写字楼出租合同范文

时间:2023-10-17 13:16:03

写字楼出租合同

写字楼出租合同篇1

甲方(出租方)________(以下简称甲方)

法定代表人:___________________________

地址:_________________________________

电话:_________________________________

传真:_________________________________

乙方(租赁方)________(以下简称乙方)

法定代表人:___________________________

地址:_________________________________

电话:_________________________________

传真:_________________________________

一、乙方因办公之需现向甲方订购租赁由甲方拥有全部物业权益可供出租的_______________房产,租赁面积_________平方米(以下简称“该房产”)

二、甲乙双方同意并确认,该房地产的租赁定价为每月___________元/平方米,乙方所租赁写字间每月租赁金共计__________.

三、甲乙双方同意并确认,在签定本协议书时,乙方向甲方支付相等于一个月租金共计人民币_______元,作为乙方履行本《______租赁写字间协议书》的定金。

四、乙方承诺在签署本《_____________租赁写字间协议书》后七个工作日内与甲方正式签定《_____________物业租赁合同书》,签定时乙方应将本协议退还甲方,在正式签订房屋租赁合同后,协议书中的乙方已缴定金充抵租金保证金,不足部份由乙方另行支付。

五、甲乙双方必须严格遵守本《_____________租赁写字间协议书》中规定,如乙方未能在《_____________租赁写字间协议书》规定的期限内与甲方签署《_____________物业租赁合同书》,即视为乙方自行终止本《_____________租赁写字间协议书》并放弃乙方在本协议中规定的所有权益,乙方已向甲方支付的定金视为乙方对违约的赔偿,甲方有权不予退回乙方已缴付的定金,并有权将该物业另行出租,而无须通知乙方。

如甲方在《_____________租赁写字间协议书》规定的期限内悔约不向乙方出租本协议第一条规定的房产,即视为甲方违约,甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方,本协议则随之作废。

六、该房产的用途为办公使用的写字间。

七、本协议书在履行过程中如发生纠纷,双方应协调解决。如双方协商不成,可依法向成都市仲裁委员会申请仲裁,或协议签定地的人民法院提讼。

八、本《_____________租赁写字间协议书》壹式贰份,甲乙双方各执壹份。

九、本合同的解释权归_______________________.

十、本协议自双方签字盖章之日起正式生效。

甲方(签章)__________

授权代表人:____________

乙方(签章)__________

授权代表人:____________

______年______月______日

签订地点:______________

写字楼出租合同篇2

在经历了三年黄金期后,北京甲级写字楼市场开始进入调整期。多家机构数据显示,2013年一季度北京甲级写字楼需求明显放缓,净吸纳量创下近年新低,而市场租金也在连续三年快速上涨后出现了小幅下降。

业内人士认为,今年首季租金放缓主要是由于近年租金上涨幅度大而引起市场调整,写字楼市场短期放缓不能阻止中长期的旺盛需求,目前北京写字楼已面临严重的供需失衡局面,年内租金将继续增长。

租金、净吸纳量双双下降

北京甲级写字楼租金在经历三年疯狂上涨后,今年第一季度首次出现小幅下滑。根据北京仲量联行数据显示:今年一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下滑2.0%,下滑至337元/月/平米,为2009年第三季度以来首次下降,北京CBD地区因高昂的租金压力,租金环比下降3.7%。另外一些没有太多租约到期压力的区域,租金依然实现了微弱涨幅。

另一家商业地产服务机构戴德梁行报告也指出,CBD区域租金出现了近三年来首次小幅下跌。同时,可租赁项目供给的短缺,也使得全北京整体空置率继续环比下跌0.3%,至2.7%。

租金涨幅放缓并非从今年第一季度开始,去年底北京甲级写字楼租金上涨幅度已经开始逐渐减慢。世邦魏理仕报告指出,在2012年第四季度,办公楼租金环比三季度仅增长了0.4%,这是自2009年中期以来租金增幅最小的季度。

“这次租金下滑与2008年金融危机时的下滑并不相同,2008年不仅租金大幅下滑,而且空置率高达37%,现在北京空置率则很低。”仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂告诉记者,第一季度租金下滑的主要原因是近期租赁交易放缓,为此一些写字楼业主以促销吸引租户,维持或者改善目前的入住率水平。

多家机构数据显示,由于高昂的租金导致近期北京写字楼需求下降。

第一太平戴维斯报告指出:北京甲级写字楼在一季度净吸纳量由上季度的5.3万平米跌至3万平米,创下了近十年的最低值。而来自仲量联行的报告则显示,租赁市场实际净吸纳量仅为37000平米,为2009年以来的最低水平。

“从2009年中期写字楼市场开始回暖以来,3年里北京租金上涨幅度超过100%,对于大部分租户来说压力过大。”贺睿珂说,很多公司在2010年市场吸纳高峰时签订的租约在2013年到期,租约到期时将面临更加高昂的租金,此时大部分租户只能减少租赁面积,甚至中止合同搬出租金高昂的区域,以缓解企业资金压力。

