房地产开发前期市场调研范文

房地产开发前期市场调研篇1

【关键词】资本结构；房地产上市公司；宏观经济因素

一、引言

资本结构理论是公司金融领域最重要的研究课题之一，自从Modigliani and miller（1958）提出在完美的市场，资本结构与公司价值无关的MM理论以来，关于公司如何选择资本结构以及融资决策是否影响公司价值的问题，整个学界展开了广泛而深入的研究和讨论。在我国作为政府工作的重点之重，房地产作为宏观经济发展的支柱产业，它的健康平稳发展非常重要。由于我国房地产行业融资渠道单一，资金来源以银行贷款为主，资产负债率相对较高。房地产业存在一定的周期，而且受监管力度，受宏观调控影响较大，一旦资金链断裂，将会引发市场系统性风险。在资本结构动态调整模型的框架下，以2006年到2010年沪深两市110 家房地产上市公司的数据为样本，本文研究企业资本结构的动态调整行为，探索经济改革动态背景对资本结构的影响：随着对房地产开发资本金比例要求的提高、商业银行对房地产开发贷款的条件越来越苛刻，传统的依靠银行作为主要资金来源的融资模式受到限制。土地供应的“闸门”逐渐拧紧，资金闸门也在拧紧，房地产企业资本结构调整的难度和成本都大大增加。那么，房地产宏观调控是否对房地产企业的资本结构产生重大影响?如果有影响，又将是怎样的影响?房地产企业的资本结构调整方式将发生怎样的变化?

本文的随后结构是这样安排的：第二部分回顾相关文献，第三部分是对宏观经济因素影响房地产上市公司资本结构进行了实证分析，第四部分结论：根据实证分析得出结论并分析文章局限性。

二、关于资本结构理论的文献综述

自Modigliani 和Miller(1958)无关性定理以来，资本结构领域的文献大量涌现。

研究者逐步放松MM 定理中的完美金融市场假设，从税收、破产成本、成本、不对称信息、控制权竞争、产业组织、市场时机选择等角度论述了资本结构如何影响企业价值。研究表明，资本市场、产业特性和公司特质等均对企业的资本结构及融资选择有着重要影响。然而宏观经济环境为企业提供了最基本的融资环境，是公司进行融资与投资决策的重要影响因素，因此，研究宏观经济因素对资本结构变动的影响有非常重大的现实意义。DeAngeloandMas(1980)从理论上证明了通货膨胀会使公司更多的采用负债融资：因为通货膨胀会降低负债的真实成本，在通胀期间对公司债券的需求会上升;此外，如果随着通货膨胀的缓解，公司债券收益率会相对高于股票的收益率，同样会导致对公司债券需求的上升。KorajCZykandLevy(2003)第一次系统研究宏观经济因素对资本结构变动的影响，提出了一些宏观经济因素影响资本结构决策的新的证据。他们使用1984-1998年美国公司数据，其研究结果表明：宏观经济因素对公司资本结构变动具有显著的解释力；但对公司发行权益或者债务的影响有差异，具体来说对财务无约束公司的发行选择有显著影响，但对财务受约束公司的发行选择影响不大。基于动态调整框架，潘敏和邵科(2007)考察了中国上市公司资本结构的动态调整。这些研究比较一致地认为我国企业存在最优目标杠杆，虽然实际杠杆是偏离最优目标值的，但将向着目标杠杆做调整。在转型背景中，企业资本结构将受到宏观环境变化的影响和金融市场供给条件的限制(赵冬青等，2008)，但关于宏观因素如何影响企业融资选择的研究目前还很少见。苏冬蔚，曾海舰（2010）结合我国资本市场独特的制度环境，提出若干关于资本结构权衡理论、最优融资顺序理论和市场择机假说的新假设，进行实证分析并发现：我国上市公司的资本结构呈显著的反经济周期变化，宏观经济上行时，公司的资产负债率下降，而宏观经济衰退时，公司的资产负债率则上升；信贷违约风险与资本结构呈显著的负相关关系；信贷配额及股市表现与资本结构之间关系不大。

三、宏观调控对房地产企业资本结构调整的影响

（一）数据和样本

木文的研究对象是房地产上市公司，采用2006年到2008年房地产上市公司的样本进行研究。之所以采用上市公司样本，一是因为上市公司样本的可获得性，二是因为上市公司相对于非上市公司来说，由于可以获得股权融资，造成了上市公司在资金压力上要小于非上市公司。如果宏观经济政策对于上市公司的影响都十分巨大，那么我们可以预期非上市公司受到的影响应该更为严重，因为其融资渠道更为狭窄。这样我们可以看到宏观政策对于房地产行业的影响。对于宏观政策变化的时间节点的确定，本文参考赵冬青等(2008)，将2008年作为房地产政策显著变化的年份。这是因为虽然调控政策是渐近式变化的，但是为了研究宏观政策对于房地产融资的作用，需要选择一个政策发生显著变化的年份作为分水岭，设置哑变量。2008年12月份之前，哑变量Policy取值为零，2008年12月份年之后取值为1。因此把2008年作为宏观政策调整显著的一年。

