房产中介工作计划范文

时间:2023-10-12 03:54:46

房产中介工作计划

房产中介工作计划篇1

一、充分认识开展房地产市场秩序整治活动的重要性

开展房地产市场秩序专项整治活动,是落实科学发展观、维护人民群众利益的重要体现,是履行好政府市场监管职责,贯彻落实国家保增长、保民生、保稳定决策部署的重要举措,也是推动反腐倡廉工作、维护公平和正义、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。各级、各有关部门一定要充分认识开展房地产市场秩序专项整治活动的重要性和紧迫性,以高度的责任感和使命感,采取有效措施,扎扎实实地搞好房地产市场秩序专项整治活动。通过整治,使全市房地产市场领域违法违规行为得到有效遏制,市场行为更加规范有序。

二、房地产市场秩序专项整治工作重点

(一)房地产项目审批和开发环节。重点查处在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节的违法违规行为,查处非法占地、私自圈占集体土地、在集体土地上从事房地产开发经营、不按规定条件开发利用土地、不按项目核准批复的规模和内容建设、不按批准的规划设计方案开发建设、抽逃注册资本以及住宅小区内不按规划条件进行配套建设等行为。

(二)房地产交易环节。重点查处未取得预售许可证或未按预售许可证批准范围预售商品房、违规收取定金或预收款、房屋面积计算特别是分摊面积计算中弄虚作假或售房合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊面积、擅自出租出售公用部位或配套设施、违规虚假或不规范广告(包括未按规定刊登预售许可证号、使用房地产广告禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容)以及囤房惜售、哄抬房价、偷税漏税等行为。

(三)房地产中介服务。重点查处未申领营业执照、未取得房地产中介服务资格或资质,私自从事房地产中介服务或超范围从事房地产中介服务业务、虚假或不实信息骗取中介费、伪造(涂改、转让)房地产中介注册证(资质证、资格证)、在房地产中介服务中弄虚作假、谋取不正当利益以及中介服务机构和中介从业人员参与炒房、扰乱市场正常秩序的行为。

(四)房地产物业管理。重点是查处开发企业未通过招投标方式选聘物业服务企业,违反规定将未缴存首期住宅专项维修资金的房屋交付买受人,没有取得相应资质从事物业管理,物业服务企业不按物业服务合同约定的内容和标准提供服务、违反规定擅自设立收费项目、擅自改变公共建筑和公用设施用途等行为。

三、房地产市场秩序专项整治活动方法步骤

(四)总结巩固阶段(12月底前)。各领导小组成员单位对专项整治情况进行总结,连同依法查处的典型案例,书面报市房地产市场秩序专项整治活动领导小组办公室,并做好迎接上级部门抽查的准备工作。各职能部门要针对此次整治工作中发现的问题,建立健全房地产市场监管的长效机制,促进房地产市场的健康有序发展。

四、加强组织领导,明确职责分工

房产中介工作计划篇2

[关键词]房地产产品;营销策划;理论;应用研究

1、引言

房地产营销策划就是运用整合营销概念,以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广

等方面对房地产产品进行整合,以优质的服务销售房地产商品,使消费者在生产或生活,物质或精神方面得到满足,为开发项目规划出满足消费者需求,扩大消费渠道,使开发商获得利益的全过程。

营销与推销在本质上是不同的,在整个营销过程中,体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的

预测,并根据预测结果,制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中,房地产企业为占有最大的市场份额,在营销活动中取得成功,需要采取适当的方式促进产品的销售,包括以适当的价格,通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此,借助多门学科的知识制定营

销策划,在买卖双方之间沟通信息,把企业与消费者有效的结合起来,使企业了解顾客的要求,包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等,摸清规律,改进产品,使产品更加适销对路,扩大市场份额,使企业形成有效的传递和反馈的信息系统,在房地产市场中,为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。

2、房地产营销策划的阶段和方法

2.1房地产营销策划的阶段

房地产营销策划是分阶段的,与销售过程相呼应。在不同的销售阶段,市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同,主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。

根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分,项目市场推

广过程也可以相应地分为四个阶段,针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期,市场推广应该以推介物业特点为主题,向消费者展示楼盘的基本情况;在强销期应该以推介市场为主题,让更多的目标客户群关注;茌持销期应该以推介广告主体为主,配合样板间,在人气积聚的环境下,使消费者产生购买欲望;在尾盘期应该以朴实的宣传为重点,突出项目各种功能性特点,吸引消费者。

2.1.1开发阶段的营销策划

企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性,要用发展的眼光,运用科学的方法对市场前景开展调查和预测,进行供需分析和和开发潜力分析,做好前期准备工作。只有这样,才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态,在长期的市场竞争中处于不败地位,赢得市场份额。

2.1.2销售阶段的营销策划

企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段,如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段,让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势,用各种方法增强消费者的购买信心,为消费者提供满意和周到的服务,在销售的黄金期占有市场。

2.1.3物业管理阶段的营销策划

物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带,消费者通过物业了解和熟悉企业,因此,物业服务的质量,在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨,如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心,达到满意的程度,才能吸引顾客踊跃购房。

