房产税暂行条例范文
时间：2023-11-28 13:42:28
房产税暂行条例篇1
第一条 本施行细则依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）第十条的规定制定。
第二条 房产税的纳税年度从公历的每年一月一日起至十二月三十一日止。
第三条 房产税由房产所在地税务机关负责征收管理。
第四条 房产税的征税范围：
城市：为市区和郊区；
县城：为县人民政府所在地；
镇：为镇人民政府所在地（包括镇政府所在的行政村）；
不在城镇的大中型工矿企业。
第五条 纳税人应按房产的座落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
第六条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。
第七条 《条例》第五条一至三款免税房产中的公用、自用房产，包括公务用房、宗教活动用房和干部、职工家属宿舍及宗教人员居住用房。不包括生产经营用房。
第八条 除《条例》第五条规定的免税房产以外，下列房产给予减征或免征房产税：
一、纳税人用作学校、医院（医务室）、疗养院、幼儿园、托儿所的房产免征房产税；
二、毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定停止使用后免征房产税；
三、遭受自然灾害后恢复修建的房产以及其他纳税有困难的，给予定期减税或免税照顾。
第九条 纳税人新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起交纳房产税；未经验收使用的，从使用的次月起交纳房产税。
第十条 纳税人调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出以前及当月应纳的税款，由调（卖）出单位或个人缴纳；调（买）入单位或个人，从调（买）入的次月起计算缴纳。
第十一条 纳税人应于本施行细则公布后，依照税务机关规定的期限，将现有房屋的座落、面积、原值以及出租房屋的租金等情况，据实向当地税务机关申报登记，新增加的房屋应于增加之日起三十日内申报登记。
纳税人变动住址，转移产权、关闭停业，或者在扩建、改装房屋后变动房屋原值的，应于上述行为发生后的三十日内持有关证件向当地税务机关办理变更登记手续。
纳税人不按照税务部门的规定申报纳税，税务机关有权按照规定确定其应纳税额。
第十二条 房产税的纳税期限：
房产管理部门应纳的税款每月缴纳一次；企业和其他单位应纳的税款每季缴纳一次；个人应纳的税款每季或半年缴纳一次。具体征收时间由县（市）税务机关确定。
第十三条 房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定执行。
第十四条 本施行细则由省税务局负责解释。
房产税暂行条例篇2
中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入和经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可以暂时沿用原国民党政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和与房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。
在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。上述内容载入了1950年1月30曰中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件一《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。
20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。
（一）契税
1950年4月3日，政务院《契税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例的施行细则由各省、市根据本地区的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契税按照买价征收6％，典当契税按照典当价征收3％，赠与契税按照现值价格征收6％。1951年全国契税收入为2 733.4万元，1953年达到4036.0万元。1955年降至1829.2万元。1956年以后基本停征。
（二）城市房地产税
1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》（1950年6月，二届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收。所以定名为城市房地产税），即日起施行。暂行条例中规定：城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据。按年计征。税率为1%：地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5％：标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为1.5%；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征，税率为15％。
（三）工商业税、工商统一税和工商税
1950年1月30日。中央人民政府政务院《工商业税暂行条例》。即日起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是：1.营业税。从事租赁业和房地产业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用4％和6％的税率。2.所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行14级全额累进税率，最低适用税率为5％，最高适用税率为30％。
同年12月19日，中央人民政府政务院修正以后的《工商业税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了营造业的适用税率为2.5％，房地产买卖的适用税率为3％，租赁业的适用税率为4%，房地产的适用税率为1 2%；所得税改为21级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间的级距加大，实际税负大幅度减轻。
1958年税制改革时，为了简化税制，将工商业税中的营业税与货物税、印花税和商品流通税合并为工商统一税。1958年9月11日，第一届全国人民代表大会常务委员会第101次会议审议并原则通过《中华人民共和国工商统一税条例（草案）》。9月13日，国务院将该条例（草案）公布试行。该条例（草案）规定了从事建筑、安装，租赁，购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据，适用税率分别为3％、5％和7％。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工商所得税。1963年4月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同的超额累进税率。其中，个体经济实行14级超额累进税率，最低适用税率为7％，最高适用税为62％。并有加征一至四成的规定。
1972年3月30日，国务院批准财政部报送的《关于扩大改革工商税制试点的报告》和《中华人民共和国工商税条例（草案）》，从1973年起全面试行。该条例（草案）规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为3％（当时规定国营建筑、安装企业不纳税），从事租赁、购销等业务的纳税人适用税率为5％。1973年的税制改革。把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、城市房地产税、车船使用牌照税、盐税和屠宰税合并为工商税。
（四）印花税
1950年12月19日，政务院公布《印花税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，买卖不动产的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状。典当、质押、买卖、转让或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为0.3％；授产、析产契据。适用税率为3‰。1958年税制改革时，印花税并入工商统一税。
二、我国改革开放以后的房地产税收制度
党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：20世纪80年代初期恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。
（一）契税
契税恢复征收之初，仍然沿用1950年政务院的《契税暂行条例》。1997年7月7日，国务院《中华人民共和国契税暂行条例》，从当年10月1日起施行，政务院的《契税暂行条例》同时废止。1993年以后，随着房地产交易的迅速扩大，契税收入逐年大幅度增长：1993年的收入为6.2亿元，2004年达到538.9亿元，11年间增长了85.9倍。平均每年增长17.6％。
（二）房产税
