房产企划方案范文

房产企划方案篇1

关键词：房地产企业；税收筹划；成本战略；问题；研究

一、引言

随着我国政策的改变，房地产黄金十年已经过去，售房业绩难以完成及房地产销售利润率降低，是当前绝大多数房地产企业面临的巨大问题。虽然，近期银行调息给房地产企业带来了一定的回暖，但是房地产企业依然不可避免的遭遇了一定的压力。据金地集团最新的数据显示，今年1月到10月金地集团签约金额累计为329.7亿元，仅完成金地集团原定年销售目标的54.95%。而且金地集团今年1月至6月净利润仅为1.58亿元，同比下降高达49.91%。为了能够在巨大的业绩压力以及不断下滑的行业环境下占据一席之地，房地产企业不约而同地将目光转向了成本战略上来。税收筹划指的是企业在合法的范围内，通过对涉税事项的调整以达到少缴税或者推迟缴税的目的。根据我国建设部对房地产业公司提交的数据分析发现，税收占据了房价比重的11%左右，而我国房地产企业涉及到的税种高达9种，有很大的筹划空间，因此，通过税收筹划来降低企业成本则是房地产企业成本战略中的非常重要的一部分。

二、我国房地产企业进行税收筹划存在的困难

1.我国房地产企业对税收筹划认识不足，不够重视。由于税收筹划这个概念引进到我国的时间比较短，我国对税收筹划的研究很大一部分还停留在理论上面，实际运用得还不够。因此，我国不少房地产企业对税收筹划产生了认知上的错误。由于我国税务局或多或少的都有采取一些行为来进行反筹划。因此，部分房地产企业认为税收筹划是一种不合法的行为，为了避免出现法律冲突，而放弃税收筹划。而有些企业则认为，税收筹划就是通过手段来进行巧妙的偷税漏税，钻法律空子来达到降低成本的目的，这样最终演变为违法行为。这两种认知都是片面的，由于没有正确地了解税收筹划，对税收筹划的理解产生了偏差，导致企业税收筹划工作出现问题。

2.房地产企业在进行税收筹划的过程中难以避免政策风险。合理的税收筹划是指在国家法律允许的范围内进行的，因此，房地产企业进行税收筹划必须要契合国家政策。但是，由于不同的地区存在一定的政策差异，不同的地区对税收筹划的合理性定义不同，甚至是企业个人对税收筹划的合理性理解也不同，因此，房地产企业很可能因为对政策的认知出现差异导致税收筹划的风险。其次，我国政策会随着经济市场环境的变动不断的发生改变，因此，不断地会有新的政策取代旧的政策。但是现阶段，绝大多数的房地产企业贪图方便，采用的是长期税收筹划方案，由于没有时刻关注税收相关政策，导致房地产企业的税收筹划存在很大的问题。

3.房地产企业进行税收筹划的过程中存在一定的局限性。我国现行的税种一共有七大类，高达20多种。房地产企业涉及到的税种就占据了其中的9种。但是，当前不少房地产企业由于税收筹划经营不足，在进行税收筹划的过程中往往着眼于一个较容易进行筹划的税种，但是税收筹划往往是牵一发而动全身的活动，仅仅注重个别的税种很可能导致其他税种的税负增加。有些房地产企业仅仅注重眼前的利益，因为某些政策变动而做出短视的税收筹划方案，忽略了企业的战略规划，以及往后政策可能发生的变动导致的风险，以至于企业短时间内税负的确是降低了，但是引发了一系列的税负相关的问题。由于这些企业没有考虑到税收筹划的全局性，给企业税收筹划带来了一定的负面的影响。

4.房地产企业税收筹划方案缺乏适用性。由于房地产企业财务部门很少专门针对税收筹划进行研究，不少房地产企业往往只是照抄其他企业成功的税收筹划的案例。但是，不同的企业所处的环境有很大的不同，再加上不同的地区的税收政策以及企业核定的税种、纳税筹划的条件也有很大的差异，直接照搬其他的成功方案并不一定契合房地产企业的需要。有些企业为了工作的方便，在企业建立初期，核定税种只有就委托专业的税务人员建立一套长期的税收筹划方案，并将这套方案作为企业纳税的“套路”来进行纳税，这样导致企业的税收筹划无法灵活的面对企业发展、行业环境、政策等变动问题，缺乏必要的适用性，最终将会导致税收筹划失败，带来一定的税务等方面的问题。

三、对房地产企业税收筹划的一些建议

1.提高房地产企业对税收筹划的认识。对于房地产企业来说，税负占据了企业成本的很大一部分，加上房地产企业设计的税种非常的复杂，因此，房地产企业有很大的税收筹划的空间。对于税收相关法规来说，税收筹划属于一种既不合法又不违法的行为，是我国立法以及政策允许的。因此，企业应该正视税收筹划在企业成本战略中的地位，以高度认真的态度来应对企业税收筹划的问题。企业在进行税收筹划的过程中，不仅需要认识到税收筹划的重要性，还需要了解税收筹划可能遇到的风险。在进行涉水事项调整的过程中，必须要提高警惕性，注重合理性、合法性以及可行性三个方面，并且针对房地产行业的多变性和复杂性提高对税收筹划风险的防范。

2.房地产企业应该以政策为导向进行税收筹划。合理的税收筹划是指在国家法律允许的范围内进行的，因此，依法筹划是房地产企业进行税收筹划的基本前提。因此，房地产企业的税收筹划人员必须要知法、守法，准确地理解税收相关法律以及政策的意义，时刻关注相关政策的变动情况，保障房地产企业税收筹划的方案是在法律和政策允许的范围内。为了避免企业税收筹划的方案与我国立法意图相悖，房地产企业在制定税收筹划方案的过程中，必须要以法律以及政策为导向，顺应国家宏观调控的战略，保障企业在享受税收筹划带来的相关优惠的同时，避免企业沦落到偷税、漏税、逃税、骗税的违法地步。尽可能地减少企业涉及到恶意避税的嫌疑之中。

