写字楼管理工作计划范文

写字楼管理工作计划篇1

二、关键词；工程管理，问题探讨，ERP系统

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

三、前言

写字楼的特点是自动化程度高、设备设施复杂密集。在写字楼管理的范畴中，工程管理是做好其他物业服务的根本保障，笔者所在公司在发展的过程中，明确工程管理思路，推进实施ERP系统，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套独具特色的工程管理思路。

四、工程管理案例

笔者下面以中海物业（商业物业）管理公司管理的广州东宝大厦工程管理思路为例，谈谈写字楼管理中的工程管理工作。

1.提高风险意识，加强防范安全风险的能力，使设备、设施保值增值。

近几年来，公司首先制定全年房屋、设备普查方案，建立相应的管理制度，并根据运行状况加以完善和调整。同时制定全年设备保养计划和周围环境修缮计划，逐一按标准实施，将设备、设施的故障及隐患及时发现并加以处理，保持设备、设施的完好率，确保无重大事故的发生。通过这样的定期检查和维护，使全楼的设备、设施处于良性循环状态，在确保其安全和有效的使用条件下，延长了设备、设施的使用年限，提高了设备、设施的产出值，减少硬件更换费用。

2．做好能耗控制工作

（1）指标控制：年初制定全年能源消耗控制计划和指标，根据所有权不同的归属、使用功能的差异将一些主要的指标进行细化分解，责任落实到人，并逐月进行考核。发现超标使用时，及时告之，分析其原因，并监督整改。

（2）技术改造：完成“东宝大厦冷却塔加装变频控制器”和“C段地下停车库照明灯改造”项目。冷却塔加装变频控制器于2006年7月26日安装完毕，正式运行。此举节约电费85170元，预计6年可回收投资。对地下停车库照明灯进行灯控回路实施改造，分正常上班运行模式控制与非正常上班运行模式控制，月节约电费2244元，4个月即收回改造成本。

（3）管理措施：广州东宝大厦实行全天24小时供冷服务，以满足客户加班及客户计算机房室内恒温的特殊需求。2006年，广州东宝大厦冷却塔采用分组运行法，即利用空调主机接收启动信号后延时1分钟启动的时间间隙，在前30秒可自动启动运行冷却塔与领却水泵，在气温不高负荷偏低的季节或晚上低负荷时，空调主机在冷冻水温低至设定温度时可以自动停机，运行冷冻水泵供冷；当冷冻水温运行至设定的空调主机启机温度时，冷却塔与冷却泵与空调主机能自动运行，这样可实现24小时自动运行，消除了运行能源的浪费现象。制冷运行期间平均开4台风扇，比去年同期减少4台，共节约用电23704度，节约电费20148元。同时减少用水1023吨，节约水费6240元。此法只是通过加强运行管理，未有任何资金的投入，即产生节能效益。

3．提升服务品质，实行人性化服务。

广州东宝大厦由于建设得比较早，在电梯的配置上有所不足，项目5.4万平方米的建筑只配备了7部电梯，在上班的高峰时段客人等候的时间比较长，客户对此有意见。公司落实“以顾客为关注焦点”的服务宗旨，就此问题与电梯维保厂家密切配合，通过现场实际调研，进行数据分析，制定了四套解决方案，经多方的论证选出了最优化的方案。调整了客用电梯的运行模式，在人流高峰时段，实行分梯分段运行，提高电梯的运载效率，减少客户等待的时间，满足客户出行的需求。

4. 运用ERP系统管理软件

（1）推进实施ERP系统

为提高工程管理的效率，东宝大厦工程部推进实施ERP系统。工程部开通的ERP系统项目共16大项96小项，内容包含了设备档案管理、设备运行与维护、工作单管理、能源管理、巡检管理和统计等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中设备档案管理、设备运行与维护、调度管理中心、工程工作单管理、维修统计分析、设备管理标准化、外包合同管理、采购申请、填写应急采购单和制定工作计划10个模块经两年时间的修改和使用已经比较完善。其中设备档案管理和工程工作单管理最具特色。

设备档案管理模块包含有设备录入和设备查询两大功能，设备录入不仅可以记录工程部所管理的设备基础信息、性能参数，还可以记录设备生产厂家、工程部或厂家针对该项设备的培训、该套设备的配套设备和目前状态以及维保记录，而且还可将该设备的图片记录到

档案中。同时，如果将该设备的维护计划输入到档案里，到达预定维保日期，该模块还有自动提示功能。

同时通过查询功能还可对工程部各专业的维修用料、维修工时和对客户满意情况进行统计，便于工程部管理人员对维修成本进行控制，对客户服务情况进行控制和追踪，做到及时发现问题并制定相应改进措施。

工程部管理人员通过ERP系统的查询功能便可了解工程部员工每天的工作量，这便于合理安排工作，还可及时了解本部所管辖的设备运行、保养、对客户维修服务和每天的能源消耗情况，便于工程部管理人员及时发现问题，并制定出相应的改进措施。

（2）成功实施ERP系统的经验总结

工程ERP相关模块的成功是在公司领导和公司技术顾问“信息化全局战略”引领下，中层管理人员“信息化局部实施战术”指挥下，基层员工积极参与信息化建设取得的。

公司领导自信息化工作逐步实施以来，非常重视信息化软硬件基础建设。聘请物业管理软件公司为公司开发物业管理网络软件，东宝大厦工程部各专业现已全部实现微机网络化，并全部采用世界一流品牌服务器及网络计算机，公司信息化工作已完成了计算机单机软件应用到网络化ERP软件应用的跨越式转变。

在推进实施ERP系统的工作中，公司中层管理人员扮演着局部目标和政策的制定以及公司管理政策执行者的双重角色。东宝大厦物业管理中心经理及工程部经理认真贯彻执行公司领导制定的信息化工作方针，并积极通过实现信息化来推进部门工作的开展，并且表现出

了较高的计算机应用管理水平。中海商业物业公司基层员工是工程业务流程的日常参与者和软件的日常操作者，工程基层管理人员队伍在工程ERP系统推进的过程中不断锻炼成长，他们的计算机工程管理水平得到了不断的提高，了解了如何利用ERP系统来提高工作的效率和效益。在工程ERP系统推进过程中，公司涌现出了一大批懂专业、ERP软件操作熟练的基层管理人员，他们在工程ERP系统成功运行中起到至关重要的作用。

五、结束语

写字楼管理工作计划篇2

关键词 写字楼 物业管理 成本控制

对写字楼物业成本的精益控制可以体现物业管理部门的管理水平，对物业成本进行有效的控制，可以在很大程度上降低企业的总成本，进而提高企业在激烈的市场竞争中的竞争优势。写字楼物业管理成本的控制涉及了很多方面，本文主要是从能源成本控制、人工成本控制两方面对写字楼物业管理成本控制进行简要分析。

一、写字楼物业管理成本的构成

依据国家对物业管理相关内容的规定，写字楼的成本可以分为四部分，一是占了总成本30%到40%的公共能源成本，二是占了总成本30%到40%的人工成本，三是占了总成本10%左右的营运成本，四是占了总成本10%左右的管理费用。上述数据可以看出，能源成本和人工成本占了写字楼物业管理成本的大部分内容，把握好这两个成本的支出，才能建立起有效的成本控制体系。

二、写字楼物业管理成本的控制办法

作为物业管理企业，成本控制的主要目的是降低成本，但同时不能降低服务质量，更不能因成本控制影响企业信誉。写字楼物业管理企业的成本控制可以从以下几个方面入手：

（一）成本临界点控制

成本的临界点控制是一种动态的控制方式。[1]对成本的临界点控制，需要企业各部门对本部门的成本费用进行准确的核准预算，并对成本进行定额控制和考核，将能源和人工成本作为重点的控制对象。在能源成本控制方面，可以组织相应的能源控制小组，由于写字楼中的一些基本的照明和设施的布局在一定程度上反映着写字楼的品牌形象，所以对公共能源成本的临界点控制还应该从细微之处入手。在人工成本控制方面，由于人工成本是影响写字楼企业赢利因素中较为敏感的一个因素，对人工成本控制的不到位，会严重影响服务的质量，因此，临界点控制是要将企业的服务供应和顾客的需求控制在刚好匹配的临界点上运作，以顾客满意度为前提，对成本进行有效控制管理的一种方式。

（二）能源成本控制

对能源成本的控制需要公司全体成员的参与，并且以满足公司基本的能源需求为前提，具体问题具体分析，比如对承担着宣传公司目的能源，不能仅仅从成本控制的角度去考虑。能源的成本控制主要从以下几个方面着手：