根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按照1951年政务的《城市房地产税暂行条例》纳税。由于按照原值征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协调：1993年的收入为49.2亿元，2004年达到366.3亿元，11年间增长了6.4倍，平均每年增长7.9％。
（三）耕地占用税
为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，1987年4月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，即日起施行。由于政府实行严格限制占用耕地的政策、耕地占用税实行固定税额标准且一直没有调整、征收管理比较困难等原因，收入额一直不多。增长也不快，1993年的收入为29.4亿元，2004年达到118.5亿元，11年间增长了3.0倍，平均每年增长5.5％。
（四）城镇土地使用税
根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1988年9月27日，国务院《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额一直不多，增长也不快，1993年的收入为30.3亿元，2004年达到106.2亿元。11年间增长了2.5倍，平均每年增长5.0％。
（五）土地增值税
1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快，1996年的收入仅为1.1亿元。2004年达到75.0亿元，8年间增长了67.2倍，平均每年增长22.9％。
（六）与房地产有关的其他税种
1.营业税。在1984年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国营业税条例（草案）》，从当年10月1日起试行。1993年12月13日，国务院《中华人民共和国营业税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的纳税人，以其营业收入为计税依据（现规定建筑、安装工程的计税营业额不包括设备的价值），适用税率为3%；从事业、仓储、租赁业的纳税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为5%：转让土地使用权、销售建筑物和其他土地附着物的纳税人，以其取得的收入为计税依据（现规定在某些特殊情况下可以按照收入减除支出以后的差额征税），适用税率为5%.
2.城市维护建设税。1985年2月8日，国务院《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从当年1月1日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差别税率（1％、5%、7%）。1994年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计税依据、税率等方面的规定没有改变。
3.对内资企业征收的所得税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）》，从当年10月1日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算的国营企业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行55％的比例税率，小型企业适用10％～55％的8级超额累进税率。1985年4月11日，国务院《中华人民共和国集体企业所得税暂行条例》，从1 985年1月1日起施行。集体企业所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从10％～55％的8级超额累进税率。1988年6月25日，国务院《中华人民共和国私营企业所得税暂行条例》，从1988年1月1日起施行。私营企业所得税的纳税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据。税率为35％。
1993年12月13日，国务院将上述3种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为计税依据。一般企业适用33％的税率，微利企业暂时适用27％或者18％的税率。
4.对外资企业征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》，1981年12月13日，第五届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国外国企业所得税法》，1991年4月9日，第七届全国人民代表大会第四次会议将e述两部涉外企业所得税法合并为《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，从当年7月1日起施行。外商投资企业和外国企业所得税的纳税人为外商投资企业和外国企业，以应纳税所得额为计税依据，企业所得税的税率为30%.地方所得税的税率为3%.外国企业没有在中国境内设立机构、场所。而有来源于中国境内的利润、租金等所得，或者虽然设立机构、场所。但是上述所得与其机构、场所没有实际联系的，应当缴纳20％的所得税。
5.对个人征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国个人所得税法》，1986年1月7日，国务院《中华人民共和国城乡个体工商业户所得税暂行条例》，1986年9月25日，国务院《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》，1993年10月31日，第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议颁布了《中华人民共和国个人所得税法》，从1994年1月1日起施行。
6.印花税。1988年8月6日，国务院《中华人民共和国印花税暂行条例》，从当年10月1日起施行。印花税的纳税人为在中国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人。应纳税凭证包括建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、财产保险合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照等。计税依据为应纳税凭证所载金额或者应纳税凭证件数，税率分为比例税率和定额税率两种（如产权转移书据的适用税率为0.5‰，权利、许可证照每件税额标准为5元）。
7.建筑税和固定资产投资方向调节税。1983年9月20日，国务院了《建筑税征收暂行办法》，从当年10月1日起施行。建筑税的纳税人为从事自筹资金进行基本建设投资和更新改造投资的单位（不包括外资企业），征税的资金包括国家预算外资金、地方机动财力、企业事业单位的自有资金、银行贷款和其他自筹资金，以自筹基本建设的全部投资额和更新改造措施项目中建筑工程投资额为计税依据，税率为10％。
1991年4月16日，国务院将建筑税改为固定资产投资方向调节税，了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从当年1月1日起施行。为了鼓励投资，扩大内需，促进经济发展，根据国务院的决定，固定资产投资方向调节税已经从2000年起暂停征收。
8.遗产税。我国拟在适当的时候开征遗产税。
（七）收入归属情况
在1994年我国实行分税制财政管理体制以前，房地产税收的收入归属随财政管理体制多次变化，有时划归地方，有时划归中央，有时由中央与地方共享。1994年以后，我国实行了分税制财政管理体制，目前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税和固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）划为地方政府固定收入，营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。
三、改革我国现行房地产税收制度的初步思考
目前我国房地产税收制度面临的主要问题有：1.税种数量偏多，设置不够合理；2.税权高度集中；3.部分税收法规过于陈旧；4.有些税种的计税依据和税率存在严重的问题；5.税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在；6.房地产市场的发展关业务的拓展给房地产税收带来了许多新的问题。如房地产抵债、回租涉及的有关税收问题。此外，我国房地产市场管理还不够规范，相关的税收征收管理也不够严格，税收流失依然比较严重。
本文认为，我国房地产税收制度改革的出发点应当是：鼓励房地产业的发展，合理开发利用土地资源，规范税费关系，增加地方财政收入，符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标。党的十六届三中全会决定确定的“简税制、宽税基，低税率、严征管”税制改革基本原则也适用于房地产税收制度的改革。
（一）简化税制，优化结构
1.合并重复设置的税种，实现内外税制的统一。例如，企业所所得税、房地产税等者陂当统一税法，公平税负。
2.取消不符合市场经济发展要求的税种。例如，固定资产投资方向调节税。
3.取消不符合各国通行做法的税种。例如，将城市维护建设税，印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税。
