商业合同管理范文

时间:2023-12-06 07:16:09

商业合同管理

商业合同管理篇1

【关键词】合同;管理;风险;防控

一个企业的经营成败和合同及合同管理有密切关系。企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容,审查、监督、控制是合同管理的手段。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。 一般大型企业都制定有自己的内部控制(内控)流程,都会涉及合同管理的内容,应该有效执行。主要内容包括合同起草 、合同谈判 、合同审核、合同签订、合同执行 、合同变更、组织设置 、管理权限、常见问题处理预案等相近的管理流程。内控流程既是合同管理的工作方法,也是对合同管理工作评价考核的依据,尤其要强调的是内控流程保护企业利益和从事合同管理的当事人利益的保护伞。

在合同起草、审核、签定、管理等各个环节中,均可以建立相应的制度规范、采取相应合同风险防范措施,防止在企业合同方面出现风险。

1.签订合同前期应准备的工作

1.1争取合同的起草权

一般来讲,合同由谁起草,谁就掌握主动权。

这一点极为重要,一般情况下,起草方在起草合同时能更好地考虑和保护自己的利益。如无标准合同文本可依或认为不适宜采用标准合同文本,在谈判过程中就要尽量争取到合同的起草权。

合同起草人必须熟悉合同法律法规,做到合同条款全面、条款内容明确具体,才能保证起草的合同更准确、更全面、更公平合理,以更好地维护合同起草方的合法权益。

1.2认真审查签约对象的主体资格和资信能力,管控风险

对于风险管控方面来讲, 签订合同的目的是将来产生纠纷时能挽回企业的损失,因此对签约人的合法手续和合同的时效性都要很明确。合同上如果只有对方名字和电话,没有其他任何信息,你又无从查询,那么你的诉状或者仲裁申请书就没法写,你就会面临无门或者被驳回的尴尬局面,你的权利当然就不会被得到保护。

防止合同风险是合同管理的重中之重。要查看对方公司的营业执照和企业参加年检的证明资料,了解其经营范围,明确其注册地址和营业地址、公司的通讯电话;对方是个人,就要把自然人的身份证作为合同的附件,注明对方的住址和通讯方式。

重点对对方的实际注册资金、企业负债率、信用级别进行实际查证,除查看对方提交的法人开具的正式书面授权证明,了解对方的合法身份和权限范围,还要尽量做到亲自到到工商、税务、银行等单位调查对方。根据对方的信用额度和偿债能力决定合作项目的规模,确定合同标的额的大小,为交易确定可控的风险度。对第一次开展的新业务,这一点尤其重要,不能急于求成,可以将业务尽量分步实施或逐步加大,用合同对业务做到即支持又要有管控。

1.3考察对方的业务能力,保证合同的成功率

订合同本身不是目的,订合同的目的是促进业务。因此我方尽量跟所进行的业务专业公司签订合同,保证合同履行的成功率。例如,购买煤炭尽量从煤矿采购,购买钢材尽量从钢厂采购,就是讲究业务的专业性,以规避企业风险并保证合同的成功率。

让对方提供相关业绩证明,尤其是企业流水证明,可以了解对方的业务实际操作能力;在同业中进行调查也是必须的过程。选择一个好的合作伙伴,也为企业本身的发展提供了一份力量。反之,带来的害处也是不言而喻的。因此,合同管理自身不是一个置身事外的单纯合同管理,要求对行业的整体状况有把握。

2.正式签订合同中的注意事项

2.1合同名称与合同内容要一致

使用统一的合同文本是好事。但一定要对合同性质要了解,不要由于对合同性质了解不细,出现张冠李戴的事情。

注意价格及其付款方式:

2.2支付方式往往与价格有对应的关系,这点尤其要注意

现在支付方式多种多样,相同的额度其成本和价值差别是很大的,对于合同的双方意义也不完全相同,往往成为合同双方合同能否签订和执行能否快速的要点。要充分了解各种付款方式的真正含义。选择对企业有利的付款方式,是风险规避的重要环节。合同管理风险管控必须有财务人员参加,认真加以研究。

2.3用词要严谨

签订合同不仅要做到字斟句酌、反复推敲,不要在合同中用含糊不清,模棱两可的词句或多义词,而且要注意合同的条款有无重复,或者前后是否自相矛盾,以免使对方钻了空子。

明确定金和订金的含义,定金是订立合同的保证或者叫担保。一旦收到定金方违约依法违约方要双倍返还对方;交付定金方违约无权要求返还定金。而订金确实订立合同的资金。合同不能履行,收到订金的一方要返还订金。不会涉及双倍返还的问题。

2.4明确规定双方应承担的义务、违约的责任

许多合同只规定双方交易的主要条款,却忽略了双方各自应尽的责任和义务,特别是违约应承担的责任。这样,无形中等于为双方解除了应负的责任,削弱了合同的约束力。

违约条款对双方都要有明显的约束,责任和义务要对等,违约责任要明确具体,要规定违约金。很多合同中虽然约定了违约方要承担损失等,但是并没有具体的标准,使得实际执行起来没法确定,造成一定的举证不能,很多损失缺乏足够的证据而得不到法院的支持。对违约的约定一定要具体明确,对违约方必须确定一定额度的违约金。

2.5合同条款必须对等

合同法明确规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务,一方享受权利,必须承担义务,合同条款的对等性是公平原则的重要内容。对于义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同,应谨慎与之签订合同。因为一旦出现纠纷,本方将会处于极为不利的境地。另外要注意,违约条款也不能定得太重,要有公平性和可操作性,防止一方恶意使用违约条款。同样,也不要签订权利多、义务少、责任轻的合同,否则另一方可能以该合同违背公平原则对合同的有效性提出抗辩。

2.6约定合同纠纷的解决方式和诉讼管辖地要明确具体

在合同中一般约定,若本合同发生纠纷,双方应协商解决,协商不成,通过诉讼(仲裁)方式解决。若选择仲裁方式解决合同纠纷,不能只是笼统的写一旦发生纠纷在甲方(或乙方)所在地仲裁部门解决,而应写具体的名称。若选择诉讼方式解决合同纠纷,应尽量选择已方所在地法院管辖。

2.7充分重视法律专业人员的作用

订立合同是一件技术要求高、风险也很大的经营行为,无论对于合同的效力,还是履约能力或陷阱条款,公司法人及经营者都因可能缺乏完善的法律知识而难以准确进行把握,对于合同需要法律专业人员从法律角度进行把关。

3.合同执行中的管理应注意的事项

3.1双方要有明确的业务人

确定明确的业务人,是因为业务实际操作中一般会出现各种合同签订时没有预料的问题,需要及时沟通和解决。如果多头管理,没有明确的人,容易出现沟通不灵或多变的情况,对合同双方业务的推动和合同的实际履行造成很多问题。合同的履行对双方都是有利的,沟通不好对双方都是不利的。由于没有沟通好,往往导致合作破裂,对企业造成损失。这一点许多企业没有引起重视。我们在合同签订后一定要对方明确合同执行的人,我方也明确合同管理人,并有明确授权,及时处理合同执行的各种问题。

3.2资料完善,及时入档、入账

合同执行过程中的各种单据资料,要及时整理,该入账的入账,该入档的入档。尤其是双方结算的凭证,同时也是税务等部门稽查的重点,不能因地域远,业务关系多有所疏忽,导致时间一长可能丢失,造成各种麻烦,甚至经济损失。

对涉及到合同条款有所变更的事项,双方要及时出具补充协议和有法律意义的手续。不能用口头协议代替,以防出现矛盾,造成企业风险。

4.合同管理后评估工作是合同管理的不可或缺内容

定期、全面对企业前期合同执行情况进行评估,可以发现企业自身的许多问题,总结经验,找出教训,进行改进。这需要企业领导、业务部门、风控部门、财务部门共同进行。这个工作搞好了,才能真正促进合同的风险管控能力。

企业的目的不是管控风险,而是发展业务;发展业务和管控风险往往是对立的,但又是统一的有机整体,不可偏废。如何掌握尺度,做到进有度,就是通过制度化的合同管理后评估工作逐步做到的。

商业合同管理篇2

政策制度制定方面

《劳动合同法》规定,“用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时,应当经职工代表大会或者全体职工讨论,提出方案和意见,与工会或者职工代表平等协商确定”。与现行其他相关法律相比,《劳动合同法》对涉及劳动者切身利益的单位规章制度制定程序要求较为严格。《公司法》规定,公司研究决定改制以及经营方面的重大问题、制定重要的规章制度时,应当听取公司工会的意见,并通过职工代表大会或者其他形式听取职工的意见和建议。《工会法》也有类似的规定。可见,《劳动合同法》是将现行法律中的“听取意见”改成了“讨论平等协商”,明显扩大了工会、职工代表大会以及劳动者在用人单位规章制度制定过程中的权利,严格了用人单位制定和修改规章制度的民主程序。当然,“讨论平等协商”毕竟还不等于“讨论通过”。在《劳动合同法》一审草案中曾经使用过“讨论通过”,之后引起了非常大的争议,最后妥协的结果是在“听取”意见和“通过”之间取了中间状态,改为“平等协商确定”。但无论如何,新法加大了有关政策制度通过的难度,银行根据管理需要及时进行政策制度调整的灵活性将受到影响。

