写字楼日常工作计划范文

时间:2023-10-30 23:35:16

写字楼日常工作计划

写字楼日常工作计划篇1

【关键词】建筑施工;工程施工;进度控制

1、项目概况

本工程包括一座酒店(A1)和一座写字楼(A2);酒店(A1)地下室为一层,地上九层,写字楼(A2)地下室为两层,地上十五层;总建筑面积约为12800m2。本工程的施工工期以业主办理好施工许可证后起计,工程施工工期目标为510个日历天,为了减少地下室施工对周边交通的影响,要求施工工期118天。写字楼(A2)地下室底板面标高最低处为-8.80m,酒店A1-4段与写字楼A2-1段相接处基坑底标高相差4.75m,施工时要考虑好地下室底板高差位置的施工。

2、施工现场布局

根据本工程的规模特点和现场地形条件,按照有利于生产和方便生活的原则,结合创建文明工地的要求,进行了以下现场布置:生活区布置在场地的北面,用隔墙将其与施工区隔离;仓库及办公室设在场地的东北侧;材料堆场设置在临时道路的两侧、拟建工程的附近;施工现场临时道路采用泥夹石修筑,在施工区域的进出口修筑60米、长5米宽的砼道路,并设置污泥池,配备冲洗设备;本工程施工区对外交通方便,可通达施工区域,施工用的建筑材料、施工机械、生活物资等均可由上述道路直接运达工地。

3、保证工期施工组织措施

3.1做好施工计划和安排

根据目标工期要求,制定总进度计划,合理安排每一分项的施工计划,做到总体安排和见缝插针相结合,千方百计确保关键。每月制定月施工计划,每周制定周施工计划。经常检查实际施工进度是否与施工计划相符,如有迟滞,应分析原因,采取有效措施。定期召开工程协调会议,解决施工生产中所遇到的问题,并根据检查落实情况,调整实施进度计划。搞好与建设单位,设计单位的配合,做好施工准备,尽早把设计或变更的的内容定下来。各专业队按总进度计划另编详尽作业计划,以保证控制计划实现。对于有穿插施工的项目,明确工作场地及交接日期。安装工程的预埋预留工作与土建工程密切配合。利用网络计划加强工期控制,尽量缩短主导工序和关键线路施工时间。采用跟踪技术和动态管理办法,坚持日平衡、周调整,保证计划顺利实施。

3.2 配置充足资源

在整个施工过程中通过配置先进、齐全的机械设备,充足的资金保障、工程材料、周转材料、劳动力,确保满足工程施工需要;根据施工进度计划要求,及时组织施工机械、工程材料、施工队伍各种资源进场;同时还要做好施工组织管理工作,配备满足工程施工需要的工程技术管理人员,技术管理人员要认真履行职责,及时解决工程施工过程中出现的各种问题,为工程顺利进行创造良好条件。

3.3搞好安全施工工作

只有安全的施工生产才能有效地确保工程的顺利进行,为此对危险性较大的临时用电、深基坑、模板支架、高处作业、外架搭设、临边防护、洞口防护分部分分项工程及部位认真做好专项施工方案,对作业人员在整个施工过程中严格执行“三级安全教育”制度。在施工中做好日常的安全检查,主要检查是否按专项方案施工,安全措施是否到位,作业人员是否违章,安全隐患是否及时得到整改,发现安全隐患及时消除,确保工程安全施工。

4、关键线路工期的控制

4.1 基础工程施工

该工程基础结构为钢筋砼筏型基础,为了减少地下室施工对环境的影响以及考虑雨季对工程施工的影响,地下室施工工期只有118天,工期很紧,为了提高施工效率、确保按期完工,要根据本工程的特点,采取流水施工作业,先施工写字楼(A2)地下室,在具备条件后马上插入酒店地下室(A1),施工顺序依次为:土方开挖——垫层的浇筑——地模砌筑的施工——板钢筋绑——混凝土浇筑,随即进行侧壁、隔墙、层间板和顶板的混凝土结构施工,地下室结构完成后,转入外壁防水层、保护层及回填土的施工,在土方工程、砼工程施工的同时安排钢筋加工、模板预拼装,为了加快施工进度以及保证工程质量,工程结构砼全部采用泵送商品砼。

4.2 主体工程施工

该工程主体结构为钢筋砼框架结构,为了确保工程质量及施工进度,全部采用泵送商品砼,以酒楼(A1)和写字楼(A2)主体结构划分为两个施工段,分段分层组织流水施工,充分利用工作面抢工期,配备足够满足施工需要的作业队伍、施工机械和工程材料,为了确保机械正常运转,尤其是塔吊、钢筋加工设备、砼输送机械应有备用零配件,配备专职机修员、电工,砼浇筑时24小时值班。在砼工程、模板工程工程施工的同时平行安排钢筋加工、施工机械保养工作,采用新技术、新工艺,如梁模板可先在空余地拼装成型后再吊装至操作层,节约工效;楼板底模采用九层胶合板,基本达到清水模板效果,既减少工序,又节约工期。

4.3 装修施工阶段

装修阶段重点抓好交叉作业、平行作业。根据工作面情况,控制好劳动力,充分利用工作面进行施工,配足施工作业班组,平行施工,开展班组间的工期、质量竞赛,充分调动作业人员工作积极性。工程抹灰及楼地面找平层工作量较大,是装修阶段影响工期的重要因素,因此该工作应尽早插入,见缝插针,为下道工序创造工作面。本工程外墙面采用大面积外墙涂料,工作量较大,施工前必须计算出需用总工日数,再根据总工期安排控制施工队伍人数,限期完成,并应留有一定的质量整改期。外墙仿石面砖及涂料在主体施工阶段就必须签订供销合同,限定进场时间。合理安排工序搭接、穿插。尤其是与专业分包单位的交叉作业,应事先组织协调会,制定工序排列计划、穿插计划,使装修工作井井有条地开展。制定严格成品保护制度,避免交叉污染,返工浪费。

4.4 收尾阶段

收尾阶段重点要抓好室外排水、绿化美化、室外亮化、室外道路工程的施工,为了加快施工进度,在装修阶段后期可安排室外工程施工,同时为不影响室内装修收尾工作的进行,室外工程应分区分段施工,始终保证施工临时道路的畅通。

5、施工进度实施效果

本工程计划竣工工期为2011年12月31日,我部据此制定了相应的节点控制工期,认真组织施工,科学管理,及时有效解决施工过程中现的各种问题,由于施工组织科学、施工方法得当、保障措施有力,工程施工得以顺利进行,工程于2011年12月10日竣工,比计划工期提前18天。

6、结语

建筑工程施工具有工期长、施工过程复杂特点,不合理的控制工期,将直接影响工程效益。文章通过结合实例,探讨该工程中所采取的控制工期的有效措施,工期得到有效的控制,值得为同行所参考。

参考文献:

[1]陈有贵,姜再锋. 浅谈工程项目的施工进度控制[J]. 民营科技. 2011(03):118~119.

[2]周华金.浅议建筑施工进度控制[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2008,31(05):31~33.