4.将房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的房地产税。
通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税种的数量，而且可以减少转让（转移）、出租环节的税收。加强房地产保有、使用环节的税收。
（二）调整税基和税率
1.房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在征税范围之外。
2.房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。
3.调整增值税和营业税的征收范围。对建筑行业和销售不动产实行增值税，以消除因增值税、营业税交叉征收而形成的双重流转税负担。由此引起的地方税收收入的减少如何弥补？一可以随着第三产业的发展扩大营业税的税基，增加营业税收入；二可以适当提高增值税收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值税收入。从总体和长远来看，这项改革可以促进房地产业的发展，对于经济、财政（包括中央财政和地方财政）都是有利的。
4.允许个人购房贷款的利息在个人所得税前扣除。在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收入的需要，并参考其他国家，特别是发展中国家、周边国家的做法。
（三）适当下放税权
应当将房地产税作为我国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制要素的适当调整），以适应各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场。
（四）适时修正税法
各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。暂行条例“暂行”十几年以至几十年的状况应当彻底改变。
（五）加强税收征管
房产税暂行条例篇3
【关键词】房产税；计缴；关键点
2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个 人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产 税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外 资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文 件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税 人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不 十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.
1．关于房产税的征税范围 房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区， 其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县 县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、 自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较 发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建 制的大中型工矿企业所在地.
2.关于房产税的适用税率 房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税 率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为 12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途， 按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市 场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税.
3.关于房产税对房屋原值的规定 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账 簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应 根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规 定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是， 《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或 使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和 配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征 房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产 原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施 中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.
另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税 〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下 建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科 筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋 功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在 其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地 下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~ 60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10% 至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作 为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至 30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治 区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确 定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照 地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.
现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用 房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖 市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.
4.关于房产税纳税义务的起止时间 对于新建的房屋如何征税，《关于房产税若干具体问题的解释和 暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条规定：纳税人自建的房屋， 自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办 理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或 出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。而房产税纳税义务截止 时间的问题，《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税 〔2008〕152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发 生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款 的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.
5.关于外币换算的时间点 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）第四条规定，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外 籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴 款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币.
