房地产企业税务风险范文

房地产企业税务风险篇1

关键词：房地产企业；税务风险；风险防范；税务管理

房地产企业的发展带有自身的特点，其资金投入较大，流动周期较长，回款慢，具有较高的税务风险。这就要求房地产企业要正视自身的发展目的，树立可持续发展的战略目标，将税务风险科学合理的降低，才能保证房地产企业的长远发展。房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失[1]。因此，房地产企业必须通过税务风险管理，实施税收筹划、风险评估等对税务风险进行科学的管理，才能实现房地产企业的发展目标。可见，房地产企业税务风险防范管理已经成为房地产企业必须解决的实际问题。

一、房地产企业税务风险防范管理的必要性

房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。2009年5月5日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2]。依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3]。

二、房地产企业税务风险的影响因素

房地产企业生产经营的过程中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4]，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。

1.非公允关联交易增加税务风险

表1 S公司2012年期末买入关联交易情况表

表2 S公司2012年期末销售关联交易情况表

非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5]，使得国家税收减少。以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500万元，向关联企业销售金额合计为 118000万元。2012年关联方较多。总计10个。关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。并且从S公司2012年财务报告中还看出，S公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。

2.利率变动引发的税务风险

由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6]。这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。

3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险

房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7]。

此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。

三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施

1.构建房地产企业税务风险预警系统

为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。

2.加强房地产企业与税务部门的沟通

由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8]。

3.优化房地产企业资本组成结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用， 利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。

另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。

四、总结语

房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。

参考文献：

[1]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012，（35）：13～19.

[2]盛立中.企业税务风险防范与管控[J].上海国资，2009，（06）：50～51.

[3]武向辉.企业税务风险防范与控制浅议[J].中国商界（下半月）：2010，（04）：34～35.

[4]张义春.房地产企业如何防范税务风险[J].当代经济，2012，（19）：18～19.

[5]朱力.房地产上市公司税务风险管理研究[D].中央民族大学，2013.

[6]赵莹.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务，2009，（04）：54～55.

[7]刘冬莲.对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨[J].时代金融，2012，（27）：67～68.

房地产企业税务风险篇2

关键词：企业管理；房地产行业；税收稽查；风险控制

房地产行业是国民经济支柱产业之一，也是国民经济的“晴雨表”，房地产业的兴旺和发展是国民经济持续增长的重要标志。当前，我国经济增速持续放缓，经济下行压力加大，为了缓解经济压力，很多地方政府部门鼓励稳定房地产业、积极创新，可持续发展。房地产企业如果无科学的企业管理，有效的控制经营风险，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展。用企业管理理论分析房地产税务风险管理，建立有效的控制模式便成为了房地产企业经营管理中的重点。

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

随着中央对房地产政策的严控和重视，加强对房地产业重点税源行业的税征收管理。房地产行业市场秩序的治理力度只增不减。本文运用有关企业管理中房地产开发税务风险控制政策内容为主线，探讨房地产企业税务稽查的重点及风险点。帮助企业建立完善房地产企业税务风险控制模式，使房地产企业税务风险管理及控制模式融入到企业各项业务的全过程中，让税务风险识别、税务风险评估、税务风险决策、税务风险监测、税务风险处置五个环节形成一个紧密的管理控制模式。

本文中所考虑的房地产企业税务风险管理及控制模式还比较简单，结合企业管理的新观念仍然有非常大的研究和探讨空间，本人今后也将不断开拓创新，为寻求一个解决房地产企业税务风险管理及控制模式的有效系统做出贡献。

参考文献：

[1]国家税务总局《纳税评估管理办法（试行）》的通知即国税发[2005]43号.

[2]《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）.

房地产企业税务风险篇3

李寿山

（清合寿山股份有限公司  山东省淄博市  255086）

 

摘要：随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各个方面，对企业的影响越来越重要。公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系将会起到十分重要的作用。本文结合房地产企业的行业和税务特点和内控体系中的涉税流程、风险控制点、审批权限等内容探索构建适合房地产企业的税务内控体系的意义和构建方法。

关键词：房地产企业 税务内控体系  构建意义和方法

内部控制是企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着举足轻重的作用。为了切实保证内部控制制度的有效运行，更好的加强企业管理，最终提高企业的经济效益，每个企业都应该制定适合本企业的内部控制制度。对于大部分企业来说，企业内部控制已经不陌生，它已经成为企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是作为企业内部控制制度一个重要组成部分的税务内控，却还没有得到应有的和足够的重视。随着我国税收环境的不断改善，国内大部分企业的整体税负在逐年下降，税负下降给企业带来实惠的同时也导致企业的税务稽查风险越来越高，这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了很高的要求，这就要求企业在加强内部控制的同时，更要提高防范税务风险的意识，把税务内控体系融入到企业整体内控体系中。

