不动产存在的问题及建议范文

不动产存在的问题及建议篇1

[关键词]不动产估价；评价机制；分析

在不动产估价评价机制中存在很多问题，制约着估价机制建立，第一，银行在进行不动产估价机制选择时，并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择；第二，很多银行直接设置不定产合作条约，而原本这些条约都是在评估机制中制定，而银行的合约拦截，使得评估机制的话语权丢失；第三，不动产的估价质量难以保证。以上问题需要在实际的不动产估价评价机制建立环节中被解决。

1不动产以及不动产评估

财政部在2007年颁布的《资产评估准则――不动产》中，对不动产进行概念界定，不动产是指：土地、建筑物以及其他附着与土地上的定着物。在这其中也包括物质实体，以及相关权益，换言之，不动产并不是指单一的实体，同时也是实物、权益以及区位三者的综合体。而不动产评估通常是指房地产评估，以房、地为对象，在评估原则下，选择科学的评估方法，对价格进行评估。[1]

2银行不动产估价评价机制中存在的问题

在不动产估价中，需要做出不动产价值评价报告，金融机构抵押评估报告的直接使用者，例如银行。在这些金融机构中建立集中的估价管理体系，以及评价体系，是不动产拥有者在使用不动产进行抵押时，所必需的体系。但是就目前的不动产估价管理，其中存在着一些人为因素而导致的问题，主要的表现有以下四点。

第一，银行在进行不动产估价机制选择时，并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择。而是将评估折扣中的高低作为机制入选依据。严重的情况下，有些银行所选择的不动产评估机制与行业主管，以及相关协会中所选择的不动产评估机制之间存在着本质的区别，在标准不一情况下，使得不动产行业中的公信力大幅度降低。[2]

第二，很多银行直接设置不定产合作条约，而原本这些条约都是在评估机制中制定，而银行的合约拦截，使得评估机制的话语权丢失。例如，银行制定出股价格式，然后估价机制直接进行估价报告的制定。将估价中比较烦琐的环节简化，并在估价报告中只体现出了项目名称、位置、估价结果以及公章，其余细节省略。在这样的模式下，使得估价机制的工作粗略，估价中的专业性有所下降。换言之，在不动产估价环节中，银行的主导作用比较明显，使得股价机制重心缺失。[3]

第三，在实际股价中，估价日期由银行来定，而银行对不动产的现场情况掌握不清楚。估价机制为了完成任务，使得不动产的估价质量难以保证。严重时，不动产的估价师不去现场，应付工作，估价失去意义。

第四，为了吸引客户，银行不顾估价机制的经济效益，以估价免费的广告方式，增加不动产估价。而在实际估价环节中，需要估价机制付出很多人力和物力，指估价结束之后，银行只付给估价机制很少的费用作为补贴。在这样的模式下，估价机制不盈利，难免在实际不动产估价环节中，在最短时间内完成估价，导致估价质量降低。[4]

3完善不动产估价评价机制的对策

3.1不动产估价评价机制雏形

对于银行来说，建立一个完善的不动产抵押评价机制，在银行业务拓展中发挥着重要的作用。由于在独立的估价机制下，银行对其进行管理，基于以上问题，对于不动产估价带来消极影响，因此在银行体制下，建立完善的抵押估价评价体系。在该体系中，主要包含了机构基本情况指标、机构业务能力情况指标、规范执业情况指标。

在实际的估价中，以上三者所占据的权重分别为10%、70%以及20%，在该评价体系中建立百分制，并结合专家评价，对最终结果进行修正。不动产拥有者在选择不同的估价机制时，根据估价机制的信用等级来选择。例如，估价机制可以分为AAA级、AA级、A级以及B级。一般情况下，B级的估价机制体系比较单一。

3.2建立不动产估价长效联动机制

在估价机制建立环节中，需要建立与之相关的联动机制。而所谓的联动机制是指，银行部门与行业行政主管部门、估价机构以及行业协会等方之间，实现有效的互动。在联动机制下，以银行为核心，并在其他行业相互研讨下，共同制定不动产抵押估价指南，对传统的单一估价机制中的缺陷进行改革。同时新型的抵押估价机制建立需要相应的监督机制，对其进行监督。因此可以鼓励各个行业中行政主管部门对估价机制进行实时监管。同时，银行还需要与各个行业协会之间进行及时沟通，针对不动产估价中出现的人员问题、质量问题以及技术问题等进行沟通与分析。在这样的联动体系下，使得各个行业都能够发挥出其作用。此外，银行需要及时对估价机制提出合理的建议，当估价机制制定出一个估价报告时，估价机制需要向机制反馈相应的信息。[5]

3.3不动产估价评价机制的综合评定

在银行的管理下，不动产估价评价机制具有一定准出和准入原则，当制定了严格的准入原则下，在不同行业以及社会舆论监督下，使得房地产估价机制能够有章可循。更新了的估价机制中所包含的内容有很多，例如职业资格、估价师数量、诚信记录、客户反映、各级银行评价、估价报告打分情况以及合同履行情况等。

3.4将估价报告的复核标准规范化处理

在一个估价机制制定好一个估价报告之后，其内容是否具备一定的合理性以及估价质量是否过关，需要在银行的终极复核打分下判断。银行可以借鉴行业中出台的估价报告评审标准，对不动产估价报告进行打分。在实际打分环节中，主要分析，估价对象的界定是否合理，以及不动产产权划分是否清晰，同时在估价中所选用的参数是否具有一定的科学性，以及不同类型评估方法的选择上是否对结果产生直接的影响等。此外，还需要综合考虑市场经济变化对估价的影响以及估价报告的偏差。

4结论

综上所述，不动产估计评价机制在推动社会经济发展以及银行业务拓展方面发挥着重要的作用，针对银行不动产估价评价机制中存在的问题，本文提出了以下建议，首先建立不动产估价长效联动机制；其次对不动产估价评价机制进行综合评定；最后将估价报告的复核标准规范化处理。

参考文献：

[1]林建漳.完善不动产估价评价机制降低银行放款风险[J].经营管理者，2012（3）：49.

[2]别致.不动产估价中还原利率的研究[D].南京：南京师范大学，2004.

[3]方水盛.受污染不动产评估方法及管理体系研究[D].杭州：浙江财经大学，2015.

[4]李素芹，冯皓.中日房地产估价制度比较[J].吉林师范学院学报，1998（3）：17-20.

不动产存在的问题及建议篇2

【关键词】不动产登记；房地产经济；影响

1引言

在社会经济发展的过程中，房地产行业发展面临的最主要问题就是不动产登记，因为不动产登记是针对不动产的自然身份属性以及权利在登记簿当中进行记录和公示。同时随着现如今不动产的覆盖范围变得越来越广，所以不动产登记工作所面临的问题及影响因素也变得越来越多，针对不动产登记工作进行深入研究及探讨是需要进行长期工作的，逐渐对不动产本身的权利归属等进行进一步确定，然后对产权关系进行明确规定。

2不动产登记制度存在的问题

2.1规章制度建设落后

基于我国当前的社会发展背景来看，和不动产登记有关的体制建设以及法律法规建设工作仍然有待完善与提高，所以这就使得不动产登记有关价值的作用并没有在实际工作中得到真正发挥。因为在过去我国不动产登记工作发展的过程中，虽然面对不动产登记过程中存在的一些问题，制定了相应的法律法规，但是这些规章制度以及机制等在实际工作中并没有真正落实，所以导致许多工作没有得到很好的约束，对整个房地产市场的稳定发展与健康发展造成了一定程度影响。所以在当前新时期发展背景下，需要就不动产登记工作执行过程中所产生的一些问题进行论述并且提出相关建议，使不动产登记对房地产经济的正向影响得到增加[1]。

2.2市场短期不利影响

对于我国的不动产登记制度来讲，虽然能够覆盖到当前房地产市场的大多数企业，但也可能会导致自然人和一些以投资为目的的房产持有人在可能的条件下进行抛售。在不动产登记工作中产生不利影响因素的环节，大多数都集中在二手房交易环节中，所以如果想要针对不动产登记过程中存在的不利因素进行全方位解决，需要真正从政府角度出发对这些问题进行考虑，因为不动产的二手房交易规模非常大，所以只有在政府以及国家出头的情况下，才能够实现对整个二手房交易市场的调控。除此之外，在不动产登记工作全面覆盖与普及过程中，不动产登记工作的合规性以及宣传工作是否实现全覆盖这些问题，如果仅依靠个别部门及机构进行管理，那么所取得的成效是比较微弱的，仍然需要由国家政府出面并且通过合理有效的措施进行干预，这样才能够更好地使不动产登记工作得到推广。通过这样的方式，从物权保护的角度对不动产登记制度进行深入探讨及研究，更好地使房地产直接权益人的基本利益得到保障，并且将房地产在发展过程当中存在的产权纠纷问题进行解决，使整个二手房地产交易市场秩序变得更加有序。

