房屋纠纷合同范文

房屋纠纷合同篇1

尊敬的       先生：

辽宁##律师事务所依法接受的##先生的委托，为能友好协商解决您与##先生就中山区##街##号房屋租赁合同纠纷一事，特指派于帅律师向您致函如下：

委托人##先生通过拍卖方式取得了坐落于    号房屋的所有权，您作为该房屋的承租人享有承租的权利，租期理应至2012年1月1日截止。后您与委托人的亲属签署《房屋租赁合同》，约定将坐落于      号，建筑面积为    平方米的房屋出租给您，租期自   年 月 日起至  年  月  日止，年租金30万（含餐费   万元）。

鉴于您与委托人的亲属在签订合同时，明知委托人的亲属并不是案涉房屋的所有权人，同时也未取得委托人的授权，仍与其签订的《房屋租赁合同》，该合同应属于效力待定的合同。但为了避免双方的损失，委托人对其亲属与您之间签订的《房屋租赁合同》予以追认。

依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律的规定及合同的约定，为维护自身的合法权益，委托人特委托本律师通知您：

一、双方签订的《房屋租赁合同》将于合同届满时终止，双方不再续租； 

二、请您务必在合同届满之日起5日内将租赁房屋内所涉物资、设备搬迁腾退完毕。若您未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为您本人放弃对置放在租赁房屋内所涉物资、设备的全部权利，届时，将依据相关法律条款规定，对您尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由您自行承担；同时对你逾期未清理，占用委托人名下的房屋期间所产生的占用费用，委托人有权向您主张赔偿；

三、请您务必在合同届满之日结清经营期间的全部款项（包括物业服务费、水电费、房屋使用费等）；

四、请你务必在收到本函之日起，余下租赁期间内的租金不再由委托人的哥哥收取，剩余租金全部由委托人指定的受托人_______（身份证号：                        ）负责收取。若您未向受托人按时足额支付租金，将视为未按照合同约定履行支付租金义务。委托人将依据双方签订的租赁合同及法律规定，享有解除合同的权利并要求您承担相应的违约责任。

五、委托人郑重声明，在履行本合同剩余租赁期间，受托人只享有收取租金及沟通的权利，关于案涉房屋所签订的任何合同以及任何形式、内容、数据、方案的确认或同意，均需取得委托人本人的同意。除委托人本人签字确认外，其余他人任何形式的签字确认均不能视为民法上的表见。

为依法保证委托人的合法权益，同时也为避免您的责任进一步扩大，诚望您能重视此事并采取积极合作的态度，在租赁合同届满之日在上述期限应由您自行完成搬迁、腾退义务；及时结清应由您承担的物业费、水电费、房屋使用费等相关费用。否则，本律师将根据委托人的进一步授权，通过法律途径追究贵司逾期腾退所导致的一切法律责任，

届时您不仅要腾退房屋，支付物业费、水电费、房屋占有使用费，另依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，您还需承担违约责任，赔偿擅自改变房屋主体结构、装修造成房屋设施损坏给委托人带来的一切损失。

辽宁##律师事务所

律师

房屋纠纷合同篇2

关键词：以合法形式掩盖非法目的 类型整合 效力判断 审查事项

一、概述

（一）案件定义

随着社会经济的不断发展，诉讼案件类型从单一化向多样化发展。由于温州楼市的不断膨胀，巧遇民间借贷风波的冲击，当事人为规避资金风险，出现了房地产交易与民间借贷纠纷相互交叉的案件新类型，主要表现在“名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷”的隐蔽性案件，即本文定义的隐性房屋买卖合同纠纷。此类案件中，当事人意欲通过案由为房屋买卖合同纠纷的诉讼来请求民间借款债权的实现。法院在审理此类案件时，尤其要加强甄别力度，审查证据链，还原案件真实，避免风险的转嫁。

（二）特点分析

1、被告缺席。因民间金融风波的影响，2011年温州普遍出现债务人“跑路”的现象，故在此类案件的审理中，被告均采用公告方式送达法律文书，最后导致缺席审理。当然也存在部分原、被告之间事先串通，导致被告故意不接法院开庭传唤的情形。

