房地产交易范文

房地产交易篇1

卖方（以下简称甲方）：________

身份证号∶____________________

住所∶________________________

邮编∶________________________

电话∶________________________

买方（以下简称乙方）：________

身份证号∶____________________

住所∶________________________

邮编∶________________________

电话∶________________________>文秘站－中国最强免费文秘网！

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规和北京市有关规定，在平等、自愿、友好协商的基础上达成一致，签订本协议，以资共同信守执行。

第一条 甲方自愿将座落于_____________，产权登记建筑面积共______平方米，______室______厅______厨______卫的房产售卖给乙方。

第二条 房屋价款及支付方式

1．甲方向乙方出售本协议第一条项下之房产的价款总金额为人民币______元整（大写___佰____拾___万___仟___佰___拾___元整）。

2．上述房产价款乙方按下列 方式支付给甲方：

（1）甲、乙双方共同到____________房地产交易服务中心（以下简称“交易中心”）办理本协议第一条项下之房产转移登记，并经交易中心受理，甲方消户当日 （指甲方消户前 ） ，乙方一次性付清房产价款于甲方。

（2）乙方于______ 年______ 月______ 日前向甲方付清房产价款。

（3）乙方于 ______前向甲方支付人民币 ______元整（大写人民币）；剩余房产价款人民币______元（大写人民币），均由乙方______前支付给甲方。

（4）其他方式：______________________________.

3．乙方向甲方支付房产价款，甲方应向乙方出具票据。

第三条 甲、乙双方应于本合同签订之日起______日内，共同到__________________房地产交易服务中心窗口办理本协议第一条项下之房产转移登记。如因一方原因，致影响产权过户转移登记，给另一方造成损失的，由造成损失的一方负赔偿责任。

第四条 税费分担

1．本合同签订之前，本协议第一条项下之房产如有应交纳的一切税费均由甲方负责交纳。

2．本合同签订之后，本协议第一条项下之房产所发生的转移过户登记费、契税、印花税、估价费、服务费等费用，经双方协商由_______________负担。

3．其他：______________________________.

第五条 甲方应于______前，将本协议第一条项下之房产全部交付给乙方。

第六条 违约责任

1．因房管部门确认本协议第一条项下之房产不能办理出售、过户手续，甲方应在当日内向乙方退还所收的全部款项，本合同解除。

2．甲方如不按合同约定的日期交付本协议第一条项下之房产，每逾期一日按房价款总额的______计算违约金给付乙方。逾期超过______日时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除应将已收的房价款全部退还乙方外，并应支付 元的违约金给付乙方。

3．乙方全部或部分不履行本合同第二条的约定，乙方应按房价款总额的______计算违约金给付于甲方。逾期超过______日时，甲方有权解除本合同。解约时，乙方应支付______元的违约金给付甲方。

4．甲方保证其出卖给乙方的房产，产权清楚，无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如因买受前该房产产权有纠葛，致使影响乙方权利行使，由甲方承担责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

5．甲方因个人原因不再出售此房，应在三日内向乙方退还所收的款项，并付违约金___________人民币给乙方。

第七条 其他

1．因不可抗力使本合同不能履行的，甲方向乙方退还所收的全部款项，本合同解除。

2．本合同如有未尽事宜，甲、乙双方协商解决。

3．本合同一式叁份，甲乙双方各执壹份，交______房屋土地管理局壹份。

卖方（以下简称甲方）：________

身份证号∶____________________

住所∶________________________

邮编∶________________________

电话∶________________________

买方（以下简称乙方）：________

身份证号∶____________________

住所∶________________________

邮编∶________________________

电话∶________________________

房地产交易篇2

关键词：电子商务；房地产交易；应用

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01

前言

随着计算机与互联网技术的迅速发展，电子商务也随之发展起来，在各个领域都做出了巨大贡献，尤其是与房地产交易有机结合，不仅改变了传统的房地产交易模式，也解决了与政府宏观调控之间存在的问题，促进了房地产行业的健康、稳定发展。

