房屋买卖合同简单范本范文
时间：2023-11-08 05:36:17
房屋买卖合同简单范本篇1
范文一：
卖方：_______________________________(以下简称甲方)
买方：_______________________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)
房屋座落
幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途
2.该房屋的土地使用权取得方式“√”：出让( )、划拨( )。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________
人(签名或盖章)_____________________ 人(签名或盖章)______________________
签订日期：___________年____月____日
范文二：
1.房屋出卖方：_________(以下简称甲方)
2.房屋买入方：_________(以下简称乙方)
3.房屋买卖标的：
(1) 甲方同意将_________市“_________中心”大厦内第_________楼_________室公寓房屋_________套(包括室内装修、设备、家具等等)卖给乙方。本买卖契约所规定的房屋面积(指建筑设计图计算)共计_________平方米 (附房屋平面示意图，室内用品清单各一份)。
(2)本买卖契约所涉之“_________”大厦地址为_________市_________路_________号，该地块是经_________市土地局批准，甲方以_________万美元中标，获得五十年有偿使用权(截止公元_________年 _________月_________日)，因此乙方购入的公寓房屋连同相应的_________平方米的土地使用权一并购入。乙方拥有对本契约所规定的买卖范围的房产权和_________平方米的土地使用权截止期限为公元_________年_________月_________日。
(3)如甲方的土地有偿使用权结束时，本合同即行终止。
4.房屋买卖价格：
本契约所规定的公寓房买卖价格为_________美元，甲方已收妥由乙方支付的全部房屋买卖款项。
5.房屋的移交：
(1)本房屋买卖契约签订后，乙方必须在一个月内按照甲方销售说明书规定的有关建筑和设备标准及室内家具用品的清单，对甲方交付的房屋与设备进行验收。验收合格双方交接房屋钥匙，房屋钥匙交接完毕，即作为甲乙双方房屋移交手续办妥。
(2)自房屋移交之日起，房屋在土地有偿使用期限内的所有权即归乙方。不论乙方住进使用与否，均应从移交之日起由乙方承担该房屋的使用、管理和维修责任。
6.管理、维修和其他费用：
(1)“_________中心”大厦管理维修等项工作，均由甲方负责管辖，并向各用户进行分摊及收取相应费用。
(2)甲方暂定每月向乙方收取壹佰美元的大楼管理费。大楼管理费包括公用水费、公用部位环境卫生费、公用部位绿化保养费、安全保卫费、机械保养人员及大楼房管人员费用等。
(3) 甲方每月向乙方收取大楼公共设施、设备大修、小修储存费，收费标准另议。大楼大修小修储存费的用途范围如下：属甲方管辖内的公用的室内外绿化园地、道路、给排水系统、供电供气系统、弱电系统、空调系统、照明系列和消防设备、给排水设备、供电供水设备、空调设备的公用场所的所有的非人为损坏的建筑和装饰的修复。
(4)乙方所应负担的电费、冷暖气空调费由甲方负责计算、分摊，甲方将总费按住户、用户面积平均分摊，另加_________%代办手续费。
(5)本买卖契约价格中不含停汽车的位置，乙方若需租用地下停车场车位，请与甲方商议，另签订停车场地租用合同。
(6)本买卖契约价格中不含室内清洁费，若需清扫室内卫生，乙方请与甲方联系，由甲方统一安排人员清扫，费用另议。
(7)上述各类费用由甲方按月开出收款单，乙方在接到付款通知单后_________天内一次付清，逾期按日计收应缴款额的千分之_________(_________‰)滞纳金。
7.房屋维修：
本契约签订经验收后，房屋的维修即由乙方负担。但验收后一年内，因施工质量造成的房屋维修，由甲方责成施工单位负责解决;因设备质量造成的维修由甲方责成设备供货单位解决。但如属人为损坏的房屋、设备，损坏人应承担其修理费用及赔偿损失。
8.房产权和土地使用权转让和再转让：
(1) 乙方在购入本契约所规定范围的房产权和相应的土地使用权是整个大厦的不可分割的组成部分，按_________市人民政府颁布的《_________市土地使用权有偿转让办法》规定：“同一建筑物所占的土地使用权整体不可分割”。
(2)乙方购入的房产权和相应的土地使用权若需要再转让，须按《_________市土地使用权有偿转让办法》和政府有关房产买卖管理办法的规定办理，其发生的一切费用由乙方负担。
(3)乙方再转让的合同签约，必须将本契约中乙方应承担的职责无条件地转移到其买入者，并必须将本契约作为再转让合同的附件之一。若在再转让中发生经济等纠纷，一切责任由乙方负担。
9.《_________中心用户手册》是本契约不可分割的组成部分，乙方对其中有关房屋购置户部分的职责条件理解并同意遵守。
10.过户手续办理：
(1)甲、乙方在签订本房屋买卖契约后，须经有关部门公证。
(2)乙方凭契约、公证书等有效的合法文件向_________市土地局、市房产管理局分别办理过户手续，缴纳过户费和领取房产权证书。未经过户的房产买卖无效。
11.争议解决条款
凡执行本合同或与本合同有关的争议，由双方友好协商解决。协商不成，提请_________仲裁委员会仲裁。
12.本契约所涉各项均受中华人民共和国政府颁布的有关法规约束，若遇中华人民共和国政府有新规定，则按新法规执行。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
地址：_________ 地址：_________
电话：_________ 电话：_________
房屋买卖合同简单范本篇2
"一房二卖"、"定金退还"、"房屋无法过户"、"户口无法迁出"及"学区房"等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸"房屋买卖合同"书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本，而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说："授人以鱼不如授人以渔",笔者希望通过对"房屋买卖合同"粗浅的剖析，能够教会大家如何正确的签订"房屋买卖合同"并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，笔者只能就重点问题进行讲解，难免有所疏漏，还望大家多多谅解。
一、签订合同前应当注意的事项
1、核对《房屋所有权证》（以下简称"房证"）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对"房证"与"契税完税凭证"记载信息是否相一致。
法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。
2、核实房产证上共有情况是"单独所有"还是"共同所有".（注：一些时间比较久的"老房证"上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实）
法律风险提示：如果在事先未查明房屋"共有情况"就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。
律师支招：当该房屋是"共同所有"时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。
3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。
法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着"房屋无法过户"或者是"一房二卖"的法律风险。也许有的人会说："房子虽然没过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题了吧？"答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的，风险之大显而易见。
法律依据：《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
律师支招：如何才能避免此类问题的发生呢？一方面，买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称"查档"），亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面，如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。（至于房屋解贷的方法，后文有详细叙述）
4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循"买卖不破租赁"原则，简而言之就是："房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去".再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的"优先购买权",如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。
律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的"声明"主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使"优先购买权"即可。
5、买方要睁大双眼谨防"定金"陷阱，支付大额定金前一定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的"定金"非常容易丧失主动权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。
【关键词：定金】
（1）什么是房屋买卖合同里的"定金"?
