房地产发展范文

房地产发展篇1

【关键字】房地产 香港 大陆 发展 启示

随着大陆地产的迅速发展，国家房地产调控政策也不断变化，如限购令、国五条、国十条、限资令等。长远来看，国家房地产调控政策是为了大陆房地产向着健康稳定的方向发展；但近期来看，不断变化的房地产调控政策造成的动荡的社会环境对大陆地产公司的运营影响也是很大的。大陆地产公司必须不断适应环境，提高企业竞争力。

香港总面积为1078平方公里，但可以开发利用的面积不足30%，但香港优越的地理位置，开放的港政策和较为完善的基础设施吸引了大量资产涌入香港地产行业，使得香港地产成为香港的经济支柱之一，占GDP的20%。同时，在香港本地相对饱和的市场下，香港地产企业经过五个盛衰循环的香港地产已走向成熟，稳定的发展。

虽然大陆房地产和香港房地产有很多不同之处，但从以后房地产政策走向，集中度的发展等方面看，与香港的发展历程非常相似。所以笔者通过此论文，分析香港地产的相对优势后，向大陆地产阐述在香港房地产发展的历程中，大陆房地产可以借鉴的战略。

一、香港房地产与大陆房地产发展现状

发展阶段：香港地产有完善的体制和成熟的发展模式，但毕竟香港本地的土地资源有限，香港地产很难回到上个世纪九十年代中期以前的繁荣景象；而对于大陆市场来说，其正处于一个快速上升的发展趋势，无论是对于消费需求还是投资需求都有非常的市场。

市场容量：香港地产的市场容量相对狭小而大陆市场的空间巨大。

增长速度：香港地产已经进入了稳定的低增长，而大陆地产又在强劲的高增长能力。

竞争程度：香港地产的竞争相对激烈，同时竞争途径较为规范；大陆的竞争日益激烈，且非竞争性因素较多。

香港房地产的企业增长率和利润率较低，而资产利用率较高。

二、香港房地产较大陆房地产的相对优势

1.较大的经营规模

香港房地产公司2010年的销售收入，净利润，净资产三个指标的平均值分别为：4433734891.55、810303455.67、12508508387.44。大陆房地产的三个数值分别为：1131615034.02、103944783.02、1272812012.01。由此可得，香港企业的三个财务指标均远高于大陆公司。而这三个财务指标体现的是企业的经营规模，可得香港公司的经营规模明显大于大陆公司。

2. 较高的股东权益收益率

2008-2010年平均股东权益收益率中，香港房地产公司为0.5341，而大陆房地产公司为0.0718，可得香港房地产的平均股东权益收益率远远高于大陆房地产。股东权益收益率是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，用以衡量公司运用自有资本的效率，此数据比较了香港大陆两地企业的效益类指标。香港企业通过高效利用净资本，在大陆市场上快速地扩大市场份额。

三、香港房地产发展对大陆房地产的启示

1.跨区域和多元化经营为香港房地产公司经营的主流

房地产市场具有很强的区域性性质，由此引起的竞争也带有明显的区域性，特别是在不同的城市之间。身处不同城市的房地产企业竞争力都会存在明显的差异，一般具有较强实力的企业都是拥有较大的土地存储量，且分布在长三角，珠三角，首都及周边一带的城市，例如上海，北京，广州等。

香港房地产起步较早，与大陆相比，有较长的发展历史。战后以来，香港房地产业经历了五次盛衰循环，在其中走出了一大批有强综合实力的地产企业。在这个曲折的过程中，很多企业已经找到并掌握了突破地域限制的技巧：跨区域开发，多元化经营。

以新鸿基为例，公司今年持续把在香港发展的优质住宅经验成功引进大陆。与2012年6月，新鸿基在内地的土地储备已高达8380万平方米，地段主要位于上海和北京的主要黄金地带。在上海的项目类型上，新鸿基新开发项目也从优质写字楼和商场为主转向住宅和酒店式公寓，例：滨江凯旋门项目。在地域上，企业也逐渐从建成后长三角的国金大厦，苏州湖滨四季，太湖国际社区等转向珠三角新开发区域南海周边。其从已建成项目的借鉴来的经验和科学的营销策略使得企业所提供的产品和服务深受顾客的赞誉和市场的认同，实现了跨大陆多个城市的开发与经验，成功地扩大了企业在大陆的市场份额。

跨区域经营已成为香港房地产公司突破地域限制的主流方法， 特别是一些有较强综合实力的房地产公司，已经在不断地扩大内陆的市场份额，同时在不同的城市进行发展； 而大陆的房地产公司很多还局限在注册地内发展，这一方面是由于当地的资源更容易获得且对当地更加了解，另外一方面，也存在部分地区对本地房地产企业有地方保护政策等。这也只能说明，公司在尝试不同领域开发缺乏经验，不会突破地域限制扩大公司市场份额。很多香港地产公司的经营通过跨领域的开发突破房地产区域性带来的地域限制，同时利用多元化经营对抗波动的市场经济，减小企业风险。很多大型香港房地产企业同时经营了开发，租赁，投资等多项业务。而大陆房地产公司的的经营业务还相对单一，很少有进行多元化经营的尝试。

2. 香港房地产有较高的市场集中度

香港房地产集中度发展历程：上世纪50、 60年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代，市区旧楼重建已基本完成，小幅地皮大大减少，工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款，而且新建楼宇无论在高度、造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小型公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，而且大地产公司纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。70年代后期，兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入80年代以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下。目前最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

而目前内地房地产公司约有3万多家，前10名地产集团的市场份额不到6%，最大的地产集团—万科的市场份额不到1%。内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。

参考文献

[1] 《香港房地产发展历程及与内地比较》

[2]《新鸿基2012年年度报告》

[3]《港房地产企业并购与内地房地产企业并购比较研究》罗波钱 存华

房地产发展篇2

【关键词】房地产；发展；思考

1 现行房地产的分析

随着，经济的发展，房地产发展是非常迅速的，在近几年的房地产发展中，政府不断强化了房地产市场的监管，相继采取了一系列宏观调控的重要举措，有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益；加大保障性住房建设力度，切实维护社会和谐安定；对维护房地产业市场的平稳健康发展发挥了积极的作用。所以房地产的发展迅速是必然的。房地产是土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。在我国的房地产的市场主要是：

