房产纠纷合同范文

房产纠纷合同篇1

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。

不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。

二、房地产合同纠纷的处理原则

尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。

在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、

合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。

当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近

第四、房屋建筑质量纠纷

房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。

三、无效合同的处理

原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是一返还财产或折价赔偿；二赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。

（一）公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理租金的确定可通过估价部门进行评估。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。

（二）避免累讼原则

房地产开发经营案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，经常会影响到其他的法律关系，因此，在无效处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种无效处理如不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。

房产纠纷合同篇2

【关键词】情势变更原则；房地产买卖；合同纠纷；适用措施

情势变更原则主要是被广泛应用于民商法中，具体包括了公平和诚信原则，是保护当事人权益一种具体手段，但是为保证交易的稳定性和相对方的权益，在实际过程中，也要严格遵循其适用的范围和条件，这样才能够防止出现社会不公的情况。

一、情势变更原则综述

（一）情势变更原则内涵

所谓“情势”主要是指其作为法律形成的基础和环节，从而形成的一切客观事实，主要是侧重动态的变化情况。而“变更”主要是指情势在客观方式上出现的异动情况，因此也能够分为：永久的变更、短暂的变更、以及自然的变更等内容。我国“情势变更原则”的正式确立于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释【2009】5号）第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。可见情势变更原则其意义就在于能够利用司法权力的介入，改变自己确定的合同和条款，撤销合同，在这里面重新分配交易的风险和利益，从而实现合同的正义，确保其出现不公平的情况。

（二）情势变更构成要素

首先，必须存在情势变更的事实。而且客观上要求这种情势变，更的出现达到导致双方订立合同时所依赖的客观情况和条件发生巨大变化的程度，但总体上低于不可抗力构成的标准，其次，情势变更需要出现在合同履行过程中。双方在签订合同时，对签订前及签订当时的情势已了然于胸，对于合同风险也有一定的预估，而合同正常履行完毕后，双方已不存在相对的权利义务，情势无论如何变化都不会影响到当事人的权益，所以只有在合同履行过程中，发生情势变更才可能导致当事人之间利益的极度不公平，才给情势变更原则的运用提供可能。再次，情势变更需符合未知性。合同是商事行为，任何当事人在签订合同时都应对合同履行过程中可能存在的风险有一个主观判断，并依据判断对合同条款做出合理安排，因此只有在情势变更存在不可预见性时，由当事人中的任何一方来承担合同风险呈现不公平性，需要运用情势变更原则防止出现利益失衡的特殊情况。接下来，情势变更不能将责任归结为双方当事人。这主要是指，双方当事人对于整个情势的变化以及结果都是无法进行预料的，尤其是在当事人发现情势变化之后，难以履行或者是替代，不能够在第一时间采取相关的补救措施，因此不能够将其简单归结为双方当事人的职责，一旦产生风险必须由过错双方承担风险责任。最后，维持合同双方的效力明显不公平。这主要是指在情势发生变更的过程中，需要根据某个个案判别其是否会丧失基础，从而造成合同的效果或者是目的无法实现，将其作为判断的尺度和标准。

（三）情势变更的必要性

由于合同是当事人双方之间共同具有的最高法律约束，双方必须严格依照合同行事，但在整个履行过程中客观环境和基础条件是随时变化的，因此在发生客观情势重大变化时，就会产生不平等的情况，这不仅会给当事人带来不利的影响，还会影响整个买卖合同的稳定性和交易的安全性，严重影响其交易效率，从而导致成本升高，因此需要利用情势变更原则对权利和义务进行二次调控，这样才能够确保其恢复公平。

二、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中适用分析

（一）情势变更原则适用的可能性

根据供求关系的变化情况，对于购房者而言，对于商品房的需求量会直接影响到整个房市的供求变化，从而直接影响到房价、开发商以及交易环节等内容，在这个过程中开发商也会使用各种方式进行炒作，从而直接影响整个房价的平稳运行，导致其周围环节发生十分明显的变化，国家为保护市场的健康发展，进行必要的管理和调控在所难免。而房地产政策调控又会造成对房地产买卖合同双方利益的影响，那么既要服从国家对市场调控的大局，又要保障房地产买卖合同双方当事人的正当利益，实现广义上的公平合理，恰当运用情势变更原则，解决房地产买卖合同履行过程中出现的问题，则成为一种必要手段。

（二）商品房买卖合同履行是时间性

我国商品房买卖合同多数为预售合同，即在合同签订之后，房屋依然处于一个建造实施阶段，距离其完工之后向购房者实际交付还有很长的时间，因此整个合同的履行周期较长，难免要受到社会主义市场经济的影响、国家政策调控的影响等，从而导致商品房买卖合同履行中出现更多的不确定性，严重的会出现难以继续履行的情况，商品房买卖合同履行的时间性，给情势变更原则的适用提供了更多可能性。

（三）买卖合同受到国家政策的干扰

我国房地产市场存在特殊性，国人对于房屋的需求存在不可替代性，跟风现象明显，容易形成市场短期内出现重大变化，从而严重影响了整个商品房买卖市场的安全性和稳定性，国家调控成为控制房市稳定的重要手段。就目前而言，商品房买卖的走势和特征直接受到国家政策调控的影响，其特征也符合情势变更原则适用的特点，有助于当事人对于自身的权利和义务进行适当额调控，从而确保二者利益平衡。

三、情势变更原则适用的主要类型

（一）国家法律的调整

在整个商品房预售的过程中，政策法规具有较强的干预性，因此在履行过程中，需要针对国家相应法律法规的修改和调整，对商品房买卖合同的履行做出安排，这样才能够确保在双方签订商品房买卖合同以及在合同履行过程中，当政策环境发生变化时，既符合国家政策法规的规定，又合法保护当事人的权益。

