二手房交易合同范文

二手房交易合同篇1

卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿

（房产共有人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿国籍：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿联系电话：＿＿委托人：＿＿

国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿

买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿（房产共买人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿＿

国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

电话：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿层，共＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿＿。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的＿＿％（不包括＿＿％）时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的＿＿％（包括＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿种方式处理：

1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。

2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

第三条土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿；土地使用权年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第四条价格。

按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米＿＿＿元，总金额为（币）＿＿亿＿＿千＿百＿＿拾＿万＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

第五条付款方式。

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）＿＿亿＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。第六条交付期限。

甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿日内，将该房屋付给乙方。

第七条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿计算。逾期超过＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿种约定，追究乙方的违约责任。

1．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。

第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿个月内按＿＿利率计算；自第＿＿个月起，月利息则按＿＿利率计算。逾期超过＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿种约定，追究甲方的违约责任。

1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2．甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。

第九条关于产权登记的约定。

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿％赔偿乙方损失。

第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。）

第十六条本合同（经甲、乙双方签字（经＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。

第十七条本合同连同附表共＿＿页，一式＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿各执一份，均具有同等效力（卖方）

甲方（签章）：（买方）乙方（签章）：

房产共有人（签章）：房产共买人（签章）：

甲方人（签章）：乙方人（签章）：

＿＿年＿月＿＿日＿＿年＿＿月＿日

二手房交易合同篇2

【关键词】二手房交易 阴阳合同 法律效力 危害

阴阳合同又称黑白合同，是一种典型的交易现象，它是指在交易过程中，交易双方基于某种利益考虑，同时作出虚伪表示和隐藏行为，签订对双方主要权利义务关系规定不尽相同的一阴一阳两份合同，以阳合同进行备案登记以应对监管，以阴合同代表真意实际履行，以达到规避政府监管、偷逃税收等目的。

近年来，在二手房交易市场中，交易双方签订阴阳合同的行为屡见不鲜。有数据显示：2010年北京二手房总成交量为19.65万套，其中约有13万套存在着以签订阴阳合同偷逃税款的现象。

一、出现原因

二手房交易中需要以房屋交易价格为基础，向国家缴纳包括个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税等税种在内的税负。该税负金额通常不小，构成了除房屋买受价格外的一项重要支出。部分二手房交易双方为了降低交易成本、减少应交税费而选择了签订阴阳合同，将阳合同用于向行政管理机关备案登记及缴税，将阴合同用于实际履行。在实践中，阳合同中的交易价格往往从区域指导价格填起，通常被人为写低，而阴合同体现买卖双方的真实成交价格，用于交易双方结算及付款。

二手房交易区域指导价格是由相关行政管理机关根据区域房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等因素综合计算出来的，是一个区域房屋交易的最低计税价格，只要交易双方的合同成交价格高于这个指导价格，所交易二手房屋就可以进行过户登记。过低的区域指导价格与市场价格之间的巨大鸿沟为阴阳合同的产生及出现提供了空间及动力。过低的二手房区域指导价格的出现有其深层次原因：首先，二手房区域指导价格调整严重滞后。出于宏观调控房价的考虑，行政管理机关不愿意随着年年看涨的通胀率调高指导价格。近年来我国房价上涨过快，房价高昂，引起了巨大的社会矛盾。如果行政管理机关调高指导价格则就是给出了推高房价的信号，是与维护社会稳定反其道而行之。其次，二手房区域指导价格与基准地价及拆迁成本挂钩。行政管理部门及增量房开发商为了维护自身利益必然对及时调整指导价格和能够反映市场价格的指导价格投反对票。最后，市场价格难以确定。市场价格制定是二手房区域指导价格的基础，然而，决定某一具体二手房市场交易价格的因素众多。行政管理部门难以考虑穷尽全部影响因素。而房屋买卖中又不能对房屋价格进行强制性评估，如果二手房交易双方不选择房屋价格评估而直接选用区域指导价格，则会导致价格偏差的结果，为阴阳合同提供了空间。

二、法律效力

对阴阳合同进行法律分析的关键在于阴阳合同的效力问题。只有明确阴阳合同的效力问题，才能更好地指导司法实践，规范交易参与人行为。

笔者认为，阴阳合同应当被看做两个独立民事法律行为的联立，以此为出发点，分别讨论这两个民事法律行为是否各自有效，即阴阳两个合同是否各自有效，从意思表示、是否违反法律强行性规则等多个方面来全面地分析问题。

分析阴阳合同问题应该从虚伪表示及隐藏行为入手。阴阳合同即分别是隐藏行为及虚伪表示的体现及后果。虚伪表示又称为“双方虚假行为”，指表意人与相对人通谋而为虚假的意思表示。虚伪表示含有如下要件：首先，须为有相对人的意思表示（否则不能形成“通谋”）;其次，须表示与真意不符;最后，须表意人与相对人通谋。所谓“通谋”，指表意人与相对人互相故意为非真意的表示。虚伪行为产生如下效力：在当事人之间，因当事人无受其约束的意思（无法效意思），故虚伪表示无效。换言之，虚伪表示之当事人一致的意思就是该意思表示不发生效力，当然应无效。即是说，阴阳合同中的阳合同当然应无效，属于无效合同。而对于阴合同的效力则需要进一步分析。隐藏行为指隐藏于虚伪表示中依其真意所欲发生的法律行为，其与虚伪表示如影随行。隐藏行为含有如下要件：首先，表意人具有真实的意思表示;其次，表意人另外作成虚假行为;最后，以虚伪行为隐藏真实的意思表示。隐藏行为的法律效果是：首先，虚假行为无效;其次，被隐藏行为不因被隐藏的事实而无效，其是否有效，应适用关于该行为的规定。即是说，被隐藏行为可能是有效的，也可能具有效力上的瑕疵，也可能因违反了法律的强行性规定等原因而无效。于阴合同而言即是：阴合同不一定是无效合同，也有可能是可撤销合同、效力待定合同甚至是有效合同。

总结来讲，阴阳合同中，阳合同因缺乏真实的意思表示而无效，阴合同的效力因其是否违反法律的禁止性规定的不确定性而无法确定，只能在实践中具体问题具体分析：如果阴合同违反法律的禁止性规定，则阴阳合同总体均无效，否则就是阴合同有效，阳合同无效。如果登记机关已经对阳合同进行了登记公示，则应当按照《物权法》第二十一的规定认定为登记错误，需要进行更正。