2、购房款存疑。当事人提供的表面证据能证明合同款项的支付完成，但通过仔细审查购房款的形式发现该类案件中的购房款数额较大，一般为整数，且分数次支付。若再进一步审查上述购房款的来源，则会出现账目来往经回转至原始出资人手中。

3、不相关当事人。房屋买卖合同纠纷中，当事人一般为夫妻共同体。而此类案件中，当事人之间并无直接关联，为使民间借款金额与购房款金额相当，通常自认为是朋友关系或合伙关系进行购房。

（三）类型归纳

1、虚假诉讼的行为。债务人为逃避债务，与房屋买受人恶意串通签订房屋买卖合同，第一种情形表现为买受人实际未支付购房款，将包括本人或他人在内的民间借贷打款凭证作为购房款凭证。第二种情形表现为买受人实际支付购房款，但通过多手转账等情形，最后将上述款项又回流到买受人手中。

2、以房担保的行为。通常表现为房屋价格与借贷金额相符，但明显低于市场价格的情形。第一种情形表现为行为人通过签订房屋买卖合同并办理委托公证手续、将借款视为购房款等表面上完全符合房屋买卖的行为，掩盖其民间借贷的实质。第二种情形表现为行为人通过支付利息等方式佐证借款行为。

3、以房抵债的行为。第一种情形表现为房屋抵充全部债权，通常为借贷金额与房屋价格相当的交易行为。一般意义上的以房抵债行为都能被法律认可，除外情形：债务人有多个债权人的情形，债务人将其唯一住房出卖给其中一个债权人，充抵债务，从而损害其余债权人的利益。第二种情形表现为房屋部分抵充债权，通常为债权不足以支付房屋总价的情形，则借款转为部分购房款，其余购房款另行支付的形式。

二、审查事项

（一）对当事人的审查

特别是有民间借贷嫌疑的亲戚、关联企业或其他关系密切的人对债务人提起的诉讼，更应加强审查，发现有虚假诉讼嫌疑的，要及时依职权或者提请有关部门调查取证，查清事实真相。要建立法院系统信息联网查询跟踪制度，在经办人对一般房屋买卖合同纠纷的案件审查过程中，有自由心证产生合理怀疑的，具有民间借贷嫌疑的原、被告能通过系统查询关联案件，以确保案件的真实审理。

（二）对证据链的审查

一般房屋买卖合同纠纷案件审查中，主要难点在于对案件事实的认定。司法实践中，当事人恶意串通、在律师协助下事先准备好完备的证据，密谋向法院提起虚假诉讼的一类案件，或者是被告缺席的一类案件，法院较难查清真实的法律关系。故在审理此类案件过程中，法官要充分审查案件证据，还原案件真实。审慎审查购房款资金走向、用途、实际支付数额、是否从事高利贷等情形。根据最高人民法院2012年《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》的规定，依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对现金交付的房屋买卖合同纠纷，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、购房款金额大小、当事人之间的关系以及当事人、证人陈述的交易细节经过等因素综合判断。

（三）对法律适用的审查

准确理解合同法、民法通则等关于恶意传统的有关规定以及关于通谋虚伪的民法理论，对当事人的行为效力进行正确的认定。原、被告双方通谋虚伪表示，虚增债务，虚假转移责任财产的，不管有无证据证明损害了第三人利益，在表意人与相对人之间均应认定无效。

三、效力判断

（一）驳回

在涉及利用民间集资款进行房屋买卖的案件中，应根据《最高人民法院在关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》驳回，移送公安机关。例如黄甲某诉黄乙某房屋买卖合同纠纷一案中。2011年9月26日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定将登记于被告名下的涉案房产出卖给原告，原告于签订合同的当天下午先后向合同指定的代收人账户汇去汇去除银行按揭贷款外的购房款，2011年10月原告开始按月支付涉案房产的银行按揭贷款。由于涉案房产因另案被查封，故原告诉至法院，要求确认房屋买卖合同合法有效。经法院审理，查明原告分三次支付的购房款系虚假支付，通过多个中介人最后将资金回转至原始账户，又因涉案房产属于利用集资款购入，后经裁决驳回，移送公安机关处理。

