购买小产权房合同范文

购买小产权房合同篇1

[关键词]小产权房 法律效力 原因 对策

[中图分类号] D922.3;D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437（2015）01-0096-03

一、小产权房的概念及出现问题的原因

（一）小产权房的概念

2007年6月建设部公布的《关于购买新建商品房的风险提示》是这样定义小产权房的：“对于所有没有经过批准建设在农民集体所有土地上的房屋，其产权证不是由国家房产部门颁发的，而是由村委会或者乡镇府颁发的，并且没有缴纳土地出让金等费用向集体组织以外成员销售的就是小产权房。”[1]

通过这条规定笔者认为，小产权房与大产权房的区别在于“是否通过正规手续得到国家颁发的房产证”。房产证只要是通过正规的程序得到国家颁发的就是大产权;除此之外由其他部门或者是自治组织的房产权证，而且不是由集体组织成员所购买的房屋就是小产权房。

（二）小产权房问题产生的原因

从表面上看，小产权房是由于城市商品房价格高昂，中低收入人群无力负担而产生的。但是我们把所有小产权房问题进行剖析会发现，小产权房产生的根本原因是我国所特有的土地制度――城乡土地管理二元化所致。在我国土地分为两类：国有土地和集体土地。这在《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第八条中有明确的规定。

在现实生活中，集体土地使用权并不能像国家土地使用权一样进行有偿转让，国家对于集体土地的使用进行了严格的限制，不允许将集体土地作为工业和商业用地，这就使城镇居民在购买或者租让农民房屋时无法可依，最终造成了越来越多的小产权房纠纷的出现。另外在拆迁补偿方面，由于拆迁补偿与土地所有权有紧密的联系，所以城乡房屋在拆迁补偿方面有着不同的对待。[2]农民集体成员土地房屋被拆迁后往往只能得到安置和征地补偿，这对于整个土地建造所产生的高额利润而言是微不足道的，这势必造成农民集体与政府之间的矛盾。在矛盾和利益的驱使下，集体土地所有者就有了建造小产权房的动机。[3]

二、小产权房买卖合同的效力认定

法律赋予依法成立的合同一定的法律效力，以此来约束双方当事人的行为，这就叫合同的效力。当出现一方违反合同约定或者是第三方干扰时，法律就会产生效力，强制让违约方履行合同或者排除第三方干扰。合同的效力是国家意志力的体现，也是合同双方当事人真实的意识表现。国家强制力是合同效力的保障，而合同法等法律是合同效力体现的根源。当双方当事人的真实意识被法律所认可后，双方当事人将实现其所想表达的法律效果，其在合同中所订立的各种款项将产生应有的法律效力，对双方当事人都是有效的;当双方当事人的真实意识被法律所不认可时，合同自始无效，也就对双方当事人不产生法律效力;当双方当事人的真实意识被法律相对否定时，这个合同就处于效力待定的状态，是否对双方当事人产生法律的效力则看双方当事人进一步的意识表示。

关于合同的有效要件可以参考《民法通则》第五十五条规定：双方当事人意识表示真实，具有相应的民事行为能力，合同的内容不违反法律法规或者公共利益。这里的公共利益是指大多数人的利益，是相对于小部分或者小范围集体的利益。法律条文由于自身性质的局限性才作出这样的规定。自改革开放以来，社会发展越来越快，各类新事物层出不穷，与之带来的各种交易新问题也纷纷出现。[4]法律作为上层建筑，它是离不开经济基础的。我们不能用法律条文对还没出现的新事物、新问题进行约束。民事行为也不可能一一地被法律条文所解释，在很多时候法律条文解释不通时，我们可以用“社会公众利益”来考量。当民事法律行为与公众利益发生冲突时，这个民事法律行为就是无效的。

在国务院办公室1999年的39号文件和2004年的28号文件中，我们可以看到国家对土地转让的管理实行了严格的监管制度，特别是对集体土地的管理，以求保证农民的合法利益和维护社会的稳定，杜绝“炒房热”。国务院办公室在2007年的一号文件中明确强调了“小产权房”的不合法性，同时要求各个机关单位应当服从国家的土地管理规定，以大局为重，以农民的利益为重。我国是一个农业大国，土地不仅是农民赖以生存的基础，而且也是我国能否安定发展的基础。如果我国允许城镇居民购买农村集体组织土地，那么势必会有很多农民为了眼前的利益而放弃自己的土地。这样做的后果不仅使农民的生活无法得到保障，而且也给我国的安定发展带来了严重的隐患。所以国家禁止小产权房的交易的目的其实是为了保护农民利益和社会的安定团结。

一般情况下，我们对于小产权房买卖合同是持无效的态度的。但是也有一些例外，比如有些小产权房交易的时间久远，其合同标的物已经完全发生了改变，这类情况应该重新分析、判定。笔者认为小产权房合同应当以1999年5月6日为时间分界线分为两个阶段。

第一阶段：1999年5月6日前签订的小产权房买卖合同。在1999年我国土地管理有了重大的转变，其中最明显的特征是第二次修订的《土地管理法》和国务院办公室的39号文件，这些法规中明确指出集体土地不得进行转让，城镇居民不得购买农民的房屋。而在1999年之前，我国城镇居民购买农民的房屋是未被禁止的，只需要双方去有关部门申请并得到准许即可。1982年《村镇建房用地管理条例》第十四条规定，对于那些回乡落户的华侨、回乡定居的人们以及原本的农民可以通过申请，经过正规的程序得到有关部门颁发的宅基地使用证明。1999年5月6日前买卖的小产权房，由于国家政策是不禁止的，所以买卖双方当事人是基于对国家的信任进行交易的。到了现在，不仅年代已经久远，而且有的当事人甚至已经扎根在集体组织。所以如果这时司法部门再判定这些小产权房无效，那么不仅违背了新法不朔及既往的原则，更是会激发社会矛盾，影响社会的和谐稳定发展。因此，1999年5月6日之前的小产权房买卖合同交易应当被认为是有效的。

第二阶段：1999年5月6日以后签订的小产权房买卖合同。在此期间如果某些小产权房合同确实存在着其特殊的情况，那么也可以对其进行单独处理。比如当小产权房卖房者故意欺诈或者隐瞒事实真相而取得房管部门的信任，取得房屋登记证明的。对于这种情况，主要过错方是卖房者，应当由卖房者承担由此产生的一系列后果;再比如当小产权房买卖交易成功后，纠纷发生前，卖房者的户口已经发生转变成为城镇户口，这时之前发生的小产权房买卖已经没有其理论和法律依据，应当认为此合同是有效的;与此情况相反的小产权房合同交易成功后，纠纷发生以前，购买者的户口变迁到所购房屋的地方，这时的小产权房的买卖合同也应当被认为是有效的。

三、当出现小产权房买卖合同无效时所产生的法律后果

《合同法》第五十八条规定：“如果合同双方中一方是有过错的，那么有过错的一方应当就所造成对方的损失进行赔偿;如果合同双方都存在过错，那么应当就各自过错的后果承担相应的责任。”一般来说，我们知道的过错形式有两种：一种是只有单方有过错;一种是双方都存在过错。