供应量持续下滑

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟指出,就写字楼租金成本而言,北京现在已成为亚太地区继中国香港和日本东京之后排名第三的最昂贵写字楼市场。

如其所言,北京各大商圈的写字楼租金居高不下。戴德梁行报告显示,由于国内IT等行业的快速发展中关村区域写字楼租赁需求更加强劲,导致中关村商圈甲级写字楼租金一季度上涨3.83%至216.42元/月/平米,空置率进一步下降0.42个百分点至1.40%。

而在供应方面,中关村区域自2010年以来连续三年无新项目入市,租赁面积非常有限。

此外,金融街商圈新入市的项目被快速消化,一季度空置率回落至0.5%,租金在新项目的带动下继续上涨3.43%至349.89元/月/平米。燕莎商圈由于一季度部分项目可租赁面积位于较低的楼层,租金环比下降3.45%至282.37元/月/平米。其他核心商圈空置率有轻微浮动,租金相对平稳。

业内人士表示,此前北京租金上涨主要由于近几年北京写字楼供应愈加稀缺导致供需失衡。多家机构数据均显示,北京写字楼空置率在2%左右,戴德梁行数据甚至显示,第一季度北京写字楼空置率已下降至1.97%,接近满租。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹不久前在公开场合表示:“基本上北京就没有空着的办公楼,这是从来没有过的。就办公楼来说,空置率一般会在10%、8%或7%,而北京现在只有2%。”

在金融街,不少金融机构已经无力承担位于北京金融街的老牌办公地。一位基金公司负责运营的副总经理无奈地表示:“租金压力真的很大。这两年成立的基金公司几乎无钱可挣,而租金却是节节上涨。考虑到股东们的盈利指标,对于这些公司来说,搬迁是一个现实的选择。”

仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平告诉记者,一季度北京市场近三分之二的吸纳量来自金融街区域79000平米新竣工的国家开发银行自用写字楼,该写字楼为本季度唯一完工的甲级写字楼项目。据了解,北京一季度末北京甲级写字楼总存量达到630万平米。

仲量联行数据显示,北京今年共四个甲级写字楼项目入市,总建筑面积40.3万平方米。而对比前几年供应量则远远超出该数据。世邦魏理仕报告显示,2007和2008年,是北京写字楼新增供应高峰,年均新落成量超过100万平米,进入2009年后供应量则逐步放缓。

陈仲伟指出,2013年北京的新增供应量约有38.6万平米,而过去10年中市场净吸纳量为每年约60万平米,因此这样的供应量并不能满足市场长期需求,新增供应短缺的情况很可能会持续到2014年。

新兴区域受宠

受租金上涨影响,写字楼租户所属行业及内外资租户比率在过去几年中均发生较大变化。业内人士表示,仅以北京CBD地区为例,过去10年间,信息技术类、制作类公司开始逐步撤离,越来越多的租户将目光投向北京的新兴商务区。

据陈仲伟介绍,这一变化趋势在信息技术领域最为明显:2002年该类公司在中央商务区的租赁总需求为27.6%,然而到2012年降至仅为9.3%。此外,利润率较低的制造类公司退出中央商务区的趋势也较为明显,其租户占比从2002年的15.1%降至2012年的3.2%。

“非核心办公区域,主要集中在大望京、丽泽商务区以及通州等区域”,陈仲伟表示。据了解,大望京地区已经有多个跨国公司将其中国总部设于此地,该区域内的北京电子城带动影响至关重要。据世邦魏理仕数据显示,望京地区2012年第三季度该地区的写字楼空置率仅为3%。

在未来的4年中,该区域将新增59.6万平米的可租赁写字楼面积,这也将使该区域供应不足的状况有所缓解。

此外,通州新城、奥运村商务区以及丽泽商务区也为较有潜力的地区。

其中,丽泽商务区在地理位置上接近金融街而颇具优势。目前该区域有总建筑面积接近约200万平米的综合体项目处于规划中,第一个整体持有并投入租赁市场的写字楼项目预计将于2016年后投入使用。

