泡沫经济的产生范文

泡沫经济的产生篇1

关键词：经济泡沫；虚拟经济；投机；价值

1　经济泡沫

1636年荷兰郁金香事件，让我们认识到经济中的泡沫。“泡沫”这个物理概念，从此被引入经济领域。此后三百多年中，泡沫成为普遍的经济现象，出现如：金融泡沫，房地产泡沫，网络经济泡沫。经济泡沫对经济发展产生着重要而深远的影响。它决定着经济的繁荣到底是真实的还是虚假的。经济泡沫同时还影响着经济周期，推动经济循环。

马克思认为，价格围绕价值波动。但如果，价格在一定时期内严重偏离价值；或者另一种表述资产的价格严重背离其基础价值，则认为存在泡沫。而暂时性的波动，短暂的严重背离，则非泡沫。泡沫虽然易破，仍能存在一定时问。

经济泡沫的载体不同，种类则不同。经济泡沫即可能存在于债券、股票等虚拟经济，也可能存在郁金香、房地产等实体经济。金融资产的价格严重偏离，叫金融泡沫。金融泡沫也是最普遍的泡沫，是经济泡沫中最重要的一种。

经济泡沫与通货膨胀联系紧密。经济泡沫讨论的是价值和价格的关系，而通货膨胀分析的名义价格与实际价格之间的关系。虽然两者的最终结果都会变现出很高的价格，但两者是不同的经济现象。往往存在经济泡沫都会伴有较高的通货膨胀。经济泡沫可以存在于局部，而通货膨胀一般都针对的是整个社会。

2　经济泡沫的形成与破灭

2.1　经济泡沫的形成

(1)投资者的过度投机。当市场上的某个子市场出现高利润时，这时投资者往往会蜂拥而至。可能还会伴有国外资金的介入。

(2)市场的不均衡发展。如果各个子市场均衡发展，与均衡利润相一致，那么资金将在各个子市场上均衡分布。一旦某个子市场过度繁荣，将会导致过多资金投入到该市场，同时将加剧该子市场的繁荣，也将会带动与之联系紧密的相关市场。市场的不均衡将进一步加剧，不稳定性进一步加深。

(3)实体经济与虚拟经济背离。目前一般将经济分为实体经济和虚拟经济。实体经济的增长将导致社会财富的增长。而虚拟经济的增长并不一定带来社会财富的增长。通常情况下，实体经济与虚拟经济相一致，这时经济将会良好增长，价格也不会背离价值。一旦虚拟经济与实体经济脱离发展，那么泡沫将会形成，可能会出现虚假的繁荣。

(4)信息不完全。买方与卖方信息不对称，将会导致资产的价格扭曲，从而形成泡沫。泡沫的另一种表述就是价格扭曲，通常情况下会远远高于其基础价值。买方往往处于信息缺失一方，对于风险不能完全了解和掌握。同时，卖方可能存在逆向选择与道德风险。这些都将对泡沫的形成起到催化的作用。

2.2　经济泡沫破灭

泡沫形成后，将会持续一段时间，甚至是很长一段时间。在这段时期内，我们将看到经济的繁荣。经济繁荣过程越快，泡沫膨胀越大。大多数学者认为，这时是经济的虚假繁荣，并没有导致经济真实繁荣。泡沫形成后，经济的不稳定性大大增加。经济泡沫化程度越严重，其破灭后产生的破坏力也越严重。如果恶性泡沫形成，并且市场主体不及时采取措施挤出泡沫，一旦恶性泡沫破灭，将会对经济产生致命的打击。

根据价值规律，价格是围绕价值波动的。价格在一定范围内偏离价值，是可能长期存在的。但任何严重背离价值的价格是不可能长期存在的。所以，恶性泡沫终将破裂，它没有存在的基础。

泡沫的破灭一般由外部力引起。经济泡沫是不断急剧膨胀的。通常情况下，不会是其自身破灭，而是由外在因素引起。经济中存在泡沫，则经济将呈现出一定得脆弱性，市场自动调节能力下降。如果市场机制不能抵挡住泡沫破裂的冲击，那么就将形成经济危机，出现大萧条。

经济泡沫破灭的前提是必须膨胀到一定程度。轻微的泡沫就如低通货膨胀一样，会对经济发展起到促进作用。价格可以偏离价值，但必须维持在适当的范围内。

经济泡沫破灭不一定会导致经济危机，对经济产生强大的破坏力，经济泡沫的破灭包括两种形式，一种是缓慢的挤出泡沫，例如中国股市泡沫的破灭，监管当局不停进行干预，以挤出存在的泡沫。另一种破灭是，由于外部剧烈的冲击，导致泡沫突然破灭，比如泰国泡沫。

3　经济泡沫的利与弊

经济泡沫既然存在，则必有它存在的意义。由于经济泡沫与经济危机紧密联系在一起，就被误认为它只会对经济产生破坏作用，而没有促进作用。而事实上却并非这样。经济泡沫与经济危机并不是充要条件。经济泡沫并不一定导致经济危机，而经济危机也不一定源于经济泡沫。

经济泡沫对经济产生何种影响关键在于其泡沫化的程度。美国的新经济被认为是存在良性的经济泡沫，促进了美国经济长达十多年的一高两低经济发展。美国新经济泡沫化低，因而能起到促进作用。而日本经济泡沫导致其经济发展一直缓慢，源于泰国金融泡沫的破灭的东南亚金融危机使亚洲各国陷入经济萧条。

经济泡沫将会影响市场机制的调节。泡沫的存在，导致了价格的扭曲。投机大于投资，价格不能体现资产的实际价值，市场的供求状况处于极度不均衡，从而市场自动调节效率下降，甚至是市场失灵。经济泡沫将导致资源配置不合理。泡沫通常都存在于特定的某个领域，一般为股市，债市以及房地产市场。过多的资金投入这些领域，导致这些子市场投资过度，而其他领域投资不足，资源没有得到充分的利用，经济效益下降。经济泡沫将增加市场不稳定性。由于资源配置不合理，各市场发展不均衡，市场波动加剧，经济脆弱性增加。

