二手房购房定金合同范文

时间:2023-10-19 03:32:10

二手房购房定金合同

二手房购房定金合同篇1

甲方:

乙方:

1.甲方的房屋座落在__区碧江路_弄_号_室,建筑面积_平方米.

2.甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为¥460000元(大写:人民币肆拾陆万元正).

3.双方约定房屋定金数额为¥10000元正(大写:人民币壹万元正)于定金协议签定当天支付,定金支付后本协议生效.

4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人,视为甲方违约,双倍返还定金.

5.乙方必须在定金支付后_天内于_日前签定房屋买卖合同,同时支付首期房款¥_元(大写:人民币_)第二期房款为_元(大写:人民币_)于_前支付,余款为按揭贷款方式支付,并在买卖合同签定后一周内开始办理,一月内办理完毕.超出时间视为乙方违约,定金不退还.

6.维修基金由乙方付给甲方,具体数额看维修基金发票.

7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理,但甲方必须协助.

8.如有未尽事宜,可双方协商解决.

甲方:

乙方:

地址:

地址:

身份证号码:

身份证号码:

时间::时间:

二手房购房定金合同样本【二】

甲方:

乙方

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致,就乙方向甲方购买房屋事宜,订立本合同.

第一条:乙方购买的房屋位于__市__区___,(以下简称该房屋).甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号:__),该房屋建筑面积为:__平方米,产权人:__.

第二条:双方一致同意该房屋成交价格为人民币

元.此房价为净价,税费由乙方承担,房屋内保留设施设备清单如下:

第三条:乙方同意签订本合同时,向甲方支付人民币__万元的购房定金,作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保,签订房屋买卖合同后,乙方支付的定金转为房价款.

第四条:甲方拒绝签订房屋买卖合同的,双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的,无权要求甲方返还已收取的定金.

第五条:

甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续.

第六条:甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的,乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的,甲方应双倍返还乙方已支付的定金.甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止,将该商品房另行出卖给第三方的,甲方应当向乙方双倍返还定金.

第七条:本协议一式叁份,甲乙丙各持一份,签字生效.

甲方:(签章)

乙方:(签章)

丙方:

身份证号码:

身份证号码:

间:

二手房购房定金合同样本【三】

甲方(卖方):________

身份证号码:________________

乙方(买方):________

身份证号码:________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的这一基础上,乙方向甲方购买房产而签订本合同,以望共同信守执行.

第一条:房屋基本情况

甲方房屋(以下简称该房屋)位于________市________区,该房屋的所有人为

,建筑面积为________平方米(详见土地房屋权证第________号).

第二条:上述房屋的交易价格

经甲、乙双方协商一致,该房屋总售价为¥________元,总金额大写:________,小写:¥________元.本合同签订之日,乙方向甲方支付人民币________元整,作为购房定金.

第三条:付款时间与方式

甲、乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币________元整给甲方,剩余房款人民币________元整于产权交割完毕当日付给甲方.

第四条:交付期限及违约责任

1.甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将物业费,水电费,取暖费,网费,燃气费等结清(出示相关收据).

2.乙方逾期未付款的违约责任:乙方须在规定日期内付清房款,逾期未付清房款,甲方有权终止合同,由此造成的损失,甲方不予承担,乙方所交定金,抵作甲方损失.

3.甲方逾期未交房的违约责任:甲方须协助乙方办理相关手续并在交期限内交房给乙方,逾期未交房或乙方发现建筑不合格,甲方须在3日内支付乙方所付定金的双倍作为赔偿,同时乙方有权选择继续购房或终止合同,其中如乙方选择终止合同,甲方须在3日内将乙方所付定金的双倍及已付款一次性退还给乙方.

第五条:税费承担

经双方协商,交易税费由

方承担,代办产权手续费由方承担.

第六条:甲方必须保证上述房屋权属清楚,没有产权纠纷或债务纠纷,若有纠纷情况,甲方均在交易前办妥,交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任.

第七条:本合同一式四份,甲方产权人一份,甲方公证人一份,乙方一份,乙方公证人一份.

第八条;发生争议的解决方式

本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力.

甲方(卖方)签章:________________

乙方(买方)签章:________________

甲方公证人签章:________________

乙方公证人签章:

________________

其他相关证明人签章:________________

签订日期:______年____月____日

二手房购房定金合同样本【四】

甲(卖方):

身份证号码:

甲人:

身份证号码:

乙(预购方):

身份证号码:

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致,就乙向甲预订《

》(以实际产权证为准)商品房事宜,订立本合同.

第1条

乙预购《

》(以下简称该房屋).甲已领取该房屋房地产权证

(证书号:

),土地证:

并经人民政府测绘机构实测,该房屋建筑面积为

平方米.该房屋定于尾款付清之日交付.

第2条

乙预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币

元/平方米,乙预订的该房屋总房价为人民币大写:

整,乙采取_

_方式.签订正式合同时首付款

万,尾款

万元于签订正式房屋购买合同后

个月内付清.

第三条

乙同意签订本合同时,支付定金人民币

_________整,作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保,签订商品房出售合同后,乙支付的定金转为房价款.

第四条

甲、乙双方商定,预订期为_________

天,甲乙双方于___

年_____

______号前到富鑫房产签订《商品房出售合同》.

第五条

甲同意将或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件.

注明:1:该房为__________房.

2:卖方必须提供房屋产权证、土地使用证和契证等有效合法证件并配合过户.

3:卖方必需保证交易的房产(财产)无债权、债务及产权纠纷,无一房多卖现象.