1.1 房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。总的来说，中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。

1.2 房地产企业数量多，规模小。在发展的过程中，中国房地产开发企业已由从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。

1.3 房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。

2 现行房地产发展易出现的问题

在目前的现行房地产发展过程中易出现一些问题，主要有：

2.1 房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。目前，有许多的开发商，在进行房屋建造的时候，许多的建房是经适房建造量的比重太低，分配混乱，经适房与普通商品房价差距不大，并存在向高层次看齐的倾向，住房分配缺乏管理，且出现高收入阶层购买多套经适房的现象，导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不起经适房，且还享受不到廉租房，住房保障制度严重缺位。

2.2 房地产价格上涨过快。房屋不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益)，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。中国储蓄利率非常低，考虑到通货膨胀的影响，单纯储蓄几乎没有收益，甚至是负的收益。中国经济的发展又使得民间积累了相当的资本。为了获得更高的收益，大批资本开端涌入房地产业。同时，受国民币升值预期的影响，许多国外资本也通过各种渠道进入中国房地产市场。这导致房地产投资需求的大批增长。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因。然而如果没有消费需求大批增长的背景，投资房地产获得不了收益，投资炒作是无法进行的。

2.3 对住房的保障功能重视不够。我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。许多是由于地方政府过于依赖土地收益，造成房屋的涨价。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的财政收入的另一利润源。

3 现行房地产发展的思考

作为市场经济的产物，房地产会在逐渐在扩大，并发展到多元化。主要需要我们做的是要开展社会诚信建设的社会行动。首先从提高公共服务水平，提高政府的公信力，防止公职人员的渎职行为，发挥公共媒体的引领作用。

3.1 以房地产业带动其他产业的发展。至于房地产与制造业的关系，我们认为不但不是相互排挤与竞争资源的关系，而是互相推动、相互促进的关系。即通过对生活配套、商务配套、工业配套的打造，在原有地区产业承载基础上，增加对外来人口、技术、资金的吸引力，而当工业制造业发展后，又会反过来成为推动房地产发展的最好动力。至于出现所谓“过度发展房地产业”的现象，在很多情况下，是由于工业制造业升级的困难阻力巨大，导致其发展速度远远不及房地产业，所以，我们可以利用房地产业促进制造业等方面的发展。

3.2 发展节能型住宅。根据我国现有国情，应建设住有所居的住房体系，应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，使土地、资源、能源利用更加合理，多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。而土地和能源的约束决定了考虑中国的住房问题必须从人多地少、能源短缺的基本国情出发。中国的土地、能源状况将对未来住房建设发展构成严重的制约，住房建设必须向“紧凑型”方向发展，发展节能省地型住宅是当前中国的必然选择。更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。

3.3 利用政府宏观调控稳定房地产市场价格。针对市场交易缓慢的现状，政府可以通过限房价、限户型、竞地价来限制房地产企业因垄断而获得的暴利，这不但可以使房屋的平均销售价格保持平稳，而且可以使房地产行业的利润率接近市场的平均利润率，通过这种方式使中低档住房的供应趋近竞争性的市场结构。由于利润率的降低，囤积土地和房屋会使房地产企业的资金链断裂的风险加大，使房地产企业囤积土地和房屋变得不再有利可图，从而使房屋的供给能够有效增加。

参考文献：

[1]曹祥军.刚性需求下的房地产营销策略再思考[J].现代经济,2008,（9）

[2]赵静.住宅房地产市场非均衡发展问题分析 [M]2009，(36)

房地产发展篇3

一、城市化与房地产业关系的文献综述

（一）城市化相关概念

城市化一词源于英文urbanization，已有100多年的历史。然而，对于什么是城市化，不同学科对城市化有不同的理解，可以概括为三种代表性的观点：一是人口城市化，将城市定义为农村人口转化为城市（镇）人口或农业人口转化为非农业人口的过程（孙中和，2001）；二是空间城市化，认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程，这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合（朱林兴，1996）；三是综合城市化，认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。《中华人民共和国国家标准城市规划术语》把城市化界定为“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。本文所研究的区域城市化，是指一个地区在推进现代化进程中，将整个城乡按照城市功能进行整体化布局，通过各城市产业功能区的建设，实现产业集群崛起和城市发展的良性互动，带动本区域经济社会全面发展进而提升本地区城市化水平，全面提高城乡居民的生活质量。区域城市化是城乡一体化的发展目标，也是城乡一体化发展的必然结果。

（二）房地产业的相关概念

房地产，又称不动产，是房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产按照不同标准有不同的分类，按用途可以分为居住房地产（包括普通住宅、公寓、别墅）、办公房地产（写字楼）、商业房地产（包括商场、购物中心、店铺、旅馆、酒店、餐馆等）和其他房地产（包括工业厂房、寺庙）等四类。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务。

（三）城市化与房地产业的关系

从物理形态上来说，房地产就是城市化的载体，城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设，而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速，住宅小区大批建造，商业用房成片崛起，这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。房地产是城市化的载体，城市化进程的加快需要进行建造大量的住宅小区和商业用房，这将使得房地产业具有巨大的市场需求，要满足这些需求就需要房地产业与城市化协调发展。虽然很多学者都认为房地产业需要与城市化协调发展，但关于城市化与房地产业发展关系的实证研究并不多见。吴淑莲（2006）使用全国31个省市2004年的相关数据，从理论和实证两方面分析了城市化与房地产业的互动发展关系，并提出了二者互动发展的对策。王飞、刘开瑞（2010）使用我国1996—2005年的城市化率和房屋销售价格相关数据，研究了城市化发展对房地产价格的影响，验证了房屋销售价格和城市化水平互为因果关系。

