商业地产运营模式范文

商业地产运营模式篇1

随着中国经济的高速发展，近年住宅地产价格也一样以火箭般的速度不断攀高。住宅地产与国民收入的比值也不断增高，国家自2009年底至今。出台了主要针对住宅地产商及消费群体的一系列调控政策。随之。部分专家和地产同业预言“半数地产商将在这样的新政下出局”。因此。一定比例的住宅开发商开始考虑转型商业地产。在调控大潮中寻找生机。

商业地产的资金链结构，操盘方式等与住宅地产存在很大的差别。商业地产本身也存在两种经营战略的比较，即一种以注重持有和经营为核心，在此我们简称之为“持有战略”：另一种以注重快速销售周转为核心，在此我们称之为的“出售战略”。

“出售战略”与住宅地产的开发和运营没有太多本质的区别。对资金实力不足和缺乏现代商业地产管理经验的中小房地产公司来说不失为特定发展阶段的“权宜之计”，本文对此不做讨论。仅就“持有战略”为主的运营模式做进一步的分析。

一、商业地产运营模式产生竞争优势的机理

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产开发与普通住宅开发的根本不同点。住宅型房地产的价值在项目完工的那一刻便已基本确定；而对商业地产的需求是一种“引致”需求，间接需求，即购物者，消费者的需要催生商业，商业的需要催生商业地产。

在商业地产的价值评估中。项目的区位特性和开发建设水平占有一定比例，但是对此价值的贡献更多的来自于项目建成后的运营方式、项目整体规划与市场的对接和吻合程度。

二、商业地产的运营模式

商业地产相比较住宅类地产，具有稀缺性，流通性，升值保值性，金融性。品牌性等特点，但投资规模大。利润率及开发风险较高。投资回收期长。商业地产是一个复合形的产业，它包括地产，商业，投资，金融等各个方面。“地产+商业”的运营模式主要有两种。

(一)“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式

即地产商在开发商业地产之前。就先与知名商业企业结成战略联盟。地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与一家或若干家商业企业确定合作关系。在开发过程中，让商业企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算，商圈分析，市场定位，业态组合，经营收益与风险控制等多方面更合理，更科学。例如，万达集团与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。有效的提升酒店的管理品质与档次。另外，万达集团与沃尔玛。欧倍德等国际著名商业连锁企业通过签订长期的合作协议建立战略联盟关系。其所建的商业项目在开工之前就与跨国商业巨头进行谈判，吸引这些商业巨头进驻其主力店，这种模式也被称为“订单地产”。“订单地产”在商业模式，地段选择，主力店组合，商业业态等、四个方面均打破常规，大胆创新，彻底颠覆了传统商业地产开发模式的一系列困惑，避免了开发与商业的脱节，管理与招商的矛盾，业态与经营的短视。这两者之间存在的互补关系，使万达与沃尔玛等商业巨头通过相互交换资源而实现强强联合。

(二)控股企业的“地产+商业”运营模式

与“地产大鳄+商业巨头”运营模式类似，但地产商与商业企业同属一家母公司，是在同一平台下的产业整合模式，并立足于长期的可持续发展，从整体上保证所有权与经营权的高度统一，对地产资源与商业资源进行高度整合。在运营中进行专业协同，全程一体化管理。

三、两种模式的优劣势分析

在“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式中，虽然合作方通过签订合同，建立长期的战略合作伙伴关系，但是地产商与商业企业为相互独立并追求各自利益最大化的个体，这种各自利益的最大化必然会引起商业地产开发运营过程中的冲突，导致交易费用增加，收益受损。

与其相比，“地产+商业”的战略其实是以资产组合管理为主。企业整合为辅的混合体，其在资产。企业整合及资源基础方面都是为了创造更大的价值。控股企业的“地产+商业”运营可以使地产商和商业企业资源共享。能保持长期稳定的现金流和资产持有权，实现共同的盈利目标。达到双赢。控股企业的“地产+商业”运营模式最突出的优点就是大型商业零售产生的现金流可以满早地产开发所需的资金，加快资金周转，从而减少对建设周期和资金统筹的影响因素。由于这种模式下的地产商和商业企业同属一个母公司。原设计的业态组合一般不会出现重大调整，从而可以减少商业运营过程中的风险。两家公司可以在一个平台的支持下互相借力。商业企业可以向母公司支付较低的租金成本，从而降低其总成本，进而达到规模经营的目标。

不论战略联盟还是控股企业的“地产+商业”运营模式均使各成员的根本利益趋向一致，战略上的合作和长期目标的一致性有效降低了开发运营过程中冲突发生的频率；系统明确的分工和紧密的合作使各个成员角色明确；高效、及时的信息共享机制也有效减少了产生冲突的可能性。

综上所述。商业地产并不是简单的“商业+地产”。其在理念、设计、招商、运营、管理等各方面构成自身的一个价值链，其开发应重点认清商业的内在规律。在资金方面，由于“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式存在着资金压力的问题，在今后的商业运营模式中。可以借鉴发达国家商业地产开发运营经验，引入房地产投资信托(RErr)模式。在融资方面应走多元化道路。对于信托、基金、债券等方式均可在政策允许的条件下大胆采用。

在经营模式方面：两种模式均会在未来中国的商业地产中并存，然而根据对两种模式的优劣分析，本文认为，伴随地产大鳄或商业集团的资本积累，出于降低风险和利益最大化的方面的考虑，未来对商业企业的收购或对地产企业的并购以形成统一管理平台的商业地产模式将成为未来中国商业地产经营模式的主要模式。

参考文献：

[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京：清华大学出版社，2004.

[2]朱连庆.大型商业地产定位与策划[M].上海：学林出版社，2006.

商业地产运营模式篇2

关键词：商业地产；运营管理；互联网

一、我国商业地产发展分析

1.商业地产发展现状

截至2014年年末，我国商业地产建筑面积约为2.4亿平方米，共有约4000个商业购物中心。预计在2015年，我国商业地产新增量将再创历史新高，约新增480个商业购物中心。但是，从我国商业地产的开发来看，更多的集中在二线城市，且由于商业地产的激烈竞争，需要面临较高的空置率风险。

目前，我国诸多商业地产企业越来越重视商业地产运营管理，逐渐向运营理念转变，即通过整合运营管理自身商业地产，打造大型综合商业平台。

2.商业地产发展趋势

商业地产在面临运营变革的同时，亟待将新科技引入商业地产的运营，打造商业地产新发力点。现阶段，科技、互联网、创新已经遍及国内商业地产领域，成为商业地产企业重点关注的热点问题。商业地产实行“互联网+”发展趋势，已经成为商业地产未来发展趋势之一。预计，互联网和商业地产耦合后，商业地产实现智能化运营，商业地产内的所有实体商业将在互联网平台成立线上运营，商业地产的客户不仅仅在商业地产正常营业时间了解相关信息，还可以在其余时间通过互联网平台掌握商业地产的最新动态信息。此外，互联网的引入，还可以增加商业地产和客户的交互体验，在客户消费现场应用微定位技术，产生和客户的交互场景。同时，商业地产商家还可以利用新技术，动态传送商业信息，刺激客户消费行为。