（一）单方过错的情况

这种情况大多是由于卖方的过错，即卖方故意对购买者隐瞒了事实的真相，让购买者想当然地认为自己所购买的房屋是合法有效的。此种情况下购房者不但可向卖方索赔，还可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求双倍赔偿。只有符合一定条件才可以要求双倍赔偿：首先，购买方仅仅从合同中无法判定房屋是否为集体所有;其次，卖方故意隐瞒或者故意提供虚假证明让购房者以为取得了房屋预售许可证;再次卖方是房地产开发企业而不是集体组织性质。

（二）双方都存在过错的情况

如果双方都有过错，那么可以根据《合同法》第九十九条和第一百条有关债之抵销规定，先将各自由于过错应当赔付的数值相同的部分给以抵消，然后由过错较大的一方再赔偿对应的差额。如果是在小产权房买卖合同中，买卖双方都有过错，即卖房者明知不能卖而卖，购房者明知不能买而买的。一般情况下法院会判定卖方对合同的无效负主要的责任，因为首先就是卖方明知小产权房不能买卖却故意知法犯法出售小产权房，而交易成功后又背信弃义主张合同无效;而买方虽然知道小产权房不能买卖但是也依照合同的规定履行了自己的责任，无论是从法理还是从情理上看，买方相对于卖方都应该承担次要的责任。在法理上我们也可以用缔约过失责任和信赖利益损失来解释，当一方当事人先违反合同义务导致另一方当事人受到损失，违反合同和遭到损失存在因果关系时缔约过失责任成立。信赖利益损失是其主要赔偿范围，有直接损失和间接损失两种。对于买方来说直接损失主要是付房款所损失的利息，以及为促进小产权房合同的完成所支出的路费等;而间接损失则主要是由于买方在此期间因为房价上涨带来的差额损失和因为购买小产权房有可能错过的机会损失。对于卖方而言，由于占据了天时地利，其直接损失和间接损失都远远小于买方。除此之外，小产权房被拆迁后所获得的补偿款也是造成小产权房纠纷的一个大问题。我们都知道房屋拆迁款是一批比较大的金额，这也往往是卖方背信弃义主张合同无效的主要原因。[5]笔者认为法院在审理这类案件时应当以卖方不因失信而获利和使买方不受损失为原则。

四、小产权房买卖合同问题的对策

随着小产权房买卖合同纠纷的越来越多，法院如何判定这些案件不仅关系到农民、购房者、房地产开发商和地方政府的利益，更关系到社会和谐稳定发展。所以为了更好地保护相关人员的利益和社会的持续稳定发展，对小产权房买卖合同制订一个切实可行的方案是必要的。

（一）建立公平合理的城乡土地制度

前文我们已经分析过我国现行的城乡土地二元化制度是造成小产权房出现的根本原因，小产权房问题的频繁出现说明我国现行的土地政策已经远远不能跟上时代进步的脚步。[6]由于当前我国的土地是处于垄断地位的，农民根本不可能支配自己的私有财产，因此笔者认为可以从两个方面来解决此问题，一方面是对土地所有权进行改革，完善集体土地所有权制度。当然土地是国家之根本，在进行改革的同时也要加强对农村土地的管理，坚决禁止占有耕地来开发商品房的行为;对于符合国家规定合理开发的小产权房可以办理相关手续后给予正式的产权。[7]另一方面，我们可以建立以产权和市场为指导的土地管理制度。这样不仅可以增加土地使用和城市扩张的成本，避免通过土地征用来低价获取土地而使土地资源白白浪费，还间接地保护了耕地，这与我国《宪法》和《土地管理法》中关于农民耕地的保护规定是相适应的。在这里，我们还有一些问题需要注意，例如政府在强调保护耕地的同时可以对集体土地进行一些经济上的补贴，使农村集体组织从主观上不再抱有把耕地变成建设用地的想法。[8]这样就可以让农民从主观上来自觉地保护耕地，同时又使自己的经济收入得到了提高。党的十七届三中全会特别提出要保障农民的合法权益，允许农民通过合法程序来参与开发集体土地，同时要逐渐建立城乡统一的建设用地市场。此决定无疑为解决小产权房问题提供强有力的政策支持。所以，按照此指导思想，只要通过合法的程序获得有关部门的批准，那么房地产开发商就可以对集体土地进行开发建设。在这里能否进行小产权房的开发建设的关键就在于能否得到有关部门的批准。因此笔者认为我国应该尽快制定关于小产权房问题的一系列法规政策。

（二）完善小产权房拆迁补偿制度

小产权房合同签订后，购房者虽然住进了所购买的房屋，但是其对房屋并没有合法的产权证明，一旦遇见拆迁时，购房者将有可能既失去自己所购买的房屋又得不到任何赔偿。而对于农民来说，购买小产权房没有得到房产部门的登记，因此其在法律上对此房屋并没有享有合法所有权。因此当房屋被拆迁时，农民所获得的补偿款相对于实际的补偿款将会少很多，这样的后果既损害了购房者的利益又损害了农民的利益，进而有可能引发社会矛盾。所以，怎么保护当事人的利益是很重要的。[9]由于小产权房长期以来一直在市场上流转，不是一朝一夕就能杜绝的。所以对其拆迁补偿一方面应根据市场价和区位差价，采用城市房屋拆迁估价办法计算;另一方面要考虑到小产权房的特殊性，在其没有完全缴纳土地出让金和相关房产税费的前提下，应当对其补偿请求限制在一定的范围内。如李玉兰案的最终调解结果就是，如果小产权房遭遇拆迁，那么土地赔偿款归售房农民所得，搬迁费用、地上物补偿款、区位补偿款等归房主所有。

[ 注 释 ]

[1] 乔新生.小产权房的制度创新经验[J].中国改革，2007（8）.

[2] 梁春程.“小产权房”拆迁补偿问题[J].法律经纬，2009（7）.

[3] 胡俊.小产权房法律问题浅析[J].经济与法，2010（6）.

[4] 梁慧星.市场经济与公序良俗原则[A].民商法论丛（第1卷）[M].北京：法律出版社，1994：57-58.

[5] 王秋实.农民卖房后告买主讨拆迁款[N].京华时报，2009.

[6] 赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报，2009（2）.

[7] 马锦毅.小产权房买卖法律问题探讨[J].法制与社会，2009（6）.

[8] 王云利.浅析小产权房法律问题[J].法律经纬，2009（1）.