二、河北省各地区城市化水平评价

按照城市化和区域城市化的基本内涵，城市化过程不仅是人口的积聚过程（人口城市化），还包括经济水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的评价也应当是多方面、多指标的。已有研究中，吴淑莲（2006）选取的城市化评价指标比较全面一些，包括暂住人口比例、城市人口占总人口比例、非农产业就业人员比例、农民人均纯收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续深入地研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定基础。基于河北省各地区的暂住人口比例情况，本文选取以下四个指标作为河北省城市化水平的测度指标：X1：城市人口占总人口比例（%），作为反映城市化水平最主要的指标。X2：非农产业就业人员比例（%）。由于城市化促进产业结构由农业向二、三产业的转化，非农产业就业人员的比例便会随之上升。X3：农民人均纯收入（元）。农民收入水平提高了，才能具备进入城市生活、向城市转移的经济条件；同时，城市化进程的推进使得大量农村剩余劳动力进入城市务工，促进农民人均收入的增长。X4：人均国内生产总值（元）。城市化是国家或地区经济发展到一定阶段的产物，因此城市化的发展需要经济发展的支撑。河北省及各地区城市化评价指标数据如表1所示。通过对标准化后的数据进行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表2、表3所示。按照主成分提取原则，应当提取特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分。由表2、表3可见，城市化评价模型可提取2个主成分，从表2可知：X1、X2、X3两个指标在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有较高载荷，说明第二主成分基本反映了X4的信息；前两个主成分累计贡献率为92.220%＞85%，因此提取两个主成分可以基本反映城市化水平全部指标的变化。使用因子得分A（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区城市化水平的综合评价值ERX，作为路径分析时使用的变量数据。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）

三、河北省各地区房地产业发展水平综合评价

房地产业发展水平评价是房地产业可持续发展研究中一项重要的内容，评价指标体系应当从人民生活、经济、环境三个方面进行综合，但目前还没有相关的实证研究。已有实证研究中，吴淑莲（2006）选取的房地产业发展评价指标比较全面，包括房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房平均销售价格、城市人均可支配收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续研究中构建更加综合的指标体系及研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定实证基础。本文选择以下五个指标作为河北省房地产业发展水平的测度指标：Y1：房地产开发企业完成投资额（亿元）。指房地产开发企业年末完成的投资总额，反映了当年房地产业开发的投入水平。Y2：商品房销售面积（亿m2）。指当年商品房销售的总面积，在一定程度上反映了房地产市场的有效需求状况。Y3：商品房平均销售价格（元）。随着房地产市场的不断发育和房地产区位的不断改善，商品房的价格有一个稳定增长的趋势。Y4：城市人均可支配收入（元）。这一指标是影响房地产市场有效需求的重要因素。Y5：人均国内生产总值（元）。这是影响房地产市场有效需求的重要指标。通过对河北省各地区房地产业发展评价指标数据（见表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表5、表6所示。主成分提取原则为主成分对应的特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分，通过表5、表6中的分析可知，提取2个主成分，前两个主成分累计贡献率为85.060%＞85%，可见提取两个主成分就可以基本反映全部指标的信息，第一主成分对城市化水平的解释达到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区房地产业发展水平的综合评价值ERY，作为路径分析时使用的变量数据。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）

四、河北省城市化与房地产业发展的互动路径分析

路径分析是研究变量之间相互关系、自变量对因变量作用方式与程度的多元统计分析数据。一般情况下，路径分析以线性回归分析为基础，通过对标准化变量的偏回归系数进行分析和分解，最终对变量之间的作用方式、途径给出一个科学、合理、定量的解释。为了解城市化水平与房地产业发展之间的互动关系，本文分别检验城市化各指标对房地产业发展水平，以及房地产业发展各指标对城市化水平的影响路径。

（一）城市化对房地产业发展作用的路径

为探索河北省城市化与房地产业发展之间的作用路径，以因子分析得出的城市化两个主成分（A1和A2）为自变量，以房地产业综合评价值（ERY）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.512，接近0.6，模型拟合尚可；F值为4.196，显著系数为0.057，低于0.1；回归系数及显著水平检验结果见表7。可见，第一个主成分与ERY的回归检验显著，说明城市化的第一个主成分对房地产业发展水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含X1为城市人口占总人口比例；X2为非农产业就业人员比例；X3为农民人均纯收入。

（二）房地产业发展因子对城市化评价值的作用路径

为进一步探索河北省房地产业发展与城市化之间的作用路径，以因子分析得出的房地产业发展两个主成分（B1和B2）为自变量，以城市化综合评价值（ERX）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.722，大于0.6，模型拟合较好；F值为10.379，显著系数0.006，低于0.01；回归系数及显著水平检验结果见表8。可见，第一个主成分与ERX的回归检验显著，说明房地产业发展的第一个主成分对城市化水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格和城市人均可支配收入。

（三）城市化与房地产业发展的作用机理

由以上实证数据分析可知，城市人口比例、农民人均纯收入、非农产业就业人员比例等三个城市化指标对房地产业发展有显著正向影响，城市人口比例直接反映了城市化的程度，农民收入水平的提高会使潜在的住房购买者增加，改变房地产市场的供需状况，有利于房地产业的发展。房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格、城市人均可支配收入等四个房地产业发展指标对城市化有显著正向影响，房地产投资是地区经济发展的重要力量，其中，总投资额、商品房销售面积、销售价格都直接反映了房地产的现状以及房地产业对经济的影响拉动作用，进而反映了城市化的水平。五、促进城市化与房地产业协调发展的对策城市化与房地产业发展之间存在着一定的相关性，城市化的发展能在一定程度上刺激房地产业的投资，促进其发展，而房地产业的发展也能加速城市化的进展，两者之间可以形成一个发展上的良性循环。

1.房地产业可作为城市化发展的突破口之一。房地产业将发挥巨大的产业带动作用，由于关联性强，产业链长，房地产业的发展直接或间接地影响或带动多个产业的发展。根据与房地产业关联的不同，可以分为前向关联产业与后向关联产业两大类。前向关联产业是指以房地产业所提供的产品和服务作为投入进行生产的行业，房地产业对它们的发展起着推动作用。后向关联产业主要是指为房地产业提品和服务的行业，如建材业、机械工业等，房地产业对它们有拉动作用。近年来，我国一直把调整产业结构作为城市化建设的重要内容，房地产业是先导性、基础性产业，无论是发展第三产业还是第二产业，都要求房地产业率先发展。尽管由于房价水平涨幅过大，去年以来国家出台了一系列更加严厉的调控政策，但是调控的目标是最终实现房地产业健康理性发展。伴随着我国城市化进程的持续推进，以房地产业作为城市化和产业结构调整的突破口，依然是优化整个国民经济结构的选择之一。