4:买卖双方商议同意交易的房产所产生的一切费用由(

方)承担.

5:如上述面积与产权面积有差异,以产权面积为准.

第六条

在本合同的第四条约定的预订期限内,甲拒绝签订商品房出售合同的,必须返还已收取的定金;并且赔偿双方所交的信息费.乙拒绝签订商品房出售合同的,无权要求甲返还已收取的定金,并且无权要求好人房产退还已收取的信息费.

第七条

本协议一式三份,甲乙双方各持壹份,__房产执壹份.

其他约定:_______________________________________________________________________________________________

甲:(签章)

乙:(签章)

甲人:

见证方:

(签章)

见证方经办人:

(签章)

二手房购房定金合同篇2

2、签购房合同。要办理二手房过户手续,首先买卖双方要签订有效的购房合同,针对二手房购房合同中的内容一定要细看,二手房买卖合同中需要对房屋所在位置,房屋产权交互时间等内容进行约束,房屋过户的过程中有很大的风险,购房者可以预留部分费用来作为对卖家的约束,然后确认无误之后就可以签字了。

3、交首付办贷款。如果买卖双方针对房子和房屋价格都没有异议的话,就可以直接进入签订购房合同办理贷款手续的环节了,因为办理贷款手续是需要提供购房合同的,所以通常购房者在跟卖家签订了购房合同缴纳了首付款之后,就可以去银行办理贷款手续了。大家要注意办理贷款手续,根据贷款方式的不同,所需时间也不同,一般办理公积金贷款需要的时间更久一些。

4、交税。二手房交易产生的税费可不少,很多人都不会计算二手房的交易税费,所以在购买二手房的时候也可以考虑通过中介公司购买,这些麻烦事就少了很多。选择中介公司也可以,购房者要注意选择正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割,确保交钱后能顺利过户,而针对税费的计算,最好自己心里也要有数,不能全听中介公司所说的。

5、办理过户手续。等到房屋贷款手续办理完成,并且银行放贷之后,买卖双方就可以到房管部门去办理房产过户手续了,再办理房产过户手续的时候会涉及到税费缴纳的问题,除了这一点之外,购房者还要特别注意卖家户口的问题,一定要确定卖家户口迁出去了的,避免以后再办理户口迁入手续的时候遇到麻烦。

二手房购房定金合同篇3

最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类:个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种:

(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);

(2)个人二手住房贷款;

(3)个人住房装修贷款;

(4)个人家居消费贷款;

(5)个人商用房贷款;

(6)个人住房组合贷款;

一、 个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工,在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时,以其拥有的产权住房为抵押物,并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

(一) 个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年),并不得长于借款人距法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工,在考虑其贷款偿还能力的基础上,可适当放宽贷款年限13年。

个人住房公积金贷款利率,由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整,则贷款利率做相应调整。已发放的贷款,当年内不作调整,调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年),贷款利率不作调整。

(二) 个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元,最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元,最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定,按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算,其计算公式为:

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金,其公式中的工资月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的,其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;

3、每一借款人的具体贷款额度,由贷款行及房改委资金管理中心,按以上规定,结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

(三)个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询,领取表格;

2、提出申请;

3、签订借款合同和抵押合同;

4、办理抵押登记手续;

5、办理房屋登记手续;

6、办理房屋财产保险;

7、贷款转帐;

8、每月还款;

9、贷款结清注销。

(四)申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时,首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》,由所在单位盖章后,连同下列证明材料交贷款银行:

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料:

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;

4、购房合同

(五)借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定,借款人应在贷款发放后的次月按月还款,具体方式有两种,由借款人自行选择:

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》,并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额,也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额,由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息,也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息,贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息,贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物,由银行发放的贷款,包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中:期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

(一)个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

(二)个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整,则贷款利率作相应调整。已发放的贷款,当年内不作调整,调整时间为下年度的元月一日,按照利率档次执行新的利率规定。

(三)个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段:

第一阶段,提出申请,银行调查、审批;

第二阶段,办妥抵押、保险等手续,银行放款;

第三阶段,按约每月还贷,直到还清贷款本息,撤销抵押。

(四)个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时,首先应填写《个人住房贷款申请审批表》,同时需提供如下资料:

1、借款人资料:(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的,必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料:(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件;(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。

(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后,购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同,并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续:(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地产抵押申请审核登记表;(4)全部购房合同;(5)房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后,抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证,只将其权利价值用于贷款偿还的保证,当债务人不履行偿还义务时,债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此,在抵押期间,抵押权人不占有作为抵押物的房屋,而由抵押人自行使用,并负有妥善保管之义务,包括为该房屋投保,以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定,同时还规定在抵押期间,凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失,由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理,借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种:

(1) 以贷款金额保险的:保险费=贷款额度0.5贷款年限;

(2) 以房屋价格保险的:保险费=房屋总价0.5贷款年限;

上述两种投保方式的赔偿,分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的,按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的,按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额,其赔偿不足的差额部分,由借款人自行承担。

(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种,由贷款人和银行共同约定。

(1)等额本金还款法。在贷款期内,每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为:

每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款,贷款银行根据中国人民银行有关规定,对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时,贷款银行将依法处置抵押房屋。

(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的;

(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁(不含)以下,或在65岁(不含)以上的申请人;

2、不具有完全民事行为能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人;

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年;贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。

借款人在申请个人二手住房贷款,除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外,还需提供以下资料:

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》,及售房人提供的划款账号;