一、         税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、         房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门(尤其是税务管理部门)对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，并且公众目前普遍认为房地产企业的偷漏税现象非常严重，这也同时说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查避免税收处罚形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的风险评价，进而影响企业的经营管理。

三、         构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

（一）为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，目前一些大中型企业都在尝试设立专门的税务管理部门进行税务内控管理，即使有的企业没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

（二）对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是属于预防性的控制机制，是企业防范风险的基础和前提。内部控制制度包括为保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列必要的管理制度和措施，作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

（三）建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项必须要向公司领导及时进行汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。比如，税管员在工作中发现问题及时汇报，并以标准化的内部文本进行签字流转，税务主管再与其他部门协商纠正重大那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险那么他应该向他的主管部门领导的主管领导进行沟通交涉，并向公司高层领导汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、         结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

1、方红星，王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理——整合框架[M].东北财经大学出版社,2005.

2、郭伟、肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008.

3、林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16).

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5、李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007.

6、张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督,2007.

7、蔡小和.房地产企业税收核算的规范与思考[J].商业会计,2005(7).

房地产企业税务风险篇4

现阶段，高房价同时，房地产企业的成本也在不断的走高，税收成本已经成为房地产企业仅次于土地成本之后的第二大支出。因此，税收筹划就成了房地产企业用来实现价值最大化的主要手段之一，同时，也可以说是房地产企业发展战略方面的一个重要环节。但是，税收筹划的主要目的是房地产企业在不违背国家现行税收法规的情况下，预先采用合理方法来进行的与政策不冲突的手段来获得税收利益。所以在获得税收利益的同时也可能产生各种税收风险，房地产企业必须要对所有可能发生的风险进行全面具体的分析和评估，借以制定有效的风险防范措施，从而减少风险的发生，使企业价值最大化，这是房地产企业的工作重点之一。

二、税收筹划在概念上的界定

税收筹划具有下述特性：首先是在不违法法律法规的前提下进行的。其次从长远来看能够让企业最终整体获得最佳收益。最后需要企业事先筹划，通过事先筹划使企业日常的经营活动按照筹划的进行，达到合理的最优的税收负担。

三、房地产企业进行税收筹划的产生风险的种类

企业进行税收筹划的时候，由于各种因素的变化和相互影响，使得实际结果和预计之间产生偏差，常见的房地产企业在税收筹划风险方面的来源有：首先，对税收筹划在税收政策方面的风险进行简要的分析。税收政策风险指的是房地产企业在进行税收筹划的时候，拟定的方案和现行的税收政策之间产生了冲突，导致房地产企业的税收筹划无法进行。房地产作为国民经济中一个重要的支柱产业，随着房价的不断飙升，国家对房地产行业施行严格的管理和调控政策，因此，房地产企业受税收政策的影响极大。现阶段，由于我国的市场经济尚处于发展初期，1985年全国人大通过授权国务院制定相关税收法律导致税收法定原则的缺位，因此税收法律在制度上的不完善以及税收政策上出现的变化会使企业制定的税收筹划在方案上不能与最新税收政策达到同步，因此，造成税收筹划方案无法有效实施。这就是我国房地产企业在税收筹划过程中经常遇见的问题，税收政策与税收筹划方案在时间上的差异性。其次，对税收筹划在法律上的风险进行简要的分析。现阶段，税收会由于国家政策的改变产生变化，而且，税收筹划的方案合法性也必须经由税务部门的认可，但是，房地产企业在拟定税收筹划的方案的时候由于立场的不同导致对税收法律法规政策的理解经常会与税务部门存在分歧，然而，这种差异就会成为税收筹划制定过程中的法律风险。如果企业对税收法律法规在理解方面产生了偏差，直接会把税收筹划行为变成违法行为，或者造成无效的税收筹划方案，对企业正常的经营发展造成严重的影响。再次，对房地产行业风险进行简要的分析。房地产行业的特点：经营对象的不可移动、经营业务的广泛、经营周期长、资金密集、资产负债率高等特点。房地产行业的发展与社会经济的发展有着十分密切的关系。社会经济的发展具有复杂性和多样性，在对税收筹划的制定和执行中也会被影响，产生各种各样的风险。由于房地产行业开发周期长，企业正常运转需要一个庞大的资金后盾，因此，房地产企业极易受到资金断裂的影响。筹资或借债是房地产企业资金的主要的来源，哪个环节出现问题都很容易使企业陷入经营困境。所以，企业投入的资金越大，风险也就越大。最后，房地产企业在企业经营方面产生的风险。由于房地产企业经营业务的广泛性，以及每个企业之间具体情况的差异，所以，税收筹划在设计和执行上也会存在差异。在纷繁的市场环境中，房地产行业在经营过程中风险是不可避免的，包括发票风险、合同风险等，一旦操作上有不规范的地方，选取了不合理的筹划方案，那么避税就可能违法，会增加企业的经营风险。另外，企业税收筹划如果事先盲目投入，必然加大投资的成本，增加经营的风险。