2.城市化发展推动和优化房地产业结构调整。未来，我国城市化将进入快速发展阶段，倡导和推动和谐社会与和谐城市，这就必然要求从单一商品房供给到房地产业多元化发展的转变，以满足不同需求层次的住房需求，真正实现“民有所居”的社会目标。因此，城市化发展必将推动和优化房地产业结构调整，促进房产业健康发展。所以，城市化发展和规划中也要综合考虑房地产业结构调整和优化问题。

房地产发展篇4

1发展房地产企业信息化的策略

1.1企业信息化的合理定位

企业信息化建设必须站在战略的高度和商业管理的角度。站在制高点，统筹整个企业的营运过程。企业信息化建设要求企业的管理层必须从战略的眼光看企业信息化建设。房地产企业多是一些以经营为目的的企业，追求利润最大化和成本最小化是每一家房地产企业必然要考虑的问题。所以房地产企业必然重视业绩表现，但往往因为重业绩而忽视了其他东西。在信息系统的建设中，要考虑很多因素，比如：流程是否能够促进企业成长、增加盈利以及提高客户满意度。房地产企业信息化要求信息、决策、执行的整合，要求公司的IT建设和公司的战略结合起来。

1.2加强人才建设，明确责权，保证需求落实

房地产企业信息化建设应该需要一支稳定而强大的人才队伍,因此信息化建设要“以人为本”。这也是我们政府所倡导整个社会的。信息化建设与人才开发是相互影响、相互作用的，信息化建设需要高素质的人才，而人才的开发又能推动信息化建设的进程，两者是相互融合的。人力资源不仅是企业信息化的丰富内涵之一,更是企业信息化进程的驾驭者。人才是实现房地产企业信息化战略的基础，没有信息技术人才，企业信息化战略的实施只能是一句空话，对人力资源进行开发、使用和培养是关系到企业生存和发展的核心战略。但是，目前我国多数房地产企业的信息化人才匮乏，特别是既熟悉管理又懂计算机的复合型人才严重匮乏。因此，房地产企业的信息化建设一定要把信息化人才的培养工作摆上战略地位，采用多方面措施加紧推进。

1.3采用一体化指导思想

结合自身需求，采用一体化指导思想。房地产开发由于业务涉及面广，因此在信息化过程中需要考虑到众多业务信息化需求，涉及到大量业务环节，比如项目可行性研究、市场分析、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑施工、工程监理、市场营销、租赁、物业管理等。在发展的不同阶段，房地产企业都必须引进一些业务管理软件。这些应用系统都往往由不同开发商开发，构建的也是不同的数据库，致使很多企业的经营管理数据分布在不同的系统、地域或平台上。从而限制了企业各种数据的综合利用，信息间未能实现有效地共享与传递，这样严重影响了企业信息化建设的实施效果。因此企业的信息化建设应以“一体化”为出发点和指导思想。我们应该遵循四个原则，也就是规划设计一体化、考察系统本土化、采购软件本行业化、实施上线本企业化。

一体化的信息化建设主要是指采用统一的先进的开发工具、统一的大型关系型数据库，从服务于企业发展战略出发进行系统规划，完全整合办公自动化、人事管理、项目管理、楼盘销售、客户关系管理、物业管理、租赁管理等专项业务管理功能，彼此之间实现完全的融合，数据间直接交换与运算，减少了信息流转中间环节，形成企业办公、信息交流、业务管理的统一信息化大平台。

2房地产企业信息化发展趋势初探

2.1房地产企业信息化中的电子商务

房地产电子商务即电子商务理念和技术在房地产业中的应用。应用范围十分广泛包括：房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介、物业管理等领域。也是房地产企业信息化发展的趋势所在。

BtoB(BusinesstoBusiness即企业对企业电子商务)房地产电子商务是房地产企业信息化中最常见之一，其涉及的面非常广，从房地产的开发、建造开始，直到房屋最终装潢，要涉及到大量房地产行业的相关企业，比如建材供应商、建筑承建商等。目前，BtoB房地产电子商务已经主要运用在建材以及装潢等行业。通过房地产行业相关企业间建立的电子化交易平台，房地产企业供应链的管理变得容易有效，直接成本和管理经营成本在很大程度上得到了降低。

BtoC(BusinesstoConsumer)房地产电子商务模式主要运用于房地产的市场营销与服务，是电子商务模式中基础的交易模式之一。BtoC房地产电子商务也是运用最广泛。除了网上购房（虽然购房还不是很常见，但是租赁方面已经非常成熟了），BtoC房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。BtoC类的电子商务主要面向广大消费者，将以个人终端为主要市场，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务。

GtoC(GovernmenttoCustomer)/GtoB(GovernmenttoBusiness)房地产电子商务模式指的是政府对消费者/政府对房地产企业的电子商务活动。这种电子商务方式能把政府服务部门的服务意识体现得淋漓尽致。房地产业是个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策和市场的监督投诉等。

我们应该大力发展房地产行业的电子商务。随着信息化建设的推进，电子商务的市场在全球范围内急剧扩大，各发达国家都把发展电子商务作为拓展全球市场的有效手段。在这种良好的外部环境下，房地产电子商务将会成为21世纪整个产业发展的一大亮点和推动产业发展的巨大动力。房地产电子商务在目前可从房地产企业与房地产企业间的电子商务方式、房地产企业对客户的服务方式、网上信息、建立虚拟房地产企业及虚拟政府等方面的业务展开。

2.2进一步完善房地产网站功能

1998年7月18日，中国建筑业协会推出了“中国建筑在线”网站。2000年4月3日，搜房网()在网上成功地拍卖了7套北京房产，这件事在业内引起了不小的震动。随后，搜房网又一次在网上拍卖活动中仅用了短短4个小时的时间就拍卖了l7套上海房产，并以300万元的价格成交了7套别墅。这是房地产相关网站的发展历史，也是国内房地产网络电子商务的一次大胆尝试，更为房地产网络经济开辟了广阔天地。经过十几年的发展，房地产相关网站已经得到长足的发展。