（二）依据房屋买卖合同纠纷进行判决

在民间借贷证据不足的情形下，而当事人已经提供了足够证据证明房屋买卖合同的事实，此类案件以房屋买卖合同的案由处理为宜。例如余某诉薛某、金某房屋买卖合同纠纷一案。被告薛某、金某之子向原告借款120万元，并以登记于俩被告名下的涉案房产提供担保。原告为保证自己债权的实现，与俩被告签订了房屋买卖协议，并办理了委托公证，并以购房款的形式交付了120万元。经法院审理查明，120万元明显低于涉案房产的市场价格。在案件审理过程中，俩被告提出本案性质系民间借贷，并反诉要求撤销合同，但未能提供支付利息等足够证据证明其主张，后法院按照房屋买卖合同纠纷判决撤销房屋买卖合同并返还购房款及利息。

（三）撤诉

双方当事人恶意串通，例如高某、张某诉某企业房屋买卖合同纠纷一案。2011年8月2日，原、被告签订一份房屋买卖合同，将被告名下的涉案房产出卖给原告，房屋总价款1500万元，在合同签订之日起三日内支付完毕。原告提供的证据中银行转账凭证的出具时间晚于被告出具收款收据的时间，引起经办人的合理怀疑，且被告缺席未应诉。经审理查明，原告所谓的购房款系民间借贷款，因被告面临破产，原、被告恶意串通签订了房屋买卖合同。因被告系本市知名企业，且即将重组，经法庭劝导，原告同意撤诉结案。

综上，法院应充分发挥审判职能作用，为金融综合改革试验提供有力的司法保障，各个业务系统中应完善风险控制能力，针对新情况新形势，不断总结经验教训，为司法审判实践提供有益指导。

房屋纠纷合同篇3

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房屋纠纷合同篇4

关键词：民事、居间合同、二手房买卖、跳单、违约

近年来，随着我国住房需求的急剧增加和房地产投资热趋势的带动，房地产中介市场迅速发展起来。同时，依据我国房地产的相关政策和国家宏观调控的变化与调整，市场经济主体趋利避害，在追求利润最大化的动力驱使下，导致房地产居间合同纠纷案件数量迅速上升，案件本身也愈来愈复杂。由于目前房屋居间的行业规范尚不完善、房屋居间合同的具体性规范缺乏、司法不统一等现实情况。本文以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华案为例，主要指出当前房屋居间合同纠纷案件在司法审判实践中的难点，而指导性案例就解决这些问题和难点给出了一个明确的方向和标准，为高效、正确裁判居间合同纠纷案件提供参考，实现司法裁判的法律效果和社会效果的统一。

一、案情简介

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意"跳单"行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在"跳单"违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

二、法律评析

1、关于《房地产求购确认书》的法律性质认定

（1）居间合同的定义

居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。①

（2）居间合同的法律特征

在居间合同中居间人通常是作为一个信息提供者，居间人不介入委托人和第三人之间的合同关系，因而居间合同具有其独特的法律特征：

a.居间合同的标的

居间合同归属于提供劳务的合同，居间人所提供的劳务类型分为两种，一是向委托人报告订约机会，二是提供订约媒介服务，因而就可将居间人分类为报告居间人和媒介居间人。报告订约机会是尽可能为委托人寻找达到其条件并有可能订立合同的相对人：而提供订约服务是指介绍双方当事人订立合同。因此，居间合同的目的就是以委托人与第三人订立合同。

b.居间合同的有偿性、诺成性和不要式性。

我国《合同法》的规定居间合同是有偿合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，都是为了能够从委托人那里取得合理报酬。委托人凭借了居间人的信息和服务订立合同也应该给予其相应的报酬。居间合同是诺成、不要式的合同，因其只需要双方当事人意思表示一致即可有效成立，不需要特别规定的形式，也不需要实际履行。

c.居间人的独立性

居间人一般不直接参与订立合同，不需以自己的名义或是委托方的名义与第三人签订合同，居间人仅仅只是中间人，是为委托人报告适合的订约机会或提供媒介服务，他并不充当委托人的人一职，也不是为委托人的利益而与第三人订立合同的当事方。因此，居间人具有独立性。

d.居间人权利实现的不确定性

居间人的权利主要是获取报酬的权利，而这种权利的实现要取决于居间人居间工作的结果，也就是委托人和第三人之间的交易能否成功，而交易的成功与否具有不确定性，因此，居间人的权利实现也就具有不确定性。