但陈仲伟表示,上述新兴商务区多数处于规划阶段或者发展初期,要成为市场热点尚需时日。

陈锦平分析说,鉴于近几年写字楼租金的巨大涨幅。预计未来一两个季度租赁需求依然疲软,租金继续下滑的可能性较大。

但有业内人士指出,尽管短期需求疲软,或有下滑可能,但由于国内经济将在2013年继续保持复苏态势,在需求反弹而供应有限之下,年内北京写字楼租金仍将上涨。

写字楼出租合同篇3

一、写字楼租赁市场

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带,中心区亦有少量企业设点,但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜,而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头,楼高12层。现6至9层为F中国有限公司承租;10至12层业主安惠公司计划自用;1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等;3层也已出租过半,分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租,年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼,中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全,由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月(含精装修),综合管理费为3元/㎡/月(不含空调使用费),档次和收费均为本地之最,但因价格过高,除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大,通常在20-30元/㎡/月(简装/精装),办公条件普遍比较简陋,管理费也平均在0.6元/m2/月左右,目前出租状况一般;新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月(简装/精装),综合管理费为3元/㎡/月,无中央空调、热水等设施,停车场也不完善,正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产,单层建筑面积1262.84㎡,电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象,加之数家大型外企在此办公,故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱,新进入的企业特别是有实力的企业数量不大,而写字楼的供应量还在持续增长,形势不容乐观。受南海石化项目带动,一批中下游产业陆续来大亚湾考察,其中不乏世界级企业,但由于和中海壳牌的合作关系未确定,现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会,租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展,明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营,投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地,届时写字楼的高端租赁市场预期看好,我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络,争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主,并拥有安惠写字楼的大部分产权,现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久,有专业的市场营销团队和充足的开发经费,具备配套物业和经营资源,与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓,由于在时间上及双方的目标客源接近,势必与我方在市场争夺方面正面交锋,成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个:自主经营和外包与结合。公司可投入人力物力自己寻找客户,成本虽大但回报可观,问题是与竞争对手相比处于信息劣势;外包可利用外部资源,共享收益,创造的机会更多,但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广,已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系,包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等,每家需求面积在300㎡左右。

我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜,对方均有此意愿,但也对现在的市场状况持谨慎态度,同时认为明年上半年形势较好,春节后至五月份之前有大规模出租的可能,眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求,并且由于长期闲置不动,公司的4、5层房产已被物业管理人封闭,带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力,安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和F公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修,至少应将公共部位精装修,其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程,将非常有利于把握机会,盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算,安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右,包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计,单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修,其他部位简单装修,则成本会降低1/4左右,单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元(可考虑暂时押后),详见“写字楼装饰设计工程预算表”,总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业,参考本地的平均价格水平执行。如前所述,市场调查结果显示,在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的,在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月,相信可为大多数企业所接受。

按70的进驻率计算,以50元/㎡的价 格出租,单层收入约为43750元/月,15个月收回装修投入;局部装修租价以40元/㎡计,单层收入约为35000元/月,14个月回收投资。

如采用外包形式,我方仅需进行局部精装修,承包底价初步定为30元/㎡/月,单层收入约为37500元/月,投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性,即我方不做任何投入,由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月,次年30元/㎡/月,让利约为15万元,低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高,客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求,大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修,同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程,乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。

3、定价必须具有竞争力,灵活采取各种经营合作方式,积极寻求外包等简单实用的途径,回避我方的弱势。

4、可考虑先利用一层垫资装修,降低风险成本,同时争取银行装修贷款(约为物业评估值的30),以上负债可从租金收入中偿还。

写字楼出租合同篇4

通常情况下,业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约,作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中,双方可以标准租赁合约为基础,针对某一特定的出租单元,就各标准条款和特殊条款进行谈判,以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可,但有些重要问题就需要进行认真的谈判,例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中,双方关注的其他问题还包括租金及其调整,所提供的服务及服务收费,公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中,业主的主要目标之一是在其所收取的租金中,尽可能少地支付相关的运营费用;而对于潜在的租客来说,则希望在支付一定租金的前提下,获得尽可能大的权利,得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异,就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间,在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数,如消费者价格指数或商业零售物价指数,来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量,该增长率或增长量在整个租赁期间内有效,例如月租金在整个租期内每年增长10元/平方米或每年上调8%;当租期很长时,也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险,有时规定租金可以按消费者价格指数调整,但同时又规定一个上调比例的最高限。这样,在最高限以内的风险由租客承担,最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中,并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下,业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用,但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是,一些运营费用如公共部位的能源使用费,可由写字楼租客以某种方式按比例分摊,由物业管理公司向租客单独收取后,直接交给供电部门,这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费,如果将运营费用加到租金里面去,业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时,则称这种出租方式为“净租”,此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分,但一般情况下,代收代缴费用越多,基本租金就越低。

具体的租约中,要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称,以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费,设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊,但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款,在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额,例如每年每平方米40元或每年总计20万元,而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠,用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支,但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多,如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金,供租客用于装修投资或支付其他费用,但在租赁期间内,这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做,一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

另外,折让优惠可能会体现在租约续期的有关条款上。如果租客预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积则一般希望业主在将来一般是租约期满能满足其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气否则业主很难接受这一做法,因为有时为了满足当前租客的这一要求,可能会使其腾空的写字楼面积之空置时间增加,从而减少租金收入。作为一种替代的办法,业主通常可以给租客一个优先权,即如果租客想扩大其所承租的写字楼面积,而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话,则该租客在同等条件下有优先承租权。