2.2房地产营销的几种方法比较

为实现房地产的营销目标,一般使用以下几种营销方式:广告,活动推广,品牌推广,公共关系。几种方法的主要特点见表1。

表1几种营销方式对比

2.2.1广告推广

广告推广是根据营销推广的计划和目标,在市场调查预测的基础上,对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动,决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。

2_2.2活动推广

活动推广是指企业调动各方力量,通过举办大众关心的、具有创意性的活动,吸引消费者的参与并吸引媒体的报道,从而提升企业和楼盘的知名度,树立良好形象,达到促进销售的目的。

活动推广的类型有:楼盘庆典仪式;社会公益活动;社区内活动;大型有奖销售、打折促销活动;导引教育型活动;善用时势环境型活动等。

2.2.3品牌推广

品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程,在整个过程中开展品牌积累与创新工程,通过品牌推廣,提升了项目的附加值,充实了项目的内涵。

可采取以下方法:楼盘品牌战略;企业品牌战略;企业与楼盘品牌联动战略。

2.2.4公共关系

公共关系是利用各种方法和途径,同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流,在社会中建立良好形象和营销环境的活动。

可以采用以下几种方法:新闻;事件;社区关系,调研活动;对外联络协调工作。

通过以上分析,房地产营销策划是在不同的销售阶段,对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析,从而对顾客群进行全方位的分析调查,制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略,在市场竞争中取胜。

3、“DL—YLY”项目的营销计划

3.1项目基本情况

DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带,属于宜居生态地产,周边有轻轨和多个公交站点,交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校,周边有多个低碳环保山体公园,设有居民健身中心等。

3.2项目营销计划

一期在2016年7月份开盘销售,销售周期计划在2年左右。

(1)2016年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用;样板间完成对外开放i参加春季房展;客户积累;会员征集、招募会员。

(2)2016年5月内部认购期。一期工程开工启动;会员客户预订。

(3)2016年7月开盘热销期。具备销售条件;一期第一组团开盘销售。

(4)2016年8、9月续销。

(5)2016年10持续推广期。形象宣传;主体全面封顶;参加秋季房展会,根据销售情况分期推出房源(秋展强销)。

(6)2016年11、12月续销(活动促销)。

(7)2017年3月完成配套及室内装饰;参加2017年春季房展会准现房促销。

(8)2017年5月完成室外硬软覆盖;现房销售;预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。

(9)2017年6月尾盘清理期。全面交房;尾盘销售。

“DL-YLY”项目,使项目周边整体地域价值实现质的飞跃,引领大连城市居住新的迁徙文明。

结语:

本文的分析和研究,得出如下主要结论:企业在各个阶段实施营销策划,可以使企业决策准确,避免盲目性和运作出现偏差;优秀的营销策划有利于提升开发企业的营销素质和竞争力。运用房地产项目营销策划理论,有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。结合房地产开发项目的实例,通过系统分析,提高企业的管理能力,拓宽房地产产品的销售渠道。

房产中介工作计划篇3

国民经济的重要支柱产业。促进我市房地产业持续健康发展,房地产业关联度高、带动力强。提高居民住房水平,改善人居环境,构建和谐社会的重要内容;拉动投资增长,促进住房消费,带动关联产业发展的重要手段;加强城市基础设施建设,完善城市功能,提高城市竞争力的重要途径。各地各部门要进一步提高认识,采取有力措施,进一步规范我市房地产市场秩序,促进房地产业持续健康发展。

指导思想:按照城市经济发展战略目标要求。以改善人居环境为目的坚持住房市场化的基本方向,调整住房供应结构,建立和完善廉租住房制度,实现房地产业持续健康发展。

发展目标:年底。完善住房保障体系,以适应不同层次的住房需求;末,城镇住房商品化率要达90%以上,住房成套率要达90%以上,期间住宅竣工面积累计达到670万平方米,其中经济适用住房100万平方米,城镇人均住房建筑面积达到36平方米。要在国家统一宏观调控政策指导下,进一步整顿、规范房地产市场秩序,实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

二、坚持科学规划调整房地产业发展空间布局

(一)制定和实施住房建设规划。市区及各县(市)要按照《市人民政府关于印发〈市住房发展规划〉通知》黄政发〔〕33号)要求。并做好组织实施工作。规划要明确“期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。要严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》〔〕37号)要求,明确新建住房结构比例,重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房。

(二)进一步强化城市规划的龙头作用。要根据各地的住房发展规划要求。落实项目的具体空间布局。城市规划区内的所有房地产开发项目,必须符合城市规划,坚持高起点规划、高标准建设。严禁在集体土地上进行房地产开发。规划、国土资源部门要将近期拟开发建设地块及其规划设计条件向社会公开,接受社会监督。已批准的房地产项目确需变更用地性质和规划指标的必须按规定程序重新报请国土资源、规划部门审批。

(三)严格控制零星分散建设。市、县(市)城市规划部门要根据旧城改造需要。停止审批市区和县(市)城区所在地中心区的零星分散建设项目。从年起,新建住宅必须纳入住宅小区规划(符合控制性详细规划的临街项目符合街景规划的除外)通过几年努力,建设一批设施全、环境美,具有示范性、带动性的多功能住宅小区。

