房产税细则范文

房产税细则篇1

第二条  房产税开征地区范围规定如下：

（一）城市是指经国务院批准设立的市（包括市区和郊区，不包括所辖县，下同）。

（二）县城是指县人民政府的所在地（指建成区范围内）。

（三）建制镇是指经省政府批准的镇（指建成区范围内）。

（四）工矿区是指尚未设立建制镇非农业人口超过二千人的大中型企业所在地，具体范围由县、市政府确定后，报地（市）政府批准。

第三条  凡在我省开征地区范围内拥有房产产权、使用权、代管权的单位或个人为房产税的纳税义务人（以下简称为纳税人），应当按照《条例》和本实施细则的规定缴纳房产税。

私有出租房屋应缴纳的税款，由房产所在地税务机关确定出租者自缴或租用者代扣代缴。

房产产权转移时，产权承受人应督促原产权所有人交清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。

第四条  房产税由纳税人向房产所在地税务机关缴纳。

第五条  根据《条例》第六条规定，我省下列房产免征房产税。

（一）经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆（站）、体育场（馆）等社会公益事业单位自用的房产。

（二）经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋。

（三）利用人防工程修建的地下、洞内各种营业性场所。

（四）经省税务局批准免税的房产。

第六条  已免税的房产，如用于生产、经营和对外出租的，应缴纳房产税。

纳税人与免税人共同使用的房产，以及实行企业化管理的事业单位的房产，按有关规定划分缴纳或减免房产税。

宗教寺庙是指回教、基督教、天主教、佛教、道教的教堂、寺庙；名胜古迹是指按国务院颁布的《文物保护管理暂行条例》，经县以上政府批准确定的重点文物保护单位。

第七条  房产税计税依据规定如下：

（一）房产税以房产原值，一律减除百分之二十五后的余值计算缴纳。

房产原值的计算，按现行财务制度规定办理。帐房不符或没有房产原值可查以及不符合财务制度规定的，可按房屋现状，分为框架结构、混合结构、砖（石）木结构、其他结构等若干类，由当地税务机关参考同类房屋调整帐务或核定计征。

（二）纳税人新建、扩建、改建、调入、调出、买卖、拆除房屋等，均从变更、转移、竣工或使用之次月起调整房产原值。

新建、扩建、改建的房屋其增值部分应加值计算，已拆除的房屋其减值部分可在原值中扣除。

（三）房屋租金包括以各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和。免税单位和私有出租的房产，以应收租金额为计税依据；城镇房地产管理部门出租的房产，以实收租金额为计税依据。

第八条  房产税按年征收，按月或按季缴纳，由县、市税务机关确定。

第九条  纳税人在接到房产所在地税务机关的开征通知后，应在规定期限内携带县、市人民政府房产管理机关颁发的《房屋所有权证》或当地房管机关核实的房屋座落、结构、间数、面积、房产原值及使用情况等证明文件，据实向房产所在地税务机关办理纳税申报。出租房屋有租赁合同的应附送租赁合同副本。

纳税人新建或者购买的房屋应于竣工、使用或营业、出租后三十日内申报登记。

纳税人变更住址、转移产权、变更房产原值、改建、扩建、拆除或者调整租金等，应于变更、转移、竣工、使用或调整后三十日内申报登记。

第十条  房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理条例》和《福建省税收征收管理实施办法》的规定办理。

第十一条  缴纳房产税确有困难的纳税人，可向房产所在地税务机关申请减免，税务机关按税收管理体制批准减税或免税。

第十二条  本实施细则的解释和补充，授权省税务局办理。

房产税细则篇2

福州出台房产交易契税和营业税新政实施细则

房地产交易环节开始实行新的契税、营业税优惠(财税〔20xx〕23号文件，以下称“23号文”)，规定个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%征收。昨日，记者获悉，福州市房屋登记中心结合相关政策，出台了实施细则。细则明确，2月22日起申报纳税的购房人，均可申请享受契税优惠政策。

根据实施细则，福州市购房套数的认定主体明确为个人。住房套数是指购房人个人在购房时点名下拥有的以市场方式取得的商品住房套数，不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。