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由
买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
（2）房屋买卖合同里的"定金"有什么用？
该"定金"作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。
范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。
（3）交付定金时需注意的事项。
①该"定金"的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分，人民法院不予支持。
范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，最多只能约定10万元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将"定金"写成"订金",虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的"双倍罚则"的法律规定。
法律风险提示："定金"在二手房买卖过程中很常见，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的，因为这小小的"定金"里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问："如果交易失败，是由于卖方或者中介的原因所致，那么定金能退回来吗？"答案是：不一定！大家看了下面这两个小例子就会明白"定金"的水到底有多深了……
例一：如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息，很容易给买方造成误解，当买方交付定金后才发现问题，若此时买方提出：之前对该房屋存在误解，现在知道真相后不想购买了并要求退还定金，对方往往会以买方先违约为由，不予退还定金。
例二：房屋买卖双方谈好价格后，买方交付了定金，一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了，不想卖了，于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本，使得买方知难而退，从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多，结果要么是走上漫长的法律维权之路，要么是自认倒霉任对方宰割……
律师支招：那么究竟大家该如何约定定金呢？一方面，由于我国法律目前对于交付"定金"的数额没有一个统一的标准，只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下，要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可，尽量不要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。另一方面，一定要在合同中明确约定：如果买方交付了定金，卖方应在一定期限内（比如30日内）与买方签订房屋买卖合同，否则定金交给谁谁就有责任如数退还。（买方一定要保留好交付定金的收据，而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体）
二、签订合同时应当注意的事项
1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。
法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其人出具"授权委托书"（该委托书经过公证法律效果更佳）。
法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。
三、房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等）
法律风险提示：现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。
律师支招：一方面除了上述主要税种外，还有必要在"合同其他约定"中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。另一方面，还要明确约定：如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，由某一方承担，还是由双方按比例共同承担。
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
法律风险提示：有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款，否则当你知道真相时，追悔莫及……
律师支招：一方面，买卖双方可以明确约定，在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担，而交接完毕后发生的费用由买方承担（具体细节可以自行协商）。另一方面，一定在交付房款时预留尾款，以防止卖方有陈欠。
3、明确约定"公共维修基金"的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
法律风险提示："公共维修基金"需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对"公共维修基金"进行过户。
律师支招：由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。
四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项
1、写明房屋的"总价款",同时应注意将"总价款"的大小写填写完整。
2、注明签订合同之前交付了多少定金，同时约定该定金抵作同等金额的购房款。
3、在介绍购房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是"资金监管".
（注：目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致，仅供参考）。
【关键词：资金监管】
（1）为什么要"资金监管"?
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于"先过户"还是"先给钱"的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
（2）什么是"资金监管"?
通俗来讲"资金监管"是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的"资金监管账户",由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新房产证的同时，银行会自动将该"资金监管账户"内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以极大的保证双方的交易安全。
4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。（注：以下卖方简称"甲方",买方简称"乙方"）
（1）一次性支付方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定甲乙双方过户的时间节点。
范例：甲乙双方约定年月日之前去房产交易中心办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。
范例：在乙方新契税证明下发日内支付甲方购房款元整（别忘了大小写）同时根据国家政策，甲乙双方办理资金监管手续。
③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限（要坚持一个原则：一手交钱，一手交房，同时尽量预留尾款，以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷）。
范例：在乙方新房证下发日内给付甲方购房尾款元整（注明：大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。
注：因为乙方新房证下发后，银行会将资金监管账户内的钱自动转入甲方账户下，所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入甲方账户的具体时间。
（2）商业贷款方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点，以及办理过户的前提条件和期限。
范例：甲乙双方于年月日之前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过个工作日内，甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。
范例：在乙方新契税证明下发日内支付甲方第一笔购房款元整（注明：大小写），同时根据国家政策，甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。
③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。（注意：不要具体约定银行贷款的放款日期，这个日期甲乙双方无法确定）
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例：在甲方收到银行的放款后个工作日内，乙方支付甲方购房尾款元整（注明大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。
⑤为了保险起见，最好在"合同的其他约定"中明确：如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的，乙方用现金补齐。
（3）由于公积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异，在此就不做过多赘述。
5、【特殊】：所购房屋存在"贷款尚未还清"情形下，过户和付款应当注意的事项。
如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的，此时想要过户一般有两种做法：由"卖方自行还款解贷"或者由"买方替卖方还款解贷".由于采用后者方式购房风险很大，所以本文主要介绍一下如何防范"买方替卖方还款解贷"带来的法律风险。
①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局"查档",核实一下是否存在影响过户的情形
②明确约定甲乙双方去银行还款及"注销抵押备案"的时间节点。
范例：甲乙双方约定于年月日之前去银行办理还款及注销手续，办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币元整（注明：大小写）用于银行还款，同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。
③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。
范例：甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的工作日内去房产交易中心办理过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方支付甲方第二笔购房款人民币元整（注明：大小写），同时根据国家政策，甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例：在乙方新房证下发后个工作日内，乙方支付甲方购房尾款元整（注明：大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。
五、房屋的户口迁出应当注意的事项
1、一定要查明该房屋是否存在"户口迁出"的问题，如果存在需要户口迁出的情况时，一定要明确约定该"户口迁出"的期限和违约责任。
法律风险提示：如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安机关在一般情况下，不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院要求将卖方的户口迁出，法院一般会以"户口迁出问题"属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。
律师支招：一方面，可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况，另一方面，可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由，向法院提起民事诉讼，在这种诉求之下，法院是予以受理的。
六、购买"学区房"应当注意的事项
1、什么是学区房？
顾名思义"学区房"是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致，家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置"学区房",也是拼了……
2、购买学区房需要注意哪些事项？
（1）确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是"学区房".
