税法规定，无偿划转的应纳税所得额由收入计税基础来确定。而收入的计税基础考虑两种，1）计税基础按照实际划转时的账面净值确定；2）计税基础按照划转时的市场价格或其他定价方法确定，应缴纳企业所得税。

目前财政部、国家税务总局并未对无偿划转涉及的所得税问题作出明确规定，但河北省地税局在2009年度《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发【2009】48号）第十一条关于企业无偿划拨资产的税务处理问题明确规定：“国有企业无偿划拨资产（固定资产、股权、债权等），划出方按划出资产的净值确认视同销售收入。划入方可按收到资产的净值确认其计税基础。”根据该文件规定，无偿划转资产需要按视同销售处理，但由于系按账面净值确认收入，因此对当期应纳税所得没有影响。

1.5 契税

按照《契税暂行条例实施细则》发生土地使用权和房屋所有权出售、赠与和交换等情况的纳税义务人应按照核定价格由财产承受人缴纳契税。

对于国有企业重组过程中涉及到契税的问题，财税[2008]175号《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条规定：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

1.6 印花税

按照《印花税管理条例》签订产权转移协议双方应按照印花税“产权转移书据”税目，对立据双方按协议金额以0.05%的税率征收印花税。

根据财税[2003]183号《财政部 国家税务总局关于企业改过程中有关印花税政策的通知》

2 关于资金账簿的印花税

实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；企业债权转股权新增加的资金按规定贴花；企业改制中经评估增加的资金按规定贴花；企业其他会计科目记载的资金转为实收资本或资本公积的资金按规定贴花。

3 关于各类应税合同的印花税

企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。

4 关于产权转移书据的印花税

企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

国家出台国有企业重组相关的税收政策，明确了重组企业的税收责任，通过各项减免税优惠大大降低了重组成本。国有企业根据《国有企业产权无偿划转暂行办法》的相关规定，对产权不明确或与企业主营业务不相关的资产进行无偿划转，从而使企业轻装上阵，着眼于市场，使资源得到更有效合理的配置，充分激发了国有企业经营管理的活力。

【参考文献】

[1]中华人民共和国税收法典编委会.《2013中华人民共和国现行税收法规及优惠政策解读（权威解读版）》.立信会计出版社

土地增值税暂行条例范文第4篇

摘要土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，如何合理有效的进行土地增值税的纳税筹划对房地产企业的发展来说十分必要，本文根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，从可以选用的政策、条件、情形分析，包括不征土地增值税的政策有两条;免征增值税的条件和情形有两个;可以暂缓征收土地增值税的情况有三种;还有一些土地增值税的优惠政策等，通过案例分析对房地产企业土地增值税纳税筹划及风险作简单探析。

关键词房地产开发企业土地增值税纳税筹划

近年来，随着城市化进程的加快和城市居民住房制度改革的进一步深化，房地产开发行业取得了长足的发展，房地产开发投资对我国经济增长的贡献率明显提高，税收收入也呈现快速增长的态势，成为我国地税收入的重要支柱之一。因此对房地产企业来说，合理进行税收筹划，减轻纳税负担，规避纳税风险很必要，而土地增值税在房地产企业的税负构成中占有较大比重，如何有效地进行土地增值税纳税筹划对房地产企业的发展来说十分必要。以下简单探析房地产企业土地增值税的纳税筹划并提供风险规避的几点建议。

一、对房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，目前可以选用的政策、条件、情形包括不征土地增值税的政策有两条;免征增值税的条件和情形有两个;可以暂缓征收土地增值税的情况有三种;还有一些土地增值税的优惠政策等。以下简单探析：

（一）对不属于征土地增值税征税范围情形的纳税筹划

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不属于土地增值税的征税范围。所以对于房地产企业而言，在销售形势不景气的时候，可以考虑将房产出租，取得租金收入，由于没有发生产权的变动，企业只需缴纳出租的房产税，不征收土地增值税。

（二）属于根据土地增值税免征条件情形的纳税筹划

根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对此，房地产企业的土地增值税具有较大的筹划空间，如果能证明项目是普通标准住宅，并且增值额未超过扣除金额的20%的，就可以享受免征土地增值税优惠。所以房地产企业在项目规划时，应考虑普通标准住宅和非普通住宅的区分，分别计算增值额，在普通标准住宅增值率超过20%的临界点时事先规划，可以通过适当降低销售价格，加大成本费用进行筹划，以获得免税待遇，提高税后利润。

