时间：2023-09-16 07:08:16
（一）粮食价格的上涨成为20*年价格总水平上涨的主要因素。20*年底出现的粮油价格上涨，可能预示着20*年新一轮农产品及相关食品价格的上涨，进而引发价格总水平的上涨。从整个外部环境来看，粮食价格上涨是很有可能发生的：第一，由于20*/20*年世界谷物产量和库存量分别减少2.1%和19.1%，直接导致了国际市场粮油价格的上涨。从发展趋势上看，20*年国际市场粮食价格上涨已成定局，这对我国粮食价格上涨将继续产生直接影响；第二，近两年我国粮食虽然增产，但工业用粮也大幅度增加。从目前的粮食供求关系上看，我国粮食供给还没有达到明显供大于求的宽松状态，仅仅是偏紧状态下的供求平衡，而且在粮食供求的结构、粮食供求的时间和空间上还存在一定的不平衡。在这种状态下，国内外的任何风吹草动，都会影响国内粮食价格的较大波动。但从整体来看，粮食价格不会出现过大幅度的上涨。
（二）资源价格改革的深化和公共服务价格矛盾的梳理，将使20*年政策性调价因素仍然较多。一方面资源价格改革的深化，客观上将进一步促进国内水、石油、天然气、土地等资源价格的上升，进而直接或间接地影响价格总水平的上涨。另一方面地方的公共服务价格矛盾的梳理，将会使20*年地方政府对公共服务价格上调的措施增多。其中，天然气、煤气、水、成品油、出租车、公共汽车等价格的上涨将成为20*年影响价格总水平上涨的重要因素。
（三）国际市场主要产品价格特别是石油价格变化的不确定性，对价格总水平的走势将产生影响。从目前国际市场的主要产品价格变化来看，石油、化工原料、铁矿石、有色金属等重要生产资料价格处于高位运行态势，特别是石油价格的变化具有很大不确定性。这些资源、原材料的国际市场价格上涨，将会对国内价格产生直接影响，对国内价格上涨构成较大压力。
综观20*年，价格总水平保持温和、平稳的上涨态势下，部分居民生活用品价格上涨表现突出，如肉类：6月初猪肉（精瘦肉）价格最高上涨到12元/500克，后期价格略有回落，到7月中旬价格又上涨到14元/500克，后又回落到现在的11.00元/500克。通过调查，仍是货源偏紧、养殖成本高双重作用造成的。由于猪肉生产周期较长，从母猪产仔到猪肉上市，需要半年以上的周期，短期内猪肉价格高位运行的状况难以缓解。
针对于蛋类而言，通过对我市城区和监测县(市)主要集贸市场、超市、生活小区早市监测显示：从5月中旬开始价格就在3.60元/500克维持，一直到10月份我市鸡蛋的市场价格开始呈阶段性回落趋势。据分析，鸡蛋价格下降的原因有：“国庆”节后市场对鸡蛋的需求量相对减少，批发价略有下降；秋季温度适宜，蛋鸡的产蛋量有所增加；鸡蛋的外运减少，市场上鸡蛋的供应比较充足。
保定市物价局
猪肉等农副产品价格将波动上涨
作为CPI中的重要影响因素，猪肉价格2013年整体呈现出“V”型振荡格局，春节后猪肉价格回落，在5月份达到最低点，之后开始反弹。据农业部监测，2013年12月份第3周（采集日为12月18日）全国猪肉平均价格25.26元/公斤，同比上涨1.2%。
农业部的4000个监测点生猪存栏信息也显示，近几个月来，全国生猪存栏量环比连续增加。
卓创资讯生猪行业分析师刘丽认为，从2013年5月开始，猪价进入上行周期，预计上行跨度将维持10至20个月。“2014年一季度猪价将维持低位，二季度开始上涨，三季度整体高位运行，四季度稍有回落。考虑到节假日因素，9月底受国庆节影响，猪价攀升幅度预期较大。”她说。
除了猪肉，2013年一直“牛气冲天”的牛羊肉价格涨幅预期有所放缓。业内分析认为，供需矛盾仍将是支撑其2014年价格上涨的最主要因素。
“2014年牛羊肉仍会整体上涨，但空间不大，预期春节前后会出现一个回调，上涨势头将有所缓和。”山东省畜牧兽医信息中心专家表示。
宏观政策稳定有利物价平稳运行
专家普遍认为，2014年我国经济增长速度仍将维持在7.5%左右，稳健的货币政策将有助于物价整体保持稳定。
中投顾问研究总监郭凡礼说，2014年国外经济尚待复苏，国内经济结构调整、产业转型升级，经济增速或下滑，货币政策趋向收紧，这些因素都将影响2014年物价走势。
交通银行首席经济学家连平等专家认为，2014年经济增速维持回升态势，需求扩张对物价产生上拉作用，水电气等资源品价格改革短期内对居民端价格有小幅上升影响，劳动力成本上升也会对物价形成上涨压力。
连平认为，从我国物价运行的周期看，2013年物价已经进入新一轮上升周期的初期，2014年将是物价上涨周期的第二年。根据经验，物价高点往往在上涨的第二年出现，同时考虑到当前经济运行中仍存在一系列推动物价上升的压力，因此预计2014年CPI同比涨幅可能比2013年略有扩大。
专家同时表示，2014年物价大幅上涨概率也较低。其中，经济增速大幅回升的可能性不大，未来市场流动性不会过于宽松，输入性通缩担忧犹存，猪肉价格难有大幅上涨等都将有利于2014年的物价稳定。
交通银行初步估计，2014年CPI同比涨幅为3%左右，趋势将呈现中间高两头低的倒“U”型。中国社科院财经战略研究院近期的《中国宏观经济运行报告（2013-2014）》预计，2014年我国CPI涨幅或为2.8%。
仍需防范部分农副产品价格大起大落在2014年物价涨幅预期基本稳定的情况下，专家认为，稳定粮食生产、防止部分农副价格出现“过山车”走势仍是稳定物价的重点。
据国家统计局的数据，2013年全国粮食总产量达到60193.5万吨，首次突破6亿吨大关，实现10年连续增产。粮食的连年丰收为物价稳定创造了重要条件，但专家认为，粮食等农副产品价格上涨趋势难以改变。
“粮食产量再增长的空间有限，近年来每年粮食收购价格都以约10%的速度增长，并且劳动力成本在不断上涨，农副产品价格的上涨必将推动CPI稳步上涨。”山东社会科学院经济研究所所长张卫国说。
回顾2013年，生姜价格出现大幅波动、牛奶价格持续上涨、牛羊肉价格高位运行，都成为一段时期内物价稳定的难点；2014年稳定物价同样需要防范部分农副产品价格过大波动。
关键词：供给侧改革 结构调整 市场预期 稳增长
今年经济走势及市场预期的变化
2016年的经济开局可谓是跌宕起伏，各界对于经济形势的判断或许可以用“乱花渐欲迷人眼”来形容――从1月至3月中上旬的看弱，到3月下旬至5月上旬的乐观，又到当前的谨慎。
第一阶段：1月至3月中上旬。对于这一阶段经济形势的看弱，是因为主要经济数据不仅低于去年同期值，而且显著低于市场预期。2016年1―2月规模以上工业增加值同比增长5.4%，低于市场预期（Wind资讯统计的市场预测均值）0.5个百分点；社会消费品零售总额同比增长10.2%，低于市场预期0.5个百分点。
