影楼策划范文

影楼策划篇1

活动主题：1折再折好礼连环多景多拍一定多得

活动时间：x月x日至x月x日

活动内容：

1折礼

只有预定1999以上套系的顾客享有1折红包礼，即可以得到其预定套系定价的10%，作为回馈礼金。例如，预定我们1999套系的顾客，可以得到预定套系定价的10%--199元礼金，但此199元并不是从1999元套系的金额中减去，而是在二次消费时，可以用作代金用途。（如：二次消费1199元，就将199元折去，顾客只付1000元即可）

操作方法：在顾客预定套系时，如果符合参与我们活动的条件，我们在其流程卡上由门市进行表注。当客人在二次加选的时候，收银根据表注，将我们店内使用的针对此次活动制作的礼券（1折礼10%回馈加选抵用金字样），盖章附在套子，或是企划书上，在向财务呈报的时候，以示参与活动。

再折礼

“乐透超手运摸彩”预约1999元以上套系，并当日交满全款，即可参加摸彩

奖项：1、1折、2折、3折、4折结婚照各1名

2、结婚照免费拍1名

3、25项中，后期产品（拍照金、订金除外）

签条共505张投放摸彩箱中

凡预定1999元以上套系的顾客，就可以在“乐透超手运摸彩”箱中摸彩一次。摸彩签条共505张，其中有5张分别是免费拍摄、1折、2折、3折、4折，其余500张是类似于“送18寸油画一个”、“送7寸水晶一个”等25种中后期产品。顾客抽到哪一张就得到哪种优惠，同时门市要将顾客从摸彩箱里摸出的签条的优惠内容附在流程卡上，作为给顾客优惠的见证；而后将彩票再放回到摸彩箱里，保持彩票的总数量及内容的始终一致。

操作方法：在顾客预定套系时，如果符合参与我们活动的条件，我们在其流程卡上由门市进行表注。当客人在二次加选的时候，收银根据表注，将我们店内使用的针对此次活动制作的礼券（抽奖字样），盖章附在套子，或是企划书上，在向财务呈报的时候，以示参与活动。

多景多拍版权所有

在活动期间，到公司预定婚纱照，可享受公司推出的一套多景多拍的外拍VIP路线。如1299元，可到一处景区内的一个景点拍摄，1999元可到一处景区内的多个景点拍摄，2399元可到二处景区内的两个景点拍摄，以此类推。

现有路线安排如下：

1299套系XXX公园-单景点

1699套系XXX公园-双景点

1999套系XXX公园-双景点+中街街景

2399套系XXX公园-双景点+中街双街景

2999套系XXX双景点+中街双街景

3699套系XXX双景点+中街双街景

4299套系XXX双景点+中街双街景+五星级酒店

预定任何一款婚纱照均可参与三亚无敌海景外拍旅行团，旅行团的收费标准是在其预定的套系基础上额外收取三亚整体外拍费用。共分

1299元，具体的内容由店长直接掌控

2499元，具体的内容由店长直接掌控

3799元，具体的内容由店长直接掌控

多定多得

A、在外展现场预定可获赠：

时尚炫彩杯（艺术照）维尼熊休闲包版权所有

雅典之星项链家居厨房七件套

欧式水晶烟缸国际名牌套装笔（艺术照）

（依如下套系而定）

预定1299，赠送水晶烟缸

预定1699，赠送厨房七件套

预定1999，赠送雅典之星

预定2399，赠送维尼熊包

预定2999，赠送欧式水晶茶具

B、在店内预定2999以上套系，并交纳全款可获赠：

影楼策划篇2

关键词:滞销楼盘 产生原因 理念与技巧

由于各种各样的原因，房地产新楼盘销售中途受阻，形成楼盘“滞销”。这种现状的形成对房开商来说是一个致命打击。如何解决楼盘滞销问题，使销售重新纳入正常的轨道，对于开发商是迫在眉睫。滞销楼盘可以粗浅地解释为销售不畅的楼盘。楼盘滞销严重影响着开发商的资金回笼速度，一旦处置不好，后果将不堪设想。

一、楼盘滞销的产生原因

1.市场调研粗浅、营销失误。项目前期，开发商没有认真做市场调研盲目上马，导致完工后，楼盘自身存在着这样或那样的毛病，消费者难以接受，从而影响楼盘的销售。主要问题如下：(1)定位偏差：有的开发商不重视前期市场调研和营销策划，产品定位偏离目标顾客，造成产品销售不畅。主要有定位过高、定位过宽、定位超前的问题。(2)设计问题：建筑产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上根据市场的需求来制定的，否则就会受到其他替代产品的威胁。在营销失误方面：(1)销售没有全程策划：所谓的全程策划是指销售代理商从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计，客户定位等均和开发商一起完成。朝向，采光、楼层较差的单元一般在开盘时就首先以低价格推出，这种方式容易被买家接受，一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。(2)楼盘推出时机不当：房地产投放市场也应该具备：“天时、地利、人和”，天时好就是要恰当地利用宏观环境和推出楼盘的时机，认清大势随行就市在地利与人和都到位的条件下，将产品在此最佳的机会点抛出，以取得最好的销售业绩。(3)营销推广不利。能否采取较为合理的推广手段也将直接影响到产品的销路，如果没有有效的推广手段，就很难打开产品市场。

2.开发商缺乏实力、新的竞争对手的出现。开发商作为项目的实施者，是否具有实力，是影响房地产销售进度的一个重要问题。房地产属于特殊商品，具有投资大、风险大、周期长、资金回收慢等特点。而有些开发商在投资运作过程中由于资金不到位，没有充足的资金来保障项目工程的顺利进行，影响了工程进度，延缓楼盘交接的时间，造成客户投诉，进而影响产品的销路。从顾客角度来说，有的客户对于落成的现房缺乏想象空间，反而去追捧那些精美的楼书上吹鼓的更超前更高档、更有想象空间的期楼。这种这山望着那山高的消费心态，加上顾客会货比三家，也是滞销的主要原因之一。

3.缺乏品牌意识。“急功近利”的思维方式和行动取向，企业的成功和发展是建立在消费者的基础上的，顾客是企业的衣食父母，只有顾客认可你并购买你所生产的产品，企业才有利润，才能发展。但是，有的开发商看到市场需求旺盛，想捞一把就走，这种做法是不可取的。据统计，我国有1000亿“豆腐渣”工程，与这种“急功近利”的思维方式和行动取向有很大的关系。在这种心态的驱使下，开发商不重视质量而讲速度，不注重楼盘和企业品牌的树立，当然影响楼盘销售。