因此,银行必须要着眼于积极完善各级职工代表大会制度,掌握通过职工民主程序实现管理政策意图的方式、方法。同时,需要指出的是,银行出台的人力资源管理方面的规定、办法、制度等,部分属于对人力资源管理工作要求的性质,规范的对象是各级机构管理者和人力资源工作人员,约束的是各级管理者的人力资源管理职务行为,但由于这些规定多少都会对员工利益产生一定影响,因此很难判断是否也需要按照《劳动合同法》的要求经过职工民主程序。显然,所有此类管理制度均通过民主程序是不现实的。为尽可能避免制定程序上的困扰,对于一些人力资源管理方面的技术性、专业性、操作性工作要求,应考虑尽可能以工作手册、操作规范、审批流程、问题解答、请示答复、专项意见等名义下发,定期汇编。只有那些涉及员工行为要求、工作纪律以及人力资源管理中的基本薪酬、福利、考核、聘任政策制度,才通过职工民主程序以正式规章制度的名义制定出台。

招聘用工方面

按照《劳动合同法》规定,派遣制用工一般在“临时性、辅或替代性”岗位上使用。目前,国有银行基层营业机构网点上使用了大量派遣制用工作为柜员,直接从事常规主营业务。尽管法律对“临时性、辅或替代性”的具体含义没有做出明确的定义,但在立法态度上无疑是对目前各行在常规业务岗位上大量、长期使用派遣工的现实提出了挑战。

此外,新法还明确规定,实际用工单位与劳务派遣组织要对派遣劳动者承担连带责任。这意味着,如果出现劳动争议和纠纷,实际用工单位将被直接追索。而事实上,银行之所以使用派遣制用工,一个很重要的出发点就是希望利用派遣制的三方机制隔开与这些员工的直接关系,将部分管理责任和法律责任转交派遣组织代为承担。在法律以往并没有明确规定的情况下,银行尚可以利用这种三方机制,以相对独立的第三人身份“回避”与员工的直接争议,尽可能不介入劳动关系处理的纠葛。而在新法背景下,这种隔离机制被打破,银行不再是相对独立的第三人,而要直接面对派遣员工提起的争议,直接作为承担实体责任的被告。当然,从理论上讲,选择管理较为规范,各方面实力较强的派遣组织作为派遣合作对象虽然是缓解银行连带责任压力的一个途径,但就目前而言,除北京、上海、深圳等劳务派遣较为发达的地区存在个别这样的机构外,大部分劳务派遣机构仅具有形式意义上的“派遣资质”,并无资金实力和管理能力,存在较大合作风险。

人员退出方面

对于用人单位而言,在劳动合同期限内行使单方解除权的难度要远大于到期不续签。前者必须符合如严重违规或者经培训、调岗仍认定不胜任工作等特别法定理由,而后者可完全依据单位的管理需要,并不需要任何实质性理由。故从理论上讲,无固定期限劳动合同的退出难度要大于有固定期限劳动合同,而长期有固定期限劳动合同则又要大于短期有固定期限劳动合同。在原来的法律制度背景下,银行可以多次与员工签订1~2年的短期劳动合同,直到满10年以后再与员工签订无固定期限劳动合同。这样,如员工有“不当”行为或人员配置管理上有调整的需要,即可以行使到期不予续用的权利,与员工在短期内终止劳动合同。因此,到期不续签是实现人员退出,特别是对“大错不犯,小错不断”员工退出的重要手段。在新法律制度背景下,由于2次续签后即要签订无固定期限劳动合同,为避免在3~4年后即不得不与员工签订无固定期限劳动合同,银行只能选择在制度上普遍延长初次和二次签订有固定期限劳动合同的期限。而在合同期限延长后,如员工出现“不当”行为,除非是严重违规,则并不能强制使其退出。

薪酬政策方面

新法在薪酬政策方面的直接影响在于关于派遣用工与用工单位的劳动者实行同工同酬的规定。原《劳动法》在其第46条即规定了工资分配应遵循按劳分配、同工同酬的原则,不过,对于“同工同酬”的具体含义和要求,《劳动法》没有进一步的明确规定。新法虽也没有解释同工同酬的具体含义,但对于劳务派遣用工,则专门明确规定派遣工享有与用工单位的劳动者同工同酬的权利。国有银行目前在基层营业机构柜员岗位和其他一些技能操作类岗位上使用了大量派遣用工,与此同时,在这些岗位上也仍有着不少银行“正式员工”。而在同样的岗位上,这些所谓“正式员工”的薪酬标准一般都要明显高于派遣用工。当然,这其中可能有基于工作经验、专业技能差异的因素,但在更多情况下,其实是银行对正式员工和派遣员工实行了区别性的薪酬政策,实际上是基于身份而不是岗位、经验、技能等做出了差异性薪酬标准安排。这与新法“派遣工与本单位劳动者同工同酬”的要求是不相符的。

此外,新法还具体要求用工单位为派遣工提供“与工作岗位相关的福利待遇”。而银行目前提供的福利待遇基本上还是与身份挂钩,如交通费、防降温费、过节费等,并无岗位差异,只有身份上的差异。由于并没有按岗位类型、岗位级别对福利项目进行细分,在新法施行后,银行如何按法律要求向派遣工提供“与工作岗位相关的福利”将成为一个难题。如果不能解决福利项目的岗位细分问题,则势必将大幅提高银行的福利成本。

绩效管理方面

新法出于构建“稳定”劳动关系的目的,扩大了无固定期限劳动合同的适用范围,鼓励签订长期劳动合同。以往,由于用人单位可以多次运用1~2年的短期劳动合同,灵活行使到期不续签的权利,因此即便没有特别的绩效管理和考核要求,员工也会因为续签的压力而努力完成工作。而在员工普遍为无固定期限劳动合同或长期劳动合同的情形下,除非员工严重违规违纪等特殊情形,单位必须要证明员工不胜任工作,才能单方调整员工岗位(及对应的薪酬)或进而以解除劳动合同的方式实现员工退出。

因此,在银行今后员工劳动关系普遍稳定化、长期化后,如何避免以往“固定工”制度下“大锅饭”、“铁饭碗”弊病的再次回潮,无疑对银行的员工绩效管理提出了更高的要求。在这方面,特别需要指出的是,银行目前的员工绩效考核和奖金发放仍是以会计年度为基本周期的。以年度为基本周期进行考核和奖金发放,实际上更适合实行独立核算的机构及其经营管理人员,对于一般综合管理类岗位和技能操作类员工而言,应由直线管理上级及时作出阶段性考核评价。这样,既可以保证绩效反馈的时效性和激励约束效果,也有利于及时根据阶段性考核评价(如在几个月内的累积评价)调整岗位或实现人员退出,避免集中性岗位调整和人员退出所带来的被动。

员工培训和培养开发方面

新法规定了单位只有在提供“专项培训费用”对员工进行培训的情形下,才存在与员工约定违约金的问题,且违约金的数额不能超过单位提供的培训费用。新法的规定无疑对银行培训费用核算管理的精细化和费用支出依据书面化提出了要求。

更深远的影响则是在员工的持续培养开发方面。我们认为,尽管员工持续培养开发一直是银行员工队伍建设的重要内容,但在目前新法制度安排下更具有突出的意义。我国金融市场和各项业务的快速发展不断对员工各方面知识、技能提出新的要求,但新法又通过一系列制度安排鼓励员工长期化、稳定化,这就造成了外部不断提出的“新”要求与单位一直稳定的“老”员工之间的紧张关系。而缓解这种紧张关系的重要一环,就是着眼于对存量员工进行持续培养开发,保证这些员工始终具备适应新业务、新要求的能力。此外,进一步加强员工的持续培养开发,也是银行在新法背景下提高员工忠诚度,避免银行人才流失的重要措施。按照新法的规定,辞职违约金原则上不能再设定,单位在合同解除15日内即应办理档案和社会保险关系转移等手续(现实中银行部分机构目前仍习惯于以“扣押”档案来阻止员工辞职或以此作为条件追索违约金)。因此,相比以往,员工辞职的成本明显降低了,人员流失的可能性加大。从银行员工辞职的原因分析,除薪酬因素外,更主要的是员工对目前从事的工作较为单一、感到厌倦,而银行又不能满足其通过换岗、调整部门来实现自我持续发展的需要。这在国有银行人力资源改革岗位细分后更加突出,因为岗位的细分客观上必然会造成员工工作内容相对单一,同时也造成了岗位的相对垄断和不可替代性,提高了调换岗位的门槛和成本。因此,人力资源改革后,员工对于本人持续发展的需求实际上比以往更高了,如果银行在员工培养开发方面的政策和资源投入不足,员工用脚投票将是难免的。