(四)坚决停止行政事业单位自建住房。禁止任何单位以集资合作建房和定向开发名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。从发文之日起。包括已办理立项审批和规划、用地、施工手续而尚未开工的项目,一律停止开工建设;一律停批单位变相搞实物分配或进行房地产开发的集资合作建房项目;市、县(市)两级发展改革、规划、国土资源、建设等部门不得为此类项目办理核准以及立项报建审批手续。企业原则上不得自建住房,但住房困难户较多的工矿区和困难企业,由房地产行政主管部门按经济适用房管理要求进行审查,并报所在市、县(市)人民政府批准后,方可实施,且参加集资合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县(市)人民政府规定的住房困难家庭。凡已享受房改政策,购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员,不得再次参加集资、合作建房。

(五)今后一律停止新的私宅用地审批。城郊农业户口人员宅基地供应对象只限于本村祖居户。宅基地的取得方式、条件等按国家有关法律法规政策执行,(市)中心城区。已供宅基地不得私下转让。严禁在城市规划区范围内以个人名义报建私宅的方式变相进行房地产开发交易。

三、规范土地市场建立房地产用地统一储备供应制度

(六)城区、各县(市)城镇规划区范围内的土地由政府统一征用。建立“统一规划、统一收储、统一供应”机制。严禁先用后批,私下交易。市、县(市)所在老城区存量土地,由市、县(市)土地收购储备中心与现使用者协商形成收储意向后,纳入市、县(市)土地收购储备中心收购计划,经地价评估后,按照“参考周边地区土地收购价格,保障原土地使用者合理收益”原则,由市、县(市)土地收购储备中心给付原土地使用者一定收购资金予以储备,各单位不得私下转让或建房。今后凡经营性房地产项目用地由市国土资源部门按招标、拍卖、挂牌方式组织出让;严禁城区各单位、各村、居民委员会私下向单位、个人和开发商供地,严禁向城镇居民及非本村村民供应宅基地。国土资源部门要根据用地需求预测,编制年度供地计划,建立用地计划公告制度,并根据市场供求现状和市国土资源部门年度用地计划供地,合理调控地价。

四、严格市场准入制度规范房地产开发项目管理

(七)房地产开发主管部门要严格控制房地产开发企业进入市场的准入标准。限制并淘汰一批条件不具备、行为不规范的开发企业。要强化房地产开发项目资本金管理,严禁抽逃注册资金、虚假投资等行为。现有房地产开发企业注册资金不到位的限半年内到位,逾期不到位的相关部门依法吊销其执照和资质证书。

(八)严格房地产开发规费征收。房地产开发项目要按照有关规定。足额缴纳土地出让金、耕地占用税、契税等税费,以及土地办证规费和城建配套费等工程报建规费,不得以任何理由申请减免。

(九)发展改革、规划、国土资源、建设、房地产管理等部门是房地产开发项目审批管理环节中的重要职能部门。各部门之间应加强配合,整体联动,建立房地产建设项目审批工作联系制度。房地产开发项目报发展改革部门核准前,必须首先由规划部门就项目选址提出审查意见,国土资源部门提出用地计划意见,房管部门提出项目建设条件意见。没有取得《建设项目选址意见书》建设用地计划通知书》和《房地产开发项目建设条件意见书》其它部门不得办理相关的手续。

(十)房地产开发项目建设。并认真执行质量、安全监督和竣工验收备案制度,确保工程项目设计优、功能全、环境美、质量高、服务好。住宅小区建设中,房地产开发企业必须严格按照规划设计要求和土地出让合同约定进行开发。要完善住宅小区中各项共用配套设施的建设,老城区住宅小区绿化率不低于30%新城区小区绿化率不低于35%建筑容积率控制在国家标准之内。凡基础设施、公共配套设施不到位的房地产开发项目不得交付使用。房地产开发商和经济适用住房建设单位要对其开发建设的住宅质量负最终责任,并向买受人提供住宅质量保证书和使用说明书。

五、整顿市场秩序优化房地产业发展环境

(十一)房地产行政主管部门要加大房地产管理的执法力度。规范市场秩序。重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、私下交易、合同欺诈、面积缩水、重复抵押、多头出售等不法行为要从严查处。要严格商品房预售审批,建立商品房预售款监管制度,加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目,核发预售许可时,应同时在国土资源部门备案,并在土地使用权证上予以注记,防止用于其他项目办理抵押贷款。加强房地产中介机构及其从业人员的资格管理,未取得营业执照、房地产中介资格证书的中介机构,不得从事中介业务。大力推行“放心中介”活动,切实解决因房地产交易不规范造成的群体上访、重复上访等问题,切实维护社会稳定。

六、加快经济适用住房和廉租住房制度建设逐步解决中低收入家庭住房问题

(十二)要将建立健全廉租住房保障制度纳入各级政府目标责任管理。即实物配租、租金补贴和租金核减,结合我市情况,以住房租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。各地要按照市政府出台的市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》全面实施廉租住房保障。