第二阶段：3月下旬至5月上旬。3月27日国家统计局公布数据，1―2月规模以上工业企业利润同比增长4.8%，结束了2015年以来同比负增长的局面。并且3、4月份房地产市场、钢材市场均表现活跃，1―3月财政支出也有显著增加。另外，3月份整体经济数据均出现不同程度的反弹，且均高于市场预期，强化了市场对于经济企稳的判断。
第三阶段：5月中旬至今。5月，市场对于我国经济走势的讨论增多，加上4月份宏观数据整体走弱，使得更多人对经济形势持谨慎态度，资本市场也受预期影响产生了波动。
对于当前经济，各界关心的问题之一是物价走势。今年以来，随着经济形势的变化，各界对物价走势的预期也出现了波动，先是产生通缩预期。1月份，在低基数效应下，CPI同比增速为1.8%，继续停留在“1时代”。2月份 ，CPI同比增长2.3%，高于市场预期0.5个百分点。3、4月份CPI均保持在“2时代”，加上猪肉价格大幅上涨以及PPI同比增速快速反弹，各界对通缩的担忧也发生了转变，转为担心可能发生通胀，并会因此掣肘我国出台偏宽松的货币政策。
当前经济形势分析
笔者认为，2015年以来经济增速持续下滑，不排除调结构、去产能的影响。对于走弱的经济，我国并没有出台大规模的刺激政策。但从今年一季度来看，财政、货币方面的数据均给市场带来了一些“稳增长、政策加码”的预期，市场产生一定波动。
对于一季度的经济数据，更需关注其中潜藏的风险。一季度房地产市场泡沫化现象有所凸显，推动房地产投资增速上升，维持了投资增速的稳定，在很大程度上抵消了第二产业投资增速大幅下滑对固定资产投资所带来的负面影响，拉动GDP同比增长0.6%，对冲了因为金融业增速下滑对GDP增速的负面影响。但民间投资增速持续下滑，表现出经济内生动力不足，经济下行压力较大。
如果没有稳增长政策的刺激，我国经济下行幅度或许更大。但从1―3月的经济状况来看，稳增长的刺激作用似乎存在与调结构、去产能相悖的痕迹，比如3、4月份钢材、汽车市场的异常繁荣与去产能似乎存在明显矛盾。
4月份，经济数据全面回调。在地方政府存量债务置换加快、商业银行资产质量管控压力加大等因素的共同影响下，信贷规模收缩较大。4月财政存款大幅增加，由于不统计在M2中，拉低了4月M2的同比增速。从实体经济来看，工业、消费、投资、进出口需求同比增速出现全面下滑。随着前期钢材市场、房地产市场的活跃度提升以及各界对政府稳增长预期的增强，3月份高耗能、高投资行业出现死灰复燃迹象，对3月经济数据的全面上行起到了一定推动作用。
4月投资增速略有下滑，存在明显的政府投资减速迹象。1―4月全国固定资产投资同比增长10.5%，较1―3月回落0.2个百分点，1―3月较1―2月上涨0.5个百分点。从民间投资来看，1―4月同比增长5.2%，较1―3月回落0.5个百分点，1―3月较1―2月回落1.2个百分点。从工业领域来看，3月生铁、粗钢、钢材、原煤生产分别较1―2月上涨9.2、8.6、5.4、1.9个百分点，分别较4月份下滑4.2、2.5、2.8、6.5个百分点，高投资、高耗能、产能过剩的“黑色系”对3、4月份的工业生产影响较大，与3、4月份投资增速变化也存在些许的巧合。在财政支出方面，1―4月中央本级财政支出同比增长7.0%，继续保持偏宽松的财政政策状态，但地方财政支出同比增速出现了显著回调。
2016年年初以来，个别地方政府在执行“稳增长”政策方面出现了偏差，有投机现象。有的因为GDP的压力出现了继续依靠房地产、钢铁产业等带动地方经济增长的苗头。
对于当前经济形势的判断也不必过于谨慎。首先，经济增速放缓不等于政府不作为、不刺激；抑制产能过剩不等于不生产、不投入。比如像新能源汽车等新兴产业的蓬勃发展，就需要相关配套设施的投入及建设。与新能源汽车产业发展密切相关的充电桩建设，也不是仅依靠一两个大型企业就可以实现在全国布网的工程，这种投资仍需依靠政府。其次，对于房地产市场、资本市场的发展也要保持信心和理性，适当的预警也有助于保持经济平稳运行。
我国物价走势预测
当前形势下，对我国物价走势判断的难度在加大。今年年初，国家统计局对CPI的统计口径进行了一些调整，再叠加各种因素的共同影响，一季度CPI同比增速出现大幅上涨，进一步增加了各界对于通胀的预期。
（一）数据的可比性问题
根据笔者分析，从2016年1月起，CPI的统计口径发生了以下几方面变化：一是食品权重显著变小，食品占比由之前的0.3下调到0.2。二是将原来的“烟酒”项和“食品”类合并为“食品烟酒”类。三是食品部分所包含的分项和权重略有调整，但对于整体CPI走势变化的影响相对较小。四是对于非食品部分，除了对各项权重进行相应调整外，还将部分服务类价格与其他商品类价格合并为“其他用品和服务”类。
由于权重调整，今年公布的CPI数据存在与2015年数据不可比的情况。对此，笔者用2015年的权重重新估算了今年1―4月的CPI数据。根据估算，1―4月CPI同比增速分别为2.2%、3.3%、3.1%、2.9%，分别比今年国家统计局公布的CPI同比增速高出0.4、1.0、0.7和0.6个百分点，分别高出2015年同期1.4、1.9、1.7和1.4个百分点（见图1）。
（二）今年通胀压力分析
虽然从可比口径看，2016年1―4月CPI同比增速更快，但这并不构成2016年形成通胀的充分条件，原因有以下三方面。
1.2015年存在低基数效应
受国际原油价格暴跌带来供给冲击，以及猪肉价格持续下滑的影响，2015年前4个月的CPI环比增速低于2002―2015年同期均值，由此形成了一定的低基数效应。正由于这样，从同比角度来看，2016年的CPI同比增速在一定范围内高于2015年属于正常波动。
2.季节性因素、天气因素叠加猪周期的影响
季节性因素、天气因素叠加猪周期，导致2月CPI环比增速大幅上涨，拉高了2月以后各月CPI数据的基数。当时各界对通胀形势的担忧主要在于两方面，一是2月份CPI同比增速由上月的1.8%上涨到2.3%，上升了0.5个百分点；二是各界认为猪肉价格上涨会推动CPI同比增速继续上行（当时猪肉价格恰逢上涨小高峰时期）。而现在来看，当时的担心是多虑了。2月份是春节所在月，受节日因素影响，商品价格普遍存在环比上涨的情况。另外，2月中旬发生了两次较大规模的冷空气侵袭，对蔬菜价格影响较大，致使春节过后蔬菜价格持续居高不下，直至3月中旬后蔬菜价格才见回落。4月蔬菜价格进一步回落，随着夏季的来临，预计今后蔬菜价格继续上涨的空间有限。再有就是猪周期，由于前期猪肉价格持续走低，生猪供给减少。同时受季节因素影响，作为主要饲料的玉米价格上涨，也增加了猪肉的供给成本。由于国内玉米储备充足，生猪养殖产业化市场恢复能力增强，预计猪肉价格仅存在有限的上涨空间。笔者通过对农业部网站公布的每日农产品价格指数跟踪，发现5月份猪肉价格涨幅收窄，出现价格回落的迹象。
