不动产登记申请书范文
时间：2023-09-23 00:16:27
不动产登记申请书篇1
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）属于国务院颁布的行政法规，在我国法律体系中仅次于全国人大及其常委会颁布的法律，高于国务院部门规章以及地方人大的法规和政府规章，属于承上启下的法规。由于其效力相对较高，规定的内容就不会过于细致，必然缺乏一些具体操作内容，其主要规定了不动产登记时的主要框架和操作原则，具体的操作规范《条例》第三十四条明确说明：本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。目前，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）已经在征求意见修改阶段，而且《条例》并未将《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》予以作废。其本质上是《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的上位法，所以就目前而言，《条例》的实施对房屋登记部门暂时不会有太大的实质性影响，房屋登记部门仍应以《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》为具体业务指导和操作原则，只需注意《条例》中与之冲突的几个地方即可。
二、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》不同的地方
1.出现首次登记类型
《条例》中取消了房屋初始登记，取而代之的是首次登记，从《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）第三十三条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记”来看，房屋登记部门必须将系统的登记类型进行调整。
2.登记受理方面
《条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”
规定首次明确了登记机构无论是否受理，都必须当场给予申请人书面凭证，并明确了未告知的法律后果。此规定对登记机构窗口受理人员的素质和业务能力提出了更高要求。如果还沿用以前的做法，极有可能出现因为要件不齐，但未书面出具不予受理通知单引发的行政诉讼。
3.赋予登记部门调查权
《条例》第十九条规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”
从上述规定来看，法规赋予了登记机构一个新的职责，就是调查。其与之前《房屋登记办法》规定的实地查勘是完全不同的行为。实地查勘的目的在于核对房屋和申请材料是否一致和有无其他违法情况，以作为是否可以登记的依据。而调查则是登记机构在发现有权属争议或者登记有可能涉及到他人利害关系时启动的一个程序，在实践中应该要严格区分。目前法律界和房屋登记专业人士大都认为房屋登记以形式审查为主，但此调查权的赋予，似乎将土地调查的行政管理模式代入了不动产登记中，而且在《土地调查条例》的规定中，调查是不能作为其他行政行为依据的。《条例》表面上赋予了不动产登记部门调查的权利，但是在《条例》和《征求意见稿》中，均未明确调查的作用和目的，这就加大了登记机构渎职的风险。
4.登记时限的不同
《条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限为30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记时限为60个工作日； 抵押权、地役权登记为10个工作日；预告登记、更正登记为10个工作日；异议登记为1个工作日。因此，在《条例》实施后《实施细则》出台前，所有的房屋登记时间应当以《条例》的30个工作日为准。实务中，尤其是集体土地的登记，一定要把握时间，不能超时。
三、《条例》实施后房屋登记证书的合法性
《条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。从此规定来看，《条例》并未对《条例》实施后发放的各类不动产权属证书的有效性进行规定，导致除试点城市外，其他地方还是按照老的模式发放证书。对此，《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》明确规定，各地要按照“权利不变动，证书不更换”的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的，继续发放旧版证书；新的证书公布后申请登记的，发放新版证书，原来各部门依法已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不得增加企业和群众负担。故此，在未完成不动产登记机构合并和未公布新版不动产权利证书的地方，仍然可以继续发放原有的证书。
四、房屋登记审核人员资格证书的效力
《征求意见稿》第十条规定，承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。因此，房屋登记官资格极有可能不被认可。
五、《条例》实施对房屋登记机构长远的影响和应对措施
1.各地登记机构会陆续统一，房屋登记机构应当加强档案资料的整理和信息化建设程度，因为房屋登记的规范化程度和数据库数据容量，是目前各类登记中最完善和数据量最大的，做好自己份内的工作，争取在机构整合中获得更多的主动权。
2. 《条例》实施和机构统一后，对登记人员的素质要求会进一步提高，房屋登记机构应当未雨绸缪，除了加强对《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》等法律法规的学习，还应当加强对《土地登记办法》、《林权登记办法》等相关权利登记法律法规的了解。
不动产登记申请书篇2
不动产登记暂行条例全文最新版
第一章 总则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条 当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书;
(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条 本条例自20xx年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
不动产登记条例解读
不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算。
比如说，一位已婚男士想买房，如果在房产证上只写自己的名字，则必须老婆签字同意，否则办不下房产证。女性朋友们，是不是瞬间感觉自己存在感爆棚啊~贷款买房 老婆不签字贷不了
不单是办产权证时如此，买房同样需要老婆签字，否则银行不予贷款。
既然是本人独自贷款还款，为何还要老婆同意呢?
原来，根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。
正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。
可以说，这是银行为了规避风险的一种手段。
因此，银行在受理贷款时，会同时查询夫妻双方的信用记录，来最终决定是否批贷，即便日后实际还款人只有一方来完成，也需要夫妻双方均须到场签署相应房屋抵押条款。
说到这儿可能有人会问，那如果一次性付清房款，是否还需要配偶到场呢?
