房屋鉴定申请书范文3篇

版权声明

市级村屋登记办法

第一条为统筹城乡经济社会发展,规范村镇房屋登记行为,维护房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用集体所有其他建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。

经市政府批准,纳入新型农村社区建设范围内的房屋,按本办法进行登记。

按法律法规规定进行流转的村镇房屋,依本办法申请登记;流转形式包括:买卖、赠与、继承、抵押等。

第三条村镇房屋登记,应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的权利主体一致的原则。

第四条市房产管理部门负责全市范围内村镇房屋登记工作。

第五条对集体土地范围内的房屋予以登记的,要在房屋登记簿和权属证书上注明“集体土地”字样。

第六条村镇房屋登记分为:

(一)初始登记;

(二)转移登记;

(三)变更登记;

(四)抵押权登记;

(五)地役权登记;

(六)预告登记;

(七)其他登记(更正登记、异议登记、注销登记)。

第七条办理村镇房屋登记依照下列程序进行:

(一)申请;

(二)受理;

(三)审核;

(四)记载于登记簿;

(五)发证;

办理集体土地范围内房屋所有权初始登记和转移登记的,必须就申请登记事项进行公告,经公告15天无异议或异议不成立的,方可予以登记。其他类型的登记,可以根据具体情况选择是否公告。

第八条村镇房屋,应当按照基本单元进行登记。

成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

宅基地上村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

第九条有下列情形之一的,不予登记:

(一)未依法取得规划或者未按照规划许可的要求建造的房屋;

(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

(三)申请登记事项与登记簿记载冲突的;

(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

(五)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;

(六)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;

(七)法律、法规规定的其他不予登记的情形。

第十条申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请;共有房屋,应当由共有人共同申请登记。法律、法规另有规定的除外。

第十一条房屋申请登记,申请人应当按照国家有关规定缴纳税费。

第十二条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)土地使用权证明;

(四)申请登记房屋符合城乡规划的证明;

(五)房屋已竣工的证明或房屋已竣工验收的证明;

(六)房屋测绘报告;

(七)其他必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明。

集体经济组织申请房屋所有权初始登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

非宅基地上农民住房申请所有权初始登记,应提供房屋竣工验收的证明。

第十三条因参军、入学、定居等原因身份已改变,若拥有宅基地,且房屋尚未拆除,经本集体经济组织出具证明后,可申请房屋所有权登记。

第十四条依照本办法应进行工程竣工验收,而实际未取得工程竣工验收证明的房屋,建设方应委托具有管理权限的房屋安全鉴定机构对房屋安全状况进行鉴定。符合安全使用条件的,可凭房屋安全鉴定报告,申请房屋所有权初始登记。

第十五条房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书;

(四)土地使用权证明;

(五)证明房屋所有权发生转移的材料,主要有:买卖合同、赠与合同书、互换协议书、继承权(受遗赠)证明书和其他生效的法律文书等。

(六)其他必要材料。

申请宅基地上村民住房所有权转移登记的,还应当提交本集体经济组织同意转移的证明材料。

集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还要提交经村民会议同意或者村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

集体经济组织统一筹建的新型农村社区,转让给本集体经济组织成员的,应当申请房屋所有权转移登记。

第十六条申请房屋抵押权登记的,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书;

(四)土地使用权证明;

(五)主债权合同;

(六)房屋抵押合同;

(七)房屋所在地集体经济组织同意抵押的证明;

(八)其他必要材料。

第十七条自受理申请之日起,房产管理部门应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿,并发放房屋权属证书或作出不予登记的决定。

(一)房屋所有权登记,30个工作日;

(二)抵押权、土地役权登记,10个工作日;

(三)预告登记、更正登记,10个工作日;

(四)异议登记,1个工作日。

公告时间不计入前款规定时限。法律、法规对登记时限另有规定的,从其规定。

第十八条村镇具有独立利用价值的特定空间以及冬暖式大棚、农业生产设备用房等,可以参照本办法执行。

第十九条办理村镇房屋的地役权登记、变更登记、预告登记、更正登记等房屋登记以及其他未尽事项,参照适用国有土地范围内房屋登记的有关法律法规规定。

第二十条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。

第二十一条非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的,由房屋登记机构予以收缴;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十二条申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。