第一，准确的计量。写字楼电费包括三个部分：公共设备运行的电费、公共照明电费和办公用电。积极配合和利用国家电力优惠政策，使用节能设备，安装国家指定的电表以节约能源费用，对所有客户做到分户计量、分项使用，以方便对用电情况的分析和管理。对于物业管理公司自用的设施和场所，单独安装电表，与公共用电分开来计量。

第二，全面的管理。对所有能够消耗能源的部分进行有效的管理，做到不遗漏、无空白点，保证物业方对所有有能源的地方进行管理和控制。合理分配人力、物理等管理资源，对写字楼进行不定时的巡查，坚决杜绝浪费能源的现象。

第三，精准的核算。对电价有一个精准的核算。[2]基于电力管理部门针对不同的时间段制定了不同的收费标准，并且根据不同的季节分别实行了两种平均价格的办法的情况，需要在对电价进行核算时充分考虑到用电量的因素和时间段的因素。制定一个能源成本核算表，方便管理部门清楚的了解能源成本的负担情况。第四，临界点运行，写字楼设备设施用电、照明系统用电等使用到电力能源的地方，其开启、关闭和运作的时间和方式，使写字楼顾客的正常需求正好得以满足而没有浪费，即为能源控制的临界点运行。企业通过制定一些相应的设备运作规定和设备的能源控制操作流程、根据顾客的需要，及时地对公共照明的开、关进行及时的调整，在保证满足顾客需求的基础上，最大限度地节约用电。

（三）人工成本控制

普通写字楼的物业管理企业都是运用定岗定员的制度，同时根据顾客较大的服务需求来进行服务能力的设计，这种方式充分考虑到了服务高峰期的需求，但是却忽视了服务低谷期服务能力会处于闲置状态的情况，导致了物业管理高额的服务成本。[3]因此，物业管理部门要根据物业服务的灵活性和弹性灵活地进行人工成本的控制。加大员工的培训力度，培养出更多整体素质较高的员工，保证员工技能的多元性和全面性，使他们能够灵活的对服务项目的转换做出相应的措施，从整体上降低人员需求，使人员具有一定的稳定性，从而减少人员的管理难度。在分析物业服务相关需求的基础上，实行定岗定员制度，从时间和空间两个角度，对服务能力进行合理有效地配合，避免因为闲置问题而造成服务成本的增加。

写字楼的物业管理有其特殊性，跟宾馆、商场等的物业管理有着明显的不同。因此，在对写字楼进行服务配置的时候，要从整体上把握写字楼的特殊性，如写字楼在工作日和假日的服务需求的区别、在工作日不同时间段的服务需求的差别等，依据服务需求的不同进行服务配置，具体的实施办法有管理部门在服务需求的高峰期定岗定员，在节假日的时候以轮流值班的方式给顾客提供服务，在满足要求比较低的服务时以处理意外事件的应急能力为依据，并且，有效协调工作人员之间的工作，使各岗位的工作人员相互配合，从而更好地完成顾客的服务需求。特别需要强调的是，在对写字楼进行人工成本控制的时候，不顾服务需求盲目的减少人员数量的方法是不可取的，要从提高员工的素质入手，有计划、有目的地对员工进行培训，训练员工一专多能的能力，从而实现人工成本的准确控制。

（四）其他方面的控制

写字楼的物业成本涉及了很多个方面，而不仅仅是能源成本和人工成本。在江城方面，物业管理部门可以制定一定的奖惩制度，对员工节约能源的行为进行奖励，对铺张浪费的行为进行一定的惩罚，提高员工节约能源的意识。[4]对一些可以修好的物品尽量维修，而不是把它们扔掉，并且对物品进行综合利用。严格控制水费、电费、餐饮费等费用，由于很多物业管理公司每年在办公用品、维修配件、保洁用品等方面都会花费很大一笔资金，因此要对对采购招标的管理制度进行不断的修改和完善，利用招标定点采购的办法，避免有人因为贪污等而增加成本。物业管理部门还可以针对顾客需求，通过开展经营的方式来增加收入，进而降低物业管理成本上的压力。

三、结束语

对写字楼物业管理的成本控制，避免管理过程中的浪费现象，对提高企业运作效率、赢得更多利润有很大的帮助。因此，写字楼物业管理企业应该积极寻求有效的成本控制手段，以降低企业成本费用，进而为企业的发展奠定坚实的基础。

（作者单位为中国水利电力对外公司）

参考文献

[1] 徐俊.有关物业管理成本的有效控制途径[J].现代经济信息，2012（9）：89.

[2] 苏守备.加强对物业管理成本的控制措施[J].广东科技，2011，20（14）：28-29.

[3] 周庆.新形势下的物业成本控制分析论[J].中国科技博览，2010（4）：62.

写字楼管理工作计划篇3

1.市场现况依然严峻，2009年初见端倪。

（1）甲级写字楼降价成风

根据戴德梁行的2008年第四季度杭州房产市场报告，进入2008年第4季度，受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。

(2)空置率逼近五年内历史最高位

2008年前11个月，全市写字楼新开工面积158.4万平方米，同比下降35.4%；写字楼销售市场持续低迷，销售面积大幅下降。2008年前11个月，写字楼的现房销售面积为57.8万平方米，同比下降10.9%，写字楼的期房销售面积为54.8平方米，同期下降跌55.8%。以此估算，2009年写字楼入市总面积与销售总量，均会出现双双下降。

(3)客户停止扩租计划

全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。

这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户资源的竞争，这可能成为未来1-2年内竞争的主要方面。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征。客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。

2.区域式竞争格局将被打破，客户在更加广泛的范围内择选。

由于北京商圈的特色，因此，区域性竞争格局由单纯性客户集中，逐渐在新的背景下形成客户在更加广泛的区域中进行选择。因此，会出现部分客户更加注重置业成本与运营成本，使其向更加适合的区域和项目进行转移。

(1)中端写字楼是机会

由于国有机关和企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公成本，因此，除超大型国有企业有能力自建外，一些中小型企业将会向更加适应与更加实用的区域转移。中端写字楼可能迎来市场机会。

(2)城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。

从目前CBD典型的交通现况和未来两大电视台入住，会形成CBD核心区巨大的交通压力，因此，会有一些“内部沟通大于外部沟通”的企业进行外迁和首选置业在交通更加便利的区域寻找。亦庄是一种疏散成载。

(3)现有形成的新商圈会有一定的竞争力

北京北部安贞乔至马甸在未来也会形成对GBD客户的分流。

3.市场会出现不确定的意外反应，写字楼市场将成为经济晴雨表

由于本轮金融危机的特殊性，因此无法判断其周期和危害强度，因此，作为经济晴雨表的写字楼市场，比住宅市场具有极强的依赖于整体经济的状况的特性。在2009年都会出现很多不确定性。考虑到今年整体供量的萎缩，以及需求的萎缩，对于企业置业为主的特性，对企业经营状况的依赖大于对市场价格的敏感，因此，整体经济情况的复苏与好转是写字楼市场复苏的前提。

二、10年北京写字楼市场预测

（一）市场走势

从写字楼供应方面来看，由于2006-2008年北京写字楼的新开工面积从高位回落，因此2009-2011年北京的写字楼供应将逐步减少，但2010年写字楼供应仍将保持在高位

从分季度的GDP数据来看，2009年北京第三季度GDP增长12.8%，三季度的增长速度已经超过了北京历年的平均GDP增速，经济的快速增长将有效刺激北京的写字楼需求。

从土地市场来看，2009年北京城市办公用地供应出现高峰，均创出近年来的供应新高，政府期望通过大规模出让办公用地拉动当地经济的发展，这将加大未来写字楼的供应压力，但是火爆的成交从侧面反映出开发商对商业地产后市的看好，写字楼“价格洼地”的效应也进一步体现。

（二）政策走势

从政策层面来看，2009年，REITs、保险资金投资不动产的政策都已经尘埃落定，写字楼发展的大环境日益宽松。无论是REITs还是保险资金，写字楼都是他们首选的投资对象，写字楼方便的管理、稳定的租金收益、长期的升值潜力都成为他们青睐的原因，未来写字楼的价值将得到进一步的发掘。从这两个政策来看，都为写字楼投资提供了一个更好的退出机制。通过REITs，投资者可以通过资本市场回收投资成本，而通过整体出售给保险机构，也可以实现快速退出。这两种退出方式的引入，加上企业的整体收购、面向个人投资者的散售，构成了多层次的写字楼投资的退出机制，使写字楼开发、投资、退出的产业链更加完善，未来写字楼市场的资金面将相对宽松。

三、怎么做好写字楼市场的销售

1、强调销售团队的组织与协调

由于写字楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。对于配套设备越来越高技术智能化的写字楼项目，我们通过针对具体客户特点而组成对应的专门销售小组，形成写字楼销售中的一种有效团队合作机制。小组中包括负责的销售员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导配合参与具体业务的公关。针对写字楼客户的团队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。我司也将针对本项目建立良好的销售团队管理和协调机制。