【参考文献】
［1］岳树民、王海勇.我国现行房地产税制的现状与问题分析[j]，扬州大学税务 学院学报2004年第3期．
房产税暂行条例篇4
我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现将各税种分述如下：
第一，营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业—租赁业”税目，税率为5％计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释（试行稿）》）
第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为％。
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳（1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》）。
这里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育费附加比率为3％。同时在国家总局20__年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发[20__]35号）中，自20__年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。
第三，印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
第四，房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，自1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[]24号）]。
除企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房情况外，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12％计算缴纳房产税（《中华人民共和国房产税暂行条例》）。
第五，城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收城镇土地使用税（《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》）。
根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1988]国税地字第15号）文件第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
第六，企业所得税。查实征收企业所得税的企业将房屋租赁取得的租金收入并入本企业收入，扣除与该经营用房有关的成本和税费支出，计算应纳税所得额，按期预缴、年终汇算清缴企业所得税（《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例）。
二、企业房屋出租收取房租的相关纳税义务发生时间
第一，营业税。根据《营业税暂行条例》第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
第二，企业所得税。新企业所得税法实施条例规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[20__]79号，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》对企业提前收到租金收入的情形作出了补充规定。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
三、企业房屋出租收取房租的税务及账务处理
企业收取符合上述规定的本期租金，应当期确认收入，交纳营业税。但在实际操作过程中，经常会提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，如一次性收取几年的租金，在此情况下，应在收到预收款当天交纳营业税，但在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。同时，与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。相关会计账务处理列示如下：
收到租金时：
借：银行存款等（总金额）
贷：其他业务收入（当年收入）
预收账款等（跨年度收入）交纳税费时：
借：营业税金及附加（与当年收入匹配）
待摊费用（与跨年度收入匹配）
贷：应交税金等
按税法规定计提折旧时：
借：其他业务支出
贷：累计折旧
以后年度结转收入费用：
借：预收账款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：待摊费用
企业在发生出租业务时，可参照上述进行税务和账务处理。
四、税务机关对企业房屋出租收取房租的纳税核定
平日顾问过程中，发现有些企业为了少纳税，减少租金入账的金额，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令[]362号）第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；按照其他合理方法核定。
采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。
根据以上规定，如果税务机关认为申报的计税依据偏低，是有权依据规定方法调整的，企业少报租金不但起不到少交税的目的，反而会给自己带来不必要的麻烦，这是得不偿失的。
房产税暂行条例篇5
关键词：股权转让；房地产；土地增值税；税收优惠
中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0134-04
引言
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理
中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①
但是，48号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
根据该批复，以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题：一是其自身的效力问题，二是该文件所规范的行为界定问题。
第一，国税函[2000]687号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件，对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力，但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定，国税函属部门规范性文件，具有一定的法律效力，效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力，同时也对抄送的机关也有法律效力，但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。
第二，该批复仅是根据个案的批复，并未给出适用情形的界定标准。例如，在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”？转让 100%以下股权就可以不征？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定？
在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下，财政部、国家税务总局于2006年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”
然而，该文件只对财税 [1995]48号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说，48号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000年已经出现相关批复的情况下，为何财税[2006]21号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48号文“暂免征收”的情形之外呢？下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析，认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。
二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析
