土地供应管理范文

土地供应管理范文第1篇

第二条**市城市规划区范围内的土地储备供应管理工作，适用本办法。

第三条本办法所称土地储备供应是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的存量土地以收回、收购、置换方式予以储备，通过前期开发整理，向土地使用者公开提供土地的行为。

第四条市政府成立土地储备管理委员会，具体领导本市的土地储备工作。**市土地储备中心（市国土资源局下属事业单位，以下简称储备中心）在**市土地储备管理委员会的领导下，负责市规划区范围内的土地储备和出让前期工作。

第五条市国土、财政、规划、监察、发改委、国资委、审计、建设、房管、环保、物价等部门应按照各自职责，做好土地储备供应的相关工作。

第六条市国土资源部门应根据城市规划、产业政策和土地利用年度计划，会同有关部门制定年度土地储备和供应计划，经市土地储备管理委员会审核后报市政府批准实施。

第七条下列土地应当通过收回或收购的方式予以储备：

（一）土地使用期限已满被依法收回的土地；

（二）依法收回的闲置土地；

（三）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨土地；

（四）企事业单位以出让方式取得土地使用权后改变用途的土地；

（五）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和不具备转让条件的土地；

（六）需盘活改造的工商企业的仓储或其他用地；

（七）市政府为公共利益或实施城市规划进行旧城改造和土地整理指定收回、收购、置换的土地；

（八）土地使用权转让价格比标定地价低20%以上由政府优先收购的土地；

（九）市规划区内按规划要求需改造的村庄用地；

（十）司法机关依法提请协助执行的土地使用权清偿债务的土地；

（十一）转让地方后改变为经营性用地的原军用土地；

（十二）土地使用权人申请收购的土地；

（十三）其他需要储备的土地。

第八条凡本办法规定应当储备的土地，土地使用权人应当申请市储备中心收购，不得擅自转让或开发。

第九条储备土地前，规划部门应出具地块详细规划和控制指标以及道路坐标、控制红线图等，作为土地收购储备的依据。

储备土地出让应当附规划部门出具的规划指标及附图，并且完成前期开发整理工作。

第十条储备中心拟定的土地储备和供地方案，应当在地价评估的基础上由国土资源部门研究，报市政府批准后实施。

土地储备方案应当包括补偿安置方案。

第十一条储备土地的供应一律实行有偿使用，并遵循土地审批程序。除法律法规要求行政划拨的以外，经营性用地应采取招标拍卖挂牌方式出让供应土地。

第十二条招标拍卖挂牌出让土地的起始价、保证金由国土资源部门研究确定后报市政府批准；招标拍卖挂牌出让土地的底价由土地使用权出让协调决策机构确定。

第十三条储备土地信息以及招标拍卖挂牌出让公告应当遵循出让计划公开、供地信息公开、集体决策公开、程序公开、竞价公开、出让结果公开的原则。

第十四条土地储备资金来源主要有以下几种方式：

（一）从土地出让收益中提取10%充实周转金；

（二）银行抵押贷款；

（三）其他借款；

第十五条加强土地储备资金管理，土地储备资金应做到专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。

第十六条土地储备工作人员、、利用职务便利索取或收受贿赂的，给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十七条凡本办法规定应当进行储备的土地，土地使用权人未申请储备非法转让、出租、买卖或改变用途的，由国土、规划部门按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》的规定实施处罚。

第十八条当事人对行政处罚不服的，可依法向同级人民政府或上一级行政主管部门申请行政复议，也可向人民法院提起行政诉讼。

第十九条市国土资源管理部门可根据本办法制定实施细则，各县（市）可参照执行。

土地供应管理范文第2篇

第二条县县城规划区内的土地储备供应管理工作，适用本办法。

第三条本办法所称土地储备，是指土地储备机构为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

第四条县县城规划区土地收储工作领导小组负责统筹、协调、督办、决策土地收储和供应中的重大事项。

土地收储供应工作在县城规划区土地收储工作领导小组领导下，由县国土资源管理部门牵头，县土地储备中心负责土地收储工作的具体组织实施，有关单位配合。涉及党政机关、国有企事业单位国有土地收回、收购的，由国有资产管理部门配合；涉及其他国有土地收回、收购的，由土地使用权人的主管单位配合；难以确定主管单位的，由县城规划区土地收储工作领导小组研究确定。涉及农村集体土地征收的，前期工作由所在乡镇政府负责，有关单位配合。

收购储备土地及前期开发的资金筹集，由县财政部门负责，县土地储备中心配合。

第五条县国土资源管理、财政及人行等部门应根据经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，经县城规划区土地收储工作领导小组审核后，报县政府批准后实施。

第六条下列土地应当通过收回或收购的方式予以储备：

（一）土地使用期限已满被依法收回的土地；

（二）依法收回的闲置土地；

（三）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨土地；

（四）企事业单位以出让方式取得土地使用权后改变用途的土地；

（五）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和不具备转让条件的土地；

（六）需盘活改造的工商企业的仓储或其他用地；

（七）县政府为公共利益或实施城市规划进行旧城区改建和土地整治指定收回、收购、置换的土地；

（八）土地使用权转让价格比标定地价低20%以上由政府优先收购的土地；

（九）县城规划区内按规划要求需改造的村庄用地；

（十）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

（十一）司法机关依法提请协助执行的土地使用权清偿债务的土地；

（十二）转让地方后改变为经营性用地的原军用土地；

（十三）土地使用权人申请收购的土地；

（十四）其他依法取得需要储备的土地。

第七条对拟收回、收购的国有土地，由县土地储备中心负责，县国有资产管理部门配合，根据地块面积和地上建筑物、附着物情况，测算收回、收购费用，并与原土地使用权人充分协商达成意向，提出具体收回、收购方案，报县城规划区土地收储工作领导小组审批。

收回、收购方案批准后，由县财政部门将收购补偿资金拨入县土地储备中心账户，由县土地储备中心与原土地使用权人签订收回、收购协议，并向土地使用权人支付收购补偿费用。

支付收购补偿费用后，按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用者向县土地储备中心交付土地和地上建（构）筑物。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建（构）筑物、其他附着物，应根据实际情况，经县城规划区土地收储工作领导小组批准，给予适当补偿。