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成,贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时,除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外,还需提供以下资料:

1、房屋装修的合同或意向书原件,装修概算书及相关资料;

2、如有指定划款商户,应提供商户银行账号;

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿,必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%,贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款,除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外,还需提供以下资料:

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件;

2、如有指定划款商户,应提供商户银行账号;

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿,必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房,最高成数不得超过六成,贷款期限最长不得超过20xx年。

六、个人住房组合贷款

二手房购房定金合同篇4

“意向金”竟成中介费

今年6月,在北京打拼多年的魏先生打算买一套二手房以备结婚之用。为了方便,魏先生通过公司附近的一家中介公司看房。

在魏先生向中介说明购买意向后的第二天,该中介便介绍了位于朝阳区望京的一套房子,房东开价182万。魏先生看过房子后,觉得挺满意,于是让中介帮忙找房东砍价。中介提出,要谈价格就得先交5000元意向金,如果谈不拢,意向金可以退还。魏先生觉得,既然谈不拢可以退,那先交5000元也没问题。于是,他很痛快地交了钱,并和中介签了协议。

后来,由于公司周转问题,魏先生决定房子暂时不买了。没想到,当魏先生将自己的决定告诉中介,并要求其退还先前交付的5000元意向金时,却被中介告知,意向金转为中介费,无法退还。“中介只带我们看了一次房,其他服务我都没享受到,怎么就要收中介费?”魏先生认为,中介的做法很不合理。

近日,记者走访了多家房产中介公司发现,收取“意向金”的做法在行业内很常见。“收取意向金其实是向房东表示诚意,这样谈价比较容易些。”一位中介人员称,买主交了意向金就表示有优先购买的权利。而另一家中介公司的人员则坦言,让买主交意向金,更多的是担心“跑单”。那么,“意向金”会不会转为“中介费”?这位中介人员表示,正规的中介公司并不会出现这样的问题。

记者通过采访相关人士得知,其实法律上并没有“意向金”这一概念。购房者需要提前支付的款项一个是定金,另外一个是预付款,定金对买卖双方有惩诫和约束作用;而预付款是买东西提前支付的,不买应该退还。中介所谓的“意向金”,其意思表达并不明确,如果要将“意向金”转为“中介费”,那必须征得买房人的同意,否则就应该退还。

购买二手房的三大“陷阱”

陷阱一:卖方恶意违约,买方还得支付中介费。

北京消费者王先生通过链家公司与卖房人李某签订了一份房屋买卖合同,约定王某以每平方米9000元价格购买一套方庄地区的房子,王先生为此交纳了2万元定金。但定金交纳后,王先生再也无法与李某联系上。

之后,链家公司告知王先生,称李某又以每平方米13000元的价格将房子卖给了他人,并给对方办理了产权过户登记。

当王先生觉得上当受骗准备与链家讨个说法时,却接到法院的传票。链家公司将王某告上法庭,要求王某给付居间费12万元。后法院判决王某给付链家公司12万元。

在房屋买卖市场中,购房人一般不掌握房源信息,卖房人不掌握购房信息。因此,大多数的买卖双方选择通过房屋中介公司居间来完成房屋买卖。

中介公司要求买房人与其签订居间合同,这种合同均为中介公司单方提供的格式合同,合同一般约定由买房人支付中介公司居间费用。

根据我国合同法的规定,买卖合同与居间合同是相互独立的,买卖合同是否履行不影响居间合同的效力。

因此,当卖房人违约不履行买卖合同时,中介公司不仅不履行原有的承诺,且仍要向购房人索要相应的居间费用。如双方发生纠纷诉讼至法院,买房人一般会败诉。

房子买不到还得出居间费用,买房人常常成为居间合同的受害人。

陷阱二:“一房二卖”买方目的落空。

房屋出卖方与买房人订立房屋买卖合同后,由于房价上涨较快,与原来出卖价格相比,二者间的差价有时多达几十万元。

在巨大利益的诱惑下,卖房人往往选择违约不履行原合同,而将其房屋卖给出价较高的第三方,并给新购房人办理了房屋过户手续,形成“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象。

根据相关法律法规,当卖房人将房屋产权过户给第三方后,原买房人无法再获得该房屋的所有权,即使买房人已交纳了购房定金或全部房款,也只能选择追究卖房人的合同违约责任,要求退还购房款。这势必给买房人造成重大的财产损失。

陷阱三:签《佣金确认书》中介逃责任。

房屋中介公司在与买房人签订居间合同时,同时会要求买房人签订一份《佣金确认书》。《佣金确认书》的内容一般为:“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。

在法律上,居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”。签订《佣金确认书》,表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有居间义务。

因对法律概念不熟悉,且基于对中介公司的一种信任,买房人一般没有认真考虑就签字了。一旦日后卖房人出现违约,中介公司会以此为由,逃脱其应承担的责任。

8招破解中介买房陷阱

事实证明,魏先生和王先生的遭遇并不是个案。记者调查发现,通过中介购房的消费者大多数为首次置业,并没有跟中介打交道的经验。那么,消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱,从而维护自身的合法利益呢?这就需要购房者了解中介的陷阱,见招拆招了。

首先,查明真实情况。

二手房买卖双方一般并不相识,所以面对可能的诈骗,就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息,查看中介门店的营业执照,从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时,要付30元的费用,除了查看房屋状况及产权人信息,同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息,这样就可以了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭贷款买的房子,贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当,买了被抵押的房子,钱房两空。对于中介公司,可以索要营业执照的复印件。