2、需要实现移动销售（行销和外销）

由于写字楼客户大多为企业客户，因此，写字楼销售的工作除了坐销外，也包括大量的上门销售，公关服务，以及参加各种大型活动来创造更多的销售机会。

3、更注重客户服务

写字楼针对企业客户销售中的关系营销，关注保持与顾客的关系，特别高度重视顾客服务，强调履行高度的顾客承诺和顾客联系。这种服务一般从销售进程的开始一直到售后，都很重要。例如：销售过程中，为促使客户成交，我们的销售人员可以根据目标客户的具体情况，提出针对性投资分析报告，帮助客户提供决策依据；或者，客户入住以后装修的时候，如果有需要在装修等事项方面需要帮助的，我们的销售人员都应尽力为客户作好协调和服务。我司具备良好的管理机制，能指导销售人员在销售的不同阶段，主动提供给客户对应的有效服务，以提高业务团队的销售推进能力。4.客户定位

写字楼管理工作计划篇4

关键词:超高层写字楼；交通组织；核心筒

一、超高层写字楼市场背景

从2014年的写字楼市场走向来看，和世邦魏理的MarketAcoer投资分析模型中显示，一线城市的写字楼普遍等分较高、排名靠前，其中北京位居第一。但与一线城市相反，二线城市证处在市场发展的早期阶段，不确定性因素多。同时，虽然二线市场新建楼宇较多，但是可投优质物业却屈指可数，加上市场流动性较差，使得投资者撤出困难，从而导致二线城市在风险评分整体偏低。与北上广深四个一线城市消费需求强劲、租金水平逐年平稳上升不同，二线城市则在短期需求不足之际，面对供应的持续增长，风险隐现。

二、超高层写字楼总平面设计

不管什么样的建筑，首先都是城市的一个“细胞体”。设计之始我们提出概念方案，利用大量的工作模型，重点分析城市，规划指引，周边环境、周边交通、建筑指标和建筑体型。1.规划布局1.1建筑布局原则1.2配套裙楼与主体的关系独立式：裙房与塔楼通过一个架空通道相连或是完全断开，形成一个独立的建筑。包围式：裙房与塔楼的两个或以上的边相连。毗连式：裙房只与塔楼一边相连。2.交通组织2.1与城市交通的衔接超高层写字楼的区位交通可达性较强。人流集散较集中。与城市交通的接驳方式则分为三种：轨道交通（主要人流方向）、公交交通（主要人流方向）、城市道路（主要车行方向）。2.2项目内的交通流线项目内的交通流线大类分为两类。一类是车行流线、一类是人行流线。车流设计比较难，满足车的右行右下车的规律。车行流线分为四类：自驾办公及办公接送司机。出租车/自驾车访客。货运/搬家、垃圾。消防车道、救援场地及登高面。人流分为三类：员工进出流线、后勤服务人员进出流线以及步行访客进出流线。3.场地竖向设计场地自然的坡度不同，对于建筑的布局定位和道路交通组织的影响较大。因此，根据场地自然的坡度，并结合考虑超高层建筑所在均为城市中心或副中心区域内，将场地大致分为两类：一是平坡式；二是斜坡式。

三、超高层写字楼建筑设计

平面：超高层写字楼不管平面形状如何，其内在的结构体系基本上是框架—核心筒体系，不管建筑有多高，一般均采用这样的体系，毕竟使用的是框架结构，比较开敞，有利于使用功能区域大空间的要求及其可变性。立面：结合立面设计，模数的概念显得非常重要，根据玻璃的切材率的关系，和正常开启使用的幕墙关系，制定合理的模数。幕墙的模数有900、1000、1200、1400、1500、1600，对应的有9.0\8.4\9.6的结构柱网关系。其中9.0是设计者非常喜欢的柱网尺寸，可以满足多种玻璃规格，900、1000、1500。柱网间的板块数量的奇数和偶数，通过开启扇的组合来协调。模数确定了柱网和玻璃分格，端头的尺寸根据玻璃来调节。其他的模数根据要求进行统一，包括室外地面，室内铺地，墙面，吊顶的分割均按模数统一，设计别强调模数。剖面：在常规的结构形式下，标准办公可以在3.9~4.2米之间，避难层建议在6米，比较符合各类管线和结构加强层的处理。地下室层高直接影响基础埋深，层高的取值也直接影响地下室的建安成本。地下室层高由垫层高度、楼板高度、结构高度、管线层高度及净高要求高度（停车库净高奥球、设备用房净高要求、有地下商业时，还要考虑商业净高要求等）组成，停车库净高要求不低于2.2m，地下室车库一般可以控制在3.5米左右。地下一层利用室内外高差，或利用多层车库之间的夹层关系来解决设备用房。其他如大堂、空中大堂、裙房商业的层高根据实际使用要求定。核心筒：主要是垂直交通包括电梯和楼梯，设备管井，卫生间等。核心筒中电梯设计是关键。楼梯的设计包括数量、宽度、步高和步宽是根据建筑的性质和标准层的面积确定。设备管井是设备系统确定的。常用核心筒的组织形式分为三种一字型核心筒：优点：各个分区布局明确，专属性和标识性强可有效分流高峰期电梯厅内的人流。高区时，低区核心筒可收缩，实现更高的实用率。低区时，高区电梯厅可作为卫生间。核心筒有方向性，有助于平面沿一方向布局。适用性：较广。可适用于高低两分区两组电梯、低中高三分区三组电梯、穿梭电梯+低中高分区四组电梯。可适用于三面大堂及三面以下大堂设置。十字型核心筒：优点：各个分区布局明确，专属性强。各区人流组织方便便捷。缺点：中间部位易形成人流集中点，方向感较弱。适用性：适合大平面，多人流，多入口的项目。可适用于穿梭电梯+低中高分区四组电梯。可适用于三面大堂及三面以上大堂设置。T字型核心筒：优点：各个分区布局明确，各区人流组织方便便捷。缺点：中间部位易形成人流集中点。适用性：适较大平面，较多人流的项目。可适用于穿梭电梯+低中高分区四组电梯。

四、超高层写字楼立面设计

超高层写字楼立面风格一般常见的分为两种：现代风格、新古典风格现代风格：简洁、多采用玻璃幕墙，形成干净的体量。多以立体构成为主，通过几何形体的变化，组织，形成强烈的视觉冲击感。新古典风格：强调竖线条，通过对顶部的收分，形成垂直的体量感，材质多以石材为主，体现厚重感。也有铝合金板以及金属条等现代材料为主的做法，形成新古典风格。强调比例推敲，形成比较传统的美学。

五、结尾

超高层写字楼单独作为一栋超高层建筑来说，它是将建筑、结构和机电结合的一个综合平衡体。是现代工业新技术、新材料、新工艺的最显著体现。但从另外一层意义上来说，不仅能使进驻其间的公司企业感到荣耀，彰显其非凡的身份和地位，亦能成为这座城市的名片和“代言人”。它的“标识性”具有视觉价值和象征价值的双重作用，对于提升城市形象，张扬个性，使所在城市的居民产生归属感具有重要意义。

写字楼管理工作计划篇5

【关键词】写字楼；租赁管理；租赁策略

一、做好写字楼前期介入的重要性

物业公司在工程前期介入时，主要是熟悉大厦的结构，从物业管理的角度对写字楼的功能、使用、设备及存在的缺陷提出意见和建议，以期能够先行一步，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金。笔者所在的物业公司受业主委托曾接管一写字楼，条状结构，楼道长约60米，每层洗手间设在端头，原设计是作为产权单位自用办公楼，物业使用人相对固定，人员密度少。后由于环境发生变化，产权人将自用办公楼变更作为租赁产业。如此一来入驻公司多、人员复杂密度大、大楼进出人员频繁、物业管理服务受众面广。且写字楼的寻租者会对楼内布局设计、有效使用面积、建筑设备系统等进行考察。平面结构上的缺陷，若不进行局部变更，这将给以后物业出租使用带来不便，可能会影响房屋的租金价格和出租率。于是建议开发商在每层楼中段，变更15平米作为盥洗间，开发商采纳后做了更改，这样首尾两端用户方便了取用水，缓解了如厕难，弥补了使用缺陷。同时督促开发商做好配套停车场围栏铁门、地面找平，以便接收后就能使用。减少物业公司投入成本。

