房地产行业融资风险范文
时间：2023-09-23 15:49:55
房地产行业融资风险篇1
关键词：房地产行业；金融风险；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01
现代房地产研究学家普遍认为，在房地产行业中金融就是实现房地产行业的资金融通，其中房地产金融的重要组成部分也就是融资，房地产的融资包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产典当以及房地产证券等，目前还没有形成真正的风险评估系统。那么下面本文就对我国房地产行业中存在的金融风险及其对策进行分析。
一、我国房地产行业中的金融风险
其中在房地产行业金融中，包括了房产金融以及地产金融，两者均是对房地产资金融通进行研究的重要内容。房地产金融包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄等等一系列金融市场行为，其本身也都具有一定的规律性。目前我国金融体制正在不断的进行改革，同样在房地产行业金融体制也在逐渐的进行革新。
现今我国房地产行业金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。
自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产行业金融发展过程中，其交易市场具有一定的复杂性，并且在逐渐加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。
二、我国房地产行业中金融风险的解决对策
为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押带来的风险进行控制。健全我国的金融信息信用管理制度，同时还需要把房地产行业的金融风险以及收益均进行相应的管理。
对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发商对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到在企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行不但要对其自身的金融安全进行保障，同时也要对其管理力度进行加强，以能够逐步提高其风险管理能力，对于房产的低抵押上，则就要对其个人信用制度进一步进行完善。
三、结语
总而言之，想要对房地产行业金融风险进行有效的控制，必须对房地产金融业的融资渠道进行合理选择，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
参考文献：
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作者简介：封新彦（1970-），男，河北平山人，单位：中铁置业集团有限公司，职称：高级会计师，学历：本科，研究方向：财务管理。
房地产行业融资风险篇2
关键词:房地产金融风险分类防范措施
自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加
一房地产金融风险简介
房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的
世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融
房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主
房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失
二房地产金融风险分类
由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:
1.房地产资金融通业务方面的风险
这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:
信用风险
它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款
流动性风险
它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险
资产负债结构风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小
资产质量风险
如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关
利率风险
如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大
通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大
汇率风险
如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险
2.其它风险
房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等
三房地产金融风险的防范措施
如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战
1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识
银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争
国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任
推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标
3.有计划有步骤地加快房地产证券化
要适当加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行
第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构
全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小
4.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量