四、防范措施

现阶段，对于房地产企业来说，对税收筹划进行管理借以减少筹划产生的风险，必须做到制定税收筹划的过程中要对可能出现的各种各样的风险进行充分的分析与评估，建立有效的合理的风险防范措施，借以消除或者减少风险。对于不同的风险类型，需要采取不同的措施。首先，对于税收筹划的风险来源需要有正确的认识。企业的税收筹划的人员在掌握房地产业务流程、企业财务以及税收法规政策的同时，必须要对筹划风险有正确的认识。只有这样，才能在税务部门监管中合理合法的进行税收筹划。参与房地产项目的所有人都必须对税收筹划的风险有充分的认识，加强防范意识，并初步形成全员参与的局面。其次，税收筹划企业需要对税收筹划进行风险评估，建立有效税收管控措施，同时一定要与国家的现行法规结合。国家的产业政策和相关税收法规是国家对房地产企业进行调控和监管的具体措施，可以保证整个行业的良性发展。所以，在制定税收筹划的过程中，一定要对产业政策和税收法规进行全面了解，以便做出多种纳税方案，进行择优选择，得出最为合理的税收筹划方案。实现与法律政策的同步。再次，规范企业会计核算制度。建立和完善会计核算制度也是房地产企业进行有效税收筹划的条件，会计核算制度自身的完整性、真实性以及合法性也会对税收筹划的效果带来影响。一是，由于房地产企业其会计核算的资料必须作为税收筹划的证据，以及税务部门审核的资料。二是，由于完善的会计核算可以为房地产企业税收筹划过程中提供合理的依据。三是，只有房地产企业对自身的业务能力不断加以提高，才能使会计核算工作能够规范的进行。最后，税收筹划的方案一定要具有综合性和全局性。企业进行财务管理其最大目的在于实现企业价值的最大化，税收筹划则是企业财务管理中的重要内容。税收筹划，要具有综合性，不能局限在某个税种的节税上，企业必须将其列入企业发展的战略中，对其进行长期的规划与设计。税收筹划并不是对单个税种进行的筹划，而是整体的系统工程，涉及的税种也很多。比如，营业税、所得税、房产税以及土地增值税等，因此，税收筹划不能只看单一税种上的收益，要综合的看。如果在追求短期利益最大化的过程中会影响企业长远发展，就要分清轻重，选择最有效的利于企业发展的方案，借以实现企业的可持续性发展。

五、总结

综上所述，对于房地产行业来说，税收筹划给企业带来收益的同时注定带来风险，可谓是收益与风险并存，所以，进行税收筹划的过程中必须综合性的考虑各种税收风险对企业的影响，以便能够全面的了解风险的来源，减少风险发生的几率，实现房地产企业的可持续发展。因此，风险管控与风险筹划同样重要，必须双管齐下，才能使税收筹划顺利进行，实现企业价值最大化。

房地产企业税务风险篇5

关键词：房地产业；财务管理；风险控制；税务策划

一、我国房地产开发企业财务管理重点和难点

（一）房地产开发企业的财务管理工作重点

首先，房地产开发企业的资金筹措是房地产开发企业的工作重点之一。顾名思义，房地产开发企业的开发对象自然是房地产，这就导致了巨额的资金投入成为房地产开发企业的财务管理工作的特点和重点。在房地产开发的开始阶段就需要房地产开发企业投入大量的资金购买土地和支付房屋工程价款，其资金筹集的任务较一般企业来说非常繁重。另外，房地产的开发经营周期和资金周转期都很长，资金的周转率很差，企业在完成初始资金投入后还要想方设法通过各种融资渠道获取资金来支持房地产项目的滚动开发，使得资金的筹划工作更加有难度。房地产的开发大致要经历征地、土地开发、房屋主体结构建设、竣工交付这几个阶段，完成这几个阶段所经历的时间往往在2年以上，在这期间房地产开发企业要费很大的精力进行资金的管理，稍有不慎，就会造成房地产开发企业的资金周转不灵。房地产开发完成并竣工之后，在出售的时候受到其价值大的影响绝大多数采取的是分期付款的方式，这使得资金的回收期更加延长；如果房地产开发企业选择将房屋出租的话，那么它还要对房屋进行维修和装饰，这又是一笔为数不小的开支。所以说，房地产开发企业资金筹措的任务繁重，资金也不能够在短期内得到回收，现实经营中房地产开发企业的资金从投入到完全回收，往往要经历几年甚至十几年的时间。