当然，经济泡沫的存在仅非只有它消极影响的一面，也存在积极影响的一面。经济泡沫能降低过度积累，提高经济的动态效率。如果资本过度积累，在缺乏技术进步时，边际产出下降。过高的储蓄率对于经济的发展无益的。通常情况下，一个社会越节俭，越贫穷。经济泡沫，尤其是金融泡沫，将会刺激部分投资者减少储蓄，加大对金融资产的投资，从而使经济达到黄金律水平。泡沫形成的挤出效应能防止虚假繁荣以及虚假增长。

4　总结

总之，经济泡沫对经济的作用取决于其泡沫程度化。经济泡沫可能促进经济的增长，也可能产生巨大的破坏作用。将经济泡沫控制在一个合理的范围内，促进经济的良好发展。规避恶性经济泡沫，需从以下几点出发：

完善经济制度。泡沫的恶性膨胀往往是信息不完全的结果。完善经济制度，降低信息不对称，能在一定程度上阻止价格扭曲以及过度的投机。完善经济体制有利于投资者理性投资，减少“羊群效应”。

提高监管力度。监管力度的提高，有利于规避逆向选择和道德风险，遏制金融过度创新，减少泡沫产生的可能性。金融过度创新，将导致风险增加，经济不稳定性增加。尤其提高虚拟经济的监管力度，除了能遏制金融泡沫的产生，还能促进实体经济与虚拟经济的良好发展。

泡沫经济的产生篇2

【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统

经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象， 社会 物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫 问题 成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何 科学 地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。

一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束

（一）房地产泡沫的定义

泡沫是指实际价格脱离 理论 价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

（二）房地产泡沫形成的原因

（三）房地产泡沫的分类

房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类： 2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份 研究 报告指出， 目前 我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。 4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束

房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。 房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。

二、房地产泡沫的预警与防治

（一）房地产泡沫的预警

房地产 经济 泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于 社会 固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产 发展 和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。

我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。

（二）房地产泡沫的防治

为确保房地产市场稳健发展，应该逐步完善以下几个方面的工作：

1．加强国有土地的管理力度，要有计划地、合理地安排土地投放量，在土地市场化出让方式中，要增加公开招标出让土地的方式，让开发商有足够时间进行理性的 分析 和判断

2．加强对土地价格的监管和调控，保持国有土地买卖市场的稳定，有效地控制土地价格的过快上涨；

3．继续发挥政府宏观调控的功能，加强政府的市场调节职能，完善法制建设，出台相应的政策与法规，抑制土地投机和土地闲置，完善房地产市场结构，合理引入外资，加强行业监管；

4．积极发展并完善住房公积金制度。随着住房公积金规模的扩大以及愈来愈多的公积金投入到个人住房消费中来，住房公积金在区域经济中对房地产经济的调节作用非常明显，住房公积金对防止房地产泡沫过度膨胀起到一种止泡剂的作用，可更好地促进区域房地产经济的持续稳定发展；

5．建立有效的房地产泡沫的测度、预警及防治系统，通过构建一系列指标体系来反映房地产业的发展状况，并给出警示，促使政府及地产公司等及时采取措施。

【 参考 文献 】 [2]肖建月．需求主导因素对房地产价格的 影响 及政策启示[J]．市场 研究 ，2005，（8）．

[3]张丽英．对房地产泡沫的几点思考[J]．宁波党校学报，2005，（4）．

[4]徐礼伯．试析“房地产泡沫”论[J]．江苏经贸职业技术学院学报，2005，（2）．

[5]孟昭均．房地产业与社会发展的若干 问题 [J]．赤峰学院学报，第26卷，（4）．

泡沫经济的产生篇3

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

  二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

  三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

  四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

(3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。

泡沫经济的产生篇4

一、房地产泡沫测度系数研究综述

关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。

国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。

应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。

二、房地产泡沫成因

房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫现象，这是由房地产行业本身的特点决定的，它具有容易引起泡沫的资产领域一般具有的特点，即：(1)供求难以达到均衡，(2)供给弹性小。首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；其次，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。经济过热时对房地产的需求旺盛，而房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。于是，在一定的时间内，房地产价格可以与投入的货币数量同比例地上涨。因此，土地资源的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。

房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。

房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

同样，银行也持有类似的心理，由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。因此，就是对房地产出于投机目的的需求，这与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

房地产泡沫生成机制的动力之二就是资金的支持，从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。以日本为例，20世纪80-90年代的泡沫经济与土地神话和货币金融政策的影响关系密切。20世纪80年代初期，为适应日元升值和扩大内需的要求，日本发展和开放了国内市场，日本国内出现了国家公共投资、企业设备投资和个人消费一齐上的局面，兴起了大规模的基础设施建设和住房建设的高潮。在日本这个国土面积狭小且又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断地生产出来，可国土却无法扩大。因此，土地价格只升不降成为大多数(文秘站:)日本国民“颠扑不破的真理”，这种心理增加了购买土地的需求，对土地价格的上涨起了推波助澜的作用。同时，大规模建设需要大量的投资，又引起旺盛的资金需求，使日本的金融市场快速发展，融资规模尤其是直接融资规模迅速扩大，最终超过实体经济的承受能力，导致了泡沫经济的泡灭。

总之，房地产泡沫的生成条件有两个：一是过度的投机需求，二是投资信贷的支持。

三、房地产泡沫测度系数

（一）房地产泡沫测度指标的设计

本文设计了三个房地产泡沫测度指标，分别为房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入。

第1个指标：房地产价格增长率／实际GDP增长率

该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。

本文并没有采用基础价格的标准来测算房地产泡沫的程度，而是采用实际GDP的 增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。

第2个指标：房价收入比

该指标是根据房地产泡沫成因中的第一个因素：过度的投机需求来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。

第3个指标：住房按揭款／居民月收入

该指标是根据房地产泡沫成因中的第二个因素：投资信贷的支持来设计的。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合，因此居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张，互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。

因此，上述三个指标分别根据房地产泡沫的含义和生成机制揭示了房地产泡沫的本质，可以将它们作为测度房地产泡沫的重要指标。

（二）房地产泡沫测度系数的合成

房地产泡沫测度系数可以取房地产测度指标的几何平均值来计算，即房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入三个指标数值的平均数。设房地产泡沫测度系数为K，房地产价格增长率／实际GDP增长率为q[,1]，房价收入比为q[,2]，住房按揭款／居民月收入为q[,3]，则有：

