写字楼招商工作总结范文

写字楼招商工作总结篇1

铠恩国际家居名都是重庆市人民政府确定的重点项目，由重庆凯特家私制造有限公司投资兴建。该项目占地600余亩，建筑总面积80万平方米，总投资10亿元，规划定位为“中国西部家具家居第一市”，是集家居、家具、家装、建辅建材专业市场为一体的群体综合性大市场。该市场2007年完工后，预计年交易额达60亿。该工程地处巴南，立足重庆，辐射西部，是一个“买全国卖周边”的家居、家具、建材集散中心。

联系方式：

电话：023-62410032 62410009

传真：023-62410227

浙江泽国机电五金城

浙江泽国机电五金城以推动中国机电五金行业的发展为已任，本着“诚信、专业、开拓、创新、强邦”的经营理念，经营五金工具、磨具磨料、硬质合金、机电设备、轴承、水泵、标准件、机床、仪器仪表等齐全的产品。城内划分有商务办公工区、市场营业区、会议展览中心、仓储物流中心、商业休闲区、生活配套区等功能性区域，还有部分营业店面及临时摊位，随时恭候广大商户入住！周边交通便捷，水、陆、空交通网四通八达，将逐步建成长江三角洲乃至全国规模最大的国际机电五金专业市场。

联系方式：

传真：0576-6408007

金上海生活广场

金上海生活广场位于金山区朱泾镇城南新城核心地段，周边交通便利、高档住宅密集，为当地绝对的商业中心。该项目总占地面积4万多平方米，是一个综合性区域商业中心，共分五个区域，分别为娱乐休闲区、餐饮区、百货区、精品零售区、少儿游乐区。该商业中心目前正在租赁中，已有多鲜乐金超市、苏宁电器、迪信通等主力商家意向进驻, 适合经营休闲娱乐、中西餐厅、百货等各种业态。

电话：021-64876309

内蒙古海亮国际商贸城

内蒙古海亮国际商贸城由中国海亮集团下属控股公司“内蒙古海亮置业发展有限公司”投资开发。内蒙古海亮国际商贸城总占地面积30769平方米，总建筑面积160000平方米，总投资10亿余元人民币，分为二期开发：一期以商业开发为主，其功能定位为大型商品批发、零售商城；二期以高层建筑开发为主，其物业功能包括公寓、商铺、商务写字间。主楼拟建高20层标志性建筑，群楼与之相配套，地下建一层。其规模与品位均为西部地区之最，是集国际化、现代化、规模化为一体的大型商业批发、零售中心，无论其规划设计、经营管理模式，还是商业规模、装修档次都与中国义乌国际商贸城全面接轨。

联系电话：0471-2580608

无锡新天地

无锡新天地位于无锡南长区太湖广场西北侧、南门商圈核心地段,北临伯渎港,东侧至金钩桥街,南侧至永乐路,西至规划中的通扬路。其占地面积为22565.8平方米，建筑面积约7万平方米，规划有12幢独立别墅型商务会馆、一幢个性时尚高级写字楼和一幢商务酒店式公寓。其中商业建筑面积有15353.74平方米，配有195个地下车位及400个地上临时车位。

该项目交通便利，位于南长区中心地带，临近太湖大道,处于滨湖等新城与老城的结合地带；周边消费人群较多，星级酒店云集，高档写字楼林立，高级社区密集；并规划有五星级酒店、精品购物中心、公寓、商务写字楼等；无锡市博物馆、革命陈列馆、科技馆、档案馆、城建档案馆在太湖广场南侧,未来太湖广场势必成为无锡地区新的商业中心和财富中心。

招商电话： 葛小姐、周小姐13023309329

0510-85058866

彩虹嘉都专业市场

彩虹嘉都房产位于富阳市高桥镇，东依高桥南路，西至金桥北路与正在筹建的进入杭城的快速通道相接，北临高桥西路，南接彩虹路，是一个拥有建筑面积11万平方米的新建住宅小区。距富阳市中心仅3.5公里，320国道纵贯南北，距杭州火车站仅25公里,距肖山国际机场60公里，交通极为方便。

市场建筑面积3万余平方米，其中：面临金桥北路为商业中心，商业中心为二层，总面积为7000多平米，沿街四面为商铺，共有商铺250间，面积21225平方米，一楼层高为4.37米，二楼层高为2.77米。区内已有农贸市场一个，面积为970平方米，适于各种商业经营使用，目前已为现房。

联系电话：0571-63432048

13666617999 俞先生 13868182116 姜先生

扬州市曲江小商品市场

扬州市曲江小商品市场，为省级重点批发市场，位于扬州市运河西路 116 号， 328 国道横贯门前，东邻京沪、宁通高速公路，紧靠扬州客运东站和联运中心，交通便利。

市场自1992 年创办以来，坚持“贴近群众日常生活、满足大众消费需求”的市场定位，逐步扩大经营规模，不断丰富经营品种，极大的便利与实惠了广大城乡消费者。目前市场占地 70 亩，建筑面积 6 万平方米，营业面积 5 万平方米，拥有摊店 3000 多个，经营服装、布匹、家具、小百货、副食品、五金水暖、电子电器、文化用品、箱包皮具、家纺床用等十个大类数万种商品。

电话：0514 ― 7204247

传真：0514 ― 7217365

锡澄果菜副食品交易市场

锡澄果菜副食品交易市场位于无锡城北312国道和锡澄公路交汇处，西依锡北运河，水陆交通十分便利。市场现有经营面积64亩，99年销售水果30万吨，销售额5.67亿元，是目前江苏省最大的水果集散中心，规模在华东地区亦名列前茅，被列为国内贸易部重点“菜篮子工程”，市场连续两届被评为全国优秀果品批发市场。目前市场以水果、茶叶、炒货等副食品为主要经营业务。市场内的锡澄大厦可为客户提供餐饮、住宿、娱乐等全方位服务。

电话：0510-83113728

常熟环球服装城

“常熟环球服装城”总面积15000平方米，位于中国常熟招商城繁荣商圈中心区域招商场一、二、三、四区三楼。现在已开发成环球写字楼、环球门市部、环球档口三个不同档次共600个商铺，形成多元化、立体化的市场业态和格局的常熟环球服装城。汇聚了鄂尔多斯、意大利鳄鱼、韩国金狐狸、英国凯撒、维多利亚、斯尔丹奇、宾度、飞亚世、蓝血人、芮雪儿、女博士、努威卡、九州雪鸽、金九艳、紫鸟等国内外品牌。

常熟招商城是我国最早、最大的招商城，由28个专业市场组成，年成交额超过400亿元。环球服装城的开业，为江苏大型市场出新改造、大力发展“楼宇市场”提供了成功范例。

电话：0512-52756999

传真：0512-52760055

天津市铁闽钢材现货交易市场

一、门面房租金

1.可一年一交，也可两年一交

2.年租金交二送一：即一次清两年租金的企业或个人第三年可以免交租金。

二、场地租金

1.可一年一交，也可两年一交

2.两年一次清的企业可享受按出库量返还部分租金的优惠。

三、为入住企业提供工商注册、税务登记一条龙服务。

四、银企联手建立融资平台，包括为入住企业提供货物库存质押贷款，多家联保贷款中小额贷款等服务。

五、为入驻企业子女就近入学，提供便利。

天津招商热线:022-60403333 / 60536666 / 24931588

上海招商热线:021-57628873 / 57628835

通港钢材建材市场

地理位置优越，交通便利，是广大商家置业发展的理想之所，目前进入市场的经营户主要以钢材经销为主，欢迎各界商户前来经营。市场内现出租率达98%以上。欢迎广大商户联系洽淡，共同致富。

市场租赁：0472-6938328 6938938

传 真：0472-6938335

杭州原野汽配五金市场

是政府重点扶持的萧山跨世纪发展的十大战略工程之一。本市场位于规划占地6000余亩的新世纪园区内，萧山新世纪市场园区是华东乃至全国规模最大、设施最齐全、管理最先进的市场园区。现已建成开业的有华东地区规模最大的浙江世纪汽车市场、浙江世纪建材装饰市场，暨2003年9月中旬开业的杭州原野汽配五金市场和即将动工建设的大型仓储市场。

招商电话:0571―82836655 82835555

传真:0571―82836655

电话:0571―82835528

新洪城大市场招商

内部配套：餐饮专属区、休闲专属区、娱乐专属区、会展交易专属区

楼层状况：一期1-4楼为商业裙楼，5楼-25楼为专业商务写字楼

交通状况：公交车12、13、202、219、204、23直达

电话：0791―7099790 7111111

湄公万象国际建材城简介

大湄公•万象国际建材城由万象鸿运公司（中方独资）投资兴建，项目位于老挝首都万象市以南5千米处，地处有“黄金联线”之称的13号国际公路（连接泰国、越南、柬埔寨和缅甸的主通道）之畔。项目总占地面积90亩，分一、二两期工程，共200间铺面，是一个集商铺、卖场、停车场、商务中心、仓储为一体的综合性商城。项目的落成，将填补老挝国内建材专业市场的空白和满足其建材市场的需求，也将成为中国建材流向东盟的第一平台。