以上我们结合新法的规定对《劳动合同法》给银行人力资源管理带来的新问题和挑战进行了初步的分析。总体而言,新法具有和谐社会建设的时代背景和典型特征,结合国有银行改革实践来全面理解这部新法,我们认为,新法的颁布实施也是银行进一步完善员工管理,明确与员工之前的权利义务关系,巩固和深化人力资源管理改革的重要契机。主要体现在以下方面。

有利于在内部建立统一、稳定的人员管理制度。1994年《劳动法》仅规定了一个劳动合同制度、劳动关系处理的原则性框架,而其他的配套性规定尽管对《劳动法》构成了补充,但在适用范围、权威性、稳定性等方面均存在很大问题。比如,同样性质的劳动争议,劳动仲裁机关适用劳动部的相关规定,而在法院诉讼方面,由于劳动部的规定效力层次较低,法院又可能会不承认劳动部文件的效力;在不同的地区,由于地方性规定差异也较大(如北京和上海的劳动合同条例关于辞职违约金、事实劳动关系处理等方面的认定、处理规则差别就很大),也会有不同的处理结果。正是因为全辖各地适用的劳动用工政策存在一定程度差别,银行的用工管理制度也并不完全统一,很多劳动用工管理制度和措施都是“本地化”的。因此,对于银行这样机构众多、遍布各地的超大规模集团企业来说,《劳动合同法》在劳动合同订立、履行、变更、解除、终止上全面统一的规定,至少在银行全辖劳动用工和人员管理制度的整体一致性上是有利的,有利于境内全辖建立统一的劳动用工管理制度平台。此外,从我们从事人力资源工作的实践来看,也经常苦于国家法规政策多样、前后或相互之间矛盾,人员管理常常陷入政策法规依据不明的境地。而《劳动合同法》作为以国家“法律”的形式颁布的规定,相比部委文件、司法解释等更具有权威性、稳定性。因此,就在制度的权威性、稳定性方面,对于国有银行这样的大规模集团企业而言,《劳动合同法》的出台无疑也有突出的积极意义。

有利于进一步依法行使用工自。事实上,新法在若干方面也进一步明确了维护用人单位用工权益的内容,有利于银行依法推进人力资源改革。如新法虽然扩大了无固定期限劳动合同的适用范围,但也厘清了无固定期限劳动合同的概念,明确了无固定期限劳动合同只是“无确定终止时间”的劳动合同,不是“固定工”,更不是“铁饭碗”,与有固定期限劳动合同一样可以依法解除;再如新法也明确规定了转产、经营方式调整等均可以作为裁员的法定理由。尽管银行并不会贸然采取裁员措施,但法律层面上毕竟降低了裁员的条件,立法态度上的宽松客观有利于银行根据经营发展战略在一定地区针对性、策略性利用裁员调整用工规模;还如在员工招聘方面,新法规定单位有权了解劳动者与劳动合同相关基本情况,劳动者有如实说明的义务。尽管这还是一条较为原则性的规定,但也为银行了解求职者的“底细”提供了法律支撑,有利于防范员工入职风险。在人员退出商业秘密保护方面,新法也承认了离职竞业限制合法性(之前部分学者和法官认为离职竞业限制是对劳动者“劳动就业自由”的限制,不合法),这有利于银行通过与负有保密义务的人员依法签订相关协议,约束员工离职行为,保护银行商业秘密。

有利于进一步规范银行与员工之间的权利义务关系,依法推进人力资源改革。由于国有银行全面实行劳动合同制的历史不长,部分管理者及人力资源工作人员认为劳动合同主要是在员工招聘及员工退出时才需要考虑的问题,劳动合同管理仅仅是劳动合同签订、解除、终止的管理。而在其它具体人力资源管理工作环节,则认为是内部管理问题,并不直接涉及劳动关系的发生与变化。比如:对员工的工作岗位(及相应的薪酬和工作地点)调整,很多管理者一般认为,只要组织“正式发文”后,就对员工直接产生效力,员工应当服从单位的决定。但在全面劳动合同制背景下,这种以“工作需要”、“组织决定”为理由、以“正式发文”为效力标志的人员管理方式将受到合法性的质疑。在劳动合同制背景下,用人单位与员工之间是平等的劳动关系主体,双方将工作内容、地点、工作时间、薪酬这些内容在劳动合同、聘任协议或其它协议中约定后,就具备法律承认的效力,当事各方均应切实按照约定履行。任何一方有变动意向的,应遵循《劳动法》和《劳动合同法》中所规定的“平等自愿、协商一致”的原则进行。如果员工本人不接受单位提出的变动意向,则除非符合法定的理由(如单位能够证明其不胜任工作而调整岗位或客观情况发生重大变更),单位并不能单方做出变动(违规处理属于另外一个范畴),单位的内部发文并无改变劳动关系内容的效力。而且,按照上海等地高级法院的意见,即使是当事人在劳动合同或聘任协议中事先规定了单位有权根据生产经营需要随时调整劳动者工作岗位,单位也不能滥用调整权利,单位有义务证明岗位调整的充分合理性。这意味着,单位调整岗位的权利也要受到外部司法机关的监督。

应当看到,在国有银行实行人力资源改革后,对员工的岗位及相关的薪酬、工作地点等要素等均通过劳动合同或聘任协议进行了明确。这些要素在劳动合同制下都已被赋予了充分的法律含义,也因为这些合同、协议的签订而确立了法律效力,其变动和调整不再是纯粹的内部人事问题,要受到合同协议条款约定、员工本人意愿以及司法判断等因素的制约,非银行可以单方决定。利用此次《劳动合同法》颁布实施的机会,转变劳动合同管理只是员工身份管理以及解决“人员能进能出”问题的观念,将劳动合同管理意识全面贯彻到内部人力资源管理的各个环节,积极掌握在劳动合同制下依法调岗、调薪的方法技巧,对于深化银行人力资源改革,明确与员工之间的权利义务关系,实现“职位能上能下、收入能高能低”的改革目标,无疑也有着非常重要的意义。

事实上,国有银行人力资源管理改革的难点和重点是所谓的“正式”员工。尽管《劳动合同法》总体上提高了提高用人单位义务和责任标准,但就现实而言,银行目前对“正式”员工的实质保护水平,不仅要远高于《劳动法》及其配套文件的标准,也要高于新《劳动合同法》中的标准。银行所担负的义务和责任更应关注在代办员、储蓄员、协议工、临时工、派遣工等银行自创名目“非正式”员工身上。因此,《劳动合同法》的颁布实施,实际上是为银行依法推进“正式”员工的“职位能上能下、人员能进能出、收入能高能低”的改革目标进一步明确了法律依据,有利于依法推进人力资源改革。

商业合同管理篇3

1 仓储商务的内容

仓储商务是仓储经营人利用其仓储保管能力向社会提供仓储保管产品并获取经济收益的商业行为。商务活动是企业对外的一种经济交换活动,因此,若企业自营仓储则不发生仓储商务活动。

仓储商务活动是企业对外经济活动的综合体现,其内容包括制定企业经营战略、打造企业形象、市场调研和市场开拓、商务磋商和签定商务合同等。

(1)制定企业经营战略。仓储企业要实现可持续性发展,离不开一支合理高效的商务队伍、一套完善的商务管理和作业规章制度、一个科学合理的管理体系,因此,在全面了解企业资源的情况下制定企业经营战略,对仓储企业的发展至关重要。在制定企业经营战略时,要综合考虑企业自身的人力、财力和物力以及市场对仓储产品的需求和供给状况,以实现可持续发展和利润最大化为原则,合理制定企业经营发展目标和经营发展方法。

仓储企业可以在总体经营战略的基础上选择租赁经营、公共仓储、物流中心或者配送中心,或者采用单项专业经营或者综合经营,实行独立经营或者联合经营的经营定位。

(2)市场调研和市场开拓。市场调研是企业进行有效经营决策不可缺少的一步,市场调研的资料和结论往往作为企业经营决策的重要依据。仓储企业市场调研的目的在于寻找和发现潜在的商业机会,对市场进行分析并合理选择商业机会。仓储企业市场调查的重点应放在仓储市场的供求关系、仓储服务需求方的需求变化、同行业的竞争状况等方面。