管理的前期准备，主要是制定具体的方案：包括成本预算、人员配置；编制《管理公约》《租赁合同》等文案；相关管理人员熟悉写字楼户型结构、内外环境、设计好交接房手续流程；做好市场调研，了解周边物业租赁需求，选择适当的媒介宣传推广物业，一般来说，对于中低档的写字楼物业选择网络和报纸上的分类广告比较合适，对于大规模的写字楼物业可选择电视、广播、实地看楼来展示物业；策划租户的组合及物色潜在租户，为招租做准备。

二、租赁管理策略：

1.确定可出租面积

准确地量测面积非常重要，它关系到物业的租金收入，考量物业经营目标最大化。普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：（1）标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%～80%；（2）写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积=60%～70%。以此为参考，测算是整栋出租给一个大租户、分层出租给几个租户，还是出租给散户，最大限度地确保物业市场价值最大化

2.定位目标市场

首先物业的档次决定了对物业需求群体的差异，甲级写字楼位置十分优越，一般处于城市商务中心CBD，公用设施功能齐全，每部电梯服务面积少，办公、通讯、安保系统智能化水平高，门厅、电梯厅、走廊、卫生间装修豪华，要求物业服务公司资质高，服务水平高，一般都是跨国企业、金融行业、上市公司等高端客户；而丙级写字楼一般是远离商贸中心区，交通条件一般，楼内装修条件普通、办公智能化水平能满足基本上网和通信配置，设备的运行监控以人工为主。有些建筑物已使用的年限较长，存在明显的实物磨损和功能折旧，但能满足低收入租户的需求并与其租金支付相适应，适合小型企业、初始创业者公司所在地。其次物业所处区域的商业特征也会影响租赁对象的构成。本公司有一商住楼物业原用于办公场所，由于建筑年代较早，外观陈旧，出租价格很低，收益不稳定。随着周边商业圈的不断成熟，人流量大、公交线路密集、经过调研，更适合经营商务宾馆。于是重新招租，不仅租金价格大幅度提高，而且承租者投入大笔资金，进行更新设备设施和外观改造，也提升了物业市场价值。

3.租户的选择

形象和声誉在商业经营活动中至关重要，入住同一写字楼的租户间的相互影响会增加或减低他们各自的形象和声誉。选择合适的租户对于保证经营性物业的现金流收入，实现物业价值最大化的目标，是非常关键的。例如，在房产交易中心周边有一写字楼，承租客户大多数是房产中介公司、评估公司，在房产交易火爆的当下，同行业集中驻扎，能促使他们不断加强自身企业文化建设，培养诚信为本的职业道德，打造温馨和谐的办公环境，以提升物业价值。同时方便双方来往与公司和房产交易中心办理手续，提高工作效率。

在挑选租户的过程中，还要考量寻租者对物业现有配备的电力系统、网络系统、安防系统是否有更高标准的要求或提供特殊服务。测算费用―效率的最优方案。以免将来物业管理过程中产生纠纷。

三、物业管理目标

写字楼物业管理的常规目标是集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1、实现经营目标就是充分利用可出租面积。降低空置率，使收益部分的使用率最大化。围绕经营目标，首先制定好写字楼的物业市场营销。围绕物业的特性和优势，选择适当的宣传媒介，进行推广介绍，吸引和发现潜在租户，第二要对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，最终目的是能签署租赁合约。第三.履行租务管理工作。例如办理出租、退组、续租、收取租金、追收欠租等等。笔者曾负责一写字楼的租赁管理，由于是新房交付使用，租金价格不能低于同地段、同档次的价位，但室内没有隔墙，楼层都是通透，单层面积都是1000平米，小公司需要分隔承租。这样一来，加重了小企业装修费用，若物业公司先期隔断，又可能造成租户二次拆除，为了避免这一矛盾，决定对初次承租客户免租延长1至2个月的装修时间，在一年内，写字楼出租率100%，一直延续下来，租金收缴率100%。在管理中，充分利用地下闲置空间出租网络运营商，既增加了物业收入又提高了写字楼设备配置。十几年来，租金收入、物业服务收入及其他收入以年均10%速度递增。

2、管理目标就是要确保物业资产保值率和升值率最大化，因此做好房屋与设备维护工作是关键措施。传统的设备管理是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年来的设备管理更提出了节能、环保新需求。例如对照明系统、供水供电系统等维修维护中，推广使用LED灯、节能灯、在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控；使用感应水龙头，可减少20%---30%的用水量；对安全系统防范，尽肯能采用探头监控、红外线布防等技防手段。现字楼对电梯、通讯网络线路、保安系统、火警警报系统等智能化要求越来越高，对管理的技术含量也越来越高。设备保养和维修内容广、专业性强。一般都委托专业性维修服务公司制定合理有效的设备保养计划，确保各项设备系统在安全、稳定、持续的状态下运行。在房屋的保修期内，做好日常的巡视，及时发现隐患、及时督促开发商维保，维护产权人的利益。

写字楼管理工作计划篇6

高效、快速是这里的主节奏，每天可能有数以万计的文件从这里的各个甲级写字楼传送到客户手中，甚至连承包这里写字楼快递业务的快递员也因此而“发了财”，一年能赚6位数。在这里工作的中国人几乎都有英文名，用外语交谈和回邮件是每个人必备的工作能力。这里是北京高素质人才的主要聚集地之一，也是北京高收入人群的聚集区，年薪几十万元的白领非常普遍。没错，这里是北京CBD。

在某种程度上说，这十年的CBD是北京发展的一个风向标，它寄托了这个城市国际化的想象。北京的城市风貌，也因为CBD有了现代化的新形象。在北京CBD，壳牌、丰田、三星、美铝等众多知名跨国公司总部云集，总计达77家，占北京市知名跨国公司总部总数的2/3以上，占朝阳区的比重达到90%以上，在全国是世界500强企业和跨国公司地区总部集中度最高的区域之一。CBD中心区同时聚集了世界500强企业中的近140家，占北京全市的70%以上。

不久前，北京CBD被认定为首批“北京市总部经济集聚区”和“北京市商务服务业集聚区”，以总部经济为特征，以国际金融业为龙头，以现代服务业为主导，文化传媒聚集发展的产业格局已形成。据北京CBD管委会相关负责人介绍，这里聚集了各类金融机构1000余家，其中外资金融机构252家，国际交易机构近10家，文化传媒企业超过2000家，其中包括华尔街日报、CNN、BBC等占全市90%以上的169家国际传媒机构。与此同时，这里的咨询服务机构、会计师事务所、律师事务所、投资资产管理公司及专业中介公司等商务服务企业达9000余家。

看到今天CBD的繁华，很难想象十年前，这里还是以搬迁工厂区为主的区域。那时超过100米高的建筑没有几栋。第一机床厂还没拆，现在耳熟能详的财富中心、银泰中心、万达广场都还没有踪影。可以说，今天的CBD几乎都是这十多年内建成的。

2000年，“CBD”这一概念首次在朝阳国际商务节成功推出。2001年，朝阳区对外公布并展示了北京CBD的详细规划：西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路，总面积3.99平方公里。根据规划，CBD总体规划体量为1050万平方米。而到2009年，CBD的建筑体量就已经超过800万平方米。CBD管委会主任吴桂英用“满了、散了、缺了”形容彼时CBD的状态。“满”是指因为原来规划的区域差不多快要开发完了，政府必须提前扩充新的区域进行下一步规划；“散”的直接负面影响是成本过高；“缺”则是指配套不足，比如5A写字楼缺乏。于是2009年，CBD东扩规划方案正式公布：CBD核心区将东扩约3平方公里，南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环。按照规划，北京市区两级财政将投入资金150亿元用于东扩区的基础设施建设，预计六到八年建成。

2010年，高达330米的国贸三期开业，刷新CBD天际线；2011年，中信地产开发的北京第一楼、高达528米的“中国尊”破土；2012年，造型清奇的央视新楼落成，成为CBD最著名地标建筑；2013年，CBD核心区主要地块建筑陆续进入施工期。

记者从北京CBD管委会了解到，北京CBD核心区预计2015年入驻企业将吸引投资1000亿元人民币，每年带来的税收将超过500亿元人民币。而如果通过对楼宇经济的合理规划，未来仅一座楼宇的经济收入就能达到上百亿元的税收。北京CBD管委会目前正在加大对中小企业的引进，以加速信息、销售、决策在区域的聚集。

在CBD日新月异的发展中，地产企业起到了极大的推动作用。嘉里集团与国贸、银泰集团与银泰中心、SOHO中国与建外SOHO、香江集团与财富中心、万达集团与万达广场……每一组著名建筑背后几乎都有一个卓越的企业，都标志了一个新的高度。对于明天的CBD而言，高达528米的“中国尊”无疑是最重要的建筑。建设过中国第一座涉外现代化办公大厦国际大厦以及曾经的京城第一高楼、183米高的京城大厦的中信地产，也将对CBD的建设起到重要作用。