（二）变量的定义和说明（见表1）

（三）研究模型

本文研究宏观调控对房地产上市公司的资本结构影响，房地产公司的负债率是否在宏观调控后下降。

本文构造模型如下：

Di=a+BXi+βPOLICYi+ξi。

其中，D代表资本结构变量，按照研究需要，D分别选择总资产负债率、短期借款比率、长期借款比率、有息负债比率、贸易应付款比率和资本公积比率。x为控制变量，根据选择了代表公司特征的一组变量作为控制变量，在宏观调控变量的选择上，我们需要选择宏观调控政策发生显著变化的一个年份作为政策分水岭，设置哑变量。为此，我们需要人为地选择一个年度是2008年.

（四）研究结果：

（1）研究结果：实证结果分析

表5给出了实证研究的结果：表中第1列的结果显示，宏观调控哑变量对总资产负债率有显著的正向影响。2008年12月份后随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家相关部门纷纷出台政策进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。同时虽然房地产开发资本金比例要求提高，银行信贷日益苛刻，房地产上市公司的总资产负债率仍然显著提高了。表5的第2一5列给出了结果：宏观调控后，房地产上市公司的短期借款比率显著下降，长期借款比率显著上升。从前面的宏观调控政策中，我们已经知道对房地产开发企业申请的贷款，银行只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，因此随着宏观调控力度的加大，房地产上市公司以银行流动资金贷款的方式获得房地产开发贷款难度变大。债务的期限结构发生了变化，短期借款显著减少，长期借款显著增加。而表5中的第4列结果也进一步说明，宏观政策变化前后，总的有息负债比率并没有发生显著变化。第5列结果显示，贸易应付款比率在宏观调控后显著提高，对房地产企业来说，贸易应付款主要是定金和预收款。因此，尽管随着宏观调控，银行个人住房抵押贷款条件提高，各地房屋预售条件提高，但是以贸易应付款的方式进人房地产上市公司的资金仍显著增加。表2中的第6列结果给出了宏观调控前后股权再融资的变化。可以看出，宏观调控后，上市公司资本公积比率显著下降。这一结果说明，伴随着宏观调控，房地产上市股权再融资减少，宏观调控以来，股权再融资可能伴随更多的债务融资，其对资本结构的影响效果反而是反向的。实证研究的结果发现，与宏观调控前相比，房地产上市公司总资产负债率显著提高。宏观政策变化对房地产上市公司的借款期限有显著影响，但对总的有息负债比率没有显著影响。这说明，房地产宏观调控对房地产上市公司借款期限结构有影响但对借款总额没有影响。宏观调控之后，房地产上市公司负债率的提升主要来自贸易应付款比率的显著提高，股权融资在一定程度上助长了负债率的提升。

（五）结论与局限

本文以中国上市房地产公司为例，研究了宏观调控对企业资本结构调整的影响以及企业资本结构调整方式的变化，研究表明宏观调控之后，房地产市场公司总资产负债率显著增加，借款的期限发生了变化，长期借款增加而短期借款减少，但公司总的有息负债没有发生显著变化;公司的贸易应付款显著增加，这就是资产负债率显著提高的原因。通过对于资本公积研究表明，资本结构不是企业自主决策的结果。宏观政策和资本市场供给条件，可能是中国企业资本结构最重要的因素。对房地产上市公司宏观调控前后融资方式变化的研究发现，随着宏观调控对银行贷款融资的限制，企业自身有动力开拓新的融资渠道;同时，政府逐步放松外部的融资约束促进金融市场发展。在这两种力量的共同作用下，金融产品供给增加，企业可供选择的融资工具逐渐丰富，房地产企业融资方式出现了多元化，金融市场的完全性程度也因此逐步提高。在约束条件下，公司被迫选择高成本的融资方式，而不是最优的融资方式。不同的企业对金融市场的介人程度不同。并不是所有的企业都有同等的机会获得某种融资手段。因此，企业资本结构的具体调整手段具有很大的差异。

同时本文的局限性体现在研究了外部因素对于房地产行业的影响状况，这是十分有意义的。在我国，房地产行业是受到政策影响很大的行业，外部环境的变化和金融市场供给条件的变化在我国房地产行业表现得特别突出。而在中国房地产市场上，为了有效防止房地产行业投资过热，抑制房地产价格过快增长，政府及相关部门通过制定一系列房地产行业新政策，强化监管手段，完善监管体制，同时不断提高利率，增加供需双方的交易成本，从而实现了全面而直接地干预和引导房地产市场。这使得房地产行业在我国成为了一个典型的融资结构受到政策影响的行业。所以，如果仅仅从自身特征来研究房地产行业的融资，那么可能忽略了重要的影响因素。

参考文献：

[1]Modigliani,and M.H. Miller,The Cost of Capital, Corporation Finance,and the Theory ofInvestment[J]. American Economic Review,1958,Vol.48:pp.261-297.