第二十三条本办法自起施行。《市村镇房屋权属登记管理办法》(市人民政府)同时废止。

城市房屋初始登记规制及创新

房屋所有权初始登记,是指因合法建造后,对业已存在的房屋所有权的首次登记。房屋所有权初始登记是房屋权利的首次登记,对其之后的变更登记、转移登记、抵押登记、异议登记等物权变动具有原始根据效力。房屋初始登记的本来价值在于物权公示,然而,在房地产成为社会经济发展的增长点、房产成为重要社会财富的当下,房产登记负有日益繁重的行政管理功能。房屋初始登记之前,开发者需要缴纳营业税、土地增值税、房产税,房屋登记机构成为这些税收的强制纳税协助义务机构。开发者为了规避上述税种,在进行商品房预售之后,不予申请初始登记,造成大量房屋买受人无法办理转移登记手续,致使房屋租赁、抵押、转让存在诸多障碍,甚至一些地方因为“办证”问题出现群体性上访事件,影响社会和谐与稳定。

《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交:登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。立法者试图为房屋登记机构制定更为详尽的登记规则,然而,过细的规定使登记机构陷入了“条条框框”和形式法治状态,缺乏能动执法的机制,特别是检察机关加大渎职犯罪的查办力度,登记机构对于不具备常规条件的初始登记更是不敢越雷池一步。登记机构工作人员“宁愿不作为,不能滥作为”的思想日益严重,房屋初始登记的“历史遗留问题”越攒越多。为妥善解决我国房屋权属登记中的历史遗留问题,本着“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”的原则,切实维护群众的合法权益,促进房地产市场健康稳步发展。住房和城乡建设部下发了建房市函[2009]89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》,为登记机构能动地办理房屋初始登记提供了依据。本文针对房屋初始登记的常态条件与房屋登记遗留问题进行梳理和探讨,供实务部门参考。

一、房屋初始登记的常态要件

根据《房屋登记办法》第三十条的规定,房屋初始登记需要提交的材料,也即初始登记的常态要件有以下几项。

1 申请人填写的登记申请书。房屋初始登记是基于申请的行政行为。登记申请书是申请房屋登记时需要提交的重要材料,申请书或者申请表用来说明权利人情况和房屋状况,可以由申请人填写,也可以委托他人代为填写。不管是否亲笔填写,申请人都要在登记机构窗口工作人员核实监督之下,在登记表上签名,以确保真实。委托他人代办的,需要核实委托的真实性,防止欺诈。对于委托的真实性,可以采取当面委托、公证委托和鉴证委托。登记表由受委托人签字。《物权法》要求登记机构“就有关登记事项询问申请人”,为便于登记机构在日后可能产生的行政诉讼中提供证据,可以就登记申请书中的有关事项通过询问笔录进行核实。

登记机构对当事人提出的登记申请,并不是仅以询问情况来决定是否核准登记,而是以当事人提供的登记原因的材料是否齐全及合法真实来确定。对不同的登记事项、不同的情况,询问的内容也有不同。因此,可以用以下两种方式来处理:一是在登记申请表上设置询问栏,预设少量的常见问题,由申请人在答案中选择是或否,如有需要询问其他问题,可以根据情况增加,必要时也可以记入询问栏,然后由申请人签名。二是不设询问栏,也不固定询问的问题,只在登记表上统一注明“已就登记有关事项对申请人进行了询问”,登记机构就有关事项向申请人进行询问后,由申请人在询问笔录上签名。这样既进行核实情况又提高了效率。

2 申请人的身份证明。申请人可以是法人、自然人和其他组织。身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织的身份证明为组织机构代码证,没有组织机构代码证的,可以为营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书等。境内自然人的身份证明为居民身份证,无居民身份证的可以为户口簿、护照、有效军人身份证件(军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等)等;港澳同胞的身份证明为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证;台湾同胞的身份证明为台湾居民来往大陆通行证或其他有效旅行证件,在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明;外国人的身份证明为护照和由中国政府主管机关签发的居留证件。

3 建设用地使用权证明。通常包括国有土地出让合同、国有土地使用权证、国土资源管理部门出具的证明、人民政府划拨土地决定书、人民法院的判决书与裁定书、国有土地使用权拍卖确认书、仲裁委员会的裁决书等能够证明国有土地使用权属于初始登记申请人的有关证明材料。我国《宪法》规定城市的土地归国家所有以后,相应的国土资源管理部门和法律规范也是逐步建立和完善起来的。在此之前,许多土地是当事人通过购买、继承、互换、租赁等方式取得。实行土地国有后,权利人以沿用传统方式取得的土地使用权应当受到保护。如一律要求房屋所有权人提供建设用地使用权证,显然是不合适的。只要通过前述方法取得合法的土地使用权,在符合城市规划的条件下,应予进行房屋初始登记。