二、新形势下商业地产运营创新分析

1.互联网和商业地产的强耦合

商业地产和互联网经济各具特色，二者相互补充、相互兼容，具有较强的耦合性。现阶段，我国诸多商业地产的龙头企业纷纷建设电子商务平台，积极引进信息技术，高效配置商业地产配套措施，如大数据、自动收银、移动互联、智能货架、WIFI、线上APP、电子标签、自动打包等互联网工具，将商业地产的未来运营发展聚焦“互联网+”，推动商业地产新常态发展。笔者以商业地产和互联网的强耦合为研究视角，对商业地产运营创新思路进行研究，希望可以为商业地产企业创造更高价值，为客户带来更多消费满足。

2.互联网形势下商业地产运营创新思路

在商业地产的传统运营模式中，企业更关注产品的营销，关注企业盈利水平。但是，在新形势下，商业地产运营则聚焦于“互联网+”，企业在运营中融入了“互联网思维”，增加客户的互动体验。商业地产作为向客户提供服务的终端，因此商业地产竞争取胜的关键就在于向客户提供服务的效率和客户享受服务的交互体验强度。

商业地产传统运营模式下，商家虽然有市场、产品，但是却很难和客户直接接触，仍存在一定的消费距离。但是，在互联网新形势下，商业地产运营可以实行“互联网+”运营模式，直接和客户接触，缩短和客户的距离，以互联网平台实现和客户线上零距离接触，以用户思维向客户提供服务，增强客户在商业地产的消费体验和情感归属。“互联网+”商业地产运营模式，是互联网时代带来的商业地产运营模式革命，可以直接接触客户，快速响应客户反馈建议，提高客户满意度，增加客户忠诚度，做到对客户吸引、留住、黏住的运营效果。

“互联网+”商业地产运营创新的首要要求是理念创新，即商业地产互联网运营提供用户体验服务，向客户提供的不仅仅是互联网概念服务，更应该是从理念出发的商业地产互联网化的服务氛围塑造，即强耦合互联网和传统模式的两种文化下，实现商业地产“线上+线下”的蓄客、转化、导流、用户体验的完美运营模式。

“互联网+”商业地产运营创新不仅仅是互联网技术的应用，亦或互联网模式的应用，是将互联网渗入商业地产的运营，从运营基础做到互联网概念，即实现商业地产“人人营销+实时营销+处处营销”。

“互联网+”商业地产运营创新模式的基础应该是互联网模式平台，在互联网平台基础上，延续商业地产传统模式的收益，如销售蓄水、土地溢价、租金蓄水等效益，此外还应基于互联网运营模式，推广商业地产，在客户的认可支持下，刺激客户消费行为，做好“线上+线下”齐进营销。

此外，商业地产是一个具有较强资本变现能力的行业，在传统运营模式下，往往采取资产置换、IPO、投行、整售、股权交易、散售等渠道解决资金问题；在“互联网+”商业地产运营模式下，可以利用P2P、众筹等互联网金融工具，更快更便捷的融资。

总之，现阶段我国商业地产竞争激烈，诸多商业地产企业为应对新形势对传统商业地产运营冲突，保持市场竞争优势，纷纷在各自运营发展现状基础上，逐渐摸索研究结合“互联网”创新运营模式，聚焦互联网对商业地产运营模式的影响，实行“互联网+”商业地产运营创新模式，从建设“线上+线下”运营平台、实行“人人+实时+处处”营销方式、利用多元化资本渠道等方面阐述运营模式创新思路，顺应商业地产互联网化发展趋势，为商业地产未来运营发展指明方向。

参考文献：

[1]吴红.基于定位视角的商业地产项目运营模式研究[J].金融经济，2014（22）.

[2]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济t望，2013（8）.

商业地产运营模式篇3

【关键词】 商业资产 资产管理 创新

商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。

一、我国商业地产管理存在的主要问题

1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制

商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。

2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

3、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

5、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。

【参考文献】

[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.

[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.

[3] 张健、董英兰：商业地产潜力规模的影响因素及决策研究[J].中国房地产，2010（3）.

商业地产运营模式篇4

关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。

1 我国商业地产发展面临的困境

由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。

我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。

近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。

为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。

第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。

第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。

第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。

第四，融资渠道单一，详见前文。

总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。

2 商业地产开发运用设想

在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。

第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。

第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。

第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。

在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。

第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。

第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。

第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。

第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。

第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。

第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。

3 结语

综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。

参考文献

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[7] 杜鹃.大型商业地产运营管理模式研究及应用-以苏州”印象城”项目为例[D].苏州大学，2010.

商业地产运营模式篇5

关键词：物联网；流通领域；商业模式

中图分类号：F713；F062.5

文献标志码：A

文章编号：1009—6116（2012）03-0042--06

流通业是我国国民经济的基础性、先导性产业。商业技术，包括在流通领域应用的一系列信息化技术，是流通现代化的核心要素，流通业的发展在很大程度上得益于商业技术进步的推动。研究表明，商业技术进步对商业发展的贡献率高达70%以上。随着物联网的快速发展，应用物联网等现代技术已成为提升我国流通企业核心竞争力、降低企业运营成本、提高流通效率和经济效益的重要战略。而在推进物联网建设的过程中，商业模式变得异常关键。在流通领域运用物联网技术发展，按照全产业链、供应链的理念构建多方共赢的商业模式，是推进流通现代化的必然选择。

一、文献回顾

商业模式的概念最早是在20世纪50年代被提出的，但直到90年代，伴随着以互联网为基础的网络经济的兴起，才受到了人们的广泛关注。Paul Timmers（1998）从价值理论角度，认为商业模式是由产品、服务和信息构成的体系结构，同时描述了各参与者及其角色、体系、结构的收入来源以及各参与者的潜在利益。Ami和zott（2001）也提出了类似观点，他们从产业链角度考察商业模式，认为商业模式是整个产业链中企业和其他合作伙伴创造价值的一种方式。Rappa（2001）和Dubosson（2002）等则从企业发展战略的角度，将商业模式定义为企业创造价值并实现赢利的一种商业方式。其中，Dubosson（2002）把商业模式看做是企业创造价值、提供价值和传播价值的网络体系，企业和其合作伙伴可以在这一网络体系中实现共赢。我国学者王阅（2009）等人也从价值链的角度，认为商业模式是企业利用自身资源，通过整合物流、信息流、资金流和商流，把自己的商品和服务提供给客户以获取收益的盈利模式。不难看出，尽管国内外学者对商业模式的概念有不同的理解，但实际上都是从微观企业的角度，认为商业模式就是企业创造价值的模式。

