时间：2023-11-04 01:51:16
刚刚发生的电商微博大战产生的效应赚足了眼球，转发、评论，扩散速度快，影响大，微博以其独特的传播特性，迅速发展为网络传播中的一匹黑马。而微博营销也逐渐进入到地产企业的视野中。
微博营销：互动强，成本低，影响力大
“微博的完全互动功能为开发商和购房者提供了一种沟通方式，购房者通过询问产品信息，通过与开发商的沟通，可以促成对项目品牌度和美誉度的形成，进而推动产品的成交。”联众同业总经理苗向华认为，微博的互动功能还体现在，即便不是目标客群，但是每个人都有传播能力，每个人身后至少有15个人，朋友对产品的传播影响力要远远大于外界的传播效果
对于微博的互动功能，专业从事微博营销的路边社传媒负责人陈云雷也有着自己的见解。“微博互动可以拉近品牌与消费者的距离，使其亲密接触。”他举例道，看到硬广后，消费者想了解更多产品信息则须前往售楼部或者电话咨询。而微博可以直接接受用户的咨询并立即作出回复，更重要的是这些回复，其他用户也能看到，这无疑降低了客户维护与管理成本。
微博主流用户群为20到40岁人群，而这些人群正是刚需住房的主力购买者，也是目前支撑房地产市场的主力人群，强大的购买力是微博营销瞄准这些人群的动力。
“微博属于在一个公开的大平台上圈自己的地盘，自媒体营销是性价比最高的。”陈云雷认为，与传统营销模式相比，微博作为自媒体，可以自主选择内容方式，性价比比较高。
“官方微博是除了房地产垂直网站投放硬广之外的一个重要宣传渠道。微博已经成了线上线下软硬兼施的一个营销中心，以官方微博为中心形成全面的网络营销布局。”陈云雷如是评价微博的功能。
房企纷纷试水微博营销
“如果你有100个粉丝，就相当于办了一份时尚小报；如果有1000个粉丝，相当于一份海报；如果有1万个粉丝，相当于办了一家杂志；如果你有10万个粉丝，相当于创办了一份地方性报纸；当粉丝数增加到100万，你的声音会像全国性报纸上的头条新闻那样有影响力。”
在网络上流传的微博功能，自然不能被营销人士视而不见，事实证明，微博营销的影响力越来越大，地产企业运用微博营销的成功案例也历历在目。到目前为止，从开发商、承销商、商、研究咨询机构到广告商，都可以在微博平台上看到他们活跃的身影，不管是官方微博，还是企业高层的微博，都在利用这个平台信息，通过与用户的共享和互动，得到用户的认可，进而建立其企业的口碑和品牌。
早在2010年，万科便利用网络开展“寻找红人”的微博营销策略，以线上微博活动与线下寻找“红人”拍照的行为艺术方式相结合，迅速在深圳刮起一阵红色旋风，产生了巨大的影响力，项目微博每天平均转发2552次，取得开盘即售罄的奇迹。
在石家庄，一些品牌房企对微博营销的运用也显得如鱼得水。据了解，万达广场、乐汇城等品牌企业均开通了官方微博，活动预告、活动现场直播，企业文化的传播，与粉丝的互动，微博活动非常活跃。万达广场进驻石家庄后，开通了官方微博，转发赢奖活动迅速增加了微博粉丝量，影响显著。
据记者观察，石家庄本土的一些房企也在积极尝试微博营销的方式，大多房企开通了官方微博，一些房企还将微博的营销模式正式提上日程，进入了实践阶段。据悉，国赫红珊湾项目是河北省首个利用微博进行推广的楼盘，“只要关注@国赫红珊湾，并转发此微博给3个好友，就有机会抽三台苹果ipad。”当2011年4月这条微博上线以后，该微博粉丝迅速从不足百人一路飙升到1500余个，微博内容被转发近3000次，评论也接近500条。
现状：缺乏专业规划运营
虽然石家庄房企开始意识到微博营销的影响力，但目前石家庄房企对于微博营销的使用尚处于初级阶段。据记者观察，一些项目的微博更新频率慢，甚至一些微博最后更新日期仍停留在2011年。
“一些房企并没有把微博纳入营销体系，缺乏专业的规划运营。”在陈云雷看来，目前石家庄房企的官方微博，大多是一些基础维护工作，互动质量较差，内容上，也多以名言警句、新闻娱乐段子为主，并没有把项目的特色通过微博平台展现出来。转发范围则局限于房企内部或媒体之间，缺乏目标意识。
“一些项目的目标客群与微博用户使用者的不对称，也是微博营销效果有限的原因。”苗向华在微博营销的实践中发现，使用微博的用户年龄在20-40岁之间，这些客户对产品的需求大多为低端产品，所以微博营销对于高端产品来说，作用有限
“在目前的石家庄市场上，如果单纯以价格作为平衡点，单价在7000-8000元每平方米以下的楼盘，在网络营销中取得的效果比较明显。”苗向华认为，目前市场消费主力人群仍然是刚需和改善型刚需，从年龄角度说，大多是80后和70后人群，这些人群由于上网频率高，时间长，有上网了解项目背景信息和产品信息的习惯，所以针对刚需的楼盘在网络营销中所起作用比较明显。“从年龄层面来说，77后人群的上网频率提高，对新生事物的接受能力和意识明显增强，而这些人的支付能力恰恰支撑着相对低端的楼盘。”
苗向华分析，年龄段与总价支付能力大体成正比，对于总价百万以上的房子，60后和70左右的人群，是购房主力。而从上网频率来看，这些人明显不是主力人群。对于单价在每平方米一万元以上、总价百万元以上的项目来说，网络营销模式所起的效果仍然有限。
虽然目前微博营销尚处于初级阶段，但微博天生自带的优良基因使得业内人士普遍认为，微博营销在未来的市场中发挥的作用将不可限量。那么，如何利用这一平台达到宣传的效果呢？“微博营销是一个很好的渠道，从未来看，其影响力还有待深入延伸，逐渐向年龄大、实力强的人群进行全渗透。”苗向华认为。“由于房产的行业特性，购房者只有有需求才会进行搜索，而且受销售周期的制约，产品需要在很短的时间内快速提升影响力，这就要求房产微博具备快速推广能力。”陈云雷认为，区别于餐饮娱乐等日常消费产品，房产产品的特殊性，决定了它要有不同的营销手段。
“让更多的人参与进来，形成以高忠诚度的粉丝为关系点的泛中心化关系网，这样才能形成裂变式传播效果。”在陈云雷看来，吸引粉丝应该在增加内容的针对性方面下功夫，了解购房者的需求，在微博中多增加人性化和即时性互动的内容，关于项目细节化的内容，突出楼盘的特色，都是达到有效传播的方式。
楼市传媒机构创立八周年，也是中国房地产市场发展关键的八年。多少风云人物值得铭记、多少宝贵经验值得总结。为此楼市传媒与新老朋友共聚一堂，汇聚全行业领先力量，发现、记录、交流、共享行业领先的操盘经验，表彰行业先行者的领先案例，问道产品精研的历程，对话营销决策的亮点，探讨推广手段组合创新。
新媒体成为房地产企业营销新利器
当时间的指针走到2011年，中国房地产市场遭遇了前所未有的“政策洗礼”，在“新国八条”、“京十五条”、“商改住限制令”等新政影响下，楼市进入全面盘整阶段，购房人再次进入“持币待购”阶段，住宅市场则由“沸点”转入“冰点”。
在此背景下，中国的各大房企是安于现状进行固有的房产开发，还是不断寻求新的增长点开创全新市场，真正实现“赢在未来”的企业发展蓝图，成为所有房企面临的重大选择。于是，各大房企纷纷走上转型之路，例如万科、保利、远洋地产这些曾经专注于、领先于住宅地产市场的企业，纷纷加码商业地产投资；万达、恒大、富力等众多地产大鳄，争先恐后地拿下新的旅游地产项目；招商、金地、中海、世茂等房企，频频发力于二、三线城市；而以中粮地产、和记黄埔、中化方兴、华远地产为首的实力房企，则运用“微博”、“微电视”、“社交网站”等新媒体平台进行房产销售，均取得了不俗的市场业绩。
毋庸置疑，2011年是实至名归的新媒体时代，微博、社交网站、视频网站，这些曾经让很多人觉得可有可无的网络新玩意儿，已经不再是可赶可不赶的时髦，它们正在深刻影响和改变着我们的生活。微博营销时代来临
据全球领先的办公空间创新性解决方案供应商雷格斯(The Regus Group)最新全球调查表明，去年利用社交网络、博客、微博和论坛开发新业务的中国企业不断增长。雷格斯发现，2010年有44％的中国企业借助商业社交网络活动成功赢得了新客户。一年后，该比例提高了20个百分点，达到65％。调查同时显示，与一年前相比，全球范围内越来越多的公司开始使用社交媒体现有客户保持沟通联络。