案例分析一：某房地产控股集团的一分公司，开发某一楼盘，支付的地价款为1.88亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目1.82亿元，该公司开发标准普通住宅又开发非标准普通住宅和营业用房，其中标准普通住宅收入3.6亿元;面积45500平方米，非标准普通住宅收入1.0亿元;面积10370平方米。

1.不分开核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

应纳土地增值税=（4.6―3.7）×30%=0.27（亿元）

2.分开核算普通住宅和非普通住宅的土地增值税，按实际测绘面积分摊开发成本。

普通标准住宅的地价款为1.53亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目为1.48亿元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值税=0（亿元）

非普通标准住宅按实际测绘面积分摊的地价款为0.35亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目为0.34亿元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值税=（1―0.69）×30%=0.093（亿元）

合计土地增值税0.093亿元。

房地产开发企业不分开核算普通住宅和非普通住宅应交土地增值税0.27亿元，分开核算应交土地增值税0.093亿元，节税效益明显。

（三）利用暂免征收土地增值税的三种情况进行筹划

房地产企业要达到节税目的，可以从以下方面筹划：

1.改出售为投资联营节税。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房产再转让的，应征土地增值税。这为房地产企业纳税筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为购买方，可以考虑以土地、房产投资入股，再以向购买方转让股权的形式达到销售房地产的目的，这样可免征土地增值税，从而为企业获得节税收益。

2.利用合作建房节税。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。合作建房双方分得的房产均不含土地增值税，特别对于公司自用的房产，一方出地，一方出资金，建成后双方按比例分房，免征土地增值税，这样大大降低了房产的成本，节约税收负担，实现出资方和出地方的双赢，这也是一种土地增值税筹划的思路。

（四）利用代建方式节税

房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例代建收入的行为。对房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 采用代建房方式，不仅可以减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，降低了税收负担，所以房地产企业可以利用此政策，在开发开始时确定定向用户，避免开发后再销售时缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

（五）对借款利息费用进行筹划

房地产业开发周期长，专用资金量大，借入资金较多，利息开支较大。在土地增值税扣除项目中，正确筹划利息支出是计算房地产开发费用的重要一环。

根据国税函[2010]220号第三条：房地产企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

对于房地产开发企业来说，从减轻增值税税负的角度，对利息支出的筹划思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有资金，因为对房地产开发项目来说，开发周期长，资金量大，完全靠权益资本是远远不够的。所以企业要事先筹划，在计算土地增值税利息扣除项目时要注意：房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除;利息支出不包含逾期利息和罚息。其次对于房地产企业来说需要权衡利息是据实扣除好还是开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除好。企业应该对整个项目的开支有大体的预算筹划，如按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算的金额与实际财务费用利息支出相比较，从而选择有利于企业的扣除金额。

案例分析二：某房地产开发企业开发一标准普通住宅取得收入6.5亿元，取得土地使用权所支付的金额2.03亿元，房地产开发成本1.35亿元，营业税金及附加税费0.364亿元，假设企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其他房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，企业的其他房地产开发费用为（2.03+1.35）×10%=0.338亿元，另外房地产企业可按财政部规定的加计20%扣除数为0.676亿元，这样增值额1.742亿元，扣除项目合计4.758亿元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，应纳土地增值税=1.742×30%=0.5226亿元。

如果企业能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除的利息支出0.54亿元，则其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除，扣除金额=（2.03+1.35）×5%=0.169亿元，房地产企业可按财政部规定的加计20%扣除数为0.676亿元，这样增值额1.455亿元，扣除项目合计5.045亿元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，应纳土地增值税=1.455×30%=0.4365亿元，企业应该选择据实扣除这样节税效果明显。

如果企业的利息支出为0.135亿元，增值额1.86亿元，扣除项目合计4.64亿元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，选择据实扣除应纳土地增值税=1.86×30%=0.558亿元要大于不据实扣除的金额，所以企业要统筹规划利息开支，选择有利于节税的方案。