同时，市民查询购房时点名下只有1套住房申报查询住房的，福州市房屋登记中心可予出具《购买唯一住房证明》;已有1套住房，另购买1套住房申报查询住房的，可予出具《购买第二套改善性住房证明》。

细则再次明确，2月22日起申报纳税的购房人，可以申请享受“23号文”通知规定的契税优惠政策。此前福州市已在执行的房地产税收政策继续执行，购房人应提供相应的住房查询证明。

而对于购房人已享受首购或首改税收优惠政策，相应房产转让后再次购房，若再次购房符合首购房或首改房文件规定的，可以继续享受首购或首改税收政策。

二手房强制转移登记受理时点在2月22日之后的，受让方可申请享受契税优惠。

这些情况可退件或退税

2月22日前，已受理登记申请未缴税领证的(含已过登簿岗的商品房交易件)，可退件重新申请;

已受理登记申请，2月22日之后(含22日)缴税的，若符合税收政策优惠，可申请退税;

2月22日(含22日)之后，已受理申请并缴税领证的，若符合税收政策优惠，可申请退税。

福州房产契税营业税新政细则公布 2月22日起报税优惠

福州新闻网4月1日讯(福州日报记者 祁正华)昨日，市房屋登记中心公布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》的实施细则，今年2月22日起申报纳税的购房人，可以申请享受相关契税优惠政策。此前福州市已在执行的房地产税收政策继续执行，购房人应提供相应的住房查询证明。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月17日联合出台《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔20xx〕23号)规定，契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

营业税政策方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

2月22日起报税可享优惠

我市公布的实施细则规定，购房套数的认定主体明确为个人。住房套数是指购房人个人在购房时点名下拥有的市场方式取得的商品住房套数，不含经济适用房、解困房、征收安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。

查询购房时点名下只有1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买唯一住房证明》;已有1套住房，另购买1套住房、即申报查询住房的，可予出具《购买第二套改善性住房证明》。

对于购房人已享受首购或首改税收优惠政策，相应房产转让后再次购房，若再次购房符合首购房或首改房文件规定的，可以继续享受首购或首改税收政策。

二手房强制转移登记受理时点在20xx年2月22日之后的，受让方可申请按财税〔20xx〕23号文件享受契税优惠;营业税、个人所得税、土地增值税和印花税按法律文书时间的税收政策执行。

两种情形可申请退还契税

关于已受理登记申请的，有几种情形可申请享受优惠或申请退还契税。

在20xx年2月22日财税〔20xx〕23号文件执行前已受理申请未缴税领证的(含已过登簿岗的商品房交易件)，若申请人申请退件，允许其退件重新申请。重新受理时点在20xx年2月22日之后(含22日)的，按财税〔20xx〕23号文件执行。

在20xx年2月22日财税〔20xx〕23号文件执行前已受理申请，缴税时间在20xx年2月22日之后(含22日)，若符合税收政策优惠的，允许申请退还契税。

房产税细则篇3

                                       通知

省政府确定，将一九八六年制定的《关于贯彻执行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉施行细则》（鲁政发〔1986〕119号）第四条第四项修改为：

“工矿区：为工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区，须经省人民政府批准。”

开征房产税的工矿区及其征税范围，按省政府（90）鲁政函73号《山东省人民政府关于土地使用税税额、开征土地使用税的工矿区征税范围的通知》和（90）鲁政函110号《山东省人民政府关于对田陈煤矿工矿区、武所屯生建煤矿工矿区征收土地使用税的批复》批准的工矿区及其征税范围执行。新开征房产税的工矿区，应报省人民政府批准。

本通知自一九九一年一月一日起执行。

房产税细则篇4

是否征税20%，如何征收，这是摆在所有城市面前的两难选择。在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着很大的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。

也许这正是大多数城市对征税只字不提的一个原因。另一个难点在于操作。众所周知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见执行，就是因为难以操作。这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。

在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。

不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实虽然不难，但需要大量的人力和时间。

任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。从这个意义上说，在全国大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发文，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%～3%征税。这样的征税方式成为各地的通行版本。