由于物联网是一个相对较新的事物，实践发展快于理论研究，现有关于物联网商业模式的研究主要局限于对现有运营商发展模式的总结和未来发展模式的设想。例如，中国电子商务中心从服务提供主体和方式角度，提出了物联网发展的系统集成商主导、运营商提供网络连接、运营商提供数据流量、运营商为客户开发相关服务和运营商提供定制服务五大类商业模式。张云霞（2010）、陶冶（2010）等通过对AT&T、Verizon、韩国SK电讯、中国移动等中外运营商运作商业模式的研究和分析，总结出通道型、合作型、自营型、定制型等几种类型的物联网商业模式。其中。通道型和合作型模式由于由电信运营商和系统集成商配合完成，是目前使用最多的模式。而自营型和定制型模式，由于受开发、应用成本较高、风险较大的限制，目前实际应用还较少。根据中国移动现有业务发展，周晓琼（2010）总结了七种物联网商业模式，即企业投资自建型、企业自建运营型、定位平台型、免费开放型、全租赁佣金型、运营商系统集成型、运营商与系统集成商合作型、运营商产品库型模式。同时根据现有模式的特点和物联网发展趋势，还提出了未来可能形成的平台租赁运营型、平台广告运营型和项目型三种新模式。李卓贤（2011）通过对现有物联网模式的梳理，认为目前我国物联网的商业模式主要有通道服务、平台运营、应用服务、合作开发推广和产业联盟五种模式，其中前三种模式主要是以运营商为主体，为企业客户或大众开发并提供相关的服务；后两种模式则是从产业链的角度，通过运营商与系统集成商以及客户合作，建立战略合作伙伴关系，实现整个产业链上不同利益主体的共赢。

上述研究基本上对国内外现有物联网商业模式进行了总结，并指出了现有商业模式的价值缺陷。范鹏飞等（2010）则通过对电信运营商物联网商业模式的结构分析，从物联网产业链的角度，提出了政府BOT模式、通道兼合作模式、广告模式和自营模式，并认为政府BOT模式应当是现阶段我国物联网发展的首选模式。在上述研究基础上，针对目前物联网应用的“孤岛”状态和云计算产业的发展，李卓贤（2011）提出了一种“云聚合”商业模式，即根据用户服务需求，企业利用云计算网络，整合内外部资源，最终形成运营商、商家、用户以及其他市场参与者共同创造价值的网络模式。郑欣（2011）则从广义角度，提出了系统集成商核心型、运营商运营型、运营商合作推广型、移动金融型、用户自建体系型、公共事业应用型、广告平台型等模式。

相对于原来微观层面企业角度的研究，现有的对物联网商业模式的研究突出了物联网作为公共物品的特性，从企业角度的盈利模式拓展到产业链盈利模式乃至政府与企业合作的盈利模式，这对于我们今后相关的研究具有重要的指导意义。具体到研究中提出的不同的商业模式，其适用性还有待于实践检验。当然，现有研究也存在明显不足，如对不同物联网商业模式的适用条件、发展前景缺乏深入研究，尤其针对物联网不同应用领域的商业模式研究十分缺乏。例如，在流通领域，在物联网概念还没有提出前，RFID、GPS、GIS等物联网技术就已在发达国家流通业中得到了广泛应用。沃尔玛在2004年就已向自己最大的100家供应商提出必须在2007年在货品包装上设置RFID芯片。德国麦德龙集团基于IBM的先进中间件和基于射频识别（RFID）技术的集成服务，2006推出的“Smart Helves”未来商店中所有货物都贴有RFID或“智能标签”。但时至今日，关于物联网在流通领域应用的商业模式研究还基本上处于空白状态，现有的少数研究基本上集中在物联网技术在物流、零售领域的应用情况。本研究根据流通业的特点，借鉴现有和正在形成的物联网商业模式，拟主要从供应链、产业链的角度探讨物联网在流通领域应用的商业模式。

二、物联网在流通领域应用的商业模式设计

根据流通领域物联网技术的特征和现有的物联网商业模式的特点，结合我国物流、零售业发展状况，我国流通领域应用物联网发展可选择的商业模式主要有以下三种类型。

（一）基于供应链管理的共赢商业模式

随着信息技术和网络技术的快速发展和应用，企业之间的竞争观念发生了很大改变，已经由单个企业之间的竞争逐渐演化成整个供应链之间的竞争，供应链管理（SCM）应运而生。供应链管理是指围绕核心企业，利用信息和网络技术平台，构建生产商、批发商、分销商、零售商等供应链上下游企业之间的战略联盟，促进物流、信息流、资金流的顺畅流动，提高供应链整体运营效率。在流通领域实施供应链管理模式，不仅可以改变流通企业传统的业务模式，而且可以使企业利用信息技术网络对经营网点（或卖场）的销售情况进行实时管理，并把消费者的需求及时反馈给供应商或生产企业，促使零售企业参与上下游供应商的管理，提升流通企业的核心竞争力。因此，在流通领域建立基于供应链管理的共赢商业模式（见图1），能够更有效地整合物流、商流、信息流和资金流，提高供应链运行效率，促进位于供应链核心地位的流通企业转型发展。

这种物联网商业模式的特点是：大型零售企业与电信运营商、系统集成商以及物流企业、供货商合作，大型零售企业处于整个供应链管理的核心地位，电信运营商负责业务平台建设、网络运行和业务推广等，系统集成商负责开发商业系统的开发和集成，物流企业、供货商是零售企业的战略伙伴。在这一模式中，完整的流通价值链包括原材料供应链、商品分销渠道与企业内部供应链，这一链条的整合决定了流通的效率和物流现代化的进程。采用这种模式，一方面，能够减轻零售企业物联网平台建设的人力、物力和财力，可以使其专注于企业经营。另一方面，可以有效地调动所有参与者的积极性，让所有参与物联网建设的各个环节都从中收益，获得相应的商业回报，从而大大提高运营效率。

这种模式的实施条件，一是要求供应链的核心企业是实力雄厚、信息化程度高、供应链管理较好、管理能力较强的大型商贸企业，如物美集团、国美、苏宁等。大型零售企业在整个供应链管理中具有话语权，能够很好地协调电信运营商和系统集成商以及相关企业，同时电信运营商和系统集成商能够根据零售企业的建议对物联网应用系统进行改进，有利于整个供应链中价值链的提升。二是要有强有力的信息化技术支撑。信息化是供应链管理得以实现的基础。要实现物联网在流通领域应用的供应链管理模式，要求供应链中的零售企业、物流企业和电信运营商等广泛采用条码、智能标签、无线射频识别等自动识别和标志技术，以及电子数据交换技术、可视化技术、货物跟踪技术等，而且零售企业与物流企业、生产企业能够通过共用信息系统，实现数据共用、资源共享、信息互通。三是要求零供双方实施业务流程再造。目前，我国大多数零售企业多采取代销或联营模式，自营比率很低，整体上缺乏核心竞争力。要推行供应链管理模式，要求零供双方根据物联网技术应用的特点和状态，进行业务流程重组，提高供应链中企业的核心竞争力。

当然，这种模式也存在一定的局限性，它主要适用于大型零售企业、物流企业，而且要求供应链上的企业之间形成紧密的战略伙伴关系，企业之间的合作共赢意识非常强。如果供应链中任何一个企业出现不合作态度，则可能造成整个供应链的不稳定。从当前我国流通业发展的实际情况看，由于流通企业整体规模偏小，缺乏大型零售企业集团，要在整个行业推行物联网应用的供应链管理模式，不太现实，而应主要鼓励大型流通企业或物流企业与电信运营商和系统集成商合作，通过构建物联网应用的商业模式，实行供应链管理，最终实现多方的互利共赢。

