农村资产评估范文

农村资产评估范文第1篇

关键词：农村土地；评估；建议

中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-00-02

农村土地是农民生存、发展的根本和来源。市场经济体制环境下，以市场机制配置土地资源成为市场经济发展的客观要求。管好、用好农村土地资源，是统筹城乡改革发展的客观要求，对于促进农业和农村经济的发展，带动农户增收，都有十分重要的意义。当前，农村土地资产评估的理论体系和技术规范与城市国有土地资产评估相比存在巨大差距。在当前农村土地制度改革不断向纵深推进、城乡要素交流越来越活跃的大背景下，建立规范的农村土地评估体系是盘活农村土地资源，促进农村社会和谐稳定的现实需要和内在需求。

一、当前农村土地资产评估面临的主要问题

1.农村土地产权制度不完善

长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足、严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。 目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农民对农村土地确权的认识不够。由于政策宣传解释不够，有些农民没有认识到农村土地确权的重要性。甚至会认为土地确权会增加自己的经济负担；同时，有些农民因为外出务工，不愿意返乡配合土地确权。第二，历史原因造成农村土地权属不清，主要表现为农村土地权属资料缺失，农民拿不出有效的证据证明自己土地的权属；第三，农民集体经济组织虽然存在，但没有有效的行使集体土地所有权权利。农民更是无法有效的保障自己的合法权益。 合法有效的产权是农村土地评估的基本前提，产权制度的不完善严重制约了农村土地评估的发展。

2.缺乏指导农村土地资产评估的理论体系和技术规范

完善的理论体系和技术规范是保障农村土地资产评估有序发展的重要前提。虽然从2016年12月1日_始实施的《中华人民共和国资产评估法》一定程度上规范了资产评估行为。但缺少针对农村土地评估现实情况的具体实施细则。无法有效的指导农村土地资产评估实践。容易造成评估人员在评估实践中缺乏执行的具体标准和依据，在过程中存在混乱、无序的状态，无法形成一个公平公正的农村土地交易市场。

3.城乡土地二元结构

农村发展不仅承担着改善农村生产生活条件，提高村民生活福利水平的责任，也涵盖了国家在处理城乡关系，解决“三农”问题和建设新农村方面的正常内容，在当前农村土地制度改革不断向纵深推进、城乡要素交流越来越活跃的大背景下，农村土地生产活力将进一步释放，农村土地制度改革、土地综合治理、城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等都需要打破城乡土地二元结构，建立农村土地评估体系。目前我国实行的是城乡二元的土地所有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。但正是由于这种城乡土地二元结构造成了城乡建设用地无法合理自由流转，使得农村土地的资产价值无法显现，是农村经济乃至农村土地评估发展落后的关键原因。首先，由于城市土地的基础设施配套程度、人口密集程度明显优于农村土地，造成城市区位条件比农村土地好、在用地需求上，国有土地高于农村土地。而需求决定价格，进一步造成了国有土地价格远远高于农村土地。其次，农村土地流转市场机制缺乏。我国农村土地资产管理是一种相对静态的管理，农村土地的流动性不高，造成农村土地的资产的价值无法显现，也造成了农村土地评估发展的滞后。

二、改善农村土地资产评估现状的政策建议

1.加快推进农村土地确权工作

农村土地是农业增效、农村稳定、农民增收最基础的生产资料。《中华人民共和国物权法》明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。加快农村土地确权工作的开展，有利于保障农民的物权。要保障农村土地确权的顺利开展，首先应加大政策宣传让农民了解土地确权的重要性。以宣传册、板报、村集体会议，让农民了解农村土地确权是保护自己合法权益的重要方式。确保登记真实准确明确土地权属后，农民就可以用自己的土地进行抵押贷款，从而扩大生产经营规模。让农村土地确权工作最大程度上获得农民的支持。其次，建立土地权属纠纷仲裁机构。由于历史原因，农户之间的权属变更多采取口头的方式进行，有的书面变更资料也存在合法性问题。让农村的集体土地确权工作存在一定的难度。应建立一支由不动产登记机构、乡镇政府、村委会及相关司法部门组成的土地权属纠纷仲裁机构，对在土地所有、使用、经营、承包等各类经济活动中存在的纠纷进行仲裁，让群众矛盾得以及时化解，消除社会隐患。最后，相关政府机构应制定土地确权相关制度规范，并将土地确权工作纳入财政统筹预算，不增加农民经济负担。

2.建立健全农村土地评估的理论体系和技术规范

建立健全农村土地评估的理论体系和技术规范，是实现土地增值收益在农民、集体、国家之间合理、公平分配的关键环节，可大力激发农村市场经济的发展动力。因此，应当从多方面构建完善农村土地评估体系。第一，制定完善农村土地估价指导价格体系。城市土地定期公布分用途、分地段的基准地价，那么农村土地也应该按照等级、肥力、位置等的差异逐步建立农村土地市场信息库，并及时将交易信息对外公开。第二，加强农村土地评估专业人员的队伍建设。农村土地资产评估与城镇土地资产评估相比，起步比较晚，提高评估人员的业务水平是提高农村土地资产评估质量的关键。针对目前农村土地估人员的缺少的现状，应当建立专业的农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员。第三，建立专业的农村土地交易服务平台。首先是承包地、林地及草地等交易平台，充分应用现代信息手段促进其产权交易，让有用地需求的种植户或者投资者能够和愿意参与土地流转的农民和集体面对面交流，为农民土地流转提供规范的交流渠道。更有效的促进农业规模化经营和农村现代化建设；其次是集体经营性建设用地等的交易平台，确保其可以通过出让、租赁、入股、联营等国家规定的合法方式实现土地增值，提高土地资产价值。

3.统一城乡建设用地市场

在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田的前提下，加大农村集体经营性建设用地使用深度和广度，用于发展乡村休闲旅游养老产业和农村三产融合发展。首先，应该让农村集体经营性建设用地实行同等入市。同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易；其次，应该让农村集体经营性建设用地与城市国有土地同权同价。同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能，在一级市场中可以出让、租赁、入股，在二级市场中可以租赁、转让、抵押等。最后，修订相关法律法规和规章制度，为统一城乡建设用地市场扫清制度障碍。修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，增加农民财产权利，为打破城乡二元建设用地市场提供长远、根本的法治保障。

参考文献：

[1]杨夕，邱道持，蒋敏.农村土地资产评估面临的挑战与政策研究――以重庆市为例[J].湖北农业科学，2014，8（15）：3683-3687.

[2]邱道持.农村土地资产评估[M].重庆：西南师范大学出版社，2015，9.

[3]赵梓琰，邱道持，王静，等.农村土地资产评估研究进展[J].中国土地科学，2013（7）：86-92.

[4]路婕.农用地价格评估研究[D].郑州：河南农业大学，2003.

[5]刘立.土地估价理论与方法[M].武汉：华中科技大学出版社，2012.

[6]姚洋.土地、制度和农业发展[M].北京：北京大学出版社，2004.

[7]中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定.2013.

农村资产评估范文第2篇

本文所研究的农村土地，是指农民集体所有的，依法用于农业以及农村建设的土地，包括农用地以及集体建设用地．农村土地资产评估需求是指在土地流转、土地抵押贷款等活动中为了更好的显化农村土地资产的市场价值，需要专业的评估机构或评估人员进行科学合理的价值评估．农户是农村社会经济的基本组织单元和土地利用的决策主体，生计资产是农户生存和发展的物质基础和重要保障．不同类型农户在家庭特征、生计资产方面有较大差异，生计资产差异引起农户对综合效益的定位发生分异，直接影响农户生计策略的选择．在市场经济条件下，农户土地经营决策行为对土地资产评估需求有着强烈的影响，而农户土地经营决策行为源于农户对自身生计资产差异与生计策略的响应．因此，本文基于农户视角，从微观层面上定量分析生计资产差异对农村土地资产评估需求的影响，为推动农村土地资产评估、建立城乡统一的土地市场具有一定的理论意义和实践意义．

1研究区域概况

忠县位于重庆市中部长江沿岸，三峡库区生态经济区的腹心地带，地处107°32′－108°14′E，30°03′－30°53′N之间，总面积2187．08km2（图1）［14］．忠县以保障和改善民生为重点，大力发展现代农业，形成了以柑橘为重点的特色效益农业，并依托柑橘产业加快新农村建设．2012年全县生产总值达到156．80亿元，其中农业总产值为42．41亿元．农作物播种面积107366hm2，农村劳动力42．82万人，农村居民年人均纯收入为7789元．2012年全县宅基地复垦入库备案380hm2，完成地票交易100hm2，“三权”抵押贷款5．7亿元．

根据社会经济水平、自然地理特征，调研从忠州镇、永丰镇和洋渡镇中选取典型村，代表全县乡镇主要类型．忠州镇是忠县的城关镇，距重庆主城230km，交通运输方便，水陆两通．2012年忠州镇GDP总量达到59．84亿元，人均GDP为39926元，均位于全县第一，农民人均纯收入为9507元，高于全县平均水平．永丰镇位于忠县西南部，距离县城中心忠州镇21．53km，2012年全镇GDP总量为2．47亿元，人均GDP为15650元，分别位于全县第16和第10，农民人均纯收入为8409元，略高于全县平均水平．洋渡镇位于忠县东南部，据忠州镇28．05km，经济发展水平较低，2012年全镇GDP总量为2．46亿元，人均GDP为11705元，分别位于全县第17和第22，农民人均纯收入为6942元，低于全县平均水平．

2基础数据及研究方法

2．1数据来源本研究于2013年初对重庆市忠县忠州镇南溪村、永丰镇观桥村及洋渡镇大关村进行为期1个月的实地调研，在分层抽样原则下，采用参与式农村评估法（PRA）［15］分别在3个村中选取198，196和190户农户进行调研．

2．2农户类型划分国内外关于农户类型划分的研究较多．国外主要以农户经济收入来源及劳动投入方向作为主要划分依据．国内研究在国外研究成果的理论上进行了一定改良，最具代表的是中国社会科学院2002年提出的以家庭收入来源作为划分依据，将农户划分为农业户，非农业户和兼业农户（一兼农户和二兼农户），此方法得到了学术界的广泛认可．此外，还有学者根据农户生计资产配置情况［16］、生计策略［10］等进行农户类型划分．本研究试图探讨生计资产差异对农村土地资产评估这一市场行为的影响，因此，农户类型划分将结合农业收入比重、非农劳动投入比重及农户生计策略等指标对农户类型进行划分。

