房地产销售月度总结范文

房地产销售月度总结篇1

关键词：房地产企业 资金 财务管控

房地产企业要想健康稳健的发展，就要把企业的财务管控放在首要位置。房地产企业的财务管控一般包括财务战略管理、预算管理、资金管理、融资管理等，在实际工作中可从以下方面进行：

一、房地产开发企业所面临的经济现状分析

目前，房地产企业面临着政府宏观调控、土地资源供应紧张和经济形势低迷、人们购房需求量降低的双重考验。一方面使得房地产企业的现有资金迅速流出，另一方面则是资金输入困难重重。房地产项目开发资金主要分为：自有资金、借入资金和销售回笼资金三部分。房地产企业在自有资金的基础上，通过银行或其他金融机构借贷等方式借入资金以及楼房销售的及时回笼资金，这三部分各占三分之一来作为项目开发资金。面临着土地供应紧张、原材料上涨等各方面的影响，企业的自有资金被迅速的消耗。在借入资金方面，银行上调了贷款利率，大大压缩了流向房地产开发行业的资金。在回笼资金方面，随着国家对房地产新一轮限购措施的实施，人们对买房的需求降低，房地产销售出现冰河期，资金回笼难度加大。

二、房地产开发的财务管控策略与创新

1、合理搭配融资方式，控制融资成本

在完成了项目预算的基础上，确定项目的融资规模，保证公司的筹资计划与公司需求相符合，既可以满足项目建设的需求又不造成资金冗余，给公司财务造成压力。一般来说，房地产企业常用的融资方式有银行开发贷款、项目股权融资、

社会闲置资金、信托资金和各类高风险资金等，其风险与成本各异。银行贷款融资，其特点是成本低，缺点是要满足银行提出的自有资金比例和手续齐全的要求，需要抵押和担保；信托资金融资，其特点是形式多样灵活运作，缺点是介入企业管理，成本较高。此外还要充分利用财务收支的一些政策如银行承兑汇票、预收账款、委托贷款等方式合理灵活的融资。

2、严格执行全面预算，发挥预算管理的统领作用

在房地产企业中，普遍采用项目预算的预算管理模式来进行预算的控制，以开发项目为预算单位，对该项目建设进行预算。主要包括前期的可行性研究和项目实施过程预算。项目可行性研究阶段的主要问题是完成对项目的背景调查及市场调研，确定项目的初步定位和工作计划，制作项目投资测算表为以后的预算监察工作提供依据。项目运营中的资金预算包括根据项目的销售和融资计划作出资金收入计划，根据项目的进度和日常开支确定项目的支出计划。在预算计划的控制中，要充分考虑到项目进行中的政策和市场变动，最后得出年度预算计划。有了预算计划，为达到预算目标，需要配以严格的预算执行和考核制度。根据各部门年度现金流量预算，将预算细化到每季、每月，把月度预算设定为当月的关键工作计划，与当月的业绩考核挂钩。每月编制月度预算的达成报告，同时根据月度预算的实施情况，分析预测年度预算达成，提出控制措施，由计划控制部门监督落实。

3、加强现金流管理，提高资金运转效率

现金流量比利润更加直观地反映着房地产开发行业的财务状况。完善资金管理，通过控制资金来控制房地产企业的风险。现金流在房地产企业的经营中直接反应着企业在一段时期内的收支盈亏状况，是房地产行业财务报表中的主要指标。要实行现金流预算编制，采用以收定支与成本、费用匹配的原则，遵循收付实现制并采用直接编制，同时采用间接法编制以验证的方法。此外，可根据企业自身规模和业绩，为企业设置“最低现金库存量”和“最高现金库存量”。一般情况下，最低现金库存应占总资产的8%左右，最高现金库存量可根据企业的实际情况，设为最低现金库存量的2倍左右。通过实现现金最低存量和最高存量的控制，一是保证企业正常经营开发需要，保证资金安全；另一方面可尽快把多余的资金投入到经营中，提高资金的使用效率。

4、严格控制负债率，建立与企业特征相匹配的目标资本结构

有弹性的资本结构可以使房地产企业在形式好的时候快速进攻，形式不好的时候能主动退出，这样使房地产企业能有较多的现金流及稳定的利润率作为有力的保障。企业应充分利用资本市场和金融市场，改变单一的贷款融资模式，降低融资成本。由于房地产行业严重依赖借入资本运营，就需要建立基于合理负债率结构的目标资本结构。一方面把企业可能面临的财务风险控制在可预测的范围之内；一方面使得企业融资结构具有了一定的弹性，在政策变动、市场逆转的时候可以攻守兼备。合理的负债率即能发挥负债率的合理杠杆作用降低资金成本，又能避免自有资金过低难以抵抗市场波动。研究表明合理的负债比率是维持在60%以下。合理的目标资本结构为融资提供了管理的依据和要达到的目标，能为企业创造良好的融资环境，吸引各方投资。

5、严格安排往来款项，做好收支核算与管控

房地产企业款项往来支付主要包括：销售收入、开发成本和开发间接费用三大方面，开发成本下包括：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、预算成本、开发间接费用，并按照项目、开发商等分别设置分期的项目核算。建筑单位应根据实际情况，提出各项费用的预算值，交由财务部门认可，财务部门根据工程的规模、工程量大小、施工进度等因素审查预算，通过后严格执行。土地征用及拆迁补偿费包括土地出让金、拆迁安置金、土地使用费及交易费税款等，前期工程费用包括设计费、地质勘测费、可行性研究费、城市建设配套设施等费用，财务部门应按此费用项目设置三级明细科目。在支付控制方面，一要严格按照合同规定的进度条件与进度要求来支付款项，防止工程暂估单价过高，超付或提前支付了款项。二是在工程量变更时，要与工程部进行复核，防止施工单位谎报虚报工程量，造成错误支付。土地成本和建筑安装成本构成了房地产产品成本的绝大部分，土地购置款项和工程款的管控核查是房地产企业现金流的重要组成部分。

6、合理设置业绩规划，确保持续稳定增长

房地产企业需要设定一个长期业绩目标，合理规划出企业业绩的稳定增长的目标计划，可采取以下几个措施：

（1）保证企业发展可持续

房地产企业要想持续发展，就要有足够多的项目资源。其中，土地显得尤为重要。观察房地产企业的财务报表就会发现，资产负债不能满足公司业绩增长的需要，后劲不足。看似乐观的财务业绩实际上是在透支企业，很难在以后一段时间实现连续增长。理想情况下，资产负债表资产储存量应该同利润表中的“营业务收入”及现金流量表中的“销售商品、提供劳务收到的现金”的增长趋势是一致甚至略高于后两者，才能实现房地产企业的可持续发展。

（2）合理平衡各项目开发进度，提高资金周转率

房地产开发属于资金密集型行业，资金需求不均衡，资金出现缺口成为企业不可避免的常态问题，要想保障企业逐年成长，应制定周密的财务规划，合理预测出资金盈余或短缺，合理安排每个项目的开发时间和交付时间，以达到年度利润和销售回款逐年稳定增长的目标。

（3）增加销售手段，提高销售业绩

一是用好预付款，出不同等级的优惠活动，客户预付款比例越高，优惠越大，鼓励客户一次性支付，避免分期付款拖慢资金回笼的速度；二是与销售经验丰富的销售公司合作，举办大型的开盘仪式、促销活动，加快销售速度；三是与合适的银行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企业成本。此外，房地产销售并不是越快越好，在市场刚性需求依然存在的情况下，房地产销售要保证资金回笼的前提下，追求利益的最大化。

