土地征收法律规定范文
土地征收法律规定篇1
[关键词]公共利益;问题;界定方法;完善
中国经济的快速发展带来了城市土地的需要量激增,越来越多的农村土地被国家以征收手段划分到城市范围之内。公共利益目的是国家行使征收权的前提,是其行使征收权的决定性限制条件。但是我国相关立法并未对其作任何的法律解释,这很容易导致政府征收权的滥用,严重损害被征地原权利人的合法权益。因此,为保护被征方的合法权益,杜绝政府权力的滥用,有必要对公共利益进行合理界定。
一、我国土地征收制度中的公共利益问题
现代法治国家出于对私法主体合法财产权益保护的需要,通常将土地征收限定在“公共利益”范围内。我国也不例外。我国《宪法》规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。可以看出,我国法律承认公共利益是土地征收的唯一前提,但仍然存在以下几方面的严重问题:
1.公共利益缺乏明确的界定。除上述《宪法》对公共利益的涉及之外,其他下位法如《土地管理法》、《物权法》等也与《宪法》作了同样的规定。但这些法律规定也仅仅是点到即止,除此之外并无任何明确的界定说明,而实践中对于某一征收行为是否符合公共利益目的的决定权在于政府,并无其他被征权利人的参与。政府享有的巨大裁量权对于公众而言是极其危险的,极易造成土地征收权的滥用。
2.相关法律规定之间的矛盾。《土地管理法》规定土地征收的唯一前提是公共利益,但其又在第43条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”此条规定实际上是将土地征收权从公共利益范围扩展到了整个经济建设用地,将本应以市场行为获得的商业性开发用地也纳入国家土地征收权的客体范围。
3.缺乏公共利益的审查机制。公共利益的审查机制一般包括征前审查和司法救济。然而我国法律有关这两项规定却是空白。在我国征前程序仅有公告和听证两项,而听证和公告的范围也仅限于征收范围和征收补偿,对于征收目的是否合法性的审查并未在听证和公告范围之内。有关公共利益的司法救济手段主要是指有关公共利益的界定,在实践中遇到争议后,由法院来最终裁定。我国对于公共利益的司法救济问题并没有任何规定。与征地行为有关的唯一的司法界入行为是在土地征收行为已经结束之后,而此时损害行为已经发生。
二、国外发达国家公共利益界定方法
公共利益有着一张普罗透斯的脸,形象万变,令人难以捉摸,在不同国家,不同地区甚至在同一地区的不同时期人们对于公共利益的理解也不尽相同。诚然,对其进行完美的界定有很大的难度,这并不表示不需要对其进行界定。西方发达国家相对完善的法律制度还是为我们提供了宝贵的经验。借鉴其经验,对于完善我国的公共利益制度建设,保障经济的健康快速发展和社会的繁荣与稳定具有重要的意义。
纵观各国土地征收范围的相关规定,可以看出主要存在四种模式: (1)原则性规定,这类国家包括美国、英国、澳大利亚、加拿大等。这些国家在法律中对公共利益目的的范畴没有作明确的限定,但可以通过其他法律对私人财产给予应有的保护。以美国为例,在美国被征收方如果认为征收行为不符合“公共目的”的要求,可以向法院提出起诉。(2)穷尽列举型,以日本为例,日本法律规定政府只能以35种理由发动公共利益征收,并且每一种都有相应的法律规定对其进行详细规定,政府不可任意发动行政权,也没有关于任何形式征收权的保留条款。(3)概括加列举型,大多数大陆法系国家如德国均是此方面的典型代表。(4)不作任何规定型,这类国家包括俄罗斯、乌兹别克斯坦等,这些国家没有任何法律对公共利益目的范畴作明确的限定,完全取决于政府的决定。
三、我国土地征收公共利益制度的完善
综合以上各种方式的利弊,考虑我国的国情,笔者认为可以综合国外原则性规定法和概括列举法两种模式。
1.公众代表参与立法表决界定公共利益的大概范围。公共利益的界定权力应掌握在公众手中,因为公共利益本身就是为公众服务的,只有公众才了解什么才是自身的共同利益。考虑到中国人口众多的情况,做一些全民性的调查几乎是不可能的。因此目前由公众决定公益内容的最好形式,莫过于通过人民的代表机关或代议机构来制定法律。可以认定凡是涉及公共安全、公共设施、公共福利等内容,都可以通过具体的法律规定将其纳入公共利益的范围。
2.公众参与听证程序界定是否符合公共利益。若公众对于政府机关的征地行为是否符合公共利益不能达成一致意见,就应当考虑适用程序的控制方法,涉及到公共利益的界定程序之一就是听证程序。听证程序在我国土地征收法律制度中有所涉及,但主要是针对土地征收补偿方面的听证。我国法律应将是否合乎公共利益加入听证程序之中。并以立法形式规定某一特定征收行为必须达到全体被征收人的2/3以上的多数才能实施。
3.被征地权利人能够得到及时有效的司法救济。司法是正义的最后一道门槛,司法机关要根据相关法律规定对土地征收的合公共利益性进行审查。我国应将司法审查提前至征前审批阶段,这样,司法机关将不再限于对征地补偿或者安置方式的司法介入,在审批阶段即可介入,可以以司法手段裁定某一特定征收行为是否符合公共利益目的。另外,为防止类似当今“野蛮拆迁”案件的发生,法律应明确规定,执行征收行为须在司法审判之后,任何处于司法审判期间进行的征收行为均属无效,将追究相关领导人的行政责任,并对相关行政机关处高于被征地市价若干倍的处罚金。最后还应建立法院的消极行为归责制度。对于法院责任制内的消极行为,如不及时履行其应尽的义务,应追究其责任。
公共利益是国家行使土地征收权的唯一理由,对其合理有效的规定是防止违法征地案件发生的前提。有了立法机关的实体法规定公共利益的范围,加上政府机关的征前公益审查和司法机关的救济,并且能够保证公众的全程参与,必能减少征地违法案件的发生,做到对被征地权利人的有效保护。
土地征收法律规定篇2
因建设新汽车站需要，某市国土资源局（以下简称市国土局）于2003年11月3日根据《土地管理法》第五十八条相关规定，作出提前收回开发区某居民的国有出让土地使用权决定，同时确定由该市经济开发区管委会依法补偿。该居民不服，于2005年1月11日向某市人民法院提起诉讼，要求撤销改决定。
该居民诉讼理由是：（1）市国土局收回原告上述土地用于划拨给某市运输实业总公司建设新车站，而该公司为企业法人，假设车站是出于自身经营需要和企业营利目的，不是法律规定的出于社会公共利益需要；（2）被告提前收回国有土地使用权，却确定由第三人对原告进行补偿，违反法律规定；（3）收回土地不在划拨给汽车站建设的土地范围内；（4）被告收回程序违法，原告起诉依据不是被告送达的，而是原告在另案审理过程中得知的。同时，被告在收回中未依法履行提前通知的义务。
市国土局答辩称：（1）公共利益与经营营利是可以兼容的，汽车站属于一个城市的基础设施，公共交通服务也是维持城市正常运转的一项基本设施，显然属于公共利益的范畴；（2）《土地管理法》第五十八条规定只要求对相对人适当补偿，并未明确必须由作出收回决定的行政机关补偿，国土局明确由该市经济开发区管委会依法补偿并无不当；（3）按照该市建设局提供的汽车站规划图和国土局提供的汽车站划拨用地勘测定界图，收回土地明显在划拨给汽车站建设的国有土地范围内；（4）国土局依法报批及委托该市开发区管委会送达程序合法。