其次,留心付款方式。

在房产买卖过程中,付款方式是容易引起争议的条款之一,因此,在签定时应尽可能的对付款方式、首付款日期、尾款数额等做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金,双方在银行实现交付,一方取出现金,直接存入对方的账户。与此同时,一定要选择安全的付款方式。

特别提醒的是有关购房意向金的支付,一般情况下,买家在支付了意向金两天之后,如果卖家同意出售,那么意向金将自动转为购房定金,此时一般情况下定金是不予退还的,所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。

如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意,一般应由卖方提前还款解除贷款,如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款,这时买卖双方需同时到贷款银行,以免自己支付的首付款被移作他用。

第三,确定交房时间。

如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买房又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。

因此,在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房。

第四,别让户口困扰你。

买方在核实房产情况的同时,别忘记了房屋连带的户口关系,卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况,诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出,而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样,一般情况下,卖家可以预留一笔钱,在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家,这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

第五,当心维修基金被中介“黑吃”。

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金,中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金,如此的情况经常以以下的方式发生:中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几,一般情况下都是送给买方,而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你,买方要自己重新办理维修基金,这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家,双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下,房屋交接时,买卖双方需共同到相应的物业管理公司,针对维修基金的账户余额,进行资金交割,户名的变更。

第六,先小人,后君子。

房产中介一般都预备了重复使用的格式合同,这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益,却很可能包括了对买方不利的霸王条款,所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款,不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字,对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功,均应当支付中介费用”的条款应特别注意。

同时,交出房产证或是买房款,一定要求对方出具收条。此外,购房者需要注意的是,如中介未促成交易索要一定的费用是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

第七,佣金如何支付。

签订了合同,买卖双方就要尊重中介机构的中介服务,并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系,私下交易,企图省去中介费用,不仅不容易达到目的,还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

有关佣金支付,一定要看清楚合同是如何约定的:是买方支付中介费用,还是卖方支付,或是双方共同支付,比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段,是何时支付费用。上海市的相关规定是,买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金,买卖双方一般各占半。

第八,保留证据。

交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的,要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。

《合同法》425条规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”,保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。

二手房购房定金合同篇5

关键词:房地产交易;交易风险;风险规避

一、房地产交易的特点分析

所谓房地产交易,就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象,所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为,包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为,它没有向普通购物那样的柜台,具有地区性、不可移动性和个别性等。

在进行房地产交易时,其权属不是瞬间完成的,不能做到像购买普通商品那样“一手交钱,一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等,使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入,如:交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用,这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为,但房屋本身不发生转移。

二、一手房交易中应注意的风险及规避策略

在一手房交易中,作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说,他们拥有更多的信息,显然出于优势地位,在关于交易程序方面,买方处于相对弱势地位,应注意的风险和规避策略如下。

(一)对房地产方面的信息进行充分了解,降低信息不对称性,避免盲目购房

购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解,但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解,这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等,做到正确把握房地产价格的走势,在别人疯狂购房时,自己要正确分析,不盲从;当别人感到悲观时,自己根据经验决定要不要购买。

(二)在交定金、签合同时要格外谨慎

购房对普通大众来说是生活中的一件大事,切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后,再决定是否交定金、签合同,而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项,仔细阅读合同书,对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款,房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后,才会在规定的时间把房子交给买主,这种交易方式,很显然是不利于购买者的。在一定时期内,房屋和房款都被控制在房地产商手中,买方全凭卖方的信用,这种风险也是显而易见的。

为避免这种风险,在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用,就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视,还会出现房地产商虽按期交付房子,但质量不能保障如出现:墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等,这些都会对买方造成很大损失。此外,为防止出现一房多卖现象,买方一定要与房地产商签订电子合同,进行网上合同备案,这样买方就可通过网上的楼盘销售表,了解该房地产的销售情况,确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况,所以在签合同时一定要明确这些事项,避免不必要的麻烦和损失。

三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略

(一)买方的风险及防范措施

买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后,买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有,则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现,这会影响买房者得购房时机。此外,还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。

(二)明确结算方式和交易程序

对二手房进行交易的大致程序如下:

1.在中介机构处,签订买方、中介、卖方的三方合同,这此环节,买方一般需要缴纳2万元的保证金,以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机,对卖方造成损失。

2.向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外,还要签订买卖合同,来确定交易的税费,这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件,若这两个合同有不同的地方,则以三方合同为标准。这个环节非常重要,要求买卖双方必须都到场,亲自按手印确认。交易申请通过后,需要卖方缴纳交易税,交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续,并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中,付款比例为40%和30%,在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账,卖方则可以把房产证交给中介或买方,再办理后面的手续。同样,在二手房交易中也要注意签订电子合同,防止违法现象发生,保证交易双方各自的利益。

(三)卖方要有效利用资金托管机制来规避风险

在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在,为了保障卖方资金的安全到位,资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式,可利用定点银行对中介的佣金进行监管,从而有效地规范二手房交易中中介的行为,增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的,在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。

四、结语

二手房购房定金合同篇6

专家表示,对于带租约的房子而言,买卖过程中最为关键的因素是处理好与租客之间的关系,如租客是否放弃优先购买权,妥善处理提前解除租赁合同等。此外,还需要根据购房者的购房目的来进行具体分析,是用于自住还是投资,需要考察以及处理的内容侧重点会有所不同。

那么,带租约的房子到底该如何买卖呢?