其次，财务风险管理是房地产开发企业财务管理工作不可忽视的重点。如前文所示，房地产开发企业的开发活动历时周期长，需要大量的人力成本和财力成本的投入，在开发的过程中受到各种变量因素的影响，给房地产开发企业的开发工作带来较大的财务风险。与此同时，房地产开发企业不可忽略的一个财务风险是国家的法律法规以及国家政策带来的影响，房地产开发企业所在的行业的特殊属性决定了其对国家政策和方针变化是非常敏感的，但是，很多房地产开发企业对于新政策和新法规的调整和适应能力是比较差的，这就导致了房地产开发企业在开发的过程中会承担比其他企业要高的财务风险，房地产开发企业已经成为我国具有代表性的高危行业。

最后，房地产开发企业的财务关系比一般企业的财务关系要复杂得多，这是房地产开发企业的财务管理的一个特点。房地产开发企业涉及的利益相关者非常多，因此其财务管理中财务关系比较复杂，房地产开发企业在实际的运营中要处理好和投资者、债权人和债务人、政府之间的关系，对内还要处理好和员工之间的关系，促进各个部门之间关系的协调和完善。在实际的开发之中，房地产首先应该和被动迁的居民或者单位进行协调和沟通，正确以和谐的方式完成动迁工作；然后房地产开发企业要和勘察设计单位、施工安装公司、原材料供应企业进行洽谈和协商，确定好开发的具体实施步骤；房地产开发企业在房屋的建设过程中还要商品房购买者、委托建造房屋单位、房屋的承租者、企业的投资者以及工商、税务及时沟通和联系，以便在出现问题的第一时间将问题解决，所以说房地产开发企业的财务关系及其复杂，给财务管理带来了很大的难度。另外，房地产开发企业和商品消费者个人之间并不是在房屋买卖之后就完成了交易，在房地产开发企业的经营之中要频繁的发生各种预收预付和应收应付款项，比如说物业管理费、取暖费等等，这也给房地产开发企业的财务管理工作带来很大风险，所以，房地产开发企业应该注重其债权债务的管理工作，摸索一套适用于自己行业特色的债权债务管理办法，当然，对于房地产开发企业来说，最重要的仍然是处理好和各个方面的关系，保证正常经营。

（二）房地产开发企业财务管理难点和提升策略

1.缺乏财务管理意识是很多房地产开发企业的管理通病

有一些房地产开发企业认为只要取得土地使用权、拿到建筑图纸，然后组织建筑施工队伍按照图纸将房屋建造起来，在这个过程中进行资金的投入，待房屋建造完成之后，竣工交付使用，那么就会产生经济效益，形成利润。这种想法其实大错特错，房地产开发企业在决定实施一项房地产开发项目之前，应该认真地进行财务分析和财务预算，对征地的成本、资金的筹集和投放等运作细节以及投资回报率仔细考察，否则企业很容易在施工的过程中由于缺乏成本控制导致房屋建造成本和预算严重不符，根本达不到预期的利润和收益。当前很多房地产开发企业还是将财务管理工作和会计工作混为一谈，认为财务管理工作就是记好帐、算好帐，对于成本控制和内部控制则缺少重要性认识。

房地产开发企业应该注重目标建设，加强资金的有效管理，实现财务管理意识的提升。首先应该制定对于经营目标的预测，使得投资风险得到有效控制，房地产开发项目投资周期长、投资金额巨大、经营风险高，在资金使用上如果没有良好的管理意识，很容易陷入经营风险，使得建筑的进度受到阻碍。所以，对于项目投资的工程要进行预测和推断，对于项目在执行过程中可能遇到的各种状况都要加以考虑，并编制可行性研究报告，力争做到对资金投放的全过程实施控制和监督。在知识经济时代的影响之下，房地产开发企业应该在认真分析行业特点的基础上，把握市场机遇和市场规律，实行科学的资金管理，在最低的风险下实现最高的投资回报率；其次，房地产开发应该建立成本目标，降低在开发和经营的过程中的成本消耗。房地产在开发伊始就应该制定成本目标，而且必须制定成本目标，房地产开发企业财务管理的核心工作就在于成本管理。对于开发过程中发生的拆迁补偿费、前期工程费、、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费都要进行预测和分析，制定成本预算，加强成本管理，使得成本支出在预算控制内进行，使房地产开发企业能够以最低的成本换取最高的效益

