房地产法学论文范文

房地产法学论文篇1

关键词：小产权房 公共利益 土地发展权 博弈论 制度 变迁

一、引文

自北京通州画家村宅基地纠纷案审理以来，由媒体提出的小产权房概念得到社会广泛认同。检索中国知网发现，学术界也在大量使用该概念。以“小产权房+篇名”为条件，在期刊、报纸、特色期刊、国内会议、国际会议、硕博论文等数据库中检索到文献2545篇；其他条件不变，扩大至主题检索，得文献3140篇；扩大至全文检索，得文献19545篇。

本文的研究思路是：首先大量阅读小产权房文献，按照论文理论基础将其归为政府规制理论、土地发展权理论、博弈论、制度变迁理论等不同类型；然后分析这些代表性论文的学术观点及存在问题。

二、基于不同理论视角的小产权房问题研究评析

1.政府规制理论

政府规制理论认为，外部效益和信息不对称会影响市场机制对资源的配置效率，作为公共利益代表的政府需不同程度地介入经济过程，通过实施监管或规制（Regulation）纠正市场缺陷，实现资源的有效配置。基于该理论的文献普遍认为当前小产权房问题是由政府监管不力导致的，但多数文献未能深刻认识小产权房问题产生的土地制度根源。

比如，有学者指出，小产权房的大规模出现是由管理体制不顺、基层政府管理能力有限、以及政府寻租导致的；非农开发权归属不明是造成政府规制失灵的重要原因。有学者立足小产权房市场规制的困境，从法律层面探索小产权房规制制度，主张重新修订宪法解决规制不力问题。还有学者认为现有小产权房规制政策法律依据不足、未体现农民利益；建议调整规制政策，依据规划和房屋质量分类制定处置方案。

2.土地发展权理论

土地发展权（Development right）特指变更用途或提高使用强度的权利。该概念出自英国，后在美国得到成功应用。土地发展权理论核心是发展权的转移与定价。利用土地发展权制度可以“对冲”规划导致的产权拥有者“暴损”和“暴益”（Windfall-wipeout dilemma）。基于理论的文献多认为小产权房归结于发展权归属问题。由于我国发展权理论研究滞后，实践层面更是缺乏与之配套的法律和制度环境，此类研究多止于理论设想。

比如，有学者认为，小产权房大量出现的根本缘由在于农地发展权的缺失，应严格界定征地范围、实行“两权归一”来弥补农民发展权的缺失。有学者认为，小产权房开发是农民与地方政府抗争的结果，政府在产权缔约和土地开发过程中应让利于民，创造一种市场化的制度环境。还有学者大胆设想按照某一比例在农民和政府之间分割发展权，从而彻底解决小产权房问题。

3.博弈论

博弈论是现代经济学标准分析工具之一，主要用于探讨公式化的激励结构，是研究具有竞争性问题的有效手段。博弈论特别关注游戏中的个体预测行为和实际行为，重点探讨不同主体的最优策略。基于该理论的小产权房文献可以清晰展示各主体决策过程，但分析结果及可靠性受成本收益函数界定、博弈模型选择等因素影响较大。

比如，有学者分析了完全信息和不完全信息条件下地方政府与农民的博弈过程，认为严禁小产权房交易会使各方长期经济利益受损。有学者在分析政府、集体、开发商、购房者多方博弈关系后认为，提高征地补偿才是解决小产权房的根本出路。还有学者构建复杂的完全信息动态博弈模型，挖掘各方博弈动机，认为征地补偿水平低、执法成本高等因素导致了小产权房的泛滥，建议通过构建城乡统一土地市场化解小产权房难题。

4.制度变迁理论

制度变迁理论认为，制度就是决定人与人相互关系的行为规范。合理的制度安排可减少不确定性，降低经济社会运行成本。随着外部条件变化，原制度均衡格局因获利机会的出现被打破，制度变迁需求因此产生。制度变迁理论可以精彩诠释小产权房的形成原因，但其脱离地价增值微观机制，往往使得政策建议趋于空泛。

比如，有学者认为，小产权房是基层政府和农民发起的诱致性制度变迁产物，应打破非正式制度向正式制度转化的障碍，承认小产权房的合理性。解决小产权房问题不能“就法论法”，而应重新修订现行法律法规，理性对待小产权房。还有学者认为，中央政府缺乏将小产权房纳入正式制度轨道的动力，应尊重农民利益诉求，有条件地将小产权房纳入正式制度变迁轨道。

三、研究展望

房地产法学论文篇2

一、论文类

 [1]  王嘉. 房产政策性违约引发情势变更原则的适用探析[D]. 中国政法大学.2011年3月.

