时间：2023-09-20 04:26:57
第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章不动产登记簿
第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。
第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章登记程序
第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书;
(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章登记信息共享与保护
第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章法律责任
第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他、行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
用制度督促国民
主动登记不动产
日本的不动产登记依据“民法”和“不动产登记法”两项法律，不动产登记制度已经拥有百年的历史。相关法律诞生后，日本又根据经济和社会的发展状况进行了不断的改进和充实，进而形成了目前严密的法律体系。为了确保统计的准确性，日本对全国土地情况进行过长达近30年的调查勘测，并绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。
日本的不动产登记分为土地登记和土地上的建筑物登记。如要进行土地或相关建筑物的交易时，交易者首先要去中介公司选择目标不动产，然后可以先去登记部门付费查阅相关资料，了解该不动产的性质和边界，还要请专家鉴定目标不动产的价格和税金，最后再去登记部门登记。登记的主要内容是不动产的所有权、地上权、租用权、抵押权和开采权等权利。登记部门经过审查后向申请登记者发放“权利证书”，今后这些权利需要存续、流转、变更、限制时，凭证书再次申请并登记。
日本不动产登记管理机构隶属于政府的法务省，下设有8个法务局、283个支局和1200多个登记所。所有不动产登记都采用电脑联网系统，有专门的不动产信息管理平台和数量庞大的不动产资料库。负责不动产登记的是“登记官”，他们经过国家司法考试合格后被录用，并由地方法务局长正式任命。
在日本，不动产只有通过登记才能享有法律上的权利。也就是说，只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才具备法律赋予的权利，才能进行交易、担保、抵押、租借等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，既不受法律的保护，而且一经发现将受到严厉的惩罚，其不动产还会被没收。所以，日本的不动产拥有者都非常积极地去登记部门进行登记，确保自己的法律权利。
厘清个人隐私与
公众利益的界限
新加坡的不动产登记制度来源于英联邦广泛采用的托伦斯登记制度，这一制度随着上世纪60
年代新加坡土地所有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制。托伦斯土地登记制度是一种制度严密、权责分明的登记制度，登记具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。新加坡土地分为国家所有和个人所有两种，其中国有土地约占总数的80%左右。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在自己手里，以确保建设大众组屋需要的土地供应。
新加坡政府长期以来一直严格限制炒卖组屋的行为，对大众组屋的政策定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新组屋，必须退出原有组屋，以防投机多占，更不允许以投资为目的买房。
经过数年整合，到本世纪初，新加坡全境不动产基本上已经统一在中央登记系统下。而随着电子科技的进步，新加坡政府也在同步推进电子政府以提高生产力，使得不动产登记系统电子化成为必然发展趋势。目前的电子系统在房产交易过程中，基本上可以做到让所有人查到某一块地契所在地块的详细信息，包括房主姓名、国籍等信息，这套房子在建好后有多少买家转手，以及目前这套不动产有没有相关贷款、按揭等信息。如果支付更多金额的信息费，甚至可以查到房子所在地块的规划图，可以凭此判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房子的发展。值得注意的是，新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来如果普通民众要查询某一个人名下有多少房产，由于涉及到个人隐私，则是不被允许的。
更简单更方便更严格
根据俄罗斯的现行法律，俄罗斯境内的房地产登记的主管部门是俄经济发展部下属的联邦国家登记、绘图局。为了确保国家对房地产交易的知情权，无论购买或是出售房产，都必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案，由该局审查相关证明文件，确认交易的合法性，购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关，作为课征房产税的基础。
俄联邦国家登记、绘图局局长瓦西里耶夫日前表示，未来俄公民可以通过智能手机和平板电脑查询房屋所有权，只需轻轻一点即可看到该局出示的房产登记证书，而未来全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。