与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险
全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营
5.加强化解房地产金融机构的不良资产
以上我们探讨了一些防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险
由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息
我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制
参考文献:
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房地产行业融资风险篇3
关键词：房地产；开发项目；融资成本；风险
通常房地产开发项目所需要的资金都比较大，因此国内的房地产开发企业资金短缺的问题非常普遍。绝大多数房地产开发企业都是依赖于银行贷款的形式，对于融资模式及渠道的拓展方面明显不足，所以有效降低和控制房地产开发项目的融资成本及风险就变得越来越重要。
一、房地产开发项目融资风险及成因
（一）开发项目融资制度不完善
当前，我国房地产行业发展很快，但与之配套的、完善的法律规章制度建设则相对滞后。目前政府都是采用宏观调控的形式来实施房地产开发项目的融资操作。然而针对开发项目如何对外融资，及采取怎样渠道进行融资的内容明显偏少。例如当前房地产开发项目普遍都是选择银行借贷融资的形式，但是我国政府的要求相对较高，其在实际中明显缺乏相应的可操作性。尽管所制定的法律法规较为严格，但是针对其所面临的实务问题明显不多，在此背景下，企业融资就变得越来越困难，增加了房地产开发项目的融资成本及风险。
（二）开发项目融资方式复杂
随着对企业融资理论的研究的不断深入，房地产开发企业开始积极采用多种不同融资方式来实现资金流的持续。然而复杂的融资方式，给房地产开发企业带来了巨大的融资风险。银行贷款本身是一种主要的融资方式，但是银行方面利率的变动，成为影响融资的主要风险因素。而对于股票和债券的融资而言，其所发行的数量、价格、时机、分配正常及顺序安排等都将直接对融资风险造成影响。在租赁融资方面，双方的信用、财力等对融资风险造成一定影响。多种融资的方式，所存在的融资风险也不尽相同，这就要求我们必须考虑融资方式的可行性，充分结合开发项目情况进行融资方式的选择。
（三）开发项目融资风险管理机制不足
当前我国房地产开发项目，在融资风险的管理机制方面仍然不足，比如融资程序不规范、管理机构落实不足以及企业对人力资源分配不合理等，这些都导致房地产企业在项目开发当中难以进行有效融资。在开展和实施房地产开发项目的过程中，通常因为项目负责人本身专业水平不足，导致其过于重视项目的扩张，从而对融资风险表现得不够重视，并没有强化对融资风险的管理力度，这就在无形中直接增大了融资风险，最终对房地产企业项目的开发造成一定制约效果。
（四）开发项目融资结构不够合理
根据融资优序理论，企业进行对外融资时，通常应选择债务融资和股权融资的形式，同时还应当合理安排相应资本结构，其短期与长期的债务比例，同时充分结合企业实际情况进行安排。主要是因为一旦过于依赖借款维持，将直接增加企业本身的还款压力，在此情形下，当企业资金陷入紧张无法及时还款时，将直接增加企业本身财务风险。而如果企业选择长期债务借款，尽管其还款压力变小，但是一旦产生宽松的货币政策时，将直接致使房地产企业资金成本增加。
二、控制房地产开发项目融资成本及风险策略
（一）构建完善开发项目融资制度
在房地产开发项目融资方面，要求政府应当强化立法建设，采取完善的融资制度和法律法规制度来切实保障房地产开发项目的持续、顺利发展。一方面需要针对现有的法律法规进行补充、完善的同时，还需填补其在事务处理当中所产生的制度空白。并且还需对法律法规当中存在矛盾的地方进行研究和调整，这样才能促使房地产开发企业在进行项目开发融资当中，真正有法可依。这样不仅极大的避免了法律漏洞、逃避法律责任的情况产生，同时还直接选择了最适合自身的融资渠道。房地产开发企业在融资当中，应当多与政府沟通，因为政府的支持是整个房地产开发项目顺利进行，乃至健康发展的重要保障，其能够真正有效的降低房地产企业的融资风险。
（二）构建多元化融资模式
这就需要充分借助金融市场优势来进行，需针对企业的资产结构实施专业性、综合性评估，并针对其融资方式和企业自身资产结构融合度进行优化整合。需采取最适合企业发展的融资方式，不断的由此拓展融资渠道，分散其融资风险，真正起到风险防范及渠道拓宽的作用。不过，房地产开发企业可以在其房屋未进行交付之前，借助预售的形式来获取相应收入，由此可选择低价入市的形式吸引购买者，最终将由此促使资金尽快回流，从而极大的降低融资成本和风险。
（三）构建健全的融资风险管理机制
针对房地产开发项目的融资风险，必须要拥有一套完善化的融资风险管理制度加以保障。这就需要从企业自身入手，要全面、深入的分析和了解开发项目融资当中可能产生的风险，必须由此做好相应的风险识别评价的工作，从而以此来不断完善企业内控制度，持续健全融资风险管理机制。需要对各种可能产生的融资风险进行对症下药，从而由此极大的降低房地产开发项目融资风险。另外，还需强化开发项目管理人员的融资风险管理水平，从而据此来有效培养其风险意识，这就要从理论到实践都应当切实做好充足的培训工作。
（四）合理调整开发项目融资结构
我国房地产企业应当科学合理的安排企业融资结构，要尽可能的降低和减少银行信贷及民间借贷的比例高低，还可适当的增加相应股权融资比例。这主要是因为债务发展本身非常严格，而国内企业债券市场则刚刚起步，因此可以对股权融资的方式加以考虑。当前，国内大多数房地产企业的股权融资比例仍然偏低，因此就可以考虑增加外部投资的比例，以此来分散企业经营风险。并且基金投资也是较为不错的选择，其能够直接筹集出大量的资金，能够有效提升房地产企业开发项目的对外融资能力。
三、结语
房地产开发项目的资金投入量非常大，因为其对外融资能力直接成为项目开发顺利完成的关键所在。然而当前国内房地产开发行业在融资的方面仍然存在相应的风险问题，这就必须给予高度重视。采取有效的风险控制策略，在保障自身利益最大化同时，实现房地产开发企业可持续发展。
参考文献：
[1]骆静霞.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].财会学习,2017,(03):204-205.