二、滞销楼盘的销售理念与技巧

1.重新定位产品与市场。(1)改进产品功能：有的楼盘滞销，是由于户型结构存在严重功能缺陷。因为，很少有人会花巨资买一套使用极不方便的房子。这其实也是全国空置房面积年年增加的重要原因。如某高档小区，20套原本看好的四房却成了库存，开发商聘请营销策划人员，经调查后发现原来不少客户认为，该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是营销策划人员建议开发商将其改为三房，果然很快售磬。改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多。但住宅产品户型的改动一般是大面积改小、小面积改大等。(2)市场重新定位：一般是对产品进行改进，才能维持持续销售期。如南山金融中心，原名“辉煌大厦”，在停工三年之后世联介入，世联所做的第一件事也是市场重新定位，经调查得知，该项目的周边，是一批中小企业主，就是该项目的目标顾客。因此，世联针对这些客户的特点，建议开发商对产品进行了改进，如取消集中空调、将面积变小，并编写了一本《完全工作手册》，在该手册里，详细列出了在该栋大厦办企业的种种优势，如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围，甚至给出这些部门、商家的电话号码、联系方式等内容，甚至告知买家在该大厦办公，周末是否必须付空调费这些细节上的问题。最后，仅凭这样一本手册就完成了销售。

2.采用降价与广告策略、创新营销手段。降价是处理滞销楼盘的一个最常见的方法，也是开发商和代理商用得最多的一种方式。降价有多种方式，有的是明降，如广告大降价、大让利；有的是暗降，即隐性降价。如降低首期款、送装修套餐、送家电套餐、免若干年的物业管理费、送花园、送绿化等，这些颇具人情味的降价方式所起的作用非常有效。但降价有利也有弊。首先是开发商损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡，从而伤害开发商品牌形象。因此，开发企业应慎重对待。有些楼盘价格降到极限、广告的投入也很大，但依然无人理睬，这时就要换一种思维方式，创新营销手段，以达到销售的目的。深圳的“福源花园”二期就是一个成功的例子。“福源花园”位于保税区旁，优点是周围环境安静，缺点是位置较偏，不太引人注意。二期尾盘销售时曾有过几次降价，均价每平方米降至4900多元，广告也打了不少，但市场几乎没有反应。采用试住这一方式后，仅两周时期便完成了销售，55套住宅全部售出，同时单位售价比原来上涨了15%。

3.制定目标各个击破。对于剩下的尾楼，开发商与专业策划人员仔细研究，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，与周围楼盘比较，提炼出其优点，找出缺点，制定详细的突围计划，会提高销售的成功率。如“碧天云”项目可以说是以此方法处理尾盘的一个典型代表。“碧天云”位于北环路以北，是深圳市近几年来最有特色住宅项目之一，其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜，外立面十分引人注目，开发商因有前面的“碧荔花园”的成功，因此，对这个项目非常乐观，寄予的希望颇高。但盲目乐观的结果是“碧天云”的销售一波三折，前三个月只卖出100多套，后劲跟不上，出现一个滞销期。开发商聘请了专业程度较高的代理商联合销售，由卖名字、卖风格，转为卖生活、卖实质、卖功能的策略，共同制定了认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，这样售楼小姐在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。

参考文献：

[1]高炳华.房地产市场营销.武汉：华中科技大学出版社，2004.

影楼策划篇3

策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。

一、社区市场诉求定位

东南亚风情社区

开启花都人居新时代

新花都、新人居

区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。

个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。

二、活动策划要旨

五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。

*花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。

让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受*花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。

以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。

活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“*花园”书画艺术节）

三、主题广告语

*花园“描绘花都写意人居”

四、活动框架

1、时间：20*年5月1日至7日

2、活动地点：*花园现场及售楼部

3、活动内容

（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛----1日

（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛---2日

（3）、花都区书法画家现场表演-----------3日

（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日

（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠

------4日至7日

4、活动组织

主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：*花园开发商

（组织书画家参与）：区书画家协会

协办：（组织学生参与）区青少年宫

区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等

策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）

媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》

5、促销配合

1）参观样板房、派发宣传资料

2）优惠购房折扣

3）购房赠送书画作品

4）义卖书画作品捐赠青少年宫

6、经费预算

1）、活动组织、策划、资料：--------------------5800元

2）、现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

3）、礼品及纪念品、奖品------------------20000元

4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元

5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）---------------------10000元

总费用：63800元

五、我公司策划承办优势

1、祥业广告与房地产—--房地产，我们最自信的舞台！

祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地

产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等

2、我们的自办媒体：

《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。

3、我们对房地产客户的工作方式

在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。

4、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2P专题报道及若干宣传版面。

影楼策划篇4

现将我委一年来的主要工作总结如下：

1、工程建设稳步推进。继续秉承“多业主、快速度、高质量”的建设思路，今年中心区范围内的18个项目正在全面地展开。这18个项目包括三环路、二环路、丹霞路和清远路延伸工程等4条道路，行政管理中心、财政大楼、国税大楼、报业大楼、质监大楼、公安指挥中心、中心派出所等7个行政事业办公项目，市民活动中心、110千伏乐成变电所、妇幼保健院、公共卫生大楼、中心公园、新华书店、康居工程等7个公共设施和公益性项目。

在18个项目中，三环路、丹霞路延伸工程已于**年下半年开工建设，总体上进展比较顺利，今年农历年内基本可以完成大部分路段的贯通。**年到目前为止新开工建设了3个项目，分别是行政管理中心、110千伏乐成变电所、二环路工程。行政管理中心建设工程主楼于今年3月份开工，克服重重阻力进行了填土打桩，年内可进入地下室施工阶段；110千伏乐成变电所经过为期一年的建设，年内马上可以投入运行；二环路于今年2月份开工建设，现正在施工过程中。同时，将在今年年内外开工建设的有2个项目，公安指挥中心、市民活动中心工程分别进入工程招投标阶段，都尽量争取在今年年内外开工建设。其余工程中，妇幼保健院、国税、报业、质监办公大楼将在明年初进入工程招投标阶段，其余大部分工程有的已经完成施工图设计，有的正在进入施工图完善阶段。今年下半年还着手做好了一批新上工程的前期工作，晨曦路、银溪路、金溪路等项目正在进行设计招投标。

今年中心区范围在建工程进展顺利。电信大楼、电力大楼已经投入使用，检察院技侦大楼、法院审判大楼已进入装修阶段。新世纪花园、金马广场等项目即将投入使用，另一批新的房地产项目前期工作都在有序进行。

2、城市规划逐步深化。在**年已经编制完成中心区核心部分修建性详细规划暨城市设计和其余部分概念性规划的基础上，今年我们又对这一规划进行了具体的深化和完善，在今年农历年内可以全面完成并报市政府审批。同时，环河景观一期、滨海绿带这两大规划亮点进行了深化，今年10月份进行了设计招投标，现已进入方案设计阶段，争取在今年农历年内进行会审。这两个项目方案一旦确定以后，中心区的蓝图上将会增添两道风格独特、特色浓郁的城市风景。