购买小产权房合同篇2

关注土地问题的人们都知道，几年来中央决心实行“最严格的土地管理”政策，已经初见成效，城市新增建设用地被土地利用规划和用地计划严密的监控着，18亿亩红线有望能保持不被突破。

然而，人们同时也看到，农村建设用地数量剧增，乡镇政府、村级组织擅自占用农地建厂房出租、销售，以租，违法利用农地开发销售商品住宅房，大有愈演愈烈之势。以致于有关方面称之为“撬动土地控制闸门、违法提供建设用地的暗流”。其中，利用农地开发销售商品住宅更是引起社会的强烈关注。“小产权房”已成社会热议话题。

有调查显示，2006年，北京市65000宗乡村建设用地中，8000多宗由区县审批、3000多宗由乡镇“审批”，其余50000多宗则是村组自行“审批”，涉地488平方公里。无任何审批手续的3000多宗，涉地近50平方公里。被调查的其他省市的一些地方，上述现象更是“有过之而无不及”。

据“中大恒基”的报告显示，早在2004年，北京400多个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18％。按照每个项目平均10万方平米来计算，一共就有720万平方米，而当时北京可售房屋面积约为2157万平米，也就意味着小产权项目的面积相当于北京市可售房屋面积的1/3。

有资料显示，目前北京市已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标才是两个1000万平方米。

显然，如果说集体建设用地剧增是一股来势汹汹的“暗流”，那么，小产权房便是这股暗流的潮头。

合法化呼声的背后

对小产权现象最为兴奋的，首推一直主张农地入市的专家学者。北大教授周其仁就认为，小产权供市，与政府几年来稳定房价的调控目标是一致的。政府可以借助自发的产权演进力量，来减少房价越调控越高涨的尴尬。

《中国经济周刊》经济评论员叶檀也表示，小产权房的市场热销无意间挑开了高房价真相，只有增加土地与房屋供应、少收甚至不收税费，房价才有可能下降。

法律问题专家胡星斗似乎更希望小产权房现象能助推法律突破，以改变现有的国家垄断土地一级市场的局面。他认为，小产权处在法律的模糊地带，没有违背《宪法》，即使有什么问题，也可以突破。对于小产权房不可一概否定，应当引导其健康发展，适时予以合法化。即通过政府合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。

小产权房当事人对利益的渴望。村民就认为，小产权房开发使他们走上了致富道路，生活水平有明显改善，所以，对于早已形成规模的小产权房，政府应该采取措施使其合法化。

相关村干部也认为，小产权房不仅解决了很多城市住房问题，为买不起高价商品房的人打造一个完美的居住环境，更重要的是带动了一方经济，是村里致富捷径。同时，土地既然归集体所有，那集体组织开发、售卖，获利归集体共同所有也是合理的。

购房者则认为，环境好，房价低，购买理所当然，既然政府部门没有明令禁止，有可能给小产权一个合法的名分。

显然，专家学者从产权改革、稳定房价、土地市场化进程等角度，对小产权现象寄予了较高的希望。相关当事人也从自身的利益出发，希望小产权合法化。然而，难以回避的事实是，小产权房的确违法占用了大量的农地，很可能导致新增建设用地总规模失控，影响粮食安全和宏观调控。所以，离开现行法律法规、无视小产权违法现实评价其合理与否似乎有些片面。

小产权房违法之痛

小产权，实质就是没产权。所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向集体组织之外居民销售的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。也就是说，小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家土地使用证和预售许可证，因此所谓小产权，实质就是没产权。

管理部门态度明朗。建设部有关负责人认为，小产权房不能办理房产证等合法手续。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。目前，法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

国家土地督察局副总督察甘藏春认为，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是依法使用农村集体用地担保，抵押权实现时；除此以外，都是现行法律不允许的。

也就是说，在政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。这些“小产权”房多是打着“新农村建设”、“农民新村”的旗号违法开发的。

一些专家学者也对小产权提出异议。北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦认为，小产权房买卖是违法和欺诈行为，是一种偷换概念的说法。叫停有利于房地产市场规范化。同时。小产权房不利于从根本上抑制房地产价格上涨。抑制房价上涨的关键是整顿房地产交易和管理市场，而核心是规范交易行为、强化管理、维护市场秩序，重点是政府管理行为规范化、政府职能公开化和民主化，以及开发商行为的规范化。

北京市建委城建研究中心的专家认为，虽然《物权法》颁布，将极大地保障人们对于私有财产，特别是不动产的权利，但是不会保护不合法的财产。同时，由于小产权归农村集体所有，产权关系很难改变，如果在法律层面给予承认，将动摇我国现有的土地政策。因此，小产权房将是今后房地产市场整顿的对象。

一些知名房地产商也认为，小产权房实际上是在挑战国家法律。任志强认为，在两种土地管理制度的条件下，要把小产权房变成商品房，就只能服从房地产法规定的条件进行交易。假使推动小产权房，国家的耕地面积无法得到保证，国家的法律也得不到尊重。

我爱我家地产经济公司副总经理胡景晖也认为，小产权房实际上是在挑战国家的根本大法，包括《宪法》、《土地管理法》和《物权法》。

购买小产权房的都是中低收入阶层吗?

一些人认为，小产权房之所以受人青睐，是因为城市房价太高，很多人买不起房，不得不冒着风险去买小产权房，当前买小

产权房的人大都是城市拆迁户、中低收益阶层或外地进京人员。事实并非如此，据调查，在北京市除了通州区个别项目外，购买小产权房的人多是作为“第二居所”，甚至是为了住“别墅”。换句话说，在北京，购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人”。

调查显示，房山、怀柔、密云等区县的小产权房多数为别墅形态，其价格虽然低廉，但也不是低收入人群能买得起的。其他省市的情况也大都如此。事实上，大部分中低收入者要比专家估计的理性得多，他们不会将自己辛苦积攒的血汗钱随便投入无法取得产权的房屋。所以，资料显示，中低收入人群在郊区买房，主要是购买离城市较远、价格相对较低的有产权的商品房而不是小产权房。

负面影响大过正面效应

毋庸置疑，小产权房以其价格低廉、自然环境好等优势受到城市居民的青睐，并给当地带来了发展和利益实惠，但从全局看，它的负面影响也是显而易见的。

首先，它冲击了现行土地政策、干扰了宏观调控政策的实施。众所周知，近几年为保证粮食安全和农业生产的稳定，我国一直严控新增建设用地，当城市新增建设用地控制效果稍有起色之际，小产权房大量占用农地，势必使新增建设用地总规模难以控制，几年的宏观调控效果毁于一旦，18亿亩红线受到威胁，政治经济都将受到重大影响。

其次，小产权房严重违背了法律法规，干扰了国家法律法规的正常运作。与其说小产权房是对现行法律法规的突破，不如说是一种“倒逼”现象，加之社会舆论的推波助澜，俨然一副“你不给我合法化我就不罢休”的态势。如此，有关法律法规无法在社会经济运行中正常发挥作用。

例如，一些地方的小产权房开发者，利用新农村建设等旗号，以合法形式立项，将建立生态园作为旅游景点配套项目等名目，开发建设大量小产权房，给购房者一定年限(如50年或者更长时间)的租赁合同等。有的还发给购房者“荣誉村民证书”，以表明购买者对房子有永久居住权。这种租赁实际上是“以租代买”。种种行为违反了多个法律，给规范与治理也带来障碍。

再次，这些小产权房因其产权不清、租售不明、无法律保障等将扰乱房地产市场秩序。同时，小产权房一旦合法人市，将引致房地产投资规模进一步膨胀，房价上涨之势将波及到农村。

小产权房成灾谁之过?