统计数据显示，截至2011年3月，新浪微博的注册用户已超过1亿个，其中70％的网友认为看微博已经成为早晨起床后或晚上睡觉前的“必修课”。与此同时，新媒体更赋予了各大企业全新的营销模式，即通过微博、社交网站、视频网站等新媒体资源，在互联网上分享资源来打开新的客户渠道。就连华尔街的投行们也开始关注微博这一新媒体的经济价值，而微博营销更像是走在华尔街畔的“智慧经济”。
“微博的传播效果大到你难以想象，像今天这样的活动，活动信息的受众保守估计也有几千万人。仅任志强、潘石屹、张欣三人的粉丝就已过千万人，再加上其他人和粉丝转发(包括二次转发、N次转发)后，这个数量是很惊人的。”参加完“任志强不退休粉见会”后，新浪网总编辑陈彤接受《今日楼市》采访时表示。
陈彤指出，现在越来越多的人在通过微博获取信息，微博就像一个文字广播，资讯更新非常快，信息碎片化更符合现代都市人的阅读习惯。王石、任志强、潘石屹等房地产大佬在新浪微博上的迅速崛起，让微博客成为了普通老百姓与他们零距离接触的最佳途径。貌似不经意的一段话，或许能够引起普通购房者对开发商的观念的转变；貌似一段客观的表述，或许能够引起同行业或社会的共鸣。微博客的使用，让地产大佬成为了房地产乃至整个互联网行业的意见领袖。
有个段子形象地说明了微博作为一种新兴媒体的影响力：“当你的粉丝超过一百，你就是本内刊；超过一千，你就是个布告栏；超过一万，你就是一本杂志；超过十万，你就是一份都市报；超过一百万，你就是一份全国性报纸；超过一千万，你就是电视台；超过―亿，你就是CCTV了。”
陈彤介绍说，其实微博的“威力”远不止如此：“哪怕你只有1000名粉丝，但你的某条转发量高的话，微博呈几何式增长地传播，这条的观众也可能达到十几万人甚至上百万。”
微博能把所有其他社会化媒体的优势结合在一起：视频、图片、搜索等等，产生强大的整合效应，这是其他媒体所无法比拟的。而且，微博是社会化媒体中互动性最强、用户最活跃的平台，微博呈几何式增长的传播模式奠定业纷纷涉水微博，开设官方微博，并把微博演绎成为一个新的营销阵地。
陈彤表示，相比其他媒体，微博很受观众信任，它有网络化口碑营销的先天优势。微博营销的价值除了能够为企业带来潜在客户和实实在在的销量外，更重要的是可以提升企业品牌形象。
“微博营销的时代即将来临!”陈彤笑称。
地产利用新媒体出奇招
针对2011年地产营销借助新媒体平台的发展趋势，楼市传媒董事长蔡鸿岩表示，受政策打压影响，今年所有开发商在开盘前都是一种忐忑不安的恐慌状态：花钱打报纸广告又心痛又心里没底儿；手机短信也属于瞎子摸象，乱放枪而且效果疾降。现在唯有互联网以及新媒体是有效的媒体平台，其通过互动、全资讯以及CRM客户营销系统实现，为房地产营销留下了唯一一棵救命稻草。
作为“中国最喜欢吃螃蟹”的房地产企业，亦遵循这一时展趋势，开启了全新的地产营销模式。例如，以王石、任志强、冯仑、潘石屹为首的地产大佬，通过发微博成为了万众瞩目的网络红人；而中粮祥云国际社区、城建红木林、中弘北京像素等一大批地产项目，则通过微博口碑互动营销，不仅得到了广大购房网民的热切关注，更获得了良好的市场销售业绩，新媒体的力量由此可见一斑。
在新媒体发展呈现如火如茶之际，作为“中国房地产最具权威影响力媒体”的楼市传媒，则站在新媒体时代前沿，自主创建了国内首个iPad房产客户端――“讨娄市”。
i楼市是楼市传媒推出的iPad的房产新媒体平台，是目前中国最具市场影响力和专业深度的房产iPad的媒体应用。
，楼市新媒体立足于房地产行业，为开发商、金融机构、高端投资者提供专业咨询房地产iPad的媒体。深入探讨和研究房地产政策、品牌房企、商业剖析典型案例、解读区域价值，运用专业能力为房地产项目提供整合传播服务。
目前，“i楼市”已经获得了地产业界的广泛认同，以金茂府、华远九都汇、绿城诚园、缘溪堂、中粮祥云、香江别墅、太阳公元等为代表的数十个地产知名项目，已经在“i楼市”上传了自己的媒体楼书，而以远洋地产、合生地产为首的地产名企亦将“i楼市”作为宣传企业品牌形象的首选新媒体阵营。
为了更好地符合各大房地产企业以及房地产项目的新媒体营销所需，“楼市”亦在快马加鞭地进行产品升级中。未来，“i楼市”将提供地产名企品牌墙、360度户型空间展示、地产项目电子地图索引等全新产品功能。同时，“i楼市”亦将实现“iPhone”、“Android”的无缝下载，使所有关注地产行业动态的业内外人士，随时随地掌握第一手的房产资讯与地产项目讯息。
“i楼市”以全新的IT媒介语汇，将传统媒体与广告宣传更有机地结合，为楼盘展示以及iPad渠道营销提供了更加高端互动的创新形态。
值得一提的是，楼市传媒还特意邀请BTV首席财经主持人长盛，联袂主持财经、文化、地产、传媒等领域名人访谈――“财经名人汇”，并将其放在楼市传媒新浪微博(http：／／weibo，com／loushichuanmei)平台之上，形成楼市高端私享俱乐部、BTV财经俱乐部的财经投资界名嘴、商界精英、地产专家纵论财经天下之势，由此缔造指向高端人群主导传播的财经网络平台――“微电视”。
截至目前，由楼市传媒创建的“微电视”财经网络平台，已经成功举办了“空袭利比亚的战争经济学”、“房地产包容眭增长”、“新政之下的北京楼市发展趋势”、“当前中国经济市场下的投资价值方向”等多期“财经名人汇”，吸引了业内外人士的热烈关注，微博转发已达上万人次以上。
PM2，5救市
“碉堡了！碉堡了！PM2，5挽救三亚楼市行情了！”春节过后网上的一则帖子引发热议。缘由是整个春节长假期间，海南楼市整体成交低迷，唯独三亚项目成交热度不减，于是网上有“专家大胆推测是PM值挽救了三亚楼市”，“海南好空气主题游”、“躲雾游”一时成为市场关注热点。在各大房地产网站，海南地产项目纷纷以“远离空气污染”、“摆脱内地雾霾毒气”、“好空气楼盘”等口号作为广告卖点，欲以“环保牌”打出楼市一片天。
今年春节期间，海南旅游大热，但海南商品住宅市场表现整体低迷，仅4个市县有成交数据。其中，三亚独挑大梁，从2月9日～15日，三亚商品房共签约354套，占全省成交比例近九成。业内人士表示，由于三亚楼市旅游地产的特征，每到旅游、春节等传统旺季，其商品住宅成交量会高于海南其他市县。
事实上了解海南的人都知道，每到冬季尤其是春节等传统旺季，三亚商品住宅的成交量均会出现明显的上升趋势，这也成为近几年三亚楼市的常态。海南万科总经理王永飚表示，每年的1月份及春节，度假、过冬、养生等购房需求的集中释放会促使三亚楼市的成交量出现上涨的势头，加上近期不少开发商为完成任务集中放量促销，让三亚楼市的传统旺季持续升温。
极端天气事件只是让更多人再次认识到了海南生态的宝贵价值。当游客们被海南一流的生态环境吸引而来时，海南更需要提供像空气一样一流的服务环境、社会环境，才能够真正把海南的生态优势转化成为旅游优势，而不是每年春节制造诸如“天价房”、“天价海鲜”、“高额回扣”这些不同的“热词”。
同样，PM值也不是海南楼市的“救命稻草”。业内人士指出，当下，海南候鸟型的房地产造成城市“空心化”、“空城化”，已成为海南城镇化发展的绊脚石，绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，并没有抓住国际旅游岛“旅游”的核心价值，而真正的旅游地产需要“服务先行”，依托配套服务设施及物业租赁等形式来实现盈利。
断臂求存
针对媒体近期报道“海南商品房存量多，开发商低价抛盘”的情况，海南省住建厅厅长王志宏表示，确实存在有些开发商低价促销，主要因为“海南省冬季是商品房销售的传统旺季，历年都存在有些开发商以打折或降价促销的方式争取多销售一些商品房的做法，今年有些楼盘也不例外”。
根据中原数据平台等多家机构的监测数据显示，去年5月起，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”逐渐展开，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多时间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。