(十三)要按照国家政策要求。各级政府要从财政预算中安排一定的资金用于廉租住房补贴,将住房公积金增值收益按规定提取城市廉租住房补充资金,明确土地出让净收益的5%用于廉租住房制度建设的资金,进一步加大政府投入,确保廉租住房建设顺利实施。

(十四)要严格按照《经济适用住房管理办法》规定。落实经济适用住房项目招投标制度,切实降低开发建设成本。严格将经济适用住房套型面积控制在80平方米左右,最高不得超过90平方米。要严格控制销售价格,完善申请、审批、公示制度,使经济适用住房真正解决中低收入家庭的住房需要。

七、拓宽融资渠道优化金融服务

(十五)开放房地产开发市场。形成良性循环;支持本市范围内具有资信优势的房地产企业通过增资扩股、收购兼并和资产重组等形式,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业或大型企业集团,提高产业抗风险能力。

(十六)支持和引导金融机构开展业务创新。增加二手房贷款等个人住房信贷品种;推行多种还款方式,满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。大力发展住房公积金委托贷款,对符合贷款条件的对象要简化委托贷款手续,改进服务,方便职工办理住房贷款。要加强房地产开发项目贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用监督管理,防止挪作他用。要加快建立房地产开发企业和贷款个人诚信系统建设,完善房地产抵押登记制度,打击各种骗贷骗资行为,控制和化解房地产信贷风险,维护金融稳定。

八、推进物业管理改善居住环境

(十七)要加大宣传力度。各建设单位在项目建设的同时,要按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理,并签订前期物业管理委托合同。

(十八)进一步健全完善住房专项维修金制度。要加大维修金的归集力度。确保维修金依法收取。新交付使用的住宅,开发建设单位、购房者不按规定缴交维修基金的房地产行政主管部门有权拒绝办理相关房屋权属证书。

通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。物业管理行政主管部门要严格物业管理企业资质核定工作,(宅小区组建业主委员会。严把市场准入关,进一步整顿、规范物业管理市场。

九、改善发展环境完善服务体系

(二十)建立联动机制。组织规划、国土资源、发展改革、建设、房管等相关部门,对住宅与房地产项目进行集中会审,共同决策,联合审批。确保开发项目符合城市发展总体规划、土地利用规划,确保住宅供应与市场需求相适应,确保我市的房地产业持续健康和谐发展。

(二十一)建立健全房地产市场信息系统和信息制度。县(市)人民政府要抓紧开展住房状况调查。建立健全房地产信息系统和信息制度,增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制,统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地市场供求信息。

(二十二)坚持依法许可。加强监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种行政审批,规范操作,简化程序,透明公开,明确责任。要减化办事程序,取消一切与项目开发、房屋交易无关的验证手续,缩短办事时限,提高办事效率。

房产中介工作计划篇4

第一节房地产公关策划规则特征

一、信息传播与双向沟通

房地产营销公关策划,实质上策划企业所要销售的楼盘信息与公众的传播和双向沟通。信息传播可以分成信源,即信息的者,也就是传者;信宿,即接受并利用信息的人,也就是受者。房地产营销公关策划强调信息传受双方是在传递、反馈、交流等一系列过程中传播获得信息。因此,这不是一般意义上单向性信息传递,而是通过双向性的信息沟通,使双方在利益限度内最大程度上取得理解,达成共识。

房地产营销公关策划,主要类型有两种。一种是单独性的,即是为了一个或几个单一的公关活动进行策划,本章第二节阐述的就是单独性公关活动的“若干层面”。第二种是综合性的,即是规模较大的,时间较长的,一连串的,为同一目标所进行的公关活动的组合,本章第三节阐述的就是综合性公关活动的实例。无论是单独性或综合性的公关活动策划,都必须符合信息传播的有关规则。

1、信息传播是一个有计划的完整的过程

所谓“有计划”,是指传播活动必须按公关活动的目的或目标有步骤地进行。“完整”,是指传播过程必须符合传播学的“五个W模式”。即Who(谁);SayWhat(说什么);ThroughWhichChannel(通过什么渠道);ToWhom(对谁说的);WithWhateffect(产生什么效果)。

2、信息传播的反馈机制

信息传播要达到双向沟通,必须重视反馈机制的建立。反馈,这里指受者对传者发出信息的反应。在传播过程中,这是一种信息的回流。传者可以根据反馈检验传播的效果,并据此调整、充实、改进下一步的行动。美国学者施拉姆提出控制论传播模式相当重视信息传播的反馈机制,这种模式是一种双向的循环式运动过程。它与传统线性传播模式的根本区别在于:第一,它引进了反馈机制,将反馈过程与传受双方的互动过程联系起来,把传播理解成为一种互动的、循环往复的过程;第二,在这一循环系统中,反馈还对传播系统及其过程,构成一种自我调节和控制,传受的双方要使传播维持、发展下去,达到一定的目的,就必须根据反馈信息,调节自身的行为,从而使整个传播系统基本上始终处于良性循环的可控状态。

3、信息传播信道的选择组织

信道,指信息传播的途径、渠道,也就是媒介。房地产营销公关策划信道式媒介的形式有公关广告、房产展销会、顾客联谊会、自编楼盘通讯刊物、专题展示会、征文、研讨会等。房地产营销公关策划中信道的选择组织实际上也是楼盘公关推广的过程。

