老人住房设计范文

老人住房设计篇1

关键词：廉租房、经济适用房、老年人居住

Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.

Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people

中图分类号：TS976.34 文献标识码：A文章编号：

随着中国城市化的快速发展，每年都有上千万的人口从乡村迁移到城市定居，这一巨大的变化使城市的人口数量和组成结构也随之发生了巨大的变化。城市化水平的区域化差异造成了住宅的建设和需求的空间分布也呈现出不平衡的特征，使我国城市住宅产品呈多元化的发展状态。由于贫富差距的不断拉大，社会分层在大中城市，尤其在特大城市日益凸显。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接决定着其居住条件的优劣。从而城市低收入人口的居住问题，逐渐成为改善民生的热点和焦点，城市住房保障体系的建设也随着住房制度的改革向纵深推进而不断的发展与完善，并逐渐成为新世纪中国住房制度改革的工作重心。同时，中国人口的快速老龄化，也已成为社会所面临的最为严峻的问题之一。中国现阶段社会的发展，人们未富先老是普遍现象。所以，低收入人口的居住问题的解决过程中，注重老年人居住问题的解决，是非常关键和紧迫的。

早在1998年，为了进一步深化城镇住房制度的改革，加快住房建设，国务院提出了对应不同收入家庭实施不同的住房供应政策，并为此划分了3个层次：高收入家庭购买商品房；中低收入家庭买经济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。2007年8月13日，国务院办公厅了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容包括“进一步建立健全城市廉租房制度”，“改进和规范经济适用房住房制度”，“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面。《意见》的颁布标志着中国住房制度的重点转向了以满足城市中低收入者的居住需求为主的保障性住房的建设。2008年，中国保障性住房的建设被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度为重点，多渠道解决中低收入家庭住房困难的保障体系，成为中国住房制度改革的新重心。而且在将来相当长的一段时间内仍然占据我国住房建设工作的重心。

人口老龄化是人类进入21世纪面临的最为严峻的挑战，在我国，人口老龄化的过程和其他国家存在着显著的不同，具体则表现在如下几个特点上：

人口老龄化的现象来的快而急。

老年人口绝对数量大。

我过老龄化的速度快于经济发展的速度，呈现了“未富先老”的特征。

经济发达地区和大城市均进入老龄化。

人口老龄化进程继续加快

指标 2009年 比重

全国总人口数 133474万人 100%

60岁以上老年人口 16714万人 12.5%

65岁以上老年人口 11309万人 8.5%

2010年《中国民政统计年鉴》第7页，中国统计出版社。

对于廉租房和经济适用房而言，由于经济负担较轻，社会服务设施相对较完善。老年人又能实现和子女分户居住，但又相距较近的条件。因此，在我国未来的廉租房和经济适用房建设中应高度重视适老化住宅的设计，实现对老年人居住的人文关怀。

廉租房、经济适用房建设中老年人居住外环境的设计

廉租房与经济适用房建设中的老年人居住用房建设最好是按照一定的比例配建，其配建的比例应当在开发及建造之前深入进行研究使用人群的年龄构成和家庭结构。在建设的时候合理选择位置，适当集中安排，这样既便于配置适当的公共活动设施，配建满足使用要求的公建配套，以满足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用资源。

住宅居住外环境可分为人工环境、自然环境和社会环境。就老年人住宅的居住外环境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人为主体展开的各类生活序列的综合，是一个由内到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要为以下几种类型：

公共服务设施和公共活动区

公共设施的设置到位，就可以把这一范围里居住的老人实现生活自理所必需的项目包括近来，既是家庭生活的延伸和补充，也是进一步满足物质和精神需要的重要渠道，项目类别越多可选择的面也越大，生活内容也越丰富多彩。主要的公共服务设施应包括：医疗、教育、文化、体育、商业和服务业、金融邮电、市政公用、行政管理等。建筑内部要求配置相应的无障碍设施。

道路系统

廉租房与经济适用房居住区内人们的外出大多采用步行或者乘非机动车为主，设置居住区的道路网应当把步行者、非机动车和机动车三者的关系理顺，以保持良好的交通秩序。设置好有关道路及交通设施，降低出行的风险和难度，为不同出行方式和出行能力的人提供出行机会，对出行困难者增加支持和保护，尽可能让弱势居民能够走的远些，到达各自想要去的地方。

廉租房与经济适用房居住区内的道路网

道路网布置的原则：

机动车按照需要设置减速带和红绿灯。

全境适合消防车、救护车和社区交通车行驶。

合理选择过境公交车、商场专线车行驶路线和车站，限制无关的机动车过境穿行。

与外来公交车线路衔接，设置社区交通车全境通行，方便短程出行。

步行道、坡道、梯道系统设置无障碍设施，尽可能降低风险，减轻体能损耗，满足行动困难者的出行。

居住区道路纵坡控制坡度（%）

道路类别 最小纵坡 最大纵坡 多雪严寒地区最大纵坡

机动车道 ≥0.2 ≤0.8

L≤200m ≤5.0

L≤600m

非机动车道 ≥0.2 ≤3.0

L≤50m ≤2.0

L≤100m

步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4

注：本表摘自《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93(2002版)

廉租房与经济适用房居住区内的步行道

老人住房设计篇2

关键词：老龄社会；养老模式；家庭养老+社区服务；社会、家庭和个人养老相结合；房地产瓶颈；房地产开发模式；两代同居；规划设计；软体服务

Abstract：We focus on two hot point: aging society and real-estate development. We intend to use a new way to accommodate different 2 generations in the same community in order to ease the youngsters' burden and to make more profit from the developing mode on condition of realizing the severe aging issue. Integrating principals of two areas，we wish to solve the phenomenom more efficiently.