克尔瑞信息集团海南片区总经理王路这样形容2012年海南楼市：海口量升价跌，刚需当道；三亚价稳量跌，价值撑局；陵水量价齐跌，晚节不保；琼海观望较重，全年沉没；文昌消化缓慢，如履薄冰。
“2012年，在文昌一个楼盘甚至以‘跳水’价开盘，精装房每平方米跌破6000元，一度让周边楼盘滞销。”一位开发商说。一份相关数据统计，相比2011年，2012年海南整体成交量下滑了20%，成交价格下调基本在20%左右。
据官方统计，仅在2010年，海南全年房地产开发就完成投资467，87亿元，同比暴增62，5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产的总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。而就在这时候，随着国家房地产调控政策的持续打压，火热朝天的海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态。
一方面是政府对楼市调控力度加大，限购限贷导致许多投资客信心大失；一方面由于价格飙升太多，当时对于海南楼市泡沫重现的质疑四起，让2012年海南楼市“有价无市”。部分开发商都像被架在炉火上炙烤一般煎熬难受。一位不愿透露姓名的开发商坦言，目前自己公司的资金链已经难以支撑，头两年赚的利润全部砸了进去。
洗牌在即
海南楼市泡沫说来源于海南克尔瑞公布的一份市场报告，其显示海南18个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积800多万平方米计算，未来十年内不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。
王路认为，目前海南已经浮出水面的新房供应量非常可怕。他同时强调，海南的两极分化非常明显，好卖的和不好卖的项目差距很大，即便是同一个区域，不同项目销售情况也存在天壤之别。国内某大型上市房企海南公司经理称，由于巨大的供应量和结构分化，海南楼市未来将无法摆脱价格战，尤其是介于高端旅游地产和刚需产品之间的产品，多出于海南二、三线市县，这里将会成为价格战的主战场。
业内预测，2013年海南楼市仍会是胶着的一年，在传统住宅的框架中，老盘吃完国际旅游岛的红利，新盘折尽了最后的泡沫，营销手段从坐销拼到行销、直销，独代趋向联代、分销，却难奈库存依旧供应难减。“随着3月后气候优势的丧失以及新增产品水平的局限，楼市价格还将进一步趋近理性，今年二、三季度将成为海南楼市‘反思’的黄金时期。”王路说。
有开发商表示，当前海南楼市已经不是数据引领趋势的时期，海南楼市固有的特点决定了很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和全国楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。
一场行业重新洗牌正在悄悄酝酿。“一批拿地价格较低的中小企业和财大气粗的大房企，可以率先撤离市场或持地观望，而那些拿地价格高的开发商只能封盘稀售或黯然退场。”王路说。业内人士表示，随着拿地成本越来越高，在未来的海南，有两类开发商优势更大——一类是在海南生存很久的，一类是品牌企业，中小开发商越来越难分得一杯羹。大鱼吃小鱼，中小开发商被吞并或者淘汰是必然趋势。
转型进行时
海南旅游地产的成熟不完全是哪一个开发商的责任，它是城市规划引导、配套搭建、开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面共同完成的。再好的项目也不会建在孤岛上面，整个大环境的规划和多样化配套决定了项目稳固的根基，这样才能赋予整个城市持续发展的活力。
在海南旅游地产升级转型样本中，鸿洲全系物业对城市的思考融入其复合型开发之中，其“鸿洲模式”一直是业界关注的样本之一。以海口鸿洲·江山项目为例，该项目定位为“个性化综合旅游度假王国”，初步规划将建设体育运动公园、豪华五星级酒店、皇家酒窖、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部、名车会、垂钓中心、主题乐园等。
2012年该项目启动家庭影视基地项目的规划建设，构建一个集建筑、设备租赁、情境表演、自编自导、后期模拟制作等众多环节于一体的影视旅游产业链，将影视娱乐、餐饮、购物、服务等元素有机结合起来，让游客在娱乐中体验影视拍摄的真实过程，打造中国第一个家庭旅游短片影视基地。作为海南罕有的超大高端综合性复合型度假旅游地产项目，鸿洲·江山已被海口市政府列为“2009年海口市重点建设项目”，成为海南最佳度假与投资双栖社区的市场典范。
而目前海南绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，数据显示，2007年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。海南旅游地产升级转型的关键在于对旅游地产的认识转型。“大多数人以为在旅游地做房地产就是旅游地产了，其实这只是‘旅游地’地产。并没有抓住国际旅游岛‘旅游’的核心价值。”王路说。
“海南岛面积不大，然而各个市场区域却需要依自身优势细致划分，而这些在过去都被忽视了。”中国旅游研究院海南负责人王振说，过去政府优先将海岸资源大量开发发展住宅，不仅无法实现经济聚集，还造成内陆经济发展缓慢及海洋污染等一系列问题。此外，由于配套设施落后，有些海南沿海岸线发展的社区，每年有九个月“人迹罕至”，夜晚寂静如死城，不仅造成当地酒店、餐饮等第三产业发展停滞，而且医院等配套基础设施难以发挥作用，土地大量闲置。
金源世纪房地产开发有限公司谭红斌说，以往的单纯盖楼卖房已经不合时宜，必须找到适合的模式方向，快速适应变化，以便化被动为主动。王路同样认为，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路，做真正的旅游地产、为更多的消费者提供更好的休闲度假体验，才是海南楼市的归宿。深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆认为，多元化和多层次的产品体系既是政府的规划也是市场的选择。
专家建议，“后价格战时代”，海南旅游地产开发不能沿袭普通住宅开发的理念，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新提升软实力。将海南各地市场细化分级，以更科学的方式规划全省的旅游地产开发，有针对性地集中进行开发，避免资源的浪费，走精品开发之路，不仅要有完善的配套，更要在产品的内涵上下工夫，在服务水平上上档次，创品牌提高产品价值。海南省旅游发展委员会巡视员陈耀说，旅游地产应该转向软实力，围绕游客和客户需求，从多方面提供服务和管理品牌。
2013年超六成网友欲在海南置业
对于2013年海南楼市是涨是跌您有何看法？对于置业海南影响因素又有哪些？近日某网站对网民进行了“2013你在海南安家吗？”的问卷调查。
调查显示，参与调查的67%的网友2013年欲置业海南，海南得天独厚的气候、自然环境吸引力自然很强。在房价问题上，40%的网友认为今年房价会微涨，但42%的网友认为今年的房价会下跌。
58%的参与调查的网友对2012年海南楼市行情不满意。在影响置业海南的因素上，休闲养生占29%、自然环境占27%，而地理位置占21%。来海南置业的人群50%以上都是看中自然环境及养生资源，由此可见一斑。
“置业海南所购房的面积”，35%的网友选择60～80平方米的小户型，28%的网友选择80～110平方米的中等户型。由此可见，置业海南大多是养生、养老、度假之用，总价低的中小户型是不二的选择。