20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算
答案是不需要的。但前提是对方必须知情
需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。老婆很重要 买房要哄好
一些已婚男士为了追求空间和自由，喜欢想在外私设小金库、瞒着老婆买房、或者给别人买房啥的...诸位，风险很大，三思而行吧。
不动产登记条例实施以后，就可以杜绝此类事情的发生，在实际操作过程中，房产交易中心会要求购房人夫妻双方提供有效证明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有这样才能最终办理过户手续。
而且据说即使买到了房还没完，能否最终获得产证，也取决于你提供的信息是否真实有效。
这么一看，大家就知道老婆的角色有多关键了吧。
20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算
夫妻办理房产证需要提供的资料包括
1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件;
2、婚姻证明原件和复印件;
3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。
一旦结成夫妻，这一辈子就是什么事情都要在一起的。除了感情的维系，利益也成为捆绑二人一辈子的纠缠。
多少年来，房产成为多少家庭最为关注的问题。关于房产证是否有必要加名以及离婚后房产到底该如何非分配等焦点问题，顺便缕缕清楚：
1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。
2、产权证上加名字属于一方对于另一方的赠予，婚前婚后加无区别。
3、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权房所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
4、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
5、如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共同财产进行确定。如果属于夫妻共同财产，则为还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则为还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。
不动产登记申请书篇3
关键词：房产；权属；登记
房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。笔者从几方面就城市房屋权属登记行为的合法性审查上略谈已见。
一、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
（一）总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
（三）转移登记
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
（四）变更登记
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。 （五）他项权利登记
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
（六）注销登记
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、办理房屋登记中存在的问题
（一）忽视实体审查和违反法定程序
有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
（二）房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
（三）登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。 如张某诉房地产管理处注销房屋所有权证一案，原告于1997年涂改他人已作废的房产执照到被告处换领房屋所有权证，被告工作人员因审核不细为原告换发了房屋所有权证。1999年，原告的房屋在动迁时被群众举报，被告作出了注销原告房屋所有权证的决定。原告不服，以注销决定属于行政处罚行为，且涂改行为在两年内未被发现，不应再给予行政处罚，被告的行为违反了行政处罚法的规定，请求予以撤销。本案经一、二审法院审理后认为，原告所持房屋所有权证是用经涂改作废的房照换领形成的，是不具备合法条件的房屋权属证书，房地产管理处未认真审查即为原告换发的房屋所有权证是错误发证。房地产管理处在查明原告的违法行为及本机关的错误发证后所作的注销房屋所有权证行为，是依职权作出的一种行政管理行为，并非是对原告违反行政法规的行为给予的处罚，故该注销决定不适用行政处罚法的规定。原告的诉讼理由不能成立，判决维持了被告的注销决定。
（四）违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。
不动产登记申请书篇4
第一条为规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域国有土地范围内的房地产登记适用本办法。
第三条本办法所称房地产登记，是指房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
第四条市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。
房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。
第五条房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容。
第六条房地产行政主管部门应当建立统一的房地产登记簿和登记信息系统。
房地产登记簿由房地产行政主管部门统一永久保存。
房地产登记簿可以公开查询。具体办法由市房地产行政主管部门制定，报市人民政府批准后公布实施。
第七条房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明。
房地产权证书包括国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证、房地产权共有证、房地产权权属证明书等。
房地产权证书与房地产登记簿的记载应当保持一致，房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误的外，以房地产登记簿为准。
第八条房地产登记应当遵循土地使用权和土地上房屋所有权权利主体一致的原则。
土地上已有房屋的，房屋所有权应当与土地使用权一并登记,并由房地产行政主管部门发给房地合一的房地产权证书。
土地上没有房屋或者在建房屋未竣工的，土地使用权可以单独登记。
第二章一般规定
第九条房地产登记，按照以下程序进行：
（一）申请；
（二）受理申请；
（三）审核；
（四）核准登记并发给房地产权证书。
本办法另有规定的从其规定。
第十条房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请，并按照本办法规定提交申请登记材料。
当事人应当对其提交的申请登记材料实质内容的真实性负责，不得采取隐瞒真实情况或者伪造证件、文件等非法手段骗取登记。
第十一条有下列情形之一，申请房地产登记的，除本条第二款和本办法第四十一条第三款、第四十九条第三款规定的情形以外，应当由有关当事人双方共同申请：
（一）买卖；
（二）交换；
（三）赠与；
（四）抵押；
（五）法律、法规规定的其他情形。
受赠人可以凭经公证的赠与合同单方申请房地产登记。
第十二条有下列情形之一，申请房地产登记的，由权利人申请：
（一）以划拨或者出让方式取得土地使用权的初始登记；
（二）新建房屋的初始登记；
（三）继承或者遗赠；
（四）经登记的房地产权终止；
（五）因人民政府已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定而取得房地产权利；
（六）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利；
（七）有本办法第三十二条所列变更登记的情形之一；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第十三条共有的房地产，应当由共有人共同申请登记。
按份共有人对其享有的份额可以单独申请转移登记、他项权登记。
申请登记的房屋为按份共有，当事人提交经过公证的文件,生效的人民法院的判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构的裁决书、调解书等文件的，可以由部分共有人代全体共有人申请所有权登记。
第十四条当事人可以委托人申请房地产登记。
委托人申请房地产登记的，应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被人和人的身份证明。不能提交被人身份证明的，委托书应当经过公证。境外当事人委托人申请房地产登记的，其授权委托书应当按国家规定办理公证或者认证；委托材料是外文的，应当提交经公证的中文译本。
商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的，房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。
第十五条当事人提交的申请登记材料齐备并符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场作出受理决定。
当事人提交的申请登记材料尚未齐备或者不符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场书面告知申请人补正要求。