房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行于欧美国家的MLS(MultipleListingService)理念。在美国，1995年年初，大约有100个网站进行商品房销售，同年底就达到4000多个，2006年已超过2万个。显然国外的房地产电子商务比我国起步早，随着我国加入WTO，我们加快了房地产电子商务的发展步伐，同时也得到了很好的发展。我国现有房地产相关网站大约一万多个,大多涉及房地产企业各个操作环节：房地产政策信息、企业内部管理、工程及材料管理、销售及中介和物业管理等。

随着网络的普及，互联网将成为房地产信息的主要渠道，这将彻底改变传统的购房方式。房地产网站建设将为购房者提供全天候、全方位的市场服务新模式，将会扩大房地产信息服务的内容，建立房地产在线咨询服务系统，引入城市电子地图，实现网上售楼。在今后相当长的时间内，互补性的房地产专业网站之间开始合作，网站在市场、技术、内容上获得发展机会；作为工作平台和交易平台，与传统产业展开广泛的合作，从而提高旧经济的运作效率；同时房地产企业上网的数量将明显增加。完善房地产企业信息化中网站功能的同时，我们也应该整合这些网站，使一些有基础和有实力的网站做大、做强。比如房地产企业站点，万科是在这方面的领跑者，其他一些企业是应该好好学习和借鉴的。

2.3加速建设房地产企业信息化标准化的进程

房地产企业在进行信息化建设的初期,其外部信息化程度不高是制约产业推进信息化建设的瓶颈问题,主要表现在房地产企业间的信息集成和共享、与外部联系的标准化技术等方面。对于房地产企业信息化的评价,当前尚未形成规范的评价方法,缺乏统一的评价体系。房地产企业信息化建设的不断深入,将逐步解决上述问题,为产业信息化搭建起网络平台。此外,一些先进的信息集成工具将引入房地产行业。如在项目管理的应用中,EDI是一种在各部门和协作力量之间交互信息的有效技术手段。建立基于EDI的房地产项目信息组织和传递模式,各参与者都必须遵循统一的商业操作标准,如联合国贸易数据交换标准——UN/EDIFACT等。

对于传统的房地产行业来说，房地产企业信息化程度的高低是决定房地产企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都将要求房地产业务的高度信息化。因此必须加速建设房地产企业信息化标准化的进程，同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。

企业信息化为房地产企业提供了非常好的机遇，若要在越来越激烈的市场竞争中立足，实施信息化战略是企业的必由之路，但同时房地产企业高层应认识到，信息化不是一蹴而就，也不是一劳永逸。在房地产企业存在和发展的整个过程，都要跟踪房地产企业信息化的动态和发展趋势，科学地对待房地产企业信息化中出现的问题，充分利用一些信息化的成果改善房地产企业流程、加强房地产企业对信息的利用效率、提升房地产企业信息化水平，进而打造房地产企业核心竞争力。

房地产发展篇5

房地产；投资基金；SWOT法

1引言

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

2当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快轻易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着假如贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

3房地产投资基金分析

房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营治理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。

3.1房地产投资基金的优势分析(S)

（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。

（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

3.2房地产投资基金的劣势(W)

（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又把握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金治理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

3.3房地产投资基金的机会(O)

(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。

(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。

(3)需求分析。目前我

国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

3.4房地产投资基金的风险分析(T)

（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。假如房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营治理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满足的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务治理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。

（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中心政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。

4发展房地产投资信托基金的政策建议

1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。

2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项治理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

参考文献：

1赵基坚，李睿等，浅析我国房地产融资证券化J，世界经济研究，1997(1)：P34～P87。

2尹伯成等，房地产金融学概论M，复旦大学出版社，2000（07）：P72～P119

3王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点M，中国财政经济出版社，1998:P18～P87

4安琼，房地产投资基金探析［J］，中国房地产金融，2000(1)：P88～P110

5于建国，余有红等，投资基金的运作与发展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92

6季敏波,中国产业投资基金研究［M．上海：上海财经大学出版社，2000：P10～P117

房地产发展篇6

关键词：旅游房地产旅游房地产

一、我国的旅游房地产前景广阔

旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售，收益归其家人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。今年4月在京举行的第二届中国旅游房地产发展论坛，专家学者也一致认为，我国旅游房地产有着广阔的发展前景。具体表现在：

（一）国家政策的支持

党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

（二）市场潜力巨大

据国家统计局显示，2000年5月1日至6日，全国居民外出旅游4600万人，旅游消费181亿人民币，分别比前一年国庆假日增长15%和27%，国内居民出境人数10万人，增长30%。另据国家旅游局、国家统计局联合调查，2000年“十一”黄金周，全国宾馆饭店和旅馆招待所的平均床位出租率为46.7%，21个重点旅游城市中更高达65.5%。从2000年的“黄金周”每次旅游支出都比上次增加数10亿元人民币的势头中，不难体会到假日经济在国内的强大影响力。然而。与此形成鲜明对比的却是酒店业淡旺两季的供需不平衡现象。旅游旺季到来时，各大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。

（三）交通条件日渐成熟

从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，广州、深圳约10个人一辆车。专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。

（四）空置商品房能得到有效解决

我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置商品房。据不完全统计，我国空置商品房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。尽管国家有关部门对此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造为旅游物业，将是消化这些空置房的有效途径。

二、我国旅游房地产的发展现状

（一）市场运营初露端倪

目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。其中有中国华源集团与海口南泰实验有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、西安佳隆房地产开发公司推出的“蓝水假期”（温泉别墅）、昆明官房企业集团开发的“滇西明珠”（产权式酒店）。可见，随着住宅市场的进一步细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少发展商和业内人士的关注。

（二）存在问题不可忽视

1.经营模式单一，缺乏创新

目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

2.经营市场混乱，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等销售公司，在销售分时置业卡时，声称可以用RCI全球交换系统进行度假交换，在获利数百万美元后却销声匿迹。广东还出现了一些小公司借分时度假之名进行非法集资。