[2]  吴鹏、华建伟、李维景. 成都屋檐：小产权房的准合法化样本[N].21 世纪经济报道. 2007年 8 月 21 日.

[3] 江滔. “政策性违约”退房纠纷如何开解[N]. 经济参考报.2010 年6 月2 日.

[4] 王丽丽. 审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D]. 河北大学.2011年6月.

[5] 雷晴. 限购令引发退房纠纷法官解析新政出台算不算不可抗力[N]. 昆明日报.2011年10月20日.

[6] 何勇,李宾. 退房纠纷井喷 违约成本风险潜行[N]. 中国经营报. 2010年5月17日.

[7] 王诗瑶. 论情事变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用[D].中国政法大学.2011年3月

[8] 吴灵曙. 屋买卖纠纷的法律适用[D].南京大学. 2011年5月.

二、著作类

[1] 韩世远. 合同法总论. 法律出版社[M]. 2008 年第 2 版.

[2] 吴庆宝. 合同纠纷裁判标准规范[M]. 2009 年第 1 版.

[3] 孙礼海.《中华人民共和国合同法》立法资料选[M]. 法律出版社. 1999.

[4] 王咏霞.论不动产物权变动中债权和物权的保护—兼论“一房二卖”问题[J].法学评论.1998 (02).

[5] 韩世远. 合同法总论[M].法律出版社. 2008 年第2版.

[6] 王泽鉴. 民法物权I通则·所有权[M].中国政法大学出版社.2001年.

[7] 沈德咏、奚晓明等，最高人民法院研究室编著. 最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用. 人民法院出版社 2009.

[8] 洪学军. 房地产法原理精要与实务指南》，人民法院出版社 2008 年版.

[8] 段际凯.中国房地产市场持续发展研[D].究复旦大学.2004.

[10] 顾斌. 上海房地产市场政策变迁与持续发展研究[D].同济大学.2006.

[11] 王利明. 违约责任论[M]. 中国政法大学出版社. 2000 年.

[12] 吴庆宝. 合同纠纷裁判标准规范[M ].人民法院出版社. 2009 年版.

[13]  韩世远. 合同法总论（第二版）[M]. 法律出版社. 2008年.

[14]  高富平、黄武双. 房地产法学[M]. 高等教育出版社 2006 年版 .

[15]  廖珊. 在物权法下信息系统支持的中国房地产交易过程研究[D]. 长安大学. 2009.

 

三、法规类

[1] 《中华人民共和国民法通则》。

[2] 《中华人民共和国房地产管理法》。

[3] 《中华人民共和国合同法》。

四、期刊类

[1] 刘晓. “物权法”视野下不动产登记制度的完善[J]. 中央社会主义学院学报. 2009(08).

[2]  刘言浩. 不动产租赁法律研究[M]. 中国房地产法研究(第1卷). 2002年.

[3]  张景良. 物权变动区分原则下类型化问题的解决—兼论“一房二卖”纠纷中先买受人利益的保护[J].法律适用 2008（02）.

[4]  周江洪. 合同解除与违约金责任之辨——“桂冠电力与泳臣房产房屋买卖合同纠纷案”评析[J]. 华东政法大学学报. 2011（03）.

房地产法学论文篇3

关键词：城市化背景，房地产类课程设置，教学内容设计

中图分类号：F293.33-4

基金项目：河北工业大学教研立项支持项目

作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制

杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

1引言

房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。

在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。

2国内外房地产类课程设置现状

2.1 国外房地产类课程设置现状

国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。

2.2 国内房地产类课程设置现状

对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。

通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。

3 房地产类人才培养的调研分析

在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。

3.1 房地产企业调研

为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。

3.2 在校学生调研

学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。

4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计

4.1 工程管理专业中房地产类课程设置

结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。

4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计

1.专业基础课

《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。

《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。

2.专业必修课

《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。

《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。

《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。

《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。

3.专业选修课

《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。

《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。

《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。

4.前言课程（或讲座）

《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。

《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士，介绍房地产企业所需要的各类人才，从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略，结合人力资源结构，制定适合自身发展的职业规划，可针对性地提高自己的技能水平，提高自身的综合素质。