[2]Korajczyk,R.A.and A.Levy,2003,Capital Structure Choice:Macroeconomic Conditions and Financial Constraints ,Journal of Financial Economi cs,68,75 -109.

[3]DeAngelo,H,R,Masulis.optimal capital structure under corporate and personal taxation[J].journal of financial economics,1980,8:3-29.

[4]潘敏,邵科.企业是否存在目标资本结构――基于中国上市公司融资选择的实证研究[J].金融研究(实务版),2007,6.

[5]苏冬蔚,曾海舰.宏观经济因素与公司资本结构变动[J].经济研究,2009,12.

房地产开发前期市场调研篇2

关键词 房地产开发 市场调研 营销策划

中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

参考文献

[1] 肖景文，周中元.工作过程导向的《房地产营销》课程方案开发与教学实践[J].中国校外教育（理论），2008（11）.

房地产开发前期市场调研篇3

【关键词】房地产政策；房地产项目；提高经济效益

房地产开发是为人类的生活、生产活动提供入住中间的行业。改革开放以来，我国房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发展。在房地产开发中，房地产开发商的目的在于获取最大利润的同时尽可能降低风险，而政府在在房地产开发中通过宏观调控手段，来实现在带动城市的经济增长的同提供完善的城市基础设施服务，改善城市居民的生活质量。所以，在进行房地产开发的实际活动中，开发商不仅需要独特战略眼光和操作技巧，更重要的是在适应国家当前房地产政策的前提下，提高开发项目的经济利益。

1．当前房地产政策

政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按照市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使得房地产市场的运作纳入法制的轨道。

我国房产市场经过2011年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2012年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。

进入2012年，我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。

2．当前房地产政策下如何提高房地产项目经济效益

2.1 提高当前房地产政策下投资决策的针对性

2.1.1 提高市场调查的针对性

（1）拟开发土地项目类型的定位。确定要开发的项目是用于别墅、商业店铺、办公、住宅还是综合性大楼，有效的判断其项目类型在当前房地产政策下的最大收益比。如果是用于住宅的话，还要考虑要开发的是多层住宅还是高层住宅等等，这些都属于原则性的问题。（2）定出合理类型的房地产后, 再进行市场细分，以确保其符合当前市场需要。比如对于住宅而言，其市场细分细则主要有：此区段是否需要设计档次、调查消费者对户型的需求、户型的面积、居民对房屋朝向、采光和通风等的要求、调查同类型的楼盘的销量、价格和数量等。总之，通过提高市场调查的针对性，从而提高在当前房地产政策下的预期经济效益。

2.1.2 提高项目总投资估算的针对性

在项目总投资估算过程中，要充分考虑到不可预见的资金，并在实施过程中加以控制，以保证经济收益的最大化。一般而言，投资的估算包括以下几个方面：

（1）取得土地费用。土地费用是随着房地产政策的变化而变动最大的投资因素，若为竞拍获得，依据房地产的估价理论和方法，采取市场比较、假设开发和基准地修正来估算竞拍的最高限价；若为旧城改造，则需要详细摸底，详细计算拆迁资金，此部分所占投资比较大。所以，开发之前要明确拟开发的项目建筑种类、面积和人口等等，明确目前房地产政策对于其规范的相关条例。同时，也要依据《城市房屋拆迁管理条例》和地方实施细则，合理进行补偿和安置费用等的计算，考虑到拆除违章建筑对经济成本的影响。在拆迁过程中，与受托单位签订关于费用包干和安置面积合同，以便于控制拆迁成本。

（2）建安造价:需要根据当前房地产政策规范的工程和市场的价格信息来造价。

（3）估算大型的设备费用，依据的是现行的市场价格信息。

（4）其他的费用估算包括建设单位的管理费、勘察费和设计费、工程的监督管理费、营销费、研究费、进口设备费、供电费、临时设施费、工程保险费等。

（5）密切关注建设时期的贷款利息、营业税等，其与房地产政策的变化息息相关。

2.1.3 提高项目总收益估算的针对性

采用当前房地产政策房下地产估价理论和方法进行项目总价值估算。例如住宅项目, 可采用市场比较法估算, 步骤如下: 从目前市场调查而来的交易实例, 从中选取可比实例, 建立价格可比基础, 进行交易情况修正, 交易日期修正, 区域因素修正,个别因素修正, 综合评估出项目总价值。根据建筑工期定额, 计算出工程所需工期, 分别相应估计出工程桩基、上部、装饰、总体配套工程进度,估算各期工程款需要量; 预计销售速度及销售资金流入量; 相应预估其它费用流出量, 制定出比较切合实际情况的现金流量表。