一、房地产交易中存在的问题

（一）信息不对等

信息不对等在房地产交易过程中始终存在，售楼者与购房者之间掌握信息的不同，导致交易中存在较多风险，会为购房者带去一定的经济损失。

在开始售楼时，房地产商一般给购房者提供的样板间，虽然看上去与实际楼房相似，但是房地产商耍心机，利用薄墙体，给人们视觉上更加宽阔的感觉；在广告时，对购房者宣布虚假信息等；由于购房者对房地产相关知识了解不到位，对楼房的评估也具有一定局限性，使得房地产商在信息资源上占有绝对的优势；购房者在购房时，房地产商会利用一些不正当手段，给购房者带来房价上涨等刺激购房者付款的信息。在传统房地产交易的各个环节，由于信息不对等，导致房地产市场混乱，不利于房地产行业顺利发展。因此，房地产交易发展电子商务势在必行[1]。

（二）交易效率偏低

传统房地产交易需要按照繁琐的流程进行，造成交易效率普遍偏低。购房者在与房地产商签订购房合同之后，需要办理各种相关手续，导致购房者反复在银行等相关机构奔波，才能够将证件办理齐全。因此，传统房地产交易效率偏低是房地产交易市场的诟病。

（三）政府调控难度较大

房地产行业与人们的生活息息相关，并直接影响国民经济。因此，政府在房地产行业发展的过程中需要承担调控责任，引导其健康、稳定发展，但由于房地产交易的过程繁琐，覆盖范围广，购房拖延时间较长，导致政府对房地产商市场交易监管不到位。例如：房地产宣传信息时，主要是由房地产商自行决定，政府根本就不了解其宣传价格和内容。特别是政府不能够实时掌握房地产商的信息，导致掌握信息具有一定的滞后性。因此，调控无法适当进行。

二、电子商务在房地产交易市场中的应用

（一）电子信息

由于传统房地产交易始终存在信息不对等的问题，而电子商务与房地产交易进行有机结合，能够避免这些问题的发生。房地产商要改变传统的信息方式，通过网络进行宣传，建立具有自身特色的网站，这样不仅能够使交易信息的覆盖范围更广而且也能使信息传播更加迅速，购房者在购房之前可以通过专业的房地产网站上获取购房信息，网络信息量大，且齐全，通过掌握这些房地产信息资源，购房者就能够选择最适合自己的房子。另外，房地产商制作网站需要包含电子合同、提供在线帮助等内容，房地产商就能够充分了解楼盘的销售情况等信息，并更好地为购房者解决顾虑、解答疑问[2]。

（二）引导房地产商加强电子商务建设

电子商务作为房地产行业发展的核心，由于网络具有实时性的特点，电子商务在房地产交易中的应用，能够平衡供给和需求二者之间的关系。目前大部分房地产行业还通过传统的交易手段在进行交易。因此，要积极引导房地产商加强电子商务建设，为购房者提供个性化服务，提高交易效率，进而促进房地产企业经济效益的提高。另外，企业内网建设也是电子商务的一部分，通过建立并完善企业内网，能够实现信息的透明、公开化，促使企业经营结构的优化，进而提升企业知名度，树立企业的良的形象，最终推动企业业务量的拓展、提高经济效益。

（三）建立网络选房和看房相结合的交易模式

由于传统房地产交易存在许多不足和缺陷，特别是看房和选房的过程十分繁琐，对房地产行业健康发展造成了一定阻碍，但由于房地产产品具有特殊性，在网上看房确保不了其真实性，只有到楼房真实环境中才能够了解房子的具体情况。因此，就要通过建立网上选房与网下看房相结合的模式，双重保证，不仅能够节省购房时间，优化资源配置，也能够确保购房者的利益，避免与房地产商信息不对等问题的发生[3]。

（四）加强网络安全建设

房地产在发展电子商务时，大量信息都需要在网络上、获取，尤其是与购房者相关的个人信息，由于网络具有一定风险，会涉及到信息泄漏等安全问题。因此，为了能够确保信息安全，房地产商要加强对网络的信息安全建设，防止交易过程中涉及到的机密信息外漏，从而为双方交易造成一定的经济损失。此外，加强网络信息安全建设，不仅能够确保信息的安全，也能够保障网路系统运行的稳定、可靠性。

三、结论

根据上文所述，通过了解传统房地产交易中存在的问题，我们认识到电子商务在房地产交易中应用的必要性。因此，将电子商务与房地产交易进行有机结合，不仅能够实现信息对等，平衡市场供需，而且在很大程度上能够提高交易效率、提升企业信誉度，进而推动房地产行业稳定、健康发展。

参考文献：

[1]高红.浅谈电子商务与房地产供应链管理[J].陕西省行政学院.陕西省经济管理干部学院学报，2010，18（03）：259-261.