法院判决
一、二审法院均认可市国土局答辩意见1、2、3项，认为市国土局土地收回报批程序合法，但委任送达程序有瑕疵，而且未提前通告原告。法院同时认为，原告已经知道了收回土地的内容，并实际行使了诉权，因而其诉权及其他实体权利并未受到损害，因此判决驳回了原告的诉讼请求。
观点评析
公共利益是一个不确定的概念
本案中，市国土局依照《土地管理法》第五十八条第一款第一项规定收回已经出让的国有土地使用权，该条中的“公共利益”构成了争议的核心。该居民认为，国土局收回土地系为了企业法人的需要，而非公共利益的需要；国土局则主张收回土地建设的汽车站属于公共基础设施，应属公共利益的需要。
上述争议反映了公共利益认识角度的不同而导致分歧的情形。前者系土地的利用主体属性角度，后者则是土地的功能角度。不同的角度导致不同的判断。由于《土地管理法》及相关法律没有明确“公共利益”的含义及范围，学理上提出的判断公共利益的主体标准、功能标准、程序标准等均很难形成共识。因此，一般认为，法律上的公共利益是一个不确定的概念。本案中的公共利益标准争议也充分反映了这一点。
虽然公共利益是一个不确定的法律概念，但并不等于在法律实践中就放弃对公共利益的评判，以公共利益之名或者无为，或者无所不为。我们认为，理论上的不确定并不等于实践的无所作为，但也不等于无所不为。理论上的标准及现实中的实例仍可构成土地管理中判断公共利益的参考标准，而为了更为准确地运用相关参考标准，仍有一些统一的程序规则必须遵循：第一，“任何人不能成为自己行为的法官”。行政机关可以因其自身认定的公共利益需要而依照《土地管理法》第五十八条规定收回国有土地使用权，但该行为应受到中立的第三者的依法监督，如人民法院的司法审查。第二，任何不利处分应告知利害关系人并听取其陈述、申辩。国土局收回以前依市场方式出让的国有土地使用权，但又依《土地管理法》相关规定依行政职权收回该已经出让的国有土地使用权，这一行为对于权利人而言显然属于不利处理，因此收回决定必须告知权利人并允许其表达意见。本案中，国土局未能及时将收回决定通知权利人，当然会造成权利人的不满并进而成讼。虽然法院认定国土局的行为在实体上未造成权利人的侵害，但由于其告知程序的缺乏仍然使得行政机关的依法行政大打折扣。
因公共利益需要收回国有土地使用权应属征收性质
国土部门在土地市场上一方面代表国家行使所有者权能，另一方面又依法享有土地行政职权，这种双重性在国有土地使用权出让与国有土地使用权收回环节表现得尤为明显。在市场经济中，土地是重要的生产要素，完善的市场经济应是生产要素（包括土地）明晰、稳定的体制，因此土地的权利人应确定，且该权利应受普遍的保护。但是，国土部门依《土地管理法》相关规定又可因公共利益需要收回已经出让的国有土地使用权，这显然是对市场中的土地要素的明晰、稳定的破坏，实质上也破坏土地法律首先保障的法律秩序。因此，国土部门依《土地管理法》收回已出让的国有土地使用权是一种例外，且这种例外应受到法律保留原则的严格规范。
法律保留原则，又称消极的依法行政原则，主要是法治国家为了加强对公民财产权的保护而广泛于立法及行政领域运用的基本法律原则，指公民的合法权利只能基于法律的特别规定才能为行政机关所限制或剥夺。合法的财产权受到法律的普遍保护，这既是早期自由资本主义国家的“私有财产圣神不可侵犯”理念的核心，也是后期资本主义国家或社会主义国家在强调财产权的社会义务时不容放弃的重心。因此，《土地管理法》第五十八条所设定的依公共利益需要收回已出让的国有土地使用权必须遵循这一基本要求，即该权利的行使不能破坏土地市场的权利稳定并侵害法律秩序。相应的，同样基于法律保护原则的要求，公民财产权只能基于公共利益的需要予以征收、征用，权利人损失应当受到公正补偿。我国2004年通过的宪法修正案第二十四条明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿。”同时，宪法修正案第二十条也特别规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”运用法律保护原则分析，我们可以看到，已经出让的土地使用权系权利人的重要财产权利，行政机关依照《土地管理法》第五十八条规定因公共利益的需要要予以剥夺，只能属于宪法所规定的征收性质。
2004年宪法修正案出台后，《土地管理法》依据其中的征收条款，相应地将旧有的“土地征用”修改为“土地征收”，仅仅属于法律术语的调整，却未能依宪法规定征收行为的法律保留原则精神。将《土地管理法》第五十八条第一款第一项规定（乃至第二项规定）统一纳入土地征收（或财产征收）的范畴予以统一，这对于完善土地领域的征收制度并无多大的帮助，特别在借鉴先进法治国家的征收理论及相关制度方面会形成制度性的阻碍。
将《土地管理法》第五十八条第一款第一项规定（甚至第二项规定）纳入征收范畴，不仅能在宪法及立法法层面上贯彻法律保留原则，也能在制度层面上解决收回国有土地使用权时如何处理对权利人的安置补偿问题。因为征收理论普遍认为，被征收人的安置补偿系征收决定发生法律效力的条件，也是作为不动产的土地使用权产生无权变动的前提。而在国土部门依《土地管理法》第五十八条实施土地收回实践中，不能处理好安置补偿与物权变动的关系，往往造成“一物二主”的局面，引发多方面的诉讼，在实质上也构成对权利人的普遍侵犯。
相关法条链接
1.《中华人民共和国土地管理法》
第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有权批准的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
2.《中华人民共和国宪法修正案》
第二十条：宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
土地征收法律规定篇3
摘要 集体土地 征收补偿土地管理法
一、相关概念的界定
（一）集体土地
根据《土地管理法》第8条规定“城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可见我国的集体土地即是法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地，以及农民的宅基地、自留地和自留山。
（二）集体土地的征收补偿
我国1982年《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”2004年3月公布实施的“宪法修正案”第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿。”由上述法律规定可见，我国集体土地征收补偿的主体是国家，国家为了公共利益的需要可以依法对集体土地征收或征用，但应予被征收权利主体以相应补偿。