附图

K值是一个大于零的数值，K值越大，房地产泡沫的程度越高。

由于缺少历史数据的积累，在我国应用房地产泡沫测度系数K值无法给出科学准确的评判标准，即无法指出“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间；但是，通过对各系列房地产泡沫测度系数值的时序和截面数据的对比，可以判断各房地产市场中泡沫的发展程度，以此来分析房地产市场是否一直健康发展。

【参考文献】

[1]　吕克敏，刘荣：《泡沫经济问题研究》载《经济体制改革》1999.增刊

[2]　黄正新：《关于泡沫经济及其测度的几个理论问题》载《世界经济与政治》2002.1

[3]　李维哲，曲波：《地产泡沫预警指标体系与方法研究》载《山西财经大学学报》2002.2

[4]　搜房研究院：《中国房地产指数系统月报》2002.12

[5]　Angeline M.Lavin.Empirical Tests of the Fundamental-Value Hypothesis in Land Markets.Journal of Real Estate Finance and Economics,

22:1,99-116,2001.

[6]　Patric H.Hendershott.Property Asset Bubbles:Evidence from the Sydney Office

泡沫经济的产生篇5

泡沫经济是金融开放和金融自由化过程中出现的一种经济现象,是产生经济危机的重要根源。泡沫一旦破灭,经济危机就有可能随之而来。1990年的日本、1994年的墨西哥、以及1997年的东南亚都留下了泡沫经济破裂的累累伤痕,不仅给这些国家和地区的经济造成巨大的伤害,而且波及到世界其他国家和地区。股票是泡沫经济的主要载体之一,资产定价泡沫是诱发泡沫经济的重要因素,不断膨胀的资产定价泡沫是出现泡沫经济的先兆①。因而研究我国资产定价泡沫对经济的影响,分析资产定价泡沫的动态演变过程,对抑制过度投机、化解与防范金融风险、防止金融危机、保持股市和经济的健康发展都有着十分重要的意义②。国外关于资产定价泡沫的研究按两个方向展开:(1)研究资产定价泡沫的存在性和动态演变过程,并试图给出经验上的证据(AbreuandBrunnermeier,2001等);(2)在一般均衡下,研究资产定价泡沫对经济的影响。主要回答资产定价泡沫是否能够存在,如果存在,对经济的效果如何,尤其是对资本存量、消费和长期经济增长率的影响(Tirole,1985,1990;Weil,1987等)。在研究资产定价泡沫对经济影响的这些文献中,有认为股市泡沫对经济有益的,也有认为资产定价泡沫对经济有害的。Tirole(1985,1990)认为如果经济是动态有效的,则不可能存在正值的资产定价泡沫;如果经济是动态无效的,则资产定价泡沫会减少过度积累,增加人均消费,消除经济的无效性。1987年,Weil将Tirole的结果推广到随机的情况,得到了相似的结论。Shleifer和Summers采用噪声交易模型研究了资产定价泡沫的效应,得出结论股市泡沫创造了额外的价格风险,增加了经济中的不稳定性,减少实质资本的投资收益,使经营管理者更注重短期利益,而忽视了长期投资。Yanagawa和Grossman研究了内生增长经济中的资产定价泡沫,他们发现资产定价泡沫(如果存在的话)可以阻碍经济增长,减少后代的财富。在我国,关于资产定价泡沫的研究刚刚起步。研究中基本上都采用第一种路径①,即检验我国证券市场上资产定价泡沫的存在性及确定合理范围等(董贵昕,2001等),而对于第二条研究路径尚未有人涉及。本文将在国内外已有结果的基础上,采用具有技术进步和随机实质资本投资收益率的跨时迭代模型,从理论上分析资产定价泡沫对经济的影响,推广已有的结果。同时对中国转轨时期经济的动态效率进行实证研究,在此基础上得出我国资产定价泡沫对经济的效果。本文的结构如下:第二节引进具有技术进步新古典生产函数的跨时迭代模型,进而给出黄金律和动态无效的概念;第三节讨论具有随机泡沫的跨时迭代模型,分析泡沫存在的条件及资产定价泡沫对资本存量、消费和动态效率的影响;第四节将第三节的结果推广到具有随机实质资本投资收益率的情况;第五节实证地研究中国转轨时期经济的动态效率,并将上文的结果应用于中国的现实经济;最后对全文进行总结。