是故意曲解法律，还是法律自身缺陷?现行《土地管理法》对建设用地有明确的限制性规定，但同时又都有“除外”。如：任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民住宅用地批准使用集体土地的除外；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或用于非农建设，但符合土地利用总体规划、并依法取得集体土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。这些“除外”，原本并无歧义，但却被乡镇、村级组织乃至村民曲解为占用农地、进行小产权开发等行为的依据。一些村民就以在宅基地上建房自住为由，建设小产权房出售或以租代售。

此外，按照现行有关法律法规，虽然宅基地属于集体所有，村民对宅基地只有使用权，但村民对宅基地上的房屋却有所有权。相关法律只是禁止城镇居民在农村购买宅基地，却没有禁止购买房屋。村民将其房屋出售给城市居民，是否违法违规，现行法律没有明确规定。从而造成小产权房在法律上的模棱两可，既助长购房者的侥幸心理，同时也给行政执法部门带来了困惑。

利益当头谁不动心?随着经济发展和收入的增加，居民对居住环境的要求越来越高，一些人不再满足于林立的高楼和拥挤的小区，开始到环境优雅、风景秀丽的郊区寻找安静、自然。由短期度假到长期租住农宅，再到购买农民住房、建房。这自然给当地农民带来可观的利益。

小产权房未经正式批准，不用交纳土地出让金和各种税费，故开发成本较为低廉，即使比城里的商品房价格低十几倍，也有利可图。村民为利益建房出售，村、乡镇以发展本地经济为名开发小产权房，或者支持开发，其实也是为了获得利益，合作开发商也可按比例分成。同时，购房者也能以较低的价格买到住房。多方的利益驱使，共同导演了小产权房的悲喜剧。

在北京市，上世纪90年代中期，小产权房就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。由于当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。从2003年开始，小产权房的性质开始发生了变化，很多人开始购买小产权房，甚至作为第一居所使用。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。

城市不断上涨的房价是助推器?城市房价的不断上涨，至少助推了两种情况：第一，不排除一些购房者无法承受城市高房价，而不得不选择相对低廉的小产权房，即使存在风险也在所不惜，从而促使小产权房产销两旺。第二。有钱人出于投资的需要和优化居住环境的需要。一些有钱人看到小产权房价格低廉且购销两旺，有很大的投资空间，就将资本由城市商品房投资转向乡镇小产权房。另一些人看到，花几十万在城市连普通住房都买不到，在乡镇却可以买到别墅或高档住房。所以，便通过购买小产权房提升居住质量。

因此，从某种意义上讲，如果不解决房价快速上涨问题，即使堵住了小产权房这个口子，市场还会出现其他形式的房屋。

新户型政策的负面影响。众所周知，建设部出台了“套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积，占年度住房开发总面积70％以上”的政策，即“70/90”政策。其目的是通过面积控制价格，以使大众能买的起房，但其负面影响也是很大的。

短期看，“70/90”政策，使得许多房产项目因为调整规划而推迟了人市时间，造成了暂时的商品房供应短缺，刺激了房价的上涨，推动了购房者把目光转向小产权房。长期看，“70/90”政策不能满足人们改善住房条件的需求和愿望，而小产权房100平米以上的面积，20万元～30万元的低价，为购房者提供了提升居住质量的机会，也为小产权房提供了时机和市场空间。

违法事物岂能任其蔓延，坚决制止没商量

应当说，小产权房现象背后有深刻的制度原因，甚至是产权问题、土地制度问题以及现行利益分配格局矛盾的综合反映。彻底的解决有赖于经济、政治体制改革的不断深化。但任何事物都有其纬度和边界，在现行法律层面上，小产权房与乱占农地建立厂房向社会出租、以租一样，都属于违法占地、擅自扩大新增建设用地规模。所以，应当采取严厉措施，遏制小产权房的蔓延之势。

从立法层面解决法律上的缺陷。现有法律对农村宅基地上房屋的管理，缺乏明确的规定。从《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等都没有明确规定农民能否像城市的居民一样，可以有权自由处理自己的房产。如今小产权房的优势还在，需求也大，规模不断扩大，粮食安全、18亿亩耕地的红线如何保障等严峻形势，压力越来越大。面对新的土地违法形式，建议完善有关法律规定，避免曲解和规避法律，并在相关法律上增加“破坏土地资源罪”，加大对违法用地的处罚力度。

另一方面，小产权房的开发销售涉及供需两个方面，所以，在依法制止建设开发的同时，也应在法律上进一步明确严禁城镇居民、单位购买农村小产权房或租用农民集体土地进行房地产开发，并对购买、开发行为施以相应的处罚。

严格土地用途管制制度，制止擅自改变土地用途行为。用途管制是我国现行土地管理制度的核心，土地利用总体规划确定的土地用途，体现了国家一定时期的整体发展思路和方向，擅自改变土地用途是一种违背国家大政方针、冲击国家整体发展计划的行为。小产权房就属于擅自改变《土地管理法》确定的土地用途，破坏了整体的土地规划，所以应予以制止，并对大量占用耕地者追究责任。

同时，严格推行一户一宅制度，明确规定农民住宅的面积。对以住宅名义进行小产权开发，或将自己住宅出售后再次申请宅基地的，有关部门应严格把关，不予审批。

购买小产权房合同篇3

一。房改房买卖合同效力。

1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。

2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？

4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。

6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。

7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》

56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。

二．集资房、安居房买卖合同效力。

1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。

2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？

3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。

4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。

三．村证房（小产权房）买卖合同效力。

1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。

2．在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。

购买小产权房合同篇4

20xx年农村购房合同范本(一)

甲方(卖方)：　 　身份证号码： 电话：

乙方(买方)： 身份证号码： 电话：

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：

一、甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币(大写)_________________________________， 即人民币(小写) ______________________。

三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币(大写)_________________________，即人民币(小写)_____________。

四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民币(大写)____________________________，即人民币(小写)_____________。

五、经甲乙双方同意，甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给乙方(乙方在付款时，为确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款人民币(大写)________________，即人民币(小写)____________，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方)。

六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。

七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在____________________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。

八、经双方确认，_____________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时 甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。

九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房订金。

十、附加条款：__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

甲方(卖方)：身份证号： 电话：住址：

乙方(买方)：身份证号： 电话：住址：

签定日期：________年____月____日

签定地点：__________________________________________

20xx年农村购房合同范本(二)

甲方(卖方)： 身份证号：

乙方(买方)： 身份证号：

一、甲方自愿将坐落在 市 镇 村 号(自建住宅)的房屋，东至 南至 西至 北至 建筑面积 平方米，出售给乙方。

二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共 万 仟 佰 元(小写 元)，乙方在 年 月 日 前，一次付给甲方。