3.核心CPI并未显著上涨
从剔除食品和能源价格的1―4月核心CPI来看，并未出现显著上涨，因此今年的价格上涨主要源于季节性因素所导致的食品价格上涨，并不存在价格普遍性、持续性上涨的基础。3、4月份可比口径下CPI同比增速的回落，也进一步佐证了这一观点。
（三）对当前形势下物价走势的预测
基于前述分析，笔者对于今年的物价走势有如下判断：一是今年CPI同比增速不会太低。2月份CPI环比增速大幅上涨，预计将拉高全年CPI同比增速上升0.4个百分点以上。二是今年不存在价格大规模普遍上涨的基础。从CPI构成中占比较大的非食品价格来看，受当前经济形势低迷以及去产能、调结构或将波及就业形势的影响，需求端非食品价格不具备大幅上涨的条件。
对我国宏观经济政策的建议
对于我国当前的宏观经济政策，建议以供给侧改革为主，但也要适度扩大需求。建议采取积极的财政政策和稳健偏宽松的货币政策。
一是保持需求端的适度扩张。无论从我国所处的经济环境还是从供给侧改革来说，都需要一定的经济增长空间，需要适度的需求扩张政策来保证经济的平稳增长。
当前我国面临的两大现实压力。一是就业问题，2016年高校毕业生人数将达到765万人，较2015年增加15万人，加上中职毕业生和高中毕业后不再升学的毕业生，预计2016年将有1500万左右的青年需要就业。再加上去产能、调结构过程中可能形成的失业群体，2016年的就业压力比较大。二是实现到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番的“两个翻一番”目标。要实现这一目标，也需要保持经济增长的稳定。2015年11月，总理在韩国首尔的演讲中指出，2020年实现全面建成小康社会的目标，这就需要今后五年经济年均增长6.5%以上。因此，从这个角度来说，如果需求侧没有拓展的空间，那么供给侧改革也将面临较大的压力。
二是在货币政策调控方面不需大幅扩张，主要是防止进一步加大资产价格泡沫风险。
三是将积极的财政政策作为供给侧管理的手段。在财政政策方面，可通过精准定向调节的方式实施，比如通过政策倾斜，减少企业税费、减少创新型企业的成本、增加企业活力；通过抬高产能过剩行业的准入门槛，引导、培养企业的创新观念。
四是尽量通过改革、创新的办法为企业，尤其是民营企业提供更好的投资机会。比如通过简政放权来降低制度性成本；通过国有企业改革打破投资准入障碍；加强产权保护等。
五是在需求扩张的同时，也要防止已淘汰的落后产能复活，进而对去产能产生负面影响，因此建议在监管制度、政绩考核机制方面进行适当调整。
作者单位：苏 剑 北京大学经济学院
改革开放以来，我国的经济建设取得了骄人的成绩，同时，我国具有现代意义的金融改革发展也发生了翻天覆地的变化。1984年1月1日，中国人民银行独立行使中央银行的职能后，标志着我国具有现代意义的货币政策开始实施，也标志着我国政府的宏观调控方式进入到了一个崭新的历史阶段。
从1984年至今，我国货币政策在平衡物价稳定和经济增长之间的探索大致经历了三个阶段。第一阶段是1984年至1992年，这一阶段是我国货币政策执行的探索阶段，我国执行的是有松有紧的货币政策；第二阶段是1993年至1996年，这一阶段是我国货币政策执行的优化阶段，我国执行的是适度从紧的货币政策；第三阶段是1997年至2007年，这一阶段是我国货币政策执行的相对成熟阶段，我国执行的稳健的货币政策；第四阶段是2008年至2010年我国采用了适度宽松的货币政策。在不同的阶段我国的货币供应量与经济增长和物价水平的关系表现出了不同的特点。
1.1984年至1992年的探索阶段。
1978年党的十一届三中全会加快了我国经济体制改革的步伐。之后的几年里，我国的经济发展取得了显著的效果：经济增长、物价稳定、国际收支平衡，总供给与总需求之间保持了基本平衡，国民经济开始走出低谷。但是在1984年至1992年之间也发生了巨大的波动。
这一期间，我国的宏观经济大致发生了三次比较大的波动：第一次是1984年至1985年，1984年国家执行的是扩张性的货币政策，通过放松银根来促进经济增长。这两年里，国家开始让利放权，改革的重点也由农村开始向城市转移，企业经营的自不断扩大，多种经营方式、多种经济形式开始建立，银行信贷资金猛增，在消费和投资等许多领域都出现了需求大于供给的失控现象。1984年和1985的经济增长率分别为15.2%和13.5%，1985年的物价指数也达到了9.3%，面对过热的宏观经济，1984年10月，中国人民银行下发了《信贷资金管理试行办法》，制定了“统一规划、划分资金、实贷实存、相互融通”的信贷资金管理原则。中央银行将综合平衡自身和专业银行的信贷资金；建立了法定存款准备金制度，中央银行将根据需要，通过调整法定存款准备金率来调整宏观经济形势；同时允许专业银行之间相互拆借资金；同年，中国人民银行还开办了再贷款业务，制定了商业汇票、贴现的暂行办法；1985年人民银行采取了紧缩性的货币政策，年内两次提高银行的存贷款利率，实行严格的贷款规模。经过两年的调整，1986年我国零售物价水平由上年的8.8%回落到6%，投资水平也比上年回落了20个百分点，这导致了1986年出现了一部分商品销售停滞和工业增长速度放缓的现象，这在客观上要求中央银行放松银根，扩大货币供应量。1987年我国的货币实际发行量超过了计划量，通货膨胀有所抬头。第二次是1988年至1989年，1988年我国宏观经济在价格改革闯关和加快沿海发展战略的巨大政策引导下，又开始过热，各种商品大幅度的涨价，拉动了全国整体物价水平的上涨。1988年我国经济增长率为11.3%，货币供应量M2的增长率为21.2%，物价指数也达到了18.8%，物价的上涨水平创造了改革开放以来的新纪录。1989年，人民银行开始实行紧缩性的货币政策，动用了多种货币政策工具，更加严厉的控制信用总量，调整信贷结构，挖掘资金潜力。第三次是1990年至1992年。在1989年国家的宏观调控下，1990年我国宏观经济的总体趋势是下降的，同时伴随而来的是通货紧缩。因此，1991年我国的货币政策是比较宽松的。1992年，我国的经济体制改革进入到了一个新的阶段，房地产热、固定资产投资过快、银行信贷投放过猛，国民经济处于不稳定的状态，全年实现GDP26 923亿元，成为继1985年以来增长最快的年份，因此,1992年国家实行了比较紧的货币政策。