因此，在二手房交易所签订的阴阳合同中，阳合同无效，而阴合同由于是基于买卖双方真实意思表示而签订的，签订主体适格，且没有违反国家法律强制性规定而应当是有效的。

三、产生危害

在二手房交易中签订阴阳合同会产生导致国家税收流失、破坏交易安全、妨碍宏观调控等危害。

二手房交易中买卖双方需要缴纳的税负主要有：个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税等，综合税负约为10%，这些税种所征税额或者直接以房屋交易价格为计税依据或者与房屋交易价格密切相关。为了维护自身经济利益，交易双方往往选择将阳合同中的房屋成交价格写为远低于阴合同中的成交价格，以达到偷逃税费的目的。在二手房交易中签订阴阳合同倒致了国家税收的流失，侵害了国家的利益。

于交易安全而言，二手房交易中签订阴阳合同易引发房屋买卖纠纷。以下例说明：张女士与李先生签订了《房屋买卖合同》，约定张女士将其所有的一套房屋作价166万元转让给李先生。为规避房产交易税，双方同时又签订了一份补充协议，在该协议中，房屋成交价格变为了32万元，房屋内家具、家电、装修等作价134万元，总价仍为166万元。谁知合同还未履行，李先生却以存在重大误解为由提起诉讼，主张仅按32万元购买房屋，不再购买作价134万元的家具、家电及装修。如果李先生的诉讼请求得到法院支持，张女士将蒙受重大经济损失。幸运的是，法院经审理后认为，根据面积及区位计算，涉诉房屋市价明显远高于32万元，正常的市场交易环境下，理性的出卖人不可能将房屋以32万元卖出，因此，补充协议（阳合同）缺乏意思表示一致，且该补充协议的目的为偷逃税收，属于以合法手段掩盖非法目的的合同，应认定为无效。法院对李先生的主张不予支持，张女士免受了重大经济损失，避免了吃哑巴亏的尴尬局面。

近年来，我国房地产市场持续火爆、房价节节攀升的现实状况带来了严重的社会问题，房地产市场需要进行宏观调控。国务院出台的《五项加强房地产市场调控的措施》规定二手房交易征收20%的个人所得税。为逃避重税，阴阳合同大量出现，妨碍了国家的宏观调控，使国五条关于征收20%所得税的规定成为了一纸空文。

四、相应对策

（1）制定科学合理的计价体系，建立与完善二手房交易计税价格核定评估机制。房屋行政管理部门应完善二手房成交价格申报实施细则，严堵漏洞。在二手房区域指导价格方面，应建立信息数据库，对数据及时更新，客观反映市场变动状况，提供科学合理的计税价格依据。对于成交价格明显不合理的房屋实行强制评估。

（2）加大对二手房买卖中介的监管，对参与阴阳合同的中介进行惩罚性处罚。出于促成交易、获取佣金等目的，部分二手房买卖中介不仅帮助交易双方签订阴阳合同甚至提示、指导、怂恿、教唆交易双方签订阴阳合同。对此现象，目前仅有一些地方政府规章、部门规章加以规范。这些地方政府规章、部门规章的法律位阶过低，难以起到规范二手房交易市场的作用，应该考虑出台国务院条例加以规制，明确给出监管细则及惩罚性处罚办法。

（3）加强对二手房交易双方的守法教育。经济人的本性是趋利避害，这本无可厚非，然而也应当以法律为边界。交易双方参与民事活动首先应该遵循诚实信用原则，履行依法纳税义务。房屋行政管理部门应通过报纸、广播、电视等媒介向二手房市场交易参与者传达法律信息，告知相关权利义务，提示二手房交易中签订阴阳合同的法律风险，使交易者提高是非意识及自我保护意识，自觉抵制在二手房交易中签订阴阳合同的做法。

参考文献：

[1]雍奇秀.“阴阳合同”法律问题浅析[J].法制与社会，2013，（8）.

[2]初丛艳.“阴阳合同”问题浅析[J].北京仲裁，2005，（1）

[3]胡勇军.签阴阳合同避税险些吃了哑巴亏[J].浙江人大，2013，（2）.

二手房交易合同篇3

【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。

【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同

国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]

一、相关概念

与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]

国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。

“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]

二、二手房市场的问题

2.1、二手房的监督力度不足。具体表现为以下两点：一是二手房相关管理部门对于中介机构的经纪人所做的有违对应法规法律及职业道德规范的情况监督力度不族，通常只是采取罚款的方法，极少出现收回经纪人资格证书、刑事处罚及吊销营业执照等严格的举措；二是部分中介机构过分重视利益，并且其中有许多素质较低的经纪人。

2.2、金融机构对于二手房市场的支持力度不足。过分倾向于现房的贷款业务，对于二手房来说要求过高。当前多个金融机构的信贷业务投资大部分都是在房屋一级市场信贷和房地产开发项目中，对二手房市场的信贷业务过于严格，导致二手房市场缺乏金融机构的支持。虽然目前几年的时间里，有许多金融机构把目光渐渐转入二手房市场，同时加强对二手房的信贷投资，但与国外发达国家的银行比较，不管是业务结构比例及业务总量，还有着非常大的距离。依照相关数据研究分析，英国国内的金融机构在房屋抵押贷款的工作中，对于二手房的贷款业务已经超过了总业务量的65%，而国内对于二手房的贷款业务仅仅占到个人贷款业务的8%.

2.3、二手房中介公司经营不规范。国内的二手房交易市场仅仅发展了十多年，还没有达到成熟的地步。活动较为散乱，服务能力不足、经纪人范围较狭窄，缺少社会知名度，组织化的程度较低、国内二手房交易市场仍然面对着许多严峻的问题。比如说：二手房中介机构的违法操作及合同签订监督不足，导致许多二手房中介公司的交易及诚信受到影响。

2.4、国五条细则对于二手房市场的制约。进来沸沸扬扬的国五条，导致二手房在细则出来之前出现井喷现象。随着细则的逐渐落地，全国二手房成交量迅速降低，在清明小长假一蹶不振。国五条细则的出台，二手房市场需要一段时间来理解相关政策。

2.5、阴阳合同致使税收减少。存在于二手房交易市场的“阴阳合同”，通常的方法就是交易双方当事人和二手房中介机构订立两份合同，签订阳合同用于提供给房产管理局和国土资源局的正常买卖合同，以这份合同的交易价格来作为办理房屋交易申报纳税时计算税费根据及转移登记的价格，属于隐藏事实价格的虚假协议；而阴合同则为买卖双方达成实际交易价格的合同来使用，使用于双方付清款项。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介机构通常会给买卖双方当事人建议交易价格根据区域价格填写，买卖双方申报纳税和办理房地产出售转移登记时上交隐藏实际交易价格的虚假二手房买卖协议及二手房转让申请表等相关资料，假报二手房真实交易价格，降低买卖双方必缴税款，从而达到二手房中介机构提升房屋成交率的目的。阳合同所注明的成交价格要远远低于真实交易的价格，造成国家流失的税款数额巨大。