3.房地产企业在进行税收筹划的过程中应该纵观全局。在进行税收筹划的过程中，房地产企业应该注重税收筹划方案对整体税负的影响，以及进行税收筹划而增加的成本，从整体的角度来进行成本的节约。税收筹划的目的不仅仅是为了降低企业的税负，更重要的是通过这一手段实现企业价值最大化，因此，税收筹划不能局限于降低某一个税种的税负，也不能局限于短期的节税。而是应该考虑房地产企业涉及到的所有税种之间利益抵消的因素，保证实施的税收筹划方案能够实现整体利益最大化，遵循成本战略的最终目的，不仅考虑税收筹划的直接成本，还需要考虑税收筹划所放弃的机会成本以及由于税收筹划引发的人力成本等间接成本，这样的税收筹划方案才是合理可行的。

4.提高房地产企业税收筹划方案的适用性。为了保障企业的税收筹划方案合理可行，房地产企业应该根据自身实际情况，以及当前政策等问题制定税收筹划方案，并且方案必须要留有一定的变更的余地，保障房地产企业设置的税收筹划方案能够有一定的灵活性，以便企业在面临政策变动的情况下能够调整项目方案。企业应该针对不同的情况，因地制宜，根据实际情况对企业的税收筹划方案进行分析调整。

四、结论

进行税收筹划是现阶段房地产企业进行成本战略的重要手段，但是，我国房地产企业进行税收筹划必须要建立在合理合法的情况下，在企业利润最大化的前提下设置符合企业自身发展的税收筹划方案。

参考文献：

[1]任桂涛.基于房地产企业纳税筹划的探讨[J].企业研究，2014（03）.

[2]黄竹梅.房地产企业纳税筹划风险探究[J].知识经济，2014（09）.

房产企划方案篇2

论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划

论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。

4结语

房产企划方案篇3

一、房地产建设企业税务筹划的可行性与必要性分析

1.可行性分析

税务筹划对房地产建设企业的重要意义在于它的可行性，所以我们必须从它的可行性出发，研究其存在的问题。

首先，在企业确定筹划方案前，要对建筑成本、预期所得利润及其所需的资金这三个要素进行定性和定量分析，以此为依据做出相应的、风险较小的筹划方案，使得企业的运营在不超出法律规定的合法范围内最大程度的节约运营成本，保证企业税务筹划得以平稳进行；其次，企业进行税务筹划应该从全局出发，建立全局观念，限制于税务筹划之中通常会引发其他费用是增加，从而使税务筹划成本增加，不利于税务筹划的进行，所以为了避免出现以上问题，企业应该遵守成本最佳的原则，提高企业经营水平，利用降低税务成本来提高企业运营的整体效益；最后，企业进行税务筹划需要一个很长的周期，且其中存在着较多的不确定因素，如收益、资金流动等，这对房地产企业执行税务筹划方案有很大的影响，所以在执行税务筹划方案时，需要注重执行的风险以及因周期长而产生的资金价值问题。

2.必要性分析

（1）在房地产的日常运营中，资金流动性较大，所以相应地税务筹划空间较大。在房地产建设过程中有许多的税收项目，其中包括：土地增值税、城市维护建设税以及教育附加税等，这些税收项目不仅税额大，且对企业税收筹划有着重要的影响，贯穿了房地产建设的整个过程。随着税收制度的实施，税务机关对房地产企业税收监控力度越来越大，所以做好税务筹划对房地产企业建设具有实际意义，只有很好税务筹划才能最大限度地降低房地产企业的税负压力，是企业获得更大的效益。

（2）我国针对房地产企业制定的税收政策较多，由此可知房地产行业受我国宏观调控的影响较大，通常情况下，国家为了实现调控目标会根据房地产的大体情况制定更多的法规政策，且制定的法律法规会越来越详细，所以为了应对国家的政策变动，房地产的税务筹划必须跟上国家法规的更新，针对国家最新法律法规做出相应的调整，以增强企业自身的竞争力，在房地产行业中脱颖而出。

二、房地产建设企业税务筹划的一般性方法及发展趋势

1.准备环节的税务筹划

税务筹划是当下最先进的企业管理手段，它从企业的整体出发，根据房地产企业的税务提出降低企业运营成本这一观点，要求企业在进行财务决策时考虑税赋对企业运营的影响，还考虑企业成立的最初条件，包括：注册地、企业性质等企业经营前期情况，从根本上减少企业的税赋。

2.房地产建设企业资金筹划环节的税务筹划

由于房地产企业在运营过程中的所需资金较大，且流动性高，所以企业时常需要进行资金筹集，一般来说，资金筹集要考虑很多因素，比如：筹款成本、企业的还款能力、方案的可行性以及存在的风险等；所以企业必须降低筹资成本，尽可能地平衡债务资本和股权资本，运用合理、科学的方法，合理搭配各资本比例，使筹资成本最低，更好地规避风险。

3.房地产建设企业产业开发环节的税务筹划

由于房地产企业运营过程中涉及众多税收方法，如房地产企业开发费用扣除方法就有两种，这两种方法不仅在计算方面存在差异，在最后的计算结果也是存在着一定的差异的。所以房地产企业要合理的选择税赋计算方法，从而降低房地产企业的税赋压力。

4.房地产建设企业经营销售环节的税务筹划

销售环节是实现房地产最终目标的重要一环，销售环节对税务筹划的主要影响在于企业法人在层次上的设置，房地产企业可以通过建立子公司以及独立核算的企业法人，使用子公司或者独立核算企业法人有着适用于子公司的税收优惠政策的权利转移与房地产企业联系不强的业务，这样就可以通过不同的税收政策把部分的税赋转移出去，减轻房地产企业的税赋。

