住宅物业主管工作思路范文

住宅物业主管工作思路篇1

随着高校教职工住房制度改革的不断深入，全国各高校公有住房出售工作的全面推进，高校住房的权属发生了根本的变化，形成了公房私有化、产权多元化的格局。这项工作在很大程度上缓解了高校教职工住房难的问题，但同时也给高校住宅管理带来了新的问题。建立符合高校教职工住房管理特点的、规范的、专业的物业管理机制，为全校教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障，是高校住宅管理未来模式的必然选择。

2.高校教职工住宅管理存在的问题

2.1房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂。自从高校全面推行公有住房的出售工作后，产权发生了转移，打破了住宅区内自管公房产权单一的格局，公有房与私有房产权交叉；原来教职工的离职退休或去世等各种原因，使私有房产产权再次发生了转移；再加上许多高校教职工的住房可以自行向社会公开出售，私有房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂，使得教职工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应，随之在住房管理体制方面暴露的弊端越来越突出。

2.2房屋结构老化，维修问题突出。目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，尤其是上世纪六七十年代设计建造的住宅楼，其规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要：线路、管道老化现象严重；房屋质量参差不齐；配套设施不齐全；住宅区绿化杂乱不堪；维修问题相当突出。

2.3资金来源有限，维修经费短缺。高校物业管理不同于社会上商业性住宅小区的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，不是以盈利为目的，所以其收费标准远低于同等商业性社会住宅小区的收费标准，甚至不收费。长期以来，高校房屋维修资金来源单一，经费紧张，其主要是来源于学校少量的房屋租金及学校行政拨款。由于住宅的维修工作量大，单凭有限的租金已不能满足需要，为此学校每年要投入大量的资金。此外，随着外住户的比例逐年增加，这部分人事实上也占用了学校对住宅区的投入资金，使得学校物业经费收入产出严重失衡，学校负担越来越重。

2.4教职工接受管理的意识薄弱、观念滞后。与普通社会商品房的物业管理相比，高校传统的物业管理一般由高校内部的后勤等相关部门实施。尤其在实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共同部位的维修，环境基础设施建设，卫生保洁，绿化管护，消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修等都是由学校支付。随着住宅区的产权多元化，行政管理部门面对不同利益主体要采取不同的管理制度，管理力度有限。如购买房改房的少数住户不考虑楼房的结构及校园的整体规划，随意私搭乱建、乱堆乱放、房前房后圈占绿地，私自开荒种地，无视学校的管理规定。租住公房的教职工，认为自己出了租金，即使是一个水龙头坏了，也认为应该学校给予更换。学校住宅区如果引进物业管理方案，物业管理由无偿的服务变为有偿服务，这又将直接触及居住者的利益：收费高低，服务好坏，甚至经常会有教职工因为住房方面出现一点小摩擦如脏水乱倒、垃圾袋乱扔之类的小事，闹到工会甚至学校领导处。

学校相关领导为了教职工的安定，要花很多时间处理这些事情。总之，随着近年来公有住房的出售，住房货币化工作的推进，住房私有化已成定局，售后的住房、产权人可以依法交易，学校无权制约，传统的行政手段，低租金、福利型、封闭式的管理模式已不能适应新形势的发展。从当前高校实际看，高校住宅是城市住房的组成部分，按照《城市新建成住宅小区管理办法》的相关规定，按照物业管理体制的要求进行管理，不仅符合国家住房体制改革的发展和要求，而且有利于高校住房体制改革的深入。总之，随着住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，旧的管理体制、管理内容、管理机构已不合时宜，新型的高校住宅物业管理机制是摆脱当前高校住宅管理困境的必有之选。

3.建立高校住宅物业管理机制应注意的几个问题

3.1目前，高校教职工住宅售后的物业管理市场还处在培育、发展阶段，管理法规、手段、制度、机制，服务水准、从业人员素质与教职工对管理服务水准日益提高的需要不相适应，与社会上的一些先进成熟的物业公司相比差距很大。

3.2高校教职工的思想观念还不能完全适应现代化住宅区物业管理的要求，计划经济体制下的福利型、行政性管理思想观念影响很深。主要表现在：一是学校部分领导及相关部门对住宅物业管理在城市建设和学校发展中的地位作用认识不足；二是教职工从原来的由学校维修变成自行承担维修费、管理费，短时间内在思想观念上不能完全接受。

3.3高校教职工住宅部分建筑年代较长，建设质量较差，造成物业管理的先天不足，主要表现在：一是施工质量差，未按标准质量施工，造成屋面、外墙渗漏水等。二是市政配套设施不完善。三是住宅区内附属设施不配套。

3.4高校物业管理市场发展较慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校还未进行全面的物业管理，仍然处于一般性房屋修缮养护的管理水平，尚未真正达到多层次、全方位、综合性管理水平。

4.建立科学的高校住宅物业管理模式的几点做法

4.1更新观念，提高教职工对物业的思想认识。新的房产制度的实施，使教职工成为产权人，从根本上改变了一直延续的租贷关系，无论是房产产权人还是物业管理人员，都需树立一种全新的物业观念，这是做好物业管理的先导。把长期实行的福利型服务转变为有偿服务，把学校的行政管理转变为社会化、企业化的管理，这必定会对广大住户和物业管理人员的心理上、思想上产生巨大的冲击。怎样使广大教职工及物业管理人员能了解、理解，并支持这种新体制，减少新体制实施过程中的各种冲突和矛盾？这就需要学校各级领导及有关部门，一方面广泛宣传国家对物业管理的相关政策，说明物业管理的体制改革的重要性、必要性及现实意义，并做好重点人员的观念转变工作。另一方面认识到物业管理的完全社会化是一个渐进过程，由学校财政拨款到全额收费服务制，需要一个过渡期，在物业管理改革的初期，更需要学校各方面，特别是财政方面的大力支持，以保障物业管理社会化的平稳过渡。

4.2确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想。确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想，引入物业管理公司。物业管理是一种将管理、服务、经营融为一体，以管理为中心，以服务为重点，以经营为手段，以效益为目的的专业化管理，对房屋及配套设施、环境秩序、治安秩序、绿化、道路、场地等实行全方位的统一管理。以“服务为宗旨”就是在物业管理过程中以为教职工服务第一，住户至上作为物业管理的信条。以“经营为首要手段”就是在物业管理中实行有偿服务，明码实价，公开收费标准，同时也可开展多种经营，如餐饮、商服等项目。

4.3建立高校业主委员会。业主委员会是在物业管理领域，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，高校教职工住宅区成立的业主委员会具有双重身份，既是教职工又是小区住户。高校业主委员是在学校的领导下，由业主代表大会选举产生，房产管理部门参与的组织机构，代表住宅区全体住户的根本利益，与物业管理公司共同建设小区。在成立业主委员会时应注意以下几个方面的问题。

4.3.1明确物业管理过程中业主委员会的职责。业主委员会代表业主负责与物业公司订立、变更或解除物业管理合同；负责制订小区日常维修方案；审核物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算等；监督物业管理公司的管理过程。

4.3.2业主委员会的工作需业主支持。高校业主委员会委员一般都是教职工，没有任何私心地担负着居住区业主共有财产保值、增值的责任。虽然是同事做委员，但对业主委员会的付出和工作业绩，应当给予一定的补偿。委员们在处理事务时，总会有不尽如人意的地方，业主不能随便责备求全，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。因此，业主要尊重业主委员会的决定，顾全大局。同时也需要一个制度保证业主委员会成员的权益，保证业主委员会工作积极性的可持续发展。