2.1.4 提高项目决策可行性研究的针对性

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长、涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须基于目前房地产政策，做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。

房地产开发前期市场调研篇4

【关键词】土地资源配置 房地产市场 土地资源配置要素 房地产市场运营状况

一、前言

由于土地和房地产是密不可分的整体，因此它们共同促进城市发展和经济进步。而且房地产市场是国民经济的重要组成部分，深入人民生活当中，与他们的生活密切相关。房地产市场不仅关系到的国民经济是否持续健康的发展，更具有支柱性作用，它的微小波动，都可能导致国民经济巨大的波动。而土地资源作为其重要组成部分，它影响着房地产市场的运行。合理的规划利用土地，执行完善的管理机制，可以更好的控制土地供给总量，调整土地供应结构。

二、土地资源配置要素

土地资源配置的要素可根据不同的角度，进行不同的分类，目前主要是通过土地利用的总体数量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地开发的时间，这些方面进行分类。并且通过考察房地产市场中商品房用地，土地储备数量，供应时机，供应结构等基本要素来进行讨论研究土地资源配置的合理性。其中，土地储备是指通过合理合法合规的收购获得的土地，这是经过地方政府所规划同意的。土地供应则是按照经济的的发展，城市的发展，在需要一定数目的土地时，政府所确定的可供应的土地数量。土地储备数量是指可调配的总数量。土地供应时机则是政府根据市场需求投入到市场中所需要的供应土地的时间。

三、房地产市场运营现况

我国土地辽阔，但是人口众多，人均占有土地面积稀少，因此在20世纪建国初期，我国就实行了土地公有政策，通过国家政府依法调控和转让土地，进而进行住宅制度改革，形成了目前的房地产市场。目前我国的土地市场仍然处于起步阶段，在土地资源配置方面存在着很多问题，有些地区违法出让土地，有些地区随意指定土地利用规划，在用地结构上，供给结构极其不合理，商品房空置，住宅房不足，同时，国家的土地规划法律不完善，调控机制不均衡，导致了各地房地产市场很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地资源，才能减轻这种变动导致的交易价格波动，从而影响房地产市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运作，同时有利于城市和经济的发展。

目前我国的土地制度主要分为三部分，土地收购、储备和供应三个环节。基本都是通过招标、拍卖、挂牌使用权的用地方式进行分配供应。这样的一种市场供应方式，本是我国政府希望尽可能的减少国有土地资源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，这种方式在达到目的的同时，也给整个市场带来了不好的影响，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官员，不法商人就钻空子，相互勾结，产生了“囤地”现象，使得地价升高，从而带来房价飞涨，逐步形成了恶性循环。由此可见，土地资源对于房地产市场的影响有利也有弊，只有合理的调配资源配置，才能对房地产市场的发展产生积极作用。随着经济和社会的发展，房地产市场和土地需求都在发生着翻天覆地的变化，土地供应面积也发生了变化。当前我国的土地供应主要来自于征用农用地，闲置地回收，但是这样的日子早晚会终结，土地是农民的根源，不可能无止境的征收农用地。但是目前土地交易价格不断攀升，说明需求仍然十分旺盛，相反土地供应却跟不上需求，这严重影响着未来的房地产市场。由此可见，合理的调配土地资源配置是十分重要的。

四、土地资源配置政策在房地产市场调控中的作用

目前，我国以合理的土地规划和土地供应这种市场调控手段，调节着房地产的投资和供应，进而影响着整个市场的供应结构。通过引入供给，规划，储备数量等土地资源配置要素，土地税和金融政策，这些核心手段等调控房地产市场。目前，这种种影响着房地产市场行情的手段主要包括以下几种方式，例如：通过增加土地税，土地成本的提高，进而提升房价；通过提高保有税，迫使商品房销售加速；通过增加流转税，减少土地供应量。此外，还有通过银行放款给房地产开发商，放宽了土地抵押贷款，使房地产开发量减少；降低贷款利息，促进房屋销售。无论从供方，还是需方，通过土地资源配置政策，都在影响了房地产市场。目前土地资源配置政策主要是通过三个方面影响房地产市场的，一是对房地产的供应结构调控，二是对房价波动进行调控，三是对房地产的投资进行调控。

但是，由于房地产市场受到多方面的因素影响，不论是经济金融还是社会人文，都会起到一定影响。而且土地资源配置政策自身在时间和空间上，都拥有一定的局限性，因此在整体调控中也只能起到少量作用，在真实购买和房价上，仍然心有余而力不足。

五、土地储备规模对房地产市场的影响

通过前面土地资源政策在房地产调控中的作用分析可知：政策调控对我国房地产市场影响很大，属于政策性市场。房地产市场的规划在国外已经相当成熟，通过税收、城市规划、行业监督等措施既能很好的进行市场调控。我国可借鉴国外成功的经验并结合我国国情，通过变动土地政策带动土地交易，进而影响房地产市场。要想通过土地要素影响房地产市场，土地储备的规模需要达到一定的程度，但土地资源十分稀缺，大量的储存土地要耗费的资金太大，还降低了土地的利用效率。