三、房地产建设企业税务筹划的注意事项

1.国家和地方政策对税务筹划的影响

降低成本是所有企业在经营过程中都需要面对的问题，只有成本得到降低才能提高企业在所属行业的竞争力，尤其是在房地产行业，房地产行业的税收项目较多且涉及金额较大，对当地政府的影响也相应较大，所以在确定税务筹划时需要充分考虑到整个的各个职能部门，这样才能使职能部门的审批权得到充分的运用，除此之外，税务机关的执法能力对房地产行业的税务筹划也有着巨大的影响。

2.兼顾税务筹划的两面性

税务筹划是房地产企业税务的一小部分，但从税务筹划方面降低税赋是不全面的，这只是抓住了企业税务其中的一个关键而已，并不能使企业税务得到最小化，还应该在考虑企业影响因素的情况下，从房地产行业的整体出发，利用全局观使之相结合，使之发挥最大的作用得到更大的效益，这样的税务筹划方案才是最为有效、合理的，反之，只考虑税务筹划一个方面是一个及其不明智的做法。

3.税务筹划方案应有极强的适应性

税务筹划方案的制定应该根据企业自身的情况而量身定做，有非常强的适应性，在房地产这个千变万化的市场上能够使税务筹划充分与税务制度相结合，不局限于现有模式，发掘潜在投资者，让其从企业的注册地、注册金额、投资方式等了解到企业的运营、盈利情况，吸引更多的投资者，也发挥其应有的作用。

四、结语

房产企划方案篇4

近些年，房地产市场出现了前所未有的发展机遇，房地产行业已成了国家经济的支柱性产业，然而随着房价持续走高，房地产项目呈现过热化的发展趋势，政府也加大了宏观调控力度，采用强化税收的政策，针对不同房地产企业以差别化方式执行信贷政策等方法对其进行监管。特别是2013年以后，随着国五条的制定与出台，在一定程度上缩小了房地产企业的利润空间。鉴于此，企业通过纳税筹划来增加企业收益、规避纳税风险的重要性便逐渐显露出来。

关键词：房地产企业；纳税筹划；问题

中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2015）21019101

1房地产企业纳税筹划的可行性

1.1涉税环节多，纳税筹划空间大

房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，在开发建设阶段主要涉及城镇土地使用税、契税、营业税、印花税，如果占用耕地还需缴纳耕地占用税；在销售阶段主要涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税；在保有阶段涉及营业税金及附加、房产税、土地使用税。除此之外房地产企业还要向政府及事业单位缴纳各项费用。房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间。

1.2纳税成本高，纳税筹划主动性强

国家的宏观调控使得房地产企业间的竞争日益激烈，企业要在竞争中生存，就必须增强自己的竞争优势。如今越来越多的企业实行了成本领先战略，而房地产企业在进行开发过程中要投入巨额资金，其投入资金额度以及销售额度都会以亿元为单位，因而税基相对较大。税金做为最主要的成本来源，对企业的经济效益和会计目标的实现有着重要的影响。纳税筹划无疑成为了降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。

此外，纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，它已成为企业优化管理的重要内容。国家鼓励企业进行纳税筹划，而且随着社会经济的发展，我国的税收制度正朝着制度化、规范化方向发展，为房地产企业的纳税筹划提供了有力的法律保障。

2房地产企业纳税筹划的问题分析

2.1企业纳税筹划水平不高

房地产企业在进行纳税筹划时，更多的是关注短期的或者当期的节税收益，只是简单的从规避税负来进行纳税筹划的考虑，或者仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，并未从企业的长远利益来考虑，常常是为了减少眼前的税负游离于逃税与节税、避税的边缘，更不用说用多种诸如倡导、指引等积极的方式来争取于己有利的税收优惠政策进行筹划。

2.2纳税筹划人才资源匮乏

纳税筹划是一项专业性和综合性很强的工作，这就要求纳税筹划人员不仅要有扎实的专业功底，还要熟练掌握当前的税收政策，更要具备驾奴纳税筹划过程与税收部门沟通的能力。而现在我国大多数房地产企业的纳税筹划人员都只是普通的财务人员，他们只会进行简单的帐务处理，要想让他们达到纳税筹划人员所具备的专业的知识水平还很困难，进而所进行的纳税筹划方案也就难以达到预期的效果。

2.3缺乏纳税筹划风险意识

房地产企业进行纳税筹划过程中经常会遇到一些不确定因素，有些消极因素会带来不利的影响。而且国家会根据经济发展的需求调整相关的政策，新出台的政策往往会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来或大或小的影响和风险。如果房地产企业未把未来可能发生的风险因素考虑进去，风险意识淡薄，没有对未来可能发生的筹划风险提前做好防御措施，就会对整个纳税筹划效果产生不利的影响。

2.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划

近些年来，我国的税收制度在不断地完善，但是依然存在重复征税的现象。从房产税与城镇土地税的关系来看，房屋与土地的关系密不可分，他们之间往往难以分割，在价值形态上，房地产市场上的房屋价值往往包含土地的价值。然而在税制设计上，按照现行税收制度对土地要从量计征城镇土地使用税，对房屋则要从价计征房产税。在房产税的征收过程中就会出现土地的税收进入土地的价格，土地的价格构成房屋价格的组成部分的不合理现象，造成重复征税，加大了房地产企业的税负。企业若要避免重复征税就需要将房地产价值与土地价值人为分割裕然而实际在操作过程中很难做到；若不人为分割开，则会出现对一栋房产既征收了包含地价的房产税，又对房产所占的土地征收了土地税，从而制约了企业的纳税筹划。

3房地产企业纳税筹划的对策建议

3.1注重纳税筹划的整体性

企业在进行纳税筹划过程中应进行综合考虑，将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，隐藏的危险因素，不能为了筹划而筹划。首先，要从全局着手，不能只关注个别税种，要充分考虑各税种、税基的相关性，因为某一税种税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变。要减少整体的税负，而不是