第八条对需要收购储备的农村集体土地，应当依法办理土地征收手续，手续办结后，由县土地储备中心收储。

第九条储备土地前，县规划部门应出具地块详细规划和控制指标以及道路坐标、控制红线图等，作为土地收储的依据。

第十条对纳入储备的土地，经县国土资源管理部门批准，县土地储备中心有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十一条县土地储备中心应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十二条前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第十三条在储备土地未供应前，县土地储备中心可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不得影响土地供应。

第十四条供应用于商业、旅游、娱乐、房地产开发等各类经营性项目的土地和工业用地，应当依法采取招标、拍卖、挂牌方式进行。

第十五条经批准以划拨方式供应储备土地的，用地单位须与县土地储备中心签订储备土地开发补偿协议，支付划拨储备土地的成本费用，凭缴费凭证向县国土资源管理部门申领建设用地划拨决定书，并办理土地登记等手续。

第十六条土地储备资金来源主要有以下几种方式：

（一）从土地出让收益中提取20%充实周转金；

（二）银行抵押贷款；

（三）其他借款。

第十七条加强土地储备资金管理，土地储备资金应做到专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。

第十八条禁止任何单位或个人囤积、炒卖、倒卖和非法出租、转让土地。

除县土地储备中心外，其他任何单位及个人均不得开展土地收购储备工作。

第十九条凡本办法规定应当储备的土地，土地使用权人应当申请县土地储备中心收购，不得擅自转让或开发。应当储备的土地，土地使用权人未申请储备非法转让、出租、买卖或改变用途的，由县国土资源管理、规划部门依法实施处罚；情节严重的，移交司法机关依法处理。

第二十条收回、收购协议签订后，原土地使用权人未按协议规定交付土地及地上建（构）筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建（构）筑物的，县土地储备中心有权责成原土地使用权人限期改正，可按协议约定要求原土地使用权人承担违约责任；原土地使用权人逾期不履行的，有关部门不得为其办理土地、房产等审批登记手续。

第二十一条土地储备工作人员、、利用职务便利索取或收受贿赂的，给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

土地供应管理范文第3篇

【关键词】土地供应；模式；管理

1.土地供应模式特征

我国土地供应模式相对复杂，其包含多重利益关系，并承担重要作用。通常包括规划管理、需求分析、计划制定、征用模式、储备收购管理、市场机制以及调控管理模式等。规划管理需依据政府发展建设标准，土地资源水平、应用土地状况等，进行协调管控，进行土地应用的科学规划制定并完善供应模式。计划制定则主要在充分的研究评估基础上编制科学的发展规划。土地增量供应进行有效的土地征用，并作出合理补偿。该模式需要做好政府、各组织机构与农民等利益关系的调节。收购储备管理将征用、收购以及置换土地进行全面储备，进而达到垄断与资产经营的发展目标。基于市场经济发展原理，市场管理模式可实现土地资源的合理调配，提升其核心应用价值与效率。在一级市场，主体应用招标、拍卖挂牌模式实现资源配置。而二级市场，则将由一级市场获取相关应用期限的土地资源通过租赁、转让方式，实现应用权位于主体中的流动，进而利用合理的配置提升实践效率水平。当资源配置无法发挥良好的效用价值，出现失灵问题时，政府单位应作出宏观调控，采用行政、法律以及经济手段，履行合理有效的调控模式，通常包括直接以及间接调控模式两类。

2.土地供应模式包含的相关问题

当前，我国土地供应管理模式由于深受计划经济体制的深远影响，因此在实践工作中始终包含一些弊端问题。首要问题在于供应量存在失控状况，一些地方政府相关管理规划的制定存在一定滞后性，管控力度需进一步提升，因此令供应模式缺乏时段以及空间性，总量则欠缺规范限制标准。土地资源较为稀缺，尤其是农用地，当转变成建设用地则较难再进行农用。为此应有效的降低城市用地增量供应，扩充其存量。然而，由于建设用地没有实现全面的市场化配置，导致应用结构存在一定不合理性，应用效率不高，且存在闲置问题。同时，由于一些发达区域土地供应相对紧张，令存量用地的盘活成为应对供需矛盾的首选方式。加之土地政策不全面，进而对市场预期形成一定影响。进行存量盘活需实施增量供应的管控，同时需健全市场管理与应用体制，提升存量供应。当前土地紧缩政策主体应对增量供应较多且低效应用问题。怎样确保增量以及存量资源的规范供应，提升管理政策可靠性，则应是供应管理规划工作应进一步应对的重要问题。

土地供应管理模式中还存在操作不透明进而引发的违规与腐败行为，将对土地市场发展形成负面影响。虽然，土地经营借助市场竞争完成出让，然而仍旧包含不规范行为，对市场运行模式将形成显著的作用。

近年来，我国主体运行市场配置土地管理模式，令其发展水平显著提升。然而由整体层面来讲，土地管理市场化水平仍旧不高。由于土地资源供应、转让以及出让没有形成真正的规范化与合理化，令市场建设仍旧处在初级发展阶段，对整体系统的创建形成了一定制约影响。而行政划拨以及协议出让模式，则令市场呈现出不透明竞争的问题，令其管控难度显著提升。

低价土地的供应，还将令房地产建设单位呈快速发展趋势，开发商品房总量将大于购买能力，进而令社会资金形成了不良沉淀问题。

3.优化土地供应模式科学策略

3.1强化源头管控，规范增量用地管理

为优化土地供应，全面促进安全用地与可持续发展，应强化源头管控，落实耕地保护措施，完善农田设施建设。同时，应做好农用地的规范征用调控，创新制度改革，优化土地产权模式，预防过分发展房地产，对农民利益造成不良损害。应抑制农用土地大面积向城市用地转变。同时，应提升用地转换门槛，有效节约土地资源应用。应切实履行招标管理、挂牌拍卖等模式，做好登记把关，杜绝非法转化行为。