二、对房地产企业土地增值税纳税筹划风险防范的探析

对房地产企业土地增值税纳税筹划的同时，我们应考虑到根据国家有关土地增值税的相关法规，要充分考虑节税的同时有可能产生的各种风险，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考虑纳税筹划符合相关法律、法规

房地产开发企业在制定纳税筹划方案中，必须全面了解税法和政策的相关规定，做出不同的纳税方案，研究适合本企业的节税活动，进行优化选择，做出最合理、最合法的税收筹划方案。

（二）纳税筹划应该具有超前性

土地增值税筹划应该从项目投资决策前开始纳税筹划，而不是等到项目结束才想到筹划，因为等到项目结束时，相应的纳税义务已经确定，往往没有可以回旋的余地。随着房地产企业的蓬勃发展和相关法律法规的进一步完善，对土地增值税纳税筹划的要求也越来越高。

（三）企业要根据自身实际情况进行筹划

在以上所谈到的利用税收优惠政策进行的土地增值税纳税筹划的方案中，这些思路首先要服从企业实际经营规划和策略，而且每个企业的差别很大，要根据实际情况，在合理和不违法的前提下进行纳税筹划，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业利润的最大化。

参考文献

[1]中国注册会计师协会.税法.北京：经济科学出版社，2012.

[2]陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施.中国外资，2013.1.

土地增值税暂行条例范文第5篇

案例情况说明

甲房地产公司预售商铺10 000平方米,成本1 200万元,期间费用150万元,营销部门提出两个销售方案。

方案一:正常销售方案,即每平方米销售价格为0.3万元。

方案二:返租销售方案,即每平方米销售价格为0.4万元,对已售商铺返租三年,租金为1 000万元,返租的租金用于抵扣客户购房款。

下面对两种方案的净利润进行分析,以选择最优方案。

方案对比分析

(一)普通销售方案:

1.主要业务收入为10 000×0.3=3 000万元,主营业务成本为1 200万元,期间费用为150万元。

2.应缴税金。

(1)营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定:转让不动产应缴纳营业税,税率为5%,营业税为3 000×5%=150万元。

(2)城市维护建设税:根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定:缴纳营业税的同时应缴纳城建税,城市的税率为7%,城建税为150×7%=10.5万元。

(3)教育费附加:根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》:缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加,城市的税率为3%,教育费附加为150×3%=4.5万元。

(4)土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1 200+165+1 200×30%=1 725万元,增值额为3 000-1 725=1 275万元,增值额与扣除额之比=1 275/1 725=74%,适用的税率为40%,扣除系数为5%,土地增值税为1 275×40%-1 725×5%=423.75万元。

(5)企业所得税:根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31万元。

甲公司主营业务税金为150+10.5+4.5+423.75=588.75万元,企业所得税为265.31万元。

3.甲公司实现的净利润为3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94万元。

(二)返租销售方案:

1.甲公司主要业务收入为10 000×0.4=4 000万元,主营业务成本为1 200万元,期间费用为150万元。由于返租支付了1 000万元的租金,因此甲公司其他业务支出为1 000万元。

2.应缴税金。

(1)营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定:转让不动产应缴纳营业税,税率为5%,营业税为4 000×5%=200万元。

(2)城市维护建设税:根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定:缴纳营业税的同时应缴纳城建税,城市的税率为7%,城建税为200×7%=14万元。

(3)教育费附加:根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》:缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加,城市的税率为3%,教育费附加为200×3%=6万元。

(4)土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1 200+220+1 200×30%=1 780万元,增值额为4 000-1 780=2 220万元,增值额与扣除额之比为2 220/1 780=125%,适用的税率为50%,扣除系数为15%,土地增值税为2 220×50%-1 780×15%=843万元。

(5)企业所得税:根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75万元。

甲公司主营业务税金为200+14+6+843=1 063万元,企业所得税为146.75万元。

3.甲公司实现的净利润为4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(万元)。

(三)两种销售方案对比分析:

返租销售方案比正常销售方案净利润减少:795.94-440.25=355.69万元。

返租销售方案与正常销售方案差异进行分析如下:

1.主营业务收入与其他业务支出分别相差1 000万元,但方向相反,正好相互冲抵持平,不影响净利润。

2.营业税及其附加的差异为220-165=55万元。

3.土地增值税的差异为843-432.75=419.25万元。

4.企业所得税的差异为146.75-265.31=-118.56万元。

差异合计为355.69万元。

主营业务收入与其他业务支出的差异分别为正负1 000万元,这个差异是“返租销售”方案设计时为抵减支付租金而提高的售价,两者刚好相抵。因此,两种方案净利润存在的差异是由营业税及附加、土地增值税和企业所得税的差异带来的,返租销售比普通销售要多支付355.69万元的税金,其余各项指标对净利润没有影响,返租销售的利润就减少了355.69万元。

两种销售方案对比分析如下:

单位:万元

结论

开发商在选择销售方案时,要充分考虑到各方面的因素,既要对市场进行科学合理的分析,又要认识到不同销售策略对净利润存在了不同影响。因为追求利润最大化是企业永远的方向,如果开发商通过“返租”不能实现利润最大化,“返租”销售就不是最优的销售方案,当一个项目只有通过“返租”才能拉动销售时,才可适当为之,但只靠“返租”才能带动的销售对开发商来说可是饮鸠止渴。

土地增值税暂行条例范文第6篇

《暂行条例》及实施细则中“评估价格”究竟是指旧房及建筑物“取得”时还是“处置”时的重置成本价呢？这个问题的实质是：评估机构在旧房及建筑物评估时，是选择其“取得”这个时点还是“处置”这个时点作为评估基准日。何谓评估基准日？由于市场是不断变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而改变。评估机构必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。评估值就是评估基准日的资产价值。从土地增值税法理上分析，出售旧房及建筑物的增值额是指处置价款扣除处置过程中支付的相关税费和取得时支付的成本价，若扣除的成本价按“评估价格”计算，“评估价格”应该反映旧房及建筑物取得时成本价，否则，这与取得“成本价”按“发票”上注明金额扣除是相互矛盾的，不符合土地增值税扣除的一般性原理，也显失公平。下面做出进一步分析：

如果评估机构选择旧房及建筑物“取得”这个时点作为评估基准日，重置成本价反映是旧房及建筑物取得这个时点重置成本全价。按照《实施细则》第七条第四款的规定计算出来评估价格，即：评估价格等于旧房及建筑物取得时重置成本全价乘以成新度，成新度即旧房及建筑物的新旧程度，评估价格考虑到旧房及建筑物新旧程度这个因素，这就意味着：“评估价格”人为地转化为“处置”这个时点成本价，因此，此时的“评估价格”既不是旧房及建筑物“取得”这个时点的成本价，也不是旧房及建筑物“处置”这个时点的成本价。若计算旧房及建筑物土地增值税时按这个“评估价格”扣除，得出的“增值额”有些“不伦不类”。笔者认为：计算旧房及建筑物土地增值税时，扣除“评估价格”应该是旧房建筑物取得重置成本全价，不应该乘以成新度，这样计算出来的“增值额”才是符合土地增值税相关法规规定、真正意义上“增值额”。但旧房及建筑物“取得”这个时点与“处置”这个时点相隔时间越长，市场价格变动就越大，要想准确地评估出取得时的重置成本全价，其技术要求越高，难度也越大，人为因素增多。

如果评估机构选择旧房及建筑物“处置”这个时点作为评估基准日，重置成本价反映的是旧房及建筑物处置时的重置成本全价，评估价格等于旧房及建筑物处置时重置成本全价乘以成新度，评估价格反映的是旧房及建筑物处置时的价值。众所周知，房屋、建筑物的增值不是房屋、建筑物自身增值，主要是土地增值而形成的。评估时，重置成本全价中包含的“土地使用权所支付的成本”项目是按“处置”这个时点的市价确定的，处置旧房屋及建筑物增值已在“重置成本全价”中反映出来了，这导致旧房屋及建筑物“处置价格”与“评估价格”相当接近，增值额很少，甚至增值额为负数，为此，财政部、国家税务总局出台了《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。财税字[1995]048号要求资产评估的委托方提供取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用凭证，否则，不允许扣除。实务操作过程中，受诸多客观条件限制，委托方很难提供土地使用权价款相关的支付凭证，因此，不允许扣除土地使用权的成本，有失税收公平原则。福州市地方税务局出台相关政策则更具有可操作性，也不失公平性。根据《福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知》（榕地税[2007]86号）第二、三、四条：转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径的问题，对于不能提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价或取得土地使用权所支付的金额，否则，主管税务机关不予采信。无论财税字[1995]048号文还是榕地税[2007]86号文，主管税务机关都要求“评估价格”中有关“土地使用权的成本”必须还原到取得时“土地使用权时基准地价或土地使用权所支付的金额”。

