房地产交易范文

房地产交易篇1

第一条为加强城市房地产交易管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条凡在城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动，均适用本条例。

第三条本条例所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用范围内的土地使用权的转让、租赁、抵押及其他经营活动。

第四条房地产交易实行价格评估制度、成交价格申报制度。

房地产价格评估，应遵循公平、公正、公开的原则。

房地产权利人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第五条市、县（市）、峰峰矿区房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产交易管理工作。

第六条市、县（市）、峰峰矿区土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、交换进行权属管理和监督检查，办理土地权属变更登记。

第二章一般规定

第七条下列房地产禁止交易：

（一）销售、预售商品房未取得许可证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法决定收回土地使用权的；

（四）未按规定取得批准手续的；

（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（六）房地产权属有争议的；

（七）未依法登记领取权属证书的；

（八）依法公告拆迁范围内的；

（九）法律、法规规定禁止交易的。

第八条房地产交易，当事人应当使用国家规定的房地产交易契约或者合同文本，签订房地产交易契约或者合同后到房屋登记机构申请办理登记手续，符合规定的，房屋登记机构应当自受理之日起二十日内予以办理。

第九条房地产交易当事人应当按照国家和省有关规定交纳税费。房地产交易成交价低于评估价又无正当理由的，按评估价计征税费；成交价高于评估价的，按成交价计征税费。

第三章房地产转让

第十条下列情形属房地产转让行为：

（一）买卖、赠与、交换房地产的；

（二）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（三）企业被兼并或者合并、破产，房地产转移的；

（四）法律、法规规定的其他转让行为。

第十一条房地产权属转让的，凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（市）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。

第十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和人民政府城市规划行政主管部门同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十四条预售商品房，开发经营单位应持建设行政主管部门核发的资质证书、土地管理部门发放的土地使用权证书、物价主管部门发放的预售价格审批卡、房产管理部门发放的商品房预售许可证，在房地产交易市场挂牌交易。

第十五条房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时，应当提前九十日通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让权。

房地产权利人转让按份共有房地产时，有权转让属于自己的份额。在同等条件下，其他共有人享有优先受让权。

第四章房屋租赁

第十六条房屋所有权人提供房屋或者其附属设施给他人使用，并直接或者变相收取财物的，视为房屋租赁。

《房屋租赁许可证》实行年检制度。（注：本款关于“《房屋租赁许可证》年检”的规定已被年7月30日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

第十七条房屋租赁，出租人和承租人应当签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务。

第十八条经房屋所有权人书面同意，承租人可以转租房屋。转租房屋应当签订转租契约或合同，并到房地产交易市场进行登记。

第十九条房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴同级财政。

第二十条房屋出租人或承租人一方违反租赁契约或合同的，另一方有权解除租赁契约或合同，造成损失的，违约方应当承担赔偿责任。

第二十一条统管房、自管公房出租给承租人以居住为目的的房屋，不适用本章规定。

第五章房地产抵押

第二十二条依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

房地产抵押时，应当向县以上房产管理部门、土地管理部门办理登记手续。因处分抵押房地产而取得的土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。

第二十三条同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估现值。

第二十四条已设定抵押的房地产，抵押人如需翻建扩建房屋或者改变其使用用途的，必须取得抵押权人书面同意，并按有关规定办理审批手续。

第二十五条有下列情形之一的，抵押权人可以向房产、土地管理部门申请处分抵押房地产：

（一）抵押人未依约清偿债务的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪，而无人代其履行债务的；

（三）抵押人的继承人、受馈赠人或者代管人拒不履行债务的；

（四）抵押契约约定的其他情形。

第二十六条房地产抵押期满，抵押人不能清偿债务的，处分抵押房地产所得价款，依照下列顺序和原则分配：

（一）支付处分该抵押房地产之费用；

（二）支付与该抵押房地产有关的法定税费和相应土地使用权出让金；

（三）偿还抵押人所欠抵押权人的债务及违约金；

（四）余额退还抵押人。

同一处房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权另行追索。

第二十七条抵押人清偿债务后，抵押契约即行终止。

第六章房地产中介服务

第二十八条房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等行为。

第二十九条设立房地产中介服务机构，应当向房产或土地管理部门申请办理房地产中介资格证书，凭房地产中介资格证书向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照并到价格主管部门申办《收费许可证》后，方可开业。（注：本款关于办理房地产中介服务机构资格证书、房地产中介服务机构资格收费许可证的规定已被年7月30日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

从事房地产中介业务的人员，必须取得相应的资格证书。（注：本款关于从事房地产中介业务的人员须取得房地产中介业务人员资格证书的规定已被年月日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

房地产管理部门对中介服务机构和中介服务人员的资格实行年审制度。（注：本款关于从事房地产中介服务机构和中介服务人员资格年审的规定已被年月日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

第七章法律责任

第三十条有下列行为之一的，视情节轻重按以下规定处罚：

（一）转让的房地产，是以划拨方式取得土地使用权的，未按规定缴纳土地出让金或土地收益的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地出让金或土地收益，没收违法所得，可以并处违法所得百分之三以下的罚款；

（二）未领取商品房预售许可证预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止预售，按已售价款百分之三处以罚款；

（三）未领取房屋租赁许可证出租房屋的，由县级以上房产管理部门没收违法所得，可以并处评估租金总额二倍以下的罚款，符合出租条件的限期补办手续；

（四）未取得营业执照从事房地产中介服务的，由工商行政管理部门责令停止中介服务活动，没收违法所得，可以并处违法所得百分之三以下的罚款。

第三十一条妨碍、阻挠房地产管理人员执行公务，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处理，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第三十二条房地产管理人员、、，情节轻微的由所在单位或主管部门给予行政处分，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第八章附则

第三十三条城市规划区以外国有土地范围内的房地产交易参照本条例执行。

房地产交易篇2

百年房契，记录湘西民间房地产交易历史

在整理扫描原始房屋产权档案资料中，我被几份超大的民间“老房契”镇住。其中两份是乾州古城一户苗族石姓家族中房屋地基转让的“老契纸”，均属发生在建国前的民间老房契。第一份是用毛笔蘸墨水书写在皮纸上的“地契”（见本文附图1），时间是同治九年正月初十日，也就是公元1870年。乾州古城河边一户叫石本杞的人家，因要钱急用无从得处，愿将自己城墙边的两间房屋基地出卖，首先请中人（现称经纪人）在家族亲戚中问信，后来石姓一胞侄愿买；经三方面议价铜钱40千文，由家族和中人做见证人成交。并请一位舒姓的先生写下了这份“永远发达”的“地契”。契纸内容简明扼要，总共200来字，为石姓子孙后代凭字据维权管业留下了历史依据。