三、规范二手房市场的建议

通过上述分析，影响国内二手房地产市场健康发展的原因是非常多的。虽然我国市场经济正处于飞速发展之中，但还有很多不完善和健全的方面，投资和负债都不具有成熟活跃的市场作支撑，公允价值也得不到充分的运用，加之我国的市场经济发展水平距离西方发达国家还有一定的差距，市价机制还不够完善。因此，政府和企业都应该主动参与，推进二手房地产交易市场积极发展，逐渐建立起一套完善的市场交易体系，让公允价值模式得到更好的运用和推广。

3.1、建立二手房中介协会。通过建设中介协会来制定并完善二手房市场的从业规范，对房地产中介的行为加以约束。房产中介行业协会还可以通过下列制度，配合行政管理部门强化行业管理。一是会员责任基金制度。规定各房产中介成为协会会员需缴纳相应数额的责任保证金，由行业协会以该会员缴纳金额为限，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会各会员承担民事责任的能力。二是资质认证制度。行业协会根据注册资金、专业人员数量、业务量和一贯执业表现对其会员评定相应的资质等级，使房产中介行业步入“以规范执业，扩大规模提高信誉度，再以信誉度获取市场”的良性循环。三是建立市场行情制度。行业协会将近期成交房屋的区位、户型结构、内部设施、成交单价等情况予以整理，为各会员进行估评和为市场交易主体确定价格提供参考。

3.2、加强二手房中介公司的自身规范。当前，国内二手房中介公司的佣金收取制度比较混乱，缺乏对应的标准，这样任其发展，引起了二手房市场中许多的不正当竞争，对于中介公司自身以及二手房市场的发展都是不利的。同时要禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。各地中介应达成共识，因地制宜。

3.3、不断提升中介经纪人的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法，贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。三是提升从业人员的沟通能力和说服力，买卖二手房的工作就是和客户沟通并达成共识的过程，准确把握客户的需求，快速建立和客户之间的信任都要通过有效的沟通达成。作为专业人士，要给出专业建议，帮助客户做出决定，这就是说服力。四是培养从业人员建立良好的工作态度和服务态度。专注于工作，干一行，爱一行。顾客至上，全心全意为客户服务，让客户满意。

四、总结

我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。目前我国城市化仅仅超过半数，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。二手房必将成为将来楼市的主体。

【参考文献】

[1] 王卿，郝晓杰. 中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J]. 商业文化（学术版）. 2009（05）

[2] 胡昌平，刘清平. 对发展我国二手房市场的建议[J]. 中国房地产金融. 2007（07）

[3] 曹刚，杨巧芳. 对二手房市场价格影响因素及其健康发展的思考——以武汉二手房地产市场为例[J]. 中国集体经济. 2008（24）

二手房交易合同篇4

关键词：二手房税基 征管一体化

随着房地产市场不断升温，二手房交易市场逐渐火热，在价格不断上涨的同时，税款征收额却并未同步增长，二手房交易多属个人交易，税基严重不实，税款流失惊人。如何在二手房交易过程中核定税基，堵塞征管漏洞，实现应收尽收，已成为各级税务机关亟待解决的棘手问题。夯实二手房税基，对于提高房地产税收征管科学化和精细化水平、发挥税收调控职能、规范房地产税收征管秩序、营造和谐征纳关系，将产生不可估量的效果。

一、辽宁省二手房税基核定的现状

目前，辽宁省地方税务局二手房交易的税收征收以就近方便纳税人为原则，分别在市、县房产交易大厅派驻人员设立地税窗口受理涉税事宜。在办理涉税事宜时，纳税人须持房产转让合同、房屋价值评估报告、身份证件复印件等有效资料办理二手房纳税申报。其计税依据主要有以下三种：

（一）据实申报征收。纳税人如实申报办理纳税事宜的，税务机关依据房产转让合同据实征收。

（二）评估申报征收。对于协议交易价格明显偏低的，税务机关结合实际情况，要求纳税人到房产评估机构进行评估，持评估报告进行纳税申报。

（三）税务机关核定征收。对于评估后价格明显偏低的，地税机关依据税法相关规定，对二手房进行核定征收。

二、二手房交易税基存在的问题

国家有关部委、财税部门相继出台了二手房税收调控政策，从实施效果看，二手房税收政策越来越暴露出调控能力弱、涉及税种多、减免优惠繁、税源监控难、征管漏洞大等问题。具体政策复杂性估计不足、政策针对性不强、延续性较短，导致在政策执行过程中出现一定的问题和缺陷，主要表现在以下几个方面：

（一）房产交易价格难以核实，税负公平性缺失。二手房是以交易金额为计税依据，为逃避税收，纳税人往往隐瞒其实际交易价格，做成“阴阳”两份买卖合同，或用其他手段取得价值较低的房产评估报告，蓄意致使房屋成交价格远远低于市场价格。此外，相关部门没有制定较为合理的房产税基核定标准，税收执法出现弹性，致使纳税人对执法的公正性产生怀疑。

（二）税收优惠、减免项目难以界定。一是家庭唯一生活用房界定难。仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，房管部门也没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。对此税务部门在家庭唯一生活用房方面难以界定，这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。二是减除项目金额认定难。根据《国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这项税收政策中购买房屋的价款较难确定，以前办理房产证不需提供税务发票，购买人大多都没索取发票；开发商除非购买人索取一般也不开具发票；即使以前有发票，有的购买人因保管不善而丢失，而税务部门对销售不动产发票未进行单独管理，不易查找，还有许多单位集资建房，这些房产即便实行房改后也大多没有税务发票。三是真假赠与难以甄别。对赠与中的亲属关系、继承权属等关系的甄别，单凭税务部门是难以核实清楚的，且核实需花费大量的时间和精力，致使那些表面属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在二手房交易中免缴营业税、个人所得税等主要税收。

（三）信息共享体系不完善。二手房交易涉及地税、房产、工商、物价等多个部门，由于种种原因，二手房交易未建立相应的信息传递机制，信息交流不畅，不能做到信息共享；部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；税源登记档案和税源数据库缺失，从而失去了本应掌握的前期主动权。

（四）二手房交易缺乏有效监管。鉴别房屋买卖合同真实性的权力机关不明确；房屋转让过程中的链条机制以及相关部门之间的权力与义务不明确；某些评估机构因利益驱动进行不实评估；负责二手房税款征收的税务干部权限过大，导致人为暗厢操作、“人情税”、“关系税”等不规范执法行为的产生。这些问题的存在，既损害了国家的利益，也破坏了税法的刚性。