二、跨时迭代模型、黄金律和动态无效

在完全竞争的市场条件下,考虑一个代表性消费者的有限期界跨时迭代(OLG,overlappinggen-eration)模型(Samuelson,1958等;),其结果如下:1•家庭假设每个人生存两期,第一期年轻时,工作挣得工资,用于消费和储蓄;第二期年老时,退休靠第一期的储蓄生活。这样,在每一时期,经济中都有两代人组成:年轻人和老年人。假设t期出生的个人在t期的消费为C1t,在t+1期的消费为C2t+1,其效用函数为u(c),并且效用函数是时间可分的,则t期出生的个人所获得的效用的贴现和为:u(c1t)+(1+θ)-1u(c2t+1),u′(•)>0,u″(•)<0.其中θ>0为主观贴现率。设t期出生的个人无弹性地提供1单位的劳动,得到实际工资wt,消费掉c1t后,剩下的用于储蓄st,供年老时消费,t期出生的年轻人的储蓄用于形成资本的存量,与t+1期的年轻人提供的劳动相结合,得到t+1期的产出。假设t期出生并在t期工作的人数为Nt,其增长率为n,即,Nt+1=Nt(1+n),则t期出生的一个有代表性的消费者所面临的最大化问题是:maxu(c1t)+(1+θ)-1u(c2t+1)(1)满足下列约束条件:wt=c1t+st(2)c2t+1=(1+rt+1)st其中rt+1是t+1期的利率,0<θ<1为主观贴现率,它是外生给定的参数,每个人都把wt和rt+1视为给定,在(2)式的约束条件下,选择c1t和st来最大化(1)式。从而由优化理论(龚六堂,2000;Ka-mienandSchwartz,1991)得一阶条件为:u′(c1t)-(1+θ)-1(1+rt+1)u′(c2t+1)=0(3)2•企业假设企业是完全竞争的,生产函数是具有技术进步的新古典生产函数:Yt=F(Kt,N^t)(4)其中N^t=AtNt是有效劳动投入,技术进步At是劳动增长(labor-augmenting)型的,且At的增长率为常数μ,即,At+1=At(1+μ),为简单起见,把初始化的技术进步水平A0正规化为1,从而(4)式变为:y^t=f(^kt),f′(•)>0,f″(•)<0(5)其中,y^t=Y/N^t为每个工人的有效产出;^kt=K/N^t为每个工人的有效资本存量;f(y^)=F(y^,1),f(•)满足Inada条件,即f(0)=0,f′(0)=∞,f′(∞)=0。竞争企业追求利润最大化使得边际产品与要素价格相等,即:YtNt=[f(y^t)-y^tf′(y^t)]At=wtYtKt=f′(y^t)=rt+δ其中δ为折旧率。(6)3•均衡在封闭经济中,家庭的资产等于资本的存量,即总投资等于总收入减去总消费:Kt+1-Kt=wtNt+rtKt-c1tNt-c2tNt-1(7)其中,Nt-1是t-1期出生的人口数;c2t是t-1期出生的年轻人,在t期年老时的消费。将(6)式代入(7)式得:Kt+1-Kt=AtNtf(y^t)-Ct-δKt(8)其中Ct=c1tNt+c2tNt-1为总消费,c1tNt为年轻人的消费,c2tNt-1为老年人的消费。将(2)式代入(7)并解差分方程得Kt+1=stNt,即:^kt+1=(1+n)-1(1+μ)-1stA-1t(9)即年轻人的储蓄等于下一期的资本存量。4•黄金律与动态无效将(8)式两边同时除以AtNt得:(1+n)(1+μ)^kt+1-^kt=f(^kt)-^ct-δ^kt其中^ct=Ct/N^t为每个工人的有效消费。在稳态的情况下,^kt+1=^kt=^k*,于是稳态的每个工人的有效消费c*为:c*=f(^k*)-(n+μ+nμ+δ)^k*(10)要使c*最大化,则^k*必须满足下式:f′(^k*g)=n+μ+nμ+δ(11)称(11)为资本积累的黄金律(goldenrule)(Phelps,1961)。该式表明在经济永远持续(没有最后一代)的情况下,当^k*=^k*g时,每个当期和后代的成员都最大化了消费,即达到了Pareto最优。但是,在经济中,如果^k>^k*g,即在资本的存量超过了黄金律水平的情况下,每个人都可以通过减少资本存量而增加消费,从而使效用增加,这样,经济中的资源配置就不再是Pareto最优了,这种过度积累的经济称为动态无效。很容易证明,在这个模型中,若取对数效用函数μ(c)=lnc和Cobb-Douglas生产函数f(k)=αkβ(0<β<1)时,黄金律的资本存量为:^kg=αβn+μ+nμ+δ11-β从而动态无效条件为:1-β(1+n)(2+θ)>βn+μ+nμ+δ于是,若时间偏好率θ和人口增长率n很小,折旧率δ和技术进步增长率μ很大,而且资本份额β很小的话,资本过度积累就可能发生,从而经济会出现动态无效。

