产权式酒店范文

产权式酒店篇1

近年来,在中国国内旅游热、房地产投资热的推动下,原本起源于欧美的时权酒店“(Time Share)、产权酒店的消费及投资模式,在中国大陆方兴未艾。比如,2005年十一期间举行的”上海异地风景度假楼盘交易会“就吸引了众多眼球,而上海前沿控股集团先后推出的”海口索菲特产权式酒店“、”江苏溧阳天目湖慧谷“,也受到媒体的关注。

本文所讨论的产权式酒店,是指开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者购买并将客房委托给酒店管理公司经营,分取投资回报,同时可获得酒店一定期限的免费入住权。其一般的运作模式如下:首先,投资者与开发商签订购房合同,投资者支付购房款,取得酒店房间的所有权。其次,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同,将房屋出租或委托给酒店管理公司经营,投资者收取租金或分享经营收入,或者获得一定时间的免费入住权作为报酬,等等。不同的产权式酒店提供的回报方式不同,有些提供固定投资回报,另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些只提供酒店经营利润,不提供其他回报。再次,开发商为吸引投资,往往引入专业担保公司,为投资者的收益提供一定条件的担保,约定在担保期间,若回报低于承诺时,投资者有权要求担保人承担担保责任。最后,有些开发商设计了退出机制,投资者购房后满一定年限的,可以以一定价格将所购房屋返售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司保证回购。

产权式酒店在中国大陆是一个新兴事物,其在市场运作中不可避免会涉及一些法律问题。我们作为法律专业人士认为主要有以下几点:

(一)房屋买卖合同法律关系

开发商与投资者签订购房合同,双方都应了解对方的真实情况,开发商应了解投资者的资信情况,而投资者应了解开发商的主体资格、审查房屋预售许可证、规划许可证等文件,确定所购买的房屋是可分割出售,取得分户产权的产权式酒店(有些酒店只有一个独立的 “大产证”,不允许分割出售)。决定购买后,仔细认真地签署购房合同,特别注意交付时间、权证办理、违约责任约定等条款。

在房屋买卖中,有时会产生期房转让法律关系。有些投资者与开发商签订购房合同后,在小产证办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定预售房是可以再转让的,而产权式酒店不属于住宅,目前还不受期房限转政策的限制。如果原价转让的,可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。

此外,在购房过程中,还会有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

(二)房屋租赁合同法律关系

投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等事项进行约定,特别要明确约定租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任等。

(三)担保法律关系

开发商为增强投资吸引力,通常引入专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。投资者在与开发商签订房屋买卖合同后,可以得到一份由担保公司出具的担保函,在保证期间,若投资者回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。这可在一定程度减少购房者的投资风险,也增加了开发商吸引投资的力度。

(四)物业管理法律关系

产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司一方面经营,另一方面也承担了物业管理的职能。投资者需要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定,在酒店管理公司进行经营的过程中,酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担?如若合同不明确,将来会产生争议。

(五)回购法律关系

有些开发商为鼓励投资者,在销售时承诺投资者购房满三年后,可以按原购买价将所购房屋返售给开发商,开发商保证回购,这在双方间形成了一种附期限附条件的房屋买卖合同关系。依《民法通则》、《合同法》,只要所附条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需在合同中明确约定。履行回购约定时,开发商的实力、经营状况将起决定作用。

产权式酒店篇2

产权式酒店是一种新型的投资模式，它将房地产、酒店、旅游等行业有机的整合在一起，能够有效的降低成本，共享资源，众多消费者和投资者对此青睐有加，形成了一定的市场规模。20世纪60年代，产权式酒店起源于西方，主要集中在欧美国家。当时，这些国家的经济发展比较稳定，形成了大量的中产阶级家庭。家庭的需求也随着收入的增加而发生了变化，由以往满足温饱的基本需求开始向休闲娱乐需求转变。房地产商发现了这一变化，在地中海沿岸开发海滨别墅供欧美的富人满足度假休闲的需求，销量大好。但是，大部分海滨别墅在平时都是闲置的，只有房主在工作之余度假时才会来住一段时间，海滨别墅的闲置成本就显得很高了。为了解决这个问题，降低购置和使用成本，12个法国家庭合买了一套别墅并约定每个家庭在一年中拥有别墅一个月的使用权，轮流居住。这种方法是一种“Time-share”，即时空共享，既是一种消费模式，也是一种投资形式，将投资与度假休闲紧密的结合在一起，在一定程度上实现了经济资源共享，形成了产权式酒店的雏形。

资料表明，目前全球大约有540万个家庭在产权式酒店相关网络上注册并参与，全球产权式酒店销售额达67.2亿美元。最近十年以来，全球产权式酒店以每年平均15%的速度不断递增，产权式酒店已经成为房地产业和旅游经营行业的相结合的一种重要的经营创新模式，也成为中产阶级家庭最为青睐的旅游和投资形式。

一、产权式酒店的涵义及其类型

产权式酒店是商业性酒店与产权式房地产项目的有机结合，具有多方面资源整合的优势，也是酒店业和房地产业寻求创新经营模式和方法的有效尝试。具体来说，产权式酒店是指酒店开发商将酒店的单位、客房作为独立产权单位向投资者出售，投资者购买后即拥有该单位、客房的产权，但是并不长久的在该酒店客房居住，而是将其委托给酒店开发商或者酒店管理公司进行经营，每年根据该客房出租情况进行利润分红，客房的产权可以转让、继承、抵押与赠与，投资者也可以自主的选择该产权客房的使用方式，产权式酒店主要由以下几种类型。

（1）时权型：酒店开发商将酒店单位、客房的使用时间进行分割并出售不同时间的使用权，消费者拥有一定时间在该酒店客房居住的权利。这是产权式酒店发展初期的主要类型。

（2）纯产权型：产权式酒店采用的普遍类型，酒店开发商将酒店单位、客房的产权出售给投资者，投资者获得产权后将客房委托给管理公司进行日常出租经营与管理，逐年获得回报，并可以预期增值而进行投资回收。

（3）住宅型：一般是指养老型的产权式酒店，投资人购买了酒店客房产权后，在退休养老之前委托酒店管理公司进行经营而取得投资回报，待退休后用于养老长期居住。在产权人去世后，该物业可以由酒店管理公司回购并进行再次出售，产权人的家人可以取得该收益。

（4）时值度假型：指一种纯休闲消费型的酒店，消费者不拥有酒店的产权或使用权，而是通过积累或者购买一定数量的“积分”在不同时间、不同地点和不同档次的度假酒店获得免费住宿或者换取更大的折扣、优惠与更多选择权。