4.4协调好业主委员会与物业管理公司间的关系。高校业主委员会委员一般是义务兼职的，同时又要在单位正常上班，没有多少时间投入到物业管理过程当中。业主委员会制定好各项管理制度后，由物业公司去执行，业主委员会的很多权力都可以由物业公司代替行使。业主委员会只需提出工作要求，并进行定期检查，以监督物业公司的工作。教职工是高校业主委员会的主要组成，他们的文化素质较高，对物业管理的要求也比较高，这就给物业管理带来一定的难度。一方面，教职工住宅群体具有较高的文化素质和思想觉悟，参与物业管理的意识较强。在目前高校教职工住宅大都形成相对独立的居住小区的情况下，为保证高校教职工住宅区不受太多社会因素的干扰，创造一个安静、卫生、舒适的生活环境，物业公司必须建立健全物业管理的服务范围，为职工提供多样化和全方位的服务。另一方面，考虑到物业公司需要赢利以维持自身生存和发展的需要，物业公司可与教职工协商，拿出有根有据的方案，业主委员会参与讨论、共同制定合理的物业收费标准。要搞好教职工住宅新区的物业化管理，在住房建设之初就在售房合同中订立入住后进行物业管理的条款。同时实现已有高校家属区向物业管理的转轨，如将不利于划出教学区的住房改造为青年教师公寓，对现有的教职工住房逐步实行物业收费管理，等等。总之，物业公司和业主委员会应该在以小区居民的共同利益为宗旨的前提下进行相关工作。

5.结语

住宅物业主管工作思路篇2

【关键词】高层住宅小区 防火安全技术 消防监督管理 安全性能 设计方案

各种施工技术的不断更新，对于现代化高层住宅小区服务功能的完善产生了积极的影响，为这类建筑物使用寿命的延长带来了重要的保障作用。相比一般的住宅小区，高层住宅小区对于防火安全技术要求更高，主要在于这些建筑物的结构比较复杂，内部的各种家用电器、公共电气设备种类繁多，给住宅小区使用中带来了较大的安全隐患。因此，相关的技术人员需要采用可靠地防火安全技术，加强各种消防设施管理，保证高层住宅小区的使用过程中的安全性。

1 高层住宅小区的防火安全技术

1.1 增强疏散通道设置的合理性

高层住宅小区内部的人员比较密集，在有限的空间内存在较大的安全隐患。因此，需要对这些建筑物设置必要的疏散安全通道，做好相关的应急疏散工作。主要表现在：（1）做好安全疏散通道的设计工作。在具体的设计过程中，应该将住宅小区的商业区与上部住宅有效地分割起来，利用耐火极限高的防火材料作为分割墙体的主要材料。同时，二者的安全疏散体系应该保持各自的独立性，确保火灾事故发生后商业区域上层住宅区的安全疏散通道可以正常地使用；（2）合理地设置照明系统。结合高层住宅小区的结构特点，将消防应急设置于合理的位置，其它的照明设备能够长期处于稳定、高效的工作状态，为消防人员快速地开展扑救工作提供必要地保障。

1.2 保证消防给水的充足性

结合现阶段国内外高层住宅小区的实际发展现状，可知其中消防给水系统的有效设置，对于建筑物安全性能的增强具有重要的保障作用。因此，相关的设计人员在构建可靠地消防给水系统时，需要从多个方面进行充分地考虑，完善消防给水系统的服务功能。主要体现在：（1）合理设计消防水量。不同规模大小的建筑物，内部的商场、餐厅等在装修的过程中可能会采用可燃性的装修材料，给建筑物的正常使用埋下了较大的安全隐患。因此，设计人员需要根据高层住宅小区实际规模的大小，合理设计消防水量，增加裙房部分的消防供水量，确保充足的消防用水；（2）建立高压消防管网供水系统。高层住宅小区自身的结构特点客观地决定了做好消防安全的必要性。因此，在城市管网的作用下，可以构建高压消防给水系统，设置增加高压水泵，确保可以直接从城市管网向高层住宅小区高压给水系统供水，增强防火安全技术的实际作用效果。

1.3 合理布设住宅电气线路，完善防排烟功能

高层住宅小区中各种设备、电器的使用，客观地加大了电能消耗量，给用电安全带来了较大的风险。因此，为了避免电气线路使用中出现短路、超负荷运行现象，需要结合高层住宅小区结构特点合理地布设电气线路，降低火灾事故发生的几率。主要的措施有：（1）选择优良特性的导线；（2）合理科学地布设电气线路，避免线路交叉跨越；（3）不同的电气线路布设中应该与地面、管道之间保持一定的距离。与此同时，需要采取必要的措施完善建筑物内部防排烟功能。设计中应该做到：（1）将排烟窗设置在上方，方便快速地开启；（2）尽量在每个房间与通道内多设置排烟窗；（3）保证可开窗面积的合理性。

2 高层住宅小区的防火安全管理

2.1 加强物业消防安全管理

为了确保高层住宅小区的防火安全可靠性，需要加强物业消防安全管理。具体表现在：（1）物业部门的工作人员应该定期对公共消防基础设施做好维修保养工作，及时地排除消防设备中可能存在的安全隐患，确保消防系统的正常工作；（2）强化管理人员的消防安全意识。在高层住宅小区日常的管理过程中，应该定期开展消防安全培训，强化管理人员的消防安全意识，提高消防安全管理水平；（3）建强社区微型消防站。物业管理部门应该组织相关的管理人员成立社区微型消防站，配备必要的车辆、器材、装备，增强小区的抵御火灾风险能力。

2.2 充分发挥消防监督管理部门的监管作用

作为消防管理的重要部门，充分发挥消防监督管理部门的监管作用，可以促进高层住宅小区提高防火安全管理水平，保障社区居民生命财产安全。结合这些住宅小区消防安全的实际工作需求，消防监督管理部门应该做到：（1）对高层住宅小区的消防技术标准进行严格地审核，联合其它的管理部门对各种消防技术进行综合地评估，从源头上增强防火安全技术的可靠性；（2）加强施工质量的把控。消防监督管理部门应加强对高层住宅小区消防施工的动态监管，督促施工单位落实责任，不得降低消防设计和技术标准施工，严格把控施工质量，将施工队伍纳入诚信系统管理，提高工程质量可靠保障；（3）把好工程验收关。在对工程验收的过程中，消防监督机构应对消防设施设备进行全面地检查验收，对于其中存在质量问题的消防产品，利用法律文书的形式要求建设单位限期整改，确保后期高层住宅小区的正常投入使用。

3 结语

合理地运用消防安全技术，加强消防设施的监督管理，可以增强高层住宅小区的安全性能，延长这些住宅小区的使用寿命。从不同的方面做好防火安全及消防管理工作，可以及时地消除建筑物使用过程中的安全隐患，为人们创造出良好的居住环境。文中通过对防火安全技术及管理方面相关内容的阐述，客观地说明了做好这些工作对于高层住宅小区正常使用的重要性。

参考文献：

[1] 柴妮娜.对大中城市高层住宅小区防火安全防范的思考[J].城市建筑，2014（02）.

[2] 黄晓成.高层住宅小区防火安全防范探讨[J].科技致富向导，2015（18）.

[3] 叶超.高层居民住宅小区消防安全管理[J].消防科学与技术，2012（11）.

[4] 周敬民.高层居民住宅小区消防安全管理探讨[J].消防技术与产品信息，2016（03）.

