土地增值税税务筹划范文

土地增值税税务筹划篇1

摘要：房地产企业是国民经济的重要组成部分，其作为市场经济中的主要法人主体需要缴纳相关的税收，以便为企业的发展创造良好的外部环境。税务筹划工作是房地产企业财务管理的重要内容，土地增值税是房地产企业税务筹划的重点，直接影响到房地产企业的税前利润，进而影响到房地产企业的发展状况。因此本文将从土地增值税的优惠临界点入手，分析房地产企业税务筹划工作中存在的问题，进而分析房地产企业土地增值税税务筹划方法。关键词：房地产；税收筹划；问题；筹划方法近年来，国家加强了对房地产企业的宏观调控力度，并开展了一系列的税制改革措施，对房地产企业的运作有着直接的影响作用。国家为了规范房地产企业的发展，颁布了国五条，这一措施可以在一定程度上避免房地产企业投机行为的出现，但是加大了房地产企业的营运成本，房地产企业面临的经济环境和政策环境越来越复杂，高利润优势被削弱，行业竞争性不断增强。房地产企业要想在竞争日益激烈的市场经济中获得进一步的生存和发展，就要重视重视国家政策的变化，根据国家相关政策开展经济活动，并要充分了解国家土地增值税税务筹划工作要求，根据税务筹划要求做好土地增值税的税务筹划，合理降低房地产企业的营运成本。一、房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及其附着物并取得收入的单位和个人，税务机关就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都需要按照国家的相关的税务规定征收土地增值税。房地产企业的日常经营管理活动的主要对象就是土地和建筑物，因此土地增值税是房地产企业开展税务筹划工作的重要内容。根据目前房地产企业关于土地税收筹划工作的实际情况来看，土地增值税税务筹划工作主要停留在个别实例筹划工作中，并没有根据不同房地产企业的实际情况开展税务筹划工作，每一例的税务筹划方案都忽视了房地产企业的实际业务性质和特点，并没有做到实事求是，忽视了房地产企业的个性。同时，部分房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，并没有根据实际情况和要求建立税务筹划模型，也没有将个体化的税务筹划方案公式化，税务筹划工作缺乏科学的量化分析，难以为土地增值税税务筹划工作提供必要的信息支持。再者，房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，往往实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比率划分税率累进级次。根据超率累进税率的相关内容可知，房地产企业可以根据规定对土地增值税进行税务筹划。房地产企业可以根据优惠政策的规定开展税务筹划工作，积极为房地产企业减少税负提供必要的基础，同时该项优惠政策也是房地产企业做好税务筹划工作的重要切入点。二、房地产企业土地增值税税务筹划方法（一）土地增值税税务筹划空间解析土地增值税是以房地产企业增值额作为计税依据，增值税主要涉及到收入和可扣除项目这两个主要的因素。房地产企业的收入和可扣除项目金额直接影响到其税率的高低，即影响到房地产企业的纳税金额大小，房地产企业开发过程比较复杂，涉及到的业务和合作单位比较多，工程建设需要的资金数额较大，项目开发过程时间较长，生产周期和生产规模较大，因此房地产企业在开展税收筹划工作时需要对自身的业务涉及范围进行明确的了解，同时要了解税务筹划空间边界，务必做好各项预算规划，从而为税收安排工作的顺利开展提供必要的依据。（二）筹划方法的介绍税务筹划工作的质量不仅取决于税务筹划空间的合理界定，同时还取决于税务筹划方法的科学性和合理性程度。因此，房地产企业要想做好土地增值税税务筹划工作，就要根据自身的实际情况和税务筹划工作要求选择科学合理的筹划方法。土地增值税有许多具体的筹划方法，从本质上看，主要的筹划工作就是为了控制增值额，并要充分了解增值额的影响因素，以控制增值额为基础找到合理的方法降低增值率，从而进一步降低应纳税额。房地产企业降低增值额，主要可以从分散收入法、增加扣除项目金额法和税率临界点法等入手，选择适合税务筹划工作需要的方法。分散收入法就是房地产企业在合理合法的前提下在两个或者多个纳税人之间分列应税所得或者应税财产，因此可以实现降低税负的目标，这是一种合法的税务筹划方式；增加扣除项目金额法是在合法的前提下适时增加增值税扣除额，从而实现直接节税或者调整各个计税期间的扣除额，从而实现节税的目的；比如：在订立不同销售合同时，房地产企业可以分别确认收入。在销售精装修住宅房产时应该分别与客户签订毛坯房销售合同和装修合同，并对销售毛坯房收入计缴土地增值税，装修收入则无需缴纳土地增值税，因此在很大程度上降低了房地产企业土地增值税应税金额。税率临界点是土地增值税税法中规定的一定比例标准，当应纳税额超过该比率标准时，房地产企业需要缴纳更高税率的增值税，因此房地产企业要重视应纳税额的临界点，将土地应纳税额控制在合理的范围内，以便实现税务筹划工作的目标。比如，根据房地产企业土地增值税的相关规定可知，土地增值税的税率临界点为20%，如果建造的是普通标准住宅增值率为20%以下，免征土地增值税。因此房地产企业要重视税率临界点。如果售价提高取得收入与增加税收相比，提高售价取得收入大于增加税收，则为可取，否则不可取。参考文献：[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.[2]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.（作者单位：山西中裕恒会计师事务所有限公司）

土地增值税税务筹划篇2

关键词：土地增值税；房地产企业；税务；筹划工作

1房地产企业在土地增值税税务规划工作中的实际问题

根据对当前房地产企业在税务管理方面的实际工作，总结出土地增值税在税务筹划工作中所遇到的问题主要有以下几个方面：首先，许多房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作之前缺乏对自身实际情况的了解和调查，导致土地增值税税务筹划工作没有真正的落实，房地产企业在设计税务方案的过程中忽略了税收业务本身的真实特征，并没有按照具体问题具体分析的实践原则，与房地产企业的特有属性相悖。其次，部分房地产企业在做增值税规划安排时，不仅忽略了税务本身的实际特性，甚至还忽略了个体规划税务工作的重要性，土地增值税的税务筹划并不科学合理，进而不能为房地产企业的增值税税务筹划总体方案提供有价值的参考和帮助。最后，房地产企业的税务规划工作应用的是超额累计税率的计算方式，税率是依据增值额占比进行累计的。在国家规定的《土地增值税暂行条例》相关条文中，在企业之外的财务费用中，持有相关、有效金融机构证明且房地产企业的相关项目是按照份额计提利息，允许企业按实扣除，但扣除费用要低于银行同期贷款的利率额。因此，房地产企业应该结合国家相关的优惠政策对税务工作进行合理筹划，减轻房地产企业的土地增值税的税务负担，保障房地产企业持续、健康、稳定的发展。