由于这份“地契”在社会上反映不错，得到家族认可，当年底，即同治九年十二月二十九日，这户石姓家族又将族内一户名叫石本洪的房屋转让，效法年初“地契”的形式写下了一份“房契”（见本文附图2）。这份房契有些特别。石本洪有祖业留下的两间房屋，因本洪与儿子先后投军（当时正是鸦片战争期间，受外国联军入侵中国，兵荒马乱）10余年未归，杳无音信，家中的妻子病故，房屋多年无人料理朽坏，祖坟也崩塌断了香火，在这种情况下，由族人牵头召集家族商议将本洪房屋出卖，得钱用以整修祖上坟墓。这一举措，如同我们当今处理无主房屋。不过现在对无主房屋是由地方政府房产部门代管或接收，但那时政府尚未制度规范，用家族自治的方式也是一种约定俗成的文明之举。在石姓家族长的主持下族内形成共识，经对外无人问津承买情况下，就由族内石本纯经大家面议作价，众族领足钱用以代本洪修整祖坟，写上了这份留存百年的“房契”。为了求得政府的承认，石姓家族的主持人，还将这份用老影纸（现制作风筝的一种纸）墨笔写成的“卖房草契”请求当时的地方政府盖上了两方官印。这证明当时清政府也承认支持民间的“草契”（这是我们发现湘西最早被当局政府承认的“房契”）。这份“房契”经历了清政府和国民政府的，中华人民共和国成立后，一九五三年国家《法》贯彻执行，这户石姓人家的后人凭这份百年“房契”，领取了湘西苗族自治区乾城县政府颁发的“土地房产所有证”（见本文附图3），一九九一年，石姓的第五代后人又根据《宪法》和相关新的法律规定换发吉首市人民政府颁发的“房屋所有权证”和“国土使用证”。

官方介入，助推民间房地产市场诚信交易

一九一二年，辛亥革命清封建帝制，建立中华民国，一些改良新思潮传入中国，湘西的民间房地产交易开始受到官方重视，出现了政府颁发房地产官契，并开始征收房地产买卖契税。

在整理的档案中，我发现一份民国十二年（即1923年）六月二十五日乾州古城一户肖姓人家卖房“草契”（见本文附图4），书写的格式、内容以及纸张大小等与同治年间基本差不多，不过多了一道行政环节，就是“草契”要经过当地政府验证，经验后的“草契”要盖上“官印”。在这份肖姓卖房“草契”的首部就盖有长方形的印有“本契此后凭土地所有权状管业”的朱红字样，尾部年月日之处还盖有“乾城县印”大红方印，还编有验号。“草契”经验后，还需要填写“官契”。这“官契”，分“卖契”与“验契纸”两种（见本文附图5、6）；都是官方统一雕版印刷的。格式内容有姓名、不动产种类、座落、面积、四至、卖价、应纳税额、立契年月日与卖主、中人签名等。“卖契”与“验契纸”交完契税（约交易额2%）后由买主收执；骑缝线盖印后的另一半由官办方存留。两种“官契”都有湖南财政司字样，在骑缝线上盖有当地政府大红印章。值得一提的是，跟随这份卖房“草契”上官方验契时盖上的“本契此后凭土地所有权状管业”的时间追索“土地所有权状”，可一直到民国三十四年六月八日，也就是等了22年以后才看到政府承诺的由湖南省地政局印发给当年肖家出卖房屋给黄家的“土地所有权状”（见本文附图7）。不过这份权状已经是黄姓人家的下一代人了。从这份“权状”上看到内容更具体、明确、规范，有了座落、街名，四至地段、图幅编号、面积、价格等以及原来收件、登记号。从记载的收件时间还可看到：民国三十二年十二月就收了原验件，民国三十三年一月进行登记，但到民国三十四年六月才发到个人。现在查阅历史，老百姓的民间房屋交易要拿到政府颁发的权证与当时的政局稳定密切相关。黄姓人家买了肖姓人家房屋的权证，从北伐战争、内战、直到日本投降时隔22年后才拿到手。为什么会这样？由于湘西的地理环境特殊，经济、文化、交通、通讯等条件长期处于落后状况，国内连续的战乱加上十年九患土匪骚扰，现在国家综合档案馆馆藏建国前的房地产原始档案已是凤毛麟角，想要探询究竟只有深入民间查找研究。

文化传承，“老房契”档案给我们留下的启示

“房契”、“地契”也是一个国家和民族的历史遗产，延续的是一个国家和民族的历史传承和文化传承，凝聚着厚重的历史文化。“老房契”是我国历史文化甚至是法律文化的重要组成部分，也是房地产档案的一部分，与其他档案一样它是人类活动的真实留存，具有记录历史、传承文明、服务社会的功能。今天阅读这些民间“老契纸”，至少可以留给我们以下启示：

1. 自觉维护弘扬中华民族“重承诺、守信用、讲诚信”的契约精神。我在阅读几份“老契纸”时发现，凡“契纸”的产生，基本上都是当事人发生了经济上的困难，但都自觉的按照“婚姻凭媒、买卖凭中”的传统习惯，请上一名中人，把自己遇到的难处，需要出卖属于自己的房地产，实事求是地述说，由他帮助寻找合适的买主。如有家族亲戚需要购买可优先满足，充满了和谐的人情味。在找到买主后，由买卖双方及中人三方当面议定价格，一旦价格商定，就请人书写“契纸”，立下字据，并当着家族亲友和中人之面付清款项，最后由见证的家族亲友、中人以及人签名按指印画押；体现了中华民族世代相传的“诚实守信”的契约精神。民间的“房契”、“地契”的形成过程手续简便，文字简练，并且自律自我约束性强，同时还受到当事人家族亲友们及社会监督，因此维护了社会和谐稳定，这种形式得以代代相传。