住宅物业主管工作思路篇3

关键词：节能住宅；全寿命周期；成本；节能优势

お

1 引言

随着中国地产的发展,建筑用能在我国能源消耗中占有的比重逐渐加大,然而全球一次性能源日益缩减,能源供应已出现危机。人口的增加以及对于住宅的需求,使得住宅建筑走向了节能建筑的可持续发展道路。通过对节能住宅全寿命周期成本分析,探讨节能住宅与普通住宅对可持续发展战略的影响。

2 节能住宅全寿命周期成本分析

2.1 节能住宅的概念与特点

节能住宅建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低CO2排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅这一类,即人居建筑。节能住宅的与其他一般住宅甚至绿色住宅相比,其主要特点是更强调对偏重于强调能耗带来的温室气体――CO2的排放量问题。强调通过房屋建材的总量减少与类别选择减少碳排量,强调对水的节约利用,提倡节约和循环用水,强调社区的绿化建设也应以低排放为指导。

2.2 节能住宅全寿命周期成本

节能住宅全寿命周期成本是指从土地规划、建筑材料、建设施工、交付使用、社区的物业管理等全过程所发生的成本在一段时间内的贴现值的总和。节能住宅全寿命周期成本分析的目的旨在从住宅建设项目的各可行方案中筛选出最佳方案以有效利用稀缺资源,保护环境,在系统的开发阶段将寿命周期成本作为设计参数,选择最经济的项目方案。节能住宅全寿命成本依据研究阶段的不同,包括开发商建造成本、维护成本、消费者使用成本、环境成本和社会成本,如图1。

2.3 节能住宅全寿命周期成本计算

项目全寿命周期环境成本是指因建设项目对环境造成的不利影响而发生的支出称为环境成本,包括环境资源消耗成本和环境维护成本。社会成本指节能住宅项目寿命周期内对社会经济的不利影响,如社会安全、社会公平等。

图1 节能住宅全寿命周期成本的构成おお

2.3.1 建造成本的计算

节能住宅建造成本主要由决策成本、设计成本、施工成本构成。与传统住宅成本相比,节能住宅建造成本,既包括传统住宅建设项目的土地购置费用、设计费用、项目管理费用以及建设费用,还包括了节能住宅材料、设备供应商、分包方对的资格评审、监控和测试、废物管理等必然成本,以及为实现节能功能的设备、设施损坏维修、未知危险品的应对等偶然成本,如图2所示。

2.3.2 物业管理成本的计算

物业管理成本包括物业服务人员工资,社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用、办公费用；物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。在物业管理费方面,节能住宅与一般住宅的物管费差不多,因为节能系统所增加的显性成本一般在6、7年之内就可以收回,所以,相关的节能系统所产生的电费都是由物管承担,而不会成为用户的负担。

图2 节能住宅非传统的定量成本因素おお

2.3.3 消费者使用成本的计算

消费者使用成本是指所谓使用成本就是指消费者使用某种产品满足自己需要的过程中,所需要增加的费用。例如空调用电、 保温耗能、采光用电、饮用水等所产生的费用。在此以地源热泵系统为例,比较节能住宅与普通住宅的区别。节能住宅采用该系统是将中央空调系统、地板采暖和生活热水3种功能融为一体的环保系统,运用大自然中免费的可再生能源,向住户提供20~26℃的室内恒温,并且兼有24h的生活热水供应。这个利用地下水产生的热能进行供热制冷的节能系统,可比传统空调节约能源50%~60%。而普通住宅,一套80m2住宅通常需要安装两台空调,以每台空调每天使用6h计算,每月消耗的电费=6×2×30×0.569(成都民用住宅每kW・h电价)=205元,而按照地源热泵节约50%的能源标准计算,每个用户每年就可省下205×12×50%=1 230元。

2.4 环境成本的计算

节能住宅的环境成本主要指的是环境污染而使环境服务功能质量下降的代价。节能住宅的外部效应成本,不仅与住宅物的局部环境有关,还与社会宏观环境相关联。由于部分外部效应还无法准确的进行绝对量化,所以只能进行定性思考,具体的定性成本影响如表1所示。

表1 环境成本影响因素

内部成本外部成本

影响生活质量的费用

与周围社区关系的改善价值

环境形象价值全社会共同承担的成本

全球气候表暖

臭氧层的破坏

森林砍伐

资源退化

物种灭绝空气污染

水污染

2.5 社会成本的计算

由于社会成本和环境成本一样都属于隐性成本,无法直接表现为量化成本。其影响因素如表2所示。

表2 社会成本的影响因素

安全成本拆迁安置成本其他社会成本

施工安全成本

使用安全成本

设备采购费和维护费

建设期内发生安全事故造成的损失

使用期内预期造成的健康危害土地补偿费

安置补偿费

地上附着物以及青苗补偿费宗教影响

社会安全影响

社会影响成本一般难于量化赋值,要通过社会调查取样来进行获得公众意见,获得相对的量化结论。节能住宅在项目决策期时,应综合考虑拆迁安置成本,降低使用安全成本,以此来降低待建项目的全寿命周期内成本。

3 节能住宅全寿命周期成本控制

3.1 节能住宅全寿命周期中成本可控的程度

由图3所示,在节能住宅的全寿命周期中,随着建设程序的推移,项目的累计成本呈直线式增加,寿命周期成本可控制的程度却是随着建设程序的推移而递减。成本控制的最佳时期在施工阶段之前的阶段,因此需要以投资决策阶段、设计阶段为主；施工阶段、运营及维护阶段为辅来对节能住宅全寿命周期成本进行控制。

图3 节能住宅全寿命周期成本与建设程序之间的关系おお

3.2 节能住宅全寿命周期成本控制方法

3.2.1 决策阶段的成本控制

节能住宅投资决策阶段影响工程造价的因素主要有项目规模、建设水平、项目选址、工程技术方案的确定等因素。合理地确定建设规模、科学地确定建设标准、严密地进行可行性研究,对拟建工程项目在技术上是否可行、经济上是否合理有利、环境上是否允许等方面进行全面系统的分析,做好建设项目投资估算的编制与审查,经审查批准后,即可作为建设项目总投资的计划控制额,使其真正起到决策和控制作用。如在建筑规划阶段,要慎重考虑建筑的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响,改善热环境。在建筑的平面布局方面,朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入室内,避免冷风吹袭；夏天则尽量减少太阳直射室内及外墙面,有良好的通风。同时,注意建筑间距与节能的关系,使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。

3.2.2 设计阶段的成本控制

要在设计阶段有效地控制工程造价,应从组织、技术、经济、合同方面采取措施,随时纠正发生的投资偏差。节能住宅的设计阶段,需利用场地的自然条件和资源条件,保护生态环境,强调土地的节约化利用,降低环境负荷,注重节能产品设计的材料选择和管理；注重设计的完善性,减少设计变更,产品的可拆卸型设计；产品的可回收性设计等。在建筑设计中,原则上应减少建筑物外表面积,适当控制建筑体形系数,即建筑物外表面积与其所包围的体积之比,减少建筑面宽,加大进深或增加组合体,建筑外形选用长条型,而体型复杂,凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整,如住宅应尽量采用多单元的“一”字型,特别是采暖住宅建设应增加层数,避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。寒冷地区多层住宅不应采用开敞式楼梯间,入口处设置门斗或采取其它避风措施,避免大开窗户,减少散热。另外,要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等构造措施,对于调节日照节省能源是十分有效的,尤其是玻璃幕墙建筑,必须考虑好良好的遮阳、遮光条件。