房地产行政主管部门不能当场作出受理决定或者书面告知申请人补正要求的，应当出具收件收据，在五日内将受理决定或者补正要求书面告知申请人。逾期未告知的，收到申请登记材料日为受理日。已经告知补正要求的,申请登记材料补齐日为受理日。申请人逾期未补齐申请材料，房地产行政主管部门不予受理的，应当将已收到的申请材料退还给申请人。当事人在材料齐备时可以另行申请登记。
第十六条房地产行政主管部门应当按照本办法的规定进行审核，并在规定的期限内作出核准登记或者不予登记的决定，同时将有关事项如实记载于房地产登记簿。
第十七条房地产行政主管部门在审核阶段发现申请人提交的申请登记材料不齐备或者不符合法定形式的，应当一次性书面告知申请人补正；认为申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，可以实地查看。
申请人应当在书面补正通知送达之日起十日内补正申请登记材料。逾期未补正的，房地产行政主管部门应当作出不予登记决定。申请人补正申请登记材料的期间不计入登记期限。
第十八条申请人在房地产行政主管部门核准登记前可以撤回登记申请。
第十九条有下列情形之一的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定：
（一）申请人不能提供合法、有效的房地产权属来源证明的；
（二）申请登记的权利与房地产权属来源证明不一致的；
（三）申请登记事项与房地产登记簿记载冲突的，但已确定房地产登记簿记载有误的更正登记除外；
（四）土地使用权未经初始登记，申请与该土地相关的其他房地产权登记的；
（五）房屋所有权未经初始登记，申请与该房屋相关的其他房地产权登记的，但依据本办法规定申请预告登记的情形除外；
（六）房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的；
（七）违法建设未经依法处理的；
（八）申请标的物为临时建筑的；
（九）房地产被依法没收或者被政府依法收回，原房地产权利人申请登记的；
（十）房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的；
（十一）法律、法规规定的其他应当不予登记的情形。
房地产行政主管部门作出不予登记决定的，应当制作不予登记决定书并送达当事人，退还当事人提交的申请登记材料。不予登记决定书应当说明不予登记的理由。
不予登记情形消除的，当事人可以重新申请房地产登记。
第二十条核准登记的，自记载于房地产登记簿时发生效力。
房地产行政主管部门应当在核准登记后，发给房地产权证书。
第二十一条有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以直接登记：
（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
（二）经人民法院判决认定的无主房屋；
（三）经人民法院判决收归国有的房屋；
（四）被行政机关依法没收的房屋。
前款第（二）、（三）、（四）项规定的情形，人民法院或者行政机关书面通知房地产行政主管部门的，房地产行政主管部门应当予以登记，并办理原房地产权的注销登记。
本条规定的登记，可以不发给房地产权证书。
第二十二条有下列情形之一的，有关国家机关应当提供已经发生法律效力的文件，由房地产行政主管部门予以登记：
（一）司法机关、行政机关依法查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）行政机关依法作出征收集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定的。
第二十三条有下列情形之一的，房地产行政主管部门应当出具房地产权利的相关证明：
（一）自然人死亡，其权利承受人申请证明死者享有的房地产权利的；
（二）法人或者其他组织终止，其权利承受人申请证明已终止的法人或者其他组织享有的房地产权利的；
（三）房地产灭失，原房地产权利人申请证明原房地产权利的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条申请房地产登记的期限，当事人之间有约定的依其约定，没有约定的依照本办法的规定，法律、法规另有规定的除外。
第二十五条房地产权证书破损的，权利人提交以下文件，可以申请换证：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）房地产测绘附图。
房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核，准予换证的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，收回原房地产权证书，发给新的房地产权证书。
第二十六条房地产权证书灭失的，权利人可以申请补发。申请补发房地产权证书的，权利人应当向房地产行政主管部门报失，并在房地产行政主管部门指定的报纸刊登灭失声明。
权利人申请补发房地产权证书的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）刊登灭失声明的报纸；
（四）房地产测绘附图。
申请补发房地产权证书，自报纸刊登灭失声明之日起三十日内无人提出异议的，房地产行政主管部门应当在十五日内完成审核，将有关事项记载于房地产登记簿，补发房地产权证书。
第三章土地使用权和房屋所有权登记
第一节初始登记
第二十七条权利人申请土地使用权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）土地权属来源证明；
（四）地籍图。
以出让方式取得土地使用权的，还应当提交已缴清土地使用权出让金的证明。
以出让方式取得的土地使用权年限届满后自动续期或者经批准续期的，权利人应当重新申请土地使用权登记。
第二十八条房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地权属来源证明；
（四）建设工程规划验收合格证及其附图；
（五）房屋测量成果报告；
（六）房屋门牌证明。
新建非商品房屋，由权利人提交前款规定的材料，申请初始登记。
第二十九条房地产行政主管部门办理初始登记，应当自受理申请之日起六十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。
在新建商品房核准初始登记前，市房地产行政主管部门不得取消对商品房预售款的监管。
第二节转移登记
第三十条经登记的房地产有下列情形之一的，由当事人在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一）买卖；
（二）交换；
（三）赠与；
（四）继承、遗赠；
（五）其他应当办理房地产权属转移登记的情形。
房地产开发经营企业销售商品房的，应当与买受人在房地产买卖合同生效之日起三十日内或者双方约定的期限内申请办理转移登记。
第三十一条申请房地产转移登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）证明房地产权属发生转移的文件；
（五）房地产测绘附图；
（六）缴纳有关税费的证明。
房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。
第三节变更登记
第三十二条经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：
（一）房地产权利人更改姓名或者名称的；
（二）房地产用途发生变化的；
（三）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
（四）土地、房屋面积增加或者减少的；
（五）房地产分割、合并的；
（六）房屋结构发生改变的；
（七）其他应当办理房地产变更登记的情形。
第三十三条申请房地产变更登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）证明发生变更事实的文件。
申请房地产变更登记，除本办法第三十二条第（一）、（二）项规定的情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。
房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。
因城市建设、行政区划调整等政府行为导致第三十二条第（三）项的情形发生，权利人申请变更登记的，房地产行政主管部门应当免收房地产登记费；权利人向相关政府部门申请出具发生变更事实的证明文件的，相关政府部门应当出具。
第四节注销登记
第三十四条房地产权利因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的，原权利人应当提交下列材料，在事实发生之日起三十日内申请注销登记：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）原房地产权证书；
（四）相关的合同、协议、证明等文件。
申请注销登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核，核准登记的，应当将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权证书作废。
第三十五条经登记的房地产权利终止后，原权利人未申请注销登记的，房地产行政主管部门在司法机关或者行政机关提供发生法律效力的文件时，应当依据有关文件办理注销登记，将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产权证书公告作废。
第四章他项权登记
第三十六条设定房地产抵押权等他项权的，由当事人申请房地产他项权设定登记。
第三十七条申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。
法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的，还应当提交评估材料。