2房地产企业的相关税务筹划工作

2.1对税务筹划空间的分析和明确

土地增值税的计算依据来自于房地产企业增值额，增值税主要包括可扣除项目和收入这两方面因素。房地产企业的收入额和可扣除项目额对增值税率的高低有直接关联，换句话说，就是房地产企业的纳税金额多少由企业的收入额和可扣除项目额直接决定。房地产企业所涉猎的项目业务相对较多，合作单位范围广，且项目开发过程很复杂，房地产工程建设需要较大资金来维持运行，项目实施工期长而且项目规模大，因此，房地产企业在进行税收规划工作时必须首先了解好项目涉及的业务类型和业务规模，掌控好税务筹划的空间边界，对项目的各个阶段做好财务预算，进而为增值税税收工作的顺利进行打好铺垫。

2.2应用合适的土地增值税税务筹划方法

合理界定好税务筹划空间、科学选择税务筹划方法能够有效地提高税务规划的工作质量，因此，房地产企业就必须结合自身项目特性对增值税税务开展相关筹划工作，再加以应用科学合理的税务筹划方法，才能够保障房地产企业的利润收入和发展水平。但是要考虑到土地增值税进行税务筹划的目的是为了控制或者减少有关纳税金额，因此，房地产企业应将所有影响纳税金额的因素综合起来进行分析和研究，在不违反相关法律规定的前提下，通过应用增加收入和税额扣除分散法，并结合房地产企业实际的纳税份额增值税所占比重，对土地增值税进行合理有效的筹划工作，切实减少房地产企业的纳税额度，保证房地产企业的经济效益和社会效益。（1）分散收入法。为了减轻企业的税收负担，纳税人在两人及两人以上的需要依照法律规定分担纳税责任。房地产企业可以运用与气压企业的合作关系来分散纳税负担，除此之外，房地产企业可以将地产项目模块化来获得国家更多的税务优惠，以分散投资的经营模式来获取更多的企业效益，房地产企业土地增值税的税收压力可以得到有效的缓解。房地产企业签订的不同销售合同规定了不同的经济收入，需要上缴土地增值税的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的装修金额不需要纳税，所以，降低毛坯房售价相对的提高房屋装修费是提高房地产企业利润收入的有效手段。（2）增加扣除项目法。增加扣除项目法就是指房地产企业为了调整税收扣除额来适当增加部分扣除项目。在保证土地增值税率恒定的基础上，合理规划、调整扣除项目，进而能科学规划房地产企业的土地增值税额，在实际调整扣除项目金额的工作规划中，为了降低税收金额，要不断对房地产企业项目开发成本进行科学评估和合理规划。我国税法所规定的土地增值税的扣除项目包括：房地产开发成本、取得土地使用权所支付的费用金额、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。在其他扣除项目进行资金扣减时，房地产企业的纳税人能够依据房地产开发成本与土地使用权所支付的费用之和比重的20%进行资金的扣减。房地产在进行税收筹划工作时，纳税人可以直接取一部分资金转移到成本，再将一部分资金进行合理的税务规划，需要注意的是，税收筹划完成之后再进行资金转移的行为均被视为偷税行为，违反了国家相关法律规定，可见，房地产企业进行的税务筹划准备工作是相当必要的。（3）税率临界。国家颁布的相关税法明确规定了土地增值税的纳税比例，针对超出实际纳税金额的份额实行累加计算的税收方式，因此，房地产企业必须高度重视国家规定的税率临界点，将企业土地增值税税额有效控制在预期额度之内，为房地产企业土地增值税的税务筹划工作保驾护航。

3结语

综上所述，房地产企业在我国国民经济发展中占有相当大的比重，为了维护房地产企业的发展市场和发展环境，企业相关法人需要依法定期向国家缴纳税收。本文主要从收入、扣除项目额以及税率三大方面对土地增值税的税务规划工作进行研究、分析和比较，并针对房地产企业在税务筹划方面的实际问题提出相应的解决办法，提高房地产企业的利润收入，为企业的发展提供理论和经验支持。

参考文献

[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.

[2]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报2016（10）.

土地增值税税务筹划篇3

关键词:房地产开发企业;土地增值税;税务筹划

中图分类号:F812.42 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值税是对房地产开发企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前,对房地产企业来说,如何进行有效的土地增值税税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为,可以从以下几个方面着手进行税收筹划。

一、 纳税筹划的原则

1.事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前,通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。

2.守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨,企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。

3.经济原则。即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”,看是否经济可行,税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出,需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。

二、纳税筹划的方法

(一)收入分散筹划法

按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。

例如:某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税,这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

(二)临界点筹划法

房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。

实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加扣除项目,以高质低价来占领市场。

假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(X一800/800=20%),增值率为20%。由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳税筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。当然,企业并不是把价定得越低越好,当所提高的售价带来的收益大于提高售价而增加的税费支出就是值得的。

(三)费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。

(四)利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。

(五)建房方式筹划法

根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。

第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%―60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。

第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。

三、企业进行税务筹划应注意的问题

(一)国家应尽早完善税务筹划的立法工作

完善、规范的税法是企业进行税务筹划的前提,只有在税法的引导和约束下企业才能更好地进行税务筹划。从我国现阶段完善税收立法工作来看,笔者认为应解决以下问题:1.健全税收一般性规范,减少税法漏洞,杜绝企业避税行为;2.改革征管体制,走现代化征管之路;3.税收立法要贯彻透明、简明、操作性原则。