3、招商引资开局良好。今年上半年，347亩的生态住宅项目以6.67亿的高价成功出让，该项目现已进入初步设计阶段，填土工程基本完成。寄宿学校项目也顺利出让，设计任务基本完成，填土工程全面完成，打桩工程即将进行。在今年农历年内外，将继续推出商务宾馆项目和二个重要地块，尤其是商务宾馆项目已经引起了众多国内外知名企业和人士的极大关注。我委现正在进一步做好有关前期工作，下一步由市国土资源局予以公开出让。

4、政策处理工作扎实进行。当前，做好政策处理工作是确保工程顺利进行的重中之重。为确保工程进度，我委和乐成镇一起做了大量的工作，克服了重重的困难和阻力，到目前为止，相关工程的许多问题已得到了妥善解决。今年，各村计划留用地审批步伐大大加快，帮助东山南、南草洋、石马北等10多个村做好计划留用地的审批工作。同时，开展了新的土地征用工作，今年新征土地745亩。

二、建设中存在的主要问题

今年中心区建设取得了一定的进展，但离市委、市政府的要求和广大干部群众的期望还有一定差距。主要存在以下几方面问题：

1、政策处理工作已经成为影响工程建设的一个重点难点问题。因为村内部矛盾突出或是农民由于切身利益等各种原因阻挠工程建设的情况已经屡见不鲜，但是，今年自工程陆续开工以来，村霸、地霸横行，村民提出各种不合理要求的现象非常严重，以上这些因素都给工程建设带来了很多棘手的问题，处理不好，将直接影响工程的建设进度和社会的稳定。

2、村留用地容积率要求过高已经成为影响规划执行的一个主要矛盾。对于返回给村的计划留用地，各村不顾规划要求普遍要求提高容积率。不少村达不到目的，就对涉及到该村的工作十分不配合，这给规划的严格实施带来一定难度，同时给建设的进度也带来一定的问题。

3、今年国家宏观调控政策和土地政策已经成为阻滞有关工程建设进度的关键。国家宏观调控政策的实行，使得一部分工程处于了停顿状态。土地农转用今年不再报批，使得本可以在今年年内外开工建设的一些项目无法按原定计划进行。财政大楼、新华书店、康居工程等由于土地农转用未办理，现还一直停在施工图设计阶段，影响了整个工程的进度。

三、**年主要工作思路

**年，中心区开发建设的思路是增强信心，攻坚克难，牢牢把握四个重点，打开崭新工作局面，全面推进中心区建设进程。

1、攻克难点，加快工程建设步伐

**年的重点工作，就是要全面加快工程的建设步伐。16个重点建设项目中，确保行政管理中心等一批已开工的工程进入加快建设的轨道；争取市民活动中心、公安指挥中心等工程在农历年内外顺利开工；确保妇幼保健院、国税、报业、质监办公大楼等一批项目在明年上半年顺利开工建设；其余的项目在没有受国家大政策影响的前提下，争取在明年内全部开工建设。同时要大大加快一批新上工程的前期工作步伐。**年中心区的建设要加大力度，加快进度，速度和质量并进，一批项目紧跟一批项目，层层推进。

2、经营城市，加大项目出让力度

在年内做好相关工作，将在明年初推出商务宾馆和两个重要地块的基础上，明年将继续加大招商引资力度，推出商业步行街等重点项目。通过项目出让，逐步实现资金的良性循环和城市建设的自我滚动、自我发展。

3、深化规划，严格执行城市规划

在严格执行中心区控制性详细规划和修建性详细规划的基础上，接下来要对环河景观、滨海绿带这两个项目的规划进行深化，使城市体现出精雕细琢和协调和谐之美。同时，从城市的总体空间布局到重要个体项目建设，都做到精心设计、精心建设。

4、确保稳定，深化政策处理工作和进一步开展征地工作

政策处理工作仍是当前工程的重中之重。明年要继续集中人员、集中时间、集中精力，逐个对重点难点问题进行攻破解决。同时要进一步搞好新的土地征用工作，大力加快对村计划留用地的审批步伐。

为确保四大重点任务的全面完成，要按照全面加强党的执政能力建设的要求，着力抓好班子建设与队伍建设，树立科学发展观，加强业务学习，强化作风建设，注重廉政建设，进一步增强解决问题的能力，提高驾驭新区开发和建设的能力，提高协调各方、服务全局的能力，更好地为乐清的城市建设服务。

四、几点建议

近几年，中心区工作在市委、市政府重视和鼓舞下，在有关部门的支持和配合下，取得了一定的进展。根据我们近几年在工作中的体会，特提出几点不成熟的建议：

1、继续强调各部门顾全城市建设大局，形成合力，特别是要以主人翁的姿态，共同为中心区建设做好相关的政策畅通、变通、疏通工作。

2、坚决采取法律手段，严厉打击村霸、地霸等阻碍工程建设的非法行为。看来要创造良好的城市建设环境，非重拳出击不可。

影楼策划篇5

1、工程建设全面铺开。中心区建设项目主要有道路工程、公共配套项目、办公大楼三块。这些项目正在按照“多业主、快速度、高质量”的建设思路有序地推进。一是城市框架逐步形成。10条道路工程中，三环路、二环路工程正在建设之中。三环路一标段因政策处理延误工期，争取年内完成沥青路面浇注，三标段完成路面及绿化工程。二环路3#桥打桩、桥的承台已完成，同时完成水深村的拆迁工作，完成旭阳路至4#桥的沥青路面建设。晨曦路I标段（双雁路至四环路）全线路基工程、排水工程和1#桥全部完成，绿化、路灯的施工招标和材料采购正在进行中；2#桥已完成下部结构。II标段（东银路至滨江路）全线路基填筑，排水、排污工程全部完成；5#桥已完成桥台浇注。滨江路已完成50%的路基施工。银溪路、东银路至旭阳路段正在进行路基工程建设，双雁至四环路段将于12月10日完成工程招投标年内开工建设。二是行政办公楼建设进程加快。行政管理中心：（1）主楼：外墙从上往下已完成至一层，室内装修地砖和走廊地面从上往下已铺至一层，吊顶已基本完成；钢构完成80%的工程量；其它相关的水电安装、空调及智能化安装各专业工作正配合室内装修进行；水电安装完成85%，空调安装完成90%，电梯亦安装完毕。（2）附楼标段：外墙完成85%的工程量；室内装修完成65%的工程量。其它相关的水电安装、空调及智能化安装各专业工作正配合室内装修进行；水电安装完成80%，空调安装完成90%。市民活动中心工程进展：即将完成室外装饰，室内装饰已完成70%，室外广场绿化铺装正在进行招投标。中心公园西区6号楼、苗木种植、竹林庭院、小广场（除部分景墙和景观柱外）等工程已基本完成施工。西区硬质景观、河道驳岸、木栈道、木平台和木亭工程全部完成施工。南区驳岸基础工程已完成全部施工。同时已完成2号桥、3号桥桥墩工程和3号桥桥面的钢结构安装。双雁公园、东山公园的规划设计已通过会审。妇幼保健院已全面封顶，公共卫生大楼已进入全面的室内装修阶段和绿化阶段，公安指挥中心总平面进场施工，国税已完成主楼装修，报业办公大楼和质监办公大楼已进入验收阶段。人才大厦已填土，现已进入扩初会审的准备阶段。康居工程一期基础工程12月底完成。新华书店已建到八楼，计划年底结顶。人民医院综合大楼已开工建设。