第三十八条经登记的房地产他项权发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当提交下列材料，申请转移登记、变更登记、注销登记：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产他项权证；
（四）证明房地产他项权发生转移、变更或者终止的文件。
经登记的房地产他项权终止后，当事人未申请注销登记的，房地产行政主管部门应当在司法机关、仲裁机构或者行政机关提供发生法律效力的文件时，依据有关法律文件办理注销登记，将原房地产他项权证公告作废，并书面通知当事人。
第三十九条申请房地产他项权设定、转移、变更或者注销登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核。核准设定、转移、变更登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产他项权证；核准注销登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产他项权证作废。
第五章预告登记
第四十条有下列情形之一的，由当事人申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（三）以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让；
（四）法律、法规规定的其他情形。
前款第（一）、（二）项规定的预购商品房应当属于商品房预售许可证规定的预售范围。
第四十一条预售人与预购人签订商品房买卖合同后，应当自合同签订之日起三十日内或者在双方约定的期限内提交下列材料，申请预购商品房预告登记：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房买卖合同。
预购人委托预售人代为申请办理登记的，预售人应当依照前款规定的期限申请办理。
预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记。
已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
第四十二条预购商品房预告登记后，当事人在法律规定的期限内未申请转移登记的，预告登记失效。
第四十三条申请预购商品房预告登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给预告登记证明书。
第四十四条申请预购商品房抵押权预告登记，当事人应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）预告登记证明书；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。
法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的，还应当提交评估材料。
预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的材料外，还应当提交转让合同。
预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
第四十五条申请预购商品房抵押权预告登记或者预购商品房抵押权转让预告登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给预告登记证明书。
第四十六条申请在建工程抵押权预告登记，当事人应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）国有土地使用证；
（四）建设工程规划许可证；
（五）抵押担保的主债权合同；
（六）抵押合同。
法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的，还应当提交评估材料。
在建工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的材料外，还应当提交转让合同。
第四十七条申请在建工程抵押权预告登记的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给预告登记证明书。
第四十八条新建房屋所有权初始登记时，在建工程抵押关系尚未终止的，在建工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记，房地产行政主管部门应当在核准新建房屋所有权初始登记的同时将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产他项权证，原预告登记证明书失效。
在建工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。
第四十九条经预告登记的新建商品房，其所有权初始登记后，预售人和预购人应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内，依照本办法第三十一条的规定，申请房地产转移登记。
预购人委托预售人代为申请办理登记的，预售人应当依照前款规定的期限申请办理。
预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人提交下列材料，可以单方申请转移登记：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）预告登记证明书；
（四）缴清房款的证明；
（五）完税证明。
经预告登记的预购商品房因未通过规划验收等原因而未办理初始登记，进而不能办理转移登记的，规划、建设、国土房管等行政管理部门应当依法及时作出处理。处理后依法已办理初始登记，当事人申请转移登记的，房地产行政主管部门应当及时办理。
第五十条申请房地产转移登记时，预购商品房已设定抵押权预告登记并且抵押关系尚未终止的，预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记，房地产行政主管部门应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产他项权证，原预告登记证明书失效。
第六章其他登记
第五十一条权利人认为房地产权证书或者房地产登记簿记载的事项错误的，提交下列材料，可以申请更正登记：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明房地产权证书或者房地产登记簿记载错误的材料。
房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核。核准更正时，应当将有关事项记载于房地产登记簿。可以在原房地产权证书上进行更正的，在原房地产权证书上更正，不发给新的房地产权证书；不宜在原房地产权证书上更正或者申请人要求发给新的房地产权证书的，收回记载有误的房地产权证书，发给新的房地产权证书。不予更正的，应当书面告知申请人并说明理由。
第五十二条房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的，可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的，房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的，通知权利人领取新的房地产权证书，记载错误的房地产权证书公告作废。
第五十三条房地产利害关系人认为房地产登记簿上记载的房地产归属等事项错误的，提交下列材料，可以申请异议登记：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明房地产登记簿记载错误的材料。
房地产行政主管部门应当将异议事项记载于房地产登记簿。
异议登记后，申请人在法律规定的期限内不的，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求赔偿。
第五十四条有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记：
（一）司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明房地产登记是当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取的；
（二）房地产行政主管部门核准登记不当，造成重复登记等错误，通过更正登记不能纠正的；
（三）当事人提交的权属来源证明文件被撤销的。
房地产行政主管部门应当将撤销登记的决定在作出决定之日起十五日内送达当事人，并将原房地产权证书公告作废。
第七章法律责任
第五十五条违反本办法第十条第二款规定，当事人采取隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段骗取登记的，由房地产行政主管部门依照本办法第五十四条的规定撤销登记。造成他人损失的，应当承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条违反本办法第二十八、三十、四十一、四十九条规定，房地产开发经营企业未在规定或者约定的期限内申请登记的，由房地产行政主管部门责令其限期办理，逾期仍不申请的，由房地产行政主管部门责令其停止从事相关业务，并将其有关情况在新闻媒体上公布，但因买受人或者预购人的原因无法提出申请的除外。房地产开发经营企业不按规定或者约定申请登记造成他人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十七条房地产行政主管部门和登记机构的工作人员，，，贪赃枉法的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
因登记错误给当事人造成损失的，登记机构应当依法承担赔偿责任。
第八章附则
第五十八条市人民政府可以根据需要，对全市或者一定区域范围内的房屋土地进行房地产总登记。
第五十九条地下空间的房地产登记依照本办法办理。