土地储备规模的确定通过定期补充和预警监控这两种模型。定期补充一般储存较长一段时间需要使用的土地，进而定期补充土地使用量。不许监控，成本低，定期检测即可，投资者能进行预期规划。该模式适用于有大量土地资源的地区以适应不长的土地供应周期，不适用于我国这样的人口大国。预警监控模型预先设定土地储备的最低警戒线，低于警戒线时，开始着手准备土地。这一模型适合我国的土地资源情况。确定土地储备规模警戒线的一般原则为：首先，确保土地市场的需求；其次，要考虑土地的获取成本和时间；还要考虑土地的储存成本。综合考虑以寻求总成本的最低点，进而通过土地储备规模对房地产的市场进行调控。

六、结语

本文讨论了土地资源配置的因素，包括土地供应，土地储备，土地供应时机，土地储备数量等，从现在的房地产市场运营情况探讨了其重要作用。同时本文也从政策方面探讨了土地资源配置对房地产市场具体的影响，经过仔细分析研究，我们发现土地资源配置对于房地产市场是把双刃剑，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地资源配置才能更好的发展房地产事业。

参考文献

[1]施灿彬.我国房地产价格波动行为分析及对策研究[J].价格理论与时间，2004，（9）：41-42.

[2]孙国锋.基于“短边规则”的房地产市场非均衡研究[J].经济学动态，2010，（5）：42-46.

[3]吴红华.房地产价格影响因素分析[J].温州大学学报，2001，（3）：22-25.

[4]郭琨，崔啸，王珏，汪寿阳，成思危.“京十二条”房地产调控政策的影响――基于TEI@I方法论[J].管理科学学报.2012（04）：96-97.

房地产开发前期市场调研篇5

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

迎合当前旅游行业和地产行业的发展趋势，旅游地产得到蓬勃式迈进，而私募房地产基金也迎来掘金机会。2012年，私募房地产基金已开始对国内旅游地产投资，但尚处于初期阶段，成功运作仍需丰富经验，盈利模式需要明确。国内市场上不乏一些旅游地产通过粉饰包装，借助“旅游”进行卖房销售，造成旅游地产“虚热”。

房地产开发前期市场调研篇6

诺亚（中国）财富管理中心近日在上海2012下半年度策略报告。自2010年开始，中国企业家已经体验到凶险的“滞胀”——通胀高企、增长乏术。冰冻三尺，非一日之寒。诺亚研究的2012下半年度策略报告以房地产为切入点考察产业价值链的变迁，探寻中国经济转型中的投资机遇。诺亚财富CRO（首席财富官）连凯就策略报告精华部分进行了解读，并与会者进行了互动。报告认为，宏观经济软着陆进行中，泡沫类资产价格将继续下降。PE泡沫渐退，并购蓝海始出。类固定收益，信托收益率继续低迷，信用债将有良好表现。股市底部特征明确，后市预期乐观。房地产预期销售继续回暖，政策以试探性放松为主。

宏观经济

宏观经济层面，诺亚研究认为，美国经济数据增速有所回落，房地产底部回暖，考虑到美联储的可能措施，继续维持其缓慢复苏预期。希腊债务危机解决路径受到政治风险影响，经济预期下行使得欧洲各国陆续出台经济刺激政策。

转观国内，国内投资、消费5月同比增速下行但减缓，货币政策、财政投资和消费刺激重启可以使经济企稳。通胀预期和均衡利率水平短期回落，经济正处于软着陆的进程之中，经济结构转型正在稳步推进。预计泡沫类资产价格将继续下降，稳健货币政策将在转型期被继续采用，预调微调可以避免经济大幅波动，财政政策将对拉动内需和消费逐渐起到更为关键的作用。

PE

目前，中国私募股权市场正经历着一场巨大的去泡沫化的过程，而在这一过程中必然伴随着阵痛。反映在数据上，基金募集、PE/VC融资、退出等方面均出现大幅下滑。展望2012年下半年，由于之前“全民PE”造成的泡沫过于巨大，因此去泡沫化的过程将继续，但跌势将放缓，而整个中国私募股权市场将逐步迈入底部区域。在此过程中，随着泡沫破灭，之前虚高的价格将不复存在，优秀的PE/VC机构将能发掘出更好的投资机会，中国私募股权市场的投资机会将逐步显现。

除此之外，并购市场的价值正逐渐被人们所发掘。相比于美国、欧洲等成熟市场，中国并购市场尚处于非常初级的阶段。但是从经济发展周期、产业结构调整、金融环境、金融工具创新等多个维度分析，中国并购市场的崛起有其必然性，而随着并购市场的崛起，相对应的，并购退出将成为企业除了IPO之外的另一退出渠道，并购基金的壮大将进一步推动中国私募股权市场有一轮质的飞跃。