4 建设工程符合城市规划的证明。即城市规划行政主管部门依法确认房屋符合城市规划的凭证。根据《城乡规划法》第二条的规定,城市规划分为总体规划和详细规划,详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。建设工程符合规划的证明一般是指建设工程规划许可证。在建国初期直至上世纪70年代,由地方政府或建设行政管理部门向建房者颁发建筑执照。近几年来,由于有关部门加强了建设和规划的管理,在建房者开始施工前,城市规划行政主管部门发放的是建设工程规划许可证的副本,在副本上注明该副本不作为房屋登记的依据,待房屋竣工时,经过规划验收认定符合规划部门批准的要求施工的,予以核发建设工程规划许可证正本,在这种情况下,当事人应凭建设工程规划许可证的正本申请初始登记。没有取得建设工程规划许可证或者超出许可范围以外的建筑物,属于“违法建筑”,规划部门根据“过罚相当”原则对违法建房者进行行政处罚,如果符合总体规划和控制性规划的,可以责令补办规划许可手续并处罚款。临时建筑是规划国土管理部门为了充分利用土地资源而批准建造的。批准建造临时建筑,可以最大限度地发挥土地资源的作用。临时建筑必须在规定的期限届满前拆除。按现行规定,临时建筑不予办理房屋初始登记。

5 房屋已竣工的证明。房屋初始登记还需要登记申请人提供房屋竣工验收合格的证明,主要用以区分房屋与在建工程。根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定,法人作为建设单位的建设工程竣工验收通常由建设单位组织设计、施工、工程监理、建设行政管理部门进行竣工验收,即通常所称的“五方签字”。建设工程竣工验收合格后,建设单位应当将建设工程竣工验收报告和经规划、公安消防、环保等部门备案审查

后出具的文件,报建设行政主管部门备案。申请初始登记时,申请人应提交建设行政主管部门的备案证明。在现实中,由于种种原因,出现未进行竣工验收,建设单位就擅自使用的情况。建设行政主管部门可以根据《建设工程质量管理条例》的规定对其进行行政处罚后,由建设行政主管部门质检机构依职权组织质量鉴定,而后进行备案。根据《建筑法》的规定,居民自建的民宅,无需取得建设行政主管部门对竣工验收报告的备案,申请人出具房屋已竣工的证明材料即可。

6 房屋测绘报告。《物权法》规定,当事人申请登记的,应当根据不同登记事项提供图形、面积等必要材料。房屋图形、房屋面积都是房屋登记的重要信息。房屋图形测绘、房屋面积的计算需要通过房产测绘来完成,通过房产测绘报告1来体现。按《房产测量规范》关于“房产面积测算”的规定,房屋的面积系房屋所有权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。因此,房产测绘报告应由具有房产测绘资质的机构出具,按《房产测绘管理办法》的规定,房产测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书,并对其完成的房产测绘成果质量负责。

二、历史遗留问题房屋初始登记的创新

某些开发商为了规避税费,未向房屋登记机构申请房屋总登记,取得商品房预售许可证后进行销售,业主购买后多年无法办理转移登记,产生诉讼和信访。据悉,该类情况全国普遍存在。这一现象使得开发商得利、业主恐慌、政府无奈。

住房和城乡建设部在总结上海、深圳关于遗留房产登记问题处理经验的基础上,本着“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”的原则,切实保护广大购房者的合法权益,下发了建房市函[2009]89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》。根据会议纪要精神,北京、郑州、铜陵等地结合本地实际,制订了解决房屋权属登记中历史遗留问题的相关规定,给房屋登记工作注入了活力,体现了务实能动的执法态度,是对初始登记制度的突破与创新,符合实质法治精神,也是物权登记本质的回归。不仅对于解决房屋权属登记中历史遗留问题起到重要作用,而且对于“小产权房”的根本解决也起到了积极推动作用。