[2]朱广雷，张绍良.关于建立房地产管理信息系统（REMIS）的探讨[J].彭城职业大学学报，2012，20（05）：12-14.

房地产交易篇3

关键词：房地产；档案管理；报关；交易

1 房地产档案的特点

1、专业性。房地产档案产生于房地产专业部门，是专业性材料，房地产管理工作，特别是登记工作，面广量大，政策性强，形成的档案资料专业性强，在内容形式上与一般公文有明显的区别，内容上反映了房地产权属状况、房地位置和面积大小，文件名称上用房地产术语多。形式上，结构规范，多为表格式、填写式。

2、动态性。房屋档案的动态性是最显著的特点。房屋档案形成后，其所涉及情况并不是固定不变的，随着产权人的变化，房屋的损坏倒塌，城市建设的发展，房地产市场的活跃，房屋的买卖、变换、继承、赠与、分析等房屋权属不断发生转移，房屋的拆除、扩建趋于频繁，土地分割、合并等房地变更不可避免。因而房地产权属处于不断转移和变更之中，具有强烈的动态性。目前，房地产档案因产权变更引起异动的每年约有20%。随着产权人的变化，房屋现状的变更，档案体系中的图、档、卡册多项内容也作相应变更，档案资料要作动态登记，档案多项及时补充新资料，以确保档案的真实性、系统性、和完整性。产权的动态性，使档案成为“活”档案。

3、真实性。房屋档案是产权严格的历史记录，这种记录多与实际相符，记载的产权人产权范围必须清晰，能在产权审核和排解产权纠纷中起凭证和参考作用。真实性是房地产档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

4、完整性。权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合。二是图、档结合。

5、价值性。房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此房屋档案属于财产档案。

6、法律性。由记载房屋所有权属的凭证材料组成的房地产档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。

2 房地产档案的管理与保存要求

1、职贵规范化。房地产档案具有较强的专业性，因此，在档案的收集与整理中，必须具有规范化的职责分工。在房地产交易过程中，首先，根据职责要求，各部门在受理房屋交易时，要求买卖双方出示所需资料，在办理完毕之后，统一送交资料科。其次，资料科把所收集上来的资料进行进一步的划分，收集整理后立卷归档。随着科学技术的不断发展，房地产档案的现代化管理已经提上议事日程。计算机网络技术的应用打破了多年房地产档案手工记录的传统模式。房地产档案信息和数据处理速度，以前所未有的快捷方式为内部行政管理和外部监督所接受。随着社会主义市场经济的飞速发展，特别是住房制度改革的深化和房地产交易市场的日益活跃，房地产档案的利用频率日渐加快，对房地产档案管理也提出了更高的要求。先进的技术手段如何与现代化管理理念相结合，将政策与信息技术相结合，提高房地产档案的利用价值，成为目前需要迫切解决的问题。

2、内容具体化。根据档案形成的不同规律和特点，要求我们把档案按照不同的内容加以分类整理，进行加工处理，为不同门类的档案制定出不同的归档范围，提出归档时限，并作为每个部门的工作标准及考核的依据。这种双向互动，有效地解决了部门和整体间的个性和共性冲突给档案管理带来的难题，使形成的全部档案基本处于全局的监管之下。

3、工作程序化。在房地产交易过程中形成的文件材料，我们确定了阶段性和随时性相结合的档案接收原则。我们把每天办理完毕的档案分门别类地整理好，由专门的档案管理人员统一归档，这是一项非常繁杂的工作，仅私房交易科每月就形成近2000卷的档案。为了保证资料的完整齐全，使其结构合理，有利于编研，以便能够提供及时、全面、准确的服务，我们必须做到工作程序化，来适应房地产档案的不断变化的需要。

3 房地产档案的管理与保存措施

从管理角度讲，档案不仅是历史的记录，更为重要的是，作为动态管理的一种手段，可以通过档案管理情况，来洞悉房地产交易的各种指数，从而达到对房产交易的统筹管理及宏观上的控制。房地产交易档案是房产交易的载体和依据，为房地产交易者提供借鉴和参考。所以，它是直接记述和反映房产交易过程、保存备查的各种文件材料，是房地产经营管理的有机组成部分。因此，档案部门必须抓住机遇，迎接挑战，加强房地产档案墓础建设，使房地产档案工作再上一个新台阶。