三、具有泡沫的跨时迭代模型

以上我们仅仅考虑了投资于实质资本(realcapital)的情况。下面我们假设一个代表性的消费者除了可以把储蓄投资于实质资本之外,还可以投资于泡沫资本(如股票泡沫),投资于实质资本的收益率为1+f′(^kt+1)。假设泡沫资本的供给M是固定的,从而有Bt=ptM,这里,βt为泡沫的总价值,pt为泡沫的价格,这意味着泡沫大小的变化完全归因于价格的变化,故投资于泡沫资本的收益为pt+1/pt,于是每个工人的泡沫水平为bt=Bt/Nt=ptM/Nt。由此得在跨时迭代模型中,年轻人在时期t满足的预算约束条件(2)变为:wt=c1t+it+btc2t+1=it[1+f′(^kt+1)]+bt+1(1+n)(12)其中it为投资于实质资本的储蓄。代表性消费者在预算约束(12)的条件下,最大化的一阶条件为:u′(c1t)-(1+θ)-1[1+f′(^kt+1)]u′(c2t+1)=0u′(c1t)-(1+θ)-1(1+n)bt+1u′(c2t+1)/bt=0(13)由(13)中的两式得:1+f′(^kt+1)=(1+n)bt+1bt=pt+1pt(14)该式为两种资产之间的套利方程,它意味着投资于两种资产具有相同的收益。如果f′(^kt+1)>n,按人均项泡沫将增长。布兰查德和费希尔(BlanchardandFisher,1989)针对没有技术进步的跨时迭代模型,详细论证了确定性泡沫对资源配置的影响。结果表明:如果经济是动态有效的,泡沫不可能存在;如果经济是动态无效的,则可以存在具有正值的泡沫稳态,这时利率等于人口增长率,而泡沫将按人口增长率增长且与经济增长率相同,从而泡沫消除了经济的动态无效。对于含有技术进步的跨时迭代模型,具有相似的结论。在现实经济中,泡沫通常并非都是确定性的。现在我们假设泡沫是随机的,不妨设遵循下列过程———突发爆裂的泡沫:bt+1=(απ)1bt+εt+1(具有概率π)=εt+1(具有概率1-π)(15)其中εt+1是一个随机扰动,且E(εt+1)=0。这个过程中泡沫在每一期以1-π的概率爆裂,以π的概率继续存在。此时满足约束条件(12)的情况下,消费者预期效用最大化的一阶条件为:Et{u′(c1t)-(1+θ)-1[1+f′(^kt+1)]u′(c2t+1)}=0Et{u′(c1t)-(1+θ)-1(1+n)bt+1u′(c2t+1)/bt]=0(16)其中Et表示时期t获得信息集的条件期望。如果泡沫在时期t已经存在,即bt>0,则上述一阶条件为:u′(c1t)-(1+θ)-1[1+f′(^kt+1)][πu′(ce2t+1)+(1-π)u′(cn2t+1)]=0u′(c1t)-(1+θ)-1π(1+n)bt+1u′(ce2t+1)/bt=0(17)其中,ce2t+1=it[1+f′(^kt+1)]+(1+n)bt+1,cn2t+1=it[1+f′(^kt+1)]。由(17)得:π(1+n)bt+1bt=[1+f′(^kt+1)][π+(1-π)u′(cn2t+1)u′(ce2t+1)](18)上式的经济含义为:个人持有泡沫资本需要一定的风险补偿(riskpremium),而且个人的风险厌恶程度越高,持有泡沫资本所要求的补偿也越大,因为;u′(cn2t+1)/u′(ce2t+1)通常随着风险厌恶的增加而增加,所以风险厌恶程度越高,(18)式右边最后一项也越大。如果个人是风险中性的,从而有u′(cn2t+1)/u′(ce2t+1)=1,于是有:1+f′(^kt+1)=π(1+n)bt+1bt(19)(19)式可以看作(14)式中随机扰动εt+1=0时的套利条件。对于风险中性的个人来说,持有泡沫资本相对于持有实质资本来说也存在风险补偿,因为泡沫具有1-π的爆裂概率,因此个人对于承担泡沫爆裂的风险需要获得补偿。在具有泡沫的跨时迭代模型的市场均衡中,类似于无泡沫均衡的(7)式和(9)式,我们有:Kt+1-Kt=wtNt+rtKt-Bt-c1tNt-c2tNt-1即^kt+1=(1+n)-1(1+μ)-1(st-bt)A-1t(20)比较(9)式和(20)式知,无泡沫的跨时迭代经济中的^kt+1要大于具有泡沫的跨时迭代经济中的^kt+1,因此,具有泡沫的跨时迭代经济中的实质资本收益率会更高(因为实质资本的边际产品递减),从而其对应的消费比无泡沫的跨时迭代经济中的消费大。即^kBt+1<^kDt+1f′(^kBt+1)>f′(^kDt+1)CBt>CDt(21)其中,c为个人总寿命期的有效消费,下标D和B分别表示无泡沫的跨时迭代经济和有泡沫的跨时迭代经济。由(21)式知,如果经济是动态无效的,那么泡沫会提高经济效率,使资配置达到Pareto最优。那么我们不禁会问,在什么条件下,随机性泡沫在跨时迭代经济中持续存在。在第二节中我们已经提到,布兰查德和费希尔(BlanchardandFisher,1989)证明了泡沫只有在一个动态无效的经济中(即f′(^k)<n+δ或f′(^k)<n+μ+nμ+δ)才可能持续存在。事实上,在一个动态有效的跨时迭代经济中,经济增长率低于实质资本收益率。如果动态有效经济中的个人有可能投资泡沫的话,这将导致资本存量水平下降,从而进一步增加实质资本的收益率。因此,个人越是投资于泡沫资本,实质资本收益率就越高,因而泡沫增长得越快。但是,这种泡沫的增长在长期是不能够持续的,因为它的不断增长将最终大于年轻人的收入,即超过工资w,显然这是不可能的,从而动态有效的跨时迭代经济中不可能存在泡沫。但是,动态无效并不是跨时迭代经济存在稳态泡沫的充分条件,为此,Weil(1987)给出了一个随机稳态泡沫存在所满足的充分条件(没有技术进步的情况):π(1+n)≥1+f′(^kBt+1)(22)如果考虑到技术进步,则(22)变为:π(1+n)(1+μ)≥1+f′(^kBt+1)(23)该条件表明,一个随机稳态泡沫的预期收益必须不小于实质资本的收益,而且如果个人是风险厌恶的,前者则更要大。由(21)和(23)得:π(1+n)(1+μ)>1+f′(^kDt+1)(24)这是一个比动态无效更加严格的条件。

四、具有随机实质资本收益率的跨时迭代模型

在上文中我们始终假设t期所有个人都知道实质资本收益率1+f′(^kt+1),因而投资于实质资本是无风险的。然而,现实中投资于实质资本的收益也是不确定的。我们假设f′t+1(^kt+1)遵循以下过程:f′t+1(^kt+1)=f′t(^kt+1)+βt+1(具有概率p)=f′t(^kt+1)(具有概率1-p)(25)其中f′t(^kt+1)+pβt+1为正①,f′t(^kt+1)表示有效资本^kt+1在t期的边际产量,而f′t+1(^kt+1)是有效资本^kt+1在t+1期的实际边际产量。假设βt+1是服从白噪声的随机变量,从而在没有任何信息的情况下,βt+1的预期值为0。我们假设投资者可以收到关于影响t+1期实质资本收益基本面消息Ω的一个噪声信号σ∈{βt+1,0},该信号满足:Pr(σ=β,Ω=β)=p,Pr{σ=β,Ω=0}=1-p(26)概率p揭示了t+1期实质资本收益率变化βt+1的可能性,当然βt+1可取正值也可取负值。如果βt+1>0,则表示个人是乐观的,预期实质资本收益率将增加,反之,表示个人是悲观的,预期实质资本收益率将减少。由(25)式知,在t期f′t+1(^kt+1)的期望值为Et[f′t+1(^kt+1)]=f′t(^kt+1)+pβt+1,从而实质资本的预期收益率是高于还是低于确定的实质资本收益率,完全取决于βt+1是正还是负。在(12)式的约束条件下,一个代表消费者预期效用最大化的一阶条件为:u′(c1t)-(1+θ)-1[1+f′t(^kt+1)+βt+1][πpu′(cee2t+1)+1-π)pu′(cne2t+1)]-(1+θ)-1[1+f′t(^kt+1)+βt+1][π(1-p)u′(cen2t+1)+(1-π)(1-p)u′(cnn2t+1)]=0(27)u′(c1t)-(1+θ)-1(1+n)bt+1/bt[πpu′(cee2t+1)+π(1-p)u′(cen2t+1)]=0(28)其中cee2t+1=it[1+f′t(^kt+1)+βt+1]+(1+n)bt+1,cen2t+1=it[1+f′t(^kt+1)]+(1+n)bt+1,cne2t+1=it[1+f′t(^kt+1)+βt+1],cnn2t+1=it[1+f′t(^kt+1)]。对于风险中性的个人来说,(27)式和(28)式变为:1+f′t(^kt+1)+pβt+1=π(1+n)bt+1bt(29)当实质资本的收益率不确定时,与(14)式相比,股市泡沫的收益率增加还是减少,取决于(29)式中的实质资本的预期收益率比(14)式中的实质资本的收益率是高还是低。对于具有随机实质资本收益率的跨时迭代模型来说,均衡条件(20)式仍然成立。与(24)式类似,稳态随机泡沫存在的条件为:π(1+n)(1+μ)>1+f′(^kDt+1)+pβA-1t(30)