三、二手房交易税基不实的成因分析

（一）缺乏统一、科学、合理的计税依据核定方法。二手房具有独特性、唯一性，受位置、年限、楼层、朝向、房屋现状等因素影响，二手房价值千差万别。没有统一、科学、合理的二手房计税依据核定方法，仅靠房屋买卖合同、房产价值评估报告来核定二手房计税依据，会致使税务机关税款征收处于被动地位。

（二）纳税人主观避税严重。无论税收公正、公平、合理的程度如何，对于纳税人而言，征税都是一种直接的经济利益分配。因此，纳税人采取了“阴阳合同”、做低房产评估价格、贿赂税收征管人员等各种不法手段，以达到少缴税款的目的。

（三）评估机构利益驱动。当纳税人申报的二手房交易价格相对较低时，税务机关要求其提供房产评估机构的评估报告。但现行房产评估市场不规范，评估机构为了抢拉业务不按规定评估，致使评估价值和真实市场价值的误差较大，不同评估机构对同一房产评估结果不同的现象时有发生。

（四）税务机关专管干部权限分散。统一、科学的二手房税基核定方法的缺失，评估报告由税务人员人工审核，计税依据核定弹性空间过大，客观上致使在二手房税款审批、核定、征收过程中税务干部主观执法随意性、人为因素干扰、甚至是“权力链”现象的产生，滋生腐败。

（五）税收宣传缺乏力度。纳税人甚至部分税务人员对二手房交易税收知识缺乏基本了解，致使纳税人对税收征管有抵触情绪。此外，对二手房交易中通过虚假合同进行虚假申报、假赠与骗取税收减免等违法行为的查处、案例分析、以案说法宣传力、震慑力不够，导致纳税人甘冒违法风险。

四、二手房税基核定及税收征管的对策选择

税务机关应以“政府主导、部门协作、信息共享、项目控税、统一计价、联合办公”为原则，全面引入分级分类最低计税价格管理办法，推行房地产税收征管一体化模式。

（一）二手房计税价格的核定设想

按照房地产评税原理，在测算二手房基准价格和价格影响因素修正系数工作的基础上，核定出二手房交易最低计税价格，税务机关用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照“就高计税”原则确定计税价格，若纳税人申报的房屋销售价格高于核定后最低计税价格，则按纳税人申报的销售价格计算征税；若纳税人申报的房屋销售价格低于核定后最低计税价格，则按最低计税价格计算征税。设想的二手房最低计税价格核定方法如下：

1、计算公式：计税价格 = 基准价格 × （ 1 + 相应的修正系数之和）× 建筑面积 ― 应补交的土地使用权出让金

2、二手房交易基准价格的确定。由政府部门牵头，抽调建委、房产、国土、物价、税务等相关部门人员组成调查组，分别对所属街道、地段、楼盘大小、楼层、房屋陈旧等一系列房产价格进行一次全面普查评估。制定出分用途、分区域多级二手房基准价格，如：一级区甲等地段，三级区丙等地段，并以此作为二手房计税价格的核定基础。二手房基准价格以一年或两年为期进行调整，以适应市场价格变化，为增强其透明度，基础价格须责成某一部门在每次调整后3日内对社会公示。

3、住宅用途、区块的划分。按照用途将二手房地产分为住宅、商铺，住宅划分为小区住宅和非小区住宅；商铺分为主街道商铺、中小街道店面、小区店面。按照区块划分二手房范围，小区住宅细化到各小区名称；非小区住宅细化到路、街等自然地名、地域。计税价格确定到小区或街道，参照修正系数，精确计算到户。商铺以路段分类确定，以所处道路（街、小区）为基础,划分路段（以两个路口之间为一个路段），再按路段进行商铺分类确定计税价格，再参照每间商铺的修正系数，计算到每一间。

4、修正系数的建立。修正系数的作用是在计税价格的基础上精确计算到当期每一户(间)的计税价格，修正系数须对社会公示。修正系数应包括：

（1）经济浮动系数：适用于物价浮动、宏观经济政策实施、政府大型项目建设、市政规划出台而对房地产价格产生的突然性影响。该系数由政府会同相关职能部门确定，每季度调整一次，以减少基准价格滞后性、持续性所产生的影响。

（2）土地使用权年限修正系数。

（3）建筑物成新修正系数：二手房折旧时间原则上以房屋产权证上登记的时间为准，按每年2.5%的折旧率计算折旧。

（4）建筑结构修正系数：砖混、框架。

（5）楼层（商铺的相对位置）修正系数。

（6）朝向修正系数。

（7）辅助用房修正系数：指的是车库、车位、储藏室、地下室、阁楼等。

（8）环境修正系数：典型小区或高档住宅、城市规划、周边交通、社区服务情况。

（9）其他因素修正系数：指的是每套住宅的建筑质量、室内装修以及保养状况产生的差价，必要时，由评估人员进行适当的修正。

（10）应补交土地使用权出让金调整：指的是以划拨方式取得土地使用权，交易过户前必须补缴出让金，将土地使用权取得方式由划拨改为出让，此调整项目为总额调减，非比例系数。

（二）发挥税收调控职能作用，审慎出台二手房税收措施

财税部门应当重新思考现行二手房税收政策实际调控功效，审慎出台二手房税收优惠政策措施。在充分调研基础上，尽快制订出台《房地产行业税收征管办法》，《办法》应当重点涵盖二手房交易环节税收政策和管理措施，强化监督管理，严格审核流程、规范减免程序、加大打击力度，以达到规范房地产交易市场、健全二手房税收征管的目的。

（三）加强申报审核，有效控制虚假交易

针对二手房交易中出现的“阴阳合同”避税、现时交易延期办证、假赠予真买卖暗箱操作等情况，应采取有效措施积极应对。一是核对交易手续，加强基础管理。加强同房管部门的信息共享，对明显低于目前市场成交价格进行交易的，要联合房管部门开展调查。二是核对交易年限，加强税源管理。对免缴个人所得税的二手房交易纳税人，按买卖协议认真核对协议签订的时间。三是核对卖方身份，加强源泉控管。对一些专业“倒家”，建立税源监控台帐，切实加强税源控管。四是核对交易合同，加强纳税申报审核。在审核合同真实性的基础上，推行“双重申报、第三方制约”的办法，税务机关可制定相关二手房信息数据统计表，如“二手房交易基础信息申报表”，在表中详列关于二手房、买卖双方、见证人或中介人的详细信息，买卖双方、见证人或中介人均须对所提供的信息出具真实性声明，而从提高申报治税的震慑力。