调查中显示，55%的参与调查的网友认为明年的房价调控政策不会比2012年严厉，27%的网友认为2013年的调控政策会更加严厉。在调控政策方面，41%的网友希望能限制房价涨幅目标，25%的网友认为要加强对地方政府限购政策执行力度的监管问责，19%的网友认为要严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程。
在购房优惠活动方面，78%的参与调查的网友认为“电商团购、特价房、买房送车”等活动不如开发商降房价来得实惠。
替国际旅游岛思考
海南复合型旅游地产范本——“鸿洲模式”
与其说鸿洲找到了与海南“国际旅游岛”相契合的发展机遇，不如说“鸿洲模式”从实践上推动了海南“国际旅游岛”的建设步伐。
案例
鸿洲
鸿洲全系物业融合国际休闲地产的先进理念，打造了一个集房地产开发、游艇俱乐部运营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营服务体系，从而引领着海南旅游地产的发展。本期，我们以鸿洲集团为案例，解析这个海南复合型旅游度假地产样本。
从城市运营角度开创复合型地产
2010年以来，在很多海南房地产企业开始意识到原有的开发销售模式的局限性，并开始谋求转型时，鸿洲集团已先于众多企业完成了地产战略的成功转型。稳健的发展战略及逐步形成的复合型地产布局，让鸿洲集团在新的市场环境和行业竞争中取得了先发优势。
在城市配套方面，鸿洲集团显示了“与政府同步，替城市思考”的理念。旗下的鸿洲·江山位于海口市美兰区，初步规划将建设体育运动公园、豪华五星级皇家园林酒店、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部等。建成后的项目将树立海南度假与投资双栖社区的最佳市场典范，现已经被海口市政府明确列为“重点建设项目”；而鸿洲·时代海岸位于三亚东西两河入海口，是一个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，总建筑面积约70万平方米，是海南迄今最大的旧城改造项目之一，也是三亚市和海南省重点建设项目。鸿洲集团在进行项目定位时，配合政府规划举措，从城市运营的角度启动项目开发，将项目作为区域整体经济发展的一个引擎去考虑，也因此得到了政府的更多支持。
多业态良性互动打造海南房产新地标
鸿洲集团成功的关键因素之一就是将多种业态形式进行有效的良性互动。如果说整个鸿洲地产的结构可以概括为球形经济体，那么其中一个个商业项目也是个小型的球形经济体模型，因为它涵盖了多种商业形态组合。这种无所不包的商业特色，具有创造丰富多彩都市生活的特色，具有超强的聚集人气的力量，使鸿洲集团在自身强势崛起并领跑商圈的同时，也在很大程度上影响着人们的生活方式，实现商业营运和消费模式的升级换代。
十年间，鸿洲集团持续投入超过数十亿元，已在深圳、三亚、海口等沿海一带，形成了一条强大的高端旅游产业链。目前，鸿洲集团已成为集房地产开发、游艇俱乐部运营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营商。
“大营销”思路开启提升体验价值
随着鸿洲集团“大营销”战略思路开始启动，“强调体验”成为鸿洲集团今后的运营主方向，也标志着鸿洲集团真正成为“南中国顶端价值运营商”，将全国领先的度假、休闲、旅游项目真正带入寻常百姓家。这里所谓的体验，主要是指利用鸿洲集团自身开发和运营的一系列度假休闲产品与服务、带给客户一条龙式的度假服务、一站式的休闲生活。
2005年7月，三亚鸿洲国际游艇会正式成立，主要从事会员服务、游艇销售、租赁、停泊、展示、保养维修等综合性业务，同时提供船检船舶证书办理、游艇驾驶培训和船舶保险的“一条龙”服务。鸿洲国际游艇会已与意大利法拉帝集团、美国宾士域、法国博纳多等建立战略合作伙伴关系。鸿洲国际游艇会已成为海南乃至中国新兴游艇会产业一颗璀璨的新星。游艇会产业将成为鸿洲集团未来又N要产业。
鸿洲集团目前打造的项目鸿洲·江山，就是一个由生态度假别墅、游艇会、名车俱乐部、五星级酒店、酒吧一条街、商业、高尔夫等组成的大型度假村综合群体，也极好地吻合了海南区域内的休闲养身特色——“隐居生活+酒店管理+生态环境”。今后，在这样一个生态居所度假、休闲，将成为很多人来海南岛的充足理由。
买卖双方仍观望
以北京为例，远洋・沁山水近期在京城房地产圈内名声大噪，而广受关注的焦点所在，居然是由于该盘涨价了。据了解，该盘所处板块隶属于长安街延长线的地段，虽然位于五环附近，但附加了邻近地铁站的优势，因此整体板块的市场价格并不低。
笔者前往该盘售楼处进行实地探访。刚进售楼处，迎面扑入眼帘的，便是购房卡的发放宣传。粗略计算了一下，以目前13500元/平方米的均价计算，以购房卡购置90平方米的房子，也只是打了92折而已。而在去年11月，该盘的销售成交均价仅为10958元/平方米。
“从周边的楼盘价格来看，性价比不如它的也有。”一位刚刚从沙盘处咨询完离开的女士回答如此说。当笔者问她对价格的看法时，她犹豫了一下：“当然希望更便宜了。”
无独有偶，另一个悄然涨价的楼盘，首城国际中心同样引起了不少购房者关注。销售人员明确答复记者，“和前期相比，涨了一些。”而且这个位于朝阳区东三环双井桥区域的楼盘，目前并未采取任何折扣。
“从总数上来看，采取涨价的楼盘数量并不多，甚至是少数。”一位房地产商直言不讳地指出，“以少数楼盘的涨价行为，来预测整体市场回暖，我觉得并不准确。”
“这只是一个周期性的表现。”克而瑞(中国)信息技术有限公司北京地区总经理张燕持有相同观点，她指出，在去年需求受到抑制之后，随着各项政策的落地，短暂性的爆发当属正常。
“有些个盘的涨价调整只能视作为是开发商的营销策略。”张燕表示。有数据显示，远洋・沁山水在2008年11月的销售均价为10958元/平方米，当月的成交量达到738套，随后该盘的销售均价逐月上扬，2月份的销售均价已上调至13469元/平方米，但销售量已明显下降。
张燕指出，一般来说，成交量如果持续放大，便可视作为市场的回暖走势。但从目前的形势来看，与部分地方楼市相比，北京楼市的重新“起步”显得较晚，目前的成交上扬并不能说明已现回暖趋势。“只是一种振荡过程，楼市的买卖双方仍有博弈心态存在。”
价格僵持，不利回暖
随着天气的逐步转暖，上海楼市似乎也迎来了“春暖花开”。如近日，上海一手房成交量连续几天接近千套。甚至近一周内有2天超过千套。就从商品住宅来看，有一周之内成交37.1万平方米，创74周以来新高。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，“在短期内成交量急剧回升并不能保证楼市长期稳定的回暖。”易居房地产研究院综合研究部高级评论员回建强也表示，一方面是国际金融危机对中国楼市消费信心的影响正在逐步减弱；另一方面。去年积累的需求在促销的作用下释放了出来，“但这种量的释放不具有持续性。”中国指数研究院华东分院的分析师张琪也指出，上海居民购房仍存在较大压力，虽然近两月成交量攀升，但房价高位僵持将可能延迟交易量的进一步回升，进而对楼市真正意义上的回暖产生影响。
而真正意义上的回暖将在什么时候出现呢?张琪分析，总体来说，可以从几个方面去考虑楼市可能的底部，从而确定楼市真正回暖的时间。一是成本底部，主要指标应该是土地价格，2007年的住宅用地出让价格将是重要参照系；二是价格底部，2005年上海楼市经过第一轮调控后，随后两年一直处于较为平稳的发展状态，第二轮非理性繁荣出现在2007年下半年，所以如果项目当前的报价回到2007年6月左右的水平，则可大致确定价格已经较为理性。
在开发商“难卖”、购房者“难买”的情况下，以“拉动中国百亿购房消费”为旗号的购房券无疑是一次新的尝试，但在餐饮、旅游等行业“立竿见影”的消费券，能有效拉动楼市吗?
一直关注楼市的蔡女士对于购房券相当理智。“买房是件终身大事，各个方面都要考虑，绝不会为了便宜1万块钱就去买房，也不会因为贵了1万块就不买。”她的疑问或许道出了广大市民的心声：‘拉动消费何不直接降价?”