三、总结

资金是企业的命脉，对于严重依靠资金运行的房地产开发企业来说更是如此。良好的财务管控可以让企业基业长青。对于处于严峻环境中的房地产企业，根据企业经营实际情况，从以上多样化融资、预算控制、资金管理、收支核算等角度来有针对性的加强财务管控，有助于房地产开发企业平稳稳健发展。

参考文献：

[1]孙长峰.房地产企业资本运营的问题及对策[J].城市开发，2008；05

[2]陈晓薇.房地产企业融资方式比较分析[D].华中科技大学，2011

[3]李朝霞.中国房地产投资基金的理论与发展研究[D].武汉理工大学，2009

房地产销售月度总结篇2

关键词：相关性分析；基钦周期；定位因子

中图分类号：F0 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）25-0010-03

基钦周期由美国经济学家Joseph Kitchin提出。通过对利率、物价、生产和就业等数据的统计研究，Joseph Kitchi发现厂商的生产行为与其库存存在密切联系，当生产过多时产生库存，而库存的增加又引导生产厂商减少生产，从而降低库存。这一周期性变化长度约40个月，被称为基钦周期，其本质是库存周期[1]。从供需角度看，库存周期可分为自主去库存―被动去库存―自主补库存―被动补库存四个阶段，分别对应经济周期的衰退―复苏―繁荣―滞涨[2]。

中国GDP的同比呈较为明显的基钦周期，且有一定的领先性[3]，因此如果能够较为准确地把握中国经济的基钦周期变动规律，了解当前所处的周期阶段，就可以为中短期投资决策提供宏观依据，针对库存变动的不同阶段进行相应的大类资产配置调整。

一、基钦周期定位因子选择逻辑

由于基钦周期本质是库存变动周期，因此从与库存变动存在因果逻辑关系的指标当中选取基钦周期定位因子。首先，生产厂商调整生产和库存的主要根据是产品销售情况，因此销售变动必然与库存变动具备相同的规律且逻辑上销售变动应当领先库存变动，是基钦周期的领先指标。同时，作为外向型经济体，中国出口与销售的周期性变动逻辑上也应高度相关，可与销售指标互为验证。由图1可知，中国工业企业销售同比变化、出口同比变化与代表基钦周期的产成品库存的同比变化在趋势上一致，且销售和出口变化领先于库存变化，这一规律在2009年之后更加明显。

其次，政府会通过货币对经济进行调控，在经济衰退、库存处于低位期间通过放松货币进行刺激，推动补库存；在经济繁荣、库存处于高位期间通过紧缩货币进行降温，推动去库存。因此M1和M2变动与库存变动逻辑上应存在较高的负相关性。由图2可知，M1变动显著性更强，与产成品变动周期长度较为一致，且趋势上与产成品库存呈较为显著的同步负相关性。

最后，近十年来房地产一直作为中国经济的主导产业，其周期性变化可以带动众多行业的发展，房地产行业的波动与GDP增长有显著的正相关性[4]，这一关系也必然反映在基钦周期的变动上。由图3可知，反映房地产供给的房地产投资完成额与基钦周期呈同趋势波动且具有一定领先性，而房地产销售与基钦周期有较为明显的同步负相关性。

二、基钦周期定位因子体系搭建

根据上述分析结果，选择工业企业销售、出口以及房地产投资完成额三个指标为同向因子，选择M1和房地产销售两个指标为反向因子。通过相关系数模型，计算上述五个指标与代表基钦周期的产成品库存之间的相关性。

考虑到工业企业销售、出口以及房地产投资完成额三个同向因子的变动对于产成品库存有一定的领先性，故分别计算这三个指标领先一个季度、二个季度的数据与产成品库存的相关性。

相关系数的模型为：

D=IAX/ （1）

其中IAX为数列A和数列X的协方差，IAA和IXX分别为数列A和数列X的方差。

取2009年1月至2013年12月为统计区间，各个因子指标均取月度数据。则计算得到相关数列与产成品库存，即基钦周期的相关性（如下页表1所示）：

可见，领先一季度的出口和房地产投资与基钦周期相关性最显著，而房地产销售与基钦周期的同步负相关性最显著，这三个指标可作为基钦周期的定位因子。领先一季度的工业企业销售与基钦周期也具有较显著的相关性，可作为参照因子。而M1尽管在逻辑上与基钦周期具备负相关性，但统计数据显示这一负相关性并不显著。

三、总结

根据基钦周期定位因子体系的计算结果，三个定位因子，工业企业销售、出口以及房地产投资完成额三个同向领先因子虽然一直处于底部下降区间，但均已表现出企稳迹象（图1至图3）；同时反向因子房地产销售整体上自2012年起进入上升区间，并于2013年初出现震荡调整，但整体趋势未变（见上页图3）。可见，基钦周期现阶段应处于去库存的短波衰退阶段，预示着本轮基钦周期接近尾声。根据基钦周期一般40个月左右的周期长度推断，未来一年内，中国将进入新一轮基钦周期的短波繁荣，而现阶段仍将是经济筑底的过程，这一判断与近期的经济数据吻合。

参考文献：

[1] 刘华峰.海峡西岸经济进入三年基钦周期的复苏阶段[J].福建金融，2013，（3）：50-53.

[2] 胡宇.从库存周期测量阶段性底部[J].财富视野，2013，（30）：81.

[3] 杨力.中国经济处在基钦周期的去库存阶段[J].前沿参考，2011，（6）：13.

房地产销售月度总结篇3

关键词：房地产价格；通货膨胀；货币政策；实证检验；建议

中图分类号：F293.3　F820.5

文献标识码：A

文章编号：1003-9031(2007)04-0049-04

1998年住房货币化改革后。在商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，我国的房地产市场步入了新一轮的繁荣期。房地产投资的增长速度一直高于固定资产投资的增速。而房地产价格突飞猛进的上涨也引起了整个社会的广泛关注。在国家宏观调控政策频繁出台的2006年，房地产价格依然保持快速上涨。来自国家统计局2006年底的数据显示2006年前11个月商品住房销售价格同比上涨幅度在5％-8％之间，而一些大城市上涨的更高。

在房地产价格上涨的同时，反映一般价格水平的居民消费价格指数却保持在较低的水平。从表面上看，我国房地产价格与CPI之间关系不大，央行的货币政策可以不必关注房地产市场。事实是否如此呢?从理论上讲，资产价格隐含了未来的价格信息，而房地产作为一种资产其价格也会影响到未来的通货膨胀水平。为更清晰地研究我国房地产价格与通货膨胀的关系，本文在总结已有理论经验和实证研究的基础之上。对我国2001年第1季度至2006年第3季度的季度统计数据进行实证检验，力求更客观、真实地解析上述问题，进而为完善我国货币政策提供参考和借鉴。

一、文献回顾

由于传统的通货膨胀指标中并没有反映资产价格的波动，因此有关股票、房地产等资产价格是否应该引起央行的关注、关注的方式以及应对的措施等一系列问题成为学术界和政策制定者不可回避的话题。Fisher(1911)指出，政策制定者应致力于稳定包括资产价格(股票、债券和房地产)以及生产、消费和服务价格在内的广义的价格指数。根据Friedman(1957)的恒久收入理论和Franco Modigliani(1963)的生命周期理论，当期消费受到生命周期中各个阶段的预期收入的影响。房地产价格的变化意味着预期资产回报的变化，导致消费需求的变化。这也就是Pigou(1930)提出的“庇古效应”，也被称为“财富效应”。而总需求的变化会在供给不变的情况下会影响到一般价格水平的变化。Kent和Love(1997)认为资产价格的膨胀会导致未来商品与服务价格上涨的预期：Smets(1997)构造了一个结构模型，指出包括房地产在内的资产价格强烈地受到未来预期回报的影响，而未来预期回报则分别受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响，非预期到的资产价格波动可以影响到通货膨胀预期。可见，房地产等资产价格的变化可能会通过财富效应来影响到即期的价格水平，也可能会影响到人们对未来的通货膨胀预期，房地产等资产价格里隐含着现在的或未来的价格水平信息。

