房屋毁约合同范文3篇

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购房意向书的法律效力

Q1:王律师,你好!

今年年初,我在本市拟购买一套三房二厅的房子,挂牌五百多万元。当时中介公司的一位业务员向我具体介绍了这套房的情况,房东当时正在美国,无法及时签订购房合同,是委托中介挂牌的,中介也拿出了书面的委托书。因为那套房确实不错,我就与中介签订了意向书,并当天付定金5万元。意向书中明确了双方当事人的基本情况、房屋地点、单价、面积、总房款、签正式合同的日期等内容,约定待房东从美国回来再签正式购房合同。现在在约好的签合同期内,房东表示要加价20万元。请问,在这种情况下,我是否可通过诉讼的方式维护自己的权益?

戴先生

A1:戴先生,您好!

购房意向书的法律效力以及法律的性质,需要依据意向书的具体内容进行判断。如果意向书中明确了所购房子的具体房号并且标明了价格、房屋交付等具体的约定内容,这些约定基本符合了买卖合同成立的构成要件,可以看成是一个附条件附期限的预约合同。在本案例中,意向书中已明确了双方当事人的基本情况、房屋地点、单价、面积、总房款、签约日期等内容,故应将该意向书视为成立并有效的预约合同。

那么,购房意向书存在合法的法律效力,如房东单方面提高价格,就涉嫌违约,一旦违约,买受人可通过诉讼的方式主张相应赔偿。故您可以通过诉讼的方式维护自己的权益,若意向书中规定了违约责任及违约金相关事宜,则您可以主张房东赔偿违约金;若意向书中未作出相关规定,则您可以主张房东双倍返还定金。

另外,根据我国《合同法》第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。故您在主张赔偿时,可在双倍返还定金及违约金(若事先有约定则可适用)中选择其一进行索赔。

但特别需要注意的是,若意向书中写明交付的5万元是“订金”,一方违约,另一方无权要求其双倍返还,只能得到原额偿还5万元。就订金而言,没有约定其作为定金性质的,当事人主张定金权利的,根据以往判例及相关法律法规,人民法院不予支持,无法双倍返还。

中介与房东之间构成居间合同双方当事人,中介系居间人,房东系委托人。二手房买卖中,中介的活动能否最后促成签约具有不确定性,并非完全由中介的意志决定。中介与买卖双方签订的是居间合同,根据居间合同的规定,在中介方无过错的情况下,无须对买卖双方的违约行为承担责任。中介的义务在于提供真实的信息,为双方达成交易提供服务。故若您通过诉讼的方式来维护自己的权益,可以同时以中介和房东为被告。但具体而言,关于中介是否应该承担相应责任,则须进一步看其是否违反作为居间方的忠实义务,才能判断其是否有过错。若其有过错,则需承担相应责任。

当前,因房地产市场的快速发展,类似纠纷数量呈上升趋势。很多房主在签订买卖合同后,看到房价涨幅巨大或因为其他各种主客观因素,便在交付房屋或办理房屋过户手续前反悔,并寻找各种理由拒绝交房或干脆对买房人置之不理。遇到这种情况,守约一方在向人民法院提起诉讼时,建议选择让违约方承担违约责任,解除房屋买卖合同,而不要选择合同的继续履行。

为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房,建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金(但不可超过房屋交易价格的20%)或违约金,增加违约成本,违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时,可在一定程度上避免一方违约情况的发生。

Q2:王律师,你好!

两个月前,我在一家中介机构看中了一套房屋,该房屋位于上海市闸北区。当时业务员介绍这套房子系房东委托中介挂牌出售的,房东当时在外地。由于这套房屋地段较好,价格也较为合理,当天我就在中介处签下了一份购房协议,交付了定金3万元,也约定了签正式的购房合同的日期。但是,两个星期前房东表示要加价数十万元,否则不签正式的购房合同,这份意向书无效。我去找中介机构交涉,但中介机构说当时的购房协议是以业务员私人名义签下的,表示不愿负责,同时出具了与房东之间的委托书,让我找房东和业务员做交涉。请问,这种情况下我是否可以维护自己的利益?如果可以,我该怎么做?