二、房地产营销公关策划的基本特征

1、以长远为方针

房地产营销中,企业与公众建立良好的关系,楼盘的信息有效的在公众中传播反馈,楼盘最终得到顾客认可决定购买,所有这一切,都不是一日之功所能达到的。房地产营销公关策划是一种持续不断的过程,它是一种战略性的长期工作。成功的获得并非一朝一夕的努力,也不是一曝十寒的推广。

2、以真诚为信条

房地产营销公关策划需要奉行真诚的信条。企业传播楼盘的信息必须以真实为前提,企业与公众的沟通必须以诚恳为基础,任何虚假的信息传播、任何夸大的沟通方式都会损害企业和楼盘的形象。唯有真诚,才能取信于公众,赢得合作和认可。

3、以互惠为原则

房地产营销公关策划,力求形成良好的公众关系,它不是靠血缘、地缘或空洞说教来维持,而是以一定的利益关系为纽带。企业在公关活动中既要实现自身的目标,又要让公众得益,包括精神和物质的利益。只有企业和公众互惠互利,与公众各方面的合作才能长久圆满。

4、以美誉为目标

房地产营销所有的工作最终目标指向都是为了卖楼,但就某一部分的工作来说又有自身特定的目标。公关策划信息传播和双向沟通的主要目标是树立企业所推出的楼盘的美誉度,不是直接卖楼。所谓楼盘美誉度指楼盘具有良好营销形象普遍受到公众的赞誉。楼盘美誉度的建立和楼盘的知名度、印象度是紧密联系的。所谓楼盘的知名度,指楼盘在公众中的知晓程度。楼盘的印象度指楼盘在公众中的印象包括大致上的认识和感受。在楼盘知名度、印象度的基础上才有可能产生楼盘的美誉度。房地产营销公关策划在提高扩大楼盘知名度、印象度,特别是提升楼盘美誉度有特殊的功效,楼盘“三度”也有利于促销。第二节房地产营销公关策划若干层面

一、房地产营销和媒介公共关系

媒介公共关系简称媒介关系,指社会组织与新闻传媒单位和新闻记者编辑的关系。房地产营销公共关系中,媒介关系有着不可替代的特性,它传递信息迅速,影响面广,威望度高,可以左右社会舆论和影响政府机构。在欧美,新闻传媒被看作是继立法、司法、行政之后的“第四权力”。房地产营销务必要重视媒介关系,因为和房地产企业其他职能部门工作相比,它是直接面向社会各界的,所以特别需要媒介关系助一臂之力。正可谓:“得之者锦上添花,失之者孤家寡人”。

怎样建立良好的媒介关系呢?

首先,将新闻单位和新闻界人士列为必须厚待的公众。房地产企业可以有计划的邀请新闻界人士参观楼盘,通报情况,但切忌以纯功利主义的态度对待媒介关系。可以在平时适当时机与新闻界人士举办各种联谊活动,争取理解和增进友谊,为相互之间的合作奠定较好的基础。

其次,必须掌握新闻媒介的工作特性。新闻界重视的是新闻,即新近发生的有报道价值的事与人。对于价值高的新闻,各新闻单位就会有兴趣去了解、采访和报道,甚至连续追踪报道。不要勉强要求记者刊发一些纯粹是楼盘软广告的文章。事实证明,楼盘的新闻价值越高,记者就乐于报道,读者会用心阅读,楼盘促销效果也就明显。

再次,应当熟悉各种媒介的特点和新闻体裁的形式。要有针对性的向记者提供新闻稿件或请记者采访。房地产企业营销部门应善于抓住时机,从不同角度和层次发掘售楼过程中有价值的新闻。提供新闻稿件做到切题规范,回答记者提问应该言之有物。楼盘和营销新闻可能的情况下力争在传媒上早报道、在显著位置上报道

和连续报道。

房地产营销和媒介公共关系比较高的操作层面是善于“制造新闻”。

制造新闻又称“新闻事件”或“媒介事件”,它是指在真实发生事件的基础上,经过推动挖掘,运用正当手段主动安排筹划具有新闻价值的事件或活动,吸引记者采访报道。在公关史上,美国联合碳化钙公司总部大楼竣工的“鸽子事件”,便是制造新闻事件的一个著名例子,可以作为借鉴。

该大楼竣工之际,一群鸽子飞进其中一间房子。公关人员关了门窗,请动物保护委员会采取保护措施,公关人员通过大楼“不速之客”来临和动物保护举动为新闻由头,吸引新闻界报道。结果,从用网兜捕捉第一只鸽子到三天后最后一只鸽子落网为止,各种报道频繁的出现在报纸、广播、电视上,联合碳化钙公司总部大楼竣工的消息不胫而走,名气大振。

二、如何对待赞助活动

房地产企业常常会遇到一些单位前来联系赞助事宜,希望企业能对某些活动进行经济上的支持,企业和楼盘因此而得到相应的宣传,房地产企业如何对待赞助活动呢?