3.2.3 施工阶段的成本控制

项目施工阶段工程造价的控制是通过控制承发包商的行为来实现相应的控制目标。在节能住宅施工阶段,要在全寿命周期造价管理的思想和方法的指导下综合考虑建设项目的全寿命周期成本。合理布置施工场地,降低环境负荷,保护水文环境,优化施工组织设计,尽量减少变更,积极推广节能新技术、新工艺,改善能源适应结构,提高能源使用效率。

3.2.4 运营及维护阶段的成本控制

建立运营管理网络平台,加强对节能、节水的管理和环境质量的检查,提高物业管理水平和服务质量,建立物业耗材管理制度,采取节能建材,加强材料性能和环境指标的检测,及时淘汰落后产品,加速新型节能建材的推广运用。项目决策阶段、设计阶段及实施阶段对节能住宅的运营和维护成本有着很大的影响。

4 结语

基于住宅全寿命周期成本的分析,节能住宅通过科学的整体设计,集成绿色配置、自然通风、自然采光、低能耗围护结构、新能源利用、中水回用、绿色建材和智能控制等高新技术,具有选址规划合理、资源利用高效循环、节能措施综合有效、建筑环境健康舒适、废物排放减量无害、建筑功能灵活适宜等6大特点。它不仅可以满足人们的生理和心理需求,而且能源和资源的消耗最为经济合理,对环境的影响最小。虽然目前一些节能住宅的成本还在高位,但是已经可以看到通过有效的控制,成本有很大的下降的空间。对于目前国际上的能源形势,节能住宅更是充分体现了可持续发展的建设思想。中国要走可持续发展道路,发展节能建筑特别是节能住宅是刻不容缓的。

お

参考文献：

蔡君馥.住宅节能设计.北京：中国建筑工业出版社,1991.

涂逢祥.建筑节能.北京：中国建筑工业出版社,2005.

李 硕,罗海云.浅谈建筑施工项目的全寿命周期成本管理.科技创业月刊,2010（3）：84~85.

王治宪,金 萃.关于建设项目全寿命周期成本的分析与思考.电力学报,2008（2）：61~62.

住宅物业主管工作思路篇4

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，原创：根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。

⒊房屋修缮工作。一是××××年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确××××年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《××××年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于×月×日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

⒈出台《沈阳市物业管理规定》

月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，原创：积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中

⒊建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

（二）直管公房经营管理工作

住宅物业主管工作思路篇5

文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2014）21―0037―02

1沈阳市旧住宅区社会治安管理现状

作为老工业基地，沈阳市拥有数量众多的老旧小区。近些年市政府高度重视，花大力气整顿了大量的旧住宅区，为老百姓办了实事。2010年开始，沈阳市启动了“弃管小区”改造三年计划，投资15亿元改造了1502个弃管住宅区，受益人口达165.5万人。市长陈海波表示，随着弃管住宅区改造任务的全面完成和后续管理责任的初步落实，“弃管”这个特定称谓在沈阳已经成为历史，“弃管小区”改称为“旧住宅区”。但由于旧住宅区的“先天不足”，改造后的后续管理工作仍然任重道远。根据统计数据，改造后的小区，其管理模式主要包括专业化物业管理（235个小区，占157%）、自治管理（20个小区，占1.3%）以及社区代管（1246个小区，占82.9%）等。其中占绝大部分的是由社区代管，这种管理模式下的旧住宅区，仍然避免不了管理水平有限、基础设施欠缺、管理费用匮乏、社会治安管理水平难以大幅度提升等困境。为了打造良好的城市环境，必须加大力度整治社区环境，尤其要下大力气整治、减少旧住宅区频发的盗窃、抢劫等社会治安问题，提升社区居民的幸福指数。

根据课题组的调研，沈阳市旧住宅区居民对目前的小区社会治安问题非常关心和关注，调查显示，48.2%的被调查者表示对小区的治安状况不满意，44.6%的被调查者表示一般，仅有7.2%表示满意。有近70%的被调查者表示发生过车辆被盗事件，另外诸如入室盗窃、街面扒手、打架斗殴等事件均有发生。

为切实改善旧住宅区环境，提高居民生活质量，保障出行安全，沈阳市政府决定2014年继续开展“改善100个旧住宅区居住环境建设”工作，以建设美化、绿化、整洁、通畅的住宅区为目标，本着“功能齐备、设施完善、环境优美、住用安全”的原则，在全市老旧小区范围内选择100个住宅区，通过改造全面提升旧住宅区管理水平，此项工作已列入2014年沈阳市政府为城乡群众“办实事”内容之一。该项工作主要实施绿化提升工程、增设健身娱乐设施、增设安全防范设施、整修破损道路等5大项17小项改造内容，其中增设安全防范设施中，特别提到要在旧住宅区安装挡车器、新建门卫（监控室）、修建小区围墙、维修外墙空鼓、安装监控探头等多项措施。

由此可见，相关部门已经意识到旧住宅区社会治安管理需要进一步提升水平，但是仍需要进一步深入研究和系统完善，从多个角度多个层面共同提高旧住宅区社会治安管理水平。

2旧住宅区存在社会治安问题的原因分析

虽然各界都比较关注旧住宅区的管理问题，但一直以来，该问题却没有得到有效解决。分析其原因多种多样，但是最根本的矛盾所在，无外乎资金投入与资金来源不匹配造成，加上管理对象的特殊性，导致管理主体缺位，管理媒介缺失，管理目标无法实现，即管理机制不健全导致管理过程不可持续。

具体来讲，管理对象的特殊性，就是旧住宅区自身特点，居住群体属于中低收入者，素质参差不齐，园区基础设施较为落后，房屋自身破损程度较为严重等等，导致对齐管理的前期投入过大，纯粹依靠市场机制进行调节的难度很大，这样导致物业企业不愿意参与，政府又没有精力面面俱到，导致无人管或者管理效率低下，效果不理想的结果。目前沈阳有80%以上的旧住宅区由社区代管，这种管理模式属于粗放式管理范畴，由于缺乏必要的人力财力物力，不可能满足居民的日常需求。根据调查显示，居民普遍认为没有物业公司、流动人口太多、安全设备缺乏等是造成小区社会治安问题的主要原因，另有部分被调查者认为警务工作缺乏，没有实行封闭管理等也是重要原因。

分析调查结果可以发现，旧住宅区居民对物业公司参与管理是认可的，但由于旧住宅区自身特点，却没有物业公司愿意接手。同时广大业主也指出了对基础设施，警务工作的需求。这就要求我们深入探讨对旧住宅区实行管理的机制问题，保障旧住宅区能够得到长期有效的管理，保障居民的生命财产安全，提高居民的幸福指数。

3提高旧住宅区社会治安管理水平的对策建议

对旧住宅区进行有效管理，提高旧住宅区社会治安管理水平，总体思路应该是“市场主导，政府扶持，全民参与”。

随着我国物业管理行业的快速发展，物业企业参与小区的管理已经具备了较为丰富的管理经验与管理资源，物业企业理应成为小区的管理主体。但是由于旧住宅区的特殊性，完全依靠企业的市场行为却很难满足企业的逐利动机，因此政府应该在一定程度上积极参与，发挥指导、协调、扶持、激励、约束等功能。同时采用“谁受益、谁出力”的原则，调动园区内具有热情和能力的业主参与到日常管理工作中，降低物业公司成本，提高管理效率。具体来讲包括如下措施。