(二)增强企业纳税人的纳税意识,树立正确的税收筹划观念

企业纳税人自身的税务筹划意识和筹划能力是成功开展税务筹划,节约税金支出的关键。这需要企业领导和财务人员要树立税务筹划意识,规范税务筹划基础工作,包括设立完善、客观、规范的会计账目和编制真实的财务报表,发挥税务会计的作用,尽可能使纳税人税收负担降到最低。另外,企业税收筹划的目的是减轻税收负担,提高经济效益,那么通过减轻税收负担可以实现税后利润最大化,但纳税人在取得税收收益的同时,还必须考虑税收筹划方案中的成本问题,只有当收益大于成本时这种方案才是可行的,所以企业在税收筹划时要注意只有总体收益最大的方案才是最优的。企业要根据自身的情况,选择合理的筹划方法。

(三)企业着力培养专业税务筹划人员

税务筹划是一种高层次的理财活动,要求筹划人员不仅具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学、管理等各方面的专业知识,还要具有严密的逻辑思维、统筹谋划的能力。因此企业要培养精通多门学科,具备相当专业素质的税务筹划专业人员。

参考文献:

[1] 庄粉荣.纳税筹划实战精选百例[M].北京:机械工业出版社,2007.

[2] 刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京:机械工业出版社,2008.

土地增值税税务筹划篇4

(一)延迟房地产商税额缴纳的时间

在我国所制定的相关土地增值税条例当中明确的支出，若是因涉及到成本的制定或是一些其他的因素而造成企业的土地增值税难以准确计算出来时，则需要对企业的土地增值税实施预征。而对于房地产的开发企业来讲，在不同的发展阶段都可以对自身土地预缴纳1%至3%的增值税，而房地产企业实际上所需缴纳的增值税额都会比根据该预征的比例所获取的数额要多出许多。因此，房地产相关企业能够在项目完成之后再实施清算与汇集工作，这样才能够实现房地产企业的税额延长缴纳时间的目的。

(二)以节税的目的对土地增值税筹划

一是房地产作为一项受到国家的政策时刻影响的热门产业，其开发企业必须对我国在土地增值税当中的政策与规定时刻关注与研究，尤其是要及时的了解关于增值税的优惠政策；二是房地产的相关企业要将发展的眼光在土地增值税征收的条款当中，对于土地的增值税通过不同征收率进行适当合法的利用，通过在销售的价格上合理调整房地产产品的手段，对土地的增值税额做出主动调整，可以采取认为降低增值税率，在对比哪一种增值税率的计算方法所获取的税率更低，从而帮助企业做出选择，进而有效的实现少交税与节税的目的。

(三)提升企业在防范税务的风险能力

如果房地产相关企业能够先行研制出有效的税务筹划，在整体上对房地产商自身土地的增值税进行全盘考虑，事先采取更为恰当合理的部署，细致周到的考虑部署手段的合理性，可以有效的防止因欠缺细致的考虑而造成房地产相关企业发生税务风险的状况，同时还可以对土地增值税所产生的税务风险等其预防性作用。因此，房地产的相关企业在实施土地增值税的筹划工作过程当中，在一方面对法律知识、会计知识以及税务知识等的运用必不可少，在另外一方面对分工合作与交流沟通以及团结协作等工作必不可少，通过这些相应的手段与方法，不但可以不断的提高房地产相关企业的高层管理人员对土地增值税筹划工作的重要性认识，还能有效的提高房地产相关企业中财务工作人员对税务进行筹划的能力。

二、土地增值税的税务有效筹划对策

(一)纳税递延的筹划方式

纳税递延的筹划方式在实施之前要首先坚持国家相关法律法规作为参照的原则，接着才能实施税务的筹划工作，从而最终达到延期纳税的目的，同时获取更高的利益价值与节约更多的税额。例如合理利用土地的增值税预征手段，使得房地产的相关企业能够通过这个方式作出相应的增值税税务筹划工作。

(二)优惠政策的筹划方式

优惠政策的筹划方式指的是对国内相关税务的优化政策施行动态能够随时关注，接着根据政策内容的变化而作出相应适应变化的反应，从而让企业的节税工作能够随时顺应国家优惠政策的发展而发展。例如，按照国内土地增值税相关法制规定，我们能够了解到，若居民住宅的增值额不超过20%，那么久不需要进行土地增值税的缴纳，从而可以看出国家优惠政策所发挥的作用，并将其当中是一种税务的有效筹划对策，主动合理的利用国家的优惠政策。

(三)分劈技术的筹划方式

在采取分劈技术的筹划过程中，也必须要遵循合理与合法的法律原则，把所获取的财产利润在两个或者超过两个的纳税体中分劈，从而达到直接有效的节税税务筹划目的。根据这个筹划对策，若是房地产的相关企业借助成立房地产链公司，则可有效实现节税筹划目的。

(四)房地产相关开发

企业在筹划土地增值税时面临的问题第一，对于国家相关的宏观政策重视力度不足，使得在筹划决策中受到极大阻碍；第二，税务筹划的目标不清晰明确，对于筹划全面性不重视；第三，没有深入透彻的去了解、吸收及消化增值税的筹划方法，使得筹划对策无法有效应用；第四，筹划对策的制定工作不受到重视，并缺乏一定的税务风险观念意识。

三、加强房地产的开发企业对土地增值税进行有效筹划的建议

(一)重视政府的宏观政策

主动寻求政策的支持我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员必须时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

(二)明确税务的筹划目标

强化系统的筹划工作对于一个房地产企业在未来发展与资金流转来说，土地增值税具有极其重要的意义，所以房地产企业的相关管理人员一定要充分的重视增值税资金，并明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作。只有明确了目标，才能给筹划工作指明放线，企业在对所涉及项目进行处理时才能够抓紧明确的筹划目标进行筹划工作。此外，在事前有效展开增值税筹划工作，能够占据着主动的位置，抢占先机。但是当前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑增值税的筹划问题，这样就难以明确筹划的目标，并且这个时期的筹划工作已经失去了最佳筹划期，筹划空间进一步缩小，甚至是难以实现筹划目标。因此，在筹划土地增值税过程中，必须坚持这“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

(三)充分考虑企业的实情

增强筹划使用熟练性除了上述论述的房地产相关企业筹划对策中的纳税递延的筹划方式、优惠政策的筹划方式及分劈技术的筹划方式之外，还需要根据企业的实际发展情况探索各种适应企业发展的筹划税务方法。同时企业还应该不断提高自身税务筹划的工作能力，提升筹划人员的专业技能与职业素养，在筹划土地增值税的过程中不断注重与本企业实情进行紧密联系与紧密结合，根据不同企业的发展实情差异，选择不同的税务筹划对策，并且只有在充分的了解企业的实际发展情况之后，增强筹划使用熟练性，才能够让税务的筹划工作更加顺利稳定的开展。

