房地产经济学论文范文

时间:2023-12-05 14:44:10

房地产经济学论文

房地产经济学论文篇1

房地产经济学领域的传统研究方法包括定性分析法和计量经济学方法。定性分析法多见于早期研究成果,或从理论层面对房地产经济学问题进行探讨或对房地产市场现象和问题进行描述。计量经济学方法是当前房地产经济学研究最为重要、应用最广泛的方法,学者们使用计量经济学方法开展了大量实证研究。然而,使用计量经济学方法需要以充足的有效研究数据为前提。国内房地产相关的统计数据年限短、偏差大、口径不统一,数据总量少;调研数据往往调研规模小、抽样不合理、数据失真。研究数据的类型、质量和数量上的欠缺,在很大程度上制约了当前房地产经济学研究的选题、深度和广度。中国学者在房地产领域三大期刊(JournalofRealEstateFinanceandEconomics,JournalofRealEstateResearch和RealEstateEconomics)的发文量只占发文总量的比例为4%,远远落后于拥有较丰富数据资源的美国学者的82%的发文量占比。

在研究数据缺乏、短期内又无法大量收集的情况下,实验经济学方法可以在一定程度上为相关研究提供了有效的支持。实验经济学方法一般针对研究问题构造出一个可控的、可观察的、与实际经济系统平行的实验经济系统,挑选真人参与经济活动,并对参与者的行为进行观察、记录和分析,收集大量实验数据,进而利用实验数据和实验结果对所研究的问题进行深入分析。目前,实验经济学方法广泛应用于社会科学研究的各个领域。从学科上划分,实验经济学方法在经济、金融、心理、教育、政治、法律等许多学科都有应用。从研究对象上划分,实验经济学方法在博弈论、个体决策、市场机制设计、资本市场信息问题等许多方面研究中都发挥着重要作用。实验经济学应用于房地产经济学领域的研究起步较晚,研究成果比较少。仅有美国威斯康星大学麦迪逊分校的AbdullaYavas,新加坡国立大学的OngSeowEng和清华大学张红等少数学者进行了探索,研究成果涉及中介微观服务行为[1][2]、土地拍卖[3]、房地产经济学实验教学[4][5][6]和房地产市场信息传递[7][8][9]等问题。

在房地产经济学领域,目前尚未形成标准的、统一的实验研究范式,各国学者基于自己的理解和研究需要,探索和完善房地产经济学领域实验研究的基本路径,所以已有研究的实验设计、实施、工具呈现多样性。本文将基于房地产经济学领域的已有研究成果,结合自身开展实验研究的经验和教训,在归纳总结现有研究成果的基础上,对如何在房地产经济学领域应用实验经济学方法提出一些认识和建议,以期能够为今后的房地产经济学领域的实验研究提供参考,为房地产经济学研究提供新方法和新思路。

二、房地产经济学实验研究的可行性与特殊性

(一)房地产经济学实验研究的可行性

从实践来看,房地产经济学实验研究所取得的成果,在一定程度上说明了在房地产经济学研究领域应用实验经济学方法的可行性。从理论上分析,房地产经济学属于产业经济学的分支,隶属于经济学,而实验经济学方法是在经济学领域应用实验进行研究的方法。实验经济学经历了几十年的发展,逐渐被经济学界所认可,这体现在实验经济学论文呈几何级增长态势,实验经济学家两次荣获诺贝尔经济学奖等方面。从这一点上看,房地产经济学领域理论上是可以使用实验方法的。

此外,学者们对于房地产经济学领域应用实验方法的质疑主要集中在实验环境与现实环境的差异巨大导致实验研究结论不可信方面。客观地分析,当前房地产经济学领域的实验研究确实存在这样的问题,尤其是房地产交易不同于一般商品的交易,房地产价值量巨大,交易频率低等特点,导致交易人在交易时心理存在一定的压力,而被试者在参加实验时,较少有这种心理上的变化,这导致被试行为发生变化,进而导致研究结论可信度不高。然而,当前研究中的困难,并不能否定房地产经济某些实验研究的可行性和理论价值,这只表明房地产经济学领域的实验研究还不成熟,还需要积极地改进和完善。这如同军事演习时参演人员的心理感受不同于实际战争中参战人员的心理感受一样,但不能因此而否定了军事演习的价值,军演中的经验和教训对于提高战斗力具有重要价值。

(二)房地产经济学研究的特殊性

相比较一般商品和市场,房地产商品和市场存在诸多特点,如房地产商品具有投资与消费双重属性、异质性、固定性、唯一性、生产周期长、价值量大,以及房地产市场的周期性、波动性等,这些特点决定了实验经济学方法无法直接被应用于房地产经济学领域,房地产经济学研究具有特殊性。研究人员需要针对房地产经济学领域的这些特点,发展和完善实验经济学方法,探索应用实验经济学方法的新路径和新步骤。