2. 弘扬团结友善、公平交易规则和公序良俗的传统美德。从这些“老契纸”的文字记载中可以看到，当卖屋者遇要急用钱时，是自愿地把自己当家的房地产拿出来变卖，这种困难当头不偷、不抢、不骗，不等、不靠、不伸手依赖的自立自强民族精神，必将受到周围人群的敬重。故在议定价格时体现了团结友善、公平交易的规则，表现出“君子爱财、取之有道”，面对面合情合理，没有购买方趁人之危故意压价，也没有出卖方欺诈行骗。价格与中人三方议定后，立下“契约”字据，买主当面付清款，完成交易。大有“一言既出，驷马难追”中国人讲话算数的气质。在这里，笔者把“老契”中感人之深的引录片语与读者共享。同治九年正月初十日，石姓卖契中的最后一段文字这样写道：“请凭房族中正，问到胞侄石音森名下，上前拨买；三面议定出备买价铜钱肆拾千文，正齐钱眼；同房族中证亲手领足，并无折扣。其房屋基地任从音森（买主）子孙永远管业，日后不得滋扰异言。恐口无凭，立拨卖房屋基地字为据。永远发达”（标点符号是笔者所加）。短短90余字体现了买卖双方的真诚实意。正是这样一份沿袭中华民族约定俗成，公序良俗的传统“契约”精神，沧海桑田历经140多年后，今天“老房契”仍维系着石姓人家后代安稳享受着这一方乐土。

房地产交易篇3

关键词：私有 房地产 交易 法律

由于我国对于不动产的立法还存在不够完善以及房地产市场交易机制的缺陷，从而导致了房地产交易中存在法律的真空地带，无形中制造了各种法律问题和纠纷；房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 有很多房地产法律问题成为法律界争议的焦点。2003年3月《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》颁布实施后，针对于房地产开发商和消费者之间的房地产合同纠纷有了具体的法律依据使纠纷也减少了。然而在现实生活中会涉及到许多私有房屋买卖合同纠纷所存在的法律问题逐渐凸显，特别是没有办理权属证书或变更登记的私有房地产买卖合同，在认定其法律效力时较为复杂。在这里我们所指的私有房地产分为农村和城镇两方面。

一、 当前私有房地产交易中法律法规情况

我国现有的房地产法律法规体系应该从1988年《宪法》修订以后实施的《土地管理法》这一阶段标志着我国房地产立法进入新阶段，主要表现从二个方面来说明，一是保留了必要的划拨取得方式外，就是国家对土地的部分控制权；二是与市场经济开始接轨，土地的使用权可以进行公开的买卖转让和作为一种资产进行抵押；到了1990年5月国务院了《城镇国有土地使用权权让和转让暂行条例》后明确规定：“国家按照所有权与使用权分离原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度”，包括中国境内的外资公司、企业其他组织和个人均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。1994颁布的《城市房地产管理法》，应该说是房地产立法的一个里程牌，它的出台细化并细分了房地产交易立法的可能，相继出台了各种房地产管理办法和条例，特别是我国的《合同法》也开始涉及房地产方面的条例法规。但随着市场经济的迅猛发展，房地产在交易过程中出现了不少新情况新问题；还是依据十几年前颁布的法条显然是远远不够了，所以要尽快完善相关的法律法规，特别是在《物权法》开始实施后，房地产交易的权属开始发生了一些变化，这种变化也成为交易过程比如买卖合同所涉及的变量；比如房地产的所有权以房产登记为准，那么在实际发生交易后但未取得登记权属的合法利益如何保护呢，特别是在私有房地产交易过程中出现的合同的效力和登记权属的抗衡问题，都值得我们去关注和思考。

二、 私有房地产交易成立条件

首先要基于合同的有效为前提。具体包括以下几个方面：

1、签订书面合同

在私有房地产交易的过程中，首先是要签订书面合同，这是基于房地产交易的重要性和司法实践的需要，同时我国 《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。虽然从司法理论的角度来说采用口头形式也有效但是基于房地产本身的使用权的可转移特点，《城市房地产管理法》第40条和《城市房地产转让管理规定》第7条都明确的规定必须以书面合同形式。那么这从法律层面和国家政策的倾向性上来说都做也了明确的回答，就是房地产的交易必须已签订书面合同为有效途径。

2、私有房地产交易中法律主体要求

在讨论私有房地产交易的法律问题，我们必须不能回避它的主体，就是私有房地产的所有人或者买卖双方当事人必须是个人，对产权有完全的民事行为能力，除此之外国家法律明确规定了任何单位不得购买和变相购买私有房地产，如有特殊需要也要经过县区级以上政府批准方可实施。当然对于部分农村的宅基地交易国家还有相应的政策和规定如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书；同时农村居民私有房一产的交易也应经所在村民委员会同意，否则，应当认定为无效。而城市私有房地产的交易要通过当事人签订转让合同到变更权属方可有效，并且在房地产交易的过程中要确保房地产本身的合法性，房地产交易中如果出现房地产多人共同所有，应取得所有共有人的同意方可进行交易，否则是无效的。

3、交易双方的真实意愿

私有房地产的转让和交易是基于法律主客体之间的真实意愿的表达，是基于我国相关法律法规的要求，如果在交易的过程中出现一方采用欺诈、威胁、不当得利的手段，违背主体意愿而获取的房地产是无效的，这样的合同违背了意思表示真实的法律原则，这在我国的《民法通则》上有明确的论述。

三、 私有房地产交易的法律效力的确认

私有房地产交易首先是基于合法为前提，也就是私有房地产使用权取得的合法性，另外新的法律法规也进一步的明确了房地产权属已登记为准的法律原则，也就是私有房地产的交易的法律主体是基于房地产权属登记发生变更的情况下产生，那么在没有进行权属登记变更的情况下房地产使用人仍然是房产证上的登记的主体，那么合同的签定与权属的登记之间是否存在着相抵触的情况，这一点并不相抵触，合同的签立证明了房地产交易的实施但未中止，也就是在买志双方处于一个交易过程中，在交易的过程出现一方中止合同的行为，所造成的一切后果由中止方承担，而相应的房地产权属的交易也发生了中止，所以私有房地产交易的行为是一个由诸多环节组成的行为，而最终是以房地产权属的登记为最后的确认。

结束语：私有房地产的交易一定要依法办理，只有依法办理才能保证房地产交易的合法性，才能保障买卖双方的权益。

参考文献：

[1]李明博；《私有房地产交易的相关问题研究》中国房地产业；2011.8

房地产交易篇4

第一条、为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条、凡在本市市区、县城、建制镇、开发区、独立工矿区、国有农场等城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动的，均适用本条例。

第三条、本条例所称房地产是指合法房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地。

本条例所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第四条、市、县（市）人民政府房产行政管理部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