总体来说，在1984年至1992年间，我国的货币当局能够根据宏观经济形式的变化，审时度势，灵活主动的运用各种政策工具及时准确的调节币供应量，货币政策目标兼顾促进经济增长和保持物价稳定，但是在执行的过程中政策时松时紧，很不稳定，政策的正负效果比较突出。我国各年份的货币供应量都超过了经济的增长速度，这种货币政策虽然对经济的增长起到了一定的促进作用，但是也使潜在的通货膨胀压力增大，可以说我国的货币供应量对经济增长和物价水平具有双重的作用。这种政策的不稳定性也充分反映出在我国经济结构的转轨时期，宏观调控手段的薄弱性，缺乏稳定的操作经验，因此还需要继续努力去探索和完善。
2.1993年至1996年的优化阶段。
在经历了1984年至1992年的探索与实践之后，从1993年开始我国的货币政策执行情况进入到了优化阶段，这一阶段我国执行的是以治理通货膨胀为主要目标的从紧的货币政策。
1993年以来，我国宏观经济的整体运行出现了良好的态势，但是由于此后一段时期的消费、投资等因素的过度拉动作用，使我国的货币供应量增长及其的迅猛，从而引发了国内物价的上涨，并在一定程度上导致了全国经济运行秩序的紊乱，因此，我国在此时期实施了适度从紧的货币政策，通过各种方式、方法来严格控制货币供应量的增长，国内过热的宏观经济和过高的通货膨胀率得到了缓和，成功实现了1996年国民经济的“软着陆”。这一时期我国货币政策的执行特点有：货币政策目标兼顾反通货膨胀和促经济增长的双重性；国家成立了三家政策性银行，实现了商业银行和政策性银行的剥离；宏观经济的调控方式由直接手段逐步向间接手段转变；货币政策的中介目标由依赖贷款规模逐渐向货币供应量转换；国家通过立法的方式增强了中央银行的独立性，为货币政策的灵活实施提供了法律依据。在宏观经济变量的关系上，M2与GDP和CPI的关联度很高，三者的趋势大体一致。
1993年，在邓小平同志南巡讲话和党的十四大精神的影响下，我国整个国民经济的发展进入到了一个崭新的历史阶段，市场开放程度进一步扩大，但是也出现了不少的问题：人们片面的把抓住机遇促发展理解成追求经济增长的速度上，出现了固定资产投资过快，消费需求猛增，经济结构发展失衡，银行贷款混乱，一时国民经济的发展陷入到了非常紊乱的局面。针对以上的宏观经济、金融形势，1993年7月，中央政府出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，决定严厉整顿金融秩序，严格控制货币供应量，控制固定资产的投资规模。此后，中央银行又提出了“从严控制总量，优化结构，面向市场，转换机制，提高效益”的适度从紧的货币政策。1994年，我国在继续实施以反通货膨胀为目标的适度从紧的货币政策的同时，开展了金融、税收、财政等方面的配套改革，对稳定当时的宏观经济形势、稳定金融秩序起到了一定的作用。如国家成立了中国国家开发银行、中国农业发展银行和中国进出口银行三家政策性银行；实现了汇率并轨，实行以市场供求关系为基础、单一的、有管理的浮动汇率制度；积极开展再贴现业务。1993年至1994年间，国家主要是通过法律、行政、经济等方面的措施来实现经济的增长和物价的稳定，到1994年年底，实现了国民经济的基本平衡。1995年至1996年，面对物价上涨过快，加工工业膨胀，生产能力过剩的现象，国家在以前宏观调控的基础上，仍将抑制通货膨胀作为宏观调控的主要任务，中央银行也继续实行以治理通货膨胀为目标的紧缩性的货币政策。1995年，我国市场货币流通量M2为60 750亿元，增长29.5%，GDP总值60 793.7亿元，增长10.9%，CPI上涨17.1%，涨幅比上年下降7个百分点，可见，我国紧缩性的货币政策已见成效，过高的经济增长速度和物价上涨率已得到一定程度的遏制。1996年，中央银行的货币调控机制发生了重大改革，由直接调控转向间接调控，信贷规模的控制由行政手段逐渐向经济手段转变，灵活运用了法定存款准备金率、公开市场业务、再贴现等手段来调节货币供应量，我国的国民经济发生了重大改革，成功实现了国民经济的“软着陆”。1996年实现GDP67 885亿元，比上年增长9.6%，广义货币供应量M276 095亿元，比上年增长25.3%，低于上年4.2个百分点。国民经济实现了“高增长、低通胀”的良好局面。我国实行从紧的货币政策后，我国货币供应量增长率逐步平稳回落。
3.1997年到2007年的相对成熟阶段。
从1984年至1996年的十余年里，我国的货币政策经过了不断的探索与完善，政策工具、政策目标的实施力度、操作节奏等都积累了宝贵的经验，并且成功的实现了1996年国民经济的“软着陆”。从1997年开始，我国的货币政策的实施进入到了相对成熟的阶段，实行的是稳定的货币政策。这一阶段大致可以分为两个时期：第一时期是从1997年至2004年；第二时期是从2005年到2007年。
1998年以后，我国中央银行通过对货币供应量的控制来达到稳定物价和促进经济增长的目的进入到了相对成熟的阶段。这一阶段大致分为两个时期，在第一时期，货币当局主要是针对亚洲金融危机导致国内经济下滑，增长乏力的不利经济环境，灵活运用多种货币政策工具来达到保持货币供应量的适度增长的目标，并且通过调整信贷政策，引导信贷投向来促进经济结构的调整，通过政策的调节，2004年底，我国国民经济增长速度快，活力强，效益好。
2005年以后，针对宏观经济中存在着物价上涨的压力局面，我国连续两年相继实施了稳健的货币政策来稳定物价水平和促进经济平稳较快的发展，但是由于信贷资金投放过多等因素的影响，2007年我国宏观经济的增长由偏快向过热转变，为此，2007年我国实施了以反通货膨胀为目标的从紧的货币政策，灵活运用法定存款准备金率、人民币存贷款利率、央行票据等多种政策工具来调节货币供应量，在一定程度上为我国经济的增长和物价的稳定起到了作用。但是，在美国次贷危机的影响下，2008年我国的宏观经济形势开始恶化，货币政策的方向也开始转变，央行实施了适度宽松的货币政策，灵活运用多种政策工具来增加货币供应量，最终圆满的完成了稳定物价并促进经济增长的目标。如图所示我国1997～2008货币供应量变化与经济增长和物价水平的关系图。通过以上政策的实施，2005年，我国的国民经济增长速度快、活力强、效益好，整体保持了良好的姿态，但是也存在一些不稳定的因素。为了促进国民经济持续健康的发展及保持物价水平的稳定，2005年，我国实施了稳健的货币政策，国家相继推出了一系列的政策措施：一是经国务院的批准，人民银行了《关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，拉开了我国人民币汇率形成机制改革的帷幕，我国开始推行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度；二是启动短期融资券的发行，在银行间债券市场引入短期融资券，对拓展企业的直接融资渠道具有十分重要的意义；三是上调法定存款准备金率，将准备金率由8%上调至9%；四是股权分置改革取得重大进展，证券公司重组稳步进行；五是允许符合条件的国际机构在国内发行人民币债券，推进国内债券市场的开放与发展。