“目前纷繁的促销一方面反映了房子‘难卖’的事实，另一方面其实也是开发商千方百计抵制房价下跌的表现。”复旦大学经济学院尹伯成教授说，“主办方并不直接采用总价打折的方式降价促销，就说明购房券的用意并不在于给购房者优惠，‘醉翁之意’在于广告宣传，取得消费者的关注。现在的购房消费券可以说就是主办方以低成本所打出的一次成功醒目的广告。”
专家认为，住房消费券与团购一样-都是希望通过促成大量成交而适当放低单价，从而加速资金回笼。它能否行之有效的关键在于其让利幅度到底是多少。如果“消费券”仅仅是变相促销，那么不仅难以生效，还容易让购房者产生被愚弄的负面心理，得不偿失。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，目前房地产市场比较低迷，但是这种低迷主要是相对于2007年那种非理性增长比较而言，事实上去年多项指标仍与2006年基本持平，而2006年也是高点。
朱中一指出，但目前楼市观望的气氛比较浓，企业投资意愿下降。所以，保持合理的投资规模与消化存量的难度很大。预计今年楼市的差异性会进一步显现，市场调整得早的地方，回暖要快一些，调整得比较晚的地方，回暖要慢一些。当前一定要以合理的价格做好促销工作。否则，开发商和老百姓都堆在那观望，市场不能回暖，对于企业来说也没有什么好处。
开发商伺机涨价或雇人抢购
在市场成交刚刚活跃之际，一些开发商也开始伺机涨价。焦点网从广州各区主流在售楼盘中抽取45个楼盘进行调查后发现，约64％的楼盘呈现出不同程度的涨价情况。
以广州保利中环广场和光大水岸榕城为例，中环广场在2008年年底推出后，300多套单位很快消化完毕，此次推出二期，均价已由一期的19000元/平方米上涨500元/平方米；水岸榕城将二期的均价提升800元/平方米，涨幅在8％左右。
“3月份的市场状况不错，我们已经取消了之前的促销优惠，回复到去年年底的价格，大概比目前上涨了5％～10％，其他同行也没有再下调价格。”广州一位开发商介绍。
此外，隐性涨价也成为广州楼市的另一股暗流。面对项目销售的逐渐畅顺，一些开发商纷纷收回持续已久的折扣促销，开始实价卖楼。
21世纪不动产观点房价维稳利于成交楼市将先于经济回暖北京、上海、深圳等地楼盘的涨价风潮，将不得不在一片嘘声中草草收场。随之而来的，是房价继续在下行通道寻找支撑。楼市将在一轮小幅下跌获得企稳后真正回暖，但这只是指成交量的稳定增长而不是房价的上涨。
近期，在北京、上海、深圳以及少数二三线城市，出现了部分楼盘逆市涨价的 小风潮。据有关监测数据表示，这些已经或宣布即将涨价的楼盘，多数是前期降价幅度较大、且取得较好销售业绩的楼盘。也就是说，这些楼盘涨价是想把价格拉回到与其周边区域持平的水平。
值得注意的是，这些楼盘宣布涨价，是在今年1、2月份楼市成交量大幅增长这一背景下进行的。这种行为给了消费者趁搂市回暖而涨价的感觉。而确有部分专家和开发商一起宣称楼市已经或即将全面回暖，为楼盘涨价造势。，但是，从最近一周的反映看，涨价遭遇到了全面声讨，连众多业内人士也不赞成此时涨价。此轮开发商小范围的短暂涨价，因其虚幻性和背离现实，而被业内资深专家称为“涨价泡沫”。
高级分析师盂奇认为，目前房价上涨严重缺乏现实依据。首先是宏观经济和行业背景均不支持房价上涨。宏观经济尚未企稳，房地产市场仅仅是自去年四季度的惨淡成交后有所恢复。其次，1、2月成交量的大幅增长，主要是2008年被压抑的住房需求。在救市政策激发下的一种集中释放，它并不表明住房消费的全面回暖。第三，房价调整是否已经到底，没有充足证据。
笔者注意到，在北京市朝阳区东八里庄的一个居委会里，张大妈近日又开始忙起来了，同往年一样。她又接受了东四环几个待销楼盘的邀约，组织一批老年人到几个售楼中心“签约”，一天管吃喝还净挣50元。专家表示，在宏观调控还未明显达到效果、楼市仍在调整的关键时刻，消费者应保持冷静。
在此轮“小阳春”中。一个特别值得关注的现象是开发商恶意“炒量”现象已经开始滋生。一位房地产从业人士告诉记者，上海一些开发商通过大量积累客源却少开房源的方式进行捂盘炒作。
根据上海2007年规定，开发商每次推盘量不得低于3万平方米。但随着楼市趋冷，这一政策被悄然搁置。
开发商的做法是，例如，一个楼盘先电话通知积累好的意向客户，收集300人次，并发放2000元一张的VIP卡，此卡可在购房时抵扣2万元现金。当发到150张后停止。如果确实能发出150张，那么开发商最终的开盘量可能只有75套，也就是对折。这150人对75套房源当然会形成争抢。热销局面就这样造成了。
“一旦这种做法形成趋势，不排除政策再次出手严控泡沫。因此我奉劝开发商同行，不要轻易涨价，不要轻易挑战政策底线。”一位房地产开发商称。理性看待房地产市场
楼市真的“回暖”了吗?新华网调查显示八成网民认为楼市未全面回暖，成交量上升现象只是昙花一现。有关专家认为。判断房地产触底回暖，不应仅仅依据“价”、“量”的短期回升，更应分析回升的原因。
在这次调查中，有67％的网民表示，目前交投活跃度提升的楼市表现，是开发商恶意“炒量”制造的“小阳春”假象。另有19％的网民表示，春节过后刚性需求集中释放是楼市成交量上升的原因。
借楼市成交量上升的时机，北京、深圳、广州、福州等重点城市的楼盘出现了提价的苗头。对此，70％的网民认为开发商提高项目定价，是恶意“炒量”，制造虚假热销气氛。有15％的网民认为，开发商跟风涨价并不明智。新华网友表示，目前楼市是短暂的春天!严酷的夏天就要来临!开发商要做好度过严夏的准备。
业内人士介绍，在2月份市场整体销售略有好转的情况下，前期以低价入市的项目在取得一定销售业绩后会提高项目定价。开发商过快、过猛的提价只能促使楼市成交量回暖的局面迅速夭折。
专家分析认为，目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高，在现在的房屋高存量和经济低迷环境下，房价还会下降。
据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8％。中国社科院研究员曹建海认为，这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。
上海易居房地产研究院有关分析人士指出，在资产市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期仍是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，后市不容乐观。
分析人士同时指出，除非国家有关部门和地方政府出台越来越多、越来越强的救市政策，市场预期必然受其影响，才会慢慢改变。即便如此，房价触底仍需时日。房地产业一般会比经济提前触底回升，楼市底部极有可能显现于2010年。我国城市房价将回落40％～50％。
武汉市拥有坚实的旅游资源基础，如黄鹤楼、湖北省博物馆、红楼、东湖等旅游品牌产品已广为人知。但武汉市旅游产品尚没有形成完整的品牌系统，旅游形象的支撑系统不够完善，使得其在省外和海外市场上具有高知名度和强大市场感召力的旅游品牌十分有限。加上武汉市旅游营销缺乏统一、有序的规划，导致大部分旅游营销只是个别行为，没有形成统一的整体，处于缺乏深度和广度的无序状态［1］。