3.2创建收购储备管理体制，优化供应模式

为实现一级市场的垄断，应创建收购储备以及基金管理体制，有效更新供应管理模式，转变直接供应为政府部门主导管理的统筹收购管理、全面开发与储备，合理出让的供应管理模式，进而实现对土地资源的集中调节管控。该模式特征在于土地收购以及出让环节分开履行，政府则发挥了主导管理作用。可借助征收、购置、收购、转换等模式，令出让土地控制在政府供应的有效范围之内。这样一来，土地流入市场环节受到全面监督管控，将对其市场调节极为有利。同时，将有效更新直接令土地资源流入市场的模式。经过储备以及开发，将土地资源推入市场，对规模化建设配套、综合开发应用极为有利。同时，对土地出让，资产增值、明确产权关系形成了积极影响。

3.3创建土地供应资讯模式，完善市场管理

创建土地供应资讯管理体制，是适应市场需求，提升土地资源应用效益的重要方式。应实现供应信息的有效公开，营造公平、公开的竞争服务环境。土地管理单位应令供给总量、市场交易、预测管理以及政府供地资料目录等资讯面向社会公开。杜绝暗箱操作、违规运行行为。应事先多方有效配合，做到廉政高效，统一认识，提升人性化服务意识，完善责任管理机制建设，制定科学管控策略，明确岗位职责，方能确保土地供应管理的优质、科学。

发展改革阶段中，应促进供应市场管理模式的健全完善，创设储备管理机制。针对城市商品房施工建设用地，应丰富供应模式，在储备资源基础上，应为公用设施配设定量用地。同时，应实现商业储备同公益储备模式的良好结合，进而为建设廉租房、经济适用房、公租房供应良好的土地资源，符合市场综合需求。针对炒房、房价快速增长以及虚高问题，则应加快履行税务征收管理模式。目前，上海、北京等地已出台了相关实施细则，对炒卖行为形成了良好的抑制作用。可有效的推进产业结构的合理调控，为城市土地资源应用开创公平、透明的发展环境，并全面保障公众利益，杜绝土地资源的浪费，完善市场管理模式，提升综合发展水平。

4.结语

总之，针对我国土地供应模式特征，实践工作中存在的问题，我们只有制定科学有效的应对策略，强化政府管控调节，实现土地资源的节约、高效、优质管理，方能优化供应模式，杜绝违规操作行为，抑制房价虚高问题，保障大众利益，实现可持续的全面发展。

【参考文献】

[1]张俊梅，许，陈亚恒，霍习良，王淑花.土地供应模式与土地利用效果[J].中国农学通报，2007（9）.

土地供应管理范文第4篇

为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，现就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题通知如下：

一、清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，不管什么名称，都必须进行认真清理。对违反土地利用总体规划批准设立的园区，必须撤消，并追究批准者的责任。各地不得为迎合设立园区而修改土地利用总体规划。对违反土地利用总体规划设立的园区，国土资源管理部门不得提供土地。未经依法批准用地的，要依法查处，追究责任。

二、严禁违法下放土地审批权。各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划，统一供应、统一市场管理。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。要严肃查处此类非法转让土地的行为。

三、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。对于签订这种协议，要求办理用地手续的，要进行认真清理，所签协议一律无效。违反土地利用总体规划和以此规避经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让有关规定的，国土资源管理部门不得办理用地手续。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。

四、严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。供地方式要公开、公平、公正，保证土地市场的稳定、公开、安全运行。

五、各级国土资源管理部门要加强土地的统一规划、统一征用转用、统一开发、统一供应的管理，健全土地交易管理的各项制度。要加强土地市场信息的收集、整理、分析和，密切关注土地市场走势，审时度势，及时引导和调控土地市场。

土地供应管理范文第5篇

关键词：城市土地供应；主体；土地收购储备；

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：

1 引言

在我国城市土地所有制关系下，城市土地的供应分为两个层次，一是政府供应，即在城市规划和政府供应计划控制下、以政府垄断为特征的、通过土地使用权出让、划拨提供所需城市土地的土地供应方式；二是地产商供应，即地产商从政府手中有偿有期地获得土地使用权后进行城市土地转让与再转让的土地供应方式，本文研究的土地供应行为主要是政府供应，也就是通常所说的一级土地市场行为。

2 城市土地供应的主体缺陷

2.1城市土地供应主体

按照《土地管理法》第2条规定：“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家是国有土地唯一和统一的所有者。唯一性和统一性是我国一切国家财产所有权主体的基本法律特征。国家所有土地主体的唯一性决定了除了国家以外，任何单位和个人都不能成为国有土地的所有者[1]。国家所有土地主体的统一性，要求只有国家才能行使国家土地的所有权，其他任何单位非经国家授权或批准，不能行使国家土地所有权中的任何权能。

2.2 城市土地供应的主体缺陷

在巨大利益驱动下，土地供应中一直存在着违法供地行为，全国国土资源部门共立案各地土地违法案件屡禁不止，违法占地在一些地方越来越肆无忌惮，地方政府主导下的土地违法越来越多[2]。违规现象主要体现在：

（1）国有划拨土地非法入市或称隐易，是国有土地一级市场中十分突出的问题。由于我国国有土地使用制度改革并不彻底，土地使用“双轨制”仍然存在，应该实行有偿使用而未有偿使用的

土地还占有一定的比重，尤其是国有存量建设用地，因此，使用国有划拨土地的单位或个人借用联营、房屋出租的名义变相出租甚至转让土地，为部门谋取利益。不仅违背了现时的国家法律、法规，而且严重干扰了正常的土地市场，一方面多头供地状况的出现，干扰了政府供地的节奏，同时市场土地供应量增加，价格信息就会变形，不利于社会对市场供求关系做出正确判断和决策，另一方面，也减少了国有土地原有正常收益；

（2）市场透明度不高，信息范围比较小，地方从眼前利益、局部利益出发，在产业结构上，总是喜欢“小而全”、“大而全”，因而形成县与县之间、市与市之间、省与省之间的重复建设，这种经济建设现象不仅与经济全球化的发展方向不相吻合，而且随着市场竞争愈演愈烈，一些低水平重复建设的项目，要么无利可图，要么被淘汰出局，从而造成土地资源的浪费。