5 结论

房地产法学论文篇4

    论文摘要：为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。 

    1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔 

随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。 

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。 

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征 

2.1房地产策划师的专业能力的培养 

房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。 

2.2房地产策划师的职业能力特征 

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。 

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革 

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。 

3.1科学系统地进行专业课程体系设计 

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。 

从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。 

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设 

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能; 

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能; 

建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要; 

建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要; 

建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。 

在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。 

3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设 

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。 

1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。 

2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。 

3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。 

通过精品课程建设,促进形成特色专业。 

参考文献：

[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004. 

[2]中国就业培训技术指导中心组织.房地产策划师(基础知识).中国劳动社会保障出版社,2007. 

房地产法学论文篇5

[关键词] 房地产 风险预警系统 TEI@I方法论

一、引言

房地产市场预警，属于经济预警的范畴。主要指通过指标体系的选择和建立，采取一定方法对房地产市场可能出现的异常态势预先发出警告，对潜在问题采取对策以促进行业的持续健康运行。目前，在我国建立科学准确的房地产风险预警系统已成为防范房地泡沫、推进经济持续稳定发展的关键所在。

二、我国房地产预警局限性分析

目前，合理预期理论、货币理论、时滞理论等已应用到宏观经济预警，却没很好地应用到房地产领域。主要原因有：一是以上理论和方法主要是针对特定的预警对象采用，不一定适合房地产市场特有的规律；二是我国房地产市场发育较晚，积累的历史数据不多，统计口径不一致，统计数据不完整等使得预警工作困难重重。

预警方法为房地产预警系统的核心，常用方法有景气循环法、综合模拟法、景气调查法、计量经济模型、人工神经网络(ANN)等，然而采用单一预警方法具有局限性。

1.景气循环法：合成指数是对各警兆指标的加权，虽然综合指标可反映市场整体波动状况，但也容易掩盖某些指标的个别的异常波动，有可能忽略某个重要指标，不利于找出警源。

2.经济计量方法:(1)模型利用随机误差来表示未知因素对模型的冲击，这样“平滑”处理的结果是预警过程中漏掉了周期性运动的转折点。(2)需要大量的统计数据支持。

3.景气调查方法虽然是较有效的趋势预测方法，但该方法是对房地产领域的企业家和消费者做问卷，相比之下定性分析色彩较为浓重。

4.综合模拟法虽利于寻找警源，但房地产的长周期性特点使得各预警指标很可能不在同一时点，如土地出让面积和房屋销售面积可能相差一两年甚至更久，若将其放在同一时点,必然引起偏差。

三、拟解决的关键问题及研究方向

1.多种预警方法协同，相互印证，扬长避短。目前最为典型的如丁烈云(2002年)在其博士论文中重点探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警，以武汉市房地产市场为对象，模拟仿真结果与实际情况相符。

2.未来的研究应充分利用计算机技术开发实用、先进的软件，使房地产预警系统具有良好的人机交互能力，实施动态预警。将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域会成为今后研究的新方向。

3.随着房地产业的不断发展，会出现新的影响因素导致原有指标体系不能完全反映市场的变化。因此如何建立普遍适用的房地产预警指标体系也是今后研究的一个重点。

4.预警是建立在预测技术之上的，其结果往往与实际有偏差，如果错误报警将会造成一定的经济损失。而关于对预警错误的成本问题的探讨一直处于空白。误警概率(发生警情却没有报警)和虚警概率(实际没有发生却报出警情)的确定目前也没有科学的方法进行估计。因此错误预警之成本探讨以及预警可靠度都仍然是有待深入研究的问题。