杨女士

AZ:杨女士,您好!

购房协议的法律效力需要依据该协议的具体内容进行判断。若能够构成预约合同,则可以按照合同相关规定判断合同双方及中介方是否违约(在下文会具体进行分析);若不能构成预约合同,合同自始无效,则不可主张当事方的违约责任,在这种情况下若要主张定金的返还,若符合不当得利的构成要件,则可以以不当得利为理由,主张当事方返还3万元。

如果购房协议能够视为成立并有效的预约合同,则预约合同中一切不违法的约定就是双方当事人应当遵守的义务,具有法律效力。购房协议存在合法的法律效力,如房东单方面提高价格,就涉嫌违约,一旦违约,买受人可通过诉讼的方式主张相应赔偿,故您可以通过诉讼的方式维护自己的权益。

我国《合同法》第四十九条规定:“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有权的,该行为有效。”我国法律明确作出了表见的相关规定,其意义在于维护制度的诚信基础,保护善意第三人的合法权益,建立正常的民事流转秩序。在本案例中,若中介未与房东办妥相关委托手续,即以房东的名义出卖房屋,属无权。但若中介公司能够提供相关信息材料,足以使不知情第三人相信其有权代表房屋产权人出卖房屋,可能构成表见。且从中介与您所作出的关于购房的相关约定等情节综合考虑,可以排除中介与您恶意串通的可能,应当认定您系善意第三人。中介以房东的名义向您出卖房屋的行为符合表见的构成要件,买卖协议相应的民事法律责任由房东承担。至于中介方是否应该承担相应责任,则属于房东与中介方的纠纷问题。

而至于业务员以个人名义与买受方签订购房协议的问题,若中介能够出具与房东之间的书面委托书,证明该委托合法有效,并且该业务员确实是中介公司的正式员工,则业务员系以公司职员身份行使职权之内的行为,责任由公司承担。故只要业务员在行为过程中,未违反法律法规相关规定及公司章程等,则其自身并无过错,相关法律责任由公司承担。若意向书中规定了违约责任及违约金相关事宜,则您可以主张房东赔偿违约金;若意向书中未作出相关规定,则您可以主张房东双倍返还定金。

另外,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。故您在主张赔偿时,可在双倍返还定金及违约金(若有事先约定则可适用)中选择其一进行索赔。

综上,若该购房协议不能够认定为成立并有效的预约合同,合同自始无效,则您只可能以不当得利为理由主张当事方返还3万元的不当得利,若要提起诉讼,则应以定金的收受方作为被告;若该购房协议能够认定为预约合同,可以向法院提起诉讼,以违约为理由主张当事方双倍返还定金或赔偿协议约定的相应违约金,可同时以房东及中介方作为被告,其中中介方是否应该承担连带责任则需具体分析其是否违反忠实义务。

在二手房买卖纠纷中,常见的是买受方、中介方与出售方三方为当事人。在此之中,中介与卖家双方在委托房屋买卖交易时,必须要有书面委托协议和正规授权证明才能代签字。同时,中介在与买家签订卖房合同时,也必须出具卖家签字的委托手续,在没有任何委托手续的前提条件下,仅口头同意是无效的,中介也是无权的,中介与客户签订的这份协议是无效的。若出现以上情况,如签合同时,对方不是房主本人,也没有房主的委托书和身份证,要保留好该事实的证据材料,以此作为中介方未按照居间合同约定导致签字主体错误的证据。

【法律小常识】

我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

我国《合同法》第一百一十五条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

商品房预售合同与法律问题论文

论文摘要:商品房预售在当前商品房交易活动中的比重越来越大,预售合同则对交易行为起到了规范、保障的关键作用。就合同性质而言,商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和重复预售等原因引起的合同纠纷,应把握按揭法律特性进行责任分析,依照重复预售具体情况进行买受人确定。