不过，在登记程序走向电子化、便利化的同时，俄从2015年1月1日开始大幅提升房地产登记税。过去俄罗斯对个人征收的房地产登记税为1000卢布，对法人机构为15000卢布，而从今年开始，将分别提高至2000卢布和22000卢布。
对防范腐败尤其关注
德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。德国的不动产登记簿一般由3部分组成：地产、所有权和阻碍。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。
在德国，房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息可以在不动产登记局进行查询。
这种公开透明的不动产登记制度，一方面配合着德国的税收政策，对房价起到了调节作用。由于登记制度提供了可供查询的准确记录，无论是自然人还是公司购买房产，都回避不了房产投机税收问题。按照相关规定，自然人购买房产10年之内如果出售，必须缴纳投机税。另一方面，也能防止官员腐败问题的滋生。德国前总统武尔夫就是因为被媒体发现一笔可疑的购房抵押贷款后，不得不于2012年2月17日宣布辞职。
某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。
原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。
被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。
这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。
二、 我国不动产登记效力的现行规定
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
三、 外国立法例的分析与借鉴
从历史上看，18世纪法国的抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接原因、渊源。自19世纪欧陆各国民法法典化以来，不动产登记制度得到了广泛采用和发展，主要形成了三种不同的立法主义，即成立要件主义、对抗要件主义和折中主义。成立要件主义主要以德国为代表的一些国家采用，该主义认为，仅有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的登记公示，则不动产物权的变动不生公信力，亦不生物权变动之法律效果，登记为不动产物权变动的成立要件。对抗要件主义主要为法国等国家所采用，即当事人之间只要形成物权变动的合意，即生物权变动之法律效果，只是未经登记不具有社会公信力，不能对抗善意第三人。折中主义在兼采两种主张的同时，往往有所偏重。
我国民法通则第72条第2款规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此规定原则上以交付为物权变动的生效要件，主要针对的是动产物权，在立法上属于以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。对于不动产物权变动没有明确规定。
与对抗要件主义相适应的登记对抗制度，强调当事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因为在一方当事人取得物权后，未经登记公示，第三人善意有偿取得该物权时就会出现重复物权的现象，先物权行为有效，第三人行为也有效，这就产生了矛盾。与成立要件主义相适应的登记要件制度，克服了上述弊端，强调不动产变动不经登记不能生效，有利于保障交易安全，维护交易秩序，但如果将之绝对化，则不利于商品流转，影响效率，增大交易成本。在法律不完备的情况下，容易导致公权力对私权力的过分干预。同时，在交易过程中，也容易发生相对人恶意终止合同的情况，法律无法干预，有违公正原则。其实在国外作为成立要件主义代表的德国对于未经登记的合宜也规定有例外。德国民法典规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证明交付给相对人时，同样具有约束力。这样可以防止其中一方当事人在未完成登记期间，任意撕毁合同，使另一方当事人无辜受害而得不到法律保护。此外，外国法中有“当事人有恶意阻止合同生效之行为的，发生与其行为意愿相反的效果”的法谚，这亦能起到对合同效力的保护作用，值得我国立法借鉴。
四、 我国不动产登记效力的立法思考
从各国法例分析看，对于不动产登记的效力规定不尽相同，所采主义亦不相同，但是应该说各自均依本国的经济情况和社会背景而订立了符合自己国家的法律。我国正处于市场经济体制建立时期，明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点，也是市场经济发展的客观要求。由于转轨时期制度的不完善，法制的不健全，产权关系的不清晰，在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱，要规制这种混乱，应加强对不动产登记的管理，在立法上应采登记要件主义。但是同时我们也应针对不同情况，对登记效力进行不同的规定，兼采登记对抗主义之合理部分，这同样也是维护当事人的权益，保障市场交易安全和效率的需要。