综上所述，转让旧房及建筑物计算土地增值税扣除旧房及建筑物评估价格，这里“评估价格”是指旧房及建筑物“取得”这个时点的重置成本全价；考虑到评估技术上因素，“评估价格”以旧房及建筑物“处置”这个时点的成本价来代替，前提条件是：“评估价格”中所包含“取得土地使用权成本”必须是取得时土地使用权时的基准地价或土地使用权所支付的金额，否则，转让旧房及建筑物计算“增值额”就失去了意义。

作者单位：

安徽铜陵华诚税务师事务所有限责任公司

土地增值税暂行条例范文第7篇

摘 要：随着房价愈演愈烈的上涨趋势，国家相继出台一系列的政策来遏制房价的过快上涨。税收作为施行宏观调控的一项重要手段，在此发挥着重要的作用。土地增值税的征收在其中扮演重要的角色，也正因如此，房地产开发企业为了避免利润受到太大影响，纷纷采用各种方式进行避税。究竟这些避税方式是纳税人合法合理的税收筹划呢，还是违法的偷税、漏税行为？

关键词：房地产企业；土地增值税；避税

中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0229-02

1 土地增值税概述

目前，大多数国家为了调节土地开发使用的收益分配，通常不直接对土地开发利用行为征税，而是对土地开发利用的成果，主要是房地产商品和收益征税，其主要税种有所得税、增值税、印花税等等。关于征收方式，一种是综合征收，即把土地增值收入纳入所得税中征收，不单设土地增值税，如美国、英国、法国等国家，就是采用这种办法，把土地增值收益并入个人或法人总所得中，征收个人所得税或法人所得税。另一种是分别征税，即把土地开发利用的利润所得与土地增值收益区分开来，对利润所得征收所得税，对土地增值收益课征土地增值税。 我国的规定属于后者，即对土地增值收益单独课征土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第二条的规定，土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人所取得的增值额征收的税种。

1.1 纳税人

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人。目前土地增值税主要的征收对象是房地产开发企业。（房地产开发企业以开发、建设和销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税赋。

1.2 税率

我国的土地增值税实行四级超率累进税率的税制，秉承增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征的税赋原理。具体为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

1.3 增值额的确定

土地增值税中的增值额即纳税人转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。法定扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

2 房地产企业土地增值税避税

2.1 房地产企业土地增值税避税动因

2.1.1 企业利润最大化

在市场经济中，企业经营的目的就是为了盈利。国家的税赋肯定会减少企业的利润。趋利避害是每个经营者的当然心态，与对其他税种的避税相同，房地产企业通过税收筹划对土地增值税的避税亦都是为了使企业获得更多的利润。

2.1.2 税收法律与征管的缺位

首先，正是因为立法的不周延性使得房地产企业有了避税的空间。例如，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，土地增值税必须进行清算。但清算的有关规定中，既规定有税务机关应清算的条件，又有必须由纳税人提出申请并提供鉴证报告的要求，税务机关到底如何操作，很难把握。 另外，税收征管部门执法不严，在宽执法的环境中就算有详尽的立法也无法避免企业对纳税的规避。例如税法规定对土地增值税实行先预征一定比例，等项目结算时进行清算，但现在税务机关对很多房地产开发企业都没有进行预征。

2.2 房地产企业土地增值税的避税方式

2.2.1 合作建房方式

《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。因此，很多的房地产开发企业就采用合作开发的形式来避税。如房地产企业A从B公司购得一块土地的使用权准备建造住宅楼，同时他们签订了一份合作建房协议，这样，在形式上就符合了《通知》中合作建房的模式，达到了避税的目的。

2.2.2 投资、联营的方式

2006年之前，很多房地产企业采此方式规避土地增值税。因为当时根据《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第一条的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。不过，自从《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）出台后，采用此种方式进行避税的企业已无法达到预期的目的，因该通知第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定。

2.2.3 企业兼并的方式

根据《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立独立的项目公司，由项目公司取得土地使用权，并进行房地产开发，然后通过兼并项目公司的方式规避本应缴纳的土地增值税。