三、房地产经济学实验研究的要点

(一)房地产商品的实验设计

房地产商品一般可分为新建商品房和二手房。无论是新建商品房还是二手房,都具备房地产商品异质性的特征。房地产经济学领域应用实验方法,首先要解决在实验设计中引入房地产商品异质性特征的问题。

在已有的研究中,Northcraft和Neale将现实住房引入实验,要求被试者实地踏勘住房,然后要求被试者对该住房进行估价。由于Northcraft和Neale研究的重点在于锚定效应的检验,住房自身特征对于估价的影响不是研究的重点,所以Northcraft和Neale的实验中并没有涉及在房地产商品中引入异质性的问题[10]。此后,Sahin等基于房地产议价实验设计,开展了中介对议价过程和结果影响的实验研究。他们实际上都没有在实验中真正考虑房地产商品异质性的问题,但巧妙地通过改变买卖双方的底价信息设计来体现房地产商品的异质性[2]。同样,在Ong等研究寡头开发商的市场行为的实验中[3],以及张红等的研究中都没有涉及房地产商品的异质性,采用了“回避”的策略[8]。

在张红和张洋的研究中,真正地将房地产商品的异质性特征引入实验,他们在实验中设计房地产商品具有A和B两种非价格属性,每种属性从低到高分为10个等级,然后每套住房的价格与A和B属性的等级相关联。在实验中,中介可以选择不同属性A和属性B的住房推荐给买方,住房异质性的特征对于交易的影响被体现出来[7]。

基于已有研究中的房地产商品设计方法和理念,本文认为当房地产商品异质性及其影响不是研究重点时,可以将房地产商品当成一般商品考虑,不需要在实验中体现房地产商品的异质性。当研究的对象会受到房地产商品异质性的影响时,可以考虑采用张红和张洋研究中的设计方法,必要时可以对于房地产商品的属性数量和等级数量进行适当的调整。

此外,可以考虑在实验中引入图片和视频的方法来进一步体现房地产商品的异质性,让被试者对于房屋有充分的感性认识。当然,引入图片和视频的方法可能会给实验带来一系列不易控制的影响因素,如图片和视频对于不同被试者的刺激程度和效果的差异等。

(二)房地产经济学实验的被试者选择

在房地产经济学领域的实验市场主体设计方面,有些主体的身份是个体,如房地产商品的买方、二手房卖方、中介等;有些主体是集体,如开发商、广告公司、银行、中介公司、政府管理机构等。参与实验的被试者如果以个体角色在实验中进行决策,则与现实房地产市场的情况较为一致。相比之下,以集体的角色进行决策,则与现实情况有一定差距,毕竟个体决策行为与集体决策行为之间是有一定的差异的。

在被试者选择方面,房地产经济学领域现有的研究中,普遍采用的是学生被试。Zhang等分别采用学生被试和从业人员被试来进行中介行为的实验研究,对比研究的结果表明:当学生和中介从业人员都在实验中扮演中介角色时,两者之间存在显著的行为差异,学生难以充分理解和胜任具有较大复杂性的中介角色[11]。

事实上,实验经济学领域长久以来一直存在着被试者身份之争,有两种意见,一种是选用学生作为被试人员,不但方便操作,而且成本较低;另一种是选择现实经济中的专业人士作为被试人员,因为他们具有在现实市场中从事操作的经验,也算是现实市场中有代表性的参与者。大多数实验结果表明,学生和专业人士的行为不会有太大差异。目前,房地产经济学领域的实验研究大部分是采用高等院校的本科生或研究生。这是因为学生容易招募,且激励成本较低,有助于实验的组织和降低实验成本。另外,学生具有较强的理解和学习能力,能够充分理解实验规则,可以在实验中做出合理决策和完成实验中的任务。此外,大部分实验研究所涉及的经济学理论、原理和行为规律适用于大部分人群,不是针对某一行业或领域的特殊人群,学生作为正常人或一般人,是可以作为实验被试的,具有一定的代表性。

然而学生被试的缺陷主要在于,有些经济活动,如住房交易,绝大多数学生没有相关的经历和经验。因此,观察学生行为得到的研究结论,可信度受到一定质疑[12]。当然,专业人士进行经济激励的成本远高于学生,还要考虑其前往实验地点的交通成本,另外专业人士的空闲时间较难协调,招募和组织专业人士参加实验比较困难。

综上,笔者建议:买方、卖方等非专业性的市场主体可以由学生被试担任;而对于中介、金融机构从业人员等专业性较强的市场主体则可以由真实市场的从业人员担任;对于论文需要准确度量其行为的主体,可以考虑由计算机程序担任,计算机程序担任被试的好处是能够保持主体行为的稳定性、可度量性和可控性,不足之处是计算机程序缺少变化,往往难以反映现实主体的变化特征。