积极探索房地产档案管理的新模式。经过一个时期的努力与探索，房地产交易中心根据中心的实际情况，确立了统一领导、统一制度、集中管理的中心档案管理模式。即组建了全面履行监督指导和保管利用双重职能的房地产档案管理如何为房产交易服务的交易中心资料科，并建立了以交易中心资料科为中心的现代化管理网络，较好地理顺了各方面的工作关系，协调好档案工作的各项活动。

把档案作为一种企业财富。房地产档案要发挥档案管理网络作用，做好档案的收集归档工作，不断丰富档案内容，优化室藏结构，就要收集、保管更多、更好、更有价值的房地产档案，增强市场竞争力，保证档案不流失与损毁。

档案要在服务中体现其价值。房地产事业的改革与发展对档案利用需要更加广泛、多样化，为企业提供了一个充分发挥档案作用、证明档案工作存在和发展价值的大好机会。大力开发房产档案信息资源，使档案工作在市场经济中显出勃勃生机，是房产档案工作的生命力所在。档案部门要熟悉和了解房产交易的需要，为房产交易中心改革和经营决策服好务。就是要提供先进的档案服务手段，认真执行国家有关档案工作业务标准、规范，积极采用档案管理现代技术、方法和手段，不断提高档案的科学管理水平。

4 结束语

总的来说，为获取更好的社会效益和经济效益，应该在房地产交易中加强档案管理工作，力争提供系统性、成套性、集约性的档案信息服务。

参考文献

[1]李莘园. 细致入微的产权交易档案管理工作[J]. 产权导刊，2013，04：60-61.

[2]《信息系统下的企业国有产权交易档案管理》课题组. 企业产权交易档案管理研究[J]. 上海档案，2010，07：7-11.

[3]. 适应新形势 谋求新发展——苏州市房产交易登记管理中心档案工作再上新台阶[J]. 档案与建设，2007，08：58.

房地产交易篇4

关键词:房地产;交易;风险;措施

中图分类号:F293.30 文献标识码:A文章编号:1673-0992(2010)02-118-01

1房地产交易过程中的风险

1.1开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动,各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏,通过暗箱操作,

将既定的规划随意变更,更有甚者,建设项目内规划的绿地可以占用,规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时,房屋销售陷阱重重,广告虚假,由于信息严重不对称,消费者欠缺房地产专业知识,造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法,造成业主付款后不能人住,或入住后不能取得房屋产权等。

1.2房地产中介组织欺诈引发的风险

房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子,利用自己的优势地位,在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款,其签约双方的权利义务关系不对等,对交易方做出不合理、不公正的规定,使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有:以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;无照经营、超越经营范围和非法异地经营;房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书;房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

2一手房交易中买方的风险及其防范措施

2.1充分了解房地产方面信息,避免盲目购买,降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息,但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等,因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期,别人疯狂时,自己要退出,别人悲观时,自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2.2谨慎交定金,签合同

掌握了详尽的房地产信息后,再确定是否下定金,签合同,不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款,都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后,房地产商才在规定的时间交楼。很显然,这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里,房、款都控制在地产商手中,而买方的利益全凭卖方的信用,其风险显而易见。

2.3合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用,则很有可能形成烂尾楼,交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题,如楼面、墙体出现裂缝,水、电线路不通或漏水漏电,建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此,所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

3房地产交易中的风险防范的几点建议

3.1加强房地产法制建设

我国房地产市场还很年轻,各种法律、法规还有待进一步健全,因而,更需要政府发挥主导作用加以培育和发展,以规范市场交易行为,维护市场秩序。首先,要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题,由于没有明确的法律规定,使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依;再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等,常常是无功而返。因此,当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样,查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时,要重视执法工作,加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为,在现有的国家以及地方的许多法律法规中,也都有所涉及。之所以难以依法查处,

一个很重要的原因,就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业,而对一些房地产企业的违法违规行为,忽视甚至纵容。因此,地方政府必须端正态度、提高认识,在房地产交易秩序专项整治行动中,切实负起责任。

3.2宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育,对社会公民要进行社会道德教育,使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面,可以对房地产相关机构开展道德讲座,加强他们的业务培训和行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育,提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能,例如,依靠媒体对违法案例进行宣传,要善于利用各种典型案例,有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3.3规范从业行为,努力提高从业人员的综合素质