3.1管理主体层面

明确物业企业作为旧住宅区的管理主体，负责旧住宅区的日常管理。由于物业企业具有丰富的管理经验，提供旧住宅区日常保安保洁工作非常容易，理应成为旧住宅区的管理主体。但是旧住宅区的特殊性导致目前大多数物业企业不愿意接管，这也是物业企业逐利的本质决定的。在此过程中，政府要发挥积极的扶持与促进作用，包括部分或全部出资完善旧住宅区围墙、路灯、监控报警设备等基础设施设备，降低物业企业的前期投入，提高盈利预期，促进物业企业积极参与。资金来源，可以通过政府的财政拨款、建立专项基金、动用专项维修资金等多种方式筹集，甚至可以通过企业赞助、广告经营等方式获得部分资金投入。待旧住宅区的基础设施较为完善，物业企业就可以参与日常管理，管理模式可以参照其他小区，包括服务项目、服务标准、服务费用等，也可以结合园区特征进行分类管理。另外，由于旧住宅区居住群体特征，有很多下岗或待业的业主，还有部分退休老人，可以充分调动一部分具有热情及能力的业主参与日常管理，组成治安巡逻队等进行日常巡逻，收集居民意见反馈等，降低物业企业在保安工作方面的支出，提高工作效率。因此，管理主体视角下，旧住宅区社会治安管理应该以物业企业为主体，政府扶持，业主参与。

3.2管理对象层面

明确旧住宅区中管理对象的特征，系统评价人、物、事的现状与发展趋势，采取有针对性的措施提高旧住宅区社会治安管理的水平。根据旧住宅区居住群体的低收入特征，对其收取的费用要保证不影响其生活水平，标准不能过高，要考虑大多数群体的基本物业服务需求来确定服务内容与服务标准。针对少数具有特殊需求的群体，可以通过采取特约服务的方式额外收取费用。关于流动人口，物业公司可以联合社区做好登记统计工作，同时要加大宣传力度，让旧住宅区的居住群体更多的了解物业管理带来的好处，让大家主动参与到园区的管理中来。针对旧住宅区基础设施落后的现状，物业企业要联合政府一起进行完善，其中这一环节政府要起到主导作用，并且要从资金上大力支持，帮助物业企业以较轻的负担承担起旧住宅区的管理职能，只有这样才能迅速提升对旧住宅区的管理水平，尤其是社会治安管理水平，保障居民的生命财产安全。而针对居民比较关心的社会治安事件，则需要加强监督执法力度，能够快速有效的解决居民遇到的各种问题，物业公司与当地的警务工作者要紧密联系，快速响应，能够真正解决问题。根据调查显示，居民认为安装监控设备、聘请物业公司、设立社区警务队等手段是解决旧住宅区社会治安问题的重要方法，另外成立社区志愿者巡逻队也具有重要作用。

因此，管理对象方面，要以较低的收费标准提供符合业主需求的社会治安管理，需要政府大力投入，完善基础设施，提高办事效率。

3.3管理目标层面

保证旧住宅区居住者能够安居乐业，就需要各主体能够长期合作，实现多方共赢。首先，物业企业作为旧住宅区管理的主体，其根本性追求就是盈利。目前，物业企业的收入来源主要为物业费，但由于旧住宅区的居住者大多为中低收入水平，且流动人口较多，很多业主具有物业管理需求但是支付意愿却不高。这种矛盾下，一方面需要物业企业提供优质服务促进业主主动交纳物业费，另一方面，还需要从制度上约束不交费的业主，需要政府制定相应的规章制度来对欠费业主进行警告与惩罚，以此来实现物业费的顺利收取，例如对恶意欠费业主在园区内进行公示，通知业主所在单位，强化诉讼判决的执行力度等。另外，要鼓励物业企业积极开展多种经营，一定程度上弥补物业管理经费的不足，提高管理服务质量。如果物业企业实现了长期稳定的盈利，那么对于旧住宅区的管理也必然就实现了长期稳定的目标。

3.4管理媒介层面

理论上构建人防、物防、技防相结合的立体防护结构是最佳状态，考虑到旧住宅区的特征，应从如下几个方面进行考虑。

人防应该以物业企业保安员为主体，动员业主参与组建巡逻队，并加大警务工作人员的巡查力度。值得注意的是，目前物业小区安保队伍具有明显的不稳定性。一方面，业主与企业需要大量高素质的安保人员，另一方面，安保岗位的工作性质与福利待遇又严重制约了人员的聘用，这种矛盾急需解决。根据经济学规律，价格机制是较好的市场调节剂，通过提升安保人员的工作福利与工作环境，营造良好的岗位口碑，从社会舆论角度多多进行正面宣传和引导等等，是今后要加强的重点工作。例如可以直接提高工资水平、为安保人员购买各项保险、强化法律法规与业务技能培训、改善工作环境等等，通过政府与物业企业联合，建设一支高素质的安保队伍，是提升旧住宅区社会治安管理水平的重要手段。同时，针对旧住宅区的特征，要将安保队伍与小区居民组建的巡逻队结合起来，从物质与精神奖励等方面激励巡逻队参与到小区的治安管理中来，降低物业企业的成本，提高物业管理的持续性。

物防最基本的就是实行封闭管理，修缮小区的围墙，设置有人看守的住宅区大门及值班室，配备警棍、手电筒等必要的防护器械，设置报警电话。为住宅楼统一安装单元防盗门，业主家里尤其是一楼二楼等较低楼层安装防盗门与防盗窗，园区装有安全照明灯等，同时增强个体治安防范意识。该项工作应该在物业企业承接旧住宅区伊始与政府部门联合完成。

技防则主要采用闭路电视监控系统、周界报警系统、门禁管理系统、电子巡更系统等，同时鼓励有条件的业主使用家庭报警系统，进一步补充技防的范围与层次。有条件的园区还可以建立网络治安管理平台，如QQ群，短信平台等作为补充。

3.5管理机制层面

在对管理主体、管理对象、管理目标、管理媒介进行系统讨论的基础上，将各个层面的内容进行整合，即形成了一系列的管理机制，促进持续提升旧住宅区社会治安管理水平，实现旧住宅区居民安居乐业。

第一，资金投入机制。通过财政拨款、政府专项基金、引入社会资本等形式，联合物业企业共同完善旧住宅区的

基础设施设备；在物业从业人员的业务技能培训、职业资格

作者简介：

徐龙双（1988-），男，四川广安人，天津商业大学在读硕士研究生，研究方向：产业经济与区域发展。

考试、法律法规普及、社会保险补助、安保人员的业务培训等方面，由政府适当投入，联合相关部门共同完成。

第二，激励与约束机制。一方面激励物业企业积极承接旧住宅区的物业管理，对承接积极，效果良好的物业企业进行表彰，甚至可以从税收等方面给予优惠，在承接新的项目时给予一定的优先权。而对于不愿意承接旧住宅区物业，或者管理效果不佳的物业企业，则可以限制其承接新的项目，或者资质审查时给予特殊标注，把物业企业承接旧住宅区的管理纳入到企业的社会责任与诚信档案。