市场开拓的目的在于通过采取针对性的有效措施,挖掘有潜在需求的客户,并与之建立业务关系。市场开拓可采用广告宜传、人员促销、关系营销、企业联系等方法。企业也可结合有效的市场开拓进行企业形象宜传。

(3)商务磋商和签定商务合同。合同是市场经济主体之间权利义务关系的综合体现。仓储企业经营人应本着诚实信用、互惠互利的原则积极与客户进行商务沟通和商务谈判。由于物资仓储往往需要较长时间,而且在保管的过程中还可能涉及到加工处理、分拆等作业,也有可能涉及到仓单持有人的第三方关系,为了避免产生争议,商务磋商的内容应该尽可能条款细致、内容充分。双方在意思表示一致的基础上应该订立较为完备的商务合同,以明确仓储合同双方的债权债务关系,为仓储活动的顺利开展提供有保障的法律依据。

(4)合同的履行。合同的履行是双方权利义务得以实现的阶段,也是仓储企业实现其经济利益的阶段。对于一项仓储商务合同而言,其履行主要包括以下一些关键环节:存货人交付仓储物、保管人接收仓储物并保管仓储物、存货人提货、存货人支付仓储费用。

2 仓储商务管理的目的

仓储商务管理是仓储经营人对仓储商务活动进行的计划、组织、指挥和控制的过程,是企业管理的一部分。仓储商务管理的目的是为了最充分地利用仓储资源,最大程度地实现经济效益。具体表现为:

(1)满足社会需要。仓储服务是社会生产和发展的结果,随着社会分工的进一步发展,人们对仓储服务会提出更加多样化的需求。因此,仓储企业需要加强仓储商务管理,有效地开发市场、挖掘商业机会、跟随市场的需要调整产品结构、提高服务水平,以增强企业的竞争力、使自己的产品被社会接受。

(2)充分利用仓储资源。企业进行商务管理就是要获取更多的商务机会,并实现这些商务机会。机会能否变成企业利润,离不开企业的核心产品――即仓储服务。因此,仓储企业需要充分利用企业的一切资源,包括仓储能力和作业能力、资金能力和人力资源等,获取最多的商业机会。

(3)提高经济效益。一方面,仓储企业通过商务管理采取先进的经济管理理论、现代化技术、有效的经营方法,能最大程度控制和减少交易成本。另一方面,企业通过商务管理积极开拓市场、需求商务机会,能提高企业收益。因此,通过仓储商务管理,最终能实现企业经济效益最大化。

(4)减少风险。企业的经营风险绝大部分来自于商务风险,高水平的商务管理就在于避免发生商务风险。仓储企业通过严密的市场调研和市场分析、严格的合同管理、规范的商务责任制度,可以建立有效的风险防范机制。

(5)打造企业形象。仓储企业通过有效的市场宜传、人员管理、合同管理等商务管理手段,可以打造诚信、高效的企业形象。企业形象作为企业的无形资产,是企业可持续发展的有力保障。因此,任何仓储企业都应该将良好的企业形象作为企业经营和管理的目标。

3 通过加强仓储商务管理提升仓储企业竞争能力

仓储商务管理是仓储企业管理的一部分,包括对参与商务工作的人、财、物等资源的管理,其目的在于创造最大的经济效益,提升仓储企业竞争能力。

具体而言,仓储企业实施仓储商务管理包括以下一些内容:

(1)市场管理。仓储企业要广泛开展市场调查和研究,加强市场监督和管理,广泛开展市场宣传,使仓储服务能切合市场需求。

(2)资源管理。仓储企业需要充分利用仓储资源,为企业创造和实现更多的商业机会。

因此,要合理利用仓储资源,做到人尽其财、物尽其用。

(3)制度管理。高效的商务管理离不开规范、合理的管理制度。仓储企业应该在资源配置、市场管理、合同管理等方面建立和健全规范的管理制度,做到权利、职责明确。

(4)成本管理。一方面,企业应该准确进行成本核算、合适确定价格,提高产品的竞争力。另一方面,企业应该通过科学合理的组织、充分利用先进的技术降低交易成本。

(5)合同管理。仓储企业应该加强商务谈判和合同履行的管理,做到诚实守信、依约办事,创造良好的商业信誉。

(6)风险管理。仓储企业通过细致的市场调研和分析、严格的合同管理,以及规范的的商务责任制度,可以妥善处理商务纠纷和冲突,防范和减少商务风险。

(7)人员管理。商务人员的业务素质和服务态度在很大程度上影响着企业的整体形象,因此,商务管理还应该包含对商务人员的管理。仓储企业应该以人为本,重视商务人员的培训和提高,通过合理的激励机制调动商务人员的积极性和聪明才智,同时还要加强对商务人员的监督管理,创建一支高效、负责的商务队伍。

【参考文献】

[1]李永生.仓储与配送管理[M].机械工业出版社,2002.

[2]肖胜萍,萧鹏,编著.现代物流管理[M].中国纺织出版杜,2003,9.

商业合同管理篇4

关键字 承包;业主;区别

1.签订合同与合同责任方面的区别

业主指定分包商由业主指定,业主可以通过对分包工程单独招标,对分包授标后书面通知主承包商与分包商签订合同,咨询也可以通过议标形式确定指定分包商。这里需要注意的是主承包商要从保障自己的权益出发,在收到咨询的正式指令后与指定分包商签订合同;选定一般分包商,业主只要同意工程进行分包,则由总承包商自行选定,但是需在签订合同之前将分包商的资质文件报请咨询同意,得到咨询及业主书面认可后,总承包商与分包商签订合同,合同签订后合同责任并没有转化给分包商,而是完全由总承包商承担。

具体操作来说:一般分包商签订合同,分包商须提供标书(Tender),分包工程工程量清单(BOQ),总承包商可以邀请多个分包商进行报价,在认真对比各分包商报价,并且与主包标书中相应工程报价也进行对比之后,选定分包商议价使其降价,与其签订合同,合同金额包括主承包商的利润,形成利润的方面是:分包商报价与主承包商对业主报价之间的差价以及主承包商对分包商报价上浮一定比率后行成的管理费。合同文本由主包商提供。

业主指定分包商签订合同,主承包商须收到咨询关于签订合同的指令(Instruction)、分包商标书(Tender)、工程量清单(BOQ),总承包商认真检查指令中关于支付总承包商的管理费及利润等条款,管理费及利润率一般采用工程量比率的形式。此管理费的费率一般是在投标时由主承包商报价的,项目具体实施时实际分包合同金额可能会有变动,但是管理费费率一旦授标确定后就不会变动。业主指定分包合同文本一般由咨询或者主承包商提供,不能由指定分包商提供。如果是咨询提供的合同文本,作为主承包商,为了规避风险,要仔细检查合同内容,尤其是关于付款等特殊条款,有异议时要在签订合同前书面提出。

2.施工管理方面的区别

施工管理过程中对一般分包的管理,项目管理人目前的认识还是比较明确的,对分包施工进度、施工质量都进行监督、协调,这里就不再赘述。

由于指定分包商是与总承包商签订分包合同,因而在合同关系和管理关系方面与一般分包商处于同等地位,对其施工过程中的监督、协调工作应该纳入主承包商的管理之中。在施工管理中需要注意的是:无论指定分包还是一般分包,工程分包不能解除主承包商任何责任与义务。主承包商应在分包场地派驻相应监督管理人员,保证本合同的履行,分包单位的任何违约行为、安全事故或疏忽导致工程损害或给业主造成其他损失,主承包商承担连带责任。只是,主承包商对分包商违约行为承担责任的范围不同。除非由于主承包商向业主指定分包商了错误的指示要承担责任外,对指定分包商的任何违约行为给业主或第三者造成损害而导致索赔或诉讼,承包商不承担责任。如果一般分包商有违约行为,业主将其视为承包商的违约行为,按照主合同的规定追究承包商的责任。

3.验工付款方面的区别

对分包商的支付开支方面,业主指定分包商与一般分包的不同之处在于:向一般分包商支付的工程款一般包括在总承包商的合同总价内,由总承包商依总分包合同的约定支付。对于指定分包来说,在分包合同确定之前,业主将暂估分包合同金额放在“暂估价”项下,即另外准备的款项中开支。分包合同确定后,随着施工进行的过程,对指定分包商的付款,由业主先行支付给总承包商,总承包商仅可以根据主包合同收取约定的总包管理费。