现面向全国招纳建材经销商，招商范围：陶卫、洁具、瓷砖、整体厨房、灯具（电器）、家具、五金、玻璃、木地板、门、窗帘布艺、楼梯、铝塑型材、涂料、工艺石材等建材产品。

招商热线：0871-73546687354788

森泰商服中心

周边围绕贻欣园、鸿泰花园别墅、泰达时代、雅都天元、云景蓝庭等成熟社区，早在2004年就被开发区纳入了当年为改善区域投资环境而做的十五件实事之一。作为开发区“菜篮子”工程的森泰商服中心，长期以来倍受开发区政府的重视与支持，也被广大开发区居民给予了高度关注。

目前，森泰商服中心地下一层的农贸市场部分摊位正在招商中。干净整洁的卫生条件，高档次的室内装修，齐全的配套设施吸引了众多的商家及周边居民，发展空间巨大。

销售热线：022-5982825559828288

电话：022-59828266传真：022-58928266

广州百脑汇科技大厦

百脑汇科技大厦位于天河路,位置优越,地处商业旺地,天河娱乐广场对面,总统大酒店旁,楼下1-5是电脑城,六楼是美食城,近太平洋电脑城,附近有大型商场、酒店、超市、市级医院等配套设施齐全。高层,采光好,通风一流。办公装修,30楼,面积52平方,租金2500元/月。

联系电话：13602439108

中国正定国际小商品市场

该市场由河北省政府主办，是国家、省、市、县政府重点扶持项目。正定交通便利（铁路、高速、公路、机场、公交、货运站）、商业基础好（恒山板材市场、油漆市场、家具市场等等）、距离石市近、有省城为依托，是北方规模最大、档次最高（中央空调、自动刷卡机、宽带、智能照明系统、自动消防卷帘系统、客货电梯30多部、2500停车位）；配套齐全（商品展示交易区、仓储物流园区、产业园区、餐饮娱乐休闲区、纺织服装基地、中国北方茶城、美国城）；国际一流经营管理团队（浙江义乌市场管理公司+美国仲量联行）

预约免费看房车热线：0311―8885662415032633482

江苏省常州宝丰外贸服装批发市场

租金政策：租金1万，3年不变；

缴纳租金2年以上9折优惠；

二楼35平米以上，年租9折优惠；

市场管理费2.8元/平方/月，第一年减50%；

优先选铺，开业前免费试营业。

常州宝丰外贸服装批发市场开始招商，前100名签约客户送装修费1000元

招商范围：外贸服装配饰、箱包、鞋帽、毛线、床上用品、内衣、袜子、女装、男装、童装等。

招商对象：服装经销商、外贸库存经销商、服装生产加工企业、服装批发经销商。

写字楼招商工作总结篇2

【关键词】大学科技园；招商；探析

浙江省国家大学科技园（以下简称：大学科技园）成立于2002年3月，2005年被认定为部级大学科技园。由浙江工业大学、浙江理工大学、中国计量学院、杭州市江干区人民政府共建。被省政府列入“省级自主创新示范区”，2013年12月获科技部部级孵化器认定。

一、项目产业招商现状

（一）资源情况：大学科技园核心区研发大楼项目地处杭州城东，项目用地约50亩，面积约8.9万方，项目分3期，Ⅰ期1#楼：约2.7万方现已投用；Ⅱ期3、4#楼：约5.2万方正进行内部装饰，计划2014年10月投用；Ⅲ期2#楼为综合配套用房，预计2016年建成。

（二）招商情况：大学科技园1#楼现定价54元/方・月，物业费约4.5元/方・月，现1#楼已有入驻企业40余家，使用面积占1#楼招商面积近40%。引进的重点企业中有热谷科技、赫瓦机器人、赛龙化工、匡伦科技等，产业涵盖移动支付、网络游戏、新能源开发、机器人应用等。

（三）运行情况：通过积极努力，前期配套物业、过渡食堂、超市、代办中介已入驻。日常招商中，接洽的部分优质项目，对办公环境要求均比较高，租金成本很敏感，但大学科技园的租金成本、区扶持政策不明（未出台）、办公氛围尚缺，主要靠项目申报、税收奖励等远期政策招引，企业落户意向不高。同时，少量已入驻企业因高租金产退意。

二、项目招商存在的问题分析

该项目位于杭州城市东部，地处江干区科技园区内，随着城市东扩和城市化快速推进，项目作为城东新兴、稀缺的商务写字楼，该地块商务价值未来将愈加显现，SWOT分析如下：

1、优势分析。一是区位优势明显：毗邻地铁1号线九和路站（约300M）。紧邻沪杭甬高速、杭州绕城公路，倚靠杭州东站交通枢纽，近交萧山国际、上海、宁波，附近高校云集，是重要中心枢纽，地理优越。二是产业环境浓厚：项目紧邻规划中的九乔国际商贸城，周边聚集了西子奥的斯、巨星科技、新星光电、纽冠电子、中奥科技等一批高质信息类企业，产业氛围浓厚；三是政策环境优势：大学科技园是杭州仅有的3个部级大学科技园之一；上层政策倾斜力度大，且拥有合作院校及政府资源，本项目可以充分利用“浙江省国家大学科技园”品牌优势。

2、劣势分析。一是楼宇集聚方面，该项目区块现较为孤立，与周边通达大厦九和大厦、海富大厦及在建地铁九和路站综合商务楼等楼宇物理空间上有一定距离；且该项目暂无法真正“拎包办公”、周边工业产房较多，写字楼氛围有待提升。二是生活配套方面，周边商务休闲、娱乐配套欠缺，已有的层次不高；农居点较多，住宿房源较紧。三是工作氛围方面，相对主城区来说，城乡结合部、城郊感受依旧明显，员工（尤其中高层）本地工作认同感、归属感不强。

3、机会分析。一是契合导向，电子信息产业是国民经济的战略性、基础性、先导性支柱产业，省、市、区各政策文件中，不断明确该产业导向。二是拥有基础，在杭州，电子信息产业以由通信、软件，集成电路设计、数字电视，动漫、游戏“两大、两优、两新”发展形成了通信、软件、集成电路设计、数字电视、动漫游戏、电子商务和互联网经济“6+1”产业链，取得了令人瞩目的成就。三是差异定位，区外：杭州电子信息产业较为发达的有4区域，以国家通信产业园、国家计算机与网络产品产业园、城西科创产业集聚区、大江东产业集聚区为主。区内：电子信息产业、移动互联可有效与区内其他镇（街道）的新传媒产业大厦、华联UDC总部经济大厦、三新银座资募大厦、浙江互联网产业大厦、聚落5号创意园形成差异化定位。

4、威胁分析。一方面企业创新匮乏，区域内缺乏部级大型、骨干研发机构和公共研发平台，政府扶持的公共研发平台发展不快，企业研发能力不强，具有完全自主知识产权的电子信息产品较少；另一方面高新技术产业园区等在发展电子信息产业上具有先机优势，在人才、资本、项目的集聚效应上，可能对本项目形成比预期更大的招商竞争。

因此，该项目较适合以“电子信息、移动互联”等信息服务业作为招商重点。到2015年年底，努力将大学科技园打造成为产业特色鲜明、创新带动强劲、经济贡献显著的国内知名、省内一流的部级大学科技园。

三、大学科技园招商思路及对策

（一）招商思路

鉴于大学科技园的招商既要满足部级孵化器的考核要求，招商需倾向性引进省内高校学科性公司、社会高新技术项目、青蓝计划项目，又要兼顾企业社会贡献（税收）体现。结合实际，项目招商可分三阶段开展。

第一阶段：启用阶段，以完成大学科技园1期1#楼招商为主，入驻企业应能满足部级孵化器考核要求；至2014年6月，该楼入住率应不低于50%，入驻企业家数超50家，并先期形成一批潜在意向入驻企业，商务办公楼宇氛围形成，并做好3、4#楼项目储备。

第二阶段：蓄势阶段，以扩大范围和提升服务为抓手，以3、4#楼招商为重点，用两年时间，迅速聚拢几家标杆性企业入驻，至2015年年底，3、4#达到入驻率70%，企业总数超80家（含1#楼）的目标，