(三)房地产经济学实验研究的其他方面

房地产经济学实验的其他方面设计,基本可以沿用实验经济学的一般方法。

在实验实施的步骤方面,按实施先后顺序可以将实验流程划分为实验前准备、实验实施和实验后工作三部分。首先,实验前准备工作主要包括招募与确认被试、实验编程、实验材料准备和实验测试四个步骤;其次,实验实施工作主要包括被试报到与组织、宣读实验说明书、演示实验软件、解答被试提问、进行训练实验、进行正式实验、问卷调查、发放现金八个步骤;最后,实验后工作主要包括备份实验数据和分析实验数据两个步骤。

在实验类型的选择方面,一般采用计算机实验方式,不采用手工实验方式。首先,这是由于实验被试以虚拟的身份,匿名在实验中通过计算机进行决策,可以有效屏蔽因实验被试相识、外貌、性别等因素的干扰。其次,计算机实验有助于控制实验中的信息传递。在计算机实验中,被试之间的语言交流被禁止,取而代之的是通过计算机的信息传递,主持人能够利用计算机控制和记录被试之间信息传递的内容和传递方式,也能够通过计算机向被试准确发送一些内幕信息,且不会泄露给他人。此外,通过实验软件,设计出各种信息的显示时间、方式和显示条件,有效控制信息流动过程。再次,计算机实验有助于收集实验数据。实验软件能够自动记录相关的实验数据并生成数据文件,记录全面而且细致,便于在后续研究中被采用。最后,计算机实验有助于保持实验过程的稳定性和提高实验效率。通过计算机和实验软件将实验内容和程序固定下来,减少因个人主观因素对实验过程的影响,有助于实验的重复实施和获得稳定的实验结果。此外,实验内容和程序的固定和标准化,能够大幅提高实验效率。

四、房地产经济学领域实验研究的展望

实验经济学作为一种方法,同样有其适用的范围和局限性。本文根据实验经济学方法特点,展望房地产经济学领域适宜采用实验经济学方法的几个研究方向。

(一)房地产市场主体的微观决策行为研究

实验经济学方法的第一个特点是真实的人参与实验。研究人员从现实社会招募学生、从业人员或其他人员作为被试参加实验,记录被试在实验环境下的决策和表现。也正是由于实验经济学以人为研究对象,能够全方位记录人的行为的特点,这决定了实验经济学方法适宜研究房地产市场个体人的决策行为。房地产市场微观主体的决策行为也是目前房地产研究的成果较少的方向之一,究其缘由,最大的障碍是人们难以观察和记录市场微观主体的行为过程。买方需求与卖方供给之间的搜寻匹配过程较为复杂,交易过程不但持续时间长,而且搜寻的频率也有差异。研究人员不可能时刻跟随着市场微观主体,来观察和记录他们的行为过程,即使研究人员全程跟随某类市场主体进行观察,被观察者也可能会因为研究人员的观察,而调整自己的决策行为,仍然难以深入探讨主体的行为规律。

在实验环境下,被试的行为能够被跟踪、观察和记录,可以获取大量反映微观主体行为的研究数据,相关的研究能够得以深入开展。Zhang等通过实验构建二手房市场,招募二手房中介从业人员参加实验,记录中介的行为,并对其行为特点和影响因素进行分析,进而提出建议。该研究正是利用了实验经济学方法真人被试的特点,获取了传统方法难以获取的关于中介行为(如中介推荐二手房的次数、频率等)的研究数据,有效支持了房地产市场微观主体的研究。本文也是实验方法适宜研究房地产市场微观主体决策的证据之一[11]。

(二)房地产经济学领域的信息问题研究

实验经济学方法的第二个特点是对实验环境的高度可控,这使得研究人员能够控制和研究房地产市场的信息问题,而以往研究信息问题非常困难。首先,在现实的房地产市场中,房地产交易过程常常持续很长时间,在这一漫长过程中,交易主体所获取信息的来源、传递方向、内容和数量等都无法被观察和控制。其次,难以度量交易主体所获取的信息量,由于个人接受信息的能力和意愿不同,政府部门、商业机构所提供的信息服务的效果也不尽相同,在缺乏有效工具来度量交易主体掌握信息量的情况下,很难开展房地产市场信息问题的研究。

采用实验方法能够有效地克服上述困难。首先,在实验中,信息传递的内容、传递方向、传递路径都是受控的。通过实验市场交易机制和信息机制的设计,能够有效控制交易过程中的“信息流”,并能够通过实验软件等工具完整记录“信息流”。其次,通过实验参数设计,可以实现对房地产价值信息的引入和精确控制、度量交易主体对房地产市场的预期。在现实市场中,人们应用各种方法来计算房地产商品的价值,但始终没有统一房地产价值的精确度量方法;而在实验市场中,能够事先设定房地产商品的价值,并将这一精确的价值信息告之交易主体。另外,现实市场中,对人们预期的观察也较为困难,但在实验市场中,可以通过简单的测试手段,获取人们在交易过程中的预期情况。