（二）国家预售政策调控

对于国家商品房在预售的过程中，需要根据交易市场中的不同变化情况进行相应的调控和调整，这样才能够确保合同履行的公平性和安全性，因此对于这种情况就需要根据情势进行变化。

（三）外部环境变化

外部环境变化主要是指经济环境发生了很大的变化，利用其去衡量各种价格、税率等变化情况，只有这样才能够正确处理情势变化中的经济环境和商业风险变化，将二者的变化情况、可预见性、实质发展情况等去分析和判断，这样才能够防止出现通货膨胀或者是物价上涨，根据这种社会主义外部经济的变化情况的改变我们称之为情势变更。

四、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中具体原则

（一）房地产新政内容简要

首先，从2010年4月开始，我国贷款首付其比例逐步提高，对于购买的首套住房建筑面积主要是在90平方米以上的家庭，在整个货款首付的过程中，其比例不能够低于30%，而对于整个住房来讲，第二套住房要超过一半以上。从4月17日起，商业银行对于整个第三套购房者而言，房贷暂且发放，自2011年起，很多住房者打算一次性付款，在购买第三套房者而言更会受到影响。

（二）房价大幅度变化和情势变更关系

我国经济环境的发展变化也属于商品房买卖合同中情势变更中的一种，房价的变化受市场和政策的影响，从几年前的大幅上涨，开发商多发违约，到后期房市冷谈，购房者拒绝履行合同，均是由于市场环境变化造成合同当事人利益的不平衡，维有适当运用合法手段进行调整，方能使继续履行合同成为可能。

（三）价格变动能否和当事人有关联

现阶段由于我国市场价格会出现一系列变动情况，而且具有不确定性，在很多商品房买卖的过程中，必须要按照国家出台的一些房价政策，做好房价调控，例如：下列房价幅度下降或者上升是无法预见的。由此可见，国家的调控都是无形的，购房者是无法预计其合适出现的，因此其实际也超过了市场的调控，从而具有无形之手。

房屋价格在一定区间的涨跌是市场经济的正常现象，是商品房买卖合同双方都应承担的市场风险。但由于调控或市场不正常变动而引发的房屋价格异动，往往超出了当事人的预测能力，也超出其能够承担的风险的范围，例如购房者宁愿放弃购买的房屋，也不愿意再履行还贷的义务，并非单纯是不诚信的表现，而是经过利益衡量，继续偿还贷款的支出，远远大于所得房屋价值，而做出不履行行为，而此时运用情势变更原则进行处理，才能够解决房产买卖合同中的某些纠纷，促进房地产市场的良性发展。

五、结束语

综上所述，对于房地产买卖合同纠纷而言，将情势变更原则应用其中，其优势是显而易见的，本文从情势变更原则综述、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中适用分析、情势变更原则适用的主要类型以及情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中具体原则等几个方面去分析，从而增强情势变更原则的适用性和有效性，提高情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中的质量和水平。

参考文献：

[1]王建东，杨国锋.房贷调控政策背景下的情势变更原则及应用[J].法学研究，2015.5

[2]魏济民.浅议建筑房地产合同纠纷中情势变更原则的适用[J].仲裁研究，2014.19

[3]洪波.房地产宏观调控下房屋买卖纠纷审判实务研究――以情势变更原则的适用为视角[J].人民司法，2016.21

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房产纠纷合同篇3

2008年12月17日，黄琛南在家里吃完早餐后，像平时一样骑摩托车去上班。

20多分钟后，其父黄亚生的手机突然响起，来电显示的是儿子的号码。“喂，请问你是黄琛南的父亲吗?”手机里传来了一个陌生人焦急的声音。“你是?”黄亚生里一紧，不祥的预感袭上心头。“我是医院的一名医生，你儿子出了车祸，不省人事，现正在医院抢救。我们从他随身携带的公文包里找到了他的身份证和手机，这才给您拨打的电话，你们快点来医院吧。”“好，我们马上就到。”黄亚生慌慌张张地对老伴郑梅喊道：“儿子出车祸了我们得马上赶到医院。”郑梅一听，慌了神，丢下手里的家务活，与黄亚生一起赶往医院。

当他们赶到医院时，还是迟了一步。黄琛南因伤势过重，来不及见亲人最后一眼便魂归天国。黄亚生老泪纵横，郑梅则瘫倒在地。这时，黄琛南的妻子孙琼也从单位赶到了医院，她扶起婆婆，然后呆呆地站在走廊上……

悲痛过后，一家人慢慢地回过神来，他们从医生那里弄清了黄琛南出事的经过。原来雨天路滑加上黄琛南的车速过快，摩托车不慎翻下了路边的沟坎。更不幸的是，他失去控制后头部着地，重重地撞在了_一块岩石上，当即昏迷不醒，当他被人发现送到医院时，因伤势过重，医生也无力回天。

儿子安葬后，黄亚生和郑梅开始担忧起往后的生活。原来，年近七旬的他们没有退休工资，一直与儿子儿媳住在一起，他们居住的那幢四层楼房也是由儿子出钱修建的，房产登记在儿子的名下如今儿子去世了，儿媳没准会改嫁，他们因此感到不踏实，不得不为以后的生活考虑。

在黄亚生的提议下一家人召开了家庭会议，他们居住的楼房成为了焦点。房屋归到公婆名下儿媳不同意；归到儿媳名下公婆又不赞成。商量来商量去，一个折中的办法让双方皆大欢喜。