一般意义上的项目公司是为某一特定项目而成立的房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可以依法注销或转变为物业管理公司。 当然，项目公司的运作方式主要是为了房地产企业项目开发更好地管理和运作，同时因其独立性可以降低房地产企业的开发经营风险，而用以作为规避土地增值税的一种方式，也可以说只是房地产企业规避高税负的“无奈之举”。

2.2.4 利用税收优惠政策

《土地增值税暂行条例》第八条第1项的规定，纳税人建造普通标准住宅 出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。房地产企业可以通过调整普通标准住宅和非普通住宅、商用住宅的建造比例、增加普通标准住宅的成本、权衡项目分开核算普通住宅和非普通住宅、商用住宅的增值额与项目整体核算增值额的税负高低（具体会计筹划方式在此不做赘述）等方式利用税收优惠政策达到少缴土地增值税的目的。

房地产企业对于土地增值税的避税方式还有很多形式，例如利用代建房的方式、商铺等高增值率部分的房地产自营自用的方式、虚报开发成本的方式、销售收入不做纳税申报的方式、虚列公共配套设施支出、房地产交换不确认收入等等。

3 房地产企业土地增值税避税的性质

土地增值税暂行条例范文第8篇

第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。

土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。

第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四是利息计算有特别规定。首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，即不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，单独计算清算项目的利息支出时，有两种方法。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按土地价款和开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

土地增值税暂行条例范文第9篇

[关键词]土地增值税 增值额 税收优惠 筹划

房地产开发行业具有投资资金多、周期长、风险大、利润高的特点。土地增值税作为流转税的一种,在房地产开发企业的税费中占有相当大的比重。当前,国际金融动荡、国内经济不稳定,政府亦加强了对房地产业的宏观调控,房地产企业如何在不利环境下,整合现有资源,筹划土地增值税,减轻企业税收负担,为企业争取最大的现金流,显得尤为重要。笔者拟就相关问题做一探讨。

一、土地增值税的有关概念

根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)规定,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入,减除规定的扣除项目金额后的余额。应纳土地增值税额等于增值额乘以适用税率。在税率方面,土地增值税的税率为四级超额累进税率.即增值额未超过扣除项目金额的50%,税率为30%;增值额超过项目金额的50%未超过100%,税率为40%;增值额超过项目金额的1O0%,未超过200%,税率为50%;增值额超过项目金额的200%以上,税率为60%。由此可见,土地增值税是流转税的一种。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额,可以影响增值额和增值税率,进而影响土地增值税的大小。

二、转让房地产取得收入的筹划

关于土地增值税的收入额,条例中做了比较明确的规定。比如,条例指出,纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益,不允许从中减除任何成本费用。对取得的实物收入,要按收入的市场价格换算成货币收入。对取得的无形资产收入,要进行专门的评估.在确定其价值后折算成货币收入等等。故转让收入的大小与成本费用的确认没有任何关系,但是实务上,房地产企业可以利用合同拆分的方式,也就是在销售转让房产时,将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分别签订合同,从而减少转让房地产所取得的收入。举例如下:

假定某房地产开发企业准备开发一幢带装修的写字楼。预计装修过的写字楼市场价值是2000万元(含500万元装修费)。如果该企业和购买者分两次签订合同。在毛胚房建成后先签订1500万元的房屋买卖合同,等装修时再签500万元的装修合同,则该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额1500万元缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额500万元属于装修合同,是营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得纳税人计算土地增值税的收入额减少,达到了降低税负的目的。

三、土地增值税扣除项目的筹划

关于土地增值税的扣除项目,条例及其实施细则中做了详细说明,包括取得土地使用权时所支付的金额;土地开发成本、费用;建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目等。故可以根据扣除项目的类别不同,分别进行如下筹划。

1、增加成本的筹划

第一、利用成本费用的可转化性。房地产开发费用即期间费用(管理费用、经营费用、财务费用)不能全部据实扣除,而是按一定比例限额扣除。由于现行的会计准则对期间费用和工程项目的“开发费用”并无严格界定。因此,企业可以通过事前的筹划,把可以转移的开发费用合理转移到开发成本中,则可以加大扣除项目金额,减少应缴纳的土地增值税。例如.企业人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,但如果这些费用是属于房地产开发项目人员所发生的,则可以分摊到房地产开发成本中去,在计算土地增值税时准予扣除。这样,期间费用的减少不影响房地产开发费用和扣除,而房地产的开发成本却增加了,降低了增值额,从而使应纳的土地增值税减少。