（二）基于行业共性平台的商业模式

针对目前物联网技术应用推进缓慢，电信运营商核心竞争力尚未形成以及流通领域存在大量的中小企业的现状，要推动物联网技术在流通领域的广泛应用，需要以政府为主体，搭建行业共性平台，为广大的中小流通企业创造应用物联网技术和平台的机会。因此，基于行业共性平台的商业模式（见图2），是流通领域推动物联网应用的最急需、也是最可能得到广泛应用的模式。

这种模式的特点是，以政府为主导，主要是地方政府部门，通过招标的方式，委托有条件的项目运营商建立传感终端、标志及开发业务应用，并由电信运营商负责相应的平台及推广业务应用。广大的中小流通企业可以通过政府的担保，参与到物联网平台应用中来，通过这种共性平台的建设，能够使物联网技术在流通领域的应用得到很快的推广。由于在这种模式中，政府是重要的主导力量，能够协调各方面的利益关系，而且还能够起到担保作用，因此，能够较好地保障共性平台的稳定性和可靠性。

这种模式的实施条件：一是要求政府主导行业共性平台建设，政府要非常重视流通业的发展，而且在整个商业模式的形成过程中起决定作用，能够很好地协调项目运营商、电信运营商以及流通企业之间的关系。二是要求行业协会、商会等中介组织积极参与行业共性平台的建设。由于该模式主要针对中小流通企业，流通企业的实力不强，缺乏话语权，需要行业协会等中介组织把这些中小流通企业组织起来，代表它们和电信运营商以及政府进行谈判和协商，形成物联网应用的良好环境。

在实际应用中，各城市可以通过物联网示范工程的建设，把行业共性平台作为公共服务来抓，推动基于行业共性平台的商业模式的发展。这种模式的推广和应用，可以提高一个城市或地区流通业的现代化水平，同时对物联网产业的发展起到重要的推动作用。

需要注意的是，这种模式由于是“政府主导”，如何协调政府“有形之手”和市场“无形之手”对这种商业模式的推动作用，是其实施的一大难题。如果政府在整个商业模式运作过程中参与过多、管得太多，则可能导致项目运营商、电信运营商以及流通企业发展受限制，进而可能使中小流通企业不愿意参与这种模式的运营。同时，由于流通企业的商业信用体系还不健全，在商业信用评价标准缺失、企业普遍缺乏诚信的情况下，政府作为担保方，如何对中小流通企业进行有效的管理也是行业共性平台模式实施的难点。

（三）基于消费者需求的定制化商业模式

随着人们收入水平的提高和居民消费结构持续升级，尤其是80后、90后新兴消费群体的形成，个性化、时尚化、品牌化消费将成为主流，并催生了网络购物、手机支付等新兴消费模式。这意味着对零售商提出了更高的要求，要求零售企业能够根据消费者需求提供定制化服务方案。定制服务是商品和服务的供给者根据消费者的消费习惯和消费能力将其划分为更小的消费群体，提供更为符合其需求的特殊产品。定制服务以其个性化为消费者提供更为个性化的高质量服务，需要我们运用物联网技术，创造满足消费者需求的定制化商业模式。

这种模式的特点是，电信运营商处于主导地位，他们自建平台，根据物流或零售企业的具体需求特殊制定M2M业务，并应用到物流或零售企业的商业管理系统中（见图3）。这种模式的好处在于灵活性大，能够在尽可能短的时间内快速响应消费者需求变化，更好地满足消费者的需求。

但是，与前两种物联网应用的商业模式相比，其实施条件比较苛刻。首先，要求整个产业链或价值链中的运营主体，包括电信运营商、零售企业、物流企业等，都要树立以消费者为核心的思维，通过竭尽所能满足消费者的需求，创造新的价值。其次，要求电信运营商和物流企业或零售企业具有较好的协商机制，并且物流企业和零售企业在M2M业务开发中，要参与进去，及时反馈信息，以便于系统更好地改进，满足物流企业或零售企业的需求。第三，要求零售终端具备快速反应能力，实施需求链管理（DCM），通过多种渠道和数据分析，了解消费者的需求，并通过信息传输，将适应消费者需求变化的信息反馈给物流企业以及电信运营商，以便物流企业、电信运营商尽可能作出最快的反应和决策，利用物联网运营平台，创造满足消费者需求的定制服务。第四，要求以信息化平台为支撑，尤其随着云计算的兴起和发展，云支付平台将成为其形成要素之一，消费者可以利用交互电视、智能手机、电子阅读器等云终端，方便地采用一切既便捷又安全的支付手段完成交易。换句话说，云消费应是定制化商业模式的必备要件之一。

在当前阶段，定制化商业模式相当于“奢侈品”的开发，其初期投入大、应用成本较高，推进起来较为困难。同时，由于这种模式是自发的市场化行为，又涉及包括消费者在内的不同利益主体的关系，如何建立稳定的价值链协同机制是关键。如果各利益主体间的协同关系处理得不好，某一环节出现短板，则可能导致整个价值链无法运行，进而使这种定制化商业模式失败。尽管从当前物联网和流通业在中国发展阶段来看，推行定制化的商业模式还存在较大的风险，但是，随着物联网技术的逐步成熟，以及电信运营商所在行业竞争日趋激烈，开发适应零售业发展的定制化商业模式必然成为物联网行业的重要趋势。

三、结论与政策建议

（一）主要结论

从行业自身发展角度，只有以实力雄厚的大型零售企业为核心，通过运用物联网技术，加强与电信运营商以及上下游企业的合作，实行供应链管理，才能形成物联网在流通领域应用的最为有效的商业模式。从政府扶持流通业发展的角度，针对众多的中小流通企业，可以以政府为担保人，通过建立基于物联网的行业共性平台的商业模式，把区域内或地方上的中小流通企业集中起来，为它们提供信息和服务，从整体上提高流通业发展水平。从消费者需求角度，在未来国家扩大内需战略的实施过程中，定制化服务将成为促进消费的重要手段之一，而运用物联网和云计算技术，建立定制化的商业模式，可以通过更好地满足消费者对产品和服务的需求，把更多潜在的需求转化为现实需求，实现促进消费的目的。同时，研究也表明，要推动物联网在流通领域应用的供应链管理模式、行业共性平台模式和定制化模式的形成，协同机制的建立至关重要。

（二）促进物联网在流通领域应用商业模式发展的政策建议

为推进物联网在流通领域应用的商业模式的形成和发展，国家应从政策上进行鼓励和支持。

1 加快推进流通信息化基础设施建设。信息化是物联网商业模式形成的基础。从当前我国流通业整体信息化水平来看，与发达国家还存在很大差距。要加快推进物联网在流通领域应用的供应链管理、行业共性平台和定制化模式，必须要把推进信息化作为重要手段，加大支持公益性的信息化基础设施建设的力度，为物联网在流通领域应用商业模式的形成构建良好的运营平台。