关键词:商品房预售合同远期交货合同有效条件重复预售预售商品房按揭

一、房屋买卖合同效力认定的法律根据

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴,其性质为民事法律行为,认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题,其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前,房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一,房屋买卖合同的形式要件问题,亦即买卖房屋协议是口头或书面均可,还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同,而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一,不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二,房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题,亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为:第一、行为人具有相应的民事行为能力;第二、意思表示真实;第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见,一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系,任何一方不得随意翻悔,若不履行便会产生法律的后果(或按违约制裁或按继续强制履行处理)。

二、商品房预售合同性质

商品房预售合同,是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的,属于买卖合同的一种,但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。

(一)商品房预售合同不是预约合同

在合同法中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。

(二)商品房预售合同不是期货买卖合同

商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同,是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同,通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征:(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;(2)期货买卖的标的是合同本身,而不是期货买卖合同中所约定的货物;(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现,而不在于获取现实的货物,所以,在期货买卖中,极少有进行实物交割的:(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件,如粮食、石油、钢材等。但是,在商品房预售合同中,第一,商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;第二,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;第三,商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第四,由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征,所以在国际惯例上,房屋不是期货交易的商品,不能用于期货交易。可见,商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同,可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易,以维护房地产市场交易秩序。

(三)商品房预售合同是否为附期限的合同

在民法中,附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据,则该期限为延缓期限;如果所附期限是作为合同效力终止的根据,则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中,合同已经成立,但没有发生法律效力,双方当事人都不需要履行自己的义务,也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时,双方当事人才开始履行义务;在附解除期限的合同中,合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时,双方当事人不再履行义务,合同终止。在商品房预售合同中,双方约定在将来的一定期限交付房屋,这里确实存在一定的“期限”,但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为:其一,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限,则商品房预售合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,但在期限到来时,商品房预售合同终止效力,双方应当解除合同。这样,作为预购方就不能取得约定的房屋。显然,这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的;其二,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限,则商品房预售合同虽然已经成立,但还没有发生法律效力,只在期限到来时,商品房预售合同才发生法律效力。这样,作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然,这也不符合商品房预售合同的要求。可见,商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限,是当事人履行义务的具体时间。

(四)商品房预售合同不是分期付款买卖合同

在商品房预售合同中,预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款,这种作法类似于分期付款买卖,但它不是分期付款买卖合同。其原因有三:一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方,这样才能实现买受方的经济目的。可见,分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中,作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后,尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中,预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款,也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款,而后者是在取得标的物后的分期付款;三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资,以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资,以满足出卖方资金不足的需要。

综上所述,商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性,则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同,是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别,而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货,否则即应承担违约责任。

三、商品房预售合同的有效条件

商品房预售合同的有效条件包括:主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中,当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处,可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上,商品房预售合同有其特殊性。

(一)商品房预售合同的主体必须合格

商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规,对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。

1.预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房预售合同的预售方应当具备下列条件:(1)预售方必须是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。但是,如果不具备房地产开发经营资格的企业,在《城市房地产管理法》施行之前,与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格,则可以认定合同有效;(2)预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得土地使用权证书,但投入了一定的开发建设资金,进行了施工建设,并与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的,则可以认定合同有效;(3)预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得商品房预售许可证明的,而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的,则可以认定合同有效。

2.预购方应当具有的条件。从理论上讲,预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外,有两种特别情况:(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定,预售方向境外预售商品房的,应当提交允许向境外销售的批准文件;(2)根据最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》:“无当地户口的人购买城镇房屋,对于符合本地区房屋买卖法规规定的,可以认定买卖有效。”无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。

(二)商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

根据法律的有关规定,商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中,商品房预售合同一般采取标准合同的形式,具体条款由预售方事先拟定,主要内容包括:双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定,当事人订立商品房预售合同后,预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

四、商品房预售合同相关法律问题

(一)预售商品房按揭

按揭是指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。

预售商品房按揭具有以下法律特征:

(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;

(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;

(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。

预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,如果购房人与售房方双方约定办理按揭,实际并未与银行办理,则按揭合同不能成立。由此产生的损失由双方分担。房地产开发商应对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。对于购房人与售房方按约定交纳了部分购房款,在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成,则应适用情事变更原则,解除合同,双方合理分担损失。

(二)重复预售

所谓重复预售,是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后,又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后,作为买卖对象的房屋尚未建成,无法立即进行交付和移转房屋所有权,这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。

分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型:

1.两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记,前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权,其效力是平等的,不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力,故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下,应保障出卖人选择合同相对人的自由,赋予其自主选择房屋所有权归属的权利,以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素,支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有:买受人已交纳了全部或大部分房款,或已办理商品房抵押贷款登记手续,而另一买受人尚未交纳房款;买受人已入住,并已对房屋进行了装修等改善行为;买受人属于商品房消费者,且其预售登记手续正在办理过程中,而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求,则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件,即其不具有侵害前买受人债权的故意,也不存在与出卖人恶意串通,后买受人对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

在两次预售均未办理预售登记的情形下,如果某一买受人已办理产权登记,则涉及到对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说,办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成,不动产物权变动的法律效果已经产生,因此应贯彻“登记者受保护”原则,对该产权登记的效力予以肯定。

2.其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记,买受人的期待权即获得物权的排他性效力,同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同,能获得产权登记,亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记,其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

3.两次预售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征,故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先,其不但可以请求出卖人履行合同,获得产权登记,宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效,而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况,此时保护后买受人登记在先的期待权,必须同时具备其为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

参考资料

1、陈文主编《律师房地产业务》

2、程信和主编《房地产法》

3、胡德胜《预售商品房买受人权利保护的法律问题》

4、《中华人民共和国房地产管理法》

5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

商品房预售合同与相关法律问题

[摘 要]商品房预售在当前商品房交易活动中的比重越来越大,预售合同则对交易行为起到了规范、保障的关键作用。就合同性质而言,商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和重复预售等原因引起的合同纠纷,应把握按揭法律特性进行责任分析,依照重复预售具体情况进行买受人确定。

[关键词]商品房预售合同远期交货合同有效条件重复预售预售商品房按揭

一、房屋买卖合同效力认定的法律根据

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴,其性质为民事法律行为,认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题,其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前,房屋买卖合同效力认定的根据是1996年1月1 日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一,房屋买卖合同的形式要件问题,亦即买卖房屋协议是口头或书面均可,还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同,而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一,不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二,房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题,亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为:第一,行为人具有相应的民事行为能力;第二,意思表示真实;第三,不违反法律和社会公共利益。由此可见,一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系,任何一方不得随意翻悔,若不履行便会产生法律的后果(或按违约制裁或按继续强制履行处理)。

二、商品房预售合同性质

商品房预售合同,是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的,属于买卖合同的一种,但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。

(一)商品房预售合同不是预约合同

在合同法中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。

(二)商品房预售合同不是期货买卖合同

商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同,是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同,通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征:(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;(2)期货买卖的标的是合同本身,而不是期货买卖合同中所约定的货物;(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现,而不在于获取现实的货物,所以,在期货买卖中,极少有进行实物交割的;(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件,如粮食、石油、钢材等。但是,在商品房预售合同中,第一,商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;第二,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;第三,签订商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第四,由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征,所以在国际惯例上,房屋不是期货交易的商品,不能用于期货交易。可见,商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同,可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易,以维护房地产市场交易秩序。