类固定收益

未来一段时间中国经济将步入“类衰退期”，即经济增速减缓、通胀预期下降。这导致：一方面，社会融资需求下降；另一方面，信托产品收益率可能继续低迷甚至下降，而债券价格可能迎来上升行情。

信托业在保持高速增长的同时正在转型。一方面，去银信合作化的过程中非银行的机构与超高净值个人成功替代银行资金；另一方面，房地产信托存量首次下降，降低了房地产信托系统性风险的可能性。

债券市场规模在过去十年增长迅速，仍有巨大发展空间，但需要完善结构。中小企业私募债开闸，将推动信用债市场未来的扩容。

2011年发行规模达17万亿的银行理财产品是中国最主要的固定收益产品。其大众理财的形象正在改变，中高端产品占比大幅上升。未来银行理财产品收益率明显下跌的空间很小。

股市

今年年初开始的一波上涨行情使得投资者似乎又看到了股市回归繁荣的希望，然而就在大家对“红五月”继续翘首以盼的时刻，市场却又一次让投资者失望，上证综指连续破位下跌。

诺亚研究认为，尽管这段黎明前黑暗的时间有些长，但并没有超出预期，毕竟整个经济下滑的阵痛期过程在有限的政策调控下无法避免。从长周期看，目前估值见底、通胀回落，经济增速下滑并将在三季度企稳，股市底部特征明确。从短周期来看，目前经济增速向下，而政策向上，股市震荡仍然是大概率的事件。

诺亚研究仍然对后市保持乐观，如果说2012年上半年股市一直处于防守阶段，那么下半年等待类衰退阶段尾声信号出现，将会迎来严冬之后的春天。

房地产

时至今日，房价已连续多月回调，社会各方似乎有点满意。然而，在政策松动方面，政府目前处于两难境地。一方面，由于需求被人为压制，政策一旦全面放开，房价报复性反弹的可能性极大，政策突围存在障碍。另一方面，在销售不振和价格回调的情况下，房地产开发企业面临着现金短缺和盈利下滑的双层压力，投资增速持续下滑，新开工面积和土地购置面积更是多月出现负增长。

房地产行业投资低迷，不仅影响到宏观经济的发展，而且会造成房地产行业未来供给不足，使房价调整难以持续，不利于行业的中长期发展，也不利于真正地解决居民居住问题。

为了应对房地产调控所带来的不利影响，同时满足社会需求，推进行业健康发展，政策转向结构性调整，刚需支持政策逐渐得以落实。2012年下半年，诺亚研究对行业整体的发展趋势转向谨慎乐观，预期销售将维持回暖态势，房价下半年企稳的可能性较大，政策上仍以试探性放松为主。主要观点如下：

人口是支持房地产行业中长期发展的核心因素。城镇化虽然减缓但并未结束，年轻人移居城市是房地产行业发展最重要的支持因素。

上半年价格回调，刚需支持政策逐渐落实，销售回暖迹象明显。由于库存压力较大，竣工面积仍处高位，现金流紧张，价格仍有下行压力。但是，价格回调配合刚需支持政策，下半年刚需将得到有效释放，价格的回调趋势会减缓，并有望企稳。诺亚研究认为，刚需入市不会造成房价的大幅反弹，原因在于刚需受到购买力的限制，短期内的释放量不会特别大。

房地产开发投资同比增速持续下降，新开工面积和土地购置面积负增长，行业投资信心不足。国家虽然出台新《闲置土地处置办法》，以促进存量土地加快开发，但在落实上仍然存在困难。投资能否停止下滑，还要看下半年房地产价格的走势和销售量的回暖情况。基于对房价和销售的判断，诺亚研究认为，投资增速下半年企稳的可能性较大。

关于土地市场，虽然2012年3～5月份土地成交上升，但是无论从政策上还是市场走向上，目前都是处于观察期。由于房价上行存在压力，开发商目前仍然面临着库存压力和现金流压力，行业信心尚未恢复，土地市场是否延续回暖趋势还难以下定论，比较确定的是最萧条的时期已经过去。

房地产开发前期市场调研篇7

不给价格托市

接下来的一两个月，市场翘首以盼中央出台第二轮“救市”政策的愿望可能要落空了。

近日，住房和城乡建设部部长姜伟新在部里传达了国务院对房地产市场的明确态度：管行业不管价格，活跃住房交易量，不给价格托市，引导开发企业主动调价。

“活跃交易量是在保行业，交易量的活跃是以下调价格为前提。搞那么多廉租房安居工程为的就是行业。让开发商即便没活干了，可以通过低利润的项目给政府打工。”建设部一位参与会议传达的官员表示。

该官员透露，根据中央和部里精神，当前不会有让企业改变降价预期的直接手段，如果出台政策过头，企业就会改变预期。

上海、北京与深圳是最具房价风向标的一线城市。在此前召开的地方“两会”上，上海市委书记俞正声、北京市市长郭金龙和深圳市市长已分别公开表示“没有拯救房地产的打算”，“政府不救楼市”，“政府不会为高房价托市”。