3 城市土地供应主体的矫正

针对城市土地供应主体存在的问题，从政府垄断土地一级市场和监控政府供地行为两个方面进行矫正。

3.1继续完善以政府为主导型的土地收购储备制度

土地供应方式的多样性，使得不同政府部门以不同的方式向市场提供土地，分散了政府的土地集中供应权，使土地供应总量很难得到有效控制。因此参考其他国家和地区的土地供应模式[3]，政府应该通过垄断土地一级市场，变土地多头直接进入市场的无序供应模式为政府主导下的统一供地模式。国内外实践证明，实现政府对土地一级市场垄断的有效途径是建立以政府为主导型的土地收购储备制度[4]，即变土地多头直接进入市场的无序供应模式为政府主导下的统一收购集中、统一开发储备、统一出让供地的有序供应模式，真正实现国家对土地的高度集中管理，这种城市土地供应模式最显著的特点是土地的收购和土地出让分别进行，体现政府在土地供应过程中的主导性。首先，政府行使强制行政权力通过“征”、“购”、“收”、“换”等方式，将出让土地完全纳入政府土地供应总量控制的范畴，由于土地进入市场的所有过程都在政府监督和管理下，故非常有利于政府对土地市场的调控，城市政府能在充分掌握市场信息，理顺管理体制的基础上调控市场，有效控制土地供应总量。

3.2运用信息技术监督政府的供地行为

对城市土地供应主体从制度上进行完善是必须的，但也应关注制度在实施过程中监督和监控。由于政府是国有土地一级市场中的市场主体，在此作者认为，实施过程中的重点上利用信息技术监督政府的供地行为，打击国有划拨土地非法入市行为以及投资者的不正当竞争。监督政府行为，主要是紧密围绕国家宏观经济形势变化和房地产调控要求，加强对地方政府执行土地供应和调控政策情况的监督检查，重点整改纠正违反产业政策新上“两高一资”、产能过剩和重复建设项目、违规占地建设高尔夫球场和别墅、擅自改变保障性住房用地性质、土地闲置和违反土地招拍挂出让政策及欠缴土地出让收入等行为。应用信息技术充分发挥“在线土地督察系统”的作用，及时发现土地供应中的违法问题，变事中事后发现为事前预防。

参考文献：

[1] 王德起，张化学. 我国城市土地供应制度的缺陷及矫正建议[J]. 青岛科技大学学报（社会科学版），2010，26（4）：1-5.

[2] 南京地政研究所．中国土地问题研究[M]．北京：中国科技大学出版社．1998：39-71.

[3] 张宏斌，贾生华.香港政府的土地供应机制及其启示[J].中国房地产，2002，（4）：72-75.

土地供应管理范文第6篇

一、编制计划的指导思想

在保证经济建设需求的前提下，采取适度从紧的土地供应政策,严格贯彻执行土地利用总体规划，以供应引导需求，盘活存量，控制增量，实行土地定性管理，定量供应，推动土地利用向规范、集约、高效的方向发展，通过加大政府对土地资源配置的宏观调控力度，编制实施土地年度供应计划，进一步发挥土地资产效益，规范和整顿土地市场秩序。

二、编制计划遵循的原则

根据国家关于土地管理方面的法律、法规和我县城市总体规划，遵循以下原则编制年度土地供应计划：

（一）保持耕地总量动态平衡，对农用地转用实行占补平衡。

（二）城市建设用地包括旧城改造和成片开发，要符合土地利用总体规划和城市总体规划；

（三）有利于发挥土地资产效益，增加政府土地收益；

（四）保证重点项目、重点产业用地，控制一般性用地。

三、年度土地供应总量及分配

20*年，全县土地供应总量为342398.5平方米。其中：农用地转用指标260000平方米，具体分配为：矿产资源开发项目120000平方米，农产品加工类项目60000平方米，牧业养殖类项目60000平方米，农村居民住房建设用地20000平方米；旧城改造及其它建设占用城镇土地82398.5平方米。

四、土地供应方式

按照国土资源部《划拨供地目录》的规定，石油天然气等国家重点扶持基础能源设施建设用地，农村居民住宅建设用地以划拨方式供应土地。

旧城改造中涉及的经营性用地以有偿方式供地，其中商业、娱乐以及房地产开发用地以拍卖、挂牌方式供应土地。今年计划以拍卖方式供应土地24563.8平方米；挂牌出让57834.7平方米。严格限制以协议方式出让土地，协议出让土地须经县政府常务会议研究决定，严格界定并控制协议出让价格。

五、计划的实施和监督

土地供应计划是政府宏观调控行为。县国土资源局作为供地计划的实施部门，必须严格按计划审批土地；建设、计划部门要配合国土资源部门搞好供地计划的贯彻实施。

供地计划向全社会公开。县国土资源局要在县电视台定期公布土地供应信息，为广大用户提供用地信息服务。超出供地计划指标用地原则不予批准；凡未公告的地块，城市规划行政主管部门和国土资源行政主管部门不得办理相关审批手续。

土地供应管理范文第7篇

为加强国有建设用地供应计划管理，严格实施土地利用总体规划和土地利用年度计划，科学合理安排国有建设用地供应，高效配置土地资源，保障全市经济社会发展用地需求，依据《中华人民共和国土地管理法》、《国有建设用地供应计划编制规范》、《__市土地利用总体规划》、《__市城市总体规划》，结合我市2013年经济社会发展形势，制定本计划。

一、指导思想

以科学发展观为统领，认真落实中央对国土资源管理工作的新要求，严格落实节约优先战略，切实提高节约集约用地水平，严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策规定，坚持总量适中、结构合理、统筹兼顾、重点保障的原则，进一步优化土地供应、提升保护资源水平，强化保障发展能力，促进经济转型升级，推进城镇化、工业化发展。