(三)商品房预售合同是否为附期限的合同

在民法中,附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据,则该期限为延缓期限;如果所附期限是作为合同效力终止的根据,则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中,合同已经成立,但没有发生法律效力,双方当事人都不需要履行自己的义务,也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时,双方当事人才开始履行义务;在附解除期限的合同中,合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时,双方当事人不再履行义务,合同终止。在商品房预售合同中,双方约定在将来的一定期限交付房屋,这里确实存在一定的“期限”,但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为:其一,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限,则商品房预售合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,但在期限到来时,商品房预售合同终止效力,双方应当解除合同。这样,作为预购方就不能取得约定的房屋。显然,这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的。其二,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限,则商品房预售合同虽然已经成立,但还没有发生法律效力,只在期限到来时,商品房预售合同才发生法律效力。这样,作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然,这也不符合商品房预售合同的要求。可见,商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限,是当事人履行义务的具体时间。

(四)商品房预售合同不是分期付款买卖合同

在商品房预售合同中,预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款,这种做法类似于分期付款买卖,但它不是分期付款买卖合同。其原因有三:一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方,这样才能实现买受方的经济目的。可见,分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中,作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中。二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后,尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中,预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款,也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款,而后者是在取得标的物后的分期付款。三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资,以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资,以满足出卖方资金不足的需要。

综上所述,商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性,则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同,是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别,而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货,否则即应承担违约责任。

三、商品房预售合同的有效条件

商品房预售合同的有效条件包括:主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中,当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处,可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上,商品房预售合同有其特殊性。

(一)商品房预售合同的主体必须合格

商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规,对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。

1.预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房预售合同的预售方应当具备下列条件:(1)预售方必须是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。但是,如果不具备房地产开发经营资格的企业,在《城市房地产管理法》施行之前,与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格,则可以认定合同有效。 (2)预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得土地使用权证书,但投入了一定的开发建设资金,进行了施工建设,并与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的,则可以认定合同有效。(3)预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前,预售方没有取得商品房预售许可证明的,而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的,则可以认定合同有效。

2.预购方应当具有的条件。从理论上讲,预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外,有两种特别情况:(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定,预售方向境外预售商品房的,应当提交允许向境外销售的批准文件;(2)根据最高人民法院1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》:“无当地户口的人购买城镇房屋,对于符合本地区房屋买卖法规规定的,可以认定买卖有效。” 无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。

(二)商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

根据法律的有关规定,商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中,商品房预售合同一般采取标准合同的形式,具体条款由预售方事先拟定,主要内容包括:双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定,当事人订立商品房预售合同后,预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

四、商品房预售合同相关法律问题

(一)预售商品房按揭

按揭是指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。

预售商品房按揭具有以下法律特征:

(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;

(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;

(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通过按揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,如果购房人与售房方双方约定办理按揭,实际并未与银行办理,则按揭合同不能成立。由此产生的损失由双方分担。房地产开发商对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。对于购房人与售房方按约定交纳了部分购房款,在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成,则应适用情事变更原则,解除合同,双方合理分担损失。

(二)重复预售

所谓重复预售,是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后,又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后,作为买卖对象的房屋尚未建成,无法立即进行交付和移转房屋所有权,这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。

分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型:

1.两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记,前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权,其效力是平等的,不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力,故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下,应保障出卖人选择合同相对人的自由,赋予其自主选择房屋所有权归属的权利,以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素,支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有:买受人已交纳了全部或大部分房款,或已办理商品房抵押贷款登记手续,而另一买受人尚未交纳房款;买受人已入住,并已对房屋进行了装修等改善行为;买受人属于商品房消费者,且其预售登记手续正在办理过程中,而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求,则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件,即其不具有侵害前买受人债权的故意,也不存在与出卖人恶意串通,后买受人对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

在两次预售均未办理预售登记的情形下,如果某一买受人已办理产权登记,则涉及对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说,办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成,不动产物权变动的法律效果已经产生,因此应贯彻“登记者受保护”原则,对该产权登记的效力予以肯定。

2.其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记,买受人的期待权即获得物权的排他性效力,同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同,能获得产权登记,亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记,其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

3.两次预售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征,故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先,其不但可以请求出卖人履行合同,获得产权登记,宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效,而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况,此时保护后买受人登记在先的期待权,必须同时具备其为预购行为须为善意的要件,并由其对此负举证责任,否则承担举证不能的法律后果。

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