二、我国集体土地征收补偿现存的主要问题
（一）征收程序不规范
首先，代表国家行使权力的地方政府在土地征收过程中，扮演着重要的角色，应该起到重要的调节作用。但是地方政府在行使权力的过程中，既是土地征收的决定者，又是补偿标准的制定者，还扮演着正义裁决者的角色。法律法规的不完善和监督机制缺失导致在土地征收过程中政府的权力滥用，滋生腐败。其次，在决定土地规划和征收时，缺乏有效公开的听证程序，被征地者只能被动的接受，知情权受到侵害。最后，在确定征收补偿标准时，被征地农民没有参与权。虽然《土地管理法》第48条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地农民集体经济组织和农民的意见。”但在实际征收操作过程中大都是主管部门自己确定，即使实行征地听证制度的地方，也大多流于形式，参加听证的多是乡（镇）干部、村干部，很难真实的反应失地农民的利益。
（二）征收补偿范围过窄
我国《土地管理法》第47条第1款规定：“征收土地，按照原有用途给予补偿”，第3款规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。”可见我国法律规定征地补偿的只是土地原来用途的直接损失，并不包含间接损失。按照原来的用途补偿损失剥夺了土地发展权带来的收益，土地补偿与土地出让金之间形成的巨额剪刀差使农民蒙受了巨大的损失。
（三）征收补偿标准不合理
根据我国《土地管理法》第47条规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。……每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征耕地的安置补助费，最高不可超过被征前三年平均年产值的十五倍。……土地补偿费和安置补助费的总和不能超过土地征收前三年平均年产值的三十倍。”根据上述规定，征地的补偿计算标准是该土地平均年产值为计算单位，即“产值倍数法”，这种计算标准表面看非常合理，实际是不合理。以某省会城市为例，政府给出的土地的出让金金额为每亩500万，假设该地农民每亩的年产值为2000元，按照规定其三年的平均年产值为2000元，全部按照最高来算土地补助费为2万，每人安置补助费为1.2万，假定一个农户有耕地8亩，人口为5口，其总补偿费为22万元。补偿费与土地征收后的收益相比是不值一提的。
（四）补偿费的分配不合理
我国《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织经营、管理。”由此可见，集体土地所有权的权利主体包括乡（镇）农民集体经济组织、村集体经济组织和村民小组，权利主体的多元性造成集体土地所有权权利享有主体混乱。很难保障失地农民补偿费及时足额到位。
（五）补偿安置方式简单粗糙
一直以来，各地都在积极探索和尝试对失地农民的安置方式，但是据调查显示，80%以上的土地征收采取简单的货币方式补偿安置，金钱具有很强的融通性，可以灵活的支配和使用，大多数失地农民乐于接受这种补偿方式，所以现金补偿一直是补偿安置的主要方式。然而坐吃山空的现象普遍存在是这一方式的主要缺陷。一次性支付补偿金的方式虽然大多数的失地农民乐于接受，但补偿金用尽后的生活、就业、医疗等社会保障问题更应得到关注。
（六）缺少专门的土地征收纠纷处理机构
近年来，频见于报端的征地引起的各种不和谐事件，多是失地农民的合法权益受到侵害找不到相应的纠纷处理机构维护其权利造成的，虽然相关法律法规规定了当地政府对相关纠纷有协调、仲裁的权力和责任，由于缺乏相应的监督约束机制，失地农民的权益很难得到维护。
集体土地征收补偿是土地征收的关键，本文认为合理协调相关各方利益，处理好上述问题是征收工作顺利进行的要求，也符合当前城市化进程、社会稳定和经济发展的时代要求。
参考文献：
土地征收法律规定篇4
关键词：公共利益 界定 实体 程序
近几年来，由暴力拆迁引发的群众性事件频发，由此反映出了某些政府部门为了一时的财政收入和表面政绩，打着“公共利益”的旗号，强行征收土地，侵犯公民正当权益。社会各界也因此对“公共利益”展开了广泛而激烈的讨论。这些争议的焦点主要是“何为公共利益”“我国法律该不该界定公共利益”“如何界定公共利益”等。
1.何为公共利益
有关何为公共利益的问题，我们首先来看一下我国法律的规定。我国《宪法》第十条第三款规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并予以补偿”。同时，我国《物权法》规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。由此可以看出，我国法律只是对公共利益做了简略的描述而并未做出具体的界定和解释。这就给我国土地征收的司法实践增加了很多困难。
我国一些学者曾对公共利益下过定义，被广泛接受的主要是“公共利益，主要指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护事业、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。”1
由于国家规定的模糊性和学者定义的非强制性，使得公共利益在土地征收实践中没有确定的依据可循，这就导致了无序征收和侵犯公民利益的事件频频发生。
2.界定公共利益的必要性
在理论上，众多学者对我国法律该不该界定公共利益的问题见仁见智，但在实践中，“公共利益”成了很多情况下政府违反侵害公民权利的“挡箭牌”，所以，界定公共利益十分必要。
2.1 社会各界对我国法律该不该界定公共利益的几种观点
在我国法律该不该对公共利益进行界定的问题上，各派学者众说纷纭。一种意见认为，由于公共利益存在的多样性和复杂性，难以对其作出具体性规定，应作为不确定的规范性概念；另一种观点认为，为防止商业开发以公共利益的名义进行征收，损害广大群众的利益，引发社会矛盾，法律应当对公共利益作出界定。
在对此问题持肯定态度的意见中，学者们对法律应如何对公共利益进行规定持有不同看法，有的学者认为法律就应对公共利益作出直接正面的规定，明确阐明何为公共利益，有的学者认为应对属于公共利益的行为进行列举，在以后的司法实践中均以此做参照，另外一些学者认为在立法中应从反面作出界定，列举出明显违反公共利益的行为，将其排除在外，对社会中常见的以公共利益之名侵害群众利益的行为类型都明确规定为非公共利益。
虽然各个学派对此意见不一，但从法制，公民权利和社会秩序等多种角度来看，对公共利益作出界定还是十分必要的。
2.2 深入分析界定公共利益的必要性