（四) 部门协调配合，加快建立信息平台，促进房地产税收一体化管理

为了使房地产信息资料在部门间更好地传递，税务机关应尽快建立二手房交易征收管理系统，科学设置参数并及时更新，自动生成房产交易最低计税价格和相关信息，实现对二手房交易税收征管的科学管理。建立税源信息数据库，采取一房一户一档形式，创建完整的税源信息档案，力争达到只要在相关系统中输入当事人的基本信息，就能查询出该人及其家庭在市内及外埠的房屋登记情况。充分利用现有的设备和资源，由地方政府牵头，协同财政、地税、国土、房产、规划等部门，以房管部门现有信息为基础，建立房地产信息交换平台，进行数据集中整合，逐步实现省级房产广域信息联网，以达到数据统一开发、集中处理、信息共享、综合利用的最终目标。各部门间应加强交流与协调，及时传递税款征收和土地、房产等权属证件的相关信息。地税部门应对各部门提供的信息及时整理、归集、比对，并将结果及时反馈到相关部门。定期召开职能部门联席会议，通报情况、反馈信息、研究对策。

（五）成立二手房交易价格参数专项组

成立基准价格及参数调研组，政府部门牵头，建委、房产、国土、物价、税务等相关部门人员及相关专家、学者组成，确定基准价格及相关参数系数。成立二手房房产评估机构督查小组，采取职能部门共同审核、共同认定、共同委托的形式，委托特定的、符合资质的评估机构对二手房价值进行评估，督查小组对委托鉴证机构负有检查、管理、监督、问责职责。

（六）审批与查处并举，把好二手房税收征管的两个端口

二手房交易合同篇5

关键字：二手房；交易资金；监管模式

一、引言

房地产经纪公司在经营过程中可以沉淀大量的交易资金，一些不法经纪公司便借机挪用这笔沉淀资金来谋取暴利，主要表现形式为：现金购房低买高卖、扩大公司规模或进行其他投资，甚至卷款潜逃。将资金用于其它投资的潜在风险相对比较大，一旦这些经纪公司运营不善，资金链很有可能断裂，这笔原属于购房人的资金便会石沉大海。近年来诸如此类案例层出不穷：2005年7月6日合肥市桃园房地产销售有限公司携客户4000多万元房款一夜蒸发；2005年10月北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金；2006年9月天津汇众房地产有限公司涉及诈骗高达1.5亿元客户房款。这些触目惊心的数字，使我们不得不对房地产经纪行业现行交易资金监管模式的有效性产生质疑。

二、北京市二手房交易资金监管现状

二手房交易过程比较繁琐，费尽波折找到合适的交易对象后，还必须办理一系列的相关手续。其中仅房产过户就需要一周左右的时间。此外，有些当事人还需要办理按揭贷款或解除房产抵押业务。房屋产权过户、转移登记及物业校验完成后，交易方可结束。因此，受时间、精力和知识所限，大部分二手房当事人会选择经纪公司提供的全方位服务，包括代办抵押贷款、代办抵押解除、代办过户、代收代付交易资金等。如此一来，房地产经纪公司便可全面操纵交易流程，尤其是控制交易资金的流向。与此同时，二手房交易过程中产生的收付时间差又导致经纪公司账户下始终会沉淀一些交易资金。因此，在信息不对称、监管缺位的情况下，房地产经纪公司便可轻而易举延长收付时间差，以扩大沉淀资金的规模。

根据北京我爱我家、中原房地产等几家大型房产经纪公司的估算，2006年北京市二手房交易量大约在7．6万套左右。假设每套成交总金额为75万，其中全款交易量占30%，且每套可进行监管的资金金额为50%，贷款交易量占70%，其首付款成交数为30%（该笔资金全部监管），则一年中需监管的交易资金将达到205.2亿元。随着北京二手房市场的不断发展，这一数字将不断增加。近年来，尽管北京几个较大的房地产经纪公司与一些交易保证机构均尝试开展了二手房交易资金监管业务，但毕竟覆盖面较小，整个二手房市场上的巨额交易资金仍得不到有效的监管，潜在风险巨大。因此，建立有效的二手房交易资金监管模式已势在必行。

三、国内现存二手房资金监管模式

针对上述问题，一些地方政府率先推出了二手房交易资金监管模式，并取得了一定的成效。但大都还处于探索阶段，各地采用的监管模式各不相同，全国范围内至今尚未形成一个公认的有效模式。

2004年，上海市房地产交易中心与民生银行上海分行合作推出安全通道：买方可将资金存入房地产交易中心在民生银行开设的专用账户内，待买卖双方办理产权转移登记时，房地产交易中心将核实资金是否入账及其他条件是否符合，待全部查实后，才予以办理过户手续。

天津市房管局搭建了二手房网上交易服务平台，该平台由天津市房管局下设的天津市正孚房地产经纪中心加以维护和管理。

合肥市房地产管理部门设立了专门的资金托管中心，凡是在合肥市购买二手房的市民，均可自愿到资金托管中心申请资金托管。交易资金托管期间不计利息，不收手续费。

2006年大连启动二手房购房资金监管制度，规定各二手房经纪公司必须在银行设立购房资金专用账户，交易中所涉及到的资金必须存入该专用账户内，以确保购房者资金的安全。

四、北京市二手房交易资金监管模式的探讨

目前国内现存的二手房交易资金监管主体并不统一，主要有以下四种：政府主管机关、商业银行、担保公司或信托公司等交易保证服务机构和房地产经纪公司。在政府主管机关主导模式下，政府的绝对权威性可确保交易流程的安全，但在确定监管责任、人员编制及经费核算等方面却存在较大的困难；对于交易保证服务机构来说，其作为独立的第三方可保证交易的公正，但对交易程序参与较少，缺乏必要的过程控制；银行具有可靠和资金收付便捷的优点，但缺乏必要的交易知识，目前操作较为复杂；而房地产经纪公司，普遍存在经营不规范、公信力不强，难以取得客户信任。

北京二手房交易中潜在的资金风险日益暴露，如何在确保交易资金安全、交易高效，且不增加交易成本的前提下，选择适宜的监管模式成为首要问题。笔者认为，应该借鉴大连的模式，由银行来担任资金监管方，即建立以商业银行为主体的二手房交易资金监管模式。因为二手房交易资金监管的本质是保障交易资金的安全，而银行恰好是交易资金流转的主要通道，所以其必然成为交易资金安全的主要监控方。同时大部分银行网点设有办理商品房按揭贷款的部门，具备相应的专业经验。可以说，银行有能力并且应当作为监管主体承担起二手房交易资金监管的责任。