处理好与租客的关系

如果不是亲身经历,郑信还真的不知道购买带租约的房产会如此麻烦。

去年底,郑先生在上海市普陀区曹杨新村内看中一套小面积二手房。在看房时,他发现屋内住着一对小夫妻,中介解释说,租客将在月底搬走。郑先生也从这对小夫妻那里得到了同样的说法。同时郑先生也看到了租客放弃优先购买权的声明,他以为这应该是不会有什么意外发生了。

而后是商谈房价、签买卖合同、办理按揭贷款等,进展得都很顺利,在房产交易中心办完过户手续之后,便只等卖家收到银行放款之后收房入住。眼见收房日期临近,郑先生自己也在筹划着如何装修自己的“小窝”,他突然接到卖家的电话,称要晚交房四个多月。此时他才知道,原来卖家与租客签订的租赁合同还有四个月才到期。

郑先生找到中介,中介解释说当初租客的确曾答应提前解除租赁合同,但由于没有找到合适的房子而反悔了。郑先生要求卖家妥善解决此事,刚开始时卖家还曾努力劝说租客尽早搬出,但收效不大,最后只好放弃了,并同意支付延期交房违约金。虽然郑先生心里一百二十个不愿意,但却毫无办法。

业内人士表示,购买带租约的房产,关键是要处理好与租客之间的关系,如是否已放弃优先购买权,租赁合同到期的日期等。同时还要针对具体情况采取不同的措施,比如自住与投资,因为其出发点不一样,所以要采用不同的应对策略。

两大原则重点关注

购买带租约的房产,有两大原则不能忽略,在此特地做重点介绍。

上海君悦律师事务所律师许海波表示,购买此类房产,首先要注意的是租客享有优先购买权原则,其次是买卖不破租赁原则。

据介绍,所谓优先购买权,根据我国《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”;以及《最高人民法院关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权”。许海波表示,购买带租约的房产,较为安全的做法就是要卖家出示租客放弃优先购买权的声明,在签订房屋买卖合同时,该声明必须作为合同附件。

而对于买卖不破租赁原则,这也有明确规定。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。当然,这也并非意味着就不能解除租约,这需卖家取得租客谅解,并赔偿违约金让租客提前解除租约等。

对此,许海波表示,购房者不能忽略优先购买权和买卖不破租赁两大原则。他说:“只有处理好了这两个问题,才有后续的步骤,如果忽略这两大原则,将会给购房者带来不必要的麻烦。”

自住、投资各有侧重点

目前购买带租约的房产,可能有两种目的,其一是自住,另外一种则是用于投资,对于这两种不同的需求,在实际操作过程中所面临的问题各有不同。

专家表示,对自住需求而言,购房者需要注意的主要有如何解决租赁合同;而如果是出于投资需求目的,购买带租约的房产一定要注意租约的真实性,因为这涉及到投资回报的高低;此外还需要注意的有租金收益划分等问题。下面结合具体案例进行分析。

对于自住型购房者来说,能否按时收房可能是他们比较关心的核心问题,因此这要求卖家提前解决。

[案例一]解除租约需提前

张先生在浦东金桥购买了一套二手次新房,看房时发现已有人租住,不过卖家承诺提前解除租赁合同。顺利办理完各项购房手续之后,租客因房租未到期而拒绝搬出,张先生要求卖家解决此问题,但卖家此时已爱理不理。

专家解析:金诚同达律师事务所律师龚胜利表示,对于自住型购房者来说,购买带租约的房产,如果租约未到期,而购房者不想等待,那么在签订房屋买卖合同之前一定要将此做个了结,而不能听信卖家的口头承诺。至于如何操作,龚胜利建议提高延期交房的赔偿额度,一般情况下日赔偿金为合同金额的万分之一,也可自行约定,购房者可提高到万分之五,这样会促使卖家想办法尽早解除租约,为按时交房扫除障碍。

而对于投资型需求,购房者需要当心的是租约的真实性。因为有些卖家为了能变相抬高房价,或者尽快出手,会在租约上造假,通常是签订一份高额的租约,让投资者上当。

[案例二]租约水分要当心

邹先生在闵行区某别墅区内看中一套别墅,中介声称已签下两年高额合约,投资回报率超过6%,而针对目前市场投资回报率普遍低于5%的现状,这样的投资回报无疑是很有吸引力的。但邹先生通过实地考察发现,所谓的长期高额合约存在诸多疑点,如租客拒绝透露任何关于租金的信息,周边同样的别墅租金也要低三成左右,邹先生最后选择了放弃。

专家解析:许海波表示,二手房市场上的确存在租约上造假的行为,主要是为了吸引购房者的注意,尤其是对于投资者这类看重投资回报的人来说,更能吸引他们的眼球。而当交易完成之后,租客立即终止租约,这会让购房者措手不及。因此一定要当心租约中的水分,以免让自己处于被动境地。最简单的办法是比较法,将租约的租金水平与市场水平进行对比,如果高得离谱,则可能有假。

[案例三]收益收取期限需分清

阮先生在徐家汇附近购买了一套小面积老工房用于投资。这套房子刚刚租出,房东急需资金而无奈转让。在商量租赁关系转移问题时,卖家认为应该等到交房之日起,但考虑到自己是全额付款,他提出应该在付清房款时为自己的“收租”之日。

二手房购房定金合同篇7

关键词:“国五条”;房地产;海南

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2013)05-0043-05 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10