市、县（市）人民政府土地管理部门负责本行政区域内的房地产交易中土地使用权管理工作。

工商、物价、财政、税务、国有资产等行政管理部门按照各自的职责，配合房产行政管理部门和土地管理部门做好房地产交易管理工作。

第二章、一般规定

第五条、房地产交易应当遵循自愿、公平、等价、诚实信用的原则。禁止私下交易和其他损害国家、集体利益和他人合法权益的行为。

第六条、房地产交易当事人应当使用国家规定的制式契约或者合同文本，并在签订之日起三十日内持下列证件到房屋所在地的房地产交易管理机构进行交易登记、审核：

（一）房屋所有权证、土地使用权证；

（二）当事人身份证或者法人资格证明及上级主管部门出具的证明文件，属于国有资产的，需提交县级以上人民政府国有资产管理部门的批准文件；

（三）房地产交易契约或者合同文本；

（四）赠与、分家析产、继承房地产的，应当提交具有法律效力的证明文书；

（五）交易共有房地产的，应当提供其他共有人同意交易的书面证明；

（六）法律、法规规定应当提供的其他证明文件。

对符合登记条件的，房地产交易管理机构应当自受理当事人登记之日起十五日内办结审查核实手续；对不符合登记条件的，应当说明理由。

第七条、房地产交易实行价格评估制度。

房地产价格评估业务，由依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，遵守有关的法律、法规，执行国家规定的估价办法、标准和程序。

第八条、房地产交易实行成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产应当如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产权利人转让房地产时，以评估价格作为交易底价，其中涉及国有资产的，其评估结果应当经县级以上人民政府国有资产行政管理部门确认。

第九条、房地产交易当事人应当按照有关规定交纳税费。房地产交易成交价格低于评估价格，又无正当理由的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

第三章、房地产转让

第十条、房地产转让是指房地产权利人将其房地产以买卖、赠与或者其他合法方式转移给他人的行为。

下列情形视为房地产转让行为：

（一）交换房地产的；

（二）以房地产作价出资（入股）的；

（三）企业兼并、合并或者企业破产使房地产权属发生变更的；

（四）以房地产抵债的；

（五）分家析产、继承房地产的。

房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

同一幢房屋分割转让的，受让人享有所受让房屋建筑面积占该房屋总建筑面积相应比例的土地使用权。具体范围由房屋转让人与受让人协商界定。

第十一条、下列房地产禁止转让：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（二）依法收回土地使用权的；

（三）共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（四）房地产权属有争议的；

（五）未依法登记领取权属证书的；

（六）依法公告列入拆迁范围的；

（七）法律、法规禁止交易的其他情形。

第十二条、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，获得批准的，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。

第十三条、转让共有房地产时，在同等条件下其他共有人享有优先受让权。

第十四条、转让租赁期内的房地产，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先受让权。

第十五条、转让享受政府或者单位补助购买、自建的房地产时，应当经原补助单位或者房产行政管理部门同意。转让人应当取得转让收入中个人原投资占综合造价比例部分，其余部分归原补助单位或者房产行政管理部门。

第十六条、转让房地产，应当到房产行政管理部门办理房屋权属变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，到土地管理部门依照有关规定申请办理土地使用权变更登记。

第十七条、房地产开发企业预售商品房，应当到房产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，方可进行预售。预售时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。

房地产开发企业商品房预售广告应当持有《商品房预售许可证》，广告中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十八条、市、县（市）人民政府房产行政管理部门应当定期公布《商品房预售许可证》发证情况。

第四章、房屋租赁

第十九条、房屋租赁是指房屋所有权人在约定的时间内将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十条、出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并到房地产交易管理机构办理租赁登记，由承租人领取《房屋租赁证》。

房屋租赁期限、价格、用途，房屋修缮责任和双方权利义务及违约责任，由出租人和承租人通过合同约定。但不得违反国家有关规定和侵害他人的合法权益。

第二十一条、房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中的所含土地收益上缴同级财政。

第二十二条、从事房屋出租经营的单位和个人（居民个人居住房屋租赁除外）应当到工商行政管理部门领取营业执照后，方可从事房屋租赁活动。

第五章、房地产抵押

第二十三条、房地产抵押是指抵押人以不转移房产所有权和土地使用权的方式向抵押权人提供债务、履行担保的行为。

房地产抵押应当由抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理房屋产权抵押和土地使用权抵押登记手续。

第二十四条、同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估总价值。

第二十五条、房地产抵押期内，抵押人未取得抵押权人书面同意，不得将已抵押的房屋转让、出租或者改建、扩建及改变用途。

第二十六条、房地产抵押期内，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

第二十七条、房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结，当事人应当在十五日内分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理抵押注销登记。

第二十八条、房地产抵押期满，抵押人不能按照合同约定偿还债务的，抵押权人有权依法或者按双方约定处分房地产。处分房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：

（一）支付处分抵押房地产的税费；

（二）以行政划拨方式取得的土地使用权应当缴纳的土地使用权出让金；

（三）按抵押合同偿还债务；

（四）剩余部分归还抵押人。

价款不足清偿债务的，抵押权人有权另行追索。

第六章、房地产中介服务

第二十九条、下列行为属房地产中介服务：

（一）进行房地产价格评估；

（二）从事房地产交易咨询；

（三）从事房地产经纪活动；

（四）法律、法规允许的其他房地产中介行为。

第三十条、房地产中介活动应当在中介机构内进行，设立房地产中介机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费，能够独立承担民事责任；

（四）有具备相应资格的专业人员；

（五）法律、法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当由房产行政管理部门进行审查。

第三十一条、设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照并到物价管理部门申办《收费许可证》后方可营业。

房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的房产行政管理部门备案。

第七章、法律责任

第三十二条、违反本条例第五条、第六条规定，未经登记、审核进行私下交易的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期补办手续，缴纳税费并对当事人双方各处以房产交易额2％以下罚款。

第三十三条、违反本条例第十二条、第二十一条规定，未缴纳土地使用权出让金或土地收益的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金或者土地收益，可以并处违法所得50％以下的罚款。

第三十四条、违反本条例第十七条第一款规定，未取得商品房预售许可证而预售商品房的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

第三十五条、违反本条例第二十条第一款规定，未办理租赁登记擅自租赁房屋的，租赁无效，由县级以上人民政府房产行政管理部门限期补办租赁手续。

第三十六条、违反本条例第二十二条、第三十一条规定，未取得营业执照擅自经营房屋出租和擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止经营房屋出租活动和房地产中介业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得3％以下的罚款。

第三十七条、房地产交易当事人违反物价管理、税务管理、国有资产管理等法律、法规的，由县级以上人民政府物价管理部门、税务管理部门、国有资产管理部门依照有关规定给予处罚。

第三十八条、当事人对行政处罚决定不服的，可以在收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定部门的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议，或者向人民法院提起诉讼，逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第三十九条、房地产交易管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，未构成犯罪的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章、附则