第三阶段：扩招阶段，至2016年年底，完成2#楼食堂等基本配套服务机构引进，保持整体入驻率达90%，

（二）招商具体对策

为加快大学科技园招商进度，尽快形成高层次人才、高新技术产业集聚氛围，有必要拟对空间布局、租金设置、招商宣传、平台打造、配套建设进行分块实施计划，详见附件1-4。

1、功能布局方面

表3-1空间布局方面，研发大楼空间布局规划表

楼号 楼层 功能布局 空间规划

1# A、B首层及裙楼1-2楼 配套服务区 接待中心、咖啡厅、展厅、银行、超市、图文、过渡食堂等

1#A 2层 会议、展示、物业

3层 办公留用 大学科技园办公

4―8层 研发孵化区 青蓝计划企业、高校科技项目、孵化型初创阶段企业

1#B 2―8层

2# 首层 配套服务区 食堂、超市、餐饮人员办公用房

2层 2/3面积作食堂（商务特色餐饮）、1/3面积可做包厢（或展示厅）

3层 大型多功能厅（容纳250-300人）、健身房、活动室（乒乓球、台球）服务机构用房

3# 首层 研发孵化区 3、4幢后期物业用房、中介型（项目申报、人力、投资机构、咨询、会展）公司/机构配套用房

2-7层 孵化型、成长型企业、研发技术中心（平台）等

8-13层 成长型、平台型企业

4# 1-7层 创新创业区 科技园区办公（待定）

8-13层 发展集聚区 浙商（总部）、规模企业、园区税源型企业衍生项目等

注：研发孵化区：孵化型、初创型企业、研发技术中心（平台）等，原则上注册资金不低于10万，或年税收不低于10万。

创新创业区：成长型、平台（功能）型企业等，原则上注册资金不低于50万，或年税收不低于30万。

发展集聚区：浙商（总部）、规模企业、园区税源型企业衍生项目入驻；新引进企业原则上注册资金不低于200万，或年税收不低于50万。

2、政策扶持方面

租金方面，通过前期调查，周边同类楼宇租金一般在48-60元/方・月之间，周边厂房楼宇租金一般在25-36元/方・月之间，市内同类楼宇租金一般在4-75元/方・月之间。鉴于新园区急需积聚园区氛围、塑造园区形象，租金上，建议租金设定在45元/方・月为宜；建议租期上，场地出租一般以3年一签为主，可整层或分割出租，考虑3幢主要孵化型、成长型企业为主，企业运营发展变数相比较大，该幢前期建议以2年一签为宜；价格上，第一年可给予7折的优惠价，第二年，可给予8折的租金定价。

财政资助方面，按2013年6月通过的《中共浙江省委关于全面实施创新驱动发展战略加快建设创新型省份的决定》要求，对于业主单位、入驻企业分别设定财政资助政策，落实基层资金配套。

项目申报方面，对于入驻大学科技园的企业，经认定的，予以项目申报上的优先推荐、倾斜扶持。同时，应积极争取区里出台《若干政策意见》，形成招商的政策洼地效应。

3、招商宣传方面

“宣传概念”提炼上，作为杭州仅有的3家部级大学科技园之一，项目区位独具优势，且有作为该区域早期最典型的商务办公项目的特质，同时，规划中的绿谷・杭州商业综合体，地铁九环路站综合体，使得该项目所在区块后期具有一定的商务聚集性，由此可提炼出“钱江新城东创业新领地”的概念。

宣传媒介上，可从硬件塑造、软件宣传、合作性推广3个维度，从工地告知性广告、户外视觉广告、视频广告、网络广告、大厅形象及样板办公楼，报刊、搜索，院校、协会团体、政府机构10个模块着手，以宣传片、宣传册、标牌、展架、海报、软文等形式全方位做好招商信息的宣传推广。

4、平台打造方面

结合产业特性，在利用已有技术（服务）大平台的基础上，重点跟进如下类型平台引入。一是招商平台，争取引入浙江省企业信息化促进会设点，积极推动信息化和园内工业化企业的有机结合，使电子信息技术在工业领域的应用日益深入，深化与行业机构协作的紧密度；二是技术平台，引入1-2家软件技术服务平台、软件评测中心等公共服务平台，搭建共性技术资源，促进企业发展新一代信息技术；三是借力资本，针对性引进创投等产业投资机构，加快形成一批创新强、品牌优的企业。

同时，成立“大学科技园高校科技成果转化中心”，加快高校、企业技术转移和成果转化。

5、配套环境方面

做好大学科技园的招商工作，软、硬配套环境不可或缺，硬件上，一方面针对性做好公共技术服务，为入驻企业提供技术等共平台服务，缩减企业经营成本和后勤配套两部分；另一方面做好后勤配套，为入驻企业、员工提供商务、休闲等配套服务。软件上，一是做好人力服务，为企业的人才的招聘、开发、共享建立平台；二是创业辅导，为企业提供内部治理经验辅导，引导企业稳健成长；三是公共服务，为企业提供经营事项的咨询、协调；四是宣传提升，提升大学科技园知名度、形象，为企业提供外部经济。

四、总结

公办型电子商务园有着先天性发展优势，只要构建好园区品牌、政策支持、人才支持、产业氛围、硬件配套、软件服务等核心产业要素，相信在与民办、合办型等园区的竞争中，在与新兴电商产业园的角力中，始终保持自身的持续性核心竞争力，引领电商产业的集聚集群发展。

参考文献

[1]祁军.大学科技园发展模式研究[学位论文].广东：中山大学，2009

[2]刘荣华，葛敬民，祝培培.我国国家大学科技园的地理分布现状与发展趋势.《特区经济》，2008（1）

[3]科技部，《科技部关于认定北京亦庄国际生物投资管理有限公司等69家单位为部级科技企业孵化器的通知》（国科发委[2013]703号[R].北京：科技部部，2013（12）

作者简介

写字楼招商工作总结篇3

[摘要] 随着北京市产业结构调整步伐进一步加快，各项调控政策持续推进，以金融业为代表的总部型现代服务业已经成为北京市以及西城区的重要支柱产业。但是，西城区作为首都功能核心区，经过改革开放近30年的建设，土地资源极其匮乏，已经制约了经济进一步发展。本文通过对“总部经济”和“楼宇经济”的研究，力图找到突破点，以全面了解区域产业结构与空间布局，促进西城区经济发展。

关键词： 西城区楼宇经济总部经济现代服务业

中图分类号：C812 文献标识码：A 文章编号：1006-5954（2011） 05-059-03

一、楼宇经济的涵义及产生的原因

（一）楼宇经济的涵义

楼宇经济是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。目前，在国内对楼宇经济还没有一个权威定义，通常只是字面上的简单解释。现阶段，对楼宇经济比较全面的概述是：以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展，形成以集约型、高密度为特点的一种新型经济形态。

（二）中心城区发展催生楼宇经济的发展

1.产业结构调整是发展楼宇经济的根本原因

经过几年的发展，楼宇经济得到各界越来越多的关注。

北京市西城区重大产业项目不断聚集，产业结构日趋合理。“十一五”期间，西城区第三产业增加值由1077亿元增长到1763亿元，增幅达63.7%，年均增长12.8%，其占GDP比重保持在90%左右，且比重逐年递增。从规模和效益上看，西城区第三产业占全区总量的占比均接近或者超过九成，第三产业呈现良好的发展态势。

2.空间拓宽是发展楼宇经济的重要原因

（1）区域空间紧张、趋于饱和

西城区是首都功能核心区之一，辖区面积50.7平方公里，人口相对密集，单位比较集中。全区常住人口124.6万人，人口密度达到2.46万人/平方公里。从空间供给角度看，全区大面积进行建设的区域十分有限。以旧城区改造为契机，西城区已经基本完成了金融街、德胜科技园的建设，所剩空间大多是文保区或者不可建设用地。从空间需求角度看，伴随着西城区快速的发展，经济、资源、环境之间的矛盾已经显现，经济发展对空间资源的需求日益增多，空间承载力将承受更大的压力和考验。

（2）土地利用不足

西城区面临着空间资源紧张的问题，而在有限的空间上，资源使用效率又不高。由于历史等复杂原因，西城区存在着大面积的老旧平房和简易楼房，而作为核心资源的优质写字楼数量却严重不足。此外，西城区是国家重要的政务中心，是众多中央机关所在地，在服务中央的同时，土地利用效率也受影响。

3.中心城区的需求是发展楼宇经济的直接原因

楼宇经济的核心是以大规模聚集扩散的经济效能，颠覆松散的经营模式，进而拉动整个区域的高速发展。其形成主要体现在：首先，一般出现在中心城区，所处区域土地资源高度紧缺，土地价格水平很高；其次，现代服务业为主要的支柱产业；再次，单栋楼宇蕴藏着极大的经济规模；最后，出现成片的现代化商务楼宇群。

西城区作为北京市的中心城区，一方面，城市功能非常集中，中心城区的“磁力”作用强化，发展要素不断得到集聚，对周围区域形成“虹吸效应”。另一方面，中心城区的经济承载能力趋于饱和，交通、环境和各项城市设施不堪重负，商务成本不断攀升。西城区单位面积的GDP产出居全市之首，但土地基本开发殆尽，要想继续保持经济优势，大力发展楼宇经济是重要途径。

二、楼宇经济的特点

（一）楼宇经济是现代服务业的效益高地

以金融街为代表的高端功能区，是发展以服务经济为主导的产业结构的重要着力点。矗立于高端功能区的商务写字楼，将成为现代服务业的重要载体，形成具有丰富的现代商业价值的楼宇经济。近年来，依托商用楼宇资源和其他资源优势，国内外的金融、咨询和IT等现代服务业企业加速落户西城区，有效带动了区域经济的发展，并进一步促进全区经济结构的调整和优化。