综上,在受控的实验市场中,能够剖析过去研究难以观察和记录的、非常隐蔽的信息传递过程,获取大量反映信息流动的数据,有效地支持房地产信息问题的研究。在开展研究的过程中,可以多参考资本市场的信息问题研究的实验成果,资本市场有关信息传递、集聚、扩散、传播的成果较多,其有关信息机制的设计思想和案例值得参考和借鉴。

(三)房地产相关政策实施效果的实验检验

实验经济学的第三个特点是具有“政策实验场”的功能。我国房地产政策的实施却常常不能达到预期效果。以我国出台的一系列平抑房价过快上涨的政策为例,尽管政策出台前已经进行了充分的论证分析,预判政策的实施效果,但政策的出台伴随的仍然是房价的快速上涨,甚至起到了与预期相悖的政策实施效果。究其原因,当前缺少对房地产政策实施效果检验的有效工具。对于一些酝酿已久、重大的房地产政策,可以通过试点的办法进行实施效果检验,而对于大部分的非重大房地产政策,逐一在实施前开展试点,不太现实。

实验经济学的兴起,给房地产政策实施效果检验提供了非常理想的工具。通过实验设计,构建房地产市场环境,然后将房地产政策通过实验设计和实验参数设置加载到实验市场中,对政策实施效果进行实验检验。一方面观察房地产政策实施过程中关键指标的数量变化规律,合理确定房地产政策的实施步骤;另一方面重视房地产政策实施过程中的漏洞和各方交易人对此采取的应对性做法,对政策进行优化调整和做好应对可能出现问题的准备,提高政策实施的可行性和实施效果。

这里需要阐明应用实验与应用系统仿真方法检验房地产政策实施效果的优劣对比。目前,应用系统仿真方法和应用实验方法对房地产政策实施效果进行检验的研究逐渐兴起。事实上,两种方法各有特点。系统仿真方法的优势在于构建房地产市场环境的灵活性较大,非常适宜用于研究宏观房地产调控政策的实施效果。在仿真过程中,可以构建大量市场主体参与的宏观房地产市场,定义每个主体的行为法则,然后设定市场环境,让智能主体在不同的市场环境下进行活动。在检验房地产政策实施效果时,可以将政策通过市场环境参数的改变和智能主体行为法则的调整输入到仿真系统中去,然后运行、获取政策实施前后的仿真数据,并进行分析。然而,无论是系统动力学仿真还是基于多主体的仿真等方法,都事先对个体的行为规则进行定义,仿真系统中的个体行为都是严格按照行为规则进行活动,缺少对人的“有限理性、有限利己、有限意志力”等人本特征的反映。而在不确定条件下人们经常使用直观而不是精准的行为规则对复杂的问题进行决策。这种决策行为尽管会产生系统性错误和偏差,却是现实生活中不容回避的常态。

实验方法恰好与系统仿真方法形成互补。实验检验政策实施效果时,会引入真实的人参与实验,让真实的人在实施房地产政策之前之后的环境中进行活动和决策,研究人员直接观察、记录和研究政策的实施效果,既检验政策的有效性又为现实生活中提出更有针对性的政策提供依据。但是,实验方法的劣势在于实验规模不能太大,市场中的主体采用真实的人担任,所以在构建房地产市场规模方面受到限制,比较适合检验规范市场主体行为的管理政策的实施效果检验。两种实验检验政策的方法优劣互补,在今后的研究中除了要注意各自的适用范围外,也可以考虑两种方法的混合适用。例如,先通过实验来研究房地产市场主体的行为,再根据主体行为的特征设定系统仿真中的主体行为规则,进而得到仿真结果。

五、结语

在房地产经济学领域实验研究成果不断出现的背景下,本文从理论上分析了实验经济学方法在房地产经济学领域应用的必要性和可行性,并对已有的房地产经济学实验研究成果进行了回顾。基于笔者在房地产经济学领域实验研究的经验和认识,借鉴已有房地产经济学实验研究的探索成果,本文对于如何在房地产经济学领域应用实验经济学方法提出一些看法和建议,并对房地产经济学领域适宜使用实验经济学方法的领域进行了展望,以期能够为今后的房地产经济学实验研究提供参考。

房地产经济学论文篇2

【关键词】市场收益率 房价 外生性 模型

在中央政府数次房地产管理政策改革之后我国房产价格似乎逐渐趋于稳定,市场似乎是处在了一种微妙的“短期均衡”。然而,这N房地产市场的“新常态”是一个依赖政府层层管控的不稳定均衡,并非是一个反映了市场所有激励的帕累托最优均衡,一旦政府放开管控,我国房地产市场的发展方向难以预测。所以,尽快找出一个具有指导意义的房地产价格出清模型来协助国家调控房地产市场已成为理论界的共识。同时,房地产政策也从2000年开始逐渐成为了人大会议讨论的焦点。