单纯降低个别税种的税负。其次，在进行方案制定时，

房地产企业内部要形成良好管理体系。房地产企业内部各部门之间只有形成畅通的信息共享机制，才能保证纳税筹划工作的正常开展。若内部合作脱节，则容易出现问题。比如我国税法针对打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房送装修则是依据购房款加上装修款的合计金额计税。两种销售方式不同，计税结果就不同，销售人员若不了解相关的税法政策，在与客户签约时就有可能做出不利于公司财务部进行筹划的选择。因而企业各部门要加强沟通，从全局出发，才能在纳税筹划过程中作出正确的方案选择。

3.2设置专业的税收筹划组织机构

房地产企业经营业务复杂，涉及的税种繁多，这就要求房地产企业在进行纳税筹划时，一方面要配备熟悉业务、了解法规的专业的纳税筹划人员和专职的纳税筹划研究专员；另一方面要注意为其营造良好的工作环境，提升纳税筹划人员的地位，可以在企业内部单设一个独立的纳税筹划组织机构，让其负责制定具体的纳税筹划方案或措施，而不是由财务部门兼职负责，以增强纳税筹划工作的针对性和时效性。此外，企业也可以充分利用税务师事务所、会计师事务所、税务咨询公司等中间机构的资源，所提供的参考意见，接受专业的指导和帮助，以使企业的纳税筹划方案更具科学性。

3.3关注税收法律政策规避风险

我国税收法律政策呈一种动态变化的状态，尤其是当我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策也会有着较大的变动。

因此，房地产企业就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，深刻理解和把握税法的中心思想并随时更新企业自身的纳税筹划方案，确保使纳税筹划方案不是非法的。在此基础上还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠，同时也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。

纳税筹划的方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，而房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法有时也会存在差异，但企业纳税筹划方案的合法性最终是由主管税务机关认定的，一不小心就会被认定为偷逃税，面临处罚，不仅没有减轻企业的纳税负担，还加重了企业的纳税成本。这就要求企业在进行纳税筹划的过程中，要加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业的筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免筹划风险，取得应有的收益。

3.4加大税制改革力度

我国的税制在不断的完善但仍有重复征税、税制设置不合理的地方，加大了企业的税负。一方面国家要根据实际情况及时对房地产行业的税收制度进行改革，合并性质相同税种、合理界定税费范围、不断从宏观层面对房地产行业进行正面干预，促进其健康发展；另一方面，房地产企业也应根据国家宏观经济形势及自身特点，积极主动地在国家法律框架内运用合理的方法进行纳税筹划工作，降低企业成本，实现资金价值最大化，确保企业良性发展，为国家的经济发展贡献自己的力量。

参考文献

[1]陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中国外资，2013，（2）：114116.

[2]丁蓓蓓.房地产企业纳税筹划研究[J].中国乡镇企业会计，2014，（3）：6263.

房产企划方案篇5

关键词：房地产；主要税种；税收筹划策略

一、引言

随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。

二、房地产企业税收主要分布情况

（一）开发建设环节

房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。

（二）转让处置环节

房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。

（三）持有使用环节

房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。

三、房地产企业主要税种的筹划策略

（一）营业税税收筹划

营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。

（二）土地增值税税收筹划

对于房地产企业来说，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，土地增值税实行四级累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。因此，房地产企业可以根据增值税的特点和相关优惠政策，合理进行税收筹划。

房产企划方案篇6

衣食住行是与人们日常生活密切相关的，其中住房是人们在基本实现了温饱之后的最低要求，因此,近年来，我国对于住房的需求越来越大，房地产开发企业如雨后春笋般出现开来，但是在房地产成本管理层面上涌现了许多问题。因此,研究并解决这些问题就显得很有必要。基于上述原因，本文试图对房地产成本管理中出现的主要问题进行探讨,提出相应的解决方案并赋予实施。

―、房地产成本管理概述

1.房地产成本管理概念。就目前而言，我国普遍采用的房地产成本管理的概念就是指房地产开发商或者企业意图实现各种建设项目而对其实施的以成本管理为主要目的的一种管理活动。具体地说，这些成本管理包括了房地产建筑物的质量是否达标，施工进度是否符合要求，资金预算是否符合计划。其中房地产成本管理最主要的显然是对资金方面的管理。换句话说，房地产开发企业要想控制房地产开发过程的各个方面的成本，毫无疑问必须对上述各个环节加以必要的控制，不过，一切管理控制活动必然是以房地产成本管理为核心的。因此，可以概括的说，房地产成本管理的目的就是为了房地产开发企业控制策划开发成本最小化，实现企业效益最大化，从而提高房地产企业自身的综合竞争力。

2.房地产成本管理体系简介。笼统的说，房地产成本管理包含了诸多内容，一般来说，可以根据房地产项目开发过程的不同阶段予以划分。主要包括这几个方面的内容:前期的成本估算、施工过程的成本确定和项目竣工后的成本评估。施工前期的成本估算主要由企业的市场及相应的设计人员合理定位之后，再由成本估算人员对开发项目进行估算，以此为根据来评价市场定位，并对预期经营目标加以检验。可以说，这是很关键的一步，关系到后面的施工阶段，关系到企业最终能否实现盈利。施工阶段房地产开发企业便可根据施工图进行相关设计，对各个部位所需的基本原料等加以确定，从而可以在此基础上进行合理的测算,并与最初施工前期的成本估算进行比较，明确房地产成本是否在可以管控的基本范围内。这个阶段是对之前的成本估算进行检验，所以它也是在前个阶段的基础上进行的。最后,对房地产开发项目的全过程成本管理情况进行最终的核算。对各部分的各类成本进行对比分析，探讨出成本控制管理中存在的主要问题，为其他房地产开发项目的成本管理作参考之用。