验工中经常遇到的变更问题,在对分包验工中应引起项目管理人员的重视,并且针对业主指定分包和承包商内部分包要有所区分。业主指定分包的工程变更及对变更部分的验工由指定分包商直接与咨询申请和沟通,其变更金额申请与批复是不经过主承包商的,主承包商在最终行成的验工证明中申请相应的管理费即可,主承包商对与指定分包商已完成但未获得业主及咨询批复的变更工程量不承担任何责任;而承包商内部分包,其变更工程量通过主承包商向业主及咨询审批,主承包商应将其与自己自主完成的变更工程量同等对待,即主承包商在未获得业主及咨询同意认可的书面文件之前,不允许指令分包商进行变更工程的施工,否则变更分包工程已施工但未获业主及咨询批准,分包商向主承包商索要变更工程款,业主又拒绝支付这部分工程款,主承包商就会承担这部分支付风险。

4.分包决算方面的区别

对指定分包商和一般分包商做决算,其区别与验工付款的区别是类似的。在主承包商与业主上报决算报告之前,对分包进行决算时,一般分包按合同比例支付分包款,如果有增加工作,一般根据主包合同的比例上报咨询。

指定分包决算价格则由指定分包商与咨询商谈,主承包商只在其最后同意的价格上提出管理费,将这部分管理费包括在对业主的决算报告申请中。

发达的专业化分包体系是建筑市场成熟的标志,也是项目管理专业化提出的要求。探讨如何强化对分包商的质量管理、进度管理,如何提高分包工程的经济效益就非常有必要;项目管理人员提高对分包管理的重要性、必要性认识,强化管理和监督,切实做好分包管理工作,也就显得尤为重要。

参考资料:

[1].《AGREEMENT AND SCHEDULE OF CONDITIONS OF BUILDING CONTRACT》,NATIONAL CONSTRUCTION COUNCIL,2000 EDITION.

商业合同管理篇5

身份证:__________________

乙方:________________________________________

注册地址:_________________________________/(身份证:__________________)

甲方是位于 市 区 路(街)某某商业广场 座首层 号铺(“商铺”)的产权所有人,拟将商铺出租给乙方,乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。

第一条商铺的位置、面积和用途

1.1商铺的位置和面积

甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区 路(街)某某商业广场(“商场”) 座首层 号铺(见本合同附件一图示),且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。

商铺的建筑面积为 平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的,以实测面积/产权登记面积为准。

1.2商铺的用途

乙方承租商铺只能用于经营(商品种类) .

非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司(以下简称“物业管理公司”)书面同意,乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。

第二条租期

租期自 年 月 日(如商场开业时间晚于上述起租日的,以商场开业日为计租开始日)起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修,租期开始前的装修期称“免租期”,免收租金,免收物业管理费,但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下,乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。

本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的,则乙方应在统一开业日前正式对外开业,否则每延迟一日,应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的,如商场开业时间晚于上述租期开始日,以商场开业日为计租开始日,租期开始前甲方允许乙方进场装修,租期开始前的装修期称“免租期”,免收租金和物业管理费,但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。

第三条租金

3.1租金

乙方在前述租期内租赁商铺的租金为:

3.1.1 年 月 日前(以商场开业日为计租开始日的,该日期应为开业日起届满一年整)租金标准为:

每月每平方米(小写) 元(大写) 元,月租金合计为人民币(小写) 元(大写) 元。

年 月(第一个月如果不是整月时)租金按日计付,租金标准为每日每平方米人民币(小写) 元(大写) 元。

3.1.2 年 月 日(以商场开业日为计租开始日的,该日期应为开业日起届满一年后的第一天)至 年 月 日租金标准为:

每月每平方米人民币(小写) 元(大写) 元,月租金合计为人民币(小写) 元(大写) 元。

3.1.3 年 月 日(以商场开业日为计租开始日的,该日期应为开业起届满两年后的第一天)至 年 月 日租金标准为:

每月每平方米人民币(小写) 元(大写) 元,月租金合计为人民币(小写) 元(大写) 元。

3.2支付期限和方式

3.2.1支付期限

首期(即租期开始之日至 月月底)租金在进场装修前支付。除首期租金外,乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。

3.2.2支付方式

乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金,按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。

甲方指定银行帐户如下:

开户行:

户 名:

帐 号:

乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。

第四条物业管理费

4.1商铺的物业管理费为每月每平方米(建筑面积)人民币29元,月物业管理费合计为人民币(小写) 元,(大写) 元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费,公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳,但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担,本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。

4.2物业管理费支付方式

4.2.1物业管理费由乙方承担。

4.2.2物业管理费按月支付。除首期物业管理费外,乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。

物业管理费自租期开始之日由乙方承担。 乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费(从租期开始之日至____月月底)

4.2.3支付方式

乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费,按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。

物业管理公司指定银行帐户如下:

开户行:

户 名:

帐 号:

乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。

第五条能源费

乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量,乙方应当自行承担,从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日(不含免租期)能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。

第六条通讯设施租金及押金

6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下:电话/传真__部,上网专线__条。

6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币____元/部,上网专线每月人民币____元/条。

6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为:每部电话/传真人民币____元,共计人民币____元;每条上网专线人民币____元/条,共计人民币____元。

6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。

6.5 电话费、上网费等通讯费用(含月租费、手续费等),由乙方自行向电信部门支付。

第七条保证金

7.1为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金,乙方须于签订合同同时向甲方一次***付相当于两个月租金的租金保证金,共计人民币(小写) 元(大写) 元。

7.2为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费,乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次***付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币(小写) 元(大写) 元。

7.3在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。

7.4保证金的扣除

7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金,甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵,其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。

7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金,物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵,其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。

7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款,甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金,以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的,按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的,乙方仍应补足实际损失。

7.5 本合同终止后,若乙方完全履行本合同项下义务,或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后,甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。

第八条进场经营质量统一经营管理保证金

乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元,(大写) 作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的,乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时,物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金,乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的,按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时,物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。

本合同终止后,如果乙方完全履行本合同项下义务,物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。

第九条滞纳金

本合同项下付款时间遇节假日均不顺延,所述“日”均指日历天,双方另有约定的除外。

乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用,每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金,从应付日至实付全部清偿之日止。

第十条续租

10.1如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺,可向甲方提出书面续租申请,但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知,视为乙方放弃续租,本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间,甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地,乙方应予配合。

10.2 如乙方续租,甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。

10.3 在租期届满前,甲方与第三方确定租赁意向,且就租赁条件达成一致时,应及时通知乙方,乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权;如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复,则视为乙方放弃优先承租权。

第十一条进场移交

11.1甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。

11.2商铺移交时状态见附件二,甲、乙双方在移交时应给予确认。

11.3乙方进场后,甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿,乙方同意不干涉。

11.4如由于甲方自身原因致使乙方延期进场,起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的,乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同,乙方选择解除合同的,甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用,但无须承担其他任何责任。

第十二条商铺的使用

12.1装修和改造

乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任,装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定,但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。

装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程,并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正,则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正,由此产生的全部费用均由乙方承担。

12.2乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。

12.3乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备,保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障,乙方应承担由此产生的全部费用。

12.4乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险,否则应自行承担上述财产的风险。

12.5未经甲方及物业管理公司书面同意,乙方不得以任何形式全部或部分将商铺转租或分租给任何第三人。乙方擅自转租或分租的行为无效,转租或分租期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有。甲方及物业管理公司有权选择立即解除本合同,并要求乙方按照16.2条款的约定承担违约责任。

第十三条 离店

13.1因任何原因导致本合同终止后十日内,乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修(乙方损坏的应予赔偿),或将商铺恢复至接收商铺时的状态(正常使用及时间因素的耗损除外)乙方未恢复原状的,甲方可代为恢复,由此产生的费用由乙方承担。

如果乙方未按前述约定期限交还商铺,则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权,由甲方自行腾空、收回商铺,处理商铺内财物,由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。

在甲方按照前述约定收回商铺前,乙方除仍应承担延迟期间物业管理费、能源费等各项费用外,还应再向甲方支付双倍租金。

13.2乙方在本合同终止时应付清所有应付甲方或物业管理公司及其

他应付款项(含违约金、损害赔偿、罚款等)

13.3如乙方在本合同终止时尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项,甲方或物业管理公司有权扣押或阻止乙方转移乙方在商场内的财物,因此造成乙方任何损失由乙方承担。

如乙方未付清应付甲方或物业管理公司款项及其他款项超过七日的,无论乙方是否自行离店均视为乙方自愿放弃其在商铺商场内的财物所有权,甲方或物业管理公司可拍卖、变卖乙方财物,以抵扣拍卖、变卖费用和抵扣所欠款项。甲方可委托物业管理公司扣押和阻止乙方转移商铺内财物。因甲方或物业管理公司采取上述措施而导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的,乙方特此放弃要求甲方或物业管理公司赔偿的权利由乙方自行承担。【律师认为业主或物业管理公司自行拍卖变卖租户财物是违法的,该条规定的办法只能是在情况紧急时采取,以牺牲较小利益为人民法院采取保全措施争取时间】