第六十条市房地产行政主管部门可以制定房地产登记技术规范，报市人民政府批准后公布实施。
不动产登记申请书篇5
(一)申请原则的涵义
申请原则包括以下几层涵义:首先,原则上登记机构只能依当事人的申请进行登记,在法律没有明确规定时,不动产登记机构不得依职权进行登记。其次,登记申请界定了登记机构的活动范围,登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。再次,如果当事人提出的申请存在登记的障碍时,登记机构原则上不能主动进行调查,只能给与申请人一定期限以排除障碍。最后,在登记完成之前,当事人可以撤回登记申请。
申请原则为许多国家和地区的法律所明确承认。在我国,不少地方性立法和部门规章也都在一定程度上承认了申请原则。《物权法》颁行前承认该原则的立法,如《广州市城镇房地产登记办法》规定:“房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请,并按照本办法规定提交申请登记材料”;《吉林市房屋权属登记条例》规定:“房屋权属登记一般由权利人提出申请,经登记机关受理、核准后,颁发房屋权属证书”。《物权法》颁行之后的立法,如《土地登记办法》第6条规定:“土地登记应当依照申请进行,但法律、法规和本办法另有规定的除外”;《上海市房地产登记条例》第15条规定:“申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前,撤回登记申请”;《房屋登记办法》第21条规定:“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请”。
(二)申请原则作为我国不动产登记法基本原则的意义
1 申请原则是私法自治的必然要求
私法自治也称意思自治,它是民法奉行的基本理念。在我国,民事法律也以私法自治为基本理念。《民法通则》第4条规定,民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”私法自治是指人们依据其意思自主的形成法律关系的原则,属于人的自我决定这一普遍原则的组成部分。私法自治意味着“对通过表达意思产生或消灭法律后果这种可能性的法律承认”。基于私法自治,民事主体可以自主的做出意思表示,并依此种意思表示来发生其预期的法律效果,从而最终实现民事主体自主决定、自主安排自己的生活的目的。私法自治包括两项基本规则:一是行为自由,二是为自己行为负责。这是一个事物的两个方面,正是由于民事主体享有行为的自由,可以依据自主的意思从事行为,它才应当为自己行为负责;如果民事主体的行为不是自由的,它就不应当为该行为负责。在一个法治国家中,政府应当是有限的服务型政府,公权力的行使受到法律的严格限制,任何公权力的干预和管制行为都应被严格限定在法律授权的范围内。凡是社会成员的私人事务即私法领域中的事情,只要不涉及公共利益、公共道德和他人的利益,都应当交给当事人自行决定。民事权利的取得或消灭应依当事人的意思表示而发生,原则上无需国家的协助或批准。尽管在特定的情形中,基于一些特殊的考虑,如维护交易的安全、公开当事人从事之法律行为的效力或者促使民事主体谨慎的行为,法律会将要求当事人的民事活动采取特定的方式,如进行登记或采取书面形式,并将民事活动的效力系于该特定方式。但这只是基于正当目的而对意思自治所做的必要干预和限制,并不意味着排除甚至取消了当事人的意思自治。
当事人从事不动产物权交易――即设立、变更、转让或者消灭不动产物权的民事活动显然属于私法自治的范畴,法律对当事人变动不动产物权的意思表示应予承认,使之得以发生当事人所期待的效果――物权变动效力。为了能够使不动产物权交易更加明晰并维护不动产交易安全,《物权法》对基于法律行为的不动产物权变动采取了登记生效要件主义(第9条第1款、第14条等),即对物权变动效力实行所谓的“登记强迫”,不登记则不发生物权变动效力。然而,登记强迫只是就物权变动而言,并不意味着《物权法》强制从事不动产物权交易的当事人必须申请登记,更不意味着对那些不申请登记的当事人给与处罚。在基于法律行为的不动产物权变动中,物权变动的效果从根本上来说是依当事人的意思表示而发生的,是当事人所预期的。登记只是物权变动的一个附属生效要件,并非物权变动的根源,没有当事人的意思表示,不可能发生物权变动的法律效果。不动产登记法虽然是程序法,实行严格的法定主义,具有强行法色彩,但并不能排除私法自治。相反,严格的登记程序只是为了使不动产物权交易清晰与安全,这不仅是服务于公众利益,也是为了能够更好的实现当事人的意思自治。故此,我国不动产登记法应当以申请原则为基本原则,这是私法自治的基本要求。
从以往我国的不动产登记立法来看,虽然也规定登记应依当事人申请进行,但并未充分贯彻申请原则。例如,一些立法往往强制当事人必须在某一期限内申请登记,甚至对不申请登记或逾期申请登记的当事人收取逾期登记费。这样的规定显然不符合申请原则,完全违背了私法自治原则,构成对民事主体行为自由的不当限制。首先,不动产物权交易是基于当事人的意思表示而发生的,即便采取登记强迫主义,登记也只是决定不动产物权变动效力发生与否的要件而已。《物权法》第6条第1句中“应当”并非对从事不动产物权交易当事人申请登记行为本身的强制,而只是对不动产物权变动效力发生与否的强制。当事人有权决定是否申请登记,当然他们也需要为自己的不登记的行为后果负责(承受不动产物权变动因未登记而未生效的法律风险)。其次,《物权法》第15条已经明确区分了债权效力与物权效力,登记只是决定不动产物权变动是否生效,而不影响合同的效力。在依合同发生的不动产物权变动如房屋买卖中,买受人有权请求出卖人交付房屋并转移房屋的所有权,当出卖人拒绝与买受人共同申请房屋所有权转移登记时,买受人可以先针对其行使登记请求权,要求出卖人与自己一起向不动产登记机构申请登记,如果出卖人拒绝,买受人可以通过司法救济的途径实现其登记请求权。例如,当事人完全可以在合同中约定申请登记的期限,如果负有义务的一方当事人违反该期限,则应向对方当事人承担违约责任。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18、19条以及《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第4条均有明确规定。因此,没有必要担心如不强制当事人申请登记,会对权利人的利益造成不利影响。再次,登记请求权在性质上是一种债权上的请求权,应适用诉讼时效。如果请求权人在一定期间内不行使该权利,义务人将因时效的经过而取得时效抗辩权。所以不动产登记法中也无必要去规定登记申请必须在一定的期间内作出。这种对当事人申请登记期限的规定既非诉讼时效期间,也不是除斥期间,即使申请逾期也不会发生权利消灭的法律效果。
2 确立申请原则可以很好地保障不动产登记簿的真实性、准确性与完整性
申请原则不仅可以确保当事人的申请是启动登记程序的主要原因,充分尊重当事人的意思自治,而且通过申请原则还能有效约束不动产登记机构的行为,确保登记簿记载的真实、准确与完整。首先,当事人的登记申请为不动产登记机构的登记活动划定了范围,登记机构应在此范围内决定是否受理登记申请以及是否进行登记,不能超越申请范围进行登记活动。例如,房屋买卖合同当事人申请的是所有权转移登记,登记机构只能就该申请是否符合所有权转移登记的受理和登记条件作出判断,如果不符合受理条件或者认为有关情况需要进一步说明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以进行实地查看(《物权法》第12条第1款),但是绝对不能超出当事人申请的所有权转移登记这一范围进行登记活动。
其次,当事人的登记申请决定了登记机构从事登记的先后顺序。登记申请被登记机构受理后发生效力,该申请的生效时间点对于登记机构在决定同一不动产上的其他登记时具有拘束力。申言之,申请的先后顺序决定了登记簿上的先后顺位,除非在先的申请不符合受理条件而被拒绝受理,否则登记机构必须按照申请的先后顺序办理同一不动产上的各类登记。例如,债务人甲将A房屋分别抵押给债权人乙、丙,甲与乙、甲与丙先后向登记机构申请抵押权设立登记,登记机构应当依照申请的先后分别办理甲为乙在A房屋上设定的第一顺位的抵押权,甲为丙在A房屋上设定的第二顺位的抵押权。
(三)申请原则的具体问题
1 登记申请的性质
登记申请是从事不动产物权交易的当事人针对登记机构提出的进行登记的请求,当然包含了当事人的意思表示。问题是,这种意思表示与作为法律行为核心要素的意思表示是完全相同还是有所区别?有学者认为,当事人应自由决定是否申请登记,其效果涉及当事人私法权利义务关系,因此登记申请属于意思表示,可以适用民法关于意思表示的一般规定。但是,德国法院和民法理论通说认为,登记申请不是作为法律行为的意思表示,而是纯粹的程序行为。因此,民法中关于意思表示的规定并不是直接适用于登记申请,而是要相应的适用。我国也有学者赞同德国法这一观点,认为民法中关于法律行为制度的规定并不能直接适用于申请等程序,只能根据规范目的以及利益类型进行类推适用,如关于行为能力的规定可以适用于申请,而就附条件或附期限的规定就不能适用。
本文认为,从本质上说,登记申请的核心是当事人的意思表示,没有当事人的意思表示就不存在登记申请。因此,民法对意思表示的规范对登记申请当有适用之空间。例如,申请登记的当事人在申请时应有完全民事行为能力、非对话的意思表示应在到达相对人后生效等。登记机构在受理登记申请时,也应当审查申请人是否具有完全民事行为能力,否则只能由其监护人代为申请。然而,登记申请启动的是登记程序,而不动产登记程序具有强制性,不能任由申请登记的当事人通过意思表示加以决定。一方面,虽然登记程序原则上应依申请而启动,但是这只意味着登记机构受到当事人已经提出的登记申请的约束,而不是说登记机构受到申请人提出的登记文本的拘束。登记申请的效力与法律行为中意思表示发出后所具有的效力完全不同,它是否受理申请以及是否进行登记,不取决于申请人的意思表示,而应依据法律的规定。只有那些符合法定条件的登记申请,登记机构才能也必须受理;只有符合法定条件的登记申请,登记机构才能也必须办理登记。另一方面,基于形式正义之需要,程序法中注重的是行为的确定性与客观性。这表现在:(1)登记申请应当采取书面形式,以固定申请人的意思表示;(2)登记申请虽然属于意思表示,但不能附条件、附期限,因为这会使得登记机构难以决定是否开始登记程序;(3)只要登记申请被登记机构受理,就发生了程序法上的效果――启动登记程序,法律行为中意思表示的发出错误不适用于登记申请。当然,申请人可以在登记行为完成之前,撤回登记申请。