三、双方同意于 年 月 日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。

四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。

五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由 方负担。

六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。

七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。

八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。

甲方(签字)： 章

乙方(签字)： 章

中证人(签字)： 章

年 月 日

20xx年农村购房合同范本(三)

甲方(卖方)：

乙方(买方)：

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人 同意，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在 房屋院落(包括：正房 间、厢房 间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具体位置为：

东邻： 西邻：

南邻： 北邻：

登记长度为： 米、宽度为 米，面积共 平米。

二、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：

三、、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 元。乙方在合同生效时一次性付清。

四、甲方应在 前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。

六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。

七、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。

八、 其它：

1. 本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。

2. 本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。

3. 本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。

甲方(卖方)： (印) 身份证号：

住址： 电话：

年 月 日

乙方(买方)： (印)身份证号：

住址： 电话：

年 月 日

村委会意见：

村委会盖章： 年 月 日

20xx年农村购房合同范本(四)

(合同编号：)

合同双方当事人：

出卖人：_________________________________________________________

注册地址：_______________________________________________________

营业执照注册号：_________________________________________________

企业资质证书号：_________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：_______________________

邮政编码：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

邮政编码：____________________联系电话：________________________

委托机构：__________________________________________________

注册地址：______________________________________________________

营业执照注册号：________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：______________________

邮政编码：______________________________________________________

买受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________国籍：_____________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________电话：__________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据。

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________.

该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________.

________________________________________________________________________________________.

第二条 商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________.

________________________________________________________________________________________.

第三条 买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为

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本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。 该商品房的用途为___________,属___________结构，层高为___________,建筑层数地上___________层，地下___________层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

________________________________________________________________________________________.

_________________________________________________________________________________________.

第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

4、__________________________________________________ .

第五条 面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：

1、双方自行约定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________. 2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=────────────────×100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条 付款方式及期限。

买受人按下列第__________种方式按期付款：

1、一次性付款_______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

第七条

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 _____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、__________________________________________________.

第八条

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人 使用：

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5、________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

2、______________________________________________;

3、_______________________________________________.

第九条

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

2、 _______________________________________________.

第十条

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

(2)______________________________________________;

(3)______________________________________________;

(4)_____________________________________________;

(5)______________________________________________;

(6)_____________________________________________;

(7)_____________________________________________.

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按 __________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。_________________________________.

第十一条

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_____.

第十二条

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。______________________________________________.

第十三条

出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、 ________________________________________________.

3、 ________________________________________________.

第十四条

出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、_________________________________________________;

2、________________________________________________;

3、________________________________________________;

4、_______________________________________________;

5、________________________________________________.

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、_______________________________________________;

2、______________________________________ _________;

3、_______________________________________________.

第十五条

出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

3、________________________________________________ .

第十六条

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

____________________________________________.

第十七条

双方可以就下列事项约定：

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________;

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权______________________;

3、该商品房所在楼宇的命名权___________________________;

4、该商品房所在小区的命名权_________________________;

5、_____________________________________________;

6、_____________________________________________.

第十八条

买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

________________________________________________.

第十九条

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第______种方式解决：

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十条

本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

第二十一条

合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条

本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。

第二十三条

本合同自双方签订之日起生效。

第二十四条

商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__________________申请登记备案。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】： 【委托人】：

(签章) 【 】：

(签章)

______年______月______日 ______年______月______日

签于 签于

20xx年农村购房合同范本(五)

甲方(卖方)：

乙方(买方)：

甲乙双方就下列房屋的买卖订立如下补充协议，以资双方共同遵守。

一、买卖的标的及价款：甲方向乙方出售位于 商业用房，建筑面积 ㎡，每平方米 元，共计 (人民币) 元整。(比价格包含办理房产手续时，乙方应承担的各项税、费和公共维修基金)

二、双方责任与权利

1、甲方须具备该房屋所有相关法律认可文件。

2、甲方负责办理本合同项下的产权过户，由此所产生相关税费、公共维修基金全部由甲方承担。

3、甲方应在签订本合同后 日内办理完毕过户手续，将合法齐全的房产证交于乙方。

4、乙方提供过户所用的各种身份证明及法律认可文件。

三、违约条款

甲、乙任何一方不按上述条款执行既视为违约，违约方须向对承担相应的法律责任。在执行本合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协商;协商不成时可向有管辖权的人民法院起诉。

四、其他事宜

本补充协议与原购房合同具有同等法律效力，本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准。

本协议自签定之日起生效，一式二份;甲、乙双方各执一份。

日期：年 月 日

二、购房合同签订后违约会有什么后果

1、若买方上诉法院，可能判决强制过户给卖方

法律依据：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

若买方不接受协商，可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时，也可主张强制过户：

(1)签订的买卖合同有效;

(2)购房人具有购房资质;

(3)购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户;

(4)售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持买方诉讼，买方还可以要求卖方支付违约金，尽管违约金酌情承担，但届时真是得不偿失了。

2、买方解除合同并要求卖方承担根本违约责任

一般情况下，购房合同中都会有一条补充协议：“拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的，则甲方(卖方)构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”

所以，如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约，那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。

此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的费用。

3、双倍返还定金

购买小产权房合同篇5

一、优先购买权制度之检讨

（一）优先购买权的定义、 历史 及现状

中外学者及法条对优先购买权所下定义大同小异。[1]王泽鉴先生认为：“优先购买权云者，谓特定人依约或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。”[2]王利明先生认为：“优先购买权，又称为‘先买权’，是特定的民事主体依照法律的规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。”[3] 《德国民法典》在“债权编”和“物权编”分别对优先购买权进行了规定。位于其“债权编”中的504条规定：“对标的物有优先买受权的人,在先卖义务人与第三人对标的物订立买卖合同时,可以行使先买权”。位于其“物权编”中的第1094条规定：“（1）土地可以此种方式设定负担，使因设定负担而受利益的人对所有权人享有先买权。（2）先买权也可以为另一土地的现时所有权人的利益而设定。”[4]我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”郑玉波先生指出，优先购买权属于一种优先权，“为自由平等原则（如契约自由原则，债权人平等原则）之例外，有碍交易之敏活及交易之安全，因而于解释上及适用上均应从严，而不应从宽。”[5]

据学者考证，无论中西，优先购买权制度皆有绵长之历史。在

还有几种情况需要提到：

（1）赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下，因为上述行为皆为无偿 法律 行为，根本无价额可言，出租人无因此而获得意外利益的可能[44]，不在“出卖”的文义范围之内，故而承租人不得行使优先购买权，至为显然。在混合赠与的情况下，虽兼有买卖和赠与的因素，但究其实质仍以赠与的性质为主，它更多地考虑到出让人与受让人之间的人身信任关系，与纯粹的买卖终究不同，故于此情形承租人亦不得主张行使优先购买权。

（2）按照《德国民法典》第570b条之（1）的规定，如果出租人将住房出卖给其家庭成员、家属或其法定继承人的，则承租人不得行使优先购买权。这种做法可资赞同，因为家庭成员之间的房屋买卖，不免具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定，但在操作上不妨采取同样的解释。[45]