3不动产登记工作水平提升建议

3.1不动产登记与房地产经济的协调发展

不动产登记工作已经充分证明了当前房屋不动产所拥有的固定性以及不可移动性特征，所以这就对房屋的所有权以及归属权利确定提供了重要依据。在以上述特征为基础所开展的分析过程中，能够发现不动产本身同时还拥有明确的复杂性特征，因此，在不动产登记时针对产权关系进行清晰界定是具有非常重要的意义的。从当前的房产情况来看，进行不动产登记工作的主要目的是顺应国家政府对房地产市场所进行的宏观调控，针对房屋价格进行有效的控制。对于二者来讲，并不存在直接性以及必然性的联系，但如果按照经济学原理进行分析的话，能够发现房屋的价格本身会受到房屋供求关系的直接影响。同时对于房地产登记来讲，主要目的也不仅仅是给房地产税征收作准备，同时还具有其他的功能和意义。若是真正基于不动产登记工作意义为出发点，那么不动产合法登记过程中，产权人本身的合法权利会受到极大程度的保障。对于不动产登记工作来讲，核心的目的是对产权性质以及产权归属问题进行解决，在解决的过程中主要是依据现行的法律法规，然后在此基础上使房产市场的交易秩序能够更加稳定。除此之外，对于不动产登记工作来讲，还能够使二手房屋资源得到极大程度的增加，并且将房屋的入住率提高上来，降低当前房地产市场中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不动产登记可以使当前房地产市场的发展秩序以及健康程度大大提升，使政府所实施的宏观经济调控政策及措施能够拥有更加基础的保障[2]。

3.2房屋买卖交易所受到的影响

在不动产登记工作开展过程中，工作目的不仅仅是使当前的房地产市场能够得到更好的管控，同时也是为了能够基于当前的房地产交易市场，将各机构以及各地区的房地产交易汇集到一起，形成一个统一性质的信息管理登记平台，对房产交易以及登记和审批等各项流程进行统一管理，从而使工作能够变得更加简单而且便捷，促使传统低效率的申请环节和审批等办公环节，能够实现信息化以及网络化发展。在对不动产登记工作解读的过程中，有很多人认为不动产登记工作只是单单针对当前的存量房，同时也会导致许多在信息管理平台上没有进行登记的购房人员，在之后的购房过程中不会出现冲动型的消费行为。所以现如今社会大众本身对不动产登记工作更多的是持一种观望的态度，同时就是在不动产登记工作开展的过程中，有很多拥有多套房产的产权人会在工作开始之前将房产进行大量的抛售，这种大量房产的抛售对整个房地产市场的稳定发展会造成一定影响，所以在这种情况下，不动产登记工作条例所发挥的市场规范化作用会变得更加明显。除此之外就是不动产登记工作条例，并不是简单地将房地产的市场调控作为基本目标，所以在短期之内对整个房地产行业的发展并不会产生太大影响。自从管理条例实施以来，主要目的是对现有的各不同机构之间的资源进行全方位的整合，然后对机构资源进行统一管理，构建一个全国性质的信息化管理平台。对于该条例来讲，在实际实施的过程中，对于二手房市场会或多或少地产生一些影响，条例当中并没有要求针对个人名下的房产进行查询，但却可以根据房屋的地址对产权人进行确定。所以在这一背景下，过去传统的不动产登记工作存在的问题以及弊端都能够得到消除，但可能会导致的问题就是房屋的大量抛售对整个房地产市场的稳定性造成影响。因此，对于不动产登记来讲，作用发挥更多的是体现在对整个房地产市场发展进行规划以及规范这2个方面。

3.3不动产登记工作对房地产经济管理的积极影响

在我国不动产登记工作实施的过程中，我国国民经济也受到了极大程度的影响，而且这种影响是正向的，对房地产的经济管理工作也产生了一定程度的促进作用。在长期的市场化背景下，通过不动产登记管理工作模式，经济发展会受到极大程度的影响，所以需要从不同的登记体系为出发点，使房地产管理工作水平及能力得到更好的提升，从而使房地产经济的发展能够得到更好的推动。在不动产登记条例实施的过程中，信息可以在平台上进行高效的运行，从而使房地产的全方位控制得到真正实现。因为对于房地产市场管理工作来讲，最主要的就是做到精准调控，所以在这种透明化以及高速的信息流转过程中，房地产市场实现了透明化管理，使调控制度的发展得到了推进。所以对于不动产登记工作来讲，在实施过程中可以使房地产业的经济管理工作具有明显的进步及提升，对于房地产来讲可以让房地产行业在市场竞争环境当中拥有更多的优势。但同时也需要注意，在不动产登记的过程中需要考虑现实的经济情况，并且就整个房地产市场开展深入调查，这样才能够更好地找到符合当前房地产行业发展的市场模式[3]。

4结语

综上所述，对于不动产登记制度来讲，在实施过程中，我国房地产经济会受到直接影响，同时会对整个市场经济的稳定发展造成一定程度的影响。所以，在不动产登记实施的过程中，要深入分析不动产登记制度的实施现状，并总结工作经验，将不动产登记制度和我国基本国情进行结合，通过长期发展的眼光，对不动产登记制度进行完善与创新。

【参考文献】

【1】尹会生.不动产登记制度对房地产经济的影响和研究[J].中国高新区,2018(12):271.

【2】吴沛晟.不动产登记制度对房地产经济的影响和研究[J].全国流通经济,2017(30):68-69.

【3】江珊珊.不动产登记制度下的房产经济发展策略[J].价值工程,2016,35(23):87-89.

不动产存在的问题及建议篇3

一、信息平台建设及接入情况

（一）信息平台建设情况。

1.信息平台建设方面。信息平台建设是实现不动产统一登记的基础，我县从2015年10月份开始采取市集的中方式，主要从以下几个方面着手信息平台建设：一是硬件建设。积极向县政府汇报沟通筹集资金35万元，购置了台式机、笔记本电脑、针式打印机、普通打印机、高拍仪、移动硬盘、查询机、叫号机等办公设备。建起了大数据库服务器4台，连续供电设备2套，完成面积20平方米的机房改造，内部网络已布设调试完毕，实现了不动产登记中心与建设局、林业局、农牧局和五个中心国土所之间内部网络互连互通，形成了不动产登记硬件网络环境。二是获取基础数据。信息平台建设以基础数据资料为根本，为获取第一手基础数据资料，从2015年10月初，筹措资金11万元，聘请作业单位对新型城镇化试点镇黄羊川镇农村房产进行权籍调查，形成纸质和电子基础数据。近年来，由于县城建设发展速度快，土地现状变化大，2016年1月份我县筹资24万元，聘请作业单位对县城范围内的所有宗地及楼房楼基进行全面调查测量，现已全部完成县城269宗土地使用权及518幢楼房的投影面积调查测量。三是数据平台建设。2016年2月我局积极与北京天耀公司联系，投入业务骨干10余人利用其不动产统一登记管理平台对我县农村集体建设用地和宅基地使用权、国有建设用地使用权、农村房产、城镇房产、林地等数据进行整合建设，自2016年11月所有登记业务均能利用登记信息平台在网络上登记办理。

2.安全保密方面。我局严格按照《不动产登记操作规范（试行）》的规定。一是对不动产登记信息平台网络不动产登记实行专机专网，并加装防火墙、网闸等安全手段进行隔离，所有进行不动产登记的计算机及附属设备严禁连接互联网，严禁接入移动存储设备存入或读取数据，防止信息泄露。对登记平台业务数据做到每天定时自动备份和手动备份在移动硬盘，确保数据的安全性。二是通过与相关单位签订保密协议、开展信息安全风险评估与检查、定期对工作人员进行信息安全教育培训等方式，做到登记信息全方位监管。三是严格执行不动产登记资料依法查询制度，除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外，不得随意查询。

3.存在的问题及建议。建设局房产信息登记管理系统软件开发公司与不动产登记信息平台开发软件公司不配合，与建设部门的数据交换接口迟迟不能开发，导致不动产登记中心登记信息与建设部门的房产信息无法实时相互推送，实现数据共享。

建议从省级层面与建设部门沟通，督促房产信息登记管理系统软件开发公司与不动产登记信息平台软件开发公司密切配合协作，尽快开发出数据交换接口，以实现数据共享。

（二）信息平台接入情况。

我县信息平台接入采用将XML格式的报文通过SFTP协议推送到指定的业务报文存放目录，从相应目录中获取相应报文的方式，安排专人负责在每天17：30前，严格按照《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范（实行）》将登记数据进行校验后及时上报，以实现与市、省、国家实时汇交，对报送失败的数据及时分析查找原因，对数据进行修改后当日或次日上报。我县上报业务数据类型有国有建设用地所有权首次登记，国有建设用地及房屋所有权首次登记，国有建设用地及房屋所有权转移登记，国有建设用地及房屋所有权变更登记，抵押权首次登记，预告登记等，止目前我县共成功上报业务数据215条。

存在的问题：近年来为发展地方经济，结合地方实际，鼓励企业发展特色产业，出现了以出让或划拨方式取得的农业用地、生态用地等土地用途和国有农用地使用权权利类型，但国家制定的不动产登记标准中无农业用地、生态用地等用途和国有农用地使用权权利类型，现无法办理不动产登记或上报。

建议对现在的数据库标准根据基础登记业务的需求进行修改，以提高登记业务的可操作性。

二、存量数据整合汇交情况。

（一）数据基本情况。城镇土地登记档案资料共2299宗，其中仅县城的269宗土地使用权数据在2016年进行了调查测量，即有空间数据也有登记档案电子化数据，其他登记档案资料只进行了电子化扫描，并无空间数据，且大部分档案扫描件未按宗地号、发证时间分类整理，扫描资料混乱格式不致，需重新调查测量和扫描整理。集体建设用地和宅基地使用权资料8.1万宗、农村集体土地所有权资料251宗，均有空间数据和电子扫描件资料，但部分宗地存在坐标偏移、宗地代码编号不规范现象，需补充测量和统一宗地代码编号；房产登记档案资料11392卷宗，仅对登记档案资料进行了电子化扫描，无空间数据；林权登记发证档案共9855卷宗，仅对登记档案资料进行了电子化扫描，无空间数据；草原登记共发证19413本，登记原始档案严重缺失，现有档案只有电子表格。