2．3农户生计资产量化2000年英国国际发展署（DFID）建立了包括人力资产、自然资产、金融资产、物质资产和社会资产5个方面的可持续生计资产框架［17］．此框架受到了学术界一致认可，并得到广泛应用．这一框架将农户看作在一个脆弱性背景中生存或谋生的主体，农户为了获取有益的生计成果或状况，使用自身积累的人力、自然、金融、物质和社会等资产．农村土地资产评估受区位影响较大，而DFID可持续生计框架忽视了区位因素的影响．因此，本研究在此框架的基础上，将区位资产（距离城镇远近、信息通达度、交通通达度）纳入生计资产指标体系，并参考Sharp［18］、李小云［19］、李广东［20］等研究，构建了适合本文研究的生计资产量化指标体系（表2）．首先对调查数据进行标准化处理，其次采用主客观相结合的方法确定权重，即分别用德尔菲法和变异系数法对各项子指标赋予权重，将两者结果进行加权平均确定最终权重（表2），最后将标准化处理后的数据与指标权重相乘得到分项资产产值．

2．4农户生计资产差异对土地资产评估需求影响分析首先，本文将农户对农村土地资产评估需求意愿的调研数据做二值化处理，设“需要”为1，“不需要”为0；其次，采用灰色关联分析法验证生计资产差异与农村土地资产评估需求是否存在耦合关系；最后，采用Probit回归模型进一步分析生计资产差异及不同生计资产指标对土地资产评估需求的影响。

3结果分析

3．1农户生计资产差异与农村土地资产评估需求关联度分析将农户对土地资产评估的需求值（设“有需求”为1，“无需求”为0）和农户各项生计资产值以及具体指标值分别导入DPS软件中，利用灰色关联分析模型对其相互关系进行分析．计算结果表明，农户生计资产差异与土地资产评估需求之间存在较强耦合关系（表3）．农户生计资产中除自然资产与土地资产评估需求关联度较弱外，其他5项资产值均与土地资产评估需求有较强的关联关系（R＞75％）．16项生计资产指标中有15项指标与土地资产评估需求有较强的关联关系，其中家庭整体劳动力、家庭成年劳动力受教育程度、住房情况、家庭资产、家庭人均现金收入、经济收入来源、是否有亲友在城镇居住及信息通达度等8个指标关联度达到85％．

3．2不同类型农户生计资产差异分析受自然环境、资源禀赋、区位条件以及社会经济因素（如村集体组织、政策变化）的影响，忠县3个样点村农户生计资产存在明显的空间异质性，且不同类型农户生计资产差异较大。生计资产总值呈现由纯农户到非农农户递增的总体趋势，在空间上表现为离县城距离越远，生计资产总值越低．人力资产最丰富的是非农农户，最匮乏的是纯农户，原因是家庭成年劳动力受教育程度随兼业程度加深而提高．在空间上，距县城中心越近，越能更好的享受城市提供的教育等公共服务，因此近郊农户受教育水平条件优于偏远山区农户．自然资产方面，以农业为主要生计来源的纯农户，其自然资产最多．此外，城镇化影响下的农地非农化使得自然资产在空间上表现为距县城中心越远资产越多．物质资产与自然资产表现出相反的规律．农户家庭资产基本配备齐全，但交通工具和农业设施有所差异，偏远山区农户缺乏长距离的代步工具，且受地形的限制，农业基础设施不完善；近郊和远郊的农户交通工具多以摩托车为主，部分家中配备拖拉机等农业设施．兼业是农民增收的重要渠道，兼业程度越高，金融资产越充足．农业比较效益的低下、农产品市场的不稳定性以及单一的收入来源导致纯农户经济薄弱．社会资产方面，近郊农户受县城的辐射，参加各种社区组织，社会资源较丰富，偏远山区农户多为大家族聚居的生活方式，相对狭窄的家庭网络及地缘网络使得农户社会资产非常有限．区位资产方面，近郊农户无论交通便捷度或信息通达度都占有极大优势，可以获得大量政策、就业等信息并快速做出响应，而远郊及偏远山区农户相对封闭，对各种信息响应迟缓，规避市场风险的能力减弱．

3．3不同类型农户农村土地资产评估需求分析在对土地资产评估需求的调研中，共有186户农户表示需要进行土地资产评估，比例为31．85％．农户土地资产评估需求存在较大差异，从纯农户到非农农户需求逐渐增强（表6）．其原因：土地是纯农户最主要的生计来源，参与市场化运转的概率较小，仅有少数种植大户在进行规模农业生产时对评估有所需求．而随着农户兼业程度提高，土地依赖程度逐渐降低，农户会将闲置的土地通过转让、抵押等方式来获取经济利益，从而增加评估需求．在空间上，近郊区农户对土地资产评估表现出极大的需求（表7），因距离县城越近，土地增值空间越大，农户不会轻易将手中的承包地以任意价格流转或出售，而是通过土地资产评估显化土地资产，以获得更合理的收益．在偏远山区，一方面农户对土地资产价值认识不足，另一方面偏远山区土地本身的资产价值要低于近郊，因此对土地资产评估需求不旺。

3．4生计资产差异对农村土地资产评估需求的影响灰色关联分析模型很好地解释了农户生计资产差异与土地资产评估需求具有较强的关联性，但不能准确说明其影响作用的大小，为进一步研究响应变量（土地资产评估需求）与解释变量（农户生计资产差异）之间的线性关系，运用Eviews6．0软件对响应变量和解释变量进行Probit回归分析（表8），结果显示似然比统计量为537．40，说明模型的拟合度较高．除了社会资产外，其他5个解释变量和常数项的显著性概率都小于0．05，6种资产中只有自然资产与土地资产评估需求呈负相关关系，同时也验证了自然资产随兼业程度加深而减少的关系．农户的社会圈子范围比较小，社会资产比较有限，因此对农户的土地资产评估需求影响也有限．金融资产对农户土地资产评估需求影响最显著，因为农户所拥有的金融资本越高，越有能力从事二、三产业，通过将闲置的土地资产评估后进行市场化配置，能有效地发挥土地的增收功能，提高农户财产性收入，因此经济因素势必对农户土地资产评估需求产生较显著影响．人力资产、物质资产和区位资产均对农户决策产生了不同程度的影响，区位资产对同一区位的农户具有普遍性，但区位资产给农户的生产和生活提供了外部支持和帮助，是农户获得发展机会的重要资产，因此不可忽略区位资产的重要性。

运用Eviews6．0软件对生计资产指标值和土地资产评估需求意愿进行Probit回归分析（表9），结果显示似然比统计量为575．43，说明模型的拟合度较高．16项生计资产指标中有12项指标在0．05的水平上显著，人均林地面积、住房情况、是否有亲友在城镇居住、村内交往户数四项指标未通过显著性检验．务农劳动力、人均耕地面积、人均园地面积、人均林地面积、住房情况、村内交往户数和距离城镇远近7项指标与农户土地资产评估需求存在负向影响，其他9项指标与农户土地资产评估需求存在正向影响．大部分指标的回归结果符合预期设想．人力资产中家庭成年劳动力受教育程度的影响较显著，说明农户自身知识水平的提升使其扩展了知识面，提到了对土地资产价值的认识，有助于其参与到土地资产评估中．务农劳动力对土地资产评估需求呈负向影响，在家务农的劳动力越多，对土地的依赖性越强，不利于土地资产功能的发挥．自然资产中3项指标均呈负向影响，据调查，样点村土地流转多发生在小规模分散经营的农户之间，这些农户以非农活动为主，拥有的耕地、园地面积较少，多为老人在家种植蔬菜，转出土地的意愿较强，希望通过资产评估从闲置的土地中获得较高的经济收入．家庭资产、家庭人均现金收入、获得信贷机会、经济收入来源与农户土地资产评估需求均呈正向影响．具有充裕金融资产的农户家庭资产也较充裕，农户不仅会扩大对农业生产的投资，如购买先进的农业机械，还会扩大经营规模，愿意以合理的经济补偿形式主动租赁或转包其他农户的土地，合理的经济补偿则通过土地资产评估来实现．社会资产中是否有亲友在城镇居住和村内交往户数两项指标均未通过显著性检验，农户的社会资产范围较小，多集中在村域或镇域等小尺度范围内，对农户的土地资产评估需求影响较小．

距离城镇远近与农户的土地资产评估需求呈负向影响，这与前期预测不符，也许随着交通工具的普及和信息传播媒介的发展，远郊、偏远山区信息闭塞的局面正在逐步改善．信息通达度和交通通达度对农户土地资产评估需求的影响最为显著，信息通达和交通便捷有利于供需双方及时了解评估动态，带动更多农户参与土地资产评估，从而在更大的空间内实现土地资源的优化配置．4结论与讨论本文通过建立农户生计资产量化指标体系，引入灰色关联度模型和probit回归模型，分析生计资产差异对农村土地资产评估需求的影响，研究结果表明：①生计资产差异与土地资产评估需求之间存在较强耦合关系，其中5项生计资产值和15项指标值与土地资产评估需求有较强的关联关系（R＞75％）；②生计资产总值呈现由纯农户到非农农户递增的总体趋势，在空间上表现为离县城距离越远，生计资产总值越低；③因农户对土地依赖程度的差异和土地增值空间大小的不同，农村土地资产评估的需求表现为由纯农户到非农农户、偏远山区向近郊区逐渐增强；④自然资产与农户土地资产评估需求呈负向影响，其他资产均呈正向影响；金融资产对农户土地资产评估需求的影响最为显著，其次是人力资产、物质资产、区位资产和社会资产；各具体生计资产指标对农户土地资产评估需求的影响存在较大差异．农村土地资产评估是促进农民增收的一项重要举措．目前，我国农村土地资产评估缺乏政府的有效管理，农户的利益诉求得不到保障．