2.单一的融资渠道限制了房地产开发企业的发展

基本上，我国的房地产开发企业都是依靠银行贷款来获得房地产开发项目所需资金的，也就是说房地产开发企业的融资渠道是很单一的。近几年来，国家出台了各项调控政策对房地产开发企业进行规范和调整，银行对房地产开发企业的贷款条件也愈加苛刻，通过银行获得信贷资金对于一些房地产开发企业来说已经越来越有难度了。房地产企业财务管理受到单一渠道融资方式的制约，资金链很容易受到严重的威胁。

为了改变房地产业的发展受到融资渠道单一的不良影响，房地产业主应该积极扩宽融资渠道，有效避免财务风险发生的可能性。房地产开发企业可以借鉴集团化的资金管理方式，实行资金统一的管理，集团化资金管理方式也能给房地产开发企业创造在贷款条件和贷款利率上的优惠和方便，房地产开发 企业在开发房地产项目，经营房地产业务时要注重声誉和信誉的积累，形成良好的市场形象和口碑，这样房地产开发企业在进行信托等融资渠道扩展时才能顺利而行，企业的资金链也会有比较稳固的保障。

3.房地产开发企业承担的税负一直是比较重

房地产开发企业一直以来都承担着较为沉重的税收负担，这给房地产开发企业的财务管理带来难度。房地产在开发、竣工和流通的过程中需要缴纳的税款包含了营业税、土地增值是、房产税、印花税、契税、城建税和教育费附加等，着实给房地产开发企业带来了较为严重的负担。而不是每一位房地产开发企业的财会人员对于税法和会计相关政策都了解的非常透彻，这使得很多房地产开发企业并没有掌握如何运用恰当的方法进行税务筹划，降低税收负担。他们要不然会承受较高的税收负担，要不然就会为了减少税收支付而进行偷税漏税。

针对这种情况，房地产开发企业唯有详细的了解税法对于房地产业相关的税收政策和税收优惠，结合企业的会计制度，通过推持纳税时间或者利用税收优惠等政策对对企业应该承担的纳税金额进行合理的控制和降低或者在时间上向后推迟。通过控制税收金额来减少企业的财务风险，为企业的发展创造良好的财务环境。

由以上的分析，我们能够得知税收筹划对于房地产开发企业来说非常重要，对于其财务管理水平也有重要影响，所以，接下来要论述的是房地产开发企业税收筹划的风险和控制

二、房地产开发企业的税务管理

（一）税收筹划的含义及风险

1.税收筹划含义

有些人把税收筹划和偷税、漏税等概念加以混淆，觉得它们是一个含义。其实不然，税收筹划是在法律允许的范围内进行的，而偷税、和漏税是违法行为，是要受到惩罚和制裁的。所以，在研究税收筹划相关理论时，我们首先应该明白税收筹划的含义。

在注册税务师考试辅导用书《税务实务》中，国家税务总局将税收筹划的定义描述为一种有目的的、合法的筹划行为，它要求纳税人在税法允许的范围内，对经营活动、理财活动和投资活动进行有目的的筹划和安排，争取取得可以减少税收的税收收益。

学者蔡昌、张文华认为当存在多个纳税方案可供纳税人选择时，纳税人应该在法律许可的范围内对企业的经营和投资、交易和组织行为进行科学、合理的事先安排，在多个方案中选择税收负担最低或者税收利益最大的方案。

两种对税收筹划的定义其实都隐含着在合法的条件下节税的含义，这是税收筹划和偷税、漏税本质上不同的地方。

2.税收筹划的风险

对于税收筹划，不同的公司，不同的财会人员可能会提出不同的方案，也就是说税收筹划并没有一个固定的方法和固定的标准，它依赖于财会人员对于税法的了解程度。在纳税过程中，由于纳税人和税务机关存在着权利和责任的不对等，导致征纳双方对于某些认定会产生较大差异，这就给纳税人的税收筹划带来了风险。税收筹划涉及到法律风险、执法风险、信誉风险和心理风险以及反避税风险。纳税人在进行税收筹划时应该考虑到这些风险因素，加强风险应对能力，在财务管理的过程中考虑到税务的风险管理。

（二）房地产企业税收筹划以及风险管理的措施

房地产税收筹划阶段按照其运营过程可以划分为前期准备阶段、融资阶段、建设阶段、销售阶段和经营阶段的几个类别的税收筹划。各个阶段之间相互联系、互相交织，共同构成了房地产行业税收筹划的整体。按照税种的分类可以划分为营业税税收筹划、土地增值税税收筹划、房产税税收筹划等。碍于篇幅限制，本文介绍几种在实际中常用到的税收筹划方式。