二、房地产成本管理存在的主要问题分析

1.资金管理手段或方法不完善问题。众所周知，房地产开发行业是资金密集型的行业，因此,在实际运作过程中房地产开发企业一般都会十分重视自己的资金流动方面的管理情况。房地产项目开发的过程之中，即使柜应的财务管理人员每天花费了大量的时间用来制定基本的计划，但我们都应该明白各种数据都处于不断变化之中的，要想保证他们的实效性很不容易，许多经过财务管理人员千辛万苦计算出来的数据基本上已经不能满足当前的需要了，这必然会导致房地产成本管理方面存在许多的缺陷。同时，房地产开发企业现存的一个另外的普遍情况就是它们对于资金的管理水平不符合当前社会的基本需求,缺乏灵活性。许多房地产开发企业在立项时，往往只考虑到成本方面的估算，而对于资金流动方面的评估工作很少甚至没有，即使有也是评估的不够仔细，相当的马虎。因此，这就毫无疑问的会为项目实际执行过程带来一系列的困扰，使得在房地产开发项目具体实施的整个过程中必须不断的调整项目开发计划，最终又导致了成本管理方面的问题的出现。概括地说，目前房地产开发企业的整个成本管理手段缺乏、水平低下，许多公司的成本管理已经濒临崩溃的阶段。因此，房地产开发企业应当及时解决这些问题，采取必要的改革措施，以便提升自己的成本管理水平。

2.成本管理意识薄弱和制度不完善问题。在实际过程中，往往会有许多房地产开发企业只注重施工阶段却不注重设计阶段，对于施工阶段进行的不过就是事中管理,并未形成事前计划这一意识。我们都知道，无论做什么事，一份好的计划就相当于成功了一半，一旦设计合理的完成之后，项目的成本也不会发生太大的偏差。设计单位一般注重建筑物的外观美感，往往会忽略基本的造价问题。这就造成了房地产的开发单位和设计单位之间存在一定的脱节。另外，不得不提的是，我国当前的许多房地产开发企业并没有一套完善的成本管理控制制度，因此就不能对成本管理的全过程进行合理的监督。许多房地产企业的部门或者相关工作人员，往往忽视了成本方面的具体考核,这就不可避免的造就了房地产企业在进行顶目开发的过程中存在不必要的浪费,最终使得房地产企业成本管理工作失去了意义。

三、房地产成本管理解决方案的研究与实现探讨

规划设计阶段成本管理是房地产成本管理的关键和重点。这一阶段要注意两点，选择更具市场经济性的方案和提前做好成本管控。这个阶段,应当规划设计多方案对比，选择盈利经济性更好的方案，规划方案的选择合理性与方案决策的时机是紧密相关的，需要结合房地产专业知识和市场宏观政策环境合理进行。成本管理前置，加强规划方案阶段成本管控。具体包括:推行设计招标，多方案成本对比，在成本经济的前提下，择优选取设计单位和设计方案；加强出图前的审核工作，工程变更发现解决越早，损失就越小，就越有利于成本控制；限额设计，设计合同设定奖惩机制，限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。规划设计阶段的成本管理的关键在于加强规划设计的前置管理，把成本管理的问题和风险控制在实施之前。这样就能事半功倍，使得后期的成本管理偏差减少、超成本风险降低。在施工阶段，严格控制设计变更和工程签证，减少成本执行差异，建设成本管理信息化系统，进行动态成本管控。在竣工收尾阶段，要对项目成本管理整体情况总结、对成本偏差分析、成本管理经验教训总结以及成本经验数据的积累。

四、结语

综上所述，本文对于房地产开发企业在成本管理方面存在的一系列问题进行了探讨分析，并对这些问题进行了系统性的梳理，最后还提出了相应的问题解决方案。但笔者深知自己经验和专业方面存在一定不足，对于问题的理解并不能做到全面细致，希望在后续的研究中能够对房地产成本管理有所突破，力图为房地产开发企业提供参考价值，以便更好的服务于房地产成本管理工作。

房产企划方案篇7

关键词：房地产专业；校企合作；应用型人才；校外实习基地

中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1006-3315（2015）06-138-001

一、校企合作背景

我国房地产市场经历了近三十年的发展。房地产业作为我国经济的支柱性产业，关系最根本的民生问题。房地产市场良性发展需要一批既掌握扎实的房地产基础理论知识，又具备较强的营销技能，同时能将营销专业知识和实践能力很好地转化为房产行业营销职业能力的应用型人才。2010年，宁波大红鹰学院经济与管理学院设置市场营销专业，开设了房产营销专业方向。如何针对宁波房地产市场特点，整合多方资源，培养接地气的房产营销人才，是市场营销专业房产营销方向建设的重中之重。

市场营销系经过了多方调研，最终选择开展校企合作，依托企业的市场资源、行业优势、经营服务平台开展教学，实现应用型房产营销人才培养目标。2013年4月，本校与宁波市华星房产咨询有限公司签约合作，在校企联合办班、共同设计方向课程、共同组织教学、共建实习基地、共同开发应用型教材等方面开展了深度合作。通过近两年的合作探索，取得了良好的效果。

二、合作方式和内容

1.定向培养人才模式探索与实践

企业参与市场营销专业房产营销方向的课程体系构建，共同编写专业方向课程的教学大纲，研究确定课程的教学实施方案，开发房产营销综合实习教材，为企业定向培养人才提供保障。主要定向培养以下人才：业务组长、专案副理、专案经理、项目总监等。

2.校企联合办班，订单培养

“校企房产班”课程内容涉及房产基础知识、房产市场调研、房产企业文化、房地产市场前瞻、沙盘演练等等，理论课程结合实践课程。全程由企业优秀师资进校内授课，校内指定教师负责跟进。对学习合格学生颁发结业证书，并评选优秀学员，设立专项奖学金，提供房产企业实习机会。