二、西方产权式酒店的发展特点

（一）中产阶级的崛起奠定产权式酒店发展的庞大客户基础

随着西方工业化国家的经济不断发展，社会财富不断积累与增长，中产阶级数量和规模不断扩增，社会、家庭、个人对于旅游休闲度假的需求越来越强烈，同时这也刺激和提高了中产阶级的消费者与投资者对于旅游商业房地a的投资热度。欧美国家的产权式酒店既有兼顾旅游度假休闲与房地产投资的纯产权型，也有以纯粹的旅游休闲度假为目的的时权型酒店，也包括一些投资信托项目，这些项目以旅游商业地产为主要投资对象，尤其是产权式酒店的地产建设投资居多，普通投资者可以参与投资，获得与实力较强的投资公司或机构同等的投资回报率。

（二）地理位置优势保证产权式酒店的持续获利能力及未来发展

国外产权式酒店的建设大部分选择在拥有独特的自然风光、怡人的气候条件、良好的基础设施以及丰富的旅游资源的地区。一般具备充足的阳光、清澈的海水和优质的海滩。一般情况下，产权式酒店的地理位置越优越，其可持续获利的能力越强，未来发展潜力和升值空间就越大；而从投资者的角度看，酒店位置越好，客房需求量越大，酒店可以获得的星级评价越高，投资者收益的安全性和持续性就越强。

（三）分时度假消费的配套确保产权式酒店资源的充分利用

分时度假的消费者每年购买固定度假时段的酒店客房的使用权，固定度假时段一般不会太长，产权式酒店开发商可以将酒店单位、客房的使用权按较小的时间单位（如一周）进行分段销售，使用权的期限可以很长（如二十年、三十年等）或根据合同约定，确保了产权式酒店资源的充分利用。消费者还拥有将自己购买的时段使用权进行转让、赠与等一些列权益，并拥有酒店公共设施配套的优惠使用权利。随着网络的发展和信息共享，消费者还可以将自己购买的酒店客房分时度假权在无法进行消费时通过分时度假网络与另一家酒店客房的分时度假使用权进行等值交换，享受异地消费，使产权式酒店具有了更大的吸引力。

三、我国产权式酒店的发展特点

20世纪90年代，分时度假的概念开始传入国内，逐渐演变为与我国国情相结合的产权式酒店形式。我国产权式酒店的出现源于房地产市场的低迷，由于房地产开发商的过度开发而消费需求和水平不足，导致房地产市场供过于求，大量房产空置，资源被浪费。海南省为了摆脱房地产市场困境，盘活空置楼盘，快速回笼资金，率先将产权式酒店模式引入国内。1999年10月，“南海传说温泉疗养度假中心”开业，这是全国首家产权式酒店，标着着产权式酒店正式进入国内市场，更新了房地产投资的思维与理念，将房产与海南旅游支柱行业紧密结合，成为海南经济的新增长点。

《中国产权式酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》中指出，我国自2010年起为稳定房价出台了一系列的房地产市场调控政策，使房产价格的增长速度明显放缓。这使我国房地产投资者的预期利润下降，开始寻求转移投资至更好地增长点，兼具住宿与投资的双重特点产权式酒店成为房地产投资者关注的新的目标。此外，随着我国居民生活与消费水平的不断提高，旅游业得以迅速发展，尤其是我国实行休假黄金周制度以后，人们的休闲、度假旅游需求激增，旅游也不再局限于传统的旅游观光，转而开始追求休闲度假的旅游体验。产权式酒店能够为消费者的休闲度假旅游提供最为经济实惠和便捷的住宿，因此，在国内的众多旅游城市得以迅速发展。目前，我国产权式酒店数量规模在1000家以上，比2010年增长了近50%，遍布全国26个省、自治区和直辖市。

与西方产权式酒店的发展相比较，我国产权式酒店的发展特征主要有以下几个方面。

（一）分时度假理念逐渐被接受

随着改革开放和我国经济的不断发展，产生了大量的中产白领阶层，他们具备一定的消费能力和超前的消费观念，有较为强烈的投资欲望；另一方面，白领阶层由于工作压力较大，迫切需要以休闲度假为目的的旅游放松身心。消费能力的增强与休闲度假的需要为产权式酒店带来了发展商机，同时，在这些白领阶层的带动下，分时度假的理念也逐渐被人们所接受。

（二）相关市场制度、法律法规需要进一步规范

虽然国内产权式酒店的市场已经形成并以较快的速度发展，但是仍然需要进一步规范，建立起相关的市场制度和法律法规。随着全球经济一体化的进程，我国国际商务活动日益频繁，旅游业也不断繁荣，推动了产权式酒店市场的长足发展。世界旅游组织指出，2020年我国将成为世界最大的旅游目的地国家，中国的游客预计将达到1.4亿人次，这些游客为产权式酒店的经营提供了大量的客源基础。但是，部分产权式酒店经营失败的教训带来的启示是市场形成后的进一步完善需要相关的市场制度、法律法规的约束与规范，可以进一步增强投资者对于产权式酒店投资的安全感和投资信心，提高投资崆椋形成产权式酒店市场运作的良性循环。

（三）分时度假体系有待进一步成熟与不断创新

相比西方国家分时度假体系来说，我国的分时度假体系还有待于进一步完善。国外的分时度假酒店网络可以向产权式酒店客房的投资者提供度假权的交换服务，充分体现了这种模式的吸引力。而我国的分时度假公司相对数量较少，参与全球最大分时度假交换体系RCI的中国酒店也仅仅有20家上下，产权式酒店的度假权交换受到很大的限制，无法形成网络和规模，大大削弱了产权式酒店的魅力，也导致资源的闲置和浪费。对此，应该对国内现有的产权式酒店资源加以充分利用，通过同业之间的横向协作和广泛联合，建立分时度假网络，逐步实现产权式酒店分时度假权的自由选择和交换，可以更进一步提高投资回报率和增强产权式酒店的联合竞争优势。

产权式酒店是房地产企业为寻求新的利润增长点而将房地产业与旅游业两者有机结合创新的房产开发模式，响应了投资型房地产需求的大幅度增长，推动酒店业经营模式的创新，是新型的旅游消费和投资模式。国内的产权式酒店由于引入时间短，经验不足，需要积极发现问题并思考解决对策，进一步完善相关法律法规，保障该创新业态健康发展。