地产市场的出清研究在经济学领域可以说是一个历久弥新的难题,国内外学术界对土地这一重要要素的研究可谓多如繁星却仍未形成统一共识,但近些年一些学者通过数学模型对房价的研究似乎正在逐渐拨云见日。

一、房地产行业与宏观经济的关系

房地产是我国国民经济系统的重要组成部分,在使用投入产出表对我国以及美国、英国、日本、澳大利亚四个发达国家房地产业与其密切关联产业的关联度进行前向、后向、环向等不同层面量化研究后,王国军、刘水杏(2004)通过横截面数据分析了房地产业与其相关产业关联关系的变化规律、房地产业对相关产业的带动效应①及我国房地产业发展中存在的主要问题,发现我国总体范围内房地产业产值每增加1对各产业的总带动效应为1.416低于英国和日本;几乎与此同时,周红(2005)在对我国宏观经济和城市化研究中使用时序数据的相关性分析发现房地产行业的发展与宏观经济和城市化进程存在极强的相关性。

然而,在历经了2006~2009年世界经济史罕见的举行房地产泡沫之后,学术界对房地产市场的审视也逐渐趋于理性,早在2005年姜春海就通过定义房地产实际价值,通过实证分析的手段得出当时的中国房地产市场泡沫已经产生。解保华、李彬联、石立(2009)借用股票市场F-O模型测度中国股票市场的泡沫度和成本加成定价模型测度房地产市场的泡沫度,得出1999~2007年我国这两个市场近9年来的月度泡沫估计值;以Granger因果检验②的方法证明了我国房地产市场中的巨额恶性泡沫对其它资本市场的严重影响。在此之后黄瑾(2010)通过求出房租与房价的预期收益净现值,并与实际房价进行对比试图量化泡沫,然而房屋价格的真实组成并非预期收益与市场泡沫的简单加总,而是包括了诸如文化、市场结构等诸多因素的综合结果,所以,其研究成果值得思考有待深入挖掘。

从微观经济学到宏观经济学的传导过程在经济学界一直有着诸多分歧,所以为了绕开这些分歧有学者从宏观经济的角度出发,在凯恩斯消费函数的基础上,通过房地产的财富效应③深入剖析了国民收入与房屋价格之间的因果关系,并通过运用我国季度数据,在误差纠正模型(an error-correction model,简称ECM)④框架下利用Granger因果检验方法对我国的房地产价格和居民消费的关系进行实证性检验,以此对国民收入与房价的相关关系进行了确认和分析(宋勃,房地产市场的财富效应的理论分析和中国经验的实证检验,经济科学,2007年第五期)。但是由于任何微观主体的消费决策都是处在某种特定的社会文化环境中的,而社会文化环境却又是一种极其难以量化又起着决定性因素的外生经济变量,而这种外生变量对边际消费倾向的影响又极为显著而且难以准确地将其外生化(翁媛媛,高汝熹,饶文军,中国高储蓄率部门特征、成因以及对策;经济学家,2010,03)。与此同时也有学者通过房价租金比的方法试图分析我国房地产市场的泡沫以深入分析我国房地产市场与其他经济变量的关联性(如储蓄)(Junmin Wan;Household Saving and Housing Price in China;CAES working paper),但是因为房价和租金仅仅是两个市场表现结果,它们的变动受到很多外生变量的影响,比如供求关系、利率、文化,而且从Junmin Wan的研究结果上看,我国住房市场化以来房价租金比一直与房屋价格保持着极强的正相关性,甚至可以用联动性来形容二者的关系,而作为一个反映两个变量关系的强度相对数房价租金比,应该是有一定的稳定性并且不应该与房屋价格联动变化。所以在中国这样的购房者占主导的特殊市场,房价租金比是近乎无效的。

正是由于难以将市场结构、文化环境、消费习惯等诸多难以量化的因素外生化,从宏观角度观察房价似乎只能得到一些趋势化的结论,以及一些定性结果,无法给出真正准确的答案。所以,不少学者尝试通过金融与房地产之间密不可分的关系绕开这些难以外生的经济变量,以利率、固定资产收益率以及通货膨胀率来综合分析我国房地产行业发展现状与我国宏观经济发展的关系。