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房地产行业融资风险篇4
1房地产金融风险的概念
房地产金融风险主要指的是商业银行为房地产行业提供具有一定的融通、筹集以及清算等金融方面的服务,而且,银行再为房地产金融风险提供这些服务的同时,由于受到多种多样的不确认因素或者是一些不可抗力的因素影响,也导致了银行很难从借款人那里索要回本息,也就使得实际收益根本不可能达到预期收益的经济损失的一种风险。
2房地产金融风险的具体表现如下几点
2.1我国的土地储备贷款同样也是存在着很大的金融风险的。
鉴于现阶段各个地区都在开展大规模的房地产的建设事业,而且开发改造的项目工程比较大,加之土地价值也是一路飙升,因此,也就使得其对资金的需求多且高。但是,需要注意的一点是土地储备则属于政府性的行为,这样也就使得土地的开发、购置比较容易获取银行的巨额贷款。对于土地的收购资金,主要是来源于银行的贷款,其中,还款主要是依靠土地让出的资金这一部分。
2.2个人住房信贷也是可能存在着违约风险的。
目前,国内的商业银行住房贷款不良资产率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公积金个人贷款不良的资产率仅占0.24%,这其实对银行改善自身资产质量是大有帮助的,但是,有大部分的商业银行却把个人购房贷款业务取得的资金直接当成是优良资产加以大力推广,却没有认清背后潜在着的一些风险。除此之外,国内也没有真正建立一个完善个人诚信资料的相关系统,这些因素都导致了银行是很难对贷款当事人的资信情况加以准确评估的,正是因为如此,银行产生不良资产也就非常容易了。
2.3没有建立房地产金融风险防范的相关机制。
近几年,随着国家的房地产金融风险机制的日益完善,而且还在很多方面都发挥出其效能,房地产行业的一些有关主管部门也都对金融风险做出了比价详细的分析与预测,但是,金融风险的完善防范机制仍然没有,这一因素对房地产企业的持续发展也是很不利的。
3防范房地产金融风险的对策
3.1积极拓宽房地产的融资渠道与途径。
当下,我国房地产企业的资金主要是来自商业银行贷款,但是,随着政府宏观调控政策的不断加大、深入,尤其是现阶段,在房地产风险逐步增大的前提下,房地产企业向银行贷款也逐渐变的越来越困难了。基于此,需要及时拓宽房地产的融资渠道,拓宽融资的途径。其中,融资渠道的拓宽主要包括如下两个方面:第一,可以从金融市场上获取相关的资金。第二,可以引进外国资金,但是这一途径却存在着热钱风险。所以说,房地产在拓宽融资渠道的时候,则需要做好房地产融资渠道的相关安全防范的风险措施及对策,以便及时采取措施应对。
3.2完善房地产的金融市场,不断提高房地产企业的信用。
房地产金融市场存在着这样一种现象;很多房地产商习惯把自身的风险转嫁成商业银行的金融风险,尽管房地产商的这种行为减少他们自身可能会因为金融风险造成的损失,但是,也正是由于他们的这种不自律的行为,使得房地产市场更加的混乱不堪。现阶段,国内对于房地产商并没有完整的信誉评判,简单的抵押或者是公司自贡审查都慢慢不能完整地判断企业的还款能力了,需要对整个房地产市场进行有效评估、不断完善,才能从根本上真正提高房地产企业的信誉度,促使房地产行业减少风险出现的可能性。此外,房地产市场也是需要建立起对应的且有效的管理市场,房地产商如果都能够做到洁身自好、自律自强,注重房产的质量、减少风险,对其进行正面市场竞争,也只有这样,才能确保房地产行业金融风险的减少。
3.3统一加强对个贷企贷的管理,构建且不断完善授信信贷的管理模式。
逐渐实现对房地产整体项目信用风险的有效控制,然后再进行银行审贷集约化的经营,由上层制定房产信贷政策或者是房地产开发企业的相关贷款决策。不断完善产业经营的约束机制,而且还要重视且及时收取房地产金融信息和市场信息的反馈情况,要提前做好房地产信贷事前信息的预测工作,最大限度地降低房地产可能存在着的金融风险。
4结语
房地产行业融资风险篇5
关键词：房地产行业；融资模式；风险防范
据统计，2014年我国的经济增速明显放缓，对房地产行业的发展产生强大的冲击，尤其是对房地产行业的融资产生很大的影响，尽管我国政府为保障房地产行业的稳步发展出台了一系列保障措施，但从长远发展来看，房地产行业的发展仍然面临很大的融资压力，融资风险仍然存在，因此，有必要对当前我国房地产行业的融资模式进行相对系统的分析，深度挖掘现行房地产行业融资模式存在的瓶颈，针对这些瓶颈制定有效的对策，从而对房地产行业融资风险做好防范。
一、房地产行业融资模式分析
房地产行业的发展与国家经济社会发展密切相关，有效的融资是房地产行业发展的重要保障，系统分析房地产行业的融资模式，是找出现行融资模式瓶颈，制定有效对策的重要前提，当前，房地产行业的融资模式主要有以下几种：
1.银行贷款融资模式。银行贷款融资模式是当前房地产行业中较为常用的融资模式，通过良好的信用评估或者抵押担保等方式，从一些商业银行获得一定的资金支持，从而保证房地产企业投资发展的现实需要。而随着中国经济下行压力的影响，银行对房地产行业的投资放缓，使依托银行贷款融资的房地产企业融资受到不同程度的影响。2014年2月，中国经济网的消息显示，国有几大商业银行已经陆续对房地产行业的贷款融资进行控制，随后，一些股份制银行也对房地产行业的贷款融资进行限制，对房地产行业的融资模式提出新的挑战。