产权式酒店篇3

［关键词］产权式酒店；诚信；品牌

改革开放三十多年来,我国的经济飞速发展,到2008年人均gdp达到3313美元,酒店行业也得到迅猛发展,一些新型的酒店如雨后春笋般崛起,其中由国外引进的产权式酒店在这近十年来得到一定程度的发展并在国内占据重要的一席之地。

1 产权式酒店的概念

1.1 产权式酒店的实质

“产权式酒店”这一概念起源于20世纪70年代欧美发达国家,由“时权酒店”(time share hotel）演变而来。所谓“产权式酒店”就是由个人或集团投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者,每一间客房都各拥有独立的产权。投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获得该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

今天的产权式酒店可分为三大类：时权酒店、退休住宅型酒店、有限自用投资型酒店。

1.2 具有

5.1 禁止为了销售业绩乱开空头支票

在产权酒店的广告宣传资料中,开发商一般都明示了令人心动的投资回报和承诺,但大多数情况是按照最理想的经营条件来计算的,在实际当中往往无法达到。虚高回报率的炒作,不仅使得开发商信誉受到影响,而且加大了投资者的风险,长期下去会得不偿失,被市场和消费者所抛弃。因此,一定要根据旅游的季节性,周边环境,所处地段，主要酒店的位置、规模、数量、档次、住房率、价格，消费群体等各种综合环境如实计算出其酒店经营管理公司预期的入住率,从而慎重确定投资回报。

5.2 硬件设施的保障

根据产权式酒店的业内人士介绍,酒店要想有赢利的空间,与酒店的规模、档次、硬件设施的规范化投入和周边配套设施都有很大的关系。酒店对自身的装修档次和规模等方面都有严格的把关。产权式酒店档次定位很关键,一般旅游休闲客人喜欢3星级、4星级的酒店。多增添开放式娱乐设施开展多元化经营和尽一切可能满足客人需要现在逐渐也已成为产权式酒店的必要竞争条件之一。

5.3 开发商设身处地为投资者着想

产权式酒店篇4

关键词：度假旅游 产权式酒店 分时度假

近年来，随着我国经济持续高速发展，旅游消费不断增长及旅游观念的日渐成熟，人们特别是处于消费潮流前列的城市居民，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，产生了休闲度假这一更高层次的旅游需求，他们不再满足于浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底放松与休闲。今后旅游业的发展方向必然是度假旅游，直接关注人的内在感受本身，满足人的心理和精神以及多方面发展自我的需要。

休闲度假旅游作为一种高品位、高弹性的发展需求和享受需求，它的产生为发展度假旅游业提供了客源，然而购买度假地房产却价格不菲，而且属于不动产，往往无力或者不愿独自承受，这就为产权式酒店的出现奠定了基础。

产权式酒店的概念

产权式酒店兴起于20世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区。大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利，如将酒店的每个单位分为一定的时间份（一年产值52周，共52个时间份），出售每一个时间份的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，主要针对两部分人的愿望，一是结合休闲度假旅游，另一是投资方面的，由于它符合经济资源共享的基本原则，因此在全球范围内快速增长。据国际旅游组织报告，其增长率达到15.8%。这表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

产权式酒店经过进一步发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，实现了由度假地房产时段所有权逐步向进行交换的房产分时度假使用权的过渡，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。产权式酒店的经营模式，作为酒店能够保证部分固定的客源，提高入住率，同时由于采取的是先付款后消费的方式，也有利于盘活现有资产，加速资金运转；而消费者通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通货膨胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村，满足多种选择、多样享受的需要；而像RCI（全球最大的分时度假交换公司）这样的分时交换经营企业也因此挣得自己的佣金；对目的地也可以直接带来经济收入和创造更多的就业机会，同时也能够调节旅游市场的淡旺季，均衡旅游线路等等。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。

我国产权式酒店业现状及问题

随着我国经济和旅游业持续高速的发展，在国内著名旅游及经济繁荣城市发展产权式酒店的市场环境逐渐成熟。从价值观念看，人类开始产生了对新的生活方式的追求，全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，同时国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念逐渐得到认同；从旅游业看，旅游产品需要升级，市场需要有新的旅游方式和居住方式，国内休闲度假旅游的市场气候已经形成，另外，酒店业的超常规发展带来了酒店过剩、开房率总体偏低和资源闲置；从房地产业看，随着我国的住房制度改革，城市居民中已经有许多有能力购买“第二套住房”的消费群体。因而近几年我国开始出现各种形式的产权式酒店。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店――青岛佳信大酒店等，国内的一些公司如北京的“中安达”、海南的“华夏之旅”公司等，已经开始经营有一定规模的分时度假系统，也有一些度假村和酒店加入RCI。

产权式酒店是分时度假的重要支柱，其走势决定了分时度假的命运。在国外首先发展起来的是产权式酒店，在产权式酒店达到了一定数量，并具备了网络连锁布点与规模要求后开始建立良性运作的分时度假体系，在发展过程中逐步建立完善了各种体系与各项法律法规。与国外相比，我国是在酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的背景下，由卖方推动市场需求；也有一些国内企业在没有足够的房屋作为基础支撑时就开始销售分时度假会员卡，包括一些想先拿钱后盖房的情况。在分时度假交换体系还不成熟时就推出了分时度假产品，对产品销售过程中暴露出的问题又没有及时去补救，从而影响了消费者的购买信心；这就使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。此外产权式酒店还存在价格偏高、销售渠道单一、缺少相关法律法规支持以及出国度假签证手续困难等缺陷，这些都是产权式酒店发展的制约因素。

我国产权式酒店业发展的思路

从国际上来看，产权式酒店的发展历史不足40年，而在我国更是上世纪90年代后期才出现，因此应该采取以下来措施来促进我国产权式酒店业的发展。

进行消费引导，培育消费市场。首先要加强对产权式酒店理念的正确宣传，使消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它的发展；同时将休闲度假的理念和概念融入到旅游房地产开发，有针对性地开发产权式酒店的产品。其次，应该积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。第三，对产权式酒店产品进行本土化改良。为适应中国市场的需求，可以考虑将期限缩短，销售价格也相应降低，日前有些公司已将价格降低到1万元左右，最低的只有5000元。如海南的“华夏之旅”的产权年限就有30年、20年、10年、5年和3年五个标准。另外也可以实行保底回报的政策，这对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。