因此，根据以上居间合同的定义以及居间合同的法律特征，本案中，陶德华到上海中原物业顾问有限公司向其明确表示了买房的意愿，中原物业顾问有限公司向陶德华提供了房源信息，并且带陶德华实地看房，看房后与陶德华签订了《房地产求购确认书》，明确约定："陶德华愿委托上海中原物业顾问有限公司居间购房，中原公司带陶德华实地查看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1%。"该《房地产求购确认书》符合以上阐述的合同法规定的居间合同的法律特征，具备了居间合同的主要条款，应认定为居间合同，合法有效，对合同双方均有约束力。

2、"跳单"格式条款的效力认定

"跳单"是指委托人通过中介公司的居间行为，利用其提供的房源信息，确定房源后，为逃避房产中介公司的佣金跳过其中介公司，而通过其他中介公司或直接与房屋权利人达成交易的行为。而房产中介公司一直以来也想方设法的通过各种途径想有效惩治此种"跳单"违约行为。因此房产局间合同纠纷审理的关键和难点就在于如何认定"跳单"行为的成立。有学者认为，房产中介公司在事前就拟定的"跳单"条款属于格式条款，而依据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。也就是说在房产中介公司实现拟定的"跳单"格式条款中，中介公司仅仅只是需要带委托人去实地看房就可取得相应报酬，并没有提供其他相应的媒介服务。那么此种观点认为该条款明显免除了自己的责任，加重了购房者的责任，应该为认定无效的情形。但是，在第一号指导性案例公布之后，该指导性案例明确表明，中原房产中介公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》第2.4条约定，陶德华在看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。此条款属于房屋买卖居间合同中常有的禁止"跳单"格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却"跳"过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。至此，第一号指导性案例就此问题指明了方向及明确的判断标准，即该"跳单"条款不存在《合同法》规定的免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款是房产中介公司运用合法手段保护其所有的信息资源，应该合法有效。

3、"跳单"违约行为的认定问题

对"跳单"行为的认定，关键是要考量中介公司与委托人之间的居间合同的性质、中介公司履约情况、委托人是否利用了中介公司提供的信息私下与房屋权利人订立合同、被告有无恶意逃避支付佣金等予以综合判断。②因而，在本案中判断买方陶德华是否有"跳单"违约行为的关键主要是看陶德华是否利用了上海中原物业顾问有限公司提供的房源信息、机会等条件。如果买房陶德华通过合法正当的途径可获知其他同类房产公司的同一房产信息，那么买方可以通过对其最有利，报价最低，服务更优的其他中介公司达成房产买卖交易，此举并不构成"跳单"违约行为。在现实生活中房产权利人为了尽可能快的出手房屋，一般都会在多加房产中介公司挂牌出售，以期遇到更加合适的买主。而买家同样也会以同样的心理咨询走访多加房产中介公司以谋得一个更为实惠的价格。然而，仅仅依据《看房确认单》中的非正式合同条款，即要承担"跳单"的违约责任显然还是有失公平。但是，如果直接否定了"跳单"条款的法律效力，对于房产中介公司也不慎公平，长此以往可能对房产中介市场的健康运行和稳健发展形成巨大的阻力，助长了某些委托人恶意"跳单"违约的行为。确认委托人是否应该承担"跳单"的违约责任主要应通过委托人订约的时间、居间合同的性质、中介公司的履约的实际情况、决定当事人交易成功具体原因、佣金的支付等因素全方位衡量。在审判实践中，审理该类案件时首先可以审查委托人的订约时间，以查看该订约时间是不是在居间合同约定的时间范围内。同时，还可审查该房协议产中介公司是否与房产权利人签订了独家委托协议，以及委托人是否通过一般公众可知的其他房产中介公司达成了此次房产交易等相关情况。那么在本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约。