二、资本市场与宏观经济的关系

在每一本经典宏观经济学教科书上作者们论述每一条理论似乎永远都离不开对市场收益率的论述,为了简化分析不少学者常常假设市场收益率在数值上约等于短期国债收益率或者银行存贷中间利率,然而在近三十年的经济学研究中越来越多的人发现,实际市场收益率只有在相当严格的假设下才近似于短期国债收益率或者银行存贷中间利率相等(曼昆;宏观经济学第七版)。所以,如果需要研究所使用的市场收益率必须采用更严谨的方法从微观市场角度或宏观政策角度深入分析。在对市场收益率与宏观经济的诸多研究中最常用的莫过于基于微观主体选择行为角度的多部门联合出清模型以及基于宏观政策角度的动态总供给总需求模型(DAS-DAD)。

(一)基于微观视角下的市场收益率与宏观经济的理论研究

这类研究的研究者们大多坚信,宏观经济变量中的实际变量的变动是只能直接地由实际冲击所影响,而名义变量改变对宏观经济发展是没有实际冲击的,只会通过某些特定的方式,在长期或者超长期对宏观经济的发展方式产生间接影响(这也可以理解为古典二分法在现代经济学研究领域新发展)。Jordi Gali在分析货币政策和理性资产泡沫以探讨传统“逆风向行事”(leaning against wind)货币政策的可行性时候采用的一种三部门联合出清模型就是一个现代宏观经济学研究领域非常经典的例子(2014,AER)。因为后文所引用的很多文献论述都是基于多部门联合出清的方式展开的,而Gali教授此文是近年来使用世代交叠模型展开多部门联合出清模型的一个典范,所以这里我将详细介绍一下Gali教授此文中关于市场收益率的研究方法。如同标准世代交叠模型研究方法一样,我们将无差异微观个体的一生分为两个时间段,第一个时间段为年轻时工作,其一期财富分为两个部分:已有财富(来自于继承上一代的财富)、工资薪酬,其消费也分为两部分:一部分用于现期消费、一部分用于储蓄后者购置风险资产;第二期处于退休阶段,所有的经济决策都依赖已有财富,其消费分为两个部分,一部用于消费,一部分通过遗产或者转移支付的手段留存给下一世代的无差异微观个体。在此基础上,我们便可以进行三部门联合均衡的论证分析了。

1.每个微观个体有如下效用最大化条件:

即Πt为t时刻的总通货膨胀指数,Π为中央银行通货膨胀目标,QB为稳定的资产泡沫价值。

Gali教授在后文的论述中使用该联合出清模型分析了了适应性预期、理性预期、随机收益率、固定收益率假设下的的动态与静态的市场表现情况,详细阐述了中央银行的政策行为可能对宏观经济带来的影响,也充分论述了市场收益率和中央银行指定的短期国债利率的明细关系,对我们后续的更严谨的对基于资本定价方法分析房地产发展走向的研究有着极其重要的指导意义。如最近刚刚在INTERNATIONAL REAL ESTATE REVIEW上刊载的Inflation and House Prices:Theory and Evidence from 35 Major Cities in China (Weida Kuang;Peng Liu)一文中就使用了包括了房地a商在内的四部门的联合出清模型,而且本文创新的使用HPI与CPI之间的协整回归来验证二者之间的时序相关关系,同时,通过Granger因果检验验证了二者之间的因果关系方向,最终成功验证了在我国主要城市中居民消费水平与房价之间的关系。虽然模型的具体形式以及推导方法与Gali教授对资本市场泡沫的研究不完全相同,但二者都不约而同的使用了多部门的联合均衡和跨时期的微观主体决策来论述自己的观点。所以,综合上文所述作为世代交叠模型核心理论的多部门的联合均衡和跨时期微观主体决策理论必然会给我国学界对房地产市场现象的研究引入新的思路。

(二)基于宏观政策角度的市场收益率与宏观经济的理论研究

近些年来,基于泰勒定理和适应性预期下的动态总供给总需求模型(DAS-DAD)逐渐成为学界的新焦点。为了模型的完善,有学者对其在弹性通货膨胀预期、最优需求政策反应的前提假设下对已有的DAS-DAD模型进行了相应的拓展(Sami Alpanda, Adam Honig,Geoffrey Woglom;2013)。最终分别给出了在多种情况下实际收益率与通货膨胀之间的关系。由于本文主要论述市场收益率、宏观经济与房地产之间的相关关系,对宏观经济学领域的研究就不多赘述。