写字楼日常工作计划篇2

易出纠纷的不碰

与任何价值投资相类似的,投资写字楼也要在第一时间关注其安全性,弄清最基本的东西。不明不白、容易出现纠纷和问题的写字楼当然不能碰。

着重核查房产证的原件是非常紧要的。一些关键内容,如原产权人、土地性质、写字楼位置等等,都需要仔细检查,看看产权是否清晰、有没有处于产权纠纷之中,又或者是否为临时、违章建筑。还有些写字楼建筑按规定只能租不能买,如在部队、学校、机关等国家土地上开发建设的,都应事先了解清楚,免得日后面临被取缔的窘境。

此前就曾有多个工业用地上建造的写字楼纠纷频出:物业争抢管理权、准业主们一同上诉,闹得不可开交。最后,就由于产权不明确、合同不具备足够的法律效应等原因,让业主的权益没有得到任何保障或赔偿。

因而,对于开发商和中介、物业公司类似的各种“打球”的行为,投资者一定要留好心眼,不能因为眼前的让利、抢购就犯迷糊。对于任何自己无法弄清、心中存疑的写字楼项目,都要设法考察明白。不然的话,还是少碰为妙。

区位不佳的不碰

“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”由于房产的增值主要来源于土地的增值,而城市的主中心区土地的稀缺性更强,增值的空间更大,特别是主中心区范围有限,且根据现行的城市规划政策规定,已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚,人流、物流、信息流、资金流汇聚,商机勃发。是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

因而,投资者首先需要考虑项目是否处于商圈之内。如果投资目的以销售为主,建议投资者应尽量选择发展中商圈,如果投资目的以租赁为主,建议投资者应以选择已成熟商圈为主。

其次,投资者也要进一步分析具体的区位影响。如供需方面,若一个区域的写字楼已经处于存量过多的地段,那就会大大影响新写字楼日后的租赁或出售;还有目标客户群也会根据不同区位产生变化,过于高端或低端的写字楼定位都可能因为处于不合适的区位而找不到适合的客户群体。

最后,掌握区域未来几年的发展趋势也是投资者要做的功课。城市规划年年都在变化,而这样那样的改变都很可能会影响区位的好坏,继而打乱投资者中长期的投资计划。因此,投资者要根据自身的经济实力和区域的宏观经济环境、未来发展来选择合适的区位,避免在长期投入进行到一半时出现问题,届时就难有对策了。

配套不佳的不碰

交通及周边配套方面也是投资者需要认真考察分析的要素,对于不符合要求的写字楼也是应该敬而远之。首先,写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果写字楼地理位置偏远,交通不便或交通拥挤,那肯定不适合投资。

同时,选择投资某个写字楼时,一定要周密考察周边配套设施,像银行、商店、餐饮、公寓等是否齐,这些都是商家进驻写字楼时需要考虑的问题。再进一步来说,写字楼周边的自然景观也非常重要。如果某个写字楼周边全是高层建筑物,其视线必然被挡,就谈不上什么自然景观了。而如果楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化布置合理,则可以起到很好的加分作用。

这又牵涉到写字楼的品质问题,包括停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等,都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

再从不同目标客户群的角度来考虑。作为企业,选择写字楼办公的首要目的,往往是为了提升企业形象,不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。那么,投资者自然也要多关注和选择那些物业档次高、整体环境好的项目,方便日后找到更为稳定的客户群提供丰厚的收益回报。比如大楼内最小租客也需要500至1000平方米,就表明入驻这幢办公楼的客户水平相差不大,一般都会具备较高的首付能力和强有力的还款能力;而一些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时,要特别当心。虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大,再加上小业主太多,会影响到该办公楼的整体水平。当市场不好的时候,小业主会竞相压价,对客户进行的争夺战同样会影响到投资者日后的收益。

忽视用户的不碰

作为投资型物业,写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的,物业管理公司往往直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公,因此选择投资某个写字楼时,调查物管公司情况亦不容小觑。如果是那些会忽视今后实际用户利益、影响整体软件实力的写字楼项目,投资者也要三思而后行。

写字楼日常工作计划篇3

关键词:太阳能 回顾 发展历程

1 引言 近年来,办公写字楼的市场急剧增长,众多公司、企业纷纷搬进了办公写字楼办公,使办公写字楼的物业管理业变得十分兴旺,各运行单位更加注意成本的分摊核算,不得不考虑整个建筑的运行综合成本问题。

由于高档办公写字楼内部一般按开敞式大空间设计,通常多采用大型中央空调系统,但写字楼在出租时,面积需要按照用户的使用要求重新进行分割。由于各使用单位所占用的面积不同,且相对独立,很难保证用户都能在一个单独控制的空调单元内,再加上各单位的进住时间、日常办公模式、办工时间、环境温度要求等均有所不同,集中空调系统管理控制起来十分困难。因此,必须更新传统的设计理念,打破高档办公建筑一定使用大型中央空调的观念,紧紧围绕高档办公楼的使用功能及特点,量体裁衣,定制出适合高档办公写字建筑的空调系统形式。

本文以座落在某开发园区的办公建筑群体设计为例,对使用户式集中空调系统的办公建筑进行解析,阐述户式空调系统用在办公写字建筑中的优势和在设计、施工中应注意的问题,供在今后设计户式集中空调时参考。

2 工程概况和空调系统设计方案的确定 本建筑群体座落在北京某开发园区,一、二期工程建筑面积共45万平方米,全部建筑为独栋式办公楼建筑,环境好,品位高,各建筑之间独立性好,面积划分灵活,适用性强,是非常理想的办公场所,开发商将其定位在各大公司在中国的总部基地。其中一期工程总建筑面积为20万平方米,由 83栋十层建筑组成。我们在××大厦进行设计调研过程时发现,经常发生一个客户加班需要空调,整座大厦的空调水系统、空调冷热源系统全部投入运行的情况,尽管有工作人员值班,但仅水泵电耗就可想而知。而且,经常发生用户与物业因为空调问题发生的纠纷,有时还会造成物业管理收费困难。为此,开发商想寻求一种适合独栋式办公楼建筑、可灵活地进行空调面积划分、可分区域单独控制温度和计量收费的中央空调模式。经数轮多方调研、论证、比较,最终将数码户式集中空调系统作为该项目的空调系统设计方案之一。

户式空调,又称户式中央空调,科学的名称叫“家用型集中空调”,源于美国,适合于当地三层以下的独立式别墅建筑使用,近年来被引入我国。户式空调分许多类型,最常用的是空气源热泵系统。由于该系统具有设计施工简单、控制灵活方便、计量和收费容易、档次较高等众多优点,在我国的发展速度很快,不但被用于高级住宅和别墅建筑,还有相当一部分被用于商业和办公建筑,远远超出了该空调系统的“家用”范畴,成为名副其实的“中小型集中空调”,为此,我们在本文中暂称它为“户式集中空调”。