楼宇经济的价值主要体现在现代服务业，它已成为现代服务业的效益高地。2009年，西城区现代服务业法人单位15821家，占全区法人单位总数的48.7%，资产总量达到49.1万亿元，占全区资产总量的比重高达97.4%；全年收入合计5219.3亿元，占全区单位收入合计的比重达到44.3%；实现利润总额2024.8亿元，占全区总量的86.7%；实现增加值1223.4亿元，占全区总量的67.4%。

（二）楼宇经济是向空间求发展的重要途径

行政区划调整为西城区带来了空前的机遇和挑战，空间资源匮乏得到了改善，成为西城区发展过程中的又一个里程碑。

楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，它在高价位上实现土地的集约化，获得更大的利润空间，财富效应显著。发展楼宇经济，有利于像西城区这样的中心城区进一步挖掘潜力，进一步提升产能，拓展发展空间，将经济由平面向立体转变，向空间求发展，向楼宇要效益，培育新的经济增长点。

（三）楼宇经济的影响因素比较复杂

影响楼宇经济发展的因素众多，主要有：经济发展水平、区域发展战略、商务投资氛围、交通因素、配套设施和政务资源等。

基于以上楼宇经济的特点，大力发展楼宇经济有利于经济结构的调整，有利于区域空间拓宽，有利于城市功能的提升。

三、楼宇经济与总部经济的关系

总部经济是发展楼宇经济的重要一环，楼宇经济与总部经济在内涵上有一定相通之处。发展总部经济，就是要将公司的总部、结算中心、研发中心、销售指挥中心等上层经济体吸引过来，而这些经济体汇集在写字楼密集的商圈中就形成了楼宇经济。

西城区总部经济特征明显。2009年末，西城区共有总部企业232家，占全区法人单位的0.7%。拥有资产18.1万亿元，占全区的35.9%；实现收入4445.6亿元，占全区的37.8%；吸纳从业人员13.8万人，占全区的16.9%。

按街道分布划分，西城区总部企业主要集中在金融街街道、展览路街道、德胜街道和月坛街道。四个街道共有总部企业166家，占全区总部企业的71.6%。其中金融街街道62家，占26.7%；展览路街道55家，占23.7%；德胜街道25家，占10.8%；月坛街道24家，占10.3%。

西城区总部产业分布合理，有利于楼宇经济的推广。全区232家总部企业有近80%的企业集中于服务业、金融业和商业。其中服务业97家，主要经营活动以投资与资产管理、企业管理和咨询服务为主；金融业42家，主要经营活动为存贷款结算、证券期货业务和各类保险业务；商业42家，主要经营活动以各类产品的批发和零售为主。

从隶属关系看，西城区总部企业资产主要集中在中央隶属关系的企业中，为17.1万亿元，占全部总部企业资产的94.5%。市属总部企业资产为0.6万亿元，占3.3%；隶属关系为区属和其他的资产总计相对较小。

四、与各类城区比较

西城区共拥有241栋商务楼宇，入驻企业12000余家。其中金融街有52栋，占全区的21.6%。在金融街快速发展的同时，其他高端功能区也取得了飞速发展。

（一）上海市浦东新区――产业结构最类似

上海浦东新区陆家嘴金融贸易区与金融街功能类似。它是上海市一个主要的金融中心区，位于浦东新区黄浦江畔。整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，拥有100多个楼宇。

通过对西城区金融街和浦东陆家嘴空间资源利用情况对比发现，二者写字楼面积接近，租金价格水平相当，但金融街从业人员较少，人均空间资源占有量较高。

（二）上海市卢湾区――发展思路可借鉴

卢湾区发展楼宇经济的思路是依靠招商选资引强。2004年以来，卢湾区启动旧区改造工程，建设了一批现代化办公楼宇。具体就是瞄准世界500强企业和知名金融机构、行业龙头企业、知识密集型企业，以及其销售中心和结算中心。截至2009年底，已经有109家世界500强企业落户卢湾区。区域内有10多幢“亿元楼”（年缴税超过1亿元），其中有两幢“月亿楼”（月税收超过1亿元）。2009年，卢湾区共有66幢商务办公楼宇，其中甲级写字楼占到40%，全年共缴税79.8亿元，占全部税收收入67%。

在发展楼宇经济的过程中，卢湾区十分注意与其他城区错位发展。以金融服务业为例，卢湾区着力发展证券投资机构和融资租赁业务，与浦东“错位发展、联动发展”。

值得借鉴的是，卢湾区的旧区改造不是“一刀切”。在建设现代化楼宇的同时，卢湾区把具有上海传统建筑特色的石库门民居和部分具有历史标志意义的老厂房保留下来，装修改造，建设创意产业集聚区。

五、可行性措施探讨

西城区对于楼宇经济的研究还处于初步阶段，我们建议从多方面入手，建立楼宇检测评价体系，配以政策性鼓励，发展楼宇。以楼宇为核心资源，形成高端功能区，成为加快发展服务经济，进一步优化经济结构的重要载体和抓手，有力地带动了西城区经济发展方式的转变。

（一）制定鼓励发展楼宇经济的相关政策

发展楼宇经济主要从政策、服务、空间三方面开展工作，降低企业的成本，政府和企业共同创造发展环境。在做好服务，切实解决企业实际困难的同时，将楼宇经济推行到“一核一带”多功能区，拓展企业发展空间。

（二）发展西城区楼宇经济的建议

1.完善“腾笼”和“筑巢”的对接

（1）做好招商选资的对接。近年来，西城区经济发展迅速，努力规避承受二次产业转型的阵痛，提倡有选择地招商引资，适当提高准入标准，积极引进高增值型产业和项目，推动经济发展方式加快向低投入、低消耗、低污染、高增长、高效益转变。

（2）做好产业培育的对接。积极发展金融优势产业，培育文化创意产业等新兴产业发展，延长优质产业链条，加快产业结构的有效优化。不能为“腾笼”而赶鸟，应在培育的基础上，变鸟为凤。

（3）做好楼宇产权的对接。提倡只租不售的项目，这样在企业的进入与退出、企业成本等方面也相对容易控制。

2.打造楼宇经济产业链

从产业链来看，发展楼宇经济，更有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。从规划布局上看，西城区商务楼宇发展自发成分较大，商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，商务楼宇的聚集度较低，未形成一定规模的商务楼宇群。楼宇经济以传统服务业为主，而与楼宇经济关联性很强的商业、星级酒店、文化娱乐等产业发展滞后，除金融街外，楼宇经济的辐射效应不够突出。

3.打造精品楼宇

楼宇资源决定着容纳经济单位的能力和对优质经济单位的吸引力。西城区商务楼宇基础设施基本齐全，但多属于中低档商务楼宇。商务楼宇的整体品质偏低，虽然有很多商务楼宇都号称顶级或甲级写字楼，但真正符合客户需求的优质商务楼宇却非常稀缺。

4.定制楼宇，个性化的楼宇发展

楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性。根据企业的需求，实施“定制楼宇”服务。例如，金融企业可能会需要金库，对楼宇的承重、存储空间有更高的需求，通过这项服务，将为入驻企业打造个性化的金融办公楼。

（三）加强楼宇经济研究与监测工作

1.制定商务楼宇评估标准

从地理位置、公共交通、建筑规模、空调、电梯、卫生间、入住率等20个指标将商务写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼三类，并制定相应的评估标准。

2.建立楼宇经济动态监测体系

楼宇经济研究与监测也是西城区经济研究的一个重要方面。在楼宇经济管理信息系统的基础上，提供直观的楼宇经济分析和辅助决策支持系统。制定楼宇经济指标，一方面包含楼宇相关的指标，包括楼宇位置、数量、面积、空置率、租金等；另一方面包含楼宇产出效益的经济指标，包括单位面积税收、楼内企业特别是异地纳税企业、迁入、迁出企业、从业人员、税收贡献等。