3.设立校外实习基地，开展阶段实习和定岗实习

我校与宁波本地优质房产企业合作，建立多个校外实习基地。校外实习基地充分利用企业人力资源优势和相关设施，学校企业共同制定学生校外实习计划，并协同执行，加强校企之间交流互动。

三、合作成效

1.联合办班成效显著，输送应用型人才进企业

“校企房产班”实施“校内课程打基础”、“校外优师进讲堂”、“实习基地练实战”的培养模式。通过联合办班课程（以企业为主，校企共同制定课程方案）与房产方向课程（《房地产基础知识》《房地产基本制度与政策》《房地产经纪》《房地产营销策划》《房产营销综合实习》）相结合，企业案场阶段实习，使学生既能系统地掌握房地产营销基础知识，又能通过实习实践，将理论知识转换为实操能力，成为应用型房产营销人才。“校企房产班”已开设两期，通过第一期小规模试点办班，第二期的全员参加，华星房产班已经累计培养了146名学员，优秀学员6名；为企业输送应用型房产人才共计38名，企业总体评价较高。

2.引进企业优秀师资，提升房产营销应用型人才培养质量

“校企房产班”引进19名企业应用型讲师进校授课，他们房产营销策划实战经验丰富，岗位涉及研展事业部、创作事业部、综合服务部等多个部门。企业应用型讲师的引进，使房产营销学生能全方位学习房地产企业在项目建设、开发经营、营销策划等多个方面，不仅加深学生毕业前对房产行业的全方位、多层次了解，还培养了学生成为合格营销人的基本素养。

对于“企业讲师进讲堂”，学生普遍反响热烈，课程内容接地气，课堂参与度高，教学效果良好。

3.房产校外实习基地建设稳步推进，效果显著

我校房产专业校外实习基地已累计接纳实习学生112人次，配备校外实习指导教师11名，出色地完成了校外实习任务。实习内容涉及销售案场接待（来访客户、来电客户、投诉客户）、案场销售、案场策划、置业顾问、市场宣传与推广等方面。企业方专门设立专项对接小组，校企双方共同拟定校外实习方案，开发校外实习指导书、校外实习手册，归档相关资料。房产基地先后接受学校地方服务处、教务处的检查指导，获得好评。2014年11月又接收了校外评估专家的检查，通过现场走访，与学生和企业接触访谈，校外专家对我专业校企合作的方式和效果表示肯定，并提出了宝贵的意见和建议。

4.以校外实习基地为依托，开展产学研合作，提升教师科研水平

通过两年的合作和交流，由校企共同编写的《房地产营销综合模拟》（浙江大学出版社出版）已正式出版并投入使用。本教材共设六个综合实训项目：房产营销环境调研、房产营销策略调研、房产营销策划、房地产营销案场管理、房产营销团队建设与管理、房产经纪与。综合房产项目从营销策划、案场管理、销售团队建设等多个方面内容，设计科学合理，实践性、应用性强，填补了指导本科层面房产营销实践教学的教材空白。该书已投入两轮使用，效果良好。

5.宁波房产营销的“黄埔军校”，培养效益辐射更多企业

通过与宁波房地产公司的合作，我校房地产市场营销专业扩大了在宁波房产界的影响，被业界誉为培养宁波房产营销人才的“黄埔军校”。先后已有多家宁波房产企业慕名前来与我们洽谈合作。我专业已与宁波十多家房地产企业展开了不同形式的合作。

四、总结

房产企划方案篇8

论文关键词：股权激励方案，上市房地产企业，设计要素

公司的股权激励，是指激励的主体授予激励对象以股份形式的现实权益或是潜在权益，目的在于激励经营者或是员工的工作，实现企业的价值最大化和股东利益最大化。作为重要的激励和约束工具，股权激励是公司员工全面薪酬体系中的重要组成部分，良好的股权激励机制有助于公司所有者与经营者形成利益共同体，目标趋于一致。

我国实施股权激励的上市公司中，房地产企业所占的比例较大，从近几年我国房地产行业的发展来看，房地产行业的市场风险较大、市场化程度高、人才竞争激烈，所以这些企业较多采用股权激励方案。由于股权激励机制一般都是要经过一年以上的封锁期后激励对象方可获得股票，而且还必须在满足考核条件的基础上才能行权获得收益，所以房地产上市公司采取股权激励方式也是为了稳定经营团队、留住和吸引优秀的职业经理人，保障公司的持续经营。

一、股权激励方案的核心设计要素分析

股权激励能否真正激励经营者为提高企业的绩效努力工作，实现其目标，关键在于股权激励方案各个要素设计的合理性。

1．激励对象

通常来说企业管理论文，股权激励计划的激励对象是对企业未来发展有着重要作用的公司雇员，包括公司的高层经理人员和其他对公司发展有着直接影响的关键员工，如核心技术人员，营销骨干。

2．激励方式

国际上最常见的激励方式为股票期权，股改后我国《上市公司股权激励管理办法(试行)》规定，上市公司实行股权激励的基本模式，应当“以限制性股票、股票期权及法律、行政法规允许的其他方式实行”。

3．行权价格

限制性股票的价格一般较低或者为零，行权价格的制定没有特定的标准。上市公司可以根据股票期权激励机制规定，股票期权持有者可以在规定的时期内以股票期权的行权价格购买或卖出本公司股票。在行权以前，股票期权持有人没有任何的现金权益，行权过后，其个人收益为行权价与行权日市场价之间的差价。

4．行权的绩效条件

通常使用的股票期权注重股价与会计收益的直接挂钩。倘若激励对象的收益完全由股价来决定，其操纵股价的动机就会增强。为减少股价提高带来的收益的不合理性，应更多地使用会计指标衡量经营者的业绩。现在，上市公司设立的行权指标多以财务指标为主。上市公司也可采用更为严格的财务指标和非财务指标设定成适合于其本身的绩效考核指标。