四、总结

总而言之，在房地产的开发过程中，对土地增值税所具有的税收负担进行降低的方式多种多样，但是前提必须于合法开展的基础上进行，因此，要以房地产企业的整体实际利益作为出发点，结合企业的发展实际，对企业各个发展因素进行综合考虑。并在合法合理的基础上，根据企业的实际发展情况与政策支持现状，控制与降低企业的土地增值税，从而为企业争取利润实现最大化，进一步促进企业的健康发展。

土地增值税税务筹划篇5

一、房地产开发企业土地增值税税务筹划必要性分析

（一）税务筹划必要性的经济学分析 纳税是企业必不可少的经济行为，税收作为企业的一项重要支出，在企业财务管理中日益受到关注。在新的税收环境下，企业在不违反国家法律法规的情况下，选择适当的方法进行税务筹划，通过对筹资、投资和经营活动事先进度的合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化，将会降低企业成本，提高企业竞争力，甚至提高整个社会福利的目的。如图1，税前市场的需求、供给曲线分别是D和S，均衡点为E，均衡价格是P，均衡产量是Q。在均衡点E上，边际收益=边际成本，这一条件同时保证了生产者和消费者的效用最大化。此时的生产者剩余为DsDEE，消费者剩余为D0DEE。税后，供给曲线上移至S1，均衡点变为E1，均衡产量变为Q1，而消费者支付的价格变为p1，生产者剩余变为DSMPM，消费者剩余变为D0p1E1，生产者剩余与消费者剩余之和减少了PMMEE1P1。其中，PMMEE1P1为政府的税收收入所得，MEE1即为效率损失。若企业进行税务筹划，由于成本降低。在相同的税负水平下，供给曲线将下移至S2，新的均衡点为E2，均衡产量变为了Q2。可以看出，企业进行税务筹划后，超额税收负担变为MEE2，生产者剩余和消费者剩余都得到提高，社会福利净损失减少。

（二）土地增值税筹划可行性的法规分析 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。根据土地增值税相关税务法律法规，房地产开发企业土地增值税纳税筹划可行：

（1）费用扣除规定给税务筹划提供空间。《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“《暂行条例》”）第七条（三）规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房、配套设计的成本之和的5%以内计算扣除。但若不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房、配套设计的成本之和的10%以内计算扣除。第七条（六）规定，纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。因此，企业可以通过安排筹划，提前测算利息支出，不要忽略成本和费用加计20%的扣除，合理降低计税基数，能减少企业税负。

（2）超额累进税率的税收临界点给税务筹划提供可能。土地增值税实行四级超率累进税率，因此存在税收临界点的问题。税收临界点是指税收法规中规定了一些标准，包括比例和数量，当应纳税所得额或费用支出达到一定标准时，就应该依法纳税或按照更高的税率征税，使纳税人税收负担突然加重。因此，纳税人可以通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。

（3）暂免和税收优惠政策给税务筹划提供可能。如《暂行条例》第八条（一）规定，土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通过》（财税字[1995]048号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房子产权转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。为鼓励企业间的兼并，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第二条和第三条规定，对合作建房和企业兼并转让房地产的征免税问题做出了规定。第二条中，对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。企业可以通过合法降低税基、转变交易方式等方法，充分利用暂免或税收优惠政策来实现降低税负的目的。

二、土地增值税筹划方法及案例分析

（一）扣除标准比较法 具体如下：

（1）方法介绍。当房地产开发公司所需资金的贷款渠道多样，既有银行存款，又有民间借款时，而且开发过程中还发生其他相关支出，可以考虑费用扣除标准比较法的方法选择税负低的筹划方案。当企业的部分借款利息有合法依据，部分借款利息无合法依据时，按以下方法判断，选择计算土地增值税时允许扣除的费用最大的计算方法。

A.有合法依据的利息支出。允许扣除的利息=合法利息支出+（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×5%。

B.无合法依据的利息支出。允许扣除的利息=（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×10%。

当A

（2）案例分析。具体如下：

案例资料：某房地产公司开发的楼盘2011年已经基本卖完，2012年7月进行土地增值税清算。现在资料表明，该楼盘销售收入39000万；该楼盘的相关费用为：取得土地使用权成本8000万；房屋开发成本5200万；销售费用1900万，管理费用400万，财务费用1220万，其中有合法证明单据的有400万，其余为民间贷款；旧房成本1170万；新建房及配套设施支出4100万；营业税及附加税率为5.5%，企业所得税税率25%。

在当地税务机关协助下进行会计清算，对财务费用实行第一种方法，即有合法依据的借款利息据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和的5%以内计算扣除。具体计算如下：

营业税及附加税=39000×5.5%=2145万；

印花税=39000×0.05%=19.5万；

允许扣除的财务费用=400+（8000+5200）×5%=1060万；

允许扣除的成本费用、税金之和=8000+5200+1900+400+400

+1170+4100+1060+19.5+2145=23994.5万；

土地增值额=39000-23994.5=15005.5万；

增值率=15005.5÷23994.5≈62.5% 适用40%的增值税税率；

应交土地增值税=15005.5×40%-23994.5×5%=4802.48万。

税务筹划建议：企业在进行土地增值税清算时，漏掉了关于20%的加计其他支出，因为没有计算其他支出关于20%的加计扣除，企业多计算了一部分土地增值税。关于财务费用的扣除，如果采用第二种方法，即不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和的10%以内计算扣除。具体计算如下：