第十四条 优先购买权

甲方有权随时向任何第三方转让商铺,但应当事先书面通知乙方,乙方在同等条件下有权优先购买该商铺。乙方应当在收到该通知后三日内做出答复;超过该期限乙方未答复的,视为乙方放弃该商铺的优先购买权。甲方转让商铺后,乙方应与新的商铺所有人按照本合同的内容签订新的租赁合同。没有签订新的租赁合同的,按照法律规定,甲方在本合同中的权利和义务由新的商铺所有人享有和承担,乙方依然负有按照本合同约定的租金标准和支付方式向甲方支付租金的义务。

第十五条 税费

甲方负责房产税、土地使用费及房屋租赁管理费。乙方负责经营所引起的一切税费。其他税费甲、乙双方按照中国法律各自承担应承担的部分。

第十六条 提前解除

16.1本合同生效后,除本合同另有规定外,不得提前解除。

16.2乙方单方面终止合同的,甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外,还应承担下述违约责任:【律师提醒,该规定实际上时给予乙方解除合同权利,只是其要负一定违约责任】

16.2.1如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的,乙方应向甲方付足商铺六个月的租金,补缴免租期租金,并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议,不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。

16.2.2如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的,乙方应补缴免租期租金,并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议,不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。但乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的,违约金为剩余期间的租金。

16.3下述情况下,甲方有权解除本合同,本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除:

16.3.1乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过 三十 15日,因违反本款约定导致本合同解除的,乙方还应同时承担逾期滞纳金。

16.3.2乙方未经甲方和物业管理公司同意对所租房间或大厦其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。

16.3.3乙方擅自经营其他种类商品或变更租赁用途,经甲方或物业管理公司通知后未在15日内改正的。

16.3.4在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为,乙方应支付甲方违约金人民币两万元,甲方或物业管理公司通知后未在三日内改正的。

16.3.4乙方违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定的。

16.3.6本合同约定和法律、法规规定的其它情形。

16.4甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的,乙方应向甲方付足商铺六个月的租金,补缴免租期租金,并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月后的,乙方应向甲方补缴免租期租金,并支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。,但解除合同距合同期满之日不足三个月的,违约金为剩余期间的租金。

16.5乙方单方面终止合同,或因乙方原因导致合同解除,甲方或物业管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。

16.6因甲方违约致使本合同解除的,甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后,退还乙方已交付的保证金剩余部分(不计利息)甲方还应向乙方支付相当于三三个月租金的违约金。

16.7 乙方在经营过程中,不得以任何借口擅自关门,停业。如未经物业管理公司同意擅自关门的,所造成的后果由乙方全部承担,并处罚款贰万元人民币。

第十七条 不可抗力

如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间内不能正常使用,租期相应顺延,但如果商铺已无法继续使用,则本合同自动终止,甲、乙双方互不承担责任。

第十八条 适用法律和争议解决

18.1本合同的签订、履行、解释、争议解决等均适用中华人民共和国法律。

18.2甲、乙双方因本合同而产生的争议应首先通过协商解决,不能协商解决的,任何一方均可按如下第____种方式解决:

18.2.1提请南宁仲裁委员会按该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。

18.2.2向商铺所在地人民法院提讼。

第十八条通知

甲、乙双方按照如下列明地址发送通知或其他文件:

甲方:

乙方:

联系电话:

联系电话:

传真:

传真:

地址:

地址:

邮编:

邮编:

任何一方若指定用其他地址或地址变更,须及时以书面形式通知另一方。本合同项下任何通知、文件以传真发出的,发出日期视为收悉日;以专人手递发出的,发至指定地址之日视为收悉日;以邮寄方式发出的,寄出后四日视为收悉日。

无论乙方指定地址是否为商铺,甲方或物业管理公司将任何通知、文件送至商铺后也视为送达。通知、文件送达后,乙方商铺人员应当立即签收并给予书面回执,如果乙方商铺人员拒绝签收,则甲方或物业管理公司可采取留置(无论是否商铺是否有人)的方式送达,相应的留置照片或录像即可作为回执。

第十九条 生效

本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,具同等法律效力,且须符合物业管理公司统一经营管理的相关制度及物业管理规定,自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。

甲方:

乙方:

二__年__月__日

二__年__月__日

商业合同管理篇6

[关键词] 商场 物业管理 管理特征 管理措施

一、引言

物业管理是一种社会化、专业化、市场化的管理活动,也是一个充满挑战、机遇和竞争的行业。它从最初的住宅物业起步,正在逐渐向工业区、综合办公楼宇、医院、学校及商场等各类型物业拓展,其中以经营性、公众性、服务性为特征的综合商城物业管理正在异军突起、蓬勃发展。

商场是商品集中经营的专门场所。其特点主要是经营场地开放性及物业的商业行为特性。商场的物业管理同其他物业管理等相比,具有明显的独特管理特征。

二、商场管理特征

1.由于商场大多处于城市的繁华地段,商场形象代表着当地城市经济发展的水平,是当地政府进行招商引资等经济行为的窗口工程,代表城市的形象,从某种意义上讲,商场的物业有与政府物业共同的特点,环境管理应为商场物业管理的主要内容。

2.管理的方式不同,住宅物业等的管理主要采取合同式管理,物业管理企业按物业服务合同进行管理,合同以外的可以不管理。但商场物业管理除按物业服务合同管理外,必须按政府要求,进行无偿的社会性公共管理,某种程度上,带有行政管理的方式。

3.管理对象多元化,既有对物的管理,又有对人的管理。既有物业区域内的管理,也有社会上管理,这是商场管理难度大的主要原因。

4.管理费用开支大,对物的管理费用一般占企业总成本的80%以上,这是物业管理企业效益低的主要原因。

三、商场物业管理范围

1.公共服务。它是为全体业主和物业使用人提供的常规,贯穿于物业管理活动始终,例如清洁卫生服务、安保防范服务、消防安全服务及宣传推广服务等。

(1)宣传推广服务在商场物业管理活动中的重要性已愈来愈多地被物管企业所重视。做好宣传推广工作,可以扩大商场知名度,树立商场良好的商业形象,以吸引更多的消费者前来。商场良好的商业形象是业主及物业使用人潜在的销售额,也是业主和物业管理企业潜在的资产。商场的销售业绩原则上应和商场的知名度成正比,消费者只有对商场良好的形象有了认知,才有可能认可乃至成为商场的顾客。因此商场的良好形象是销售的先行指标,是明天的销售额,做好宣传推广工作,便是抓住了未来的订单。

(2)安保防范服务在商场(特别是综合型开放式商场)中,由于商场面积大、客流量大、人员复杂,给安保工作带来了很大难度,问题发生较多。所以安装电子监控系统和制定严密规范的安保制度,以及行之有效的安全措施,在商场物业管理活动中尤为重要。商场内的公共设施、设备(果皮箱、休闲椅、栏杆、窨井盖等)必须达到安全标准,使顾客、特别是老人、儿童不受伤害。

(3)消防安全工作在商场物业管理中是重中之重,物业管理企业应制定严密的消防制度,管理维护好消防设施设备,保持消防通道畅通无阻,制订消防应急措施预案并定期演练。

2.专项服务。它是为商场某些住户群体提供的服务。例如高层电梯、二次供水、消防设备、配电房的维修保养等,专项服务收费,按各住户的建筑面积合理负担。

3.特约服务。它是为满足业主或物业使用人特别需要而提供的个别服务。例如家政服务、代办购物、购票、代办各类商务,以及业主委托的其他服务项目等。特约服务的收费标准是以成本加劳务费或双方约定结算。

四、商场物业管理措施

1.注重提高从业人员的业务素质及服务水平。商场独有的商业行为特性,要求物业管理企业,一方面注重从业人员的业务素质,为业主提供良好的服务,使业主专心赚钱。另一方面注重员工的政治素质培养,提高员工懂法、知法水平。业主的愿望是多赚钱,在经营活动中,难免与社会产生矛盾、纠纷。作为管理者,既不能偏向业主一方,也不能偏向另一方,实事求是,公正处理矛盾纠纷。

2.搞好与社会上多种的关系,尤其是同政府之间的关系。商场地处闹市,人流量大,是一个多事的是非之地。由于物业管理企业不具有行政职责,所以维护好商场的卫生、治安环境等,必须与政府部门保持良好的关系。否则,会走进商场环境差业主不满意拒交物业管理费物业管理企业效益降低、亏本物业管理企业为降低管理成本而减少服务业主愤怒、赶走物业管理企业的死胡同。

3.扩大经营范围,实行规模经营。物业管理本来就是成本高、利润弹性空间小的微利行业,特别是商场物业成本投入大、管理难度也大。因此,商场物业管理企业在按物业服务合同的约定,努力搞好区域内物业管理和服务,守好主阵地的同时,应主动寻找法律法规允许的经营项目和服务范围,提高服务标准与质量,提高专业技术水平,积极开展以业为主,多种经营。壮大企业规模,提高企业经济效益。