2.信托计划融资模式。信托计划是一种新兴的房地产行业融资模式，这种融资模式更多的适用于房地产行业中短期的资金周转需要，解决房地产行业短期的资金困境。据宇博智业市场研究中心的《2012年-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》数据指出，截止到2014年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%。一些房地产企业在银行贷款融资受到限制的情况下，选择信托计划来实现短期融资，以国内两大房地产巨头万科、万达为例，2014年9月推行了投资信托基金的试点，为国内房地产行业的信托计划融资注入了活力。
3.股权融资模式。在房地产行业面临前所未有的发展挑战背景下，一定程度上银行贷款融资模式受到限制，信托计划融资正处于试点探索阶段，股权融资模式受到了房地产行业的热衷，推动了股权融资模式在房地产行业的飞速发展，成为房地产行业融资渠道多元化的实践探索。在2015年6月，自由筑屋CEO杨程成接受地产中国网采访时表示，股权融资模式将在未来一段时期成为房地产行业较为重要的融资模式，融资速度快，融资成本低是股权融资被房地产行业看好的重要原因之一。
4.债券融资模式。房地产债券融资是房地产行业融资的一种有效途径，自1992年起步以来，我国的房地产债券融资取得了飞速发展，收效非常显著，为房地产行业的融资奠定了坚实的基础。当前，房地产行业的债券融资模式主要包括公司债券、可转换债券、分离交易的可转换公司债券三种形式，一些证券公司对房地产行业进行持续的刺激，使得房地产行业的债券融资市场发展比较平稳。据《证券时报》的分析表明，房地产债券融资市场的持续放开，将使房地产企业迎来市场融资契机，推动房地产企业进一步发展壮大。
二、房地产行业融资模式面临的突出瓶颈
之所以房地产行业的发展会受到我国经济发展大环境的影响较为明显，主要根源就在于现行的房地产行业融资模式存在一些不足，这些不足是阻碍房地产行业健康稳定发展的重要因子，分析房地产行业融资模式面临的瓶颈时制定有效对策的关键，具体说来，当前我国房地产行业融资模式面临的突出瓶颈表现在以下几个方面：
1.融资模式灵活性不强。当前在经济下行压力的冲击下，使房地产企业的资金链受到影响，房地产行业投入资金不能实现迅速回流，同时，资金的安全性也受到影响。尽管我国政府在融资结构方面进行了相应的调整，但是，仍然不能从根本上解决房地产行业融资模式灵活性不强的现实问题。房地产行业从起步阶段就更多的依赖于传统的银行贷款融资模式，这种融资模式受制于银行企业对房地产行业的风险评估，一旦银行相应的降低对房地产行业的资金支持，就容易让房地产行业的融资受到影响，从而会产生坏账风险，进而造成房地产行业不能从银行获得更多的资金支持，形成因为融资模式不灵活而导致的恶性循环。
2.融资模式比例性失调。房地产行业的发展具有一定的特殊性，资金投入后一般需要相对较长的周期才能够实现回收，这样就会对房地产行业的发展产生较大的资金压力。据统计数据显示，尽管我国的经济下行趋势比较明显，但2014年我国的房地产行业投资不但没有下降，反而有小幅的增长，面对相对较长的投资回收周期，加之融资模式比例失调，项目投资论证不合理，不能实现对资金的科学调配，使得一些投资的资金不能实现有效回收，产生较大的资金缺口，从而造成房地产行业融资风险的加大。
3.融资模式系统性不强。基于房地产行业投资较长的资金回收期，以及大量的资金需求现状，必然存在较大的投资风险，而融资模式的系统性分析又是决定房地产行业融资风险的重要决定性因素之一，这就需要房地产融资过程中相关融资载体对房地产行业进行必要的风险评估。然而，当前一些地方政府为了片面追求政绩工程，对房地产行业的融资缺乏必要风险预判，使得房地产行业的融资模式系统性论证不足，从而导致房地产企业的融资不畅通。例如，一些地方性的小型房地产企业就存在融资模式系统性不强的问题，风险评估不到位，使房地产企业的融资受到影响。
三、房地产行业融资风险防范的对策建议
针对当前房地产行业融资模式所面临的突出瓶颈，有必要对房地产行业融资进行系统的分析，制定有效的风险防范对策。具体说来可以从以下几个方面入手：
1.提升房地产行业融资模式的灵活性。实践证明，传统单一的融资模式已经不能更好的满足于房地产行业的融资需要，作为房地产行业要在融资模式的灵活性上下功夫，在银行贷款融资方面不能更多的依赖于国有银行的力量，可以根据实际的融资需求开发国外的银行贷款融资市场；民间借贷的融资方式也可以作为房地产行业灵活性融资探索的有效载体，根据融资需求使民间可利用的资本投入到房地产行业的发展中，为房地产行业的发展注入活力；信托计划融资的试点工程也应该持续推进，不断扩大信托计划的融资试点范围，为房地产企业募集更多的资金；股权融资和债券融资更应该借助当前市场利好的现状，为房地产行业的融资发挥更大作用。