律师支招：不能轻信卖方或者中介关于"学区房"的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于"学区房",最好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。
（2）了解所购买的"学区房"落户时间是否符合入读学校的要求。
律师支招：家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题，确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合，此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等，确保买的安心、住的放心。
（3）一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。"学区房"不同于一般的房屋，如果孩子户口无法迁入，那么孩子的名校梦，只能去梦中实现了。
（4）将卖方对"学区房"的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。（口说无凭，写进合同里也算有个保障）
（5）最后，笔者还是忍不住要提醒一下，房屋主要还是用来居住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要，切勿一味追求"学区房"而因小失大。
七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项
1、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。
律师支招：对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题，都要事先约定"违约的处理方式"和"违约责任的承担方式",以便于日后维护自身的合法权益。
2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。
八、房屋的交付应当注意的事项
1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，千万不要图省事。
法律风险提示：如果买卖双方仅是在合同中约定"保持房屋原样进行交付"这样的约定太过于模糊，往往很难起到保障作用，请大家看一则小例子。
例子：曾经发生过这样的事情，买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明"按现状交付",但是买方交完房款、办理完毕过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被拆除，空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时，中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的，房价款中不包括精装修的，这种情况让买方始料不及，又无话可说，因为在合同中没有明确约定交付的标准所以也不能保证胜诉。
2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。
范例：甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方，在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。
3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。
4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。
范例：卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋，逾期超过一定期限的，买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息，同时要求卖方承担相应的违约责任。
5、最后提醒一下卖方，在房屋没有完成过户手续之前，最好不要轻易将房屋交付买方。
法律风险提示：如果卖方提前交房，一旦出现买方无法过户等情形，双方很可能会产生纠纷。俗话说：请神容易送神难，打算提前交房的卖方，最好权衡一下利弊再做决定。
九、合同尾部签章应当注意的事项
1、买卖双方签章和按手印要确保清晰，禁止代签代按。
2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。
房屋买卖合同简单范本篇3
二手购房合同范本阅读
第一条
条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一) 座落于南京市 区 ，建筑面积 平方米;
(二) 出售房屋的所有权证证号为 ，丘号为 ;
(三) 房屋平面图及其四至范围见附件一;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
注解：本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项，第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益，第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的与房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益。
指南：第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填，与第三款相关联的是第五条和附件三，当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款。
第二条
条文：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
注解：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。
指南：甲方的保证责任比较宽泛，条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外，乙方还需向甲方了解附件二所列内容，并谨慎了解房屋的共有权、是否查封冻结等情况。
第三条
条文：乙方在 前付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。
上述定金 在乙方最后一次付款时充抵房款 在 时由甲方退还乙方 。
注解：本条是定金条款，是适用定金罚则的合同依据。
指南：第一款采用填空格式，直接填入双方商定的定金金额即可;需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件，即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的，该条款不生效。第二款采用选择格式，只能单选;其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时间点，也可以是约定行为或事件的发生时间。
第四条
条文：该房屋房价款为(币种)(大写) 元，(小写) 元。
房价款的支付方式和支付时间为：
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之 支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过 天，且所欠应付到期房价款超过 元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还;并有权要求乙方支付占总房价款百分之 的违约金。
注解：本条内容为房价款及其支付方式和时间，以及乙方逾期付款的违约责任。
指南：第一款采用总价计价法，主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式。以建筑面积为计价单位的，双方在补充条款中特别另行约定。
第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金、支票两种付款方式，一次性付款、分期付款、按揭付款三种付款时间。因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前，故双方在房价款的交割时间控制方面须谨慎从事，目前有担保、资金托管和提存三种交割方式可供选用，双方可以综合对比成本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中。
第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。
第五条
条文：甲、乙双方定于 时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之 支付违约金。
甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的 约定价值 评估价值 市场价格 承担赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超过 天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后 天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之 支付违约金。
注解：第一款为房屋交付时间和空房交付条件;第二款为附属设施和相关权益的更名时间;第三款为户籍迁出时间;第四款为相应违约责任。
指南：第一、二、三款均为填空格式，可以是绝对日期，也可以以双方约定的事件为依据;其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要，第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤其重要。
第四款为多选格式;其中第二选项为单选格式，选中“约定价值”的，应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。
第六条
条文：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
注解：本条意在保护房屋隐形共有人的权利，同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的合同义务。
推荐合同范本·北京购房合同·南京购房合同·西安市购房合同·苏州市购房合同·武汉购房合同·重庆市购房合同指南：我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度，即交易过户手续以房屋所有权证记载的所有权人和共有权人为准。但实际上，因为我国传统家庭财产模式的落后性，家庭财产往往登记在一个家庭成员名下，最常见的是*共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方如实陈述房屋权利状况，乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书面意见。
第七条
条文：甲、乙双方同意，在本契约生效后 日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担 乙方承担 。
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担 甲方承担 乙方承担 。
注解：本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担。
指南：《南京市城镇房屋权属登记条例》规定的交易过户期限为“房屋交付后30日内”，故第一款约定的时间应该结合第五条规定的交房时间双方商定，一般情况下不应超过交房后30日，否则可能承担相应的行政责任。
第二款为单选格式。目前存量房土地使用权主要有三种情况，甲方应如实陈述，乙方也应根据实际作重点了解：一是没有瑕疵的出让土地，直接选中第一选项即可;二是划拨用地，目前个人转让住宅房屋的划拨土地使用权不需缴纳土地出让金或土地收益金，但单位转让划拨土地使用权或个人转让其他房屋使用性质的划拨土地使用权可能需缴纳土地费用，因此双方视具体情况应事前咨询土地管理部门，并在合同中作相应安排;三是虽然土地为出让取得，但因历史原因一直未能结清土地出让金，则土地管理部门可能要求补缴出让金，这种情况往往发生于90年代中前期建设的商品房，双方可根据实际情况在第三选项自由填空。
第三款为单选格式。国家对本款涉及税费的纳税(费)人均有明确规定，但合同当事人在内部可以通过本款约定改变费用的实际分担形式。当税费项目很多(比如单位出售房屋)或税费内部分担形式复杂，双方也可不选中而在补充条款中另行约定。
第八条
条文：甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
注解：按目前我市房产交易过户程序，双方一旦向登记机关提交申请文件，并在申请表上签字，即完成房屋所有权交付的意思表示和对房屋所有权的交割;除非登记机关经审核认为不符合交易过户的条件，作出不予登记的决定。
指南：甲方尤其应当重视本条规定，结合实际情况正确适当地商定第四条的内容，妥善处理房价款的交割。
第九条
条文：该房屋毁损、灭失的风险自 房屋正式交付之日 权利转移之日 起转移给乙方。
编号：
卖 方： (以下简称甲方)
买 方： (以下简称乙方)
见证方：
年月日
关于个人购房合同范本
卖方：_______________________________(以下简称甲方)
买方：_______________________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1。房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)
房 屋 座 落
幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途
2。该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让( )、划拨( )。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、甲方在__________年_____月_____日上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________
人(签名或盖章)_____________________ 人(签名或盖章)______________________
签订日期：___________年____月____日
关于二手购房合同范本
卖方：__________(以下简称甲方)
买方：__________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1。房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)
房 屋 座 落
幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途
2。该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让( )、划拨( )。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________
人(签名或盖章)_____________________ 人(签名或盖章)______________________
房屋买卖合同简单范本篇4
委托买房协议书范文1甲方：
姓名： 身份证/护照号码：
地址:
乙方：
公司名称：XXX市*****公司
地址：XXX市***********栋***号
经友好协商，甲乙双方达成以下条款：
一、甲方委托乙方购买深圳市 区 花园/大厦 栋/阁/座 单位房(以下简称该物业)建筑面积为 平方米(以房产证面积为准)。
二、甲方购买该物业之意向价格为 币 元整。有关转让税费由 甲方承扣或 转让方(业主)承担。若今后该物业买卖成功，甲方同意向乙方支付佣金人民币 元。
三、甲方同意于签订本合同时向乙方交纳 币 元整。作为购买该物业之诚意金。
四、乙方应于 日内(自签订本合同当日起)即 年 月 日 前。积极为甲方联系、洽谈上述物业的购楼价，并按上述要求价格与其它约定条件(见备注)，联系好该物业。
五、乙方在约定期限内按上述条件联系好该物业。应及时通知甲方，甲方应按乙方通知的时间和地点与上述物业之业主及乙方签订《房地产买卖预约(居间)合同》。上述诚意金于签订该合同同时自动转为部分购房定金，不足部分由甲方补足。该合同签订后若有与本合同不一致的内容则以该合同的约定为准。若乙方通知中指定的签约迟于上述期限的，该通知需以书面作出。甲方同意该书面通知在上述期限届满前一经发出，即视为乙方已完全履行本合同第四条约定的义务。
六、如甲方未能在乙方根据本合同第五条发出的通知时间内签订《房地产买卖预约(居间)合同》，即视为甲方违约，甲方所交的诚意金不予退还，将作为违约金处乙方收取。乙方并有权通知该物业业主将该物业售与他人，甲方不得有异议。
七、如乙方未能在上述期限内按约定条件为甲方联系好该物业，则乙方收取的诚意金应立即退还给甲方，本合同终止，甲方不得为此再要求乙方承担任何责任。
八、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字后生效，均具同等法律效力。
九、其它事项：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托买房协议书范文2甲方(买房方)： 身份证号码：
住址： 联系电话：
乙方(中介方)：
一、经甲乙双方协商同意，甲方委托乙方为其提供购买房屋的具体信息，甲方履行登记手续后，乙方有义务带甲方参观其介绍待售房屋。
二、甲方有权另行购买房屋，但不得同经乙方中介的卖方达成任何形式的买卖协议或形成事实上的买卖关系，如有违反，甲方应支付给乙方违约金 元。
三、乙方按甲方提供的 元的参考价位为甲方提供信息，交易成功后乙方按实际成交额的1%收取甲方中介费。
四、甲方不得将乙方提供的待售房屋信息透露给他人(包括亲朋)如有违反，甲方应支付违约金 元。