当前,房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员,必须牢固树立法纪意识,强化党规政纪原则,自觉遵守有关法律、法规和纪律,努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员,要时时处处注重自身的形象,树立为人民服务的思想,切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。

3.4建立房地产市场信息体系

首先,对房地产市场来说,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息,要加强舆论引导,增强政策透明度,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。同时,房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑,以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上,真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次,对消费者来说,只有充分掌握了真实的商品信息,消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此,要充分利用信息社会的方便条件,从多方面获取更多的商品信息。

参考文献

[1]玉红,陈忠.房地产经纪人从业道德水准的演化分析[J].上海交通大学学报.2000(10)

房地产交易篇5

关键词：房地产交易；交易风险；风险规避

一、房地产交易的特点分析

所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。

在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为，但房屋本身不发生转移。

二、一手房交易中应注意的风险及规避策略

在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。

（一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房

购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。

（二）在交定金、签合同时要格外谨慎

购房对普通大众来说是生活中的一件大事，切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后，再决定是否交定金、签合同，而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项，仔细阅读合同书，对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款，房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后，才会在规定的时间把房子交给买主，这种交易方式，很显然是不利于购买者的。在一定时期内，房屋和房款都被控制在房地产商手中，买方全凭卖方的信用，这种风险也是显而易见的。

为避免这种风险，在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用，就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视，还会出现房地产商虽按期交付房子，但质量不能保障如出现：墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等，这些都会对买方造成很大损失。此外，为防止出现一房多卖现象，买方一定要与房地产商签订电子合同，进行网上合同备案，这样买方就可通过网上的楼盘销售表，了解该房地产的销售情况，确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况，所以在签合同时一定要明确这些事项，避免不必要的麻烦和损失。

三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略

（一）买方的风险及防范措施

买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后，买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有，则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现，这会影响买房者得购房时机。此外，还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。

（二）明确结算方式和交易程序

对二手房进行交易的大致程序如下：

1．在中介机构处，签订买方、中介、卖方的三方合同，这此环节，买方一般需要缴纳2万元的保证金，以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机，对卖方造成损失。

2．向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外，还要签订买卖合同，来确定交易的税费，这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件，若这两个合同有不同的地方，则以三方合同为标准。这个环节非常重要，要求买卖双方必须都到场，亲自按手印确认。交易申请通过后，需要卖方缴纳交易税，交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续，并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中，付款比例为40%和30%，在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账，卖方则可以把房产证交给中介或买方，再办理后面的手续。同样，在二手房交易中也要注意签订电子合同，防止违法现象发生，保证交易双方各自的利益。

（三）卖方要有效利用资金托管机制来规避风险

在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在，为了保障卖方资金的安全到位，资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式，可利用定点银行对中介的佣金进行监管，从而有效地规范二手房交易中中介的行为，增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的，在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。

四、结语

房地产交易篇6

一、房地产权属登记分类及权证设置房地产权登记分：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。房地产权证书设置包括《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》三种，经建设部批准，由省建设厅统一组织印制，市、县负责房地产交易的管理部门统一颁发。

二、房地产交易与权属登记流程受理----初审----复审----审批----缮证----收、发证----归档

三、流程各环节的主要职能

（一）受理

1、收给证件齐全；

2、初审证件真伪；

3、进行录入登记；

4、填写收件受理单；

（二）初审

1、核验证件；

2、现场勘察（必要时）；

3、查档审核；

4、提出初审意见。

（三）复审

1、复核初审意见；

2、对疑难问题提出处理意见；

3、提出复审意见。

（四）审批

1、全程审核；

2、疑难问题终结处理；

3、签署审批意见。

（五）缮证

（六）收费发证

（七）归档房地产权属注销登记、房屋租赁登记备案及商品房预售合同备案，不采用以上三种审批制度，各地可根据当地实际予以适当简化。

四、登记办法、必收要件和办事时限

（一）房地产初始登记。

自12月1日起，凡新建商品房屋的，开发经营企业应自房屋竣工并验收合格之日起30日内，持取得土地使用权合法证明文件及有关文件资料向市、县房地产交易管理部门申请确认产权，经核准登记后，颁发房地产权属证明书。新建非商品房（自建房）的，自建成交付使用之日起30日内，权利人持取得土地使用权的合法证明及有关文件资料，向市、县房地产交易的管理部门申请房地产初始登记，经核准登记后，颁发《房地产权证》。