（3）互易。作为古老的以物物交易方式在 现代 的延续，互易虽然为法律所允许准用关于买卖的规定，但其与买卖仍有较大的不同。通过互易，出租人获得的是非代替物，这就使得承租人无法行使先买权。另外，买卖合同的双方当事人比较单纯的注重利益的交换，而互易则重在特定物之交换，当事人往往希望通过物之交换获得其在市场中难以买到的特定物，即使在单纯的金钱价值上受有损害也在所不惜。在不动产领域尤为如此。例如，房屋主人为了摆脱现居的生活环境，宁愿以牺牲部分住房面积为代价与另一面积稍小的房屋互易，而搬迁至另一完全陌生的环境之中。在这种情形下中，房屋出租人便不能行使先买权。[46]

（二）同等条件

同等条件是对房屋承租人行使优先购买权的限制。有学者阐述了作出此种限制的意义：这首先尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。同时，表明确立优先购买权并没有剥夺其他人的购买机会。如果不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定物的归属，因此不违反公平竞争的原则。[47]

但对于同等条件的具体内涵是什么的问题，大家看法各异。《德国民法典》第505条第2款规定：“一经行使先买权，先买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。”[48]有人主张，应当借鉴德国法的上述经验，采用“相同条款”作为先买权人行使权利的条件。但这种所谓的“绝对等同说”关于“同等条件”的内容，在适用中过于苛刻，先买权在现实中恐有不能实现之虞。[49]而事实上，《德国民法典》在505条第2款规定之后，也用下列条款对“相同条款”进行了缓和：

——507条：第三人对合同中先买权人不能履行的从给付负有义务的，先买权人可以支付从给付的价金代替给付。从给付不能以金钱估价时，不得行使先买权；但无此给付，与第三人的合同亦能成立，对此种给付的约定不予考虑。

——509条（延期支付价金）

（1） 如果在合同中允许第三人延期支付价金，先买权人只能在为延期支付的价金提供担保时，始得请求延期付款。

（2） 土地为先买权标的物的，只有在约定就土地上为延期付款设定抵押权，或者因抵充部分价金而承担在该土地上设有抵押权的债务时，才无需提供担保。注册的船舶或者建造中的船舶为先买权标的物的，准用上述规定。[50]

现在让我们来具体分析同等条件的构成问题。

作为买卖合同的一种，房屋买卖行为必然要包含买卖标的物和价金两大条款。房屋买卖的条件是否等同，首先要看标的物和价金两大条款是否等同。

（1）标的物条款。有关优先购买权的争讼中，当事人争讼对象就是同一房屋，所以标的物条款本不会产生是否等同的疑问。但是，在高层建筑非常普遍的今天，此类问题便产生了。本案即是一个例证。设想一幢大楼的所有者欲整体出售该楼，但该楼某个房间单元又已被某承租人承租，第三人购得该幢大楼后，某承租人站出来主张对自己所租房间的优先购买权——这里，承租人主张优先购买的标的和出租人出卖的标的并不同一，前者为后者所包含——此时，是否就可以承租人和第三人买卖标的本就不同，根本不符合“同等条件”而对承租人的优先购买权不予理睬呢？不予理睬？实难讲通，小小承租人在巍巍楼宇前更像“弱者”；推翻其以承租房屋为基础建立起的各种关系同样会给他伤害；给予理睬？欲购整幢大楼的第三人允许自己的“领地”上存在“国中之国”吗？若因此导致第三人拂袖离去，所有人将会遭受重大损失。回顾本文主张的赋予房屋承租人优先购买权以债权效力的观点，此难题便会迎刃而解。依然保护承租人优先购买权——第三人同意购买楼房除该承租房屋以外的所有部分，满足承租人优先购买权， 自然 皆大欢喜；第三人不愿作此分割的，所有人出卖整幢楼房于第三人后，承担对承租人的违约责任，赔偿其损失即可。

（2）价金条款。首先是价金数额等同，即承租人允诺支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如，第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。不过，如果出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的反保，否则不能请求分期付款。《德国民法典》第509条对此设有明文规定，可资参照。之所以如此，乃是因为每个人的信用及支付能力未尽相同，出租人信赖第三人的支付能力，承租人却未必能赢得同样的信赖。[51]

除开上述两大条款外，“同等条件”是否也包含其他交易条件的等同？有学者根据《德国民法典》第507条的规定认为第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付义务可以用金钱作价，或无此从给付义务出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。[52]笔者表示赞同。据此，先看从给付是否为出租人和第三人成立买卖契约所必需，如不是必需，则在判断同等条件时不考虑该从给付约定；如是必须，再看该从给付是否可用金钱来衡量。如果该从给付不可用金钱来衡量，承租人就不能行使优先购买权；反之，承租人可在用金钱代替该从给付后行使优先购买权。当然，在确定哪些从给付为成立契约所必需时需要法官丰富的经验和充足的智慧，这不是法律条文本身所能解决的问题。

综上，笔者认为，确定“同等条件”需要通盘考虑上述因素后作出决定，而不能单考察某一个条件（如价金数额相同）便做定论。另外，依举重明轻之原则，如果承租人提供的条件优于第三人提供的条件，承租人自然可以行使优先购买权。

（三）合理期限

学者普遍认为，形成权不是请求权，因而它不受诉讼实效的限制。但形成权持续时间太长会产生不良后果，并且形成权因权利人的不行使将会使形成权的效力减弱。因此，形成权在一定的时期内不行使，将导致其消灭。此一期间被称为除斥期间。[53]房屋承租人的优先购买权作为一种形成权，理所当然的应该适用除斥期间。如此，才能发挥优先购买权的积极作用，即首先有利于民事主体在特定买卖关系中取得自己所需要的财产，以满足其工组和生活的特殊需要；其次有利于发挥物的效用，以达到物尽其用；再次有利于交易安全，维护正常的财产流通秩序和社会安定。[54]

购买小产权房合同篇6

2、动迁难赔偿。一般要是依法处理了建房子审核办理手续，便是合理合法工程建筑，但也是有要求范畴外的违章建筑，违章建筑与国家的整体规划矛盾，就会被拆卸，小区业主也无法得到房屋拆迁补偿，另外购房者购买小产权房后，若碰到政府部门的土地征收，屋主也没法得到相对的房屋拆迁补偿。

3、房屋品质难确保。小产权房很便宜，因此房屋的品质是无人管的，就会出现房地产商以次充好的状况，这就存有安全风险，而这一类房子全是由农田所属的村开发设计的，不但房屋的品质和售后服务无法确保，搬入后物业管理服务也非常容易出难题。

4、小产权房不可以抵押或是发售出售。小产权房并不是靠谱的产权房，小产权房也不可以做为抵押开展发售出售的，这种全是购房者在购买小产权房要留意的难题。

5、易出难题。购房者在房屋出现难题后消费者维权是十分不易的，由于与房地产商签合同并缴费后，会碰到政府部门整治小产权房，那么你的房子就会有将会被停建或强制性拆卸，那样购房者就会遭遇既沒有房屋，也不可以立即讨回购房款的处境。