（二）已完成数据整合情况。2016年6月份，我县根据市不动产登记管理局统一安排，积极与数据整合作业单位紧密配合，前期对我县的土地、房产、林权、草原登记数据资料进行了认真的分析，对现有档案数据进行分类处理并提出整合意见，组织相关部门经过多次讨论后，认为我县土地、房产登记数据资料比较齐全，应先对土地、房产数据进行整合，待逐步积累经验后，再对林权、草原数据进行整合。由于我县土地登记资料无空间数据，为使房屋落宗落户，先后筹集资金132万元，在完成县城269宗土地使用权及楼房投影面积和“下山入川”移民点、黄羊川镇7134宗宅基地使用权、房屋所有权进行了调查测量的基础上，对登记数据逐条核对进行数据入库；房产登记数据充分利用建设局房产登记信息系统数据库数据进行解析转换后，按照坐落、名称等导入数据平台，完成房屋落宗落户，对于无法落宗的房屋数据进行实地调查后再落宗落户。目前已完成定宁、古丰、十八里堡、黑松驿等11个乡镇45000宗农村集体建设用地、宅基地使用权数据整合，完成“下山入川”移民点及黄羊川镇4893宗宅基地使用权、房屋所有权数据整合，完成城镇600宗土地使用权数据整合建库及488幢楼盘落宗落户工作。

（三）6月底前计划完成情况。虽然我县在不动产登记工作中做了大量的工作，但在数据整合工作中进展还是较为缓慢，有主观的因素，也有客观的因素，当然资金困难是主要的因素。为此我局高度重视，年初对我县数据整合工作进行了详实的预算，并制定了数据整合工作计划，计划于今年6月底前全面完成我县土地、房产登记数据的整合工作，所需经费约257.83万元，按照省财政厅、省国土厅下发的（甘财经二[2016]27号）“新增建设用地有偿使用费（切块）资金，根据工作需要可用于不动产统一登记工作”规定文件精神，所需经费由市财政从新增建设用地有偿使用费（切块）资金中统筹解决，今年已给我县拨付资金408万元。

（四）工作总体推进情况。

1.存在的问题及建议。

一是部分数据暂无法进行整合入库。由于长期以来各单位分散登记，在登记过程中采用各自独立的技术标准，采用的坐标、数据和面积等不尽相同，在一定程度上增加了数据整合的难度。因历史原因造成登记程序不规范、表册不齐全等遗留问题，且存在重复登记、漏登等现象。各部门不动产登记的状况差异较大，现存档的林权、草原数据仅为纸质数据，无电子图件及图件坐标信息，信息化水平很低，且草原登记仅有电子表格数据无登记档案资料，使登记数据无法进行整合。

建议上级部门在经费和政策上给予支持，对已登记无空间坐标的宗地进行补充调查测量，对无登记资料的宗地在今后登记工作中逐步完善。

二是西靖镇“下山入川”移民点界线不明确，给不动产单元设定与代码编制造成不便。由于我县“下山入川”1、2、3、8、9、10号移民点正在建设中或土地未分配，现无明确界线暂无法将其分别划分为地籍子区，加之这6个移民点全部入住后户数较多，在本次地籍子区划分时合并划分为一个地籍子区有点过大，给数据整合和今后的不动产单元代码编制造成了一定的不便。

建议以上移民点土地全部分配入住后，允许我县重新划分地籍子区，对已整合的数据按照新划定的地籍子区进行修改不动产单元代码，以方便数据整合和今后日常登记业务管理及不动产单元代码编制。

2.下一步工作打算。

不动产存在的问题及建议篇4

【关键词】不动产；协助；执行

各级房地产登记机关作为协助法院执行法定义务主体，如何科学、现实、主动改变观念、创新机制，以实际行动协助法院执行生效法律文书问题，谈谈个人浅见，供同行参考。

一、法院执行现状、存在问题

法院执行现状人难找，财产难查、难动；协助执行单位与法院之间网络资源不共享，协助程序复杂手续繁琐；执行法官承办案件多、压力大，路漫漫，上下求索，来回奔波于法院和登记机关路程之间。各地均存在“骨头案、钉子案”问题。当事人案后频访，干扰司法秩序，损害司法权威。执行涉及社会稳定和投资环境。法院执行是和平年代确保社会稳定和信用的重要防线。

二、协助执行主要规定

（一）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 法释【2004】15号

（二）、《最高人民法院关于民事执行中拍卖财产的规定法释》【2004】16号

（三）、《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 》 法发【2004】5号

三、不动产协助执行主要业务

查询，查封、轮候查封、预查封，权属转移，协助执行异议，文书管理等。

四、江苏徐州协助执行主要做法

（一）、查询：法院对房屋实施查封和实体处分前，到徐州市住房保障和房产管理局房产档案馆（以下简称房产档案馆）查询房屋权属状况。同时对房屋实际使用占用情况现场调查并制作笔录。

（二）、查封：查封以房产部门登记权属为准；未办登记的依据土地使用权规划许可、购房合同等相关证据由法院确定权属；房产档案馆将裁定书、协助执行通知书和相关权属确认证据扫描备案，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心（以下简称登记交易中心）法规科负责协助查封、备案查封、预查封、轮候查封。

（三）、权属转移：

1、已办抵押登记的房屋，法院对抵押权作出处理后再裁定转让。

2、裁定转让中房屋权属证书不能收回的，在协助执行通知书上载明要房产部门注销原房屋权属证书。

3、国有划拨土地和集体土地房屋，法院征得国土资源部门同意后再裁定转让执行，登记交易中心负责协助房屋权属转移。

（四）、执行异议

不同法院对同一房屋均要求协助权属转移的，登记交易中心法规科按法院存在执行异议处理，并进行备案，将情况书面告知法院，待执行异议解决后，按照最终生效法律文书协助执行。

2012年登记交易中心法规科及时协助执行本市不动产案件一万七千多件。

五、建议

（一）、宏观方面设想建议。

天下难事必化为易，天下大事必做于细。天网恢恢疏而不失。执行和协助执行要做最坏的打算，向最好的方向努力。

要从国家层面考虑，用政治智慧，建议建立一套完整的登记信用体系，考虑如何解决法令兹彰，盗贼多有的周期循环现象。建立公民按身份证、法人按组织机构代码、社会团体及其他组织机构按社团编码为统一标准的全国“一名一号到底”登记制度，公安机关车辆登记、银行金融账户开户、股票开户、基金开户、不动产房地产权属登记均实现：公民按身份证名称并号码、法人按组织机构名称并代码“一名一号”到底登记，交易设置加密服务和防伪措施。各部门和单位不再各自为政另编新的号码，节约信息存储资源，利于数字化管理。大道从简，如同车同辙、路同轨。从公安、工商、民政、银行、股票、基金、不动产登记到法院等组建大联网共享，消除地区部门间信息封锁、垄断。电子信息是规范信息化最好手段。法院只要在网上输入“一名一号”，不论是不动产信息还是资金开户、车辆登记、股票开户、基金开户等信息便立马呈现。

制定网络安全法，配置社会信息资源。依法、透明、统一、公开、建立、使用网络信息资源，有利于打击社会上各种假证，净化国家社会信用空气。

环境改变了、措施跟上了，法院查询、执行和协助执行时才能“万案在手，查询执行一网打尽”；让被执行人在财产方面逃遁于无形，不找而自来，赖而不敢，赖而敢者立马执查执封，让老赖成为待宰的羔羊；实现法官在法院办案，坦然而善谋，不怒而自威，少言而善应；体现国家富强、司法权威、资源节约。

（二）、现阶段行业协助方面

1、解放思想、技术上允许、措施上可行改善查询环境，让法院远程利用不动产信息查询系统

各级法院、各级不动产登记管理机构应当建立联系、联动工作制度，互应常应，实现运用目前现代化成熟科学技术让法院通过网络系统远程利用当地不动产登记网络信息资源，改善办案执行查询环境，让法官在法院上网就可查询到本市不动产登记权属信息和涉案不动产协助查封、轮候查封、权属转移等信息，解决执行法官来回奔波于路程之间问题，节约执行用车降低执行成本，让法官腾出精力确保案件执行质量。

2、建议设立不动产“协助执行员”制度和象征性有偿服务制度，确保执行延伸补充措施精确到位，缓解法院办案人力不够制约瓶颈。

3、建立不动产登记时自然人以公民身份证名称并号码、法人及社会团体以组织机构名称并机构代码为指标的统一登记“名称并代码”制度，并将“身份证名称并号码”“组织机构名称并代码”在房地产权属证书和档案上记载、体现出来，实现不动产权属登记“一名一号”到底数字化管理。在目前各地登记机构已同公安之间建立身份证读取网络联系业务基础上，为将来全社会信息资源、综合系统匹配留下“一名一号”标准化、数字化对接资源。“一名一号”有利于行业管理，更有利于司法快速高效精确查询、执行。

4、建议借全国《不动产统一登记办法》2014年6月出台之前全国范围内须高端研讨拟定之机遇，对困扰和影响法院协助执行涉及不动产方面问题，予以充分考虑，并在统一登记办法当中设立协助执行相关章节，实现不动产协助执行全国统一标准，各地操作“按部就班”，法院查询执行根据名称或号码“按图索骥”，实现从制度创新服务社会管理，增加协助执行活力。