建立分时度假交换体系。对消费者而言，产权式酒店的魅力很大程度上依赖于分时度假交换体系所提供的便捷和实惠的服务，因此酒店要积极加入分时度假交换体系，创造出更为简便灵活的交换条件，使整个行业进入良性运转。如海南的“华夏之旅”的交换单位有3天、4天和7天三种，交换方式可以是“未做存入的交换”、“预先存入的交换”和“灵活的交换”等多种方式。最终实现酒店、分时度假经营商、消费者的互惠互利。

强化政府的管理职能。首先，产权式酒店的开发，要实行政府主导，统筹规划，防止盲目开发，要根据旅游城市的自然资源、民俗风情、消费结构以及交通配套设施、环境保护等方面，做好前期的论证工作。在道路、交通、市政建设方面要做好基本投入。其次，要加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，相关法律法规的尽快颁布实施，使消费者心里更踏实，被更多的消费者接受。第三，一些具体的工作也需要依靠政府主管部门提供支持，如建立带薪休假制度，减少出境旅游的限制，明确产品的使用、继承、转让的合法性等等。

树立良好的品牌形象，注重品牌化经营。产权式酒店是现期购买，然后在未来时期消费，近似于期货交易行为，具有期货性消费的性质，对消费者而言，消费风险往往成为其做出购买的一大顾虑。因此，开发商应走品牌经营之路，建立良好的企业形象，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为消费者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。

提供更加完善的配套服务，增加产权式酒店产品的附加价值。开发商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值。

产权式酒店篇5

但是如果你选择在一些偏远地区买独立的House，也许成交价格上的确很便宜，但是由于根本没有时间去打理，加上各种繁杂的赋税，最后将会得不偿失。于是，酒店式产权公寓也就应运而生了。它不仅能够保证你每次登陆美国都有一个环境优雅、交通便利的安居之所，满足美国移民法规定的对投资申请人的居住要求，还能在资产保值的基础上实现稳定的增值回报，可谓一举多得。

什么是酒店式公寓?

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

Tmmp soho酒店式公寓房间购买者(业主)可以自住，在这里享受假期(在一年中业主可以使用的天数最多为120天)。业主不使用该公寓时，酒店会将其出租给客人。酒店将出租利得返还给该公寓的购买者(业主)。

Trumpp Soho酒店式公寓特征

唐纳德•特朗普这个名字长久以来都与世界顶级住宅地产相关联，被誉为美国地产大亨，是一位具有极高知名度的公众人物，全美散布着以他的名字命名的高楼大厦、游艇。

他是特朗普集团的董事长兼CEO，他还创立了特朗普娱乐度假公司，在全世界运营着众多和酒店，Trump旗下的项目因其炫目壮丽的景观、无可媲美的区位以及奢华的装潢设施而著称于世。用Trump标志来命名的Trump Soho酒店式公寓在纽约的业内享受很高的信誉和关注度。

由于城市区域规划，SOHO周围全部为底层建筑，而Trump Soho是此地段唯一的一座高层建筑，视野开阔，被誉为“纽约曼哈顿酒店中最富魅力的方向标”。共46层，391间客房，总面积近3万6千平。公寓内部设施完善，房间景色美丽，透亮银玻璃覆盖，可全方位尽览整个曼哈顿全景。(截止2011年9月，平均人住率为85％-90％以上)

从过去10年(2001年-2010年)共有公寓和合作公寓的平均价格上升率来看，Trump Soho所处地段房屋的价格涨幅为曼哈顿之最。中央公园附近的上东区是成熟地带，十年间没有新不动产开发，所以该地区的房屋价格涨幅有限。而Soho区是全新开发区，最为抢手，因此位处该地区的Trump Soho有很大升值空间。步行可达曼哈顿著名的画廊、餐厅、高级精品店以及各大商店，容易打到出租车，公共交通极其便利，地铁公交车站就在附近，距离La Guardia国际机场只有20分钟车程。

奢华酒店式产权公寓

Trump Soho提供245套宽敞的客房以及146个由Fendi Casa订制的豪华套间。每套房间内部都有着高雅的落地窗配合精致的装潢设计。高级豪华房间面积从63-84平方米，配有一个超大尺寸床以及一个可睡沙发。许多套间与客房连接成为了两个卧室的套房。更有10个无与伦比的顶层套房，包括配有露台的豪华套间。

配有一流健身器材的健身中心以及通向底楼大堂的全天候商务中心。由著名的Fabrizio Carro掌厨，Quattro Gastronomia italiana带来最精致设计的纯正意大利北部风。在宁静高雅的图书馆享受一杯香浓的卡布奇诺，俯视温馨华丽的大堂以及外面喧闹的大街。KASTEL鸡尾酒休闲酒吧提供了最温馨舒适的空间让人们在夜晚品尝各式鸡尾酒。位于7楼的露台是一个完美的城市绿洲，BARD’EAU酒吧连接着美丽的泳池露台。总共1000多平方米的土耳其风格THE SPA AT TRUMP让您体验纽约市绝无仅有的中东传统奢华SPA。更有着1100多平方米的会议空间，各种一流商务会议配套一应俱全。

Trump国际酒店出租项目问答

问：什么是出租项目?

答：酒店出租项目是一类让酒店房间的所有者把空着不用的房间出租给酒店住客的项目。Trump国际酒店出租项目向你提供这项独特的服务，指定Trump国际酒店管理团队为独家管理者，精心为您出租和管理您的Trump Soho酒店房间。

问：我怎么确认我的房间享有均等的租用率?

答：酒店的房间预订系统是专门设计的计算机预订系统，它的设计确保了在某个时间内所有可用房间享有公平、平等的预订率。当然，Trump国际酒店管理部会根据客人的喜好和特殊要求进行相应的操作。

问：酒店的(出租)房价是如何制定的?

答：Trump Soho酒店公寓是一幢世界级、以奢华著称的酒店，因此它的房价与其他曼哈顿岛上一流奢华酒店的价格有相比性。Trump国际酒店管理团队根据季节、市场情况、人住率和其他标准的行业因素等情况制定酒店的(出租)房价。

问：我怎么了解我房间的出租情况?

答：每个月您会收到一份详细的业主报告，上面列出您房间在上月的租用天数、出租时的房价和详细的费用产生情况(该费用将从您的出租房间所得中扣除)。

问：我多久能收到我房间的出租利得?

答：您会在每个月收到上月100％的出租利得(出租房价收入扣除所有的固定成本和可变成本)。

问：我能自住我拥有的房间共多长时间?

答：您可以在每个日历年度中使用您所有的房间长达120天，但是在每36天时间段中不可连续使用超过29天。

问：我怎样预订以使用我的房间?

