二手房购房定金合同范文

2019-10-06 版权声明

二手房购房定金合同

二手房购房定金合同篇1

物价上涨,卖主反悔,这似乎是不可避免的现象,在个人信用与更大的收益之间,不少人选择了后者,尤其是在二手房这样的一次性交易市场中。最近,小黄就很无奈地遇到了这样的情况。

小黄在CBD区富力城看中了一套面积100平方米的房子,房东出价180万元。看完房的当天,他便向中介公司支付了2万元的定金,并开始跟家人商量如何装修这套房子。没料想,第二天中介公司的工作人员打来电话,表示房东要价已经提高到190万元。小黄感到非常震惊,这价格也涨得太邪乎了吧。

中介公司第二次给他推荐的是望京小区附近的房子,对于110平方米175万元的价格,小黄表示再考虑考虑。两个小时之后,中介给他打来电话说,房东提价5万元,问小黄是否有意向。“175万元的报价我已经有所犹豫,提价之后肯定难以接受。”小黄说。

房价普涨造成房主毁约

我爱我家控股市场部媒体广告主管李季指出,像小黄这样的情况绝不是个案,每当房价上涨过快,二手房跳价惜售就会出现,甚至会带来不少交易纠纷,给整个二手房市场的正常交易造成冲击。

房价上涨过猛

房主跳价惜售屡屡重现,是与二手房市场当前的火热程度分不开的。以北京市为例,从2009年第二季度以来,二手房市场的房价迅速攀升,比第一季度环比上涨了近15%,目前部分区域某些楼盘的二手房挂牌房价已经超过了2008年最高的成交价。我爱我家提供的数据显示,在2009年1月份,富力城二手房成交均价为1.79万元/平方米,但是最近,部分房主一下将挂牌价提高到了2.5万~2.6万元/平方米。同样的现象在望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中也有体现。

在上海的内环区,如浦东联洋板块中的前期交投活跃次新楼盘联洋年华、天安花园等,目前可售房源十分稀缺,挂牌价格也是突然间普遍涨了10%左右。上海中环附近的知名二手楼盘近期新增放盘量同样急转直下,闸北的慧芝湖花园、长宁的虹桥花苑等知名楼盘甚至已有价无市。

收益来得轻易

二手房是典型的一次性交易市场,个人信用对交易双方的约束作用较小。同时由于房产是每个家庭的大宗消费,在交易过程中会精打细算每一步。对许多房主来说,如果所得远大于损失,他们将毫不犹豫选择跳价惜售。

以一套80平方米120万元的二手房为例,如果房价上涨5%,其中的溢价将是6万元。而相对于通常为2万元的定金,即使违了约双倍返还定金,卖房人的损失也不过是2万元。坐地起价就能获取高额收益,难怪有不少人去做。

防跳有招数

李季说,二手房主的反悔借口主要有3个。一是以所售房屋是夫妻共同财产,夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为由,要求解除卖房合同收回房屋。二是以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效。三是以中介公司没有及时转交买房人的定金为由,要求认定合同无效。

对此,李季建议:一是购房人在与二手房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,及时办理,避免对方反悔。二是在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。三是在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意的证明。四是二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方谈定内容,以书面形式约定好。

魔高一尺,道高一丈,据介绍,不少购房者也创造出了“防跳价”招术。

快付订金

经历过两次跳价的刘小姐就是个典型。刘小姐第三次买房时随身带着2万元订金,看中后立马把这笔钱交给中介业务员,要求业务员当天联系房主并签订合同,房主还没反应过来就把2万元订金收下。这招起到了作用,刘小姐就没碰上房主跳价。

提高订金额度

像刘小姐的情况,在上文提到的小黄那里就行不通了。不少购房者发现,即便交了订金还是会碰上房主跳价,于是就追加订金金额,少则5万元,多则10万元。因为中介一旦将订金转到房主手上,并且签定合同,订金就成为定金。房主如果跳价,购房者可以要求对方依定金罚则双倍返还定金。比如一次付10万元定金,房主跳价的话,就要倒赔给购房者10万元,他就要掂量跳价是否值得了。