在我国现行立法中，对于土地征收，单位和个人房屋征收的具体权限和程序并无明确法律规定，适用的仍然是国务院2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》。2 但其中的一些条款与2007年颁布实施的《物权法》的有关规定存在一定程度的不一致，可能导致实践中征收与拆迁工作的法律依据不明，进而导致恶性事件发生。这就更要求对公共利益的明确界定。
从法治国家的基本理念和原理出发，我国公民对法律规范的明确性和有效性充满期待，进而要求在法律规范中将法律行为的要件及形态予以定型化，甚至避免适用不确定的法律概念，赋予每一概念以准确的含义，使其不具有争议性。3 更何况土地与房屋是个人生存与发展的必要条件，对土地和房屋的保护就是对公民基本权利和利益的保护，是现代法治社会的基本要求。所以，对土地和房屋的征收或征用必须有严格的法律规定和专门的司法程序。作为征收征用的基础性条件，公共利益则更应在实体和程序上作出明确的界定。相对明确的概念界定和司法过程中严格的司法程序保障，对防止政府在土地征收中滥用公共利益，保护人民群众的利益具有重要作用。
3. 如何界定公共利益
从以上的分析来看，在我国现行立法和司法实践中，公共利益是亟待被明确作出界定于保护的。那么，如何界定公共利益，又采取怎样的措施对其进行保护，才会更好地规范征收秩序，保障公民权利的实施呢？综合来看，应从实体上进行详细而明确的规定，并从程序上进行严格的司法保障。
3.1应在实体法中进行详细规定
对于公民基本权利息息相关的房屋和土地进行征收，必须有明确的法律依据，由此，对公共利益的界定必须在法律中明确而详细地作出。
从宏观上看，我国法律应在宪法和下位法中均对公共利益进行规定。宪法是国家的根本大法，宪法中的规定对所有法律部门和国家机关都有极大的统帅作用。我国应在《宪法》第十条第三款 “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并予以补偿”下继续列出分项，明确规定公共利益的范围，特征或对符合公共利益的行为进行列举，使今后的征收实践或法律适用能够以此为参考标准，进而使征收者在一定范围内实施自己的行为，司法部门在解决纠纷时也有法可依。
但是，宪法作为国家的根本大法，其内容和调整范围涉及到国家和社会的各个领域，其条文多具原则性和概括性，故无法在宪法中对公共利益规定的过于详细。所以需要在下位法，专门法中要更加详细地界定和解释公共利益。如在《物权法》有关征收的部分或专门的《土地管理法》中，对公共利益作出更加明确的定义，详细列举属于公共利益的行为并将明显违反公共利益，侵害公民权利的行为规定为非公共利益行为。另外。在专门性法律中，还可以规定在土地征收中维护广大群众公共利益的特定方式，例如我国可以制定新的征收与拆迁管理条例，并在其中规定由公开招标产生的开发商将全部征收价款及于公民，政府可以在这些价款的基础上以一定的比例对公民收取税款。4这样可以在一定程度上保证开发商以相对合理的价格进行支付，也会使群众获得能保障其生存和居住条件的赔偿，进而安抚群众情绪，增强群众与政府的配合，促进征收与拆迁工作的顺利进行，减少恶性事件发生，同时，公民获得利益多了，政府在合理范围内对其收取税收也会大幅增加财政收入，是双赢的决策。当前很多情况下开发商将大量征收款项交与政府，只对群众做一定补偿，很容易导致一些不法官员贪图一己私利，中饱私囊后便于开发商达成交易，使以不合理的价款中标，减少对公民的征收补偿，或某些政府只为自身财政收入和表面政绩考虑，克扣应赔偿给群众的款项，这极易引发社会矛盾，扰乱社会秩序。重新探寻与制定更符合我国当前国情的征收方法，可以更好地维护人民群众的权益，同时增加政府的财政收入，维护社会稳定。在有关土地与房屋征收的专门法律中将更合理的方式明确规定出来，也是对公共利益更好的界定与保护。
从立法的原则和法律的作用来看，无论我国法律对公共利益作出怎样的界定，都应从我国基本国情出发，从我国广大人民根本利益出发，这样才有利于我国社会和谐健康发展。
3.2应设立严格的程序保障
在我国当前情况下，公民所见到的并不只是实体上的公共利益，更多的是基于正当法律程序所形成的公共利益。结合我国土地和房屋征收现状，我国应从执行前，执行中和执行后完善对公共利益的界定和保护程序。
首先，执行前的程序主要是征收前的听证和的审查。完善的听证程序是保障公共利益的重要方面，我国要全面扩大听证的范围，不仅要从主体上将范围扩大到多数公民，包括城市居民和农民，让更多的人有发表自己意见保障自己权益的机会，更要将听证内容规定的更加广泛和全面，使其不仅限于补偿和安置方案，还应包括具体征收是否符合公共利益需要等。同时，要做好听证的宣传和公示工作，让相对人都有机会参与进来，增强征收工作的公开度和透明度。在通过征收程序，确定征收初步方案后，还应经过严格的审查程序。征收人应在征收前向审查机关提出申请，通过审查后才可进行征收。在此过程中，审查主体不应是与征收工作直接相关的政府部门或其直接上级部门，因为这一主体很容易造成权利滥用，正确的主体应为征收所在地的人民代表大会代表或其上一级人民代表大会代表，应为人民代表大会代表是最难代表人民根本利益和意见的。在确定审查主体后，还应确定审查内容。应当把土地征收是否符合公共利益作为审查的重要内容之一，审查机关应根据法律规定和具体情况判定具体征收是否符合公共利益，从而决定是否允许征收。
其次，针对征收过程中的情况，还应制定严格的监督程序，对征收的各项细节进行监督，包括征收补偿款的发放，拆迁居民的安置情况，有无暴力拆迁等。每一个步骤都应严格把关，一旦发现在拆迁过程中拆迁单位有违规操作，监督机关就应立即喊停，并对违规行为进行规范，严防拆迁中侵害公民权利，损害公共利益行为的发生。
最后，还应完善拆迁之后的救济程序。在拆迁结束后，相对人若有不满或认为有侵害其权利，损害公共利益的情况存在，可以向有关部门提出异议，有关部门应进行调查并予以处理。如果相对人经异议仍不服时，可向具有管辖权的法院提起诉讼，法院应审查征收行为的合法性，作出公正判决，为公共利益提供最后的司法保障，使界定和保障公共利益的程序更加完善。
结 语
虽然我国现行立法未对公共利益作出明确界定，社会各界也对此存在不同观点，但立足我国现阶段基本国情和广大群众的根本利益，对公共利益进行明确界定的必要性是很大的。从立法和程序上对公共利益进行界定和保障，可以使公共利益在我国是土地征收工作中更加明确，从而可以保证征收工作顺利进行，进而加强对公民权利和利益的保护，增加政府财政收入，避免社会矛盾的产生，促进社会和谐发展。
参考文献：
土地征收法律规定篇5
关键词：失地农民；征地补偿；法律构建
中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2013）01-0193-02
随着我国城市化进程的推进，道路交通、能源建设、工业同、大学城、商业区、住宅楼等建设项目的实施，大量农村土地被征收，导致失地农民激增，其生活无法得到保障。因此，有必要重新审视我国土地征用法律规定的不足，从而构建一个能够有效保护失地农民权益的法律制度。