Key words：Aging society;provide for aged mode; connection of the society support， family support and self-supported mode;real estate bottle-neck; exploitation of real-estate; cohabitation for 2 generations; community service

1点击老年化社会现状

中国是世界上总人口和老年人①口最多的国家：（见图1）

人口老龄化已经成为我国在整个21世纪都必须面对的社会问题。在未来50年内，我国人口老龄化程度将进一步加深，2005~2010年为加速发展阶段，2010~2020年为高速发展阶段；到2050年我国人口老龄化程度将达到30%以上，也就是说每10个人中就有3个是60岁及以上的老年人。

住宅设计应如何适应如此迅速形成的老龄社会，如何满足老年人的住房要求，已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。

2纵观主流养老模式

2.1社会养老

社会养老曾被认为是发达国家高福利政策的象征，是社会制度优越性的集中体现。养老院、老年人疗养院以及老年日托中心大多由政府出资，独立管理和经营，与具体的居住模式有机配合，为老年人提供长期的食宿和医疗服务，形成完善的老年人居住服务体系。

这种养老模式使其子女可以全身心地投入工作。许多老年公寓只考虑了周边的自然环境，而忽视了社区人文环境——忽视了老人与社会的交流和社区活动的参与意识，容易使老人在精神上产生被社会抛弃的想法，不利于老人的心理健康。

许多老年人住进养老院并非主观愿望，而是一种无奈的选择。他们十分渴望能与社会有更多的交流，与子女、亲友能有更多的团聚，渴望能生活在自己所熟悉的、属于自己所有的环境中。

2.2家庭养老

在我国，养老、敬老、尊老、爱老一直被认为是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年这种模式深入人心。它同样延续了亚洲人两代以至多代同堂的文化传统。日本提倡“两代居”，设计适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。新加坡实行以强制储蓄模式为特色的社会保障制度。通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母与已婚子女近邻居住。开发出多种类型的“多代同堂组屋”，其空间关系基本相同，分为主体房和单房公寓，以起居室连通，两户既分又合，适应两代和谐共处。

但近年来中国的家庭养老模式受到了前所未有的挑战：计划生育政策的实施使得新一代很难同时满足父母双方同住的负担；生产方式的改变也促成大家庭的解体；中国经济、文化上的飞速发展使得两代间的代沟加剧，生活方式和思维观念的差异也导致了核心家庭的必然趋势。

2.3家庭养老+社区服务

采用社会养老的方式既不理想，政府所需投入也十分庞大。20世纪70年代，美国出现了“社会服务”机构：由机构负责安排专业人员为退休在家的老人提供各种服务，如饮食、交通、医疗保健、家政服务等。这种服务方式不仅让老年人能继续生活在自己所熟悉的环境中，减少因环境改变给他们带来的压力，同时也有利于培养老年人生活自理的能力，延缓衰老的过程。年轻人也愿意付费请服务机构为其父母定期提供打扫卫生、沐浴更衣、安排聚会、就医等服务。这种社会服务事实上是对家庭养老方式的补充，为家庭养老创造条件；也可以视其为一种新型的有别于纯粹的家庭养老和社区养老的新型养老模式。

3社会保障模式剖析

社会保障是国家和全体社会公民基本生活需要和维持劳动力再生产而建立的一种制度。在如此迅速的老龄化趋势面前，老年社会保障将成为社会保障体系中的重要组成部分，它牵动着国家、社会、家庭和个人。由于不同国家和地区的社会制度、经济发展水平、传统风俗和人口老龄化的程度不同，各种养老模式分别以结合或者独立的方式出现在不同的地区。

西方发达国家，经济发达，福利政策成熟，多为政府、雇主和受保人共同负担养老保障模式：60~74岁的活力期和自理期老人大多有独立的住宅，75~85岁间的衰退期老人被各种养老机构收容，享受较好的福利。很少有家庭承担养老的情况。

西方社会由于老年人口数量少，老龄化程度不高，经济基础比较雄厚，以社会养老为主的形式有很大积极作用。但是随着全球性的生育率下降，人口平均寿命的提高，发展中地区人口也在不断老龄化，这些地区经济基础薄弱，老年社会福利设施不足，人文关怀不够，社会养老模式显露出明显弱点。

经济发展迅速的中国也面临相同的基础设施严重不足的问题。然而自从80年代中国实行计划生育政策以来，中国由子女单方面承担抚养任务的传统模式使得新一代的年轻人不堪重负。双重的压力使得我们不得不探索社会、家庭和个人养老相结合的路子， “从社会帮助转为自助”以此减缓各方的压力，更有效地解决日益急迫的人口老龄化问题。

4链接社会相关问题

4.1从宏观的角度看国家经济与房地产行业

经济的惊人增长使中国已经成长为一支不可忽视的全球性力量，房地产市场的建立对中国经济走出通货紧缩的低谷起到了举足轻重的作用。1998年全面取消福利分房，建立商品房市场，使房地产对投资和消费的拉动作用得以充分发挥。

虽然房价连续上涨吸附了大量的短期资金涌进一个供给相对有限的市场，造成房价虚高和经济泡沫，成为经济可持续发展的不稳定因素。更重要的是，随着房价的增长，房地产业对经济的拉动作用逐渐被破坏作用所代替。房价的增长超过大多数居民的购买能力，大部分消费性需求逐渐让位于投资性需求，房地产市场渐趋成为少数有钱人的投资工具。普通居民根本无力承担房价，尤其是社会的弱势群体，例如下岗工人、退休老人等。

因此我们看出，我们所关注的老年人群体是其中买不起房却十分值得关注的对象。但是他们有潜在的消费力——尤其在传统文化影响下的中国——老年人的儿女和后代。

4.2房地产开发模式遭遇瓶颈

回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，房地产开发模式也发生着巨大变化。

“联合开发”曾是我国房地产开发的一大特色，几家单位合资开发同一个项目，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。但是，联合开发门槛较低，这使这类项目的产品水准普遍不高；项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。

后来居上的小而全的多项目开发模式，通常四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。

精耕细作的成片开发模式大多为实力强劲的大规模房地产公司运作，他们有足够的空间和规模实现产品最优化设计；使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设；相对于前两种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。

房地产行业历经了革命性变化，但它们的服务群体大多单一，经营和销售模式也未有改进：我们前文所述，都是有钱人的游戏。作为商人角色的房地产商在追求利益最大化的同时，如果考虑引入不同的消费群——困难人群、老龄群体，将在探索新型开发模式的同时也能一定程度缓解老龄人口的居住问题，还能胜任房地产商作为城市建设者的角色。