允许扣除的财务费用=（8000+5200）×10%=1320万；

与原来的计算结果比较，利息支出少扣=1320-1060=260万；

计算其他支出关于20%的加计扣除=（8000+5200）×20%=2640万；

通过以上调整，累计表明少计算扣除额=260+2640=2900万。

按调整后的结果计算：

调增后的成本费用=23994.5+2640=26634.5万；

土地增值额=39000-26634.5=12365.5万；

增值率=12365.5÷26634.5≈46.4% 适用30%的土地增值税税率；

应交土地增值税=12365.5×30%=3709.65万。

与原来的清算方案相比，少交土地增值税= 4802.48-3709.65

=1092.83万。

案例点评：通过上述税务筹划，企业可少交土地增值税1092.83万，使企业税负有所下降。企业在进行投资决策时，可提前进行利息支出的测算，选择适用最有利的条款，可以减轻企业税收负担。除此之外，土地使用权所支付费用和房产开发成本之和的加计20%扣除额很容易被忽略，如果漏掉此项优惠，不仅抬高了计税基数，也抬高了所适用的税率，因此，企业在熟悉税收法律法规的基础上，若能合理地安排筹划，则能极大地降低企业的税收负担。

（二）临界点方法 具体如下：

（1）方法介绍。若企业应纳税所得额或费用支出处于临界点位置时，可以采用增加或减少费用支出来调节税率，使企业降低至临界点以下，以适用更低一级的税率，从而使税率降低。

（2）案例分析。具体如下：

案例资料：某房产公司2007年分期开发的楼盘，由于当时房地产业低迷，卖价相对较低，再加上企业缺乏税务筹划相关知识，没有进行土地增值税清算。2012年4月，作为清算试点项目。该楼盘包括普通住宅和高档住宅两类，总销售收入为28500万元，允许扣除的成本费用支出为21000万元。营业税及附加税率为5.5%。

此次清算初步计算结果如下：

营业税及附加税=28500×5.5%=1567.5万；

印花税=28500×0.05%=14.25万；

允许扣除的成本费用和税金=21000+1567.5+14.25=22581.75万；

土地增值额=28500-22581.75=5918.25万；

增值率=5918.25÷22581.75=26.21% 适用30%的土地增值税税率；

应交土地增值税=5918.25×30%=1775.48万。

税务筹划建议：经税务筹划人员核实发现，该清算的项目实际是两期，且在账面上可以较准确地分清各期的收入、成本费用支出等，其中，一般住宅项目收入为12500万元，高档住宅项目收入为16000万元。

此外，初步清算中漏掉了其他支出的20%加计扣除额，按税法规定，应按土地使用权成本和房产开发成本费用之和加计20%扣除，全部成本费用支出原来核定的是21000万，应按其中部分内容加计20%，计算后调增560万，即实际可扣除成本费用总额21560万，分拆后，一般住宅项目成本费用支出为9980万，高档住宅项目成本费用支出11580万。具体计算调整如下：

一般住宅项目清算为：

营业税及附加税=12500×5.5%=687.5万；

印花税=12500×0.05%=6.25万；

允许扣除总额=9980+687.5+6=10673.5万；

增值额=12500-10673.5=1826.5万；

增值率=1826.5÷10673.5=17.11% 由于增值率小于20%，免征土地增值税。

高档住宅项目清算为：

营业税及附加税=16000×5.5%=880万；

印花税=16000×0.05%=8万；

允许扣除总额=11580+880+8=12468万；

增值额=16000-12468=3532万；

增值率=3532÷12468=28.33% 适用30%的土地增值税税率；

应交土地增值税=3532×30%=1059.6万；

少交土地增值税=1775.48-1059.6=715.88万。

案例评点：企业在总体增值水平不高的前提下，可以通过将一个大的项目分拆成两个以上项目，使其中一个或几个项目适用更低一级的税率从而降低整体税负。但条件是，企业能从账面上较准确地分清各期收入和成本费用支出等，给税务筹划提供会计依据。

（三）改变交易方式法 房地产在房产开发工程完工后，销售房屋时，通过选择适当的交易方式，按正常方式对外售楼或是对外投资等，可以使企业整体税负降低。

（1）方法介绍。企业若采取正常方式对外售楼，应按规定缴纳营业税及附加、印花税、土地增值税，企业所得税等。而企业若采取以土地、房产投资单独设立新的公司，则无须缴纳营业税及附加，但增加了契税的交纳，而因为企业投资设立新的公司时，以土地、房产投资的价格会低于市场售价，因此土地增值税的税负会小于正常方式对外售楼，之后，房产企业再将新设立的公司通过股权转让的方式直接转让，由于新设立的公司资产只有投资的土地和房地产，因此通过股权转让的方式可以替代直接销售土地或房地产的方式，利用股权转让可以避免交纳营业税和土地增值税，但应交纳印花税。

（2）案例分析。具体如下：

案例资料：甲房地产公司开发的住宅楼与商铺一体房产，其开发总面积为85000平方米，其中住宅面积75000平米，商铺10000平米。开发总成本费用为30600万，住宅对外平均售价7200元，而商铺若独立对外出售，价格为21000元每平米。当地营业税及附加税税率为5.5%，商铺的契税税率为4%，商铺与住宅分开核算土地增值税，成本费用按面积分摊。