要求继续履行合同

签署二手房买卖合同后,如果卖方违约,买房能否要求继续履行?目前相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解,认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。

根据合同法的规定,违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为,应当承担相应违约责任,买方有权选择要求卖方继续履行合同,即要求房屋过户,也可要求双倍返还定金或赔偿损失等。其中赔偿损失包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失,一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此,卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任,还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。

遇到类似情况时,买房人可以拿起法律武器积极维权。

专家建议:房价莫追高

二手房市场的虚假繁荣不具有可持续性,当前的情况不会持续很久,而部分房主趁势坐地起价,甚至在签约后过户前毁约,这也给整个二手房市场的交易量和人气热度造成直接打击。李季指出,现在的二手房市场已经面临十字路口,正是改善型住房释放的高峰期,房主应该把握市场良机,及时了解市场动态和购房者需求,适时以合理的价格出售二手房。而买房人更不能看房价升温,非理性地盲目追涨。

二手房购房定金合同篇2

在目前尚不规范的二手房市场上,买房似乎成了“聪明人的游戏”,有许多陷阱等着你,如果眼不明、心不亮而又缺乏经验,那就只有等着吃亏了。

新房的价格持续上涨,居高不下,动辄每平米上万元的价格实在让人难以承受。于是很多购房者便把目光投向了价格相对低廉的二手房产上。但在目前尚不规范的二手房市场上,买房似乎成了“聪明人的游戏”,有许多陷阱等着你,如果眼不明、心不亮而又缺乏经验,那就只有等着吃亏了。

据北京市消费者协会透露,2006年12315投诉举报系统接收二手房消费者投诉1073件,占全年总投诉量的3.91%,而这其中绝大多数投诉案件的根源都在于消费者缺乏较系统的二手房消费常识,在二手房交易中无法保障自己的基本权益。

了解产权 不要买到抵押房

购买房产要投入相当大的一笔资金,因此投资的安全性是每一个购房者必须要考虑的首要因素,否则稍有不慎,购房人的利益就会受到侵害。要确保房产安全无误,了解房屋的产权状况是必须做的。

刘先生通过中介公司看好了一套二手房,与之签订了房产认购合同,并向该中介公司交了10000元定金。根据合同要求,刘先生必须在两日内将申请贷款所需材料交给中介,才能办理相关手续。但是,由于担保人“个人收入证明”没能开出,刘先生与中介商量能否将房产证和土地证先拿到银行办理抵押贷款。谁知中介却告知他该房屋没有土地证,并解释说,没土地证没关系,不影响房屋居住和使用。

签订了合同的房子却手续不全,刘先生认为中介是有意欺骗,要求其返还定金,取消房产认购合同,并投诉到市消协。消协调查发现该中介所售房屋正在银行抵押,属违规售房。

刘先生只是损失了一部分定金,有同样遭遇的林先生却把房款都搭上了。他去年底在北京通州区选中了一套二手房,按照与卖方的约定,签订了《房地产买卖合同》并办理了公证,随后,他向国土局办文窗口递交了《房地产转移登记申请表》,并向卖方支付了全部购房款。20个工作日以后,林某带上回执去窗口查询,却被告知房产在交件后第10天被法院依法查封,不能办理转让手续。林先生只得踏上追讨房款的漫漫征程。

二手房转让面临的主要法律风险就是所转让的房产权利是否完整,是否存在出租、债务、查封、抵押或其他限制转让的情况。因为在合同签订后,向国土房产部门提出产权转移申请,直到国土局审核完毕,并发给房产证之间需要一段时间,目前一般为21个工作日,在这段时间可能由于卖方的债务原因造成房屋不能转移,如法院的查封。对于买方来说,这种风险很大,有可能房钱两空。

理财提示 要了解房屋产权状况,购房人要做到以下几步:

第一步是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,包括原房主是谁、档案文号、登记日期、成交价格等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。