用户选择的数码户式多联变冷媒流量的集中空调系统,是由采用了数码宽度脉冲调节控制技术的变容量涡旋压缩机的室外机与多台可单独控制的室内机组成, 室内机还可以按50%~110%的室外机容量进行灵活配备,是新一代模块化、集约化的多联机系统(简称DVM)。该空调的最大冷媒配管长度可达150米,室外机与室内机高低差可达50米,完全可以解决室外机的放置问题。室内机之间高差可以达到15米,完全可以满足较大范围内分散空间的空气调节。该空调系统既可制冷又可制热,安装维护简便、灵活性强,无任何电磁干扰,适用于多种场所特别是数码涡旋技术能让压缩机在10%至100%的容量范围下实现无级调节运行,能耗低于一般压缩机综合能源损耗40%以上,实现了整个范围内的无级调节运行,具有优秀的季节能耗比,特别适合负荷变化较大的建筑,完全符合节能设计规范中对设备的要求。

在当时,如此大面积单独使用户式中央空调系统的办公建筑群在北方地区还不多见,由于北方地区有冬季采暖及部分建筑设备保温防冻的问题,单一使用户式中央空调进行冬季采暖的设计风险较大,作为设计者,在设计之初对该方案是否可以在冬季正常供暖和设备、管道是否会冻坏的问题上也无太大把握。为保险起见,除提议建筑上加强了维护结构的保温性能外,还特别对卫生间内和管道井中的管道采取了保温防冻措施,避免冬季发生不测。

3 空调系统的设计 ⑴ 室外空调通风计算参数见表1:

写字楼日常工作计划篇4

以其提供的服务功能多而日渐受到成为各地发展的重点项目。其建筑特点包括体量大,建筑

面积大,功能复杂,建筑高度大等特点。这种建筑形式对建筑智能化提出了挑战,既要关注

项目建筑建造目标,又要兼顾商业物业的管理需求。

关键字:建筑智能化;建筑弱电;综合布线及通信网络;城市综合体;楼宇自控

中图分类号:TU984文献标识码:A

勒泰中心位于石家庄市中心区的商业繁华地段。西侧为长征街;南侧为东西向贯穿石家

庄的交通主干道中山东路,交通繁忙;北侧为正东路;东临栗康街。

勒泰中心商业广场由6层的商业裙房和两栋超高层写字楼,一栋假日酒店、一栋五星

级酒店,共4栋高层超高层建筑组成。其中超高层1#loft29层,高度159米,用于商业

办公;超高层2#写字楼46层,高度190米,用于高端用户的办公;超高层假日酒店30

层,高度126米;超高层豪华酒店43层,高度164米。地下停车场4层,共有停车位

2700个左右。4栋超高层建筑错落合围布置,与形态自由、富于活力的商业裙房有机整合,

组成了极富特色的综合建筑群落。总建筑面积为62.4万平米。

该商业综合体包含了大型超市、餐饮、健身、洗浴、电影院、剧场、游泳池、室内真冰

场、黄金首饰及服饰等商业业态。综合体内商业业态多,每家的运行需求都有侧重点。为此

根据需求规划的情况,除按建筑特点配套有空调、给排水、强电等设备外,该商业综合体配

置了完备完善建筑智能化系统:包括综合布线系统和通信系统、安防系统、消防系统、楼宇

自控系统等。

1.综合布线系统和通信系统以满足用户的语音和数据通信为目标,主干部分大量采用了

光纤系统,保障系统容量和带宽,同时兼顾日后的通信系统升级。这部分设计和施工同电信

运营商密切沟通,保障进入项目的具备充足的接入预留。在地下室部分的负一层设有建筑群

的电信接入机房,作为项目的建筑群通信接入机房。各个单体塔楼在地下一层设有自己的建

筑物配线间。

2.整个地下室各单体建筑均有各自独立的消防安保中心,其中商业地下一层的消防安保机

房(中央控制室)为总控制中心,面积400平米。其余单体的消防安保中心将各自的信号汇集

至此,总控分控模式就此建立。结构模式如下图所示:

3.机房工程是弱电系统工程的一个重要组成部分,机房工程按相关国家标准及规范的技术

要求进行规划和设计。在设计方案中,全面考虑弱电机房所应达到防尘、屏蔽、防雷接地、

供电、防静电、空调系统、防漏水设施、隔热、防火、安防等技术要求和标准。

4.视频监控系统:项目的建设始于2009年,常规的视频监控系统是常规的模拟系统,摄

像机的各项指标与数字式比较起来要差一些,但模拟摄像机发展成熟,造价较低,而数字式

摄像机投放市场不久,应用案例不多,虽指标上有优势,但造价相对较高,为此在考虑系统

扩展性、造价控制和集中管理的思路上,在设计规划上采用了前端模拟摄像头加编解码的方

式进行设计,即图像的模拟采集和数字式传输。虽然这种模式不是纯数字视频监控张,属于

半混合模式系统,但在图像集中网络存储和管理、系统扩展等方面体现出很大的优势和便利。

5.智能网络:考虑建筑的复杂程度,及各个单体的物业管理规划要求,安防系统的末端

监控点位(诸如摄像头、门禁等)按照分散布置及重点监控的原则进行布置,通常的安防系

统的各个子系统采用常规的铜线软线缆,每个系统布置敷设一套独立的线路,不能共用。出

现了设备重复购置、线缆重复施工等问题,不利于系统的扩展及维护。经过多次的专家论证

和技术可行性分析,在设计中组建了商业综合体的支持TCP/IP协议的智能网系统。主干以

光缆为主要线路,辅以备份线路和设备构成,光缆稳定可靠,配以支持VLAN的网络交换

机设备,实现了不同系统可共用一套网络系统的目的,节省了施工、设备材料和后期维护。

目前在该智能网络的系统上传递的数据信息包括语音通讯、商业数据流、客流计数数据、门

禁控制信息、视频监控视频流、楼宇设备控制数据、信息等系统。拓扑结构如下:

此方案(智能网络系统)在实施后取得了巨大的成功,节省了大量的昂贵的铜缆线材,降低

了造价,采用光缆的智能网络系统稳定可靠,只有支持TCP/IP网络协议的设备都可以接入

该智能网络,因该系统在建筑均中均匀分部,使得在商业综合体正式投入使用后在物业管理

及维护中及系统扩展中体现出很大的优势。主干交换机采用了华为型交换机,光缆采用多模

光纤。

机电配置概况:机电配套上,强电配套按照4用2备的方式接入,在负一层设置有独

立为项目服务的开闭所和变配电所,分别为商业裙房、写字楼、2个酒店服务。对于酒店配

置有柴油发动机组,用来保障对项目的第三路供电备份。综合体设置有中央空调系统,分

为裙房冷冻机房、写字楼冷冻机房、万豪酒店冷冻机房进和假日酒店冷冻机房。高层塔楼采

用分区接力供水,在设备层设有中间水箱。

按照建筑规范、机电配置具体情况、高层建筑的物业维护要求,建设单位对机电设备

监视和控制,通过楼宇自控系统整体规划和设计,包括对供配电、暖通空调、给排水、电梯、

照明、消防、安全防范系统等进行远程监督控制,并预先编写了物业设备的运行规范,设备

监视控制的内容包括:设备自动启停控制、运转状态、温湿度控制、风阀开度控制、自动倒

备、设备报警提醒、电气火灾报警、电梯运行状态、水箱水位监视等;根据外部条件、环境

因素、负载变化情况自动调节各种设备,使之总处于最佳运行状态,并检测并及时处理各种

意外、突发事件,实现对大楼内各种设备的统一管理,协调控制。

结语:

综上所述,建筑智能化系统在商业综合体中的应用非常重要,涉及节能应用、绿色环

保、保障安全、提供有序舒适服务的建造目标。随着电子设备产品的更新换代的飞速发展,

建筑智能化系统将越来越普及,功能越来越强大,成为不可或缺的建筑组成部分。

参考文献:

[1]《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2006),中华人民共和国建设部

[2]《综合布线系统验收规范》(GB50312-2007),中华人民共和国建设部

[3]《智能建筑工程质量验收规范》(GB50339-2003),中华人民共和国建设部

[4]《安全防范工程技术规范》(GB50348-2004),中华人民共和国建设部

[5]吴斌:建筑智能化系统的运行和维护技术,中国电力出版社

[6]李铁:《建筑智能化工程施工实用便携手册》,机械工业出版社

写字楼日常工作计划篇5

关键词:网络容量扩充;移动办公;提高老旧写字楼竞争力

中图分类号:TP393 文献标识码:A 文章编号:1007-9599 (2012) 11-0000-02

一、前言

计算机网络已经成为决定一个公司企业能否正常运转的重要因素,计算机网络公司企业领导和员工获取资源和信息的主要途径之一,它能把企业中的从事行政管理、生产、销售、售后、研发活动的人员紧密地联系在一起,在企业生产以及创造利润中的作用与地位日益显著。因此,如果没有计算机网络,有相当一部分公司企业尤其是从事金融、贸易、物流行业的公司企业将无法运转。但很多写字楼或办公场所由于建设之初采用的是有线计算机网络布线,从实践结果来看,由于目前网络是“有线”的,所以在后期使用过程中会出现很多困难。例如,有些位置信息点数量无法满足实际需要导致进驻的公司无法人手一个信息接入点;有些地方信息点的位置跟公司企业办公室计划的办公桌摆放位置冲突最终导致这些公司企业不得不妥协;由于有线接入的信息点位置固定无法调整导致进驻公司的办公室内部装修受到各种限制;由于写字楼已投入使用楼内布线通道已经被各类线缆占满导致无法为扩充网络容量新增信息点进行楼内布线等等。而上述这些都可以通过合理的部署无线网络来解决。

此外随着信息技术的飞速发展,公司企业对于网络的依赖性相当之高,“随时随地获取信息”已成为公司企业的新需求。但是,传统的有线网存在着诸多“网络盲点”,比如许多不宜网络布线的场馆设施如何联网?在会议室等场合如何突破网络节点限制、实现多人同时上网的问题?便携电脑、IPAD、智能手机等移动智能终端的使用的日益增长,造成有线网络远远不能满足公司企业领导和员工“随时随地”获取资源和信息的需求。因此,通过wlan无线计算机网络的建设是解决上述矛盾主要途径。

二、公司企业WLAN应用分析

随着传统局域网络已经越来越不能满足人们的需求,于是无线局域网(Wireless Local Area Network)WLAN应运而生且发展迅速。近年来无线局域网的技术产品逐渐走向成熟,正以它优越的灵活性和便捷性在网络应用中发挥日益重要的作用。WLAN网络以其灵活性、移动性、易于部署等特点能有效解决前言中描述问题,必将逐渐成为企业部署网络的一种主流技术。

对于大型写字楼的办公环境来说,架设无线网络,是从扩容现有网络容量、实现网络信号在写字楼内全覆盖、解决楼内移动办公和提高工作效率出发的,其带来的网络延伸性和便捷移动性是无可比拟的,诸如公司内部的在线会议、网络电话、都将会方便很多,如果同时实现FMC(有线与无线的融合网络),则对于跨地区或跨国企业的通信成本将大为减少。

大型写字楼的WLAN无线网络建设可以分利用现有固定有线网络资源,在写字楼内原有网络的基础上仅增加AC设备、AP设备、网管系统、POE交换机等WLAN相关套件,构建完美的WLAN网络覆盖,为企业和员工提供良好的无线网络应用环境。

三、公司企业WLAN无线网络的应用需求

每个公司企业根据自身的业务需要对计算机网络的具体要求也各不一样,但在安全性、可靠性、用户管理和计费认证这些方面的需求总体上是一致的,下面我们从这几方面来分析一下在WLAN无线网络建设过程中需要注意的问题。

(一)基于个人用户的运营管理

由于大型写字楼内有很多个公司企业,因此部署WLAN无线网络系统需要支持运营管理功能,能够根据单个用户实现用户管理,包括:认证、计费、安全控制、QoS控制等。此外还需支持数据、语音等多种业务,有其它智能业务扩展能力,如多媒体业务、精准的无线物理定位功能、无线视频、无线对讲功能等。

(二)满足企业特点的安全和可靠性

大型写字楼内针对多个公司企业的WLAN无线网络建设的目标是建设一个可管理、可运营网络,这样的定位对网络的可靠性、安全、加密和非授权用户的控制提出了更明确的要求,因此在建设大型写字楼内WLAN无线计算机网络时就必须保证WLAN无线网络的网管系统必须具备以下功能:

1.支持精确的无线入侵、射频干扰、非法AP定位和隔离。

2.冗余的中央服务控制保证企业复杂接入环境的安全无线接入。

3.访客隔离机制,保证访客用户与公司企业网用户的隔离。

4.同时支持端到端的网络可靠性保证技术。

(三)满足生产、运营网络要求的运维和管理

大型写字楼内无线网络规模大、环境复杂,因此无线网络系统应该支持高效的运营网络级的管理功能,方便未来无线网络的运维管理。因此必须结合写字楼内已有的有线计算机网络建设可分级的一体化网络管理系统,使有线、无线网络管理相结合,集中与分布式管理相结合,为运营维护提供高效率和低成本。

(四)支持用户全网漫游

由于大型写字楼的楼层多、楼内办公面积,因此在写字楼内部署的WLAN无线网络必须支持用户全网快速、安全、无缝漫游,保证用户在楼内移动过程中可以保证IP地址不变、网络连接不间断、应用会话不间断,从而保证用户网络应用在移动中的不间断性。

(五)灵活部署、易于扩展、高性价比

写字楼日常工作计划篇6

随着2016年北京市场137万平米的新增供应,加之新兴金融公司的高度不稳定性,未来北京市甲级写字楼市场或将面临租金和出租率双下行压力。而作为京西南“黄金角”的地标性建筑――诺德中心项目,凭借总部经济区东扩战略及京津冀一体化、南城开发、去库存等政策的影响,其发展一枝独秀,从2014年的4.5万元/平米,直逼2016年5万元/平米,销量始终位居北京前列。 京津冀一体化带动京城写字楼热销