经过十几年的发展，CBD区域目前仅有为数不多的几个高端项目尾盘在售，其中核心区包括北京财富中心二期与俯台项目仅余2套尾房在售，首创禧瑞都剩余尾房不足10套，圣世一品只也有部分房源在售。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，CBD核心区由于已经几近开发完毕，因此再有新住宅项目入市的可能性较小；而东扩区虽然占地面积几乎与原核心区相等，但由于东扩区的主要定位是CBD的综合功能拓展区、绿色商务特色区，规划住宅用地的份额较小，未来新增住宅产品的可能性也较小。因此预计在未来一段时间内，CBD地区的住宅现房将逐渐消化殆尽，逐渐转向完全的二手市场，供需的失衡也将导致二手房源价格不断推升。

从商务环境来看，CBD东扩完成之后，整个CBD区域的高端商务环境将上升一个新的台阶。北京原有的CBD核心区域，虽然已经承担了城市商务中心的作用，但是相较于其他国际城市CBD的发展水平，例如纽约、香港、伦敦等，仅从租金水平来看就存在巨大差异。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这主要是由于原有的CBD的起初规划与运营存在一定缺陷，因此整体区域发展呈现“散沙”状态，其高度集聚的价值尚未完全体现出来，未来还有较大发展空间。而此次CBD东扩正是调整原有结构的机会，从政府部门的表述中也可以看出，CBD东扩土地中的写字楼建设将摒弃“拿地—建楼—出售或出租”这一原有的粗放型开发模式，而是在进行一级开发之后，向国内外意向企业提出征询意见并量身定做，在此基础上增加大量商业以及交通配套。预计未来随着CBD东扩的不断推进与完善，整个区域的商务氛围将逐步提升，相应其租金水平也将水涨船高。以位于北京CBD的世纪财富中心为例，写字楼租金大约在15元/平方米·天左右，相临的汉威大厦租金水平也与其相当。而在区域内租金最高的国贸三期，租金已超过20元/平方米·天，最高达到40元/平方米·天。

金融街 中国国家金融管理中心

CBD历经十年的建设和发展，大气候已经形成。而金融街则是推进北京晋级“世界城市”的国际化进程、满足高速增长的产业聚集需求，引导与带动大国经济发展的强有力的新引擎。

金融街控股股份有限公司副总经理王志刚向本刊记者介绍，金融街是北京市第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区。自1992年建设以来，得到国家和北京市的大力支持。1993年10月，国务院批复的《北京城市总体规划（1991年～2010年）》明确提出，“在西二环阜成门至复兴门一带，建设部级金融管理中心，集中安排部级银行总行和非银行金融机构总部”。在2005年国务院批复的《北京城市总体规划（2004年～2020年）》中，再一次明确金融街是国家金融管理中心。2008年，在全金融总体规划中，进一步确定了金融街在首都金融业中的核心地位，提出要将金融街建成首都金融主中心。

自开发建设以来，金融街从一片危房率高达78%的旧城区成长为如今具有国际影响力的部级金融管理中心，在北京金融街这1.03平方公里的土地上，聚集了一行三会和工行、农行、中行、建行总行，以及瑞银、德意志银行等外资银行总部等160家金融机构，1600余家大型企业。金融资产61.3万亿元，三级税收2218亿元，占北京全市三级税收比重为为35.4%。

随着企业的进驻，金融街的甲级写字楼租金已经仅次于CBD。据国际机构戴德梁行统计，截至2012年第三季度，金融街商圈内甲级写字楼存量共102万平方米，空置率仅为0.29%，为北京最低；租金为324元/平方米·月，环比二季度租金再增加1.1%，租金仅次于CBD区域的333元/平方米·月。

对于金融街租金的持续看涨，王志刚表示，租金的增长是市场竞争的自然结果。北京除金融街之外，还有许多区域有写字楼可供出租，租金价格上也有多种层次的选择。就市场而言，这些区域的写字楼也在相互竞争，以吸引更为优质的客户。企业应该从自身角度出发，选择符合自身企业形象，并且能承担物业成本的办公场所。

“金融街区域写字楼租金的上涨较快，也从另一个侧面肯定了金融街区域写字楼物业的竞争力，这也将带来有实力的企业集中于这一区域，这样一个结果是对这一区域的物业建设者——金融街控股的肯定。”王志刚说，金融街控股也支持政府对一些高成长类企业进行扶持。从现实情况来看，北京有不少企业孵化器项目，政府通过租金、税收的减免，来减少一些企业在创始初期的负担，扶持其高速成长。金融街乐见其成，并愿意积极配合政府的行动。

中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示，尽管金融街区域内人口并不多，但“产出”却很大。目前，区域内聚集了庞大的具有收入和消费能力“双高”的金融商务人士，区域商场多定位于高端，如百盛商场、金融街购物中心、威斯汀酒店、丽思·卡尔顿酒店和洲际酒店等商业配套。金融街一家证券公司从业人员告诉记者，近几年金融街餐饮等配套都比以往更为丰富和方便。

如今，入驻金融街被认为是一家机构实力和地位的象征。由于金融业规模日渐庞大，原有区域也很难装下金融机构越来越多的办公需求。目前，金融街开始积极盘活存量资源。北京市西城区针对街内现有办公资源和产业发展，将金融业以外的产业迁出，腾出空间容纳金融机构入驻。今年以来，西城区已与几家驻区大企业达成了关于办公楼宇置换、土地资源开发等合作共识。

与此同时，扩容也轰轰烈烈展开。金融街将以2.59平方公里核心区为基础，构建“一核心、四街区、两配套”的面积约8平方公里的北京金融中心区。在金融街相关负责人看来，全方位拓展有利于金融街突破土地资源稀缺的发展瓶颈，并强化北京市的金融产业集聚效应。随着今年下半年月坛南街两地块相继入市，金融街西扩进入实质开发阶段。按西城区的规划设想，金融街扩容之后，最希望吸引过来的是一些大的地方性金融机构总部落户，其次就是外资银行的第二总部。

聊起金融街扩容带来的发展机遇，王志刚认为，目前北京金融街已成为中国高端产业聚集度最高、税收增长最快、人民币资产流量最大的区域之一。2012年前三季度，金融街区域内金融机构资产规模达62.1万亿元人民币，占中国内地金融机构总资产规模的近50%；实现金融业增加值840.2亿元，占北京市金融业增加值的45.7%。随着越来越多的企业入驻金融街，去年新增建筑面积算是解了“燃眉之急”。今年各类规划中、在建中的扩容工程也在有序进行。2012年金融街新增建筑面积51.7万平方米，并引进全国中小企业股份转让系统有限责任公司、瑞士银行（中国有限公司）、芝加哥商业交易所（北京）咨询有限公司等70家机构。随着拓展工作的顺利推进，金融街总部机构聚集功能进一步强化，金融业发展的强劲势头将进一步凸显。

东西对话 谁主沉浮

随着北京城市的不断发展，带来了城市功能的划分越来越细。作为首都，是国内外经贸交往的主要窗口，出现了一些功能的聚集区，形成了城市发展的热点区域，例如CBD、金融街、中关村等。市政府将CBD的功能定位在建设国际化现代商务中心区，而西部金融街则是形成以金融保险业为主导的现代服务业聚集区。

对于CBD的发展前景，第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成认为，CBD是全北京商务最成熟的地方，是世界500强企业和跨国公司集中度最高的地区，这里聚集了来自世界各地的精英。换言之，CBD蕴藏着巨大的高端消费人群。据统计，每天约有100万名左右的白领阶层在CBD区域内上班、消费、休闲。特别是入世后，我国金融市场变得更加开放，外资银行、保险业等金融机构逐渐进入北京市场，它们成了国贸商圈商务楼的潜在使用者，加上国内一些大企业的进驻，这也成为支撑CBD商业地产市场的重要因素。

而CCTV、BTV两大掌控中央话语权的媒体东进CBD核心区，整合固有的东部国内国际重量级媒体优势，北京CBD不仅是中国高端商务的代言，更是中国传媒产业链的顶端。随着两大电视媒体的东进，将带动与之相关的1.2万多家上下游企业东迁。这其中包括电视制作公司、数字技术公司、设备租赁公司、节目发行公司、版权交易机构、广告制作公司、广告公司、演员经纪公司、市场调查公司，以及法律、咨询、财会等中小型专业服务企业。在带动更广阔、时尚、精英消费的同时，还势必将促进北京CBD文化创意产业园的形成。在不断的发展中，北京CBD区域以金融业、现代服务业和文化创意产业为主要经济增长点的产业格局将日益成熟。