在当前房地产处于调控关键时期,国务院根据近期部分城市房价上涨预期增强和不同地区房地产市场出现分化的特点,《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(〔2013〕17号,以下简称“国五条”),并要求各省市于2013年3月底前出台相应的实施细则,拟通过加强市场调控措施和行政性调控措施相结合的方式,促进房地产市场平稳健康发展。该政策出台引起社会各方的广泛关注,各地房地产交易出现波动。本文拟以海南省房地产市场为样本,分析“国五条”对其影响,以此为基础提出海南省房地产未来发展之路。

一、“国五条”的主要内容

(一)明确房价调控对象,防止新建商品房价格涨幅过高

“国五条”要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区新建商品住房价格控制目标并于一季度向社会公布,取代《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称〔2011〕1号)中新建住房价格控制目标,并建立健全稳定房价工作的考核问责制度,对房价过快上涨的城市进行约谈和问责。该政策的价格调控对象准确到新建商品房,彰显政府调控房价更趋具体和明确,由此剔除了低价位的保障性住房纳入统计范畴,以防止各地政府为应对中央政府问责而虚高房价调控成效,确保商品房房价调控到位,促进房地产市场平稳健康发展。

(二)发挥税收调节作用,征收房屋转让20%所得税

“国五条”规定对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实原值的,应依法严格按转让所得的20%计征,取消原有房屋转让所得税相关优惠政策①。“国五条”要求加快推进扩大个人住房房产税改革试点工作,引导住房合理消费,税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。该项税收政策的实施,压缩二手房交易的盈利空间和提高存量房的持有成本,有利于抑制投资和投机性购房,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性,难点在于房屋原值及相关费用的确认和测算。

(三)扩大限购区域,继续严格实施差别化住房信贷政策

“国五条”要求限购区域扩大至城市行政区域,购房资格审查环节前移至签订合同(认购)前。“国五条”规定对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区内向其售房。“国五条”要求严格执行第二套(以上)住房信贷政策;强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人信用记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价过快上涨的城市,人民银行分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和要求,进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

(四)公布房地产市场信息,加强市场监管和预期管理

“国五条”规定市县人民政府应于一季度向社会公布年度住房用地供应计划,各地区、各部门要及时主动商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,对房地产市场不真实信息要及时、主动澄清,以此来稳定房地产市场预期。同时,“国五条”要求稳步推进商品房预售制度改革,严格按照申报价格对外销售;对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书;“十二五”期末,所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。

(五)增加住房用地及普通中小套型住房供应,严肃查处违法违规行为

“国五条”原则上规定2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量,市县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。住房建设相关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成供应。各地要全面落实2013年城镇保障性安居工程建设和分配管理。[2011]1号仅对商业银行执行差别化信贷政策的违规行为进行严肃处理和对制造、散布房地产虚假信息的相关当事人进行责任追究,“国五条”在明确了政府相关部门、银行、房地产商、房产中介、购房者和转让者、新闻媒体的责任和义务的基础上,从各方面加大各类违法违规行为的查处力度,并首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的,要追究法律责任。

二、“国五条”对海南省房地产市场的影响分析

“国五条”特别是其中房产转让须缴纳20%的所得税政策颁布后,全国一线和二线城市的新房和二手房交易均出现量价齐涨的局面,海南省房地产市场也不例外,房地产市场交易呈如下特点:

(一)新房交易量大幅放大,价格高位回调

根据搜房网统计,海南省2013年3月新房销售10765套、面积96.7万平方米、金额122.7亿元,分别比2013年2月增长129.2%、124.5%、74.0%,新房成交套数、面积、销售金额均超过2012年销售最好的11月;新房成交均价比2013年2月下降22.%,但高于2012年各月成交均价。其中,海口、文昌、琼海、澄迈、陵水、万宁、定安等7市县,“国五条”出台后新房销售套数、面积和金额均大幅上涨,“国五条”对这类市县影响显著。

(二)三亚市新房交易波动较小,市场运行基本平稳

与近期北方部分省市持续出现雾霾天气相比,三亚市气候条件优越,居住环境宜人,生活配套设施日趋完善,加上与岛外空中交通日趋便捷,岛外高收入群体来三亚市买房大幅增长。2103年1-3月,三亚市新房交易的套数、面积和金额分别为7790套、71.3万平方米、170.9亿元,三者均约占2012年全年的70%左右;销售均价23979元,比2012年全年均价增长2.1%。2013年3月新房交易面积与2013年1月基本持平,比2013年2月增长24.9%;成交均价比2013年1月上涨16.8%,比2月下降7.9%;成交金额比2013年1月和2月增长14.0%、15.1%。“国五条”出台后,三亚市新房交易波动小于与海南省其他市县。

(三)均价万元以下市县,新房交易大多呈现量价齐涨

目前,海口、文昌、琼海、澄迈、定安、万宁等市县的新房销售均价在万元以下,购房者大部分也是岛外具有一定的经济实力但财力相对有限,购房主要目的是来琼养老或休闲度假,担心“国五条”的地方实施细则出台后政策从紧、购房成本增加、房价继续走高,迫使购房者在此类地区提前购房。上述6市县2013年3月新房销售7535套、面积65.3万平方米、金额45.3亿元,比2月增长205.9%、187.6%、180.2%,比2012年1月增长55.2%、42.0%、37.3%。其中,海南省澄迈县2013年3月新房销售套数、面积和金额比2013年1月略有下降、比2月增长,其余5市县新房销售套数、面积和金额均比2013年1月和2月增长。在成交均价方面,2013年3月,海口市和澄迈县新房销售均价比2013年2月下降5.2%、23.0%,文昌、琼海、定安、万宁等4市县新房销售均价都比2013年2月有一定程度的上涨。