第四十条、房产管理部门直管公房和机关、团体、企业、事业单位自管公房向居民、职工出售、出租住宅的，不适用于本条例，按照国家有关政策执行。

第四十一条、城市规划区以外国有土地上的房地产交易参照本条例的规定执行。

第四十二条、市、县（市）可以设立房地产交易市场，提供信息，展示行情，提供服务。

第四十三条、唐山市人民政府可以根据本条例制定实施细则。

房地产交易篇5

一、房地产产权对价格的影响

房地产市场是一个比较复杂的市场，是房地产产权交易关系的总和，是交易双方博弈得出结果的竞技场。房地产的交易过程就是房地产产权博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权和使用权，产权让渡方让渡房地产产权和使用权获得相应的货币补偿。本文认为，现实中其他商品的成交价格是人们通过讨价还价或信息交流所达成的双方都能接受的价格。而房产则不然，它是人们生活的必需品，能满足人们的居住需求，效用不言而喻。在房地产市场交易中，房地产开发商拥有绝对的产权，而产权通常是排他性的，从而形成卖方垄断市场，使得消费者处于被动地位，房地产商利用对房产产权控制权和信息优势为房产定价，然而开发商为了追求利益的最大化所制定的价格往往超出了房屋的实际价值，形成今天房地产市场价格居高不下，消费者难以承受的局面。

二、供求关系对房地产价格形成的影响

众所周知，供求是影响价格形成的最直接因素，我们假定货币流通量不变，由经济学可知，供求关系对房地产市场价格涨落的影响主要有以下三种情况：第一，当市场供求平衡时，即房地产开发商提供的房产与人们对房子的有效需求量保持一致时，房产的价格将处于稳定和均衡状态。第二，当供大于求时，开发商供给的房屋超过有购买力的社会需求时，房产的价格就会下跌，这时房屋的市场价格低于实际价值或开发成本。价格下降使得房地产开发商的利润减少，甚至无利可图，必然缩减生产量，供给减少，价格出现回升。第三，当房屋的市场供给不能满足消费者的需求时，价格又因为房屋短缺而高于其价值出售，房屋越是稀缺，价格就会越高。但是，正是因为这种超过生产价格的出售给房地产商带来巨额的利润促使他们扩大生产规模，增加供给，造成房产价格逐渐回落。目前，随着经济的快速发展、人民的生活水平的提高、城镇化进程的加快等因素的影响，使人们对住房的需求不断增加，为开发商制定较高价格来追求巨额利润奠定了基础。

三、开发商交易利益最大化与卖方价格的形成

开发商交易利益的实现过程集中体现在制定一个其预期利益最大化的卖方价格，并且这一价格能保证交易的

最终达成。房产的卖方价格包含两个方面：首先，开发商要考虑其开发产品的成本补偿，否则就会赔本。由于每个开发商自身所具有的资源和技术不一样，其生产成本和预期利益也会不一样，从而对其生产的产品定价就会不同。其次，也是最重要的一点，房地产商开发产品到出售产品的目的是为了从中获取尽可能多的利润，以实现交易利益的最大化。然而，最近几年房地产开发商的开发成本增加，为了在社会竞争中不被淘汰就必须有高额的利润去弥补其开发成本和取得必要的运营资金，从而形成了超过其本身价值的销售价格。因此，卖方价格=成本+预期利润。在开发商制定的价格中开发成本一般是在出售前就被决定了的，而且对开发商来说是可以计算的“公开信息”。所以，对开发商制定价格分析的关键在于对预期利润的分析。

在一个完全竞争性市场中，产品是完全同质的，信息是透明的、充分的，交易是无摩擦的。在这种市场结构中，每一个开发商都是价格的接受者，虽然每个开发商的目标都是预期利润最大化，但由于他所出售的产品存在着相互之间的竞争，从而使其只能把卖价确定在与其他开发商相同的水平上，这时他的预期利润与其成本高低反方向变化：预期利润=市场决定的卖价-开发成本。我们由此可以看出，如果他的开发成本高于其他卖主，其预期可实现的利润就比其他开发商低；相反，预期可实现的利润就高。这里预期利润是随着市场决定的卖方价格与成本的变化而变化的，追求利润的卖方只能通过不断降低其生产成本来获得更多的利润。然而，目前的房地产市场并不是一个完全竞争的市场，房地产产品的区位、外观、配套设施往往各不相同，是垄断和竞争交织在一起的，既没有完全的竞争也没有完全的垄断；那么，在这样一个具有垄断因素的市场中，开发商制定的价格就主要取决于他的预期利润，这个预期利润也同时决定了开发商对总的交易利益所能够获得的份额，因此开发商总是希望能够制定尽可能高的价格，从而获得最大利益。然而，现实中开发商制定的房价不是主观随意的，而是有条件的。

第一，开发商在房地产市场中的垄断程度和供求状况是他们取得交易利益多少的决定性因素。开发商在房地产市场中的垄断程度也就是其提供的住房的可代替性程度，这种替代性不仅包括市场中同质住房的多少，而且也包括相似产品和虽然不是同一类产品但却能给购买者带来相同或相似满足的产品。现实中任何产品都有无数的替代品，然而这不是说任何商品都不存在垄断因素。因为对于特定的购买者来说，在无数的替代品中，总有一个是能给他带来最大满足的。比如，不同的人对房子的大小、质量标准、位置以及所拥有的配套设施、价格等要求不一样。当开发商提供的产品对这一类购买者来说其产生的效用大于其他替代品的效用，那么就会对消费者产生垄断效应。很明显，目前人们对住房的需求在市场上还没有出现可以替代的产品，正是因为这样，房地产开发商处于垄断地位，对住房就可以索要较高的价格以达到其预期利润。

第二，开发商对市场信息的了解程度是由市场结构所决定的潜在利益得以实现的现实因素。垄断程度只是开发商能够制定比较高价格的前提，只有在掌握相关信息的基础上，这种潜力才能变为现实能力，这种有效信息包括对房地产市场结构、供求关系、价格和购买者的收入水平、偏好等的了解。不同的开发商占有的信息和对信息处置能力不同，那么每个开发商对其生产的产品定价也就不一样，可以对不同的购买者进行价格歧视，以获得最大利益。

四、购买者交易利益最大化与产权定价

住房购买者交易利益的实现过程集中体现在以确定一个尽可能低的价格来获得最大的预期利益，并且这一价格能保证交易的最终达成。可以从以下两个方面的因素来说明：

第一，住房购买者购买住宅的目的是为了从中获得效用，以满足其对某个功能的需求。不管是消费需求还是投资需求，这个效用大小所对应的货币量就是消费者为了获得商品所能给付的最大值。而效用是人们在消费使用价值时得到的主观上享有或需要的满足，是人们生理上和心理上的主观感受。不同的购买者会因自身的收入、价值观等不一样而对同一产品的效用评价是不同的，所以每个人对产品的效用价格也不一样。