参考文献

[1] 夏效鸿，楼宇经济发展研究，经济日报出版社，2009。

[2] 赵弘，总部经济（第二版）[M]，中国经济出版社，2005。

[3] 赵弘，中国总部经济发展报告（2009-2010）[M]，社会科学文献出版社，2009。

[4] 从经济发展看北京向世界城市迈进，北京统计信息内部网，2009。

[5] 总部经济发展对北京发展产生重要影响，北京统计信息内部网，2009。

[6] 张恒安，上海国际金融中心建设的制约因素分析[D]，东北财经大学。

写字楼招商工作总结篇4

一、

公司经费实行分块核定、管理和使用。主要包括：办公费、交通费、差旅费、会议费等。

二、 公司经费审批权属公司总经理一支笔审批、核报。公司行政办公室和财务部负责办理具体业务。

（一）办公费用管理

1、办公用品（纸张笔、墨水、复印、打印等）费用按部门定编10元/人·月核定；

2、软皮记录本每人每月领取一本，钢笔自备；

3、办公用品由行政办公室主任统一管理登记造册，各部门根据办公计划和工作需要登记领取，费用实行年度累计考核，每月汇总结算并予以公布，超出标准部分由各部门自行承担；

4、行政办管理人员原则上只配电脑，不配置打印机，打印工作由行政办公室统筹安排在商务中心进行打印、复印；

5、打字耗材在行政办公室主任处登记领取；

6、复印、打印费用由商务中心打字员进行统一登记，部门承办人员签字，每月汇总一次并予以公布；

7、文件材料复印、打印必须经行政办兼职人员登签发表格，由行政办主任批准；

8、行政办原则上不承担各部门的打字、复印业务，各部门如需打字、复印必须到商务中心进行。

（二）业务招待费管理

1、公司因工作需要进行业务招待，实行公司总经理一支笔审批制度，由行政办公室统一安排，凭就餐申请单就晚，宴请定点为百花村快餐公司一楼快餐部和二楼美食广场；

2、招待标准：一般接待按30元/人（含酒水）核定，重要接待按50元/人（含酒水）核定；超支部分由宴请人员自理，特殊情况接待申报部经理批准后另行核定；

3、公司所有宴请必须提前填报审批单，报公司部经理批准后交由行政办公室负责安排。就餐完毕后由宴请领导在结帐单上写明宴请人数并签名，由行政办公室统一结帐，无就餐申请单的公司一律不予以结帐；

4、严格控制陪客人数，座陪人数最多不能超过宴请人数，无关人员禁止陪餐，严禁私人宴请，一经查出，加倍处罚；

5、公司工作人员因公加班（节假日或晚上），经部门主管领导申请、行政办主任批准发放就餐单，按每餐10元/人标准可在公司快餐一、二楼就餐；

6、公司行政办会同财务部每月将公司招待费明细情况在公司总经理办公会上通报一次，务求严肃认真。

（三）会议费管理

1、召开公司会议所需经费，需经公司总经理批准，公司行政办公室承办并负责费用把关；

2、召开各类业务性会议，由主办部门写出书面报告，报公司主管领导审批，行政办负责安排实施。

三、严肃财务制度，加强经费管理

公司行政办公室和财务部要认真执行财务管理制度，严格执行公司各项经费管理规定，加强审查把关基础工作，对全年各项费用要做出严格周密的预算，每月公布一次各项经费使用情况，各项费用支出，未经公司主管领导和总经理批准不得擅自核销，对违反财务制度而造成公司损失的将追究个人责任。

四、本办法从2005年6月15日起执行。

五、本办法解释权为公司行政办公室。

写字楼招商工作总结篇5

随着城市化历程不时加速，我市中间城区人口密度越来越高，人流量越来越大，交通压力越来越大，可供开拓的地块越来越少。大力发展经济“向蓝天要空间，向空间要效益”是我区的寻觅新的经济增进点的必经之路。近期来的资本查询后果标明，我市在发展经济方面曾经具有必然的基本和优势，还也存在一些制约要素。

二、剖析问题：

一是总量少，商务不足。现有总量过少，特殊是商务缺口较大，难以顺应经济持续性、规划化发展的需求。以东湖区现有的45座商务为例，纯商务写字楼仅有8座，其他多以商住两用和综合楼为主，像、这种高档商务写字楼更是少之又少。因而，商务数目少，将成为制约我市经济发展的瓶颈。

二是综合比严重，专业比重小。经济较兴旺地域的很多曾经出现出财产堆积和专业分工明白的态势，而我们的多以综合型为主，尚未构成集团总部型、中介服务型、科技研发型、金融服务型等专业。以东湖区为例，成功路零售业商圈，洪都北大路汽车销售业商圈以及叠山路阳明路的金融业商圈都曾经初具规划，然则都未能带动专业的构成和发展，更没有发生对周边相关经济的辐射效果。

三是硬件装备低，配套功用较差。局部内部装修层次不高，泊车场（位）不足，物业治理程度较低。以江西日报大楼（现北京银行大厦）为例，该有一万平方米左右的办公面积，但配套车位只要8个，完全不克不及知足现代办公的需求。

四是入驻率虚高，效益有待提拔。在近期的查询中发现除了新建外，东湖区的商务入驻率根本都在85％以上，但发明的财税收入非常有限，形成我区资本的极大糜费。

三、其他地域的进步前辈做法：

一、市委、市县政府在发展经济工作中制订了明白的阶段目的，年至年全市新投入商务220座，总建筑面积到达1600平方米以上，个中甲级商务70座，特征到达30座，首要入驻率超越70%，亿元到达30座；税收占税收总额的25%以上，个中主城区到达35%以上；经济对当地生产总值的奉献率到达15%以上，个中主城区到达20%以上，不时进步总量和高级商务写字楼占比。

二、在促进财产集聚效应方面可以借鉴早年上海黄浦区发展经济中的做法，应用城市中间区的优势以商务为载体，重点引进一批国内有影响的大中型企业总部和研发机构入住，经过先行发展“总部经济”，吸引一批律师管帐、广告中介、现代物流、信息服务等现代化服务业企业。

三、借鉴合肥市的做法，对老城区松手大拆大建，结合老城区危房革新和低洼棚户区的革新，兴修一批以商务办公用处为主的现代化写字楼。还，经过革新扩容、出售让渡等方法指导业主加大开拓革新力度，从新改建一局部商住综合性。

四、处理方法：

一是盘活整合我区现有地盘资本，兴修现代商务写字楼。有针对性的撤除一批曾经跟不上经济发展措施的旧楼，但凡中间城区拆失落的旧房不再建寓居类用楼（原有的住户可采纳钱币赔偿），只建高档商务并完美配套设备，特殊是泊车场的建立，鼓舞商务只租不卖，让有实力的企业入驻，如许既为我市中间城区现代商贸服务业发展储藏资本又减轻中间城区交通压力，也改善了市容市貌，对我市沿江沿湖一线只建作风各别和高档商务，把我市最好的一线景色给企业。

二是对我市的房地产开拓商规则他们在我市拿到必然面积地盘开拓商住楼时必需建3-5万平方米的高档商务且只租不卖，以缓解中间城区商务投资力度不够的近况，提拔我市商务总量。

三是增强招商引资，加速运作特征光鲜的板块。经过有针对性地引进相关财产企业群，促进一样或相关行业在一栋或几栋内堆积，逐渐构成一批区域性现代物流楼、科研楼、中介楼等特征商务写字楼。

四是注重搀扶办法，营建经济疾速发展情况。经济在初始发展阶段往往会碰到诸多矛盾和坚苦，需求县政府赐与协助搀扶。首要的是增强政策搀扶，按实践发生的税收总额和实践入库的区级税收奉献，对产权主体和相关物业治理部分按比例赐与奖励。

写字楼招商工作总结篇6

一。概述

随着市场竞争的加剧，广告对于商家来说越来越重要，在品牌推广、新产品上市营销以及打击竞争对手等方面起着不可替代的地位。现有的电视、广播、报纸、杂志等广告媒体都已形成规模，在现代广告大潮中各展优势，各显其长，毫不相让地争夺市场份额，这些传统媒体都掌控在大的财团手中，中、小广告公司很难有立足之地；随着互联网的迅猛发展，其作为媒体的作用也日益突显出来，但对于普通的广告公司来说既带来了一定的商机，同时也由于风险较大，很少有人问津；户外广告牌一直是倍受广告公司和广告主青睐的媒体，但随着城市建设的发展，各大城市都在逐步进行整顿，取缔了一大批户外广告牌，对于剩余的广告牌进行了公开拍卖，由于数量有限，无形中大大提升了广告牌的成本，这对于中、小型广告公司来说只能是望尘莫及，望洋兴叹。由此各广告公司开始将投资目标由户外转向室内，投入新的广告媒体。新型无线数码变画灯箱广告媒体是由沈阳魔图灯箱开发有限公司最新开发的，由 “魔图” 第二代数码变画灯箱组成的，画面可以变化3幅图片，同时滚动显示多达16，000个汉字，分布在各大商场、超市、写字楼、酒店等人流量较多的场所，形成一个广告网络，通过一个小型的无线控制发射中心，控制各个终端的文字显示内容，是新型的无线数码广告网。

二。“魔图”第二代数码变画灯箱

“魔图”变画灯箱是一种新颖的画面可以变化的广告灯箱，它可以动态展示多达3幅不同的画面，画面变换时间仅0.1秒，其效果如同放大的等离子电视，自然、顺畅，彻底克服了传统灯箱单一静止的画面无动感、信息量少、缺乏视觉冲击力等致命的弱点，开拓出变画灯箱市场的新天地，是室内外广告灯箱的升级换代产品。可广泛摆放在百货商场、连锁超市、大卖场、电子市场、餐厅、宾馆、写字楼、银行、地铁、机场、候车厅、网吧、美容美发形象店、婚纱影楼、药店、花店、书店、时装店、车厢等一切经常以广告灯箱作为产品宣传工具或企业形象展示的场所。