4.理顺体制、使商场物业管理企业化。实现政企分开。撤消商场综合管理委员会,按《物业管理条例》的要求,成立商场业主委员会,使商场物业管理公司早日实现政企分开。做到建管分离。开发商同物业管理公司脱离行政隶属关系,使物业公司走向市场,实现自我约束,自我发展,独立核算,自负盈亏的运行机制。以企业改制为契机,打造新商场。只有走兼并重组、职工持股的道路,按《公司法》的要求,实施公司化改制,切切实实行企业法人治理结构,才是商场物业管理的必由之路,才能充分调动员工的积极性,打破当前的僵持局面,才能使商场焕发出新的生机和活力。

5.公开招标、使商场物业管理社会化。公开招标物业管理队伍。实行公开招物业管理队伍的社会化运行,这样一是可以改变职工无压力,企业无动力,仍抱着等、靠、要计划经济的观念;二是可以改变商场管得好是物业公司,管不好还是物业公司,业主满意是这个公司,业主不满意还是这个公司的被动局面。尽快成立业主委员会。业主委员会成立之后,在实施业主自治的基础上,自由选聘物管队伍,改制后的商场物业管理公司作为业主委员会选聘对象之一,公开、公平、公正参与商场业主委员会的选聘,真正实现商场业管理的社会化。

参考文献:

[1]王青兰:物业管理导论[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2000

[2]刘汉祥:开创物业管理和政府社区管理的双赢局面[J].住宅与房地产,2003, (8): 10-13

商业合同管理篇7

身份证:__________________

乙方:__________________

注册地址:__________________

身份证:__________________

甲方是位于 市 区 路(街)某某商业广场 座首层 号铺(“商铺”)的产权所有人,拟将商铺出租给乙方,乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。

第一条 商铺的位置、面积和用途

1.1 商铺的位置和面积

甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区路(街)某某商业广场(“商场”) 座首层 号铺(见本合同附件一图示),且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。

商铺的建筑面积为 平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的,以实测面积/产权登记面积为准。

1.2 商铺的用途

乙方承租商铺只能用于经营(商品种类) .

非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司(以下简称“物业管理公司”)书面同意,乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。

第二条 租期

租期自 年 月 日(如商场开业时间晚于上述起租日的,以商场开业日为计租开始日)起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修,租期开始前的装修期称“免租期”,免收租金,免收物业管理费,但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下,乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。

本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的,则乙方应在统一开业日前正式对外开业,否则每延迟一日,应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的,如商场开业时间晚于上述租期开始日,以商场开业日为计租开始日,租期开始前甲方允许乙方进场装修,租期开始前的装修期称“免租期”,免收租金和物业管理费,但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。

第三条 租金

3.1 租金

乙方在前述租期内租赁商铺的租金为:

3.1.1 年 月 日前(以商场开业日为计租开始日的,该日期应为开业日起届满一年整)租金标准为:

每月每平方米(小写) 元(大写) 元,月租金合计为人民币(小写) 元(大写) 元。

年 月(第一个月如果不是整月时)租金按日计付,租金标准为每日每平方米人民币(小写) 元(大写) 元。

3.1.2 年 月 日(以商场开业日为计租开始日的,该日期应为开业日起届满一年后的第一天)至 年 月 日租金标准为:

每月每平方米人民币(小写) 元(大写) 元,月租金合计为人民币(小写) 元(大写) 元。

3.1.3 年 月 日(以商场开业日为计租开始日的,该日期应为开业起届满两年后的第一天)至 年 月 日租金标准为:

每月每平方米人民币(小写) 元(大写) 元,月租金合计为人民币(小写) 元(大写) 元。

3.2 支付期限和方式

3.2.1 支付期限

首期(即租期开始之日至 月月底)租金在进场装修前支付。除首期租金外,乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。

3.2.2 支付方式

乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金,按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。

甲方指定银行帐户如下:

开户行:

户 名:

帐 号:

乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。

第四条 物业管理费

4.1 商铺的物业管理费为每月每平方米(建筑面积)人民币29元,月物业管理费合计为人民币(小写) 元,(大写) 元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费,公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳,但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担,本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。

4.2 物业管理费支付方式

4.2.1 物业管理费由乙方承担。

4.2.2 物业管理费按月支付。除首期物业管理费外,乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。

物业管理费自租期开始之日由乙方承担。乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费(从租期开始之日至____月月底)

4.2.3 支付方式

乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费,按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。

物业管理公司指定银行帐户如下:

开户行:

户 名:

帐 号:

乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。

第五条 能源费

乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量,乙方应当自行承担,从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日(不含免租期)能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。

第六条通讯设施租金及押金

6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下:电话/传真__部,上网专线__条。

6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币____元/部,上网专线每月人民币____元/条。

6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为:每部电话/传真人民币____元,共计人民币____元;每条上网专线人民币____元/条,共计人民币____元。

6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。

6.5 电话费、上网费等通讯费用(含月租费、手续费等),由乙方自行向电信部门支付。

第七条 保证金

7.1 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金,乙方须于签订合同同时向甲方一次付相当于两个月租金的租金保证金,共计人民币(小写) 元(大写) 元。

7.2 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费,乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币(小写) 元(大写) 元。

7.3 在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。

7.4 保证金的扣除

7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金,甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵,其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。

7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金,物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵,其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。

7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款,甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金,以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的,按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的,乙方仍应补足实际损失。

7.5 本合同终止后,若乙方完全履行本合同项下义务,或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后,甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。

第八条 进场经营质量统一经营管理保证金

乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元,(大写) 作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的,乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时,物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金,乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的,按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时,物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。

本合同终止后,如果乙方完全履行本合同项下义务,物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。

第九条 滞纳金

本合同项下付款时间遇节假日均不顺延,所述“日”均指日历天,双方另有约定的除外。

乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用,每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金,从应付日至实付全部清偿之日止。

第十条 续租

10.1 如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺,可向甲方提出书面续租申请,但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知,视为乙方放弃续租,本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间,甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地,乙方应予配合。

10.2 如乙方续租,甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。

10.3 在租期届满前,甲方与第三方确定租赁意向,且就租赁条件达成一致时,应及时通知乙方,乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权;如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复,则视为乙方放弃优先承租权。

第十一条 进场移交

11.1 甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。

11.2 商铺移交时状态见附件二,甲、乙双方在移交时应给予确认。

11.3 乙方进场后,甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿,乙方同意不干涉。

11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期进场,起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的,乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同,乙方选择解除合同的,甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用,但无须承担其他任何责任。

第十二条 商铺的使用

12.1 装修和改造

乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任,装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定,但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。

装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程,并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正,则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正,由此产生的全部费用均由乙方承担。

12.2 乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。

12.3 乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备,保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障,乙方应承担由此产生的全部费用。

12.4 乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险,否则应自行承担上述财产的风险。

12.5 未经甲方及物业管理公司书面同意,乙方不得以任何形式全部或部分将商铺转租或分租给任何第三人。乙方擅自转租或分租的行为无效,转租或分租期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有。甲方及物业管理公司有权选择立即解除本合同,并要求乙方按照16.2条款的约定承担违约责任。

第十三条 离店

13.1 因任何原因导致本合同终止后十日内,乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修(乙方损坏的应予赔偿),或将商铺恢复至接收商铺时的状态(正常使用及时间因素的耗损除外)乙方未恢复原状的,甲方可代为恢复,由此产生的费用由乙方承担。

如果乙方未按前述约定期限交还商铺,则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权,由甲方自行腾空、收回商铺,处理商铺内财物,由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。

在甲方按照前述约定收回商铺前,乙方除仍应承担延迟期间物业管理费、能源费等各项费用外,还应再向甲方支付双倍租金。

13.2 乙方在本合同终止时应付清所有应付甲方或物业管理公司及其他应付款项(含违约金、损害赔偿、罚款等

13.3 如乙方在本合同终止时尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项,甲方或物业管理公司有权扣押或阻止乙方转移乙方在商场内的财物,因此造成乙方任何损失由乙方承担。

如乙方未付清应付甲方或物业管理公司款项及其他款项超过七日的,无论乙方是否自行离店均视为乙方自愿放弃其在商铺商场内的财物所有权,甲方或物业管理公司可拍卖、变卖乙方财物,以抵扣拍卖、变卖费用和抵扣所欠款项。甲方可委托物业管理公司扣押和阻止乙方转移商铺内财物。因甲方或物业管理公司采取上述措施而导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的,乙方特此放弃要求甲方或物业管理公司赔偿的权利由乙方自行承担。【律师认为业主或物业管理公司自行拍卖变卖租户财物是违法的,该条规定的办法只能是在情况紧急时采取,以牺牲较小利益为人民法院采取保全措施争取时间】