赞助是房地产营销公共关系重要组成部分,有计划有目的的赞助一些社会活动,是企业和社会公众沟通的有效手段,既是回报社会又能扩大企业影响传播楼盘信息。赞助要达到一定的公关效应关键是如何操作。

国外企业在提供赞助时,多遵循如下原则。

一、赞助的单位是非赢利性组织。

二、赞助的社会活动要有利于本企业的生存和发展。

三、视企业的经营状况量力而行确定赞助的额度。

房地产企业按照国际惯例对一些社会活动提供赞助时,特别要注意以下几个问题。

1、选择好赞助对象。在众多的赞助要求中,准确遴选最佳的赞助对象,是保证赞助达到预定目标的前提。通常的赞助对象从类型上分有文化、艺术、教育、体育、公益、慈善事业等等。企业所赞助的对象,应该是社会公众最感兴趣的活动,或者是社会公众最乐于支持的事业而且是最需要支持的事业。否则,赞助对象被认为有误。选择好赞助对象还要尽量注意企业、楼盘与赞助对象的有机联系。

2、详细了解赞助活动的具体情况。企业所赞助的活动的展开涉及到方方面面,比做常规广告复杂得多。一些企业进行赞助往往没有取得相应的效果,通常是赞助活动展开的某些方面出现偏差。例如有的被赞助主办单位把赞助钱款的一部分私自挪用或大肆挥霍,有些赞助活动邀请的明星不到场或不自重。有一家房地产企业曾投入相当资金赞助一项大型艺术活动。根据主办单位赞助条例规定被冠以“独家赞助”的身份,但是,当此项大型活动所有工作准备就绪即将揭幕的时候,一些协办单位提出一连串问题,主要是他们也出了钱进行赞助,所以不存在“独家赞助”。于是印有“独家赞助”的海报不能张贴,宣传册不能发放,入场券不能使用,这家房地产企业赞助这项大型艺术活动的策划大打折扣。

房产中介工作计划篇5

1 房地产开发公司的资质及资金筹措

房地产开发企业,应向当地工商管理行政部门申请登记,并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书,没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下,先取得暂定资质,随着房地产公司的依法经营,业绩的产生,不断提升资质等级。

房地产开发商从决策进行某地产项目的开始,就应该考虑用于项目的资金来源,一旦获得了该项目的开发权,就应当花精力为该项目筹措资金,以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式:1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。

2 项目的选择及选址

项目选择是房地产投资的首要工作,也是最为复杂,最为困难的工作。如果房地产项目选择正确,应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲,房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力,需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用,要认定一个项目值不值得考虑,是否可以投资,最终还要依靠投资者自己的分析决断能力,还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择,必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析,必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研,还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划,这是十分关键且必须的。

项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求,符合城市建设总体规划和土地利用总体规划,经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后,要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后,当地政府及国土资源部门即可开展征地工作,完成征地补偿相关工作后,进行土地的招、拍、挂工作,并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书,进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间,是房地产开发的关键环节之一。

3 项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表,并经有资质的评估单位论证通过)。

4 项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件,房地产开发企业选择符合开发意愿,有相应资质的规划设计单位,对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查,获得施工图审查合格证;同时,项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审,确保消防及避雷系统符合有关要求。

5 项目的招标

主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作,也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标,一般情况下必须由招标公司组织,在建设主管部门指定的交易厅中进行,最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书,中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

房产中介工作计划篇6

由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等,他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险,包括法律风险,但不包括策略风险和声誉风险。

所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。

国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足,很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散,缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责,缺少协调统一,致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况,有些操作风险处于无人管理的真空状态。

房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动,覆盖面大,不宜区分和界定,除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外,还具有以下特有特征:一是风险内生性。根据操作风险定义,由于程序、人员和系统都是重要组成部分,大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中,可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关,只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生,有时随着环境的变化而改变,管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面,有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现,商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机,有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失,还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失,有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险,因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构,甚至是信件收发人员都有关系,具有很强的隐蔽性。

二、海南省房地产行业操作风险历史回顾

1988年4月,国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下,各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强,海南省在一夜之间成为投资者的乐园,各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处,投资商、投机者云集海南,房地产需求有了惊人的增长,从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与,多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策,金融机构的资金迅速退出海南省房地产,房地产市场的虚假繁荣急转直下,房地产泡沫开始破裂,严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。

2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始,随“国际旅游岛”登场,海南房地产市场迅速“井喷”,商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据,可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头:开发商违规操作,职业炒家操控市场,购房者浮躁、恐慌、盲目跟风,部分媒体大肆炒作、片面报道,导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势,海南省政府及时干预市场,做出暂停审批新的房地产开发项目,新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定,并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效,民众恐慌性购房逐步消停,开发商采取暗中打折促销,炒家开始抛售囤积房源,引发房价下调,商品住房成交量开始下降,市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低,这既是对资源的浪费,最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理,从这个角度分析,也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多,并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出,一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态,从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此,海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去,此后增长速度将减缓,房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力:一是世界经济未来的走势还不明朗,对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观;二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量,进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大,投资期长,具有投资品和消费品双重属性,其风险变化就变得更加复杂,房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。