2 登记申请权
登记申请权是指当事人提出登记申请的权利。就哪些人享有登记申请权,德国法实行的是双重赋权原则,提出登记申请的人可以是因登记而受益的人,也可以是因登记而致其权利被涉及的人,当然也可以双方共同申请。即便某人在实体法上并不享有某项不动产物权,但是只要在登记簿上被登记为权利人,其也享有登记申请权。例如,并非真实所有权人的N在登记簿上被登记为位于A大街的某块土地的所有权人,N也属于登记申请权人,其有权申请对登记簿进行更正。在我国,登记申请权原则上属于当事人双方,即除非另有规定,否则当事人应当共同提出登记申请。例如,《土地登记办法》第7条规定,“土地登记应当由当事人共同申请,但有下列情形之一的,可以单方申请:(一)土地总登记;(二)国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记;(三)因继承或者遗赠取得土地权利的登记;(四)因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记;(五)因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记;(六)更正登记或者异议登记;(七)名称、地址或者用途变更登记;(八)土地权利证书的补发或者换发;(九)其他依照规定可以由当事人单方申请的情形”;第8条规定,“两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的,可以分别申请土地登记”。《房屋登记办、法》第12条规定,“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形”;第13条规定:“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请”。
3 登记申请的撤回
依据申请原则,当事人向登记机构提出登记申请后,只要登记尚未完成(即没有记载入登记簿),就可以撤回登记申请。此处“撤回”既包括了《同法》中的要约的撤回也包括了撤销。申请人既可以在申请的意思表示生效(即达到登记机构)之前撤回,也可以在生效之后撤回。由于当事人申请登记的情形既包括共同申请登记也包括单方申请登记,单方申请登记中,只要登记尚未完成,申请人撤回其登记申请的,登记机构自应允许。但是,在共同申请中,仅仅一方要求撤回登记申请,则登记机构不应允许。因为我国不动产登记法律制度是以共同申请为原则、单方申请为例外的。在双方申请的情形中,单方的撤回不应影响登记程序。
四、同意原则
(一)同意原则的涵义
同意原则也称“形式合意或程序合意原则”,它是指只有在得到登记涉及其权利者的同意后登记机构方能进行登记。同意原则也是采取登记生效要件主义的国家所明确承认的一项不动产登记法原则。例如,《德国土地登记条例》第19条规定:“只有登记涉及其权利的人同意登记的,方能办理登记”。依据《德国民法典》第873条,转让土地所有权,以某项权利对土地设定负担已经转让此种权利或者对此种权利设定负担,权利人和相对人必须达成关于权利变动的合意即物权合意,同时还需要办理登记。也就是说,当事人关于不动产权利变动的物权合意是该不动产物权变动生效的实体法要件之一。例如,甲与乙转让某块土地的所有权,要使该所有权发生转移,甲和乙必须就该土地所有权的转移达成意思表示的一致,该意思表示一致就是物权合意。基于合法原则的要求,不动产登记机构应确保登记簿的正确性,因此需要对该物权合意的效力进行审查。然而,要求登记机构直接审查这些物权合意的效力,一则难度过大,登记机构无法做到有效的审查;二则会使得登记的时间过于漫长,耗时费力。故此,早在1872年的普鲁士不动产登记法中就实行了同意原则,以此来限缩登记机构的范围,减轻其审查的负担。
依据同意原则,登记机构无须对作为实体法意思表示的物权合意进行审查,而只需要对登记程序中的意思表示即形式合意进行审查。其实际上是为登记机构的审查确立了一项程序上的证明规则,因登记导致其权利被涉及者对登记的同意――这一程序法上的意思表示被用来替代实体法上的意思表示,登记机构只需要审查这种程序中意思表示即可。因为同意原则是建立在这样一种观念的基础上的,即只有那些在实体法上对不动产物权的变动表示同意的人,才会在程序法上作出同意登记的意思表示。
同意或登记同意是指,因权利变动登记而失去权利的一方,单方作出的同意进行登记的意思表示。至于因登记而获得权利的一方,如果因取得权利而可能有所不利时,也应作出程序法上的协力。对此,《德国土地登记条例》第20条规定:“在不动产交付以及设定地上权、变更地上权内容或转移地上权的情形中,只有当权利人和另外一方表示合意的,才能为其登记”。关于登记同意的性质,德国民法学界有不同的认识。少数人认为是民法或公法上的作为法律行为的意思表示,多数学者与法院的判例都认为,登记同意只是一种纯粹程序法上的意思表示。确切地说,它是一种程序,只是依据合法原则对登记程序合法性所作的要求而已。
(二)我国不动产登记法应当遵循同意原则
在我国,学界就物权行为的独立性和无因性等问题素有争议。本文认为,物权行为独立与否的争论并不影响我国不动产登记法承认同意原则,理由如下:
首先,《物权法》第16条规定了登记簿的推定效力,第106条则承认了登记簿的公信效力,这就意味着不动产登记簿能够真实、准确、完整地反映不动产物权的变动。在登记簿记载的事项经常与真实的状况不一致的情况下,登记簿显然不可能具有公示力和公信力。因此,登记机构要对登记申请进行合法性审查,以确保登记簿的真实性和准确性。其中一项重要的审查事项就是,确保提出登记申请的当事人之间确实存在实体法上的不动产物权变动的合意(无论将其理解为债权合意还是物权合意),否则不可能保证登记簿上记载的物权变动与真实的物权变动情况是一致的。显然,我国不动产登记机构无论在人员素质还是工作水平上不可能胜任对此种实体法上合意加以审查的任务。事实上,登记机构也无权去审查登记原因文件如当事人之间买卖合同、抵押合同等法律行为中意思表示的效力。通过承认同意原则,登记机构可以只是审查申请人是否有形式合意即可,从而在极大地减轻登记机构审查负担的同时,也尽力保证了登记簿的真实性与准确性。
不动产登记申请书篇6
区“房地一体”农村不动产登记发证工作是在区政府统一领导下开展，由区自然资源和规划局组织和指导，各镇（街道）以村为单位，统一组织村民申请。
一、工作流程
由各镇（街道）以村为单位统一组织申请，作业单位与村委会工作人员共同开展农房发证收件工作，工作场所和必要后勤保障由村委会负责，各村需组织村民统一有序的开展农房确权登记申请工作，做好缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋的“三级确认”工作。自然资源和规划局中心所负责农房发证的业务指导工作以及登记资料的资料审核和登记颁证工作。
相关登记申请材料：农房不动产登记申请书、身份证明材料、土地权属来源及房屋批建材料、宅基地使用权和房屋所有权“三级确认“审批表、宅基地及其房屋权属公示表（公示30日）
有合法用地批准和规划批准手续，主房未经翻改扩建的，由测绘单位权籍调查，按照批准的面积，经村组审核通过后，中心所审核颁证。按照批准的面积确权和登记。
有合法和用地批准手续无房屋规划批准手续的，或有房屋规划批准手续无合法用地批准手续的，或无合法用地批准和规划批准手续的，由村民提出申请，测绘单位权籍调查后，经村民小组、村委会、镇政府“三级确认”审核通过后，中心所审核颁证。
二、工作政策要求
（一）予以登记的情形
1、符合“一户一宅”条件一户多宅确权登记的处理
（1）有两处及以上宅基地和农房的，且不符合分户条件的一个自然户，两处面积合并后超过当地面积标准的，由不动产登记申请人选择一处宅基地申请登记。
（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民（含华侨），因继承房屋占用农村宅基地的，可凭遗嘱（家庭财产协议）、公证书和变更后的房屋所有权证等有效证据，按相关规定登记发证，在证书记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。因司法判决方式取得农村住宅的，可凭有关法律文书办理土地登记，在证书记事栏应注记“该权利人宅基地使用权以司法判决方式取得”。
3、提交申请的问题处理
（1）申请人一般为户主，户主因在外地无法现场申请的，申请人为该户其他家庭成员的，申请人需提交户主的身份证复印件及经村委会盖章确认的委托书（户主本人出具的委托书复印件）；因其他客观原因户主不能作为申请人的，由家庭成员签字确认后推选一名申请人代为申请并经村组确认。
（2）户主已死亡，配偶健在的，需变更户主换领新户口簿后申请不动产登记。
（3）一子或一女户，已分户且单独居住但不符合宅基地安排和分户条件的，父母与子女不得单独申请登记。
（4）家庭有两个及以上子女，且有多处宅基地的，户口未单独分户，符合宅基地安排条件且满足“一户一宅”的，如无法提供单独设户户籍信息的，提交相关情况说明并经村组确认后，可分户申请不动产登记。
（5）父母拟将不动产登记给子女的，首先建房时子女应已出生，其次提交申请时应明确房屋归子女单独享有，宅基地由家庭成员共同享有并经村组确认。
4、面积认定的问题处理
（1）持有集体土地使用证且原土地使用证面积超出时点规定的。如主房未翻改扩建，按原土地证记载的面积确认宅基地面积，房屋建筑面积按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积；如主房已翻改扩建，按时点重新认定土地使用权面积和房屋建筑面积。
（2）主房未发生翻改扩建的，宗地界址未发生变化的，已领取集体土地使用证的，宅基地面积按证载面积确认；宗地界址发生变化且面积变大的，已领取集体土地使用证的按证载面积确认宅基地面积，如证载面积不足时点标准的按标准面积予以认定。