二、国有建设用地供应计划指标

（一）国有建设用地供应总量

2013年度全市国有建设用地供应计划总量为__公顷，其中市本级500公顷。

（二）国有建设用地供应结构

2014年度全市国有建设用地供应总量2017.00公顷，其中商服用地366.52公顷，工矿仓储用地825.9公顷，住宅用地540公顷（其中普通商品住房用地482.2公顷、保障性住房用地57.8公顷），公共管理与公共服务用地140.17公顷，交通用地110.69公顷、水域及水利设施用地13.61公顷，特殊用地20.12公顷。

2014年度市本级国有建设用地供应总量500公顷，其中商服用地100公顷，工矿仓储用地100公顷，住宅用地200公顷（其中普通商品住房用地195.67公顷、保障性住房用地4.33公顷），公共管理与公共服务用地67公顷，交通用地33公顷。

（三）国有建设用地供应计划布局

根据《__市城市总体规划》、《__市土地利用总体规划》和市委、市政府关于城市空间布局功能定位的要求，2013年土地利用供应计划指标中，新增建设用地主要用于各地中心城区和部级、省级工业园区建设，其中市本级新增建设用地主要用于济宁高新区、济宁北湖度假区、某新区和运河生态经济区建设。城市其他项目所需新增建设用地主要使用农村综合整理指标和工矿废弃地调整利用指标。商品住房及商业服务业等经营性用地主要使用存量建设用地。

三、土地供应政策导向

（一）严格落实中央各项调控措施，高度关注房地产用地供应。继续加大监管和调控力度，巩固既有调控成果，进一步提高政策性住房用地的比例，合理把握供地时序，着力改善民生和稳定房地产市场。保持土地储备开发投资合理规模，增强政府调控土地市场和住房保障能力，从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，支持中低价位、中小套型普通商品住房的发展，支持居民的自住和改善型住房需求。努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格的大幅波动，合理引导市场预期。

（二）引导支持土地集约节约利用，合理配置土地供应结构。优先利用存量建设用地和闲置低效土地，鼓励利用采煤塌陷地和未利用地，鼓励加大土地利用强度，适当提高容积率，鼓励深度开发利用地上地下空间。优先保证具有高效节能、高附加值、高辐射力的优势产业的用地供应，支持产业集聚区和功能区的发展，重点支持现代制造业、高新技术产业、文化旅游产业的用地供应，推动经济发展方式转变和经济结构调整。

（三）发挥市场配置资源基础性作用，保障公共设施土地供应。继续保障基础设施、公共服务设施的土地供应，提升城市承载能力和服务能力。保障能源和资源设施、市政公用环卫设施、环境建设等项目用地供应，提高城市发展的保障能力，完善城市综合功能，改善城市环境和农村生产生活条件，不断提高农村居民生活质量和环境水平。重点支持教育、科技、文化、体育、卫生、应急管理等公共服务和公共安全设施土地供应，提升城市综合服务水平。

（四）严格执行商业服务业、商品住宅、旅游娱乐等经营性用地网上挂牌出让制度。严格协议出让和划拨土地范围，积极推进经营性基础设施用地的有偿使用。

四、保障措施

（一）积极介入，高效服务。计划实施中，市国土资源局要把握全面，科学组织，对年度重点项目用地、政策性住房用地要提前介入，跟踪服务，全程保障，积极做好征转报批、土地储备、用地预申请等前期工作。

（二）部门协作，形成合力。市国土资源局、市发改委、市住房城乡建设委、市城乡规划局等相关部门要加强协作、密切配合，共同组织做好建设项目用地前期准备工作，做好计划实施工作。

土地供应管理范文第8篇

一是政府供应土地的首要环节。我国的土地制度决定了政府是最大、最主要的土地供应主体。在市场经济条件下，交易能够进行的首要前提是产权明晰，也就是说，你所交易的东西必须是你的权利，否则交易就难以进行，或者即使能够进行，也必然会产生利益上的冲突和法律上的纠纷。政府供应土地也应如此，供应的土地必须是政府的产权，这是政府供应土地的第一个前提。第二个前提是政府要有空余的土地。

事实上，政府如果没有土地储备，政府供应土地是不具备条件的。首先，农民集体土地的产权不属于政府。其次，国有土地中分为两部分，出让土地是其他人的产权；划拨土地即便界定为政府产权，一方面都有使用者，没有空余土地，另一方面地上建筑物的所有权归使用者，政府要收回这些土地的使用权，至少需要对地上建筑物进行补偿(当然，政府自己使用的土地除外)。

由于上述条件的限制，政府正常的土地供应，必然存在三个环节。第一个环节是政府通过征收方式将农民集体土地变为国有土地，通过收回、收购等方式将以前供应出去的国有土地的占有、使用、经营、处置等权利重新收归政府。第二个环节政府在取得一块土地的产权后和供应这块土地前，即使政府不对这块土地进行开发整理、成本核算等供应前期的工作，也必然存在一个时间间隔，以确认这块土地的产权归政府所有。由于政府负责一个区域内的土地供给，需要在不同时间取得多宗土地，核定不同土地的成本，在不同的时间供应数量不同的土地，与不同的需求者进行谈判等，这个时间间隔必然会相应拉长。因此，即使政府抛开宏观调控、资产管理的职能，只要政府供应土地，必然会有一部分土地在一段时期内留滞在政府手里，这部分土地就是储备土地。第三个环节是政府将具有明确产权内容的土地供应给新的用地者。

然而，在政府过去和现在的土地供应中，有很多是这样发生的，即政府没有先行将土地以收回、征收、收购等方式取得土地产权或对地上建筑物给予补偿，就通过出让、划拨等方式使土地使用权人发生转移。尽管这种转移到目前为止成功率很高，但我们必须正视一个事实，那就是在征地、拆迁引起的诸多问题中，政府未经土地产权人或者地上附着物产权人的同意，就将土地供应出去的行为，已经引起社会的广泛关注。