地产评论人马跃成则表示，CBD的常驻和流动人口数量庞大，除了大量的商务人士之外，还包括国内外的观光客。随着CBD的影响越来越大，其在旅游观光上的价值也将逐渐显现，正如日本的新宿、纽约的曼哈顿一样。根据《北京CBD商业发展规划》预测，CBD区域的消费人群约有50万人，其中年轻商务白领约25万到30万人，CBD常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万人，商务旅行人群约1.7万人，文化休闲人群约1至2万人，观光人群在4至8万人左右。流动人口带来的商业价值不可小觑。而随着CBD的东扩和近年来交通的便利、基础设施的完善、行政配套的齐全，区域价值也将更加成熟而明显提升。

CBD发展已经日趋成熟，金融街商圈则凭借金融业带动，成为北京西二环最高端的写字楼、商场聚合地。金融街控股股份有限公司副总经理王志刚表示，目前金融街区域的用地基本已饱和，无论商业还是商务物业，出租率均保持高位。而其作为具有国际影响力的金融聚集区，对高端的商务配套，包括酒店、餐饮、休闲娱乐等的需求必然会高于其他区域。金融街控股作为金融街街区整体开发商和运营商，除了自持部分优质物业——金树街、利兹卡尔顿酒店、金融街购物中心、金融家俱乐部等之外，还积极配合相关政府部门，引入其他高端商业资源，保持整体配以套满足高端商务办公的需求。

“通过金融街的西扩和南拓，相信在未来几年，金融街的整体规划会逐步实施完成。”王志刚表示，金融街发展目前面临的最大挑战就是办公面积的实际增长远远比不过企业需求的增长。早在2007年，金融街区域就已经基本建成，当时该区域内的总建筑面积达到了300多万平方米。不过随着我国经济的发展，金融行业在过去几年中取得了长足的进步，对办公面积的需求也随之迅速增长。根据统计，截至2012年底，金融街区域内仅金融业从业人员便达到了17.4万人，现有办公面积已近饱和状态，这在客观上也推高了金融街区域内的租金水平。

通过西扩和南拓工程，金融街正试图解决这一发展问题。通过这两个工程，2012年金融街新增建筑面积51.7万平方米，算是解了“燃眉之急”，今年各类规划中、在建中的扩容工程也在有序进行。此外，北京市政府也通过金融街区域对入驻企业进行调整来进一步优化产业布局。而在这一系列举措之后，金融街区域的总部机构聚集功能进一步强化，金融业发展的强劲势头将进一步凸显。

写字楼管理工作计划篇7

为什么有的写字楼租金可达300元每平米，有的却低得无法直视，只能达到20元每平米？到底是什么在决定租金高低？

投资写字楼，下一步应该重点关注成都哪一个方向？（副）

【引子】

如果不是两年前那场甚嚣尘上的“住宅市场调控加码”传闻，如果不是怀抱着两百余万拆迁补偿款无处安放，我的那位的“屌丝”朋友也不会在一夜间上演“逆袭”好戏，义无反顾地一头扎进了那场万人空巷的写字楼投资大潮中。

“均价7200元每平米，一次性付款还额外优惠三个点。南延线那么多高精尖企业进驻，这个地段的写字楼月租再怎么保守估计也得90元每平米吧，你们自己算算我140平米的写字楼一个月能拿多少租金？”往左边梳理着屈指可数的头发，朋友当时那小人得志的表情，着实有种令人无法抑制想要唾他一脸的冲动。自打签下购买合同的那天起，自诩“小众媒体圈身家第一”的这位兄台就已然开始盘算月租金上万的“包租公”该如何展现自己与众不同的人生。

销声匿迹近两年的此君再次出现在视野时，却没了昔日侃侃而谈的从容淡定，时刻紧蹙的眉头仿佛在向人们说明，他这两年的包租公生涯并不似旁人眼中的风光无限，“预计90元每平的月租现在连40块钱都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止这个回报率。”黄汤下肚后终于忍不住倒出了心头的苦水。

其实，投资写字楼仍是住宅市场屡遭调控重挫下，备受投资客青睐的稳健型商业项目。前赴后继却又倒在“租金”门槛上的又何止此君。两年时间，产权未变（卖不出去），租金未变，变的唯有此君的发型，从昔日的屈指可数终是走到了今天的颗粒无收。

稿件一：

背景解读（栏）

商业地产过剩 成都写字楼全国最“空”（标）

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，这也意味着在未来数年时间内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升，其中蓬勃发展的西部中轴城市渐成商业地产过剩“重灾区”——重庆的增长率为129%，成都为135%。

世联地产董事长陈劲松认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体的泡沫很大。作为商业综合体不可或缺的一部分，写字楼自然也无法置身事外，写字楼投资“大考”已临。

写字楼过剩端倪早现 成都两年当上“第一”（小）

早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行在内的国际五大行基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量就发出过“写字楼供应过剩”的预警。自2010年起，成都的写字楼空置率一直呈现出逐年递增态势，仅用两年时间，成都就坐上了全国写字楼空置率“龙头老大”的位置。

世邦魏理仕《2012年成都房地产市场回顾》中称：“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，在巨大的新增供应的压力下，虽然净吸纳量保持较高水平，但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点……”。数据显示，2012年，成都写字楼“空置率”被推高至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。

无独有偶，第一太平洋戴维斯也在同期报告称：大量写字楼项目将会陆续入市，预计在未来3年中新增供应量为330万平方米。毫无疑问在如此巨大供应量市场情况下，资本价值和租金都会受到前所未有的挑战。

时至今日，成都写字楼供过于求，新增供应激增的困局依然未解。有数据显示，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米。成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。众所周知，一线城市空置率一般在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右，成都的水平已经超越其倍数，全国仅有天津与成都水平相当。

优胜劣汰 租金成唯一“试金石”（小）

“租金的高低才是评价一幢写字楼究竟好不好的标准，没有之一。”一位从事写字楼租赁中介长达九年的林先生告诉记者，租金的高低看似平庸普通，其中实则涵盖了太多的内容。“业界在谈论写字楼品质高低时往往习惯将空置率和租金作为衡量标准。”只有长时期站在写字楼租赁一线的工作人员才会对租金和空置率之间的关联最为敏感，“当空置率较高时，业主为了尽快招租，必然会降低租金，以新世纪环球中心为例，由于地段及品质在人南延线写字楼项目中均属前列，所以在交付使用初期其月租水平始终徘徊在40元每平米上下，在后期进驻率较低的情况下，我们在招租时甚至给出过20元每平米的极端超低月租。反之，当空置率较低，招租不愁时，业主为将利益最大化，无疑会适度提高租金幅度。”因而，空置率情况亦可通过租金涨跌变化而反映出来。

成都写字楼信息网总经理李东认为，目前成都写字楼市场租金参差不齐，两极分化较为严重。从区域特性来看，成都市的人民南路及东大街的集中效应已然开始展现。以地处人民南路红照壁仁恒置地广场写字楼月租金最高已经达到300元每平方米；东大街近年相继投入使用的明宇金融广场、香格里拉写字楼、时代8号等月租金均在120元每平米以上。

作为往年影响租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如过去的无往不利。据了解，诸如川信大厦、冠城广场等占据了市中心黄金地段的老牌写字楼现在的日子也是捉襟见肘。“冠城广场的月租金现在对外报价90元每平方米，实际上70元每平方米都租得到。”如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳等当年曾入驻该大厦的诸多品牌企业都已另觅新居，纷纷出走。“电梯等配套设施陈旧，规划设计无法满足日新月异的客户需求......”诸多因素成了企业纷纷撤场的原因。

写字楼和住宅完全不同的是，投资者的收益主要来自租金，而非物业本身的增值幅度。这也就意味着，一旦写字楼交付后无法找到承租方，业主收益无法保障。业内人士认为，单价一万元的写字楼，月租金理论上可以达到80-100元/平米。按照行规，优质写字楼的租赁合同都是一年一签，要是行情好的话，每年增幅在5%左右。“这只是理论收益。风险在于：第一，写字楼租不出去，不但没有收入还要贴钱给物管。第二，非单一产权，业主之间相互杀价。第三，写字楼物业，5年至少维护一次才能保证租金水平。”

不可否认的是，成都写字楼市场贴身肉搏，短兵相接的“血拼”时代已然来临。

稿件二：

租金密码（栏）

租金增涨“四大铁律” 单一产权居首位（标）

2013年，专业调查机构派出专业调查组分别走进香格里拉、时代广场、时代8号、仁恒置地广场、明宇金融广场、摩根中心、丰德国际广场、商鼎国际等市中心写字楼，了解这些写字楼的租金、入住率、硬件配置、客户满意度等内容。