这样一种新的思路，是否可以让我们把房地产开发和老龄人口问题结合起来看呢？

5新型社区开发模式的探讨

亦如我们所了解的，房地产开发商面临着开发模式单一的瓶颈，他们需要一些新鲜的思路，比如说吸引不同特性但息息相关的人群共同入住——为老年人提供一定空间的定位——引起蝴蝶效应以刺激房地产的变革。

这种引入老年人入住的新概念有利于房地产商吸引更多有老人但是工作繁忙，没有精力照顾老人的年轻人组成的核心家庭。他们可以在购买小区住房时，还为自己的长辈在小区内另购一套房屋，这种一石二鸟的营销策略相信能为房产商带来惊喜。

但不是仅仅留空间出来给老年人就能吸引消费者的。如何在政府的引导下，房地产公司执行开发下，引入什么模式将成为我们即将继续关注的焦点。这种新型的小区规划，不但要求开发商在开发初期对小区有良好的定位；对小区整体功能的布局；以异于常态的思路对小区进行规划和景观设计；考虑物业管理的维度——不但从硬件的建筑设施而且从软体服务的层面关怀老年人，同时还要求开发商据人口结构变化的需要设计可持续性的住宅，以及为老年人和青年人提供人性化建筑设计以及配套设施让两代人更融洽地生活在一片天地下。

5.1功能、景观及规划设计

在居住区中大力推广“两代居”房型。鼓励儿女成家后与父母就近居住，既可在生活上相互照应，又能保持相对的独立性，使各自的生活方式不受影响。日本在70年代推出的“高龄者 同居户 入居 优待办法”对两代近居予以奖励，因为这种做法既有利于老年人养老、又减轻了政府的负担，具有很好的社会意义。

社区中混合住宅的应用：在小区中心位置布置老年人住宅，使之被全包围或半包围在一般住户之间。这种类型较好地解决了老年住户与一般住户之间混住的位置关系问题，避免产生“孤立化”。

该种功能分布为其提供了安全的活动空间，避免了学校、游乐场、商业空间以及交通干线的打扰，也可以不让老人穿越城市干道就享受到小区的公园、购物中心等公共资源。当然，公园和购物中心自然就可以被规划在小区的周边地区，以起到屏障作用，二来提高其公共服务设施的利用率和经济效益。

道路设计也可以列入特别考虑的范畴。人车分流和降低噪音仅是满足居民的一般需求，更需要进一步的人性化设计来满足年迈力衰的老年人的需求。

5.2社区服务

前面我们已经探过社区的开发不但需要硬件设施作为小区品质的保障，软体的服务同样不可或缺。被动式的如为老年人的日常生活如就医、购物、健身等提供便利，主动式如可入宅提供饭食、洗澡、打扫、购物和保健、医疗服务都是小区的物业管理力所能及的。

小区可以尝试联合开发文化活动中心和图书馆等文化活动场地满足老年人的心里健康需要、工作学习需要以及和睦交往的需要。周边的超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、药房、银行和邮局都为老年人的便利生活和独立能力提供了物质基础。

5.3适应人口结构变化的动态设计

先让我们来看一组人口老龄化速度的数据。以下图标为不同国家人口老龄化的时间对比：（本表格数据摘自《老龄社会住宅设计》）

大多数人都不愿频繁地搬家，而更愿意在自己从青年时就拥有的家里渡过晚年，这里还包含有心理寄托的需要。老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老年人的生活需求，于是一种通用住宅就应运而生。在这种住宅中，从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，设计一种可持续发展的能在长时期内适应随着时间变化而变化的人口结构的小区。这样一种社区定位和宣传方式，有利于吸引一群即将步入老年的中年人消费群。据日本相关机构研究，社区建设初期就应全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%，如在开始时只考虑基本变化的要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。

5.4建筑的人性化设计

随着养老机构规模的扩大，建筑物和空间尺度的扩大，使他们丧失了安全感，私密性也得不到保障，人们之间的亲合力减弱，人际关系变得更加淡漠、复杂。如何设计人性化且具有亲和力的老龄住宅并使其与一般住宅想匹配，成为建筑师亟待解决的课题。

私密性、社会交往、可选择性、清楚的方向性和明确的标志系统、安全感和安全性、可达性(无障碍)和易操作、适度刺激性和挑战性、适度的声光环境、环境的熟悉性和连续性和尺度适宜的细部都是我们在老年人住宅设计时应积极秉承的原则。

当然，用于老年人关怀的特殊设备如供暖系统、特型洁具的应用，特殊构造做法的设计以及适应老年人听力视力降低的各种特殊服务设施都是应予考虑的。

综上所述，把房地产新型开发模式与养老问题结合考虑，并应用于商业发展的这种策略兴许能为房地产的开发及营销设计开拓新的思路，为开发商带来意外的收获，也同时为我们前述的社会、家庭和个人混合养老的模式提供试验场地。这种两代同居一个小区的模式既有利于老年人养老、又减轻了政府的负担，具有良好的社会意义，这也是房地产商实行社会价值，达到社会、受保老年人和房地产商三盈的最有效最直接的途径。

参考文献

[1] 高宝真，黄南翼.老龄社会住宅设计.中国建筑工业出版社.

[2] 羌苑，袁逸倩，王家蓝.国外老年建筑设计.中国建筑工业出版社.

[3] 阎春林.老年居住环境的创造.http://www.shuigong.com/papers/jianzhu/20051113/paper6997.shtml.老年人建筑设计规范（GB/T 50340-2003）.