(四)二手房交易十分活跃,海口、三亚、琼海交易增加较多

海南省三亚市二手房交易以岛外居民为主,其他市县的二手房交易均已岛内居民为主。20%的房屋转让所得税的实施必会提高二手房的交易成本,海南省2013年3月二手房交易市场活跃,市场成交大幅放大。根据二手房交易缴税情况统计,海南省2013年3月二手房成交套数、面积、金额均为2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月海口市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍,为2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍,成交均价比2013年2月和1月上涨8.5%、0.4%。2013年3月三亚市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍,为2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍,交易均价比2013年2月和1月上涨14.6%、25.1%。琼海市二手房交易呈爆发性增长,成交套数、面积、金额分别为2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍,为2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍,交易均价比2013年2月和1月上涨271.2%、298.6%。

(五)岛内居民购房意愿增强,二手房和新房交易大幅增长

为避免20%所得税交易成本,多套房屋持有人降价出售手中的多余房产,海南省岛内居民二手房成交量显著放大。海南省2013年3月岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍,为1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特别是占全省岛内居民二手房交易75%以上的海口市,岛内居民二手房交易规模约占其97%以上,“国五条”后岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍,为2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。与此同时,部分岛内居民又担心“国五条”出台推高房价,导致新房成交放大。2013年3月岛内居民的新房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍,为2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中,海口、定安、琼海、文昌、万宁、五指山等市县的岛内居民新房成交套数、面积、金额比2013年2月和2012年3月大幅增长,而高房价的三亚市,岛内居民新房交易几乎零增长。

(六)岛外居民房屋交易放大,购买新房向低价位市县转移趋势

岛外居民来琼置业以新房为主,辅之以二手房。国五条出台后,岛外居民在海南省购买新房的套数、面积、金额分别为2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍,为2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中,海口、定安、琼海、文昌等低价位市县,岛外居民的新房交易增长显著,三亚市等高价位地区的新房交易继续保持春季期间的低增长态势。与此同时,岛外居民的二手房交易套数、面积、金额分别为2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍,为2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特别是岛外居民二手房交易集中的三亚市,“国五条”后的二手房交易十分活跃,房屋交易的套数、面积、金额为2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍,为2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。

三、结论与建议

本文通过各市县、购房人类型、房屋类型、房价高低等情形下的房屋成交面积增长率来计算各类型对“国五条”的相对敏感度①,比较分析可得如下结论:

结论1:在新房交易方面,“国五条”对岛外居民和岛内居民在三亚市的购房影响显著小于其他市县。

结论2:在二手房交易方面,“国五条”对海口市的购房影响整体大于三亚市;对岛内居民在海口市和三亚市的购房影响大体相等,对岛外居民在海口市的购房影响小于三亚市,对岛内和岛外居民在其他市县的购房影响一般均小于三亚市。

结论3:在新房价格方面,“国五条”对房价②4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的;对岛外居民在房价9000―18000元的购房影响大于房价在9000元以下的,对岛内居民在房价4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的。

结论4:在二手房价格方面,“国五条”对房价在9000―12000元的购房影响大于其他价位的;对岛外居民在房价6000元以上的购房影响显著大于房价在6000元以下的,对岛内居民在房价9000―15000元的购房影响大于房价在4000元以下的。

结合“国五条”政策及其对海南省房地产的影响与海南省房地产的市场结构,本文提出以下建议:

(一)调整房屋供给结构,发展高端旅游地产

目前海南省房价12000元以上高端地产主要集中在海口、三亚、琼海、文昌、保亭、五指山等6市县,每年新房销售或二手房交易均约占全省7%以上。随着海南省清新、洁净空气和优越、稀缺自然生态环境以及后发优势日趋凸显,特别是“国五条”对海南省高端房屋交易的购房影响较小,岛内外高收入群体和企业又看涨海南省房产市场,加上发展高端精品旅游地产是海南省房地产转型升级、实现海南省房产物有所值的重要出路,也是推动海南国际旅游岛建设发展上新台阶的重要抓手。

(二)有序开发中心城市的房地产,适度放缓县市房地产开发

海口市和三亚市是海南省房地产市场交易的主体,两者的新房和二手房交易合计约占全省70%左右,是海南省房地产市场稳定发展的关键。“国五条”后,两市新房交易的波动均小于其他市县。因此,两市应根据现有城市规划和中心城市的标准和要求,有序推进房地产开发,并加大对外营销推广力度以消化现有库存,缩小库存周期。非中心城市新房交易对政策的敏感度高且二手房交易不活跃,建议相关部门和企业适度调整放缓商业住房的开发步伐,避免提前过度开发带来的市场风险,同时也为海南未来房地产发展留下空间。

(三)加大保障性安居工程建设力度,确保低收入家庭住房供应

自国际旅游岛建设以来后,海南省的房价远超出本岛居民收入,海口市和三亚市的房价收入比分别为22.99、47.85[2],低收入居民家庭难以承受如此高房价。因此,海南省应在现有保障性住房建设规划的基础上,把保障性安居工程与新型城镇化建设结合起来,加大保障性住房建设资金投入,有效保障土地供应,加快推进保障性住房建设步伐,力争2-3年内基本上解决好省内中低收入家庭的住房困难问题。同时,要改进户型设计,把好工程质量,确保公平分配,加快对偏远楼盘周边的市政配套设施建设,方便保障对象的工作和生活。

(四)完善现有房地产限购措施,鼓励购房者长期持有

资源和环境稀缺决定海南省市场价值,海南省可在现有限购政策的基础上,制定符合海南房地产市场发展特点的差异化限购措施,比如房价高于当地上年平均价格3倍以上的高端楼盘,允许外地人利用自有资金限购一套,以确保海南房地产市场可持续发展,为海南房地产市场向高端转型提供市场动力。同时,制定抑制投机投资性购房税收政策,鼓励房主长期持有房产。五年内交易所得税率高于20%,五年以上交易所得税率低于20%。

参考文献:

[1]国务院办公厅.关于继续做好房地产市场调控工作的通知(〔2013〕17号)[R].2013.