1．1旅游形象明而不鲜，虚而不实
20世纪90年代以来，武汉形象先后被定位为江城、万象武汉、百姓之都、新天下之中、东方芝加哥、滨江滨湖、动感之都、华中第一旅游城等，然而成效不大。近年来，武汉市在旅游形象定位和旅游品牌打造上做了大量工作，确定了“白云黄鹤、知音江城”的总体形象，并且围绕这一形象打造了黄鹤楼、古琴台等旅游品牌产品，逐渐形成了统一而鲜明的区域旅游形象［2］。但是，旅游地形象的塑造和深入人心，需要相应的旅游品牌产品的支撑［3］。目前，武汉市已成功进行了旅游形象的定位，也开发了一些旅游产品，特别是黄鹤楼作为“江南三大名楼之首”的品牌已经走出湖北，在省外和海外市场具有较高知名度和市场感召力。但由于许多优秀的旅游资源尚没有被成功打造，使得旅游形象支撑系统不够强大，旅游形象的内涵不够丰富，大量的目标市场尤其是省外市场和海外市场还未得到有力开发。
1．2旅游产品多而不合，优而不精
从整体上来看，武汉市与国内各大旅游城市相竞争都具有一定的优势。主要旅游产品黄鹤楼、湖北省博物馆、东湖和归元寺等已在国内外享有盛名，大学教育城在中国也较有名，历史古迹数量众多，文化底蕴深厚，还具有现代化都市特点等。但武汉市旅游产品的美誉度并不高。其原因在于没有统一开发和整体规划；产品开发各自为政，不成体系，有影响的旅游产品开发深度和广度不够，没有形成核心产品，缺少精品旅游线路；具有地方特色的旅游商品开发不够。另外，武汉市旅游产品营销投入有限，缺乏强有力的旅游企业的带动；在具体的营销中又只注重旅游产品的个体点状营销，产品的营销理念和规划缺乏整体性，远远不能适应区域旅游快速发展和品牌打造的需要。
1．3旅游营销细而不新，散而不整
近年来，武汉市广泛开展了细致的旅游营销和交流活动，如开展华中旅游大篷车、印制宣传册等传统营销方法；运用公关营销的方法，开展了武汉国际旅游节、国际渡江节等种类齐全、内容丰富的节事活动，充分发挥媒体作用，精心组织了黄鹤楼、东湖等景区联手与河南卫视“旅游联盟”合作，实施包括电视、网络及平面在内的多媒体复合式营销手段，旅游宣传载体日趋丰富，有效地宣传了武汉市旅游形象，推广了旅游产品，国内游客源市场开拓取得良好效果。武汉市旅游营销取得了一定的成绩，但仍存在诸多问题。总体来说，销售渠道较窄，以景点、饭店、旅游、交通、娱乐等直接销售为主；整体营销意识较薄弱；营销方法也较传统，形式较为单一，网络营销、广告媒体方面营销力度不够。另外，营销投入不足，尤其是用于旅游广告营销、市场调研等方面的资金不足。
2武汉市旅游发展的优势分析
2．1文化独特性强———具有核心竞争力
武汉市拥有独领江城风采的长江、汉水，感悟云梦奇瑰的郊野水乡；由此形成的东湖、长江大桥、江滩独具特色、无与伦比；集中体现武汉城市之魂的知音文化、展现武汉历史的荆楚文化、首义文化、以汉正街为代表的汉派文化等都是中华文化瑰宝。这些独特的旅游资源富有文化底蕴和内涵，都具有打造成旅游品牌产品的潜力，组合在一起，将成为武汉市旅游目的地形象具体而鲜明的代言者，将映入旅游者眼帘，提升武汉市旅游的核心竞争力。
2．2景点知名度高———具有市场感召力
反映“江湖武汉”特色的武汉江城形象、作为中国最大城中湖的东湖、有“江南三大名楼之首”美誉的黄鹤楼等在国内外都具有很高的知名度，已经成为武汉的标示和象征。作为知音文化主要载体的古琴台、《高山流水》古琴音乐已具有世界知名度，湖北省博物馆的曾侯乙编钟、越王勾践剑等文物举世闻名，红楼、中山舰都是中国近代革命史的重要见证。这些在世界具有影响力的旅游资源，具有很强的市场感召力。
2．3旅游资源成长性好———具有生命持续力
武汉市旅游资源成长性源于特色的凸显、文化内涵的彰显。武汉市不仅人文旅游资源、自然旅游资源、休闲旅游资源丰富，而且都有文化内涵的赋予。滨江滨湖特色本身就是自然的恩赐，是一种自然存在，山水永恒，难以被模仿，能够活力长存。而且，武汉知音文化的内涵是体现人类对友谊、对理解、对信任的渴求心理，这是人性的一种基本需求，亘古不变，因此，知音文化具有很强的生命力，永不褪色。同时，对一些影响力极强的旅游资源的利用还没有完全到位，还有很大的发展空间，这也预示着武汉旅游资源的成长性和生命持续力。
3创新市场营销策略，打造武汉旅游新名片
3．1网络传播
武汉市旅游局与中国电信股份有限公司武汉分公司联合建立了“武汉旅游”，在网络营销方面做了一些努力，并取得了一定的成绩。但与国外先进的旅游营销系统相比较，还存在很大差距，因此，建立武汉市旅游网络营销系统，并有效地运用网络营销策略，将对旅游品牌的传播至关重要。
3．1．1建立武汉市旅游网络营销系统
武汉市旅游网络营销系统的构建，首先需要武汉市旅游局、武汉市旅游企业及旅游消费者三者相互作用，搭建一个网络营销平台。在这个网络营销平台上，武汉市旅游局联合各旅游企业为旅游消费者提供旅游产品、住宿、交通、饮食等方面详细、可靠的信息；旅游消费者浏览感兴趣的信息，并向相关企业咨询、预定和交易，当遇到麻烦时向旅游局进行投诉；旅游企业处理咨询、预定和交易，而旅游局则处理投诉等。同时，旅游局还对旅游企业进行管理、组织，并为其提供必要的服务。其次，从细微入手，构建具体的武汉市旅游网络营销系统，申请一个新域名（如www．wonderfulwu－han．com），聘请专业的网络公司进行网站建设，从内容到形式给潜在旅游者耳目一新的感觉，同时，聘请专业人员进行网络维护与管理，对信息进行及时更新，并处理一些紧急情况。
3．1．2武汉市旅游网络营销策略
武汉市旅游网络营销系统建立、完善后，还应通过以下策略进行主动营销：一是选择目标市场最常用的门户网站、搜索引擎和旅游资讯网站投放广告，具体形式包括建立武汉旅游信息系统的文字连接、按键、翻牌广告、对联、通栏等［5］。二是选择有影响力的游记类博客，邀请他们撰写武汉旅游散文，起到口碑宣传的效果。三是开展网络活动，与旅游目标市场的资讯网站合作，开展“武汉旅游”、“武汉游记”等有奖征文活动。四是通过电子邮件广告进行宣传。
3．2公共关系专题活动传播
3．2．1旅游节庆活动传播
武汉市旅游局可以联合其他相关部门，在武汉市旅游节庆现有的基础条件上加以创新，推出面向各不同目标市场的旅游节庆活动［6］，如举办武汉东湖梅花节、武汉国际长江竞渡节、知音鹊桥会、三国文化旅游节、武汉国际知音文化节、武汉首义文化节、武汉国际旅游节、楚汉旅游美食节、武汉国际赛马节等节庆活动。除此之外，武汉市旅游节庆营销也可考虑以空间地域为单位，突出地域文化特色，积极支持各区、旅游景区组织开展特色旅游节庆活动，打造区域性旅游节庆品牌［7］，如江汉商贸都市之旅、口茶文化节、黄陂木兰旅游文化节、新洲旧街花朝节、江夏龙舟赛、蔡甸大好河山非物质遗产文化节、汉南甜玉米节等活动，集中宣传武汉、展示武汉。
3．2．2会展传播
武汉市旅游局应加强与各会展组织者联系，争取更多大型会展活动的举办权，让更多的国内外游客走进武汉、感受武汉的精彩，并乐于传播武汉旅游品牌形象。除承办大型国际会议、展览、招商引资会外，还应将现有的专业展馆（如武汉国际会展中心和武汉科技会展中心）作为一种资源去传播。