4、居间人的义务及报酬请求权

（1）居间人应严格履行其义务

对于居间人应该履行的义务，我国法律对此有严格的规定，这是从维护交易安全，以及最大程度的保护当事人的合法权益出发，也有益于房产中介市场的良性运行发展。《合同法》第 425 条规定， 居间人有如实告知的义务， 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况， 损害委托人利益的， 不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该条则阐述了我国法律对居间人的义务要求，具体内容如下：

a.报告订约机会或媒介订约的义务

依据《合同法》第 424 条居间合同的定义， 居间人向委托方报告订约机会或提供订约媒介是居间人在居间合同中承担的主要义务。

b.诚实信用义务

诚实信用原则一直以来被称为民法中的帝王条款或最高指导原则，也是民法的基本原则。由于在现实生活中，往往双方的当事人的订约地位不平等，那么拥有信息资源的优势一方就应该最大限度的主动遵循诚实信用原则以实现双方当事人的利益平衡。而居间人在履行合同中的有意隐瞒的事实，擅自泄露信息，或者没有如实告知对方真实情况都是没有遵循诚实信用原则的体现。诚实信用原则广泛运用于日常生活中，是市场经济中最为基本的生存守则。对于居间人而言，都应自觉履行诚实信用原则，不欺瞒不欺诈，讲究信用，树立信誉。然而，诚实信用原则比较概括，并不细致具体，因此，在居间合同中应该将其明确具体化。居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》第 425 条规定了居间人的忠实义务， 忠实于当事人的利益是指居间人就有关订立合同的事项如实向委托人报告。

d.保密义务

居间人在履行居间合同的过程中获得的委托人的不愿泄露的秘密，以及在履行合同中获知的相对人的信息在委托人尚未使用该信息前， 居间人负有保密义务， 如违反保密义务致使当事人或委托人的利益受损害， 应承担损害赔偿责任。

c.隐名与介入义务

隐名居间是指在居间合同中，如委托人不愿意公开自己的姓名，可以要求居间人在报告居间或者媒介居间中，不能将其姓名或名称告知第三人。虽然，我国合同法并没有规定居间人的这一隐名义务，但是合同双方当事人可在居间合同签订时约定，如果双方对此有约定，居间人即履行隐名义务。但是，在隐名居间中委托人是隐名的，所以相对人对其无法进一步了解，因而为了保护相对人的利益，有学者认为，在隐名居间中应该实行隐名居间中居间人的介入义务，即由居间人自行负履行合同所产生的义务的责任，同时可以为隐名委托人接受相对人的给付。

（2）居间人的报酬请求权

《合同法》第 426 条规定， 居间人促成合同成立的， 委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确， 依照本法第 61 条的规定仍不能确定的， 根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的， 由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的， 居间活动的费用， 由居间人负担。第427 条规定， 居间人未促成合同成立的， 不得要求支付报酬， 但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。上述两条是合同法对于居间报酬的规定。居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为限。如果合同未成立的，则不得请求委托人给予报酬；合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。

三、房产中介公司对客户"跳单"行为的风险防范途径

1、认真研习《合同法》相关规定，领会法律本质精神

房产中介公司的从业人员，应认真学习、研究和分析《合同法》相关规定，以及最高人民法院公布的第1号指导性案例，真正理解买方是否"跳单"违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成"跳单"违约。此行为不属于'跳单'违约"的意义。

2、树立良好的商业信誉与卖房人签订独家委托协议

从上海中原物业顾问有限公司诉陶德华一案中可以看出，房产权利人委托多家中介公司出售房屋，显然都不是独家委托，陶德华也并没有委托中介公司独家。而判决结果没有认定买方"跳单"违约，究其原因是买方陶德华可以通过房产中介市场上其他房产中介公司的公开信息获取同一房源信息。那么，如果房产中介公司不断增强其在业界的实力，树立良好的口碑，势必会得到房产权利人的独家委托协议，这就在很大程度上避免了上述问题，也能为买房者的恶意跳单提供依据。

3、进一步完善房产中介公司的相关合同条款

一般而言，房产中介公司都有已拟定好的整套合同文本，以便于重复高效使用。依据我国《合同法》的相关规定，此类范本都属于格式合同或格式条款。合同法对提供格式条款的一方做了严格的相关义务规定，要求其尽到了解释说明提醒等义务，否则会有无效的风险。在第一号指导性案例中认可了禁止"跳单"的格式条款的合法性和有效性，但是在该指导性案例中的中原公司规定为6个月，而上海市第一中级人民法院是司法实务人员认为3个月更恰当，那么，房产中介公司在禁止"跳单"的格式条款，建议将超过6个月的禁止期限调低到6个月以下，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为为该格式条款无效的法律风险。因此，房产中介公司应即使完善其相关的合同条款以降低其法律风险。

注释：

①郭明瑞、王轶：《合同法新论.分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第330页.