在房地产投资快速增长、房价不断上涨的情况下，研究我国房地产市场价格与通货膨胀的关系也就显得非常必要。已有不少国内学者对我国房地产市场与通货膨胀之间的关系进行了理论和实证的研究。但结论不尽相同。王维安等(2005)通过构建房地产均衡市场模型，对我国房地产市场进行了实证的研究，发现房地产预期收益率与通货膨胀之间存在稳定的函数关系，建议把房地产价格纳入居民消费价格指数：而黄平(2006)的研究认为，我国房地产市场的“财富效应”微弱，房地产价格的大幅度变化对消费、产出进而对一般价格水平的影响十分有限，因而在当前及今后相当长的一段时间内货币政策不应该考虑房地产价格因素。经朝明等(2006)通过对1987-2005年上半年房地产市场价格与消费物价指数年度数据的计量分析认为，我国房地产价格与通货膨胀之间存在长短期的均衡关系，但是它们之间是负相关的关系，即“替代效应”大于“财富效应”，房地产价格的上升造成一般物价水平的降低，这同之前的研究结论有很大的差异。

上述文献对本文所做的研究具有启发和借鉴意义，但就目前我国房地产价格与通货膨胀的关系还没有一个比较一致的看法，理论上的模糊或模棱两可必然会影响到实际部门的操作，最终影响到经济金融体系的稳定。本文力求有所突破，更加清晰地分析我国房地产价格与通货膨胀之间的关系。

二、经验模型设计与数据说明

(一)经验模型设计

检验变量之间关系的传统回归方法一般会假定所使用变量的时间序列是平稳的，然而许多反映经济现象的时间序列都是非平稳的，倘若采取传统的普通最小二乘法，就会出现“伪”回归和“无意义”回归的现象，基于这一原因，Engle和Granger(1987)首先提出了一种处理非平稳序列的全新的研究方法――协整(Co-integration)研究方法。这种方法的基本思想就是在两个或多个非平稳的变量之间寻找均衡关系。如果两个(或两个以上)变量的时间序列是非平稳的，但它们的某种线性组合却是平稳的，则这两个(或两个以上)的非平稳的时间序列之间存在长期的均衡关系(或协整关系)。在经济意义上，这种协整关系的存在意味着可以通过一个变量来影响另一个变量的变化。若变量之间没有协整关系，则不存在通过一个变量来影响另一个变量的基础。由于只有具有相同单整阶数的变量才可能存在协整关系，因此，首先必须对所研究的变量进行单位根检验，即检验序列本身是非平稳的，但其一阶差分是平稳的。

1．变量的平稳性检验

变量的平稳性检验又称单位根检验，其方法通常有DF检验法、PP检验法和ADF检验法(Augmented Dick-ey-Fulle)。本文采用扩展的ADF检验法对变量以及变量的一阶差分进行序列单位根检验。ADF单位根检验是基于以下的回归方程：

x1=α0+α1t(p-1)xt-1∑βi+xt-i+ε　t=1，2，…T

其中，ε为白噪声，表示变量的一阶差分；原假设H0:ρ=1，备选假设H1:ρ＜1。接受原假设意味着时间序列含有单位根，反之则无单位根，也就是说该时间序列是平稳的，如果变量本身具有单位根，而变量的一阶差分没有单位根，那么变量就是一阶平稳过程，即是I(1)序列。

2．协整检验与误差修正模型

本文采用EG两步法来检验，基本思想如下：

设yt和xt均为I(])序列，首先用OLS建立模型，进行协整回归：

yt=β0+β1x1+μt　t=1，2，…T

其次对参差序列ut，做平稳性检验，其中ut=yt-β0-p1xt，若残差序列是平稳的，即ut，是I(0)序列，则yt和x1之间存在协整关系。在存在协整关系的情况下。引入误差项，令误差修正项ecm=ut，建立以下误差修正模型，再用OLS方法估计其参数：

yt=α0+α0，Xt+aecmt-1+εt

在这个误差修正模型中，各个差分项反映了变量短期波动的影响，被解释变量的短期波动可以分为两个部分：一部分是解释变量短期波动的影响，另一部分是偏离长期均衡的影响。如果误差修正项的系数为负，则表明短期的非均衡状态会随着时间的推移被重新拉到均衡状态，变量之间具有长期稳定的协整关系。

(二)变量数据说明

本文用房地产销售价格指数(RPI)来代表房地产市场的价格，用居民消费价格指数(CPI)来反映通货膨胀水平。考虑到数据的可得性与可比性，笔者选取2001年第1季度到2006年第3季度的季度数据，样本数据均来源于《中国经济景气月报》。由于反映通货膨胀的核心指标――CPI仅有月度和年度数据，因此把该指标的月度数据用算术平均法转化为季度数据，房地产销售价格指数和居民消费价格指数均是与上年同期相比的同比数据。为了熨平变量可能存在的长期趋势。消除数据中可能存在的异方差现象，对CPI和RPI这两个变量都取自然对数，分别表示为lnCPI和InRPI。另外，本文采用计量经济学软件EViews5.0对数据进行处理。

三、经验分析结果

(一)平稳性分析结果

图1给出了lnCPI和lnRPI的时序图。初步显示了居民消费价格指数与房地产销售价格指数具有比较一致的变动趋势。而且两变量也表现出不平稳的特征。因此，笔者利用ADF检验对居民消费价格指数与房地产销售价格指数进行单位根检验，检验的结果见表1。

从表1的检验结果可知。对于两个变量的对数序列，在1％和5％的显著性水平上存在单位根的原假设无法拒绝，即都是非平稳的。一阶差分后，两个变量在1％和5％的显著水平上，可以拒绝非稳态的原假设，即是平稳序列。因而，两个变量序列都是I(1)，即均具有单位根，具备了进行协整分析的条件。

(二)协整与误差修正模型分析结果

首先，笔者对居民消费价格指数与房地产消费价格指数的对数序列作协整回归，用OLS法估计，得到以下结果：

lnCPI=2.3053+0.4965lnRPI

t=(6.2956) (6.3176)

R2=0.6388　ADR2=0.6388　D.W.=0.8265

其次，需要对上式的残差进行单位根检验。由回归方程估计结果可得：

ut=lnCPI-2.3053-0.4965lnRPI

再对ut进行单位根检验，其结果如表2所示。检验结果显示，ut序列在1％的显著性水平下拒绝原假设，接受不存在单位根的结论，因此可以确定ut平稳序列，即ut是I(0)序列。这就是说明lnCPI和lnRPI之间存在协整关系，协整向量矩阵为(1，-2.3053，-0.4965)T。

最后，令误差修正项ecmt=ut，建立以下误差修正模型：

lnCPIt=α0+α1lnRPIt+αtecmt-1+ε1

用OLS法估计得到：

lnCPIt=-0.0003+0.3810lnRPIt-0.3804ecmt-1

t=(-0.1929)(2.6280)(-1.9448)

R2=0.2171　ADR2=0.2171　D.w.=1.8413

分析估计结果会发现模型中的常数项未通过显著性检验，为此考虑删除常数项，重新建立模型并估计得到如下结果：

lnCPIt=0.3772lnRPIt-0.3783ecmt-1

t=(2.6918)(-1.9857)