“魔图”第二代数码变画灯箱是在原有产品的基础上增加了电子显示屏，将“魔图”变画灯箱技术和led电子显示屏有机的结合在一起，使“魔图”变画灯箱不单显示变化的画面，在其上边还有一行8-16个汉字位，可滚动显示多达16，000个汉字，形成了一个全新的无线数码变画灯箱广告媒体，这种全新的广告媒体更直接、快捷、美观、明朗的表达了各商家所要宣传的思想，辅助商家实现其销售目标。“魔图”第二代数码变画灯箱在每一个终端上有一个唯一的号码，用户可以使用一台计算机，通过本公司自主开发的“无线控制数码信息系统”，控制每一个终端上文字显示的内容，可以发送信息到每一个终端，达到控制信息的目的。

三．市场分析

随着商业竞争的加剧，众商家纷纷为品牌营销、新产品上市推广等加大促销力度，提升企业自身形象，抢占商机。在变化莫测的商战中，灯箱则以明亮、直接面对面、视觉效果好的优势，成为企业或产品的主要宣传武器。但是随着室内灯光亮度的增强，传统的单一画面、呆板静止的灯箱广告已无法迎合高亮度、多样化室内布置的现代化商场环境要求，很难令消费者产生兴趣和好奇，达不到应有的宣传效果，已不能满足商家全方位、多角度、多画面的广告宣传需要。另外传统室内广告灯箱只有一幅画面，其使用权归楼宇的所有者拥有，其他广告商很难插足，没有形成一定的规模，不易推广。近期一种面向商业楼宇的电视信息联播网悄然兴起，在各大酒店、写字楼等电梯口安装一个15吋左右的液晶显示器，播放各种广告、娱乐等信息，这种媒体的缺点是投资额较高，画面尺寸较小，播出时间较短，不能满足广告商的大幅面需求。

新型无线数码变画灯箱广告媒体以全新的姿态呈现在如今多姿多彩的广告业内，满足了众多商家全方位、多角度、多画面的广告宣传需要，由于画面变化效果可以与电视效果相媲美，加上滚动的文字宣传，可以在众多的广告灯箱中跳出来，吸引更多顾客的“眼球”。这种新型无线数码变画灯箱广告媒体通过“无线控制数码信息系统”将每个终端有机的结合在一起，为商家的促销活动、产品推广及品牌宣传带来最佳的宣传效果。

新型无线数码变画灯箱广告媒体的特点：【第 一范文§网整理该文章，版权归原作者、原出处所有。】

 它既具有传统广告灯箱的宣传效果，又具有现代电视媒体的表现形式；

 其变化显示效果能吸引89.35%的消费者，效果远远超过传统灯箱； 变化的图片显示+滚动的字幕说明，其宣传效果比单一的图片显示或单一的文字宣传高出5—8倍。

四．经营模式 五．竞争力分析

 新型无线数码变画灯箱广告媒体是高科技专利产品，用专利保护变画灯箱；

 新型无线数码变画灯箱广告媒体必须用软件生成“魔图”和网格，用软件来控制新型无线数码变画灯箱广告媒体；

 “魔图”制作软件采用安装登记的方式，防止盗版软件产生；

 用户可以买断一个城市，甚至一个省的专利独家经营使用权，保护其不受侵犯。

六．效益分析

新型无线数码变画灯箱广告媒体分为二部分，一部分是终端——“魔图”第二代数码变画灯箱，生产成本为5，000元/个；另一部分是“无线控制数码信息系统”，价格为10万元，包括：一台电脑和一个无线发射机。年广告销售收入：200个点×2幅画面×1000元/幅•月×9个月＝360万元/年

每年费用：税金：3,600，000元×6%＝216,000元换画成本：400元/幅×4次×200个点＝320,000元

销售费用：3,600，000元×10%＝360,000元公司管理费用：3,600,000元×3%＝108,000元＝239.2万元

投资总额：系统投资：10万元

终端投资：200个点×5，000元/个＝100万元

安装投资：200个点×600元/个＝12万元

不可预见投资：20万元投资回报周期为：142万元÷（239.2万元÷12）= 7.13个月

注：这不包括电子显示屏的广告收入。

七．投资方案

先融资，再招商：先融到投资新型无线数码变画灯箱广告媒体所需的资金，购买一套“无线控制数码信息系统”和一定数量的 “魔图”数码变画灯箱，放置到在大型商场、宾馆、酒店、高档写字楼、银行、车站、机场等人次流量高的场所，然后进行广告招商推广；

先买断，再招商：买断新型无线数码变画灯箱广告媒体在该城市的专利权，用其中的一幅图片为代价融资，然后购买系统和终端设备放置到在大型商场、宾馆、酒店、高档写字楼、银行、车站、机场等人次流量高的场所，然后进行广告招商推广；

边投资，边建设：购买一套“无线控制数码信息系统”和少量的“魔图”数码变画灯箱，放置在主要的商场、酒店等主要场所，承接广告，用其广告收入再购买一定数量终端设备继续铺设网络，滚动发展；

写字楼招商工作总结篇7

租金上涨对于租户来说是个头疼的问题，同时随着市场不断变动，如何为商铺定价也是商业地产商的一大难题。对于北京世纪天乐商业管理集团（以下简称世纪天乐）来说更是如此。提起世纪天乐，北京人都会想到位于动物园的世纪天乐服务批发市场。如今，世纪天乐的铺面租金单位价格不仅已经超越了北京最贵的写字楼，有些黄金铺面甚至达到了十倍以上。

对于商业地产这个特别的市场来说，按照常规流程，公司先收购楼盘，然后由物业、经营、市场管理等部门接手，之后再进行招租。由于租赁的时间长短不一，要在这个很复杂的市场获得一手信息，招商、合同的审批，以及新项目的扩张等等，加上二级市场的评估，是非常复杂的。如何进行分析和战略规划，凭借传统的商业地产的管理模式是无法承受的。

据世纪天乐首席财务官刘斌介绍，目前世纪天乐一共有四处地产，每个资产都有数千家商户，并且租金水平和合同条款都千差万别，管理起来难度非常大。

“这也是我们下定决心去走信息化道路的原因，信息系统可以把从前期招商、合同谈判、项目审批以及后面的流程都控制好。同时我们还有非常发达的二级市场，也就是商铺的转让，而且二级市场的价格也一直在飙升。对我们来讲，获得二手市场的租赁信息对世纪天乐的市场定位、对外发展等方面，也是非常有帮助的。”刘斌说。

回顾世纪天乐的信息化建设，刘斌感慨万千，他说：“企业发展得特别快，现在我们的信息系统从一个项目发展成四个项目，已经达到集团化管理程度。我不认为做信息化是增加风险，而是减少真正的战略风险。现在回头看的话，我们当时的决策是完全正确的。我们可以看到，动物园那么多商场，我们是保证达到百分百出租率的，而且我们的租金水平是最高的，经营状况也是最好的。这很大程度上跟我们当初做了这些决策分不开。”

选择最适合自己的

由于流程复杂等商业地产的特殊行业属性，该行业信息化水平总体不高，市场上专门针对本行业的成熟信息系统很少。在选型时，世纪天乐主要从实施风险、项目实施能力、产品的完善程度来考虑，最终选定了用友BQ商业智能平台。

世纪天乐商业智能项目经理杨松说，“企业选择信息系统，不一定要最好的，但一定要是最适合自己的。我们做这个选择一方面是因为用友BQ跟用友NC管理软件可以无缝连接，能方便的导入NC系统里的数据，满足安全性和数据准确性需求；第二方面，在NC里已经积累了大量数据，可以通过BI展现出来；另外，BQ具有很好的扩展性，对于我们这种业务发展很快的集团企业来讲，后期模块的添加与更改不受限制，十分方便。”

因此，世纪天乐在2011年11月部署了用友BQ商业智能平台，截止到2012年4月项目一期结束，目前已经汇总了主要经营数据，建立了总裁桌面展示平台。通过商业智能平台整合世纪天乐集团的NC租赁业务数据，提升了ERP应用价值。初步整合了NC租赁系统及外部的数据资源，完成下属各公司租赁业务的汇报工作，及对公司业务业绩进行管理考核。在企业内部实现了统一数据整合平台，将过去割裂在各个业务系统里的数据整合在一起，提升了决策管理水平。同时为业务人员提供了综合查询分析系统，提高工作效率的同时，也为他们的业务创新打下了良好的基础。智能决策有据可依

信息化是个循序渐进的过程，尤其对于BI来讲，一方面要看企业的业务需求，另外还要看企业内部当前的数据积累以及信息化基础。杨松表示，世纪天乐BI项目一期的主要目标是把底层夯实，辅助于NC，通过NC把BQ完善之后，再进一步完善商业智能平台。他说，“我们之前做的数据源，如果单拿出一个来都是十分准确的，但是如果把这些数据源都拿出来整合到一起，可能很多东西无法体现出来。我们需要综合考虑来自集团公司、业务公司、董事会等多方面的需求，然后决定如何通过BI来实现。”