因此，引导不同类型农户因地制宜地开展评估、增强地方政府的监管力度是推进农村土地资产评估科学、有序开展的重要途径．建议如下：1）因地制宜开展农村土地资产评估．不同经济发展水平下，农户土地利用目标不同，因此不同区位的土地资产评估应该在因地制宜的原则下进行引导和管理．近郊区可发挥靠近县城的区位优势，加快城镇化进程，提高土地经济收益；远郊区应抓住柑橘带生态农业建设的机遇，通过土地资产评估促进土地向集中经营发展；偏远山区应培育农业经营大户，引进各类企业，充分利用资源优势形成规模经营．2）分类指导开展农村土地资产评估．基于不同类型农户，实施各种保障措施及惠民政策．对纯农户和部分兼业户应健全农村社会保障制度，保障农户家庭的正常生产，才能剥离附着在土地上的保障功能，显化土地资产功能；对兼业农户和部分纯农户，应增加就业岗位，促进非农收益持续稳定增长，降低农户对土地的依赖程度，发挥土地资源的资产价值；对非农农户应建立起市场机制引导的农村土地资产评估市场，规范管理市场秩序．3）有序推进农村土地资产评估服务体系建设．农户对土地资产评估有较大需求，应积极构建农村土地资产评估服务体系为农户提供便捷服务．基于农户需求考虑，建立起农村土地权属登记、资产评估、法律援助等服务体系，积极引导农户土地观念和利用方式的转变．另外，土地行政主管部门应当制定适应农村土地资产管理的农村土地定级估价规范，建立农村土地资产评估机构，培训农村土地资产评估专业人员，开展农村土地定级估价，合理确定农村土地资产价格．

农村资产评估范文第3篇

1、村级收入必须列入年初预算，经民主理财小组和村民代表会议讨论确认后，报镇村账服务中心备案。

2、村级收入主要包括：（1）经营收入；（2）发包及上交收入；（3）经批准的“一事一议”筹资；（4）“四荒地”、机动地、超标宅基地、非农业税计税面积、堰塘等资源和机电泵站及闲置固定资产拍卖、租赁、承包及有偿使用收入；（5）集体统一经营收入；（6）转移支付资金；（7）土地补偿费；（8）上级部门拨付专款（救济扶贫款、其它专项资金）；（9）集体统一收取的谁受益谁负担资金；（10）其它收入（清收历年欠款、各种代收款、利息收入等）。

3、村级所有收入必须使用衢州市统一制定的农村集体经济组织统一收据，及时缴存各村经济合作社集体账户。对不及时缴存的村委会、村、村民小组，镇财政所、村账服务中心暂停划拔各村工作经费及项目经费。

4、发包收入款项一旦签约确定，任何人不得擅自决定减免，确因不可抗拒的自然灾害因素造成承包人巨大损失需减免的，须经村民主理财小组或村民代表会议讨论同意后报农村经济服务中心核准。

5、严禁瞒报收入私设“小金库”，严禁坐支收入款项和白条抵库。

二、农村集体资源处置实行招标拍卖制度

1、由村两委成员、村民代表、村民主理财小组组长等组成各村处置村级集体资产招标拍卖领导小组，对处置活动进行组织领导；

2、招标拍卖前由各村委会会向镇招投标中心提出申请，并由镇招投标中心会同国资中心、审计、农经、物价、司法等部门对资产进行审计、评估、听证；

3、招标拍卖前必须提前半个月向社会招标公告，公开招标方式、投标人须知、评标标准和方法以及合同条款等内容；

4、自公告之日起，接受投标人的申请，审查投标人资格，并将确定的投标人及资格审查情况向村民公示，公示期为一周；

5、镇招投标中心适时召开招标拍卖会，各村必须至少派3名村民代表一同参加，镇纪检监察机关派员监督，招标拍卖结果上报镇纪委备案。

三、资源承包租赁合同管理制度

1、集体资源承包、租赁管理的目的：通过对集体资源的管理，规范资源承包、租赁合同的内容，使集体资源得到合理利用和有效保护，逐步建立起产权明晰、权责明确、民主监督、科学管理的集体管理体制和运行机制，确保集体资源保值增值。

2、集体资源承包、租赁管理的范围：村、组二级集体经济组织投资的厂房、仓库、渔塘以及土地。

3、集体资源承包、租赁的对象：国内外自然人、法人和其他组织。

4、发包方（出租方）和承包方（租赁方）的权利和义务：集体资源属于村、组集体所有的，分别由村、组集体经济组织发包或出租。

5、承包（租赁）应当遵循以下原则：（1）、民主协商，公平合理；（2）、每一承租户承包（租赁费）超过万元以上经本村村民代表3/2以上代表签字同意；（3）、承包（租赁费）程序合法，符合相关法律法规规定。

四、财务开支审批制度

1、严格执行村集体经济负责人“一支笔”审批制度，严禁越权审批或无人审批付款。

2、严格审批权限：非生产性开支一次性元以下，由村经济合作社社长审批；一次性至元的由合作社长、主任同时会签批准；一次性元至元的由村两委成员集体会签批准，元以上的必须事先经村两委及村务监督小组成员集体商量批准。

3、村集体经济负责人对已列入年度财务支出计划和符合规定支出项目及标准的开支进行审批，零星且必需的开支在审批制度规定的限额内审批，对超计划、超规定、超限额的开支须经村民会议或村民代表会议讨论通过，由村经济合作社社长审批。

4、村集体发生的财务事项，必须取得合法有效的原始凭证，注明用途并有经手人和证明人的签字，报经村集体经济负责人审批后，交民主理财小组审核，对合理合法的原始凭证，由民主理财小组组长签字、加盖民主理财审核章，由会计人员审核入账。

5、原始凭证未经村民主理财小组审核盖章不得入账。五、村级财务公开制度

1、财务公开的内容

⑴财务计划：①财务收支计划；②固定资产购建计划；③农业基本建设计划；④兴办企业及资源开发投入计划；⑤收益分配计划。

⑵各项收入：①村提留、乡统筹费；②发包及上交收入；③集体统一经营收入；④集资款；⑤土地补偿费；⑥救济扶贫款；⑦上级部门拨款；⑧其他收入。

⑶各项支出：①生产性建设支出（包括购建生产性固定资产支出）；②公益福利事业支出（包括购建公益性固定资产支出）；③村组（社）干部工资及奖金；④招待费支出；⑤集体统一经营支出；⑥救济扶贫专项支出；⑦上交乡统筹费；⑧其他支出。

⑷各项财产：①现金及银行存款；②产品物资；③固定资产；④对外投资；⑤其他财产。

⑸债权债务：①农户往来；②内部单位往来；③外部单位和个人往来；④银行（信用社）贷款；⑤其他债权债务。

⑹收益分配：①收益总额；②缴纳税金总额；③提取公积金数额；④提取公益金数额；⑤提取福利费数额；⑥投资分利数额；⑦其他分配。

⑺农户承担的集资款、水费、电费、劳动积累工、义务工及以资代劳等情况。

2、财务公开的时间

⑴村集经济组织应在年初时公布财务计划，每月公布一次各项收入、支出情况，年未时公布各项财产、债权债务、收益分配、农户承担的集资款、水费、电费、劳动积累工和义务工以及以资代劳等情况。

⑵平时对于多数村民或民主理财小组要求公开的专项财务活动，村集体经济组织应及时单独进行公布；重要的财务活动，应及时逐项逐笔公布。

3、财务公开的形式

在便于群众观看的地方设立固定的财务公开栏，同时还可以通过广播、电视、网络、“明白纸”民主所证会等其他有效形式公开。

4、财务公开的基本程序

⑴各村报账结束后，镇村账中心要及时组织人员记账结账，并在规定时间内将本月的现金（存款）余额与各村的现金（存款）日记账核对无误后，相互盖章。然后通知各村根据“现金日记账”填写好“财务收支表”。

⑵镇农经站要经常到各村监督公布上月的财务收支情况。财务公开日，村文书及民主理财小组长必须在场，由村会计现场做好财务公开记录，民主理财组长根据理财记录核对盖章，镇农经站审查盖章后，由村文书将“财务收支表”张贴到财务公开栏内。

六、村级集体资产承包租赁合同管理制度

1、村级集体资产的有偿使用必须依法签订书面承包或租赁合同。

2、合同签订后，应及时将相关资料上报镇农经站鉴证、备案。

4、所有村集体资产的承包、租赁合同必须纳入档案管理，明确专人负责，专盒、专柜存放。合同保存要达到“四防”要求，即防火、防潮、防虫、防盗。

5、合同管理人员必须及时将纳入管理的合同资料，按要求进行收集、整理、登记、归档管理，防止资料的散失和损毁。

6、合同的变更、转包、转让，必须经村委会同意，否则视为无效。

7、村委会换届或合同保管人员变动，必须在天内办理合同档案移交手续。

8、未经村委会批准同意，任何人不得随意查阅、借阅合同原件。

9、发生合同丢失、损毁事故，要追究合同保管人的责任。

七、农村集体资产评估制度

第一条为了正确体现农村集体资产的价值，保护农村集体资产所有者和经营者、使用者的合法权益，制定本办法。

第二条农村集体资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。

第三条集体资产有下列情形之一的，应当进行资产评估：

(一)农村集体资产拍卖、转让；

(二)资产抵押及其他担保；

(三)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。

第四条农村集体资产评估工作，按照农村集体资产管理权限，由农村集体资产管理行政主管部门负责管理和监督。

农村集体资产评估组织工作，由农村集体经济组织行业主管部门负责。

第六条农村集体经济组织委托资产评估机构进行资产评估时，应当如实提供有关情况和资料。资产评估机构应当对农村集体经济组织提供的有关情况和资料保守秘密。

第七条资产评估机构进行资产评估，实行有偿服务。资产评估收费办法，由农村集体资产行政主管部门会同财政部门、物价主管部门制定。

第八条农村集体资产评估按照下列程序进行：

(一)资产评估申请;

(二)评定估算；验证确认。

第九条农村集体资产管理行政主管部门应当自收到资产评估申请书之日起十日内进行审核，并作出是否准予资产评估的决定，通知申请单位及其主管部门。

第十条提出申请的农村集体经济组织收到准予资产评估通知书后，可以委托资产评估机构评估资产。

第十一条受农村集体经济组织委托的资产评估机构应当在对委托单位的资产、债权、债务进行全面清查的基础上，核实资产帐面与实际是否相符，据以作出鉴定。

第十二条受农村集体经济组织委托的资产评估机构应当根据本办法的规定，对委托单位被评估资产的价值进行评定和估算，并向委托单位提出资产评估结果报告书。

委托单位收到资产评估机构的资产评估结果报告书后应当报其主管部门审查；主管部门审查同意后，报农村集体经济组织行政主管部门确认资产评估结果。

第十三条农村集体资产重估价值，根据资产原值、净值、新旧程度、重置成本、获利能力等因素和本办法规定的资产评估方法评定。

第十四条农村集体经济组织违反本办法的规定，提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊，致使资产评估结果失实的，农村集体体经济组织行政主管部门可以宣布资产评估结果无效，并可以根据情节轻重，单处或者并处下列处罚：