2008年12月23日，黄亚生、郑梅夫妇和孙琼经平等自愿协商，就黄琛南去世后的家庭财产分割达成了协议：一、双方现共同居住的四层房屋的产权归黄琛南的儿子黄明所有；二、黄亚生、郑梅、孙琼、黄明对该幢房屋均有居住权，其中一楼、四楼归黄亚生、郑梅夫妇使用，二楼、三楼归孙琼、黄明母子使用……

家庭风波不请自来，协议反倒变成诉讼的导火索

黄琛南去世不久，孙琼的父母和亲友们不停地劝她再找个伴侣。一开始，孙琼念及儿子还小，丈夫去世时间不长，一直拒绝。可后来她也招架不住众人的劝说，点头答应了。亲友们四处为她介绍对象，也时不时地有男子来孙琼家附近打听。

儿媳要改嫁，黄亚生夫妇也知道这事儿是拦不住的，司儿媳总是在眼皮子底下张罗着，他们看在眼里，心里难免有些难受。每当他们与儿媳碰面时，老俩口因心情不佳，总会给些脸色，日子久了他们与儿媳的关系变得越来越僵。

2009年6月28日，孙琼与郑梅在家门口擦肩而过，郑梅说：“你现在看到我连招呼都不打我儿子才死了几个月啊。再怎么着，我还是孩子的奶奶呢。”面对婆婆的责备，孙琼抱怨：“妈，咱们天天见面，您怎么变得那么生分了而且我正想着事，走神了。”“我看你是急着找个老公再嫁出去吧!”说到这，郑梅满肚子伤心，禁不住落下泪来。孙琼没有理睬婆婆的情绪变化，上了楼后重重地把门关上了。

此后，黄亚生夫妇和孙琼的关系急剧恶化，争吵不断，虽住在同一幢房子里却形同路人。2010年4月，他们再次争哦黄亚生拨打了“110”。后来他们在警察的主持下达成了一份“补充协议”。按照“补充协议”的规定，房屋的所有权仍归黄明所有，房屋的一楼由黄亚生夫妇和孙琼共同出资进行隔断，各自使用一半。

10月的一天，黄亚生突然想起把房屋产权归到孙子名下的争情一直没有办理。为此，他来到房产管理局咨询该如何为孙子办理房产证。咨询完后，黄亚生火冒三丈。原来3个月前，孙琼背着他们偷偷地把房子转到了她的名下办理了以孙琼为所有权人的房产证。

“这怎么行。”黄亚生回去跟老伴一说，郑梅同样怒气冲天，他们要找孙琼问个清楚。“咚咚咚”，他们使劲地敲孙琼的房门。孙琼一开门，黄亚生夫妇便怒气冲冲地指责她，并责令她马上把房子过户给黄明。面对公婆的责问，孙琼说：“按照协议，房子是给黄明的，黄明又是我的儿子我是他的监护人，他的房子自然由我来管理，我爱登记在谁的名下就登记在谁的名下。”黄亚生夫妇顿时无言以对。

孙琼的回答让他们感到不满，房子若变成孙琼的，那他们的居住权会随时打水漂，而且孙子长大后，也不一定能拥有房屋的所有权。该怎么办?黄亚生夫妇静下心来，思考对策。

到了这地步，他们想去法院孙琼。可这诉讼请求该如何提呢?他们面临着两种选择。第一种是要求执行协议，请求法院判令孙琼把房子过户到黄明的名下同时保证他们老两口对房屋享有部分居住权；第二种是请求撤销协议，那么房子便是黄琛南的遗只他们就能以继承人的身份参与继承分割。

遭遇法律瓶颈：没过户的房产到底归谁?

2011年春节后，黄亚生夫妇以一纸诉状，把儿媳孙琼和孙子黄明告上了法庭。他们诉称，当初双方签订的协议中，产权归黄明所有的约定是一种赠与，他们和孙琼都是赠与人。对房屋这样的不动产来说，只有办理过户手续，赠与才算完成，如果没有办理过户手续，赠与人可以随时撤销赠与。现在，该房屋还没有过户到黄明的名下他们作为赠与人，可依法行使撤销权，同时请求对黄琛南的遗产即房屋进行分割。

孙琼表示，2008年12月达成的协议不是赠与合同，而是继承协议。那是她与黄亚生夫妇为分割黄琛南的遗产达成的协议，应当适用继承法的规定。分割遗产的协议合法有效的话，只存在完全履行的问题，不存在撤销赠与的问题。黄明年龄小，她是黄明的母亲，又是黄明的监护人，将房屋过户到她的名下是对未成年人实现权利的一种方式。既然黄琛南的遗产已经分割完毕，继承协议也就履行完毕。

继承协议PK赠与合同，二者之间究竟有没有冲突，法律又该如何抉择呢?2011年4月初，当地法院开庭审理了这起纠纷案。

主审法官表示，本案的焦点在于那份协议的效力是适用继承法，还是适用合同法。2008年，黄亚生夫妇与孙琼签订的协议是为分割黄琛南的遗产、处理继承事宜签订的，本质上属于继承协议，但协议中关于房屋产权归黄明的内容，又具备赠与合同的性质。可以说，它既属于继承协议，又属于赠与合同。

从继承协议的角度讲，应当适用继承法的规定，该协议自签字时生效，应当得到完全的履行，孙琼应当把房屋过户到黄明名下；从赠与合同的角度讲，应当适用合同法的规定，在房屋过户到黄明名下前，赠与人享有任意的撤销权。适用继承法，房屋只能是黄明的，过户只是时间问题；适用合同法，房屋则由继承人重新继承。