在立法上，应在物权法中统一规定不动产登记的效力的基本原则，并相应制定不动产登记法，详细规定不动产登记的机关、权限、责任、内容等，完善不动产登记制度。要改变部门立法和法律的冲突和矛盾，对于不动产登记效力要区分不同情况，规定不同的效力。比如对于依法经相关部门审批通过的房改房买卖合同，在送交产权产籍部门时就应该认定其合同已经生效，因为其具体内容是否合法，房改是否符合国家政策，已经国有资产管理部门、房改管理部门的审查、审批，当事人双方也以达成合意，产权登记应只是一种形式审查，而非实质性审查，不影响合同的效力。另外，我国的审查制度往往涉及多个部门，手续繁杂，应在登记过程中明确在哪个环节、哪个时点为生效时间，使法律更严密，更具可操作性。
防个人拥有非正常房产
从国外来到新加坡生活的人，都会
特别喜欢这里的邮政编码。
新加坡的每一座建筑都有自己的
邮编，如果不识路，给司机看地址不如
给邮编，因为只需在GPS 里输入六个
数字方位路线便一目了然。
一座建筑一个邮编，好处就是直观
清晰，类似的方法也被运用在不动产的
管理上。
新加坡的土地被划分为64 个街
区，每个街区又进一步划分为不同的地
块，每个地块都有不同的编码。如果查
询一块地块的信息，只要支付一笔查询
费用，就可利用街区和地块编码在土地
管理局网站上查询到包括权利人、土地
面积、地块位置、边界及这块地出售、转
让等所有交易记录。这些信息全部由
政府登记机构的审核和认定，保证了记
录的准确和真实。
普通住房信息同样可以在新加坡
土地管理局的网站上进行查询。公开
的信息包括该房产最初开发商、落成
时间，所有出售、转让等交易的历史信
息，甚至包括现任业主的国籍、性别及
这套房是否仍有银行按揭贷款等。如
果愿意支付更多金额信息费，甚至可
查到这所房子的未来――政府将提供
这所房屋所在地块的规划图，查询者
由此可判断未来地铁线路等基础设施
建设是否会影响到这个地区的房屋价
格。
无论在中国还是新加坡，买卖房产
或租房都会想到中介。在新加坡，房产
中介仅仅是售房者和买房者的中间人，
只负责牵线，所有交易、合同签署以及
信息登记等手续，都需法律事务所完
成。这就杜绝了谎报信息、虚假买卖等
问题。
以新加坡80%以上的居民居住的
政府组屋（类似中国“经适房”）为例，属
福利性质。如要将整间房屋出租，出租
前必须向建屋发展局登记并获许可。
如屋主有意出售房产，则必须至少提前
7 天在建屋发展局登记，登记信息包括
出售房产地址、屋主身份证、联系方式
及由建屋发展局出具的房屋转卖预估
销售收益，甚至接下来是否还有购买组
屋的计划也要同时递交。购房者也需
要在网上登记自己的信息。一旦买卖
双方达成交易意向，就要在网站上注
明，以免屋主或购房者出现不履行承诺
的欺诈行为。
这样，买卖双方和政府对所有交易
都清清楚楚。因此，不论是国有土地、
私人住房还是工商业用地，产权关系都
由中央系统说了算。
其实，在中央不动产登记制度实行
之前，新加坡最初实施的是英联邦国家
广泛采用的托伦斯登记制度。这一制
度依靠地契（类似中国的房产证来实施
房产流转），但随之出现的便是有不法
分子盗用他人地契进行非法销售。随
着上世纪60 年代新加坡土地所有权法
案开始实施，新加坡不动产悉数通过中
央不动产登记系统进行登记，如今已完
全电子化，即使有不法分子拿着他人地
契进行倒卖，也无法通过该系统的验
证，地契自然不再为人们所重视。
据悉，在该制度下，人们虽能随意
查询某个房产的业主信息，但基于隐私
保护考虑，民众是不能查询某人名下有
多少房产，政府则可通过不动产登记制
度掌握和了解公民的私人财产情况，以
防止个人不正常拥有多套房产。
加拿大：
为征收房产税提供依据
加拿大房地产登记实际上分为房
产登记和地产登记两部分。
加拿大的土地有三种所有制，即联
邦公有土地、省公有土地（二者合称皇
家土地）和私人土地。不论哪种土地所
有制，其登记都由省消费与商业关系厅
地产权利登记处负责登记，并采取强制
登记管理形式。
私人地产登记由地产权利登记处
下属的“个人财产登记分局”、“法律和
测量标注分局”等协助遍布于省内各县
区的地产登记办公室完成（在安大略省
地产登记办公室有65 个，隶属两个平
行的地产登记局，并和前述辅助机构统
属一名省财产登记官，具体规则各省有
细微不同）。多数省份采用托伦斯登记
法，不论私有土地主是谁、如何转让，其
依附于土地上的责、权、利都只能以地
产登记所载为准，在此范围外的责、权、
利则不受法律保护。
许多省份还为登记设立保险金，如
登记失误造成业主损失将由保险金赔
偿。登记需缴纳固定登记费，如土地转
让需缴纳累进的土地转让税。
房产法定称谓是“住宅用土地增建
设施”，房产登记由市镇政府负责，土地
所有者如变更所属土地上的房屋结构
或推倒重建，必须经市政当局评估核
准。
房地产登记最主要作用是为征收
房地产税提供参照依据。每年各省鉴
价局会对房产、地产进行估值，并向业
主寄发年度股价通知。征收房地产税
的权限属市镇政府，但各省地方性规范
不一，有些一年征一次，有些不止一次;
有些合并由市镇征收，有些则市镇、市
镇所属县和学区都会分别列出征收额
度，由市镇统一征收，各地税率不一，而
且每年都有变化，加上房地产估价年年
浮动，所以房地产税从来都不固定。
加拿大是联邦制国家，一般都将其
行政架构称为“三级政府”体制，其中最
低一级市镇行政事务繁忙，但财税权利
十分有限，房地产税是他们能够自主征
收和支配的最主要款项，市镇财政资金
40%～50%来源于房地产，因此都格
外重视。许多市镇规定，业主可一次性
或分月支付房地产税，如逾期不交则视
作“欠国家债务”，后果很严重，弄不好
会损失信用分，影响求职、升学、贷款
等。
加拿大各省都规定，每个家庭只能
申报一套自住房，享受低税率，而一套
以外的住房则需全额缴房产税。房地
产各项税负征收权、使用权主要集中在
市镇一级政府手里，但房地产登记、评
估权限主要集中在省一级，其用意是将
“权”和“利”分开，避免滋生房地产交易