(一)通报批评；

(二)限期改正，并可以处以相当于评估费用以下的罚款；

(三)提请有关部门对农村集体经济组织主管人员和直接责任人员给予行政处分，并可以处以相当于本人三个月基本工资以下的罚款。

第十五条资产评估机构作弊或者，致使农村集体资产评估结果失实的，农村集体资产管理行政主管部门可以宣布资产评估结果无效，并可以根据情节轻重，对该资产评估机构给予相应处罚。

八、农村集体建设用地收益专项管理制度

1、农村集体建设用地是集体资产和资源的重要组成部分，其收益归集体经济组织所有，主要用于发展生产、增加集体积累、集体福利和公益事业等方面，改善农民的生产生活条件，不得用于发放干部报酬、支付招待费用等非生产性开支。

2、农村集体建设用地收益要纳入账内核算，严格实行专户存储、专账管理、专款专用、专项审计监督。

3、强化民主管理和民主监督，推进农村集体经济管理方式创新

九、农村集体资源登记制度

1、法律规定属于集体所有的土地、林地、草地、荒地、滩涂等集体资源，应当建立集体资源登记簿，逐项记录。

2、资源登记簿的主要内容包括：资源的名称、类别、坐落、面积等。实行承包、租赁经营的集体资源，还应当登记资源承包、租赁单位（个人）的名称、地址，承包、租赁资源的用途，承包费或租赁金，期限和起止日期等。

农村资产评估范文第4篇

“农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安”，2004年以来，中共中央、国务院连续出台四个指导“三农”工作的中央一号文件，有效的促进了农业的全面发展。现代农业发展步伐的加快，农业产业化的进一步完善，农户自我发展意识的加强，必然会促进农户、农业企业发展、壮大的步伐。与此同时，涉及农业资产交易的活动将越来越频繁，有关农业资产特别是农业生物资产的抵押、担保、承包、出租、经济损失赔偿以及以农业生物资产为依托进行股份制经营等方面的活动也随之增加，从而客观上必将增加对农业生物资产价值评估的需求。

一、农业生物资产的概念及特点

农业生物资产，是指被特定产权主体所拥有或控制的，能给其主体带来未来经济利益的、且其成本能够可靠计量的大农业范围内的有生命的动物和植物。农业生物资产与其他资产相比具有自身独有的特性：“活”，即“固有的生长、生产、繁殖和（或）再生能力”。表现为：价值的转化性和自然增值性；生长的阶段性；生命的周期性；地域的差异性；未来的不确定性；收益的外部性等特点。因此，农业生物资产的价值形成机理以及评估方法与一般非生命类资产存在很大差别，农业生物资产评估应该作为一类独立的资产单独进行研究。

二、国内外生物资产价值评估研究现状

（一）国外研究现状

资产评估在西方发达国家已有百余年的发展历史，在长期的评估实践中逐步形成了一套资产评估的理论、方法和标准以及行业管理体制。

《澳大利亚评估准则与实践》一书第12章对乡村资产评估进行了介绍。该章针对澳大利亚的国情以及澳大利亚农村资产的特点，对影响乡村资产价值的自然因素如：气候、地形、土壤、水等自然因素以及乡村市场，乡村资产设施等经济因素进行了介绍；乡村资产评估行为的特点、评估者需掌握的信息、乡村土地评估的准则以及如何获取评估信息的方法等也作了阐述；但在谈及评估方法时只讲到了“具体评估方法以及资产的价值需要视资产所处的不同的环境而定”，具体评估时应如何操作却没有进行详细地阐述。大量篇幅讲述了乡村用地、设施以及一些特殊资产价值的影响因素。在对牧场、作物农场评估进行阐述时主要讲述了牧场、作物农场中建设设施、养殖设备、历史状况以及影响农业生物资产价值的因素进行了介绍，而对农业生物资产自身的生长规律、特点、评估方法却未作过多的阐述。总的来看，该章对澳大利亚乡村资产评估的介绍是以乡村某个整体资产如一个果园、牧场等为评估对象的；主要侧重于乡村不动产评估，以及不动产对待评估的整体资产的影响；而对生物资产评估未作重点介绍。

截至2005年3月，国际评估准则委员会共了14个指导意见，其中CN10――农业财产评估指导意见于2003年4月30日开始执行。可见国际评估准则对于农业财产评估的规定相对较晚。农业财产评估指导意见包括：引言、范围、定义、与会计准则的关系、指南、生效日期六部分。其中第3部分定义中在3.5家畜农场、3.8特殊资产以及特殊目的的资产进行了定义，但其中并未对有关具体农业生物资产如何进行评估的问题作太多的说明。3.9农业活动和3.10生物资产的定义引用了国际会计准则IAS41―农业中对这两个定义的界定，除此之外并未作其它的解释。指导意见在第四部分对农业财产进行了分类，将农业财产分为：土地、结构性设施、附着于土地的机械设备、不附着于土地的机械设备、附着于土地的生物资产和与不附着于土地的生物资产四类。第五部分指南从以市场价值为基础、非市场价值、生命类因素、农业资产评估者应了解和掌握的影响农业资产价值的因素、影响农业资产稳定收入的因素以及农业资产组中各项农业资产价值的评定问题等方面进行了阐述。从准则的描述可知，该准则倾向于应用市场法来评估农业资产，但在这一部分并没有对具体农业生物资产的特性以及评估方法进行介绍，而只是限于对影响评估农业资产价值的因素方面的阐述。

欧洲资产评估准则（EVS2000版）指导意见GN5为农业资产评估，该指导意见共分3部分。其中，第一部分农田、农场和不动产中阐述了农业资产的内容、自然特性、市场价值以及评估方法；第二部分和第三部分多年生农作物中对农业多年生作物的种类和评估时需考虑的因素进行了阐述，但对于农业生物资产评估方法的具体操作却未作详细介绍。

西方市场经济发达国家近二、三十年评估研究的重点放在了资产评估规范的研究方面，对于生物资产多是有关生物多样性经济价值评估方面，而对农业生物资产评估的研究相对不足。从以上三个有关农业资产的评估准则可以看出，以上这些农业资产评估准则主要针对大农业资产中的不动产特别是农业用地、农场基础设施、设备的价值的影响因素以及评估进行了说明，而未把农业生物资产评估作为重点进行系统的研究并加以规范。

（二）国内研究现状

经过十几年的努力，我国资产评估行业得到了快速发展，初步建立了具有中国特色的资产评估法律法规体系，同时全面启动更新规范执业行为的准则体系。学术界对评估理论的研究也在逐步深入，许多有关资产评估的书籍陆续出版，论文、期刊陆续发表。但是针对农业生物资产评估问题的研究不足，财政部所的评估准则当中还没有农业生物资产评估准则，这与农业生物资产评估实践的需求极不协调。

在对资产评估相关图书检索发现，图书所涵盖的内容广泛，涉及了资产评估的一般理论、原则、责任、诚信建设、评估师教育、考试等等，然而针对具体类别资产的评估主要涉及了机器设备、房地产、金融资产、企业价值、无形资产等企业中的非生命类资产，涉及到农业资产的评估只有2000年由王兴国主编的《农村集体资产评估概论》和注册资产评估师考试用书《资产评估》第六章第二节森林资源资产评估。进一步调查发现，对于大农业资产中生命类资产，只有森林资源资产被包括在内，农业中生物资产特别是广大动、植物资产却几乎没有涉及。从《资产评估》一书章节比重的安排来看，我们可以发现我国在农业生物资产评估中的不足。森林资源资产评估只占了一节，并且该节也只是对森林资源资产评估的范围、森林资源资产评估价格构成因素、资料收集、评估方法进行了简要的概述。这与房地产等章节所占的比重相差甚远。

在对有关农业生物资产评估的论文、期刊进行检索时也发现了与资产评估相关书藉同样的现象。大部分是一般资产评估的理论、方法、应用及评估问题，非生命类资产评估，还有少量的有关农业无形资产评估问题研究的。生物资产只有2006年福建农林大学吴火和《森林生物多样性资产价值评估研究》和2004年中南林学院吕勇《森林资源资产评估专家系统研究》。明确对“生物资产评估”进行论述的文章太少了。其中由中南林学院何梦园和西南财经大学马慧所写的《生物资产的界定与评估》一文对生物资产的定义、特征以及生物资产评估方法进行了概括地描述；西北农林科技大学经济管理学院孟全省所写的《建立农户生物资产融资机制的思考》一文也提到了生物资产价值评估问题，不过主要是从农户融资的角度对生物资产价值评估的必要性、生物资产概念、分类、计量等方面进行了说明。同时，规模较大的评估机构在介绍该机构业务范围时明确提出涉及到农业资产的寥寥无几。

在法规政策、准则方面。我国于1996年颁布了《森林资源资产评估规范（试行）》，到现在为止我国还没有制定有关农业生物资产评估的评估准则。

从对农业资产评估相关文献的调查发现，当前我国有关农业生物资产评估问题的研究还处于初级阶段，还没有针对农业生物资产评估问题进行系统地、深入地研究。

虽然在评估领域有关农业生物资产的研究相对缺乏，但是不论是国外还是我国在会计领域都对生物资产进行了相关规定。如：澳大利亚会计准则委员会（AASB）于1998年颁布了1037号《自生和再生资产》会计准则、《国际会计准则41号―农业》以及我国2006年2月15日颁布的《企业会计准则第5号―生物资产》等生物资产、农业资产相关准则中都对生物资产概念的界定、分类、初始计量以及后续计量都进行了规定。这将有助于我们对农业生物资产价值评估问题的研究，在农业生物资产概念的界定、分类等方面提供了很好的借鉴作用。

从以上对我国农业资产评估理论和实践的调查可以看出，我国对农业资产特别是对农业生物资产的评估无论是从评估理论还是评估实践操作中均表现出明显的不足。对农业生物资产的研究多存在于会计确认、计量方面，而评估中只在森林资源方面有了一定的研究，至于其他农业生物资产如：畜牧、养殖中的动物、大田作物、蔬菜等等几乎未涉及。