五、甲方未通过乙方中介另行买好房屋，或甲方取消买房屋意愿，甲方应及时通知乙方，如因甲方未通知乙方或通知不及时，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿乙方经济损失(按此协议第三条中的参考价2%支付)。
六、本协议一式二份，经双方签字后即生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托买房协议书范文3委托人：（以下简称甲方）
住址：身份证号码：
工作单位：
电话居间人：(以下简称乙方）
法定代表人：
住所：
甲方欲购买房屋一套，特委托乙方提供卖房人的信息，帮助甲方与卖房人签定《房屋买卖合同》。经甲、乙双方友好协商，达成如下协议，以咨双方共同遵守。
第一条：欲购买房屋的基本情况房屋坐落：
区;建筑面积和格局：
房屋建成年限：
房屋总价款：付款方式：一次性或需银行贷款。
房屋性质为央产房或经济适用房或房改房或商品房，或者房屋性质不限。
第二条：甲方委托事项1.乙方代为寻找卖房人;2.乙方带领其实际参观房屋;3.乙方代为审查卖房人基本情况等。
第三条：甲方义务甲方根据乙方通知参观房屋;甲方经乙方介绍认识卖房人，不得私下与卖房人签订房屋买卖合同。
第四条：乙方义务乙方应当根据甲方要求挑选合适的房屋。
乙方应当向甲方如实提供卖房人的信息;如甲方需银行提供贷款支付购房款，乙方指导甲方办理银行贷款。向甲方提供合作的银行、银行认可的房屋评估机构以及银行认可的律师事务所等。
第五条：委托期限本合同委托期限为月，期满之前，甲方不得解除委托。
第六条：乙方报酬乙方完成居间事项，即甲方与乙方提供的卖房人签订《房屋买卖合同》，甲方向乙方支付元的居间服务报酬。该报酬于甲方与乙方提供的买房人签订《房屋买卖合同》之日支付。
第七条：违约责任甲乙双方应认真履行本合同，如有违约，应赔偿守约方的损失。
第八条;争议解决双方在履行本合同中的争议应先协商解决;如协商不成，任何一方均有权向有管辖权的法院提起诉讼或向北京仲裁委员会提起仲裁(选择其一)。
本合同共页，自双方签字之日起生效。
本合同一式份，双方各执份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
房屋买卖合同简单范本篇5
课题组认为中国未来农村住房制度的核心指导思想是：明确基本产权制度，完善农村基本住房保障制度，确保宅基地及其住宅的财产收益权能。
同一案件的不同裁判
农村房屋牵涉到农村宅基地，这历来是一道“红线”。除本集体经济组织成员外，其买卖行为被国家所禁止。但实践中，超范围的农村房屋买卖普遍存在。据国土资源部统计，在经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象，形成了自发的隐形市场，流转的宅基地占比在10%至40%之间。
北京市怀柔区人民法院副院长王辉在《农村宅基地转让的相关司法实践和问题分析》一文中指出，随着农村房地产市场的活跃，农民将宅基地上所建房屋出售给本村或外村村民以及城镇非农业户口居民的现象越来越多，相应地产生的纠纷也在增多，以北京市怀柔区法院为例， 2005年该院共受理该类案件7件，2006年受理14件，2007年全年上升到29件，2008年上半年受理的该类案件虽然只有12件，但同比仍呈上升趋势。
从怀柔法院该类进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。大量的农村房屋买卖合同纠纷进入司法程序之后，由于认识上的不统一，法院无法简单地认定合同有效还是无效。
曾经轰动一时的北京宋庄“画家村”一案便是农村房屋买卖纠纷的典型案例。2002年，北京通州宋庄镇辛店村农民马某以45000元的低价将房屋及院落卖给画家李某。随着房价不断上涨，2006年，马某以“城里人不得买卖农村集体经济组织成员的住房”为由，认为房屋买卖协议无效，该案引起了社会的广泛关注。
由于没有明确的法律规定，司法实践中的裁判标准和结果均不统一。比如，上海市高级人民法院坚持以“有效为原则，无效为例外”，本着尊重现状、维护稳定的原则，承认房屋交易以及购房人继续占有、居住、使用该房屋的权利；北京和青岛则以认定无效为原则，以认定有效为例外，即在集体经济组织内部转让等情况下应当有效，在城镇居民购买、非同一集体经济组织成员之间买卖等情况下无效。据此，通州“画家村”一案将在北京和上海得到不同的审理结果。
利益分配中的三组矛盾
针对通州“画家村”一案，北京市社科院法学所副所长张真理分析认为，买受人在购买房屋后一般会对房屋进行修缮、装修，甚至翻建、扩建，诉争房屋的价值往往高于当初的房屋价值。加上货币贬值和物价上涨等因素，补偿价格仍然和目前商品房市场的价格相去甚远。同时，房屋买卖是在双方自愿基础上达成的，如今，出卖方却利用最权威的司法途径确认这种行为的无效，直接后果就是违反诚信之人获得了收益，而恪守诚信者却蒙受损失。这使得司法审判陷入两难处境，既要考虑司法导向与国家政策、法规相吻合，又要兼顾诚实信用的法律原则，保护社会的公序良俗。
事实上，农村房屋产权流转有实践先例。安徽宣城1997年开始在全国率先实施了农村房屋产权登记制度试点，这项改革被当地群众称作是农村的又一次“”。而北京市在农村宅基地的转让上也开始了探索。20世纪90年代初，为了改善居民的生活条件，怀柔区政府曾鼓励山上的村民下山。这些下山的村民中，很多人卖了自己在山上的房屋，到区内其他的村子购买了新房。如果卖房人在若干年后因房屋涨价等因素而主张合同无效，法院在处理时就必须要考虑买受人的实际情况。调研情况表明，北京市怀柔区人民法院在司法实践中“宜维护买受方利益，不宜简单认定买卖无效”的做法受到了社会的认可。即使农村房屋买卖纠纷的确存在硬伤，必须要判处合同无效的案件，法院从维护社会稳定和保障当事人权益出发，也应充分保护买受人的利益，将区位补偿价款的60%-70%判给买受人。
参照宣城经验，王辉认为，只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋也进行流转。对农民来说，是将“死物”换成了现钱，提高了农民的融资能力，农民的资产因此流动起来；对买受人来说，满足了他们的需要，而且城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，有利于实现城乡交融。
王辉指出，以农村房屋买卖为代表的宅基地纠纷问题，主要反映了牵涉农村和农民利益分配的三个矛盾：一是房、地分离问题，《宪法》明确规定宅基地属于集体所有，宅基地上的房屋属于个人所有，但正是房与地分离性使得农民对房屋的处置和收益权无法实现；二是行政管理与村民自治的矛盾，目前行政管理对村民社会的渗透力减弱，乡镇政府对村委会和村民行为的控制力大不如前；三是集体利益和个人利益的矛盾，宅基地的所有权属于集体，个人只拥有用益物权，村民一旦将房屋出卖，宅基地的用益物权也随之转移，因宅基地增值而引发的房屋增值部分的收益应当归于集体，从目前司法判决的后果来看，宅基地增值的利益还是归属于原宅基地的使用者。
有条件流转
2011年，北京市法学会农村法治研究会便接受该市人大常委会委托，开展了“北京市农村宅基地及农民住宅条例”的法规预案研究工作。今年11月1日的《北京法治发展报告（2011）》首发式暨首都法治建设研讨会上，课题组提出建立六项相关制度：农村基本住房保障制度、农民建房动态管理制度、农民住房安全管理制度、农民住房确权登记制度、农村宅基地及其住宅的有条件流转制度和合理征收补偿制度，同时希望北京市先行制定地方性法规，进而推动全国性立法工作——修改现有物权法、土地管理法等相关法律条文，或者出台新的专项法律条文。
在六项具体制度中，“农村基本住房保障制度”提出，除了传统的“一户一宅”的方式供应宅基地之外，宅基地紧张之地可由村集体集中建房，并且放宽对农村房屋层高限制，允许其加盖三层以下房屋。农村房屋和宅基地所有权分属农民个人和集体所有，建议参照现有城市房屋确权管理登记制度，对集体土地使用权和房屋所有权同步确权、分别登记，建立农村宅基地动态信息系统。
在“流转（出租、互换、赠与、转让）”方面，课题组建议结合农村实际情况，制定合理的有条件流转制度。以买卖为例，可设定若干限定性条件：坚持现有《土地管理法》的基本规定，即宅基地使用权的初始取得只能是一次，出售、出租后不可再次申请；严格限制买卖双方条件，规定卖方只有提供已有其他住房时才可出卖，买方仅能购买一处宅基地及其住宅；只有房地一体时才可流转，未建房屋的宅基地不得流转等。
房屋买卖合同简单范本篇6
原告王立新、付许成、凌方平三人系湖南省醴陵市个体户，分别与被告中国农业银行醴陵市支行（以下简称醴陵农行）于2002年1月21日签订房屋租赁合同，合同约定：三人分别租赁醴陵农行原黄獭嘴联营商场七个门面的一个，租期一年，从2002年1月1日至同年12月31日，按季交纳租金。合同签订后，三原告向醴陵农行交纳了保证金及上半年的租金。同年6月26日，被告醴陵农行未先通知三租户黄獭嘴联营商场即将出售的情况下，与被告江召购、黄许生、江运南签订了房屋买卖合同。同日，醴陵农行召集七户租赁户开会，告之农行已找到房屋买主，但不终止租赁户的租赁合同，同年7月1日以后的租金由购房人收取。王立新、付许成因事未到会。2002年6月28日，醴陵农行通知各租赁户，其所租赁房屋已出售给江召购，原租赁合同有效，从7月1日起租金向江召购交纳。当日，江召购将购房价款22万元交给醴陵农行，同年7月1日，江召购到黄獭嘴土地管理站办理了集体土地使用证变更手续。当月9日江召购又到房产部门办理了房屋所有权证。2002年8月5日，三原告不服，以醴陵农行侵犯了自己优先购买权，向醴陵市人民法院起诉，请求判令醴陵农行与三被告之间的房屋买卖协议无效，并判令醴陵农行赔偿原告经济损失1600元。醴陵市法院认为，原告三租户只是各租赁被告醴陵农行出售房屋的一部分，该单位出售的是整栋房屋，法律并无明文规定对优先购买权的保护，可延伸至非租赁物。三原告的租赁合同也并未因被告之间的房屋买卖合同而终止。于2003年1月14日判决驳回原告王立新、付许成、凌方平的诉讼请求。判决后，原告不服，以原判适用法律不当，向湖南省株洲市中级法院提起上诉，请求撤销原判，确认自己优先购买权成立。株洲市中级法院以法律无明文规定对优先购买权的保护可延伸至非租赁物由，于2003年4月17日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。三原告不服，到处申诉上访。在一、二审中，三原告均主张愿以江召购相同价格购买整栋房屋。