2 把鼓励和支持大型流通企业发展与培育基于供应链管理的商业模式结合起来。加快培育大型流通企业集团已成为近年来我国流通业发展的重要任务。但在实际操作中，培育具有竞争力的大型流通企业集团的实施路径尚不明确，致使中国流通业国际竞争力的提升任重道远。可以把培育基于供应链管理的物联网应用商业模式作为一个切入点，从少数有实力的大型流通企业人手，鼓励大型流通企业与电信运营商合作，运用物联网技术，建立紧密的供应链管理的商业模式。并充分利用和整合大型零售企业、行业协会、供货商的资源，加快供应链管理的政策研究，鼓励批发商、物流商、零售商、生产商通过并购、组建战略联盟、签订供应合同等方式实现供应链的整合，从供应链整合和优化角度，培育一批掌控全球供应链运营、具有实力的大型零售企业，提升流通业国际竞争力。

3 把支持中小微流通企业发展与构建基于行业共性平台的商业模式结合起来。中小微流通企业是流通业的主体，占全行业总数的99%以上。尤其在小商品、服装、玩具等行业，中小微流通企业发挥着重要作用。扶持中小微流通企业，必须依靠政府的力量，充分发挥“服务型政府”的职能，以推动物联网在流通领域应用为抓手，构建基于物联网的行业共性平台商业模式，支持专业化和有特色的中小微流通企业做精做专，占领特色化细分市场。

商业地产运营模式篇6

【关键词】移动通信 虚拟运营商 商业模式

自今年初工信部《移动通信转售业务试点方案》（征求意见稿）以来，虚拟运营进入实际操作阶段，中国的虚拟运营时代日益临近。现阶段关于移动通信虚拟运营商（MVNO）将如何运营，与基础移动通信运营商（MNO）将如何共生，成为业界共同关心的话题。

本文从全球成熟电信市场的移动虚拟运营商的发展现状与市场规律出发，探索移动虚拟运营商的合理市场定位，结合市场定位对当前成功的移动虚拟运营商的商业模式进行说明，为国内即将获得牌照的移动虚拟运营商提供参考。

1 国外移动虚拟运营商的发展规律

截至2012年底，全球共有700多家移动虚拟运营商，大部分位于欧洲、北美等发达地区，其中欧洲国家相关业务开展最为广泛。预期未来三年，全球移动虚拟运营的增长主要出现在新兴市场的低平均客户话费（ARPU）地区。

（1）移动虚拟运营商的市场占有率：7%是成熟市场的平均份额

对成熟电信市场的发展经验进行分析发现，移动虚拟运营商和传统运营商开展产业链的合作共赢是其发展的主要模式。全球MVNO市场占有率最高的国家是北欧的荷兰，占比达到13.5%。而观察欧洲和美国的数据发现，成熟运营环境的客户市场占有率基本稳定在7%左右的水平。

（2）移动虚拟运营项目的发展周期：通常需要5至7年时间

移动虚拟运营商模式起源于欧洲，欧洲市场的发展水平居于全球领先地位，欧洲的多数虚拟运营项目基本经过5年的时间实现了从发展到成熟的过程。由于欧洲国家面积较小和人口较少，与中国市场不具备可比性，而美国市场无论是在市场规模和区域面积还是在市场竞争方面都与中国比较相似，因此美国案例具有较高的参考价值。

美国移动虚拟运营商项目于1999年正式启动，经过3年的发展达到了0.8%的市场份额。随后迎来一个高速发展期，经过4年的时间市场份额从1.5%提升到5.7%，在此之后进入相对平稳的发展阶段，市场份额处于一个缓慢上升过程中，基本稳定在7%左右。

2 移动虚拟运营商的市场定位

（1）客户的多样化需求催生巨大的市场空间

随着移动通信市场占有率逐步达到一个饱和水平，行业的后续发展需要对整个产业链的各个环节进行新的分工，发挥链上各企业优势，满足客户的个性化需求。

不少领先的服务型企业掌握大量的客户资源，特别是拥有客户消费行为信息数据库的企业，如服务品牌、客户资源、营销渠道等，通过与移动通信服务的结合，能够实现对现有客户信息资源的充分挖掘利用，在提供现有服务的基础上提供个性化的移动通信服务。

（2）互惠互利关系促进产业链的完善与市场的发展

与传统移动通信运营商相比较，虚拟运营商无论从规模、资金还是客户等资源禀赋方面均无优势可言，这就决定了移动虚拟运营商与传统运营商之间的关系主要体现为合作共赢的产业生态关系。移动虚拟运营商与基础网络运营商之间，不是简单的竞争关系，而是一个产业价值链上下游合作的相互依存、互利互惠的关系。

需要指出的是，这种合作共赢的关系不同于传统的增值服务商（SP），核心区别在于移动虚拟运营商以自有品牌向客户提供各类通信服务，并拥有独立的计费、客服与营销、管理体系。关于虚拟运营商与传统增值服务商的区别，详见表1。

移动虚拟运营商与传统运营商合作可使传统运营商专注于网络建设，加快网络建设速度，扩大网络规模，提高网络质量，从而在提高网络使用率中增加利润；而虚拟运营商则可以利用其强大的市场营销、推广力度，提供更优质的专业化、个性化服务，两者协同配合共同推动电信市场的新一轮大发展。

3 全球移动虚拟运营商发展的商业模式

3.1 不同分工带来不同运营类型

从移动通信产业链的角度分析，虚拟运营产业涉及移动虚拟运营商、网络运营商（基础电信运营商）、服务提供商、设备提供商、终端提供商、分销商和最终客户等众多环节。

根据成熟市场的发展经验，虚拟运营商目前主要有三种经营模式：

（1）专注于客户管理的MVNO：该类MVNO类似于移动业务转售商，其运营的重点集中于产品价格、产品组合、客户推广等营销管理方面的工作。它们甚至不需要建设移动通信网络中的客户在网信息模块与计费系统，而是利用MNO的HLR（Home Location Register，归属位置寄存器）进行用户数据管理，依赖MNO提供的用户呼叫清单进行计费管理。

（2）专注于增值服务的MVNO：该类MVNO能够进行数据通信的服务端口，并拥有部分或者完全独立的HLR，从而可以自行控制相关的客户网络数据。

（3）完整的MVNO：也就是上述的不拥有实体基础网络的虚拟运营商，覆盖了移动产业链中其他各个环节。

3.2 不同运营类型产生不同商业模式

根据成熟市场的发展经验，目前发展较为成功的MVNO主要有三种模式：终端零售模式、客户资源模式、综合价值模式。下文分别选择台湾地区的两个成功案例与欧洲的一个成功案例进行说明。

（1）终端零售模式：台湾全虹通信

1981年台湾全虹通信成立，2002年成为中国台湾地区手机销售龙头企业，2006年9月租用台湾远传电信网络推出MVNO服务。在提供MVNO服务前，全虹通信门店遍布岛内各大商圈，具有一定的品牌基础、分销渠道及客户规模，此前终端零售阶段与各大运营商有着良好的合作关系，同时也具有一定的开发增值业务的资质。