（一）土地增值税随“流转”而生，适用四级超率累进税率
土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4条、第6条的规定，土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节，其承担的税负可以转嫁，亦即在房地产交易中如果上个环节（因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件）免征，在下个环节必须补上或者有收益时再收。
土地增值税的计税公式可以简单地表示为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，其中，土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额，土地增值税税额的扣除项目，主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中，取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下，如果取得土地使用权所应支付的成本高，则扣除的金额增多，则土地增值额较低，反之土地增值额较高。
同时，土地增值税实行四级累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。
因此，土地增值额越高，则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下，如果取得土地使用权所支付的成本越高，则扣除的金额越多，由此土地增值额越低，导致适用的税率就可能越低。反之，如果取得土地使用权所支付的成本低，则土地增值额高，故可能导致适用较高税率而多纳税款。
（二）48号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收”
“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠，是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称，是政府通过税收制度，按照预定目的，减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的，根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免，以体现量能课税原则，并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定，但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言，税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠，在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。
48号文第3条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”首先，这种暂免征收不等于免税，即对于该部分的土地增值税不是被直接免除，免税条文的表述如48号文中的第5条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”其次，这种暂免征收的具有期限性、临时性。48号文第3条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间，根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质，我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节，由于下一次的土地流转环节发生时间不确定，因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然，也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度，如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定：“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者，其所得税得选择缓课五年。”
通过上述分析可知48号文第3条仅是规定土地增值税的暂免征收，不等于该部分税收被直接免除。同时，暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。
三、常见的以股权转让房地产案例分析
A公司是房地产开发公司，实收资本5 000万元。2012年A公司通过拍卖取得一宗土地使用权，支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000万元开发非普通住宅项目。2013年A公司投入该项目开发成本1 500万元，发生期间费用200 万元。后因资金原因无力开发，欲将该在建项目以 8 500万元转让给 B公司。公司无其他经营业务。A 公司为减少税费，要求以股权转让方式转让该项目。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算（两家企业所得税税率均为25%，单位：万元）。
（一）交易环节税赋测算
1.以股权转让方式应纳税金额
2.以房地产直接转让方式应纳税金额
从两张计算表可看出，以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。
（二）后续开发销售应纳税额
房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B公司受让后投入7 500万元继续修建，发生期间费用800万元。销售收入26 000万元，均为非普通住宅项目收入。
1.当上个环节以股权转让方式进行时本环节主要应纳税额
2.当上个环节以转让房地产方式转让时本环节主要应纳税额
（三）两开发环节税赋分析
结合受让后继续开发销售环节来看，以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196万元，而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节，采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929万元税额。由此可以看出，以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税，得到的结果是整个环节缴纳的税金最多。
结论
48号文规定企业兼并过程中的土地增值税暂免征收，而以股权转让的方式转让房地产并不能依据该条文达到节约税收成本的目的。因为土地增值税随土地的流转环节而生，交易环节的免征部分会在下一环节进行递延征税，且由于土地增值税适用四级超率累进税率，上一环节暂免征税部分可能导致可扣减税额的减少，进而导致适用更高的税率，导致最终纳税数额的增加。
股权收购与资产收购相比，有负债风险、政府审批、第三方权益影响等诸多差异，企业应当结合自身情况、通过充分的尽职调查，基于对目标公司主体资格、经营管理合法性、主要资产和财产权利、债权债务、税务等情况的尽职调查，谨慎合理地选择并购方式。在房地产转让环节，转、受让双方应当进行全面的税负分析，将日后目标公司开发或继续开发该房地产项目所产生的税负特别是土地增值税等体现在股权转让的价格当中，以确定合理的房地产转让方式及价格。
参考文献：
[1] 黄燕.以股权转让方式转让房地产的涉税分析[J].企业研究，2011，（18）.
[2] 刘晓尧，崔润苗.房地产企业股权收购之法律风险及防范[J].经营管理者，2012，（16）.
[3] 陈绍方，贺迎芳.公司股权转让与土地增值税问题辨析——对国税总局（2000）686号《批复》的商榷[J].中国房地产，2013，（9）.
[4] 胡挺，后锐.中国房地产并购动机及其经济后果——以恒大地产并购深圳建设为例[J].中国房地产，2012，（6）.
[5] 李林.房地产企业不同并购方式中的税务筹划分析[J].财经界，2012，（12）.
[6] 张忠芳，景志伟.税收因素对房地产企业并购影响的案例研究[J].财会学习，2013，（5）.
[7] 田焱.企业并购的税收筹划策略及案例分析[D].济南：山东大学硕士学位论文，2013.
[8] 王霞.税收优惠法律制度研究——以法律的规范性及正当性为视角[M].北京：法律出版社，2012.
[9] 黄霖.房地产企业土地增值税纳税筹划的误区[J].新会计，2010，（2）.
[10] 张守文.税法学[M].北京：法律出版社，2011：309.