要改变这种供地方式，政府必须要“先取后予”，即在供应某块土地使用权以前，先要取得这块土地完全的产权，无论是集体土地、出让土地、还是划拨土地，都应如此。这不是一个简单的程序问题，而是一个产权保护、社会公正与公平问题。政府要取得土地产权，必然涉及操作问题。有两种操作方式，一种是政府自己操作，资金和人员由政府自己运作。一种是委托其他组织操作，资金共同分担。在目前的制度环境下，由于财政状况、贷款主体、政事分开、政资分开等限制的存在，政府自己操作，不具备可行性，只能选择委托其他组织来操作。其他组织分两种，一种是政府成立并委托土地储备机构来操作，一种是委托现有的组织，如城司或者其他社会上的公司，但委托给这些公司，政府与公司在利益、目标上的冲突不仅在所难免，而且很难协调。所以，政府取得土地由谁来操作，最优的选择是政府的土地储备机构。

这几年，国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让工作取得了历史性的突破，出现这种突破，我认为，一方面和我们努力工作、严格管理以及其他部门大力支持有关，另一方面也与土地储备制度建设有着很高的正相关关系。为什么这样说呢?因为，招标拍卖挂牌出让土地要求政府必须履行正常的土地供应程序，拥有完全产权的土地。土地使用制度改革以来，我们一直主张以公开方式出让土地，并且写入法律，《城市房地产管理法》就要求有条件的地方要实行土地招标拍卖出让，但一直没有搞起来，其中最大的原因是政府手里没有可供招标拍卖的实物土地，没有标的物，自然没有条件搞。建立土地储备制度以后，政府手里有地了，推行招标拍卖挂牌出让就具备前提条件了。

二是参与宏观调控的必要手段。根据发达国家的经验。宏观调控经济的经典手段是货币政策、财政政策，我国宏观调控经济运行的措施，除了货币政策、财政政策，还有计划调控和土地政策。在四种调控措施中，前三种都有一套成熟的手法和明确的目标。货币政策中有利率、贴现率、存款准备金、公开市场业务等手段；财政政策中有预算、税收、债券、转移支付等手段；计划调控有产业准入、产业政策等。在这些手段中，货币政策是对资金使用成本(利息)，货币流通数量(公开市场业务)进行直接的干预，财政政策则直接对总需求(政府支出、厂商和居民)进行干预。这些手段不仅涉及政府资金的运用，而且涉及对厂商和居民使用资金的影响，这种影响有使用资金的成本问题，也有机会成本问题，如银行加息，会有更多的人增加储蓄，减少投资，增加或减少税率会起到减少或促进消费与投资的作用。计划调控一方面有直接的行政手段，如制定市场准入规则。另一方面也有经济手段，但主要体现在计划的落实方面，如落实产业政策，政府要在投资、税收、资金方面给予一定的扶持或限制。从以上三种调控措施的内容可以看出，对国民经济运行的宏观调控，都需要大量的资金投入，否则很难对总供给与总需求产生实质性的影响。

运用土地政策参与宏观调控如何才能发挥更大的作用呢?从经济学意义的角度讲，宏观调控是政府为实现总供给与总需求的平衡，保证经济持续、稳定、协调增长而采取的一些措施。因此，运用土地政策参与宏观调控，应该从调控土地的总供给与总需求人手，由于我国的政府还是土地的直接供应者，在微观上还可以对土地供应的结构进行直接的干预，也可以作为调控经济运行的一种手段。但从过去的实践来看，我们原有的土地政策只能调控到土地的部分总供给，或者说土地供应的总量和结构。在这方面，土地利用总体规划、年度计划、供地政策的作用得到充分发挥。

有人曾经就土地储备制度提出过一个问题，国土资源管理部门有规划、计划和供地政策等调控手段，为什么一定要有一个土地储备制度呢?这是一个很好的问题。我认为：规划、计划和供地政策固然能起到很好的调控作用，但有缺口，一是没有涉及到土地总需求，只从供给方面对市场产生影响。二是没有涉及到存量土地，只是控制了增量。三是没有实物的土地资源投入，滞后性很大，很难应对市场变化的形势。我们很难想象，在市场对土地需求突然放大的时候，即使资源禀赋允许，我们能够通过增加计划来满足市场的这种需求，因为计划不

是实物，要将计划变为现实的土地供应，还要通过与原土地所有者或使用者进行谈判，取得土地使用权，再将这些土地供应出去一个过程，这个过程时间周期很长(据有关人士介绍，从取得土地到使之具备供应条件，一般需要三到五年的时间)，等到完成的时候，市场有可能已经事过境迁了。而且，随着我国财产保护制度的严格，这一过程还有可能进一步拉长。

土地储备制度的出现，正好弥补我们调控措施的不足。一是土地储备不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的作用。当土地供应过多，市场需求乏力的时候，土地储备机构可以根据政府的指令，以收购等方式取得过剩的土地，这方面的经验到处都有，海南消化闲置土地很重要的一个措施就是通过各种途径将闲置土地纳入到政府储备。二是收购、收回存量土地是土地储备制度的重要内容，由此，政府能够对增量和存量土地进行统一计划，对市场进行全方位调控。三是土地储备机构储备的是实物土地，可以及时对市场做出反应。在近两年对房地产市场的调控中，一个城市政府土地储备的多少，对稳定当地房地产市场起着举足轻重的作用。

三是加强土地资产管理的必要手段。加强土地资产管理是国土资源部门的重要职责，国务院也专门下过《关于加强国有土地资产管理的通知》，但是多年以来，我们所针对的资产管理的目标，是出让和转让国有土地使用权过程中，政府应收土地收益的流失问题。防止国有土地资产流失，固然是一个非常重大的问题，但只是土地资产管理的一个方面。土地资产管理应包括保值、增值两方面。保值的含义应该是资产价值不降低，收益不流失，增值的含义是通过有效管理，使资产的价值含量有所上升。所以，加强土地资产管理，仅有防止土地资产流失一个目标是不够的，但要落实土地资产管理的其他目标，单靠政府一个职能部门也是不够的。

首先，政府出让、作价出资(入股)、授权经营、划拨给国有企业、事业单位和政府机关的国有土地，其土地资产保值、增值的职权分散给了不同的政府部门，甚至企业。虽然个别地方将土地作价出资(入股)的股权交给了土地储备机构，但从总体而言，这部分土地资产是由其他政府部门和企业管理的。