[争执焦点]：
该案判决后在社会上引起广泛反响，承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋？一种观点认为，根据法律规定，出租人出卖出租房屋，承租人才享有优先购买权，承租人的优先购买权仅指租赁物，不能延伸至非租赁物。法律对出租人出卖整栋房屋，而承租人只承租该房屋一部分，承租人是否享有优先购买权没有明确规定，因此，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。另一种观点认为，优先购买权是法律赋予承租人的优先购买出租房屋的权利。只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。
[评析]
笔者认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，要整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。在该案中，被告醴陵农行在未通知原告王立新等三租赁户情况下，即将包括租赁房屋在内的整栋房屋出卖给江召购等被告，剥夺了三原告的优先购买权。原告作为承租户有权主张其房屋买卖合同无效，其诉讼请求合法，应依法支持。一、二审法院判决既认定被告醴陵农行未通知租赁户即出卖租赁房屋的事实，又以出卖房屋超出了租赁范围为由，判决驳回原告诉讼请求，适用法律错误，应按审判监督程序纠正。理由如下：
一、承租人的优先购买权原则上仅仅针对租赁物，出租人是否享有优先购买权，取决于出租人是否将超出租赁范围部分的房屋与租赁房屋分割出卖。
众所周知，承租人的优先购买权是针对租赁房屋而言的。承租人享有优先购买权是基于其承租了出租人的房屋，离开了这个前提，就无从谈起优先购买权。因此， 除了特殊情况，原则上，承租人享有优先购买权的标的物，仅仅针对租赁房屋，不能作扩大解释。这样既体现了优先购买权的立法精神，又符合公平原则，兼顾了出租人和承租人的利益。
根据以上原则，在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，在可以分割出卖的情况下，出租人是分割出卖，还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋又是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。法律是一杆天平，必须兼顾双方利益，尽量作到公平合理。在此情况下，怎样做才公平合理？唯一的出路就是让承租人行使优先购买权。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。
在以上案件中，出租单位不是分割出卖商场的各个门面房屋，而是整体出卖包括原告三租赁户租赁门面在内的整栋房屋，出租单位应在出卖前通知三租赁户。三租赁户在同等条件下，有优先购买权。出租单位出卖房屋时，并未通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。承租人主张优先购买权，请求确认出租单位的房屋买卖无效，应依法支持。
二、承租人的优先购买权是法定的，没有附加任何条件，不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。
根据最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条、《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。
三、出租人整体出卖涵盖租赁房屋的整栋房屋，只是出租人的出卖条件，并未转化出卖租赁房屋的性质，不能据此引申出优先购买权延伸至了非租赁物。
出租人整体出卖涵盖租赁物的整栋房屋，超出了租赁房屋的范围，租赁人对超出部分并未租赁，而法律只对租赁房屋赋予优先购买权，对非租赁部分并未规定优先购买权，因此，有人得出出租人整体出卖涵盖租赁房屋的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权的结论。从表面上看，这种观点有一定道理，其实十分错误。
笔者认为，以上观点是适用法律中典型的形而上学主义，也是片面机械理解优先购买权的法律规定。我们只要稍微转换一下出租人出卖整栋房屋的性质审视角度，就会得出承租人是否享有优先购买权的正确结论。出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋，并未改变出卖租赁房屋的性质，仍然是出卖租赁房屋的行为。因为其出卖的标的物涵有租赁物，只是大于租赁物。难道说出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋，就不是出卖租赁房屋吗？很显然不能得出这个结论。那么怎么看待出租人的整体出卖行为呢？笔者认为，出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。法律规定承租人的优先购买权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。在该案中，具体表现为王立新等三租户是否愿意接受出租单位的整体出卖条件，愿意接受，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎么行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。承租人的优先购买权首先得由出租人于出卖前合理期限通知后，才能实际开始行使。出租人可明确告之承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。在该案中，出租方醴陵农行未通知租赁户，即与江召购等签定了房屋买卖合同，根本未让承租户行使优先购买权。显然违法。
四、出租人整体出卖房屋，承租人行使优先购买权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人和承租人利益，符合优先购买权的立法精神和目的。
房屋买卖合同简单范本篇7
一、“霸王合同”及其特征
所谓“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有垄断地位、交易优势，或在经济上的明显强势，在制定格式条款时违反公平原则，以单方声明或其他方式规避自己应承担的法律责任，加重交易对方的责任或限制、排除对方的合法权利。
“霸王合同”一般具有如下三个特征：第一，该类合同的表现形式多为制式合同，即含有格式条款的合同，也有人称之为格式合同。《合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”格式合同在经济生活领域较为常见，如国有土地使用者与县以上人民政府签订的《国有土地使用权出让合同》、各类贷款合同、保险合同等。第二，提供制式合同的一方具有明显的交易优势，即具有垄断地位、优越条件或经济强势。如金融领域、通信领域、能源领域内的各类消费服务合同均为格式合同，提供格式条款的一方均具有垄断经营地位。第三，合同中的格式条款违反公平原则，内容多为减轻或免除己方责任、加重对方责任、或限制排除对方权利。如开发商往往在商品房买卖合同中填写“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”等，单方面排除买受人的合同权利。格式条款可以节约合同双方谈判成本，实现交易规则与交易条件的统一，提高交易效率。但无疑也给提供格式条款的一方利用自身优势，强迫对方接受不平等交易条件，损害相对方利益，提供可乘之机。
二、商品房买卖中“霸王合同”产生的背景
商品房交易中大量出现“霸王合同”，具有复杂的社会因素与背景，主要表现在如下三个方面：
（一）主管部门行业保护且监管不力。
首先，合同文本的制订不能排除行业保护的因素。
目前，各地均规定适用统一制定的商品房买卖合同文本，有的合同文本是直接采用建设部与国家工商局制订的示范文本，有的合同文本是由地方主管部门在示范文本的基础上修订而成。合同文本的制订者是开发商的行业主管部门，难免出于行业保护与部门利益的考虑，偏袒开发商，使得有关格式条款的内容看似公平，却对买受人明显不利。如示范文本中基于一般房屋买卖而拟定的条款发生争议的并不多，而诸如广告欺诈、小区绿地变更、停车场归属等实践中引发大量纠纷的问题，却无法在示范文本中找到相应的提示性条款。致使购房人要求补充相应条款时，往往被开发商以合同文本中无此条款为由拒绝。