参考文献：

[1]住房城乡建设部《房地产登记技术规程》，中国建筑工业出版社，2012年4月

[2]住房和城乡建设部政策法规司编《房屋登记办法释义》人民出版社，2008年6月第1版

[3]徐州市人民政府法制办公室编印《行政执法培训资料汇编》，2012年10月

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不动产存在的问题及建议篇5

关键词 不动产 统一登记 管理制度

一、我国不动产统一登记管理概况

我国对于建立不动产统一登记制度的需求由来已久，早在2007年《物权法》中就明确了要建立起一套完善的不动产统一登记制度，这也标志着制定不动产统一登记制度被正式提上了政府工作日程。经过前期的大量准备工作，政府于2013年明确整合各登记部门职责后由国土资源部承担。紧随其后的，2014年不动产登记局成立，负责指导监督不动产登记工作。2014年7月，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，开始向社会征集意见。最终于2014年12月22日，经由国务院签署并公布了《不动产登记暂行条例》。此条例，自2015年3月1日起正式在全国范围内施行。

建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措。对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。同时，实施不动产统一登记管理还有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供精确的事实依据，为房地产税的征管提供了数据基础，有助于确定有关税收制度的走向，以健全房地产市场调控长效机制。

二、现阶段不动产统一登记主要面临的问题

（一）登记机构需要进一步整合，提升执行效率

根据《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”这样的规定虽然明确了责任机构，但现阶段在组织架构上却难以统一。一些市、县级政府在设置登记部门时遇到了很多困难，由于不动产登记涉及多个部门，而现阶段在各相关部门责任划分不明确的情况下，对着些部门进行协调和整合难度较大。同时，一些市、县级政府部门对此项工作积极性不高，执行效率低下，相关工作的开展与落实工作进度缓慢。再加之国土资源管理工作本身业务繁杂，如此大规模的机构整合也为工作的开展带来了困难。

（二）操作规范不统一，信息平台不完善

《不动产登记暂行条例》颁布实施后，根据国务院要求，为了保障不动产统一登记管理工作的顺利开展，应建立统一的操作执行规范以及统一的信息管理平台。而信息管理平台应该与登记机构衔接，并承载登记簿册、登记依据等不动产相关信息，但是由于一些地区还没有完善统一信息管理平台的建设，一些工作无法按照有关要求进行，更多的是根据自身实际情况开展登记工作。这样就直接导致相关操作和规范无法全面得到执行，登记数据也无法与信息平台兼容。在后续工作完成后，还要对数据做进一步的整理，既增加了工作量，又影响了工作效率。

三、对于完善不动产统一登记管理制度的建议

（一）健全不动产统一登记管理的法制体系

首先，国家应逐步推进和制定不动产登记法，把行政法规规定不了的内容直接纳入并进一步完善，形成一个国家确认和公示不动产物权的基本制度体系。其次，通过编纂民法典和修改物权法来完善不动产权利体系。尤其是现在处于全面深化改革阶段，想要把一些权利固定下来，就需要通过立法来及时作出相应调整。最后，通过法律来进一步完善国家权力和民事权利之间的关系，对政府和市场的关系进行界定，包括登记、纠纷调处、税费规制等。

（二）积极借鉴其他发达国家在不动产登记制度上的先进经验

从目前我国已有的涉及不动登记的相关制度而言，许多细节仍然需要进一步的完善。所以，我们应该结合实际，参考和借鉴一些发达国家在不动产登记制度方面的先进做法。欧美一些国家，因其市场经济十分发达，并且经历了完整的市场经济历史的发展过程，在施行不动产登记制度的历史进程中所遇到的许多问题，在现阶段已经有了相对有效的解决办法。而现阶段，我国正处于不动产统一登记制度实施的起步阶段，也同样会遇到许多类似的问题。因此，通过这样的借鉴，从一定程度上可以为我国有关制度的完善提供有价值的解决方案或处理问题的方向，从而加速完善不动产统一登记管理制度的进程，提高有关工作的管理能力。

（三）构建完善的不动产信息管理平台

对不动产登记信息的查询与管理，是不动产统一登记管理制度发挥作用的主要表现之一。因此，应该加大对不动产登记信息化管理的力度。结合现阶段实施过程中的具体情况，政府通过构建完善的不动产统一信息管理平台，能够有效地加强对不动产信息的监管力度，提高对不动产信息管理的效率，促进和细化不动产管理的相P内容及规范。另外，通过先进的互联网技术，信息管理平台可以实现对登记管理机构的全覆盖，有效地满足了监管部门对数据共享、数据管控以及信息化办公的管理需求。

四、结语

不动产在财产中起到基础作用，进一步推进不动产统一登记管理制度的完善是推进依法治国、实现不动产领域国家治理能力和治理体系现代化的重要环节，也是加强生态文明建设、切实贯彻绿色发展理念的核心环节。随着相关制度及法规的逐步完善，不动产登记在我国市场经济基础、国家治理能力以及建立国有自然资源的产权管理等方面，都将发挥重大的作用。

（作者单位为响水县不动产登记中心）

参考文献

[1] 蒙艳资.我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析[J].中国管理信息化，2016（8）.

不动产存在的问题及建议篇6

【关键词】婚姻法；司法解释；夫妻房产

随着我国经济的不断提升，房地产价格也在不断地攀升，房地产投资已经成为了我国居民重要的投资手段之一。在这种情况下，夫妻双方在离婚的时候，房地产的财产归属必将成为离婚后分割夫妻共同财产的一个重要纠纷。

一、我国婚姻法中夫妻房产认定

根据《婚姻法》司法解释（三）中第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。《婚姻法》的此项司法解释，从男女平等、公平正义的原则出发，更好地保护了夫妻双方的财产权利，在不同程度上填补了我国夫妻财产制度的空白，此项司法解释一出现，比我国老的婚姻法在房产的划分上具有重要的意义。但是，法律具有滞后性，在现实的离婚案件中，离婚的案件千奇百怪，问题层出不穷，涉及到分割房产纠纷的案件更是千差万别，新的婚姻法解释无法满足离婚案件的社会现实需要。故而，在新的《婚姻法》的司法解释中，存在一定的漏洞，还需要我们加强对婚姻法的进一步解释，促进婚姻法的进一步发展。

二、我国婚姻法中夫妻财产关系与夫妻房产认定

（一）我国婚姻法中夫妻财产关系

我国《婚姻法》的配偶关系是从夫妻关系确定之日起就已经正式确定，夫妻关系包含了人身关系与财产关系，夫妻财产关系依附于人身关系。但是，夫妻之间的财产关系还是一种私权的关系，有其独立性，并不会随着婚姻关系的成立而合为一体。也就是说，夫妻双方婚前的个人财产，在结婚之后还是属于夫妻双方的个人财产。我国婚姻法规定，夫妻关系存续期间，夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。约定应当采用书面形式，没有约定或者约定不明确的，适用《婚姻法》第十七条、十八条的规定。在夫妻双方的婚姻关系存续期间，夫妻双方对财产有约定的，夫妻一方对外负债而且第三人又知道的，由负债的一方当事人独力对外承担责任。

（二）我国婚姻法中夫妻房产认定

根据《婚姻法》司法解释（三）中第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。夫妻双方的父母共同出资购买的房地产，产权的登记写的是夫妻双方名下的，则这个房产可以认定该房地产按照双方父母出资份额的按份共有，但是当事人之间有约定的，按照当事人双方的约定进行财产划分。此项婚姻法的规定一出现，比我国老的婚姻法在房产的划分上具有重要的意义。但是，一方面，法律具有自身的不适应性和滞后性，无法预见和包容全部的社会现实。另一方面，离婚案件千奇百怪，问题层出不穷，涉及到房地产的案件更是千差万别。而且，现实生活中有存在这样或者那样的实际情况，婚姻法司法解释并没有做进一步的详细规定，不利于当事人之间的权益划分和保障。

三、《婚姻法》司法解释（三）中房屋确权规定存在的问题及立法建议

（一）婚后父母出资购房产权归属存在的问题及立法建议

1、婚后一方父母出资购房存在的问题及立法建议

在婚姻法的司法解释中第三条规定：结婚后，夫妻一方的父母出资购买的不动产，并且产权登记在夫妻一方名下的，可以将这个不动产视为对夫妻一方的单独赠予，属于一方的个人财产。该规定的问题主要表现在以下几个方面：

第一，法条的自相矛盾。婚姻法规定，在夫妻的关系存续期间，发生了继承或者遗嘱事项的时候，所得的财产是夫妻共同的财产。根据以上的规定，除了夫妻一方的父母做出了意思表示，否则，在夫妻关系存续期间，该项财产是夫妻共同财产。而在我国的司法解释中，规定了在结婚后，夫妻双方一方的父母出资购买了不动产的，并且产权登记在夫妻一方名下的，可以将这个不动产视为对夫妻一方的单独赠予，属于一方的财产。按照法理，司法解释作为后法，是一种完善法律、补充法律、修改法律的一种重要手段。前法与后法存在矛盾时，后法优于前法。在实际的案件审理中，按照司法解释进行解释，造成前法与后法自相矛盾，这不能不说是立法者在立法的时候不严谨。

第二，在最新的司法解释中，成为一方的个人财产需要一个前提条件，那就是登记在一方的名下。这项规定太过笼统，没有进行其他方面的罗列，对于司法实践中出现的实际情况没有做到很好的规范。

综上所述，在进行司法实践的过程中，对夫妻双方财产归属的认定需要进行区别对待。首先应当以夫妻双方的财产共有为主体，但是当事人也可以自己约定单独拥有财产，对于赠予和遗嘱继承所得的财产，可以视为双方当事人的共同财产。其次，还需要对当事人拥有财产所有权的前提条件进行罗列，使得法条的操作性变得更强。