2006年我国宏观经济的发展呈现出“高增长、高效益、低通胀”的良好局面，但是国内物价上涨的压力仍然存在，投资旺盛、消费品供大于求的局面还没有改变，针对我国经济中出现的信贷资金投放过多，贸易顺差过大，人口、资源、环境等方面出现的新问题，按照党中央、国务院的统一部署，2006年我国继续实施稳健的货币政策来促进经济的平稳较快发展以及物价水平的持续稳定：一是中央银行连续三次上调商业银行等存款货币机构的法定存款准备金率；二是加大公开市场业务的操作力度，大力回收银行体系外的流动性；三是两次上调存贷款利率，充分发挥利率的杠杆作用；四是加强信贷政策的“窗口”指导，优化信贷结构。
2007年，信贷投放多、投资增长快、贸易顺差大等问题在我国宏观经济运行中依然存在，并且伴随着高耗能、高污染的“两高”问题，经济增长由偏快向过热逐渐转变，物价上涨由食品领域向非食品领域扩散蔓延，通货膨胀的威胁进一步扩大，国民经济的运行面临着新的严峻的挑战。为此，2007年我国实施的是以反通货膨胀为目标的从紧的货币政策。2007年从1月至12月曾10次上调法定存款准备金率，由9%上调至14.5%，累计上调了5.5个百分点；全年6次上调存款类金融机构的人民币存贷款利率，由年初的2.52%上调至年末的4.14%；中央银行还进行了重要的负债操作，滚动发行了129期央行票据共35 668亿元，直接冲销了基础货币5 927亿元。可以说2007年我国的货币政策在促进经济增长和稳定物价方面发挥了重要的作用。
2008年，国内国际经济形势的变化可谓是风起云涌，中央银行对货币政策的运用也从1984年至1996 年的十余年里，我国的货币政策经过了不断的探索与完善，政策工具、政策目标的实施力度、操作节奏等都积累了宝贵的经验，并且成功的实现了1996年国民经济的“软着陆”。从1997年开始，我国的货币政策的实施进入到了相对成熟的阶段，实行的是稳定的货币政策。这一阶段大致可以分为两个时期：第一时期是从1997年至2004年；第二时期是从2005年以后。继1996年我国国民经济成功实现“软着陆”之后，1997年亚洲金融危机全面爆发，我国政府对此高度重视，并且做出了坚持人民币不贬值的重大决策。受此影响，一方面国内投资与消费的需求急剧下降，出口锐减，经济增长速度明显放缓，物价也大幅度下降，另一方面商业银行等存款货币机构的风险意识也逐渐增强，对放贷非常之谨慎，由此造成了国内经济金融秩序的混乱，国内通货紧缩的趋势更加增强。针对由于亚洲金融危机而导致国内经济下滑，增长乏力的不利经济环境，党中央、国务院审时度势，确定了扩大内需的正确方针，及时推出了以反通货紧缩为目标的稳健的货币政策。一是灵活运用多种货币政策工具，以此来保持货币供应量的适度增长。1998年1月1日，中央银行取消了对商业银行等存款机构的贷款规模的指令性计划管理；允许各商业银行对筹集到的资金在依法上缴法定存款准备金之后，可以自行支配，这一措施使商业银行具有了按信贷原则增加贷款的自；1998年和1999年两次下调法定存款准备金率，由13%下调至6%，按1999年末的存款余额计算，7个百分点的存款准备金率可以增加商业银行等存款货币机构的可用资金约8 000亿元，这就为商业银行增加贷款，配合积极的财政政策提供了坚实的资金支持；2004年实行差别存款准备金制度，由此促进了金融机构的稳健运行，降低了支付风险；加大了公开市场业务的操作力度，灵活、主动的调节基础货币供应量；多次下调金融机构的存贷款利率。二是及时调整信贷政策，引导贷款投向，促进经济结构的调整。1999年了《关于开展个人消费信贷指导意见》，其宗旨就是调整个人的消费信贷，尤其是个人的住房贷款；调整出口信贷政策，支持企业扩大出口；调整农村信贷政策，推出适合我国国情的农村小额贷款制度；调整对中小企业的贷款政策，扩大对中小企业贷款利率的浮动幅度，以此增强商业银行对中小企业贷款的积极性。三是积极推进货币政策工具改革，实现货币政策由直接调控向间接调控的转变。1998年5月，根据货币政策调控的实际需要，央行果断的推出了公开市场操作。
4.2009年至2010年的适度宽松的货币政策。
2008年下半年到2009年我国采取的是极度宽松的货币政策，2010年我国采取的是适度宽松的货币政策，可以看出自从宽松的货币政策以来，我国迅速的从美国次贷危机的阴影中走了出来，在2009年末GDP上10%也标志着这两年的宽松货币政策是极为有效地。
我国货币政策影响经济和物价的总结
从这些年的规律来看，我国的货币政策在短期内是非中性的，代表GDP的经济更加随着M2变动而变动，而代表CPI的物价与M1～M2的增速有很大的关系。至于长期是否是中性的，毕竟我国的货币市场还是起步阶段，还需要时间去检验。如果货币政策牢牢控制货币供应量，将非常有效的调节货币市场来实现供求关系的稳定和经济的发展。
新涨价因素不断增大
中国经济时报记者独家获得一份中国银行战略发展部宏观经济分析小组的最新报告。该报告称,进入2010年以来,通胀水平比较温和,新涨价因素不断增大。
中国银行战略发展部高级经济师周景彤向本报记者分析,物价上涨由翘尾因素和新涨价因素两部分组成。根据测算,今年9月份消费物价上涨3.6%当中,1.3%足翘尾因素,其余2.3%是新涨价因素。
而今年物价中的新涨价因素又由两部分组成:一是食品价格上涨。今年受全国大部分地区持续高温天气、暴雨洪灾的影响,7月份以来全国蔬菜、粮食等价格上涨明显加快。如8月份,食品价格上涨对8月份新涨价因素的贡献超过70%左右。二是房价上涨。如8月住房价格在7月环比上涨0.1%基础上,环比上涨了0.2%。不过,我国CPI构成中居住类价格权重严重偏低(仅为14.96%),而美国超过40%,欧盟和加拿大也都超过了20%,因而社会认为我国CPI存在严重低估现象。
“食品价格上扬是9月CPI走高的最重要原因。”中国企业联合会研究部副主任胡迟接受中国经济时报记者采访时亦认同上述观点。他说,上半年极端天气等因素对农产品供给造成的影响远高于人们前期的预计,而且一直在影响着后几个月的物价走势。这也是央行于10月19日突然宣布加息的直接原因。因为如果再不利用加息手段,很有可能会使CPI继续走高,或许到年底都不会出现人们所希望的价格走势,并影响政府今年将CPI控制在3%之内的目标。
展望下一步的CPI走势,虽然央行已经祭出加息“法宝”,但考虑到CPI走势的惯性以及货币政策的滞后效应。因此,要想CPI立即出现拐点,并不是一件轻松的事情。
四季度再加息?