必收要件：

1、土地来源证明；

2、建设工程规划许可证；

3、建设单位关于房屋竣工验收合格的证明；

4、房地产测绘机构出具的房地产测绘成果报告。

（购买商品房的，由房地产开发企业统一提供）

办事时限：5个工作日

（二）房地产变更登记

凡房屋发生改建、扩建、翻建以及法律法规规定其他情形导致房地产发生变更时，权利人持房地产权属证书及有关文件资料，向市、县房地产交易的管理部门申请房地产变更登记，经核准登记后，颁发《房地产权证》。

必收要件：

1、房地产权属证书；

2、房屋翻、改、扩建的批件、名称、房屋面积等发生变化的有关证明。

办事时限：5个工作日

（三）房地产转移登记

已确认产权的房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，权利人应自事实发生之日起30日内，凭房地产权属证书及有关文件资料，向市、县房地产交易的管理部门申请办理房地产转移登记；经核准登记后，颁发《房地产权证》。

必收要件：

1、房地产权属证书；

2、房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议，法院司法文书，房地产赠与、房地产继承公证书等）。

办事时限：10个工作日

（四）房地产抵押登记

设定房地产抵押权的，权利人应自事实发生这日起30日内，持房地产权属让书及有关文件资料向市、县房地产交易的管理部门申请办理房地产他项权利登记。以预售商品房或者在建工程抵押的，房地产交易的管理部门应当在抵押合同上作记载，发给抵押证明书。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人在抵押人领取房地产权证后，重新办理房地产抵押登记。必收要件：

1、房地产抵押合同；

2、房地产权证书（以预售商品房贷款抵押或者以在建工程抵押的，则应提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押的文件与证明材料等）；

3、用地证明。

办事时限：5个工作日。典权登记提交设典协议，其他收件及办事时限同房地产抵押登记。

（五）注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内向原登记机关申请注销登记。

必收要件：

1、原房地产权属证书。

2、其他有关证明材料。

（六）商品房预售合同登记备案经批准预售商品房的，预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。

必收要件：商品房预售合同

办事时限：1个工作日

（七）房屋租赁登记备案房屋租赁，当事人应自租赁合同签订之日起30日内持房地产权属证书及有关文件资料到市、县负责房地产交易的管理部门办理登记备案手续。

必收要件：

1、房地产权属证书；

2、房屋租赁合同。

办事时限：3个工作日

五、认真做好两证合一工作

在房地产交易环节、实行房屋所有权证与土地使用权证合一，涉及面广、工作量大、技术性强，为实施好房地产权属登记工作，各级房地产交易的管理部门应区分情况、分门别类，积极稳妥地做好两证合一工作。

1、权利人领取了房屋所有权证而没有领取土地使用权证的房地产，在近期内需要上市交易（转让、出租、抵押）的，产权人可凭原房屋所有权证和用地合法证明文件以及其他有关法律文书，上市交易，经审核符合条件的，可以办理房地产权属登记手续，向产权人颁发《房地产权证》。

2、权利人已经领取的房屋所有权证继续有效，房地产交易的管理部门应制定换证计划，在当地规定的时限内，将房屋权属证书分批换成《房地产权证》。

3、为保障房改的顺利实施，保障购房人及时领到《房地产权证》，对于出售公有住房单位，原则上要持有房屋和土地使用权证，但对领取了房屋所有权证，未领取《土地使用权证》，只要土地使用权没有纠纷，产权单位即可凭房屋所有权证出售公有住房，购房人即能申领《房地产权证》。

4、房地产权证的缮证应按照缮证规则进行。房地产图按有关规范配附。

5、房地产权证中房屋占用土地情况，只记载房屋占有土地的总面积，即共用面积，不采用分摊到户的办法分摊土地使用面积。

六、积级推行房地产交易和权属管理一体化

各市、县房地产管理部门应进一步强化房地产交易与权属管理工作，建立健全管理机构，推行房地产交易和权属管理一体化，要严格按照《*省城市房地产交易管理条例》的规定，简化交易手续，规范管理行为，方便当事人，提高工作效率，降低成本。实行一个窗口收件，一个窗口发证，"一条龙"办公，统一收费，规范服务。涉及房地产交易与权属登记的，当事人机构内部传递有关资料，不再重复收件；房地产交易与权属管理机构分设的，由房地产交易管理机构负责初审，权属管理机构负责复审，改变原来分散管理、各自封闭的工作方式。