第二，购买者希望以最小的价格去获得这些效用，即想从交易过程中获得尽可能多的交易利益。因此，买方价格=效用价格-预期交易利益。由于住宅对购买者来说其效用就是提供居住，其效用是已知的，但究竟能取得多大的预期效用则取决于开发商与购买者讨价还价的交易博弈，取决于两方在交易中所处的竞争地位与所拥有的有关交易客体的信息结构，信息结构就如前面而言，房地产的专业性很强，一般的消费者根本不了解，而房地产开发商对其产品的生产成本与性能更了解，购买者仅仅拥有对该产品效用大小的私有信息，明显处于信息不对称的劣势地位。在效用不变的情况下，购买价格的高低取决于预期的交易效用，而预期的交易效用大小又取决于购买者的竞争地位与对交易信息的垄断程度。

五、交易利益的实现和价格的形成

在房地产市场交易中，买卖双方交易利益的实现在于找到一个双方都能接受的成交价格。由于我国土地的稀缺性，供给缺乏弹性：消费者心理预期房价会不断上涨，不管是投资还是消费，对房产的需求都非常大，形成房地产市场供小于求。开发商利用这种优势对其房屋定价往往高于消费者所能承受的价格却低于房屋对购买者的效用，交易双方通过讨价还价来分割预期的交易利益，确定成交价格，成交价格一般会介于成本与效用之间。

交易价格如何形成呢？我们首先分析下面这个例子，如果有一套住房开发成本为30万元，开发商开始要价为40万元，而消费者对住房的定价为25万元，设分别表示为高低价，又开发商和消费者可接受的价格为33万元、35万元，若33万元，则双方所得收益如下表：

房地产交易篇6

一、组织领导

县局决定成立*县工商局房地产交易秩序专项整治领导小组，由*副局长任组长，行政执法科、注册登记科、检查大队、*消费者投诉台、消委会等有关职能部门负责人为成员。专项整治工作由行政执法科负责牵头，各业务科室各司其职，相互协作，对口负责指导、检查、协调工作，相关部门根据任务要求，分工负责，密切协作，共同抓好整顿和规范房地产市场秩序工作。各工商所房地产交易秩序专项整治工作方案及领导小组成员名单于*月*日前上报县工商局行政执法科。

二、查处重点

此次专项整治工作的重点是：房地产企业的虚假出资、抽逃注册资本（金）、合同违法、霸王条款侵权、虚假广告、非法中介等违法违规行为，狠抓一批影响恶劣、后果严重、社会反响强烈的大案要案。各工商所、检查大队要查办一批房地产违法合同案件和房地产其他违法案件。

三、时间安排

（一）宣传发动、自查自纠与督查阶段（*年*月—*年*月）

各工商所要总结整顿治理房地产交易合同不平等格式条款专项执法行动成果，通过电视、报纸、广播、板报等媒介向社会广泛宣传开展房地产交易秩序专项整治工作的意义，公布投诉电话号码。

*、召开企业座谈会。各工商所要组织召开企业座谈会，宣传专项整治工作的意义和目的，要求各类房地产企业认真做好自查自纠工作，积极主动配合各级政府及有关部门，共同规范房地产交易秩序，促进房地产业健康发展。

*、督促企业自查自纠。各工商所要根据专项整治工作的要求，组织力量,全面摸底,督查房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业开展自查、自纠工作。对发现问题的，要求自行整改；对屡教不改的按有关规定进行处理。

*、揭露点评违法违规典型案例。以县工商局为主，对房地产交易市场中的违法违规行为典型案例进行点评和曝光，鼓励消费者举报违法房地产交易行为，形成政府监督、企业自律、社会参与、舆论引导的执法氛围。县局在报刊、媒体上刊登的点评或曝光文章不少于*篇；各工商所的宣传报道工作由县工商局根据具体情况统一安排。

（二）综合整治阶段（*年*月—*年*月）

各工商所集中行政执法力量，综合运用工商行政管理职能，重点查处房地产交易、中介服务中的违法行为，严厉打击利用不平等格式条款侵害消费者合法权益的侵权行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

（三）总结经验巩固成果阶段（*年*月）

各工商所总结专项整治工作情况，整理和点评典型案例，于*月*日前书面或oa网报送县局行政执法科。

（四）推进长效机制建设阶段（*年*月—*年*月）

总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序工作，推进房地产交易的制度建设，建立房地产交易规范发展的长效机制。

四、职责分工

（一）行政执法科：一要加强商品房交易合同的管理，规范房地产买卖行为。宣传引导房地产企业和消费者自觉使用《商品房买卖合同》示范文本；运用《*省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》及《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》等法规重点查处利用房屋买卖、房产中介合同中的不平等格式条款侵害消费者合法权益，严厉打击房地产销售、中介服务、物业管理中利用合同进行的违法行为。二要加强房地产展销登记管理，规范房地产中介行为。要加强对房地产展销会的审批管理，规范房地产展销行为；加强对房地产组织和经纪人员的教育、培训工作，采取有效措施监督、指导、检查、规范经纪活动；依法查处非法中介行为，不断提高中介机构的执业水平和职业道德。三要加强房地产广告管理，依法查处违法广告。要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点，查处不具备销售条件的房地产广告；含有虚假、夸大宣传内容或含有升值、投资回报承诺的房地产广告；对住房面积、价格、用途、位置、交付时间、周边环境、配套设施等内容做虚假宣传，侵害消费者合法权益的房地产广告。

（二）注册登记科要加强房地产市场经营主体管理，把好房地产市场准入关。企业监督管理部门依法严厉打击虚假出资、抽逃注册资本（金）、无照或者超越经营范围从事房地产开发及房地产中介的经营行为。

（三）县局*投诉台和消委会要认真履行维权职能，切实维护消费者权益。各工商所要充分发挥*投诉网络和消费者委员会职能，保证房地产投诉信息渠道的畅通。各工商所应将辖区内每月涉及房地产交易秩序的投诉举报情况报县局行政执法科。

（四）检查大队要加大行政执法力度，有力打击违法房地产交易行为。检查大队要充分发挥行政执法主力军作用，主动与各职能部门配合，认真梳理分析举报投诉线索，严肃查处各类违法行为，通过案件的查处，教育房地产企业，宣传工商监管职能，规范房地产交易秩序，促进社会和谐进步。