面对法律冲突，主审法官采纳了“赠与合同”说。主审法官认为，协议中关于房屋产权归黄明的内容，应视为继承人就其所继承的房屋份额作出了赠与处允但因房屋一直没有过户到黄明名下赠与便没有完成，产权也没有因此转移。所以赠与人有权撤销赠与，现黄亚生夫妇撤销赠与，予以支持。本案所涉及的房屋系黄琛南与孙琼的夫妻共同财产，在黄琛南死后，孙琼享有一半的份额，另一半则为黄琛南的遗产。黄亚生、郑梅、孙琼、黄明是黄琛南的法定继承人，各自继承相应的遗产'黄亚生、郑梅继承的份额为遗产的二分之一，也就是房屋的四分之一。综合考虑房屋的居住现实、使用方便、各楼层的价值不同等状况，主审法官认为按照双方原有协议的约定，将房屋第四层全部及第一层的一半分割给黄亚生夫妇较为合理。

房产纠纷合同篇4

法定代表人刘明贵，该公司总经理。

委托人田海，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）海南新基房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆南路华新大厦B1101室。

法定代表人蔡冠深，该公司董事长。

委托人庄涛，北京星河律师事务所律师。

委托人李宗伯，新华集团总裁特别助理。

原审被告海南省电子工业总公司，住所地海口市南宝路18号。

法定代表人刘明贵，该公司总经理。

委托人谢红，该公司法律顾问。

上诉人（原审被告）海南恒星实业贸易有限公司（以下简称恒星公司）为与被上诉人（原审原告）海南新基房地产开发有限公司（以下简称新基公司）、（原审被告）海南省电子工业总公司（以下简称电子公司）联营合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2000）海中法民初字第100号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。恒星公司法定代表人刘明贵、委托人田海，新基公司委托人李宗伯、庄涛，电子公司法定代表人刘明贵、委托人谢红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：一九九三年四月十九日，新基公司与恒星公司、电子公司签订的联营合同虽系双方自愿，但合同中约定恒星公司、电子公司以土地等前期投入作为投资，新基公司负责后期全部建设投资，而恒星公司、电子公司收取新基公司的固定收益7200万元，实际上是借联营之名，行项目买卖之实，既未办理联营审批手续，也未办理土地变更登记手续，违反了国家有关房地产管理法律的规定，应认定无效，补充协议亦应为无效。对此，双方均有责任。恒星公司、电子公司依据该无效合同收取新基公司的1080万元应予返还。由于联营合同的无效，导致项目用地长期闲置，未能发挥其应有的经济效益，给双方均造成较大的经济损失。根据当时海南房地产市场的实际情况和公平原则，双方的其它经济损失应各自承担。虽然联营项目用地的合法使用者为恒星公司，且在联营合同中未明确电子公司在该项目中享有权利或承担义务，但电子公司在联营合同、补充合同以及委托书中甲方一栏签字盖章，并直接收取了新基公司依据联营合同支付的所有款项。且就该项目事宜与新基公司的往来函件中以自己的名义或以与恒星公司共同的名义发表意见并签名盖章，实际上一直把自己作为合同甲方在履行合同。而新基公司也一直视电子公司为甲方，与其协商该项目的事项。电子公司实际上为联营合同中甲方的一员。故电子公司以其为恒星公司主管单位是监督履行合同的抗辩理由不能成立，不予支持。恒星公司在答辩中称新基公司起诉已超过诉讼时效与事实不符，不予采纳。据此判决：一、于判决生效之日起十日内，恒星公司、电子公司返还新基公司人民币1080万元。二、驳回新基公司的其它诉讼请求。案件受理费119734元、保全费50520元，共计170254元，由恒星公司、电子公司负担109469元，新基公司负担60865元。

宣判后，恒星公司不服上诉称：恒星公司与新基公司签订的合同是土地转让合同，恒星公司的义务已基本履行完毕，新基公司也实际履行了部分内容，交付了首期款项，并接管了该项目涉及的土地及相关资料，独立委托设计了新的建筑方案，在该地块上竖起＂新基房地产＂的广告牌，时间达三年之久。该合同应认定为有效。本合同之所以未履行完毕，原因在于新基公司未能及时完成合同约定的义务。请求撤销一审判决，依法重新改判。