2、婚后双方父母共同出资购房存在的问题及立法建议

司法解释规定：夫妻双方的父母共同出资购买的房地产，产权登记在一方子女的，可以认定该房地产按照双方父母出资份额的夫妻双方按份共有，但是当事人之间有约定的，按照当事人双方的约定进行财产划分。这条的问题主要表现在：

这种规定与我国的多项法律制度的理念相冲突，冲突主要表现在：和我国婚姻法的规定相冲突，和我国的民法规定的所有权共同共有的原则相冲突，和不动产权的公示公信制度相违背。在离婚的案件中，立法者立法的出发点是公平公正的处理当事人之间的财产纠纷。但是，现实的案件太过复杂和多样，出现的结果往往违背立法者的意愿，甚至出现了立法的空白点。例如，《婚姻法司法解释（三）》第十一条中，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。在共同共有的房屋出卖之后，未办理产权登记的善意第三人的权益如何维护法律没有做出规定，需要我国进行进一步的司法解释。

在对善意第三人的保护问题上，本文认为可以按照公序良俗的原则进行审判，判决房子已经归第三人所有，但是房子的收益可以在夫妻双方之间按照父母购买的份额进行划分。

（二）婚前一方按揭购房产权归属存在的问题及立法建议

在司法解释中，对于夫妻双方中的一方在婚前就按揭买了房子，婚后双方共同按揭买房的归属进行了规定。这项规定体现了对私人合法财产的保护理念。本条的问题主要表现在：

法律对于夫妻双方的婚后共同还贷进行了定义，定义为一种债权的关系。在双方当事人的关系破裂的时候，房子所有的一方只需要补偿另一方的还贷款项和房屋增值的部分即可。对于这一规定，本文认为，对于增值的规定并没有进行很好的规定，增值除了自然的升值之外，还应当包含其他的增值方式。对此，我国的司法解释没有给出明确的规定，实务中操作起来十分困难。

针对以上的问题，本文认为我们可以除了自然增值的部分也写入法律的规定中。例如，一方在在婚前进行了购房，在婚后，另一方对该房屋投入了大量的劳动，花费了巨大的财力也算是增值的一个表现。对于这部分，本文认为也可以算作增值的部分给予补偿。例如，婚前，甲陪着乙选购婚房，期间做了大量的分析，最终选择了一处不错的地点。后两人离婚，本文认为对于婚前甲的无私行为也应按照增值的部分进行补偿。

（三）以一方名义参加的房改房产权归属存在的问题及立法建议

房改房是我国社会发展的一个特殊的产物。房改房主要包含有以下一些缺点：

按照我国的法律规定，对于房改房我国允许共同出资购买，这就使得房改房可以登记在多人的名下。出现了这样的情况，这就使得我国的房改房的产权问题出现了一定的困难，使得我国物权法的公示制度得不到很好的落实。

针对以上的情况，本文认为，在我国的历史上，存在福利分房的政策。房改房是政府在考虑众多条件的情况下，实现的对职工的一种福利政策。房改房首先是由于父母的身份才得到的财产，故而，对于房改房应当认为是父母的财产。所以，对于房改房的产权所有问题，我们需要做好公示制度的落实，首先应当规定房改房的产权所有应当按照当事人的规定进行规定。其次，对于对房改房的产权有异议的夫妻双方，应当按照房改房最先是由夫妻中的哪一位获得的进行产权划分，对于增值的部分可以不给与补偿。因为在房改房增值之前就属于一方婚前的财产，不属于婚后所得。如果当事人另有规定的，可以按照当事人的规定进行处理。

参考文献

[1]栗生武夫，胡长清.婚姻法之近代化[M].北京：中国政法大学出版社，2003.

[2]程维荣，袁奇钧，顾肖荣等.婚姻家庭法律制度比较研究[M].北京：法律出版社，2011.

[3]万伟伟.《解释三》形势下夫妻离婚时的房屋归属初探[J].法制与社会，2011（05）.

[4]邢昊然.谁动了谁的奶酪――《婚姻法解释三》不动产若干问题研究[J].西南政法大学学报，2011（12），第 13 卷第 6 期.

[5]马明茹，辛桂香.婚前一方购房、婚后共同还贷的离婚房产纠纷探析――浅议《解释三》[J].法学新论，2011（9）.

作者简介

不动产存在的问题及建议篇7

[关键词]占有，占有权利推定，登记，不动产

2004年10月27日，十届全国人大常委会第十二次会议完成各项议程后在人民大会堂闭会。在这次会议上，全国人大常委会组成人员分组了审议物权法，这标志着2002年12月首次提请审议的民法草案，开始实际进入分编审议通过的程序。这次审议的物权法草案可以说是中国物权立法的重要一步。此次提交审议的《中华人民共和国物权法（草案）》[1]共分五编二十二章，总计二百九十七条，长达五十五页。草案详尽地规定了人们在处理财产关系中的各种行为准则，无论涉及国家基本制度的“矿产资源、水资源以及城市的土地等属于国家所有”这样的条款，还是同一般老百姓生活息息相关的内容，如“私人对其合法取得的不动产或者动产享有所有权”：“国家保护私人投资及其收益”：“国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益”等，在草案中都有表述。草案对时下人们关注的焦点问题也有所涉及，如纠纷频发的业主与物业的矛盾，草案规定了业主或业主委员会有权更换物业；对于农民普遍关心的土地承包经营权问题，草案规定了“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等”。

但是草案中的个别条文似仍有待商榷。其中第二百九十五条对于占有权利推定效力的适用范围，规定为动产或者不动产，似有不妥。占有权利推定的效力是民法占有效力的核心问题之一，目前学术界对其适用范围也有较大的争议。笔者拟在下文中对占有权利推定效力的适用范围进行论述，并对二百九十五条做出分析，指出其不妥之处。

一、占有权利推定效力概述

占有的权利推定，就是指占有人于占有物上行使的权利，推定其适法而有此权利。如果占有人以所有的意思就占有物行使其权利时，就推定其有所有权；若是以租赁的意思行使，则推定有租赁权。

占有具有权利推定的效力是人类经验法则条文化的产物。[2]现代民法上的占有制度历经两千年的发展，始自罗马法的possessio，融合日耳曼法的Gewere，而成文化于各国民法典。可谓吸收了罗马法和日耳曼法的“双重营养”。由于罗马法和日耳曼法上占有的性质及机能不同，从而其占有的效力也不同。在罗马法上，由于将占有与本权截然分开，视占有为纯粹的事实，因而不存在占有的权利推定。而在日耳曼法，认为占有为权利存在的外衣，占有存在时，通常都有实质或真实的权利为其基础。基于这种权利存在的概然性，法律为保护占有则确认了占有的权利推定，后经法、德民法之继承，近现代民法一般均规定了占有的权利推定制度。综合起来，法律之所以设立占有权利之推定，理由主要如下：

其一，保护占有背后的权利：占有某物通常情况下多基于本权，具有权利存在的概然性。尤其是对于动产，其以占有为公示公信手段。

其二，维持社会秩序：基于占有权利的推定，可免除权利举证的困难，易排除侵害，社会的和平和安定由此而生。

其三，促进交易安全：占有的权利，既受推定，则产生公信力，使善意信赖占有而为的交易者可得到保护。

其四，符合经济原则：占有权利的推定，有助于保护本权，避免争议，维持社会秩序，促进交易安全，可以减少诉讼，节省资源，发挥物尽其用的作用。[3]

而对于占有权利的推定的所指究竟为何种权利？通说认为，占有物上行使的权利为依占有所表现的一切权利，即凡以占有标的物为内容行使权利，均在推定范围内，不限于物权（所有权或他物权），也包括债权（如租赁权）。反之，不以占有为内容的权利不在推定之列，如抵押权。

对于占有权利的推定适用范围，各国民法规定不同。权利的推定适用于动产当无疑问，各国规定分歧之处主要在于是否适用于不动产。这也是本文所要重点论述的，在下文中将详细说明。

二、各国立法例以及我国学术界的争议

关于占有权利推定是否适用于不动产，主要有两种立法例。一种是占有权利推定仅适用于动产，而不适用于不动产。如德国和瑞士。德国民法典第一千零六条第一款规定：“为了动产的占有人之利益，推定其为动产之所有人。物因被盗，遗失或其他事由，而脱离占有者，对于原占有人，不适用前段规定，但其占有物为金钱或无记名证券者，不在此限。为前占有人之利益，推定其在占有期间内为物之所有人。在间接占有之情形，对于间接占有人，亦适用此种规定。”瑞士民法典第九百三十条规定：“动产之占有人，推定其为所有人。原所有人推定其于占有时期为物之所有人。”同时其第九百三十七条又明确规定：“已在不动产登记簿上登记的不动产，对其占有权利的推定及占有诉权，仅属于登记人。但实际支配不动产的人，对他人非法侵夺或妨害占有，得提起诉讼。”另外一种立法模式则是对占有权利推定的适用范围未做任何限制，即适用于一切动产和不动产。以日本和我国台湾地区为代表。日本民法典第一百八十八条规定：“占有人于占有物上行使的权利，推定为适法的权利。我国台湾地区民法典也做出了相同规定，对此未加限制，其第四百九十三条规定：”占有人于占有物上，行使之权利，推定其适法有此权利。