第三，沟通协调机制。首先，物业企业承接旧住宅区的管理后，政策层面需要明确，业委会、物业企业、居委会等主体要定期召开沟通协调会议，就一定时期内出现的管理问题进行通报，让全体相关人员共同参与，共同讨论，以主人翁精神解决存在的问题。例如可以规定每月举行社区性质的沟通协调会，每季度召开各个区的沟通协调会，每半年举行全市的旧住宅区物业管理沟通协调会，集中讨论并解决居民反映强烈的共性问题，群策群力。另外，随着信息技术的发展，手机、电脑的普及，可以构建一定的沟通平台，例如网络社区、QQ群、微信平台等，延伸沟通协调会议的范围，及时收集居民的意见和建议，进而将汇总后的问题带到每月、每季度举行的沟通协调会上，如果仍没有解决，则可以进一步在全市范围内进行讨论和解决。这种沟通协调机制的建立，同样要以制度的形式确定下来，形成长效机制。

住宅物业主管工作思路篇6

【关键词】住宅性能　认定制度　价值工程　思路

一、住宅性能认定的概念

商品住宅性能认定是指按照国家的商品住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定委员会的确定，授予相应级别证书和认定标志。性能认定将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五个方面来评审：适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性，其中又细分了多项指标，能够对住宅做一个较为科学的、完整全面的同时又是公正的评价。A级住宅应符合节约能源、资源，保护环境的可持续发展原则。一旦得到性能认定标志的住宅就说明这个项目是在这一档次中性能品质优良的住宅。

国务院办公厅“关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见”的标志着我国住宅性能认定制度的确立。文件明确指出要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系”。建设部“关于印发《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的通知”，进一步确定了住宅性能认定制度的宗旨、组织机构、工作程序等运作机制。在建设部的“建设事业‘十五’计划纲要”中，也把住宅性能认定作为住宅产业需要继续建设的五大体系之一。住宅性能认定制度的根本任务是提高住宅的品质和质量，以促进住房消费，拉动经济增长。

二、住宅性能认定制度

由于住宅性能认定在我国是一项开创性的工作，作为制订标准的过渡措施，1999年下半年，建设部住宅产业化办公室编制了《商品住宅性能评定方法和指标体系》供试行时采用。截至目前，全国各地已有182个小区通过了住宅性能预审，其中44个小区通过终审并由建设部向全国公告。在总结《商品住宅性能评定方法和指标体系》试行经验的基础上，从2002年开始，建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学研究院等单位正式开始了标准的起草工作。2003年8月12日颁布的国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：“完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。”2004年12月13日至14日，建设部在北京召开了《住宅性能评定技术标准》审查会。根据审查意见，2005年1月形成了报批稿，准备与新编《住宅建筑规范》同时颁布执行。

三、价值工程在住宅性能认定中的应用

中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文指出，推进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，包括5个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系，其中性能认定体系是整个大系统的核心。建设部有关领导多次指出，目前社会上出现的绿色住宅、生态住宅、健康住宅等概念，都是强调住宅性能的某些方面，建设部不提倡炒作各式各样的新概念，而要把其中合乎科学的内容纳入性能认定指标体系中来。采用什么方法对住宅性能进行认定是一个重要的问题。

1、价值工程的定义。价值工程又名价值分析，是二战以后发展起来的一种技术经济分析技术。它是节约能源，降低产品成本的有效方法，并以它实用、灵活和行之有效等特点引起了世界各国的重视。价值工程从它一诞生，就为企业、社会带来了巨大的经济效益。目前价值工程已广泛应用于产品设计、生产和使用、作业程序、工作方法和管理规程的改进等方面，带来的效益也难以用简单的数字来衡量。我国1978年正式引入，经过不懈努力，价值工程在我国迅速展开，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都取得了很大的进步。但在与房地产相关的产业中运用并不十分广泛。目前房地产开发成本不断上升，商品房价格居高不下，消费者苦不堪言。尤其是房地产新政实施以后，房地产开发商面临风险增大、经济效益下滑的窘境。因此，有必要应用价值工程的研究成果，对住宅性能进行科学分析，以降低最终的商品房成本，给消费者提供物美价廉的产品，提高房地产企业的经济效益。

2、价值工程的中心思想。价值是评价事物(产品)有益程度的尺度，或产品的一定功能（或效用）与获得这种功能所支出的费用（即成本）之比。对于用户（购房者）而言：价值v1=功能/费用（价格）；对于企业(房地产公司)而言：价值v2=收入/成本。因用户费用与生产者收入相等，上述两个等式可合并为：v2=（功能/成本）（1/v1）。从上式可以看出v1、v2成反比关系，有一定矛盾。企业如何提高产品的价值是价值工程所要研究的重要内容。具体到房地产开发而言，开发商采取提高价格(商品房价格)降低v1的办法来提高v2显然是行不通的。因为那要冒失掉市场的风险。比较稳妥的是从功能/成本这两个因素中去找出路。从上述分析可以得出如下公式：价值=功能/成本或v=f/c 功能是指价值工程研究对象所具有的能够满足某种需求的一种属性，亦即某种特定效能、功用或效用。就住宅而言，功能即为住宅产品所表达出来的适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等。成本是指寿命周期成本，即产品在寿命周期内所花费的全部费用，包括产品生产成本的使用费用。对住宅而言，成本可以用建安成本来表达。对住宅进行价值分析，即确定住宅所实现的性能成本之比，它的大小可以反映住宅性能实现的经济性，我们可以利用这项指标来控制住宅建设成本，提高住宅设计质量，指导住宅价格等。价值工程的中心思想就是要求产品设计时在保证产品整体功能的前提下，尽量消除某些零部件的多余功能，以达到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（价值大）。

住宅物业主管工作思路篇7

我区集中供热的现状与特点

1990年以来，区政府积极推动我区集中供热事业发展。尤其是近几年，随着我区经济稳步增长，住宅楼开发规模不断扩大，各类园区、产业功能区逐渐增多，区政府对集中供热工作给予了高度重视，加快了集中供热发展步伐，总体呈现以下三个特点：

（一）起步较晚，发展较快。我区集中供热起步于1990年，以成立区供热办公室为标志，相继启动了×××平房宿舍区、×××宿舍区、×××宿舍区平房宿舍区以及×××小区集中供热工程，但供热面积、供热规模都比较小。从1997年开始，随着×××、×××、×××、×××、×××、×××等住宅小区的相继建成，我区集中供热进入了快速发展时期。2004年3月，我区坚持经营城市的原则，按照“一年启动，三年建成”思路，又启动了我区有史以来最大的集中供热工程——×××区域集中供热工程。工程总投资近8000万元，安装4台40吨锅炉，主要负责3.0平方公里范围内居民小区、行政事业单位和商住楼进行集中供热。10月底，投资4190万元的一期工程已全部完成，实现了供热面积40万平方米。此工程的实施对于改善我区大气质量、优化城市热源布局、创造良好人居环境具有重大意义。至此，全区已发展在册供热单位2家，社会供热单位8家，自供单位13家（祥见表一）。

表一：供热单位情况统计表

供热单位

供热单位

个数（个）

供热面积

（万平方米）

在册供热单位

×××供热公司

2

46

×××供热公司

40

社会供热单位

8

65

自供单位

13

10

（资料来源：×××供热管理办公室）

（二）住宅楼热化率较高。截止2004年10月底，全区竣工各类住宅楼190万平方米，其中实行物业管理的住宅167万平方米，建设单位自管住宅11万平方米，物业管理住宅和建设单位自管住宅热化率均为100%；无管理单位住宅12万平方米，热化率为75%。全区住宅楼热化率为98.4%（祥见表二）。