答：您可以最长提前90天预订您要使用自己房间的时间。您至少要提前5个工作日向酒店提出预订要求，并且要看您的房间当时有没有被出租。您拥有专线可以预订您的房间。

问：当我不住房间时，我可以在其中存放私人用品吗?

产权式酒店篇6

［关键词］产权酒店 利益相关者 信息不对称

作为分时度假中国化产物的产权酒店在中国兴起于20世纪80年代末，在经历了萌芽、发展、受挫后如今以集“休闲度假、投资回报、物业产权”为一体的崭新形式重新回到人们的视野中，并引起了极大的关注。然而，发展至今，产权酒店却依旧步履蹒跚、举步维艰。此种态势下，理顺各利益主体关系、找出阻碍产权酒店顺利发展的掣肘、拉动产权酒店的有效购买成为业界和学界共同关注的焦点。

一、相关文献综述

产权酒店在国外被称为分时度假（Timeshare），兴起于欧洲，是欧美率先使用的概念。国外关于分时度假的研究内容可以分为三大类，一是分时度假市场研究，主要包括分时度假市场状况，分时度假前景等；第二类是分时度假产品研究，主要包括分时度假产品的设计、开发、经营、管理、销售等内容，同时还涉及到分时度假的产品交换系统，保障体系等内容；第三类是分时度假消费者研究，分析分时度假购买者的购买动机和需求，从而设计出正确的分时度假产品类型和销售模式。国外学者定性和定量研究相结合，涉及多个研究领域，对分时度假理论体系的完善和实践的发展起到了积极的作用。

分时度假在80年代末引入我国后，首先以“产权酒店”的形式出现。90年代中后期，我国开始出现产权酒店相关研究，但与国外相比我国学者对产权酒店研究的层次较低、范围较窄、成果较少，多集中在分时度假中国化后遇到的机遇与挑战以及相应的对策措施。产权酒店从国外引入至今出现的大量合同纠纷案、消费者欺诈案在很大程度上是由于产权酒店各市场主体之间关系不清、地位不等所致。郑赤建、李建达认为产权酒店作为酒店发展的新型模式，涉及众多利益相关主体，但核心利益主体地位不平等，严重制约了我国产权酒店的发展。

因此，笔者认为有必要对产权酒店利益相关者之间的关系进行深入剖析，以除去多年来阻碍我国产权酒店稳定快速发展的掣肘。

二、我国产权酒店利益相关者之间信息不对称的表现

信息不对称属于不完全信息的一种，它是指一些人拥有更多、更及时、更准确的信息，而另一些人则拥有较少、滞后甚至错误信息，结果导致信息弱势方交易决策失误，影响市场的公平和效率，严重威胁市场的稳定与发展。产权酒店由于产品地理位置固定、资源稀缺、商品非同质等特点导致人们对产品信息搜寻成本过高，加之产权酒店概念较新且多数产品采用提前认购的销售模式而造成人们概念的感知成本和购买风险的上升，令产权酒店利益相关者之间的信息不对称表现得尤为突出。

1.销售商的存在阻碍信息传播

产权酒店销售过程中主要涉及四方主体：开发商、销售商、购买者、酒店经营管理方。销售商在产权酒店交易过程中是惟一与消费者直接接触的群体，其作为开发商和酒店经营管理方的共同代表向消费者介绍前两方主体的背景资料以及产品的相关信息并最终说服消费者签订与开发商之间的购买合同以及与酒店经营管理方之间的酒店委托经营管理合同。可见，在此过程中，销售商充当着中间人的作用，其从开发商和酒店经营管理方获得的信息不一定真实有效，而消费者若想要获得有关产品的成本质量、盈利能力、增值潜力、物业管理等信息以及有关酒店的档次、配套设施、客房价格以及希望吸引的客源等信息则可能由于中间人的存在而止步。由于中间环节的存在，合同双方在交易过程中的信息传播并不顺畅，甚至会出现信息从消费者一端向合同的另一端单向流动的局面。

2.开发商与酒店管理方关系不明，令购买方处于尴尬境地

虽然购买者分别与开发商和酒店管理方签订不同的协议，看似开发商和酒店管理方并无多大干系。然而，实际的情况是多数开发商在推出产权酒店之前就已经新注册了一个酒店管理公司，其实质便是开发商的变相圈钱，将风险转嫁给购买方，而购买方全然不知。酒店经营业绩好自然皆大欢喜，但新注册的酒店管理公司往往缺乏酒店经营管理经验，当经营收入无法满足酒店正常运转时，酒店管理公司只能宣告破产，而之前与消费者签订的合同、允诺的年回报率只能是一场空。

3.独特的经营模式进一步加深酒店管理方和购买者之间的信息不对称现象

购买者与酒店经营管理方签订委托合同后，购买者便完全退出了房产的经营管理。而产权酒店独特的经营模式，令购买者无法获得业主间的信息。一旦某一业主与酒店方之间出现合同纠纷，除非媒体网络大面积曝光否则酒店方会主动屏蔽信息，使业主单打独斗而无法联合抗衡。

三、信息不对称对我国产权酒店的影响

在市场经济条件下，信息不对称会引起知情者的逆向选择与道德风险。

产权酒店市场中，逆向选择意味着消费者可能选择不进行交易，压抑需求，导致有效需求不足和需求在时空上的巨大差异；也可能购买质量、价格较低的产品，使其利益受到潜在的威胁，同时劣质产品驱逐优质产品，虚假欺诈行为层出不穷。

道德风险则意味着开发商可能为了降低成本增加效益凭借其信息优势在产品质量、房屋面积、环境质量、资源保护等方面违背合同；销售商为了自己的业绩，通过向消费者传递错误信息等手段诱骗消费者以达到推销产品的目的；酒店管理方为了帮助开发商增加产品销售量夸大年回报率，或者为了节约成本随意降低装修等级、减少对房间的维护与更新次数、任意更改消费者每年在酒店免费入住时间或缩短入住天数。道德风险不仅损害了消费者的权益，从长远的角度来看，对产权酒店其他利益相关者也造成了极其恶劣的影响。

四、实现产权式酒店均衡协调发展的对策

消费者作为产权酒店市场体系中的核心要素，其信息的获取和利益的保障对产权酒店的均衡协调发展起到十分重要的作用。因此如何通过创造外部环境、规范法律法规、明晰销售渠道等一系列措施优化消费者决策环境成为实现产权酒店均衡协调发展的关键。