3.消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

三、发展旅游房地产的几点建议

（一）加强旅游房地产的创新，尤其是营销手段

与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是它的功能，它的服务，它的软性消费品。所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定与房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。

（二）加强规划，整合旅游与房地产资源

风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划设计，稳步有序地进行开发，进行营销及全过程的信息管理服务，进而形成一个全新的产业运行模式。

（三）制定有利于旅游房地产发展的相关法规

《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。同时，应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推开实行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

（四）健全法律约束机制，加强监督管理

当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。

参考文献：

1.沈飞，2001：《旅游房地产前景广阔》，《中国房地产报》7月9日。

2.辜晓川、杨钺，2001：《旅游房地产：消化空置商品房的新尝试》，《中国房地产金融》第8期。

房地产发展篇7

关键词:房地产市场;房产;地产;民生;数学

1 房屋和房地产

人们谈论房地产市场的时候，主要关心的是房价，并将房地产概念的模糊成了房屋或房子。“房地产”在英文中是“Real Estate”，两者都是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，并由于其独特位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

房地产(不动产)包括房屋、房屋所占土地的拥有权和使用权，还包括了附带的各种权益。而这些权益和房屋的位置才是人们所真正关心和追逐的，在国内体现为户籍、儿童入学资格、各种保险等等方面;从某种意义上说，买房不是用来解决安身问题而是用来解决一系列权利和资质问题。由此可见，笼统地讨论房屋价格是不合理的:如果去除这些附加价值，单就房屋本身而言，上海市中心的房屋和内陆山区的房屋并没有什么不同，都是满足人们的居住需求罢了。所以在探讨价格时，必须考虑附属的价值。

2 房地产的本质及市场主导

房价的构成要素最近成了关注的焦点，一般概括为工程建设及配套成本、财务销售管理费用、土地成本、各类税费、企业利润等五部分内容;如果详细算来，可能有一百多项具体的构成元素。

当我们将“房地产”拆分开来看，用数学的方法解析“房地产”时，房价的真正主导就跃然纸上了:房地产=房产+地产。通常情况下，不同区域的房屋建筑成本差距不大，那么房价的主导因素就应该是地价及附属在土地上的相关权益;这部分价格则完全由地方政府操控，可见房价表面上看是由市场主导，但其本质是地方政府主导，不管是规模还是价格。

2.1 基建拉动市场和价格

近年来，多数地方政府改善基础设施、市民居住环境和经济发展采用的都是同一个模式。先是通过政府大规模基础设施建设拉动房地产、建材、交通等领域的高速发展，然后由基础设施建设促进土地升值，由土地升值后获得土地出让金再次投入到基础设施建设。合肥市近5年来的经济发展史就是最好的一个佐证。根据合肥市统计局统计数据显示，合肥市GDP自2004年开始三级跳，当年合肥市GDP增长了16.2%。其后两年中，合肥市GDP的增速一年比一年高，到2006年底增速达到了史无前例的17.5%，全市GDP高达1073.86亿元，提前四年实现了千亿目标。换言之，从2004年开始合肥仅用三年时间就实现了GDP翻番。而正是在2004年，合肥市政府开始通过融资的方式大搞基础设施建设。

2.2 地方政策

自从国际金融危机及房地产市场陷入低迷以来，国家出台了一系列政策和方针来激活房地产市场，主要目的在于稳定房市，促进经济健康稳定发展。各地方政府也纷纷出台了住房贷款降低首付百分比，降低各种税费乃至发放财政补贴的做法，但市场反应较为平淡。

从统计数据来看，住房的刚性需求确实存在，但却因房价虚高不下形成不了市场交易;主要原因是人们对自己经济和自身收入成长的预期与房价的差距。基础经济心理学告诉我们，房产的价格超出了收入水平所能够接受的限度时，市场不可能保持繁荣的发展，即使地方官员再出来喊“买房就是爱国”也无济于事。

3 房价背后的风险

近些年中国经济的快速发展，房地产投资做出了举足轻重的贡献，地方政府受到GDP增长政绩和地方财政“小金库”的驱动，对房地产采取过度开发，导致部分地区的经济增长对房地产业形成了严重的依赖性。在部分地方政府与开发商相互之间形成一条牢固的利益纽带，促使各级地方政府与房地产开发商彼此“合谋”推升地价，直接或间接地导致当地房地产市场的供给成本虚高不下。

目前国内一、二线城市房价收入比，距2003年-2005年的平均水平，还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗，城市居民对未来经济和收入预期都不乐观，各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡，导致房地产市场进一步低迷。

根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，中国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。资金链如果一旦断裂，最大的受害者不是开发商，而是国家正常的金融秩序;高企的房价如烫手山芋，任由上涨即对通货膨胀推波助澜，如果暴跌则将导致更深层的经济危机;高企的房价同时导致热钱的涌入，加剧人民币升值与房价的动荡，重则危及国家金融体系的安全。

正如易宪容先生早在去年就呼吁的那样:房地产业已绑架了中国经济，进而要挟中国政府。如果不及时加以制止，不但房地产市场本身会遭受重大损失，对国家整体经济运行也会造成严重而深远的影响。

4 繁荣房地产市场

4.1 改革房税制度

许多开发商捂盘惜售、待价而沽，不是不想让资金早点回流，落得心里踏实，而是想以此逼宫，迫使地方政府出台政策救市，维持只能升不能降的高房价，自己好从中获取暴利，收获高房价带给的成果，地方政府和相关部门从推出的高价土地和高税费中也获取了丰厚回报。

针对各地商品房普遍大量空置问题，应向开发商等征收不动产闲置税。竣工验收后的商品房，有超过75%属于空置状态，在空置一段合理时间如一年或二年后，应被认定为闲置房屋，都要向其征税。

4.2 建立房产等级收费制度

在十多年的发展中，房地产作为一种商品形成了较大规模的市场。这种商品性的体现，也使得它始终是追逐经济利益的高位，向最大利益化体现。这种价值、价格不断的上升，也使得很多普通的居民购房出现了困难，目前我国的住房政策逐渐形成一条主线，就是针对不同的收入结构、不同的收入水平采取不同的住房政策，来供给城市的居民。

房产作为一种特殊的商品，与一般商品不同的是其具有民生的特性。因此房地产应该只允许投资不允许炒作，即允许投资开发房产、购买房产开展租赁业务，但不允许将房产低价买进高价卖出获取差价。国家应该出台相关的法律法规来限制房地产的炒作。具体的做法有:(1)严格统计家庭拥有房屋的数量，原则上一对夫妻只能拥有一套房产;如果购买第二套房产改善居住条件，则必须在规定的缓冲时间内将原房产售出。(2)对于购买多套住房者，按照第二套征取房产总值20%、第三套征取40%的比例逐渐增加房产等级收费制度。

只有采取多方面措施，将房价降至百姓所能够消受的水平，才能真正的繁荣房地产市场;从而带动相关产业的发展、拉动经济快速复苏。

参考文献

[1]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.