随着全虹通信MVNO业务的拓展，除了终端零售及储值卡等传统业务外，全虹通信开创自有电信品牌Utec，为客户提供移动通信服务，并对业务进行自主定价，获取移动通信业务经营收入，同时向远传电信支付网络租赁费。

对远传电信而言，全虹通信广泛的门店分布、丰富的客户管理经验和深入人心的品牌都是其不可或缺的重要资源。通过并购全虹通信，远传电信能够充分利用全虹的客户信息优势开展客户管理和业务拓展工作，而自己集中精力于业务改善和网络优化。

（2）客户资源模式：台湾家乐福

2008年11月，家乐福获得中国台湾MVNO营业牌照，同年结盟中华电信进军台湾电信市场。台湾家乐福通过直接与中华电信合作，承租电信网络资源并通过自有品牌向消费者销售电信服务。

台湾家乐福进驻MVNO市场，由于投入的新增成本低，可以增加现有客户的边际贡献；另外，在客户同意的情况下，还可以向客户提供商品折扣促销等信息，提高企业综合效益水平。

台湾地区电信市场竞争激烈，作为台湾地区最大的电信运营商，中华电信拥有广泛的网络覆盖，它与家乐福结盟，能够充分发挥自身的网络优势，借助家乐福的销售渠道和客户管理经验，实现对收入贡献较小的低价值客户的有效转移，最大限度地为低端消费者提供物美价廉的电信服务。

（3）综合价值模式：英国维珍公司

目前移动虚拟运营商中广受认可的最为成功的案例是英国的维珍移动（Virgin Mobile，英国Virgin集团与英国移动网络运营商One2One的合资企业）。维珍移动采用的自建模式、独立计费和客户服务是该公司开展MVNO业务的独特商业模式。

1）建设模式——非核心网络的自建模式

通过与支撑管理系统提供商、移动数据平台提供商合作，自己建设并管理所有室内的非核心网络设备。这种模式的风险、技术门槛在所有MVNO模式中是最高的，但经营规模和潜在收益也是最大的。

2）客户服务——独立计费系统和客户服务机构

Virgin Mobile的虚拟性表现在以下几个方面：Virgin Mobile拥有独立的计费结构与结算系统，对话费以及服务价格进行重新打包定价，而不是单纯地跟随One2One。

3）整合创新——整合集团产品与创新服务

Virgin Mobile的成功之处在于充分利用了品牌优势，同时充分利用集团品牌原有的销售渠道与服务项目，在移动通信领域引入整合服务打包推广的创新理念。

4 成功运营企业的共同特征

通过总结上述各类别的移动虚拟运营商的运营模式，可以看到不同商业模式但同样成功的移动虚拟运营商所具有的共同特征：

第一，有号召力的品牌。无论是全虹通信，还是台湾家乐福以及英国维珍，它们在开展MVNO项目之前已经具有影响广泛的品牌以及众多的服务客户。由于虚拟运营商是租用网络经营业务，这会导致客户信任感的降低，虚拟运营商需要提供更加贴身的个性化服务才能真正俘获客户的心，因此一个具有号召力的品牌对于虚拟运营商更加重要。

第二，分布广泛的分销体系。移动通信运营作为一个面向客户的服务性行业，不论是行业客户还是个人客户，都无法具有很高的集中度，为了实现各类业务与服务的有效推广，必须有分布广泛的分销体系做支撑。成功案例中提到的，不论是台湾全虹、家乐福还是英国维珍，都拥有强大的分销体系。

第三，特色业务的开发能力。客户对移动通信服务的日益多样化的需求是虚拟运营商获取发展的前提条件，如果虚拟运营商仅仅是简单地将基础电信运营商的资源原封不动地转售出去，是无法获得长足发展的。虚拟运营商需要在对客户需求的深度洞察的基础上，通过业务和技术创新，开发出适应不同用户群体需求的创新型服务，从而吸引并稳定客户群体，为企业赢得发展空间。为客户提供个性化服务并与传统运营商形成差异化发展，是MVNO企业生存所必备的核心能力。

第四，与基础运营商的合作关系。由于虚拟运营商本身不具备基础电信网络资源，从基础电信运营商获得的网络租赁价格的高低以及网络服务质量的优劣，将对虚拟运营商未来的盈利能力与发展前景产生重大影响。因此，与基础运营商的合作关系是决定虚拟运营商未来业务发展状况的重要因素。

5 结束语

实现虚拟移动通信项目的成功运营需要做好以下四项工作：第一，要遵循虚拟运营项目市场发展规律；第二，要理顺与基础运营商之间的关系定位；第三，要探索适合自身特点的商业运营模式；第四，要培养促进市场成功运营的核心能力。只有这样才能为虚拟运营企业赢得发展空间。

参考文献：

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[2] 梁辰. 苏宁瞄准虚拟运营商牌照[J]. 通信世界， 2013（3）： 22.

[3] 汪建. 虚拟运营商路在何方？[J]. 数据通信， 2006（5）： 32-34.

[4] 云晴. 虚拟运营：电信业饱和时代的变革方式[J]. 通信世界， 2012（19）： 28-33.

商业地产运营模式篇7

关键词：电子商务环境;中小茶叶企业;经营管理模式;内涵分析

当前电商模式是整个时展的趋势和方向，但是在电商模式应用过程中，无论其实施理念，还是其应用模式都较不成熟，因此对茶叶企业来说，尤其是中小茶叶企业来说，有着相应的难度和要求，在互联网技术成熟发展的今天，电商模式已经成为整个社会发展的一个主要要素，无论是具体的互联网技术的成熟应用，还是消费者自身消费理念和消费习惯的变化，都是当前电商模式应用推广的主要背景。

1电子商务模式的具体内涵分析

电子商务是基于信息技术成熟应用和互联网技术系统发展下的营销模式改革，电子商务模式的成熟应用，其体现的是互联网技术与消费理念之间的趋同化融合，在电子商务模式中，消费者选购产品的内容更加多元，而且选购过程也更加便捷，同时消费者成本和企业营销成本，也进一步降低。所以，电商模式的成熟应用为整个市场经济的发展，提供了创新与突破的动力。随着人们消费习惯更加成熟，如今电商模式在整个婴儿产品营销过程中的比例日益增加，其对消费者的具体应用需求也实现了进一步融合，比如其经营理念更为成熟，消费者可以完全通过自身的判断，结合客户的评价模式，选择满足自身需要的产品。所以，通过对电商模式的具体交易状况，可以看到，电商模式在整个产品效果中的比重日益加大。通过使用互联网电商模式，对于消费者来说，其不仅是产品价格上的变化，更重要的是其选购产品时，不再受到客观因素的影响。而对于多数中小型茶叶企业来说，使用电商模式，其整体营销压力进一步降低，无论是其具体的运行成本，还是其分销渠道建设的力度，都可以稍微减弱。因此，无论是消费者的具体需求，还是整个企业运行的客观需要，互联网电商模式都是实现其有效应用的基础，也是两者都不能忽视的重要要素。而对于当前整个社会的消费主体来说，多数中青年更喜欢选择电商模式来选购自身的产品，对于茶叶企业来说，我国多数茶叶企业当前正处于从传统经营模式中，处于转变发展的关键时期，因此在这一过程中，想要实现理想的经营效果，就必须结合电商模式的具体内涵和客观要求，通过系统化融入价值需要，构建合理完善的发展模式。但是客观的来说，我国电商茶叶企业，无论自身经营实力，还是经营理念都较为匮乏，相对于其他大型茶叶企业来说，不少中小型茶叶企业，未能选择与之相匹配的经营模式和经营理念，所以，不管其成熟度，还是其经营效果，都与实际应用之间存在较大差距。在电子商务环境日益成熟的今天，中小型茶叶企业想要实现理想的经营效果，就必须结合时代特点，优化经营管理模式，构建适合整个企业发展的中小型茶叶企业的具体理念。