5．激励期限

激励期限是激励计划所涉及的有效时间长度，通常由公司在规则之内自主设置。一般来说，行权期越长，激励强度越弱，但有利于激励高级管理人员为企业的长远发展考虑；行权期越短，激励强度越大，容易引致激励对象的短期行为。为了兼顾长短期激励效果，公司通常选择分批行权的安排，同时，可因受益人的具体身份及情况而有所不同。经理人员一般在受聘、升职和每年业绩评定后授予股票期权论文开题报告范文。

6．授予数量及比例

在制定股权激励计划时，非常重要的问题之一是要考虑公司究竟应该向激励对象提供多少数量的股票。股票授予数量直接关系到激励对象的未来收益，直接体现股权激励计划的激励效果，而且，过多或过少的数量均对企业不利。

二、我国房地产行业股权激励实践

1．数据来源与样本选取

沪深两市的数据全部来自巨潮咨询网。由于上市公司行业分类不时会发生变动，本文参照了证监会2011年4月15日中国上市公司行业分类表，选择的属于房地产开发与经营行业的企业。

在证监会2011年4月15日的中国上市公司行业分类表中，属于房地产开发与经营行业的企业一共有143家，其中在股权分置改革之后详细披露股权激励方案的房地产企业有17家。综上企业管理论文，本文共研究17家房地产企业的17个股权激励方案。这17家企业是：万科A、荣盛发展、泛海建设、名流置业、福星股份、中粮地产、深长城、广宇集团、阳光城、新湖中宝、华业地产、金地集团、苏宁环球、南国置业、中国宝安、卧龙地产、万业企业。

2．房地产企业股权激励各要素设计情况

（1）激励对象

表1 房地产企业激励对象

激励对象

数量

比例

董事、高级管理人员

监事

中层管理人员

业务骨干

17

5

6

15

100.00%

29.41%

35.29%

88.24%

合计

17

100.00%

由表1可以看出，我国上市的房地产企业确定的激励对象集中在董事、高级管理人员和业务骨干。样本的所有企业都把董事和高级管理人员列入激励范围，因为他们是影响公司业绩的主要因素。董事不包括独立董事，目的是保证独立董事判断和决策的独立性。17家企业中有15家对业务骨干进行激励，占样本数的88.24%。其中有5家企业（在2006年或者2008年初出台方案）把监事作为股权激励的激励对象。在2008年3月证监会出台的《股权激励有关事项备忘录2号》中明确规定：为确保上市公司监事独立性，充分发挥其监督作用，上市公司监事不得成为股权激励对象，所以此之后的股权激励方案中激励对象不包含监事。

（2）激励方式

17家公司中，15家采用了股票期权这一激励方式，占总样本数的88.24%，采取限制性股票的两家企业分别是万科A和万业企业。股票期权是国际上广泛采用的激励方式，在我国股权激励的发展中，这一方式已经逐渐被认同并被越来越多的企业采纳。多数房地产企业采取这一种先进的方式，表现了这些企业追求先进的理念。

（3）行权价格

采取股票期权的15家房地产企业中有14家行权价格定为下列价格的较高者：（一）股权激励计划草案摘要公布前一个交易日的公司标的股票收盘价；（二）股权激励计划草案摘要公布前30个交易日内的公司标的股票平均收盘价，占总样本数的82.35%。只有华业地产一家企业的行权价格是上述两者的较高者上浮10%的比例。由于期权激励在我国尚不成熟，各公司为保守起见，都选择证监会上述规定中最低要求作为公司期权激励的行权价格。

（4）激励的绩效条件

表2 行权绩效指标

行权绩效指标

数量

比例

净利润（净利润增长率）

净资产收益率

主营业务利润增长率

每股收益增长率（万科A）

销售收入增长率（金地集团）

股价（万业企业）

14

15

1

1

1

1

82.35%

88.24%

5.88%

5.88%

5.88%

5.88%

合计

17

由表2可见，实施股权激励的17家房地产企业中，有15家以净资产收益率为评价绩效的指标，占比88.24%；有14家以净利润（净利润增长率）为评价业绩的指标，占比82.35%。净利润和净资产收益率是衡量企业业绩的重要指标。净利润指标是必不可缺衡量绩效的因素。在其他条件不变的情况下，净利润总额越大，净资产收益率和每股净利润也越高，由于公司经营规模的扩大伴随着经营成本的增加，在经营成本上升较快的情况下，可能发生净利润总额增加而净资产收益率或每股净利润降低的现象。为了更全面地反应经营者的经营管理水平，需要考虑净资产收益率之类的相对指标。

万业企业仅将股价作为评价绩效的指标。深长城设计方案时，考虑了主营业务利润增长率这一指标。主营业务利润是净利润的重要组成部分，一个企业只有做好自身的主营业务，它的发展才没有偏离方向。另外，15家企业都采用了多重业绩标准，占比88.24%企业管理论文，说明复合式的考核指标在我国上市房地产企业的股权激励方案中得到较好的应用。这种考核能更全面地反映企业的经营情况，同时减少激励对象操纵财务业绩指标的可能性。同时，各个公司都设计了各自的股权激励计划绩效考核标准，对激励对象个人进行其他方面的考核，体现了考核的全面性。

（5）激励期限

表3 房地产企业股权激励方案的期限

激励期限

数量

比例

3年

4年

5年

6年

7年

8年

1

4

7

3

1

1

5.88%

23.53%

41.18%

17.65%

5.88%

5.88%

合计

17

100.00%

经过计算，17家企业股权激励方案的加权平均期限为5.12年，如表3所示。香港主板上市的102个H股与红筹股股票期权方案中75%的方案期限为10年，相对而言，激励期限短的问题比较明显。这也是我国A股上市公司共有的问题。虽然有效期设定过长，激励对象可能会有懈怠心理，但是如果有效期设定过短，往往起不到促使激励对象制定长远发展规划的目的，激励对象可能会产生为了及时行权而采取短视行为的动机。