老人住房设计篇3

随着社会老龄化的速度加快，养老问题也日益被社会各界所重视，与养老相关的各种产品也推陈出新，老年房产就是近几年房地产市场出现的新产品，黄岩慈济老年健康中心“以下称慈济健康中心”就是新型养老模式与房地产开发结合的一种尝试。

1.国内老年房产的现状

目前国内专为老年人居住的社区大致可分为三类：一是政府福利机构开办的非营利的传统养老院，目前国内的养老院、敬老院多为此类，居住模式多为宿舍类，经营方式为非营利经营；二是私营企业或政府相关机构创办的营利性的养老场所，如北京英智老年公寓、上海东方老年公寓。此类老年公寓硬件设施好、服务专业，居住模式多为酒店式、医院病房式，通过房间出租和收取服务费获得收入，为营利机构；三是以营利为目的或营利和福利相结合的房产开发，如北京太阳城、上海亲和源、杭州的金色年华等，此类老年公寓的居住模式和经营模式都体现多样性，有居家套房式、酒店客房式、医院病房式、宿舍式等，主要通过售房和物业服务获取收入，属于房地产开发项目。“慈济健康中心”就属于第三类，它是由当地慈善机构和地产商共同开发经营的兼具福利性和营利性的项目，是一个针对当地中高端老年人的养老、养生社区。如图1（鸟瞰图）：

图1

2.齐备的配套设施

老年房产区别于普通房产具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。

老年人由于其生理条件的限制，外出活动不便，所以，针对老年人的生活配套设施均需在社区内配套齐全。除配备普通居住区必须的配套外，“慈济健康中心”还配建了食堂、医院、老年活动中心这三样针对老人服务的配套设施。

随着自理能力的下降，许多老人已无力完成每餐烹饪的任务，社区的食堂就自然成了其最好的用餐选择，考察杭州“金色年华”老年社区食堂时，老人关注最多的就是食堂；老年人随着生理衰退，需要比年轻人提供更频繁的医疗服务，所以在老年社区中，必须配备医务室，条件允许的话配备社区医院；食堂、医院服务于老人生理方面的需求，社区活动中心则侧重服务于老人的心理需求，老人在老年社区中，需通过各种活动及兴趣班重新建立人际关系，并在其中得到精神方面的追求及满足。

3.优质的自然环境

老年公寓的开发选址要求空气清新、远离喧嚣和污染，从现有的案例看，已建项目均在市郊环境优越之处，“慈济健康中心”也不例外，它位于黄岩市郊的新区内，远离市区的嘈杂，并有河道等优质景观元素，为项目的环境开发创造了先天条件。

设计上，建筑底层大多架空，留作绿化或活动场地，尽可能多的创造绿色空间。

4.院落式的围合布置

规划设计中，建筑与建筑之间均用连廊相连接，不但创造了多个各具特色的院落空间，也给老人提供了能通达各处的风雨廊道，为老人的出行提供了便利。，图3（主入口透视图）。

图3

5.多样性的居住模式

根据老年人身体差异、经济条件及护理级别的不同，居住模式也体现多样性，一般包括居家式的套房住宅、宿舍式的公寓以及医院式的养老病房。三种居住模式适合不同的老人，管理、经营方式也各异。居家式的套房为两室两厅或一室两厅设计，一般供生活能完全自理的夫妻两人居住，可偶尔留宿前来探望的晚辈；宿舍式的公寓提供给需要日常护理的老人，一般两人一间，带有卫生间和简易厨房；医院式病房提供给需要医疗护理的老人短期居住。

“慈济健康中心”根据以上三种模式划分成了三大区块，套房式住宅位于地块南侧，医院式病房位于最北侧，中间区块为宿舍式公寓。区块之间由配套设施相隔，保证了各区块的相对独立性，避免相互之间干扰，也便于管理。如图6。

除以上三种居住模式的产品外，项目还设计了一部分酒店式的疗养房，按四星级酒店的标准设计，主要提供给短期疗养居住的高端消费的老人，同时给探望老人的子女提供住宿便利。

图6

6.“三方并举”的营利模式

和普通住宅房产获取利润方式的不同，老年住宅的营利应通过“三方并举”的方式：销售、出租、物业服务。

不同的居住产品，适用不同的营利方式。如杭州金色年华项目，产品分三大内容，营利方式也分三种，“慈济健康中心”也采用类似模式，根据开发商的设想，南侧套房式住宅均按普通房产销售产权，宿舍式公寓以出租的方式运营，最北边的病房结合老年医院经营。套房式的住宅均以出售产权或者使用权的手段营利，等同于现在的房地产销售，除了老年人因自身需求购买以外，还吸引了部分投资客，北京太阳城还根据老年人的特点提供了特色的金融服务，降低了老年人购买的门槛。宿舍式的公寓，以按年或月出租的方式收取租金，并收取一定的服务费，类似于目前主流的老年公寓；医院式病房主要以提供医疗服务来获取营利。

7.完善的社区服务

老年房产的社区服务也有别于普通居住区，它的服务更具精细化、生活化，并根据老人不同的生理条件，提供其差异化服务的选择。

老年公寓的社区服务可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是开发具有前瞻项目，提供个性化服务。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求；完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务；完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。杭州金色年华的保姆式服务就达到了完善层级，每个楼均有服务人员24小时轮流值班，并须了解掌握每个老人的生活习惯、家庭背景、身体状况，以便提供针对性的管理与服务。

“慈济健康中心”在规划设计上也为“完善层级”的服务提供硬件上的保证，例如每幢楼都设计了服务管理站。

老年房产的开发目前在经济发达的沿海地区只是零星出现，相信随着需求的增长、开发与经营模式的不断成熟，老年房产在未来的房地产及设计市场中必占一席之地。

参考文献：

[1] 李华东.高技术生态建筑[M].天津:天津大学出版社,2011.

老人住房设计篇4

关键词：个性化；年长人住房；生态设计；环保

Abstract: from the common housing development to the individual housing, an older house and ecological residential three aspects discussed the progress of the architecture design trend.

Keywords: personalized; An older housing. Ecological design; Environmental protection

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1个性化的建筑设计

社会经济的发展，使人民的收入增加，所以生活质量也不断提高,居民对住房品质的要求也越来越高,住房的个性化将成为购房者尤其是年轻人的第一需求。另一方面,求创新、求个性是一个建筑设计师的基本素养,不能只是堆砌、重复和抄袭。因此,可变的、多样化平面布置的大开间灵活隔断住宅将会成为住宅市场中的亮点,个性化住宅是目前民用住宅的一个发展趋势。在建筑设计时可以从以下几个方面体现个性化住宅的设计意图:

1.1 丰富住宅空间的功能和形式

设计者要注意到，在设计主卧室时，要设计独立卫生间和独立衣帽间及书房。除了客厅、餐厅满足日常需求,休闲厅或第二起居室同样也是人们的日常需求。阳光房、屋顶花园、空中花园则为那些喜欢阳光、喜欢接近自然、享受生活的人们所青睐。而错层、复式、跃层等建筑则通过空间的变化满足了有限面积的不同层次的需求。