（3）宅基地面积不足时点标准的，房屋建筑面积可以按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积。
5、出嫁女的问题处理
（1）户口未迁出的，后因离婚回原籍随父母居住的，可以作为共有人进行登记，符合“一户一宅”条件的，户籍簿单独立户的，合法取得宅基地的可单独申请办理一处宅基地。
（2）原是一户且有两处及以上宅基地的，因离异析产除分别申请各自宅基地的，如宅基地通过继承等合法行为取得的可以分别申请。
（3）已出嫁的妇女同志，如在现户籍所在地已随男方享受宅基地的，不得作为原户籍所在地的共有权人申请登记。
6、有关继承的问题处理
（1）户口簿原户主为父亲，父亲死亡后，户口簿变更户主为母亲的，现申请不动产登记，不涉及继承。
不动产登记申请书篇7
关键词：农村房屋，产权登记，法律制度
引 言
在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷，使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异，影响了农村房屋财产权能的实现，不利于农村市场经济的发展，也不利于农村社会的稳定。因此，有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里，参照城市房屋产权登记的相关法律制度，就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨，以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。
一、农村房屋的法律界定及其特征?
农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性。即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。
二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性
在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此，农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对其进行确权发证已是迫在眉睫。
建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要 . 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快， 举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题，由于我国农村房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村私宅交易存在风险，由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，有关部门应尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。
建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。
建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。 农村房屋象其他财产一样，财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证，交易主体资格的局限性，限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后，依法进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。
建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。 以往的经验表明，由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生，而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证，类似的纠纷很难调解，还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证，可以避免其中一些纠纷的发生，为处理纠纷提供法律上的依据，有利于维护社会稳定。
三、农村房屋产权登记法律制度的内容
目前，城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范，如 1997年10月27日建设部 第57号令的《城市房地产权属登记管理办法》，并于2001年8月15日修正。 农村房屋产权登记没有具体 的法律 、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定，该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记，参照该办法执行。某些地方性规章如广东省 广州市人民政府2001年7月1日的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等，对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范 .在我国，农村范围广，人口多，农村房屋产权全国没有设立统一登记，使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异，不利于农村市场经济的发展。因此，设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。
农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度，应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。
（一）农村房屋产权登记原则
房屋产权实行登记原则。 公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。
房屋产权与土地使用权同时登记原则。 房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。
协调配合原则。 农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享。
公示原则。 农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示，方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众查阅。
救济原则。 就是房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害，权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失，并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。
1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项，并公告其房屋权属证书作废。
2、赔偿损失。 因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽，核准登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
3、追究行政责任或刑事责任。当事人 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的；涂改、伪造房屋权属证书的；非法印制房屋权属证书的，登记机关依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）农村房屋产权登记条件
房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件：
1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。
2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明要合格；
3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等权属来源证明真实有效合法；
4、经过公告、听证，利害关系人没有异议。
5、法律、法规规定 的其他条件。
（三）农村房屋产权登记内容
房屋产权登记内容包括权利人的基本情况、房屋所有权内容、房屋的客观现状及 土地使用权的情况，并附房屋及土地测绘图。权利人为单个自然人的，记载单个自然人的基本情况。权利人为多个自然人的，同时记载多个自然人的基本情况。权利人为法人或者其他社会组织的，记载法人或者其他社会组织的名称及其法定代表人。房屋所有的形式为共有的，应明确共有的范围。特别是公共空间及设施的所有权和使用权要予以界定。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积等 .
（四）农村房屋产权登记种类
农村房屋产权登记可分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
1、总登记。是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书 ，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记是一种普查式的登记，一般不涉及到房屋权属的实质性变化。
2、初始登记。又可称原始登记，是指申请人在 新建的房屋竣工后的一定期限内，提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为 .