中的腐败和权力寻租。
日本：初衷为保护财产权益
在日本，不动产登记制度已有很长
历史。
1899 年，日本就制定了《不动产登
记法》，最近一次修改是在2004 年6
月。
不动产登记是为公示不动产（包括
土地和建筑物）现状和权利关系，包括
现状登记和权利登记两个部分。登记
工作由登记所的登记官负责，包括表示
现状登记和权利登记两个部分。1988
年，为解决大量繁杂登记开始修改法
律，实施登记事务电子化。日本全国一
般土地、建筑物登记簿2008 年都录入
了电脑，纸质登记簿已经封存。
据悉，日本不动产登记的初衷，是
为明确和保护拥有者的财产权益。如
今也成为房产税（在日本叫不动产税，
按现行市价缴纳，面积乘以市价确定不
动产价格）等征收基础。
在日本，住宅价值主要体现在土地
上。如东京郊区的一座独门独院住宅价
值4000 多万日元（100 日元约合5.16
元人民币），但房屋只值1000万，土地价
值3000 万。不动产登记就是将作为重
要财产的土地、建筑物地址、面积、拥有
者住所和姓名等登记在政府登记簿上，
并向社会公开。普通市民只要缴纳一定
费用，就可获得登记册的誊本和抄本，而
且无论谁都可自由阅览登记簿。
登记事项除登记年月日外，如果是
土地还包括土地地址、面积等，如果是
建筑物则包括地址、房间号、种类、结构
和占地面积等。如果出现变化，必须在
一天内进行申请。
购买不动产前除到现场确认，还可
获得登记事项证明书等，提前确认面
积、所有人、是否有抵押、典当等。及时
登记非常必要，如有人买了自己的住
宅，交完钱也拿到发票，但一个月后才
去登记所登记，会发现名义已变成了别
人。因为买主会又以更高价格卖给别
人，这样即使先签订合同也没法主张所
有权，因此为避免麻烦，交易后要立即
尽早履行登记手续。
登记所还会《登记完毕权利证
书》（类似中国房产证），可用于抵押，如
贷款未偿还完前抵押在银行。领取证
书时要缴纳作为手续费的印花税，价格
根据不动产价格来定。如是居住用房
屋，各种情况下都会减免印花税。登记
不动产的人如没缴纳或未完全缴纳，登
记所还可向申请人当地税务署长发出
通知，由税务署长收缴。如印花税缴纳
金额过大，一定情况下还可返还。由于
登记官故意或过失导致申请人利益受
损，可根据《国家赔偿法》第一条要求国
家赔偿。
最近中国人在日本购买土地和房
产不断被媒体报道，这主要因日本的楼
房买后地是自己的。而且只要不卖还
可留给子孙，这的确吸引了一批先富起
来的中国人。但买了日本房子每年要
交不动产税。根据不动产性质（是居住
型还是办公楼或店铺）、地点、层数、新
旧等参数每年征收一次不动产税。土
地和居住不用交消费税，但办公楼和店
铺等要交消费税。
日本对于个人购买居住的房产给
予不少优惠，如贷了款就可减少一定税
金。所以，不少日本人用30 年贷款买
房，如还养一个家的话几乎不用上税。
而一般外国人却不容易取得贷款，更谈
不上减税。再就是日本不动产维修费
相当可观，如是楼房管理费也不底。
1、现场申请查询：昆明市不动产信息档案管理中心在昆明市主城区所设置的查询窗口：五华、西山、官渡、盘龙、呈贡均可进行查询。
2、网上申请：“昆明市不动产登记中心网站”(http：//bdc.km.org.cn/)登记预约进行网上申请。
只要我们登录相关的系统，很轻松的就可以查到相关的信息，所以在买房之前要看房源存不存在，是不是真实的，请先查一下不动产信息。
（来源：文章屋网 ）
一、登记客体的多样化
《物权法》规定，物有两大类，即动产和不动产，动产的种类远比不动产多而复杂，不动产就是《条例》所列的三大类：土地、海域、定着物。
1.土地
土地根据使用性质又可分成三大类：农用地如耕地、林地等；建设用地；填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同，如农用地上不能建造房屋（用于农业所需的配套则另当别论）。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化，如农用地经严格的审批程序可转为建设用地，反之，建设用地也可转化为农用地，当然填海填湖土地既可以是农用地，也可以转为建设用地。
2.海域
根据《海域使用管理法》，海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土，与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样，海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。
3.定着物
土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物；土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国，仅就房屋而言，因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。
二、登记的物权种类多样化
《物权法》规定，各类不动产都可以申请登记，登记后或产生物权效力，或产生对抗效力。从大类而言，共有三种类型：一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源，其所有权不需登记，而集体所有的土地需要登记，此外，大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大类，即土地（海域）使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样，依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权，其种类具体有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。