写字楼出租合同篇5

兴业投资有限公司是上海一家以商用楼宇租赁业务为主的民营企业,其业务模式是通过收购、租赁及联合开发等形式取得写字楼的经营权后,按照写字楼的地理位置、周边状况进行相应的装修改造,然后对外租赁。该公司成立于1992年,在成立之初,通过收购几处开发商遗留的“烂尾楼”开始了最初的经营,随着写字楼租赁的火爆,加之价格优势,该公司进入快速发展时期。到2002年底,该公司已经拥有了27座写字楼的经营权,整个可出租面积约50万平米,这些写字楼覆盖了上海的大部分地区,但是在这些写字楼中80%是低档的写字楼,中档的写字楼只有几栋,而且面积最大的有4万平米,最小的只有几千平米。

随着公司规模的急剧膨胀,公司高层感到原有的组织形式已经无法适应目前的发展现状,于是决定对整个公司进行一次“大手术”,成立了3家专业公司,包括房地产经纪公司、物业管理公司及装饰工程公司加上与其它投资者合资成立的两家公司(被称为平台公司),整个集团共有5家公司,这5家公司的关系是这样安排的:兴业投资有限公司连同平台公司分别拥有各个写字楼的经营权,然后平台公司及兴业投资公司将所有写字楼的物业管理及租赁业务,以委托合同的方式分别交物业管理公司及房地产经纪公司。

由于整个公司的组织形式发生了变化,下属的各个写字楼的管理机构也做了相应的变更,原来的总经理或被经纪公司任命为销售总经理或被物业公司任命为物业总经理,同时经纪公司和物业公司又派了一些各自的总经理,补充各写字楼的领导岗位。专业公司及平台公司的成立导致整个组织机构迅速膨胀,上下的沟通非常困难,而且物业公司总经理及租务总经理互相掣肘,严重影响了各写字楼的正常经营。

由于股权的原因及核算的需要,每家公司都单设了一个财务部,负责本公司及所属的写字楼的核算,但由于整个集团公司缺乏统一的财务制度,导致会计核算出现了许多问题。首先是会计主体庞杂,有的公司为所属的写字楼设立单独的账套,有的公司是所属的写字楼全部使用一个账套;其次是会计政策不统一,有的公司房租收入直接计入营业收入,有的公司是房租收入先计入其它业务收入,给业主支付房租时再冲抵;此外,广告收入、物业管理收入等没有统一的确认标准,这就导致无法通过账上确知整个集团的收入到底是多少。再次,各种财务或非财务指标缺乏统一的定义,比如出租率是采用已出租面积与整个写字楼建筑面积之比,但是对于已出租面积与写字楼建筑面积各公司定义不同,由此有的写字楼竟然算出130%的出租率,统计口径的出入导致各公司的数据无法进行比较。最后,财务人员整体素质参差不齐,会计核算质量无法保证。

在兴业投资有限公司改组之前,公司曾经与部分写字楼的总经理签订了目标责任书,约定以现金流入及出租率作为考核指标,考核期半年。由于整个公司原有的组织形式发生变化,人员也发生了变动,最后签订的目标责任书也不了了之,部分写字楼的经理意见很大。

王明作为财务副总裁来到兴业投资有限公司是2006年5月份的事,来之前他在一家房地产公司任财务副总经理,在此之前他已经对兴业投资有限公司略有耳闻,他曾为能来到如此规模的公司而兴奋,但是现实还是让他很吃惊,业务流程的混乱,财务的管理的各自为政更是让其惊讶。王明决定先了解一下整个公司的经营状况。在将近1个月的时间里,王明找了十几个写字楼的总经理进行了详细的访谈,对公司的业务流程及整体经营情况有了一定的了解。经过深思熟虑,王明提出了一个大胆的建议:撤销专业公司,建立以各写字楼独立核算的责任中心制度,并将各公司财务部合并。经过几轮总经理办公会的激烈争论,王明的建议终于被采纳了,专业公司陆续被撤销,财务部的合并工作虽然如期展开,但是由于账簿合并的工作量比较大,这部分工作暂时搁置,仅仅是人员及机构进行了合并,并采用原来的会计核算体系。另一项工作也在紧锣密鼓的进行着,王明在设计收入中心时根据公司目前的现状,主要选取了现金流入、回款率及出租率作为考核指标。

另外,根据各个写字楼出租状况及人员配备不同情况制定了不同的费用预算标准,经过一番精心准备,责任中心制度初露端倪,各写字楼目标责任书文本最终完成。为了更好的推行责任中心制度,王明专门组织了几次培训,详细的讲解了收入中心的实施办法,5月末,经过与各个写字楼总经理的一番讨价还价,目标责任书总算签了。

王明在签完最后一份责任书时终于松了一口气,一个月的辛苦总算没有白费,但是在接下的时日里,王明的心情无法轻松,因为他陆续听到了一些反映:

“我的写字楼地点不好,为什么指标给我定的那么高?”