胡迟说,从目前的形势看,虽然全年粮食产量有望再获丰收,但也有一些继续推高物价的因素,如随着天气的逐渐转凉,一些农产品的供应又会发生相对紧张,加之年底消费高峰期也即将到来。
央行公布的最新一期城镇储蓄问卷调查也显示,今年第三季度当季有36.6%的居民对未来房价持上涨预期,这一比例比上季大幅上升7.2个百分点,因此,目前市场的通胀预期仍较高。
“显然,要最终完成3%的物价目标,宏观调控还需为之努力,时间紧迫不容半点松懈。”胡迟认为,从宏观政策的选择看,虽然一次加息不能表明有重大转向,但一旦开启加息手段,为了达到预期效果,利率水平很可能走入上升通道,当然需要继续观察下月的CPI而定。
关于物价后期走势,特别是后三个月的走势,国家统计局认为,影响价格走势方面,既有影响价格上行的压力,也有影响价格下行的因素。从价格上行来看主要是两个方面:一是这段时间美元贬值刺激了国际大宗商品价格的大幅上涨,对国内会产生一定的输入性通胀压力。二是劳动力成本一定程度的上涨,还有国内一些原材料价格的上涨。假如企业技术创新步伐跟不上劳动生产成本上涨的步伐,那么一部分产品的劳动力上升成本会向下流产业传导。
另外,四季度新涨价因素依然较多。这部分是占到CPI同比涨幅的64%。新涨价因素的影响主要来源于食品价格的上涨和居住价格的上涨。目前物价上涨70%是因食品价格上涨推动,其中粮食上涨12%,蔬菜上涨20%。其次是居住类涨幅大,这两项占了居民消费的90%。因此,有专家建议,四季度要稳定物价需要盯住食品和居住。
明年通胀压力更甚?
“明年整个物价压力和经济增长速度将保持稳定态势。”中国社科院经济研究所副所长张平在近日的公开发言中曾预测,明年中国经济将保持9.7%的增长率,但明年的物价将呈前高后低的态势,通胀水平基本上在3.5%-4%。”他预计:“明年或加息一次,但还要看明年一季度利率是否调到最合理状态。”
根据上述的报告分析,推动明年物价继续上涨的因素有:首先,农产品价格上涨,尤其是粮价上涨是大概率事件。
从国际来看,俄罗斯粮食减产和出口禁令、国际机构的投机炒作、严重自然灾害使国际粮价面临较大的上涨压力,国际粮价震荡上升,将加大对国内的传导作用。
从国内来看,我国农产品未来供应形势不容乐观,而且今年粮食收购价格普遍高于往年,对下游产品和CPI的影响将进一步显现。一方面,随着城市化的推进,我国城市人口每年以1000多万的规模增加,加上消费结构升级和生活水平的提高,对粮食、蔬菜、肉、禽、蛋等农产品需求大幅增加;另一方面,农村人口减少、劳动力素质低下、耕地面积萎缩等使农产品生产和供应相对减少。
其次,要素价格上升,成本推动型通胀成为主要形式。“刘易斯拐点”临近,劳动力结构性矛盾突出,导致劳动力成本继续上升。同时,节能减排和要素价格改革,将使水、电、气等能源资源价格走高。国家发改委已经公布了居民用电实行阶梯电价的征求意见方案,预计很快就会实施。水、气等价格的改革和调整已经提上议事日程,调整方案的出台时间不会很久。
第三,人民币升值引起热钱流入。受世界主要经济体复苏乏力、中国经济依然向好等因素的影响,人民币汇率将继续升值,从而引起国际热钱流入和流动性过剩,推高国内物价。
过量流动性追逐商品呈现新特点
记者：本轮物价上涨与以往物价上涨相比，有什么特别之处?主要根源是什么?
刘世锦：通货膨胀最终都是货币现象。过量流动性流向何处以及如何影响价格走势，是判断当前物价形势的重要问题。
与上世纪80年代和90年代初相比，我国经济生活中已经发生了两个具有长期意义的重要变化。一是随着市场经济的发展，计划经济时期普遍存在的短缺现象不复存在，绝大多数商品供过于求已成为常态，由商品供给不足引发的需求拉动型物价上涨已经少见。二是在商品市场的旁边，已经逐步成长起包括证券市场和房地产市场在内的资产市场，整体经济的资本化程度明显提高，资本品往往先于一般商品成为资金追逐的对象，对货币有着较强的吸纳能力。
在这种情况下，过量流动性将同时面对资产市场和商品市场，而且资产市场往往先于商品市场做出反应，呈现先股市、后房市、再一般商品的顺序。以狭义货币(M1)的冲击为例，股价一般在当月就做出反应，而房价一般滞后6个月，CPI和PPI则要滞后10个月左右。
记者：过量流动性对商品的追逐呈现什么特点?
刘世锦：在商品市场，过量流动性则由过去主要追逐供不应求的商品，转为追逐需求稳定、但劳动生产率增长较慢的物品，主要是具有不可再生、不易移动性质，与土地等自然资源关联性较高的物品，通俗地说，就是“接地气”的物品，如地下埋藏的石油、煤炭、铁矿石、黄金，地上盖的房屋，地上种的粮食、棉花、蔬菜等农产品等。这些物品的共性是，或者资源储量有限，或者生产周期较长，或者技术进步潜力较小，总之，劳动生产率短期内难以大幅提高。
概括地说，物品涨价的目标，已经由“供给不足指向”，转到“劳动生产率上升缓慢指向”。观察和分析物价走势，应主要关注与劳动生产率上升较慢相关的“结构性涨价”。就CPI来说，主要是食品、居住等价格;就PPI来说，主要是能源和其他资源产品。
CPI峰值有望在今年一季度或上半年出现
记者：去年11月CPI达到5.1%，全年CPI同比上涨3.3%。请问未来CPI走势如何?