3、转移登记。是指当事人 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，权利人提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为。转移登记主要是因房屋所有权的主体发生变化而引起的登记行为。
4、变更登记。是指房屋 权利人因房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的等法律、法规规定的情形出现后，房屋权利人向房屋登记机关申请变更登记的行为。变更登记所针对的事项是房屋的客观事项发生改变而进行的登记。
5、他项权利登记。是指因 设定房屋抵押权、典权等他项权利，权利人提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件，向房屋登记机关申请房屋他项权利登记 的行为。房屋他项权利登记是实现债权的担保要式登记行为。
6、注销登记。是指因当事人申报不实、涂改房屋权属证书或房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废的行为。注销登记是一种职权行为，它不依当事人的申请为前提，房屋登记机关因法定事由出现时，便可为之。
（五）农村房屋产权登记程序
农村房屋产权登记是房屋登记机关的行政行为，必须遵守一定的行政程序。行政程序是行政行为公正的保证，它可以保障行政相对人的合法权益，提高行政工作效率，树立行政权威。不同的行政行为，对程序的实质要求不同。农村房屋产权登记的程序应设立申请程序、受理程序、调查程序、公告程序、听证程序、决定程序和归档程序。
1、申请。 是指权利人因设定房屋产权而向房屋所在地的县级房屋登记机关要求进行登记 的行为。申请 人可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。申请人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。申请人进行申请房屋产权登记，既可以由权利人自己申请登记，也可以委托人申请房屋产权登记。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。申请人申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。人申请登记时，除向登记机关交验人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。
2、受理。受理是指房屋登记机关接受权利人的请求而对权利人所提交的相关资料进行形式审查的行为。申请人对所提交的资料的实质性内容负责。资料齐备，形式合法的，登记机关予以受理，发给申请人受理通知书。资料不齐备，形式欠缺的，登记不予受理，发给申请人不予受理通知书，并说明不予受理的理由。
3、调查。是指 登记机关对申请人的申请进行实质审查，查明房屋的客观现状的行为。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积。登记机关对予以受理的请求应及时指派两人以上工作人员进行实地调查，并画测绘图。
4、公告。公告是指房屋登记机关在对申请人所提供的资料进行形式审查和实质审查后，以一定的方式向公众公布欲予核准房屋产权的有关事项，利害关系人可以在规定的期限内向房屋登记机关提出异议。公告的形式应让社会公众方便获知。公告应保留合理的期限，一般应为30天。利害关系人可以是自然人、法人、其他社会组织，也可以是有关国家机关。公告期满，没有异议的，应向申请人核发房屋所有权证书。利害关系人提出异议的，利害关系人应提供相应的证据。
5、听证。房屋登记机关因利害关系人在公告期内对房屋登记机关公布的欲予核准房屋产权的有关事项提出异议，应组织听证。申请人和利害关系人进行对质，查明有关事实真相。登记机关做好听证记录。听证程序并不是房屋登记的必经程序，它因利害关系人有相应的证据资料，向房屋登记机关提出异议，房屋登记机关认为确有必要时，才启动听证程序。
6、决定。房屋登记机关对申请人所提交的文件资料进行形式审查和实质审查，认为 申请人提交的文件资料齐全、有效，土地房屋权属来源合法、明确，登记机构应当决定予以核准登记，给权利人颁发房屋产权证书。申请人因正当理由不能按期提交证明材料的；或按照规定需要补办手续的；或法律、法规规定可以准予暂缓登记的。经申请人申请可以决定准予暂缓登记。对房屋属于违章建筑的或临时建筑的；或法律、法规规定的其他情形的，房屋登记机关应当作出不予登记的决定，并向申请人书面说明理由。
7、归档。农村房屋登记机关应将房屋产权登记有关资料整理归档，妥善保管，方便查阅。
（六）期限制度
农村房屋产权登记制度是法律制度的一种，农村房屋产权的登记影响到社会公众的权益。为了保护权利人和利害关系人的合法权益，提高房屋登记机关的行政效率，设立期限制度是必要的。农村房屋产权登记的期限包括两种，一是权利人及利害关系人作为的期限。如申请期限、异议期限。权利人应在房屋有关权属事项发生后的一定期限内向房屋登记机关主张权利，及早确定有关权利的归属，规范权利与义务关系。利害关系人应在房屋登记机关公告后的一定期限内提出异议。二是房屋登记机关作为的期限。如登记期限、受理期限、调查期限、公告期限、听证期限等。房屋登记机关应在一定期限作出一定的行政行为，提高行政工作效率，及时确定 房屋权属关系，保护权利人及利害关系人的合法权益。
（七）农村房屋产权证书
农村房屋产权证书是房屋登记 机关对权利人颁发的证明持有人享有房屋产权的法律凭证。农村 房屋产权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，是一种权利凭证。 农村房屋产权证书记载房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更。农村房屋产权证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房房屋行政主管部门颁发。 房屋产权证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋产权证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发 ，由登记机关作出补发公告 ，无异议的，予以补发。
参考资料：
1、建设部1997年颁布并于2001年修正的《城市房屋权属登记管理办法》；
2、2001年7月1日广州市人民政府颁布的《广州市农村房地产登记规定》；
3、1998年8月11日厦门市人民政府颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》。
不动产登记申请书篇8
金绍达：异议登记的目的是对真正的不动产权利人提供保护。然而，“异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的。因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间做出限制”（全国人大法工委编《中华人民共和国物权法释义》第60页）。因此，《物权法》在第十九条第二款规定了：“申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效”。由此可见，异议登记制度在保护真正的权利人的同时，也敦促异议登记申请人积极地行使权利。异议登记申请人如果不在规定期间向人民法院提讼，说明申请人并不积极地行使权利，也违背了《物权法》规定异议登记的目的。
而本例中的申请人并非不积极地行使权利。且《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。《不动产登记暂行条例实施细则》对此做出了完全相同的规定。《不动产登记暂行条例实施细则》只是规定了：对申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不予受理。而对已经向人民法院提讼的，并未做出限制。
一些业内人士担心：今后诉讼当事人可以不再向人民法院申请财产保全，而改为异议登记。这种担心是没有必要的，因为不动产被人民法院查封以后，登记簿记载的权利人就不能再处分该不动产；而异议登记则并不是不能处分，在登记申请人提供知悉异议登记存在并做出自担风险的书面承诺后，仍然可以处分。两者存在明显的区别。
当事人是否向人民法院申请财产保全，应当是由其自主决定的事。当事人在权衡利弊后，认为采用异议登记难以控制登记簿记载的权利人处分该不动产的，就会向人民法院申请财产保全。如果认为提出异议登记就能够保护其不动产权利的，就毋须申请财产保全。