“这都一个月了,我想问问财务部,我的指标完成的怎么样,他们竟然说不知道。”

“东方大厦找了不少中介,他现金流完成的不错,可是他要付给人家佣金。”

“现在办一件事情,跟以前一样麻烦。”

“费用预算控制的太严了,上个月本来我要交一笔电梯维保费,可是忘了报计划,结果我自己掏的腰包。”

写字楼出租合同篇6

关键词:地产期权;美式分期付款期权;Black-Scholes方程;有限差分法

中图分类号:F224 文献标识码:A 文章编号:1009-3044(2014)22-5319-04

在最近的房地产营销领域出现了越来越多带期权性质的营销策略。北京西奥中心写字楼是我国最先采用地产期权营销策略的楼盘,其采用“以租待售”模式,实质就是一种地产期权。北京西奥中心写字楼采用先租后售的营销策略:客户在每月支付租金的同时,额外支付一笔期权金,客户就享有在一定时间内以约定的价格购买所租写字楼的权利。这份权利就给了客户一个选择权,即获得了一份地产期权。当市场价格高于约定价格时,客户可以行使购买权,也可以选择将这份“地产期权”交易出去以直接套现;如果市场价格低于约定价格,则客户可以选择放弃行使权利。该地产期权为投资者提供了安全的退出出口,给客户充足的市场观望时间以看清拟购物业的真实价值,为其投资决策提供依据,并且减少购房者的一次性资金压力。这样的营销策略既可以满足客户使用的需求,也可以使开发商立即获得满意的入住率和部分租金回报。

北京西奥中心写字楼地产期权营销策略甫一推出,就受到市场的广泛关注,并有不少地产开发商也仿效采用了类似的销售策略。2005年12月,金融街控股以期权交易方式向Excel公司出售部分物业:Excel公司以1600万元人民币购买了金融街一项金额为8.78亿元的6个月选择权;如果Excel公司放弃购买该部分物业,1600万元人民币将作为这段时间金融街排他客户的损失。2006年7月北京通州区珠江国际城推出了房地产期权销售模式:凡在国际城活动期间登记的客户,均可得到比市场预期要低得多的一个购买价格,即得到一份珠江国际城送予的期权――待项目开盘时,客户可以以期权价购买房产,亦可按照开盘当天市场价购买。此外,还有售房养老计划[1]、家电分期付款销售合约[2]、人寿保险合约、员工股权激励等也都采用了期权营销的销售策略。

当前市场对房地产价格走势发生了较大分歧,“地产期权”将会是更加有效的营销策略。因此针对“地产期权”这样的营销工具,迫切需要在理论上进行建模分析,以获得合理定价。文献[3]对北京西奥中心写字楼“以租待售”型地产期权利用二叉树方法给出了相应的期权定价。但二叉树法本质是一种显式有限差分法,其最大的缺陷在于收敛速度较慢、精度较低。该文应用分期付款期权定价理论[4,5,6]对北京西奥中心写字楼“以租待售”型地产期权建立了微分方程定价模型,并应用有限差分策略进行数值计算,以获得相应的“地产期权”的合理价值。

1 北京西奥中心写字楼的“地产期权”

2005年,北京盛世兆业房地产开发商以“以租待售”营销模式将北京西奥中心写字楼租与客户两年,客户向开发商支付高于亚运村写字楼平均租金水平的租金。客户承租北京西奥中心写字楼的同时,拥有了在两年内以约定价格购买“北京西奥中心写字楼”的权利 [3]。

北京西奥中心写字楼有A,B,C,D 四种户型的写字楼[3],具体数据见表1:

说明:

1) 表1中虽然只给出了客户在半年末、一年末、两年末行使权利的数据,但是客户实际行使权利的时间为两年内的任意租金结算周期期末。

2) 表1中的行权价格是随着时间的变化而变化的。现行的市场价格为1.2万元/平方米。

3) 客户行使购买权时,作为优惠条款,已付租金可折价计入房款。

4) 当客户放弃继续持有该地产期权时,仍可继续租用原写字楼。

5) 亚运村写字楼平均租金为5.0元/天/平方米。

由上面“以租待售”营销方案可知,客户每月需向房地产开发商支付租金和期权金,因此地产期权的期权金是以分期付款形式支付的。在每个租金和期权金的支付日,客户可以选择支付期权金以继续持有该地产期权,也可以选择不支付期权金以终止该地产期权。同时,客户拥有两年内的任意租金结算周期期末行使该地产期权的权利。因此从客户的角度看,该地产期权可以看成是美式看涨分期付款期权。考虑到租金和期权金的支付日及行权日相对合约的生命期来说比较密集,可以近似认为是连续支付租金、期权金及行权的。因此,可将该地产期权看成连续支付美式分期付款看涨期权。将半年行权价、一年行权价和两年行权价进行线性拟合,可得到两年内任意时间的行权价格(单位:万元/年)[3]