表二：住宅楼集中供热情况统计表

住宅楼性质

建筑面积（万平方米）

集中供热率

物业管理住宅

167

100%

单位自管住宅

11

100%

无管理单位住宅

12

75%

（资料来源：×××物业管理办公室）

（三）工业园区集中供热初具规模。为进一步创造良好的投资环境，在区政府的统一部署下，我区各类园区秉承“为我区招商引资打造高标准的建设平台”的理念，重点对集中供热进行了全新的规划、建设。目前，我区三个区级工业园中，×××工业园已建成供热站一座，安装10吨、20吨蒸汽锅炉各一台，用于园区的工业生产和采暖；×××工业园已完成集中供热的规划、初步设计等工作。

现阶段集中供热的主要问题

（一）城市供热体制有待改革。一是分散管理制约城市供热事业发展。多年来，我区集中供热缺乏统一规划、管理，开发一处住宅、开发一处商住楼，新建一处小锅炉房，以致大量分散锅炉房普遍存在。这些供热单位建制不全，管理混乱，短期行为严重，个别单位去年采暖期甚至发生了弃管现象，造成受冻居民上访。二是供热市场化与落后的供热系统存在矛盾。目前，我区集中供热住宅全部采用单管串联式供热，把广大热用户作为一个群体捆绑在一起，损害了交费者利益，使热商品难以进入市场，阻碍了供热体制改革进程。三是节能降耗摆不上日程。由于用热多少与热用户在经济利益上无关，热用户对供热能耗漠不关心，导致能源极大浪费，建筑节能难以推广。

（二）城区集中供热规模有待扩大。目前，中心城区内仍有大量临街门脸、平房宿舍、城中村未实施集中供热，能耗高、热效率低，供热方式落后，是影响城区冬季大气环境的主要污染源。

（三）供热企业管理水平和服务质量有待提高。个别供热企业管理水平和服务质量不高，温度不达标、维修不及时等现象时有发生，造成费用收缴困难，导致供热企业经营困难，入不敷出，无力采用新技术，改造旧设备，形成恶性循环，在一定程度上也影响了我区集中供热事业发展。

（四）各类工业园区集中供热还有待推进。工业园区集中供热仍处于起步阶段。比如：×××工业园入驻企业达300多家，但由于企业性质、厂址分散等原因，仍没有实施集中供热（汽）。另外，乡镇产业功能区中，除×××产业功能区已建成集中供热站（两台锅炉，一个10吨、一个2吨）外，其它建设产业功能区的乡镇由于多种原因，都采取了或准备采取一家一户的供热（汽）方式。

推进我区集中供热的对策和建议

根据我区集中供热的发展现状和存在问题，我们认为，要继续保持我区集中供热的健康发展，既需要区政府的引导和推进，更需要规划、建设、供热等部门严格监管、各类园区管委会的努力和供热企业改善服务去实现。主要对策和建议有：

（一）从改革供热管理体制入手，构筑城区集中管理的新格局。理顺体制是关系我区供热事业健康发展的核心问题和首要问题。一是积极推进供热管理体制改革。成立以主管区长为组长，区规划、建设、供热、环保等部门为成员单位的城市集中供热领导小组，对城区集中供热实施集中统一管理。从我区集中供热大局出发，把重点放在供热规划、严格控制分散建设、推进供热体制改革上来。严格控制乱开发、乱建设，新开发的各类住宅、商贸楼应严禁新建小锅炉房，原则上一律并入10吨以上锅炉房。二是积极推进分散锅炉房并网改造。出台工作方案，明确实施步骤和保证措施，对现有分散锅炉房实施并网改造。并网改造的原则是：能并入×××区域集中供热工程的坚决并入区域集中供热工程；不能并入该工程的就近并入物业管理小区供热范围，到2006年城区范围内基本取消10吨以下锅炉房。对那些无单位管理住宅、一两栋楼一个小锅炉房的住宅以及那些不讲大局、不讲群众观点、擅自停热的个别小锅炉房坚决实施并网改造。2005年3月份我区将启动×××工程。因此，×××小区、×××小区、×××小区以及×××两侧商住楼等可并入区域集中供热×××工程；另外，如果我区2005年启动×××等宿舍的平改工作，改造后的住宅也可并入区域集中供热二期工程。并网改造的措施是：1、并网范围内区域锅炉房，可采取并网移交的办法，即锅炉房、附属设备等供热设施整体移交，免收入网费；2、并网范围内没有纳入集中供热的商住楼（含未供热的楼房），向产权人按×××元/平方米收取配套费；3、并网范围内市管单位按文件标准收取配套费；4、并网范围内区属行政事业单位供热设施整体移交，免收配套费。三是积极推进分户循环系统。原则上新建住宅都要推行安装采暖计量装置，并在设计、施工组织、竣工验收上进行把关，从根本上解决能源浪费、搭车蹭热等问题，使“用热交费、节能降耗”的观念深入人心。

（二）从普及城市集中供热入手，积极谋划运作集中供热大项目。加快供热基础设施建设，提高集中供热率，既是增强城市载体功能的重要措施，也是推进城市供热体制改革的重要内容和基础条件。因此，要按照“规划控制、合理布局、社会投资”的方式，积极运作集中供热大项目，在3-5年内，使中心城区住宅楼、商住楼等全部实行10吨以上锅炉房集中供热。建议分别在城区南、北各建设大型供热站一座，分别对南北区域实行集中供热。根据《×××城区总体规划》，我区中心城区将整体“西进南拓”。因此，第一步，建议2005年或2006年在×××建设40吨锅炉房一座（×××路供热站），启动城区南片区域集中供热工程，负责×××小区和×××工业园以及各类房屋的集中供热，以后视情况再对锅炉房进行增容。第二步，建议3-5年内在×××路东建设40吨锅炉房一座，对×××、×××宿舍、×××别墅区、×××路两侧商住楼实行并网改造。如对×××周围宿舍改造，改造后住宅也可并入该网。这样西有×××供热站、东有×××供热站、北有×××供热站、南有×××供热站，我区城区范围内可全部实行集中供热，既达到了环保要求，又节约了能源。

（三）从规范供热行业管理入手，提高供热企业服务水平。供热行业实行规范，进一步提高供热服务质量和水平，不仅是供热企业生存和发展的前提和保障，更重要的是能树立党和政府在人民群众中的良好形象。一方面，应制定《×××供热行业服务规范》等一系列强化服务的措施和办法，加强监督管理，规范企业行为。另一方面，供热企业应完善服务承诺、用户报修、入户测温、挂牌服务等制度，增加服务透明度，提高服务水平。

住宅物业主管工作思路篇8

关键词:建筑设计；创新设计；创新管理

Abstract: With the rapid development of China's economic construction, city construction accelerating, the architectural design industry has experienced rapid development. At the same time also brought new development opportunities and challenges for the architectural design enterprises. This paper firstly analyzes the importance of management innovation of architecture design, and points out the main factors influencing the innovation of architecture design, finally puts forward the method of city residential building design innovation and improvement measures, and provides reference for the innovation and development of architectural design management.