R2=0.2548　ADR2=0.2548　D.W.=1.8320

在这一误差修正模型中，各变量的回归系数都通过了显著性检验。误差修正项系数估计值(-0.3783)为负。调整方向符合误差修正机制，意味着上一季度的非均衡误差以37.83％的调整力度率对当前季度的lnCPI做出反向修正。被解释变量InCPI的短期波动可以分lnRPI为短期波动的影响和偏离长期均衡的影响两部分，短期波动由各变量的差分得到反映。长期均衡可以从协整方程中得到反映。

基于以上的实证分析结果，可以得出以下结论：我国房地产价格指数与居民消费价格指数之间存在长期稳定的正向均衡关系。从长期均衡来看，RPI每增加一个百分点会引起CPI上涨0.4956个百分点。这也就意味着样本选择区间内房地产市场价格的上涨对一般物价水平的上涨起到推动作用，而非由于“替代效应”造成一般价格水平的下降。从短期波动来看，上一期的非均衡误差将以37.83％的调整力度对当期CPI的波动做出修正，这种修正的力度较大，能够保证CPI与RPI之间长期均衡关系。一旦短期波动偏离长期均衡关系，误差修正机制的存在能够纠正这种偏离。并最终使CPI和RPI的关系回到长期均衡关系上来。

四、结论和建议

通过上述分析，本文得到下列结论：我国房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的关系，而且这一关系是正向而非负向的，房地产价格的上升会导致即期的和未来的一般价格水平上升。这意味着目前我国房地产市场的“财富效用”已经大于“替代效应”，而且房地产价格中也包含了对未来通货膨胀的预期，房地产价格的变化对于未来通货膨胀的预测具有重要意义。这可以解释为：随着我国居民财富的大幅增加以及拥有住房的家庭的不断增多，虽然住房消费在居民消费中仍占有较大的比例，但是住房消费对其他商品消费的挤出效应在减小，而拥有住房家庭的增多使得房价上升的财富效应更明显。

房地产销售月度总结篇4

上半年行业运行特点

1、增速放缓，增速为2009年以来最低

1～6月，前5个月汽车产销增速总体呈逐月放缓态势。1～6月中，有三个月份出现销量同比下降，其中5、6月连续两个月汽车产销月度同比呈现双降（产销降幅5月为0.58%和0.40%，6月为0.22%和2.31%）。

2、乘用车增速回落，商用车降幅较大

1～6月，乘用车产销分别完成1033万辆和1010万辆，比上年同期分别增长6.4%和4.8%，月度销量同比增长分别为10.35%、6.44%、9.37%、3.72%、1.19%、-3.37%，增速逐月下降。商用车产销分别完成177万辆和175万辆，比上年同期分别下降14.86%和14.41%。

3、轿车增速下降，SUV继续高速增长

在乘用车四大车型中，1～6月 SUV产销继续保持高速增长，销量分别为273万辆和266万辆，同比增长分别为47.55%和45.94%；MPV产销增速继续维持高位，生产106万辆，销售102万辆，同比增长分别为17.8%和17.9%；轿车产销分别为591万辆和579万辆，同比下降4.39%和5.89%，并且1～6月轿车已经连续5个月出现下滑，其中5月同比下降最高，达到了10%，交叉型乘用车产销分别为63.5万辆和62.9万辆，分别下降17.73%和19.03%。

4.中国品牌汽车表现较好，市场份额回升，SUV高速增长

今年上半年中国品牌乘用车表现较好，销售418.46万辆，同比增长14.6%，占有率为41.5%，比去年提升3.5个百分点。其中，中国品牌轿车销售124.34万辆，同比下降10.6%，占有率为21.5%，比去年下降1.1个百分点。中国品牌SUV销售141.77万辆，同比增长92.8%，占SUV市场份额为53.3%，比去年增长12.9个百分点。中国品牌MPV销售89.52万辆，同比增长19.3%，市场份额为88.1%，比去年同期提高3个百分点。

5、新能源汽车继续保持高速增长

受鼓励政策影响，新能源车继续保持了去年的快速增长，据中国汽车工业协会统计，1～6月新能源汽车生产76223辆，销售72711辆，同比分别增长2.5倍和2.4倍。其中纯电动汽车产销分别完成49042辆和46219辆，同比分别增长3倍和2.9倍；插电式混合动力汽车产销分别完成27181辆和26492辆，同比分别增长2倍和1.9倍。

6、货车大幅下滑，客车增长平稳

1～6月货车销售147万辆，同比下降16.83%。经济增速持续下滑是导致货车出现较大降幅的主要原因，尤其是以制造业为代表的实体经济仍处于衰退期，此外上半年房地产行业的低迷，各地工程项目开工继续减少，开工不足，对属于生产资料性质的重卡市场影响较大；客车方面，上半年销售28.2万辆，同比提高0.91%，继续保持增长，但增幅下降。

7、出口市场持续下滑

自2012年出口突破100万辆以来，汽车出口逐年下降，低迷态势一直未得到缓解。据中国汽车工业协会统计的企业出口数据，1～6月，汽车生产企业共出口38.5万辆，比上年同期下降13.5%。其中乘用车出口21.4万辆，比上年同期下降18.7%；商用车出口17.1万辆，比上年同期下降6%。

对行业总体形势的判断

1、当前形势较为严峻

今年上半年汽车产销同比逐月下滑，连续两个月汽车产销低于上年同期，这是自2011年5月以来，汽车产销月度同比再次呈现双降态势（受元旦、春节影响的1、2月数据除外）。

从分品种来看，乘用车月度同比虽然保持小幅增长，但轿车同比下降，1～6月轿车产销同比分别下降4.39%和5.89%。其中5月轿车同比下降12.36%和10.08%，月度同比降幅为上半年最高。轿车占乘用车比重接近60%，该品种需求下降，直接造成了乘用车增速回落。商用车自去年下半年以来呈现低迷走势，2015年降幅进一步加大，其中中、重型载货汽车的下降幅度更为明显，达到17%。

全国汽车行业规模以上企业1～4月实现主营业务收入2.28万亿元，同比增长4.55%，增幅比上年同期回落11.5个百分点；实现利润1898.7亿元，同比下降0.11%，比上年同期回落28.5个百分点。全行业效益下滑。

2、行业特点为高基数、低增长

自2009年《汽车产业调整和振兴规划》实施以来，我国的汽车产销规模从不到1000万辆猛增到2014年的2300万辆。目前全行业高基数、低增速的特点表现得极为明显。同时，汽车行业目前仍处于前期刺激政策消化期，这对于今年增速仍有较大影响。针对目前形势，企业加大了市场营销力度，部分企业采取了明显的降价措施。“价格战”对市场需求有一定刺激，但也引发了消费者观望心态，持币待购、推迟买车的现象明显，影响了市场需求的释放。

3、库存持续增长

截止到6月底，汽车企业库存（不包含流通环节的库存）为141.59万辆，同比增长3.5%，其中乘用车库存为118.50万辆，同比增长6.6%，商用车库存为23.09万辆，同比下降9.8%。

从重点企业反映的情况来看，汽车库存总体处于可控范围之内。行业内骨干企业在2015年普遍加大了化解库存压力的努力，其中东风、上汽、长安、广汽等主机厂采取了有效措施，在很大程度上缓解了经销商的库存压力。值得一提的是，商用车多数企业库存压力并不大。因今年初，柴油车排放标准升级，中国重汽等中重型货车企业从去年下半年开始减少了老标准产品的生产，加大力度优化库存结构，使库存总体处于较低水平，因此，中、重卡产品库存处于近年来相对比较好的水平。