另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。

物业交验 别掏不该掏的钱

大多数购房者都认为房子的产权过户做完了,买房的事也就完成了。其实不然。路先生的买房经历或许可以让你有所警惕。

2006年3月,路先生通过中介公司购买了一套二手房,并于5月中旬办理完过户手续。过户之前,路先生觉得那家中介公司一直非常热情,不论是推荐房屋、约自己看房,还是最后的买卖双方见面签合同、谈价格,都没有出什么太大的乱子。相对于那些见诸报端通过中介买房上当受骗的案例,路先生暗自庆幸,觉得买房并不像媒体所说的那样陷阱重重。

拿到新的房产证,路先生的心踏实下来。装修、搬家、买新家电,一切都准备就绪。正当路先生准备安安稳稳过自己新的生活时,物业公司却找上门来收供暖费和物业费了。

拿到单据一看,路先生傻了眼。原来,该房屋原先的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费,全部算下来有将近7000元。这可是一笔不小的费用。路先生拒绝交费,并打电话给原先的业主联系。可是业主拒不接电话。打电话找中介公司要求解决,中介公司却称,房屋交易已经完毕,交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主,无法从中扣除前业主所欠费用,并且房产现在也已经变更为路先生名下的产业,因此路先生没辙,只好自认倒霉,承担了全部的物业费和供暖费。

与路先生相比,唐先生的做法高明一些,但仍留有隐患。2006年10月,唐先生委托中介买了一套二手房,一家人年后正式入住时,突然被该小区物业公司告知:该户自1998年至今没交物业费,如果续交,必须把前9年费用补齐。唐先生暗自庆幸,幸亏自己签合同时留了个心眼。原来,去年他与中介签购房合同时,原户主告诉唐先生和中介,小区没有物业费。当时唐先生不放心,提出写个字据。于是双方在交接单上注明:2006年10月以前的物业费由原户主承担,2006年10月以后的由买方承担。在中介见证下,双方签了字按了手印。不过,物业公司告知他原户主拖欠了1000多元物业费时,唐先生还是有些后悔,因为自己当初在买房时,没到物业公司了解原户主的相关情况,增加了不少麻烦。现在为了这1000元打官司有点太不值得了。

理财提示 完整意义上的房屋买卖应该包含正规的物业交验手续。目前市场上许多不法中介为了达到快速成交的目的,通常都不会告诉购房者物业交验的必要性,更不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。对此,消费者在二手房交易过户时,一定要有正规的物业交验过程,应注意在转让合同上写明水、电、公共设施、设备及相关费用的交接手续,防止出现欺诈隐瞒、疏漏等不利于维权的情况。

另外,购房者最好不要一次性支付全款给原业主,最好先支付部分房款。物业交验时,购房者和业主双方最好一起到房屋现场,并在交验当天一同填写《物业交验单》,确认签字无误后,购房者才向业主支付购房尾款,以免吃亏上当。

提防中介 防止定金打“水漂”

上海的林先生和女朋友的家都在外地,结婚买房时,因为手头不宽裕,就选择了二手房。他们委托的中介公司推荐了杨浦中原地区一套二手房,60多平米售价30多万元,他们与介公司签了意向金协议。协议约定:“购买意向得到出售方签字确认之日,意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的,违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”林先生当时想,这套房他已决定要了,房主也是存心要卖的,这1万元就等于提前交了定金,也没什么损失。

但林先生后来才知道,那套房子的现有户口不能迁出去。想到自己家的房子却要挂着陌生人的户口,不知道往后会有多少麻烦,林先生就不想再要这套房了。但当他向中介公司要意向金时,对方说,根据意向金协议所约定的内容,这1万元作为服务费,不再归还。林先生也曾经想过用法律手段讨回意向金,但咨询了好几位律师,都说赢这场官司的可能性很小。他在网上查询时,也看到类似情况都是买家输官司。林先生这1万元就此打了“水漂”。

北京的左先生也遇到了这种倒霉事。今年年初,他与某知名房产中介公司通州华兴园店签订了购买通州区翠景南里西区一栋二手房的合同,并交了1万元押金及9100元费。该店业务员承诺很快就能让他住上房子,但此后半个多月始终没有音信。随后左先生得知,该房主根本未将房子委托给该公司,而且房子已卖与他人。左先生多次找中介要求解决此事并退款,还在2月7日签订了退款协议。但该店却一直以没钱为由拒绝退款。这让左先生进退两难。