2、规划设计工作的进一步完善。中心区环河景观的方案设计的完善工作已顺利通过;协助水深村做好旧村改造的规划设计工作及中心区区间河道的调整方案;完成三个项目（约139亩用地面积）地块出让前的规划审报工作；配合政策处理科做好市政设施、村安置留用地的报批工作；已完成7个出让地块项目、3个村安置留用地及水深村的旧村改造的方案会审。完成了体育场路，东银路等道路的方案和初步设计。完成了康居工程二期和廉租房等项目的方案及初步设计。

3、征地、政策处理工作进展明显。为确保各个工程的顺利建设，征地及政策处理工作十分关键。上半年，我委在协助有关业主单位做好有关工程征地后续工作和政策处理的同时，做好各村留用地审报工作和农转用上报工作前期准备工作；投标地块前期政策处理工作；南草垟、悬浦、马车河及其它村地上青苗补偿和附着物处理工作。

4、招商引资工作稳步进行。中心区作为招商引资的主战场，任务繁重，我们正在不断努力创新思路，招商引资项目五星级酒店、维多利亚花园已全面开工建设，维多利亚幼儿园项目已完成设计勘探正准备打桩。同时还做好其他商住楼项目出让，为中心区建设筹措资金。

二、建设中存在的主要问题

今年中心区建设取得了一定的进展，但离市委、市政府的要求和广大干部群众的期望还有一定差距。主要存在以下几方面问题：

1、政策处理工作已经成为影响工程建设的一个重点难点问题。一方面是村内部矛盾突出或是农民由于切身利益等各种原因阻挠工程建设的情况比较严重；另一方面是村民提出各种不合理要求的现象非常严重。这些因素都直接影响了工程的建设进度。

2、安置留用地挂牌出让与群众自建要求有很大的矛盾。

3、已征的土地难以管理。毁田制砖，擅自搭建临时房、工棚以及建筑永久性建筑物。

4、征地工作群众要求提高，附加条件错综复杂；与政府政策难以衔接。

三、**年工作思路

**年，中心区建设的总体思路是加快建设步伐，加大开发力度，全力以赴，攻坚克难，强势推进中心区建设，完善基础设施，实现城市亮点新区雏形。

1、加快建设进度。狠抓工程进度，凸现新区雏形。建成行政管理中心、市民活动中心、三环路工程和公共卫生中心等一批公共项目，在保证质量的前提下加快建设进度，达到既定的目标。行政管理中心积极采取措施，加快施工进度，计划**年主体工程设备调试，场地景观绿化和工程结算，确保工程于**年3月全面竣工。市民活动中心计划**年5月交付使用。继续抓好中心公园、晨曦路、银溪路、二环路等市政项目建设。晨曦路Ⅰ标计划于**上半年完工，Ⅱ标主体工程计划于**年下半年完工。完成三环路中亚机电有限公司拆迁，争取东山路完成政策处理，开工建设。完成三环路一标段工程量。中心公园计划二期工程初步完成建设，滨江路已完成工程量的50%。开工建设金溪路、东银路和丹霞路延伸工程项目。配套项目：（1）妇幼保健院对面停车场；（2）悬浦河河滨绿带；（3）三环路高压线落地建设。以进一步完善新区基础配套设施，完善城市功能，显现新区雏形。

2、完善中心区规划。继续深化中心区环河景观方案设计；协助做好水深、白沙、马车河和石马南等村的旧村改造的规划设计工作;继续协助市中心区区间河道的调整方案;指导已建的项目（如公、检、法，国税报业等）的场地环境景观设计工作及建筑外立面的色彩、材料的审批工作;做好中心区范围内有关项目一书二证的规划报批工作和有关项目的方案会审工作;做好各项包括道路、绿化的规划衔接工作。

3、做好部分工程的前期工作。要进一步加快中心区环河景观、东山公园、双雁公园、滨海片区道路网的前期工作步伐，为下一部的工作打下基础。做好影视城、体育中心功能规划设计和步行街的初步规划设计。争取完成影视城、商业步行街的招商任务。

4、做好项目出让工作。将继续推出商业步行街、大型超市和一批重要商住地块。

5、筹措建设资金。筹措建设资金作为重中之重来抓，适时推出一批招商引资项目，同时切实做好招商地块政策落实工作，计划出让5宗地块，筹集城市建设资金10亿元。

影楼策划篇6

现阶段政府的宏观调控行为和整个房地产市场环境，在引导企业稳步发展和保障民生的同时，也给企业一定的冲击和挑战。因此需要在研究当前的房地产经济、政策环境和现状的基础上，分别就大型楼盘开发过程中的住宅空置率高、成本和风险大以及营销活动中理念陈旧、手段单一等问题进行深度分析；在此前提下，进一步就提出了开发模式转变、路径调整以及整合、全程、体验营销等方面的策略调整，以期帮助企业正确应对新形势和调控政策，而实现大型楼盘开发与营销的健康发展。

【关键词】

政策；大型楼盘；开发与营销；策略调整

近年来，国家采取了一系列房地产调控措施，而使得大型楼盘的开发和营销过程中面临着诸多挑战。鉴于此，应当在正确把握相关政策和形势的基础上，及时研究和分析大型楼盘的开发与营销策略的调整，而促进其健康发展。

1 新形势政策下的我国房地产市场状况分析

伴随着我国市场经济体制和城市化进程不断推进，房地产行业快速繁荣。与此同时，房价也越来越高，以至于住房难成为了普通劳动者面临的重大难题。在此背景下，为了促使房地产行业的健康发展和保障民生，国家采取了一系列的宏观调控政策。自2003年至今十年间，政府就从限购、限贷、限价以及提高利率等角度，不断对房地产的发展进行宏观引导和归正，以期促使其健康发展，而有效解决普通居民住房难问题。