对全年产销形势的预测

1、宏观经济情况

在外需疲弱、产能过剩等因素影响下，今年上半年中国经济继续下行。其中一季度 GDP 增长 7%，为 24 个季度以来最低增速。进入二季度，投资、消费、出口和工业生产等主要经济指标还在继续走低，今年1～5月份工业增加值继续减速，经济面临的下行压力增大。出口增速明显下降，房地产和制造业投资减速快于预期，国有土地出让收入大幅下滑，银行开始面临有效贷款需求不足的问题，通胀率下降。

从国外情况看，今年全球经济也比预想更困难、更复杂。美联储推迟加息、欧洲、日本经济处于困境之中，大规模QE正在推出。新兴市场国家增长面临困境，特别是俄罗斯、巴西陷入负增长，拖累相关出口。因此，全球经济不稳定与量化宽松也使得中国面临的外部挑战加大，人民币相对非美元货币保持强势同样削弱着中国的出口竞争力。今年下半年，在国内外经济环境双重作用下，预计会面临较弱的回升基础，下行压力依然较大。

2、投资拉动力明显减弱

目前，全社会投资增速明显放缓，虽然中央政府去年下半年以来采取了促进措施，但一些地方政府缺乏投资动力，因此未能取得明显效果。同时，项目合规性要求进一步加强，准备时间延长，导致项目进展缓慢。此外，针对银行业不良贷款比例上升的趋势，也出现了银行惜贷、企业慎贷现象。上半年，银行贷款投放变得更加谨慎，尤其是针对产能过剩的煤炭、钢铁、建材等行业以及出口制造业和房地产行业。从固定资产投资资金来源看，企业自筹资金的投资增速下滑，表明企业投资意愿较低，贷款需求较弱。投资力度和基础设施建设放缓，预计会成为今年商用车市场需求下降的最主要的原因之一。

3、股市爆发式增长，使“脱实向虚”现象凸显

2014年中国股市呈现快速增长。2014年底，沪指接近3200点，同比增长近50%。进入2015年，中国股市继续呈现爆发式增长，6月沪指已经突破5000点，创业版更是呈现高速增长。这一轮快速增长行情，极大地刺激了民众的投资热情，资金投入股市，也在很大程度了削弱了对于汽车产品的购买欲望。据企业反映，进入2015年以来，4S店的“进店率”均明显下降。股市的高增长，也加剧了实体经济和虚拟经济间的不平衡趋势，使“脱实向虚”现象更为凸显。此类现象在2007年的牛市中也有表现，因此，可以判断股市的增长对汽车的销售产生较大影响。

对全年各细分车型产销形势的预测

2015年上半年，中国宏观经济总体上处于趋势性回落和周期性下滑阶段，各类宏观总体指标下滑较明显，并超越市场预期。与此同时，结构性调整进一步深化，转型中存在新的生机和新的动力，回落中触底的迹象开始出现。

除宏观经济、投资、股市等因素对今年的汽车市场有很大影响外，还有一些影响因素：一是出口的不利因素短期内难以解决；二是受排放标准升级边际效应影响，载货车市场恢复需要过程。

结合以上分析，对各细分车型预测如下：

1.2015全年乘用车市场预测（括号内为2014年实际销量）

2015年乘用车销量在2093（1970）万辆左右，增速为6.24%。

2.2015年商用车市场预测

（1）受宏观经济和排放标准转换影响，货车将继续下降

预测2015年载货车销量在263（318）万辆左右，同比下降17.3%。

（2）由于需求平稳，客车市场将继续保持稳定增长，但增幅有所回落

2015年客车销量预计在61（60.69）万辆左右，增速为0.5%，增幅回落。

（3）商用车市场整体较上年继续下滑

结合各个车型的预测，2015年商用车销量在324（379）万辆左右，同比下降14.5%。

3.进出口预测

预测出口相比2014年下降约为11.3%，为84（海关统计数：94.7）万辆；进口汽车90（海关统计数：143）万辆，同比下降为-37%。

4.2015年整体市场预测

结合以上各个车型及进出口分析预测，中国汽车全年销量为2417万辆（其中国内销量2333万辆，出口量84万辆），增速约为3%。

2015年全年汽车市场需求约在2423万辆。（全年汽车市场需求=总销量-出口量+进口量）

2015上半年汽车市场形势分析及下半年市场形势预测会议在杭州召开

为认真分析2015年面临的汽车市场形势，预测下半年的发展情况，研讨应对措施，中国汽车工业协会市场贸易委员会于2015年7月16日在浙江省杭州市召开了2015上半年汽车市场形势分析及下半年市场形势预测会议。来自国内的上汽集团、东风汽车集团股份有限公司、一汽股份有限公司、长安汽车股份有限公司、北汽集团、华晨汽车集团、吉利汽车集团有限公司、上海大众汽车有限公司、一汽-大众销售公司、北京现代汽车有限公司、广汽本田汽车有限公司、奇瑞汽车销售公司、庆铃汽车有限公司、安徽安凯汽车有限公司、厦门金龙联合汽车工业有限公司、北汽福田汽车股份有限公司、力帆实业集团、三菱汽车管理（中国）有限公司等30余家企业的40多位负责人和代表参加了会议。会议邀请了国家发展和改革委员会、国务院发展研究中心的相关领导做了专题发言，参加本次会议的还有来自中国汽车工业协会的相关专家顾问，中汽协副秘书长师建华参加了会议，本次会议由中汽协贸易协调部主任许海东主持。

会议首先由中汽协副秘书长师建华发表致辞，师建华对参会代表的到来表示欢迎，在面对今年上半年汽车市场出现的严峻形势，师建华表示希望通过本次会议的召开对今年上半年的市场情况进行认真细致分析的同时，能够给企业下半年的所开展的市场销售及分析预测工作带来帮助。

随后，本次会议的承办方浙江吉利汽车集团有限公司副总裁张爱群致辞，张爱群在致辞中对参会的企业代表表示欢迎，随后就吉利汽车近几年取得的市场成绩、经验以及发展历程做了精彩的发言，最后预祝本次会议取得全满的成功。

师建华了《2015年半年市场分析与预测报告》（以下简称“报告”），报告总结了上半年汽车市场的7个主要特点和发展形势，并对下半年市场的影响因素进行了分析，最后对全年市场的增长进行了预测，预计全年汽车市场将会达到3%左右的增速。师建华副秘书长的报告全面细致的分析了上半年市场情况及对下半年市场趋势的判断，受到了参会代表们的一致肯定。

会议邀请了国家发展和改革委员会吴卫处长对我国汽车行业的产业政策和产业政策调整的未来发展思路做了介绍。

国务院发展研究中心的王青博士作了题为《经济发展“新常态”下的中国汽车市场》的报告，报告主要从目前我国经济运行的特征、供求格局面临的调整和转换、我国汽车市场中长期的走势三个方面对我国汽车市场中长期的运行情况进行了深入的分析。王青博士专业详实的报告内容为企业今后的发展提供了科学的参考依据，受到了代表们的普遍欢迎和一致好评。

市场贸易委员会秘书处重点安排了有代表性的企业，对今年上半年汽车市场的运营情况做了细致的分析，并根据各自企业的市场情况提出了对2015年下半年汽车市场的判断。

重点企业代表发言后，由许海东就上半年市场贸易委员会开展的工作情况向参会代表进行了说明，此外许海东还分别介绍了目前中汽协国际贸易协调委和汽车后市场委员会所开展的工作情况做了介绍说明，并对市场贸易委员会今后要开展的工作与会议代表进行了讨论和交流。