经审理查明：一九九三年一月十五日，新基公司支付给电子公司房款定金100万元后，于一九九三年一月十六日与电子公司的下属公司恒星公司签订一份《协议书》，约定新基公司以7200万元的价款购买恒星公司开发的南宝电子国际大厦项目。协议双方签署后即时生效，即日新基公司向恒星公司交付定金100万元，并于一九九三年二月二十日前签署正式合同。协议还就其它事项进行了约定。协议签订后，新基公司于一九九三年三月六日支付房款定金300万元，由电子公司收取。一九九三年四月十九日，新基公司与恒星公司分别签订《南宝电子国际大厦项目建设联营合同》、《南宝电子国际大厦项目建设补充合同》和《不可撤销授权委托书》。联营合同约定双方联合投资开发位于海口市金融贸易区第A9－1区块的南宝电子国际大厦项目（占地面积7.39亩、建筑面积不少于36000平方米）。恒星公司以该项目的土地、三通一平、勘察、方案设计、施工图设计、办理用地规划许可证、建筑规划报建所需投入作为项目的前期投入资金。新基公司负责其后的施工用水、电安装、设计、项目名称命名、施工建设管理、营销运作及所需建设资金、营销税费。有关设计、勘察、报建等工作由新基公司负责，恒星公司协助。双方收益的分配方式为恒星公司的收益由新基公司包干负责支付，金额为7200万元，其余所有有关该项目的收益全部归新基公司所有。上述7200万元款项应于合同生效后15天内支付15％，建筑报建批准后15天内支付35％，一九九三年十月三十一日前付清余下的50％。合同还就双方的义务以及违约责任等事项进行了约定。补充合同约定恒星公司同意，如该联营合同日后在法律上无效或与法律抵触，新基公司不用负任何法律责任或金钱上的赔偿。委托书约定恒星公司于即日起授权新基公司全权有关南宝电子国际大厦项目的一切事项。电子公司在上述三份文件上签名盖章，联营合同和委托书经海口市新华区公证处公证。一九九三年四月二十一日，新基公司依约支付项目预付款680万元，由电子公司收取。至此，新基公司已付清联营合同中约定的第一期款项1080万元。后恒星公司将该项目用地交付给新基公司管理使用，新基公司在该地块建起围墙并设立＂新基房地产＂字样的广告牌。后经新基公司同意，恒星公司在该土地上开设停车场，并沿街盖了铺面，由恒星公司管理经营。一九九三年十二月十三日，新基公司及其投资公司新基（中国）投资有限公司给电子公司发函，要求将联营项目价款减为6000万元。一九九四年一月三十一日，恒星公司和电子公司复函予以拒绝，并要求按原合同履行。一九九九年十二月新基公司提出恒星公司、电子公司可以联营开发的土地抵偿新基公司已付的1080万元，后因该土地被本院于二000年一月三日查封，并裁定用该土地抵偿它案债务，新基公司的抵偿意见未能实施。另查，南宝电子国际大厦项目用地系于一九九O年五月由海口市城市建设开发总公司转让给恒星公司，一九九二年十一月六日获得海口市土地管理局的批准。

本院认为：新基公司与恒星公司、电子公司一九九三年四月十九日签订的合同约定恒星公司、电子公司以土地等前期投入作为投资，新基公司以恒星公司的名义办理报建手续，报建费用由恒星公司承担，新基公司负责后期全部建设投资，恒星公司、电子公司收取固定收益7200万元，是名为联营，实为项目转让。签约至今，恒星公司仍未办理报建手续，双方也未办理土地使用权变更登记手续，所签合同应认定无效。恒星公司上诉主张合同有效理由不充分，本院不予支持。由于双方未完全履行合同，致项目用地长期闲置，给双方均造成损失。原审判决恒星公司、电子公司返还新基公司人民币1080万元，公平合理，新基公司服判，应予维持。电子公司在合同、补充合同以及委托书中，在甲方一栏签字盖章，并直接收取了新基公司依据合同支付的款项，以自己的名义或以与恒星公司共同的名义，在就该项目事宜与新基公司的往来函件中发表意见并签名盖章，表明电子公司实为合同的一方在履行合同。原审认定电子公司与恒星公司共同承担返还新基公司款项责任正确，本院予以确认。原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币59867元由恒星公司负担。

房产纠纷合同篇5

    上诉人（原审原告）：陈平

    被上诉人（原审被告）：上海新瑞房地产开发有限公司

    1997年12月，上海新瑞房地产开发有限公司（以下简称"新瑞公司"）将其开发的《上海新家坡－园景苑》听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给花旗银行上海分行并办理了抵押登记。1998年6月24日，新瑞公司与陈平签订房屋预售合同，合同约定，新瑞公司将《上海新家坡－园景苑》听涛阁（C2）幢7层B 室售于陈平，价款729000元，该房屋于1999年5月1日前交付使用。此后，陈平先后向新瑞公司支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，新瑞公司取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知陈平办理房屋交接验收手续，但陈平未办理。1999年7月2日，该房屋的抵押登记被注销。后陈平诉至卢湾区人民法院，称根据《担保法》49条之规定，新瑞公司未向其告知该房屋上的抵押情况，其转让行为无效为由，请求判令：（1）其与新瑞公司的房屋预售合同无效；（2）新瑞公司返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

    新瑞公司辩称，其与原告订立的房屋预售合同的标的为房屋期权，不适用担保法之规定，同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。

    法院审判

    一审法院认为，陈平与新瑞公司之间为房屋预售关系，陈平所取得的是预售商品房房屋期权，而非房屋所有权。期权不受法律保护。因而，一审法院判 决驳回了原告的诉讼请求。判决后，陈平不服，向我院提起上诉。

    二审法院认为，陈平与新瑞公司所签订的房屋预售合同系双方的真实意思 表示，合法有效。新瑞公司在开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海 分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定。在取得上海市房地产权证之前，该房屋上的抵押登记已被注销，陈平的利益并未受损。因此，二审法院判决驳回了陈平的上诉请求。

    专家评析

    本案的争议焦点在于，该房屋预售合同是否有效？一审判决认为陈平通过房屋预售合同取得的权利是期待权，而非房屋所有权，故该合同应当有效；二 审判决则回避了陈平通过房屋预售合同取得的权利性质问题，从对当事人的利益进行衡量的角度来对房屋预售合同的效力加以判断。对此，笔者从期待权的性质、新瑞公司隐瞒事实是否构成欺诈、合同标的物上权利瑕疵的涤除对合同效力的影响三个方面对本案争议焦点作一分析。