事实上，政府宏观政策引导，对于房地产市场产生了一定影响。其一，企业面临着资金压力，开发增速减缓。作为资金密集型行业，房地产项目的开发需要以充足的资金投入为基本前提。近年来，国家屡次提高房地产项目投资基本金和拿地的首付款比例，并不断上调存款准备金率，致使相关项目开发前提投入成本增加，且企业融资困难加大，而使得房地产开发企业陷入资金危机；在这种政府宏观政策调控下，尽管过去的一年房地产企业资金投入量依旧有所增长，但增速明显下降。其二，受国家宏观政策的调控和消费需求的理性回归，我国房地产销售增长速度已经有所减缓。上一年度，国家出台了收紧房地产市场的“国五条”等相关政策，而房地产均价和出售面积增长速度均显放缓趋势；截止七月份，全国住宅和商业用房的均价已连续三个月下降，而出售面积也增长速度也出现回落趋势。此外，受长期宏观性的信贷、土地购置、项目开发投入、限购、限价等房地产政策引导和规范，以及短期区域性的房地产开发和销售调控的影响，房地产行业的投资风险也在不断上升，而开发景气指数也趋于下降。

2 基于当前宏观调控和市场环境的大型楼盘开发策略调整分析

2.1 新形势政策下大型楼盘开发所存在的问题

在国家宏观政策影响下，我国房地产市场面临着资金、开发风险加大以及销售增速趋缓等方面的问题；而在这种新形势和环境制约下，大型楼盘的开发也显现出了开发成本和风险提高、相关配套资源不足以及空置率较高等方面的挑战和压力。

2.1.1 大型楼盘开发成本和风险较大

和中小型地产的开发相比较，大型楼盘的开发需要耗费更多资金和前期成本；特别是在当前国家支持经济适用房和保障性住房建设的基本政策动向的作用下，相关土地、投资基本金以及信贷等方面收紧措施的施行，提高了大型楼盘开发的成本，而使得房地产企业资金运转受到限制。在政府宏观政策和市场竞争加剧的影响下，企业高成本投资建设大型楼盘的潜在风险也相对提高。尽管大型楼盘的开发能够带给企业巨大的回报，但政策和市场的双向制约，使得其面临着资金、成本以及受益等方面巨大压力和风险，以至于实力一般的企业根本不可能单独进行大型楼盘的开发和建设。如此，开发成本和投资风险的不断加大，对大型楼盘的开发产生了严重影响和阻碍。

2.1.2 配套资源稀缺，大型楼盘空置率高

尽管我国居民购房刚性需求较强，但大型楼房高空置率的情况依旧较为严重；而这一现象的出现，至少包括以下几个方面的原因。其不但受刚性需求消费者购买力、大型楼盘价格、投机购房行为的影响，而且因某些开发商故意拖延开盘时间，以期获得更大收益的行为的制约。此外，大型楼盘的布局和相关配套设施与资源的不完善，也间接诱发了这一问题。有些开发商为了在有限的土地上建造更多的房屋，有意占用了规划中相关娱乐、活动空间，开发过程中学校、医院、交通等公共服务设施的建设也不能及时跟进；而鉴于入住率较低的情况，第三方物业公司也不愿接手社区管理，以至于物业服务资源的不健全；在这样的生活配套资源不足的情况下，大型楼盘对于消费者的吸引力较低。如此，受消费者需求和开发商行为等方面影响，加之相关社区配套设施和服务资源的不完善，使得高空置率已经成为房地产开发和经营过程中的重要问题。

2.2 基于新形势政策的大型楼盘开发创新举措

2.2.1 创新开发模式，转向持有和轻资产经营

在市场经济高速发展和国家宏观调控不断加强的背景下，地产商应主动创新和转变大型楼盘开发运营方式，而最大限度发挥其商业效应。其一，大型楼盘的长期持有运营和管理。随着市场经营环境的不断变化，粗放的滚动式房地产开发模式的弊端逐渐显现出来；而在现阶段政府强调房地产调控和监管基本政策趋势，以及第三产业的飞速发展的前提下，开发商自己长期持有经营成为了大型楼盘开发的一个突破点；特别是对于商业地产的开发，企业自己持有物业管理，将使其获得较为稳固的增值服务收益。其二，逐渐转向轻资产经营模式。随着我国房地产行业的不断成熟，需要转变以往的单纯获取资产升值效益的经营模式，而转向以增值服务收益为核心的轻资产运行模式；其通过物业管理、商业运营、品牌溢价等其他房地产开发衍生服务获得收益，而实现企业经营和盈利模式的创新，以有效规避宏观政策的限定。

2.2.2 创新开发路径，实施多元化战略转移

面对当前国家的宏观调控影响下的大型楼盘开发中所面临的各种难题，开发商需要及时更新发展理念，实施多元化开发战略。从开发主体的角度出发，可以进行合作开发，以有效解决资金难题，而分担大型楼盘建设过程中的风险；就开发分布而言，由于一线城市政策监管力度更为严格，因而应当抓住机会，适时进驻二三线城市，而形成多个区域的大型楼盘开发分布，而尽力保障企业的盈利水平；就开发的结构而言，鉴于当前对于住宅开发和销售的严厉管控，而第三产业发展迅速，可以将大型楼盘开发重点转向商业、旅游等方向的地产开发，而形成多行业的楼盘开发机构；对于企业融资而言，应当充分发挥企业各项优势，逐渐摆脱单纯依靠银行贷款而获取项目开发资金的方式，逐渐从私募基金、项目合作、海外融资等方向创新融资途径，而形成多元化的融资模式，以支持大型楼盘的开发和运营。

2.2.3 坚持适度合理原则，与城市建设相配合

在应对政府宏观调控同时，大型楼盘的开发与建设还应当坚持适度性和合理性原则，而与城市总体规划相配合，以充分实现其经济、社会以及文化效应。其一，大型楼盘开发规模应以适度为基本标准。受经济利益的驱使，地产商希望楼盘开发规模巨大；但受我国城市和社会管理水平以及相关服务设施等方面不足的影响，楼盘规模过大将超过城市或者区域的承载力，将产生一系列的社会问题，而消费者的购买欲望也将受到一定程度的抑制。其二，在大型楼盘开发过程中，应当注意合理建设和配置相关公共资源和服务设施，特别是物业管理问题的有效解决，以楼盘开发的优质服务来吸引顾客，并获取增值收益。此外，在大型楼盘建设和开发的过程中，还应当注意与城市建设的融合而合理规划项目，包括和产业集群的配合、对城市功能的补充以及设计上城市文化的显现等方面的具体内容，而实现大型楼盘开发与城市建设与发展的相互协调，进而实现企业的经济和社会价值。

3 基于政策调控和市场环境的大型楼盘营销策略调整分析

3.1 现阶段大型楼盘营销的主要问题分析

3.1.1 大型楼盘营销理念比较陈旧

尽管营销活动的重要性已被企业所认可，但在包括大型楼盘的房地产营销理念依旧显得陈旧，而亟待更新，以促使营销目标的充分达成；就其营销理念的缺位主要表现为以下几个方面。

（1）缺乏全过程营销的基本理念。在现阶段的大型楼盘营销活动中，依旧存在单纯强调企业在后期销售过程中主动性的发挥，而一定程度上忽视了开发中前期分析对于营销活动和盈利目标的促进作用。事实上，后期销售活动是否能够顺利进行，或者收益如何，很大程度上受基于前期分析基础上的产品特征和性能的影响。因此，片面强调后期销售的理念已经不能适应当前大型楼盘营销活动的需求。