（6）授予数量及比例

17家房地产企业中，授予数量从308.64万股（中粮地产）到29，985万股（新湖中宝）不等，所占各个公司总股本的比例从1.24%（南国置业）到9.96%（泛海建设）不等，平均值为3.73%，均符合证监会的要求。在考虑股权激励计划授予数量的合理性时，还要考虑其与行权价格之间的关系，若提供同等的激励，行权价格定得越高就需要赠予激励对象越多的股票期权。尽管一些公司授予的股票数量相对值没有超过10%，但是绝对数量很大，并且其行权价格已远远低于现在的市场价值，激励对象一旦行权可以从中获得很大的收益。

三、上市房地产企业股权激励方案效果分析

由于17家上市的房地产企业披露和实施股权激励方案的进程不同，所以将这些企业分为三类进行比较和分析论文开题报告范文。

1．终止或暂停股权激励方案企业

表4 终止或暂停股权激励方案的企业

代码

企业名称

期限

披露方案日期

后续进展

000031

中粮地产

5年

2007-12-20

2008年终止

000042

深长城

5年

2008-01-29

2008-12撤销计划

002133

广宇集团

5年

2008-01

2008-07-09中止

600641

万业企业

5年

2008-01-30

2008-10-29撤销

在披露方案的17家房地产企业中，已经有中粮地产、深长城、广宇集团、万业企业等4家企业撤销了股权激励计划，占比23.53%，如表4所示。通过各家企业的公告和相关媒体的报道能够了解到各家企业终止或暂停方案的原因。

以上四家企业的股权激励计划方案都是在2008年终止的，这与2008年房地产市场的低迷状态不无关联，有的企业是由于没能达到股权激励方案规定的绩效标准而无法行权，有的是因为公司的管理层出现了重大的变化，且旧的方案无法适应新的规定或准则的要求，还有的是未能通过证监会的批准。可见这些企业在制定股权激励方案之前并没有根据企业内外环境深入地研究、考察股权激励方案的可行性，或者是没有从公司长远发展的角度制定，当遇到特殊事件的时候，不得不放弃，导致了方案的流产。

2．实施股权激励方案企业的绩效分析

表5 较早实施股权激励方案的企业

代码

企业名称

期限

披露方案日期

后续进展

000002

万科A

3年以上

2006-04-28

2006年实施

000046

泛海建设

4年

2006-09-28

实施

000926

福星股份

4年

2006-09-22

2006-12-11实施

000667

名流置业

8年

2008-04-11

2009-07-18实施

通过表5企业管理论文，较早实施股权激励方案的企业中万科A、泛海建设和福星股份都是在2006年实施的，为了使数据的可比性更强，选取这三家企业来分析实施股权激励的效果。

表6 三家企业净资产收益率变化表

企业简称

2007年

2006年

增长率

万科A

23.75%

23.51%

0.24%

泛海建设

17.78%

20.12%

-2.34%

福星股份

16.37%

20.21%

-3.84%

表7 三家企业净利润变化表

企业简称

2007年

2006年

增长率

万科A

4，790，833，311.17

2，067，878，243.0

131.68%

泛海建设

651，705，002.11

248，136，241.65

162.64%

福星股份

317，489，256.27

258，192，689.50

22.97%

三家企业在制定股权激励计划时都设定了行权的业绩标准。以对2007年的要求为例，万科A：（1）净利润年平均增长率大于15%。（2）全面摊薄的净资产收益率大于12%。福星股份：（1）2007年的净利润不低于26，140.97万元。（2）加权平均净资产收益率不低于10%。泛海建设：加权平均净资产收益率不低于10%。上述净利润都是扣除非经常性损益前的净利润和扣除非经常性损益后的净利润中的低者。

由表6，三家房地产企业中，只有万科A的净资产收益率增长了，增长率为0.24%，其他两家企业都有小幅度的降低。但是降低后的数值仍在绩效考核标准10%以上。由表7，三家企业的净利润有不同程度的增长，都达到了股权激励方案的标准。

3．近期披露股权激励方案的企业

表8 披露方案时间较短的企业

代码

企业名称

期限

披露方案日期

后续进展

002146

荣盛发展

5年

2009-11-05

2010-07-12修改

000671

阳光城

6年

2011-01-12

监事会通过

600208

新湖中宝

4年

2010-12-21

2010-12-29实施

600240

华业地产

6年

2011-01-21

监事会通过

600383

金地集团

7年

2010-01-15

2010-03-19实施

000718

苏宁环球

5年

2010-12-28

监事会通过

002305

南国置业

5年

2011-02

监事会通过

000009

中国宝安

不超过6年

2011-01-29

2011-03-15实施

600173

卧龙地产

4年

2010-03-09

股东大会通过

从表8可以看出，有9家企业都是在去年或今年年初披露或修改了股权激励方案，占样本数的52.94%。这些企业正在不断地尝试和探索当中。表现了房地产企业对股权计划的信心，预示着房地产企业在股权激励计划的披露、实施中会有更成熟的发展。

综合以上数据，我们可以看出，从2006年起公布股权激励方案的17家上市房地产企业中，有23.53%的企业的股权激励计划终止。实施股权激励方案较早的三家企业里，只有万科A的业绩有大幅度的提高，其他两家稍有不足，但是这两家的业绩水平都达到了激励计划的要求，可见股权激励计划起到了稳定和提高业绩的作用。

参考文献

[1]沈红波，曹军，高新梓.全流通时代的上市公司股权激励契约研究[J].财贸经济，2010(9).

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[4]徐斌.酬福利设计与管理[M].中国劳动社会保障出版社，2006.

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