    （一）买受人陈平的权利是不是期待权？

    期待权，与既得权相对，指其实现尚需依赖某一条件成就或某期限届至的权利，是尚未现实化的权利。如附延缓条件的赠与合同，在条件成就前，受赠人不能对赠与人主张权利，此时受赠人的权利既非债权，亦非物权，而只是一 种期待权。在该延缓条件成就前，受赠人不能要求法院强制执行其期待权。既得权则为现实的、可以行使的权利。当事人可以诉请法院强制执行其既得权。在房屋预售合同中，房屋买卖登记之前，买受人享有请求出卖人交付约定房屋的债权，是对人的权利；在房屋买卖登记之后，买受人享有房屋所有权，是对物的权利。登记之前，买受人的权利为现实的、可以行使的债权。登记是实现债权的方法，而非物权的延缓条件。买受人的物权因登记而现实化。登记之后，买受人的债权因履行而消灭，买受人对合同标的物享有现实的、可以行使的物权。无论是登记前的债权，还是登记后的物权，这两种权利都只能是既得权，都应受法律保护。本案中，该房屋转让尚未登记，此时，陈平对新瑞公司享有按约交付房屋的请求权，该权利的性质为债权，属于既得权，应受法律保护。 一审判决认为陈平取得的是预售商品房期待权，显然不符合期待权的性质。

    房屋预售合同是陈平交付房屋请求权赖以产生的基础法律关系，判定房屋预售合同是否无效，应以房屋预售合同本身是否具有法定的无效事由为标准，而不能倒因为果，从陈平是否取得对房屋的所有权来倒推其与新瑞公司的房屋预售合同是否有效。即使该房屋预售合同有效，双方当事人也愿意实际履行合同，在房屋买卖登记完成之前，陈平也不可能享有房屋的所有权。所以，本案的关键是该房屋预售合同是否具有法定的无效事由，而非陈平取得的权利的性质，后者根本不能决定前者的效力。

    （二）新瑞公司隐瞒事实是否构成欺诈？

    本案房屋预售合同订立行为发生在1999年10月1日《中华人民共和国合同 法》颁布之前，应适用《民法通则》和《担保法》之规定。根据我国《民法通 则》第58条第3项之规定，以欺诈手段进行的民事行为，应属无效。我国《担 保法》第49条第1款又规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的， 应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《担保法》这一规定，实际上意味着抵押人对买受人隐瞒标的物上存在重大权利瑕疵的真相，是对买受人的欺诈，也是《民法通则》第58条第3项的细化。这里，立法的出发点显然是为了保护受欺诈一方之利益，但实际运作效果却未必完全符合受欺诈一方之利益。因为，有时虽有欺诈情事发生，但这类合同的履行反而对受欺诈一方有利甚至对双方有利。此时，若仍规定该合同为无效，则不仅不符合受欺诈一方之利益，也不利于提高经济效率，与合同法鼓励交易的基本精神不符。也正是基于这一考虑，我国《合同法》第52条第1项和第54条第2款，根据所侵犯的客体不同，将欺诈行为区分为两种情况，并规定了不同的法律后果：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，该合同无效；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院 或者仲裁机构变更或者撤销。那么，1999年10月1日之后订立的合同，如果存 在《担保法》第49条第1款规定情形之转让行为，则其效力依《合同法》第54 条第2款之规定，在不危害国家利益时，应当为可变更、撤销之行为。

    欺诈行为的法律后果，应根据上述原则进行处理。那么，本案新瑞公司的行为是否构成民法上的欺诈行为呢？欺诈是指缔约一方当事人故意告知对方虚 假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。 其构成要件为：（1）诱使对方作出错误意思表示的主观故意；（2）客观上之 欺诈行为；（3）该行为使对方陷于错误；（4）对方基于错误的认识而作出了 意思表示。但是，符合该构成要件的未必都是民法上的欺诈行为，只有违反诚实信用原则的行为才应承担民法上的不利后果。因为，民法是以诚实信用原则为最高原则，一切民事行为均应以诚实信用原则为根本的活动准则。

    如何确定出卖人的隐瞒行为是否违反诚实信用原则？这应从主客观两个方 面加以判断。主观方面为出卖人是否具有获取不当利益的目的；客观方面为该合同如果履行，双方当事人的利益是否平衡，即如果合同履行的结果使买受人受损，则可以认定出卖人的行为违反了诚实信用原则。在买卖合同中，出卖人为保证契约之订立而隐瞒合同标的物瑕疵，但在履行合同时将该瑕疵涤除，或在对方当事人提出异议时及时涤除，则出卖人并不存在获取不当利益的目的，履行结果也不会使买受人受损，故出卖人行为并未违反诚实信用原则。至于买受人受损的确定，应将合同履行结果和买受人在缔约时预期的合同履行结果作 比较，如果二者大体相同，则可认为买受屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋词芩鹗АⅫbr>

    本案中，新瑞公司虽有隐瞒事实之客观行为，但其在陈平提出异议后随即涤除了合同标的物上的抵押权，其目的只是为了该交易的达成，而非为获取不当利益，且该合同的履行，也不会使陈平受损。因此，新瑞公司的行为未违反 诚实信用原则，不构成欺诈，该房屋预售合同也并不因其未将标的物上之抵押权告知买受人而无效。

    一、二审法院对本案的判决并不与《担保法》第49条第1款相冲突。《担保法》第49条第1款之立法目的在于保护抵押权人和受让人之利益，防止抵押权人或买受人因抵押物之转让而受不测之损害。因此，对《担保法》第49条第1款应作限制解释，该款规定不应适用于出卖人未告知受让人转让物已经抵押，但在发生争议时该抵押权已被涤除或被及时涤除的情况。所谓及时，指在买受 人提出异议后的合理期间内。该合理期间的长短，应根据合同标的物的性质来 决定，不宜太长。只有这样，才符合《担保法》第49条第1款的立法原意。