但问题是，同样都是房产，能核清原值的和不能核清原值的，前者征税20%，后者征税1%～3%，太不公平。从数字上看，这两种房产所交的税款会相差很大。

但按照专家的说法，如果不愿意多交税，那就持有房产，不要进行交易。因为房产的基本价值是居住，而不是投资、投机。如果要利用房产进行投资投机，多交税也并无不妥。

为什么大家都这么关注房产交易征税20%的问题？仔细分析会发现，几乎所有人都在担心。想出售房产的人担心这笔税款落在自己身上，想买房的人担心这笔税款转嫁给自己，而买不起房只能租房的人也在担心：真征税20%，租金会不会上涨？现实的结果很有可能是，卖房人将税款转嫁出去，房价提高。房价提高，租赁价格也会随之上涨。

房产税细则篇5

至今年3月，已经是2010年以来调控的第五次升级。随着各地细则的陆续出台，“新国五条”未来的执行情况，已可以大致描摹出“真颜”。此次新政是既有以往调控政策的重申，也有在限购措施上的进一步收紧，比如北京的单身限购政策。不过舆论火力最为集中的“20%差额征收个税”，多地的细则都是温柔下刀、轻巧闪躲。

多年来的调控政策修修补补，这次能否走出短期有效、长期无效的怪圈？新政长期影响如何，业内争议颇多。然而赞弹之间，有观点认为不论是20%的个人所得税、房产税、还是个人住房信息联网的重提，都在为调控长效机制的建立一点点挪步。

20%个税，税收调整第一步？

“二手房交易的个税征收，由交易总额的1%调整为按差额20%征收”被视作最具杀伤力的政策调整。财经评论人叶檀则指出，新政中有两条具有长效的实际意义，一是严格执行差额20%的个人所得税，二是个人住房信息联网。这两条都与房地产税收改革有关。

燕京华侨大学校长华生则表示，本次新政混合了行政办法和初级经济办法，虽然存在漏洞和歧义，但以税收手段调节为主的调控，走在了正确的道路上。

如果将个税调整视为我国房地产税收体系改革第一步，这一步也颇为艰难。房地产税收体系是包括交易税、所得税、房产税等多级税种的“组合拳”。此次个税调整，引起了普遍的恐慌和反对，可以想象得到，真正触及“痛处”的房产税上路将更加艰难。

“国五条”中对房产税的表述是“扩大个人住房房产税改革试点范围”，地方细则中只有上海较为详细提及房产税问题。财政部财政科学研究所所长贾康多次表示，房产税是楼市调控新政中至关重要的制度建设。但此次新政虽有提及，焦点却显然不在此，房产税依然在“夜路潜行”。

首创置业总经理刘晓光认为，后土地财政时代，随着地方政府土地财政的日益减少，房产相关税种必将全面开征并成为税收支柱。规模庞大的存量房市场将是房产税落点。但从目前的情况来看，仍然在寻找土地财政与房产税征收的平衡点，需要一个合适的时间点来推进这一替代进程。

住房信息联网，艰难“铺路”

作为房产税的基础配套工程，个人住房信息联网工程被给予厚望。但“铺路”工程进展缓慢，屡屡失陷，一再延期。在此次“国五条”中，个人住房信息联网再次被提上议事日程。“国五条”对个人住房信息联网提出明确时间要求，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网，这比住建部时间表宽限了两年半时间。

此前，住建部曾提出在2012年6月30日前实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网，然而在各地的抵制下进展缓慢，直到今年两会期间，住建部相关负责人表示已经完成至少40个城市联网，并预计在今年6月底前要完成500个城市的联网。然而，外界担忧“6月500个”的壮志恐难酬。

在今年3月各地方的“国五条”细则中，只有广东细则对信息联网提出明确要求，而北京、上海等地细则中，都未明确提及住房信息联网的具体内容。从官方公布情况来看，目前已有40个城市完成住房信息联网，房产税的基础配套工程正在逐步夯实。而“国五条”的再次重申，或许可以给联网步伐提速。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，只有全国房屋登记制度完善之后，房产税缴纳才可能保证公平。财经评论人叶檀也认为，个人住房信息联网是牵涉到房产税、财产公开的重要基础工程。即使一些地方再不情愿，个人住房信息联网也是大势所趋，进一步推论，房产税试点扩大也是大势所趋。否则不可能建立合法合规的房地产税收体制。