理财提示 购买二手房时,买主常会碰到这样的事情:其支付一定定金供中介方与出售方谈判,而在协议里,没有对一些可能影响买卖的情况,如维修基金、户口、房屋交付等做出约定,但是却约定了违约责任。因此,建议买房者应该提高保护意识,细读条文,慎重签约,避免落入合同陷阱。

房屋质量 避免质次价高

前年年底,邱先生经人介绍买了一套二手房。当时中介和房主都说房子质量好、小区管理好……但住进来后才发现根本不是这样。

首先是小区安全,住进来第一个星期,邱先生放在楼下的自行车就被偷了,他跟物业公司说明了情况,但物业公司也不管,他只好自认倒霉。最令人气愤的是,邱先生家里用的自来水一直有杂质。他问了自来水公司,对方说是房子旧,水管老化了。他当初买这套房时,房主说是只住了8年,后来才知道是12年了。邱先生要求物业公司更换水管,物业公司却说必须经过整幢楼所有居民的同意,但一些人因为自己家水管没问题,一直不愿意换,无奈之下,邱先生只好自己去买净水器,但这样的水喝着总是令人不放心。

彭女士遇到的情况就更隐蔽了。她2006年买到了一套二手房,因为看房的时候比较匆忙,因此她没有多加细看就签了合同。等到办理完过户手续,卖家将家具搬走,彭女士再次来到房间时,才发现原床底的地板有裂缝,卫生间的排水系统也已堵塞。彭女士于是找到中介,认为中介此前就知道这些问题,但并没有提醒自己,应当负有一定责任。但中介公司以彭女士没有看好为由,屡屡推脱责任。

理财提示 一般购房合同会约定,买方已被邀请看房,并同意以房屋的现状进行交易。因为邱先生和彭女士的疏忽,没有发现房屋的质量问题,如果不属于重大质量问题,卖方也未故意隐瞒,彭女士只能自己委托他人修复。

买二手房,查验物业管理的水平和追溯旧房的历史,也是必做的功课。物业管理是否规范,房屋质量有没有问题,这些都与生活质量息息相关。如果邱先生和彭女士买房前能认真看看房子的结构,或者问问周边邻居,就不会遇到类似麻烦。除了到现场外,还要想办法问问对方卖房子的真正原因、水电煤气供暖或其他公共设施的情况以及是否由于违章装修改建而存在隐患等,以免购买后再生枝节。

弄清税费 避免引起争议

2005年5月,杨小姐通过中介购买了深圳市宝安区丰泽湖花园一套价值52.5万元的房子,并交了1万元定金给卖方。因为6月1日起购买未满两年的房子要交营业税,于是买卖双方经过协商,大家分摊约1.4万元的营业税,其中卖方承担约1万元。但后来因买卖双方发生矛盾,房价也上涨了,卖方决定不卖,于是杨小姐把卖方告上了法庭。

林女士于2006年6月从其朋友处以受赠形式获得住房一套,私下支付了购房款38万元。2006年11月,“受赠”住房涨价,林女士欲转让房屋赚取收入,但得知国家政策规定必须据实缴纳20%的个人所得税。因林女士的房屋是受赠的,无法扣除相关成本,需全额缴纳营业税、印花税、契税等,各种税费合计,比正常过户的税费要高出许多,由此增加了更多的经济成本。

理财提示 很多人是第一次买卖房产,所以对要交的税费并不清楚。而中介的买卖合同各家都不相同,有些列了税费,有些则没有。所以买卖双方在签订协议时应该注意看清楚税费列单和谁承担税费,同时列明:如果遇到新政策出台,就按照政策规定税费,该由谁承担就由谁承担。