若按正常方式对外销售，其中住宅部分税收计算过程如下：

收入总额=75000×0.72=54000万；

营业税及附加税=54000×5.5%=2970万；

印花税=54000×0.05%=27万；

允许扣除的成本费用和税金=30600×（75000÷85000）+2970+27=29997万；

土地增值额=54000-29997=24003万；

增值率=24003÷29997=80% 适用40%的土地增值税税率；

应交土地增值税=24003×40%-29997×5%=8101.35万；

利润总额=24003-8101.35=15901.65万；

应交税金=2970+27+8101.35=11098.35万。

商铺部分应交税额计算过程如下：

收入总额=10000×2.1=21000万；

营业税及附加税=21000×5.5%=1155万；

印花税=21000×0.05%=10.5万；

允许扣除的成本费用和税金=30600×（10000÷85000）+1155+10.5=4765.5万；

土地增值额=21000-4765.5=16234.5万；

增值率=16234.5÷4765.5=340.67% 适用60%的土地增值税税率；

应交土地增值税=16234.5×60%-4765.5×35%=8072.78万；

利润总额=16234.5-8072.78=8161.72万；

应交税金=1155+10.5+8072.78=9238.28万；

在不考虑企业所得税的情况下：

两部分累计应纳税额=11098.35+9238.28=20336.63万；

利润总额=15901.65+8161.72=24063.37万。

税务筹划建议：首先，若甲公司以商铺和部分货币投资单独设立新的公司，即乙公司。甲公司在用商铺投资时，每平米评估作价为18500元。则甲公司应纳税额具体情况如下：

住宅部分应纳税额不变，与前述一致：

利润总额=24003-8101.35=15901.65万；

应交税金=2970+27+8101.35=11098.35万。

商铺部分对外投资，应交税额计算过程如下：

收入总额=1.85×10000=18500万；

印花税=18500×0.05%=9.25万；

允许扣除的成本费用和税金=30600×（10000÷85000）+9.25

=3609.25万；

土地增值额=18500-3609.25=14890.75万；

增值率=14890.75÷3609.25=412.57% 适用60%的土地增值税税率；

应交土地增值税=14890.75×60%-3609.25×35%=7671.21万；

合计应交税金=11098.35+9.25+7671.21=18778.81万。

其次，甲公司将乙公司转让给购买者，且乙公司账面只能当初从甲公司投入的房产和货币资产。在股权转让的过程中，甲公司须缴纳契税和印花税，不再交纳营业税和土地增值税。

乙公司接受投资须交纳契税=18500×4%=740万；

乙公司房屋账面成本=18500+740=19240万；

股权转让时，乙公司转让价=10000×2.1=21000万；

股权转让印花税=21000×0.05%=10.5万；

转让收益=21000-10.5-19240=1749.5万，该部分收益构成甲公司账面利润，需与其他利润一并交纳企业所得税；

累计应纳税额=18778.81+740+10.5=19529.31万；

与筹划前比较，少交税额=20336.63-19529.31=807.32万。

案例评点：企业采用对外投资设立新公司的方法替代正常销售可以免交营业税及附加税等，但是增加了契税。通过对外投资可以使企业部分转移利润至乙公司，再转让商铺时，则变成以转让乙公司股权的方式，其增值额免去了土地增值税。通过此种方式安排，可以减轻企业的整体税收负担，最终增加税后利润。

三、土地增值税筹划需要注意的问题

（一）税务筹划的片面性问题 由于房地产开发企业所涉及的税种不只土地增值税一个，因而企业不能单一地追求某一税种筹划的效率最大化，而忽视了对其他税种的考虑；或者只追求降低整体税收负担，而忽视了对企业税后利润的考虑；或者只追求税务筹划对本企业税后利润的提高，而忽视了可能对其他企业造成的损害。应该以企业税务筹划总体效率最大化为目标，服务于企业的总目标企业。

（二）政策规定的区域差异性问题 如前所述，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额按规定计税。中国各大城市在普通标准住宅的标准有很大差异，发达地区和不发达地区的标准不一样，即使在同一个城市不同辖区的标准也不同。因此，在税务筹划中，要将开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对，只有完全符合规定才可以销售免征优惠。

（三）政策的时效性问题 税务筹划是以当前政策规定进行分析的，一旦税收政策发生改变，这必然对企业的税务筹划产生不同程度的影响。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条规定，企业将商品房转作固定资产时，应确认收入的实现。在税款清算时视同销售处理，既确认收入，也要扣除相应的成本和费用。因此，需计算缴纳企业所得税和土地增值税。但是，自2008年1月1日起，《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自建商品房转作自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均未发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算，不用缴纳企业所得税和土地增值税。因此，随着政策的变化，税务筹划也应做相应调整。

综上所述，随着市场经济的发展，法律法规日臻完善，税务执法力度越来越强。这要求房地产开发企业财务人员及税务筹划专业人员加强对财务制度及税收相关法律法规知识学习，提高专业素质，娴熟地运用各种方法进行税务筹划，合理合法降低企业税负，实现企业整体效益最大化。

参考文献：

[1]中国财政杂志社：《中国财政年鉴》2011年。

[2]财政部税政司：《中国税收制度》，中国财经出版社2011年版。

[3]陈云梅：《房地产公司税收筹划研究》，湖南大学2008年硕士学位论文。

[4]李大明、王敏、尹磊：《企业税收筹划原理与方法》，武汉大学出版社2008年版。

[5]刘飞、王一惠：《案例解析房地产企业的税收筹划》，《中国房地产金融》2010年第5期。

[6]马海英：《从税收筹划角度对企业投资性房地产的两种处置方法比较》，《财经界》2010年第12期。

[7]庞凤喜、薛钢、高亚军：《税收原理与中国税制》，中国财政经济出版社2008年第1期。

[8]冉婷：《税收筹划的风险及其管理》，广西大学2008年硕士学位论文。

[9]单文静：《浅析房地产土地增值税税收筹划策略》，《新西部》2008年第7期。

[10]申俊华：《浅述房地产企业税收筹划分析思路》，《中国商界》2010年第9期。

[11]涂敏：《商品住宅类房地产开发企业的税收筹划问题研究》，南昌大学2007年硕士学位论文。

[12]王凤君：《房地产企业税收筹划——以“晋东房地产开发有限公司为例”》，上海大学2007年硕士学位论文。

[13]王克霞：《新企业所得税对房地产企业税收筹划的影响》，《商业经济》2009年第18期。

[14]石红红：《房地产企业土地增值税筹划分析》，《辽宁工程技术大学学报（社会科学版）》2011年第2期。

土地增值税税务筹划篇6

关键词：土地增值税 纳税管理 房地产行业

近些年，为防止房地产行业出现泡沫经济，我国颁布各种关于土地增值税的通知及政策法规，限制房地产行业经济虚增，发挥政府调控能力，即便如此，房地产行业仍旧热度不减。对于房地产行业而言，尽管涉及对营业税、所得税等多方面税种的缴纳，但对土地增值税这一重要税种的探求从未停止，目的是将企业税负降到最低程度。税收筹划工作是企业财务人员在不违反国家法律政策的前提下，合理规避企业税务风险的一项举措。如何认清房地产行业缴纳土地增值税的现实状况，才能采取恰当的税收风险规避措施，实现企业利润的最大化，提升在行业中的竞争力。

一、关于房地产行业征收土地增值税的现状分析

由于我国房产价格连年攀升，居民的购买能力与房价的上升速度显然不相匹配。基于这一状况，我国以土地增值税的征收来实现国家的经济调控。我国实行超额累进税率对土地增值税进行征收，对于严格的政策调控，多数房地产企业均产生危机意识，但现实工作中仍有各种不合理状况产生。