融资阶段的税收筹划应该考虑到借款利息对税收的一种减免作用，站在税收的角度上，如果不考虑企业的最优资本成本结构问题，房地产开发企业尽量使用较多的负债，可以有机会运用借款利息在税前作为财务费用扣除的优势进行税收筹划。另外，房地产开发企业在纳税筹划的过程中应该考虑到利息资本化和费用化的差距对税收金额的影响，房地产开发企业盈利时，利息费用应该尽量费用化，作为财务费用当期扣除；如果企业亏损或者有为弥补亏损，那么利息支出最好资本化。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理：首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题；其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。

在营业税的税收筹划过程中，房地产开发企业可以选择合作建房的方式进行房产的建造。合作建房的运作方式要求一方提供资金而另一方提供土地使用权，然后双方合作、共同建造房产。在合作建房中房地产开发企业可以根据以物易物和合营企业两种不同方式的不同规定进行税收筹划。比如说甲乙合作共建房产，甲提供资金，乙提供土地使用权，两企业约定房屋建成后双方各拥有一半房产，假设房屋建成之后的价值是6000万元，那么此时乙通过转让土地使用权拥有了3000万的房产，则乙缴纳营业税的金额是3000*5%=150万元，这时候甲不缴纳营业税。

本文介绍了房地产开发企业在生产经营中主要面临的财务风险，并根据笔者的工作经验提出了防范财务风险的相关对策；另一方面笔者探讨了房地产开发企业的税收筹划的含义及风险，并重点分析了融资阶段的税务筹划和营业税税种的税务筹划策略。（作者单位：达县供销合作社）

参考文献

[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].硕士学位论文，2007

[2]毛政珍.房地产开发企业财务风险预警管理研究[D].硕士学位论文，2011

[3]李燃.房地产开发企业财务管理问题探讨[J].黑龙江科技信息，2008

[4]张丽丽.房地产开发企业税收筹划的几点思考[J].科技创业，2012

房地产企业税务风险篇6

一、房地产企业做好税务筹划工作的重要性

税务筹划是企业的重点工作之一，随着国民经济的发展，我国房地产企业面临着更为广阔的市场，然而机遇与挑战并存，企业要做好税务筹划工作，也就是利用国家税收政策的优惠，预先调整企业的经营活动，节约房地产企业的税务支出，做到企业利益最大化。

税务筹划是企业财务管理的重要组成部分，房地产企业也加大了自身的税务筹划工作。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业在市场中的竞争力，最大限度增加房地产企业的利益，促进房地产企业的可持续发展。

税务筹划有利于提高企业经营管理与会计核算水平。房地产企业纳税筹划主要是规划资金流程。纳税筹划有助于房地产企业合理的利用资金，增强资金的利用率，避免房地产企业因为多交税而减少企业资金总量。而税收筹划的前提是真实可靠的信息资料，健全的管理制度。这就对房地产企业的经营管理水平与会计核算水平提出了一定的要求，有助于企业加强经营管理水平与会计核算水平，以便为税务筹划提高真实可靠的信息。

二、房地产企业税务筹划工作出现的问题

（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强

房地产企业的税务筹划风险是指企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般包括外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。

（二）房地产企业税务筹划人员素质良莠不齐

税务筹划人员的素质不高，直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是模板套用纸上谈兵，能力亟待提高。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与企业的实际情况不符合。税务筹划人员的专业素质不高，企业领导者缺乏相应的会计知识，都会导致房地产企业的税务筹划工作开展不到位的情况。

（三）外部因素对房地产企业税务筹划工作的影响

近几年我国法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是税法中还是有不少不合理的地方，这为房地产企业的税务筹划工作增加了难度。我国的税收政策频繁变动和反避税政策的不断实施，也增大了房地产企业开展税务工作的风险，税收政策经常改动将有可能把房地产企业的合法节税行为变成了违法的行为，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。

（四）房地产企业的税务筹划工作缺乏整体性

税务筹划工作虽然是在合法的情况下，调整企业的经营活动来减轻企业的税收负担，但房地产企业的税收筹划工作仍然属于财务管理的一部分。然而很多房地产企业都把税务筹划工作独立开来，没有和企业的投资战略和长远目标相挂钩，忽视了税务筹划工作和企业发展整体性的联系。房地产企业的税务筹划工作应该和企业的发展相联系，才能真正做到企业利益的最大化。