不动产登记制度，进入大众视野

在今年3月，一项被视为助推全国住房信息联网工作的“不动产统一登记”方案出台。一石激起千层浪，舆论认为，此举是和新政中住房信息联网内容的相互配合，将极大提速房产税试点改革进程。

3月28日的国务院机构改革和转变职能工作方案中提出，要求在2014年6月底前，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门颁布《不动产登记条例》，并实施不动产统一登记制度。

业内分析认为，实施不动产登记制度，是个人住房信息联网的“组合拳”，更是房地产调控转向长效机制的契机。更有观点猜测，房产税有望在2014年全面铺开。

消息一出，SOHO中国董事长潘石屹就在实名认证的微博中写道：“这可能是最严厉的政策，如果今年实施这样好政策，房价马上会跌。”

此外，更多声音认为，该方案是与此前住建部一直强调的住房信息联网有关联，两者起到互相推动的作用，也为未来征收房产税做准备。杨红旭认为，如果方案果能如期如实执定，必是房地产调控长效机制的必要和基础。

记者了解到，目前我国绝大部分商品房已实现统一登记，但老公房、房改房、集资房、央产房、军产房、小产权房等类型的房产权属复杂、整合难度较大。看起来，不动产登记制度也是非常难啃的骨头。

刘晓光也认为，不动产登记将是一场硬仗。因为它涉及到摸清房产投资状况，实行房产税和官员财产公开、防治腐败等方面。去年底，福建等地出台禁止“以人查房”的规定，更为房产信息公开蒙上了阴影。

房产税细则篇6

关键词：

 房地产开发企业对于地下车位通常采取销售、出租、按购房面积比例赠与业主使用等形式获取利益回报。不同的处理方式导致不同的税收。只有明确各经济行为下的权利归属，掌握正确的会计处理，明确自身的纳税义务，才能规避涉税风险。 以下就此问题展开分析：

一、地下车位的构成以及权属

 1、非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。

     2、人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。

二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析

     1、销售非人防地下车位永久使用权

     ⑴会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。

     ⑵税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。

     ①营业税及附加：按销售不动产对待。《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[2005]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。税率为5%。

②企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。税率25%。

③土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。

④印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。

2、分期租赁

⑴会计处理：租金收入与出租成本应单独设帐，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。

⑵税务处理：主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税。

①营业税：根据《营业税条例》及实施细则，对于经营租赁取得的租金收入，按税率5%计算缴纳营业税。

②企业所得税：企业应按取得的实际租金净利按25%缴纳。

③房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181 号）的规定，以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。

④印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

     3、按购房面积比例赠给业主使用

     ⑴会计处理：如果将地下车位在销售房屋时按购房面积赠与业主使用，则此部分成本作为公共配套设置处理。计入“开发成本—公共配套设施”等科目。

     ⑵税务处理：主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。

①土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条第三款的规定，.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

②企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”

③房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181 号）的规定，按照自有房产1.2%从价计征房产税，并实行按年征收，分期缴纳。

房产税细则篇7

继广东率先公布“国五条”房地产调控细则之后，3月30日，备受关注的北京、上海两大一线城市细则，也终于在千呼万唤中正式出台。随后，在广东出台的调控细则基本框架之内，深圳、广州细则也随之落地。此外，天津、重庆、济南、合肥、贵阳等多个城市也按规定如期公布了调控细则。

从此次地方出台的细则来看，政策组合拳“出拳”迅猛，从限购、限贷、税收和住房信息联网等全面升级调控。业内人士认为，对比多地细则，一线城市尤其是北京的调控力度最大，二三线城市则相对留有余地。京版细则最严

北京细则从限价、限购、信贷和税收四方面收紧，堪称“史上最严”。北京2013年新建商品住房价格的调控目标明确为“相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格”，这意味着未来刚需产品定价将受到严格控制。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这意味着北京今年房价涨幅应该不会超过3%。北京细则中明确规定了对于定价过高的商品房可以不发预售证或不办理现房销售备案。此外，细则还规定将在2013年土地出让环节中多采取“限房价，竞地价”的方式进行调控。