6、小产权房不可以抵押贷款。小产权房不可以在房产管理单位备案办理备案，因此不太可能申请办理抵押等，这类沒有项证支配权的房子还需要一次性支付购房。

以上是关于“买小产权房有什么缺点”的介绍，所以购买房子一定要了解清楚，因为购买小产权房也有风险的。

购买小产权房合同篇7

一、销售房屋户型及规模

人和花园是按照经济适用住房建设标准分期建设的住宅小区，享受经济适用住房的相关政策。位于县城关镇环城村五组，交通局以北，蠡北路以西，绿景花园以东。小区规划控制用地34亩。其中一期工程建设占地17亩，房屋建筑面积18400m2。分大、中、小三种户型，其中90m2的户型132套，78m2的户型48套，58m2的户型48套。

二、销售对象

本期所建住房，原则上用于沿河北路旧城改造项目建设拆迁安置，拆迁安置结束后，如有剩余房屋，再按经济适用住房的管理规定向全县城镇中低收入家庭进行公开销售。

三、申请审批程序

（一）申请

凡沿河北路旧城改造项目建设用地范围内的拆迁户且在本县城关镇内又没有其它房产的，每户可以申请购买安置住房一套。对单家独院三世同堂家庭常年同住人口在七人以上（含7人）的拆迁户，需要分户安置的须另行审核，报指挥部研究同意后，可以增加一套安置住房的购买申请，但两套购买面积总和控制在150m2以内。

安置住房购买人由户主或户主书面委托具有完全民事行为能力的家庭成员，持下列材料向县城沿河北路旧城改造项目建设指挥部（以下简称指挥部）提出申请：

1、拆迁补偿安置（产权调换）协议书；

2、家庭成员身份证原件及复印件1份（原件审验后退还）；

3、申购人及配偶户口簿原件及复印件1份（原件审验后退还）；

4、现有住房产权证明或住房情况证明（由单位、村场或社区开具证明）。

（二）公示

指挥部对申购人提交的资料进行审核，对符合条件的，由申购人填写《县人和花园安置住房审批表》，并将申购人家庭人口、收入、住房等情况在电视台、所在村场（街道居委会）或单位进行公示，公示期10天。

（三）审核

对公示情况有异议的，由指挥部与县房地产管理局会同纪检、监察部门和咨询监督委员会进行联合调查、核实。对经核实不符合申请条件的，由指挥部与县房地产管理局书面通知申购人。对无异议或经调查、核实投诉不实的，由指挥部与县房地产管理局在《县人和花园安置住房审批表》上签署意见，同时向申购人出具《县人和花园安置住房准购证》（以下简称“准购证”），《准购证》中应当载明申购人可以购买的面积和房价总额标准。《准购证》只限本人使用，且每个《准购证》只能购买一套与核准面积相对应的安置住房。

四、选购原则

指挥部与县房地产管理局将根据先拆先选购的原则发放房屋选购顺序号，即谁先签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，谁就具有优先选购权，优先选购房屋。申购人应当在取得顺序号之日起30日内，持《准购证》和《顺序号》及本人身份证明到人和花园小区购买安置住房，30日内未签订购房合同的视为自愿放弃。签订购房合同时销售单位应当查验购买人相关证件，购买人姓名须与本人所持《准购证》中申购人姓名相一致。对不一致的，应拒绝向其出售安置住房。

五、建设标准

建筑设计符合国家强制性标准和规划委员会审定的标准，为方便拆迁安置户入住，外装立面使用外墙砖、铝合金门窗，坡瓦屋面；内装饰安装进户防盗门一张，室内地面用水泥砂浆抹平，楼梯间和室内墙面用904涂料装饰，水电分户安装入户，并分户安装水电表，其中58m2的小户型住房内部安装房门，厨房和厕所建设到位。小区建设绿化率不低于30%，水电畅通，燃气、有线电视、电话线引至小区，排污设施按标准建设，小区外蠡北路硬化。

六、销售价格

人和花园一期安置住房销售基准均价经物价部门审核定价报县政府审定，原则上限定在870元/平方米以内，即一楼限定在850元/平方米以内，二、五楼限定在870元/平方米以内，三、四楼限定在900元/平方米以内，六楼限定在830元/平方米以内。

七、其它

（一）购房者应在安置住房交付使用后30日内，持本人身份证、销（预）售合同、购房发票办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》产权登记手续，《房屋所有权证》的产权属性将注明安置住房或经济适用住房，《国有土地使用证》的土地取得方式将注明划拨土地。在奖励期内拆迁的安置户两证办理限额400元，其中房产证限额200元，国土证限额200元；奖励期外拆迁的安置户两证办理给予适当优惠。

（二）购房者应按规定缴纳1%的公共物业维修基金。

（三）购房者按规定购买的安置住房所有权归私人所有，在取得房屋所有权证和土地使用权证且本人居住满五年后可依法上市交易。

购买小产权房合同篇8

菲特

缺少幸运数字8的外企IT部门经理

菲太

掌管财政、居家且温柔务实的白领一族

小费

菲特太太的朋友，买卖房产高手，前几年在北京买了三套房，曾卖出一套房，闲钱主要投资于房产，专职做房东，兼职去公司上班。

菲特夫妇一走进房产中介公司，就有业务员问，你们想买什么样的房子?他俩随口说“两室两厅房子”，接着业务员开始介绍周边的房产，小区好、格局好、性价比高、内部装修也不错等等，说得菲特夫妇很是心动，迫不及待地去看房，但是业务员说先留下电话，等约了房主才能看房。没想到过了一周，业务员打来电话说，房主的房子已经卖了，要不看另外一套，房间朝向不错。

后来业务员带着菲特夫妇看了三四套房，他俩感觉总是不满意，不是小区环境不好，就是屋里太旧，念念不忘那套已卖掉的房产，是不是上了业务员的当，当初就没有那样的房子呢?到底又该如何选房呢?

菲太：小费，你买了那么多套房子，你都是很满意吗?该怎么选房子呢?

小费：选房子，的确要花费巨大的时间和精力。你们看了几套房一点也不多，当初我买第一套房子时看了将近二十套。买二手房最重要的问题是：买房的目的要明确，是自己居住，还是投资出租?看房时要考虑不同的房产要素，如房产区域、周边环境、房屋格局、内部装修等。

如果是自己居住，要考虑家庭成员的交通是否便利；周边环境要考察是否有医院、学校、娱乐餐饮等；格局也有讲究，如果老少三代人住一起，至少要三室一厅；如家人工作忙要尽可能选择室内装修精致的房产……如果是考虑投资出租，首先公交地铁等交通方便是首要条件，而且小户型比较好租，房间装修好有家具就更能租上好价格。总而言之，房子要满足自己的主要购买需求，满分之百让人满意的房子是没有的。

Spot1　买房三部曲

菲特夫妇、小费

菲特：大部分的房源还是在中介公司，如果是在中介公司买房子，过程是不是很麻烦?