1.2 细部的个性化

设计形式多样的窗如凸窗、落地窗、转角窗。阳台的形式也越来越多样,方形、弧形、三角形、半圆形等应有尽有。阳台的进深也大小不一,小到只有 600～900mm, 多与卧室相连; 大到 3000mm,休闲、娱乐完全没有问题,很受住户喜爱。诸如此类的建筑设计,可以满足不同人群的不同需求,实现个性化住宅的设计。

2 老年人住宅建筑设计

我国已经进入老龄社会。目前,我国的老龄人口已达 1.32 亿,占总人口 10%之多。预计 2050 年,我国老龄人口将达到 40 亿左右,占总人口的1/4 以上,这将给社会带来极大的压力和负担。如何在住宅设计中体现对老年人的关怀,满足老年人的特有需求是当前民用住宅建筑设计的另一发展趋势。人们随着年龄的增长,在体态及心态上都会发生显著的变化。在体态上会出现视力下降,肌肉动作迟缓,腰腿疾患等;在心理上,老年人往往更容易产生孤独感失落感, 生活上则喜欢安静,但不希望寂寞;喜欢阳光,不喜欢阴暗,等等。诸如此方面的变化,在住宅设计时需要充分考虑老年人的生理、心理特点,满足老年人群的使用功能。在建筑设计时,应注重考虑以下几个方面:

2.1 建筑外观

针对人年老以后记忆力衰退,应加强楼宇外观的识别性。设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异、改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性。

2.2 楼梯

建筑的入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽、双侧设置扶手。

2.3 房门

居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出;同时不设置门槛,无高度差。

2.4 房间朝向

老年人由于脂肪组织的减少,对外界气候变化十分敏感,夏天怕热,冬天怕冷,且容易患骨质疏松症, 卧室应选择向阳的房间,保证四季有充足的阳光。窗户的位置应根据当地的气候情况,选择背风的方向,既能透气,又能避寒。

2.5照明

在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯,以方便其使用。

2.6警报装置

由于生理老化,老年人的判别力、行动力急剧减退,因此,室内应安装紧急呼叫装置,能方便、及时地或自动地发出警报,从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助。

2.7其它方面

老年人一般喜静,所以墙壁一定要隔音。老年人由于生理老化,腿、脚动作逐渐变得不灵活, 所以住宅内的地面材料要求防滑, 要排除高差和门槛,门最好是推拉式。浴室和卫生间也须考虑老人的生理要求,在厕所和浴室应安装扶手、有暖气,最好淋浴或采用平底浴盆。要给护理人员或家人留有护理空间,特别是浴室和厕所,一定要大一些,以保证老人活动需要和协助老人时所需要的空间。总之,老年住宅设计应体现老年人的生活及形态特点,从功用性、安全性、健康性等方面考虑进行合理的建筑设计。为老年人开发建设安定、舒适的住宅是社会的使命, 也是对老年人的关爱。

3生态建筑及其设计理念

如今的社会提倡低碳的生活理念，作为设计师当然也要紧随时代的发展要求，如今绿色、环保、生态、智能化、节能等名词逐渐耳熟能详,在各种报刊、视听节目和老百姓的口中频频出现,它体现了一个时代的进步和人心所向。现代意义上的生态建筑,是指根据当地自然生态环境,运用生态学、建筑技术科学的原理,采用现代科学手段,合理地安排并组织建筑与其它领域相关因素之间的关系,使其与环境之间成为一个有机组合体的构筑物。同样,生态建筑是当前民用住宅建筑设计的一个发展方向。通过建筑设计, 生态建筑力图实现舒适、健康、高效、美观的核心思想。舒适指的是通过设置适宜的温度、湿度而满足人体的热舒适。显然,人为地改变温度、湿度,违反自然规律,不仅造成人体的不舒适,还会带来极大的浪费。例如许多发达国家和地区在夏季室内空调温度往往很低,甚至达到需要穿上长衣长裤、薄毛衣裤的地步。这种畸形的舒适不仅是对能源、资源的极大浪费,还会给人体健康埋下极大的隐患。因此,健康的设计理念尤为重要。在建筑设计时,应该尽量使室内拥有充足的日照以实现杀菌消毒, 有良好的通风以获得高品质的新鲜空气, 以及采用无辐射、无污染的室内装饰材料等。在心理健康方面,需要进行合理的建筑设计, 以满足人们对私密、安全及与邻里之间交流交往的要求。高效的设计理念不仅指通过合理的设计满足人们的各种需求,更重要的是指尽可能最大限度地利用资源和能源,特别是可再生的资源和能源。对于上述夏季室内空调温度过低的例子,过分地依赖人工照明、空调等高能耗的机械设备,低劣的建筑质量等等,这些显然有悖于高效的设计理念。

美观和谐也是生态住宅的设计理念。在建筑设计时,应该尊重材料固有的美学特性,发挥材料的物理性能而不矫揉造作;还可以通过巧妙的绿化设计,同时达到舒适、健康、高效与美观的生态要求。要提高环境的绿化覆盖率,除了增加绿地面积以外,还可以向立体发展,向空中拓宽,采取屋顶绿化,窗、墙垂直绿化等手段。

总之,在建筑设计时,可以通过以下几个手段达到生态设计的目的:

一是利用外部环境中的因素。例如由土壤、绿化、水及空气组成的外部环境以及其他建筑组成的现实环境,为住宅室内设计提供了多种可能性, 这样可以减少建筑中设备的数量和功率,节省能源和运行的费用。

二是挖掘新材料和新技术的潜力。例如 3R 材料（节约资源-Re－duce、可再生利用-Reuse、可循环-Recycle）, 雨水与中水的利用及节水器具的使用等。

三是自然采光与通风。如引进日光照明、自然通风、保温隔热、遮阳

等,将太阳能、风能转化为人们生活的动力来源。

老人住房设计篇5

关键词：以房养老 思路 方式

我国正进入老龄社会,目前60岁及以上的老年人口已达1.45亿,占全国总人口的11%,预计到2050年老年人口将达4.2亿,占总人口近25%。在社会保障体系逐渐完善的情况下,如何应对“未富先老”的国情,真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标,成为政府和社会普遍关注的重大问题。