第十四条 优先购买权

甲方有权随时向任何第三方转让商铺,但应当事先书面通知乙方,乙方在同等条件下有权优先购买该商铺。乙方应当在收到该通知后三日内做出答复;超过该期限乙方未答复的,视为乙方放弃该商铺的优先购买权。甲方转让商铺后,乙方应与新的商铺所有人按照本合同的内容签订新的租赁合同。没有签订新的租赁合同的,按照法律规定,甲方在本合同中的权利和义务由新的商铺所有人享有和承担,乙方依然负有按照本合同约定的租金标准和支付方式向甲方支付租金的义务。

第十五条 税费

甲方负责房产税、土地使用费及房屋租赁管理费。乙方负责经营所引起的一切税费。其他税费甲、乙双方按照中国法律各自承担应承担的部分。

第十六条 提前解除

16.1 本合同生效后,除本合同另有规定外,不得提前解除。

16.2 乙方单方面终止合同的,甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外,还应承担下述违约责任:【律师提醒,该规定实际上时给予乙方解除合同权利,只是其要负一定违约责任】

16.2.1 如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的,乙方应向甲方付足商铺六个月的租金,补缴免租期租金,并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议,不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。

16.2.2 如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的,乙方应补缴免租期租金,并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议,不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。但乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的,违约金为剩余期间的租金。

16.3 下述情况下,甲方有权解除本合同,本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除:

16.3.1 乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过 三十 15日,因违反本款约定导致本合同解除的,乙方还应同时承担逾期滞纳金。

16.3.2 乙方未经甲方和物业管理公司同意对所租房间或大厦其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。

16.3.3 乙方擅自经营其他种类商品或变更租赁用途,经甲方或物业管理公司通知后未在15日内改正的。

16.3.4 在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为,乙方应支付甲方违约金人民币两万元,甲方或物业管理公司通知后未在三日内改正的。

16.3.4 乙方违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定的。

16.3.6 本合同约定和法律、法规规定的其它情形。

16.4 甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的,乙方应向甲方付足商铺六个月的租金,补缴免租期租金,并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月后的,乙方应向甲方补缴免租期租金,并支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金,以其中较高者为准。,但解除合同距合同期满之日不足三个月的,违约金为剩余期间的租金。

16.5 乙方单方面终止合同,或因乙方原因导致合同解除,甲方或物业管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。

16.6 因甲方违约致使本合同解除的,甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后,退还乙方已交付的保证金剩余部分(不计利息)甲方还应向乙方支付相当于三三个月租金的违约金。

16.7 乙方在经营过程中,不得以任何借口擅自关门,停业。如未经物业管理公司同意擅自关门的,所造成的后果由乙方全部承担,并处罚款贰万元人民币。

第十七条 不可抗力

如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间内不能正常使用,租期相应顺延,但如果商铺已无法继续使用,则本合同自动终止,甲、乙双方互不承担责任。

第十八条 适用法律和争议解决

18.1 本合同的签订、履行、解释、争议解决等均适用中华人民共和国法律。

18.2 甲、乙双方因本合同而产生的争议应首先通过协商解决,不能协商解决的,任何一方均可按如下第____种方式解决:

18.2.1 提请南宁仲裁委员会按该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。

18.2.2 向商铺所在地人民法院提讼。

本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,具同等法律效力,且须符合物业管理公司统一经营管理的相关制度及物业管理规定,自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。

甲方:

乙方:

二__年__月__日

二__年__月__日

商业合同管理篇8

为加强外商投资企业用地管理,保护外商投资企业的用地权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》以及国家和本市其他有关规定,凡在本市行政区域内兴办的外商投资企业(中外合资、合作及外商独资企业,下同),均须依法申请用地登记(以出让方式取得土地使用权,进行开发经营的外商投资企业除外)。为此,两局决定自1995年2月10日起,开展外商投资企业用地登记工作。这项工作主要包括受理登记、确定权属、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发房地产权属证件等内容。现就有关事项通知如下:

一、登记范围和条件:

(一)登记范围:除以出让方式取得土地使用权,进行开发经营的外商投资企业外,凡在本市行政区域内成立的中外合资、合作及外商独资企业,已取得工商营业执照的均须办理用地登记,未取得工商营业执照的,须在领取工商营业执照之日起30日内,申请办理用地登记。具体包括:

1.在直接划拨的国有土地、集体所有或中方合营者原有的土地上成立的外商投资企业;

2.利用承租的房屋或场地作为法定地址或生产经营场所的外商投资企业。

(二)用地登记须提交的证件:

1.企业的法定代表人或其人身份证明材料;

2.房地产权属证件(复印件)或权属来源证明文件(复印件):

(1)土地使用证,房屋所有权证;

(2)或政府对土地征用的批复、规划部门核发的建设用地规划许可证及其附件和图纸、土地管理部门核发的建设用地批准书、乡镇企业用地批准文件;

(3)或上级主管部门的资产调拨通知及批复;

外商投资企业承租的场地或房屋,须提交租赁合同。

3.其他主管部门的批准文件:

计划部门的立项批复、项目可行性研究报告及其批复;

经贸部门颁发的外商投资企业批准证书及经贸部门或有批准权的主管机关批准的公司章程、合同、董事会组成文件;

工商管理部门颁发的营业执照。

4.已签订用地合同的外商投资企业须提供合同文本。

二、市、区、县房地产管理局、土地管理局管理权限分工:

1.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业,利用国有土地的,由市房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

2.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业,利用集体土地的,由市土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

3.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业,利用国有土地的,由区、县房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

4.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业,利用国有土地的,由区、县土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。

5.在本市无上级主管部门的企业及其它经济组织与外商兴办的中外合资、合作企业,依使用土地的性质,分别到区、县房地产管理局或区、县土地管理局办理用地登记手续。

6.市级以上单位与区、县级及以下单位共同与外商兴办的合资、合作企业,其登记及用地手续按认缴出资额大的中方单位归属及其使用土地的性质,由市或用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理。

7.外商投资企业有两处以上的办公或生产用地在不同区、县的,须分别到办公、生产用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理登记。

三、工作内容及时间安排:

开展外商投资企业用地登记等管理工作,计划从1995年元月10日开始至1996年10月31日结束,大体分四个阶段进行:

第一阶段:准备工作(1995年元月10日-1995年2月28日)

该阶段,市局要完成的工作为:

1、起草“登记公告”、“通知”、“工作程序”、“政策规定”等一系列文件;

2、有关表格的制定和印发;

3、举办外商投资企业用地登记工作会和培训班;

4、分别在北京日报和北京晚报上刊登《公告》。

各区、县房地局、土地局要在市局培训的基础上,制定出本区、县开展登记的工作计划,并作好有关准备工作。

第二阶段:受理登记(1995年3月1日-1995年5月10日)

该阶段的主要工作是受理外商投资企业的用地登记申请,在此基础上,分类整理出外商投资企业的用地情况,汇总上报市房地产管理局或市土地管理局。

第三阶段:确定权属、测绘面积、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发土地使用证(1995年5月11日-1996年6月30日)

市和区、县房地产管理局、土地管理局按照管理权限的分工,对管理范围内的外商投资企业用地,做好以下工作:

1.地政(或用地)部门、产权(或地籍)部门根据外商投资企业提交的权属来源证明文件,确定权属。

2.测绘部门对外商投资企业用地及房屋进行测绘,为以上部门提供宗地的面积及有关图件。

3.地政(或用地)部门核定企业的土地使用费,报主管局长批准。

4.市和区、县房地产管理局、土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。

5.核发土地使用证、房屋所有权证。

第四阶段:总结验收(1996年7月1日-1996年10月31日)

市和区、县房地产管理局、土地管理局组织力量对外商投资企业用地登记工作进行验收。

四、加强领导、充实人员、互相配合,共同搞好外商投资企业用地登记工作。

1.外商投资企业用地登记,是一项政策性很强的涉外工作,各级领导要高度重视,地政(或用地)、产权(或地籍)、测绘、交易等有关部门要密切配合。人员不足的,要选派人员,充实队伍,确保此项工作顺利进行。

2.各区、县房地产管理局、土地管理局,要主动与本区、县财政、外经委、工商等部门加强联系。土地使用费核定后,要及时通知财政部门征收,确保国有土地收益及时入库。

3.外商投资企业用地登记的表格、使用的合同文本等有关材料由市房地产管理局、市土地管理局统一印制。

4.各单位在开展此项工作中,要加强勤政廉政建设,依法办事,提高办事效率。

上一篇:合同管理调研范文 下一篇:合同能源管理优势范文