在二手房交易中，银行可以通过二手房交易专用账户来对交易资金的流转进行控制（如图1）。二手房交易当事人签署完买卖合同之后，应与银行签订“监管协议”。协议中应当规定，二手房交易当事人仅能通过银行的“交易专用账户”来对交易资金进行划转。当交易资金进入账户后，银行即开始将其“冻结”。待买卖双方将一系列手续办理完毕后，银行方可放款。监管期间，银行不收取手续费，其收入来源于监管期间监管资金产生的利息或利差。

上述模式中涉及的监管资金包括：定金、房款（或首付款）、税金及经纪公司的服务费。对定金进行监管是因为绝大多数二手房交易都会涉及到定金，定金的数额少则几万，多则十几万，这对交易当事人来说也是一笔不小的数目；税金的监管，主要目的在于防止偷税漏税行为的发生，同时通过银行划转税费，简化了交易当事人的操作环节；对经纪公司的服务费进行监管，主要考虑到经纪公司服务质量的问题。

相对于国内现存其它的二手房交易资金监管主体，银行有着不可比拟的优势，主要表现在以下几个方面：（1）交易资金由银行进行监管，银行可以获取利息或利差收益，因此无需收取手续费，不增加二手房交易成本，还可简化二手房的交易流程；（2）银行拥有良好的信誉，可以增强交易当事人的信心。密集的商业网点，有利于监管业务的普及；（3）大部分银行网点设有办理商品房按揭贷款的部门，业务人员已经具备一定的房地产交易知识。在此基础上，业务人员经过再培训后办理资金监管业务，有效地防范银行对二手房交易过程不甚了解的风险；（4）避免了政府由于强行监管，引发“一刀切”政策的种种弊端。政府部门在其中扮演监督管理的角色，制定标准的二手房转让合同和监管协议，设计监管操作流程和确定相关规章制度。

五、结束语

虽然理论上此种监管模式比较完善，但在实际操作中尚存在一些亟待解决的问题。如银行间资金划转存在瓶颈，使跨行办理按揭贷款业务和房产抵押注销业务相对比较复杂。笔者认为，对于二手房交易业务，银行之间有必要简化行业内部的操作流程，为二手房交易营造一个公平、公正、安全的市场环境。

参考文献：

1、段西军，王聪.一个改良的客户交易结算资金监管框架[J].南方金融，2004(7).

2、谢纲，万树勇，伊月丽.对我国支付体系监管的探讨[J].金融会计，2006(10).

3、王雨晨.天津私产房交易资金监管成绩显著[J].房地产市场，2006(10).

4、张定一.对商品房预售资金监管模式的探讨[J].房地产市场，2006(9).

5、王会金，江静.加强专项资金监管的对策[J].中国审计，2004(14).

二手房交易合同篇6

日前，建设部、中国人民银行联合颁布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，二手房交易结算资金安全问题再次受到普遍关注。

二手房交易资金之所以受到民众普遍关注，主要是由于买卖双方在交易过程中均处于弱势地位，在信息并不透明的情形下，不断发生房产中介公司挪用、侵吞二手房交易结算资金的恶性案件，这严重侵害了买卖双方的权益。继上海在2005年春季试行二手房资金监管以来，北京也在近日宣布对二手房交易结算资金施行监管，各地陆续开始在二手房交易环节引进监管体系。那么，北京、上海、广州等国内二手房交易比较活跃的地区，对资金安全监管方面的做法有什么不同呢?记者分别就各地的具体做法进行比较，通过对比来发现其中的不同之处。

北京：资金监管自行选择

北京有关方面在近日宣布，从4月15日起对二手房交易资金施行监管。

二手房资金监管对于买卖双方，尤其是对于买家来说，可避免购房款被中介机构挪用甚至被侵吞，从而使得资金的安全得到保障。北京市建委规定，如果是选择通过中介公司来进行二手房交易，必须选择资金监管。当然也可选择自行划转交易结算资金，不过需签订一份《存量房交易结算资金自行划转声明》，在办理转移登记手续时提交给交易管理部门。

如果想要对交易结算资金进行监管，与此前的交易过程有何不同呢?据介绍不同之处主要在两个方面：一个是在签订买卖合同时需确定是否采取资金监管，若采取，买卖双方需与保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，否则，需签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。其实这两个文件签订也很简单，手续并不繁琐。二是买卖双方在各项税款交纳完毕、产权过户完成、买方取得产权证后，卖方增加一个手续就是需要到房屋所在区建委领取“转移登记办结单”，并将其提交给保证机构，由保证机构通知相关银行将房款放至卖方个人账户。

上海：资金监管难执行

上海在此前宣布对二手房交易结算资金施行监管，但是直至目前资金监管政策尚未落到实处。记者从上海各二手房中介机构了解的信息显示，资金监管难以执行的主要原因是因为过程太繁琐，交易过程太长，大多数人宁愿选择不进入资金监管程序。

通过与北京的二手房交易资金监管程序对比，记者发现最大的不同之处表现在几个方面：

首先是在于上海方面需要先在交易中心受理处提出挂牌申请，此后才能进入下一步交易环节，而北京则不必如此，只需按照传统的方式，将房源在中介机构挂牌即可。

其次是资金监管账户的开立时间节点也有所不同，上海的做法是等到在买卖双方签订买卖合同之前便需要建立监管账户；而北京则选择在签订买卖合同之后建立资金监管账户。

记者从上海部分中介公司了解到，由于各种各样的原因，上海虽然早在2005年春季就开始推行资金监管措施，但至今收效甚微，很多人宁愿冒着资金被挪用的风险而不愿意选择资金监管程序，这到底是为什么呢?上海德佑地产交易部工作人员杨永俊分析认为，这有可能是因为选择资金监管之后，卖方无法尽快拿到钱款而导致他们不愿意选择该程序。

广州：尚在摸索之中

广州在推行二手房交易资金监管方面稍许有些落后，据了解，广州市还没有正式推行资金监管措施。但记者通过各种渠道得到的信息显示，广州市房管局在今年春节后曾对穗各中介公司下过口头通知，让各公司自行引进监管账户。

根据设想，广州市房管局希望买卖双方交易时，可以先把定金等房款存入具有公信力的第三方账户进行监管。在确保交易安全完成后，卖方可以直接从该第三方领取房款，既避免交易中“吃差价”，也可以避免假业主卷走房款等情况。如果资金出了问题，该监管方也可以负起责任，真正保障交易资金的安全。初步拟定免费服务，不会增加交易的额外费用，买卖双方可自行选择是否加入。