    （三）新瑞公司是否违反了瑕疵担保义务？

    新瑞公司在陈平提出异议时及时涤除合同标的物之权利瑕疵，虽不影响其 合同效力，但其是否就没有违反其瑕疵担保义务呢？

    在买卖合同中，出卖人就其出卖之标的物，对买受人负瑕疵担保义务，即 出卖人应保证其交付（或登记）之标的物在物质形态上和权利状态上都是合于 约定的、完整的、无瑕疵的，如果违反此项保证义务，出卖人应承担违约责任。 此种义务尽管法律无明确规定，合同也无明文约定，但根据诚实信用原则之要 求，出卖人仍负有瑕疵担保义务，此义务属于一种默示担保义务，是买卖合同 中出卖人按约交付（或登记）标的物的应有之义。瑕疵担保义务包括物之瑕疵 担保义务和权利瑕疵担保义务。前者指交付（或登记）之标的物应符合约定之 质量，后者指交付（或登记）之标的物上无权利负担。所谓权利负担，主要指 第三人对该标的物享有权利。如标的物上有担保物权存在，即说明标的物存在 权利瑕疵。但是，如果买受人在订约时明知或应知其瑕疵存在时，出卖人免除 其瑕疵担保义务。出卖人交付（或登记）之标的物存在物之瑕疵或者权利瑕疵 时，应当承担违约责任。

    瑕疵担保义务从何时起产生？瑕疵担保义务是附随于出卖人交付（或登记） 义务的一项义务，此义务与交付（或登记）同时产生。合同标的物交付（或登记）之前，买受人不能要求出卖人履行瑕疵担保义务。因为，合同标的物是否 存在瑕疵，在交付（或登记）之前，始终处于一种不确定的状态之中。只有在 交付（或登记）时，这种不确定的状态才能结束。也就是说，合同标的物之物 质状态和权利状态，只有在交付（或登记）时才能固定下来。出卖人是否违反 了瑕疵担保义务，应看合同标的物在交付（或登记）时的物质状态和权利状态 而为决定。如果合同标的物在交付（或登记）时存在物之瑕疵或权利瑕疵，则 出卖人违反了其瑕疵担保义务；如果合同标的物在交付（或登记）时不存在物 之瑕疵或权利瑕疵，则说明出卖人已按约履行其交付义务。如果合同标的物在合同订立时存在物之瑕疵或权利瑕疵，而在合同标的物交付（或登记）之前，出卖人已将该合同标的物上存在的物之瑕疵或权利瑕疵予以涤除，那么，只要 在交付（或登记）之时合同标的物不存在物之瑕疵或权利瑕疵，出卖人就没有 违反其权利瑕疵担保义务。房屋预售合同的合同标的物为房屋，判断其上的权 利瑕疵的时间基准为办理房屋出售登记之时。

房产纠纷合同篇6

关键词：房地产 纠纷 问题

由于房地产纠纷案件标的额大，与当事人切身利益相关，当事人对立情绪严重；另一方面，房地产类法律法规种类繁多，内容复杂，如何正确适用法律，公正裁决房地产纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，是人民法院审判工作者不断探索和追求的目标。

一、商品房买卖中的纠纷

由于预售商品房与现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，购买方通常是通过房地产商的售房广告对预售商品房的结构、环境及配套设施、物业管理进行了解，决定是否购买房屋。但是，有的开发商没有取得开工许可证，预售许可证，土地使用权证；甚至有的开发商预售之后又将土地和房屋设定抵押贷款，致使购房者不能办理房权手续，受到欺诈；再有就是开发商为了追求经济利益，随意改变规划设计，减少小区公益设施，绿地的建设，不完成附属工程；或者因资金不到位等问题迟延交房，由此造成了纠纷。在实践中这类案件作到准确适用法律有一定的难度。

不过，最高人民法院2003年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2003年6月1日生效实施。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律依据。《解释》对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律做了较为明确、具体的规定。如：销售广告、具体的开发规划，房屋说明，对房价构成影响的都可以视为合同内容；即尊重当事人意思自治，商品房买卖合同不轻易被认定无效，又要坚决维护国家、集体和第三人利益，对违反法律法规强制性规定的，认定无效；并且明确规定由于开发商恶意违约和欺诈行为，导致合同无效、解除、撤销的，买房人还可获双倍赔偿；对开发商办理房产证的期限以及违约金的计算方法等都有较明确的规范。但是，由于《解释》主要是针对审判工作中的问题进行规范，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如“按揭”合同引起的纠纷，“按揭”合同当事人能否转让房屋问题，在《解释》中没有涉及；而对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究？当开发商将公益用地改作他用，是要恢复，还是承担违约责任，违约金应如何计算等等，在审判实践中不好把握。

二、房改房和经济适用房的出售限制过多，影响了住房二级市场的发展

我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋：城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多，不利于住房的流转。例如《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法》第五条规定了这类房屋出售的条件，同时规定房屋所在地政府必须制定具体办法 ，出售必须经市、县房改办审批，必须按规定交纳税费和收益。由于限制条件过多，审核程序和手续较为复杂，收益调节标准过高，税费负担较重；有些房屋建房时手续不全等历史遗留问题，部分住房无法登记发证，导致实践中大量存在私下交易的现象。而在审判中，如何确认这些合同的效力成了难点。

三、私有房屋转让中的问题

没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效？是引发这一问题基本原因。过去的审判实践中有不同的两种观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，所有权过户登记是买卖生效的必备要件；另一种观点认为，办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件，因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经登记程序，而不是买卖合同的有效条件，只对房屋所有权转移发生影响，而不能以此来认定买卖合同无效。

现在，《解释》第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系，只要依法成立即产生法律效力，过户是转移房屋所有权应履行的手续，不影响买卖合同的效力。