首先，在实际工作中，房地产企业对土地增值税缺乏重视。由于房地产行业经验周期长，核定步骤、内容较为繁琐，实际征税率往往较之税务部门规定的四级税率要低，这就导致房地产行业实际缴纳的土地增值税金额数目并不显著，对房地产行业的销售形势并未产生影响。在巨大的销售额面前，房地产企业往往忽略土地增值税的筹划，不能对此产生高度重视。

其次，房地产行业对土地增值税政策了解不具体，思路不清晰，使得偷税、漏税现象时有发生。由于国家关于土地增值税政策的变动，越来越不利于房地产企业的发展，一些企业为降低税收成本，实现更大利润，选择偷逃税款等违反法律的行为。具体表现在对国家税收优惠政策的运用，如合作建房有暂免征收的优惠，代建费用不需征税。还有对税前扣除项目的规定方面，利息费用的合理扣除，期间费用的有效转移等都是企业关注的重要内容。再者，房地产的销售收入方面的控制，合理控制房产销售，减少房产增值额，进而使得适用税率降低，税务负担大大减轻。以上几点都是房地产企业中经常需要筹划的降低应交税款的指标，如果合理有效筹划，则对企业发展起着极大的促进作用，能大幅度节约企业成本，增强核心竞争力。但过犹不及，一旦企业发生过分追求税负的降低，则很可能走向节税的弯路，面临违规风险。因此房地产行业应建立有效的审计和评估、预防机制，防止税收筹划风险的发生，但现行状况下，多数房地产企业未能对此产生足够重视。

二、房地产行业对土地增值税税收筹划具体举措

（一）对土地增值税的筹划工作高度重视，树立风险意识

纳税筹划的目的是通过相关法纪和科学计算方法的运用，对企业税款实施缴纳，为企业争取更大的利润增长空间。因此企业必须土地增值税的筹划工作高度重视，防止企业在税款缴纳方向走弯路，要建立风险评估体系，树立风险意识，对土地增值税的缴纳工作产生高度重视。企业纳税筹划人员应当具备较强的专业技能，把握国家政策变动，及时采取应对措施，不断进行土地增值税相关知识的学习。对于企业来说，纳税风险多种多样，只有针对企业自身业务状况，才能制定适合自己企业发展的纳税管理体系。这要求企业在增强业务人员税务知识专业性的同时，协调好与税务主管部门的关系，遇到纳税问题及时处理，避免产生风险和纠纷，保证房地产行业的良性发展。

（二）对土地增值税的优惠政策及时关注，瞄准筹划方向

近年来，我国关于土地增值税的政策不断调整，这有可能使得一些原本合法的政策在变更后变成了违法，因此对于国家政策应及时关注，瞄准纳税筹划方向。现阶段主要有两种税收优惠政策，第一是通过合作建房，以一方提供资金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后转让才需缴纳土地增值税，若建成后自用则可免征土地增值税。如房地产企业与其他企业合建一所办公楼，建成后按比例分房自用，则可以运用这一政策，减少税务负担。还有房地产运用土地进行投资和联营，则对土地增值税实行暂免征收。此外房地产企业可以按照政策为客户代建房屋，这样代建项目完成后收取的代建费用不需缴纳土地增值税，房地产企业合理运用国家政策，确保企业纳税筹划科学合理，使得利润的有了上升的空间。

（三）对土地增值税的扣除项目合理计算，保证筹划准确

土地增值税涉及的主要项目有利息费用的扣除和期间费用的扣除，还有针对开发商增值率低于20%的增加扣除条款。这要求房地产企业制定纳税筹划措施时，首先对开发成本高度重视，这其中包含着多项实际发生，并可以按照规定合理扣除的方面。也要对房产转让价格予以关注，对允许扣除的项目进行合理汇集，全面筹划。在对房屋开发过程中产生的利息支出，通过计算选择最适宜企业的利息扣除方法。或通过银行贷款，使得利息费用比例增高，可以计入房产开发成本，予以扣除。此外对于期间费用，如财务费用、管理费用等项目，合理计算分摊，具体细化，最终能计入开发成本，则能实现据实扣除。对于不同开发项目，还应按比例进行费用的分摊，这样能有效节省税务开支。另外，房地产企业可以通过合理定价，将房产分批销售，控制房产销售收入，减少房产增值额，从而使土地增值税的税率降低，也是为企业减少税负的一种筹划措施。

参考文献：

[1]杨勐.浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划[J].财经界（学术版），2013

[2]刘亚丹.房地产开发企业的土地增值税纳税筹划[J].现代商业，2011

土地增值税税务筹划篇7

(一)纳税递延的筹划方式纳税递延的筹划方式在实施之前要首先坚持国家相关法律法规作为参照的原则，接着才能实施税务的筹划工作，从而最终达到延期纳税的目的，同时获取更高的利益价值与节约更多的税额。例如合理利用土地的增值税预征手段，使得房地产的相关企业能够通过这个方式作出相应的增值税税务筹划工作。

(二)优惠政策的筹划方式优惠政策的筹划方式指的是对国内相关税务的优化政策施行动态能够随时关注，接着根据政策内容的变化而作出相应适应变化的反应，从而让企业的节税工作能够随时顺应国家优惠政策的发展而发展。例如，按照国内土地增值税相关法制规定，我们能够了解到，若居民住宅的增值额不超过20%，那么久不需要进行土地增值税的缴纳，从而可以看出国家优惠政策所发挥的作用，并将其当中是一种税务的有效筹划对策，主动合理的利用国家的优惠政策。

(三)分劈技术的筹划方式在采取分劈技术的筹划过程中，也必须要遵循合理与合法的法律原则，把所获取的财产利润在两个或者超过两个的纳税体中分劈，从而达到直接有效的节税税务筹划目的。根据这个筹划对策，若是房地产的相关企业借助成立房地产链公司，则可有效实现节税筹划目的。

(四)房地产相关开发企业在筹划土地增值税时面临的问题第一，对于国家相关的宏观政策重视力度不足，使得在筹划决策中受到极大阻碍；第二，税务筹划的目标不清晰明确，对于筹划全面性不重视；第三，没有深入透彻的去了解、吸收及消化增值税的筹划方法，使得筹划对策无法有效应用；第四，筹划对策的制定工作不受到重视，并缺乏一定的税务风险观念意识。