“不像其他开发商所呼吁的要暂停建经济适用房和限价房，我认为上海、北京两个城市都还需要大量建。其土地应该招标而不是拍卖。保障性住房的开发性贷款应该网开一面。”全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海对《凤凰周刊》表示，他还想加一把火，准备在今年“两会”上提交将房地产市场调整为民生领域的提案。

通过提案，郭松海想对政府表达，房地产市场不应是一个给中高收入群体盖房子的市场，房地产市场应该是民生的。而且为低收入者盖房子也不会否定和影响房地产业对其他产业的拉动作用，仍然需要钢铁、水泥、器具，只不过是行业本身的利润低一些。

“现在在4万亿元投资中，政府已经安排了9000亿元的保障性住房计划。估计三年房地产市场结构就会调整到位。”郭松海觉得，通过政府资金和保障住房的不断批量入市，进而拉低行业的平均价格，今年总体房价还会略有下调。据他估算，保障性住房供应如增加5%，会拉动房价下降3%-4%。

大势难撼

中央对楼市持静默观望的态度，使一些地方政府坐不住了。

2008年10、11月出台以“契税、营业税减免，首次购房利率7折”等为主的第一轮救市政策，虽使楼市销售在2008年12月出现小幅反弹，但之后又逐渐式微。于是，从2009年1月份开始，各地开始研究起购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等新一轮救市策略的可行性，以期地方财政突围。

1-2月份，成都、武汉、重庆、天津、广东先后出台文件，为购房入户放行。同一时期，北京、兰州，杭州等市也先后为90/70政策松绑，调整至90/50。原因是“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上”的90/70政策从2006年出台以来造成小户型过多，而事实证明市场对小户型需求有限，进而影响资金回笼。

此外，重庆、深圳在被媒体紧密关注中继续研究实行购房退税的可行性。北京则暂停“限外令”，于2009年1月1日至12月31日期间暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

“第一轮政策实施的效应如果落空，则需要加大政策暖市力度。”刚做完“促进上海楼市进一步稳定发展的政策设计”课题的全国政协委员。上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭对记者说，房地产市场需要适度转暖，满足经济增长和扩大内需的要求。

但因对目的和可能产生的后果产生怀疑，全社会随即对地方政府系列“新政”展开激烈争论，致使“新政”的落地实施变得步履蹒跚。

对于地方政府针对房市采取的“灵活措施”，前述建设部官员回应表示，建设部现在不想明确说这件事。

SOHO中国董事长潘石屹慨叹，房地产政策出得太多，给市场的信号反而混乱。“现在最需要清晰、有力、有权威的统一性政策，给市场明确的信号。”

郭松海说，现在一些城市提出购房入户等地方性政策，在目前大的经济环境下，不足以改变楼市大的格局。

“而且靠政府来救目前的房市是不现实的，也是难以做到的。”建设部政策研究中心副主任王珏林表示，这些政策出台，也不能解决房屋销售不景气的问题，还可能会“陪了夫人又折兵”，造成行政对市场的干预。

从国家发改委的数据来看，2008年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，指数出现近10年来的首次下跌。2009年1月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，跌幅比去年12月扩大0.5个百分点。

至于接下去的走势，清华大学住房研究所所长刘洪玉仍觉得，短期内一些商品性住宅项目的市场价格还存在着理性回落的可能。

因“拐点论”而被赋予有先见之明之称的万科老总王石近日也提醒业内，房地产调整远未结束，金融危机对中国实体经济的影响才开始。从具体市场来看，珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大。

销售要快

中央政策的无声，地方政策的杂乱，使得房地产商不得不眼睛向内，寻求自我拯救。

重庆第四大房地产公司隆鑫地产从2009年2月起，花漾四季楼盘开打7.6折价格牌，“把货快速出去，不要在冬天里纠缠，”隆鑫地产高层在其内部举办的南山会议上强烈提醒公司人员要注意，“在价格上我们没有底线。一句话，今年的机会绝不能放过。”

据中金公司测算，主要城市当前商品房库存还需27个月才能消化。“现在公司手上还有4300万平方米的土地储备，今年，我们的唯一目的就是加快销售，回笼资金。”恒大地产一位高层表示。

自去年恒大地产上市计划遇挫后，资金链和负债率骤然险峻，于是在2008年下半年破釜沉舟地打折销售，与万科双双扮演“价格屠夫”角色。或许正是因为调整得早，因祸得福，全年销售额冲破100亿元大关，在逆市中实现预定指标。

而营销方针调整步后的广东房地产两巨头碧桂园和合生创展，不得不在年关大量裁员，以应对资金紧张风险。恒大集团董事长许家印近日与碧桂园董事长杨国强、合生创展董事局主席朱孟依会面后，回到公司就对下属偷偷乐道他们现在都在为市场而愁眉苦脸。