调查情况显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显；同样是甲级写字楼，只租不售的物业比散售型物业租金更高；同在一个区域，配置新的普通写字楼和2006年之前的甲级写字楼水平相当。以仁恒置地广场和明宇金融广场为例，都是开发商自持、统一管理、租赁的物业，前者月租金最低为170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融广场自2013年5月份开始招租，现在入驻率已经高达50%。而同处在市中心人民南路位置的商鼎国际甲级精装写字楼，2008年交付使用，目前入驻率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。

作为写字楼投资者，展现投资利润最为生动的表现方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影响租金高低的“密码”，投资客为您一一盘点。

核心密码：产权是否单一（小）

成都写字楼信息网总经理李东认为，决定写字楼租金最为关键的因素莫过于是否是单一产权。从国外和香港地区等写字楼发展较为成熟的区域发展态势来看，优质的单一产权写字楼无疑将成为未来的市场主流。

“相较于产权分拆销售的写字楼项目依靠短平快的销售速度能尽快回款，单一产权的写字楼项目则更具长远投资优势，并更易在客户群体中树立口碑。”房地产资深专家、四川大学经济学教授冯宗容认为，产权高度统一的“单一产权物业”更具长期竞争优势，更能够满足国际大公司的需求。“在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。”这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

破解点：以近几年相继投入使用且月租金维持高位运行的仁恒置地广场，中海国际中心，来福士广场，百扬大厦等项目来看，历时十余年的经验积累和沉淀，成都的写字楼市场逐步与国际接轨，单一产权物业为市场主流的趋势日益显现，未来租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。

重要密码：地段优势（小）

地段，亦是衡量写字楼价值，影响租金收益的重要因素之一。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。

不动产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性决定着物业增值空间的大小，而租金涨幅与物业价值增幅成正比。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。

破解点：城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。对于近期想落子成都的写字楼投资者或是企业，不妨更多关注地铁站点附近的写字楼项目。近期的调查数据显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显。

必要密码：硬件配套不可或缺（小）

硬件配套将直接关系到写字楼的品质高低与租金上涨幅度。据业内人士介绍，写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。

布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。而电梯数量和速度也将影响到写字楼的入驻率及客户的满意程度，一般来说，每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。

车位紧缺也是目前写字楼物业招租面临的最大问题之一，为吸引租户并确保租金稳中有升，投资者选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。

吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。

其他方面，如果公司经常需要加班，则VRV中央空调更为理想。后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。

破解点：冯宗容强调，作为写字楼，为使用者（企业）提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施（智能化），是入住企业对该物业的信心基础。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向（阳光）、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化、实用。

特殊密码：服务水平决定租金差异（小）

时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，写字楼投入使用的时间长短与租金水平没有必然关联，维持较高的入驻率及租金水平更多取决于后期的软，后期管理和软同样能成为一处优质写字楼的核心竞争力。

专业的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。

比如，为了更好地管理好时代广场项目，泰然集团专门成立了诚悦时代物业管理有限公司，一方面体现在提供高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，如活动策划、小型会展、餐饮供应等服务。作为时代广场的忠实租户，和记黄埔的一位负责人感触颇深：“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”该负责人称，一个甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人文关怀也同等重要。

破解点：对于投资者而言，物业管理公司的挑选得当也能为未来的租金涨幅助力不少。建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业自身价值及租金增长。

稿件三：

投资指南（栏）

下一步，一路向南？（标）

中小型企业需求强劲 城南写字楼市场“破冰”在即（副）

空置率39%，高于成都市各大区域平均水平；租金几乎不到主城区一半，甚至更低——南部新区中轴线人南延线俨然成为成都写字楼市场乱状的“示范区”。但也有市场人士指出：这样的低迷是暂时的，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金水平将在几年后迎来新一轮“破冰”。

高空置率低租金 成都之南“拖后腿”（小）

无论是整栋写字楼无人进驻的“黑灯传说”，还是那篇在坊间广为流传的《南延线写字楼之乱状》的长微博，业界均已将矛头直指南部新区，南部新区中轴线人南延线赫然成为了成都写字楼市场乱状的标志性区域。NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，“人南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元每平米每月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，严重偏离投资者价格期望值。”

南部新区何以成为了成都写字楼市场高空置率、低租金现象的最大“肇事者”。据了解，南部新区的写字楼保有量占到了目前成都写字楼总存量的31%，处于成都市四大商务区最低；空置率为39%，高于成都市各大区域的平均水平。未来三年，一直到2015年，南部新区的新增供应量将占到51%，区域存量将占到41%。也就是说，在相当长一段时间内南部新区还将扮演这样的角色。但也有市场人士指出：当下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金将开启新一轮的“破冰之旅”。

三五年后 城南写字楼市场或将“破冰”（小）

业内人士分析，目前城南的写字楼状况可以归结为成都在推进新中央商务区的进程中，大量商业项目的涌入必然带来供应与需求短期不匹配的状态，没有一蹴而就的市场，市场胃酸的分泌也要符合肌体原理。业界人士指出，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的阵痛期，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，城市发展和经济增长带动城南写字楼将被逐渐消化。

锐理数据郭洁认为，从2012年开始，几波集中放量之后，政府已经意识到城南写字楼过剩的风险而开始控制卖地节奏以及项目审批，开发商也受到了教训，源头上控制了再次爆发式供应的可能，再过三至五年，当成都人均可支配收入超过1万5千美金的时候，按照国际惯例，商业和商务将迎来飞跃发展，这对楼宇需求会非常强劲。 华西房产研究院首席研究员温利阳认为，随着3至5年城南产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会促进投资者持有从而加快写字楼市场复苏。新兴中小企业需求强劲 将引发“商业南迁潮”。

仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受媒体采访时曾提出“大南迁”的概念：目前成都高新南区的写字楼多数是小业主、大量写字楼物业散卖，加上产品同质化严重，租金普遍降低，低租金引来许多企业的南迁潮，这使得城南写字楼的小业主迎来挑战的同时，也将得到更多机遇，比照国际标准进行打造 城南商业“内外兼修”。

写字楼管理工作计划篇8

写字楼买卖合同范文一

合同双方当事人：

出卖人：_________________________________________________________

注册地址：_______________________________________________________

营业执照注册号：_________________________________________________

企业资质证书号：_________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：_______________________

邮政编码：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

邮政编码：____________________联系电话：________________________

委托机构：__________________________________________________

注册地址：______________________________________________________

营业执照注册号：________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：______________________

邮政编码：______________________________________________________

买受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：______________________

【委托人】【】姓名：____________________国籍：_____________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________电话：__________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖写字楼达成如下协议：

一条项目建设依据。

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设写字楼，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。

第二条写字楼销售依据。

买受人购买的写字楼为【现房】【预售写字楼】。预售写字楼批准机关为___________，写字楼预售许可证号为___________。

第三条买受人所购写字楼的基本情况。

买受人购买的写字楼(以下简称该写字楼，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

该写字楼的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

该写字楼阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该写字楼【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

_________________________________________________________________。

_________________________________________________________________。

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该写字楼价款：

1.按建筑面积计算，该写字楼单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2.按套内建筑面积计算，该写字楼单价为(___________币)每平方米__________元，

总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3.按套(单元)计算，该写字楼总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

第五条面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

写字楼交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理：

1.双方自行约定：

2.双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=─────────────100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条付款方式及期限。

买受人按下列第__________种方式按期付款：

1.一次性付款_____________________________________________。

2.分期付款________________________________________________。

3.其他方式________________________________________________。

第七条买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.____________________________________________________________

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】： 【委托人】：

(签章) (签章)

签于 签于

写字楼买卖合同范文二

甲方(出卖人)：

乙方(买受人)：

出卖人(甲方)：

注册地址：

【营业执照注册号】【身份证号码】：

法定代表人：

联系电话：

委托人：

地址：

买受人(乙方)：

【本人】【法定代表人】姓名：

【身份证】【营业执照注册号】：

地址：

联系电话：

【委托人】姓名：

地址：

电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方的写字楼事宜，达成如下协议：

第一条 甲方所售写字楼基本情况及甲方承诺

1、甲方所售写字楼(以下简称写字楼)坐落于 ;位于第 层共 间，房屋结构为 ，登记建筑面积 平方米(其中套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米);房屋用途为 。

2、该写字楼的土地使用年限共 年，还剩余使用年年。

3、甲方拥有该写字楼的完全产权，产权证号为： 。甲方承诺该写字楼没有被抵押或者为其他公司提供担保等影响产权完整和归属的情形。

4、该写字楼现配备的装饰装修设施设备有 (具体见双方现场验收的清单)，该设施设备总折价 元，不包含在房屋总价款中。(或约定包含在总价款中，不另行计价收款)。

5、该写字楼有物业服务，目前的物业服务公司为 ，物业服务收费标准为 。

【律师提示】：产权是二手写字楼交易过程中隐患最大的部分。如果产权属于公司，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，即使没有上述债务问题，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整，在其中有没有关于该物业的约定。如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。总之必须要查清该物业法律意义上的所有人，以及对该物业的产权拥有情况。如果有可能，可以请律师在签署买卖合同时根据具体情况充一些书面条款，抵抗一些未知的风险。