2 地产期权的微分方程定价模型

下面从客户角度建立地产期权的微分方程定价模型。首先给出模型的基本假设:

1) 市场是无套利的,无摩擦的,存在风险中性的鞅测度;

2) 无风险利率[r]是常数;

3) 租金和期权金是连续支付的,不支付交易费和税收,单位时间内支付的单位面积的写字楼租金为[δ],单位时间内支付的单位面积的期权金为[q],则单位时间内单位面积的总支付金额为[δ+q];

4) 期权的生存期为[[0,T]];

5) 期权持有人可在任意时刻[t∈[0,T]]行使购买的权利,行权价为[E(t)];

6) 客户行使权利时,已付租金的折价率为[α=折价金额已付租金]([0≤α≤1]);

7) 写字楼市场价格[xt]遵循几何Brown运动

4 结束语

本文分析了一类地产期权的分期付款期权特性,应用[Δ]对冲方法及Ito引理,在风险中性的意义下从客户角度建立了微分方程定价模型。针对北京西奥中心写字楼的具体市场数据,应用隐式迎风差分格式进行数值计算,得到了相应的期权价值。对于诸如售房养老计划,家电分期付款销售合约、人寿保险合约、员工股票期权等,也可以应用类似的方法建立微分方程定价模型,求得相应的期权价值。

参考文献:

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[4] Ciurlia P, Roko I.Valuation of American Continuous-Installment Options[J].Computational Economics, 2005, 25(1-2): 143-165.

[5] Kimura T. American continuous-installment options: valuation and premium decomposition[J]. SIAM Journal on Applied Mathematics, 2009, 70(3): 803-824.

[6] Kimura T.Valuing continuous-installment options[J].European Journal of Operational Research, 2010, 201: 222―230.

[7] Kangro R, Nicolaides R. Far field boundary conditions for Black-Scholes equations[J]. SIAM Journal on Numerical Analysis, 2000, 38(4): 1357-1368.

[8] Cen Zhongdi,Le Anbo. A robust finite difference scheme for pricing American put options with Singularity-Separating method[J]. Numerical Algorithms,2010, 53(4): 497-510.

写字楼出租合同篇7

所有的投资行为的结果必然只有两个:成功或失败。但是致使成功或失败却往往只有一个因素:谋略。此话说出来是空洞的,或许可以借助两个成功的案例来重新审视个人投资写字楼的风险。

借鸡生蛋的功夫

仝晓明在写字楼上的投资谋略,说出来的确令人佩服不已,从2000年3月开始以来,他陆续投资了2个乙级写字楼,至今每个写字楼的出租率都高达80%以上,而最令人佩服的是,他从一开始就没有在招租上花太大的力气。

2000年3月,仝晓明从加拿大回国后,一直想投资做点什么,也可能是他的运气比较好,在饭桌上听到一个朋友说,一家开发商遇到了资金回笼的问题,而这家开发商已经建成1年多的写字楼,由于仅仅能够靠租金慢慢收回成本,让老板十分头痛。

在加拿大的时候,仝晓明就已经领略过投资写字楼的回报之高,同时也常常会看到个人投资写字楼因为难以预防风险而倾家荡产的案例。当时他就琢磨,如果购买达到一定出租率的写字楼,就等于已经相应地降低了部分风险。而此刻朋友的一番话让他抓住了一个机会。

第二天,他就开始进行市场调查,一个星期后,他敲响了该开发商老总的办公室大门。

几番讨价还价后,仝晓明将这个写字楼拿到了手中,而真正让他感觉到轻松的是,他拥有这个写字楼的当月,就已经拥有了大量的房租收入。又过了两个月,原有租户陆续租约到期,为了将租户稳定在写字楼内,他开出了连续租用3年以上用户租金降低5―10%的策略,而扩大办公面积的租户,扩大部分的面积租金按面积多少减租10―20%。这一招相当有吸引力,不少租户不但一下签订3―5年合同,而且还陆续扩大办公面积,到2000年底时,这个写字楼的出租率一度达到90%。

2001年9月,仝晓明又找到了一个类似的开发商,这个开发商的境地更加尴尬,一方面租户纷纷要求降低租金,一方面写字楼的资金迟迟难以回笼,已经影响到了该公司下一个开发项目。此时,仝晓明又出现了,他几乎以很低的价格就将写字楼攥到了手中。随后进行的续约降租招数,使得多家已经动了搬走念头的公司不但留了下来,而且还扩大了办公面积。

仝晓明说到他的招数时,反复强调“这才叫借鸡生蛋的功夫”。

他成功的谋略分为两步:

一是不管外界如何宣传、如何费尽心机地想烘托出繁荣市场的景象,自己都要有一个合理、正确的判断。他说,以目前的写字楼市场来看,全球经济目前正在放缓,美日经济甚至已经进入了衰退期,而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的,因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上,这种不利影响已经慢慢地显现出来,表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力的下降。最典型的例子就是美国朗讯公司,该公司本来计划在现代盛世大厦租用23000平方米的面积,但实际上只在东方广场租用了11000平方米的面积,比原来的目标减少了12000平方米。在租金方面,许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。例如,嘉里中心写字楼中的许多公司今年合同到期,然而,由于嘉里中心的租金太高,它们不得不考虑搬到其它便宜的写字楼。而这些信息,不要指望从媒体上得到,而是要从多种途径搜索信息,只有掌握了真实、准确的信息,才能进行下一步的投资打算。两年前,之所以选中了乙级写字楼,也是在了解了乙级写字楼的价格标准后,又专门去了一趟北京市工商管理局,就是为了了解目前小型企业和创业企业的发展情况。当他确定,小型企业和创业企业的确大幅度增长的时候,他心里才又了准谱。

他的第二步则是其“聪明”之处。他认为,看清形势,就是要把握宏观经济形势,选择最佳入市时机。如果在房地产市场已炒得热火朝天的时候进场购买,吃在一口天价上,那将要遭受长期“套牢”之苦。中国经济有明显的波动轨迹可循,每隔4-5年总是在松松紧紧的政策调控下波浪发展,所以选择在即将结束低迷状态马上要进入加速发展期的时候入市,是最佳的选择。可是从2000年开始,投资写字楼就已经逐步走出了低迷期,趁低吸纳显然已经错过了大好的时机,但是,他却认为可以利用自己的投资技巧达到趁低吸纳的目的。因此,他选择了购买发展商已经租出的物业,其有利之处不但是即买即可有租金收入,免去了开发市场寻找客户的前期投入及烦恼,另一方面由于手续也相对简便许多,再次降低了他的投资成本。最关键的是,他看准了一点:开发商为了能回笼大笔资金,对此“聪明”的买家也不得不接纳。

防范贬值风险

学财会出身的鲍永强最精通的就是“算”,他自称自己的投资是“算”出来的。

当初准备投资写字楼之前,他就先算,投资购买一个300平方米的甲级写字楼,总价为480万元,按6成十年银行按揭计算,首付款192万元,按揭288万元,每年还款376428元。租金收入预测,按照每平米23.5美元计算,每年总租金收入698796元。减去每年还款数额外,在减去其他支出,如:佣金、律师签约费(按一个月净租金计算),为49560元;每年物业管理费(按每月每平米3.5美元计算)为104076元;房产税(4%)为27952元;营业税及其他附加费(3%)为20964元,个人税前净收入为119816元,税后净收入为107914元,前10年总收入为1079140元。而从第11年起就没有按揭压力了,每年净收入可达446700元,也就是说11.88年即可收回投资。

在算完这笔账后,鲍永强发现了一个问题,即虽然投资写字楼具有非常诱人的前景,但是上面的一笔账却是在未考虑空置情况下的收入。也就是说,如果他要准备投资的话,就要算清楚如何才能最低限度减少空置情况,而且还必须要算清楚如何防范贬值的风险。

在减少空置情况的算计上,他首要算的是准备购买的甲级写字楼内的设施,一直在外企工作的他明白一个道理,写字楼内的设施是否完备,是否具有10年内不落伍的智能化因素至关重要。

而在计算投资是否合算上,他套用了国际专业理财公司的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为,“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款,则表明该投资项目尚具升值空间。

在防范贬值风险上,他认为必须要算两大因素:写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现,从而对现有写字楼市场构成冲击。为此他还真费了一番心思,原本他想选择金融街或者是CBD内的甲级写字楼,然而,一方面这两处写字楼的价位以平均每年增长10%的速度增长,另一方面,如此集中的写字楼地段虽然对于整体商圈会有助益,但也难以避免未来的日子里竞争过于激烈而采取价格竞争战。相比之下,他反而更加看好东直门地区的甲级写字楼,因为第一这个商圈虽然尚未形成,却已经吸引了大量承租人的关注,也就意味着未来5―10内,该地区的建设会高速发展,如此一算,实际上就又算出了新的收获。

自去年6月份鲍永强投资写字楼以来,正是因为缜密地算了又算,使得他的投资比预想的还要好一成。

写字楼出租合同篇8

“没有一个永远热销的市场或永远冷淡的市场。”刘波说。

近几年,福州的住它、商铺被炒得火热,价格已经翻了好几番,但写字楼市场却无人问津。许多业内人士认为,福州的写字楼活跃度较低,跟不上市场的需求,发展空间有限。然而,2009年以来,福州写字楼的需求量激增,是什么原因带旺写字楼市场?福州写字楼未来的商机在哪里?