北京细则中引发较大关注的一条即“禁止京籍单身人士购买二套房”，该政策一出台之后迅速在网上引起热议，被认为是专门针对假离婚而出台的条款。阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，这一规定能有效防止北京户籍家庭离婚后再分别购买二套房的行为，使得投资投机性需求得到遏制，但是效果如何还要看最后的执行力度。

二手房交易20%个税政策也如期落地。能核查房屋原值的按差额20%征收，否则按转让价1%计征的核定征收。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，继续免征个人所得税。亚豪机构市场总监郭毅认为，北京关于个税20%的条款是比较严厉，不过也体现了对刚性需求的保护。

此外，北京版还首次写明了时间表，即3月31日为时间节点。业内人士分析认为，综合各地调控细则，在限价、信贷方面，北京最为严厉，或将影响其他城市的落地细则力度。

各地组合拳更加全面

从目前各地公布的调控细则来看，北京、上海等一线城市政策偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市则较为温和。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在一线城市中，广州和深圳的细则相对北京、上海温和，“总体上中规中矩，没有太多内容，”而且较晚才出台，应该是对比北京和上海的细则做出了相应调整，以求稳妥。

从各地设定的房价控制目标来看，北京和上海都将房价控制目标设在“保持稳定”和“基本稳定”；而广东、深圳、重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。

在政策细节上，各地均要求加强对商品房销售价格引导，继续严格执行明码标价、一房一价的规定。上海更是要求，对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。业内人士认为，上海此次房价目标控制严于2011年的不超过GDP增幅，但当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小的，相对容易达标。

在限购方面，北京对单身人士进行限购，而上海从去年起就对沪籍单身人士执行限购一套房的政策。广州限购细则却引发外界热议，此前增城、从化两市是否会就此纳入限购范围是外界议论最多的话题，但此次的广州细则却并未将两地纳入限购范围，而是巧妙地将相关权力“下放”到增城和从化两市。广州方面指出，限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。

在限贷政策上，多个城市提出收紧二套房贷政策，但具体的首付及利率比例并未明确规定。如北京仅提二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷，但上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策，深圳则是在“必要时候”调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

杨红旭认为，上海细则虽然有提到提高二套房首付，但是显然留了“后手”，因为一旦房价继续上涨，提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。

备受关注的二手房交易个税，北京较为严厉，上海、重庆也规定对能核实房屋原值二手房，严格按转让所得的20%计征。广东省细则中只模糊地提到“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，并未提及二手房交易征收20%个税如何执行。广州及深圳地方版的细则也未具体规定操作方法。广州市对此解释称，目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

除上述政策，地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应，完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面，上海明确提出将增加普通商品住房用地供应，北京则特别提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。此外，多地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为，加强房地产经纪活动监管。

张宏伟认为，从目前公布的各地政策来看，基本上是通过以限购为主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合，政策组合较为全面，能在一定时间内在房地产市场起到“去投机化”的目的。

“细则还需再细些”

上海和北京的细则具有很强代表性和引领性，未来全国楼市整体上不会出现大起大落的情况。对此，杨红旭表示，地方细则出台后，由于市场观望，一手房市场短期内交易量或将下滑，但价格还要等待市场进一步反应。二手房转让如执行20%征收个人所得税，二手房市场将迅速降温。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于“国五条”出台后已经释放了大量需求，预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑，但价格会先趋于稳定，下半年预计稳中有降；从第四季度起，市场整体会趋于稳定。

不过，也有业内人士认为，各地的调控细则还不够细。胡景晖指出，各地细则普遍对价格调控范围的规定含糊，比如限价主要针对什么类型、区域的住房，目标房价以何种方式统计，涨幅具体多少等问题尚未有明确回答。

范小冲指出，京沪渝等城市提出售二手房按差额的20%征个税，但大多仅停留在重申“国五条”原文的基础上，对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。

房产税细则篇8

2013年3月1日，国务院出台“国五条细则”，在社会上掀起巨大反响，其中最重要的一条是，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