房地产销售月度总结篇5

关键词：房地产价格；通货膨胀；协整检验；误差修正；格兰杰因果检验

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2013）07-0103-02

1文献综述

在恒久收入理论和生命周期理论中，消费者的当期消费受到全部生命周期中各阶段的预期收入的影响，房价波动意味着恒久收入的变化，恒久收入的变化必将导致消费需求的变动，并集中反应到通货膨胀率上。但是，我国衡量通货膨胀率水平的重要指标CPI中并没有反应资产价格，因此有关房地产价格水平的波动是否会引起CPI变动就成为了中外学术界争论的焦点。

在目前我国房地产价格不断上涨、CPI屡创新高的情况下，研究我国房地产价格水平与通货膨胀率的关系也就非常必要。王维安等（2005）对我国房地产市场进行了实证的研究，发现房地产预期收益率与通货膨胀之间存在稳定的函数关系，建议把房地产价格水平纳入CPI；而黄平（2006）认为我国房地产市场的“财富效应”很小，房地产价格水平的大幅度变化对CPI影响十分有限，因此在当前及今后相当长的一段时间内货币政策不需考虑房地产价格因素。

对于房地产价格水平与通货膨胀率的关系，学术界至今还没有统一结论。本文将在总结现有理论与实证研究的基础上，利用我国2001年第1季度到2012年第4季度的季度数据进行实证检验。

2房地产价格与通货膨胀关系的实证研究

2.1变量选择与数据说明

本文着重研究房地产价格变动对于居民消费价格指数的影响，以此来确定是否应该将房地产价格变动纳入居民消费价格指数体系。本文用房地产销售价格指数（RPI）来代表房地产的价格水平，用CPI来反映通货膨胀率水平。本文选取2001年第1季度到2012年第4季度的季度数据，数据来自中国经济信息网数据库。本文把CPI的月度数据用算术平均法转化为季度数据。RPI和CPI均是与上年同期相比的同比数据。为了消除数据中可能存在的异方差，对CPI和RPI这两个变量都取自然对数，分别表示为lnCPI和lnRPI。

2.2单位根检验

我们采用ADF单位根检验方法来检验时间序列lnCPI和lnRPI的平稳性。检验结果见表1所示。

在这个误差修正模型中，各变量的回归系数都通过了显著性检验。误差修正项系数估计值（-0.3823）是负的，调整方向符合误差修整机制，表明着上一季度的非均衡误差以38.23%的调整力度率对当前的季度做出反向修正。被解释变量的短期波动可以分为短期波动的影响和偏离长期均衡的影响两部分，短期波动由各变量的差分得到反映，长期均衡可以从协整方程中得到反映。

基于上面的实证结果，可得出以下结论：RPI与CPI之间存在长期稳定的正向均衡关系。在长期，RPI每增加百分之一就会引起CPI上涨0.6886个百分点。这说明房地产价格水平的上涨对一般物价水平的上涨有推动作用。从短期来看，上一期的非均衡误差将以38.23%的调整力度对当期CPI的波动做出修正，这种修正的力度较大，能够保证CPI与RPI之间长期均衡关系。

2.4Granger因果关系检验

协整检验结果表明，房价水平波动与CPI之间存在着长期稳定的关系，但是这种长期稳定关系并不意味着房价的波动在短期内一定会引起通货膨胀率的变化。为此本文利用Granger因果检验对各变量的因果关系进行检验。我们根据AIC准则选择了适宜的滞后期数。检验结果见表3。

表3Granger因果检验结果

原假设F统计量概率值结论lnCPI不是lnRPI的短期原因2.26680.1191接受lnRPI不是lnCPI的短期原因9.82170.0004拒绝lnCPI不是lnRPI的长期原因2.55150.0527拒绝lnRPI不是lnCPI的长期原因3.87910.0101拒绝通过上表可以看出在长期内房地产价格水平与通货膨胀率是互为格兰杰因果关系，但短期内房地产价格水平是通货膨胀率的格兰杰原因，而通货膨胀率不是房地产价格水平的格兰杰原因。

3结论及政策建议

我国房地产价格水平与通货膨胀率之间存在长期稳定的协整关系，并且这一关系是正向的，房地产价格水平的升高会导致即期和未来的一般物价水平上升。这说明目前我国房地产市场的“财富效用”大于“替代效应”，而且房地产价格也包含对未来通货膨胀率的预期，房地产价格水平的变化对于未来通货膨胀率的预测具有重大意义。这可以解释为：随着居民财富的增加以及拥有住房的家庭不断增多，虽然住房方面的消费在居民消费中仍占有较大的份额，但住房消费对其他商品的消费挤出效应正在减小，而拥有住房的家庭的增多使得房价上升的财富效应更加明显。

是否要把房地产价格水平纳入居民的消费价格指数中作为货币政策的目标呢？对于这一问题，目前还没有一致的结论。但是，可以肯定的是，我国的货币政策当局应该对房地产价格水平给予充分的重视，无论对即期通货膨胀率的控制还是对未来通货膨胀率的预测都不能忽视房地产价格水平的变化。因此，货币政策的目标在“钉住”传统CPI的同时，也要密切“关注”房地产等资产的价格水平变化，加强对房地产价格水平的监测和对房价未来走势的判断，提防通货膨胀风险。更为重要的是，央行应该使货币政策的房地产价格传导渠道变得通畅、实现货币政策和房地产市场的良性互动，从而使货币政策制定者及时正确的应对房地产价格剧烈波动以及房价在高位下滑所带来的经济的不稳定性。因此，中央银行应该通过对房价的有效监控达到保持物价稳定的政策目标。

参考文献

[1]王维安，贺聪.房地产价格与通货膨胀预期[J].财经研究，2005，（12）.

[2]黄平.我国房地产财富效应与货币政策关系的实证研究[J].上海金融，2006，（6）.

[3]经朝阳，谈有花.中国房地产价格与通货膨胀的关系[J].中国物价，2006，（2）.

房地产销售月度总结篇6

回顾2007年，房价、地价居然在接二连三的宏观调控政策下比翼双飞、叠创新高，而且“全国山河一片红”。业内总结说，2007年的楼市用“疯癫”两字来概括最恰当不过了。

进入2008年，始自2005年的宏观调控终于起了作用，全国许多地方房价出现了量跌价滞的局面，自住者持币观望，投资客扫楼不再。

房价将迈入下跌通道还是调整周期？涨还是跌？这可能是个永恒的话题。

地王不再

尽管中国“地王”北辰实业澄清了“退地传言”，但开发商日子不好过的事实再也无法遮挡，因为今年以来，地产商退地早就不是新闻了。

2007年，是全国各地地王频现的一年，地产商高价拿地几乎贯穿了整个2007年一年。随着地王频频产生，土地款自然就成为去年房地产公司主要资金支出。SOHO中国董事长潘石屹在其博客中透露，去年开发商投入买地的资金达到3万亿元，超过房地产业全年的销售收入。

回顾2007年，这是全国各地地王频现的一年，支撑地产商疯狂拿地举动的是，2007年股市一路向上挺进6000点过程中，房地产上市公司在股市、房市和地市间上演了一出“储地为王”的对赌大戏。

根据今年4月底中国社会科学院的2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》的不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等手段从股市融得的资金在1000亿元以上。蓝皮书认为，正是资本在2007年释放出了前所未有的能量，使得“地王”频频出现。

然而，今年开发商们再也没有了这种气魄，来自于销售市场上的战绩让他们偃旗息鼓。市场上几乎所有项目的销售量都在下降，不是“少收了三五斗”，而是少收了一大半。与记者相熟的一位开发商看到报纸刊出某项目热销100多套后，急切地上网去查交易记录，发现实际只卖出6套，不免身心大慰。我们看到，今年春天以来，地产销售经理们的日子同样开始不好过，不过销控表做起来却更加随心所欲。