市场供不应求

根据福州市鼓楼区楼宇办官方数据显示,2009年1~10月,福州市仅鼓楼区新曾楼宇企业149晾(只包括注册资金在50万元以上的服务类企业,不含人驻软件园的企业),实现楼宇对接面积22.7万平方米。“2009年以来,福州写字楼的成交量明显增加,租金也全面上上张,现在越来越多的人开始关注写字楼投资。”麦田房产总经理黄少华说。

记者了解到,福州中银大厦、置地广场等写字楼每月租金在80元/平方米左右,而投入使用不久的东煌大厦每月租金高达90元/平方米,金源广场、环球广场等年代较久的写字楼,出租率也在95%以上,租金标准也基本在每月50~70元/平方米。某中介公司的一名工作人员告诉记者,五四路商务中中心的中高档写字楼出租率接近100%,只要发出招租信息马上就有公司联系。

“福州写字楼市场火爆的关键在于海西经济区的发展。”九歌万派地产机构董事长刘波表示,随着海峡西岸经济区战略的提出,一批福建本土企业逐渐做大做强,同时,也吸引了越来越多的外资企业到福州设立分公司,这都为福州的写字楼市场注入活力。加之福州现有的中高档写字楼已基本饱和,而市场回暖导致需求量增加,供不应求的局面助燃了写字楼市场。

此外,2009年最高人民法院明文规定:“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主的一致同意,不得未经许可在住宅小区内从事经营性活动。“限制办公场所进小区导致很多公司只好转移到写字楼,客观上也增加了对写字楼的需求。”刘波分析。

优势突出

早前福州的写字楼由于开发较早,缺少前瞻性,造成有的配套过于豪华而有的却过于老旧,入住情况很不理想。但是,不少写字楼的地段还是比较好的,被选择的机会多,随着中介的介入和物业公司配套管理的加强,写字楼被重新定位、调整,设备设施、办公条件得到改善。“福州写字楼市场就是需要一些专业的策划机构,我们相信,没有一个永远热销的市场或永远冷淡的市场。”刘波说。

福州的写字楼原先一直没有明确的市场定位,也没有针对自己的目标客户群做出自己的特色。如今,福州写字楼突出重围,做到先定位后开发,先清楚将呈现出什么样的办公场所,再精确计算办公成本、适合的公司规模等。比如,宜发大厦走的是高端路线,在沉寂三年之后,终于迎来自己的目标客户群;新开业的颐高数码广场以专营为特色,全部服务于电子产品公司。“同一栋楼里,同级别的公司越多,互补性比较强的合作伙伴就越多,方便进行商务往来,节约成本。”双安房产总经理郑爱新认为。

福州写字楼的开发模式也发生很大的改变。在过去的写字楼开发模式中,开发商抱着一种盖写字楼的心态,盖完就算,卖多少算多少,卖到最后就“清仓甩卖”,几乎没有什么营销观念。“写字楼是经营型的物业,它的软件建设比住宅更重要,应该上升到资产管理的高度来认识。”郑爱新表示,写字楼作为一个大宗的不动产,怎么去经营它,是一个全新的课题。福州的写字楼市场正在转变营销模式,打破“有钱的人不知道到哪里买写字楼、有写字楼的人不知道卖给谁”的局面,解决产品和消费者的断裂问题。

未来前景广阔

“仅从租金上涨幅度来看,投资写字楼比投资住宅获益更多。”有业内人士表示,写字楼租金一直保持稳步上升态势,2009年的涨幅特别大,尤其是2000年以后建好的高档写字楼。麦田房产总经理黄少华说,很多中小企业还是愿意去租一些档次适中的写字楼来办公,因为任何企业对身份感和门面的追求都是必要的,关键就是写字楼租金是否在他们的承受范围之内。

九歌万派地产机构董事长刘渡给记者算了一笔帐:假设一家处于创业初期的小公司面临两个选择,一个是50平方米、规划不错、功能齐全、门面也不错的写字楼,另外一个是80平方米的住宅小区,你会选哪一个?“写字楼的优势是明显的,它既有利于提高公司的实力形象,又能形成规范的办公氛围,激励员工的士气,这决定了一个企业在商业发展中的效率和效益,是写字楼带来的无形资产。”他说。

“由于福州现有的写字楼供应量不足,规划中的闽江北岸中央商务区和在建的万达金融街已经吸引了不少投资者的目光。”刘波预计,将来万达的写字楼平均售价在1.5万元/平方米,若以300万计算,投资住宅市场也买不至特别优质的别墅,但却能买到黄金地段的200平方米写字楼,其中的收益孰高孰低就显而易见了。

对此,福州大学房地产研究所王阿忠表示,一方面,福州商品房经过多番炒作,价格已经处于相当高位,旁产投资价值已被提前透支,出现写字楼价格与普通住宅,价格倒挂的情况并不令人感到意外;男一方面,目前福州实际经济状况远落后于规划中的城市发展目标,福州经济发展还有很大提升空间,特别是越来越多的世界500强企业人驻福州,这些企业对写字楼要求十分高。

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