此后的几天里，各城市的房屋交易大厅人满为患，假离婚与交易量一样成倍增加，抢先在各地细则出台前完成交易过户，躲避20%的个人所得税。

不仅仅是个人所得税，讨论了多年，并在上海和重庆两地试点了一年的房产税，离实施也不远了。2013年2月20日，召开国务院常务会议指出：要扩大个人住房房产税改革试点范围。

未来，即将出台的对于房地产影响较大的税种还有遗产税，深圳曾一度盛传要开征遗产税。2013年3月1日，在北京师范大学召开的关于遗产税研讨会上，与会人士表示应加快推出遗产税。国家发改委就业与收入分配司司长张东生认为，遗产税推出就是时间和时机问题。

2013年2月出台的《收入分配改革方案》将必须加快研究推出的税种包括：个人所得税、房地产税、资源税和遗产税等，税收的目的是为了调节收入分配。这些税种在中国以前税制结构里是没有的，而在税制发达的国家是作为主体税种，叫做直接税。

目前我国的税收主要是间接税，大约占税收总额的70%以上，间接税意味着缴税者可以用提高价格或提高收费标准等方法把税收负担转嫁给别人。而直接税则相反，缴税者是税收的实际负担人，纳税人不能或不便于把税收负担转嫁给别人。

一直以来，间接税都是在商品和劳务环节征税，个人其实已间接交了税，但自己没有切身感觉，征税对象大多是企业；而变为直接税后，征税对象就是个人，个人能够直接感受到自己的钱交给了政府。

遗产税卡壳产权制度

最近，经常有保险公司营销人员在推荐产品时告诉你，遗产税可能要推出了，让你赶紧买份保险，这在深圳被一度炒得沸沸扬扬。但税务总局人士在一次内部研讨会中表示，中国目前开征房产税要解决的问题是不完全的产权制度。

2013年3月2日，北京师范大学中国收入分配研究院在京《遗产税制度及其对我国收入分配改革的启示》课题中期成果报告。报告认为，我国推进遗产税改革的时机已成熟，条件也基本具备。负责该课题项目的原发改委巡视员刘浩告诉记者，这个报告已经上报相关主管机构。

如果要征收遗产税，最受人们关注的是起征额。刘浩认为，我国遗产税应按中产水平确定起征额，按三口之家年收入为 36万元计算，如把家庭财产存量定为15年收入，则500万元为遗产税起征限额。限额以下是中等收入家庭，遗产和赠与不征税；限额以上是高收入家庭，按超额累进征税。

另一个重要问题是税率，他认为，根据税收政策向劳动所得倾斜的原则，遗产所得税应高于劳动所得税才合理。目前我国个人所得税最高边际税率为50%，则遗产税最高税率应在55%～60%较为合理。“从国际而言，这个水平不算高。”他说。

他还建议，遗产税应采用累进税率计征管理，遗产及其收入越多，税率越高。由于遗产税是一次性征管，累进级距细一些，既不增加难度，又能更好体现税收公平。

刘浩在报告中还建议，我国的遗产税制度课征对象应为全部遗产，即遗产中的所有动产和不动产，不给财产腾挪操作和转移提供制度空间。

他还建议，我国遗产税可考虑按总分税制设计。鉴于我国是世界上贫富差距最大的国家之一，因此，遗产税调节力度不宜过小，第一次国税课征总遗产税，重在调节财产差距；第二次地税课征继承税，重在起点公平。

张东生说，目前遗产税最需要关注的是房子的产权问题，遗产税课征对象应包括房产、现金、企业家股权等。目前房产产权问题，根子上还是土地问题，现在的产权有70年的也有50年的，中国的房子没有真正的产权，如何征收遗产税？另外，目前对普通老百姓的遗赠或赠与都有印花税，也挺高的，这个税是否有遗产和赠与的性质，和遗产税是什么关系？