三、资本市场与房地产行业

房地产作为一种特殊资产,与资本市场的信用供给密不可分。理论上,资本市场的市场收益率、土地市场的地价、楼市的房价与银行贷款存在两个相互作用关系循环,在以土地为中心的房地产行业里,资本市场对产业的周期发展起到外部放大(缩小)的作用。通过对资本市场和房地产行业的产业周期的深入研究,吴剑雄(2012)认为资本市场是房地产周期转换非常重要的外部因素,但是资本市场对于不同时期的房地产行业作用效果不同:在房地产扩张时期,资本市场对房地产扩张推波助澜的作用效果明显,但是在房地产收缩时期,资本市场对房地产收缩效果有限。如周教授的研究结果,我国现今正处于房地产行业的收缩洗牌阶段,中央银行的货币政策调控并没有对房地产行业产生显著影响。与此同时,由于对接连不断的由房地产市场违约引起的金融违约现象的关注,国内不少民众错误地认为我国房市崩盘的日子即将到来。但是这条观点毕竟是缺乏严谨理论研究的外行观点,2014年,就有学者对银行体制、资本市场与房地产风险做了深入而理性的分析,通过对银行利益与资本市场的抑制关系、资本市场中银行自身风险的累积的论述分析,发现我国目前的金融市场虽然不会因为个别房地产市场中的违约现象受到很大风险冲击,但是由于我国目前单一的房地产末端融资方式以及现有银行体制下缺乏再融资平台,金融市场无法实现预期的繁荣。同时由于风险的不断累积,如果不采取相应的再融资平台以及再融资方法以分散已有风险的话,我国的资本市场在未来必然会面对一定的流动性风险和违约风险。

可能是出于对中国房地产近几年的特殊市场表现以及中国特殊的资本市场组织方式所吸引,越来越多的海外学者正逐渐直接或间接的观察着中国市场。最近有法国学者在美国研究抵押贷款规模扩张的外生效应时发现,当放松金融管制之后,市场信用供给增加,于此同时房屋需求增加,但是由于房地产市场的弹性供给,信用扩张的最终结果却是导致房价升高同时房屋的市场储备增加,即信用扩张在某些特定条件下会加剧房地产市场的不均衡(Giovanni Favara,Jean Imbs,2014),并且,通过对美国金融市场的IBBEA数据库,以及相应的住房抵押贷款的HMDA数据库研究,作者严谨地得出了,在低弹性需求市场中,信用扩张所带来的房地产市场影响是积极的,即会使房地产市场处于高价高出清的理想状态,但是在弹性市场需求中,信用扩张却会适得其反,即会对已有的市场均衡产生不良影响。而这似乎正是我国这些年来房地产市场所面临的实际情况,即在早些年放松银根和管制似乎只有在初期带来了房地产市场的良性繁荣,但是后期的发展似乎不尽如人意,即存在Giovanni Favara与Jean Imbs在论述中所提到的信用扩张会加剧房地产市场不均衡的市场现象。然而,事实真是如此吗?并不是,众所周知,在我国安土重迁的传统文化思想下,住房需求相对于其它国家更具有低弹性的特质。也许有人会质疑,对土地的刚性需求是人类历史中劳动成果私有化的产物,早就深深地植根于每个文化最核心的部分,每个国家的历史中都有无数人以自己的方式出生入死只为获得一块封底,如欧洲的骑士阶级、教会、中国的士族、日本的武士阶级……虽然方式不同,但最终目的无不是寻觅一块可供自己立足的土地。但为什么同样的文化因素主导的刚性需求,不同市场却有不同的表现呢?这里,我们不能单纯地以总体的文化因素一概而论,我们要看到中国房地产市场的特殊性。这是一个仅仅存在了30年不到的年轻市场,所以其理性程度仍然相当受到传统文化因素的制约,所以我国目前的房地产市场现状是由多种因素协同制约的一个复杂的经济体系,现存的分析方法虽然可以在定性的角度上提出合理的观点,并能够给出适当的政策建议,但是,在定量的角度上以及预测的方面无法给出令人信服的理论模型。

四、总结及研究方向上的一点思考

在学术界对房地产市场已有的理论研究领域,国内外无数学者在已有的经济理论框架下,已经对房地产市场从各个角度和方向做了细致而深入的研究,主要包括,市场供给与房地产市场的关系,微观主体决策与房地产之间的关系,资本市场与房地产市场的联动反应,房地产市场与宏观经济诸变量之间的相关关系……这些已有研究对我国政府的房地产调控政策提出了及其宝贵的建议,指出了合理的监管手段和监管方向,是值得肯定的。但是迄今为止,却没有一个理论界公认的模型能为我国的政策当局给出一个晴雨表式管理尺度以及管理方式的稳健的建议,即缺乏一个公允的、值得依赖的定量尺度来解决我国房地产市场一放就乱一管就死的市场现状。以上基于已有经济理论框架的研究均忽视了我国房地产市场的两个极为重要的特殊性:1、我国是一个受传统文化影响极其深厚的历史文化大国,文化变量对于市场的影响相对于其它国家更为明显,即我国市场可能存在着极大的优于文化因素影响的非理性成分;2、我国的房地产市场是一个极其年轻的市场,房地产市场的参与者与管理者都缺乏足够的技术与经验,使自身决策能够最大化自己的收益、效用或者政策效果。