（2）缺乏对消费者需求和体验的高度重视。当前大型楼盘的营销中，自我本位主义比较严重，过分强调概念的炒作，而对于顾客的实际需求却未曾真正的予以探求；在具体销售环节，又急于达成交易，对顾客采取避重就轻、口头许诺甚至于欺瞒的方式，而没有深入挖掘顾客体验的方法和途径。如此，过于强调企业本位，而轻视顾客需求与体验，严重阻碍了大型楼盘营销目标的达成。

（3）对具体楼盘营销差异化的忽视。由于各个楼盘所处的位置、设计的风格以及前期的地位都不尽相同，其营销理念和方法也理应有所区别。但在实践中，由于人员素养和对科学化营销理解等方面的不足，常常出现偏信于权威人士的整体营销策划，而忽视了具体楼盘销售中自由度和特殊性把握，以至于产品滞销现象的出现。

3.1.2 营销手段亟待优化

随着信息化技术的不断进步，现阶段的营销手段较多，并且进入了途径整合的发展阶段。然而，大型楼盘的营销手段依旧存在一定的不足，而影响了效果充分体现。首先，当前的楼盘营销手段仍过于传统和单一。在后期销售中，企业依旧以开盘促销，大量的广告投放等方式进行楼盘宣传，且虚假广告时常出现，而不能从消费者需求角度出发，基于互联网等新型媒体进行互动式沟通与交流，以至于大型楼盘营销最大化目标实现受阻。其次，营销过度现象严重。诚然，在信息经济时代，营销活动对于企业经营和发展具有不可忽视的作用；但漫天遍地的投放广告，而不进行营销和企业综合效益的科学衡量，能否实现既定销售目标尚未可知，但高昂的成本投入，已经给企业背上了沉重的包袱。如此，当前大型楼盘营销手段的单一化和过度化问题的存在，将不利于企业长期营运和发展。

3.2 基于新形势的大型楼盘营销创新策略探析

面对当前大型楼盘营销过程中缺乏对全过程、消费者需求和体验、差异化等方面的关注和重视，以及相关宣传手段的单一和过度化问题，应当从以下三个角度进行策略探析，而有效提高其营销活动的效果。

3.2.1 全过程营销策略

在新形势下，大型楼盘营销需要具备全过程观念，形成完善的营销体系，而有效提升营销效果。在此过程中，需要从以下几个方面进程对策和措施的生成。其一，前期的市场分析和定位策略。在由于消费者需求的异质性和相似性以及企业资源的有限性，需要对产品和企业所面对的消费群体进行细化，而进一步针对目标群体的需求进行研究，从而建立高精度的营销定位；其二，楼盘价格策略和营销途径的确定。通过对楼盘基本特征以及面向群体的准确定位，并结合相关规定和行业标准制定具体的价格策略，进一步生成具体的营销渠道途径；其三，后期营销过程的宣传和管控。在既定营销方案的指导下，综合选用相关媒介，进行楼盘的宣传，并对销售过程进行有效的管控和调整，以保障营销目标的最大化实现。

3.2.2 整合营销策略

在信息经济时代背景下，能够帮助企业进行宣传的手段相对较多；而有效的营销则需要整合各种营销手段，以充分发挥其聚合效应，而推动企业营销目标的实现。基于整合理念的大型楼盘营销策略不仅要求新媒体营销的各种渠道和方式的合理组合，而且包括传统营销方式和新媒体营销方式的有效配合。在此过程中，可以在进行搜索引擎推广的同时，配合新媒体广告的植入以及微博微信等网络平台的话题讨论和活动开展，进行房地产企业品牌、形象以及楼盘的营销，以充分发挥新媒体和网络营销的整合作用；也可以将电视的广告投放等传统媒介手段与网络广告植入、以及社交网站等互联网营销手段组合起来，从而使得消费者形成更广泛的关注和认同感。当然，在进行整合营销的过程中，需要注意信息的被关注度，从而保证其作用和效力的发挥。

3.2.3 体验营销策略

体验营销是建立在买卖双方互动沟通机制和掌握买方消费需求和心理基础上，通过产品或者服务的体验来促成交易的一种策略和方法；而随着买方市场机制的逐步完善，这一策略将有效的促进营销目标的实现。在大型楼盘销售的过程中，可以从以下几个层级展开体验式营销活动。其一，应当建立有效的互动交流机制，及时了解目标客户群的购房需求点和心理侧重点，以便迎合其需求而定制具有较强针对性的体验活动。其二，利用高度发达的信息化手段，构建虚拟现实的楼盘体验环境，让顾客获得接近于甚至超过真实房屋带来的感观刺激，而满足其购房的体验需求，以有效提高营销活动的效果。此外，楼盘和房地产企业品牌和形象的打造，对于体验营销效果的充分发挥也具有一定的辅助作用。

4 结束语

在宏观调控政策影响下，我国的房地产市场开发和营销整体速度趋缓，而成本和投资风险提高。在这种新形势和环境下，大型楼盘存在着开发成本和风险大，而住宅空置率高，且相关配套资源不完善等问题；而应当从开发运营模式转变、经营路径多元化以及适度合理建设等角度进行具体策略的调整。同时，针对于营销活动中的理念和手段等方面的不足，可以根据实际情况选择全程、整合以及体验等营销策略，而有效推进大型楼盘的开发与销售活动。

【参考文献】

[1]陆雅茹.新形势下房地产企业发展策略分析[J].中外企业家，2013（24）.

[2]于砚博.房地产住宅项目营销策略研究[D].天津大学，2012.

[3]李丽钦.调控形势下房地产开发企业的经营策略分析[J].中国科技信息，2011（12）.

[4]吴静.“大型楼盘”规划建设的几点思考[J].全国商情（理论研究），2011（09）.

[5]张楠楠.新形势下的房地产营销策略[J]. 合作经济与科技，2012（19）.