四、房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷

房产纠纷合同篇7

最高人民法院 日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。 

最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。 

黄松有指出，由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。

房产纠纷合同篇8

关键词：物业管理 纠纷 房地产 业主 物业管理公司

就目前的物业管理活动来说，许多人的观念还没有完全转变，再加上相应的法律法规尚不健全，物业管理行为不规范，导致物业管理纠纷层出不穷。而物业管理纠纷能否得到妥善解决，不仅关系到业主的正常生活和小区秩序的稳定，而且关系到物业管理服务行业的健康有序发展。研究解决问题的策略具有十分重要的意义。

一、我国物业管理纠纷的类型

1、在前期物业管理工作中产生的纠纷

前期物业管理交接过程中发生的纠纷，如建设单位未移交或移交不清、图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的纠纷。签订前期物业管理协议引起的纠纷。在签订前期物业管理协议的过程中，部分业主认为协议是物业服务企业单方面制订的，并没有征求业主的意见，因此不愿签订协议，从而引起纠纷。由房屋整改引起的纠纷。房开商往往通过物业服务企业来交房，在房屋验收过程中业主发现问题一般由物业服务企业反映给建设单位进行整改，如果建设单位无法给业主及时整改，业主首先找的就是物业服务企业，但物业服务企业又无法解决，由此引发物业服务企业与业主之间的纠纷。由装修引起的纠纷。物业服务企业为保证整个楼盘的安全和美观，在前期物业管理的装修期间，往往会对一些装修项目制定统一的标准，但部分业主会认为房子怎么装修是业主的事，因此产生分歧引发纠纷。 物业公司与公共服务行业之间的纠纷

这种纠纷根源在于市场服务与行政服务之间的矛盾，目前，很多公共服务收费不能直接面向终端客户，水、电、气、暖及有线电视等费用，一般多由物业公司出面向业主直接收取，即使一些行政部门能确保直接面向最终客户进行当面收费，然而由于服务的不完善，使业主仍不满意于物业公司的各项服务，出现了公共服务部门动辄以停水、停电和罚款来解决问题，导致物业公司置于业主和服务部门之间，矛盾重重。

3、业主之间的矛盾引发的物业管理纠纷

业主之间往往因乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建及饲养动物等影响小区环境、侵害邻居利益、影响邻居休息的行为而产生矛盾。当这类矛盾得不到物业管理公司及时调解时，极易引发纠纷。

4、业主或业主委员会选聘、解聘物业服务企业产生的纠纷

择物业服务企业是业主和业主委员会的权利，如果物业服务合同到期，业主或业主委员会有权选择续聘或者解聘物业服务企业，物业服务企业也可以根据自身情况决定是否续订合同。但如果是合同双方或单方提出终止合同的履行，物业服务企业与业主往往很难做出协调，有的甚至会出现原有企业未撤离的情况下业主新聘的企业就已进驻，出现一个小区内同时有两个企业在管理的现象，在此情况下产生纠纷是在所难免的。

二、物业管理纠纷解决策略

1、强化政府监管职能，严格履行合同规定

政府行政部门应不断强化其自身职能，加强对物业公司的指导和监管，设置专门的管理机构，全面负责物业日常各项工作的监管，对于一些业主投诉多的物业服务企业，实施处罚措施或撤销企业资质，确保管理过硬、服务优良的物业服务企业具有更大的发展空间，以促进形成良好的行业风气。政府职能部门应及时回应业主的投诉要求，及时制止各种违规行为，并责令限期整改。物业服务企业应强化自身监督管理，细化工作内容，严格履行合同规定，防止由于服务内容偏离合同规定的内容而引发纠纷的问题，同时应不断完善收费条款，避免发生各类财务纠纷的问题。 进一步完善业主委员会，发挥业主委员会的积极作用

业主委员会作为业主自治组织，有权监督物业服务企业，为保障业主的合法权益提供帮助，同时也能督促业主交纳管理费、遵守管理规约，有利于物业服务企业与业主签订物业服务合同、互动交流等，因此有关部门应当帮助业主成立业主委员会。如果成立难度较大，可以考虑将业主委员会的部分权限交给居民委员会代为行使。当物业服务企业不认真履行合同，损害业主利益时，由业主委员会与物业服务企业交涉或以业主委员会的名义提起诉讼，可以避免业主因势单力薄而致权益受损。同时也要加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权，确立业主委员会定期报告制度和公示制度，使其接受业主、业主大会的监督。

3、重视物业管理合同的具体内容及其签订时间

首先，应注意物业管理合同的签订。物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利义务关系的法律依据。只要合同内容合法，该合同就是当事人应当遵守的法律。其次，应注重前期物业管理合同签订的时间。2001年6月1日起实行的建设部5商品房销售管理办法6中规定，商品房销售时房地产开发商选聘了前期物业管理企业的，购房者应在订立商品房买卖合同时与房地产开发商选聘的前期物业管理企业签订物业管理协议。 提供各种增值服务，提升业主满意度

综合分析来看，较多物业管理纠纷产生的原因在于物业服务企业缺乏丰富的服务项目内容，服务内容过于固化、单调，无法满足业主的基本要求，因而应不断增加更多种类的增值服务，有效提升业主的满意度，以减少物业管理各种纠纷的产生。物业服务企业应注重自身服务质量和服务价值的提升，应在日常服务工作中增加一些增值服务，比如：物业服务人员可以代替公共服务单位免费上门收取水、电、气、暖、有线电视费等日常服务费用，并增加代洗衣、代买菜、酒店预定、机票预定等增值服务，这样很大程度上提高了物业服务企业的服务水平，也利于避免物业管理各种纠纷的产生。

结语：