②张宁.陶某与上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷案---房屋居间合同中规避"跳单"条款的效力和"跳单"行为的认定[J].上海市中级人民法院研究室.案件交流， 2009，（15）.

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[6]张宁.陶某与上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷案---房屋居间合同中规避"跳单"条款的效力和"跳单"行为的认定[J].上海市中级人民法院研究室.案件交流， 2009，（15）.

房屋纠纷合同篇5

法定代表人梁戈，董事长。

委托人孙延昌，男，46岁，该公司法律顾问，住该单位。

委托人郭立杰，男，36岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街10号。

被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，45岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路5段236巷3弄5号2F.

委托人申伟，北京市大正律师事务所律师。

委托人向锋，北京市大正律师事务所律师。

原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路8号太亚大厦。

负责人孟庆斌，行长。

委托人卢岚，女，28岁，中行法律处干部，住该单位。

上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（1999）西民初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

1999年6月，徐承雷以其购买投资广场B座15层01号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金14000美金、退还房款12488美元并赔偿利息28037.9美元，返还第三人北京市分行的贷款本息37290.80美元，因签订契约支付的律师费、公证费2433.88美元及利息4821.88美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至1997年11月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于1999年12月判决：一、原被告于1995年10月9日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款152913.84美元及返还定金14000美元。三、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清时止，26000美元自1995年10月10日至付清时止。98481美元自1995年11月1月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日迟延交付的利息人民币25556.51元。四、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币13428元、公证费815.28美元及利息4821.88美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金55519美元及1999年9月21日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行1998年12月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。

经审理查明，徐承雷与新协公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场B座15层01号房屋一套，建筑面积103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元计算，总价款为263762美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的10％，即26376美元，30日内付楼价款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，应付230386美元。该契约第5条约定：新协公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过90日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后30日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过90天，徐承雷有权在第91天起14日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额131881美元。贷款期限5年，首期还款日为1997年3月20日，贷款分19期等额还款，季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日新协公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至1997年7月30日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续。徐承雷于1997年11月15日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。1998年12月7日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐承雷对此不予认可，并于1999年5月10日致函新协公司，以新协公司不履行1998年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元，此间两次支付利息计4821.88美元。新协公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐承雷垫付贷款本金55536美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币，其他杂费2191元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。

本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了1997年7月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至1999年5月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的1998年12月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京新协房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京新协房地产开发有限公司负担（已交纳）。

房屋纠纷合同篇6

原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。

被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。

第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。

第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。

第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。

原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。

益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。

[裁判要旨]

杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：

一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。

二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。

三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。

四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。

五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

（二）转租合同的效力及合同主体变更

对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。

第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活”的运用，值得赞同。

第二、“举重以明轻”法律解释方法的运用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的基本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且……当然”；所谓的“重”和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，本案当然不属于“买卖不破租赁”的情况，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相通之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……”，并且本案中出租人对转租是同意的，与“买卖”相比，可谓“轻”。二审法院判决虽然没有点明“举重以明轻”，但其法律思维上显现了对“举重明轻”法律解释方法的大胆运用。

房屋纠纷合同篇7

林建益诉讼至厦门市中级人民法院。法院一审判决认定：林建益与永同昌公司、永发行公司签订的商品房意向书、商品房买卖合同及相关补充协议有效。

一审判决后，双方当事人均提起上诉。二审福建高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的“意向书”，虽然名为“意向书”，但已经具备合同特征，应认为是合同。但是，根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证以及符合一系列条件，而林建益与永同昌公司签订该买卖合同时，双方明知永同昌公司没有取得预售许可证的事实的情况下，签订意向书，应认定为故意违反法律的强制性规定。根据当时生效的经济合同法及现行的合同法有关规定，该合同应认定为无效，相关协议也认定为无效。因此，判决撤销了厦门市中级人民法院的一审判决，判决合同无效，令双方当事人返还财产。