目前我国民法尚未规定占有制度，学术界对此的争议大致可分为三种观点。第一种观点认为应仿效日本，规定占有权利推定应适用于一切动产和不动产的财产权利；这次审议的物权法草案就是采取了这种做法。其第二百九十五条第一款规定：“不动产或者动产的占有人行使的权利，除有相反证据证明外，推定为其合法享有。”第二种观点认为，占有权利推定不适用于法定应当办理登记的财产权利（包括不动产和特殊动产权利）；此前梁彗星教授和王利明教授分别主持的建议稿（以下分别简称“梁稿”和“王稿”）均持此种观点。梁稿的第四百一十九条明确规定：“占有人于占有物上行使的权利，推定为其合法享有。前款规定，不适用于依照法律规定应当办理登记的财产权利。”王稿的第五百六十二条也做出了相同的规定。其第五百六十二条规定：“占有人于占有物上行使的权利，推定其合法地享有该权利。前款规定，不适用于依照法律规定应当办理登记的财产权利。”第三种观点认为，占有权利推定应当排除在已经登记的不动产上的财产权利的适用。[4]

持第一种观点的学者主要是从占有制度的价值、利益衡量及占有权利推定与登记的关系 等方面来分析，认为只有对不动产占有人也予以保护才能充分体现占有的制度价值，全面维护社会的安宁与和平，并且认为不动产上的占有权利推定与登记不冲突。而第二种与第三种观点都只是承认占有权利推定适用于部分不动产，但适用的具体范围则不同。前者强调法定应当登记的不动产及一些特殊动产的财产权利不适用，其范围取决于登记制度的完备程度，若法律规定所有不动产都应登记，则对于不动产，就没有适用权利推定的空间了；后者的侧重点则在于某一不动产的实际登记状态。不动产物权以登记为权利表征，其真正权利人容易以登记为反证而推翻占有人之推定，因而占有权利推定不适用于已登记的不动产。但是未经登记的不动产却可以适用权利推定。[5]

上述观点中，笔者不同意第一种观点。因为其存在逻辑上的错误。现在各国对于不动产都采取了登记制度，在产权登记为强制性的国家，对于需要登记的财产，占有不再直接推定为所有权，而仅仅具有一般权利表征效力。但是如果赋予不动产适用占有权利推定效力，则必然与登记制度产生冲突，造成社会秩序混乱，这样占有制度的功能意义全无，反而不能更好的实现占有制度的价值。而第二种观点将“法定应当登记”作为限制范围，不甚妥当。笔者比较同意第三种观点。正如谢在全先生所指出的：“不动产以登记为物权之表征，则不动产物权，如登记者，其权利人均得以登记为反而推翻占有人权利之推定，是就不动产权利推定而言，仅在未登记之动产与以不动产为标的之债权，方能受本条之规定（指权利之推定—笔者注）。”[6]具体理由将在下文详述之。

三、对于占有权利推定范围设定的建议

诚如前文所述，笔者赞同“占有权利推定应当排除在已经登记的不动产上的财产权利的适用”的观点，并建议我国物权法应采纳这一做法。

（一）比较法上相关规定评析

前文已经提到比较法上主要有两种立法例。结合各国实际情况来看，德国和瑞士因为其登记制度比较发达和相对完善，未登记的不动产的情形极其罕见，对不动产占有没有权利推定存在的可能性，因而立法直接规定占有权利推定仅适用于动产。而日本民法典由于采取登记对抗主义而非登记生效主义，所以其占有权利推定并未限定范围，这也不会与登记制度发生冲突。

台湾民法相关规定同日本，但是对于登记，其不同于日本，采登记生效主义，这样二者之间不可避免的发生冲突。因而台湾地区的民法典已经做出了修正，其物权编修正草案第九百四十三条明定：“占有人，于占有物上行使之权利，除已登记之不动产物权外，推定其适法有此权利。”既第九百四十三条占有权利的推定对已经登记不动产并不适用。我们可以看到，台湾地区对占有权利推定的范围的相关规定进行了修改，恰恰是从一切物到排除已经登记的物的修改。这更加说明了把占有权利推定排除已经登记的不动产上的财产权利的适用这一做法具有可行性。

（二）占有权利推定对不动产上占有的适用

近代民法不允许不动产上占有权利推定的主要原因在于对登记的考虑。对于不动产和登记的关系，情形有二：已登记的和未登记的不动产。下面分别讨论。

首先是已登记的不动产。物权法草案第十条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”可见，我国采纳登记生效主义。登记具有绝对效力，即登记事项被法律赋予绝对真实之公信力，故在解释上自应解释为具有推定力，当占有与登记名义发生抵触时，应以登记的内容为准。[7]不动产如果经过登记，其真正权利人即容易以登记为反证而推翻占有人的权利推定。因而赋予已经登记的不动产具有占有权利推定的效力，实为画蛇添足。

而对于未经登记的不动产，因为其未经过登记，不会出现前文所提到的占有与登记名义抵触的情况，所以与登记制度并不存在实质性冲突。另一方面在现实生活中，未经登记的不动产的形成原因多种多样，比如自然新增土地，新建房屋等，另外还有由于登记制度本身造成的未登、漏登的情况。但是，需要注意的是，占有未登记大的不动产大多是基于本权，如果忽视了这种权利存在的概然性，则必然背离了权利推定制度创设的意义，无法保护占有背后的权利，而且使占有的不动产处于不稳定的状态，不利于物的利用和交易安全。前文所提到的梁稿和王稿笼统的对法定应当登记的，即不动产以及一些特殊的动产，排除在占有权利推定适用范围之外，忽视了未经登记的不动产这一情况的存在。对于这类占有人就出现了法律真空，不利于他们利益的保护。可见已“法定应当登记”来限定不动产上占有权利推定的范围是不妥的。

同时，这一做法有助于督促真正权利人对其所有的不动产进行登记。因为当占有人与真正权利人不是同一人时，若提起确权之诉，法律依占有权利推定自然会认为占有人为真正权利人，除非真正权利人举出反证予以推翻。真正权利人若怠于登记，很有可能在诉讼中丧失自己辛苦得到的财产。权利人积极的进行不动产登记，反过来又会促进登记制度的完善，

除此之外，把占有权利推定适用于未登记不动产有着重要现实意义。尤其是在我国，登记制度尚不完善，特别是在广大农村，对房屋等不动产还没有实行登记制度。实践中，不动产的占有人一般被认定为是该不动产的正当权利人。在这样的情况下，给予占有权利推定效力，充分体现了占有的制度价值，有利于维护社会秩序，保证广大农村的稳定，并可促进财产的利用，这也是符合我国物权法立法精神的。

（三）结论以及立法建议

从以上分析可以看出，无论是在比较法上，还是从这一制度创设的目的出发物权法草案中一概的把占有推定适用于不动产的做法，还有待商榷。我国一直都是以登记生效主义为主，以登记对抗主义为辅，如果承认已经登记的不动产适用占有权利推定，必然与现行登记制度发生冲突。同时我们应当借鉴台湾地区的经验。诚上所述，笔者建议应该对物权法草案第二百九十五条第一款进行修改，摒弃一概把占有权利推定适用于不动产的做法，而是进一步细化，明确规定为未经登记的不动产，把已经登记的不动产排除在占有权利推定的范围之外。规定为：“未经登记的不动产或者动产的占有人行使的权利，除有相反证据证明外，推定为其合法享有。”

[注释]：

[1]指十届全国人大常委会第十二次会议文件（十三）：《中华人民共和国物权法》（草案）（二次审议稿），其中第二百九十五条第一款规定：“不动产或者动产的占有人行使的权利，除有相反证据证明外，推定为其合法享有。”

[2]参见 傅穹、彭诚信：《物权法专题初论》，吉林大学出版社 2001年版 第249页。

[3]王泽鉴：《民法物权》（用益物权·占有），中国政法大学出版社2001年版 第234页。

[4]陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社2001年版 第805页。

[5]罗晓静：论占有权利推定在不动产上的使用， 载《法学论坛》2004年第9期。

[6]谢在全：《民法物权论》，台湾三民书局，1995年版。

不动产存在的问题及建议篇8

关键词：物权法；制度审核；制度创新；民法典

中图分类号：D920.0

文献标识码：A

文章编号：1007-5194(2007)03-0184-05

十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过《中华人民共和国物权法》，这对于我国法律体系的完善、公民财产权利的保护以及社会主义市场经济的健康发展均具有十分重要的意义。《物权法》颁布后有两种极端的观点值得注意：其一，无视《物权法》颁布前我国各类立法中业已存在的物权制度，认为《物权法》颁布后，社会主义市场经济之制度保障即从无到有，各类物权主体之法律保护即由苍白变为充分；其二，认为《物权法》并无新意，只是把过去的立法、司法解释等简单叠加，对《物权法》在新时期的巨大贡献与时代意义认识不足。这两种观点，对于准确理解物权法、正确适用物权法以及弘扬物权观念和私法精神均有不利，应予矫正。对于前者，需把《物权法》置于我国物权制度的全貌与历史中去把握，以了解我国物权制度的嬗变过程，领会《物权法》制度审核之功能。对于后者，需认真解读《物权法》上的各个制度，分析《物权法》的制度设计与我国既有规定及国外立法体例之差异性，全面把握《物权法》制度创新之功能。本文旨在通过分析《物权法》之制度审核与制度创新功能，奠定准确理解《物权法》的基础，进而提出我国未来民法典完善物权制度的建议。

一、《物权法》与物权制度审核

此次立法机关通过的《物权法》为新中国第一部形式物权法，其重要意义不言而喻。然而，这并不意味着我国此前没有物权立法。我国即有法律体系中属于物权法性质的法律规范主要有《民法通则》、《担保法》、《海商法》、《民用航空法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。《物权法》对我国以前的法律规范进行了制度审核，把分散的物权规则集合起来予以协调、契合、重构，形成一个相对科学的物权制度体系。