三、客体的多样和相互组合形成的登记类型
对登记类型进行科学分类，有助于建立良好的登记秩序，根据登记的客体特点大体可分成五大类。
1.单一土地使用权或所有权登记
当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时，则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。
2.单一房屋所有权登记
已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记（即《条例》所说的首次登记），由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的，因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记，由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的，因此只有房屋才发生所有权注销登记。
3.土地（海域）使用权和房屋所有权组合登记
房屋所有权初始（首次）登记完成后，不动产发生转移、变更的，则土地（海域）使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记，确保两者的权利主体一致。
4.抵押权登记
根据《物权法》，可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中，房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押，而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然，无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。
5.地役权登记
地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上，当地役权与其他用益物权共存时，由于地役权具有从属性，因此在处分地役权时将受到一定的制约。
四、高效合法做好组合权利的登记
1.多个有关联的登记可合并则尽量合并办理
不动产登记以依申请为原则，因此，是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形，如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记；购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时，会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时，是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记，履行所有的登记程序呢？这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋，如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记，而在建好房屋后申请登记的，此时房屋所有权和土地使用权可一并登记，没必要土地使用权先行登记，完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动，宜分别办理相应的登记，如房屋买卖先后发生多次的，每个买卖行为都应办理转移登记，从而规范交易和登记秩序，保护交易安全。
2.可以竞存的权利按顺位并有条件地办理
不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产，从而更大效能地发挥不动产作用，但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如，抵押权设立后，再设立地役权的应经抵押权人同意，否则不得对抗抵押权人，因此在办理地役权登记时，如登记簿已记载抵押权的，应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时，由于地役权在合同生效时即设立，地役权优先于抵押权成立，因此应先登记地役权，抵押权人应知晓抵押物上存有地役权，经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的，所有权人欲设立地役权，应经土地承包经营权人同意，在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。
3.根据法律事实准确认定登记类型并注意前后衔接
一、未进行首次登记的必须先办理首次登记
《规范》第1.2.3条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：
1.预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；
2.在建建筑物抵押权登记的；
3.预查封登记的；
4.法律、行政法规规定的其他情形。”
可以看出，不办理首次登记不得办理其他登记，几个除外的情形都是不具备办理首次登记或者不需要办理首次登记的情况。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。在《规范》出台前《细则》中也做出了明确规定。