5.其他：解决重定量研究，定性研究不够深入的问题，应重视实证研究；应重视对预警模型或预警系统结论的检验，加强对预警系统评价的研究。

四、有关房地产市场预警的展望

1.新的预测方法――TEI@I方法论。以中科院预测研究中心汪寿阳研究员为领导的学术研究小组于2004年首次在日本筑波大学复杂系统研讨会上针对复杂系统提出了TEI@I方法论的全新概念。TEI@I方法论是一种结合传统的统计技术与新兴的人工智能技术的一个方法论。从这个名称来看，这个方法论是基于“文本挖掘(Text mining) + 经济计量(Econometrics) + 智能技术(Intelligence) @ 集成技术(Integration)”而形成的。这里用“@”而不用“+”，主要目的在于强调是一种非叠加性的集成，强调集成的中心作用。在这个方法论中，系统地融合了文本挖掘技术、经济计量模型、人工智能技术及系统集成技术。在复杂系统的分析与研究中，TEI@I方法论是基于一种“先分解后集成”的思想，首先将复杂系统分解，利用经济计量模型来分析对复杂系统呈现的主要趋势，利用人工智能技术（如人工神经网络、支持向量机等）来分析复杂系统的非线性与不确定性，然后利用文本挖掘等技术来分析复杂系统的突现性与不稳定性，最后基于集成的思想，把以上分解的复杂系统的各个部分集成起来，形成对复杂系统总体的分析与建模，从而达到分析复杂系统的目的。

2.基于TEI@I方法论的房地产市场预警构想。笔者根据房地产市场与国际原油市场具有相似性，即都具有波动性、复杂性和不规则性，而且价格经常受一些不规则性突发事件的影响(对于房地产市场而言诸如房地产调控政策等等),得到基于TEI@I的房地产市场集成预警模型构想框架如上图：以某地区房价预测为例，首先，利用ARIMA模型来对房价序列的线性趋势建模；其次，利用ANN模型拟合房价序列的非线性趋势；接下来，利用文本挖掘和专家系统技术来捕捉和量化重要事件对房价的影响，最后，利用集成预测技术将这三者综合集成，形成一个集成的预测结果。

参考文献:

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房地产法学论文篇6

6.1结论

缺乏有效的融资渠道制约了我国房地产企业扩大经济规模，增强市场竞争力。国外（或地区）经验表明，REITs是解决这一问题的有效途径。REITs在国外(或地区)的成功经验使我们有理由相信这种投资产品能为我国的房地产业和金融业注入新的活力，推动我国房地产业的健康转型，促进我国金融业的健康发展。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上摸索前进、不断创新，但我们的产品与REITs仍有一定的距离。各种现象表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，各方对REITs的迫切需求也迫使我们加快发展REITs的步伐。虽然制约REITs发展的因素仍有存在，但我们相信通过努力，REITs在不久的将来就会在我国内地市场诞生。本文在借鉴他人研究的基础上，通过阅读国内外大量文献来探讨REITs的中国化发展策略。通过研究，本文得出以下几点结论：首先，房地产投资信托基金是解决我国房地产业融资问题的一种有效途径，我国已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该在已有房地产信托产品的基础上，通过借鉴国外（或地区）的成熟经验，完善相关法律法规，加快发展REITs的步伐。其次，在借鉴国外（或地区）经验时，要对其REITs产品进行认真地分析比较，有选择地加以吸收，并结合我国国情因地制宜地进行一定的创新。再次，在我国发展REITs市场时，宜采取分阶段发展策略。同时，笔者认为在我国已有房地产信托产品的基础上，结合国内的专项资产管理计划，我国REITs的组织形式宜采用直接式契约型，并采用封闭式运作方式，但同时需要采取措施对封闭式的缺陷进行一定的弥补；运用资产组合理论和投资风险决策模型进行投资资产的选择和组合，在地域选择上可以多关注二、三线城市有增值潜力的房地产资源，同时对开发性项目进行一定的限制；应该尽量延长REITs的期限，这有助于提高产品的收益和稳定性，要尽快解决REITs上市的问题，增强产品的流动性；制定合理评估REITs价值的方法，尽量做到减少误差，同时对REITs的分红比例和分红时间作出明确的规定；此外要合理并有选择地使用REITs的财务杠杆，-60-在提高产品竞争力的同时注意防范财务杠杆过高带来的风险。总之，我国发展REITs还处于起步阶段，未来的道路还很长，需要各方积极努力，加大理论研究力度，加快完善法律政策的步伐，推进产品的突破和创新。同时希望本论文能对我国REITs的发展提供一些帮助。