2当前中小茶叶企业经营过程中存在的问题和不足分析

在我国传统的茶叶营销过程中，依赖的都是渠道加盟店的营销模式。对于大型茶叶企业来说，其具备完善的营销渠道，而对中小企业来说，其茶叶产品的营销难度压力就较大。因此，随着互联网电商模式的应用日益成熟，中小型茶叶企业如果能够借助这一网络媒介，便能够实现自身产品的有效营销，但是对于整个中小型茶叶企业来说，在使用电商模式时，其存在一定的难度，首先其整体运行理念构建上，存在一定差别，对于互联网电商模式来说，其要求茶叶企业在使用这一模式时，必须注重产品经销、产品客服和产品贸易等多个体系内容，而中小型茶叶企业，由于其自身经营实力较为有限，加上其经营实力和经营经验不足，因此在具体运行过程中，其很难对茶叶营销过程中所存在的问题及时察觉。对于互联网电商模式运行来说，其最重要的就是要选择与之相匹配的服务运输模式，而完善的物流运输，是实现整个电商模式运行的基础，也是其最重要的一环。但是从当前整个物流状况来看，多数中小茶叶企业也缺乏应有的法律意识和对产品品牌的保护理念，所以整个茶叶产品在运输过程中容易出现丢失、破损等现象，从而影响了其市场口碑和成熟消费者的满意度。最后，在茶叶企业电商模式运营模式构建过程中，经常存在一个问题，就是多数茶叶企业缺乏选择合适平台的经验。通过对当前茶叶营销电商模式进行分析，我们可以看到京东商城、淘宝和天猫都是可以都是当前最适合消费者选择的营销模式，而对于茶叶企业来说，如何选择合适的平台，是企业经营实力和产品销量要求相一致的。选择的合适平台，就值得我们深入分析和探究。

3电子商务环境下对中小茶叶企业经营管理模式构建的具体要求

事实上，茶叶产品的电子商务模式，其在于对环节上的优化和简化，所以说，经营管理模式就是实现这一过程的重要突破点和创新点。对于中小茶叶企业来说，使用电子商务运营模式是其最重要的创新营销模式和营销理念，从而实现理想的经营效果。在运行过程中，要合理应用互联网技术和计算机技术，将茶叶产品的特点内涵及具体的参数状况以及相应信息，通过文字和图片的形式，在相关网页上进行传输，从而使得消费者更为便捷地了解该产品的具体特点和内涵。使用电商模式，是消费者和中小型茶叶企业之间的双赢过程。所以，合理探究经营管理模式的内涵和要求就极为必要。在中小型茶叶企业电商运行模式过程中，其能够有效降低自身渠道建设的压力和难度，同时也使得整个产品销售活动的成本进一步降低，当然很少人认识到，在这一过程中，茶叶企业需要直接面对消费者和市场，因此其必须及时快速的了解整个茶叶市场的选择的具体需求和消费动态，只有系统化了解整个市场的特点，才能够实现电商模式与茶叶企业经营的合理融合。对于中小型茶叶企业来说，其想要真正用好电商模式，就必须认识到电商模式的运行，不仅仅是该企业营销模式的变化，更是整个企业运营理念的创新与完善，因此，选择茶叶企业要将自身发展与模式运行结构相结合，通过将消费者的具体要求和整个时展的具体趋势相融合，从而构建满足茶叶企业发展运行的具体模式。

4电子商务环境下中小茶叶企业经营管理模式的具体内容

通过不断优化该模式内容，从而实现整个茶叶企业经营的最佳效果，而想要在电子商务环境下，构建完善的中小型茶叶企业经营管理模式，就需要充分做到：首先，中小型茶叶企业要具备产品品牌意识，确保自身产品的独立性和品牌化意识，在进行产品品牌注册过程中，必须将自身企业经营理念和茶叶产品的特点与品牌的设计相结合，通过打造属于自身的独立品牌，才能够在整个互联网时代，使得消费者能够及时有效地了解和选择该产品。当然，在品牌化建设过程中，不仅仅要注重丰富品牌内涵，还要注重对自身品牌的益维护。在电商模式中，品牌是企业运行的核心，也是产品的象征。其次，茶叶企业要结合自身的经营状况和产品特点，通过了解市场的具体需求，不断优化和调整茶叶产品的生产理念，在茶叶企业电商模式运行过程中，其最重要的特点就是生产过程较为迅速，对市场的反应也较为便捷，所以在这一过程中，厂家要直接面对市场及消费者，在构建该模式运行过程中，必须注重对自身能力的有效评估，不能使得其超过自身运行能力，从而限制了发展质量，在互联网电商时代，其要求茶叶企业具备良好的反应速度，所以，中小型茶叶企业必须注重构建快速反应的运行机制。此外，茶叶企业在构建适合自身发展的运营模式时，需要对自身产品的市场定位和消费群体进行有效了解，结合具体的市场调研状况，从而打造和包装满足自身产品营销的具体模式和理念，当前在整个电商模式运行过程中，不同的企业要结合适合自身的产品特点，选择合适的电商平台，或者结合自身状况，构建属于自身独立的门户网站。中小型茶叶企业要通过互相抱团，从而构建具有经营实力的运行平台。最后，在中小型茶叶企业运行模式中，其不能使用单一或者固定不变的模式来运行，其需要在结合中小型茶叶企业的经营目标和市场定位，以及具体发展状况来不断调整企业的运行模式，通过认知自身发展过程中所存在的不足，实现自身产品的经营效果。在电商运行模式过程中，要注重对自身内部的运行模式建设，还要注重选择与企业自身相关联的各个元素，进行充分有效的融入。比如适合中小型茶叶企业产品的运输机制，客户服务机制等等，通过融入市场化元素，提升电商模式运行的效果与质量，在坚持以消费者和客户为导向的运行过程中，实现整体最佳效果。

5结语

总的来说，当前我国茶叶企业正处于转型发展的关键时期，无论是中小型茶叶企业的经营实力还是其发展趋势，都必须与互联网信息化技术相融合，可以说，电商模式是实现其转型发展的核心，对于中小型茶叶企业来说，想要应用好电商模式，就必须探究适合自身的经营管理模式。对于中小型茶叶企业电子商务运营模式来说，其想要实现理想效果，就必须从根本上对于这一模式的内涵进行准确认知。

参考文献

[1]王永贵.基于交易成本理论的中国茶叶企业电子商务应用研究[J].财会通讯(学术版),2013(1):122-125.