房产税暂行条例篇6
摘 要 房产税是对我国境内拥有房产的单位或个人，以其房产的余值或者租金为计税依据，向房屋产权人征收的一种财产税。我国现行房产税改革虽已如火如荼地进行着，但并没有发挥出其应有的功能，有必要进一步改革房产税，借鉴国外房产税制度经验，完善我国房产税制度。
关键词 房产税 物业税 改革
一、我国房产税制度历史与现状
我国自周朝以来，各个朝代均注意对房产征税，从而使房产税制度一直绵延未绝。我国于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税正式在我国税收历史上出现。到1994年进行税制改革是进一步统一了内外单位与个人的房产税法律制度。2011年1月28日，我国开始在上海、重庆对符合规定的个人住房征收房产税。
二、我国房产税制度缺陷与悖论
（一）房产税法律滞后且位阶较低
我国现行房产税法律为《中华人民共和国房产税暂行条例》，该条例是国务院于1986年9月15日颁布的，时隔二十多年，我国政治、经济等领域都发生了较大变化，而法律却没有随之变迁，“暂行”这一行就是26年，与现实相比，法律明显滞后。且连一部正式的法律都没有颁布，房产税法律位阶过低。
（二）违背了税收法定原则
沪渝两地的房产税试点改革依据都是市政府的暂行办法，该办法虽然经过了国务院的授权，但是国务院也是根据全国人民代表大会1985 年通过的《关于授权国务院在经济体制改革和对外开放方面可以制定暂行的规定或者条例的决定》获得的授权。国务院作为被授权的机关又将税收立法权授予省、自治区、直辖市人民政府，这就形成了“转授权”，严重违背了税收法定原则。
（三）违背了税收公平原则
上海市房产税暂行办法规定居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税。重庆市房产税暂行办法规定主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 （ 含第二套）以上的普通住房征收房产税。比较以上两个暂行办法，户籍成为了房产税的征税标准。根据税收公平原则，无论是从纵向看还是横向看，应纳税额都应该由纳税人的能力决定，而不是由纳税人的身份决定。显然户籍作为征税与否与征税多少的标准，违背了税收公平原则。
（四）相关保障制度的缺失
2003年中共中央十六届三中全会明确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时，对不动产开征规范的物业税，相应取消有关税费”，但是至今仍未开征物业税，物业税是针对房屋产权所有人或者使用人征收的，较难转嫁，因此调控作用明显。
其次，对存量房产征税，就必然涉及到房产价值的评估问题。我国尚没有统一的评估标准和评估机构，不利于房产税应纳税额的计算与征收，而如果为了寻求较真实的价值评估进行多次评估的话又有违行政效率原则，且导致资源浪费，不利于房产税的顺利征收。
三、我国房产税制度的国外借鉴与完善建议
（一）尽快制定房产税法
在条件成熟时，应尽快将《房产税暂行条例》上升为《中华人名共和国房产税法》再辅之以具体的实施细则，作为房产税的征税依据，并将“转授权”立法废除，维护法律的权威。像美国房产税的税率因地区不同而不同，不同的地方政府对房产税税率的规定都有所不同，是根据本区域的财政预算支出来核算适合本区域的房产税税率。因此我国税收立法权也可适当下放地方政府根据本辖区经济发展水平、税收征管水平等情况进行相关立法。
（二）取消户籍纳税标准，统一标准，公平纳税
埃及国内的贫富差距悬殊，埃及政府始终坚持“向低收入者倾斜”的房产税征收原则。埃及政府通过对非豪华型住房建筑免收原始税和治安税，减轻低收入阶层的房产税压力。因此，房产税应该根据纳税人的能力为标准进行征收，无论纳税人为何户籍，只需对其所拥有或者使用的房产余值进行评估，然后根据税率确定应纳税额，确保房产多的多纳税，房产少的少纳税或者不纳税。
（三）建立健全相关保障制度
适时开征物业税。我国的房产税主要针对房产的流通环节征税，对保有环节并没规定，对房价的调节力度几乎为零。像日本在房屋的流通交易环节和保有环节分别征税，这种双渠道征税的做法有力地遏制了日本房价的过快上涨。因此有必要在房产的保有环节开征物业税，应缴纳的税值随着不动产市场价值的升高而提高。当房产所有人或者使用人在拥有的非居住性住房时间越久或者增值越多时缴纳的物业税就会越多，作为一个理性经济人，如果物业税超过他可能获得的收益时，他就可能放弃囤积房产，这样就促进了资源的优化配置，也更符合税收公平原则。
建立权威的房产评估机构。在英国开征的住房财产税，其住宅房产的价值是由其国内收入署内设的房地产估价部门进行评估；美国各地政府都拥有自己独立的房地产估价部门，从而保证房产税评估的客观公正。就我国而言，还需建立统一的房产评估标准和房产评估机构。同时，应建立健全申诉机制和行政复议制度。另外，应强化房产产权登记制度，加强信息的有效管理和使用，增强房产税收课征的有效性和严肃性。
参考文献：
[1]戴芳.税法学教程.中国政法大学出版社.2008.
[2]张守文.税法原理（第六版）.北京大学出版社.2012.
[3]陈曦，吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示.求索.2012（1）.
[4]邹晓琳，朱卓婕，汪夏娴，袁晨.中国现行房产税改革的冷思考.财经视点.2012（06）.
[5]潘明星，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考.财政研究.2011（8）.