一、当前农民失地现状分析
《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第47条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。此外《农业法》、《土地承包法》、《土地管理法实施条例》、《土地复垦规定》等相关法律法规为农村土地征收提供了法律依据。
国土部2008年颁布《城乡建设用地增减挂钩管理办法》初衷是为了确保18亿亩耕地的红线，其核心是实行“增减挂钩”，将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，若农村整理复垦建设用地增加了耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地。此办法一出台，立马带来了巨大的负面效应。
据估计，目前全国失地农民的数量可能超过2000万人。民进中央参政议政部副部长闻连利认为“随着我国城市化和工业化进程的加快，农村集体土地被大量征用，失地农民作为农民中的一个特殊群体，数量迅速扩大。失地农民数量增加所引起的后果是非常严重的，这些失地农民成为三无农民（无土地、无工作、无社保），因征地引发的群体性事件、恶性事件频发，给社会的稳定和政府形象造成了恶劣影响。
二、农民失地的法律原因分析
（一）对失地农民权益保护的法律规定笼统
《宪法》第10条第2款和《土地管理法》第8条第2款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，这在法律上赋予了农民集体土地所有权。
但法律认定的“集体”包括乡（镇）集体、村集体和组集体，农地到底属于哪级集体所有，相关法律没有作出明确规定。并且在实际操作过程中，征收补偿往往被各级政府、村委会以及集体经济组织通过各种名义克扣，严重侵害了失地农民的合法权益。
土地征收过程中的另外一个问题就是：既然集体组织是农村土地的所有人，其在土地的征收过程中应当起着主导作用，但是在征收的过程中，国家基本是通过行政手段。自上而下的进行征收，导致集体经济对自己的土地没有参与权和话语权。
（二）对农民土地征收程序的不合理
根据2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第14条规定：健全征地程序：农民的承包经营权受保护，享有征地前的告知权、听证权以及征地补偿机制和纠纷的解决机制的保护，但是实际上，由于具体的实施措施不明确，农民得不到应有的法律保护。
（三）土地补偿和收益分配的不合理
对于土地补偿问题，《土地管理法》第47条虽然明确规定了土地征用的补偿标准，但这种补偿标准难以正确体现地块的级差地租及各地不同的经济发展水平。
对土地收益分配和管理问题，《土地管理法》实施条例第26条规定土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，因而农民的得到的补偿十分有限。
三、国外对失地农民法律保护的做法
（一）强调公益目的
19世纪英国的《强制征购土地法》确认了土地的使用目的必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”，也就是征收项目带来的利益要远远超过被剥夺土地的人所受到的损失。
大陆法系的德国，更加注重征地的公益性，在进行土地征收前要进行征收公益性审查，其土地征用主体被严格限定为地方政府和依法取得公益建设的单位。为防止土地被任意征用，实现土地资源优化配置，征地主体要从整体上考量如何最佳利用土地和保持总量平衡。
（二）严格征地程序
英国在征地程序方面，首先要召开一个是否动用征地权利的调查会，听取各方的意见，并指定一位独立督察员进行评估。接着由独立督察员将评估意见向国务大臣报告，最终由国务大臣确认此项目是否适用《强制征购土地法》。
美国宪法第五条修正案规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”从而可以看出，土地征用必须具备三个要件：正当法律程序、合理补偿和公共使用。
（三）征地安置补偿的市场化
许多国家的征地补偿是建立在市场化的基础之上的，也就是说，征地补偿以市场价格为基准。土地征用费相当于土地价值，按照征用时的市场价格给足补偿；土地赔偿金是对土地权利人因征用而造成的经济及其他损失的补偿。
英国的征地补偿是按照被征地方所受利益损失的市场价值来计算。如果被征土地涉及到商铺，还会得到一笔由于搬迁造成商业损失的补偿。
土地征收法律规定篇6
关键词：农村土地利益；博弈；法律规制
农村的土地是农民安身立命的根本，既是其赖以生存的根本物质基础，也是其最终的生存保障。对“三农问题”的破解，农村土地问题的解决必然为其最重要之一端。
一、参与农村土地利益博弈的主体及其分析
基于我国现行的法律规定及社会实际，参与农村土地利益博弈的主体主要有农村土地的所有者、农村土地承包经营者、国家（当地政府以国家的名义）以及开发商等。
1.农村土地所有者是农村土地利益博弈之当然主体。我国宪法规定：“农村的土地属于集体所有”。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于农村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，”《农村土地承包法》第二条规定：“本法所称的农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由集体使用的耕地、林地、草地，以及其它依法用于农业的土地。”源于上述宪法和法律的规定，“农民集体”对农村土地享有所有者权益，在农村土地利用及流转过程中，农村土地所有者是农村土地利益博弈之当然主体。
2.农民是农村土地利益博弈之一方主体。基于《农村土地承包法》第三条的规定：国家实行农村土地承包经营制度“集体经济组织的农民对农村土地拥有承包经营权。”很显然，这里的承包经营权无疑是基于法律的规定。而且，对农民来讲，承包多少土地，承包多长时间以及承担何种义务还有其与集体经济组织签订的承包合同的约定。总之，农民的承包经营权既有法律、政策上的规定，又有合同上的约定，毫无疑问农民当然地是农村土地利益博弈的参与者，且其享有的是承包经营者权益。
3.政府（代表国家）是农村土地利益博弈之一方主体。我国《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”2004年3月14日的宪法修正案对此修正为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。同时《土地管理法》也规定：“违反土地管理法律、法规的规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”很明显，政府以国家的名义合法地且往往强势地参与了农村土地利益的争夺，当然有时的确是为了公共利益，因而政府（国家）也就是农村土地利益博弈之一方主体。