第二、利用费用均分进行筹划。不同地方开发成本因为地价或其他原因而不同,一些地方的房产开发销售后的增值率较高,而有的房产增值率较低,这种不均匀的状态会加重企业的税收负担。对于同时在几处进行房地产的开发业务的企业,可以利用费用均分进行筹划。也就是通过事先对开发成本进行必要的调整,平均费用分摊来抵销增值额,使得各处开发业务的增值率大致相当,从而节省税款。如果结合其他筹划方法,使增值率刚好在某一临界点以下,则节税效果更好。

2、借款利息扣除方法的筹划

税法规定,房地产开发企业借款利息的扣除,有两种方式:一种是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,可扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;另一种是如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能够提供金融机构贷款证明的,可扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×1O%以内。这两种利息扣除方法的差额=利息一(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5% 。故当利息>(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%时,企业应采用第一种方法;当利息

3、利用“代收费用计价”的筹划

根据财税[1995]48号规定,对于房地产企业在销售不动产时,代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用,可以并入房价,也可以在房价之外单独核算。如果代收费用并入房价并且向购买方一并收取的,则代收费用计入房地产转让收人计税。在代收费用支付时可以作为扣除项目金额予以扣除。若代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。虽然与代收费用的单独核算相比,并入房价核算不会影响销售房产的增值额。但是,由于代收费用的存在,并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高,使得转让房地产的增值率降低,减少土地增值税。

四、利用其他税收优惠政策的筹划

除了直接减少分散收入、增加成本费用扣除金额外,企业还可以直接利用其他税收优惠政策进行土地增值税的筹划,具体有:

1、房地产代建

房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。按税法规定,代建行为缴纳营业税,不缴土地增值税。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,就可以减轻税负。具体可由房地产开发企业以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以通过协商由客户自己购买和取得。

2、合作建房

税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税;建成后转让的,应缴纳土地增值税。如房地产开发公司拥有一块土地,拟与其他公司合作建造写字楼,资金由其他公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,则不用缴纳土地增值税。

3、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划

现行税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税;超过20%,就全额征税。故企业可以考虑通过合理设置价格,使得增长率在20%以下,达到免缴土地增值税的目的。

总之,房地产开发企业土地增值税筹划是一项具有前瞻性、综合性、技术性的工作,在筹划时要综合考虑成本、收益的各个方面,以便减轻企业税收负担,实现长期、健康、稳定的发展。

参考文献:

[1]中华人民共和国国务院.中华人民共和国土地增值税暂行条例[Z].1993.

[2]中华人民共和国财政部.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[Z].1995

[3]周菊萍.房地产开发企业新形势下的纳税筹划[J]审计与理财.2007;5

[4]计金标,梁俊娇.税收筹划[M].北京:中国人民大学出版社.2006

[5]杨勇.房地产开发企业土堆增值税筹划三法[J].审计与理财.2008;7

土地增值税暂行条例范文第10篇

1.营业税在主要税目税率上，国务院颁发的《营业税暂行条例》没有卫生税率的规定，可参照文化体育业，税率为3%。不按照国家规定价格取得的卫生服务收入，应缴纳营业税，应缴纳的营业税=超过国家规定价格取得的卫生服务收入×3%。销售不动产、转让无形资产的应纳税行为，《营业税暂行条例》规定税率为5%，销售不动产、转让无形资产应缴纳的营业税=出售（转让）收到的价款×5%。以固定资产和无形资产取得长期股权投资，应缴纳的营业税=对外投资固定资产、无形资产的评估价×3%。

2.增值税缴纳增值税按年销售额的多少可分为一般纳税人和小规模纳税人，按照现行税法规定，生产加工企业年销售额为50万元、商品流通企业年销售额为80万元的为一般纳税人。不足这个标准的为小规模纳税人。一般纳税人销售货物税率为17%，小规模纳税人适用的税率为3%。一般纳税人应缴纳的增值税=应税产品销售额×17%－进项税额（指购入非自用材料的进项税额）小规模纳税人应缴纳的增值税=应税产品销售额×3%。