房产税暂行条例篇7
【关键词】房地产税收 类别 实务
房地产开发行业涉及税种较多，一般主要有营业税、城建税、教育费附加、河道管理费、地方教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、增值税、车船使用税、企业所得税、个人所得税等。下面就房地产企业各主要税种及涉税事项一一展开论述。
一、营业税
（一）税目及税率。
房地产行业营业税一般涉及税目有转让无形资产、销售不动产和服务业，税率均为5%。
（二）主要纳税事项
转让无形资产纳税事项主要指房地产开发企业直接转让土地使用权；销售不动产纳税事项主要包括收取销售定金、预售收入及现房销售收入；服务业纳税事项主要包括取得空置商品房出租收入、自有车位出租收入、自有投资性房地产租金收入、外派管理人员管理费收入等。
二、城建税等各项附加税费
（一）附加税费的种类。
附加税费主要是以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计税依据的而征收的具有特定目的的税收种类。上海市目前附加税费主要有城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道管理费四项内容。
（二）税率。
城建税根据纳税人所在地不同，设置了三档地区差别比例税率，即市区7%，县城、镇的5%，不在以上两种地区的为1%。上海市目前的教育费附加为3%，地方教育费附加2%，河道管理费1%。
三、土地增值税
（一）征税范围。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税征收范围包括：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。
（二）税率。
增值额土地增值税税率设计的基本原则是增值多的多征，增值少的少征，符合条件的普通住宅标准的免征。土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额超过扣除项目的比率不同30%-60%不等，具体税率及计算方法详见《土地增值税暂行条例》。
（三）征管方式。
土地增值税采用先预征后清算的征管方式。企业在房地产项目达到清算条件之前，通常按照房产预售或销售收入和税务机关核定的预征率计算并缴纳土地增值税。待项目达到税法规定的清算条件后再选择合适的清算方法进行清算，多退少补。清算条件及清算方法详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，国税发[2006]187号文。
（四）预征率的确定。
上海市土地增值税预征率按不同的销售价格确定。文件规定除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按上海市房屋主管部门提供的数据为准。
（五）清算。
土地增值税清算分为核实清算与核定征收率清算两种方法。企业应根据自身的情形对照税法所规定的条件，在不违背税法规定的情况下，选择能降低企业土地增值税税负合适的清算方法。
四、企业所得税
本文只针对房地产开发企业中有别于其他一般企业所得税事项进行讨论，对一般企业所得税中共性的内容不再赘述。
（一）征管方式。
房地产开发企业的销售模式一般是先预售，待产品完工后再交房。由于这种特殊的销售方式，使得房地产企业的收入的确认和企业所得税的缴纳方式与其他一般企业具有很大的区别。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
（二）预计毛利率的确定。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；
3.开发项目位于其他地区的，不得低于5%；
4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
（三）开发产品视为完工的条件。
开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
2.开发产品已开始投入使用；
3.开发产品已取得了初始产权证明。
（四）计税成本的确定
1.企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
2.除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（五）计税成本核算终止日时间的确定。
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
五、房产税
（一）征税对象及范围。
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。
（二）计税依据及税率。
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。从价计征的按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%，一般适用于房产企业自用办公房产等；另一种按房产出租的租金收入计征的，税率为12%，一般适用于房产企业取得房产租金收入。
六、城镇土地使用税
（一）征税对象及范围。
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。征税范围包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。
（二）计税依据及税率。
城镇土地使用税以纳税人实际使用占用的土地面积为计税依据。采用定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
（三）上海市目前各各纳税等级区域的税额标准如下。
一级区域，每平方米年税额30元；二级区域，每平方米年税额20元；
三级区域，每平方米年税额12元；四级区域，每平方米年税额6元；
五级区域，每平方米年税额3元；六级区域，每平方米年税额1.5元。
（四）建成住宅陆续实现销售交付业主后城镇土地使用税的调整。
当房产项目的开发产品实现销售并将房屋交付业主后，房地产开发企业不再承担该将交付房屋分摊的土地面积应纳城镇土地使用税，要在纳税申报时按比例扣除。实际申报纳税面积为：计税土地面积=纳税人的房屋建筑面积÷宗（丘）地内所有房屋的总建筑面积×宗（丘）地面积。
七、个人所得税
（一）征管方式：房地产企业对其员工个税申报缴纳一般采用代扣代缴的方式。
（二）个人所得税应税所得项目：主要是工资、薪金所得。
（三）应纳税额的计算：应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
（四）一次性发放年终奖税额的特殊规定（具体计算方法详见以《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》国税发[2005]9号）。但在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。
八、契税
（一）契税征税对象。