（五）各工商所要切实履行对辖区房地产市场监管职能，在开展日常巡查落实段、片长责任制的同时，要善于收集和发现房地产市场违法案件，认真接待受理群众投诉，积极开展查处房地产交易违法案件，及时完成上级机关移交的查处合同违法案件。

五、工作要求

（一）加强领导、明确任务。各工商所、各相关业务科室应充分认识开展打击房地产交易秩序专项整治工作，查处房地产企业的违法行为，努力营造诚实守信、公平竞争的房地产市场交易环境，是工商行政管理机关的一项重要职责，要进一步提高对这项工作长期性、艰巨性、复杂性及重要意义的认识，统一思想，统一步调，精心组织，周密部署，抓好落实，确保房地产交易秩序专项整治工作顺利进行，取得成效。

（二）加强协调，密切配合，形成执法合力。打击房地产整治工作难度较大，一方面要充分发挥工商系统内部各职能部门的作用，加强各单位之间信息的沟通交流，积极配合，搞好案件的协查工作，另一方面要主动与当地政府有关部门取得联系，特别是要取得当地房地产监管部门、物价等行政主管部门的积极配合，形成整治合力。

房地产交易篇7

 

崔怀国

（海安县房地产交易所   江苏南通  226600）

 

摘  要：房地产交易中的风险一方面触犯了购房者的利益；一方面整个房地产市场的发展也受到负面影响。本文着重介绍房地产交易中存在的风险和追究其原因入手，揭露其中存在的问题，在此基础之上提出了一些防范建议。

关键词：房地产；风险；交易；防范

一、房地产交易过程中存在的风险

1、房地产中介组织欺诈引发的风险

    房地产中介是由房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动组成的大的概念。由于买主对于相关知识及法律的欠缺，一些不法中介从业人员恰恰利用了这一点，利用自己在这方面的拥有的优势地位，就在签订合同上做了手脚。比如有的是在签订合同的时候由于要使自己的利益最大化，就签订了一些与中介服务条款不想对应的合同，导致签约双方的利益不对等，在交易的过程中，交易方的不合理，不公正的规定直接导致其经济损失。房地产中介相关具体的欺诈行为大体是这样的：为了增加自己的收入，故意隐瞒了委托人实际出卖的价格，自己重新定价与第三方交易，获取佣金以外的报酬；房地产中介没有合法的经营许可证、已经超越自己的经营范围的以及非法跨地域经营模式的；房地产经济组织未按规定时间办理相关备案手续；房地产执业经纪人违反法律规定出租、出借经济执业证书等。

2、开发商的欺诈引发的风险

    在利益面前，有些开发商铤而走险，各地区城市建设规划均遭到不同程度的破坏，违反相关法律法规，特别是使用土地的过程中暗箱操作，将已经制定好的并报国家相关权力机关审核的规划肆意变更，更加严重的是规划中所要建设的绿地也占用，相关的公共设施建设或者不建或者建成后改作其他用处等等。在房屋的建设过程中偷工减料，在质量上不过关，在环保和消防要求上不达标、在水电配套设施上不合理、故障丛生等突出的质量问题。同时开放商做相关的虚假广告宣传，房屋销售没有合理的规定，使得相关信息严重失准，消费者缺乏相关专业知识，造成业主在付完相关款项后不能及时入住，或者得不到房屋产权等。

二、房地产交易过程中风险产生的主要原因

1、诚信评价机制不完善

    在当前我国还没有建立起完整的社会诚信评价管理体系以及缺少相关的全国统一评估办法，各地区良莠不齐，使得结果的独立性、公正性得不到社会的认可；诚信管理的发展与市场形势的发展严重脱轨，发展严重滞后进而无法形成一整套完善的规定。

2、信息不对称的存在

    在双方交易的过程中，由于房地产市场的特性所决定的，开发商以及中介组织对于交易对象的质量，性能等在内的内容和属性比第三方更了解，这种信息不对称的特性在其他交易中很难出现，而在房地产交易中表现的异常明显。

3、法制体系建设不健全

    在我国现有的法律体系中对于欺诈行为的打击力度还是不够。相关的法律法规与信用有关的法规包括《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《票据法》、《刑法》等，虽然都有涉及，但是还没有一个完整的、系统的规范信用的法律，同时缺乏相关的执行力度、法规、制度等。

4、信用主体肆意追求利益最大化

    有利可图、有利比图、唯金钱马首是瞻的理念使得他们良心丧尽，导致不法分子信用缺失、风险随之而来，给当事人带来直接巨大的利益损失。

三、 房地产交易中的风险如何预防

1、建立房地产市场信息管理体系

    加快建设房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商用住房的市场运行时的动态监测，健全相关的信息管理机制，开发出一整套信息管理系统，合理规范的加以利用才会从根本上解决实际交易与房地产市场信息脱轨的问题。在这方面有关部门要加强信息的沟通整合，适时的公布土地供应、商品住房的市场供求关系，在使其准确了解土地及房价变动的情况下，还要加强社会舆论的引导，增加其政策的透明度，稳定市场的相关预期促进市场合理的发展。同时房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，吸引更多的顾客。在树立以“百年大计，诚信为本”的职业道德基础之上，是消费者能相信商品信息的完整真实性。其次对于消费者而言，要加强相关专业知识的学习和掌握，在充分了解商品信息的情况下，才能在交易的过程中平等的交易，要从多方面，多渠道了解更多的商品信息，充分利用信息社会的方便条件。

2、提高业务人员综合素质、规范从业人员的职业行为

目前房地产从业人员应该从以下几方面完善自己的综合素质：一方面；要有法可依、有法必依。努力提高法律意识，每一个从业人员要有深刻的法律意识，并考核相关法律知识，牢固树立依法办事的原则。二是尊重自己的职业道德。房地产交易的广大的从业人员要时时注重自己的形象，要切实维护好人民群众的利益，时刻保持为人民服务的高尚情操。

3、加强房地产法制建设

从当前的我国的基本国情出发，房地产市场在我国还很年轻，各项法律法规还有待进一步的健全，所以政府要从实际情况出发，发挥主导作用，完善相关的法律法规，规范市场的交易行为，维护市场有序合理的发展。主要采取的措施有完善立法，建立明确的，规范的，有执行力度的，容易操作的房地产市场各类行为的法律法规。打击、查处房地产市场的违法违规行为。与此同时，要重视执法工作，加强执法工作和法律法规的宣传。房地产市场之所以难以管理，很重要的因素就是过分的依赖于房地产业，片面的强调保护和发展房地产行业，对于其违法行为过于纵容。因此地方政府必须要提高法律意识，在房地产交易的整治活动中肩负起责任。

4、宣传诚信理念、倡导诚信价值观

努力提高社会的诚信道德建设，全方位多角度的倡导诚信为本的原则，积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，依靠媒体对违法案列进行宣传，有深度有说服力的说出人民心中可以产生共鸣的警示性报道，特别针对欺诈行为的报道，有有理有据。提高全社会的诚信理念，让诚信价值观念深入人心。

 

参考文献：

[1]苏光柱.美国次贷危机对我国房地产风险管理的启示[J].孝感学院学报.2008(06).