三、结论

农村资产评估范文第5篇

【关键词】 林权； 质押； 评估

林权质押贷款是我国进行林业投融资改革中催生出来的一项新的金融产品，是指银行向借款人发放的以借款人或第三人依法拥有的森林资源资产（以下简称林权）作质押的贷款。开展以林权证为基础的林权质押贷款业务，有利于缓解信贷支农资金紧张、盘活林业存量资产、促进农民增收等。开办林权质押贷款的重要保证是对特定的林权资产准确进行评估。因此，对林权质押评估基本理论问题的研究有重要的理论与实践意义。林权质押贷款的林权评估作为一项价值分析估算的过程，会涉及资产评估的基本评估要素。本文将从资产评估的基本要素出发，对林权质押评估基本要素的特殊性进行探讨。

一、评估主体与评估对象

资产评估的主体是指资产业务评估的承担者，具体包括资产评估的从业人员以及由评估人员组成的评估机构。由于林权质押评估的技术性强，要求质押物必须由有林权评估资质的评估机构和人员对拟作为质押物的林权进行评估。林权评估机构和人员的评估资质由县级以上人民政府林业主管部门资产管理机构进行审核，并经贷款人确认备案。在林权质押评估过程中，评估人员需要考虑以质押为目的林权资产的性质、功能、作用等，从而合理对林权资产进行估值。

资产评估的对象最主要的组成部分就是资产。林权质押评估的评估对象概括地说就是林权。目前我国学术界对林权的定义如下：权利主体对森林、林木、林地的所有权以及由所有权这个基本权能派生出来的一系列附属权能或称作他项权利，即使用权、占有权、处分权、抵押权、收益权等。而在本文中涉及到的林权主要是指可用于质押的林权。2004年国家林业局颁发了《森林资源资产抵押登记办法(试行)》(以下简称《办法》)。《办法》第八条归纳了可设置质押权的森林资源资产：1.用材林、经济林、薪炭林；2.用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；3.用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；4.国务院规定的其他森林、林木和林地使用权。此外，林木所有权质押时，其林地使用权须同时质押，但不得改变林地的属性和用途。

同时，《办法》第九条规定了不得质押的森林、林木和林地使用权：1.生态公益林；2.权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；3.未经依法办理林权登记而取得林权证的森林、林木和林地使用权（农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外）；4.属于国防林、名胜古迹、革命纪念地和自然保护区的森林、林木和林地使用权；5.特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林；6.以家庭承包形式取得的集体林地使用权。

二、评估目的与评估依据

资产评估的目的可以简单地理解为资产评估所要达到的目标。林权质押评估目的是由引起林权质押评估的特定行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型有重要的影响。林权质押评估的目的是评估时必须首先明确的基本事项，也是界定评估对象的基础。林权质押资产评估的特定目的是为各利益主体签署质押合同提供价值参考依据。

评估依据就是资产评估工作所要遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。目前，林权质押评估可以参照的法律法规主要有：《物权法》、《担保法》、《森林资源资产抵押登记办法（试行）》、《林权抵押小额贷款管理办法》等。

三、评估原则与评估程序

评估原则是资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。林权质押贷款的林权评估原则是指评估机构和评估人员在林权资产评估中必须遵守的准则，也是林权评估资产评估工作的指导方针。评估师对委托方指定的以质押为目的的特定林权资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，应严格遵循资产评估的基本原则。主要有：真实性原则，要求评估机构和评估人员在林权资产评估工作中要以掌握的资料为依据，实事求是、尊重科学；公平性原则，要求评估机构和评估人员工作中要摆脱业务当事人的影响，并始终保持第三者的立场客观地进行评估；科学性原则，是指在林权资产评估工作中，评估人员应遵循科学的评估标准，把握不同评估目的和评估对象的特点，因地制宜地采用科学的方法，得出准确的评估结论。

林权质押贷款中林权评估工作必须遵守的基本原则，是评估工作维护当事各方经济利益的基本保障。除此以外，评估执业过程中还应遵循一些为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证的一些技术规范和业务准则具体的操作原则，具体包括预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则等。

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。林权质押贷款的林权评估的基本程序包括：评估项目的核准和备案、评估项目的洽谈与签约、资产核查、资料搜集、评估数据的分析与整理、评定估算、撰写与提交评估报告书、评估报告与相关资料的归档。

四、价值类型与评估方法

林权质押评估价值类型是指林权资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型从不同的角度反映林权资产评估价值的属性和特征。决定资产评估价值类型的基础条件是资产评估的特定目的。而资产自身的条件对其评估价值具有决定性影响。不同功能的资产会有不同的评估结果，相同资产在不同的使用方式和利用状态下也会有不同的评估结果和价值表现形式。资产评估价值类型的形成，不仅与资产评估的特定目的与被评估资产自身条件有关，还与市场条件因素有着密切的关系。依据市场参与者的数量、交易时间、交易双方素质、信息占有情况及处事方式等因素，林权质押评估依据的市场条件分为：公开市场条件和非公开市场条件。林权质押贷款的林权评估根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型为抵押价值。

林权质押贷款中林权资产评估，作为专业资产评估，在传统的资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产被质押的特定目的与被评估森林资源资产的特殊特点，发展和衍生出了一些林权质押评估方法。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较和类似分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在林权质押评估中，具体包括市价倒算法、现行市价法等。

收益法是指通过被评估林权未来预期收益的现值，来判断林权资产价值的各种评估方法的总称。在林权质押评估中，收益法主要包括收获现值法、假设开发法、年金资本化法、林地期望价法等。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本；然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在林权质押评估中，具体包括重置成本法、序列工序法、林地费用价法等。

五、评估假设与评估基准日

资产评估假设是指依据有限事实而对资产价格作出合理推断。适用林权质押评估的假设有以下几种：

交易假设是假定所有用于质押的林权资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设是指假定在市场交易的资产，即基于市场客观存在的现实，资产可以公开买卖，各类资产的行情不同。

持续使用假设是指资产按现行用途继续使用，或者转换用途继续使用，评估时就不能按资产拆售零部件所得收入之和进行评估。

清算假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

资产的价值随着市场的变化而不断变化，资产评估机构接受客户的委托评估任务是确定委托评估对象在某一时间点的公允价值，这个时间点就是评估基准日，精确到某年某月某日，这个评估值就是资产评估基准日的资产价值。

目前我国林权质押贷款正处于试点规范阶段，将林权作为抵押物来进行质押，在我国尚处于初步探索阶段，还没有针对林权质押贷款相关概念的专题讨论，并且，林权价值是确定贷款金额的重要依据，而我国尚未形成专业的林权资产评估交易机构，现有的评估机构资质较差，导致林权评估结论不统一，随意性较大，评估价值不能得到银行等金融机构的认可。因此，要对林权质押贷款的林权评估从评估基本理论到评估方法的应用进行探讨与评估管理，并将其纳入到集体林权制度改革的配套措施中，为林权体制改革提供有效的服务，从而促进林权抵押贷款又好又快地发展，帮助广大林农增收增效，促进社会主义新农村建设和农村金融发展。

【参考文献】

［1］ 尉京红，王淑珍，等.资产评估理论与实务［M］.北京：中国市场出版社，2004.

［2］ 国家国有资产管理局，林业部.森林资源资产评估技术规范（试行）［S］.1996.

［3］ 董新春.森林资源资产评估实物［M］.中国林业出版社，2010.

［4］ 全国注册资产评估师考试用书编著组.资产评估［M］.经济科学出版社，2010.

［5］ 王淑珍，赵邦宏，等.资产评估前沿问题――准则与质量控制［M］.北京：中国市场出版社，2007.

农村资产评估范文第6篇

1农村股份合作企业的特点以及对财务会计的影响

农村股份合作企业具有以下特点：1）农村股份合作企业有效地把股份制和合作制融合起来，丰富了财务会计的内容。2）农村股份合作企业是建立在自愿、互利的基础之上的，股东用入股的形势，把分散的各种生产要素有机地加以整合，以便更好的发挥这些生产要素的作用，以达到更好的效益目标。这就要求财务会计明确产权关系，维护股东们的利益。3）自主经营，自负盈亏。企业利益与个人利益直接挂钩，不可分割，盈利则按股分红，亏损则按股承担风险并以股金抵补。这就要求财务会计人员成为企业经营管理的重要参谋者，多为企业提供好的意见，为企业出谋划策，使企业增加利润，共同为企业进步做出努力。4）企业利益实现双重分配。股东具有双重身份，他们既是企业的投资者，又是企业的劳动者，正是因为他们同时具备着这两种身份，才会使他们具有双重利益。一是按劳分配，多劳多得，这点充分体现了社会主义的分配原则；二是按股分红，股多多得，股少少得。企业利益的双重分配，就要求会计主体必须多样化。5）民主管理。股东无论掌握多少股份，企业都应该一视同仁，要建立健全法律规章制度，保证各位股东享受同等的权利，拥有参与权、决策权、监督权。这就要求财务会计应做到民主化与公开透明化，以保证企业的民主管理。

2农村股份合作企业财务会计制度中存在的一些问题

2.1沿用集体经济财务会计制度，不能准确反映股份合作企业的特点

现如今，集体经济财务会计制度还在部分股份合作企业中存在，这样的制度不能准确详细地反映股份合作企业的特点。1）财务会计报表仍然使用过去集体企业的报表形式，这样会导致财务会计报表中无法直接反映改制后的企业报表中的一些新内容。2）企业业务核算中所涉及的会计元素科目不全，无法准确反映业务中某些会计元素，比如：股东企业投资、股东利益分配、股东权益等。

2.2应该强调对资产评估工作的重视

目前农村股份合作企业在进行资产评估时都没有委托具有资产评估资格的社会中介组织进行资产评估，而是自行评估，这样就会导致监督性和公正性缺失。应该加强对固定资产进行清点登记造册和对流动资产盘点核实的工作，做到帐物相符。

2.3财务会计管理工作缺乏规范制度

由于受农村环境与人员的限制，农村股份合作企业财务会计制度不健全，财务处理不及时、不准确，还存在一定的漏洞。财务会计所提供的不准确信息给企业财务管理带来了负面的影响，给企业财务管理造成了一定的困难，使企业财务预测、财务控制、财务分析缺乏有效性与高效性，造成企业资金成本上升，资金使用效率低下。