二手房购房定金合同篇8

一、进一步创造良好的住房消费环境

(一)明确购房入户政策。凡在市内购买合法房屋48平方米以上(含存量房)的,房屋产权人及共同居住的直系亲属(除未成年人单独落户外)凭房产证可办理市内城镇居民落户手续。

(二)放宽住房公积金购房贷款政策。住房公积金贷款以户为单位,最高额度由25万元提高到35万元;对经市人事部门确认的新引进人才购房,贷款额度在最高限额基础上可上浮20%。

降低住房公积金贷款首付比例,职工购买普通住房首付款比例由30%降低至20%。

已利用住房公积金贷款购买普通商品房并还清贷款的,可按相应额度申请购买第二套住房的公积金贷款。

鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金购买自住住房。

对低收入家庭利用公积金贷款购买经济适用住房给予财政贴息,具体办法另行制定。

(三)允许住房公积金用于支付房租。凡在市内企业工作并缴存住房公积金的职工,提交房产中介机构出具的、经房管部门备案的合同及租房发票,可提取住房公积金支付本人租住房屋的租金。

(四)简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房,并在售房前后一年内新购房的纳税人,不再收取个人所得税纳税保证金。

(五)明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行。

(六)允许变更购房主体名称。在房屋初始登记前,经购房双方提出申请,合同网上备案允许购房主体名称变更。

二、进一步鼓励房屋拆迁货币化安置

(七)鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁中,鼓励实行货币化安置,节约拆迁安置房建设用地。

(八)加大政府购买力度。拆迁安置房可根据需要,在价格合理的基础上,按照公开、公平、公正的原则,经市财政部门同意后,通过政府采购的方式,购买中、低价位的商品住房,以增加拆迁安置房房源。

三、进一步优化房地产业的投资发展环境

(九)对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。对房地产开发企业项目完工前的预售收入,按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税,实行按季预缴、按年清算。

(十)调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取《商品房预售证》,未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续,在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。

(十一)适度调整出让价款支付期限。对*年7月1日至本意见下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地,且受让人应缴出让金未逾期的,由受让人提出书面申请,经国土部门批准办理相关手续后,可调整《成交确认书》约定的余下出让价款的支付时间(每期调整期限一般为3个月,最长不超过6个月)。调整期限内受让人免交滞纳金,但应承担相应的银行同期贷款利息。

(十二)放宽建设项目开、竣工期限。对*年1月1日至本意见下发之日期间已公开出让的经营性用地,且《出让合同》约定须在*年7月31日前开工建设的,在受让人支付总地价款的70%后,相关部门凭《成交确认书》和70%地价款交款凭证办理交地手续,先行开展各项前期准备工作并动工建设,待受让人按批准的时限付清全部出让价款后,再行办理土地使用权登记手续;对按期动工确有困难的,由受让人提出书面申请,经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。

(十三)放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地,允许受让人在12个月内付清出让价款,对起价总额在2亿元以上或规模较大的地块,其出让价款支付期限最高可放宽至18个月。

(十四)缓缴人防易地建设费和房屋物业维修基金。人防易地建设费推迟至工程竣工验收前收取;房屋物业维修基金延至办理房屋初始登记时收取。

(十五)提高政府服务水平。切实改进对房地产业的行政服务,减少审批环节,缩短审批时限,努力帮助企业解决经营活动中遇到的困难。认真执行《*市人民政府办公室转发<绍兴市人民政府办公室关于暂停征收、减免或缓征129项涉企行政事业和服务性收费>的通知》,确保涉及房地产的暂停征收、减免或缓征的项目落实到位。认真处理房地产开发企业、房地产协会对相关行政审批、垄断及收费行为的监督与投诉。

(十六)鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺,切实提高建筑质量和寿命。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策;房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录,用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额,可享受相应的财税政策。建管部门要强化对建筑节能的监管,杜绝不成熟产品和工艺的应用。

四、进一步营造房地产业发展的良好社会氛围

(十七)建立房地产沟通协调机制和市场分析机制。通过政银企座谈会等方式,搭建银企对接的互动平台,切实解决房地产业发展中存在的困难和问题。进一步加强对当前房地产形势的分析判断,及时准确地房地产市场动态信息,以维护房地产市场稳定。行业协会要积极引导和帮助企业提高企业竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。

(十八)健全和落实住房公积金制度。有关部门要督促用工单位按照规定建立住房公积金制度,使更多的职工利用公积金政策解决自住住房。金融机构、房地产开发企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业,有关部门要对其通报批评,必要时依法进行查处。

(十九)加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理,严肃查处开发企业虚假广告等行为。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设,切实保障房地产消费者的合法权益。

(二十)加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传,客观、公正地报道房地产市场情况,同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传,引导广大群众树立正确的住房消费观念。

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