其次，要分清土地资产管理和市场管理目标，这里涉及国土资源管理部门负责的那部分土地的保值、增值的问题。就一个城市而言，我们不能说国土资源管理部门负责全市国有土地资产的保值增值。以各种方式供应出去的土地，由于产权有了明确归属，国土部门不能向产权人要求对土地保值增值或者提供这种服务，而只能从市场管理的角度，保护产权人利益，维护市场秩序。至于全市国有土地价值的提升，更不是国土资源部门能够做到的，这里涉及产业集聚、人口集聚、自然人文环境等很多复杂的因素。所以，需要国土资源管理部门负责的土地资产，除了土地出让、交易中政府权益的保障以外，更主要的是对切实掌握在政府手中的土地资产的保值、增值。过去我们对这方面问题关注很少，原因是政府手中没有实物土地，供应土地的过程是一个简单的过手程序，只需收取政府纯收益，没有动力对土地进行加工，以提升土地的价值。当政府有了储备土地以后，如何对这些土地进行管理，实现土地使用价值和价值最大化，便成为政府必须要考虑的事情，真正意义上土地资产管理就开始了。但要保证政府手中有一定的储备土地，并将这些进行一定的加工，以便在供给土地时获得更大的收益，要求有一个专业机构，为政府完成储备土地、开发整理等供应前的一系列事务性的工作。

第三，政府储备土地从进入土地储备库，到供应出去，要有一个周期，在此期间，除了开发整理外，对于一些土地还有临时使用和经营的问题，如临时出租，这也是土地资产经营的重要内容，也需要一个专业机构来运作。

四是盘活土地资源的必要手段。在市场经济中，政府做的主要事情是市场做不了的事情。在盘活存量建设用地方面也是如此。事实上，从实行土地有偿使用制度以来，城市内部易于盘活的建设用地，已经被企业盘活了。主要是通过几种方式。一种企业自己盘活，将位于城市中心的原有土地改变用途，或者搞三产，或者搞房地产。一种联合开发，有土地的企业与有资金的企业共同开发。另外一种是房地产企业通过收购兼并有土地企业等方式，实施房地产开发。剩余的、需要盘活的建设用地，或者由于基础设施配套太差，或者由于同一地块使用者过多，或者由于周边环境不好等原因，都是企业不能承担，或者由于利润太少不愿意承担的。要盘活这些土地，只有靠政府的力量介入。

近几年来，各地的经济发展速度都很快，建设用地的需求越来越大，靠农用地转用已不能完全满足这种需求，所以，各地普遍重视对现有建设用地的盘活。但要盘活土地，涉及的事项很多．包括资会筹集、拆迁安置、土地平整、基础设施配套、改善环境等等。从各地的实践看，每个城市重大的存量建设用地的盘活项目，都是由土地储备机构运作，这也是这几年这项工作取得重大进展的重要原因。

土地供应管理范文第9篇

1引言

随着经济的快速发展，社会对土地的巨大需求与有限的土地资源供给已成为当前突出的矛盾，同时怎样在有限的土地资源上充分发挥效益，就需要一套行之有效的方法解决问题，这些问题都和土地市场管理相关，需要通过加强土地市场的监测与监管来解决。

2系统开发的目的和意义

2008年为满足政府宏观调控土地市场的需要及时、全面地了解、分析土地市场动态和走势，合理制定相关政策，引导土地需求，支持对土地市场的快速反应机制。国土资源部下发了《国土资源部关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知》文件明确了工作责任和运行规范，为更好的服务社会及土地市场的需要，完善土地市场服务功能、规范土地市场秩序，公开土地市场信息，增强土地使用权交易透明度，开发建设了土地市场动态监测与监管系统，实现对土地供应、市场交易和集体建设用地的监测和监管，保障土地使用权利人合法利益。

3系统对土地市场的作用

土地市场动态监测与监管系统分为部、省、市和县四级管理，运行方式为国土资源业务网和互联网双网运行。土地市场动态监测与监管系统建立的是内外网数据库的融合机制，定期对两个数据库进行同步集转换，提取需公开的信息后在中国土地市场公开。土地市场动态监测与监管系统是国土资源部门对土地供应和利用情况的监测监管重要平台,在国土资源建设用地批、供、用、补、查等综合监测监管方面发挥着重要的作用，为加强国土资源管理和国土宏观调控做出了重要支撑，对国土供应管理是最为明显的，通过土地市场动态监测与监管系统制约了土地供应中许多人为行为违规操作，杜绝了违法行为的发生，让土地供应更符合法律法规的要求，也提升土地利用管理水平。

4系统运行以来的成效土地市场动态监测与监管系统

土地供应管理范文第10篇

关键词:土地供给制度;房地产市场;房地产价格

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、土地供给制度安排

从政府作为土地供给者,从自然供给的土地到经济供给的土地,要经过征地拆迁、整治开发和市场出让等三个阶段,因此土地供给制度具体包括:土地征迁制度、储备开发制度、土地出让制度。从政府作为土地管控者角度,为了减少市场失灵,政府需要对土地市场进行市场规制,具体包括:土地征迁和补偿制度、储备开发制度、土地出让制度等。

1、土地征迁和补偿制度。土地征迁是政府依靠其特有的权力强制性地实现土地权利的转移过程,但这种强制性转移又是以相应的经济补偿为条件的,强制性与补偿性是土地征用的两个特性,主要体现在《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市拆迁管理办法》及其相关管理规定。如果说土地征迁是政府的权利,则土地补偿则是被拆迁人的权利。由于私人产权的保护,政府只有为公共利益才能进行征迁,因此土地征迁制度的核心是政府产权的界定;由于房屋拆迁的实质是获得土地的使用权,土地才是拆迁真正的标的物,因此土地补偿制度的核心是被拆迁人产权的界定。