Key words: architectural design; innovation design; innovation management

中图分类号：TU2 文献标识码：文章编号

1、建筑设计管理创新的重要性

作为建筑物质量的基础保证，建筑设计不仅直接决定建筑物外在美观和功能，对质量与品质也产生了重要的影响。而随着社会的进步，人们对建筑物将提出更多的要求，不仅要求建筑物能够最大限度满足其生活和生产等活动，譬如居住的舒适度，而且要给城市的美观带来协调统一的效果。

笔者认为，建筑物设计进行创新管理应该起到以下几方面的重要作用：

1.1影响建筑物的质量和美观，同时能够节省投资，譬如节能环保的创新设计，可以说，一个良好的创新设计理念，将为建筑物建设节约大量的资金。

1.2建筑物作为城市发展的一部分，要求与城市整体协调统一，而建筑物设计的创新管理不仅能够满足建筑物多样性的外观需求，而且能够保护城市的生态环境，人文生态环境的和谐统一也将得到体现。

1.3建筑物设计的创新管理贯彻可持续发展的科学发展观，在设计水平要求方面精益求精，这是对社会、对后代高度负责任的精神。

2、影响建筑设计创新的主要因素 建筑设计的创新元素有很多，其中包括建筑的建造目的、建筑设计特征、设计理念、新技术应用、创新动力等，我们对影响建筑设计创新的因素进行研究，有助于了解建筑设计创新的渊源。

2.1 建筑的建造目的。从建筑学的角度出发，建筑本身可以认为是工程物的一种，从设计理念和设计方法来讲，建筑设计与其他设计存在着一定的差异，主要是因为其他设计与自然科学以及社会科学有关，并且设计过程保持相应的逻辑性思维，对于这类差异产生的原因主要是因为建筑的设计理念与一般的设计理念不同。建筑建造的目的主要是从实用性、安全性、经济效益、创意理念、文化价值等方面出发，满足于社会发展的需求，是社会进步的一种体现[1]。另外，建筑还是一种商品，其创造的经济效益和社会效益也非常显著，同时建筑还是一种文物，其对人类的各项活动有着约束、鼓舞、规范、激励的作用，是社会的重要组成部分。 2.2 建筑设计的特征。建筑的设计过程遵守着智慧与感觉，技术与艺术共存的特点。设计理念也是为了突出形象思维和逻辑思维，是一种多学科创意性的劳动，这与其他的创意性劳动有着根本上的不同。首先，建筑设计所涉及的范畴较为广阔，其包括：光学、建筑学、数学、力学、计算机学、机械学等学科，创意设计中还包括：心理学、历史学、经济学、艺术学、美术学、设计学。其次，建筑设计涉及的思维方法具有全面性，其中包括：逻辑思维、形象思维、空间思维、艺术思维等。最后，建筑设计是一个综合性的系统学科，其既属于个人又属集体的创造性劳动，所以必须要注意设计过程的系统性和协调性。

2.3 建筑设计创新的动力。（1）视觉的创新。人类的视觉感官存在着“喜新厌旧”的现象，这主要是因为视觉系统对感官时间较长的物质存在着一定的疲劳感，但如果长时间不看同一物质思维方式又有一种怀旧感，例如：我们对周围的新建筑和老建筑都有一定的兴趣，新建筑给人们一种视觉上的冲击，而老建筑带给人们一种怀念的感觉。人类往往处于这样的矛盾当中，如果建筑设计要突出视觉上的创新就要把艺术的意义发挥出来，以此来满足人们心灵上的愉悦。（2）环境变化。环境的变化可以改变人类的认知，建筑设计也不例外。建筑设计的发展也是因为人们受到环境变化的影响，从而对建筑设计理念和视觉效果提出了更高的要求。同时自然环境和人工环境两者的结合，也对建筑形态的变化产生的一定的影响。前者是由生态环境变化衍生而来，而后者则是由人为的思维和理念的变化造成的。（3）设计师思维的改变。建筑物的设计理念源于设计师的思维，其思维模式和设计创意是以自身对建筑独特理解而创造出来的，虽然设计师只是提供好的创意设计理念，但随着时间的推移，设计理念也会落后，所以设计师会不断的改变设计理念，并不断的进行自我总结和自我批判，完善自已对建筑的理解，并诠释建筑设计创新的含义。

3、城市住宅建筑设计改进与创新

3.1城市住宅建筑目标规划设计。规划将以现代设计理念、设计手法，创造高质量的住宅小区，以人为本，优化环境，提高品味。按照环境与生态规划设计的原则，充分考虑利用环境、绿化等生态要素，注重创造优美的环境。力求塑造一个既具有优美环境，丰富文化艺术内涵，又具有环境效益、经济效益、社会效益的住宅小区。

3.2城市住宅建筑规划设计整体框架。规划主旨以绿化作背景，道路为构架，加强建筑布局与绿化空间的整合，创造丰富的、具有视觉变化效果的趣味性户外休闲空间，亦使更多的居民户内具有良好的朝向与“景向”，来诊释全区的空间秩序。通过精心的规划布局，在有限的条件下把环境优美的景观引人小区，再把小区内的美景引至住户的窗前，做到推窗见景，满窗皆绿。改变小区干道线形状，形成蜿蜒曲折的小区道路，以减缓机动车车速，同时形成步移景异的效果。如此一来，才能使我们的城市天更蓝、水更清、地更绿、居更佳。

3.3城市住宅建筑总体设计布局。根据用地条件在干道左右两边布置单元式多层住宅，各单体长短不同，高低错落，体量各异布局通过住宅单体的空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内部围合的邻里空间，创造空间丰富、亲近自然且有人情味的居住环境。主人口设计与人口对景效果相结合，道路设计与广场空间、绿地空间相结合，共同塑造户外空间景观。位于小区中部的集中绿地是小区的空间重心与景观塑造的户型。沿主要道路周边应设有沿街商业裙房，为打造商业繁华、增加银行、邮电、电信等服务设施功能，可满足小区居民的生活需要。住宅均保证良好的朝向，保证小区内部良好通风。小区内部公建配套齐备，为小区物业安全管理提供保障。对大型社区的开发要规划出幼儿园、中小学教育用地建没。

3.4城市住宅建筑道路交通设计。设计中要着重于道路及其交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。设计改变小区干道线形，形成蜿蜒曲折的小区道路，以减缓机动车速，同时形成步移景异的效果，并将步行系统与绿化环境相结合贯穿于住地内部。沿道路两侧设置地面机动车足够数量的停车位，方便就近停车。

3.5城市住宅建筑生态住宅设计。生态住宅应为人们提供健康、舒适的室内环境。要求空间大小与尺度设计合理，材料质感与色彩选择得当，设施与设备配置完备，室内温度适宜，空气清新，无污染、无辐射、无噪声。总之，要功能齐全，使用方便，舒适静雅，有利健康。生态住宅设计首先要考虑利用阳光、水等可再生自然资源，减少对石油、煤炭等不可再生资源的依赖，在满足使用要求的前提下达到节省能源、减少污染的目的。冬季采暖、夏天空调以及热水供应等可充分利用太阳能或地热水;利用建筑材料的隔热与蓄热，使室内空间冬暖夏凉;利用绿化与植栽调节室内小气候等。生态住宅设计要考虑采用新材料、新技术，降低能耗，减少污染，延长住宅使用寿命。结语：综上所述，城市住宅建筑设计对住宅建筑是最基本、最重要的环节。城市住宅建筑物的质量安全关乎人民生命财产安全，关乎社会和谐稳定，当然更与居民居住舒适、方便、健康等都息息相关，所以我们应当高度重视对城市住宅建筑设计，顺应社会发展的潮流，与时俱进，充分发挥建筑设计企业在城市建设中的先导作用。

参考文献：

[1] 刘勃.浅谈现代建筑设计的创新理念[J].价值工程，2011

[2] 邢凯.建筑设计创新思维研究[D].哈尔滨工业大学，2009

[3]何九莲.浅谈水电站营地的建筑设计——以锦屏一级水电站大沱营地为例[J].水电站设计，2009，(01)