国家税务总局法规司副司长谭珩也认为，遗产税需要解决的还是土地产权制度。他认为，经过三十多年的改革开放之后，中国的土地制度有进一步改革完善的必要。

谭珩还表示，目前居民财产收入包括现金等信息都还没有联网，联网以后税务部门能不能得到这些数据？是职能部门提供还是怎么做？都需要进一步探讨。“公民的财产如何登记？名下财产税务部门怎么掌握？北京有房产，我能查到；海南有，我如何查到，查到的成本有多大。房产税的征管成本如果代价很大，恐怕也有问题，偷税漏税如果很多，征收面上不去，税收收不上来，税务部门压力会很大。”他说。

他最后透露说，目前税务部门还在等待上层的决策，内部也在加紧研究。

20%个税前途难测

如果不出意料，全国“两会”过后，各地关于“国五条”的细则就要陆续出台了。

在刚刚结束的全国“两会”上，住建部部长姜伟新表态：“国五条”一定要严格执行。但需要解决的问题是：对于刚性购房需求是否要征收个人所得税？对于唯一住房的出售是否要征收个人所得税？个人所得税如果转嫁给购房者，到底如何处置？

影响“国五条”细则实施的一个更为根本的问题是，如果20%的个人所得税转嫁给了购房者，则这条政策不仅没有制止房价上涨，而是对房价火上浇油。

20%的个人所得税其实是个老政策，已经出台十多年，但被虚置十多年，一直没有真正执行过，地方政府的理由是很难掌握房屋交易的确切数据。后来各地都上了IT系统，技术上的问题解决了，不过执行还是不力，其中一个主要原因就是，这个税负往往都转嫁给了购房者，间接推高了房价。

一位做过二手房买卖的人士对记者说，前几年，在二手房交易过程中，买卖双方会商议，如果卖家要求买家承担这个税负，那就只能买家出了。如果卖家说，不用买家出了，但是羊毛出在羊身上，房价肯定是要提高的。理论上，个人所得税是卖房人应该缴纳的费用，鉴于此，地方政府普遍把政策停了。

从以上例子可以看出，个人所得税是推高房价还是打压房价，关键在于买卖双方的协商，而决定协商结果的是房地产市场的形势。如果房地产市场是卖方市场，供给远远小于需求，卖方处于价格强势，则20%的个人所得税就全部由买方承担，房价自然就被推高了；如果房地产市场是买方市场，供给大于需求，买方处于价格强势，则20%的个人所得税只能由卖方来承受，房地产价格就相当于下跌了，房价被打压了。

有专家指出，如果这个政策执行的效果果真是推高了房价，税负转嫁给了购房者，则政策最后的前景就很难预测了。

房产税试点将扩大

《收入分配改革方案》指出，我国要逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。

其实，房产税目前在中国，被赋予了关键的意义。一个是抑制炒房，缓解房价过快上涨，当然收入分配的调节手段也是重要原因；另一个重要功能是完善地方税制。完善地方税制在本次“两会”政府报告中被重点提及。主要问题是1994年形成的分税制改革，导致中央和地方事权和财权的不匹配，地方财力收入不能支持其地方经济社会发展，因此最近几年地方政府的收入越来越依靠卖地财政，就是通过低价征收农民土地，然后在土地二级市场上以高价拍卖给开发商。

业内人士认为，这种地方收入结构最近几年产生重大弊端，一是地方政府和农民利益形成重大冲突，在各地出现的强制拆迁，破坏了政府和群众的关系，也产生了诸多腐败现象；二是在土地招（商）、拍（卖）、挂（牌）中直接推高了房价。

全国“两会”上关于房产税的讨论也很热烈，中国房地产协会副会长胡葆森认为，房产税并非当前房地产市场面临的最紧迫问题，鉴于当前统计各种复杂住房信息仍存在很多困难，短期内只能是逐步扩大试点范围，不会推向全国。

不过，中国社科院财经战略研究院院长高培勇认为，把房产税推向全国是必然的，而且近几年必须推行。“房产税改革关系到收入分配制度改革和税制完善，在全国范围内征收房产税是必需的，至于怎么征可以讨论。”高培勇建议，由于上海、重庆试点方案不同，再扩大试点应采用全国统一方案，具体条款设定可以根据地方情况留有选择空间，但总的原则应推行统一方案。