2、土地储备开发制度。土地储备开发制度包括土地储备制度和土地一级开发制度。土地储备是指政府按照法律程序,根据城市土地利用规划和城市规划,通过收购、收回、置换、征用等方式取得土地使用权,并进行土地的前期开发,予以储存,以适时适量供应和调控城市各类建设用地的需求,规范土地市场,为城市发展提供土地资源、资产和资本;土地一级开发由土地项目一级开发权的开发主体组织实施土地开发项目的征地、拆迁,规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资过程。土地一级开发一般由土地储备单位或土地一级开发公司接受委托负责组织。

3、土地出让制度。土地出让方式包括划拨和有偿出让两种方式,划拨土地主要集中在国有机关和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,以及法律、法规规定的其他用地;有偿出让又分为协议出让、招标、拍卖、挂牌。土地使用权出让制度的主要内容,主要体现在《经营性用地出让管理办法》、《协议出让管理办法》及其相关管理规定。

二、土地政策对房地产的影响分析

1、土地政策对房地产市场影响的传导机制。主要包括两个途径:首先,土地价格对房价的影响,土地价格是房价的成本之一,土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加,房地产企业的投资规模下降,房地产市场的供给减少,最终影响房价;相反,地价下降,供给增加;其次,土地供应量对房地产价格的影响,土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量,影响房地产企业的投资规模,从而影响房地产市场的供给,最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比,土地宏观调控政策只能对供给产生影响,无法对需求产生直接的影响,无法实现整体市场的稳定均衡。土地政策这一行政手段对供给的影响是很有效的,因为土地所有权归国家所有。而对于土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现,单纯地对土地供给的控制只能加剧对土地的需求,激化土地供需之间的矛盾。

2、土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。土地要素对于房价变化影响很大,通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的,在一定程度上存在着“时差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础,相比金融、财政方面的调控措施,土地调控对增量市场的影响最为直接,但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控,土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在,就无法清楚地把握调控的影响效应,对于市场的调控只能是较盲目的决策,达不到预期的效果。

3、土地供应总量对房地产市场的影响

(1)土地供应总量对房地产市场数量的影响。土地供应是房地产市场基础,土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积,那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以,这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响:一方面是影响房地产产品的供应总量,特别是影响增量房地产产品;另一方面是影响生产和预期,但影响力的时效不同,对房地产产品供应的影响,由于房地产开发周期的原因,要在1～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系,土地供给量与房地产增量有着密切关系,土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率(项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值)来反映。设房地产增量为QR(平方米建筑面积),土地供给量为QL(平方米土地面积),容积率为F,则有QR=F×QL。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大,单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。

(2)土地供应量对房地产价格的影响。房地产价格代表了对房地产的需求,土地市场的供求关系作用形成地价,决定新一轮房地产价格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市场和房地产市场的互动机理:当房地产数量的需求上升时,土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时,土地供应量也上升,房地产价格与土地供应量呈正相关关系,并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析,随着城市的发展,可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。

4、土地供应结构对房地产市场的影响。不同用途用地的供应比例,体现了政府的产业政策,例如目前我国采用供地结构的政策是,对于不符合国家产业政策和行业准入条件的建设项目停止供地,对于限制性项目提高供地标准和条件,并根据经济发展需要、动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录;同时,调整商业用地的市场投放量,增加产业政策扶持行业的供地量。

三、完善我国土地供给制度的建议

1、在土地供给制度变迁过程中,农民、城市中低收入群体是制度的受损者,因此我国的土地供给制度不能达到帕累托优化的制度评价准则,建议我国的土地供给制度的价值导向是实现社会的卡尔多――希克斯效率改进。本文建议将土地供给制度和其他制度按照兼容性、互补性和关联性的原则进行完善:从制度的兼容性来讲,主要是重新界定所有权、土地使用权和发展权,建立起制度兼容的土地产权制度,促进土地使用权按照市场价格流转;从土地供给制度与其他制度的互补性来说,应将房地产产业的税收政策、金融政策、房地产产业政策联系起来共同完成一个体系;从土地供给制度的关联性来讲,应将土地的计划管理、城市规划管理、土地储备开发和土地出让制度联系起来,共同组成一个制度体系,才能对房地产市场产生影响。

2、需要调整经济适用房、限价房和廉租房等政策。维护市场秩序、提供公共产品和服务是政府的主要职责,在房地产市场中,政府应避免采用直接价格管制方式降低地价和房价,有些政府为了应付房价降低的“政治任务”,直接对商品房采取限价措施,这是对市场机制的破坏。政府应将主要任务放在提供廉租房等保障性住房的供给方面。经济适用房、限价房政策的初衷虽然是为了提高中低收入家庭的社会福利,但直接的价格规制降低了土地资源的配置效率,必然导致排队成本和交易成本的上升,且政府在严格界定中低收入群体时将花费更多的制度成本,因此制度绩效较低,应改变直接规制向间接规制转变。本文建议,政府应取消目前的双限房政策,降低经济适用房的比例,改为加大廉租房土地供应政策。建议成立专门的银行机构采用宽松的信贷政策,用土地拍卖所得收入弥补中低等收入群体自住用房的信贷,以此帮助中低收入群体实现居者有其屋,减少投机行为。

3、转变社会各利益主体之间的博弈关系,政府退出市场的讨价还价博弈是我国土地供给制度设计的方向。大多数的学者认为,政府权力寻租行为是造成政府管理绩效较低的原因。就本文看来,由于土地具有私人价值属性,土地供需双方之间对于价值的判断不同,在信息不对称和产权不清晰的情况下,会导致机会主义行为,必然造成交易成本过高。由于政府公共利益职能,政府不能通过与其他利益主体之间的讨价还价方式与民争利,为此政府会采取以“拆迁标准”、“基准地价”这种非市场价值标准取代市场价值标准进行出让,但由于政府存在产权主体模糊,政府官员存在“道德风险”和“逆向选择”行为,产权成本较高,造成制度绩效较低。政府应从社会利益的讨价还价中退出,由利益关系的博弈者转变为制度的制定者,可以提高制度绩效。

(作者单位:河北经贸大学)

主要参考文献:

[1]张中新.土地供应在经济宏观调控中的政策运用[J].特区经济,2004.10.

[2]张洪.我国城市土地供应政策的经济分析―以云南省为例[J].财贸经济,2007.6.