此外,自二手房交易调整税费后,出现了不少以“赠与”形式的交易房。有部分人为了达到逃避缴纳营业税和个人所得税等目的,通过赠与方式进行产权转让,而私下卖方收取买方房款。这种方式双方均存在风险,“受赠方”权益更是严重受损。根据《合同法》有关规定,赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。也就是说,假赠与中,买方如拿到房产后发现有质量问题,在法律上不受保护,很难要求卖方赔偿。

二手房购房定金合同篇3

二手房买卖中,资金交易安全非常重要。一个不慎,极有可能造成重大损失。因此,防范交易风险关键在于多留个心眼,选择安全的付款途径,并在此基础上寻求有效降低购买成本的途径。

定金协议要谨慎

买卖二手房通常委托房产中介操作,其间会有大量协议、格式合同需要签署。由于条款复杂、专业程度高,一般大众很难理解。很多“定金协议”一旦发生违约,一方可被强制要求继续履行合同,或承担定金损失外和对方的其他损失,如房价波动产生的全部差价损失。因此,在定金协议中可写明如双方就购房合同协商不成,卖方必须向买方退还定金,这项可加入购房合同主要条款,防止卖方收定金后抬高总价。此外,要注意的是见不到房东,不把定金或房款打入中介公司的公司账户甚至个人账户,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或长期拖延不付,甚至突然倒闭、主要管理者携款潜逃等。若要把定金交给中介公司,一定要明确是代收还是转交。如是代收,则中介公司应出具卖方委托书;如是转交,要在定金协议中约定几天内转交,未能按时转交的承担违约责任等。

避免签阴阳合同

不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。这样如房屋买卖过程中,一方想违约不履行合同,法院会判令用于避税的条款无效,双方仍按照实际成交价履约,地税局也明令规定此行为最高可罚款5倍。

另外,在签订二手房合同前,要核实房屋产权人是否都同意出售房屋,房屋产权证是否属实等。不要只看总价,还要看单价。有的二手房总价很便宜,但由于房龄长、面积小、得房率低等因素,每平米单价并不低。合同中要特别注意各种税费和其他费用的分摊方式,违约责任及违约金、免责等事宜,约定“解决争议方式、致使合同无效的情形,中介保证条款”等。

受限房屋不能买

受限房屋主要有三类:一是限售房,即有限制转让条件的市政配套商品房,主要是动迁安置房;二是处于司法查封状态的房屋;三是存在法律纠纷及产权人不明晰的房屋。以限售房为例,根据有关规定,在取得房地产权证后的5年内,不得转让。即使买方已实际入住,房地产登记部门也不予办理产权过户。因此,要掌握三个原则:一是只有动迁或预购协议,未办理产权证的房屋不买;二是有产权证的房屋要审核是否有“5年内限制交易”的条款;三是对价格明显低于周边房价房屋及新的动迁小区的房屋更要谨慎购买。

采用资金银行托管模式

在目前的二手房交易过程中,除了买卖双方自行划款外,还可采取资金监管和资金托管这两种方式。银行托管是部分银行开设的二手房资金监管业务。在买卖合同签约完毕后,买卖双方到银行通过开设买方账户或卖方账户,买方将首付款或全款打入账户,银行对资金进行冻结,其他人员均不得动用,最后根据买卖双方约定条件,给予放款。这是目前保证资金安全的最佳模式。

合理确定购房起始时间

根据有关规定,个人购买住房未超过5年的商品房要征收5%营业税。个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准。通常买卖合同签订时间要早于房地产证制作完成时间。假设卖方购房超过5年,但房产登记时间不足5年,可到房产登记部门经确认后,将签订合同日期变成房产证上的“注明的日期”,从而节省原先需要缴纳的5%营业税。

尽量争取合理减免税

根据有关规定,不少购房或卖房发生的费用如营业税、印花税、中介服务费、交易手续费等可从卖房盈利中扣除。因此,买房时必须要求中介人员或有关部门提供有效发票,并注意保存,作为减免税依据。另外,由于购买毛坯房后自己装修房子,按照规定即使有装修发票也不得扣除。因此,最好购买带装修的商品房。如卖房时就能扣除该费用,降低盈利金额,少缴部分税收。■

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