3健全农村股份合作企业财务会计制度的建议

3.1不断完善会计报表，增加企业会计科目的设置

会计报表的主要作用是为财务会计主体提供信息的，他具有双重服务的特点：既要符合政府财政宏观经济管理的要求，又要满足广大投资者投资决策的需要。应该根据政策的调整及时更新善会计报表，使得账目更加清晰、透明。

3.2股份合作企业财务会计应做好资产评估工作

在做资产评估时，企业应该坚持以下两个原则：1）价值原则：资产进行评估时要按市场价值给资产进行重置定价；2）折率原则：在确定资产价值之后，对资产进行折率分析与评估，即按其已使用年限视资产新旧程度确定。

3.3使企业会计工作规范化，努力提高农村股份合作企业财务会计人员的业务素质

农村资产评估范文第7篇

根据资产管理公司收购的不良贷款所涉及的债务人、担保人的不同情况，处置这些不良债权主要采取收本收息、债务重组（包括折扣变现、以资抵债、债转股、修改债务条件等）、债权转让、诉讼、清算等方式。除了收本收息、诉讼、清算由特定主体组织评估外，其它处置方式的运用都需要聘请社会中介机构提供评估或咨询意见。中介机构在对不良债权进行评估时，由于不良债权最终所形成资产表现形式的不同，也存在着不同的评估形式，主要包括对物权、股权等实物资产的评估、对债务人现实或未来偿债能力的评估、对债权人所持债权可变现价值的分析咨询等。

我国金融不良资产处置评估的现状之一：评估理论严重滞后。

资产管理公司的资产评估工作有两大特点：一是“债权”评估是一项新工作、无先例；二是评估的对象大多是关停、倒闭企业。资产管理公司对不良资产的处置，一般都是以快速变现为目的，形式多为债权，不同于其它资产，这类资产的处置价格除受资产本身的质量影响外，还在很大程度上受金融不良资产特殊的市场供求状况、各种处置因素所影响。现有的评估标准和规范明显不适用于金融不良资产的评估，中介评估机构在实际操作中缺乏理论支撑。截止目前，资产评估所遵循的评估操作规范主要是《资产评估操作规范意见（试行）》（国资办发[1996]23号）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《城镇土地估价规程》（GB/T50291-2001）、《资产评估准则——无形资产》（财会[2001]1051号）。在执行上述规范时，不论采用什么方法，只能对实物资产价值进行计算，难以准确核算出这些资产的无形损失和效率损失。同时由于我国二级市场极不活跃，也难以采用现行市价法进行评估。而采用重置成本法则受到《资产评估操作规范意见（试行）》中诸如尚可使用的房屋成新率不低于30%、设备成新率不低于15%等规定的限制，致使评估结果与最终的处置价值严重脱离，对资产管理公司的运作显然很不公平。尤其是法院裁决的项目一般是按照市场价值进行判定，其评估结论未考虑评估对象快速变现的因素构成，导致二次处置损失。

目前，中国长城资产管理公司由于成立初始就面对大量的债权处置而提前进入了企业偿债能力的研究，并在实践中逐步摸索制定了相应的《不良资产评估操作规范》，但该规范也只是作为内部参考，并没有作为金融不良资产评估在理论界的统一标准，仍然不具有整体的代表性。除此之外，目前再没有专门的机构致力于金融不良资产评估的理论研究。呼吁有关职能部门尽快制定金融机构不良资产评估标准，解决偿债能力评估和债权评估中可能出现的理论、政策和法律等问题。

我国金融不良资产处置评估的现状之二：评估咨询对象分布散、规模小，评估咨询成本高。

资产管理公司委托的评估咨询业务，有着特殊的评估咨询目的，特殊的评估咨询目的势必要求评估咨询工作质量高、结论公允权威，但客观上多数评估咨询对象地处边远地区，评估咨询的现场资料通常难以取得。按照国务院的要求，资产管理公司原则只接收四大国有商业银行和或家开发银行发生再在1996年以前的不良资产。而实际上，在农村信用社、城市商业银行、农业发展银行、国家进出口银行、非银行金融机构，甚至人民银行中都存在规模不一的不良资产。根据估计，资产管理公司目前接收的不良资产只占全部不良资产的三分之一左右。以四家资产管理公司为例，从商业银行收购不良贷款14000亿元，近250万户。大多数分布在县以下的乡镇和农村，其中10万元以下的资产户数占总户数的70%以上。尤其是呆帐贷款、呆滞贷款的打包评估更加难以操作，散小差的特点十分突出，缺乏评估基础资料。按照国际惯例：逾期三年以上的债权评估值为零，不满三年者按逾期长短相应减值。如以此推算，资产管理公司打包处置的呆帐贷款价值一般都为零，与实际处置的债权价值根本无法吻合。从防止国有资产流失、防范道德风险的角度出发，不良资产的最终处置都应履行评估这一环节，但从资产管理公司收购的不良资产整体情况看，确实存在户数多、单户债权金额小；县以下乡镇贷款户数多、大中城市贷款户数少；关停破产倒闭企业多、维持正常经营企业少；呆帐多、呆滞少等实际情况。如果要全部聘请中介机构评估，一是工作量大，过于集中，可能评不过来；二是费用高，有的可能得不偿失；三是有的中介机构出于各种因素的考虑不接受委托。为了提高处置进度，降低处置成本，建议四大资产管理公司对已处置的不良资产逐项建立数据库，内容涵盖各项比较调整因素，这些因素包括但不限于债权的情况（包括贷款时间、本息结构、剥离形态等），债务人情况（包括行业、性质、规模、地域等），不良资产的市场状况，交易情况（交易批量、交易时间、交易动机）等，便于市场比较法的充分应用，合理规避复杂的资产评估程序。

我国金融不良资产处置评估的现状之三：部分债权性资产权属不清，产权依据不足，偿债能力判断失真。

资产管理公司在委托社会中介机构对待处置资产进行评估咨询时，很多情况下提供的只是一些债权资料，这些资料中没有完备的产权证明，致使评估机构难以确定评估咨询对象的产权性质和数量，从而给委托和评估带来一定的障碍。特别是国有企业存在着“软资产、硬负债”的问题，存在着债务多和财务资料不健全，企业产权不明晰及债务方不配合评估工作等问题。四家资产管理公司的资产从户数来看，多是农户贷款，其次是集体企业和乡镇企业贷款，少量是国企贷款。这些客户的抵债资产多为房屋、土地使用权和机器设备，但是由于我国房地产注册登记工作尚不够完善，各地区之间不平衡，水平参差不齐，未办理合法的房屋所有权证和土地使用权证的情况十分常见，尤其是农村地区。以假设清算法的偿债能力分析为例，操作过程中首先要对债务企业的整体资产进行评估，评估中通用的做法是，由委托方出具委估对象的有关产权证明，评估机构只对委托方的合法资产予以评估，对债务企业不能提供有效权属的资产不予评估。但有些资产作为企业生产经营活动不可分割的主要资产，在进行债权转让时又具有一定的转让价值，从而导致评估结论与处置结果明显脱离的矛盾，也给债务企业恶意隐匿资产提供了可乘之机。如果能如前所述建立不良资产处置数据库，则可以通过案例比较避免由于目前评估制度和相关理论落后造成的偏差，有效避免采用假设清算法致使企业隐匿资产、虚增负债的状况出现，加快不良资产评估分析的进度，降低评估分析成本。

我国金融不良资产处置评估的现状之四：没有统一的不良资产评估计费标准，影响了中介机构对不良资产评估参与的积极性。

不良资产的评估方法包括对物权、股权类的资产评估；采用假设清算法、信用评价法、模拟拍卖法等确定债务企业的偿债能力分析评估；采用综合因素分析法、交易案例比较法确定的债权价值分析评估；以及在债权批量处置的过程中由于分类可能出现的上述任何形式的评估等。不同的评估方法其工作量大相径庭，应当客观地制定不同的计费标准。但资产管理公司大多以拟处置的债权或以最终回收的债权金额作为计费的标底，影响了中介机构对不良资产评估参与的积极性。仍以假设清算法的偿债能力分析为例，债务企业的偿债能力分析评估虽然作为咨询意见报告，却是严格按照资产评估的操作规范，在对企业进行整体资产评估的基础上，在一定合理假设前提下分析债务人的偿债能力，再对偿债能力进行分析的行为。由此可以看出，中介机构的工作已经超出正常资产评估的工作量，有的资产管理公司将拟处置的债权总额作为计费标底，有的地方办事处甚至将偿债能力的结论作为付费的计算标底。例如：拟处置的某债务企业债权为1000万，企业的账面资产原值为6000万，经过中介机构分析的偿债能力为600万元。按照资产评估收费标准，即以6000万作为计费标底，评估费应当支付6、55万元。如以债权作为计费标底，计算的评估费为2、85万元，而以偿债能力的结论作为计费标底，评估费仅1、85万。可以看出，中介机构不仅没有因超出正常资产评估的工作量而获得回报，反而因评估费的严重下调而挫伤了中介机构对不良资产评估的积极性。致使很多在国内具有影响力的大型中介机构没有加入到不良资产评估的队伍中来，这也是导致我国金融不良资产评估的理论研究工作滞后的重要原因之一。再以信用评价法为例，该方法的使用基本上属于财务审计的范畴，如果采用评估计费标准，势必导致处置成本偏高。因此，宜尽快出台有关不良资产评估的计费标准，避免中介机构在采用评估咨询方法上厚此薄彼，影响评估结论的客观性。

我国金融不良资产处置评估的现状之五：不良资产的处置进度与评估咨询报告质量的矛盾突出。

评估咨询报告作为不良资产处置过程中唯一的参考依据，应当起着指导处置价格、监督处置行为、衡量处置效果等至关重要的作用。但由于我国目前对资产管理公司是以现金的回收额作为主要考核指针，致使评估管理工作处于“服务于处置”这样一个被动的地位。很多处置项目存在着评估与处置时间上的矛盾，为了保证在有限的时间内完成评估咨询报告，中介机构难以完全按照评估程序操作以保证报告的质量，逆程序操作的现象比较突出，同时也造成了国有资产的大量流失。笔者认为，随着金融不良资产商业性剥离的出现以及资产管理公司向投资银行方向的发展，处置变现不宜再作为不良资产处置的主要方式，金融不良资产评估也将逐步向多元化过渡。企业的偿债能力分析将与企业的效绩评价相结合，使分析结论更加趋于合理。资本运作手段的增强将会引出多种债务重组形式的出现，对中介机构专业技术知识多元化的综合掌握提出了更高的要求。