[2]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济，2007，(8).

房地产发展篇8

[关键词]体验经济房地产体验营销

我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快;消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。

所以,在经过一轮新的洗牌后,房地产商在静心思考:从“产品为中心”向“消费者为中心”的转移时代,应该有一种营销创新。于是,领悟顾客感,增强顾客体验需求,提升产品附加价值,满足顾客物质和精神需求的营销模式——体验营销得以青睐。

一、关于体验营销

1.体验经济

1970年社会学家阿尔文•托夫勒在《未来的冲击》一书中专门撰写了一章,首次提出了制造业、服务业和体验业的经济发展三段论点。

体验经济学家约瑟夫•派恩指出:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间,并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《体验式营销》一书中认为:“体验是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动。”由此可见,体验是一种无形的有价值的使人产生知识、情感的经济商品。约瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉尔摩(美)在《哈佛商业评论》发表的“体验式经济时代来临”一文指出:体验经济时代已来临。他们指出,体验经济是继农业经济、工业经济、服务经济后的一种新的经济形态,并依据经济价值演进将社会形态划分为四个阶段:商品、货品、服务和体验。

2.体验营销

许多企业在接受了“体验经济”思想后,纷纷把它作为“开启未来经济增长的钥匙”,在体验经济时代,体验营销成了营销策略的重要方法之一。体验营销是指企业让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式亲身体验其产品和服务,促使顾客认知、喜好并购买。这是企业拉近与顾客距离的一种有效手段,已被诸多行业广泛采用。

体验营销改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念,它崇尚实践“体验”,让客户直接参与并成为体验的主体,造就一种“无法遗忘的感受”,能够赢得客户的信赖和忠诚,从而促进产品的销售。体验营销突破传统上的“理性消费者”的假设,认为消费者是理性和感性兼俱的,消费者在售前、售中、售后的体验是研究消费者行为和企业品牌经营的关键。

二、房地产体验营销的引入

房地产作为一种特殊的商品,消费使用具有固定性、耐久性等特点。购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情,因而在经济条件许可范围内,对住房条件提出了更高的、多方面的要求,诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化等。住房对购房人而言,不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所,更多的是一种对生活品质的追求,精神上的享受、体验。对房产商而言,谁迎合了这种需求,谁就取得了成功。从近年来的房地产营销动向可以看出,他们越来越多地引入了体验手法,通过“体验”方式来拨动购房者的心弦,引起情感上的共鸣,从而达到“令人心动”的效果。

体验式营房地产体验营销,就是把客户购房的全过程“体验”视为整体,站在客户的感受、情感、思考、行动等角度,重新定义、设计房产项目的营销行动纲领,为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售和客户价值最大化。它涵盖了包括从产品设计到营销推广整个过程的每一个环节,直到入住后消费者产生的感受。它通常是和营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程、做出一项承诺紧密结合在一起的,而且有时它还要求客户积极主动的参与。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望,并将其对项目的良好体验,愉悦的感情升华为客户的忠诚,将是房地产项目营销成败的关键。

三、体验营销在房地产营销中的具体应用

1.产品体验策略

(1)产品层次与维度。房地产产品(房地产)作为一个居住生活的空间环境和实体产品与无形服务的混合体,产品层次和维度构成上是很广泛的。往往楼盘引起人们情感共鸣的是那些宏观和细节处的美学线索。根据整体产品概念,单独从房地产开发企业角度,可以在空间范围上将房地产分为四个层次:房屋本体,指消费者所购买的实体房产;半开放空间,指楼房的内的公共区域,例如楼梯间、电梯间等;生活环境,指更广阔的公共空间,整个楼盘与临近楼盘在购房者看来属于这个楼盘的生活环境一部分的空间;位置,这是站在整个城市空间的视角看待本楼盘项目。

房地产原本就具有美学、象征等特征属性,而这些线索将成为产品呈现中重要的体验元素,因此,在体验营销模式下,有必要将房地产的美学、象征等非功能属性加以区分。因此,本文将房地产从整体产品的角度区分为三个维度:功能属性,指满足一系列个人居住功能需求所不可或缺的产品部分,在业主基本生活行为的情境中不可或缺。社会属性,指在业主进行一系列社交活动的情境中,起到不容忽视的作用的那部分属性。比如,一个摆在小区大门口肮脏的垃圾桶,当业主从外面迎接进来客人时,也许这个他从未留意的垃圾桶,此刻会让他不安。美学与象征属性,就是那些环境中具有象征意义和美学价值的属性,这部分属性也是目前房地产营销竭力打造的。

(2)价格体验。价格对于购房者、开发商来说一直都是一个很敏感、很关注的话题,尤其是在目前国家着力调控房地产价格的时候,许多购房者处于观望状态。开发商迫于压力,降价总是不敢彻底,市场需求还是有的,只是房价还没有到合理的价位。那么房地产开发商如何在确保自身和购房者利益的基础上,从价格方面向购房者传递体验呢?