2.加强房地产行业融资模式风险评估。房地产行业的发展与社会众多领域存在交叉，这些领域的发展状况会直接或者间接地对房地产行业的发展产生影响，进而会影响到房地产行业的融资大环境。面对房地产行业融资模式大环境不畅通的现状，一方面，要对房地产行业的融资模式进行科学的监管，加快房地产企业的信用评级制度建设，提升房地产企业融资过程中的科学性与合理性，降低房地产企业的融资风险；另一方面，要积极组织金融和信用评估部门对房地产行业的发展现状进行风险评估，做好房地产行业发展的风险预判工作，在融资过程中降低融资风险。
3.尽快完善房地产行业融资制度体系。由政府牵头，金融业、房地产业参与对房地产行业融资进行立法工作研讨，进一步完善房地产行业的融资立法工作，从法制化的层面对房地产行业的融资行为进行监管，同时，为债权方提供坚强的法律保障。房地产行业中的企业也要根据融资模式的发展需要，进一步完善制度建设，规划企业自身的融资行为。另外，要进一步完善房地产行业融资体系建设，对风险评估体系的各项指标进行量化，有效降低房地产行业的融资风险。
综上所述，房地产行业融资是一项相对复杂的体系工程，有效实现融资能够推动房地产行业的健康发展，为中国经济社会发展注入强大动力，因此，作为房地产行业应该结合企业发展的现实需要，积极探索多样化的融资模式，采取有效对策应对各种融资风险，保证房地产行业的科学发展。
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房地产行业融资风险篇6
[关键词]房地产 金融市场 风险 宏观调控
1998年，我国开始实行住房商品化改革，经过十几年，房地产业实现了较快发展，已经成为拉动我国国民经济不断发展的“三驾马车”中的重要力量，是国民经济的支柱产业之一。然而我国房地产业也出现了过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过快增加、房价上涨过快等已经成为社会的热点问题。尤其是近些年来，我国房市、股市价格双双上涨，加上人民币升值、海外热钱纷纷流入，市场投机气氛日益浓厚。因此，对当前我国房地产金融市场风险进行分析和预判显得十分必要。
一、房地产金融市场风险形成的机理分析
根据系统理论，“风险”是指系统的内在本质和外部环境的不确定性所引起的系统实际产出同预期目标产出之间出现偏离的可能性。房地产金融市场风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观经济环境。对于金融风险的产生，很多学者都有做过相关研究，综合析之，主要有以下几个方面。
金融不稳定假说。美国经济学家、金融不稳定论的开创者海曼・明斯基，认为资本主义的本性决定了金融体系的不稳定，金融危机及其对经济运行的危害难以避免。这种学说认为金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周期性发展而变化。如果房地产开发商的资金链发生了断裂，必将对相关金融机构产生影响，引起连锁反应，就可能导致金融危机。
信息经济学的微观解释。信息经济学派认为之所以发生金融风险，信息不对称是其一个重要的原因，这也是信息经济学对金融风险从微观上的解释。在房地产金融市场中，借贷双方达成合作一致时的信息可能是对称的，但在后期合同执行过程中，如果不去主动核查，银行就会对房地产开发商的行动信息缺乏应有的掌握。房地产开发商在合同执行过程中就可能出于种种动机，隐藏资金使用的真实信息，追求利润最大化，没有采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而有可能引发房地产金融市场风险。
货币主义解释。货币主义认为，金融风险的积累与爆发是与政府的货币政策精密相连的，金融市场的基础就是国家货币政策。根据这种学说，如果国家货币政策发生变化，金融业压减对房地产行业的资金发放，房地产行业就必然会出现资金周转问题，从而引发房地长金融市场风险。
资产价格波动论。一些经济学家认为，金融市场风险的显著表现就是金融资产价格的剧烈波动。资产价格的内在波动是形成金融市场风险，引起金融危机的重要原因。而波动性是房地产市场的固有特性。一旦房地产价格形成泡沫，并最终破灭，购房者就会调整预期，地产价格急剧下跌，减少各种支出，就必将导致经济衰退，进而使经济的不稳定洼加剧。 上述几种理论对房地产金融市场风险从不同角度进行了分析。结合我国国情，资产价格波动理论与信息不对称理论的解释更加符合我国现阶段的实际情况。从我国近几年不断攀升的房价，可以预判如果政府不采取有力措施，房地产市场泡沫必将形成，金融市场风险也将不可避免。
二、我国房地产金融市场风险的研判
所谓房地产金融市场风险，主要是指经营房地产市场金融业务的金融机构，由于市场、环境等多种因素而导致其资产、收益及信誉遭受损失的可能性。通常而言，房地产金融市场风险主要分为信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其他风险。但在我国，房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，究其原因，可以从以下两个方面来分析。