总之，我国金融机构的不良资产已经积累了相当的规模，随着处置进度的需要，必须尽快解决与不良资产评估相应的理论和操作规范，这样才能真正做到最大限度保全国有资产、减少损失的目标。

作者简介：许洪，女，江苏省苏州市人，硕士，1996年毕业于中科院系统科学研究所管理科学与系统工程专业。注册资产评估师、注册税务师，具有土建中级预算资格、独立董事任职资格。中国科学技术协会工程系统学会会员，中国投入产出学会会员，曾任/现任陕西成本研究会理事，四大资产管理公司西安办事处/评估顾问。

自1996年主办并参与了各类评估业务近千项，评估对象涉及机械、冶金、纺织、电子、建材、化工、商业、农业、运输、金融、旅游、房地产等多个行业；评估目的涉及改制、贷款、资产重组、合资、联营、兼并、拍卖、股权转让、投资、增资扩股、债权转股权等多个领域。2001年10月进入中国长城资产管理公司西安办事处评估管理部，致力于金融不良资产评估的研究，参与总公司制订了《金融不良资产评估管理办法》及《金融不良资产评估操作规范》，至今共审核了300余项不良资产处置评估咨询报告，涉及不良资产数十亿元。2002年担任陕西省注册评估师后续教育授课教师。

农村资产评估范文第8篇

关键词：林权：抵押货款；风险控制

1 林权抵押贷款易于出现的风险

1.1 资产评估

评估管理和评估技术是资产评估的核心内容，评估森林资源资产时，可以通过以下4点内容详细展现：（1）森林资产的构成部分较多，有林地和林木等。（2）树种不同，价值就会不一样，同一树种，树龄不同价值也会不同。（3）原始林木与人工林木的价值存在差异。（4）交易市场没有形成规模，森林资源无法实现有效评价。（5）森林资源价值可以通过生长周期和自然增加值全面体现。普通会计师林业知识比较匮乏，森林资源职业设计规划师没有会计和资产评估方面的知识储备，这就使得森林资源在评估时存在很大的风险。

2 抵押物价值保全

森林资源具有较强的特殊性，从而使抵押机构在进行林权抵押时存在较为严重的风险，可以通过以下2点全面体现：（1）经营和管护森林资源，存在很多的人为灾害和自然灾害，比如，污染、病虫害、风灾、泥石流、水灾、火灾、冻害以及雪灾等，这些灾害一经发生带有比较强的毁灭性，带来严重的经济损失，使得金融机构无法实现对抵押物的有效监管。（2）森林资源被偷盗的危险系数较高，这对于抵押金融机构来说风险比较严重。林区地理位置比较偏远，人烟稀少，交通设施短缺，使得在管理时难度较高。有的人法律意识比较差，乱砍滥伐现象时有发生。

3 政策与法律法规

林权抵押贷款是一种新兴的贷款模式，因此，相关的法律法规制定、集体林权、国有林权流转以及处置都需要不断地完善。森林资源具有较强的生态价值和经济价值，采伐森林资源时，需要报批一定的限额，公益林和生态林不纳入商品性采伐中，这些因素都会给金融机构造成一定的风险。

4 风险防范的策略

4.1 注重农村信用系统的建设

借贷人的违约风险可以通过农村信用系统进行约束，开展林权抵押贷款工作时，不断完善农村信用系统中的信用评价机制。设置评价指标时，以抵押贷款的业务特征为依托，建立健全信用评级档案，有效控制交易成本，提高服务水平。

4.2 完善森林资源资产评估制度

金融机构的风险与贷款金额以及抵押物的价值有直接关系，科学合理地评估抵押物价值十分关键。完善森林资源资产评估制度、评估技术标准、评估人员以及评估机构，有效保障评估的可信性和权威性。制定科学的森林资源资产评估机制，有效规范评估机构的资质，将森林资源的使用价值包括在评估内容中，使森林资源的价值得到完美体现。

4.3 大力宣传森林保险机制，创建多元化的担保系统

有效控制森林资源资产保全风险导致的损失，分散风险，创建多元化的担保系统。政府不断加强森林资源政策性保险的研发力度，促使借贷人积极踊跃地加入到资产投保的行列中，严格限制森林资产抵押的条件。积极鼓励保险公司开展与林权相关的险种，有效控制林权抵押的风险。政府积极与各类担保公司合作，鼓励林农和企业积极加入其中，创建互的担保系统，引进专门从事担保工作的企业，快速提升担保服务水平，使林权抵押贷款中的担保服务不断实现市场化，提高服务质量。

4.4 完善林权流转系统

不断完善林权流转系统，使林权资源实现快速提现，有效控制交易成本，使林产品的价格趋于稳定。不断完善相关的法律法规，使林权流转时有据可依。科学规范林权中介，提升林权流转的速度，使资产处置的形式变得灵活多样。

4.5 不断创新货款模式

发放林权抵押贷款时，一定要做好风险防范工作。严格审查借贷者的信用信息，遵循贷款发放程序，认真核实相关信息。开展网络化管理新模式，做好跟踪记录，精准掌握借贷者的行踪。金融机构要不断创新贷款模式，使林权抵押贷款更加合理，能够实现有效的回收，可以依据树种的生长周期制定贷款的还款日期，不断拓展延伸贷款的用途。

5 结语

综上所述，尽管我国已经创建了林权抵押贷款的相关机制，但依然处在不断探索的时期，存在大量的潜在风险，需要采取有效的办法。每一种抵押贷款都有属于自己与众不同的风险存在，林权抵押贷款一定要采取积极的措施进行监管，使其风险控制在最小范围内。

参考文献

1 唐德祥，周小波，杨无限.农村“三权”资产抵押贷款的风险生成、衡量 及其防范建议[J].江苏农业科学，2015（1）

农村资产评估范文第9篇

关键词：资产评估 给力 海南 “十二五”规划建设

中图分类号:F207 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2011）06-210-02

建设国际旅游岛是继海南省办经济特区之后海南发展史上的又一个里程碑，2009年12月31日国务院了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，《海南省国民经济和社会发展第十二个五年（2011―2015年）规划纲要》是海南国际旅游岛建设发展上升为国家战略后的第一个五年规划，该规划纲要提出在今后五年内实现海南省经济更好更快发展，全省生产总值年均增长13%左右、地方财政一般预算收入年均增长率20%以上、全社会固定资产投资年均增长率23%、三次产业比重趋近20：30：50，城镇化率达到56%、城乡居民收入翻番等总体目标。在海南岛新一轮大发展的黄金机遇期，资产评估理应、也必须为海南“十二五”规划建设作出自己的贡献。本文所述资产评估，包含对企业股权及债权类价值评估、知识产权类无形资产评估、承包经营权评估、森林资源资产评估、土地使用权评估、房地产评估以及其他各种类型资产评估和信息咨询服务业务。

一、资产评估为海南旅游服务业的升级、结构调整提供决策参考

海南“十二五”规划纲要提出要推进旅游业转型升级，以建设世界一流的海岛休闲度假旅游目的地为目标，加快对现有休闲度假旅游产品的升级改造，逐步形成以滨海度假旅游为主导、观光旅游和度假旅游融合发展、休闲疗养等专项旅游为补充的旅游产品结构。到2015年初步建成包括免税店、大型品牌直销中心、重点城市和度假区的商业街、不夜城等的国际购物中心框架。

伴随着原有旅游产品的升级改造，原有旅游文化产业的股权整合、资产重组、品牌店加盟联锁、分时度假等业务将激增，在确定股权交易价格、品牌联锁店加盟费用，以及产权式酒店、酒店式公寓及分时度假酒店、大型商业中心柜台及商铺的售价及租金、各种旅游新产品的定位定价等方面，资产评估都将提供有效的价格决策参考依据。

二、资产评估促进海南旅游房地产平稳健康发展，保障国家税收收入

海南“十二五”规划纲要提出要开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，规范房地产交易和租赁市场，严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

一大批新兴旅游休闲度假胜地经营性房地产的开发建设，吸引了国内外众多颇有实力的企业投资，同时这些企业的融资需求也相应扩大，以土地及地上在建工程的抵押贷款评估业务势必增加，一方面要促使金融机构与开发商达到双赢的目的、一方面又要防范金融风险，在两者搏弈之间，资产评估的重要作用彰显；为有力配合政府部门加强对房地产业发展的宏观调控，合理估算土地出让招拍挂的底价及最高限价（上海已在试行）将有效引导土地买方市场的理易，防止国有资产流失以及土地价格非理性上涨；配合税务部门建立二手房地产交易、房屋租赁市场价格评估体系，将有力保障国家税收收入。

三、资产评估有效推进海南十大基础工程项目及城镇化的建设

为改变海南省基础设施与海南国际旅游岛建设目标不相适应的现状，海南“十二五”规划纲要提出要坚持扩大内需战略，优化投资结构，集中财力物力，加快推进以琼州海峡跨海通道、环岛高速铁路、“田字型”高速公路、核电、机场、港口、公路、水利、能源、电信网与广播电视网及互联网“三网融合”十大工程为重点的基础设施及其配套工程建设。为突出城镇化的国际旅游岛特色，海南“十二五”规划纲要还提出构建省域中心城市―区域中心城市―县城镇―中心镇四级城镇化空间体系，提高城镇化水平，规划建设100个左右的中心镇，利用海南特色的旅游资源，打造古村古镇型、民族村寨型、生态观光型等特色旅游小镇，破解海南城乡二元结构。

在实践过程中，大规模进行基础工程项目建设，以及城镇化建设，城中村和旧城改造、农村危房改造等建设必然大量地涉及到国有土地、农村集体土地、个人宅基地及其地上房屋建筑物、构筑物、经济作物、森林资产等地上附着物的征收与补偿问题。2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其中第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”该条规定对被征收对象的补偿标准赋予了鲜明的市场价格内涵。公平公正的资产评估成果将有效推动基础工程和城镇化建设的进程。

四、新能源、新材料的新型工业的发展呼唤资产评估

海南“十二五”规划纲要提出发挥海南发展战略性新兴产业的后发优势，优先发展高新技术产业，集中布局、集约发展新型工业，重点培育油气化工、浆纸及纸制品、汽车和装备制造、矿产资源加工、新材料和新能源、制药、电子信息、食品、热带农产品加工等支柱产业。