2015年4月,中央审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。该纲要将京津冀协同发展作为国家战略,其核心内容是有序疏解北京非首都功能,调整经济结构和空间结构,走出一条内涵集约发展的新路子,探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式,促进区域协调发展,形成新增长极。

有专家表示,京津冀一体化将给房地产、建材、环保等板块带来大量投资机会。其中,环京地带住房等配套建设、产业转移与对接、经济生态系统建设、物流圈打造都有地产企业参与的巨大空间。而随着未来京津冀1小时交通圈形成,对办公环境的需求必然会带动北京写字楼进一步热销。

诺德地产董事长王景明对《中国经济周刊》说:“中央审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》,是京津冀协同发展的行动纲领,意义十分重大,房地产业在此政策下无疑受益很大。”

王景明表示:“京津冀一体化为三地发展指明了方向,也为房地产带来良好的发展机遇,随着产业、人口向市区外转移、聚集,北京周边房价会得到新的支撑。尤其北京出台的《新增产业的禁止和限制目录》,严禁在中心城区建酒店、写字楼等,直接将城六区写字楼市场推入存量稀缺时代,这样必然会导致现有写字楼价格的上涨。”

我爱我家房产公司一位高管认为:“京津冀一体化将释放大量投资机会,对楼市的刺激作用不可小视,尤其是非首都功能疏解,将使北京市四套班子和医院、高校等企事业单位的上百万人迁出,这些因素也是促使楼市价格上涨的原因之一。”

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑峰表示:“京津冀一体化必将产生一连串的叠加效应,为楼市带来多重利好消息,2016年北京楼市将迎来新一轮涨价。” 南城开发政策利好,总部基地核心区诺德项目成标杆

2015年2月,全国人大常委会批准大兴等33个区县集体经营性用地可入市。加之此前北京出台的《促进城市南部地区加快发展行动计划》和北京第二机场建设,使南城一时成为各方聚焦的热点。

专家表示,大兴区承担着北京城市中心区和产业的疏解功能。随着城市化进程加快,人口不断增加,建设快速发展,土地需求不断加大,土地供需矛盾加剧。大兴因此成为北京唯一获批集体经营性用地入市的区。而作为大兴区重点试点的西红门镇毗邻南四环的总部基地,对位于总部基地核心区的诺德地产将会带来较大影响。

北京中城安邦首席规划师高毅存指出:“北京市政府给予南城的发展政策比较宽松,产业有意往南城布局。第二机场将来可能会成为世界十大机场之一。以第二机场为契机,未来的南城可能会形成一个包括第二机场、新航城、固安甚至廊坊的京南新城。这对于北京来说是一个新的增长极,带来的影响很深远,带来的变化很震撼。”

上述专家同时认为,随着新机场的轨道及交通路网等基础设施建设的完善,新航城和南四环总部基地会形成办公与居住快捷紧密的呼应,区域楼市还将迎来巨大的发展机遇。

业内人士指出,借助大兴获批农村集体经营性用地入市试点、南城开发、第二机场的建设,激活北京南部的能量正呈井喷式释放,在政策叠加效应带动下,北京南部发展会更快更好。对写字楼的发展将带来更多机会。

诺德地产总经理杨志强告诉《中国经济周刊》:“北京南城正迎来史上最好的发展时期,如今的南城开发如火如荼,在南城众多开发政策利好带动下,位于总部基地核心区的诺德项目已经成为标杆。其不仅是京南的地标和品牌,而且也是北京的地标和品牌。”

杨志强表示:“南城的快速发展为诺德提供了战略发展机遇,我们一定会扎根南城,依托自身优势,利用好现有政策,精心打磨,把诺德项目打造成经典之作、示范之作、标杆之作。从而真正以品质去践行诺德的‘一诺千金,德行天下”。’ 去库存政策下,一线城市房价大涨

数据显示,截至2015年10月,全国房地产开发增速已连续21个月下滑。房屋新开工面积下降13.9%,房企土地购置面积同比下降33.8%。商品房待售面积近7亿平米,再创历史新高。

2月22日,财政部、国税总局、住建部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策正式实施。此举拉开了2016年中央为房地产去库存的大幕。和过去相比,该政策将首套房面积为140平方米以上的,从3%降低至1.5%的税率征收契税;二套房契税则从3%降为1%~2%不等。尽管此政策未将京沪广深四地纳入,但京沪房价还是因势大涨。

早在2015年11月10日,国家主席在中央财经领导小组会议上首次就房地产表态:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”12月18日至21日的中央经济工作会议明确2016年经济五大任务:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。

此前,为化解库存,2015年3月27日,财政部、国家税务总局通知,将个人购买普通住房免征营业税年限由“5改2”;8月27日,取消了2006年颁布的“限外令”,允许有资格的境外机构和个人在中国境内买房;10月29日,二胎政策全面放开。还有8次降准降息、多次调整住房公积金购房政策、全国42个城市取消限购令等等。

政策强刺激的效果已经凸显,据2016年1月国家统计局的最新统计数据显示,二三线城市房价环比呈上升趋势,一线城市涨幅远高于二三线城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,去库存政策对于促进一二线城市房价上涨的认识基本一致,其实无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看,房价上涨都是一个难以动摇的市场特征。

诺德地产董事长王景明对《中国经济周刊》说:“中央领导对房地产去库存政策决策英明,其有两层意义。宏观层面,房地产作为经济引擎,拉动发展依然不可或缺;微观层面,去库存政策是实实在在的民生政策,许多政策的松绑已经惠及了无数购房者。因此,去库存政策对房地产业发展意义重大,影响深远。”

中金公司研究部2016年预测报告认为,2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%,随着新增供应下降,未来库存去化周期会进一步缩短,宽松的货币政策将刺激销售均价进一步上涨。

前述专家表示,在去库存的大背景下,房价上涨依然是北京等一线城市未来楼市的主题。诺德三期项目,在一、二期的基础上,将凭借区位优势、品牌实力和产品品质,定会实现销量和价格的飞跃。 京城出台中心城区禁建令,写字楼成交单价不断创纪录

1月18日,国家统计局2015年12月70城市住宅销售价格统计数据。数据显示,12月份房价环比继续上涨,一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市。

据房产机构对北京写字楼的调查表明:从2014年第四季度到2015年第三季度,北京写字楼交易市场形成一道U形线条。从2015年二季度开始,写字楼销售市场开始出现反弹,第三季度销售迎来暴涨。

随着北京市《新增产业的禁止和限制目录》出台,北京禁止在中心城区建写字楼,写字楼成交单价也不断创造纪录。资料显示,2015年,位于北京市区四环内的写字楼均价在每平米5万~10万元以上。朝阳区四环的骏豪中央广场均价10万元以上/平米,远洋万和公馆均价7.2万元/平米;而位于五环的星光视界中心也进入3万元/平米。六环的写字楼均价在2万元左右/平米。