据了解，BI项目得到了世纪天乐内部高层的大力支持，这使项目在后期的实施比较顺利，效果也十分显著。在没有上商业智能平台以前，对于董事会要求提供的数据只能通过Excel表格来整理，而一个表格里可能就会有2000多个公式，财务人员要停下手头工作专门去提供数据。有了商业智能平台以后，可以直接导出报表，并且还可以进行更深入的数据挖掘。管理指标通过图形化的展现，直观的反应出各级领导最关注的信息。为集团的整体经营决策提供了有效数据支持。

BI可以解放更多员工整理表格的时间，更多的是为领导层决策给予支持。杨松表示，世纪天乐的BI系统里用到了“总裁桌面”，为高层提供财务、招投标、项目过程、营销、人力资源等一体化的分析决策管理平台和总裁桌面，满足企业决策者实时了解企业的财务、营销、项目管理、人力资源等运营状况。管理者也可以任意组合部门、产品、地区、时间等条件进行查询并生成统计报表，随用随查，十分灵活。

另外，对世纪天乐这种商业地产企业而言，BI不只是一个数据的汇总和挖掘，它还可以根据日常业务做一些重要判断。杨松表示，世纪天乐现在的BI系统里，已经增加了一些行业对标的功能。“比如在某一些地段，例如华联、大悦城等项目，我们会专门进行商业分析，比如能租多少钱，应该租多少钱，每天的消耗、损失能达到多少，单位面积的租金能够收上来多少，在一年或两年后商户会不会有大范围的更新等。”

杨松认为，BI是集团化的未来发展方向，很多有分子公司都会有BI需求。现在世纪天乐的商业智能项目二期已经启动，将增加更多业务模块，为日后的决策分析提供更充实有力的保障。

写字楼招商工作总结篇8

一、京商老字号的学徒制度

学徒制是老字号在历史上特有的人才培养与技术传承制度，这一制度既能够保证老字号用合理的价格获得适用的人才，形成连续不断的人才梯队：又能够从企业内部选拔任用合适的高级管理者，使老字号经营本身处于稳定的闭环当中。而通过这一制度，即使是贫民子弟只要勤勉上进并才能出众，也有机会晋升为企业的管理人才，因此在当时具有一定的先进性，且时至今日一些以师徒传承为主的行业还仍然沿袭这一制度。学徒制的核心内容有以下几方面：

1、学徒招收

过去老字号的资东和经理十分重视学徒招收环节，且绝大多数老字号的学徒只在资东的本乡本土进行招收。这一方面是由于在过去相对封闭的社会环境中，本乡子弟往往与资东沾亲带故，因此所谓“肥水不流外人田”；另一方面，紧密的亲族纽带也使资东能够充分考察与了解招收的学徒人品，并对学徒形成一种天然的制约。以某京商老字号为例，其资东每年在老家招收学徒一次，时间选在春节前后。招完学徒后，指定一天（约在正月初）验收。学徒须有铺号内具有一定身份的管理人员荐举，被荐举者整装修容像学子赶考一样。由资东亲自选拔合格者被分配到各处商号，这样进店的谓之本屋徒，经过培养、考核，他可以从学徒工升到售货员、管理人员直至掌柜和经理，还可以开份子吃股份。和本屋徒相反的是外伙计，主要来自北京、天津、河北等地，这部分人一般都在其他铺号工作过，有一定的商业知识和经营能力，所以一进号就当售货员，工资高于本屋徒，但他们不能开股份，不能提升管理人员。吃股份的大、小掌柜资本家物色起来极为慎重，必须是全心全意为铺号的利益服务的方可任用。否则就要贬职或解雇。因而企业始终保存着相对封闭与内循环的管理体系，资东对于铺号具有绝对的控制权，类似于当今“内部人控制”的问题很少发生，人员也相对稳定。

2、学徒工作与收入

学徒入号后按规矩通常头三年为学徒，首先是清扫卫生以及简单的服务工作，例如店内未了外客，敬烟、献茶，客人走后，将桌椅、茶具清洗一遍。其他时间站柜台，练习算盘、跟师兄学习销售知识。第二年学习搬货、整理货架，练习、誊写书信，并学习商品纳税知识，以及管理仓库。第三年学习商品知识和对内对外的应对语言，兼管写普通信件。京商老字号中许多重要的经理人员都是从这样一条道路走过来的。不过能吃股当掌柜的毕竟是少数，绝大多数都是当一辈子店员。

解放前北京的商业铺号一般每天9点钟开门，晚上9点半关门，学徒在关门后要统一练字，打算盘、并练习店内工作的相关技艺到12点。12点以后，学徒就在店内睡觉，每人两个板凳一个床板，一床被褥，白天收起来。在学徒期间的收入总体上很少，例如当时驰名北京的绸布业老字号“祥”，其工资普遍高于其他行业，对于本屋徒一个月给一块大洋。

二、京商老字号的店铺结构与销售流程

1、店铺结构设置

在功能设置上，京商老字号的店铺结构都按照一个基本原则进行设置，即靠近门口醒目的位置往往摆设单价低的商品，因为位置开敞，适合薄利多销、吸引较大客流的商品摆放：而靠近店铺后部以及楼上则设置价格相对高的商品。一方面是购买者数量相对较少，另一方面是这类顾客非富即贵，请到店内既体现了老字号的尊客、待客之道，又能保持安静与私密，与顾客身份相匹配。

以京商老字号谦祥益为例，各个铺号的结构大致相同，设有前柜、二柜、绸楼（二楼）、账房、号房、后司等单位。前柜以通往二楼的楼梯为界限，楼梯之前为前柜，专售各种色布和白布，主要顾客是普通市民和乡下农民，设柜头一人。此外前柜还设有一张条桌及四把椅子，为顾客进门敬烟、敬茶之用，这体现了老字号童叟无欺、一视同仁的待客之道：二柜专卖各种花布和广货，设柜头一人。柜头的任务是负责各柜台以内的货物经销和人员调配。其中前柜、二柜各设账桌，负责收款和赊销。绸楼主要是指二楼的部分，专售绸缎、绣货以及部分皮货，设柜头一人。账房专管记账兼司文书，账房设头目一人，负责账房工作。号房的主要任务是管理货房（仓库）和布匹的加工染色，设头目一人。后司专管炊事和杂役，设头目一人。这些大大小小的头目都直属经理管辖，其中一些头目还是份股掌柜。

2、主要销售流程

相较于现代企业，传统老字号在顾客一进门时即设立一专门岗位用于迎接顾客，俗称“晾高的”，他们的主要任务是迎接顾客到来，监督售货员卖货和扒手行窃。他们也属于头目，一般是小份股的老年掌柜或老年伙计。顾客一进门，不论年龄大小、身份高低，是否残疾，前柜晾高的首先站起来打招呼，售货员随之迎上前来。如遇有特殊顾客，达官显贵，晾高的便指定长于辞令、娴于礼节的售货员接待，必要时经理还亲自出面陪话。一般顾客也不能一见面就问买什么，而是陪同顾客在柜台前浏览，看顾客停留在哪一部分，才能让其坐下，问买什么。在售货员给顾客取货的空隙，晾高的还要陪着谈话，以免冷落了顾客。顾客临走，售货员要送到前柜，晾高的起立点首送行。

在顾客进入店内选定柜台后，就由一位售货员专门接待，自始至终一包到底。如顾客在前柜买了货再到楼上买货，售货员即跟到楼上，直到送顾客出门为止。特殊顾客，售货员提着货，部门掌柜陪着直送到门外，看顾客上了车才退回。

在销售方式上实行个人销货传票制。将售货员姓名中取一个字为其代号，每人使用一个传票本，上有自己的代号和编号。非售货员出售商品代号用“共”字，以示区别：专人负责写传票。售货员每卖完一次货便持商品到账桌前，将传票交专职开票人，写好后，开票人高唱货名、价格、数量，核对无误，再将传票交售货员；凭传票交款。售货员开好传票后，再到收款处交款，凭票高唱数额，这时账桌上一人记账，一人收款；公开包装。售货员持所卖商品到专设的包装桌上（备有包装纸）进行包装。此时负责人可随意抽查、复核：账桌记账人将传票和账上的收款数核实后，在传票和账号上加盖骑缝印：至年底账房将所有售货员各自在全年中的销货金额和传票使用页数分别统计好，作为年底总结、馈赠、晋升的重要依据之一。

2、京商老字号的员工福利

尽管京商老字号对员工要求较高，例如只能住店不能随意出店铺，娱乐与回家更是受到严格限制，但另一方面京商老字号也有人性化管理以及良好的员工福利，从而提高员工工作的积极性。例如老字号谦祥益就有如下诸多员工福利：

（1）馈送。有现金，有实物，办法是根据每人的工作表现，好的多点，差的少点。布每人分两大包袱，约有40斤左右。一包是好的，其中有大块的布头；一包是烂机头，一条条的。