其次，缺乏对商品房买卖合同签订工作的监督管理。作为统一合同文本的制定者与监督机构，政府房地产主管部门有责任通过各种途径对合同文本如何适用、相关具体条款如何约定等事项进行宣传指导，帮助购房人签好合同条款，避免合同风险。而实际上主管部门始终围着开发商转，对这项工作根本无暇顾及，只有律师出于业务开拓的需要在做着这项艰苦细致的工作。商品房买卖合同登记备案是主管部门对此项工作实施监督管理的一种重要手段。主管部门应把好合同审查关，对明显损害购房人利益的“霸王条款”要求开发商予以纠正，以减少商品房交易中“霸王合同”的发生。实践中，商品房买卖合同的备案审查往往流于形式。
第三，对开发商违法违规开发的行为处罚不力。商品房开发高回报的特点，趋使部分开发商见利忘义，不惜利用商品房开发与交易市场的不规范，进行投机与冒险，导致违法违规开发现象屡禁不止。建设与销售行为的不规范，使得部分开发商不得不利用商品房买卖合同做文章，将有关违法违规开发的风险通过商品房买卖合同转嫁给广大购房人，于是，制作“霸王合同”或拟定“霸王条款”成为首选方式。实践中，有的开发商申报销售商品房的条件本不具备，而有关主管部门却会给予变通批准，有的开发商售房时建设与销售手续本不齐全，有关主管部门明知却仍然睁一只眼闭一只眼，客观上纵容了不法开发商的投机经营，使得“霸王合同”大行其道。
（二）开发商具有明显的资源与信息优势。
首先，开发商具有物资资源优势和人力资源优势。开发商作为房地产开发企业，直接或间接拥有有关土地、建设、房屋、营销、物业等方面的物资资源。开发商的员工大多为专业人士，在有关用地、建设、营销、物业管理等方面均具有专门知识和专项技能。其次，开发商具有强大的社会关系资源优势和信息优势。开发商拥有与其开发与销售相关的各行政、市政、金融、中介等方面广泛的社会关系资源及相关信息，有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全掌握在开发商手中。上述资源与信息优势，使得商品房交易中双方的地位严重失衡，开发商为着某种目的具有充分的条件与手段，制造“霸王合同”和“霸王条款”，利用购房人的劣势地位达到目的。
（三）合同标的物本身的特殊性。
商品房买卖合同是一种非即期买卖合同，即在合同成立一定时期后方转移标的物所有权的买卖合同。除房屋所有权非即时转移外，房屋也是约定在签订合同之后的某一个时间交付。现实中大量的商品房买卖都是期房买卖，这种买卖属于特殊的不动产买卖，约定买卖的标的物在合同签订之时可能并不存在。此时，合同约定的交付房屋及相关设施的标准与条件都属于开发商单方面设定阶段（即使是现房买卖，往往也存在小区规划和其他配套设施尚未建成暂时无法整体交付的情况），如何实施建设、交付什么样的房屋及配套设施、宣传承诺的条件会不会改变，完全由开发商控制。而买受人却只能靠一纸合同来约束开发商。掌握着签订与履行合同主动权的开发商，当然有条件通过在商品房买卖合同中设置“霸王条款”以减轻或免除己方责任，实现风险最小化，利益最大化了。
（四）购房人的消费心理不成熟和相关知识的馈乏。
商品房交易已完全市场化，实现了充分竞争，与金融、电信等服务市场有所不同，购房者争取与开发商拥有平等的交易地位有着充分的法律与现实保障。除了房屋作为特定物的唯一性使得购房人难以割舍自认为理想的选择外，购房者消费心理的不成熟从另一方面纵容了“霸王合同”的泛滥。房屋作为不动产，是一种特殊的物，有形的建筑物本身并不包括房屋的全部，其规划建设销售的合法性、使用功能的配套保障与权属变更的严格程序要求，决定着购房人的理想目标能否真正实现。上述任一事项变化与取消都将构成购房风险，在签订购房合同时都潜在存在。而购房者往往只相信眼睛（看到房屋或工地存在）与耳朵（听到销售人员的介绍与承诺），未能三思而后行，缺乏必要的风险意识，相当一部分购房者还存在盲目的从众心理与侥幸心理。发现存在“霸王条款”后，销售人员只一句“公司的所有合同都是这样签的，不会接受你的变更要求”，便生怕失去购买良机，只得委曲求全。
同时，购房知识欠缺与法律知识的局限也是导致“霸王合同”大量存在的原因之一。购房人面对开发商提供的厚厚的合同文本往往是一头雾水，不知从何看起，甚至连合同中的专业术语和条款内容都弄不明白，更谈不上对合同文本的认真审查。在销售人员的敷衍与催促之下，但草草签字了事。“霸王合同”得以一路绿灯，开发商当然会没事偷着乐啦！
三、商品房买卖中“霸王合同”的表现形式
建设部制作并推广适用的《商品房买卖合同》本为示范文本，为尊重双方合意，在许多问题上建议双方自行约定，但由于双方在有关专业知识、合同知识、信息与地位的不对等，在由开发商作为格式合同提供的情况下，给了开发商较大的操作空间，使得本应由双方协商签订的《商品房买卖合同》成为被开发商利用的典型的霸王合同。主要表现形式如下：
（一）签订正式商品房买卖合同之前，开发商要求购房人必须与其签订认购书或预订协议。
该类协议均由开发商事先拟好，购房人只需签字即可。协议一般规定：购房人须预交定金，并于协议签订之日起一定期限内（时间较短，一般为7日）前往签订正式合同，否则，定金不予退还。在签订正式商品房买卖合同之前，双方就有关购房事宜进行磋商，并签署意向书或预约，本无可厚非。但事实并非如此，凡签订预订协议或认购书的购房人，一般已就主要购房事项与销售人员基本谈妥，此时，完全可以直接进行正式合同谈判，但开发商却要求购房人先签订预订协议或认购书。此类协议内容简略，容易达成一致，待定金入帐后，开发商便立即催促购房人前往签订正式购房合同。协议签订并交纳定金后，购房人便将合同谈判的主动权拱手让与开发商，陷自身于不利境地。勿庸费言，在房源的保留与交易机会的保障方面，预订协议的签订具有一定的积极意义，只要双方合意，法律并不禁止。但预订或认购本属于预约，根据预约之本意，若双方无法就正式合同的主要条款达成一致，应当允许解除预约，退还定金。但交付定金并保证限期签订正式购房合同、否则定金不退的约定，已超出预订或认购的范畴，既然只有一个结果，何必多此一举！此中的奥妙，恐怕只有开发商自己明白。
（二）开发商单方提前填写或直接确定本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改。
商品房买卖合同文本中许多条款均为空白条款或可选择条款，意在交由双方具体协商一致后共同填写与确定。而实践中，开发商所提供的合同文本上，已单方提前填写或直接确定了本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改，这是“霸王合同”的主要表现。其一，开发商事先单方将准备签订的正式合同的有关空白条款填好，并声明所填写内容不得更改。如在允许延期交房的空白栏内，将由于政府部门的办事程序、施工单位的逾期交工等原因作为其免责事由予以约定。其二，开发商单方将准备与购房人签订的商品房买卖合同中对买受人有利的有关条款划掉（表现为直接在条款前打“×”），把应与购房人协商确定的条款自行选定。如直接将设计变更的条款划掉，或另行填写为：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房款”；在面积误差处理上，直接将由其承担违约责任、买受人有权退房的条款划掉，自行填写为：“买受人不退房，房款据实结算。”凡是规定开发商严重违约后购房人可以单方解除合同的条款，大多遭此噩运。
开发商单方在合同的空白条款中所填内容，多为设法规避本应由其承担的责任，加重买受人责任或限制买受人的权利；单方所选条款多属于对开发商有利而可能不利于购房人的条款；开发商所单方删除的条款多属于购房人的权利条款和开发商的义务条款。在并未仔细阅读或真正理解有关填写内容与选择条款时，或已经察觉，虽经力争仍不能修改与变更时，购房人往往会不得已接受此类条款，对于所删除条款可能带来的于己不利的风险缺乏必要的警觉与防范。日后发生纠纷时，才发现原来有的条款对自己竟是“陷阱”，而开发商却利用此类“霸王条款”轻松摆脱责任。
（三）就有关特定事项直接单方面拟定补充协议，要求购房人必须签订。
因合同文本设计条款有限，且对有关特定事项约定较为简略，确有必要就有关事项做出具体约定时，双方需另行协商签订补充协议。但在双方并未正式就合同条款进行协商之前，开发商往往已就有关事项单方拟定了补充协议，要求购房人在签订商品房买卖合同时必须同时签订该补充协议，这是商品房买卖中“霸王合同”的又一表现形式。这种情况主要表现在有关按揭贷款问题、房屋交接问题、物业管理问题等事项上。如就有关按揭贷款事项单方约定为：“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于三日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任”。当非因买受人原因致使不能办理按揭贷款手续、买受人又无力直接支付房款时，买受人选择退房将遭受重大损失。关于房屋交接问题单方约定为：“若因买受人原因不能接时交接，开发商有权单方面处分房屋，或有权将房屋移交物业管理公司代管，由买受人支付物业管理费”等。当购房人发现不妥，欲加修改时，往往会遭到开发商的拒绝。此类协议一般不经房地产主管部门登记备案，内容往往更加“霸道”。
（四）拒绝买受人要求对合同中或合同条款以外的涉及买受人权益的有关事项作具体、补充约定。