二、对农村土地利益博弈过程及结果分析
1. 农村土地所有者与土地使用者之间博弈的过程及结果。最为基础性的土地利益博弈存在于土地所有者及土地使用者之间。我国相关法律规定，农村的土地为三级集体所有，即乡、村以及村内的村民小组是法律确定的所有权主体。农民个体对农村土地拥有承包经营权。由于法律所规定的“集体”的具体内容不清，“集体”究竟是指集体组织（如村民委员会）还是由这些成员所构成的群体？这个问题直接关系到所有权如何行使及其法律效力这一根本问题。在我国现行农村组织结构的框架下，由村民委员会或村民小组作为土地所有者出现，进行相应的民事行为，行使所有者权益，似乎为理所当然。其行为及其后果似乎理所当然地应被村民所接受。基于此种逻辑，村民个体对土地所有权的行使鲜有质疑也难于置疑。于是，村委会或村民小组就成了土地的当然所有者。
2.国家参与农村土地利益博弈之过程和结果。我国法律规定，国家为了公共利益的需要，可以对集体土地进行国有化征用和征收，并给予一定的补偿。这里至少有两个变数，一是何为“公共利益”？二是补偿到什么程度？即使是刚刚颁布的物权法对此也没有明确规定。很显然，只要政府想获得哪块土地，即可打着为“公共利益”需要之旗号行使国家公权力征收即可，集体组织也好，村民也罢没有选择的余地。于是该宗集体土地的所有权就轻而易举地被剥夺了。再论补偿问题。法律规定了此种情形下补偿的上限，而各地方政府一般也都制定了相应的细则，往往将补偿标准就低加以规定。由于是以国家的名义征收，是一种行政行为，这时候的土地所有者成了行政相对人，在这种严重不平等的行政关系中，土地所有者根本就没有讨价还价的余地。由于我国现行农村土地制度设计上的缺陷，其对地方政府扩大征地的激励很强，而限制不够，使得地方政府在征地过程中，滥用征地权，而被征地农民没有平等参与协商的权利，使得土地滥征、滥用趋势难以遏止。[1]这种国家行政权力简单地运行的结果就使得所有权人如此轻易地就丧失了土地所有权，村民赖以生存的最基本物质基础被摧垮了。法律规定的土地所有者的占有、使用、收益和处分的权能在强大有政府公权力面前显得不堪一击。
3.开发商参与农村土地利益博弈的过程及结果。房地产开发行业是一个暴利行业这已是尽人皆知的事实，土地资源亦属宝贵的稀缺资源。在我国现阶段城镇化进程中，必然伴随着城镇扩张过程中城郊农村集体土地被利用。既然是开发商对农村集体土地进行开发利用，在市场经济条件下应当按照市场经济的规律和商业交易的规矩获取土地使用权以进行开发。但遗憾的是，现实情况为，开发商看中了某块地，就会采用一切手段促使政府运用法律赋予的对土地的征收权力，以为了“公共利益”的旗号对农村集体土地进行征收，然后给点补偿了事，该土地就变成了国家的了。此过程颇有点“半 匹红绡一丈绫，系向牛头充炭值”的意味。然后政府又以国有土地出让的方式把土地高价卖给开发商。在这一过程中，政府凭空赚了一笔，开发商开发该土地谋取暴利。至此，政府和开发商皆大欢喜，可悲可叹的却是失地农民。
三、规制农村土地利益博弈的法律思考
基于前述对参与农村土地利益博弈的主体及过程的分析，一个不容置疑的事实是，各主体博弈的结果，遭受最大伤害的就是农民。如果说给其排个位次，则赢家就是政府和开发商，输家就是农村集体组织及其村民。长此以往，不切实加以改变，“三农问题”的解决必将因此而大打折扣。笔者认为，从以下几个方面入手，是规制农村土地利益博弈的理性选择。
1.以法律的形式，明晰农村土地所有权真正主体。农村集体土地所有权的前提是承认农村集体所有权的主体是农民集体。[2]尽管宪法及其它法律都规定了农村土地为集体所有，但这个“集体”应当进一步以法律的形式加以明确。应当明确如下几个层面的问题：其一，“集体”究为何指；其二，集体“所有”中的所有的性质；其三，集体所有权如何行使；其四，集体所有权受到侵害如何救济。笔者认为应当将集体界定为由集体组织内的村民个体组成的群体，以免村委会这样的集体组织以集体的名义侵害村民的利益。集体所有宜界定为村民个体对土地共有。对集体所有权的行使，因为现行的村“两委”受行政权力影响是基本事实，要避免政府行政权力的侵扰，应当由村民选出的代表小组行使对土地的所有权，当村民共有的土地权利受到侵害时，也由其选出的代表小组出面寻求法律或其它方式救济。如上所述，所有权的主体、内容、行使方式及其救济等都以法律的形式加以规定和落实。集体土地所有权及其使用权人才可能拥有抵御其它外来风险的能力。
2.为规范和限制行政征收权力，以法律形式对“公共利益”加以明确界定。农村集体土地被征收，使得村民基本生存资料所有权的丧失，对此不得不慎之又慎。“公共利益”不应被作为幌子漫无边际地滥用。滥用的结果是对农民土地利益赤裸裸地掠夺。这对农民固然是灾难，对整个社会来讲也将产生较大的负面影响。另外，与此相伴的解决措施是，以法律规定的形式明确提出有权以国家名义征收土地的政府的层级，把征收土地的权力向上收，以对征地行为加以规范和控制。最后，对是否为“公共利益”的需要，如果被征收者提出异议，应当以法律的形式允许被征收者单就此问题提起诉讼，将“公共利益”的认定纳入司法审查的范围，必将有助于控制土地征收权的滥用。
3.遵循市场机制，严格规范和调整征地过程。国家对土地征收，开发商进行开发，村民永久性地失去了该土地的所有权，获得一次性补偿完毕后再无其它生活保障。更为严重的是，政府在此过程中获取了巨额利益。这一过程明摆着是政府低价征收，然后市价出让。笔者在此不得不置疑，政府取得如此巨额利益的合理性和合法性到底在哪里？为什么不让开发商与土地所有者直接协商价格？由于有巨额利益的驱使，开发商与政府（或其某些官员）形成了利益共同体。也难怪在城市房屋拆迁补偿过程中，政府倒象是商人，商人倒象是政府！比较起来，开发商在农村土地征收补偿中的表现有过之而无不及，因为这时候面对的对手更加软弱。因此，从法律上割断开发商与政府之间的利益链，土地所有者与开发商能够按市场价格平等协商则为破解博弈主体利益严重失衡之关键。 缘于此，笔者认为基本思路是弱化政府在农村征地补偿中的权力和作用。具体设想可以考虑，凡是在政府规划区内的农村集体土地，开发商均可以按照政府规划的用途直接与土地所有者协商，就出让价格达成协议，报政府同意，然后由政府办理集体土地征收法律手续即可。或者，开发商就某宗规划区内的土地事先报政府，请求许可进行开发，并由政府同意将来给予办理相关土地所有权及使用权手续。完成了政府的先行许可再与土地所有者协商达成协议，最后由政府认可并办理相关手续，就完成了该宗土地的相关权利转移手续。如此，既不影响政府的决策规划，又不损害村民的利益，达到一种利益的相对均衡。
作者单位：陕西理工学院经济与法学学院
参考文献：
[1]李才.我国农村土地征用“悖论”的经济分析[J].集团经济研究,2007,（8）:82-84.