(一)物权法总则部分

在总则部分，《物权法》主要对物权变动之公示制度进行了制度审核，重构了不动产登记制度。考察世界各国或者地区的物权立法，多实行统一的不动产物权登记制度[1]。但是，我国的不动产登记制度，散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》、《森林法》、《矿产资源法》等法律之中，一些行政法规之中亦有规定。与分散立法对应，我国的不动产登记机构亦不统一，包括土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、地质矿产主管部门等。在《物权法》制定过程中，不少人认为，不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞成上述意见，同时又考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要一个过程[2]。 因此，《物权法》第10条在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时，又规定“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。

关于不动产登记，《物权法》还规定了登记机关的职责、不动产登记的效力、不动产登记簿及权属证书的效力和查询、登记收费等问题。特别值得赞赏的是《物权法》第13条和第22条的规定。第13条规定：“登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估；(二)以年检等名义进行重复登记；(三)超出登记职责范围的其他行为”。本条的规定，主要是针对在立法调研过程中发现的一些问题，即一些地方的不动产登记机关，履行职责态度不端正，管理不严格，挖空心思给当事人设置障碍，炮制出评估、年检等诸多名目以收取各种费用[3]。《物权法》第13条的规定颇具针对性和警示作用。在物权法立法过程中，有人提出，许多地方存在着不动产登记收费过高的问题，并且普遍按不动产的面积或不动产转让的标的额作为计收登记费的标准。群众对这些现象有意见，认为加重了交易负担[4]。登记机构不是营利性组织，目前我国各地不动产登记机构，从事的登记工作一般也只是对登记申请人提供的材料是否符合规定的条件进行审核，在此基础上收取登记费，不宜与不动产的面积、体积或者价款的比例等因素挂钩[5]。因而，《物权法》第22条要求“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取……”，旨在针对登记实践中的乱收费问题，予以强调和警示[6]。

(二)所有权部分

1.征收制度的完善。征收是国家以行政权取得集体、单位或个人财产所有权的行为。“在我国，由于公共建设任务繁重而征收较多，在城市是因城市规划拆迁而征收居民房屋，在农村是因公共建设、城市规划而征收集体土地。在征收集体所有土地和城乡居民房屋的过程中，侵害群众利益的问题时有发生，社会普遍关注。”[7]那么，《物权法》应如何实现征收制度的重构?征收属于政府行使行政权，不属于民事关系，但征收是所有权变动的特殊方式，是对所有权的限制，因此国外通常从民事角度对征收进行原则规定。我国《民法通则》未涉及征收问题，2004年宪法修正案则明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”此外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规亦有相关规定。但在实践中，征收补偿不到位仍是目前征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害，甚至引发群体性事件。为此，《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”《物权法》这一规定既符合国际立法的普遍做法，同时又是对宪法条文的具体化，完成了征收制度的审核和重构。

2.征用制度的细化。征用是国家强制使用单位或个人的财产。国家以行政命令征用财产，被征用人必须服从，这一点与征收相同；但征收是剥夺所有权，而征用只是在紧急情况下强制使用单位或个人财产，紧急情况结束后被征用的财产还须返还，因此，征用与征收又有所不同。我国以前的法律曾对征收、征用不加区分，常把政府强制取得公民、法人财产权的征收行为称为征用。 2004年宪法修正案对征收和征用概念作了区别规定，恢复这两个概念的应有含义，同时也为征用制度提供了宪法依据。《物权法》第44条规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”立法机关在《物权法》中规定征用制度，主要是“考虑到征用如征收一样也是对所有权的限制”[8]。《物权法》不仅沿袭《宪法》区分征收、征用之正确做法，更重要的是还对征用制度进行了细化和完善。

3.遗失物规则的革新。《物权法》第109-113条规定了遗失物的债权规则与物权规则。在物权法草案征求意见时，有人主张遗失物之拾得人应获得报酬，遗失物所有人不支付酬金的，拾得人享有留置权。这种主张与德国等大陆法系国家的规定一致，但《物权法》未采纳这种意见，理由是“路不拾遗、拾金不昧是崇高的道德风尚，立法要有价值取向，弘扬中华传统美德”[9]。与《民法通则》 相比，《物权法》关于遗失物的规定有如下革新：其一，将拾得人可得请求的费用限制在“必要费用”的范围，更符合“无因管理”之法理；其二，首次为向悬赏寻找遗失物的失主主张权利的拾得人提供了明确的法律依据；其三，明确规定了侵占遗失物的拾得人丧失有关权利。这表明《物权法》既有弘扬传统美德的价值取向，又不失随社会发展而进行制度重构的勇气。

(三)担保物权部分

在我国，担保物权的重要法律依据是《担保法》，此次《物权法》对《担保法》及其司法解释之相关规定进行制度审核，实现了以下突破。

1.完善了担保物权体系。随着现代市场经济的发展，对担保物权种类以及当事人可选择的担保方式要求越来越高。而《担保法》规定的担保物权种类过少，以致实践中存在的在建建筑物抵押权、公路桥梁收费权质权、高等学校公寓收费权质权等，在物权法定原则的理念之下缺乏合法性基础。《物权法》明确规定了这些担保物权，还大胆承认了浮动抵押这一英美法色彩很浓的担保物权制度以及最高额质权制度、承诺转质制度。如此，担保物权体系渐趋完善，融资担保渠道大为拓宽。

2.扩充了担保财产的范围。与《担保法》相比，《物权法》赋予下列新的财产类型以担保财产的“资格”：(1)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(2)原材料、半成品、产品；(3)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(4)应收账款；(5)依法可以转让的基金份额。此外，《物权法》在对允许抵押的财产作“兜底性”规定时使用的表述是“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”，而没有沿袭《担保法》“依法可以抵押的其他财产”，这一变化的意义非同寻常，因为在民事活动领域中最基本的法治原则是“法不禁止皆自由”。 故而，这一改变不仅扩充了抵押财产的范围，还定将对我国未来民事立法的发展将产生重大影响。

3.废除了禁止超额抵押的规定。依《担保法》第35条的规定，超额抵押在我国是被禁止的。这不仅不符合法理，而且也于担保融资之实践不利。首先，抵押权的设定与抵押权的实现是两回事，被抵押的财产真正被拍卖或变卖的情况仅仅是一种可能性，而且抵押权的设定也没有排除债权人通过执行债务人的一般财产获偿，所以，法律不应禁止债权人接受价值小于债权的抵押物。另外，对于已经抵押的财产，其他债权人愿意接受其为再次抵押的抵押物，无论该抵押物的余额是否大于债权的价值，法律同样没有理由干预。其次，要做到抵押财产的价值始终大于被担保的债权，就要对抵押财产进行评估而增加交易成本。再次，抵押财产的价值非一成不变，禁止超额抵押并不可行。鉴于此，《物权法》废弃了这一规定，是其制度审核功能成功运用的又一表现。

4.完善了担保物权的实现途径。担保物权的实现成本是影响担保物权效用的重要因素。按照《担保法》之规定，如果当事人不能就担保物权的实现达成协议，只能向人民法院提出诉讼，判决生效后再向法院申请强制执行，而执行中通常还得历经评估、拍卖等程序。这样，债权人为实现抵押权必须预先支付大量成本，包括诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等，且复杂的程序必然要耗费债权人大量时间和精力，对债权人极为不利。《物权法》第195条规定，当事人不能就担保物权的实现方式达成协议的，可以请求人民法院拍卖或者变卖抵押财产。此种申请拍卖或变卖的性质属于非讼事件，法院无须对抵押权、被担保的主债权是否成立等内容进行实体审查，而仅须在形式审查后作出强制执行的裁定作为执行依据。如果债务人或抵押人对于抵押权以及被担保的主债权是否成立等实体问题有异议，则由债务人或抵押人提起诉讼，并支付相关费用。《物权法》实施后，债权人实现抵押权的成本必将大大降低。

二、《物权法》与物权制度创新

《物权法》不仅对我国原有的物权规范进行了制度审核、重构，还结合国外民事立法的普遍趋势、我国民法理论的研究成果和我国的基本国情，对我国尚付阙如的物权制度进行了创造性的构建，显示出立法者顺应时事发展潮流、借鉴他国制度设计、填补我国法律空白的勇气与信心。

(一)物权法总则部分

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记……”。这是新中国第一次以法律形式确立预告登记制度。这一规定对我国房地产市场的规范、交易安全的保障、广大购房人的保护以及我国不动产登记制度的完善，都有重要意义。预告登记，是指在本登记前通过限制登记权利人的处分权、以保全关于物权变动的请求权或其顺位的暂时登记。预告登记的实益在于：权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障[10]。《物权法》颁布前，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售合同备案登记 ，但并非预告登记。第一，预售登记之性质为备案登记，乃国家对不动产交易的管理方式，当事人未办理备案登记之私法效果亦不明朗。相反，预告登记发生保全权利或权利顺位等私法效果在法律上是明确的。第二，预售登记为强制登记，而预告登记为自愿登记，并非不动产交易之必经程序。第三，预售登记为商品房预售人的合法义务，制度重心并非对买方利益的保护；而预告登记专为保全买方请求权而设，买方有权通过预告登记使自身对不动产的债权请求权“物权化”，但买方却不负担必须为预告登记的义务[11]。故而，预告登记是《物权法》在我国立法中首次创造的制度。而且，《物权法》之规定与国外的预告登记制度在适用范围、程序要件以及效力等方面均有所创新。