6.2本文的局限和有待进一步研究的问题

本文在研究和撰写过程中，通过阅读相关书籍、文献、浏览相关网站和文章，获得了大量资料，对本文的论证提供了有力的支持。但是由于我国房地产投资信托基金（REITs）尚未诞生，而国外的实际情况与我国存在差距，所以没有足够相关成熟的理论可以借鉴。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不断完善和改进。

1．由于我国尚未有房地产信托投资基金（REITs），同时我国信托机构对已有信托产品的信息披露不够充分，本文无法收集到更多的资料来进行实证分析和数据分析，有待今后进一步研究。

2．房地产投资信托基金（REITs）涉及领域较广，包括金融领域、房地产领域、法律领域等。同时内容较复杂，如RETIs的税收问题，就涉及到众多税种和税目。因此，本文在某些方面分析还不够深入，需要今后加以完善。

3．房地产投资信托基金（REITs）的发展属于应用领域，更注重产品的开发介绍和相关政策研究。在运用经济学理论具体分析问题方面仍有不足。由于笔者水平有限，所提观点不一定正确，不足之处恳请各位专家批评、斧正！

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[55]郑思齐.美国REITs新规律

房地产法学论文篇7

[关键词]博弈论； 房地产企业定价； 建议；

一、引言

自1997年的亚洲经济危机后，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力，为推动经济进一步增长，政府出台了一系列的政策以扩大内需，并将房地产行业作为中国经济发展的增长点，这极大地刺激了房地产行业的发展。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持20%左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。经过十多年的高速发展，房地产行业已成为中国经济增长的领头羊。特别是自2007以来，伴随着人民币的储蓄升值和资本市场的快速膨胀，中国的房地产市场交易更加活跃，房价持续上涨，特别是在大中型城市增长速度尤为明显。虽然经受了2008年金融危机和2010年以来持续的房地产调控的影响，但房地产市场仍保持在高位运行中平稳缓涨的态势。如今提起房价，人们都是谈虎色变。本文围绕高房价这一人们普遍关心的问题，从房地产定价这一源头出发，引入博弈论的相关理论知识对其进行分析，以期对这一问题进行合理的解答，并从政府政策制定和监管的角度，提出了一些相应的建议。

二、博弈论和房地产企业定价相关知识介绍

博弈论又被称为对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题。它是研究具有斗争或竞争性质现象的理论和方法，既是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要学科，和其他许多利用数学工具研究社会经济现象的学科一样，都是从复杂的现象中抽象出基本的元素，对这些元素构成的数学模型进行分析，而后逐步引入对其形势产影响的其他因素，从而分析其结果。博弈论中具有代表性的理论有古诺模型、纳什均衡、伯特兰德模型、斯威齐模型等，博弈论在经济学领域中有着广泛的应用，其中伯特兰德模型和纳什均衡是是研究商品价格时普遍用到的模型。

房地产法学论文篇8

【关键字】抵押，房地产，价格评估，风险，诱因

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一．前言

伴随着房地产业的发展，房地产价格评估的业务范围有了很全面的发展。现阶段的房地产价格评估已涉及到房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、以及房地产项目的可行性研究、会计成本分析等这些方面。房地产价格评估是一门科学，它是艺术和经验的结合，房地产价格评估不仅仅根据科学的房地产价格评估理论和方法，同时还要考房地产价格评估人员的经验积累。

而对于相同的房地产，但我们采用不同的房地产价格的评估方法时，就可能会得出完全不同的价格评估结论。房地产价格评估是一种市场化的终结服务端哦行为和活动，房地产价格评估的结果是其进行其他一些经济活动的法律依据，但是房地产的价格评估自身就存在着一些风险，因此对于房地产的价格评估，我们可以采用一些适当的方法来规避这些风险，通过对引起风险的原因进行分析，达到降低风险的目标。

二．抵押房地产价格评估的定义和现状

1.抵押房地产价格评估的定义

《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得的价款优先受偿。”根据这个法律条文，我们可以得出，抵押房地产的价格评估就是房地产的估价人员对房地产的抵押人员的房子以不转移占有的方式进行合法的抵押担保，同时在充分考虑抵押当时人的债权债务的关系的基础上，同时对该房地产的价格进行估计，推测和判断，从而可以对放低产的价格产生一定的影响。