土地征收法律规定篇7
关键词:土地征收;农民权益;完善途径
一、土地征收的概念
土地征收是指国家为了公共利益需要,依照法律规定的权限和程序,在符合法定条件的前提下将农村集体所有的土地征为国家所有,并对被征地的集体经济组织、集体土地使用权人予以补偿的行为。
二、目前土地征收存在的问题
随着我国经济的高速增长,各地掀起投资热潮,城镇周边的大量耕地被占用,变成了开发区和商品房。这股“圈地”的热潮给我国带来了一些经济和社会问题,具体表现在:
第一,土地征收程序不规范。由于片面的追求政绩,以及部分地方领导受经济利益的驱动,加之土地征收属于行政行为具有强制性的特点,部分地方在征收土地的时候没有全部依照甚至完全没有依照法律规定的权限和程序,此外征地补偿标准偏低、截留征地补偿款、以租代征、越权审批、占地过程中滥用公检法部门等现象也非常严重。
第二,征地补偿标准偏低且补偿对象不一致,部分地方截留征地补偿。征收土地补偿标准是按照《土地管理法》的规定来执行的。由于《土地管理法》规定的只是一个原则性的规定,所以地方政府在法律规定的框架内会自己制定本区域的补偿办法,所以出现了各地补偿款分配不一致的现象,此外各个地方对于有特殊情况的农民如出嫁女、外迁户等给予的补偿都不一致。最为严重的是部分地方政府截留农民的征地补偿款,损害了农民的合法权益。
第三,公共利益的界限模糊,大量占地不属于公共利益需要。土地征收指国家为了公共利益的需要而强制取得土地所有权的行为,并没有明确何为公共利益,如何确定公共利益。这就导致国家的土地征收权事实上不受限制的情况,造成权力滥用。一些地方在片面追求经济发展和“政绩工程”的促使下,滥用土地,把大量的农用地转化为城市用地和工业用地,造成了土地资源的严重浪费。
第四,土地市场无序混乱。随着我国市场经济的深入发展,农村土地资源呈现市场化趋势。但这种市场表现为透明度和可操作性极差的隐性市场,而且这个市场呈现为随意交易、随意价格、口头协议等无秩序、不规范的格局,存在大量非法交易集体土地,直接出卖土地、变相买卖土地等违法违规的现象。
三、完善土地征收补偿制度的途径
土地对农民不仅是从事生产劳动的场所,是重要的生产资料,也是农民获取生活用品的主要来源,是安身立命之所在。我国现行的土地征收补偿制度严重侵害了农村和农民阶层的权益,以牺牲占我国2/3以上的人的利益换来经济的高速腾飞,不仅违背了公平正义的要求,也最终将阻滞经济的发展,社会的进步。因此必须进一步完善土地征收补偿制度,可从以下几方面入手:
第一,拓宽补偿土地征收补偿范围,提高补偿标准,丰富补偿安置方式。合理确定征收补偿范围是补偿公正性的前提。借鉴各国法律规定,结合我国实际情况,土地征收补偿范围除包括现行法律规定的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补助费,搬迁安置费之外,还应包括土地承包经营权损失补偿、残余地分割损失补偿、经营损失补偿以及其他各种因征地所致的必要费用等可确定、量化的财产损失列入补偿的范围。
第二,建立完善的法律制度,明确规定公益性的含义。通过立法确定公益性的含义,严格界定公益用地的范围,避免国家滥用公益用地的名义征收土地,从而保护农民权益。
第三,明确土地补偿费分配主体。针对存在的问题,我们认为应明确:集体土地所有权人只能是农村集体经济组织内部的成员,即农民。实践中一些外嫁女、离婚回村住的妇女、入赘女婿、在外上学学生等一些特殊主体的分配资格问题需要法律做出明确。
第四,健全和完善土地征收补偿的救济。土地纠纷是一项专业性、技术性很强的争议,若将土地争议诉诸法院,交由法院审理裁判,无疑会加重法院的负担,占用本已匮乏的司法资源;倘若交由行政裁决,对不免有“自己做自己案件的法官”之嫌,因此较为妥当的一种做法是建立一个中立的专门土地裁决机构解决土地征收中出现的种种纠纷。
第五,完善征地程序,确保被征地农民的知情权和参与权。首先,设立征收土地的公告或通知程序,保障农民的知情权,保障土地权利人的参与权、异议权。其次,增加听证会制度。听证会可以就土地征收合法性、土地征收补偿等问题举行,听证会上应充分听取被征收人和利害关系人的意见,使被征收人和利害关系人获得表达意见的机会。再次,完善土地征用程序,赋予被征土地产权人异议权,同时,建立对异议的复议和诉讼程序,提高补偿的公正性。
综上所述,可以看到要从根本上解决问题需要从法律和制度两方面入手,构建合理的征地制度和征收土地补偿标准,然后用法律加以确定和规范,才可以更好地解决土地征收过程中问题,并在同时保障农民的合法权益得到切实的保护。
参考文献:
1、刘骞.关于我国土地征收制度中公共利益的思考[J].法制与社会,2009(33).
2、陈年冰,王凯锋.论土地征收制度的完善与农民权益的保障[J].甘肃社会科学,2009(5).
3、沈云萍,傅瑾.我国现行农村土地征收制度的不足与完善[J].法制与经济,2009(13).
土地征收法律规定篇8
关键词：房屋拆迁；征收；补偿
Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers' lawful rights.