1、信贷规模增长过快
就我国目前房地产市场而言，房地产企业的资金来源中银行贷款一般占到60％左右，主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如表1所示，1998年，我国房地产开发贷款余额为2028 92亿元，经过近十年的时间，2009年为36232亿元，是1998年的17 8倍。通过对比，我们发现房地产开发贷款的增长速度明显高于同期全部金融机构贷款。
2009年我国信贷资金比2008年增长了36.2％，房地产信贷资金增幅也达到了39.2％，这也就是在2009年里房价上涨的重要原因之一。2009年，北京的年生产总值中，房地产占了58％，而美国在发生次贷危机之前房地产只占总产值的6％。由此可以看出由于信贷增长过陕而导致房价上涨，资金集聚房地产市场，加大了房地产金融的风险，极有可能引发危机。
2、银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业是典型的资金密集型行业，其资金需求特别大。我国房地产行业融资目前还是以间接资本为主，其大部分资金还是来源于银行体系。如果银行系统毫无制约地对房产行业过度支持，就会促使房地产行业的过度膨胀。这种局面一旦持续下去，必将导致房产价格过高，偏离经济社会发展水平，所积累起的价格泡沫也必然加大房地产金融市场风险。过度的资产价格膨胀，最终会引起泡沫破灭。然后一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的银行系统就会爆发金融风险，率先陷入危机。作为我国尤其是地方财政经济体系中的重要支柱，房地产市场风险必将会蔓延到整个金融领域。这既会使银行资产的变现能力减弱，更有可能导致公众产生恐慌预期，引发大规模挤兑产生。这种信用风险和流动性风险就会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体系。
三、我国房地产金融市场风险的控制与防范
防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要中央及地方政府构建多层次的住房供应体系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要实现多元化融资渠道，特别是提高自有资金量，以稳定我国房地产金融市场。如前文所分析，我国房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，故本文仅结合银行体系如何控制和防范房地产金融市场风险谈几点粗浅的认识。
1、密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
银行在开展房地产信贷业务时，往往会要求以房地产商品价值作为抵押品，以保障银行信贷资金的相对安全。在判断房地产商品价值时，通常的做法是以房地产商品的市场价格作为评估价值参考。因此，房地产市场价格的波动会影响银行房地产抵押品价值的波动。当房地产商品价格上涨时，银行房地产抵押品价值存在一定的潜在升值，银行信贷风险相对降低，同时也会掩盖部分抵押品估值风险。当房地产商品价格下跌时，银行房地产抵押品价值出现缩水。所以，必须高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，房地
产开发贷款方式要以房地产抵押为主，并充分考虑抵押品的有效性和实际处置变现能力，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。商业银行要加强对房地产评估机构资质和信誉等方面的考察，审慎评估房地产抵押品价值，对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。要密切跟踪抵押品价值波动情况，根据房地产市场供需关系，对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款约发生的概率都相同，严格控制房地产信贷因抵押品价值变化形成的信用风险。
2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
央行或银行监管部门在根据国家宏观调控需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。对房地产开发贷款的区域规模一方面要集中用于财务实力强、开发资质高、社会信誉好的大型房地产企业或集团，另一方面要集中用于建设规划好、建筑质量高、品牌效应强、按揭资源丰富的大中型房地产建设项目。要从严控制对行政办公楼、高档写字楼、酒店、宾馆、招待所等容易导致资源浪费、重复建设的开发类项目发放贷款。要注重表外信贷业务风险，审慎使用贷款承诺函或贷款意向书等信用工具，避免因房地产信贷规模限额控制造成经济纠纷。
3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段