中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝说，地王不退出，势必要开发进入市场，一个高成本的土地进入市场，不利于控制房价，也不利于刺激购买。只有地王退出，泡沫被挤出，才意味着这个市场逐渐恢复正常水平，意味着向上行情有可能开始。雷越姝表示，那个时候，地产投资的价值才会再次显现出来。

降还是不降？

持续的宏观调控对房地产市场产生的影响毋庸置疑。

从房地产市场的成交数据来看，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。根据截至5月份的统计局数据，1－5月份深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，均在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。

再来看看上半年上海的GDP， 同比增长10.3%，低于全国水平。上海市统计局总经济师蔡旭初在新闻会上表示，原因之一是证券和房地产行业受到行业波动影响，增长有所减缓。其中，房地产的贡献率为负，导致GDP少增0.4个百分点。而就在2005年，上海房地产投资的热度曾经引得国家强行其年内减速。

在北京，1月至7月间已经有11家房地产经纪公司放弃存量房资金监管资格，这意味着它 们在放弃二手房交易业务。北京市房地产交易信息网上的数据显示，此前北京市共有58家企业具备存量房资金监管资格，现在选择“退市”的企业几乎占到了1/5。

伴随着宏观调控的收紧，房地产业进入了寒冬！北京市地税局公布的数据也显示，上半年北京市房地产行业税收同比增长14.7%，低于总体税收16.3%；与2007年房地产业税收占总税收的23%相比，2008年上半年已降至20%， 这是两年内首次出现明显下降。欠税的房地产企业也达到50余家，较两个月之前增加了20多家。

但从价格来看，房地产市场似乎还没有那么凄惨，据国家发展改革委、国家统计局调查数据显示，今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平，这是近几年首次出现月度环比不再增长的情形。

有关专家因此提醒说，其实，每个房产投资客都明白一个道理，更能反映市场真实情况的是二手住宅价格环比增幅，而今年五、六两个月国内二手房价格环比增幅已开始连续出现负增长。

造成这个局面的原因是，全国3万多家开发商大部分都在等着、看着、憋着，少开一点盘、少赶一点工，慢一点、再慢一点是目前大部分开发商的行为选择。房地产商硬挺不降价，但五花八门的促销手段早已用上。北京一些开发商开始替消费者缴契税，杭州滨江区一些楼盘推出买楼送车活动，上海还出现了买别墅送宝马、买房送黄金、送十年物业费、送小孩幼儿园学费等等促销活动。

但无论如何，前两年排队抢购的场景不再，房地产市场上，开发商与消费者的房价较量正在上演。这个时候，再也没有人怀疑，房地产市场真真切切地进入了调整中。

有人问，房地产市场会发生前些年在彩电行业出现过的价格大战吗？早已习惯了买房排队和开盘即售馨的房地产商们，又能适应那样惨烈的市场竞争吗？这需要时间才能见分晓，目前房地产商大多还愿守株待兔，期待着有一天能再度拨云见日，柳暗花明。

当持币待购已非偶然的时候，地产圈内蔓延着忧虑。消费者在等待那些资金紧张的房地产企业率先降价卖房，而大多数房企又执意地认为，可能越降老百姓越不敢买。

活跃在上海房地产界、以独立思考者自称的顾海波在给记者的邮件中表示，2008下半年上海（长三角）房价作为全国房价的“风向标”和高房价最后的堡垒，将继续呈现窄幅缩量盘整的格局，但已是“强弩之末”，上海楼市的“拐点”为期不远。

根据北京市统计局公布的数据，北京楼市上半年商品房销售面积457万平方米，同比下降近5成，北京房价下半年的松动已不可避免；作为全国房价率先盘整的深圳，下半年房价将继续小幅下滑；全国其他地区的房价将呈现窄幅箱型波动或稳中微降的态势。

房价下跌，看来只是时间问题。

买还是不买？

金色雅筑是万科在上海的一个著名楼盘，最近，价格由原来的每平米18000元左右降到14000元左右，若折算装修标准的同步下降，实质性降价约2000元左右，结果被购房者一抢而空。北京三里屯SOHO项目的逆市热销，更被视为这个季节最激动人心的事件。

对此，市场解释为，刚性需求依然是存在的。持这种观点的不仅在房地产业内，也存在于经济学界。中国社科院欠发达地区研究中心主任袁钢明表示，尽管目前市场观望气氛严重，楼市的刚性需求依旧占主导位置，从全国范围看，大多数地区房价依旧在高位坚挺，房价下降的只是极个别地区。

作为投资者，此时买房还是不买呢？买，会不会买在高位？不买，又会不会在高通胀下后悔？在有的开发商看来，因为钢筋、水泥等主要材料的价格上涨迅速，使得开发成本升高，高成本已封杀了楼市下跌空间。再加上上半年以来的调整，地产价值已经接近理性。真是这样吗？顾海波仍然坚持表示，现在世界平均产业的利润率在5%左右，而我国的房地产业利润率高达100%以上。只要2008年上海房价不跌，那么2008年就不是入场的机会。

近日，在国家统计局中国经济景气监测中心的主持下进行的一项调查显示，今年全国房价涨幅已经连续5个月下降。统计显示，今年6月份，全国70个大中城市房价同比上涨8.2%，涨幅比5月份低1个百分点，创下了今年以来房价单月涨幅的最大下跌，这也是2月份以来房价涨幅第5个月出现下降。

近百名参与此项调查的国内经济学家认为，目前房价依旧处于高位，调控部门应继续坚持政策的连续性。52%的经济学家认为房价“较高”，31%认为“过高”。在全部参与调查的经济学家中，只有1%认为房价“较低”。

中建国际副总裁雷越姝也表示，目前遇到的危机恰恰是在市场波动之中，价滞量跌，甚至量价齐跌，当大部分企业能够正确认识危机，正确调整自己对市场的认识，对利润的估值，价格会逐渐回归理性，短期盘整是市场恢复正常状态的前提。

房地产市场的调整已然是共识，只是这个调整将持续多长时间，调整多大幅度，这将影响每个投资者的投资决策。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，国内经济减速已成事实，在经济下行期间，期望楼市短期内迅速止跌反弹的可能性很小。但从长期看，中国房地产业确实至少还有10年的好日子，这是我国工业化、城市化、人口红利、城市旧改等因素所决定的。

顾海波是坚定的唱空者，坚持认为上海房价的大幅波动一定会到来，时间大约会在未来一到两年内，认为深圳房价的今天，就是上海和全国房价的明天。唱多的也不乏其人，中原地产华北区董事总经理李文杰就认为，外部经济环境已经开始显现好转，基于目前依然需求旺盛，预计今年三季度的整体市况应该好于二季度，特别是体现楼市风向标的成交量应该有明显的回升。

房地产销售月度总结篇7

房地产的复苏为经济增长提供持续动力

房地产在经历过漫长的低谷之后，在2012年的增长压力之下，地方政府不断的试探调控底线后，政府将“错杀”的刚需部分控制逐渐的放松，房地产成交量在刚需的逐渐苏醒下有效的放大，5月房屋新开工面积同比下跌幅度从4月的14.6%收窄至4.6%，销售面积下跌幅度也缩小至9.3%。新开工和竣工面积同比增速的改善与去年较低的基数有关，但季节性调整之后，房地产销售面积、新开工面积、竣工面积以及整体建设活动都较今年3、4月份的低位有所回升，成交量创新高。房价有所反弹，再加上利率的下调，供房压力减小，对房地产的复苏起到了有效的支持，预计房地产市场将为经济增长提供持续的动力。(图1)

“稳增长”措施带动投资趋稳，经济回升“指日可待”