三、房地产企业做好税务筹划工作的措施

（一）树立房地产企业的风险意识，做好风险预警工作

税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。

（二）提高税务筹划人员的素质和专业技能

税务筹划是房地产企业财务管理中的重要组成部分，对税务筹划人员的专业技能素质要求也很高。这要求房地产企业在招聘的时候要重视企业员工的专业技能，要定期安排专业技能培训，提高员工的税务筹划水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，同时树立依法纳税、合法节税的理财观念；税收筹划人员在准确处理企业账务的基础上，应钻研税收专业知识，全面了解与经营、投资、筹资活动相关的税收法律法规，在各项财务活动中体现筹划节税意识。

（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进

21世纪是信息爆炸的时代，每时每刻都会瞬息万变，这要求房地产企业关注经济形势的变化和国家政策的变动，时刻调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，这要求房地产企业税务筹划人员有敏锐的触觉和长远的目光，能够及时对市场的变化作出反应，及时调整新的税务筹划方案，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。

（四）合理筹划土地增值税

随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值税事实上已成为最重的一个税种。其筹划方向主要分为以下两点：

一为延伸产业价值链，实现跨行业利润转化。房地产企业税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表，从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑。

二为多制造“利润调节器”，进行关联交易。要想做好税务筹划，那就得将简单问题复杂化，在原有公司多打造几个“壳公司”，这些壳有的可能是有税收优惠政策的，有的可能是亏损的，有的可能处于低税负地区。再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。否则如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。更重要的是，这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效，因此又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”。

房地产企业税务风险篇7

房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。

(二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

(三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

(一)前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

(二)开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。

(三)商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

(四)物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。

(一)房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。

(二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、

会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。 (三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

(一)增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

(二)重视培养税务筹划的专业人才

一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。

(三)提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

房地产企业税务风险篇8

关键词：房地产行业 税收遵从 风险识别 控制

近年来，房地产业的发展为国家税收收入的平稳增长做出了相应的贡献。但是，从税收经济关系的角度分析，房地产业的税收收入增长与房地产业繁荣发展并不完全互相协调和匹配。由于房地产开发经营具有环节多、周期长、成本核算复杂等特点，使得房地产行业税收流失现象较为严重。因此，加强房地产业税收管理，对提高房地产业税收遵从度，降低税收流失，具有重要意义。

一、房地产行业税收遵从风险的主要表现

（一）经营收入确认方面的税收遵从风险

一是用预收房款方式销售不动产、转让土地使用权，将预收收入挂在往来账上，不按规定及时确认销售收入，造成少申报纳税。二是无正当理由，以明显低于市场价格将商品房销售给本公司股东、关联企业及个人，未按有关规定调整价格，正确确认收入申报纳税。三是将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未按视同销售原则处理确认销售收入申报纳税。四是对于按揭销售款，未及时入账确认销售收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时确认销售收入申报纳税。

（二）成本费用类税收遵从风险

一是发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲减已转成本。二是在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊开发经营成本。三是利用非拆迁人员的身份证，虚列拆迁补偿费。四是虚构施工合同，虚开建筑安装工程发票，虚增建安成本费用。五是将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期期间费用。六是将拥有土地进行评估，按增值后的评估价格计入土地成本。七是发放的奖金、津贴、劳务费，支付的董事费，以商品房作为福利等未按规定代扣代缴个人所得税。

二、房地产行业税收风险分析识别与评价方法

（一）房地产行业税收风险指标体系构建思路与方法

1、按照经济决定税收的基本原理构建

在构建房地产行业税收风险指标时首先应该考虑行业税源经济环境和质量，企业制度建设等因素对企业税收遵从的影响，如构建的销售收入税负和税收弹性指标，就是把房地产企业的税收收入与销售收入结合分析，反映房地产企业的税收收入是否符合企业开发产品的实际销售情况，税收收入变动与销售收入变动是否协调一致。

2、根据房地产行业税收遵从风险表现构建

结合行业税收遵从风险的具体表现，在税收遵从风险易发环节及关键的税收风险点加大指标构建力度。如：在营业收入确认方面的风险漏洞，针对这一环节重点构建的销售收入与第三方部门确认的销售收入的比率，是用纳税人申报的销售收入与住房城乡建设部门获取的企业销售收入第三方信息进行对比，反映纳税人申报销售收入的真实性。

3、结合现行税制、税收政策因素构建

综合考虑税收政策调整因素，各税种税收政策及结构特点与税收遵从风险之间的关系构建税收风险指标体系，反映企业的税收遵从行为是否符合国家相应的税收法律、政策的要求。

（二）建立房地产行业税收风险分析识别、评价模型

1、行业税收风险分析识别

（1）设置房地产行业税收风险指标的预警参数。在行业税收风险指标体系构建基础上，运用统计分析方法，结合税收管理经验确定各项税收风险指标的预警参数，以销售收入税负率为例说明计算和分析方法，步骤如下：