1 无国有土地使用权证的处理。无国有土地使用权证,但具有当时政府计划部门下达的年度商品房建设投资计划书,或者具有规划部门的建设用地规划许可证,或者土地行政主管部门的建设用地批复等相关土地使用批准手续之一的,可以视为具有《房屋登记办法》第三十条规定的建设用地使用权证明。在取得建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料、购房合同、拆迁补偿安置协议,先行为购房人或被拆迁人办理所有权证(即直接进行初始登记),然后由国土资源部门依法向建设单位收取土地出让金,补办建设用地使用权证书。

2 无建设工程规划许可超出建设工程规划许可的处理。根据“违法必究”及“过罚相当”原则,由城乡规划行政主管部门对违法建设进行处罚。责令补办手续并处罚款后,被处罚人提供的城乡规划行政处罚主管部门出具的违法建设处罚通知书、交款凭据及其他应提供的办证材料视为具有《房屋登记办法》第三十条规定的建设工程符合城市规划的证明。

3 “房改房”的处理。对单位自管公房未办理单位所有权证,但却按照房改政策出售给干部职工的,由售房单位刊登公告,对土地和房屋权属无争议的,售房单位出具具结保证书,政府房改办冻结售房单位的售房款后办理批复手续,房屋登记机构依据房改办批复及相关资料为购房干部职工办理房屋所有权证。

单位通过市场购买或拆迁安置方式获得的房屋,转让时无国有土地使用证,而该房屋又被单位出售给个人的,房屋登记机构可依据房屋产权单位的房屋所有权证、单位原购商品房的购房资料或单位房屋的拆迁安置协议、购房人的购房协议和缴款凭证等材料,直接为购房人办理房产证。单位购买商品房未办理单位房屋所有权证,又将该房出售给个人的,且该单位现已不复存在,个人申请办理所有权证,登记机构可依据原开发企业的土地使用权证明、建设工程规划许可证明、工程质量验收资料等建房手续或者商品房屋产权登记备案证、工商部门出具的单位已不复存在证明、单位与开发企业签订的购房合同、售房发票以及购买单位房产时单位与购房人签订的协议和开具的收据等材料,直接为购房个人办理初始登记。

4 无国有资产管理部门批文的国有企业房产转让的处理。根据《国有资产管理条例》的规定,为防止国有资产流失,国有资产处置之前,应当经国有资产管理部门批准。但是,在国有资产管理部门成立前,已由国有企业出售给个人的房屋,购房人当时未及时办理转移登记而现要求办理的,登记机构依据企业原主管单位的批准文件给予办理,划拨土地上的房屋在转让时需报市(县)级人民政府批准。

5 联建房屋初始登记。属商品住宅的,登记机构可依据购房资料和相关建房及联建资料先为购房个人办理初始登记,然后由相关职能部门依法追缴有关税费;属非住宅的,按联建协议约定份额,由联建各方补缴有关税费后,再为各方办理房屋初始登记。对于联建分成界定不清的,若联建各方均存在,由联建各方共同绘制房屋分成定位表并加盖联建各方印章。若有一方不存在的,由工商部门出具其不存在证明,将购房合同上的房屋座落与派出所现编排的门牌号一并公告后,产权无异议再予以办理初始登记。联建分成产生纠纷的,依法解决纠纷后,再予以办理初始登记。

6 未进行竣工验收的房屋办证问题。原开发、建设单位存在,可以由其委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定;原开发、建设单位不复存在,建设行政主管部门依职权委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定。经鉴定,符合安全使用条件的,房屋登记机构依据房屋安全鉴定报告书或者工程质量检测报告及其他相关资料办理房屋初始登记。对于具有国有土地使用证、建设工程规划许可证,符合办理房屋质量验收和备案条件而未办理的,申请人应将房屋安全鉴定报告或工程质量检测报告报建设行政主管部门备案,申请人依据建设行政主管部门出具的备案证明向房屋登记机构申请初始登记。

7 拆迁安置房屋的房屋登记。拆迁人购买商品房异地安置被拆迁人的情况,可凭售房单位的建房资料、拆迁人的购房合同、安置协议及安置通知单等资料,直接先为被拆迁人办理初始登记或转移登记,后由拆迁人补缴相关税费、完善相关手续。单位房产在拆迁前已出售给该房屋使用人但未办理房屋所有权证,拆迁时拆迁人直接与购房人签订安置协议并进行安置的,房屋登记机构可依据拆迁安置手续及原产权单位售房证明材料直接为其办理初始登记或转移登记。购买私有房屋,受让人未办理转移登记即被拆迁,登记机构可依据有关购房证明材料、安置资料直接为其办理初始登记或转移登记。