(二)所有权部分

1.建筑物区分所有权制度。二战后，发生了世界范围内的住宅危机，各国纷纷兴建高层建筑物以为对策，一栋建筑物多个所有人的情形随处可见，各国相继制定专门法律或修改民法典以调整不同所有人间的关系。在我国，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已成为私人不动产物权中的重要权利。对此，《物权法》在第二编“所有权”中专章(第六章)规定了建筑物区分所有权制度，这是我国立法上的新制度。《物权法》对建筑物区分所有权的规定共14个条文，观其内容，与此前建设部《城市异产毗连房屋管理规定》之内容完全不同，就是在与国外之相关规定的比较中亦能显示出强烈的中国特色。

2.善意取得制度。善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权[12]。善意取得是物权取得的重要方式，但我国以前的法律没有规定，《物权法》第106条填补了立法空白。与国外的规定相比，我国的善意取得制度有其显著特色。比如，“各国通例皆将善意取得制度的适用范围限定于动产”[13]，但我国《物权法》规定的善意取得制度不仅适用于动产，也适用于不动产。立法机关如此制度设计的理由是“因国情所限”，即考虑到我国尚未建立起健全的不动产体系，农村的不动产，尤其是农民私有房屋及其宅基地使用权未进行登记的现象较为普遍，即使在城镇，居民的私有房屋及相应的土地使用权未登记的也非个别现象。对于未经登记的不动产，不能一概不承认占有的公信力[14]。此外，“对于房屋等不动产进行登记的情形中仍然难免存在登记错误、疏漏等”，所以，“不动产在我国有适用善意取得的余地”[15]。

(三)用益物权部分

在传统民法上，不动产权利人为自己不动产利用之便宜而利用相邻不动产时，有两项制度可资采用，一为不动产相邻关系，一为地役权。地役权概念源于罗马法，“指依据设定合同中规定的目的，为实现自己土地的利益而使用他人土地的权利”[16]。时至今日，法国、德国、意大利、瑞士、日本、韩国等国民法典以及我国台湾地区“民法”均规定了地役权，英美法系国家或地区也确立了这一制度。我国《民法通则》规定了相邻关系，但无地役权之概念。在物权法制定过程中，对是否规定地役权制度有不同意见。立法机关考虑到相邻关系是法定的对相邻不动产权利人权利的限制，是维护正常生活和生产的最低需要；而地役权则是扩大对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值，不能由法律来强制，而应采用协商方式由当事人约定，这一制度有存在的必要性[17]。 因此，《物权法》专章(第十四章)以14个条文对地役权做了规定。这是《物权法》对我国原有民事立法体系的一项重要突破。随着我国人口的增长和工业化的发展，土地资源越来越匮乏，为了解决土地资源有限性与人们对土地需求无限性间的矛盾，需要通过确认土地上的各种物权以实现土地的高效利用。《物权法》确认地役权这一新型用益物权对我国这样一个人口大国、土地穷国、经济发展国来说，是重要而及时的。与国外地役权制度相比，我国《物权法》之规定至少有以下新颖之处：第一，在地役权变动方面，我国采登记对抗主义(第158条)；而国外一般采登记生效主义；第二，国外民法关于地役权的存续期间，允许当事人自由约定，而我国基于土地公有制及用益物权制度的特殊性，对于地役权的期限在允许当事人自由约定的基础上作了限制性规定，即“不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限”(第161条)。

(四)占有部分

占有，是指对动产或不动产事实上的控制与支配。占有保护为大陆法系国家或地区普遍设立的法律制度。在英美法中，虽无成文的占有制度，但同样保护占有。占有属于物权法上的一项重要制度，在整个物权法体系中，占有犹如一根红线贯穿其中，许多物权制度都建立在占有制度这一平台之上。一般认为，设立占有制度的目的在于维护物的事实秩序而非维护物的法律秩序，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平[18]。我国原有民事立法没有规定占有制度，此次《物权法》第五编为“占有”，以五个条文规定了占有。占有制度是《物权法》为完善我国民事法律体系所进行的又一制度创新。

三、完善我国物权法律制度的几点建议

按照立法机关的规划，制定中国民法典的三大步骤是，《合同法》、《物权法》、民法典，因而，《物权法》将来要纳入民法典之中。从这个意义上讲，《物权法》的出台，并非我国物权立法的终点，而是一个新的起点。所以，笔者欲从宏观方面提出将来民法典在物权法律制度审核和制度创新方面的建议，作为本文的落脚点。

(一)建议规定先占取得制度

先占，指以所有的意思，先于他人占有无主动产，而取得其所有权的法律事实。基于先占取得所有权于大陆法系民法迄今已有悠久历史[19]。我国最早关于先占制度的记载见于《唐律・杂律》，为宋元律承袭，明清时代得到进一步完善，后来的中华民国民法亦有规定。新中国成立后，虽然法律上没有明文规定先占制度，但是事实上的先占始终作为社会生活的习惯规则而广泛存续[20]。制定物权时，学者一致认为应规定无主物的先占取得制度， 学者起草的物权法草案建议稿亦有涉及，但后来因有人对这一制度进行无理指责，致使最终通过的《物权法》未见“先占”一词。笔者认为，对先占制度的批评乃源于没有真正理解先占制度的历史渊源、制度价值及构成要件，因而民法典应排除障碍，规定“无主动产可基于先占的事实而取得所有权。”

(二)建议规定添附制度

添附，是指不同所有人的物因结合或加工而形成不可分割的物或具有新质的物，由于回复原状之不可能或者不合理而由一所有人取得或数所有人共同取得该物所有权，并由该人对于他方所受损失予以补偿[21]。德国、瑞士、法国、意大利、日本民法典及我国台湾地区“民法”均有关于添附的规定，而我国大陆现行法律未见此种制度。制定物权法时，学者和法官均认为，“添附制度迫切需要规定在物权法中，实践中因添附问题发生的纠纷相当普遍”[22]。笔者认为，《物权法》未规定添附制度确有不当，应当补正，以防止对财产进行不经济的分割，并为法官处理相关纠纷提供法律依据。

(三)建议规定取得时效制度

取得时效，指无权利人以行使所有权或其他财产权利的意思公然、和平地持续占有他人的财产，经过法定期间，即依法取得财产所有权或其他财产权利的法律制度。自罗马法以来，各国民法莫不承认取得时效制度，旨在于维护因一定事实状态持续达一定期间而建立的经济生活秩序，期能尽快确定当事人间的法律关系，并排除因岁月流逝而发生举证之困难。同时，使长期继续占有他人之物者，无论善意与否，均能取得所有权，也具有促进物尽其用的社会功能[23]。然而在前苏联，认为取得时效与社会主义道德不符，因而予以否定。我国《民法通则》深受前苏联民法理论的影响，采取了与前苏联民法相同的立法体例。这种立法体例显然存在着明显的缺陷，我国民事立法确立取得时效制度仍是很有必要的[24]。在制定物权法时，学者还从取得时效的独特价值和实际生活的客观需要两个方面出发，论证了取得时效制度的必要性[25]。故，笔者建议将来在制定民法典时规定取得时效制度。

(四)应当规定占有和登记的权利推定效力

学者起草的《中国物权法草案建议稿》规定：“在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利……”；“占有人于占有物上行使的权利，推定其为合法享有……”[26]。这里所规定的就是动产占有和不动产登记的权利推定效力。这一制度对于法官审理产权争议案件十分重要，因为法官可以直接以占有事实或登记记载判定权利的归属，仅当有人举出充分反证，法官方可推翻占有或登记导出的权利推定。立法机关起草的物权法草案本有权利推定的规定，后因个别学者指责这一规定“使违法财产合法化”而被删除。这种批评表明论者对“推定”这一法律上的技术性概念的无知。学者指出，“权利推定”“仍将作为法律规则存在和被适用”[27]。但由于我国在传统上属于大陆法系，以成文法为圭臬，因此建议民法典明确规定占有和登记的权利推定效力。

(五)应明确业主大会和业主委员会的法律地位

《物权法》“业主的建筑物区分所有权”一章规定，业主大会和业主委员会是业主行使建筑物区分所有权之共同管理权的机构，但并未明确其法律地位。依第83条，对于区分所有权人违反义务损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会有权要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但只能由受害业主向法院起诉，业主大会和业主委员会没有起诉资格。从国外的规定来看，大多明文赋予业主大会和业主委员会以法人资格，使其具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。就我国而言，“在区分所有权建筑物业管理中出现的问题已对管理团体法人化提出了要求”[28]，而且，如由若干业主分别诉讼，无疑会使业主不堪其累，也会增加法院的工作负担，造成司法资源的浪费。故而，笔者建议直接赋予业主大会或业主委员会以法人资格。

(六)应增加规定典权制度

典权是指典权人支付典价而占有出典人的不动产，并进行使用和收益的权利。解放后，我国处理典权纠纷仅有最高法院的司法解释作为依据，这与物权法定原则显有不合。应当如何对待中国习惯法上的典权，学者意见分歧，分为典权保留论和典权废止论[29]。《物权法》没有规定典权制度，笔者认为，民法典应当补充规定，理由主要有：其一，典权为中国传统用益物权制度，最具民族特色，最能体现中国物权法的固有属性；其二，现实生活中还存在房屋出典的现象，如果法律不作规定，那么实际发生的典权案件，将缺乏裁判规范；其三，随着住房商品化政策之推行，私有房屋将大幅增加，规定典权制度，增加一种交易和融资途径，供人民选择采用，于促进经济发展和维护法律秩序有益而无害。

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