1.供给方角度

（1）注重销售过程，提升服务质量

销售过程对消费者购买决策将产生重要的影响。销售现场的人性化布置、销售人员服务质量的提升、销售产品真实而完整的展现、开发单位与销售企业品牌的塑造是产权酒店开发商与销售商需要着重注意的地方。

（2）重视消费动机，引导消费倾向

消费者的购买动机是影响购买决策的主要因素之一，动机的不同会导致对产品价值与风险的感知偏差。商家应预先了解消费者的购买动机，针对不同的购买动机采取相应的营销策略。此外，研究发现投资仍是当前国内消费者购买产权酒店的主要动机，因此，产权酒店开发商与销售方在强调产品休闲度假功能的同时如能适当地加入投资收益功能，在产品介绍中增添消费者的投资回报率，则该产品更能赢得市场的青睐。

（3）构建产品信息框架，提升信息可信性

研究表明，风险的感知对行为意愿会产生反向的影响，即感知风险越高，越会阻碍消费者购买决策的顺利进行。风险与信息有着密切的联系，只有在准确、及时的旅游信息基础上，人们才有可能做出让自己满意的旅游决策。由于产权酒店的特殊性质，决策者对产权酒店的信息感知十分有限，因此销售方应构建产品信息框架，以其他消费者对产品的评价及满意度等因素为基础，塑造产品的良好形象。此外，信息源对信息如何被接收、处理存在着一定的相关性，只要信息源发出的信息与传播者自身利益无关，或者背离其最大利益，信息的可信性和说服力就会大大增加，进而对人们的决策产生有力的影响。因此，产权酒店可引入专家与公众参与的一般性体验评价和美感质量评价法，通过第三方向消费者提供真实而可靠的信息。

2.需求方角度

（1）明确购买动机

消费者在进行购买决策时应明确自己的购买动机，确定产品关注的重点，并根据关注重点对产权酒店进行比较，从而做出理性的决策。

（2）多渠道获取信息

一方面，产权酒店概念较新，部分消费者对其仍处于似懂非懂的状态，消费者在产品交易过程中处于信息劣势地位；另一方面，由于目前此行业法律法规不健全，信息流通不畅，导致消费者缺乏有关产权酒店产品真实有效的信息，从而加剧房产销售-购买过程中的信息不对称状态。因此，从目前的行业状况来看，消费者在做出购买决策前应多渠道获取包括产权酒店的概念、销售经营模式、产品开发商、销售方、合同形式和内容、相关证件、享受的权利等在内的各类信息，在大量信息的基础上做出正确的决策。

3.政府管理部门角度

（1）统一规划布局

政府部门应加强管理，将产权酒店纳入当地的土地利用规划、城镇发展规划、资源保护规划当中；对与产权酒店直接相关的旅游资源、基础设施、客源市场、空置房等情况进行充分调研，制定该行业的发展战略，明确当地产权酒店的供给范围，实现经济效益、社会效益、生态环境效益相统一以降低消费者的感知风险，实现产权酒店的有效购买。

（2）完善法律法规

目前，我国产权酒店政策的总体方向是宏观层面限制、微观层面鼓励。宏观方面，缺乏与产权酒店直接相关的法律法规，基本套用房地产行业现有的相关政策法规，而房地产行业专有的政策法规往往限制了产权酒店的实际运作，如《商品房销售管理办法》中提到不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，商品房必须按套登记、不得拆零销售，这对于产权酒店来说可能是致命的打击。微观方面，主要表现在各级地方政府出台的鼓励政策，如经营权50年不变、10%留用地等，为产权酒店的发展带来了希望和生机。

正由于针对产权酒店自身特点的相应法律法规不健全，宏观政策和微观措施不衔接，近年来有关产权酒店利益相关者的各类权益纠纷案件屡见不鲜。可见，与该行业相匹配的法律法规亟待完善，其中包括解决法律明确禁止的“返本销售”“拆零销售”与产权酒店销售方式相矛盾的问题，规范租赁合同、委托合同，明确规定开发商与经营商在产权酒店后期经营过程中的风险担保方式等，并明确各类主体的权利义务及违反法律法规应承担的相应责任。

（3）加强行业管理

用“有形的手”包括积极鼓励引入第三方监管机构、建立旅游房地产开发商、销售方、经营管理方的准入机制和审核机制、建立产品质量标准和经营管理准则、完善信息披露制度、规范合同文本、积极引导产权酒店产品设置 “冷静期”、鼓励企业或协会建立完善的网络信息系统等，为产权酒店的市场主体创造稳定优良的外部环境。

五、结束语

产权酒店的均衡协调发展应是在各类机制的共同作用下，尽可能降低信息不对称带来的各种弊端，要素系统之间有机协同。具体地说，政府管理部门对市场进行有效调控；开发商具有科学开发和市场需求预测能力；销售方准确定位目标市场、及时而真实地传达产品相关信息、进行新颖而有效的营销策划；消费者快捷而准确地获得产品信息、明确购买动机、实现有效购买；酒店经营方履行合约、妥善管理和维护物业，保障消费者合法权益；政府管理部门、开发商、销售方、购买方、酒店经营方五类要素之间以及各要素与外界环境之间相互作用、互相制约，最终实现产权式酒店总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，整个产业均衡协调永续发展。

参考文献：

[1] Thomas R. Kirby. Appraisalof timeshare resort conversions[J]. The Appraisal Journal,1982,6

[2] Wade R. Ragas. Inflation, changing buyer expectations, and timeshare valuation[J]. The Appraisal Journal, 1986,4

[3] Robert Woods, Clark Hu. Opinions of their profession by sales and marketing experts in the timeshare industry[J]. Hospitality Management,2002,21

产权式酒店篇7

君子爱财，取之有道

一个成功的商业理财投资人士，选择哪种理财产品，以什么样的方式使其资产保值增值，是一种智慧的体现。古往今来，成功的商业理财投资人士将“君子爱财，取之有道”作为自己的行为准则。长期的实战经验使他们不约而同地习惯于不动产的投资。最近，在商业旅游地产市场上，出现了一种新型的投资理财产品――“畅游无忧通行证”。它的出现为众多商业投资人士提供了契机。

“畅游无忧通行证”是一款集旅游度假、投资理财、时尚生活为一体的度假身份证。它在结合了产权酒店、旅游度假和传统住宅的同时，让投资者既可以享受旅游度假的乐趣，又可以实实在在地拥有酒店产权。

黄山作为世界文化(自然)遗产的宝贵资源，决定了“畅游无忧通行证”的资源稀缺性和不可复制性。这为“畅游无忧通行证”这款理财产品具备了先天的良好基因和巨大的投资潜力。5.98万元的投资，不仅使您拥有了产权，而且拥有了黄山香溪谷度假酒店的高星级酒店服务，同时还可以享受联盟酒店中任意自由度假权――免费畅游神州40年。以酒店产权作保证，投资理财有信心!