3．2．3名人传播
武汉旅游品牌利用名人传播，可以从三方面着手：一是挖掘、发挥武汉的历史名人效应，如曾多次在武汉横渡长江，武汉东湖梅岭1号的故居是最喜欢的故居之一，他曾多次来这里居住和工作；詹天佑故居、陈潭秋故居、刘少奇故居、向警予故居、宋庆龄故居、冯天祥故居等，都值得挖掘，能够发挥历史名人效应。二是要关注现代武汉名人，寻找机会寻求合作，借名人的知名度提高武汉的知名度。三是在举办公共关系专题传播活动时，邀请名人参加，进行氛围营造、预热、炒作，制造轰动事件，借机宣传武汉旅游品牌及产品。
3．3文化传播
武汉市旅游品牌文化传播，主要以影视传播为主［8］。一是搜索以武汉为背景的影视作品，并从中筛选曾产生较大影响并能在一定程度上反映武汉城市个性和旅游形象的作品，在目标市场的地方电视台重新播放，并辅以配套的营销宣传。例如，以池莉的《来来往往》改编的同名电视剧，形象地刻画了武汉人民勤劳、朴实、豪爽、积极向上的感人精神，如今可以采用对《来来往往》的经典回放，勾起人们寻找记忆中的武汉，寻找记忆中吉庆街的欲望。二是在充分挖掘武汉文化的基础上，组织专业人士挖掘武汉“知音江城”的感人故事，用电视剧的形式将故事演绎出来，在此过程中，非常关键的是将武汉旅游风光和风土人情融入剧中，在新片上映前，应联合影视制片方，邀请各大媒体对外景地及影片本身进行宣传，加大旅游地在媒体上的曝光度，甚至可以考虑与制片方协商推出实景体验版的电影之旅，达到营销武汉的目的。
新浪乐居调查显示，上海上半年降价楼盘有156个，占市场在售楼盘的30.29%。然而，如此大面积的楼盘优惠并未促成真正的热销。同时，中房信的统计数据也显示，今年新开的楼盘中，销售率超过70%的仅有40多个楼盘，若去掉被错误纳入统计样本的部分楼盘，销售率超过七成的新开楼盘中，实际只占全部181个新开盘的10%。其中，近六成的新开楼盘销售率未达到50%的半年度指标。
同样的情况还出现在北京。在记者调查的十多个北京降价楼盘中，绝大多数楼盘的销售率不到70%。
为何楼盘推出优惠后，依然大面积出现滞销现象？业内人士认为，即使是在降价后，楼盘的销售价格仍远高于购房者对房屋价值的判断，进而导致优惠楼盘的滞销。如果开发商希望在下半年改变这类局面，必须通过一系列手段，让项目的销售价格更贴近本身的价值。
大幅优惠后仍滞销
记者首先对北京楼市进行了调查。4月，北京通州楼盘京洲世家对外宣布，该楼盘均价22000元/平方米，直降6000元/平方米至16000元/平方米，北京市房地产交易管理网上数据显示，该楼盘实际成交均价只有15262元/平方米。截至6月28日，该楼盘成交10套，签约率约10%。此外，旭辉御府、中建港湾家园等楼盘，预售价与实际成交均价差距在3000元/平方米以上，但楼盘签约率都较低。
同样的现象也出现在上海。据报道，中海御景熙岸的报价为18000-22000元/平方米，不仅远低于网上参考价格，部分房源甚至比去年同期开盘的同区域楼盘保利林语溪还低，但中房信统计显示，该楼盘截至6月26日，只出售了30%的已推出房源。
今年4月份，曾率先在周边其他楼盘降价1000元/平方米的保利湖畔佳苑，截至6月26日只出售上半年全部推出房源的35%。同样降价销售未热销的还有绿地集团旗下部分项目。该公司曾在6月份推出多个楼盘的降价优惠活动，但截至6月26日依然有三个楼盘的销售率未过50%。
中房信的统计显示，截至6月，上海已有156个楼盘进行降价促销活动，但今年上半年新开盘的181个新开楼盘中，有100个楼盘的销售率未达到已推出房源总数的50%。
然而，楼盘降价取得了效果的是华南地区。近期，深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目，甚至个别项目开盘即售罄。据统计，5月以来，深圳限价楼盘有近8个，均出现热销场面，而受限价政策影响，价格分别下调10%-20%。其中，6月4日，位于观澜的招商观园推出504套房源，开盘均价为每平方米1.2万元，大大低于同片区其他楼盘均价3000元，引发购房者通宵排队抢购。
记者查阅网易提供的成交数据发现，5月以来，成交量位居前列的大部分位于广州“限价”区域的增城、花都一带。
“买到房”到“买好房”
在部分降价楼盘遭遇滞销时，部分价格较高的高端楼盘却成交火爆。中房信统计显示，平均成交价格接近10万元每平方米的上海紫园，以及瑞虹新城、徐汇苑、慧芝湖花园等成交均价达到4万元/平方米左右的高价楼盘，销售率却在80%以上。值得一提的是，此前上述楼盘大多未进行降价优惠。
为什么降价销售的楼盘遭遇滞销，而高端住宅在不降价的情况下，依然热销？上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，降价楼盘之所以出现滞销的根本原因，是所谓的降价多为营销噱头，楼盘的价格仍远高于项目的真实价值。反观那些热销的高价楼盘，虽然部分项目的价格较高，但开发商的报价基本符合真实价值，所以尽管项目的售价比较高，但成交情况要好于一般楼盘。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲也有类似看法。他认为限购令带给市场的最大变化，是购房者更多出手那些他们认为真正具有购买价值的房地产。
北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也认为，在限购令下，让一个城市的买方数量相对固定化、有限化，人为地制造了供大于求的局面。在这种人为的供大于求的背景下，楼市开始由“价格时代”向“价值时代”转变。在“价值时代”中，价格并非最重要的营销手段，房地产内在的人性化居住价值才是最佳的营销方式。
伴随市场买方群体年龄结构的上移及调控下供求关系的逆转，购房者的买房行为愈发理性与挑剔。在选房时，买房者的买房需求已逐渐由之前的“买到房”的初级阶段向“买好房”的阶段转移。
呼唤价值地产
按上述观点，北京、上海等城市的成交量之所以同比出现大幅度下滑，其中最重要的原因是价值地产的稀少。由于市场中缺乏价值足够的产品，导致新盘降价后依然滞销。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，今年上半年，上海10万元/平方米的住宅成交了60多套，较去年同期翻了一倍。其中，虽然有上海紫园大量集中成交的因素，但根本原因还是购房者认定目前的价格符合价值。
同时，汉宇地产研究经理陈浩表示，目前购买10万元/平方米以上高端住宅的购房者大多来自金融业，对价值和价格的判断力高于普通的消费者。从中也可以看出，目前市场上具有价值的地产项目还是存在。
“即使目前已取得热销的部分楼盘，其价格也未必接近价值。促成热销的原因，往往只是楼盘的营销工作做得较好，包装得比较到位。”一位业内人士则认为。
此前，媒体曾数次报道上海出现的“人造豪宅”现象，通过营销、建筑以及囤地等多种方式，有意无意制造高价楼盘的稀缺性，进而让购房者误会，认为目前的售价远低于价值。
二环内土地供应稀缺，近几年住宅项目供应量非常小，凭借优越的地理位置，住宅销售应当十分火爆。可今年上半年，二环内各高档楼盘竟然整体出现销售低迷的状况。原因何在?