刘世锦：近期有几个因素会对物价走势产生重要影响。一是食品和居住对CPI的拉动趋稳。在我国CPI的八大类构成中，波动最大的食品和居住两类权重分别为33%和15%。今年前11个月，食品和居住对CPI上涨的平均贡献率分别为70.7%和20.5%，合计达到91.2%。11月份CPI的5.1个点中，这二者就拉动了4.8个点。随着近期一系列控制蔬菜、粮食价格政策的落实，且猪肉价格总体平稳，猪粮比处于6.7左右的健康水平，预计食品价格涨势将逐步趋稳。历史上看，只要食品价格涨幅不超过13%，目前为11.7%，CPI超过5.5%的可能就不大。居住类价格中，水、电、燃料涨幅已经有所回落，房租价格增速达到2002年以来最高，建房及装修材料仍有一定上涨空间，但受房地产调控政策作用，涨幅不会太大，预计居住类价格也将逐步趋稳。
二是CPI已经接近“峰值期”。自从我国狭义货币统计数据以来，M1与CPI之间一直具有相对稳定走势关系，M1平均领先CPI约10个月左右。本轮M1峰值已经在2010年1月出现，预计CPI的峰值短期也将出现。参照历史经验，虽然具体月份可能有所偏差，应该说CPI已逐渐步入“峰值期”。
三是增长预期不支持明年过高的物价上涨。货币供应增加是物价上涨的必要条件，其往往只影响CPI的走势，并不能单独决定CPI的幅度。上世纪80年代以来的经验显示，当货币供应明显增加，且经济增长明显高于潜在增长率时，才会发生明显通胀。预计2011年的经济增速总体会约低于2010年，约为9%左右，略低于潜在增长率，不应成为通胀的助推因素。
四是劳动力成本上升可能使峰值有所抬高。随着我国劳动力供求关系变化，劳动力成本上升正成为物价上涨的重要推动因素。根据国务院发展研究中心2010年上半年对全国的抽样调查，农民工平均月收入达到1720元，比2007年高出660元，平均增速达到17.5%，这将直接给CPI增加1个点左右的压力。
基于以上分析，综合考虑美元走势、热钱影响和国际价格形势，在货币政策稳中偏紧、不出现通胀预期急剧变化的情况下，本轮物价峰值将可能在2011年第一季度或上半年出现，而且峰值可控制在6%之内，下半年虽会有所波动，但全年有望将物价控制在4.2%左右。
多管齐下应对物价上涨
记者：针对上述情况，2011年应该如何治理通胀?
刘世锦：当前物价形势相当严峻，须高度重视。与以往几轮货币扩张相比，这次收紧的时间比较靠前。在四季度物价上涨加速的情况下，当务之急是平稳度过这轮物价上涨的“峰值期”。
一是仍要重视引导通胀预期。在物价上涨加快、但尚未失控情况下，管好预期尤为重要。应着重向公众说明：经过这些年的改革开放和经济发展，中国已经告别了短缺经济，包括农产品在内的各种商品供给充裕，不再可能出现上世纪80、90年代由于物资短缺而物价高涨的现象。同时，应及时相关产品的市场供求状况，揭露打击某些过度投机行为，说明供求真相。
二是合理分流过量资金。资产市场与商品市场并存，诸多领域和产业依然较大的增长潜力，都为分流过量资金、减轻物价上涨压力提供了选择空间。在股市、房市、商品市场之间，可在保障健康发展的前提下，适度活跃证券市场，加强其吸纳和转化资金功能，重点增加对优质企业的资金支持。
何谓“纸黄金”
中行推出的黄金业务包括实物黄金和纸黄金业务，是我国第一家开办个人黄金业务的商业银行。实物黄金业务包括金条、金币、黄金饰品等。“纸黄金“业务名为“黄金宝”，是一种记账式黄金。投资人在商业银行设立黄金账户，购买黄金时，只需在开设的黄金账户上记录买卖交易，并在指定的资金账户收付款项即可完成交易。但该账户内记载的黄金只是账面黄金，不能提取黄金实物，投资者通过赚取黄金买卖差价获取利润。也就是说银行与个人投资者之间不发生实金提取和交收。在纸黄金交易过程中，没有实物黄金的真正介入。因此，纸黄金交易实质上就是一种权证交易方式。
“纸黄金”交易类似于“外汇宝”业务，随国际黄金市场的波动情况进行报价。客户可以通过把握市场走势低买高抛，赚取黄金价格波动的差价。例如以每克117.50元买入100克的黄金，若三天以后金价上涨至每克120元后卖出，就有250元的盈利。
“纸黄金”的比较优势
交易费用低
实物黄金交易是最基本和最传统的获利方式，但实物黄金需要保管、存储、运输、保险和鉴定，无疑提高了交易的成本。更糟糕的是，实物黄金由于回购渠道的不同，变现能力较差。所以，尽管金价一路上扬，但投资人的热情似乎总是没有被调动起来。而中行的“黄金宝”业务炒的是“纸黄金”，除国家规定的税金及交易所规定的费用以外，银行不再另行收取仓储费、保管费。当然，银行也不向储户支付存金利息。这样省去了黄金的运输、保管、检验、鉴定等部分步骤，因此，其额外费用比实金买卖要少，即买入价与卖出价之间的差额要小于实金买卖的差价。
便捷的交易程序
“纸黄金”的交易门槛是10克。按目前的市价，也就是说投资千元左右就可炒金了。投资者只需在中行开设账户，存入一定数额的人民币资金或外汇，取得“活期一本通存折”、“长城电子借记卡”和电话委托密码，就可进行黄金买卖，低买高卖赚取差价。所谓的纸黄金存折账户，就是在个人日常使用的活期一本通存折中加入黄金买入卖出的记账符号，不需另外开户。黄金交易也将依托现有的个人实盘外汇买卖系统，这样，投资者不会因为必须去适应新的系统而感到不便。
亦简亦难的走势判断
投资“纸黄金”，必定要关注黄金市场的行情，了解国际黄金价格、国内黄金价格如何波动以及未来的波动趋势。由于黄金价格是以美元定价的，如果美元贬值，黄金价格必须相应上涨才能保持一定的价值，所以，对个人投资人而言，只要牢记下面这条原则基本就可以把握国际黄金价格的变动趋势了。这就是：美元涨、黄金跌，黄金涨、美元跌；美元与黄金负相关。美元指数从2001年121的高点下跌到目前的81点左右，跌幅近33%；而金价也从2001年的253美元上涨到目前的455美元，涨幅近80%。
这样看来，未来黄金价格的走势将视美元走势而定。但是，美元汇率又将如何变动呢？这是一个相当宏观和专业的问题，是一般投资人很难解答的。“纸黄金”投资中的难点就在于此。美元的价格不仅受美国当前的经济形势、货币政策、贸易赤字等因素的影响，还受到许多随机因素的影响，如“9・11”事件、伊拉克大选、刚刚发生在南亚的巨大地震海啸等等都可能会引发对黄金市场的供需反应。
去年以来，美元汇价大幅受挫，国际金价已从年中的每盎司380美元，上涨至最高的458美元，涨幅高达21%。这个数字是国内其他投资市场是难以比拟的。目前看来，美国不断扩大的贸易逆差和财政赤字，使黄金投资市场面临前所未有的机遇，在未来一年里，美国经济走势面临较大的变数。由于美国经济复苏迹象不明朗，美元贬值成为普遍预期，这决定了美元将继续走软，因此，金价继续攀高有一定空间。因此，纸黄金投资获利机会较多，有人预测，每盎司黄金的价格将在400～480美元（106元/克～127元/克）区间波动。可以说，国际现货金价一直运行在平缓的上升通道内。