Keywords: housing units; Collection; compensation
中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：
0 引言
“农宅”也就是农民所建私房，我国宪法第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”当然“农宅”就是所谓的宅基地上所建的房屋，宅基地是属于集体所有。而我要谈的“农宅”主要指城市郊区农民的住宅，宅基地和自留山、自留地。随着城市化的进程，城市不断的扩大，人口的增加，土地的有限，城市郊区的农宅和土地越来越多被征收和拆迁。
一、调查报告
近年来，随着城市经济快速持续发展，农村的城市化建设步伐加快，旅游开发热、开发区热和房地产热等纷纷兴起，农村(尤其是城乡结合部的农村)的房屋和土地越来越多地被征收，有的甚至是整个村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生资源，农村的土地更具有双重性质，它不光是生产资料，还是社会保障，被征收，拆迁的房屋越多就意味着农民的住所没有保障，被征收的土地越多就意味着农民的生存田越少，加之在征地过程中普遍存在补偿标准低、土地增值收益分配不合理、打着“公共利益”的旗帜等问题，失地农民利益受到损害，不满情绪不断上升，对房屋拆迁和土地征用普遍采取抵制态度，失地农民与政府之间的矛盾日趋尖锐。
许多商户在拆房的过程中，都会遭到农民的反抗，此时这些商户就会认为农民的房子不拆则成为了危楼。那么 “农宅”真的就是“危楼”吗？可以让政府低价征收、拆迁？政府真的是以公共利益为目的征收、拆迁的吗？政府的补偿合理吗？房屋是公民合法的私有财产，拆迁房屋必须要具有正当性，即要有法律依据，否则构成对私有财产权的侵犯。我国《宪法》修正案第二十条规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”修正案第二十二条规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条重申宪法的精神，指出:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。……国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上规定是目前对农村房屋拆迁和集体土地征收的主要法律依据。由于我国宪法和法律未对公共利益作出明确界定，使得政府在行政征收和拆迁中拥有很大的自由裁量权，而这种自由裁量权的扩大，易导致政府角色的错位。在农村房屋拆迁中，政府已不是纯粹的公共利益的服务者，不是从为公众服务、为公共利益服务出发，而是借助它的权力来实现其自身利益。
二、公共利益的界定不明确
对于“公共利益”界定不明确，我国《宪法》、《物权法》仅仅规定了公益拆迁，将国家征收拆迁的目的严格限于“公共利益”。但是目前征地拆迁的范围过大，以商业为目的征收、拆迁也出现通过政府打着公益拆迁的旗号对农村集体土地和房屋征地拆迁的情形。为了政府征地拆迁行为的正当性和合理性必须对“公共利益”加以界定。公共利益界定，我个人也认为它是比较复杂、比较困难的。有些是比较容易界定的，比如说国防的建设，公共设施的建设，这些都比较清楚。但有些公共利益界定其实不是那么清楚。比如说危旧房改造，特别是城中村的改造，这在很多地方都是一个争议很大的问题。我个人认为，它是把这种决定交给那些有直接利害关系的当事人来决定，体现了征收的民主原则。也就是说，让那些当事人来决定这是不是公共利益。“公共利益”，广义上是指国家利益和社会不特定多数人利益。“公共利益”所应包含的具体情形均在我国法律法规中没有做出明确界定，因而实践中把“公共利益”经常滥用。例如，国家征拆迁权利滥用，土地、房屋被有的地方政府以强制手段低价或无偿从农民手中征收、拆迁过来，然后再以市场价格出让给开发商，从中赚取巨大的差价，却因此大幅度降低和剥夺了被拆迁人合法的征收拆迁补偿金额。在国家加紧对土地征收的监督和控制的情况下，政府仍然存在较多滥用公权力的行为，而方式更加隐蔽，如以兴建工业区等理由申请征地，在获批后把一部分土地出售或改作他用，从而极大地引发了拆迁农民的不满情绪。所以，为了限制政府权力，减少或制止违规违法行为的发生，切实维护公共利益、维护农民群众的正当合法权益，须对公共利益加以界定。
三、征收、拆迁补偿标准不规范
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是对于征收、拆迁补偿标准不规范，有的仅含糊规定给予“适当补偿”或”补偿”，有的规定了固定的标准，如我国《土地管理法》第47条“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”具体的补偿标准主要是由行政机关裁量，降低补偿标准的现象也比较普遍。实际情况就是，补偿金是由政府在法定幅度内单方说了算，农民没有讨价还价的余地，造成补偿金远远低于土地应有价值。而且这一补偿标准将补偿限于直接损失，间接损失的补偿则就不予考虑了。即使是对直接损失的补偿标准也过低。根本不足以填补农民所遭受的损失，也不足以制约任意征地行为。在当今土地已是价比黄金，而向农民征收时却以粮食的价格来计算补偿。
农村土地征收、拆迁及农民权益救济问题上寻求司法保障显得是那么的无力。在相关法律法规缺失的情况下，首先，农村集体土地的征收制度在本质上是一种行政征收，在征与不征的问题上，农民没有谈判权、抗辩权、拒绝权。其次，补偿金的确定是由政府在法定幅度内说了算。因此，在补多少的问题上，农民显得很无耐。
四、结束语
（一）把土地征收补偿制度进一步完善。土地征收范围要严格限定，把公益用地和经营性用地要严格区分。国家进行土地征收必须为了公共利益的需要，征收权的使用要合法，通过征地不得牟利;商业用地的解决，运用市场机制解决，土地征收工作要有序、健康的进行。
（二）完善法律法规，尽快出台《集体土地征收拆迁法》。通过对众多法律、法规、规章进行融合整理，建立和完善征地拆迁方面的一整套协调一致的法律体系，用以指导、规范和约束各级、各部门以及拆迁相对人的行为，保障农村房屋拆迁工作合法、有序进行。
（三）把土地征收与补偿工作程序逐步完善。树立程序正义观念，遵守公正、公开与效率的原则，把征收及补偿程序的立法完善，增加征收、拆迁的透明度，社会的监督随时欢迎。
（四）补偿标准要合理补偿方式要多元化。以农民集体土地财产权利的确定为基础，补偿金应该按照市场价格来确定。补偿金除了要考虑农民的耕种等损失，还要注重对农民失地后的后期保障。尤其是土地后期出让过程中，政府应提高农业重点开发基金、土地复垦费、用于农业土地开发费用、耕地占用税等税费来解决后续保障问题，个人觉得该笔费用不应低于出让金的50%，并通过立法来确定资金使用渠道，防止该费用被挪用。对于土地的区位、土地的预期收益、供求状况、当地经济发展状况等因素是当前农地征收中最为关键的问题，当然最重要的还是要考虑土地征收前的价值。与此同时，补偿方式的多元化，主要以一次性金钱补偿的方式，失地农民的社会保障体系要建立健全，辅以其他补偿方式，切实保障农民合法权益。
参考文献：
[1]张向东.城市房屋拆迁法律性质之定位[J].现代法学，2009（5）.
[2]李爱民.房屋拆迁行为的法律分析[J].法制与社会，2009（5）.
[3]陶攀.2004年行政法年会“公共利益的界定”之议题研讨综述[J].行政法学研究，2004(4).