三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因

从海南省房地产历史可看出,海南省主要存在以下操作风险问题。

(一)房地产开发商操作风险问题

由于缺乏房地产发展的总体规划,一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊,功能分区不清楚,开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间,难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中,许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择,而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主,自有资金很少,甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售(购买)方式套取银行贷款;盲目圈地,占地为牢,土地闲置严重;捂盘惜售、炒地炒房,房价死扛、明降、暗降,高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态;私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重,更有甚者把违章建筑当商品房对外销售;肆意占用公共空间,压缩休闲空间;豆腐渣工程,各种偷工减料、破墙漏水的质量问题,建筑质量存在问题违章建筑现象严重;沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店,“私属化”现象严重,毫无节制的圈地破坏;优质海岸线基本被抢占一空,在一线海景填海造地,对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性,各种违规操作现象严重,既给海南省长远发展带来了严重的不利影响,又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。

(二)商业银行的操作风险问题

这种操作风险主要表现在:第一,贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,随意简化手续,对资料真实性、合法性审核不严,对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2];第二,抵押物管理不规范,办理抵押的相关职能部门协调配合不力,不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效;第三,个别基层行贷后管理混乱,个人贷款客户资料不够全面和连续,缺少相关的风险预警措施;最后就是内外勾结,一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生,从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够,内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值,发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展,并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此,银行加强操作风险防范仍是重中之重。

(三)海南省房产中介操作风险问题

海南省房地产中介机构存在很多问题。首先,房地产中介行业法律法规不健全,中介准入门槛低。其次,行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快,还有不少是无资格的“黑”中介,所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料,监管容易出现漏洞。再次,服务不到位,品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小,多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强,能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱,经营缺乏长期发展的考虑。最后,人员素质及信誉偏低,从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的,并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作,这些问题从不同程度上影响房地产市场。

(四)海南省政府管理方面存在的问题

目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展;另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主要违法违规行为:第一,公权私用。主要在土地增值环节,税收环节,开发资金的获取环节,存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二,行政权越位。行政体制改革后,地方政府在再分配方面的权力减小了,但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退,这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的,因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三,征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定,投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策,出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题,同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱,因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四,税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理,如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%,其中预征土地增值税2%。预征土地增值税,迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金,导致房价升高。第五,规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化,导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发,从而导致土地浪费闲置现象严重。第六,监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因,除了规划设计落后外,房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高,但还不完美,由于管理上不够严格,建筑设计部门设计降低标准,开发商有使用劣质材料,建筑商有偷工减料等行为,政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险,阻碍了海南省房地产和经济的发展。

(五)买房人操作风险问题

买房人容易犯的错误主要有:不关注国家政策,买涨不买跌,盲目跟风炒房;迷信权威专家;迷信媒体;有些人甚至不惜一切代价买房囤房,如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多,其中最主要有如下几条:首先就目前而言,我国正处在快速工业化与加速城镇化时期,工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀,是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇,人们对房地产的投机需求就没有尽头,地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展,居民就业机会增多,收入增加,购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步,导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国,股市与房市均未开征资本所得税,这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中,养老面临太多问题。中国股市投资风险太大,因此人们更偏好“买房储值”,当然,贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利,现在已变成“买房养老”的时代。

四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析

面对房地产业操作风险发展的现状,海南省应根据自身的特点,对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制,以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。

(一)加强政府部门操作风险规避

为了避免相关政府部门和人员的操作风险,笔者认为应从以下几方面入手:第一,政府管理部门必须加强监管力度,严把质量关,杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二,要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格,改变房价猛涨的局面,增加中低位商品房的供给,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫,推动房地产业平稳有序发展。第三,加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施,加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序,规范交易行为。大力发展廉租房,制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围,保障低收入人群的住房要求,形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革,满足居民多层次住房需求,努力实现居者有其屋的目标。第四,政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规,规范市场秩序,建立房地产预警预报体系和有效的信息系统,加强房价控制,完善住房保障体系等措施预防危机的发生,使危机的各种影响减至最小,为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五,结合国际旅游岛建设,对海南省主要城市进行重点规划,提高城市规划的科学性、权威性和严肃性,没有控制性详细规划不得建设,详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发,用科学规划规范商品房建设,制定防止出现积压商品房政策,极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场,优化投资环境,彻底制止低水平重复建设。第六,政府要给予旅游房地产发展的大力支持,组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险,提高旅游房地产市场的可信度、信誉度,同时保障消费者的权益,营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七,海南省应建立市场信息披露制度,及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息,成立建设管理服务中心,土地、建设、规划等部门集中办公,大幅度缩短办事时限,实行行政审批责任制,营造“亲商、富商、安商”投资环境,大力降低开发商的“制度交易成本”。第八,应尽快建立房地产信用体系,以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九,在房地产开发建设方面,使项目建设与生态环境保护相适应、相协调,体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。