[2]周书敬,曾维彬.房地产风险投资的模糊多目标决策[J].河北工程大学学报(自然科学版). 2008(01)

[3]李鹏.从美国次级债危机对我国房地产市场发展引发的几点思考[J]. 西部金融.2008(02).

房地产交易篇8

关键词：法律；规范；房地产交易

一、现行法律存在问题

（一）土地征用制度不健全

要规范房地产市场必须从源头入手：严格控制土地征用。现行的土地法律规范重要包括《城市规划法》和《土地管理法》以及一些地方自己出台的相关规定，但遗憾的是这些法律对于土地征用过程中可能存在的问题规定的普遍过于笼统，有些实质性的问题更是只字未提，这样的话不利于房地产交易市场的健康发展。

（二）拆迁赔偿制度的不合理

在现行的赔偿制度中，赔偿数额的确定是一个老大难的问题，按照现行的土地法的相关规定。城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。但土地上的房屋等其他不动产去属于私有，这二者的分离在造成了在赔偿的时候只是赔偿房屋及其不动产的价值，再加之赔偿标准的偏低等因素导致了大量钉子户的出现，比如近期的“宜黄事件”，这在一定程度上破坏了和谐社会的构建。

（三）商品房预售款的监管存在问题

在具体的实践中，由于法律对房屋预售有相当严格的规定，许多房地产企业由于自身资金不足问题就会想尽各种办法拿到预售许可证，从而将房屋购买者的预购房款套入自己囊中，然而由于其自身资金的不足也就难免其将预购房款挪作他用，这种情况则很容易的就导致资金链断裂的情况发生，最终使购房者的权益受到损害，从而不利于房地产交易市场稳定的发展。最近各地相继了规范挪用预售款的政策，预售资金将全部存入在商业银行开设的专用账户监管，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过审批，资金将只能用于指定楼盘的建设。这只是一个开始，在实际的运用过程中会遇到很多问题，开发商同样可以巧立名目来提取预售款。要彻底解决这个问题，还需要做长期的努力。

（四）行政强制拆迁所带来的问题

在实际的过程中，各地政府特别是基层政府，为了完成拆迁任务，经常会出现强制拆迁的行为，这会使群众更加的反感，激起群众的愤怒，从而发生过激的行为，这不利于社会的稳定，也不利于房地产的交易。近日据法制晚报报道，新拆迁条例有望近期出台，行政强拆将被取消，这对房地产交易市场来说是一个利好消息。

二、房地产交易市场的存在的风险

随着经济社会的进步，人们的消费观念发生的变化直接导致了在房地产市场中按揭制度的盛行，银行业随之大量的向社会发放贷款来获取利润。然而由于我国法律体系存在的诸多问题，使我国房地产市场中存在着大量的风险，具体而言这些风险主要表现在以下几个方面：

（一）预售中存在的问题

房地产企业可以通过规避法律的方式顺利的申请预售许可，而预售许可又可能导致房地产企业对预售房款挪作他用，这又可能导致房地产企业资金链的断裂，从而使那些本该用于房屋建设的资金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使购房者的权益受到难以弥补的损害。虽然现在出台了设置预售款专用账户的文件，但是能不能有效地防止这一现象的发生还有待验证。

（二）房地产交易中存在大量的欺诈现象

由于法律规范存在漏洞，直接导致了“一房多卖”等现象的发生，这样不利于整个市场交易的稳定，增加了欺诈存在的可能性。然而现有的法律在对待此类问题时多是将其定性为民事欺诈行为，这不能从对此类违法者予以有效地打击也加剧了风险的存在。

（三）房地产企业自身的问题

资金问题肯定是不能回避的，但在具体的实践中有些开发商为了在短期内回收资金和再生产，故而将土地抵押给银行以获得预售许可从而对房屋进行预售。但由此产生纠纷时没有法律依据使得购房者的权益得不到保障。

三、预防、控制房地产交易市场风险的建议

（一）完善房地产市场关于预售的相关法律法规

立法机关应从源头入手抓住最根本的问题。除了各地出台的规范预售款的文件，国家更应该对房地产市场预售作更为严格的相关规定，加强对预收款的监管，确保专款专用。

（二）严格房地产市场的准入标准，提高准入门槛

相关部门应加强对本地区、本行业的房地产市场的监管，严格的控制准入标准，确保房地产企业的优生；同时要坚决的对那些信誉差、资质低的企业进行淘汰，从而达到降低房地产企业违约的风险的目的。

（三）定期公布房地产企业抵押担保的信息

公布企业的抵押担保信息有利于购房者在决策的时候作出更为合理的判断，使购房者的权益得到更为合理的保障。

（四）银行应加强对贷款企业相关资质的审查

银行在发放贷款的时候应兼顾地区及客户结构的审查，将贷款投放到那些信誉好、发展成熟的企业上；同时要严格控制对贷款的滚动发放；另外一个方面要防止贷款诈骗的现象，确保房地产交易市场的平稳健康发展。

（五）加强执法

相关部门应加大对土地市场的监管力度，防止土地浪费现象的发生；另外也要加强对房地产市场的监管力度，重点打击那些恶性炒房引发的行为，加大对房地产交易市场中欺诈行为的打击力度。

四、结束语

综上所述，当前我国房地产试产存在的问题不是轻而易举就可以解决的，对房地产市场管理的相关法律法规进行全面的修改现在又不可行，因此我们只能在现有的法律框架体系下对该问题循序渐进的予以解决。我们可以对法律作进一步更为细化的规定，加强对土地的统一管理，将国家的调控与市场的调控有机的结合起来，彻底完善土地管理法与房地产市场交易的相关规定，合理的预防和控制房地产交易市场中存在的风险。

参考文献：

［1］沈晖.健全我国房地产宏观调控政策体系[J]．现代商业,2009,(2)．

［2］李卫东.房地产金融风险管控建议[J].中国房地产，2009,(1).