8 开发企业被吊销或注销营业执照的处理。开发企业因违法经营、不年检或者解散清算被吊销或注销营业执照后,申请人需提交工商行政管理部门出具的吊销或注销证明,登记机构可以为购房人办理初始登记或转移登记。

开发企业为规避税费不予申请办理初始登记,有关职能部门依法履行职责对其查处即可以解决此类问题:税务机关对开发商偷漏税行为进行查处,必要时移送公安机关追究刑事责任;建设行政主管部门依职权进行质量鉴定,规划部门对房屋是否符合总体规划和控制性规划审查后进行确认,房屋登记机构依职权进行初始登记。在审理房屋买卖合同纠纷及房地产强制执行中,人民法院应当通过国土资源部门和城市规划部门确认其系依法取得国有土地使用权并符合规划的前提下,可以直接判决买卖合同有效,并依职权要求房屋登记机构办理转移登记,以保护交易安全实现债权人利益。

房屋安全管理与房屋安全鉴定

摘 要:本文首先叙述了房屋安全与鉴定的含义及关系,然后详细分析了房屋安全管理的内容,最后对房屋安全鉴定的方法及程序进行了阐述,以供相关人士参考与交流。

关键词:房屋;安全管理;安全鉴定

中图分类号: TU714 文献标识码: A 文章编号:

一、前言

房屋安全管理是政府赋予房地产行政管理部门的重要职责,是房地产行政管理的主要组成部分。近些年来,各种房屋安全管理问题频繁发生,引起了社会各界的强烈反应。因此,做好房屋安全管理工作,对于保护人民生命财产安全、改善城市环境、提高人们生活质量和促进经济发展,都有着十分重要的作用。

二、房屋安全管理与鉴定的含义及关系

房屋安全管理是指房地产管理部门依据相关法律,对城市建成区已经投入使用的房屋,通过房屋安全检查、房屋安全鉴定、危险房屋排危等手段有效的排除危险房屋及其不安全因素的活动。房屋安全鉴定是指房屋安全鉴定单位依法按照国家颁布的行业标准和相关建筑规范,对房屋进行查勘、检测和验算,从而科学鉴定房屋的完损状况和危险程度的技术性服务工作。因此,房屋安全鉴定工作是房屋安全管理工作的一部分,安全管理是安全鉴定的目的,安全鉴定是安全管理的一种手段。

三、房屋安全管理的内容

房屋安全管理是由房屋安全检查、房屋安全鉴定、危险房屋排危督修、房屋安全鉴定机构的资质管理等环节构成的一个闭合管理系统,它们环环相扣,任何一个环节出现疏漏都会造成房屋安全管理的不安全因素。

1、房屋安全检查

房屋安全检查是指房地产管理部门、房屋产权人或使用人在规定的时间内对房屋的安全状况进行全面检查的活动,分为房屋安全普查、危险房屋巡查、特殊用房专项抽查等三项。房屋安全普查是国家或地方政府根据需要确定由房地产管理部门组织对城市所有房屋的安全状况进行全面检查;危险房屋巡查是指对那些已经被鉴定为危险房屋的,除了房屋产权人或使用人应该随时观察房屋危险状态的发展情况以外,房地产管理部门应每月或每季度进行一次巡查;特殊用房专项抽查是指对教育系统用房、公共场所用房等特种行业用房的安全状况进行的专项检查。房屋安全检查的内容主要包括以下四个方面:房屋的完损现状检查;房屋用途是否被擅自改变;房屋有无拆改结构或明显增大的荷载;检查已鉴定为危房的加固及排危情况。

2、房屋安全鉴定

房屋安全鉴定工作一般由依法设立的房屋安全鉴定机构执行,通过对房屋的完好与损坏程度以及使用状况的安全性进行鉴别、评定,并全面综合分析查勘描述和检测数据,从而正确判断房屋工作状况和评定等级,给出鉴定结论和一定的处理建议。通常,具有下列情况之一的,都需要申请房屋安全鉴定:房屋达到规定使用年限的(钢、钢混结构55年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易结构10年);装饰装修拆改房屋主体结构或明显增加荷载的;特殊用房三年未作安全鉴定的;发生自然灾害、火灾事故和其他不安全因素危及房屋安全的;因毗连或邻近兴建、扩建、改建而可能影响房屋安全的;房屋拟进行转让、租赁、抵押等活动的;超过前一次鉴定的安全有效期限的等。