科学技术是第一生产力，知识产权类无形资产对企业利润的贡献率甚至可能超过有形资产对企业利润的贡献率，但是由于观念的滞后，知识产权类无形资产的量化以及对量化结果的应用，在过去很长一段时间内没有得到人们足够的重视，随着观念更新以及科技研发、科研成果的产业化、市场化，对知识产权的利用和保护已经越来越广泛地受到政府、企业和社会公众的高度重视，海南“十二五”纲要提出到2015年全省科学研究与试验发展经费支出占GDP比重达到1.5%左右，科技财政支出占地方财政支出的比重达到2%，每万人口发明专利拥有量（件）年均增长15%，政府部门的扶持力度和决心由此可见一斑。

北京市交通银行是我国率先接受以商标权、专利权作为质押物的金融机构，这一举措解决了相当一批高新技术企业发展的资金瓶颈问题，新能源、新材料的新型工业的发展呼唤资产评估给力，随着金融机构运营机制改革的深入，北京交行的经验将有望在全国范围内的金融机构逐步推广，资产评估将在知识产权等无形资产的价值发现和认定方面发挥重要的作用，为金融机构向新能源、新材料的新型工业企业“输血”提供合理依据。

五、“五基地一区”的建设离不开资产评估

海南是一个农业大省，得天独厚的热带气候使海南成为全国人民的“菜篮子”。海南“十二五”规划纲要提出要大力发展热带特色现代农业，未来五年要重点建设好“五基地一区”即国家冬季瓜菜生产基地、天然橡胶基地、热带水果和花卉基地、水产养殖与海洋捕捞基地。高效现代农业模式必将打破旧有的小农经济模式，以集体农用地投资入股等多种形式组建的新型农业经济合作组织的出现、农业基地的整合重组、农业信贷的发放等都离不开资产评估的鼎力支持。

六、林权制度改革、森林资源交易平台的建设迫切需要资产评估

为解决困扰我国多年的集体林权产权不明晰、经营主体不落实、经营机制不灵活、利益分配不合理等问题，2008年国务院了《关于全面推进集体林权制度改革的意见》，规定了“在不改变林地用途的前提下，林地承包经营权人可依法对拥有的林地承包经营权和林木所有权进行转包、出租、转让、入股、抵押或作为出资、合作条件。”两年多以来，依法将林地承包经营权和林木所有权通过家庭承包方式落实到集体经济组织的农户、确立农民作为林地承包经营权人的主体地位的改革措施正在海南如火如荼地进行当中，已经取得了阶段性成效，林地和林木资源的流转机制正在规范建设中。下一步国有林权制度改革也将在全国范围内逐步进行，国家已经在伊春启动国有林区产权制度的改革试点，改革举措包括在保持国有林地为国家所有的前提下，将林地出租、经营权转让于林区职工、将林木所有权出售于林区职工等。而森林资源资产评估是林权制度改革的一项基础而重要的工作。

海南的森林覆盖率位居全国之首，林权改革势在必行，而无论是在集体林权制度改革还是在国有林权制度改革当中，为合理公平地确定林地承包经营权、林木所有权的价值、林地租金、森林资源产权交易底价等方面，为维护交易各方的合法权益，均迫切地需要进行资产评估。

七、公平公正的资产评估是深化改革扩大开放的有力保障

海南“十二五”规划纲要指出，海南作为经济特区，仍然肩负着改革开放排头兵的重任，积极推进全省直管市县管理体制、农垦管理体制、国有企业等各项行政管理、经济体制和社会事业体制改革。深化国有资产监管体制和国有企业改革，推动资产资源的整合。

配合上述各项体制的改革，资产评估将成为政府在实现宏观调控、市场资源配置中保障国有资产不被流失、对国有资产保值增值情况进行考量的重要工具。同时随着各项经济改革的不断深入，虽然传统意义上的国企改制类的国有资产评估业务可能会有所减少，但非公经济组织的大量涌现和竞争、对外开放水平提升、琼港琼澳琼台琼粤琼桂等区域性合作、国有与民营企业之间以及民营与民营企业之间的相互渗透、并购与重组等，使得资产评估服务的市场更加广阔，当前民营企业之间的股权交易也不断应用到资产评估结果作为谈判的参考、社会委托的资产评估业务量逐年攀升就是显著例证，越来越多的民营企业家们也已逐渐理性地认识到资产评估在价格决策、企业管理等方面的重要作用，公平公正的资产评估是深化改革扩大开放的有力保障。

市场经济需要资产评估，广大资产评估机构和从业人员应当抓紧时间练好内功，抓住机遇，在海南国际旅游岛建设的大舞台上充分展现自身的价值，为政府部门、为社会各界经济组织和各类经济行为提供优质服务，作出自己应尽的贡献。

参考文献：

1.关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见

2.海南省国民经济和社会发展第十二个五年（2011―2015年）规划纲要.

农村资产评估范文第10篇

关键词：森林资源资产评估；高职教育；教学方法

中图分类号：F234文献标识码：A

目前森林资源经营管理已经打破了原来封闭式的模式，森林资源资产作为一种特殊的资产越来越受到人们的关注。自1996年林业部（1998年改为国家林业局）和国家国有资产管理局联合颁布《森林资源资产评估技术规范》（试行）起，我国森林资源资产评估工作在全国范围内才逐步展开，直至目前还有不少地区相关的评估体系、评估标准还未建立起来。在这种情况下，作为直接服务于生产的高职教育，如何使森林资源资产评估课程更好地服务于林业生产及怎样在高职院校教学中开展该课程的教学与实践值得深入研究。

一、森林资源资产评估课程基本要求

森林资源资产评估是一门综合性非常强的课程，学习前必须学习过一些相关的课程，具备一定的知识背景，具体讲这些课程包括：森林调查、森林经理、森林经营、森林生态学、林业政策法规等相关课程，因此一般是在在校学习的最后一个学期开设为宜。

高职高专院校的教学模式多样，我校实行的是“2+1”模式，即学生在校学习2年，到生产单位实习1年，学生在校学习时间有限，因此“森林资源资产评估”课程所占课时也有限，教学工作者必须对课程的核心、重点内容十分清楚，才能熟练、准确、高效地讲述该课程。笔者在该课程教学总学时数为86节（包括1个星期的实习），周学时数为6，实训课的比重占总课时的50％以上。

二、森林资源资产评估课程内容安排

（一）教材的选择

森林资源资产评估课程目前没有专门的高职高专教材，在其他林业专业教材中略有相关知识的讲述，但不够详细，市场上也很难找到相关书籍。笔者在教学中曾采用中国林业出版设2002年4月出版的，由陈平留、刘健主编的《森林资源资产评估运作技巧》和中国林业出版社2002年5月出版的，由罗江滨、陈平留主编的《森林资源资产评估》两本书。

（二）理论知识内容的安排

以罗江滨、陈平留主编的《森林资源资产评估》为教材，结合高职教育特点，内容的安排见表1：

课程内容的安排以生产应用为出发点，着重讲述森林资源资产评估相关财务知识、林木资产评估和林地资产评估三大部分，其中相关财务知识是难点，学生比较难掌握，需要一些练习题加以巩固，而在林木和林地评估的理论教学中，评估方法的推倒是重点也是难点，应适当调整讲解速度进行讲解，如讲述收获现值法时，可以画一时间线段轴，分清各时间点的成本与收入，然后转为现值再做加减推倒得出公式，这样比较容易理解。

（三）实训教学内容的安排

森林资源资产评估涉及的学科较多，评估的项目也多种多样，目前在林业生产活动中主要分为林木评估和林地评估两大类，其他评估如森林景观资产评估学生离校工作以后应用较少，结合我校的实际情况本课程开设了以下实训项目，见表2。在课程实习的一周则按照《森林资源资产评估技术规范》（试行）中规定的要求进行综合实训，要求学生提供完整的图、表及报告。

三、森林资源资产评估教学方式和教学方法

（一）教学方式、教学方法

高职教育的教学要与生产密切结合，森林资源资产评估课程是一门应用性极强的课程，因此结合生产是必需的。在森林资源资产评估教学中结合生产实际的途径有多种，笔者总结如下几点：一是以学生实际情况出发，结合生产实际。学习改课程的学生中有不少学生是来自农村，可以采用他们遇到的实际问题作为上课讲解的例子，如果需要还可以在课后帮助他解决实际的问题，从而带动学生学习的积极性。二是在实习周带领学生到附近的木材交易市场、资产评估事务所调查收集所需的数据、了解行业特点及了解木材交易情况。三是利用校（下转第52页）（上接第23页）附属林场的独特优势，如在采用市场价倒算法评估成熟林林木价值这个实训项目时事先联系了解林场哪里的林木要砍伐，待做完实训后，将评估的结果与实际价值比较；在采用重置成本法评估幼龄林林木价值时，让学生亲自参加林场的实际造林，然后再用收集的数据进行评估，这样学生的学习兴趣和评估的准确性都可以有很大提高。

同时为让学生更注重实践环节的质量，在期末成绩中实训项目的成绩与期考的卷面分所占比重为4：6，还可向学校申请采用森林资源资产评估实际操作考核代替笔试的方法提高学生的操作水平。

（二）生产实例在教学中的应用

森林资源资产评估工作的实例在采用的教材中有，为了让学生更加对改课程感兴趣，可以用本地区森林资源资产评估的报告和相片作为例子（需注意森林资源资产评估的内容一般是保密的，例子应用时要对数据进行修改），学生也可以用例子作为模板在实习和以后的工作中都可用于参考。在实训过程中也可按照学生的兴趣要求对目前流行的树种如速生桉树进行评估，收到不错的教学效果。

四、结语

森林资源资产评估课程综合性强，技术性高、发展快并与国家相关法律法规有密切的联系，对教学的要求也提出了更高的要求。对于森林资源资产评估的教学工作者来说除不断学习理论知识外，参加实际的森林资源资产评估工作是必不可少的，只有在实践中总结丰富的经验，教学中才能够抓住重点，解决难点，从而使学生更好地掌握这一门课。

【参考文献】

[1]陈平留,刘健.森林资源资产评估运作技巧[M].北京：中国林业出版社,2002.

[2]罗江滨,陈平留,陈新兴.森林资源资产评估[M].北京：中国林业出版社,2002.