第一，计算平均销售收入税负率，计算公式为：

平均销售收入税负率=

■

第二，计算标准差。是纳税人的个体税负与平均税负离差平方和的算术平均数的方根，反映个体税法与平均税负的平均偏离幅度。

第三，计算离散系数。是标准差与平均值的比值。若离散系数较大，说明行业税收风险指标数值的变异较大，税收风险较高。

计算公式为：

离散系数 ■

第四，计算预警参数。

一是当离散系数≤0.6时，预警值下限=平均值-标准差，预警值上限=平均值+标准差。

二是当离散系数>0.6时，预警值下限=平均值-0.6s，预警值上限=平均值+0.6s。

（2）房地产企业的实际风险指标与预警参数对比，测算偏离幅度，偏离幅度越大，税收风险越高。

2、赋予行业税收风险指标体系风险权重系数及各风险指标风险分值

根据区域房地产行业发展的实际状况和税收管理经验，结合企业内部制度建设和管理质量，综合考虑各税收风险指标的重要性及对税收风险的影响程度，通过一定的程序和方法确定税收风险指标体系的风险权重系数及各指标的风险权重，赋予各风险指标风险分值。一是企业制度建设质量，权重值域在10%—30%之间；二是税种指标类，权重值域在30%—40%之间；三是综合财务指标类，权重值域在20%—40%之间；四是单项财务指标类，权重值域在15%—30%之间，根据每项确定的具体分值和权重系数再分解到各分项指标，对各单项风险指标赋予风险分值。

3、税收风险等级评价与排序

（1）根据企业税收风险指标的实际偏离状况计算企业实际风险得分。

计算公式为：

税收风险指标分值总得分=∑各风险指标赋值分值×偏离率

偏离率=

■

正指标预警值是预警上限值，如税负、利润率等；逆指标的预警值是预警下限值，如成本费用率等。

（2）确定风险等级并排序。将企业按税收风险分值由低到高进行排序，差值20分划分为一个风险等级。一级风险等级最低，五级风险等级最高，总风险分值越高的企业，风险等级越高。风险等级分值划分见表1。

三、房地产行业税收风险应对与控制策略

（一）对税收遵从度高的纳税人，通过优化纳税服务进行遵从激励

经税收遵从风险识别和评价，对列为无风险、税收遵从度高的房地产开发经营企业，采取优化纳税服务，提供绿色通道，在发票供应，涉税事项审批等方面提供方便快捷的服务；了解企业个性化需求，提供个性化咨询辅导等纳税服务；在一定时期内作为免查对象；授予较高纳税信用等级，公开表彰等方式予以遵从激励。

（二）对较低风险等级的纳税人，通过风险提示的方式帮助其遵从

对列为一般性或较低风险等级的纳税人，通过电话告知或短信提醒的方式及时提醒纳税人按照税法规定履行相应的税收遵从义务。同时，根据人力资源状况，选择部分纳税人进行税务约谈核实及纳税辅导方式，帮助纳税人了解税法的有关规定，纠正其不遵从的错误行为，及时改正并补缴相应税款及滞纳金。

（三）对较高风险等级纳税人，通过纳税评估进行风险应对促进其遵从

对列为较高风险等级的房地产开发经营企业，启动纳税评估流程进行有效的风险应对和处理。第一，在案头审核分析环节，针对风险指标所反映的房地产企业的税收遵从风险表现进一步深入审核分析具体的税收风险点。第二，通过税务约谈方式针对税收风险点进行核实和处理排查。第三，若风险点没有有效排除，需要进一步通过实地核查的方式对税收风险点进行核实和排查。

（四）对高风险等级的纳税人，通过税务稽查进行风险应对强制其遵从

对列为高风险等级的纳税人，启动税务稽查程序进行响应和处理，首先，对经税务稽查查实的逃避缴纳税款的行为，要加大税务处罚力度；对涉嫌税务欺诈的，移送司法机关，充分发挥税务稽查的震慑和打击作用。其次，实行对逃避缴纳税款企业定期公告制度。房地产企业担心被公告后影响其商业诚信度和企业形象从而不敢肆意逃避缴纳税款，因此，通过定期公告公示逃避缴纳税款企业，公开税收遵从风险大的纳税人群，公开告知哪些行为容易带来税收遵从风险，并告知不遵从所承担的处罚责任后果，如果纳税人仍不遵从合作，则采取较严厉的遏制风险的法律措施和手段。

参考文献：

[1]胡云松.税收风险管理的探索与实践[J].税务研究，2006（12）：69-71

[2]赵连文.构建我国税收风险识别方法休系的思考[J].税务研究，2012（9）：77-80