七、加强政风建设，推行服务承诺制度

涉及办理房地产交易与房地产权属登记手续的服务项目，要按照省政府关于加强政风建设的有关规定，向社会公开办事程序和服务承诺内容，公开收件范围，简化办事程序，明确办事时限，规范收费行为，增强工作透明度。要设立投拆台、咨询窗口，自觉接受群众监督，保证服务承诺内容落到实处。八、加强基础建设，提高现代化管理水平

房地产交易、房地产权属管理要积极采用计算机技术，配备适合现代化管理的必要的硬件和软件系统，以提高工作效率，形成有效的监督约束合同制。各市、县房地产管理部门要在现有房地产固定交易场所的基础上，加快信息网络化建设，实现资源共享，建立房地产市场信息定期制度，为政府宏观决策和正确引导市场服务。现有房地产权属档案也要创造条件，尽快实现数据化管理。

九、主动争取相关部门联合办公

房地产交易篇7

关键词：房地产；交易；风险；措施

1 房地产交易过程中的风险

1.1 开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。

1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险

1.2.1 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

1.2.2 一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

2 一手房交易中买方的风险及其防范措施

2.1 充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2.2 谨慎交定金，签合同

掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方（一次付款方式）或银行（按揭付款方式）将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。

2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

3 房地产交易中的风险防范的几点建议

3.1 加强房地产法制建设

我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。

3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3.3 规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质

当前，房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。

3.4 建立房地产市场信息体系

首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。

参考文献

[1]李滨.房地产交易中风险及规避思路及策略浅析[J].科学中国人，2015（27）.

房地产交易篇8

关键词:房地产交易;分类;概念

Abstract: With the rapid development of economy, the real estate transaction was more and more fire. Real estate trading is a trading activity in the market, it is take the real estate as trade object, it takes in the real estate transaction subject, and this trade was more professional. This paper according to the “City real estate management law “the relevant provisions in the base, a real estate transaction general rules and different classification.

Key words: real estate; classification; concept

中图分类号：TU45 文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）01-0020-02

一．房地产交易一般规则

1．房地产交易定义

房地产交易有狭义定义和广义定义两种。狭义的房地产交易是一种活动，它是指当事人之间进行房地产转让、抵押及房屋租赁。广义的房地产交易除了包含上述狭义定义之外，还包括房地产价格及体系及其交易的中介服务，它与房地产交易行为关系密切。

2．房地产交易原则

a.房地一体原则

因为地上建筑物如土地、房屋等在物质形态上密不可分，为维护交易双方合法权益，合理利用土地、房屋，在《城市房地产管理法》中的第三十二条很明确的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”即转让、抵押房地产时，必须同时转让、抵押房屋所有权和土地使用权。不能分别转让及抵押房屋所有权与土地使用权。该原则在房地产交易中必须遵守。

b.依法登记原则

房地产原有的特征决定了房地产权属关系、权利状态和权属关系的动态改变，从它的占有状态中很难反映。为了维护其权利人的合法权益，防止欺诈行为的发生，并维持良性的交易秩序，房地产交易在世界各地都有登记制度。《城市房地产管理法》中第六十一条明确规定：“房地产转让或变更时，应该向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”如果不依法办理登记手续，那么房地产地转让没有法律效力，也不受国家法律保护。

c.交易价格分别管制原则

房地产交易及市场的核心问题是房地产交易中的价格问题。为房地产交易价格的稳定、房地产市场秩序的维护、购房人合法权益的保护，《城市房地产管理法》中第三十三条明确规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”我国实行房地产价格申报制度与价格评估制度。

d.合理分配土地收益原则

在现行土地制度下，土地所有者、使用者及所有者等数个权利主体在同一宗房地产中都会涉及到，土地收益在不同的权利人之中也都会在其中受到影响。如果不能合理分配交易行为中产生的经济利益，交易各方的积极性都会受到影响，最后整体房地产市场的进一步发展也会受到影响。

二．房地产交易形式

我国《城市房地产管理法》中明确规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”

1．房地产转让

房地产转让是指这样一种行为，在此行为中房地产权利人以买卖、赠与或其他合法方法将他的房地产转移给别人。转让方式有：房地产买卖、房地产赠与，还包括其他合法方式（如：以房地产抵债、以房地产作价入股等）。