（2）给川费（即路费）。原为实报实销，后改为两张火车票（往返4张）。山东、河北的一年一次，北京、通县的一月一次。

（3）扇子钱。夏天为了消暑，每人给扇子钱。

（4）卫生费。毛巾、肥皂等实物，一年二次：理发、洗澡每月一次。

（5）用货。用货价格打九扣，有的分号八扣尺子九扣钱，穿衣服一丈四，只花六尺钱。

（6）听官戏。每年一次，放工一天，给钱一元，晚饭改善。

（7）丰盛饮食。谦祥益的生活，自经理至勤杂人员都是同桌进餐。平时吃饭四莱两汤；每月初二、十六，祥号吃肉，炖肘子，逢年过节上犒劳。清明节吃黄花鱼、大对虾，五月节、八月节照店中菜谱安排迎时莱，春节最好，每到旧历腊月初八，就开始准备年莱，如灌制香肠，腌咸肘子等。正月初一即春节，早餐吃四四到底的菜，其中有海参、鱼肚、鱼翅，同时干、鲜果品上桌。当时店员们流传着这样一句话：“不管挣钱不挣钱，咱先吃个肚儿圆。”

五、京商老字号的特色经营

1、诚信经营，童叟无欺

过去京商老字号的金字招牌与卓著信誉是靠诚信经营而赢得的，诚信一方面表现在“看不见的地方”即货品的生产环节当中，讲求“货真”，如同仁堂之祖训“炮制虽繁，必不敢省人工：品味虽贵，必不敢减物力”。以及众多老字号对传统工艺的一丝不苟，如六必居的酱菜腌制讲求“六必”即“黍稻必齐、曲蘖必实、湛炽必洁、陶瓷必良、火候必得、水泉必香”。再如北京谦祥益有一种特制的宝蓝布，其加工过程特别考究，定样比一般的布色正而深，验收从不马虎。染坊染谦祥益的货特别注意，为了保证质量，一律采用上等布坯，使用德国优质染料。在机械化程度提高后，染坊改用机器操作，染成的色布在轧平时，机器的压力重，布面轧薄了，幅度展宽展长了，虽是光洁平整，却失去了厚度，同时也容易褪色。因此谦祥益的货品一律交给踹坊人工踹平。此外，还要过三道缸。验收合格后再次晾干，以防发霉。约10天后，将布7匹一捆打好“订包”，放入仓库“闷色”。半年之后才出库销售。这样染制的色布，色泽饱满均匀，布面光滑，平整绵软，厚敦耐穿，不易褪色，深受顾客欢迎，擦亮了老字号谦祥益的金字招牌。

诚信另一方面表现在“看得见的地方”即货品的销售环节当中，讲求“价实”。如武汉谦祥益衡记在谦祥益店堂内，高悬“一言堂”三字金匾，两旁配上“货真价实、童叟无欺”八个字。谦祥益的“一言堂”，是无须讨价还价，不分亲疏一律平等对待的一言堂。此外谦祥益还采用明签标价。过去商品价格照旧例是暗码标签，所谓暗码就是每一种货上，均有一小步条。上写一二字，外人不明何谓，本行人亦各不相告。一家有一家暗字，彼此绝不雷同，闻大半以十字拼用者多，如“风来花自舞春入鸟能言”，来回翻用，如布条上写“风来鸟”者，则每尺一毛二分八。若写“春花来”者，则每尺六毛三分二。还有用二十字者，更有用四十字者，各家各不相同。因此顾客挑选每货必问，不但很不方便，更有个别售货员还不按原价收款，或多或少顾客也不知道。明签标价后，顾客一看便知，体现了老字号的诚信与平等待人，因此跟受顾客信赖，也减少了销售环节讨价还价以及监督售货员带来的管理成本。

2、服务周到，和气生财

除了常常提到的诚信经营以外，京商老字号同样重要甚至更为重视的则是对待顾客的谦和态度以及站在顾客角度楣丝椭艿椒务，即所谓“和气生财”。京商老字号对营业员的服务态度要求十分严格，不准营业员与顾客吵嘴打架，绝对和和气气，不准营业员吃大葱大蒜，以免气味熏人。如果一个营业员因为服务态度不好招致顾客不满，以致影响店铺声誉就会受到严厉处罚直至除名出号。

此外京商老字号的售货员在给顾客取货时，也要充分考虑和照顾顾客的面子，因此一般是先拿中次两样，对商品特点做一番介绍之后，让顾客挑选，如果顾客嫌次再拿好的，这样使顾客和自己都留有余地。如果一开始就拿好的，而不拿中次货，顾客想要好的时就拿不出来了，在顾客方面可能本不想要好的而又不便说出，这就会使顾客受窘，行话叫“拿顶”了。而在与顾客接谈中，要察言观色，揣度顾客的心理，第一次取货不中，第二次就要符合或接近顾客的要求。也有的顾客想买东西，而对于花色、品种却没有一定目标，那就多搬出些花色品种来让顾客挑选，并作介绍。顾客如果拿不定主意，还要根据顾客的情况为其当参谋。这样既能卖上货又使顾客满意。

顾客选好商品以后，要先检查一下商品有无残损，有残损则剔出：称量好好重量或尺寸后还要大声告诉顾客“尺寸无误”：算账收款时，数目向顾客具体说明，如果需要找钱时，将找的钱理得整整齐齐，放在柜台上，以表示礼貌。顾客如货款不足，不管多少，派人跟随去拿。顾客指定时间、地点送货，从未有误。

3、精细管理，创新营销

如前所述京商老字号中绝大多数的人员都是资东的本乡本土人士，如老字号谦祥益，80%以上都是山东人，其中章丘人又最多。全店人员从经理到店员，一律食宿在店，即使是本市人，晚上也不准回家。不论远近，一律不准带家眷。本市的每月一次探亲，时间四天：家是山东的，每年一次探亲，时间50天。职工不得无故请假外出，更不准夜不归宿。店员要衣服整洁朴素，不准浮华异样。售货员到货场执勤，即使在夏天也要穿长衫：态度要文明礼貌，不准粗野鄙俗：外出时要打开包袱让掌柜检查，证明没有夹带店中货物，这些都体现了老字号的精细管理。

而一些老字号还将管理的中制度加以总结，形成全员遵守的严格规章成为老字号的店规。例如老字号谦祥益就有如下店规，以今天的眼光看来，仍然是一份上好的管理规章，可操作性极强，对于现今的企业管理也极有借鉴意义。

“盖闻生意之道，以立规为先，理财辅之。夫规不立，而财能裕者，未之有也。凡我同人，皆居礼守分，循规蹈矩。恐其误犯，兹明列于后，惟期永守无犯，实为厚望焉。

――铺务首要克己恕人。伙友众多，人各有性。情在正而不谲，俾得彼此虚心敬事。勿偏己见，处事方为和平。书云：和气致祥。是伙计同心，黄土变金，何求而不得。要在和气为重，如打架吵嘴，刁唆是非，乃生意之忌，有者以犯规论。

――人位既多，支使须照日期。若随便支销，司帐者不胜其繁。议每月一次，初二日开支。司帐者照议将同人束金全数支出，按月使用，不准长支挂借。

――不准。博者薄也，若以沾染，既耗财犹劳心力，大误公事，决不可犯，有者作犯规论。

――酒乃敬神请客之需，然能令人智昏，醉后失德闯祸。议平素无酒，每过节请客，酌而用之。

――鸦片烟流毒最深，为害不可胜言，耗财误事，宜切戒之，沾染者作犯规论。

――娼妓之所，人情易入，入者败家丧身，莫此再甚。虽逢场作戏，然而入其中者莫不从戏中来也。更不准入，有者作犯规论。

――若有柜上用物，必须着专人经手至枢房随时写帐，不准随便着人经手。

――伙友非父母大事及本身婚娶，余外不准告假回家，亦不准无故外出。人位众多，若大家效尤，大误公事。出外吃茶闲游，一概不准。

――伙友住家，百里外者，每年一次，回家来回以五十天为度：百里内者，每年二次，每二十天，川资自备。附地者每月四天，回家午后五点钟方许走，早饭前来，多住者误公议罚。回家行李，须告明司事，派人验看后成包。附地者须告明司事而后走。

――人位既多，失调难免，请医资柜上出帐，药资自备。

――各司事事无大小，须时大家商酌。即应买应卖，当与同人酌议而后行。公事重大，不准自专，更不须背地谈论，皆误公事，非生意之道。倘有事出门，互相知，遇经手事件，别人好为接手。

――山东伙友住家，在号足以一年零二个月为期，在家七十天为度，若多住一天，下班定罚期五天，决不徇情。任意多延，即作犯规论。川资出自柜上。

――伙友告假外出，必先赴帐房注帐而后走。不告而走，以犯规论。

――年中有听官戏之例，寻常不准私自听戏，更不准假借亲朋，告假听戏，违者以犯规论。以上立订条规，各宜遵守，有违必究，无徇情面，幸勿自误，勉之勉之。”