价格涨幅过快抑制部分需求
国家发改委和统计局联合的7月份房价指数报告显示，7月北京房价持续走高，同比上涨11.6％。借今年上半年北京楼市价格一片大好之势，二环内各高档楼盘纷纷上调销售价格。但高档住宅价格基数高，户型面积偏大，过高的价位，过快的涨幅，对高档住宅产品的成交产生了明显的抑制作用。
据中原地产华北区董事总经理李文杰介绍，二环内土地稀缺，土地价格不断上涨，这就迫使每个新楼盘纷纷做成高档次，高品质的产品，加大了成本的投入，加上二环内便利的交通和完善的配套等先天的优越条件，二环内各高档楼盘价格节节攀高。房价过高、涨幅过快，必然会对需求产生一定的抑制作用。
二手房分流客群
据我爱我家统计，二环内二手房7～8月成交量与5～6月相比，平均涨幅12.5％，投资客占60％左右。
从表3可以看出，二环内2000年以后的楼盘交易较为活跃，均价低于在售新盘一万元以上，由于建筑时间较短，品质与新盘差距不大。而二环内二手房可供选择的户型从40平方米到300平方米，比新开大户型楼盘的选择性更广泛，因此颇受投资客青睐。此外，在二环以内，新盘的供应量比较少，偶有新盘供应也会迅速流入二手市场，所以二手房在二环以内房产市场占据主导地位。宏观调控与住宅品质制约成交量。
今年上半年，国家对房地产市场连续出台的各项调控政策，对高档楼盘的销售产生一定影响。中大恒基不动产营销董事长刘益良分析认为，受政策调控和股市影响，购房人在高房价现状下的观望情绪增加，而开发商对项目销售并不担忧。出于对国内经济发展预期及楼市前景看好，开发商宁愿坚持长线销售，也不肯降价抛售。买卖双方的心理落差在一定程度上导致高价房成交下滑。
此外，部分高档楼盘的品质不高也导致其滞销。“二环内的房子是卖一套就少一套，卖得很好”，北京金网络房地产经纪有限公司营销总监黄绍翔介绍，“出现销售不乐观的情况有很多原因，但主要还是个别项目自身的问题”。因为二环内的中心四城区属于老城区，区域内的住宅风格较为传统，其规划设计，建筑形式，开发理念等并没有过多的创新，而且为了保护老城区的地貌及城貌特征，开发商也不可能像在CBD或亚奥等区域一样，开发一些过于新奇的住宅。
其实，在保留传统风格的基础上，二环内的高档住宅还是需要注入一些新的元素。黄绍翔认为，许多客户不买二环内的某一楼盘，并不是因为价格高，而是因为不喜欢房子本身。其实越是有很高支付能力的客群，对待住宅就越挑剔，因此并不是只要是在二环，什么房子都卖得出去。二环内高档住宅的价格要与品质结合起来，给投资者和自住者更多的信心。
销量平稳上升有望
北京市国土资源局在2005年及2006年连续两年的《土地供应计划》中，都明确规定“二环内不再新增除必须改造地区以外的住宅商品房用地供应”，二环内的新住宅供应逐渐减少是大势所趋，住宅严重稀缺，销售前景乐观。但从长远来看，二环内高档楼盘的成交量不会聚然上升，而应是稳中求进。
近几年，二环内的大多住宅都是精品大宅，高档楼盘的户型面积多为135～400平方米。“高档楼盘本来就不可能像普通住宅一样销售速度很快”，伟业北京公司营销策划部总监戴嘉宁说：“就像奔驰不可能比捷达的销量高是一个道理。目前二环内高档楼盘的价格过高，有的甚至直追中央别墅区的别墅价格，户型又偏大，楼盘总价成倍增长，使得有购买能力的群体在同总价物业中的选择变得更多。由于二环区域土地价值不断上涨，人们对区域住宅的升值预期较大，因此会‘透支’一部分市场潜力，成交速度缓慢是再正常不过的事了”。
继“i楼市”之后，楼市传媒新媒体事业部又推出了房地产营销利器——“卖房邦”。在“卖房邦”上线当天，楼市传媒创始人蔡鸿岩表示，正在紧抓移动互联网发展的契机，更好地为房地产行业服务。
我们大家都知道房子的销售跟其他任何产品销售的不同之处在于“不动产”的不可移动性。目前电商贩卖的商品绝大多数可以通过介绍和参数等了解产品，之后在线通知第三方下单，进入物流配送阶段把产品送到家门口。而房地产销售恰恰相反，运送的是客户而不是商品，所有房地产的推广其实都要解决一个问题，就是四个字“客户到达”。只有把客户带到产品面前，这个产品才有可能卖得出去。所以，房地产所有的推广行为，特别是分销要解决的问题关键就是把客户带到门口。
怎么实现“客户到达”？传统媒体是把海量的资讯传出去之后，售楼处等着来电来访。而媒体在过去这几年发生了巨大变化，在移动互联网时代，移动终端可以更有效地解决这个问题，解决信息传送之后的客户到达问题。
现在其实就移动互联网来看核心的功能有三个，手机、移动端和地理位置定位。对于不动产来说，基于移动互联网整体的IT技术在整个应用过程中有很强的价值。移动新媒体可以解决客户获知信息后直接跟售楼处、销售人员产生联系的问题。
其中，新媒体手段的便利之一就是GPS导航在手机移动端互联网可以实现，而在传统PC互联网却不能。比如在北京六环旁的华远铭悦世家项目，绝大多数老北京人如果凭借头脑当中的模糊概念，很难确定其具置，可如果使用导航就会很容易到达。新媒体手段的好处还体现在哪怕99%的人都不知道某一项目的具置，通过移动互联网不仅能够让大家知晓地理位置，还能获取如何到达的方法。
就房地产广告来说，以前多是采取“广撒网”的方式。可在大数据时代还闭着眼睛投的那只能OUT了！现在的互联网大数据已经可以数据化量化统计广告网页被点击了多少次，网页里头某一块数据、某一个户型图被点击了多少次。
现在大家谈到的大数据有几个特点：第一，大数据只产生在移动互联网。第二，大数据在网上、网页上跟人的关系，它是与人的思维有关系的数据叫大数据。第三，大数据是及时数据、现场数据。
如今小米手机已经实现了产品个性化对客户需求的定制。房地产也可以应用定制。假设开发商去做一个项目讨论到底定性成什么样的户型产品时在网上做抽奖测试，把几个产品拿出来，根据它的点击量以及反馈的信息可以得出相应结论。
基于这样的认识基础之上未来房子该怎么卖？在移动新媒体之下，我们打造了“卖房邦”，将开发商的项目通过信息上传，在这个完全开放的平台呈现出来，经纪人把这些信息分享到客户以促进成交。“卖房邦”只是提供一个资讯平台，希望把这个平台提供给专业的、有意愿做房地产销售推广的经纪人，独立卖房并获取应得利益。“卖房邦”目前已有海南的112个楼盘同时上线。不论你有卖房的意愿，还是手里有客户资源，都可以在“卖房邦”的平台上销售，赚取更高的分销利益。房地产的销售需要线上线下相结合，在这个理念下，我们在设计产品逻辑时也做了相应的安排，希望大家能够在以后的应用中给“卖房邦”不断提出意见。产品一定是在应用当中不断优化，不断地总结经验，才会有更好的用户体验。
“卖房邦”百盘上线活动对楼市传媒来说意义非常重大，相信未来“卖房邦”对于整个房地产行业都将产生其影响力。
随着各行各业电商如火如荼般飞速发展，房产领域因其市场基数之巨大而备受各界关注。“卖房邦”是楼市传媒新体事业部专为国内房产销售而开发的一款基于微信的全国房产分销应用平台。目前，“卖房邦”已经与21世纪不动产签署战略合作协议，并在海南与亿安地产进行全方位战略合作，提供平台给开发商、分销公司以及独立经纪人使用。
“卖房邦”的用户主要是房地产销售人员、中介经纪人，以及非地产行业意愿从事房产销售、推荐的兼职经纪人。“卖房邦”将采取注册邀请制，新会员需要通过创始会员的邀请才可加入。
目前已有中信、富力等热销百盘强势抢驻微信“卖房邦”分销平台。
为了更好地推动“卖房邦”平台，让更多的精英充分地利用这一优秀产品，创造更好的业绩，“卖房邦”将拿出100万元奖金奖励“卖房邦”会员和购房人。参与本次现金返利活动的方式简单，“卖房邦”会员只要通过关注微信公众账号“卖房邦”，完成注册，并认真填写真实有效的个人信息即可参与评奖。购房人则可以通过使用“卖房邦”购房优惠券，与开发商成交后凭借相应的购房成交凭据参与评奖。
此次会上，“卖房邦”的系列产品“买房邦”也同时上线，供购房人在线了解楼盘房源状况，并且享受海南购房返利万元优惠。
在此次“卖房邦百万奖励计划”中，设有月度、季度“卖房邦会员”成交排行榜和海南度假购房季幸运大奖等，各奖项奖金合计百万元。“卖房邦百万奖励计划”活动的数据统计将在2014年3月31日截止。
任志强：房地产发展已经进入4G时代
在“卖房邦”百盘上线活动上，知名地产商任志强表示，4G或者先进的媒体已经迫使人们的生活不得不去跟随新媒体的脚步。你如果不愿意跟，你必将落后他人。
我们看到淘宝网上经常有秒杀，谁快谁在前头，每个人都觉得自己秒杀了，结果只有几个人获得了结果。要真正发展到整个运用云计算的方式来计算的时候，我觉得中国的统计局基本上都可以被代替了。通过我们各种网络和各个专业的这种操作方式，可以让我们的市场更加透明，而让所有的人都可以轻易地从市场上获取信息。即使不卖房子，但每个人都可以通过网络了解所有的交易结果而引导出来市场走势。不管是投资、供应量，还是最后的消费结果，甚至于判断出消费的人层变化、收入层变化等。
山东有一家公司两个网站。第一个网站叫作“房价管家”，它能显示全国386个城市的所有交易记录。另外一个网站类似随手拍，当你看到一个房子拍下照片后，发到网上寻问这个房子的价钱，网站便会在几分钟甚至几秒钟之内告诉你，这套房子在这儿有没有交易记录，如果没有交易记录那么就会提供周边的楼盘信息。这个网站还可以告诉你这个城市从1000元/平方米至4000元/平方米售价的每一套成交价是多少，分析结果可以告诉你男女买房比例和年龄层次。