分析《规范》第9.1条规定，国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记里面有三个要点需要厘清。第一，首次登记必须去现场查看；第二，必须提交建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料；第三，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。物权的主要目的在于定纷止争，首次登记需要审核的部分内容是其特有的要件，如规划验收、消防验收、房屋质量验收等，都属于首次登记时的要件内容，如果不能在首次登记环节予以明确，后续登记可能会出现很多纠纷和矛盾，物权登记便失去了其最根本的意义。
最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《f助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。由于不动产登记前，房屋首次办理的为初始登记，可以认为该通知的内容也是对必须进行首次登记的诠释。
二、办理过首次登记的多次产权转移不需要逐步记载登记簿
《规范》第1.10.1条规定，已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。可以看出，中间过程的产权人记载只需记载在附记栏，说明来龙去脉即可。
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者人民法院的生效法律文书取得的所有权，不需要经登记就可以获得，继承发生之时或者判决生效之日，即取得物权之日。如果继续对中间环节产权人进行登记的话，将会形成登记部门在知情情况下登记簿记载的产权人和实际产权人不符的情况，因此可能产生更复杂的纠纷，登记部门有可能需要承担一定责任。举个极端的例子，如果中间环节的产权人记载于登记簿之后，被法院查封，造成无法办理到判决书产权人名下的情况，会变得更加复杂。
三、首次登记未办理主体已经不存在的登记情况
在法院协助执行或者发生继承后再次转移的时候，很多需要进行不动产首次登记的不动产所有权人已经不存在。这种情况下，登记是否按照在先登记原则先行登记到首次获得的产权人名下，笔者认为值得商榷。
《物权法》出台后，最重要的变化就是登记簿取代产权证成为不动产登记效力的最高证明，不动产证只是不动产所有权人的一个证明，当和不动产登记簿不一致时，以不动产簿记载为准。《规范》第1.6.3.3条规定，查封抵押时，可以换发或者补发不动产证书或者不动产证明。可以看出，登记簿效力的概念在加强，证书作用在弱化。如果继续沿用以前房屋登记时不发证只是记载于档案的做法处理此类问题已经行不通了。
《物权法》出台后，如果不记载于登记簿，便不发生效力，记载于登记簿就会出现民事主体不存在，仍然办证的情况。此时正确的做法应该收取办理首次登记的所有要件，证明权属来源合法，符合办理首次登记的条件，但鉴于主体已经不存在，将后续登记的材料合并收取办理，在登记簿中说明即可，该做法也符合《细则》和《规范》中法律法规另有规定的情况，也保证了登记簿权利人和实际权利人的一致性。
杨红旭
3 月1 日，压在中国房地产市场身上的一块石头《不动产登记暂行条例》正式实施。在此前的几日，从一二线城市到三四线城市，一种言论甚嚣尘上：国家开始整顿住宅市场了，追查个人房产套数，随后就会开征房产税，贪官们将会大量抛房，中国房价开始下跌了。
对此，虽然有官员、官媒多次出面解释：实行不动产统一登记，并非为了反腐，也不是为了打压房价。但舆论与市场情绪暗潮涌动，似乎只认准了一条死理：此条例将对房价造成冲击。
对此，笔者认为应当理性看待《不动产登记暂行条例》的实施。
其一，不动产登记并非为了抑制房价。就像每个中国公民都有一个全国统一身份证那样，中国的每宗不动产，不管是土地还是房屋，也应该实行全国统一登记、统一发证、信息全国联网，发达国家都是如此。惟如此，政府才能更加有效地管理不动产，更加有力地保护不动产权利人的财产权。
如果你是一个守法的公民，你根本不必担心警察查你的身份证。同理，如果你的不动产是合法获得的，你又何必担心国家实行统一的不动产登记？《不动产登记暂行条例》第一条，清楚界定了出台条例的原因与目的：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。这几点与打压房价没有直接关系。而且，登记遵循自愿原则，政府不会逼着你登记，但不登记，法律不保护你的合法权益。
其二，不动产登记与房产税没有直接关系。对于拥有多套房、房屋来源不正的官员或准官员（国企领导）而言，他们怕的是反腐，所以选择处理掉一些房产，但这一进程早就进行两三年了。
而对于普通民众来说，担心的则是房产税。他们以为实行不动产统一登记就是为了征房产税。如此理解，失之偏颇。当前，国家正在积极推进房地产税立法，可以说，这一立法节奏与进程，与《不动产登记暂行条例》的实施没有直接和必然关联，也不受其影响。在此条例出台之前，重庆和上海不就已经试点房产税了吗？退一步讲，即便不实行不动产统一登记，各地一样能开征房产税。房产税是地方税，一个城市的政府只需根据一个家庭在本地区的住宅拥有情况即可征收房产税，不一定非得根据这个家庭在全国拥有的住房套数征税。只不过，完善的不动产登记制度，能够为征房产税提供更加便利的技术条件，仅此而已。
其三，人们的恐慌性情绪将随着时间推移而缓解。面对这一新生事物，在部分媒体误导以及民间口头传播下，市场形成恐慌性心理与情绪，这种“羊群效应”一旦形成，确实对楼市形成一定程度的利空影响，需要时间才能逐步缓解。在资本市场中，“预期”很可怕，但它变得快，靠不住。