专家表示,去中心化使非核心区和热点近郊区域的写字楼迎来更多机会,随着南城开发政策的落地和北京市政府搬迁等利好消息的影响,丰台、通州、大兴等地的写字楼开发将迎来黄金期,位于丰台区南四环总部基地的诺德写字楼项目未来价格上涨已成定局。

写字楼日常工作计划篇7

租金上扬迫企业撤离

日前,一则关于写字楼的报告悄然公布,引起了不少租户与地产开发商的注意。商业地产服务公司世邦魏理仕在4月11日了《2013年第一季度北京房地产市场回顾与展望》的报告。这份报告显示,今年第一季度北京写字楼市场没有新增供应,租金延续上季度轻微上涨走势,空置率缓慢下降,市场平均空置率较上季下降0.6个百分点到2.6%。

据了解,今年第一季度北京没有写字楼项目落成,第一季度吸纳量超过4.6万平方米,在平稳的市场需求带动下,写字楼整体空置率下降。由于供应逐渐减少,需求保持平稳态势,使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低,并连续创出历史最低纪录。自2009年以来,北京优质写字楼供应量逐渐下降。同时,市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长,使得北京优质写字楼整体空置率连续下降,到本季度已下降至历史最低水平。

这份报告分析认为,当前北京写字楼市场整体供应放缓,需求走势平稳,可租赁面积逐渐减少,客观造成市场吸纳量在较低水平徘徊。而写字楼交易也主要集中在东部区域,涉及行业分布广泛。内、外资租户共同支撑了第一季度北京写字楼租赁市场需求。

据世邦魏理仕分析,北京写字楼市场整体租金在市场供不应求背景下,特别是在金融街租金上涨的带动下小幅上升,第一季度末北京优质写字楼市场平均租金报每月每平方米409.9元,较上季度增长0.3%。另外,第一季度受传统假日影响市场吸纳量较上季度小幅下降,为4.6万平方米。

据世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞介绍,北京年内将有24.8万平方米写字楼供应,主要集中在东部地区,供应量略有增加,整体市场供应吃紧的局面将有所缓解,但位于西部的金融街和中关村则没有新项目落成,供不应求的矛盾依然突出。

空置率的持续走低与租金价格的持续上涨,让越来越多的企业难以负荷高额的租金,而选择撤离核心商务区。在北京CBD的一栋甲级写字楼内,一家IT技术公司大门紧闭,门上贴出了近期搬迁的通知,而其新的搬迁地址距离城市核心商务区较远,但也算是城市的副中心、行业发展的聚集地。

无独有偶,惠普公司曾占据了惠普大厦8到18层的办公区域。据业内人士估算,按目前市场行情,惠普房租已突破亿元大关,还要再加上不菲的物业费,高额的费用让惠普也有些难以承受。而如今惠普已和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议,准备撤离。

租金等商务成本的增加,令一些入驻中央商务区的跨国公司和国内企业不堪重负,选择搬离中心城区,个别企业甚至远走他乡。但从另一个角度看,租金好比一道门槛,在经济的结构调整和产业升级中,某种程度上起到了“筛选器”的作用。

“最近十年中央商务区的租户构成发生了很大变化,在2002年中央商务区的租户构成以专业服务、IT信息技术、制造业和贸易公司占比较大。而到了2012年,金融保险业异军突起,与专业服务企业并驾齐驱,成为中央商务区的最大租户之一。而之前的IT信息技术与制造业等租户比例明显变小。中央商务区高昂的租金,让一些企业觉得没必要再在这里待下去。尤其是制造业企业对成本十分敏感,也会比较在意租金。”陈红飞说。

商务选址何去何从?

记者调查发现,在撤离中央商务区等传统核心商圈后,原有租户有的开始向周边新兴区域蔓延,更有甚者则将二、三线城市的新兴商务区做了企业的新据点。难以抑制的写字楼租金上扬与持续下降的空置率,让北京周边的创意产业园区如雨后春笋般层出不穷。散布在市中心的老厂房成为满足智力密集型等企业办公需求的“潜力股”。这些老厂房拥有地理位置优势,内部结构经过重新改造后,“摇身一变”成为都市工业园区、创意产业园区、艺术仓库、时尚休闲区等,租金比同地段的办公楼来得有优势,也解决了老厂房的闲置问题。

当然除了搬离,还有许多企业索性转租为买。他们认为,与其继续花大价钱租赁,不如拥有自己的物业,还能分享商业地产的升值潜力。

徐可凡自己经营着一家规模不大的电子商务公司,但是业务却辐射中国的各个主要城市。持续上涨的写字楼租金,让徐可凡有些吃力。弱丘他正琢磨着换个地方办公,觉得现在的办公区域有些狭小,且物流也十分不方便,便将目标锁定在郊区。

金融街(北京)商务园置业有限公司营销总监金巍告诉记者,从投资价值上来说,CBD的房租每年都以30%的速度上涨,租一间600平方米的写字楼,按15元/平方米·天算,那么三年的租金就是:600平方米×15元/平方米·天×365天×3年≈1000万元。而在郊区购置一套600平方米的独栋写字楼,均价按1.7万元/平方米算,那么也大概是1000万元,而且自己购置的写字楼是属于自己的办公私产,具有非常高的升值潜力。

对此,陈红飞分析认为,在竞争激烈的市场环境下,散售对普通写字楼开发项目来讲会是最佳选择。理论上,在同是散售的情况下,写字楼投资带来的利润收益仍然高于住宅投资。由于近来政府针对住宅市场的限制进一步加强,这可能使更多的资金在短期内流入商业不动产市场。然而长期来看,这并非一个可持续的策略。如果每家房地产商都试图散售,市场将在短期内充斥大量新增供应,从而削弱个体投资者对写字楼市场的投资意愿。并且如果市场上散售型写字楼占压倒性比重,长期来讲亦将影响写字楼市场的整体品质。

郊区化办公趋热

大量企业撤离核心商圈,而向核心区扩散,也让一些房地产企业嗅出了其中的商机,从而开始瞄准北京周边热点区域进行写字楼的建设。如中粮祥云、金融街园中园、力宝广场、融科产业中心等地产项目纷纷入市,抢滩写字楼市场。

“随着近年来城市化进程的加快,城市多中心格局实际上已经是城市发展到一定程度后的必然。”金巍认为,从长远看这种趋势不会逆转。当下,城市中心城区人口过度集中、住宅及办公环境紧张、交通拥堵状况已经出现,越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的办公地点。这就对近郊写字楼市场提出了更高的要求,近郊原有的办公物业配置已经无法满足市场需求,更高端、更专业的写字楼产品最终将成为近郊办公物业的主力军。

但是有一点必须承认,并不是所有投资者都具备吃下甲级写字楼的能力,也并不是所有企业均拥有雄厚资金来支付甲级写字楼高昂的租金。譬如,一些员工规模及构成较为精简的文化创意、金融科技类“轻公司”,他们理想的办公场所自然不是那些动辄数百上千平方米的高档写字楼。

从北京、上海等国内一线城市的经验看,大量郊区物业凭借其精巧的面积设置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等独特优势,在办公租赁市场上表现格外活跃。鉴于北京目前写字楼仍处于高速增长阶段,未来商务需求依然强劲,郊区写字楼和创业办公空间潜力不可限量。