房地产转让条件：①主体必须具有合法资格；②客体也要符合法律要求，如果房地产不受限制，都能自由转让；③房地产转让必须签订书面合同，当事人首先到房地产管理部门去办理权属登记手续，领到房地产权属证书后其行为方可有效；④房地产买卖双方必须真实的表达自己的意思；⑤在房地产转让中不能违反法律、政策与社会公德。

我国《城市私有房屋管理条例》和《城市房地产管理法》中都明确规定，城市及私有房屋在进行转让、买卖时都必须办理变更登记手续，该手续一般是在所在地的房管机关。国家法律强制性规定如此。因此大多数人认为，如果没有办房屋转移登记，房屋买卖均属无效。事实上这种理解是错误的。行政管理法规要求买卖双方办理房屋转移登记，这是《城市房地产管理法》及其相关法规定中的规定，不是合同有效性的规定。两种法律关系分别是合同的订立有效性、房产变更登记。合同在订立时确定有无效力，合同履行的内容是进行房产过户登记。另外，原房主只有在取得房产证之后才是法律上所认可的所有权人。

2．房地产抵押

a.抵押定义

房地产抵押是向抵押权人提供债务、履行担保的行为，该行为以不转移占有为方式 。书面抵押合同应由抵押人与抵押权人当面签订，然后由人民政府规定部门（县级以上）办理登记，这样才能生效。

b.实现抵押权

①房地产抵押权的存在。房地产抵押权实现的前提是房地产抵押权的存在。②债权已届清偿期而未受清偿。抵押权人在届清偿期而抵押权人未受清偿之前不能行使抵押权债权。③债权权未受清偿抵押权人没有过失。在中国立法中，抵押权与主债权之间的关系，应严格的遵循抵押权的附从性。所以在债权的履行过程中发生瑕疵一定会影响抵押权的效力。

3.房地产租赁

a.房屋租赁定义

房屋租赁是指这样的一种行为，出租人（房屋所有人）把房屋出租给承租人并由承租人交付租金给出租人的行为。房屋租赁当事人应当持相关文件到直辖市、市或者县人民政府的房地产管理部门办理相关的登记备案手续（租赁合同签订后30天以内）。

b.禁止房屋租赁的情况

法律明确规定有九类房屋禁止出租：(1)未依法取得所有权证的房屋;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋;(3)共有房屋没有取得共有人同意的房屋;(4)权属有争议的房屋;(5)属于违法建筑的房屋;(6)不符合安全标准的房屋;(7)未经抵押权人同意就已抵押的房屋;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的房屋;(9)有关法律、法规规定禁止出租的房屋。

三．案例分析

下面以一个与“房屋租赁”有关的案例来说明房地产交易法规的现实应用。

原告刘某有四间门面房，2006年7月25日，原告出租此房屋给某有限公司（被告）并且双方就租金标准、租赁时间以及违约责任作达成了协议。签订协议后，原告交付房屋于被告，之后被告对房屋铺地板、吊顶等。被告向原告交纳了自承租日起到2007年8月17日的租金并且在该房内做起了销售电动车的生意。2007年10月，由于房屋漏雨，被告通知了原告，要求原告对房屋进行维修。但是原告并没有及时维修，所以被告不但不再支付租金了，而且将房屋空关。于是原告以索要租金为由将被告上诉到了法院。

分析：法院经审理认为，在出租房屋存在漏雨的情况下，原告却至今未对房屋进行维修，属于违约行为；而作为承租方的被告在原告不履行维修义务的情况下，既不自己修理，也没有将已经空关的房屋交给原告。由于房屋空关到现在，所以造成了租金损失。所以，被告也有过错，也应该承担相应责任。所以，空关房屋期间造成的租金损失，双方应各自半承担一半。

最后，法院的判决是解除原告和被告的租赁合同，被告应支付原告房屋空关期间一半的租金损失，共计10166元。与此同时驳回原告其他的诉讼请求。

该案例说明：房地产交易是应该遵循一定的法规的，房屋租赁如此，其他的房地产交易也是如此。

四．总结

房地产交易在日常生活中经常存在。因此，了解了相应的法律法规及相关程序再进行交易，避免不必要的麻烦。

参考文献

[1]兰纪平.房地产与泡沫经济[N].检查日报,(3543).

[2]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007,41―49.

[3]刘继海.浅析房地产泡沫[J].中国房地产,2007,(7):32-33.