从3月22日国务院常务会议提出“要适时开工一批必需急需项目”，到5月23日国务院常务会议再次提出“把稳增长放在更加重要的位置”，新一轮刺激政策以“预调微调”的名义低调而行。国家统计局最新公布的数据显示，2012年1-5月份，固定资产投资同比名义增长20.1%，虽然继续创下2003年以来的新低，但是下降速度有所减缓，且从月度同比上来看，基本维持在相对平衡的位置。这表明，中央到地方采取的各项“稳增长”措施正逐渐带动投资趋稳。（图2）

同时，我们需要看到的是，目前的投资增速恰恰是在5月全球大宗商品价大幅下降这一背景下取得的，所以实际固定资产投资增速可能较数据表现更为强劲。（图3）

固定资产投资增速的企稳，伴随着新增信贷的再度超预期回升。央行最新统计数据显示，5月份人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。其中，中长期贷款增加2698亿元，显著好于上期（1893亿元），显示投资意愿增强。虽然规模和占比回升幅度有限，占比也低于近几年的平均水平，但终止了连续下滑的趋势，充分显示了稳增长政策初见成效。中长期贷款量和占比是投资回升的重要指标，随着政府项目的推进和信贷政策的进一步宽松，如果后续数据能够持续验证，政策托底最终将传导至实体经济，经济有望在二季度见底，在三季度中期可以见到明显的回升表现。（图4、图5）

外贸形式未根本性改变，进出口成为增长动力有待确认

如果从数据看，5月进出口数据可以说打了一个“翻身仗”。5月份，进出口总值同比增长14.1%，出口增长15.3%，进口增长12.7%，三项外贸数据呈现两位数增长，今年以来还是第一次，不过并不能就此认为进出口形势好转。数据上有如此的表现有三个原因，今年较去年因为五一假期的安排不同，多出一个工作日，同时去年5月基数较低。更重要的是如果从数据的传导性观察，领先指标PMI在3月、4月进出口订单增长，那么5月的进出口数据就是对该数据的一种滞后表现，而5月的PMI数据回落，也确认了3月、4月PMI的高指数，只是对前期的一种弱势修复，所以5月的进出口数据并不能说明外贸的回暖。从全球增长来看，最大的目的地欧盟仍然受困于债务危机，需求持续在萎缩，美国近期数据表明其经济增长缓慢与曲折，同时新兴市场也受到增长困扰。诸多方面总结来说，外贸形势并没有得到改善，或者未来一到两个月数据就将出现回落。在外需和内需没有得到根本性转变之前，进出口并不能成为增长的动力。（图6）

需求的持续疲软导致工业生产疲软

在所有5月经济数据之中，最弱的是工业增加值。5月份工业增加值同比增长9.6%，低于市场预期的10%的增速。表现仍然疲弱──考虑到今年5月较去年多一天工作日，工业增加值的潜在增速可能比4月更弱。尽管重工业增加值同比增速在5月小幅反弹，这主要是基数效应的作用。持续的需求不足使得生产端压力出现，库存消化时间拉长，去库存周期延长，导致生产积极性降低，致使工业增加值低于预期。（图7）

房地产销售月度总结篇8

一、2014年工作好的方面：

一是优秀的团队服务。优秀的团队服务就是当遇到客户之间各种问题时，成员之间主动发挥团队精神，发挥团队能力，积极想出各种处理办法，解决客户问题。尤其是项目开盘过程中，团队之间积极主动、协调配合，团结协作、齐心协力才能使我们的工作任务更加圆满的完成。而我作为团队中的领头人，更要让员工感受到团队的重要性，要发挥自己的带头作用，让自己的团队向新的方向前进。

二是“四卡连民心”活动的开展。“把客户的呼声作为第一信号，把客户的满意度作为检验销售成效的重要标尺，真正关心客户的需求，以实际行动取信于客户”，这是我对营销部门全体员工的要求。在销售过程中，他们充分发挥团队精神，建立客户需求征集卡、服务承诺卡、意见反馈卡、监督评议卡的“四卡连民心”活动，以充分满足客户的需求来提升顾客满意度，建立公司的信誉度和品牌形象，从而创建良好口碑，提升企业的竞争能力和盈利能力，使销售工作迈上了新的台阶。

二、工作中的不足

一是个人能力还有待提高。目前，我个人的专业技能还有很大的差距，在具体工作中时常感到力不从心。作为营销主管，我还需要进一步提高个人专业素质和能力，以更好的带领团队创造出更优秀的业绩。

二是营销队伍也是良莠不齐。销售人员的专业素养，言行举止等都还存在很大差距。一支素质过硬的营销队伍是销售任务得以完成最重要的保障。销售靠的不是一两个人而是一个团队，如何能调动团队的积极性，发挥团队的能动性，提高团队的执行力，是下一步的重要工作。

三是市场竞争力有待提高。市场竞争力是我们长期赖以生存与发展的重要因素，市场竞争力的提高才能使我们的营销更好的占有市场，拥有更多的资源优势，提高销售业绩。

三、2015年工作重点

2015年对我们营销部门来说是一个攻坚年，如何把握市场机遇，了解客户需求，挖掘市场潜力，发挥自身优势抢占市场份额是我们2015年度面临的重要课题。需要我们在营销策略上做出一个指导2015年销售任务的指导方案。针对2015年可能要面临的困难，我们要上下一心，集思广益，充分发挥团队的力量，齐心协力打一场攻坚之战。

一是提高员工的客户意识和品牌意识。客户意识就是让所有销售人员都要有客户至上的意识，要明白我们所拥有的一切都是客户赐予，因此我们要重视客户价值，执行客户至上的原则，我们的工作才能被客户接受，进而促生更大的价值。品牌意识就是让我们每一位员工认识到，我们所做的每一项工作都关乎公司的利益，决不能因为自己的工作影响公司的整体形象。

二是加强培训学习，提高专业技能。销售人员的一言一行都体现着我们的销售团队专业与否，因此2015年我们要加强培训学习，让每一个销售人员都得到正规训练。不仅仅要外表统一，更重要是强化内在素质。要从意识上、态度上对销售人员加以教导。只有外塑形象，内强素质，我们的队伍才能真正在战场上无往不胜。

三是完善责任制度，优化销售队伍。加强对销售人员的制度管理，以制度约束行为，以制度激励行为。每月每季度张贴销售排行榜，评选月度季度标兵和年度销售冠军，并适时给予物质奖励。对新人新手也要给予鼓励，可通过评选月度最佳服务标兵，月度最佳新人等激励新手的成长。同时为优化销售队伍，也要对销售人员实行末位淘汰制，对连续三个月销售任务垫底，服务态度最差者予以辞退。

四是增强市场竞争力。我认为增强市场竞争力要从以下二方面着手：

1、提升竞争手段。首先我们要认清自己的市场定位，房地产销售的市场定位就是购房者，这不仅是我们在整个业务的主导，更是我们的根据地和赖以生存的基石。所以我们要明确这个定位不动摇把作为我们制订战略的主线和方针。并且我们要做到因地制宜，细分整个市场，对客户做好不同的分类标准，对每个不同的标准制订不同的经营手段的和政策，形成具有自己的经营特色。

3、全程销售服务，开展口碑营销。我们要以房地产人的专业视角，客观的、真实的为客户提供意见和建议，最终使客户对产品产生浓厚的兴趣。开展顾问性服务和附加服务，建立专业服务小组，给客户提供各种标准的装修方案，帮助客户选择装修材料，自动客户办理入住手续，完成客户从选房到入住的全方位服务，达到售后满意的效果。建立服务中心，使软性服务更加具体化，累积销售客户资源，最终为项目品牌提升带来强有力的支持，从而进一步促进项目销售。