小费：买房除了要明确自己买房的目的之外，还要了解区域价格，并实地勘察，不仅仅看房屋本身，还要了解小区保安和周边环境，不要只听房产中介的介绍，要自己实地多多勘察。比如有时业务员会挑选时间带客户去看房产，比如朝东的房子约在早上10点去看，而朝北的房产约在下午2－5点，在房子看起来最好的时点去看，可能那个时点买方会很喜欢就买了，而在真正住进去后，觉得除了当初看房的时点好之外，别的时间都很不舒服。

在选定房产之后，还要签合同、付款、贷款等步骤，涉及的机构有房产中介公司、担保公司、银行、房屋管理局等等，不妨先看看以在中介公司购买房产为例的购买二手房流程图(图表1)。

在中介购买二手房流程中，主要分为三个阶段，一选址、看房、选房、了解房产产权等意向阶段；二在签订买卖房屋合同后需要支付定金、首付款、交税费等一系列费用和办理贷款、过户等手续，三进入过户后就成为新房主阶段。

但是买卖双方自行交易房产时，要注意以下六类产权性质的房子可能面临不能上市交易：

1　军产、院(医院)产、校(学校)产的公房并与本单位的办公场所在一个大院里的房产；

2　仅有使用权的房屋；

3　以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的房产；

4　在农村集体土地上兴建的房屋，所持多产权房产证的二手商品房(俗称小产权)；

5　已经被列入拆迁公告范围的房产；

6　依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的房产。

Tips

小费经验谈一：了解二手房产权状况

1　看：产权证书

即“房屋所有权证”和“土地使用权证”，了解房屋的属性：商品房、经济适用房、公房包括央产房、单位福利房等，

2　看：房主身份证件

即身份证和户口簿，如是共有房屋出售，需要提供其他共有人同意或放弃优先购买的协议或证明等等，

3　看：房屋有无债务负担

了解抵押贷款的合同中贷款额和偿还额度、利息，或者房屋租约、房屋是否被法院查封等信息；

4　看：房源是否属于房改出售

按照房改的有关规定，北京城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利；

5　看：结婚证

即使房产是家庭一方在婚前购置，在出售时买方也要看结婚证，因为在婚姻存续期间共同还贷，就属于家庭共同财产，在出售时，必须要征得配偶的书面同意。

评估个人购房经济能力六步骤

步骤一：看现金等价物

评估你的现金，不应该只看你的银行存款，还应看变现能力较强的各类股票，基金和债券等。

步骤二：衡量筹款能力

如果现金等价物不能支付首付和房屋装修等费用，需要筹款，可提前考虑典当、亲友资助等方式。

步骤三：计算月收入中合理还款能力

月收入包括工资收入、兼职收入和股票、基金等收益，一般房贷为每月收入40％～50％

步骤四：计算家庭应息资金

如果一旦失业丧失家庭收入，而贷款买房持续较长时间，一定要留家庭备用金，一般是平均月开支3～倍。

步骤五：估算银行可惜款额

先要看家庭是否有不良的信贷记录，如信用卡是否欠款等，再根据自己的每月合理还款能力，贷款年限等，计算银行贷款额。

步骤六：估算最大房款

最大房款=现金等价物+筹款资金+银行可借款额+公积金可贷金额。

签订二手房买卖合同必须要做四件事情

1　必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房屋所有人的身份这是签订买卖合同的前提条件。

2　必须标明付款过户时间

在交易房产实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段直接打入卖方个人账户。买方有义务告知卖方的付款时间，也有权利知道房产的过户时间，如果逾期按违约责任解决问题。

3　必须明确敝方违约责任

在签署合同时要明确写清在房产付款过户等交易过程中双方的权利和义务，以及违约金的偿付金额和时间遵循的原则就是双方责权利对等。例如合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款以确保合同条款的最终落实。

4　必须注明物业交接事宜

在“房屋交付”的重要条款中，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，可以规定过户前费用为卖方支付。

Spot2　经济条件决定买房实力

菲特夫妇、小费

菲特：和卖房方谈妥价格后，要交很多的费用，如中介服务费、税费、过户费等等，这些费用有什么标准吗?

小费：选在中介公司买房，中介公司会收取服务费，一般是房产交易价格的2％～3％，有些担保费也是包括在内的，

这类费用不同的中介公司标准不一样，但是有关房产的一些税费是确定的，比如在北京购买二手商品房的税费表(图表2)，超过五年的商品房可以免交营业税和个人所得税。

在实际交易中由买方来承担的税费中，要根据不同产权的房产还有所区别，如购买5年以上的纯经济适用房还需交土地出让金，为成交价10％，而按照职称分得一定面积的央产房，如处级干部该分得120平米房产，实际住所面积为150平米，如单位容许个人出让此房产，必须根据相关规定价格补差款后，才容许出售。

菲特：在四月份国十条出台后，各地对哭房出现种种限制性规则，“京十二条”对个人买房到底有什么影响呢?

小费：买房不仅要看自己的收支比例，还要了解国家的政策，京十二条规定实行更为严格的差别化住房信贷政策，主要针对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，一般是再提高10％。

别小看了利率增加的10％，来看看我算过的一笔账，按照北京三环外房产2万元／平米，面积100平米，共200万元，首付款100万元，如果用商业银行货款，第二套房利率为6.53％(5.94％／年×1.1=6.53％)。贷款20年，等额本息法，每月还款额7473元，比原来增加340元，但是利息比原来的71.11万元高出8.2万元。

Link

贷款能力衡量指标

五大指标：个人所在单位性质，学历，收入流水证明、职称、信用资质五大指标；

贷款“四高人”：即高学历，高职称，高收入，高信用的人，可以获取最高80万元的公积金贷款额度，如公务员、老师，军官等，获取博士及以上学历者。

Spot3　远离法律纠纷

菲特夫妇、曹庆国律师

菲特：想买房子，光是看房、选房，就要花费巨大的经历和时问。如果在交易过程中碰列卖方不想卖了。中介反悔了等等事情，买房子还真是很费劲。

律师曹先生：在选定房产后，进入买房最核心的关键一步，签合同。在买房至少要涉及中介公司和买卖双方签订的居间服务合同、买卖房产合同、抵押合同、公积金和商业性借款合同、担保合同等等，但要特别注意有的中介公司和买卖方手签的房屋买卖合同，内容涉及房屋位置、价格、付款方式、交房时间、违约责任等等，有时看似详尽，但是不能作为房管局过户之用，而且办理贷款也一定要有房屋管理部门备案的《存量房屋买卖合同》，即通常所说“网签备案合同”。

贷款房要卖该先解抵押

如果买卖双方自行全款交易房产，可以直接在房管局签订备案合同；如果卖方还留有剩余银行贷款未还清，必须要在过户前到卖方贷款银行办理解押手续，如需要买方以支付首付款的形式替卖方解押的话，建议由买方陪同卖方到卖方的贷款银行直接将解押款项存入卖方的银行贷款账号，以保证专款专用。

避税可能引来后患