[2]黄清河.电子商务环境下中小企业ERP的模式与应用研究[J].当代财经,2014(13):141-143.

[3]郑焕强.电子商务环境下中小企业竞争力的研究[J];财会学习,2015(3):163-165.

[4]师芙琴.电子商务背景下企业营销模式研究[J].安徽农业科学,2015(17):71-74.

[5]崔启国.我国电子商务企业财务管理模式形成机理研究[J].北方交通大学学报,2016(2):261-263.

商业地产运营模式篇8

【关键词】商业WiFi 运营模式 互联网

一、商业WiFi概述

WiFi行业是指涉及到WiFi信号的生成、分享、接收和使用行业，传统的WiFi行业包括两类主要的主体，第一类是在网络接入层提供公共WiFi服务的电信运营商，如中国移动通信；第二类即在设备侧提供WiFi接入的设备厂商。时至今日，传统WiFi行业发生了商业化的趋势，即本文所讲的商业WiFi行业，涉及的主体主要有硬件设备提供商、软件服务提供商、基础电信运营商、WiFi运营商、商户和用户。本文定义的WiFi运营商，即是在网络接入层，区别于基础电信运营商的，专注于WiFi网络运营的企业。

二、中国商业WiFi的商业模式分析

作为WiFi市场的新兴领域，目前商业WiFi市场整体仍处于初级阶段。据艾瑞咨询统计，2014年中国商业WiFi市场规模为3.6亿元，同比增长147.1%。2015年，WiFi热点迅猛增长，并且政府参与建设，但大部分运营商公司都在通过扩大热点覆盖来抢夺用户抢占市场，清晰、成熟的商业模式还在探索阶段。现将行业内存在的经营模式总结归纳为流量价值模式、商家服务模式及业务扩展模式三种模式。

（一）流量价值模式

WiFi运营商向商户提供免费的路由设备及WiFi网络铺设换取WiFi的运营权，以广告等形式进行变现，与商户以利润分成方式合作。此模式以流量经营为核心，代表企业如迈外迪。上海迈外迪网络科技有限公司是国内最早进入商用WiFi领域并以免费硬件+广告服务模式运营的公司，通过部署合作商户内部WiFi获得其WiFi运营权，以登录页静态广告和登录后Flash广告获取收入，代表了多数WiFi运营商目前主要的盈利模式。

（二）商家服务模式

WiFi运营商通过为商户提供成熟的商业WiFi解决方案，以自身WiFi网络为平台，根据商户的需求为商户提供基于无线网络的增值服务和应用。这类运营商运营商所提供的服务皆是以商家为核心，提供硬件布网服务，和更多增值服务，如基于WiFi环境的商户管理服务，或集成商家主页，让用户直接进入商家服务系统。商户利用树熊自身研发的Cloud-OS智能WiFi平台，可以享受树熊提供的WiFi认证、管理和营销功能。此外，树熊还引入第三方开发者在平台上开发软件产品，商家和用户可选择下载平台上的第三方应用。

（三）业务拓展模式

WiFi运营商将WiFi和自有业务相结合，自建商业WiFi网络体系，基于自身O2O业务的发展，利用线上线下做推广互动，为商户提供免费或付费的WiFi解决方案。而且当热点铺设达到一定的规模后，以收集的大数据为自身业务提供更多参考。代表企业如百米生活、中互联。百米生活是商业WiFi与本地生活服务电商平台的探索结合，其做法是为商家免费搭建无线网络，利用LBS技术在打造的地区电子商务平台上集中展示用户位置周围的所有相关服务资源，包括衣食住行、娱乐、生活服务等，而且还提供区域物流配送，代购等个性化服务，实现线上与线下的精准对接。

三、商业WiFi发展存在的问题

（一）WiFi运营商构架的网络稳定性及安全性差

2015年央视3.15晚会敲响了网络安全的警钟。目前WiFi安全问题大致分两种，一种是不法分子直接铺设WiFi热点，用户连接之后，用户的数据信息被盗取，严重威胁用户的信息及财产安全。另一种是用户使用正规WiFi 服务提供商的热点而遭遇黑客攻击，他们会对用户信息进行监听抓取甚至篡改等。这些被频繁报道的WiFi安全事件涉及到用户的信息安全和支付安全，应该引起足够重视。

（二）运营商的前期投入与后续运营成本较高

商业WiFi运营商在前期的热点架设需要极大的资金投入，另外，商户安装的硬件设备也需要后续的维护成本，因此前期的热点铺设成本加上后期持续的维护成本会让公司面临极大的资金压力。大成本投入所带来的风险限制运营商发展。

（三）WiFi运营商盲目进入市场，产品同质化严重

市场上商业WiFi产品基本都有认证、广告营销、数据收集等服务，而且基本盈利模式都是免费网络外加增值服务，可替代性较高且难以留住固定用户群。现下各大互联网巨头纷纷投资WiFi行业，众多WiFi运营商和同质化的产品服务就如同用户仅仅把WiFi当做联网方式的传统思维方式一样，需要改进和创新，否则盈利只是短期的，随着行业前进他们终将会被挤出。

（四）行业标准不统一，管理混乱

在WiFi行业蓬勃发展的后背，是进入门槛低、管理无序甚至混乱的状态。目前整个商业WiFi行业缺少统一的服务标准和行为规范，而且是否需要牌照资质才能以WiFi形式接入网络具有潜在政策问题。这个新兴行业还没有形成一个完善的生态系统，WiFi涉及数据安全、用户隐私、商业环境等问题，还需要不断的探索。

四、建议解决方案

（一）运营商和用户共同重视安全问题

对于WiFi网络安全问题的解决，主要考虑两点：其一是WiFi网络运营商的角度考虑网络接入认证问题，其二是对于用户的使用习惯。单一环节的网络接入认证依然存在风险，从云端、设备和智能终端整个链条上来进行认证才会比较安全。对于个人而言，要养成使用WiFi的良好习惯，谨慎使用免费WiFi和不需要验证密码的公共WiFi。

（二）集中优势资源，定位主营业务，从扩张用户规模向精细化运营转变

在行业的发展初期，运营商通过抢占更多的用户来占有市场，但近年来大数据服务、O2O应用逐渐兴起，由于它们都涉及到WiFi产业生态环境的构建、营销和维护，也就与整个WiFi产业链相关联，那么这条产业链上势必存在极多的“细节”有待开发，因此运营商的最佳做法是利用有限的优势资源，缩小业务范围，加大业务纵向延伸度而不是广泛涉猎整个产业链。

（三）技术创新与运营模式同等重要

当下大数据、云计算、物联网等新概念的实践与运营商的模式转变紧密相连，需要大量的技术创新作为基础，商业WiFi网络传输、定位、系统平台技术等都需要创新，只有掌握最具实力的技术，提供更为细致完善的服务和体验才能稳立于市场。因而，WiFi技术将向着性能更高、功能更全面的方向发展，并为企业创新营销模式提供支撑。