针对房地产金融市场风险，银行系统可以充分运用国际上已经形成的一系列信贷风险量化模型瑞士信贷第一波土顿投资银行提出credit risk模型、由摩根公司开发的credit metncs模型、由KMV公司开发的KMV模型和麦肯锡公司的credit portfolio view模型等，同时应该结合中国商业银行经营实际，不能片面追求完美而套用国外现有的复杂模型，要力求实用实效，不把模型做成空中阁楼。可以通过对房地产信贷风险度量的理论研究，促进商业银行加快对房地产信贷风险影响因子的分析和计量，将理论与实践相结合，通过丰富房地产信贷管理手段，完善房地产信贷管理系统，实现对信贷风险的刚性控制。
4、如强寿地产信贷行业授信，对房地产信贷客户实行分类管理
房地产行业融资风险篇7
［关键词］房地产 投资基金 SWOT法
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
一、当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险：
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000―2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
二、房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
1．房地产投资基金的优势分析（S）
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性。房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性。它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大，交易成本高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小。它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此，它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
2．房地产投资基金的劣势（W）
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3． 房地产投资基金的机会（O）
（1）投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
（2）市场分析。目前，我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
（3）需求分析。目前，我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
4． 房地产投资基金的风险分析（T）
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
三、发展房地产投资信托基金的政策建议
1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
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房地产行业融资风险篇8
关键词：房地产企业；财务危机；风险防范
中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。
一、房地产企业面临的主要财务风险
1.债务风险
作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。
2.利率变动风险
房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。
3.经营管理风险
房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。
4.融资风险
房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。
二、房地产企业防范财务危机的对策
1.优化资本结构
房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。
2.扩宽融资渠道
房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。
3.加强项目调查
房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。
4.注重风险预警
房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。
三、结语
当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。
参考文献：
[1]刘榕.房地产企业财务危机防范策略研究[J].金融论苑，2011（8）.