第二条 房屋写字楼总价格及付款方式

1、甲乙双方协商一致，甲方所售写字总金额为人民币 。该价款不含税费。

2、双方选择以下第 种付款方式：

(1)乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金 元整，并于

年 月 日前将房屋全部价款付给甲方。

(2)买房向银行抵押付款：

乙方于 年 月 日前向甲方支付首期房款人民币 元。其余房款乙方拟向银行办理抵押贷款。如果乙方在 年 月 日前还未能将银行贷款办理好并交付给甲方，则甲方可以单方解除本合同，并退回乙方之前已付购房款。

3、双方约定的其他付款方式： 。

【律师提示】：如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于购房者来说，要想签订一个细致的有针对性的合同，可以请个律师。

第三条 交纳税费的约定

1、按有关法律法规政策的规定应由卖方承担的税费由 承担。

2、按有关法律法规政策规定应由买方承担的税费由 承担。

【律师提示】：一般买卖双方按规定各缴各的税费。但也可以通过约定卖方应缴的税费由买方承担，反之亦然。

第四条 写字楼交付

1、甲乙双方于本合同签订后 日内共同对该写字楼及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单及水、电、气的读数等列表记载。

2、甲方在收到全部房款之日起 日内，将该写字楼钥匙交付给乙方。

3、双方其他约定： 。

【律师提示】：要考虑好交钱、过户和交房之间的衔接问题。写字楼较之住宅，除了反价之外，更容易有其他变数发生，应尽快完成交易。

第五条 关于产权登记的约定

甲方双方须在签订本合同 内，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房要求之日起 日内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的 %赔偿乙方损失。

【律师提示】：权属转移登记，也就是房产过户手续，主要是什么时间过户一定要说清楚，而且买方交钱和过户的时间间隔不宜过长。

第六条 定金及交房保证金

1、甲乙双方约定乙方在签订本合同之日起 日内向甲方交纳购房定金 元。

2、为防范交易风险督促卖方按合同约定交付房地产，甲乙双方同意从交易总房款中预留 元作为交房保证金。此款在甲方实际交付房地产及完成产权转移登记时交付给甲方。

3、关于交房保证金托管的约定： ;

4、甲乙双方其他约定： 。

【律师提示】：双方约定违约方承担定金责任后，守约方不可进一步追究违约方其他违约责任的，从约定。双方既约定定金，又约定赔偿损失的，一方违约时，守约方既可主张定金罚则，又可请求赔偿损失。

第七条 违约责任的约定

1、乙方逾期付款的违约责任((1)和(2)不作累加)：

(1)如乙方未按约定时间付款，则乙方应按逾期付款额的万分之向甲方按日支付逾期付款违约金，同时甲方有权要求合同继续履行。

(2)如乙方逾期付款时间超过 天后，甲方有权单方解除合同并要求乙方按购房款总额的百分之 支付违约金;甲方也有权选择还是按本条上述第(1)项执行。

2、甲方逾期交房的违约责任((1)和(2)不作累加)：

(1)如甲方未按合同约定的时间交付房屋，则甲方应按乙方已付购房款的总额的万分之 向乙方按日支付逾期交房违约金，同时乙方有权要求继续履行合同。

(2)如甲方逾期交房超过 天后，乙方有权单方解除合同并要求甲方按购房款总额的百分之 支付违约金;乙方也有权选择还是按本条上述第(1)项要求甲方承担违约责任并继续履行合同。

3、任何一方不按约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款的百分之 作为违约金。

4、任何一方不履行本合同约定义务致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之 作为违约金。

【律师提示】：根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，在因违约方过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，守约方可以请求赔偿房屋差价损失。如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，尊重当事人的意思自治，从约定。如当事人没有约定房屋差价，则可请求法院委托评估机构对讼争房产的市场价进行评估，评估时点为起诉之日，通过评估价与约定价的比较，确定房屋差价损失。

第八条 甲乙双方的承诺和保证

1、甲方承诺和保证：

(1)甲方有权签署并有能力履行本合同。

(2)甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。

(3)水、电、煤气、物业、供暖等各项费用均已按规定交纳，单据交买房确认。

(4) 该写字楼目前没有租约。(如有租约另行约定)

2、乙方承诺和保证：乙方有权签署并有能力履行本合同。

【律师提示】：第一，要核实合同签订人员身份的真实性以及授权委托书的内容，确保合同不因主体不适当而导致合同无效。第二，带租约的房屋买卖，买卖双方应明确约定，是实物交付还是租约权交付。法律规定承租人享有优先购买权。卖家要把出卖信息提前告知租客，同时在签约前将出租信息告知买家，而买家也要认真审查房屋租赁合同。承租人放弃优先购买权，应提供书面承诺。

第九条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出 天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起 日内向另一方当事人提供证明。

第十一条 合同的效力

1、本合同自甲乙双方签字(盖章)之日起生效。

2、本合同一式 份，甲乙双方各执 份，具有同等法律效力。

第十二条 法律适用及争议的处理

1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下列第 种方式解决：

(1)提交 仲裁委员会仲裁;

(2)依法向有管辖权的人民法院起诉。

【律师提示】：要么选择仲裁要么选择诉讼，仲裁是一裁终局。

第十三条 双方其他约定

甲方(签章)： 乙方(签章)： 委托人(签章)： 委托人(签章)：

年 月 日 年 月 日

写字楼买卖合同范文三

卖方(以下简称甲方)：______________

买方(以下简称乙方)：______________

根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准写字楼和使用配套场地达成如下协议，以资共同遵守。

一、 基本情况：

1、 乙方购买甲方坐落在_________市_______区(县)_____________路_________

弄(新村)___支弄_____________号________号写字楼______层，写字楼建筑面积_____________平方米，并配套场地______________平方米，按房产证为准。

2、 土地使用权限为_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，实际年限按产权证。

3、 写字楼区域东侧在_______米内、南侧到_________米内、西侧到_________米内、北侧到__________米内。

二、 写字楼价格及其它费用：

1、 写字楼价格每平方米人民币______元(大写)，总价(含人民币土地价格)人民币______________元(大写)。

2、 土地使用税费按国家有关规定由_______方每年支付给有关部门。

3、 乙方在甲方园区内的物业管理费每年人民币___________________元(大写)。

三、 付款方式、期限及交房期：

1、 写字楼总价分二次付清，签约日乙方支付定金人民币________________万元(大写)。

(1)________年_____月____日前甲方把写字楼通过有关部门验收合格后交付乙方使用，同时乙方在收到甲方写字楼后支付人民币__________________万元(大写);

(2)其余房款应在甲方办妥相关产权交易后(以产权交易中心核发产权证之日为准)6日内一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。

2、以上付款以转帐或现金方式支付均可，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方逾期超过三个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按写字楼和土地总价的10%计;若甲方不能办理土地、房产二证，或将土地、写字楼抵押给任何第三方，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按写字楼和土地总价10%支付给乙方作为违约金。

四、 其他规定：

1、 甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。

2、 乙方所购产权房可以自由转让或出租给其他方办业，但必须通知管理方，受让或承租方企业可以以本写字楼地址进行工商注册。

3、 写字楼内土地属批租，厂区内按现有的设施配套使用给乙方，未经有关部门同意，不得擅自搭建简易棚及房屋，甲方须协助乙方办理搭建秘备的简易棚手续。

4、 乙方所购房屋不得拆除，不得在其中举办高污染、高用电量的项目。

5、 乙方在所购房屋内组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按其交付各项规定费用。

6、 乙方使用的用电和用水增容量由乙方提出申请，甲方予以协助办理，增容费用由乙方向有关部门按规定交纳。

7、 本合同未尽事宜由双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。

8、 甲方在完成售房的全过程后，则乙方有权支配和使用该写字楼，甲方无权干涉。

9、 本写字楼的质量保修期为交付后一年内有效。

五、 本合同主体及责任：

1、 甲方：__________法定代表人：______________委托人：____________

2、 乙方：__________ 法定代表人：_____________ 委托人：____________

(甲、乙双方所系法定代表人，具有连带及担保责任)

六、 本合同经双方代表签字或盖章后生效，本合同一式四份，甲、乙双方和执一份，房产管理局和公证处各执一份。

甲方： 乙 方：

代表( 签名盖章)： 代表( 签名盖章)：

电话： 电 话：