五、现实经济是动态无效的吗

跨时迭代模型表明:在动态有效的经济中,不可能存在泡沫;在动态无效的经济中,如果存在资产定价泡沫,则适当的资产定价泡沫对经济有利,会提高经济效率,使资源配置达到Pareto最优,消除经济中的动态无效。那么,实际经济确实会过度积累吗?发达国家和中国经济会是动态无效的吗?①在经验研究实际经济的动态效率时,由于所采用的检验方法和标准不同,因而得出的结论也不尽相同。方法之一是判断经济中的资本存量是否超过了黄金律水平,即是否超过了利率等于经济增长率所确定的资本存量水平。Ibbotson(1987)和Cohen等(Cohen,HassetandKennedy,1995)人采用该方法,分别利用1926—1986和1980—1994年的美国数据,针对不同的基准利率进行了实证研究,前者认为美国经济是动态无效的,而后者却得出美国经济是有效的结论。究其原因,在利用该方法时存在一个问题:应当选择什么样的利率?是企业利润率股票收益率,还是短期国债的无风险利率?在战后的美国,平均增长率一直高于平均无风险利率,但明显低于利润率(BlanchardandFish-er,1989)。方法之二是AMSZ准则。1989年,Abel等(Abel,Mankiw,SummersandZeckhauser,1989)人将不确定性引入了跨时迭代模型,提出了一种判断经济是否动态有效的标准,即动态有效的条件为资本净收益大于总投资。他们发现自1929年以来,美国和其他6个工业化国家②的资本净收益大于总投资,从而说明这些国家的经济是动态有效的。实际上,在确定性的均衡经济中,这两种检验方法是一致的,此时,资本净收益等于真实利率与资本存量和乘积,投资是经济增长率与资本存量的乘积。而在不确定性的均衡经济中,二者是不同的,AMSZ准则是前者的推广,在实际中更为适用。下面将该准则应用于我国经济,来判断我国转轨时期经济的动态效率。

1•AMSZ准则

设Vt是t时期除息后股票市场组合的总市值(或经济中有形资产的总市值),Dt是t时期股票组合的股息(或经济中资本的净收益,即总收益减去总投资)。如果对于所有的时期t和所有的状态,有Dt/Vt≥ε>0成立,则均衡经济是动态有效的;如果对于所有的时期t和所有的状态,有Dt/Vt≤ε<0成立,则均衡经济是动态无效的(Abel,Mankiw,SummersandZeckhauser,1989)。该准则表明:如果一个国家商品从公司到投资者是净流出,那么均衡经济是动态有效的;相反,如果一个国家商品从公司到投资者是净流入,那么均衡经济就是动态无效的。这个准则是1961年Phelps的黄金律的推广,将它应用于实际经济判断其动态效率也非常简单,由于每个时期的Vt通常都是正的,所以只需比较一个国家经济生产部门的现金流是净流入还是净流出即可。

2•我国经济动态效率的实证结果

我们将AMSZ准则应用于我国经济,研究转轨时期以来我国经济的动态效率。由于数据的限制,我们采用的样本区间仅为1992—1997年的年度数据,其间的国民生产总值、总资本收益、总投资和净收益等如表1所示。其中,总资本收益和净收益按如下方式计算:总资本收益等于国民收入加上折旧再减去劳动者报酬;国民收入等于国民生产总值减去间接税减去企业补贴再减去折旧;总投资等于固定资产投资加上存货投资;总资本收益与总投资的差即为净收益D。表1显示从1992—1997年,我国资本的总收益小于总投资,净收益为负,其绝对值基本上超过了GNP的4%,表明我国经济是动态无效的。但从表1的最后一列可以看出总投资与总收益的差额的绝对值对GNP的比例除1992年外,有逐渐减小的趋势,这说明我国经济有逐渐向动态有效转化的趋势。因此由上文的结论知:在实质资本收益率确定的情况下,适当的资产定价泡沫(如果存在的话①)对我国经济有益,会增加人均消费,改进我国经济的动态效率,优化资源配置,加快经济从动态无效向动态有效转化,当然一定要把资产定价泡沫控制在一个合理的范围内,其增长率不能超过经济的增长率;在实质资本收益率随机的情况下,资产定价泡沫(如果存在的话)对我国经济的影响是不确定的,其效果依赖于个人对未来投资实质资本收益率的预期,因而加强投资者对未来实质资本投资的收益率持乐观态度的信心是至关重要的。值得注意的是我们在应用AMSZ准则时,其中隐含了两个前提条件:(1)假设我国经济处于均衡状态。实际上,我国从1978年开始进行改革开放,虽然经历了20余年的奋斗历程,但市场经济尚不成熟,可以说仍然处在转轨阶段,还很难说已经处于均衡状态;(2)在计算过程中,我们假设市场是完全竞争的并且具有常数收益率。现实中,由于我国垄断行业的大量存在(如电信和铁路等),可能过高地估计了资本的总收益。另外,由于数据的限制,我们使用的样本过少。以上这些原因可能导致我们的研究结果与现实有偏差。

六、结论

泡沫经济的产生篇6

我国长期以来实行计划经济，商品价格完全由国家决定，不受市场影响，而且金融交易近乎为零，基本不存在泡沫现象。但进入90年代以来，深沪股市的建立和房地产市场的开放，使我国经济中也呈现出了一些泡沫，尤其以90年代初期海南房地产“热”为代表。

我国股票二级市场上的泡沫是众所周知的。我国股市上有很多股票的市盈率都达到50倍以上，大大高于美国的水平（NASDAQ的平均市盈率虽已经高达90倍，但美国工业类股票的平均PE（市盈率）仅为25倍，运输业股份的PE平均为12倍，银行业平均为13倍，公用事业股为20倍）。今年ST板块的几番上涨，也有力地说明了我国股市的投机性极强，不可避免地会引发泡沫。

在股市泡沫严重膨胀的同时，也出现了房地产泡沫。股市泡沫较之房地产泡沫，犹如小巫见大巫，这是由于体制漏洞而导致的疯狂炒作的结果。而且，股市炒作的参与者绝大多数是居民个人，而房地产的炒作主要是由有实力的企业进行的，资金量大，泡沫膨胀更加厉害。时至今日，海南等地房地产泡沫导致的后果依然是触目惊心的。