二、加强房地产的开发企业对土地增值税进行有效筹划的建议

(一)重视政府的宏观政策，主动寻求政策的支持我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员必须时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

(二)明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作对于一个房地产企业在未来发展与资金流转来说，土地增值税具有极其重要的意义，所以房地产企业的相关管理人员一定要充分的重视增值税资金，并明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作。只有明确了目标，才能给筹划工作指明放线，企业在对所涉及项目进行处理时才能够抓紧明确的筹划目标进行筹划工作。此外，在事前有效展开增值税筹划工作，能够占据着主动的位置，抢占先机。但是当前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑增值税的筹划问题，这样就难以明确筹划的目标，并且这个时期的筹划工作已经失去了最佳筹划期，筹划空间进一步缩小，甚至是难以实现筹划目标。因此，在筹划土地增值税过程中，必须坚持这“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

(三)充分考虑企业的实情，增强筹划使用熟练性除了上述论述的房地产相关企业筹划对策中的纳税递延的筹划方式、优惠政策的筹划方式及分劈技术的筹划方式之外，还需要根据企业的实际发展情况探索各种适应企业发展的筹划税务方法。同时企业还应该不断提高自身税务筹划的工作能力，提升筹划人员的专业技能与职业素养，在筹划土地增值税的过程中不断注重与本企业实情进行紧密联系与紧密结合，根据不同企业的发展实情差异，选择不同的税务筹划对策，并且只有在充分的了解企业的实际发展情况之后，增强筹划使用熟练性，才能够让税务的筹划工作更加顺利稳定的开展。

总而言之，在房地产的开发过程中，对土地增值税所具有的税收负担进行降低的方式多种多样，但是前提必须于合法开展的基础上进行，因此，要以房地产企业的整体实际利益作为出发点，结合企业的发展实际，对企业各个发展因素进行综合考虑。并在合法合理的基础上，根据企业的实际发展情况与政策支持现状，控制与降低企业的土地增值税，从而为企业争取利润实现最大化，进一步促进企业的健康发展。

土地增值税税务筹划篇8

1．1国内房地产税务筹划研究现状曾程(2010)指出与世界发达国家相比，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是针对房地产开发企业的税务筹划研究仅仅只有十几年。贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》(2002年出版)第一次比较系统地讨论了房地产开发企业税务筹划的基础理论和基本方法。随后也有学者及房地产开发企业对房地产开发企业税务筹划进行了实际案例实施。但总体来说，我国在该领域与发达国家相比，仍处于初级阶段。1．2税务筹划的基本原则税收筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上，当存在多种的纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营，组织及交易事项的复杂筹划活动，因此，要做好税收筹划活动，必须遵循以下基本原则:1)合法性原则;2)合理性原则;3)事先筹划原则;4)成本效益原则;5)风险防范原则。1．3房地产行业税收存在的问题从20世纪50年代开始，随着土地改革，我国将土地、房屋收为国有，房地产市场从此消失。直到20世纪70年代后期，我国实行改革开发政策，中国房地产业才重新开始发展。进入21世纪，我国房地产逐步进入了发展高涨期，大量的房地产开发公司如雨后春笋在全国各地茁壮的成长起来，成片的土地被开发，住宅、写字楼、商业大厦等纷纷拔地而起。我国的房地产行业已成为拉动我国经济的火车头，为改善人民生活、促进经济发展发挥了巨大的作用。但是与此同时我国房地产企业税收还存在着以下问题:1)房地产相税费多，“费挤税”问题较突出;2)税收政策在房地产的分布不合理;3)税收政策在房地产的分布不合理;4)现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷;5)内资和外资房地产企业存在着不同的税收制度;6)土地增值税的设计不合理，无法充分发挥调节的作用;7)房地产税收实体法与程序法结合不紧密;8)房地产税收优惠政策深层次辐射力不强。

2土地增值税税务筹划的概念与策略

2．1土地增值税概念土地增值税是一种依照规定税率征收的，以纳税人转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的资源税。土地增值税的征收方法可分为两种:一种是以土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税;另一种则是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。2．2土地增值税的计算2．2．1土地增值税的计算方法出让国有土地使用权及地上建筑所获得的增值额是土地增值税的征税对象。但纳税人转让房地产的收入不是增值额，还须扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称《条例》)规定的扣除项目金额，所以转让房地产的收入和扣除项目金额是计算增值额时须把握的两个关键问题。2．2．2土地增值税的税率问题目前我国采用的土地增值税税率是4级超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率划分为4个级次，分别规定每一级次对应的差别税率，相对率每超过一个级次的，对超过部分就按高一级的税率计算征税。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。为了计算简便，《实施细则》还给出了不同税率相对应的速算系数，具体见表1。2．3土地增值税筹划的基本策略2．3．1优先安排策略进行房地产投资决策时，同等条件下，普通标准住宅项目应优先安排。按照《条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。所以，房地产开发企业进行相关房地产项目的投资决策时，要考虑投资普通标准住宅项目以享受这一税收优惠政策。2．3．2整体转让策略整体转让行为的筹划，以房地产进行联营投资的，一方以土地、房屋作为联营入股资产进行投资的、可以暂免征收土地增值税，企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让，从而免征土地增值税。2．3．3资金结构策略根据房地产企业投入的资金结构选择合适的扣除方法。按照《税法》规定，凡能够提供由银行出具的证明、贷款利息支出可以按转让房地产项目分摊的，允许根据具体情况分别扣除。凡是不可以按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出或其他房地产开发费用，则应按相应的规定计算扣除。据此房地产企业可以根据自身的资金结构情况进行合理的选择。

3房地产行业税务筹划的展望

当前，随着对税务筹划认识的不断深入，以及房地产企业规范经营的意识逐步增强，面对行业竞争日益激烈的现状，能通过合法手段带来经济效益的税务筹划日渐受到越来越多房地产企业的重视。与此同时，随着我国税制的不断完善，经济政策不断稳定，加之近年来房地产企业聚集了大批专业人才使之经济管理水平不断提高，所以实施税务筹划的条件越来越成熟，可以预测，未来税务筹划在房地产企业将得到较大发展。