一、问题与思考

“老有所养”的两大基本要素:一是有适合的居所,因为老年人生活内容主要是依托居住空间环境来实现,年龄越大对居所的依赖性越强;二是有相应的可支配收入,用来满足物质和精神生活的需求。

近几年各级政府高度重视养老事业,积极采取切实有效的措施,在税费减免、财政补贴、养老金递增等方面实施政策倾斜。一是政府财政是养老事业的投资主体;二是机构养老(如养老院,托老所等)是政策优惠和资金投入的主要对象;三是政府可投入的养老资源与实际需求差距很大。目前社会各界议论和关注的热点主要围绕:政府应加大投入、老年公寓如何设计、如何服务等问题展开。但资金从何处来这一核心问题却被忽视。笔者认为,即使今后我国财力不断丰厚,对老龄事业的资金投入持续增加,也无法同步满足日益庞大的老龄群体和日益增长的物质及精神需求。

如:鞍钢目前大部分退休人员而言,其特点是原工资性收入较低,积蓄较少。通过房改获得的自有住房是其家庭最大的财产,也是在生活资料方面最大的社会资源存量,因此只有发挥和盘活现有住房,向存量住房要资金,将生活资料转化为养老资金,降低生活成本,提高支付能力,才能加快实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标。

二、思路与方式

1.总体思路

主要是政府引导、市场运作、以房养老、金融服务。

(1)政府引导。高度重视养老事业,鼓励引导以房养老,通过制度创新,政策倾斜,专项启动,积极调动社会各方资源为养老事业服务。

(2)市场运作。按照市场价值规律和供求规律进行市场化运作,由银行、保险、住房公积金管理机构、房地产开发企业、房屋管理和司法公证部门、拍卖行业、中介行业等机构和部门共同参与及操作。

(3)以房养老。实施住房生活资料与养老货币资金的互动与五个“转通”:

一是人与房转通。60岁前人养房,60岁后房养人。

二是新与老转通。一方面是老年人与中年人转通,现有60岁及以上为“存量人”,将近退休的中年人为“增量人”,两者不能隔裂而应贯穿,破除现行就存量老人制订和开发各种优先政策及金融产品的思维定势;另一方面是老房与新房转通。现有自住产权房为存量房,需要购买新居房为增量房,在发掘、搞活现有存量房资源的同时,对后续新居增量房需求一并考虑,统筹建设,如适合老龄人居住的多功能老年公寓、普通商品房等。

三是房与钱转通。通过运作机构将住房变现金,用自己的房变现为自己的钱,用于提升养老生活质量。

四是购与租转通。根据老年人及家庭的经济能力,对购房、租房、调房应同步顾及、相互转通。

五是政策性住房与商业性住房转通。老龄群体中经济收入存在高、中、低三个层次。目前政府提供的经济适用住房和廉租住房等政策性住房在数量上难以普惠符合条件的中低收入者,由于历史的原因,部分老年人居所多为老、破、小。通过市场化运作,将这部分住房腾出,用于廉租住房房源。

(4)金融服务。目前无论是住房公积金管理机构提供政策性住房贷款,还是商业银行提供的经营性住房贷款,均以退休年龄为“红线”,申贷人资格和还贷期限一般截止到退休年龄。公积金管理中心的买断产权以房自助养老尤为重要。

自主开发创新,如:(1)由开发商建造新型养老公寓,个人购买,公益性机构管理;(2)由开发商建造,政府一次性买断,个人租用;(3)由开发商建造,政府租用,公益性机构管理;(4)由公益性机构建造,政府补贴,个人买或租:(5)老年人腾出的住房由政府作为经济适用住房、廉租住房,解决中低收人家庭的住房问题等,也可将各种方式组合交叉运作,充分调动市场各种存量房资源,加以重组整合,营造全新的格局。

2.养老方式

据20 1 5年国民经济长期规划预测,在本世纪前1 5年,我国将强调以家庭养老为主,走家庭养老与社会养老相结合的道路,改造和新建多样化的老年住宅,增建社区养老服务设施,大力改善家庭养老环境是我国老年安居环境建设的首要任务。

目前我国养老方式基本为四种:一是分散式居家养老,其住宅为本人或子女所有,生活自理或请保姆或由子女护理,这种传统型养老是目前主流方式。二是集中式机构养老(也称社会养老),即各种“养老院”、“敬老院”、“托老所”、“护理院”等等,由政府投入或社会捐赠,属社会福利性质,主要解决“三无”老人(无子女、无依靠、无经济实力)的养老问题。三是集中式老年公寓,由开发商建造,市场化运作,且带有一定的公益色彩,可购可租,配套设施齐全,实施产权式酒店管理和服务,是新型的居家养老方式。四是分散式社区养老,在传统家庭养老的基础上,由社区建立专门服务机构,通过政府购买服务方式,对所在社区的老人,分门别类适时上门提供生活照料及保健康复等方面的服务,是社区福利事业的一个组成部分。目前及今后总体上是以居家养老为主,社区养老为辅,机构养老为补充。

目前我国独生子女政策形成“4:2:1”家庭结构的现状及占比持续扩大的趋势,老年人及青年人观念的不断转变,传统型分散式的居家养老方式将逐步被集中式新型老年公寓的养老所取代。但是在制定房地产开发政策和开发商新建住宅小区时,这一趋势尚未受到重视,在政策上只明确要扩大经济适用住房、廉租住房、限价房、定销房和占70%的90平方米以下的中小户型房,以及绿化率、商场、服务行业、文体活动场所等生活服务设施,唯独没有提出有关老年公寓的政策要求。

建议在新住宅小区开发规划建设中,明确设定多功能老年公寓建设的量化比例,如1 0万平方米住宅小区,应建若干比例面积的老年公寓,同时配套社区养老服务部门,使新建住宅小区成为适合老、中、青、幼四个层面宜居的和谐社区。

三、启动与试点

如何找准切入点,启动创新试点工作,笔者认为应从住房金融入手。在老龄金融服务和以房养老方面,初步设计以下创新品种。

老人住房设计篇6

论文摘要:随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵钾货款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。本文就住房反向抵钾货款在我国的推行进行了分析。