3、危险房屋督修与排危

(1)危险房屋的定义

危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时可能丧失稳定和承载能力,而不能保证住用安全的房屋。危险房屋分为A、B、C、D四级:A级为无危险点,B级为有危险点,C级为危险点量发展至局部危险,D级为危险点量发展至整栋危房。

(2)危险房屋的形成原因

危险房屋形成的主要原因包括以下几个方面:①超过了房屋规定的使用年限;②房屋年久失修、严重破损;③房屋主体结构被随意拆改,比如:在承重墙凿洞开门窗,拆掉阳台与房间之间的墙体以扩大门窗尺寸,拆改厨房和卫生间墙体,用砖或混凝土等重型材料砌封阳台,在墙外用角钢等材料搭设悬挂阳台等;④新建房屋时地基处理不当引起相邻房屋不均匀沉降;⑤火灾、地震、水灾、地陷和人为破坏。

四、房屋安全鉴定的方法及程序

根据建设部《城市危险房屋管理办法》规定,房屋安全鉴定包括受理申请、初始调查、现场查勘、检测验算、鉴定评级、出具报告、资料归档等七道程序。

1、受理申请

(1)确定受理房屋安全鉴定的范围。

(2)查验申请人的以下合法证件:《房屋所有权证》;住房租约或凭证;买卖、交换、转让、赠与、分割的契证或公证书;仲裁或审判机关已经发生法律效力的裁定或判决文书。然后记录证件编号或复印归档。

(3)指导申请人填写《鉴定申请书》:属于直接鉴定的,应与申请人约定鉴定日期,并交待准备事项;属于委托鉴定的,应向受托单位签发《房屋安全鉴定委托书》,并要求受托单位按期派出鉴定人员。一般情况在受托后三日内派出。

2、初始调查

鉴定人员接到房屋安全鉴定任务后,应按下列要求进行调查:①按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量的鉴定人员(至少两人,且必须有一名工程师)承担鉴定工作;②向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况,做好相关记录;③查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料;④制定现场查勘方案(包括重点检查项目),准备必要的检测工具仪器等。

3、现场查勘

依照先室外后室内、先下层后上层的原则,按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查,并对鉴定申请中提出和初始调查中确定的重点项目进行重点、详细查勘。此外,要绘制房屋平面图,并在平面图上标明各种损坏构件的部位及损坏程度和数量。

4、检测验算

(1)现场对损坏构件进行有目的的检测,检测项目主要包括:倾斜率、挠度、裂缝(宽、长、深)及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的,应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验。

(2)有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算;

(3)将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表,出具检测结果。

5、鉴定评级

(1)对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析,对照所颁布的房屋完损等级标准,确定房屋的损坏等级。如果定为危险房屋,则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)判定危险范围。

(2)危险范围的鉴定结论,要抓住地基基础及结构构件两方面,并结合房屋的历史状况、现状经及发展趋势,进行全面分析、综合判断。

(3)按判定危险范围,提出原则性的处理建议。

6、签发鉴定文书

(1)《房屋安全鉴定报告》统一采用微机制作,由鉴定人员编写并签字,审核人审签,并经负责人审签同意后,加盖“房屋安全鉴定专用章”方可生效。

(2)鉴定报告以栋为单位编写(即每一栋就写一份鉴定报告),一式四份(鉴定单位及主管机关各一份,申请人或单位两份),房屋损坏纠纷鉴定报告应报县房管局备案。

(3)从申请鉴定之日到鉴定文书送达申请人,一般不超过20日。

7、资料归档

凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料,即申请书、委托书、调查记录、查勘记录、检测记录、照片、图表、录像片、复写书副本等,都必须整理归档。资料归档时应按栋装订成册,并按区、街顺序编号,分别由各鉴定主管部门存档保管。同时应将有关资料输入微机,按年度制作成光盘保存。

五、结语

总而言之,房屋使用安全是公共安全的重要组成部分,在其管理和鉴定过程中,政府和相关职能部门应该进行高度重视,充分发挥政府的监管优势和职能,避免发生重特大房屋安全事故,从而促进社会的和谐稳定发展。

参考文献:

[1]巩振江.浅谈房屋安全管理与房屋安全鉴定.华章,2010(12).

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