陈红飞则认为,写字楼与其他商业不同,需要浓郁的商务氛围,只有聚集效应才能吸引相关企业前来办公。这种集群效应,使得没有任何一家企业愿意单独前往。在这些新兴区域以及郊区,商业氛围还有待提升,各项配套设施也往往不到位,而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善。另外,中央商务区的写字楼地位也是永远不可能被取代的,不管从交通设施、基础设施以及服务设施等方面来说,CBD享有的都是最好最全面的。

“量身定制”是出路

远郊区写字楼供应和需求相对较少,一旦项目定位、招商和管理不慎,很可能成为开发商的“碎钞机”。而从郊区办公物业的市场现状来看,目前的郊区写字楼产品开始呈现多样化,有LOFT、SOHO、近郊商务园以及独栋写字楼等。

业内人士表示,若有开发商计划在郊区做写字楼,一定要做好市场调研、产品定位,找到需求才可以开发。从市场来看,原来那种非常普通的,没有定位特色、也没有专业物业管理的写字楼,逐渐会被市场所淘汰。所以,开发写字楼项目,一定要争取做到有特色、与众不同、人无我有,不光是硬件,而且软件也要跟得上。

写字楼不同于住宅,住宅购房人关注的是“户型和价格”,而办公楼是针对于企业用户,企业类型需要按照“所属行业、企业规模、发展预期、资金实力”等方面进行细分。专业人士都知道,写字楼单元面积大小划分可以反映一个大楼的形象和品质,同时也反映出未来用户的企业规模和资金实力。在国内目前市场上存在着为特定企业需求而定制的模式,基本上是以能够吸引某类型企业为目标,为此提供相应的办公环境和相应档次产品。例如金融行业对安全(安保、管理)、数据处理(弱电系统)、标准层面积等方面具有特殊需求,另外还有企业会对“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、制冷”等方面有要求;而广告文化创意类企业,则需要的是内部办公空间的自由分隔、办公区复式楼梯(楼板开洞或预留洞口)、空间留白等。

对于此类用户,开发商需要进行先期寻找,并以该类企业用户的需求实现定制,这样企业用户在早期规划阶段就可以介入产品设计。该模式在国外和国内一线城市案例中显得非常有效。

陈红飞说,有一些特别类型的企业,如IT信息技术企业,它们不需要占据中央商务区的地理位置,而更需要一个企业集群的商业氛围。目前出现的近郊商务园,则是具有针对性的服务这些企业。比如IT信息技术企业会扎堆进驻新兴科技园,而生物、医药企业则可能进驻生物科技园等。从另一个角度来说,中央商务区的写字楼也不适合这些企业,这些企业的一些研发需求是中央商务区的写字楼所不能满足的。因此,郊区化办公应该更加专业化与科技化。

不难看出,写字楼是专业化属性非常强的物业产品,一个好的写字楼可以为企业在“企业形象、办公空间、硬件设施、使用效率、维护成本”等方面提供良好的展现,同时也代表着一个城市的经济发展水平和城市化形象。写字楼“定制化”开发,为开发商提供了选择空间,但同时也在考验开发商的经验成熟度和对机会的把握能力。

写字楼日常工作计划篇8

但给我印象最深的,还是公司里那些可爱而富有朝气的意大利女孩,一个个穿着时髦得体,显得魅力四射。我受着她们的熏陶,自觉品味也在日滋夜长地提高。

“三人行,必有我师”。和时尚的意大利女孩们在一起呆久了,通过留心观察学习,我慢慢也成了捕捉流行时尚的高手,尤其是对着装颇有研究,熟谙服装与身材、肤色的搭配技巧。比如自己身材娇小,在上街时我一般都是这样的休闲打扮:身穿一件印有“DIOR”LOGO的紧身背心,加上黑色纱裙,细瘦的牛仔裤,既流溢着一点点野性,又不失时髦和雅致。

后来,就连公司里两名广州女孩上街购物时,都乐意借用一下我的“火眼金睛”。凭着对服饰的热爱,以及对时尚的把握,我总能用敏锐的目光在缤纷多彩的商品堆里,帮她们挑选出独具特色的“宝货”。而这些服饰不久后准能在深圳流行起来。

在一次私人酒会上,我结识了深圳某电视台的节目主持人刘小姐,这位目光锐利的时尚丽人盯着我身上那套精心搭配的服装赞叹不已,说我这套衣服和手袋、饰物配合得简直是完美无缺,而且够新潮、时尚!当晚我们就自然而然地聊起了女性感兴趣的话题,比如购物、着装等等。谈得兴起,她说:“夏小姐,我觉得你这个人很有意思。你的时尚触觉好极了。你为什么不出来自己做?以你对时尚的感觉,你出来做服饰生意一定可以赚钱!”

这话使我心里不由一动,就像长久以来深埋在我心底的一根琴弦被突然拨动了。

独辟蹊径服饰店开进商务楼

受到刘小姐的鼓励,我下决心离开那家意大利公司,去做自己喜欢的事!

在深圳,繁华商业街寸土寸金,我四处奔波希望选择一个好的店铺,可不是房租太贵就是地方太偏,总找不到合适的。一天,我在杂志上看到在欧美和香港,“楼上店”十分流行,不少人还在家里开店做生意,我灵机一动,忽然有了一个很“另类”的想法,为什么不可以把服饰店开进写字楼呢?我也曾经是个写字楼小姐,知道在那些鳞次栉比高耸入云的高档写字楼里,隐藏着大大小小上百家公司,里面清一色的年轻白领,这些新新人类既有品位又有经济实力,我提供的东西一定能够点燃他们的消费激情!

在我满世界找铺面的时候,一个朋友告诉我,麦当劳和肯德基在世界各地开分店时,选址都是经过科学调研后才确定的,因为他们对客流量和交通便利情况等,都制定有严格的指标。我想这倒是一个省事的方法,既然麦当劳和肯德基把前期工作都已经做完了,我跟着他们走不就得了吗?

记住了这一点,在福田考察时,我一看到有幢写字楼的一楼有家麦当劳店,就立刻认定这是个好地方。可是不用问,既然麦当劳开在这里,一楼旁临的商铺房租一定高得惊人,一个小店恐怕很难支付这笔开支。一问,果然如此。这时候,我又想,以我要开的商铺而言,准备专做写字楼里白领们的生意,那么未必一定要临街吧?如果不要求临街的话,把商铺开进写字楼上面的商务楼中,租间办公室的成本一定会远远低于租临街商铺的价格,或许我能够承受得起!