(二)开发商需要理清发展思路,明确发展定位

根据海南城市规划把握开发热点,从机会主义导向转向战略驱动导向开发,对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局,开发商必须自觉地进行战略管理,寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上,结合国际旅游岛建设合理布局,准确定位;对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析,进行相关市场调研和市场分析;将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合,运用到旅游房地产开发项目上,注重“借势”去发展旅游房地产,达到最大经济效益;不搞掠夺式开发,要注意合理利用土地,保护耕地和生态环境,注重旅游景点开发与环境保护的协调发展,处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系;旅游房地产项目要科学设计,精心策划,突出文化品位,注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象,努力挖掘内涵,避免项目雷同,强化品牌形象,运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面,要满足旅游房地产消费者的多样化需求,广开营销渠道,加大营销宣传力度,促进销售,努力赢得回笼资金;不盲目圈地,不闲置土地,杜绝假按揭,提高建筑质量,不搞违规建筑和豆腐渣工程,同时配合国家房地产调控政策,适度降低房价,不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市,海南省房地产商们还需加快自我升级的速度,制定防止出现积压商品房政策,极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场,优化投资环境,彻底制止低水平重复建设,转变及其商品房供给严重大于需求的状况,实现房地产业健康发展,防止房地产操作风险。

(三)加强银行的操作风险控制

由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险,因而具有较强的内生性,难以在事前充分预期。实践表明,相对信用风险和市场风险,操作风险更加难以事先计量和预测,这即通常意义上所说的管理滞后性特征,也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除,但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核,对明显存在疑点的资料深入调查核实;办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作,规范管理抵押物;建立相关的风险预警措施,防止内外勾结、一起金融舞弊;海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职,应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管,重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险,建立信息共享和协调合作机制,提高监管效率;海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库,对发生的每一次风险事件进行监控和记录,并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点,度量这些因素对风险的具体影响,同时对风险的程度进行数量化的度量记录;按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验,进而提高对操作风险的防范和控制。

(四)避免中介服务所带来的操作风险

健全房地产中介行业法律法规,让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式,学习国内外一些先进管理模式,加强对中介服务的管理,扩大对从业人员的培训,规范房地产中介服务行为,遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为,维护房地产市场秩序,保障房地产中介活动当事人的合法权益,避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理;土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责,协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作,让房地产中介适应时展,向国际管理靠拢,创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设,教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育,不断加大舆论宣传力度,营造诚信氛围,引导中介企业加强信用管理,强化信用观念,形成一种诚信为本的良好气氛,使他们懂得“君子爱财,取之有道”不断提高信用道德观念,将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围,在企业外部树立诚信经营的企业形象,提高房地产中介经营管理的透明度,逐步取得全社会信赖[5]。

(五)买房人规避操作风险之道

对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言,房产投资是实现个人财产保值增值,获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为,在进行房产投资之前必须认真研究,考虑多种因素,规避风险。首先研究宏观政策变化走向,积极关注国家宏观政策的变化,研究政策走向,适当收缩投资战线,集中资金于少量优质房产,这样虽说收益减少,但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险,注意媒体上有关城市建设方面的信息,登录当地政府城市规划部门的网站,了解城市规划动态,小心决策。同时,如果能多注意城市规划的方向,嗅出潜在的机会,不仅可以规避风险,还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套,购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱,房产投资者不妨借外脑,多咨询房产法律专业人士,必要时聘请专业法律人士陪同购买,识别合同和交易过程中的风险,避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力,不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云,如果还贷额占资产比重较大,将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难,房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策,把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上,有偿付能力,以便从容还贷,规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房,小心炒成房东;学会投资理财,敢于贷款买房;租房不如买房,但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算;买房时自己审慎,不要迷信权威专家和迷信媒体等等,从而规避操作风险。

(六)未来房地产操作风险应对之策

房产中介工作计划篇7

1、转眼间又要进入新的一年20xx年了,新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年,也是我非常重要的一年。出来工作已过x个年头,家庭、生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此,我订立了本年度工作计划,以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。

2、今年以来,公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,各项工作进行了全面铺开,xx品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶,在新的年度里,公司将抓好一个中心、搞好两个建立、做到三个调整、进行四个充实、着力五个推行。其工作计划如下:

3、一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书,以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系,是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能,必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

4、20xx年是我们地产公司发展非常重要的一年,对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说,也是一个充满挑战,机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识,充分认识并做好厂房中介的工作。为此,在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下,我逐步认识本部门的基本业务工作,也充分认识到自己目前各方面的不足,为了尽快的成长为一名职业经纪人,我订立了以下年度工作计划:

(来源:文章屋网 )

房产中介工作计划篇8

第一条、为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。第二条、商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条、房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条、国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章、销售条件

第六条、商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条、商品房现售,应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

第八条、房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条、房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条、商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

第十三条、商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章、广告与合同

第十四条、房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条、房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条、商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条、商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。

第十八条、商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条、按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条、按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=————————————-×100%

同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

第二十一条、按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条、不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

第二十三条、房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第四章、销售

第二十五条、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条、受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条、受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条、受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条、商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。

第五章、交付

第三十条、房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条、销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

第三十四条、房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条、商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章、法律责任

第三十六条、未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条、未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条、违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条、在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十条、房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条、房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条、房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十三条、房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十四条、国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章、附则

第四十五条、本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条、省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第四十七条、本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

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