影楼策划篇7

【关键词】楼宇经济 现状和存在的问题 措施

中图分类号： D922.29 文献标识码： A 文章编号：

一．引言

近代以来，建筑使我们国计民生的支柱，也是我国建设事业的主要组成部分之一，它推动了整个城市建设的发展，楼宇经济的蔓延已经从国内引向了国际化发展。本文就楼宇经济的现状提出的几大问题进行了思考，同时给予几点意见。

二．楼宇经济发展存在的问题

1.管理层次水平不高。一方面在政府层面上，一些职能部门对楼宇经济的发展在思维方式上、服务机制上、政策支持上、合力推进上都存在不到位、不完善、不灵活等问题，特别表现在楼宇内各经济组织的注册、登记、变更和年检的服务上，表现在楼宇内员工的权益维护、政治需求和社会交往上，表现在楼宇自身公共安全和对公共物品的需求上。另一方面在各楼宇业主和物业公司层面上，受历史转制因素影响，我区物业性质复杂、多样，制约了楼宇的整体规范规模发展。目前主要存在物业性质有：一是私人（单位）买断再出租；二是由开发商委托物业公司管理；三是由开发商直接管理。此外，个别楼宇由于是部队建房，缺乏统一规范房产证，在实际管理中出现盲区。由于没有统一的标准、措施来规范物业管理，进而导致楼宇业主和物业公司的管理水平提升难度加大。

2.功能配套设施不全。楼宇经济在形成和发展的过程中，对配套设施有着越来越迫切和越来越高的要求。楼宇配套设施齐全，不仅代表着楼宇的档次，同时也是人气的聚集、商务元素的流动，同时更是满足楼宇办公需求必不可少的条件。总体上看，我区的功能配套设施相对完善，但部分楼宇的硬、软环境还存在某些不足。主要表现在建筑内外装修陈旧、电梯候梯时间长、停车泊位紧张、楼宇餐饮服务欠缺、物业管理智能化和信息化水平程度较低、物业服务人性化及专业化水平还有待提升等。

3.产业支撑力度不强。从现状看，受苏州老城区发展布局的局限，金阊区的经济总量和苏州其他县级市相比还有较大差距，企业内部生产、销售、研发、服务的专业化分工也有待提高，产业支持力度不大。同时，现代服务业市场发育稍有欠缺，服务业比重相对较低，各楼宇发展特色定位不强，产业趋同化较为明显，商业、金融和贸易功能区分度不强，这些因素都制约着金阊楼宇经济的快速发展。

三．楼宇经济的优势与劣势

1.优势。根据我们的调研结果，以下图表显示的是公司选择入住写字楼时，相关因素对其的决策影响程度大小：

商业气氛:（指周围商圈的繁荣度）;交通情况:（指道路状况和公共交通等）;历史文化氛围:（指写字楼周围的高校、文化场所、名胜古迹等分布情况）;成本因素:（指租用或购买写字楼的费用水平）;商业便利（如：餐饮服务，金融服务，物流等）;周围环境状况：（主要指绿化，空气质量等自然环境）;硬件层面装备（如：电梯、空调、配电、供水、车位、装修等）;软件层面装备（如：保安、保洁、网络等物业管理情况）;建筑设计（指写字楼的楼高、建筑风格以及与周围其他建筑物的协调等）。

从上图可看出客户对于选择市区写字楼的最主要关注在：商业气氛（占22%）、交通状况（占20%）、历史文化氛围（占17%）、成本因素（13%）。老城区写字楼大多位于市中心主干道，交通堵塞停滞度低，公交站台及路线分布较为密集，频率高，出行方便。这一带的商业气息和人文气息也很浓厚。而成本方面，从对物业及客户的调研中了解到所有调研的楼宇平均租金基本上都维持在30～40平米每元，与工业园区、高新技术开发区的高价租金相比，老地区写字楼在成本上无疑占有巨大优势。

2.劣势。(1)目前的城区布局和90年代的旧建筑风格形式制约了辖区内楼宇发展的潜力，导致楼宇规模偏小，引进企业规模亦偏小。(2)物业性质的多样性和复杂性制约了楼宇发展整体规划的可行性，我们调研的十幢楼宇中主要存在这么几种物业性质：①私人（单位）买断再出租;②由开发商委托物业公司管理;③由开发商直接管理。没有统一的标准、措施来规范物业管理。(3)楼宇周边自然及商业环境较差，主要表现在空气及噪音污染严重，楼宇周边绿化覆盖率低，餐饮、休闲、购物等服务欠缺。(4)楼宇软硬件层面装备落后。主要表现在建筑内外装修陈旧，电梯使用紧张、候梯时间长，物业智能化程度低，停车泊位紧张等方面。

四．给楼宇经济发展的建议

1.发展楼宇经济，要在认识和观念上有新突破当前，中心城区进入新一轮快速发展期，特别是随着一批重点项目的推进，为楼宇经济的发展带来了千载难逢的机遇。要进一步加大楼宇经济的宣传力度，通过培育一批典型，使全区上下充分认识到楼宇经济“是财源经济、人才经济、信息经济和物流经济，是一个城市三次产业总开关”的重要作用，从而把发展楼宇经济放到经济发展尤其是中心城区经济发展的重要位置。

2.理性而非盲目地规划建设楼宇经济空间。楼宇经济虽然能在一定程度上带动地区经济发展，但并非每个城市或者城市中的每个区域都适宜建设楼宇经济空间, 不宜盲目规划建设。因为楼宇经济空间的规划建设要以一定的经济发展水平、城市化水平、产业基础与潜力和建设用地空间为基础的。因此，应该在科学分析与规划的基础上适时适度地规划建设楼宇经济空间。

3.发展楼宇经济，要在扶持办法和政策上有新突破要从三个层面制定发展楼宇经济优惠政策。一是针对人住楼宇的企业的优惠政策。对符合城区发展产业方向的企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册或人驻商业楼。对科技含量高，能够带动产业升级的企业采取一企一策、一事一议的办法予以扶持。二是针对开发商的优惠政策。对投资开发楼宇资源、新建商务、工业楼宇，为区域经济发展引进新企业、新项目的，经审核认定，楼宇给予一定奖励。三是针对物业公司的优惠政策。结合楼宇所创税收大小和服务水平情况，每年对物业管理公司进行评比，激励物业公司提高服务质量和服务水平。

4.将楼宇经济发展纳入城市总体规划。我国楼宇经济日益壮大，其发展规模对于一个城市的发展定位、建设用地需求乃至城市化发展水平逐渐产生了影响，因此应当尽快将其纳入城市总体规划，成为城市总体规划的重要组成部分，系统分析楼宇经济对城市整体发展目标、发展战略和空间布局的影响，提高城市发展方向、途径和功能的科学性。

六.结束语

楼宇经济是我国经济发展的一大支柱，但这种并非不断持续提高。它要符合整个经济发展规律，要坚持党的解放思想，稳步前进。对楼宇经济上出现的问题给定了一些建议，避免出现一些不注重实际情况和盲目的现象，从而保证了楼宇经济的持续发展。

参考文献：

[1]姜煜华 甄峰 王春慧，楼宇经济空间布局的适宜性影响因子———以潍坊市奎文区为例[J]，城市问题 2010（11）

[2]王立华，当前宏观经济视野下发展楼宇经济的探索与思考[J]，中共杭州市委党校学报 2009（3）

[3]毕波 吴晓雷， 楼宇经济空间布局的研究与思考[J]，规划师 2010（22）

[4]姚中国：关于发展楼宇经济的认识和思考[J].新余高专学报学报，2006（5）.