从企业的角度看,合理的定价意味着快速的资金回笼;而从购房者的定价体验而一言,企业为追求速度而下放的定价权使自身得到了实惠,因为消费者购买的时点好,性价比提高了,支付的款项也少了,从而双方在利益上找到了共同点和平衡。

2.人文关怀体验策略

(1)精心的产品设计是开展体验营销的基础。对于房地产设计,要求紧扣“以人为本”的思路,融入现代设计理念和文化理念。首先是面对不同的消费群体,控制好各户型的大小、比例和布局,同时兼顾私密性效果。并且日益注重内部功能分区问题,给喜欢自助设计的业主预留一定空间。还有,要普遍采用绿色建材,以减少污染、提高室内居住环境质量。

(2)完善的配套设施和小区环境。完善的配套设施带给人们的是便捷、舒适、安全的体验。房产商不仅追求配套在数量上的齐备,而且越来越注重强化自身的特色,实现差异化营销。除了完备的配套设施外,近年来房产商在小区环境方面文章做的最多的就是大力提倡生态化、给人以回归自然的感觉,力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一。

(3)用心塑造人文环境。人文营销是最近几年比较盛行的房地产营销手法之一,而人文营销说到底其实也是为了传递一种体验。越来越多的楼盘在营销推广时,注重通过对目标消费群体、文化教育设施、会所等的生动描述,以人文诉求来展现一种特有的生活品味。如高档楼盘主要是揭示一种成熟尊贵的魅力、身份地位的体现、上流成功人士的高品质生活、交际圈子。一般的楼盘则会努力展现一个和谐的居住空间和文化教育氛围,以及浓浓的亲子氛围,融洽的邻里关系,温情的服务等。此外,在人文营销中,利用名人的感召力也是一种常见的方式。通过曾经入住或者目前正在居住的名人的宣传,来提升楼盘的品味,往往能够取得不错的营销效果。

3.场景设置体验策略

(1)售楼处。售楼处是展示楼盘和直接进行销售的场所,售楼处的功能区布局、场景设计、格调氛围力求营造舒适、自由和别致。功能区包括接待区、景观感受区(沙盘、建筑模型、展板、效果图、园林小品写真、植被花草、背景音乐、灯光、DV演示、电脑三维设计等多媒体展示)、咖啡休闲区,销售签约区等,功能区划分力求符合购房者的心理和行为设计线路,室内装修物品装饰力求与房产销售主题风格保持协调。

(2)主题样板房。主题样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物,是根据产品本身的特性及目标客户群的生活特征而设计的有明确主题的个性化样板房,其设计来源于目标客户的点滴生活经验,立足于产品特性与目标消费群的生活特征的结合,给出不同的装修风格,而非模式化的根据户型结构所设计的“大众美感”空间,主题性样板房更贴近目标客户,更接近真实的生活,因而也更能引起客户共鸣并打动客户。

为了让消费者参与到主题样板房的设计体验,可以借鉴“DIY”(DoItYourself)的方式,让消费者体会到自己自由创作的快乐,对自己梦寐以求的家居布局有一个真实的体验。这种策略发挥了消费者的参与性,又能使该产品很快深入顾客心中,对购买决策起较大的作用,是典型的“拉动策略”。

(3)房展会。房展会通过精美、逼真的模型,工作人员详尽的解说,特色各异的楼书资料,再配以灯光音效,多角度地传递生活体验给参观者。对于房展会,没有必要将项目或企业的全部标志都集中到展览会进行展示,只有将有用的卖点或是明确的突破口展示出来,让购房者形成明确而独特的体验才是关键所在。

(4)实景示范区。实景示范区是指在楼盘正式销售前,提前建好几个楼宇,并将楼间景观绿化环境、建筑外檐效果以及主要户型集中展示,使购房者从实景示范区眼见为实,从内到外身临其境全面感受居住区的生活氛围。实景示范区不仅展示了开发商的实力,表明开发商对产品的信心,还让购房者全方位真实感受室内采光和整体布局、景观设计、切实体验自己未来的生活环境,避免了单一样板房的体验局限性。

4.主题互动体验策略

(1)业主联谊主题活动。如今购房者不再作为一个被动的倾听者和接受者,他们迫切需要参与到即将成为自己的家园的项目中去。他们关注规划设计、内部结构、噪音、开发商品牌、甚至使用的建筑材料与技术,他们期望获得尽可能多的信息,更希望得到优质服务。房地产商要把握客户心理,紧紧围绕体验价值和体验主题,组织不同体验式活动,结合楼盘开发的不同阶段,让客户参与进来,从不同角度深化客户的消费体验。如客户俱乐部、业主联谊会,新老客户答谢晚会、节日嘉年华等,打造客户与开发商、客户或业主间的信息情感交流平台,在参与、沟通、娱乐中,逐步建立相互信任,熟悉产品,增强品牌信心,产生应景性购买行为。

(2)看房旅游。房地产体验式营销与项目文化、节日活动、服务、个性化展示等手段联系较为紧密,作为上述几者的一次大整合,看房旅游则是既放松心情又完美产品体验更融洽相互关系的好方式。如合生创展旗下的珠江罗马家园是一个凝练着浓郁罗马文化的高尚楼盘,为了让目标客户群亲身体验罗马风情,增强对项目的信心和情感,提供了一次难忘的罗马体验之旅,而这种体验都将映射在他们对罗马家园的美好感受和期待中。

(3)试住。对于住宅高端产品如排屋别墅类,因其对外部自然环境、配套设施、物业管理要求高,且总价很高,购房者下单显得犹豫。试住,则是打消疑虑、帮助其确定购买决策的一种有效方式。如广州颐和山庄在其颐和大酒店开业之际,面对购房者及各种意向、关系客户,推出了“体验式”试住活动,让客人亲自住到颐和山庄,已经落订的客户更可以免费入住颐和大酒店,然后决定是否签约。许多购房者经过试住,充分感受到了其中的生活情趣,从而最终做出购房决定。

四、结语

房地产行业是关系到国家经济发展和人民生活的重要行业。目前,房地产市场从卖方市场向买方市场转变,市场营销在房地产行业的发展中起到举足轻重的作用。房地产体验营销作为一种全新的营销模式,将对房地产行业的发展起到积极的促进作用,房地产企业可结合自身特点采用有效的体验营销策略。

参考文献:

[1]伍雄辉:体验营销在别墅市场的应用方法研究,华东理工大学硕士论文[D],2003

[2]李正洪:论体验营销在房地产领域中的应用,福建建筑[J].2007(4)

[3]肖剑:房地产营销新热点——体验式营销,房地产营销[J].2004(4)