小心风险 审慎投资
面对目前黄金投资市场的空前机遇，投资者不要忘记高收益伴随着高风险的训诫。
【关键词】房价走势；因素；影响
房地产是人们生存与发展的基础，近年来，随着房地产的不断发展，我国建材、化工、机械、纺织、家电家具等许多行业也随之发展起来。由此可见，房地产行业的迅速发展对我国经济的持续增长无疑起到举足轻重的作用，具体分析房价走势产生影响的因素对研究未来我国房价走势以及经济发展形势都具有十分重要的现实意义。
一、影响房价走势的主要因素
（一）市场因素
在市场因素方面，影响房地产走势的具体因素有很多，主要表现在以下几个方面：第一，供求关系。我国有许多学者普遍认为，房子是刚性需求，正是人们对房子的渴望过强，才会导致房地产市场过分活跃，以至于房价只涨不跌。由此可见，供求是平衡房地产价格的主要原因，如何找到供求平衡点则成为解决房地产价格持续走高的一个基础；第二，预期值。房地产市场具有明显的预期性，这将严重影响房地产市场成交量的变化。当人们认为房价未来会走高，则就会出现供不应求的局面，房地产价格也会随之上涨。反之，则会价格下降。
（二）社会因素
在社会因素方面，影响房地产走势的主要因素包括：第一，人口密集度。一直以来，我国都是一个人口极为密集的国家，直到今天人口已经达到13亿之多，人口的增长也侧面的反映了对房子的需求度增多，然而，土地的面积和利用程度是有限的。由此可见，人口密集度的大小直接影响着房价的高低走势；第二，投机因素。当前，许多人在选购房屋之时，并不仅仅只是为了生活和居住，有相当一部分人群利用自己充足的资金获取房源，来达到后期投机获利的目的，而且，投资者仍然有机会将资产转移给高位接盘的投机者，这样就使得房地产价格出现大幅循环增长；第三，土地资源稀缺。虽然我国地大物博，但是过多的人口基数也让平均土地占有率极低。而且，每年我国人口增长率也是非常惊人的，从长远来看，如果我国人口无法得到控制，房价的上涨将会成为一个必然的趋势；第四，城市化。目前，我国城市化以每年1.5%的速度逐步上升，即每年城市将会实现新增人口2000万左右，这就意味着每年我国都需要造一个城市来容纳这些新增的城市人口，这也是房价上涨的一个主要原因。
（三）经济政策因素
在经济政策因素方面，影响房地产走势的主要因素包括：第一，税负和加息。我国主要是利用财政政策和货币政策实现宏观调控的，前者是货币政策，后者是财政政策。如果税收增加、利息提高则会相应减少市场上流通的货币供应，从而达到控制房价和房产需求量的目的。但是，如果我国采取宽松的财政及货币政策，则就会刺激市场对房产的需求；第二，汇率变动。汇率变动是影响房地产价格走势的一个重要因素，如果通过汇率使人民币升值，则意味着人们购买资金也升值，房价就会随之上涨。近几年来，我国人民币升值造成的房地产市场不断升温就是一个典型案例；第三，房改政策。当前，我国房地产市场存在着极大的利益失衡，大部分人一辈子在为房子奔波，少部分人却在极短时间内聚敛大量财富，许多普通居民根本无力买房。对于健康、稳定的房地产市场来说，只有绝大多数人具有支付能力才是基础。因此，政府如何针对这一现状进行房地产改革，如何将混乱的市场合理化，成为了影响房价走势的一个主要因素；第四，GDP。一直以来，我国对GDP的增长都十分重视，尤其当动用资源配置来实现GDP增长的情况下，对资源的消耗更是十分严重。当一些地方政府以盲目拉高本地区GDP作为自身政绩的情况下，房地产则成为了一个首选的工程项目，这样就使得房地产成为了众多学者口中的“刚需”。尤其是在2003年以来，房地产市场俨然已经成为了我国的一个“支柱产业”。而且，当前，我国GDP都以每年7%-9%的速度实现增长，如果一直以牺牲房地产市场稳定性来增速GDP，则意味着房地产行业将会持续为GDP的增长做“贡献”，且房价将会持续走高；第五，居民经济收入。在这一因素中，主要需从三个方面讨论，当低收入人群收入增加，其将会首先改善衣食等基本生活，这样对房价的影响度并不高。当中等收入人群收入增加，其会在满足自身衣食无忧的前提下，增加对房地产的需求，从而促进房地产价格上涨。当高等收入人群收入增加，其对房地产投资或投机的可能性也会增加，购买房地产则成为了后续出租或资产保值、增值的一个主要手段，同样也会使房价上涨；第六，物价。当物价出现上涨，尤其是建筑材料价格（例如木材、钢筋、水泥、管材等方面价格）、建筑工人费、机械设备材料等物价出现上涨后，就会相应的增加房地产开发成本，也会刺激人们增加对房产的需求，从而推动房价的上涨。据有关数据显示，房价上涨率要高于一般物价的上涨率，如果物价一直处于上升状态，房价将无法稳定下来。
二、未来房价的发展趋势
综合上述影响房价走势的因素，笔者认为我国未来房价将会出现以下趋势：
（一）房价增幅将会放缓
自2003年以来，房地产市场迎来了高速增长的十年，但是随着房地产市场的活跃，其带来的民生问题也备受人们关注，如何稳定房价成为了政府及有关部门逐步重视的方向，许多政策条例的颁布，使得一些购买者持谨慎观望态度。加之物价持续走高，人们衣食住行的开支也全面提高，这在某种程度上也抑制了房价的过快增长。但是考虑到经济增长、城市化发展以及就业问题，房价大幅下降的可能性并不大。综合来看，未来中国房价将会增速放缓。
（二）房地产政策将会持续严格调控
随着“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调控拉开序幕。在未来，我国政策依然会倾向于经济发展，对于房地产市场则会依然将严格控制作为主基调，但是为了保证经济发展和税收，政府并不会强力打压房地产市场，应只是会将其推回到理性市场机制下。
（三）房地产未来趋势可能回归到住宅属性
虽然当前，商业房产发展空间仍旧巨大，但是随着群众对住房的呼声增加，有关部门势必会采取有效措施控制房价的过快增长，这样一些房地产开发商也会采取降价的措施来回笼资金，尤其是一些控价政策的推出，届时必定会进一步平抑市场预期，楼市将会趋于平稳。加之，为了保障低收入人群的基本生存和生活，政府也可能会要求房地产开发商增加保障性住房比例，房地产未来可能回归到住宅属性。
三、总结
总而言之，影响房价走势的因素有很多，正是因为有众多因素的共同影响才使得未来房地产市场的情形更显得扑朔迷离，无法一概而论。但是从长期来看，房价越高，对房子的需求量也会有所降低。因此，房价并不会毫无底线的一味上涨，而如何控制房价过快增长则需要有关部门和市场的共同控制。2013年将会成为房价政策的过度年，如何实现标本兼治，控制房价的不合理走高，是全社会需要共同关注和努力的方向。
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