不过这种设想尚未真正变成现实。广州中原天河区总监潘婉霞告诉记者，目前广州还没有推行二手房交易资金监管程序。“在今年春节后我们曾经接到口头通知，称要开始试行资金监管措施。但是目前还没有见到主管部门的具体措施。”她说。据了解，目前广州有中介公司号称已经引入了监管账户，但业内对此不以为然。潘婉霞告诉记者，这些公司只不过在银行开设一个账户罢了，到底能否切实起到监管作用不得而知。

据潘婉霞介绍，目前广州二手房交易过程中，对于一次性付款的交易来说，房款主要分两次支付给卖家，第一次是在办理申请过户手续的前一天，将首笔房款(约总房款的30％)支付给中介公司，在缴纳契税并凭契税完税证递交过户手续之后，这笔房款将由中介公司转交给卖家；剩余的房款则在领取房产证的前一天由中介公司代收，等到买家领到房产证之后，再转交给卖家。也就是说，房屋买卖资金必须经中介公司之手，而在这过程中是否被挪用甚至侵吞，则完全要看中介公司的信誉了。潘婉霞坦承，此前广州的确发生过不法中介公司卷款潜逃的情形，“正是因为有这样的情形发生，广州才准备引进二手房交易资金监管体系。”她说。

自我保护意识不可或缺

如果要保证交易结算资金的安全，引入具有公信力的第三方对其进行监管是十分必要的。而对于目前已经实行监管的地区来说，一定要将该程序纳入交易环节中来。

在传统的交易模式中，买家一般不大情愿在尚未办理房产证过户的前提下将购房款(或部分购房款)交给卖家，但苦于资金无处存放，房产中介便顺理成章地成为“理想”的监管方，但这在现实面前却变成了买卖双方的一厢情愿。北京坚石房地产公司诈骗案曾利用诈骗手段，非法获取379万元，震惊全国的北京“佰家事件”，以及天津“汇众卷款案”、大连“力天事件”等等，都无情地昭示着，把交易结算资金交与房产中介公司监管，等于是与虎谋皮。

记者在采访中了解到，在北京、上海，如果将交易结算资金存入监管账户之后，必须在所有交易手续全部办理妥当，买家取得房产证之后，监管机构才会将购房款项转入卖家账户，而传统方式是在办理转移登记申请之后，便会将第一笔约30％的房款打进卖家账户，两种方式的时间差为20天左右。

二手房交易合同篇7

【关键词】公证；房屋买卖；可行性

现在二手房交易中最主要存在的问题是：在二手房买卖登记过程中，现在依然大量存在着一房二卖，合同内容不明确，欺诈、胁迫、乘人之危现象依然在不断的发生。这些现象的存在即不利于二手房交易市场的健康有序发展，也不利于提高房产登记部门的工作效率，也可能因当事人之间买卖合同纠纷导致房产登记部门涉诉，买卖合同无效导致的房产交易被撤销的情况。因此，杜绝此类事件的发生已成为全国二手房交易相关部门的重大课题。有鉴于此，公证介入二手房交易及预告登记成为保证二手房交易安全的有效手段。

对于公证介入的可行性有以下几点分析：

一、公证员作为专业的法律从业者，具有草拟、代书法律文书的能力，通过对当事人双方意思表示及法律文书的审查，可以确保当事人所签订合同的真实性及合法性。进而保障当事人双方合法权益，减少因当事人因法律知识的缺乏而导致合同不能有效履行的机率。

二、为房产登记部门规避法律风险及审查风险。通过公证机构的核实及审查，确保了合同的有效性，房产登记部门可依公证书进行登记，通过此公证的事前审查，房产部门就可规避职业风险，房产部门毕竟不是法律部门，通过法律风险的适当转嫁，可提高房产部门的工作效率与社会诚信，改善执业环境。

三、公证介入有法可依，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该预告制度可以从根本上源头上防范一房二卖的情况发生，也为公证介入提供了法律依据。

四、一举多得，共同发展。通过公证介入，可实现效率与效益的有效平衡，可实现相关机构的共同发展。举个例子，房产部门提前工作效率与涉诉率的同时、可保证当事人之间权益的最大化，而且可带动房地产中介部门业务、中介业务的快速发展。

五、快捷便利、易于被广大二手房交易者所接受。因公证处出具公证书之前已进行了大量的询问与审查，在房产部门登记时可简化登记程序，通过快捷通道，对有法律保障的合同进行优先登记，乐于被二手房交易者接受。

正因为公证介入有几上诸多优点，因此，各国都把公证引入到房产登记过程中，在我国经济发达的省份，也有不少有益的尝试。不可否认，现在该业务并未在全国发展起来，但并不意味着无事可做，相反，我们应该在其中看到机遇，有益的尝试可扩大房产部门的社会公信力与知名度，如果做出成绩，该项举措可在全国范围内树立起标杆，这正是科学发展观应有之意，政绩观之应有理念。

为了使该举措具有可行性，我有以下几点建议：

一、在二手房交易预告登记过程中，引入《房屋买卖合同》公证制度，通过公证机构的审查，房产登记部门可确保每一份登记的合法性、有效性。买卖交易双方可以确保无任何法律隐患，无任何合同内容上的偏差。事实上，在房产抵押登记中的《抵押合同公证》与该公证意义相仿，但二手房预告登记中的公证介入意义更加重大，反响将更为强烈。有了《抵押合同公证》的成功实行，更加证明公证在二手房交易中的大有可为，大有作为。

二、建立绿色通道制度，在公证处与房产登记部门之间建立绿色通道制度，建立绿色窗口，对需进行预告登记的二手房交易事项，进行先公证、再登记的制度。经公证的法律文书，房产登记部门免去审查责任，该法律风险由公证处承担。在减少房产工作量的同时，必将提高登记效率，缩短登记时间，反过来促使更多的当事人愿意并且乐于接受公证在其中的作用。因公证即可降低当事人的法律风险，又提高登记效率，通过二手房预告登记又可从根本上防止一房二卖的情况，从源头上避免了购房者的交易风险，实现该制度的有效互动，良性发展。

三、由相关领导牵头，设立专门负责人，建立健全沟通协调机制，把握具体操作时的具体问题，保证该项举措能够顺利实施。

二手房交易合同篇8

关键词：二手房市场，现状，问题。

Abstract：With the rapid development of the real estate market, new housing prices soaring, more people look to invest in a second-hand housing market, but because of the policy, industry standards and other factors, Chang chun City, the second-hand housing market is still a series of problems. In this paper, based on analysis of second-hand housing market situation in Chang chun City, pointed out that the problems of second-hand housing market, and propose specific solutions.

Key words:Second-hand housing market,status,problems.