更坏的消息是，中新集团（控股）有限公司2月份一度被爆已陷入自2003年上市以来最大的资金链断裂漩涡中。

潘石屹表示，在近期楼市难见明显起色的情况下，资金撑不下去的房地产企业将不会是个案，坏消息会接踵而来。

北京市建委内部最近一个统计结果是，自2008年市场形势逆转以来，北京已经有上千家，近四分之一的房企关张。

企业的存亡，在政策主管层只是一个行业结构合理与否的问题。1月中旬南京市市长蒋宏坤在地方政协会上语惊四座：“南京原先有300多家开发商，后来减少到200多家，有的开发商不负责任，情况不对就跑，我希望再淘汰100多家质量不高的开发商。”

房地产开发前期市场调研篇8

据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。

分析人士指出，未来五年内并购数量将持续增加，行业准入门槛会逐渐抬升，市场也将成为专业化公司主导的天下，而“大鱼吃小鱼”的并购现象带来的“寡头时代”似乎值得警惕。

房企“差钱”引发并购潮

2012年房地产行业资金链紧张已成定局!在目前的楼市调控中，政策与市场正双重施压房地产企业的资金链。在“限购令”的作用下，市场观望浓厚，房地产商的销售乏力；而加息、预售金监管等调控政策轮番出台，房地产商的融资渠道面临枯竭。

在经历了严峻的房地产调控形势后，越来越多的房地产并购事件正在发生，一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现出领跑者的风范。

首开股份近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份。首开股份表示，通过此次股权收购，将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从该公司开发的房地产项目中获得更大的收益。

2011年11月以来，无论从产权市场还是资本市场，房企股权转让、并购等案例密集出现，房地产市场整合速度进一步加快。

据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。

世联研究认为，房地产行业已经进入“去库存化”周期，并仍处在“去杠杆化”周期，双周期的影响将引致房地产行业深度调整，其表现之一就是行业洗牌，强者恒强。

在一些房企面临淘汰的市场压力时，实力强大、具有全国布局优势的开发商正以此为契机加紧并购步伐。根据中国指数研究院的房地产企业动态监测信息，万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO中国等大型房企频频出手“接盘”。

有专家表示，如果调控形势不变，房企面临的局面会日益严峻，并购潮必然会更加汹涌。

中小型房企被迫出局

2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。

从整体数字上估算，可以发现这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头。据北京市住建委有关负责人介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大概是3000家左右。

房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。

被注销开发资质可以很明显地判断房企的生死去留，但很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块；近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断；杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。

据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，2012年房企的股权并购仍会继续。

在严厉的房地产信贷调控背景下，受伤害最大的莫过于中小型房地产企业。而房地产企业资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资)；其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产企业的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。

据称，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小型企业显然不在银行的“优质客户”之列。对于中小型房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至被迫出局。分析人士表示，成交量急剧萎缩，房价开始下跌，房地产行业的调整周期才刚刚开始。房价下行将使地产公司未来的盈利能力降低，而长期的市场低迷必然会考验中小型房地产企业的资金和项目开发实力。

在房地产调整时期，房地产商的销售业绩和资源储备的分化愈加明显，行业内的梯队正在逐渐拉开。而行业集中度的提高势必会使一些不具实力的中小型房地产出局，这将使整个房地产业的发展更趋向专业化。

并购或带来寡头时代

分析人士指出，房地产市场的调整和政府在资金来源上的打压，会导致房地产市场重新洗牌，一些实力较弱的中小房地产商会就此消失，而“大鱼吃小鱼”的并购现象将导致垄断发生。

美联物业全国研究中心主任徐枫预测，未来五年内并购数量将持续增加，行业准入门槛会逐渐抬升，市场也将成为专业化公司主导的天下，而所有这些调整都将对房地产行业的发展产生深远影响。

近年来，拥有雄厚资金实力的房地产商不惜高价购买土地，而更多实力较弱的中小房地产公司则因“囊中羞涩”而无法染指土地市场。房地产业成为了“少数派”的天下，房地产“寡头垄断”开始浮出水面。

近年来，从拿地到开发再到销售，每一个环节的步步吃紧，使大型房地产企业的实力优势也步步显现。叫嚣了近三年之久的“寡头时代”似乎就要进入倒计时。

对于大型房地产企业而言，其畅通的融资渠道则能够很好地化解在开发、销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力“抗压”而出走地产圈时，剩下的大型房地产企业将通过并购公司或是项目的方式不断扩充自己的实力，实现进一步的市场“垄断”。

为了打击对手，其中实力较强的房地产商以几乎零利润售房的方式迫使对手要么不得不降价、要么销售不出去，这些在房地产竞争中不乏其例。由此似乎也暗示着，地产圈里那些实力强的“寡头”企业可以拥有更多的话语权。