3.城市维护建设税和教育费附加凡是缴纳营业税和增值税的事业单位，同时还要缴纳城市维护建设税和教育费附加。按照1985年1月1日国务院颁布的《城市维护建设税暂行条例》规定，城市维护建设税税率市区为7%，县城、镇为5%，不在市区、县城或者镇的为1%。按1986年4月28日国务院颁布的《征收教育费附加的暂行规定》，教育费附加税率为3%。城市维护建设税和教育费附加=（营业税＋增值税）×适用税率。

4.房产税、土地使用税、车船使用税按1986年9月15日国务院颁发的《房产税暂行条例》规定，房产税按房产出租的租金收入计征，税率为12%。即：应缴纳房产税=租金收入×12%。卫生事业单位出租土地的情况很少，就不再介绍。车船使用税，按2011年2月25日中华人民共和国主席令第四十三号《中华人民共和国车船法》新规定，事业单位不再免收车船使用税。其税目如下：乘用车，按发动机汽缸排气量和核定载客人数缴纳；商用车客车，按核定人数缴纳；商用车货车，按吨数缴纳（其他车辆和船舶税率略）。

5.土地增值税1993年12月13日国务院颁布的《土地增值税暂行条例》规定，纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人；单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除金额200%部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%部分，税率为60%。扣除项目是指取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关税金、其他扣除项目及建筑物的评估价格。应纳税计算方法，应缴纳土地增值税=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

6.企业所得税卫生事业单位取得其他经营收入如直接用于改善卫生服务条件的，经税务部门审核批准可抵扣其应纳税所得额，就其余额缴纳企业所得税。应税产品缴纳增值税后有利润实现，企业所得税率为25%。其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元的为小型微利企业，按20%税率征收企业所得税。

7.印花税根据1988年6月6日国务院的《印花税暂行条例》规定，事业、机关、团体等都属于印花税的纳税义务人。税目包括购销合同、加工承揽合同、借款合同、财产保险合同、营业账簿等13个税目；税率为万分之三至万分之五不等，“权力、许可证照”和“营业账簿”税目，适用定额税率，均为按件贴花，税额为5元。

8.代扣个人所得税对卫生事业单位来说，个人所得税涉及工资薪金所得、劳务报酬所得等。工资薪金所得应纳税所得额=工资薪金所得－3500元（法定扣除额）－个人缴纳的社会保险费－个人缴纳的住房公积金。按2011年6月30日修改后的《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人所得税适用于7级超额累进税率，最低为3%，最高为45%。劳务报酬所得，每次收入不超过800元的免征个人所得税；每次收入超过800元但不超过4000元的，个人所得税=（收入额－800）×20%；每次收入超过4000元的，个人所得税=收入额×（1－20%）×20%（简便计算方法：个人所得税=收入额×16%）。

二、发生各种应缴税费应记入的会计科目

卫生事业单位虽然实际发生的应税行为较少，但有的单位一旦发生涉及的税目却较复杂，而且新的《事业单位会计制度》要求其账务处理也千差万别，有必要梳理清楚。不按照国家规定的价格取得的卫生服务收入，应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加，借记“事业支出”科目，贷记“应缴税费”科目。出售不动产和转让无形资产应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加，其账务处理是：出售（转让）资产转入待处置时，借记“待处置资产损溢”科目、“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；实际出售（转让）资产时，借记“非流动资产基金———固定资产或无形资产”科目，贷记“待处置财产损溢”科目；收到出售（出让）价款时，借记“银行存款”科目，贷记“应缴税费”和“应缴国库款”科目。销售应税产品，应缴纳增值税时，借记“银行存款”“、经营收入”科目，贷记“应缴税费”科目。出租房屋缴纳的房产税时，借记“事业支出”或“经营支出”科目，贷记“应缴税费”科目。发生的土地增值税，借记“事业支出”或“经营支出”科目，贷记“应缴税费”科目。代扣代缴个人所得税，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“应缴税费”科目。应缴纳企业所得税，借记“非财政补助结余分配”科目，贷记“应缴税费”科目。应缴纳的印花税不需要预提应缴税费，直接记入相关支出科目，借记“事业支出”或“经营支出”科目，贷记“银行存款”科目。