原价回购，投资“0”风险

酒店方承诺，购买“畅游无忧通行证”20年后，如果您愿意，酒店方可原价回购。最初投资的5.98万元，将如数返还于您，让您的投资没有任何风险，还自玩白赚了20年!

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拥有无忧，畅游神州

“畅游无忧通行证”还提供“换享”服务。一张“畅游无忧通行证”，在拥有黄山香溪谷酒店产权的同时，您每年可21天免费畅游神州，还可以免费人住联盟酒店。畅游无忧支持中心利用专业的网络服务平台。通过电话、短信等方式第一时间帮您预订酒店客房及提供相关服务，免去您旅游度假的后顾之忧。

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“畅游无忧通行证”，它以畅游无忧网为纽带，以黄山香溪谷度假酒店产权为保障，整合国内众多高星级酒店资源，将不动产投资和旅游度假有效互动结合，实现酒店和客户经营模式的双赢。

产权式酒店篇8

经过近几年的实践和探索，高星级酒店的智能化设计管理系统已渐趋成熟。随着网络信息技术的博兴，智能化设计发展主要集中在智能照明控制系统、智能客房控制系统、节能技术等方面。具体来说，智能化设计主要包括以下几方面：1.通信接入系统（有线网络、有线电视等）。2.信息网络系统（分为千兆带宽、百兆带宽；内网、外网与无线局域网）。3.电话交换系统等（采用目前已臻成熟的PBX——综合业务数字程控交换机，在酒店客房、商业房、办公区、设备房、前台等地配置电话终端）。4.有线电视及卫星电视接收系统5.广播系统（包括娱乐广播和应急广播）6.综合布线系统（包括数字和语音两大系统的布线）7.会议系统（包括扩声系统、视频系统、远程（视频）、电话系统、数字会议、中控系统等）8.信息导引系统9.建筑设备监控系统（BAS。10.公共安全系统（包括安全防范监控系统、入侵防护系统、报警系统）11.集成系统，即将上述分散的、独立的各个系统集中统一，通过专业软件进行系统化的管理。高星级酒店智能设计管理的主要工作内容有：1.规划设计总体目标。2.协调起草设计进度。3.智能化设计实施阶段的进度管理。4.实施阶段的质量管理。5.智能化设计运营阶段的信息管理。6.设计、实施以及运营阶段的费用管理。7.方案设计的协调管理。8.方案设计的变更管理。9.验收工作。

二智能化设计管理的难点及解决方案

（一）进度设计管理方面

1.难点：由于智能设计是一个专项设计，加上境外设计公司通常会参与到酒店的设计当中，在设计的各个不同阶段，参与到其中的主体会较为复杂。因此对于事件的把握较为复杂，必须确保各个主体的协调统一，才能顺利连续的将计划实施下去，而不至于偏离最初设计意图。2.解决方案：高星级酒店在进行智能化设计管理时应按照要求严格执行，以满足计划的进度，在制定计划的同时，在时间上应预留出浮动空间以防突况。目前，应用最广泛的进度制定管理软件为MSProject，但近几年来，P6软件也逐渐被设计管理单位采用。

（二）信息设计管理方面

1.难点：在高星级酒店智能化设计管理项目中，信息设计管理扮演着纽带的角色。由于在设计的全过程中，参与到其中的设计单位达十几家之多，因此，具备一个良好高效的信息交流与管理平台对智能化项目的顺利开展至关重要。另一方面，此平台还承担有中转各类文件的任务，而在实际工作中，经常会发生信函、传真、邮件等文件遗失、遗漏、滞留、无法送达等现象。2.解决方案：针对上诉问题，可以明显看出建立一个良好的信息平台极为重要。通过信息平台，可以为参与设计管理的各个单位提供一个联络、交流的中转站。

（三）费用设计管理方面

1.难点：智能化设计的费用主要包括两部分，其一是付给设计单位的设计费用，其二是设计中拟采用的设备费用支出。对前者的管理，其难点在于目前多数酒店管理者通常不愿在设计费用管理中纳入对设计单位的管理，因此由于管理不善，在实际操作中出现许多漏洞。而对于后者的费用管理难点在于，各个职能部门职责的重复交叉，造成资源浪费，支出增加等问题。2.解决方案：对此问题的解决，重点在于将设计单位纳人酒店费用管理的范畴内，以保证设计成果的可靠。