股市泡沫和房地产泡沫都是泡沫的表现形式。在我国，除了这两种泡沫以外，还存在更严重的泡沫形式，即由于实体经济结构存在问题，国有企业大面积亏损而造成的泡沫。这种泡沫集中反映在银行的不良贷款上。目前，我国企业融资以间接融资为主，银行作为中介为企业提供资金融通。只有企业经济效益好，银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常进行。企业效益不佳则会给银行带来风险。若企业进行破产清算，清算价值无法还清贷款，银行会出现坏帐，若拖欠贷款，则会形成呆帐。企业风险只是单个风险，但当它通过不良贷款转嫁给银行以后，就成为金融系统风险。我国企业由于体制原因、经营管理不善所导致的银行大量不良资产的存在，使我国经济潜藏了危机。20世纪90年代下半叶，我国有些专家对泡沫经济的含义补充了新的内容。有些专家认为，在发展经济中，不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，也是一种泡沫现象。例如，我国1992年~1993年发生的房地产过热中，有的城市盲目地超过经济承受能力和市场需求去搞房地产开发，结果造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程。又如，有的领导在近几年作发展国民经济报告中曾经提出，我们要求的是扎扎实实地发展经济，要挤掉水分和泡沫。有的领导还指出空置商品房的增加要特别注意防止房地产业出现泡沫现象。以上新补充的内容，已不是西方国家讲的“疯狂涨价”那种泡沫，而是超过需要和可能的投入和增产而造成的大量积压，直至包括重复引进甚至引进“洋垃圾”而无法投入正常生产和使用等内容。

中国著名经济学家厉以宁说，对于新兴的网络经济不要轻易以“泡沫经济”为其盖棺定论，新经济在增长阶段有一些“泡沫”是正常的。“经济总是在有泡沫―无泡沫，多泡沫―少泡沫这样的过程中发展的。”

经济中出现泡沫并不意味着泡沫经济的出现，经济泡沫对经济有一定的刺激作用，资产价格普遍大幅度地偏离或完全脱离由实体经济因素决定的资产价格时，才会导致泡沫经济。泡沫经济会扭曲资源配置，降低资源配置的效率；泡沫经济所造成的虚假繁荣现象，会扭曲消费行为，恶化国际收支，破坏经济均衡；泡沫经济所造成的混乱的信用关系，会影响金融系统的运行，最终导致金融危机，并引发整个社会的经济危机。

二、研究虚拟经济的意义

研究虚拟经济不仅有理论上的意义，也有着重要的现实意义。这一方面是因为虚拟经济的规模在迅速扩大，而我国虚拟经济的发展与国外相比还有很大的差距。我国的虚拟经济与实体经济相比，规模还比较小。股市市值最高的时候也仅相当于GDP的55％，而且只有三分之一左右是流通股，债券市场和货币市场也相对较小，真正利用的金融衍生产品的品种还较少，我国还没有像纽约的华尔街、英国的伦巴德街等那样大规模的金融中心。另一方面，由于我国在如何驾驭虚拟经济方面还缺乏经验，在加入世贸组织以后，我国在虚拟经济方面面临着严峻的挑战。例如在资金运用方面，对于如何利用利率差和时间差，我们还有一些经验，而对如何利用流动性差、组合差、风险差，在收益性、安全性与流动性之间取得最优的平衡，我们就知之不多了。此外，我们对如何认识和处理虚拟经济系统中的风险也缺乏经验。2003年1月末我国981万亿元的储蓄存款余额再创历史新高。银行存款利率已一降再降，为什么老百姓把钱放在银行里就是不花呢？一条重要原因就是，百姓缺乏畅通、有效的投资渠道。而通过发展虚拟经济，可以为人们提供更多的直接以钱生钱的门道，比如股票、期货、债券、货币、外汇、金融衍生工具等金融市场，则居民储蓄的资金将有所转移。投资反过来又会刺激消费，形成对经济增长的双拉动，于国于民都有利。我们要认真研究虚拟经济的运动和发展规律，特别是要研究虚拟经济与实体经济之间的相互作用和相互影响，以充分发挥虚拟经济对我国经济发展的促进作用，并尽量防范和消除它的消极影响。

泡沫经济的产生篇7

关键词：金融经济；经济泡沫；预防建议

现代金融经济泡沫有一个非常复杂的性质，不但在经济独立的运行规则的财务表现上体现，而且还在金融系统内部中出现有瑕疵。分析现代金融经济泡沫，首先必须要弄明白，在金融交易过程中所出现的经济泡沫现象，只有交易的稳定运动才能有经济稳定持续发展的意义。

但也要知道，交易数量的增加并不代表实际需求量所有增加，即交易量与实际需求量不是成正比例的。同样也会影响着经济泡沫，不仅不能让金融市场的运行保持稳定，反而构成了极大的威胁。所以经济市场的发展状况如何必须引起我们大家的高度重视。

1.现代金融泡沫经济形成原因

从经济发展的角度来看，由于在经济发展过程中，虚拟经济偏离实体经济的泡沫经济，所以导致市场虚拟经济受到挤压、限制，致使经济产生虚拟资本。虚拟现实资本指的是虚拟现实价值远远超过看似繁荣的经济所产生的资本的价值。

在对现代金融泡沫经济的形成和发展分析上，得出两个理论性的概念，分别是虚拟现实资本和虚拟资本。虚拟资本指的是证券，包括债券、房地产抵押、证书等，也是股票和其他适销对路的债务持有人带来某种形式的收入及回报的资本。实收资本指的是在经济发展中主要用于生产商品所发生的资金。

从实际角度来分析，把经济发展需求集中在商品生产资本运行中，可有效地控制泡沫经济持增长趋势，发生这样的局面主要是因为泡沫经济是以实物资本形式存在的形态。但是，如果虚拟资本是以经济发展为基础，那么则会更容易导致泡沫经济。受泡沫经济市场影响的部门有两大部门，分别是金融部门和房地产，两者有共同点，也有所区别，一个是财产，一个是土地。因为它们彼此共存，所以构成土地资本与土地虚拟资本的结构模式。所以，泡沫经济与房地产行业是有着千丝万缕的联系，好比金融泡沫经济与房地产泡沫经济是一对孪生兄弟一样。