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1.引言

房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一，房地产市场的健康发展对促进我国的国民经济发展、维护社会的和谐稳定起着十分重要的作用。近几年，随着我国房地产行业的迅猛发展，房价节节攀升，很多购房者对于居高不下的一手房价格“心灰意冷”，转而将目光投向了比一手房价格低的二手房市场。长春市的二手房成交量也不断创出历史新高，呈现蓬勃发展的态势。但相比于较成熟的一手房市场，二手房市场对政策过于敏感，面对此起彼落的针对楼市过热出台的多项严控政策，2011年长春市的二手房市场略显平淡，二手房交易小幅下降。全年二手房成交3.5万套，成交面积359.6万平方米，同比下降6.8%；成交金额64.3亿元，同比下降2.4%。其中：二手住房成交3.3万套，成交面积268.7万平方米，同比微长1.3%；成交金额36.6亿元，同比下降15.7%。与新建商品房销售的存增比为0.46：1，两者之间还没有形成良性的互动效应。长春市的二手房市场亟需利好消息的促动。

2.长春市二手房市场的现状分析

2.1二手房成交价格依然不低

根据长房置换的数据统计：长春市二手房市场2011年的成交均价为5835元/平方米，最高的是朝阳区，交易均价达到6242元/平方米。二手房价格并未因多项的调控措施出现较大的波动，市场的整体价格依然以平稳为主。从数据中也不难看出，长春市的二手房价格相对于新建商品房价格来说，依然不低。

2.2二手房成交量萎靡不振

在众多调控政策下，全国各地的房地产市场都出现了不景气的情况。此时，绝大多数的购房者更看重的恰恰就是价格，以住关注的小区地段、周边配套设施的完善程度、房间格局、是否装修、物业服务等，现在都很难成为购房者考虑的重点。当前长春市二手房交易量萎靡不振、持续走低与价格居高不下存在很大的关系。

2.3市场供应量接近历史高点

相对于平淡的二手房成交量，二手房的市场供应量却没有明显的萎缩，目前长春市的二手房待售房源仍然充足，特别是通过中介机构待售的房源更是积压很多。据估算，当前长春市的二手房市场房屋存量已经接近历史高点。原因主要有以下几个方面：首先是新建商品房价格仍然偏高，并未有实质性的降低，对于一些准备购房者而言，这样的价格仍然是望而生畏；其次是二手房交易税费太高，动辄几万甚至十几万的交易税费，导致很多购房者望而却步；此外，一些计划购买二手房的资金充裕的买者又被限购政策拦住了前行的脚步，而那些资金不足的买者又因为银行按揭贷款政策持续收紧，无法贷款而买不了房子。众多因素综合作用起来，导致了长春市的二手房市场盘子很大，但成交量却不理想。

3.长春市二手房市场目前存在的主要问题

3.1阴阳合同还普遍存在

阴阳合同是一个历史遗留问题，涉及业主、客户、政府税收平台、中介四个方面，其中社会税收结构占据主导地位。即市场上阴阳合同产生的一个重要原因就是交易税费太高，造成房屋买卖双方不能接受这样的高税率，然后才通过阴阳合同避开高额缴税。其实阴阳合同并不是中介要去做的，主要是因为业主或客户的要求，毕竟客户都想买到便宜的房子，业主也想放盘多赚钱。这也正是目前想杜绝阴阳合同的一个瓶颈，要解决这个瓶颈问题，政府应该在税率这方面进行完善和科学的改革，把税率调整到一个买卖双方可以接受的心理范围，只有这样才能更有利于二手房市场和谐稳定的健康发展。

3.2中介行业还不够规范

二手房市场的很多行为都涉及到利益与诚信，利益与诚信的诱惑考验着每一个从业机构和从业人员的专业性，而且这个行业完全由民间资本参与，是一个完全自由竞争的行业，所以现在行业里有很多不规范、不尽如人意的地方。长春市目前的行业专业性不高，主要表现在服务不规范造成许多不诚信、恶性竞争、哄抬房价、欺诈等现象不能彻底根除。虽然国家人事部要求从业人员要获得全国的经纪人资格，但对于大多数的从业人员来讲，考取这个资格证书比过去中状元都难。长春市从业人员获得全国经纪人资格的不到总人数的5%，每年参加考试的，全国的合格率都没有超过10%。也就是说行业的规范要想单纯依靠政府的法律或所谓的经纪人资格有一定的难度。

4.针对存在问题的解决措施

长春市应尽快实行二手房网上交易管理平台。二手房“网签”是指二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订房屋买卖合同、税费缴纳、选择交易资金托管及银行等全部在网上进行，整个二手房交易流程及各环节将更加透明。这一模式在北京、上海、广州、深圳等一线城市已实施，除了北京、上海、广州、深圳等一级城市，现在的省会城市以及二级城市，比如苏州，宁波等等都有网签开通的，今年4月1日南京市的二手房网上交易系统也正式上线运行了。

二手房实现网签后业主资质经过核实会更加可信，房源信息也更加可靠，便于买房人找房子更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。二手房交易过程将全部实现信息化，可以大大缩短买卖双方的交易时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，获知二手房交易的办理进程。二手房交易信息上网后政府部门全程、全方位监控二手房的整个交易过程，可以有效地杜绝部分不良中介通过“阴阳合同”赚取不正当差价，解决房产中介一房多卖、交易不成佣金要不回等一系列问题，网签后，中介将不再接触现金，除定金以外的全部交易资金（包括佣金、首付款、贷款、房款等）都要进入监管账户，保证买卖双方资金安全，确保整个二手房交易流程及各环节更加透明，更有效的保障中介行业的规范。

5.结语

当前我市房地产市场致命的一个弱点就是二手房地产市场还没有被有效盘活，实际上一手房地产市场和二手房地产市场的联运对促进房地产市场健康发展起着非常重要的作用，加快发展二手房市场的最终目的是要促进房地产市场的流通，市场经济只有流通起来才有活力，大家的居住条件才能得到真正的改善。房地产一二三级市场的协调发展，是以三二一为序来推动的。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据，从根本上促进房地产市场走向繁荣。

参考文献：

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[2]刘淑芳.浅析二手房市场的现状及存在的问题 [J].活力，2010-3：28.

[3]张新宇.南昌二手房市场现状分析[J].大观周刊，2011-31：98.

[4]范丰丽.二手房交易中的法律问题研究[J].法制与经济，2011-8：102-103.

[作者简介]：董 晶(1978― )，女，汉族，吉林长春人，讲师，吉林大学项目管理专业硕士，一级建造师，房地产估价师；主要从事工程项目管理研究；单位信息：吉林建筑工程学院城建学院，吉林 长春 130111）