三小结

在国际全球化经济以及国内市场经济的背景下，酒店业在近几年内飞速发展。为了高星级酒店的良性发展，必须做好设计工作。智能化设计作为设计管理的关键因素值得我们堆砌进行深入的分析与探索。总之，随着我国经济又好又快的发展，酒店业的发展必将迎来有一个春天。此时，我们需要做的就是规划好酒店管理思路，其中最重要的就是做好智能化设计管理。职业餐饮网近期做的一项酒店营销现状调查结果显示：60%的酒店不知道如何制订企业总体营销战略，35%的酒店对其自身的定位模糊，40%的酒店在整合应用广告、公关、促销策略上有困难[1]。这些数据说明，当今酒店业市场营销组合运用现状仍处在初级阶段。营销组合即营销手段，指企业根据顾客的需求和企业的营销目标来确定可控营销因素的最佳组合。在酒店营销过程中可综合运用11P营销组合满足顾客需求，达到酒店效益的最大化，具体运用如下。1市场调研(Probe)市场调研是市场调查与市场研究的统称，是市场预测和经营决策的基础。酒店市场调研应从酒店的宏观环境和微观环境进行分析。酒店经营的中心是市场，是目标顾客，酒店必须关注市场，以市场为导向，遵循市场规律，做好市场调查，要习惯站在顾客的立场上，发现顾客的各种需求，特别是要努力发现还未被满足的、顾客重视的、又存在着巨大市场规模的潜在需求、隐性需求。不能靠主观臆测进行经营，而要不断调研并随市场变化及时调整经营，有目的地开展酒店经营活动。2市场细分(Partition)市场细分是酒店依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。酒店根据消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性将顾客群划分为不同的市场，一个细分市场就是一组有特别特征的顾客群。通过市场细分酒店可以合理选择适合自己的目标市场，还可以对每一个细分市场的购买潜力、满足程度、竞争情况等进行分析对比，探索出有利于本酒店的市场机会。3目标市场选择(Priorition)目标市场选择就是对整个市场进行评估并确定企业应当服务于哪个细分市场的工作过程。酒店发展的前景和选择的目标市场息息相关，目标市场的状况在一定程度上预示着酒店的未来。酒店可根据自身实力选择不同的目标市场并制定相应的营销，可将整体市场作为自己的目标市场，仅推出一种产品，用一种营销组合，实行无差异营销。酒店还可从不同目标市场的需求差异性出发，采取差异化营销满足不同顾客的需求。酒店亦可从整体市场中选择一个或少数几个细分市场作目标市场，采用一种营销组合来集中满足这些目标顾客的需求，即集中化营销。酒店通过优选目标市场抓住了营销重点，避免了营销对象的盲目性。例如在各大酒店中“顾客是上帝”几乎是一条不变的金科玉律，这忽视了对目标市场的选择，浪费了大量的成本和精力，直接导致入不敷出。正确的做法是根据自身高、中、低档酒店的定位，选择适合自身档次的顾客，并提供相应水准的服务。4市场定位(Position)市场定位是酒店产品在顾客心目中树立某种形象，酒店市场定位的内容有产品定位、企业定位、竞争定位。产品定位应侧重产品实体，定位质量、成本、特征、性能、可靠性、款式等，企业定位应侧重企业形象，塑造品牌、员工能力、知识、言表、可信度，竞争定位应确定企业相对于竞争者的市场位置，可采取避强或避实定位等方法[2]。酒店市场定位应避免出现定位混乱、定位过度、定位过宽、过窄或定位雷同的情况，定位后，需要综合运用产品、价格、渠道与整合营销传播方式来支持与物化定位，使之具有可信性与实际含义。5产品(Product)产品指酒店出售的能满足顾客需要的有形产品和无形服务及管理的总和。饭菜酒水、建筑风格、内外装潢、设施设备以及环境氛围是有形产品，服务是酒店的无形产品，包括服务态度、服务效率以及员工的文明礼貌和酒店的安全保密等内容。产品质量是营销的立足之本，是营销能否成功的关键，酒店除了在饭菜酒水、客房等有形产品上下功夫，还应强化员工优质服务这一无形产品，并注重产品创新，以便更好的满足消费者的需求。酒店要注重生产绿色产品、提供绿色服务和实施绿色管理，实现酒店的可持续发展。6价格(Price)价格是价值的货币表现，酒店定价要以价值为基础，参照国际同类酒店的价格水平，采用产品组合定价、折扣定价、心理定价、地理定价等因素灵活定价。在中国酒店业供大于求的今天，酒店经营者为了占据更大的市场份额，获得更多的客源，纷纷采取不正当的价格竞争，严重伤害竞争对手，扰乱了市场秩序。行业价格大战，也导致酒店为节约成本降低服务水准，五星级硬件无星级服务，四星级酒店价格折扣下来只及国外经济型酒店价格，以优质价格换取较高的客房出租率却获得较少利润，使营销进入死胡同，也是不利于整个酒店行业向前发展的。7促销(Promotion)促销是指企业利用各种有效的方法和手段，使消费者了解和注意酒店的产品、激发消费者的购买欲望，并最终促成购买的行为。促销的主要内容和形式有：媒体广告、户外广告、张贴横幅、货架陈列、捆绑销售、免费品尝和试用、降价、有奖销售、打折式优惠、竞赛式促销、赠送式促销、店员推荐、树立好口碑、广场促销、展销会等，酒店应根据淡旺季不同时令运用好不同的促销策略。但要注意不能过度促销，宣传言过其实的超值服务，短期内取得一定的成效，但不久就会招来客人不满和投诉，最终给酒店带来巨大损失。8分销渠道(Place)分销渠道就是酒店产品从生产者向消费者转移过程的具体通道或路径。酒店的分销渠道通常有：酒店销售中心、酒店前台、酒店网站、酒店免费咨询系统、旅游网站、酒店集团中央预订系统CRS和GDS预定、旅游批发商、旅游商、人员销售、旅行社等。酒店应该综合运用自身网络、订房网站、旅行社等多重销售渠道，变被动为主动，抓好主营渠道，并研究渠道的长度、宽度，把握好发展方向，做出相应渠道规划和选择。9权力营销(Power)权力营销指直接利用权力开展营销，酒店可利用的权力通常有法定权力、专家权力、信仰权力、政治权力、法律权力、政府权力等。在运用权力营销时需注意研究权力自身的规律，探讨正确有效发挥各种权力在营销作用中的方式，走出对权力营销理解的误区，扭转发挥权力在营销活动中作用是“”的偏见，划清权力营销与以权谋利的界限，杜绝权力营销中的不正之风。10公共关系(Publicrelations)公共关系是酒店为了协调各方面的关系，在社会上树立良好的形象而开展的一系列专题或日常公共活动的总和。酒店的公共关系是酒店的主要推销和促销工具，酒店公共关系的对象有内部和外部之分。酒店外部公关对象是指酒店的协作者、竞争者、宾客、政府主管部门、所处社区等，酒店内部公共对象主要是指酒店员工、股东。酒店公共关系的主要任务是设计、推广酒店形象，并随时检测、调整酒店形象，必要时可对形象进行调整，重新定位，以便更好的为营销工作服务。11注重人本营销(People)酒店11P营销组合中的人指酒店营销过程中的所有参与者，在酒店营销中要尤其要发挥员工作用，因为没有一流的员工，就不会有一流的服务；没有满意的员工，就不会有满意的客人。北京长城酒店将长期使用的“服务第一，宾客至上”口号改为“员工第一，宾客至上”，结果，在一次调查中，有2/3的员工回答自己是酒店的主人。因而酒店营销应以人为本，实行人性化、科学化的管理。顾客是酒店的“衣食父母”，是酒店生存发展的基础。在酒店营销的参与者中，尤其要重视和照顾好老顾客。据调查显示：一个满意的顾客平均告诉他周围的3个人，一个不满意的顾客平均告诉8～12人，留给顾客一个负面印象往往至少10个正面印象才能弥补，开发一位新顾客所花费的力量和成本平均是保持一位老顾客的10倍，一个老顾客贡献的利润是新顾客的16倍，大部分企业80%的营业额是来自于20%的忠实顾客群的重复购买或消费。同时酒店还需加强对潜在消费者的培养，与合作者利益共享，与潜在和现实竞争者合理竞争，方能使营销业绩得以可持续增长。