这样想着,我就和这间写字楼的门卫套起了近乎。果然,他们告诉我,这里的办公室还有空位。可是当我找到物业表示想租房时,人家却说已经把办公室全租出去了。我有些不太甘心,在楼里四下乱逛,最后找到了5楼,看到一家公司办公室还比较空,人没有坐满。我就和他们老板商量,问他们愿不愿挤出一间给我,我一定会是他们的一个好“邻居”,同时我还可以帮他们减轻租楼的负担。

这个老板很奇怪地看着我,最后听我讲得满在理,答应考虑一下。第二天他打电话给我,他同意和我分租办公室! 真是喜出望外。我利落地交了1.5万元的房租,并很快花两万元把那家公司的大办公室隔出一间,改装成了一个小商场。我很注意同屋的感受,将小商场搞得温馨而整洁,让他们觉得非常满意。

兴趣一致 热爱才能做得好

铺面有了,我将全部精力放在了研究进货上。这是最关键的一环,如果进的货别处都有,谁会来你这里呢?为了能真正将引领潮流的服饰引进来,我找来各种时尚杂志看,将相关的信息记下来;在繁华地段看各种服饰流行的款式,尤其是一些个性小店一律不放过。打仗不是还讲究“知己知彼”吗?我还去了与深圳一水之隔的香港进货。

比较来比较去,虽然欧美品牌衣服的质量和样式都比较值得信赖,但我最感兴趣的还是韩国服饰。无论是宽松自由、大大咧咧的街头休闲服,还是合身合体、风格典雅的套装,我觉得都透着一种酷而时尚的气息。我犹豫了很久,是做欧美品牌服装,还是做韩国服装。

但想到深圳写字楼的白领成天穿得都是正儿八经的欧美品牌服装,他们或许需要换换口味,韩国服装通常表现出来的那种夸张的色彩搭配、夸张的剪裁,或许会更受他们的欢迎。我还担心如果做我自己不感兴趣的欧美品牌,时间久了,自己对服装的感觉也会变得迟钝,那可是我所不愿意的。这样,我决定把进货的重点放在韩国服装上那天晚上,当我拖着大包小包从香港回到深圳时,几乎激动得一夜没睡。从明天开始自己就是老板了,我就只给自己打工了,我能经营好这家服饰店吗?事实上进这批货时,我是下了一番功夫的。就像为自己选衣服一样,不仅用艺术眼光欣赏,还一一找人试穿过,因为衣服穿上身的效果往往和表面看上去不太一样。经过这样的选货,数量虽然不多,但各有特色。我的目的就是让凡是进到店里的人,都能看中一两件自己喜欢的款式。

2000年9月,等到小店开张的那一天,的确达到了令人眼前一亮的效果:小店的墙面是柔和的粉色系,配合陈列的彩衣夺人眼目。为了调节气氛,我还在店里摆设了一些托朋友从国外带回来的小玩意儿限量发售,像印度的手链、巴西的水晶球及尼泊尔的金饰等等。摆这些东西不是为了赚钱,只是为了吸引爱挑剔的白领们的眼球。刚开始,客人都是这幢商务楼里的白领小姐们。因为从没见过在写字楼开的服饰店,所以听到写字楼里有服饰店,都会好奇地进来看看。她们进来的,我就不会让她们跑掉。我店里绝少有雷同的款式,加上异国风情的首饰,常常使她们惊喜若狂。白领丽人们常常价都不还就把东西买走了。倒省去了我许多饶舌的工夫,这是做白领生意的好处。很快,我的服饰店就成了这幢商务楼最热闹的休闲处。第一个月,我就赚了2万多元!

为了减少商店的商业色彩,增加商店的人情味,在卖服装的同时,我还主动为顾客做形象设计,办免费的时尚讲座。这样的做法,使我周围很快就聚拢了一群拥趸。她们绝对信任我的眼光,成为了我最优质的顾客,从不讨价还价。不少白领小姐自己买不过瘾,还经常带着朋友来选购。这样一传十,十传百,不久周围写字楼甚至一些高档住宅区的顾客也蜂涌而至。 我的生意步步高。

惊世骇俗男人内裤让我发大财

手里有了一点钱后,我喜欢出去四处走走,一是开阔眼界,二是看看有没有别的商业机会。2001年的一天,我和男友来到夏威夷。当我戴着墨镜躺在沙滩上东张西望时,突然发现夏威夷的海滩简直是个“世界泳衣博览会”。我发现这里男士的泳裤、沙滩裤五花八门,有许多式样我简直闻所未闻。我低头看看身边男友那青灰色的泳裤,顿时觉到了我们是“老土”。

看着眼前的景像,我突然有了一个想法。为了验证自己的想法,第二天,我特地带着男友逛开了夏威夷的服饰店。琳琅满目的各式男性内裤让我大开眼界。我向男友提出,为什么不在深圳再开一家专营男士内裤的特色店?为什么女人可以出入内衣内裤店自由选购,而男士的内情就没有人关心?

离开夏威夷前,我还特地调查了一下男士内裤在当地华人游客中的市场,我得出的结论是:经营男士内裤,大有可为。 很快我就在夏威夷当地找到了一个华人商。离开夏威夷的时候,别人带回的都是形形的旅游纪念品,我随身带回的却是两大包男士内裤及高档领带、男式戒指、臂饰等有特色的男性饰物,准备一回到深圳就马上开一家男性内裤店!

后来这家店同样开进了我所在的那幢写字楼里,只不过在店面设计布置上更突出了高雅和大气。我认为只有这样才能烘托出“男人店”的特色和文化意蕴,由此让人感到一种阳刚之美!此外,我还在店里设置了一个休闲吧台,摆上了各种有关男士的书籍和时尚杂志,他们购物累了可以听听音乐,翻翻杂志。说实在的,因第一次“吃螃蟹”,连我自己心里都没底,在白领丽人云集的写字楼里卖男人内裤,会有人前来参观、购买吗?

但我的担心没有多久,从夏威夷带回的那批内裤,因风格各异而又十分时尚,刚摆上货架就吸引了众多白领的眼球。不到半个月,800条男士内裤就销售一空。前来购买的绝大多数都是女性,有的是买给老公,有的是买给拍拖男友做礼物的,甚至有的男性化一点的女生买来自己穿。我真没有想到会是这样!为了不断掉货源,听说日本的男士内裤货源不错,我即刻又飞往日本,从东京进回大批的时尚内裤,销售相当火爆。最让人骄傲的是,一些外籍人士也赶来淘货,最后个个都惊喜而归。

一天,一个女孩拿着一本杂志来找我,问有没有图片中的男士内裤,我为难地说:“没有这款货哦。”女孩非常失望地走了。我看着这个女孩的背影,突然想到,货不仅可以花钱进,也可以自己加工做呀!国内有的是高水平的服装加工厂,价钱都很便宜,自己加工肯定可以赚得更多。于是我开始尝试自己设计内裤的样式,然后找人加工,利润果然比单纯进口翻了几倍。

此后我采取了“两条腿走路”的战略,一方面定期到夏威夷和日本进各种面料和款式的男人内裤,除零售外还向广州和三亚等地客商批发,同时,我自己也设计一些男性内裤的样式,加工出售。在经营过程中,我发现顾客对我自己设计的那些产品,总是将价格压得很低。我过了好久才弄明白是因为自己的产品没有品牌,难以获得顾客的信任,再好的东西也难卖上好价钱。

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