契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括以下5项内容：一是国有土地使用权出让；二是土地使用权转让；三是房屋买卖；四是房屋赠与；五是房屋交换。就房地产开发企业而言，主要有两个事项需要缴纳契税，一是国有土地使用权受让环节，即房地产企业办理土地证时需缴纳契税；另一面是开发产品完工后，办理初始产权证明（即大产证）时需要缴纳契税。
（二）计税依据及税率。
契税的计税依据主要为不动产成交价格，税率为3%。
目前浦东新区办理大产证契税的计算方法为：
应纳税额=可售住宅面积×200元/平方米×3%。
九、印花税
（一）印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。
（二）科目及税率。
印花税税目一共有13个，房地产开发企业基本上都有所涉及。税率有两种形式，即比例税率和定额税率。具体内容详见《中华人民共和国印花税暂行条例》 国务院令[1988]第11号。
十、增值税
房地产企业涉及增值税业务很少，当存在以下两种情形时需要缴纳增值税。一是出售多余建材，二是出售自用固定资产如车辆等。当出现上述特殊事项时需要向主管税务所申请税种核定，增加税种及确定税率。
十一、车船使用税
拥有机动车辆的房地产企业都需要缴纳车船使用税，目前上海大多选择在支付保险费时保险公司代为一并缴纳。车船税实行定额税率，对各类车辆分别规定一个最低到最高限度的年税额。具体的适用税额依照《车船税税目税额表》执行。
参考文献：
[1]中华人民共和国营业税暂行条例（中华人民共和国国务院令第540号）.
[2]中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发[1985]19号）.
[3]国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号文）.
[4]关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告 （上海市地方税务局公告2010年第1号）.
[5]国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）.
[6]中华人民共和国房产税暂行条例（国发[1986]90号）.
[7]上海市人民政府关于《上海市城镇土地使用税实施规定》的通知（沪府发〔2007〕42号）.
[8]中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年修订）.
[9]国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知（国税发[2005]9号）.
[10]中华人民共和国契税暂行条例（国务院令[1997]第224号）.
房产税暂行条例篇8
佛山房产税征收细则相关内容
佛山房产税征收细则
一、房产税的基本法律规定
房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年9月15日由国务院，并于当年10月1日起施行的。广东省人民政府根据此条例于1986年12月31日颁布《广东省房产税施行细则》，并自1987年1月1日起施行。
二、房产税的纳税人
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的，由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人为纳税人。
上面列举的产权所有人、经营管理单位和个人、承典人、房产代管人或使用人，统称为房产税的纳税人。
三、房产税的征税范围
房产税以房产为征税对象，依现行房产税暂行条例规定，其征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。
四、房产税的税率
依照房产原值计算征收的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算征收的，税率为12%。从20xx年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。
五、房产税的计税依据
房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。按房产价值征税的，称从价计征;按房产租金收入计征的，称从租计征。
(一)从价计征
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。《广东省房产税施行细则》规定，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值为计税依据。房产原值，是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有房产原值的房产，由房产所在地地方税务机关参考同时期的同类房产核定。
(二)从租计征
从租计征，仅限于房产出租的部分。对房产出租，以房产租金收入为计税依据。房产的租金收入，包括货币收入和实物收入。
六、房产税的计算
(一) 从价计征的公式为：
年应纳税额= 房产原值X(1-30%)X1.2%
(二) 从租计征的公式为：
应纳税额=租金收入X12%(或4%)
房产税的税收优惠
下列房产免纳房产税：
(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产;
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
(四)社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院、等公共、公益事业单位自用的房产;
(五)个人自有自用的非营业用的房产 ;
(六)经有关部门核定属危房，不准使用的房产;
(七)经财政部和省税务局批准免税的其他房产。
(一)从价计征
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。《广东省房产税施行细则》规定，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值为计税依据。房产原值，是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有房产原值的房产，由房产所在地地方税务机关参考同时期的同类房产核定。
(二)从租计征
从租计征，仅限于房产出租的部分。对房产出租，以房产租金收入为计税依据。房产的租金收入，包括货币收入和实物收入。
六、房产税的计算
(一) 从价计征的公式为：
年应纳税额= 房产原值X(1-30%)X1.2%
(二) 从租计征的公式为：
应纳税额=租金收入X12%(或4%)
七、房产税的税收优惠
下列房产免纳房产税：
(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产;
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
(四)社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院、等公共、公益事业单位自用的房产;
(五)个人自有自用的非营业用的房产 ;
(六)经有关部门核定属危房，不准使用的房产;