2.房地产价格评估的现状分析

在我国，房地产价格评估行业的发展的时间并不是很早。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中第三十三条“国家实行房地产价格评估制度”以及第五十八条“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”才正式确立了房地产价格评估的法律地位。但是，随着房地产市场的逐步发育和成熟，评估机构也由少到多，评估从业人员日益扩大。房地产价格评估机构及从业人员的总量虽然在增加，但房地产价格评估机构及其人员的质量及从业人员素质却不是很乐观，同时，房地产价格评估还存在其他的一些问题。主要表现为价格评估行业垄断现象严重，缺乏公平竞争；评估机构管理体制僵化；评估机构靠现金回扣承揽业务，进行不正当竞争；评估机构和从业人员的规避风险意识不强，从业人员整体素质有待提高等等。

三．房地产价格评估风险的基本分类及其风险的原因

房地产的价格评估具有合法性、担保性、不确定性和风险性这些特点。我们从不同的角度，可以讲房地产价格评估的风险分为很多类。从承担责任的主体的角度可以将其分为评估机构责任和评估人员责任；从处罚的方式的角度可以将其分为民事责任风险和刑事责任风险；从对风险的避免的角度可以将其分为可回避的风险和不可回避的风险。

对抵押房地产价格评估风险的分类对于评估机构和评估人员都是有利的。，可以帮助他们鉴别风险，做好风险的防范和落实。我认为抵押房地产价格评估风险从其产生的原因的角度，可以将其分为四类，依次是外界风险；评估操作风险；评估专业风险和职业道德风险。

外界风险是对所有的评估项目都会产生作用的，而对评估机构无法进行控制的风险。这种风险主要是由于委托方所提供的据以进行房地产价格评估依据的法律文件的真伪鉴定不准、委托方有意欺诈作不实证据或者是恶意设置的专业评估陷阱或者是地区经济较大的动荡和不可抗力等这些原因导致房地产价格评估风险的发生和恶化。这些原因将会严重影响房屋价格评估，因此具有一定的风险性。

评估操作风险主要是指在进行房地产价格评估时，不按照评估专业的操作规则以及对评估工作的指导意见和其他相关的房地产价格评估管理制度对委托方的房地产价格评估进行有效鉴定、资料信息的收集不是很充分、证据杂乱或无证据搜集过程、计算错误、随意省略必要的操作步骤及评估各复核程序不严而导致的评估法律诉讼和声誉损失风险。

评估专业风险主要是复杂程度较高难以有效鉴别的资产评估价格和市场价格的实际偏差、评估方法和评估结论偏差和错误、评估专业语言陈述不清和不执行《房地产估价规范》的要求、评估报告的无意误导(包括评估报告中没有向委托方和应用方进行有效的风险提示和风险分析)、评估专业知识和认知的欠缺而导致的形象、信誉和执业水平损失及诉讼风险。

职业道德风险主要是由于评估人员、违约、懒惰、收受委托方贿赂和向委托方索要好处、有利害关系的业务委托、有意高估或低估、向委托方提示和同谋伪造有关关键资料、有意偏袒一方或在报告中故意误导、评估人员的不诚实和泄密以及允许他人运用自己的执业资格而导致的法律诉讼以及违反法律的重大责任风险。

四．风险防范与责任落实

对外界风险的防范对策主要是加强评估信息的搜集和管理，评估机构应尽量不接受该类型项目的委托，特别是在业务来源上进一步正本清源，原则上不接受企业的直接委托，即使接受，也要同金融机构取得联系，以证实委托方抵押贷款的真实性。此类风险防范主要责任人是业务来源的接洽人和有关的信息搜集人，使风险防患于未然。对评估操作风险的防范对策是进一步强化评估人员、复核人员、行政管理人员对本机构操作规程的落实和执行，加强评估告的复核和完善，并将有关的项目负责人制度、评估人员岗位责任制度同工资考核制度等结合起来，综合管理和控制。此类风险防范的主要责任人员是部门经理。

五．结束语

抵押房地产的价格评估作为一项特有的工作，在对抵押房地产的价格进行评估方面具有重要的作用。同时，对于不同的风险分类，房地产价格评估的风险具有不同的原因。只有了解这些原因，才能在房屋价格评估的时候，有效的规避风险，达到对风险的合理控制，这才是房地产价格评估风险研究的意义所在。

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