本案提出了一个十分重要而且非常普遍的问题：即合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的。

合同法颁布后，特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，如果合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同当然应当是有效的。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）非常明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。

民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚实信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的原因，主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张，则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。

民商法教授、博士生导师王利明认为：法律规定这种预售许可的目的，主要在于控制和防止欺诈，保护买受人。如果事后当事人补办，表明当事人将欠缺的瑕疵已经补正。自觉的补正应当认定有效。在本案中，既然买受人的利益没有受到任何损害，社会利益、公共利益没有受到任何损害，认定这种合同无效，不符合合同无效的立法精神。

另外，从实际履行与保护第三人利益角度看，本案也不应认定合同无效。在本案中，在办理了预售许可证后，双方当事人已经按照有效合同进行了履行行为，再宣告其无效，使双方有效行为被。更为重要的是，本案涉及第三人利益，如果认定合同无效，将涉及从林建益手中购房的第三人利益。因此，不应当认定合同无效。

房屋纠纷合同篇8

本文结合《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、《消费者权益保护法》就商品房预售纠纷中消费者权益保护展开了论述，并结合实际谈了几点粗浅的看法。

全文共分四大部分。第一部分阐述了房屋预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势，地位有所不平等，在预购商品房领域自我保护能力不够，对相关了解甚少，在购买商品预售房过程中自己的合法权益极容易受到侵害，保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。第二部分阐述了房屋预售纠纷所呈现的特点及其表现形式。房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，具体表现为：预售合同的效力；宣传广告纠纷；签约条款纠纷；延期交房纠纷；产权证书纠纷；物业管理纠纷等。第三部门阐述了商品房预售中消费者权益受损的原因。第四部门阐述了商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题。主要讲述了加大保护消费者权益法律法规的宣传；加大行政处罚力度建立规范商品房市场；建立监管机制；消费者在商品房预售领域中应提高自我保护能力等。

希望房屋消费者在购买商品预售房过程中如何维护自己的合法权益有所帮助。

关键词：商品房预售纠纷 消费者权益保护

房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，属于期房性质。它对于能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大，投资多，需通过一定的方式筹集资金，房屋预售就是房地产开发常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产的保值有着积极的意义。

在宏观上，房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上，房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域，这项制度进入我国后，对于推动房地产业的起到了不可低估的作用。但不可否认的是，房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多，房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法，希望引起有关方面的关注。

一、 房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性

预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步，购房人对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现，不但会给购房者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，了稳定。

《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行，它的颁布实施就是为 了保护在消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者，也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。

二、 房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式？

1、房屋预售的概念及构成条件

房屋预售，称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②

商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。

商品房预售的构成条件

A、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。③

2、房屋预售纠纷案件呈现的特点

当前房地产纠纷案件呈现以下特点：一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在房地产销售过程中未尽到如实告知义务，侵害购房者知情权；四是部分购房者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。

3、房屋预售纠纷的表现形式

在我国，商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。经过多年发展，已经成为房地产市场经营核心管理制度之一，对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而，经过十余年的发展，房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来，在房屋预售过程中，各类纠纷案件也频频发生。具体来看，主要表现在以下几个方面：

（1）、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，或是预售方与购房人签约后，却不能按当初所预料的那样如期取得预售证，导致预售契约无法在房地产备案，导致合同无效，购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况，开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。

（2）、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

（3）、签约条款纠纷 。这种纠纷的表现形式主要有三种：一是开发商在购房合同中事先填写好的部分，购房者不能接受；二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容，购房者不能接受；三是购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款，开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于弱势地位的，实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是购房者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大，到目前为止还没有有效的解决办法。在北京，即将推广使用的《商品房预售合同》，其内容较以前的文本有较大改进，增加了部分保护购房者的条款，能够相对缓和购房者的弱势地位。

（4）、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种：一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房；二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期交房。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件，开发商又及时的通知了购房者，开发商可以不承担违约责任，这个过程中购房者需要注意的就是要区分延期的原因是否是不可抗力直接造成的，否则开发商同样要承担违约责任，最好找专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。