由于《商品房买卖合同》文本自身的缺陷，与购房人所购房屋密切相关的部分事项未能被吸收作为合同的建议性条款。如住宅小区的建筑规划、绿地、智能化管理及其他配套设施等事项，直接影响购房人未来居住环境质量，往往也正是开发商的“卖点”，理应作为合同补充条款，由双方加以约定。但当购房人要求将开发商有关上述事项的宣传承诺写入合同时，经常被开发商断然拒绝。如在有关公共建筑和配套设施约定中，只同意填写水、电等设施运行条件，拒绝就气、暖、通讯、保安设施进行约定，有关绿化、车库、体育娱乐、教育、商场等配套更不可能写入合同。开发商一方面信誓旦旦表示绝对没问题，另一方面却坚持不能写进合同。购房人虽经短暂犹豫，但定金已交，房子也看好，不想放弃机会，只得放弃权利。
在上述情况下，开发商提供的商品房买卖合同文本的有关内容不仅事先不与买受人协商，且在买受人提出异议时还不容修改，销售人员要么随意口头解释并许诺，要么以需要请示领导借口拖延，要么以公司规定不得更改拒绝。买受人在已交定金担心不退和急于买房的情况下，只得委曲求全。在聘请律师协助购房时，律师的意见不被采纳，律师的作用不能有效发挥。这也使得社会大众对律师参与指导购房丧失信心，专业律师因此而失去许多客户。
四、商品房买卖中遭遇“霸王合同”如何救济
社会政治经济发展的大环境和房地产业特殊的运作背景，给商品房买卖中的“霸王合同”提供了生存的土壤，决定着“霸王合同”仍将存在很长一段时间。我们寄希望于房地产市场的进一步规范，但购房人掌握自我救济手段，发生纠纷后主动寻求司法救济，可能是目前对付“霸王合同”最现实、最有效选择。
（一）自我救济，抵制“霸王合同”
首先，要培养成熟的购房消费心态。成熟的购房心态可以增强抵制“霸王合同”的免疫力。购房人在选购房屋时，应当明白并非只有某一套房屋最适合自己，下一个或许更理想。要树立起平等观念，增强权利意识和风险意识。面对可能存在的风险，不盲目从众，不抱侥幸心理，不轻信开发商售楼人员的口头承诺。实践中经常发现，越是成熟的购房人，越知道面对风险如何取舍；越是态度执着的购房人，合同中的保障自身权利的条款写得越充分；诉讼中追悔莫及的大多是没细看合同内容就草率签字的购房人。消费者的逐渐成熟使得开发商会被迫收敛，一群成熟的消费者必然带动商品房交易市场走向成熟与规范。
其次，要掌握对付“霸王合同”的技能。对于开发商提供的格式合同，购房人应当认真审查，反复研究。仔细阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容，要求开发商就有关内容予以解释，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删除。对于开发商单方提前选定的条款，要结合自身情况与需要权衡利弊，必要时进行调整。对于开发商删除的条款要有足够的警觉，除重复性和并无约定必要的条款外，一般不要同意开发商直接删除合同条款。在开发商不同意修改或变更时，枝节问题可不再坚持，但重大原则事项不能让步。掌握了识别与对付“霸王合同”的技能，就会有针对性、有重点、有理有据地同开发商进行合同谈判，当购房人有能力揭开“霸王合同”的面纱时，为了促成交易，不丧失商机，开发商最终还是会做出让步的。
第三，必要时要聘请专业人士提供帮助。商品房买卖具有一定的专业性，尤其是购房人，需要掌握一定的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。普通购房人往往很难同时具备这些知识和能力，临时抱佛脚也不现实，向专业人士求助是一条安全的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其房地产专业律师。专业房地产律师既具备专业的建筑与房地产知识，又熟悉有关房地产法律法规与规章的规定，在协助购房、指导签订商品房买卖合同方面驾轻就熟，能够协助购房人发现“霸王条款”，纠正和抵制“霸王合同”，同开发商的销售和法律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。
（二）司法救济，否定“霸王条款”
购房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必过份担心，法律赋予了购房人一定的救济手段。购房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解释等法律及有关规定，保护自己的合法权益。
首先，可以利用《合同法》的有关规定排除“霸王条款”的效力。既可以在发生纠纷后，向人民法院主张撤销合同中的有关欺诈性的“霸王条款”，也可以直接主张有关“霸王条款”无效。根据《合同法》第54条规定，合同订立时，存在重大误解、显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果购房人能证明双方订立合同时存在上述情形，则可以在规定期限内主张变更或撤销该合同。《合同法》第39条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”商品房买卖领域里的“霸王合同”或“霸王条款”多属于《合同法》规定的格式条款。开发商已填好的合同文本时，并未提请购房人注意合同中有关免除或者限制其责任的条款，恰是利用购房人欠缺合同意识或合同知识、疏乎大意等，侥幸得手。一旦发生纠纷，若开发商不能举证证明其尽了提请注意的义务，则该格式条款的效力会被依法否定。另根据《合同法》第40条的规定，开发商在其提供的“霸王合同”中，以格式条款的方式免除其责任，加重购房人责任，排除购房人主要权利的，有关格式条款也应当无效。其次，在开发商填写或拟定的“霸王条款”，在理解上发生争议时，根据《合同法》第41条规定，“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，当开发商意图以含混隐晦的条款逃避责任时，这一条规定对购房人而言也提供了一种保护。
房屋买卖合同简单范本篇8
购房合同范本1卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万 ____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____ 佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在____ 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份, 房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________ 电 话：____________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________ 身份证号码： ___________________
见 证 方： 鉴证机关：
地 址：
邮 编：
电 话：
法人代表：
代 表： 经 办 人：
日 期： 年 月 日 鉴证日期：_______年____月____日
购房合同范本2甲方(卖方)： 身份证号码：
甲方人： 身份证号码：
乙方(预购方)： 身份证号码：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《 》（以实际产权证为准）商品房事宜，订立本合同。
第一条 乙方预购《 》(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋房地产权证 (证书号： )，土地证： 并经人民政府测绘机构实测，该房屋建筑面积为 平方米。该房屋定于尾款付清之日交付。
第二条 乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币 元/平方米，乙方预订的该房屋总房价为人民币大写： 整，乙方采取_ _方式。签订正式合同时首付款 万，尾款 万元于签订正式房屋购买合同后 个月内付清。
第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币 _________整，作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为_________ 天，甲乙双方于___ 年_____ 月 ______号前到富鑫房产签订《商品房出售合同》。
第五条 甲方同意将或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。
注明：1：该房为__________房。
2：卖方必须提供房屋产权证、土地使用证和契证等有效合法证件并配合过户。
3：卖方必需保证交易的房产（财产）无债权、债务及产权纠纷，无一房多卖现象。
4：买卖双方商议同意交易的房产所产生的一切费用由（ 方）承担。
5：如上述面积与产权面积有差异，以产权面积为准。
第六条 在本合同的第四条约定的预订期限内，甲方拒绝签订商品房出售合同的，必须返还已收取的定金；并且赔偿双方所交的信息费。乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金，并且无权要求好人房产退还已收取的信息费。
第七条 本协议一式三份，甲乙双方各持壹份，富鑫房产执壹份。
其他约定：_______________________________________________________________________________________________
甲方：(签章)
乙方：(签章)
甲方人：
见证方： (签章)
见证方经办人： (签章)