[5]马晓勤：楼宇经济在城市发展中的地位与作用[J].探索与争鸣，2005（12）.

影楼策划篇8

关键词：营销策略 租赁市场 高档写字楼

近年来，我国高档写字楼市场迅速火热起来，但是由于市场竞争异常激烈，加上宏观经济以及政策环境不断变化，这给高档写字楼的租赁经营增添了许多困难，本文就此进行了研究和探讨。

一、我国高档写字楼租赁市场现状

近几年，我国经济一直平稳较快发展，多项主要经济指标连创新高，总体经济形势运行较良好，这种经济趋势推动了我国高档写字楼市场的发展[1]。国内高档写字楼快速发展的现实，导致高档写字楼的开放商面临巨大的竞争压力，因此，高档写字楼租赁的营销策略已成为重要的营销手段。

二、我国高档写字楼租赁市场营销策略

1.产品策略

提高硬件品质。针对提高写字楼的硬件品质本文从新增楼盘、存量楼盘和产品差异化方面进行了探讨。针对新增楼盘应当加强项目策划、设计规划、市场调研、区位选择、建筑安装、租赁、物业管理等方面的重视，需要能力水平高和专业经验丰富的团队进行科学有效的运作[2]。

针对存量楼盘应当根据市场的实际情况，转移人们的关注点，加强人们认识到存量楼盘的保值和增值趋势。产品差异化在写字楼营销中是必须实施的一项营销策略，差异化主要体现在产品差异化、理念差异化、建筑差异化、形象差异化。

产品差异化也是硬件的差异化，主要体现在写字楼的档次、地段、智能化程度、空调、电梯等方面。建筑差异化主要体现在写字楼的采光、层高等方面。理念差异化主要对写字楼提出的新颖概念，比如写字楼的生态概念、“以立方米计算办公空间”的概念等[3]。形象差异化是企业形象聚变、区域形象聚变、配套聚变、人才聚变等引发的产业链聚变。随着整体营销水平的提高，与竞争对手也形成了差异，因此会提高写字楼的整体效益。

提升软件环境。写字楼软件环境主要表现在以下方面：（1）品牌，在营销过程中，品牌可以树立开发商、物业公司以及具体项目的正面形象，其可以带来市场号召力，保障了写字楼的品质和信誉，同时也可以提高经济收益和扩展客户资源。通过参加各种各样活动打造品牌的影响力，并利用开发商的现有资源，相互提升企业品牌和写字楼品牌。（2）物业管理，大部分客户群在租赁写字楼过程中都会重视到物业管理水平，因此物业管理水平的高低可直接影响到写字楼的租赁。由于物业公司的服务宗旨、经营手段和效益目的与写字楼融为一体、相互促进，所以，良好的物业管理水平，必然会提高写字楼的效益。

2.价格策略

写字楼租金定价策略。写字楼应当根据市场情况、成本状况、租户构成、消费心理等情况选择合适的租金策略，主要包括三种策略，即低价策略，其主要的目标是提高市场占有率，营销利润为次要目标。高价策略，实施这种策略虽然不能提升市场占有率和营销量，但在短时间内可获得很高的利润。中价策略，该种方式比较普遍，市场占有率和营销利润都不会得到较大提升，通常针对的是市场状况稳定的楼盘租赁。

写字楼租金价格调整策略。调整租金价格应当确定项目的整体价格，再根据租赁市场的发展情况，有效调整租金变动。主要包括三种策略，即低开高走策略，这种调整方式属于有计划的、定期的调整，通常在写字楼开盘前大多数开发商都会采取的策略，而低开是达到吸引市场关注的目的，然后不断的提升价格。高开低走策略，属于一种阶段性的调整策略，这种高开低走的方式比较适用于快速提高出租率，而高开是实现树立高品质形象和提高利润的目的，然后根据市场状态降低价格。稳定价格策略，是指写字间的开盘价格适中不变的营销方式，采纳该种策略是在市场状况稳定和写字楼成熟运作时期。

3.促销策略

广告促销。在营销方法中广告是最有效的一种宣传手段，其利用传播媒介向消费者或潜在消费者进行宣传。实施有效的促销策略应当根据写字楼的发展阶段进行策划，通常都会选择多种媒体组合的策略。广告媒体包括报纸杂志、电视媒体、广播媒体、网络媒体、户外广告、直效媒体、直邮[4]。广告节奏可选择集中型、连续型、间歇型、脉动型。

人员推广。人员推销是促销人员将租赁信息直接推销给目标客户。该项促销方法具有集中促销力量、明确目标客户和加强互动性等优势。通常情况包括电话直销、扫楼、扫展会、关系介绍、小组公关模式等推销方式。

公关促销。公关促销是通过某种促销活动达到宣传的效果，该种方法的实施建立了一个企业的良好信誉和形象，同时也增加了公众对企业产品的支持和信任，营造了一个长期稳定的营销环境。

4.租赁策略

开发商自行租赁。现阶段大多数写字楼开发商都愿意采用自行租赁策略，主要是由于现阶段租赁机构参差不齐，并且开发商尚未建立完全的分工意识和专业化意识。也就是说，虽然开发商自行租赁中存在的缺点机构可以进行弥补，但是，机构也存在一些问题，并且有的机构也会承诺虚假条件，责任意识较差。所以，导致大部分开发商仍旧采纳自行租赁策略。

开发商委托物业公司租赁。由于开发商的人员销售力量比较薄弱，因此委托物业公司租赁经营的方式受到采纳。主要是由于物业公司日常管理服务与租赁经营可起到相互促进、相互融合的效果。利用租赁可以进一步了解客户的需求，从而提高工作效率和质量，打败竞争对手，同时满意的业务服务可以加快租赁成交。

开发商或物业公司联合公司租赁。在写字楼租赁市场中，最广泛的租赁策略是开发生与公司联合方式或者委托业务公司与公司联合方法。由于现阶段的开发商大部分都重视产品打造和资本运营，顺应市场的多样化需求，并且物业推广也需建立在网络营销的基础上，所以，必须加入公司所具有的资源，即租赁经验丰富、客户资源广泛、服务理念新颖等。

三、结语

随着我国社会经济的迅速发展，高档写字楼市场的发展空间会更加宽广，但其面临的挑战与风险也会随之增多。高档写字楼开发商只有不断提高企业的核心竞争力，才能抓住机遇，迎接挑战，才能在激烈的市场竞争中占据优势地位。

参考文献：

[1]张挺，刘越.上海甲级写字楼租赁产业的特征和竞争策略[J].管理现代化，2010，01：59-61

[2]鲁轶卿，李磊.金融危机下房地产企业经营策略探讨[J].中国外资，2009（6）：108-109

[3]杨涛.房地产主要营销策略及完善措施[J].科海故事博览#科教创新，2009（5）：188

[4]胡树红.浅谈房地产营销策略及创新[J].上海房地产，2011：49-50