    住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

    住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。

    一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立

    1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓

    按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。

    据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。

    2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全

    我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。

    3.养儿防老的现实性大大减弱

    社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。

   二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议

    应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。

    在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。

    变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。

反向抵押贷款资产证券化。金融机构在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为:某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅置换到更适于养老的处所。这时就可以“两步并做一步走”:将旧住房出售并换购新住房;将新住房申请办理反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。

    反向抵押贷款业务的推行中，当贷款机构和借款人之间已经签订了贷款合同，并开始执行之际，往往会因客观情形的改变，要求对已经签订的合同给予若干调整。这种调整有利于防范风险，保护借贷双方的合法权益，应当被允许。合同变更的事项可以包括:房屋价值的贬值或升值、原合同约定的贷款期限、还款方式和抵押物等。

老人住房设计篇7

改革发展的成果，总后机关在推进现代营房建设中，迎难而上，主动作为，科学规划建设老干部住宅，使总后系统干休所面貌焕然一新。

抓落实，既要用真情更要有耐心

俗话说，安居才能乐业。住房问题作为

老干部的最大关切，时刻牵动着军委总部领导的心。胡主席强调，要以高度的政治责任感和满腔热情，真心、真诚地为老干部办实事、办好事。军委、总部领导也一再嘱托各级，要加快改善老干部的住房和生活条件，使发展成果首先惠及老干部。

总医院第一附属医院住房条件落后、紧张，老干部住的是几十年前的老房子，没有电梯和天然气。该院党委把解决老干部住房问题作为学习实践

科学发展观的一个新课题，很快拿出3个改造方案。为把实事办好，他们组织老干部代表反复讨论和征求意见，既照顾到选址、户型等大事，又考虑到无障碍通道、防摔倒设计等细节，最终确定了最佳改造方案。日前，新建住房如期竣工，老干部满意地搬进了日思夜想的新房。

解难题，既要有决心更要有创新

干休所改造有三“难”：思想难统一，地皮难寻找，资金难到位。解决这些难题，不仅要有决心更要有创新。

面对危旧的老干部住房，重庆后勤工程学院党委下决心实施改造。但在干休所改造选址的问题上，学院党委先后拿了好几个方案，有的老干部都不同意。学院党委多次开会研究，耐心向老干部解释，最终统一了思想。学院先在歇台子校区为老干部新建住房，原址则交由学校开发利用，实现了解决老干部住房和学校建设发展的“双赢”。

第三军医大学高滩岩干休所实施住房改造时，有8户老干部和遗属不同意，改造方案一放就是两年。今年，在总后老建部门的支持推进下，校长罗长坤、政委高占虎召集有关部门重新研究了改造方案。针对该所地幅较大的优势，计划采取一次规划分期建设的方案。为确保资金平衡，学校计划拿出部分住房以议价方式，出售给学校具备购房条件的非现役文职人员。这样既解决了老干部的住房，又确保了资金的平衡，也有利于学校保留人才，收到一举多得的效果。

在解决老干部住房难题上，总后有关领导表示，只要有利于老同志生活，只要绝大多数老干部满意，只要有利于提高质量效益，各种科学方法都可以大胆尝试大胆实践。

谋发展，既要重当前更要管长远

在《总后干休所建设发展规划》指导下，总后系统干休所住房建设正在按照“完善宜居、改造重建、整治提高”三种发展模式分类向前推进。

总后天津一所、西安一所、二所改造工程陆续启动，上海翔殷路、石家庄、武汉、襄樊、光荣村、赵家条干休所也已规划立项并进入实施阶段。

对不具备改造条件的干休所，则通过“三改”“

三通”和“加节固”，使既有住房强筋健骨，提高住房内外质量和舒适度。“三改”即改平屋面为坡屋面，改清水外墙为保温装饰墙，改木钢窗为铝合金或塑钢窗；“三通”即通过水电暖管线更新，达到水增压，电增容，暖增热的效果；“加节固”即三层以上老干部用房加装电梯，营区节能改造和住房抗震加固。

北京郑常庄、上海

翔安、南京建宁路、广州等干休所作为总后第一批整治单位，以加装电梯为契机，对干休所营院和房屋进行了全面整治，屋面换了，墙面刷了，道路平了，环境美了，达到了老人住新房、老房穿“新衣”、老所换新颜的效果。

老人住房设计篇8

喀什，一座拥有2000多年历史的丝路古城，如今已变身为中国对外开放前沿的特殊经济开发区。

现在的喀什就像30年前的深圳，特区建设如火如荼，每日“千座塔吊同时升起”，喀什每天都在发生变化。

喀什正在旧与新的交替中焕发出蓬勃生命力。

目前，喀什老城区改造与喀什特区建设正在同步进行；喀什市政府提出目标欲打造100万人口的大喀什市，城市扩张脚步势不可挡。

而在城市扩张过程中，如何处理好新城建设与老城改造关系?如何做到保护性改造，不使老城区原有文化内涵丢失?这是一个很矛盾的话题，也是一个备受关注的话题。

历史总是在前进，喀什老城区改造也一样，其改造方案在经过无数次专家考察论证后，最终得到国家八部委批准实施。按照国家八部委要求喀什老城区改造从2010年起，力争5年时间完成。

喀什老城区改造进展如何?喀什老城区改造是否得到居民理解和支持?7月初，记者来到了喀什老城区采访。

花盆巴扎的心声

7月的喀什，阳光火辣。

在喀什老城区花盆巴扎，熙熙攘攘的顾客正在挑选着各式花盆、土陶。

努尔买买提江快速走下台阶，招呼生意。

一位戴花头巾的维吾尔族妇女指着一个尿罐询问价钱，因家有宝宝，正好要添置尿罐。

而尿罐这东西，喀什市新型市场早已绝迹，唯有喀什老城区能买到，因为这里聚集着一批传统土陶艺人，像做洗手壶、洗手盆、尿罐等家什，是他们最擅长的活儿。

这些手工制作的土陶，包括少数现代风格花盆，沿着花盆巴扎台阶密密匝匝地摆放着。

喀什市老城区危旧房改造指挥部政策宣传室主任阿不都沙拉木・阿不都热西提介绍说：“花盆巴扎有32户人家，现在巴扎商人楼房都是原址重建的；你看这一排排维吾尔族风格花砖三层楼，都是去年才建好的。为方便他们做生意，政府还帮着砌了花盆巴扎台阶呢!”