1.1社会原因

一个国家在一个经济快速发展的时期，如果该国各个方面的经济还不错，那么在经济宏观宽松环境下，可以为不繁荣的经济区域提供一个良好的金融投资机会。一般情况下，泡沫经济都是发生在对银行所实施的所属国家政策范围之内所产生的经济资本。用人们通俗易懂的理解就是，商品所带来的经济发展在一个周期时段内发生了大萧条之后，当地政府及时有效地采取一些相应的补过措施，比如说降低银行的贷款利率，以这种方式来刺激投资者继续发展的积极性和满足消费者的需求，让大家共同达到一个拉动经济增长的目的。如果你的资金充足，又想在市场领域上前锋，那么你可以将钱参与到那些具有市场经济效利，并有增值潜力资源的商品里，同时也为泡沫经济提供了社会基础。

1.2约束机制不够

什么是泡沫经济投机，用简单明了的话说其实就是，在经济发展的过程中导致失败的经济市场投机称为泡沫经济投机。致使其失败的原因有许多，有的是在监督工作中失误导致，有的是在投机过程中对贷款支付缺乏监管机制所导致。

目前，泡沫经济投机无论是在银行还是政府的监管机制下都是很难以有效成立的。主要原因是支付中介是银行，当地政府是无法干预银行与业务者在业务上的一切来往，否则会被认为这是在炒作，弄虚作假，迷惑大众。

2.当代中国金融经济中的泡沫问题

目前，中国的经济发展主要表现为股市泡沫和房地产泡沫中的泡沫问题。

在当代，中国经济得不到有好的发展的问题主要体现在股市泡沫、房地产泡沫所导致的泡沫问题上。股市泡沫指的是，在股票市场上，股票价格之间存在一定的差距是绝对的。金融资产的总额与金融资产的投资形成一个经济总量的关系，两者关系甚为密切。

与此同时，股市后续以供给量与需求量来决定股市价格，股票的价格影响着公司的业绩。如果股市属于大额资金流动的范畴，那么将会形成公司业绩差距过大过高的盈利状况，则此时会出现气泡，即出现股市泡沫经济市场。

金融带动国家经济，在股市发展中国家，不可或缺。资金在股市上的供应，股票在价格上的不稳定（波动），这两个都会直接影响着中国经济发展，因为资金一旦得到释放，股票价格将会即刻发生改变，在中国股市，无论你是经济学家还是媒体权威人士，或者还是机构投资者，你的股票都会使股市不断上升，不断增长。所以，遵循股市行为守则是可以确保机构投资者，也可以防止中国股市形成股市泡沫。

房地产泡沫是金融泡沫之一，更是泡沫的核心载体。特别是在过去的几年里，中国政府和学者及广大人民群众对中国的房地产行业就房地产是否出现泡沫问题，表示非常的关心。有学者指出，30岁到40岁左右的工薪阶层工人，可以采取节约的方式来为自己购置一套属于自己的房子，而有些穷人就无能为力，这就是中国房地产泡沫经济市场所导致“穷人买房难”的局面。有的人甚至这样认为，中国的房地产泡沫是不存在的。在北京、上海、广州等多个大城市，因为人口聚集量较大，土地资源无法扩充，所以导致房地产的价格呈上升趋势，日益增长。

在中国，房地产的需求是需要依靠国内银行的贷款服务，以此支持中国房地产市场的泡沫经济和稳固中国的金融市场。因此，值得大家深思和高度重视的是，房地产的价格和金融市场经济的体系，并不可忽视其对中国房地产泡沫所形成的影响。

3.基于现代金融风险防范的几点建议

第一，政府应从各个角度全面考虑相关政策，给予适当的风险退出机制。要想解决富人与穷人之间的矛盾，必须先进行自我调节，然后统计房地产整个市场的需求量和分析有限的土地资源的局限性。或者政府直接指导银行对信贷进行“集合”，并闭合外来信贷投资渠道。在多年以前，中国房地产行业早已捆绑了银行，即是人们所说的地产泡沫。如果在处理时不符合守则，那么房地产价格将会大幅度下跌，直接影响着银行体系的发展，并出现巨大的经济坏账。所以应该像金融泡沫一样慢慢退出政策，慢慢收紧。

第二，知晓房地产的调控预期，控制不合理的价格风险。在当代金融市场，房地产业是中国经济的重点产业之一。在不同地区不同区域，房地产的价格也有所不同。虽然房地产价格在国家调控下得到了良好的成效，但政府依然要注重保持政策的连续性，提防短期的政策，防止长期政策，确定政府的职能和政策转变持续的韧性。因此，对房地产的调控，应着重于对房地产的预计。

第三，合理有效地增加投机资本的成本。在对成本进行管理与投机资本回收的同时，第一个应该先考虑到非定量的货币政策，是否准备好资金；第二个应该考虑的是，资金的增加与房地产投机的成本，是否能有效遏制通胀预期，避免达不到物我所值的期望。

总之，在现代，金融经济泡沫是一个全球性的的重要问题。只有加大政策支持力度，抑制经济泡沫，提供合适合理的指导，并以长远的眼光看金融形势的状态变化，方能促进中国经济的快速健康发展。（作者单位：江苏省建筑工程集团有限公司）

参考文献：

[1]刘玉平.现代金融经济中的经济泡沫分析[J].上海大学学报（社会科学版），2007（4）.

[2]黄秀华.泡沫经济典型案例分析及金融风险防范[J].经济研究导刊，2011（5）.

[3]罗伯特·希勒 . 非理性繁荣 [M]. 北京：中国人民大学出版社，2011.

泡沫经济的产生篇8

摘要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。

关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系

1指标法

1.1房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：

房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数

该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。

1.2房地产价格增长率／GDP增长率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。

1.3空置率

房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。

1.4租售比价

反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：

另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。

指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。

2理论价格法（收益还原法）

理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。

以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：

理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。

3市场修正法

我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：

房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数

其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。

该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。

4统计检验法

国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。

方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。

BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。

我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。

5预警指数法

预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：

（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。

6结论与建议

以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：

第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。

第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。

第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。



参考文献

［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.

［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.

［3］刘琳,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究［J］.价格理论与实践,2003，(3)：37-38.