“以前房子不通上下水，尤其是夏天臭味熏天；现在居住环境好多了生意也更好!”努尔买买提江高兴地说。

然而，一年前努尔买买提江可不是这样的态度，包括他在内的花盆巴扎32户人家，对政府提出的改造方案不闻不理，不同意拆迁巴扎搬进政府盖的安置楼房，他们以拒绝和政府说话的方式来抵触改造。

“以前，我们计划拆除花盆巴扎危旧房，政府也在花盆巴扎门口竖起宣讲牌宣传政策。然而，一个月过去了，两个月过去了……谈判一直处于僵持。3个月后我们去问他们考虑得如何?他们都不说话。问为啥不搬?问为啥不说话?他们都保持沉默。后来其中一户开了口‘要想我们说话，你们先得把那个牌子拆掉’。”阿不都沙拉木・阿不都热西提回忆说。

待政策宣讲牌拆除后，花盆巴扎商户才吐露心声，“你们都是吃皇粮的，住楼房没后顾之忧，可我们祖祖辈辈就靠卖花盆、土陶养家糊口，叫我们搬到楼房里住，全家喝西北风啊?”

考虑到花盆巴扎商户实际生活状况，政府改变思路，顺应民心，重新提出两种方案供他们选择：一是自拆自建改造危旧楼，政府给予一次性货币补偿；二是自拆统建，由改造户自行拆除楼房，政府统建结构主体。

其实，无论自拆自建还是自拆统建，都是原址上重建。重建面积与原来面积相同，不增不减。喀什市老城区危旧房改造综合治理指挥部办公室副主任阿卜杜・色拉姆说：“无论哪种重建方案，都，必须做到能抵抗8级、地震，同时保持原有风貌。”

“我们搞餐饮的嘛，用水是大问题，改造后楼房自来水通到家，用水方便多啦!”对于新改造楼房，花盆巴扎老商户吾布力卡斯木很满意。吾布力卡斯木一家四世同堂，共50余人，几十年来家里一直靠卖烤包子、烤羊肉串为生。

“现在雇了14名工人，3个孩子也帮着一起干，一天能卖3000元烤包子，生意好时能卖到8000元。”吾布力卡斯木说。

铁匠巴扎铿锵依旧

与花盆巴扎一样，位于喀什老城区核心区的铁匠巴扎危旧房改造也是原址重建。

叮当，叮叮当……拐出花盆巴扎就是铁匠巴扎，铁匠铺里传来铿锵打铁声。

艾则孜江是铁匠巴扎有名的铁匠师傅。打铁30年，先后带出19个徒儿。

对于艾则孜江来说，已习惯这样的生活节奏：每天不紧不慢地轮锤打铁，然后美滋滋地看着一把把镰刀、一个个砍土墁……经自己双手铸造成型，再一一摆在铺子门口销售。

喀什地区行署副专员刘夏宁说：“铁匠巴扎有112户家庭，匠人过去属手工业联社，后来手工业联社大集体解散，店铺分给铁匠师傅经营，如果拆除铁匠巴扎，匠人生活肯定受到影响。”

“政府盖的巴扎跟以前一模一样，商铺还是以前的商铺，邻居还是以前的邻居……这些都很熟悉，老城区改造没影响到生意。”艾则孜江表示：唯一变化是房子建筑时加了钢筋，抗震能力强。

铁匠巴扎位于阿热亚路，在亲眼目睹铁匠巴扎和花盆巴扎危旧楼房改造未影响到生意后，原本处于观望状态的铁匠巴扎马路对面居民今年纷纷向政府提交申请，请求改造危旧楼房。

站在铁匠巴扎记者看到：马路对面一片忙碌景象，有的住户在忙着拆旧房，有的住户正在盖新楼。

在阿热亚路记者看到：整条路上只有一户未申请改造，这栋楼房孤立地矗在工地中央。

“对不愿改造的住户，我们绝不强迫。但我们相信终究有一天孤立户也会坐不住的，因为新改造住房居住舒适程度与危旧房有着明显对比。”刘夏宁表示：老城区改造完全尊重居民意愿，政府绝不强拆一间房屋。

刘夏宁计算：政府在老城区改造投入上，通电通水通暖等综合改造成本平均达1100元／平方米。“老城区改造，政府承担最难工作，像通水通电等基础设施都政府来做，还有房屋主体结构建造也很麻烦，他们不愿意干也可交给政府干。维吾尔族最擅长房屋封顶，装饰装修房屋，这些比较简单，他们愿意做。”

一户一设计，让群众满意

喀什老城区28个片区有居民6.5万户，22.1万人。

可以说，喀什老城区是中国人口最密集区域，特别是核心区人口密度高达4.9万人／平方公里；建筑密度高达70％以上。

在未改造核心区记者看到：这里楼房错综复杂，房连房、楼连楼，土木结构建筑楼房参差不齐。

这里街道狭窄，迷宫式街巷纵横交错，如果不熟悉这里建筑特点，很容易迷路难返。

“老城区道路最宽仅6米，窄处不过1.5米，大部分地段机动车辆无法通行。消防、疏散、救援更是难以实施，老城区一旦着火不堪设想!”阿不都沙拉木・阿不都热西提表示。

在危旧房改造过程中，喀什区市政府以“群众满意不满意，群众答应不答应”为基本要求。

为有效保护老城区历史文化街区格局风貌和建筑肌理，地、市组织大量设计力量开展一户一设计，尽量按照居民房屋原有建筑肌理和空间布局设计，并予以合理优化调整；编制居民房屋装修指导手册，由居民自行按照维吾尔族建筑艺术风格装饰房屋，力求改造后老城“不是老城，胜似老城”，切实达到“修旧如旧”效果。

“设计时先由居民画草图，自己参与设计新家，设计人员拿到草图后再作出图纸设计，对设计图纸，老百姓有三次修改权。”刘夏宁说。