所以,综上所述,对我国房地产市场的研究,要在已有理论基础上,基于我国特殊的市场性质提出一定的理论创新,才能获得近乎完美的模型成果,才能在新常态下为我国的经济发展提出更多严谨的建设性建议。

注释

①带动效应:某种产业的发展对其它与之关联的产业聚落带来的推动效应。

②Granger因果z验:使用OSL或者GSL方法通过分析相关变量之间往期与现期的相关关系来确定变量之间的因果关系及其方向,具体方法以及思路见附录4。

③财富效应:货币余额的变化,假如其他条件相同,将会在总消费开支方面引起变动这样的财富效。应常被称作庇古效应或实际余额效应,新帕尔格雷夫经济学大词典(1992)

④格兰杰、纽博尔特(1974),菲利浦(1986)指出当使用非平稳序列进行回归时,会造成虚假回归,并且沃深(1989)也证明当变量存在着单位根现象,即非平稳时,传统的统计量,如t值、F值、DW值和R2将出现偏差,具体修正方法是当VAR模型中发现存在单位根现象时采用差分或者中心化等方法将原回归模型置换为多阶协整(co-integration)序列模型,在模型平稳化,即通过了ADF分布的单位根检验后,使用修正过的模型对经济变量进行解释的方法,由于文章篇幅有限本文无法完全阐明模型具体使用方法,仅在此论明思路。

⑤这里原文为:可能由于作者Gali教授的疏忽,文中并没有提及往期信息如何处理的问题,所以笔者认为此处不能简单地以终值代替所有过程信息,因此该问题业已以email的形式提交到了AER校对部门。

参考文献

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房地产经济学论文篇3

关键词:房地产经济学;实践性教学;探讨

中图分类号:G642.41文献标志码:A文章编号:1674-9324(2015)07-0139-02

房地产经济学课程是我国高等院校的房地产经营管理、工程管理、工商管理和物业管理等房地产相关专业的重要课程。课程以管理学、经济学为基础,涉及房地产价格、房地产营销与策划、房地产法律制度及房地产金融等多方面的知识,具有很强的实践性。作为一门理论与实际紧密结合的课程,在教学中如果仅仅以“以教为主”,以结论形式把深奥的经济理论直接呈现在学生面前,学生很难清楚地理解经济理论的深刻含义。只有将理论性和实践性很好地结合在一起,才能达到教学目的,完成教学任务。所以,改变以知识传承为首要目标的满堂灌的填鸭式教学模式,代之以实践性教学模式,是当下房地产经济学教学改革的出路之一。

一、房地产经济学实践性教学的必要性

西方国家倡导行为主义教育哲学和实用主义教育哲学,强化教育职业化,在这一历史背景下产生实践性教学模式。实践性教学的运用是房地产经济学课程的重大变革,是提高该课程教学质量的一条切实可行的途径。

1.实践性教学真正体现“以学生为主”的教学理念。教学改革的核心内容就是变被动学习为主动学习,激发学生的学习热情,学生根据自己的兴趣作出选择,体现了自主学习,学生运用已有的知识进行学习并提高自己的技能;从师生互动的方面考虑,该教学方法表现出学生主动提出问题、教师为学生解答问题的互动学习形式,实践证明,该教学方法大大地调动了学生的内在动力,且能维持长久。

2.实践性教学能够做到理论联系实际。在实践性教学中,理论能够和实际相结合,使学生在职业成长中先人一步。“理论联系实际”理念来源于工程师工作对实践经验的依赖,房地产经济学应强调利用课程理论知识解决房地产相关工作实际问题的过程。美国工程与技术认证委员会(ABET)在工程教育专业评估标准中也强调理论联系实际的重要性。通过课程实践环节的训练,提高学生的实践动手能力,有助于后期的职业发展。

3.实践性教学有利于知识的融合,以提高人才培养质量。“知识融合”理念体现了现代教育思路,强调知识的不同视角及其完整性。核心思想是将课程知识进行有机组合,从而改变知识“一盘散沙”的无序状态,促使知识产生聚合效应、质变效应,使知识能够相互催化、相互作用,以完成知识的升华,实现人才培养质量的飞跃。

二、当前房地产经济学教学存在的问题分析

1.教学方法单一。当前房地产经济学教育主要以传统式理论灌输教学方法为主,在教师为主导的教学模式中,教师机械地讲,学生只能被动地听,学生不能参与到课堂中来,课堂气氛死气沉沉,学生缺乏参与的主动性与积极性。虽然有时也进行一些简单的案例教学、课堂讨论等教学方法的尝试,但基本上脱离不了理论科学教学模式的框架,教学方法过于单一的问题不能从根本上解决。

2.学生缺少实践机会,解决实际问题的能力不足。长期进行课堂教学,学生外出实践的机会很少,课堂内学习的理论知识不能被真正理解,理论与实践不能融会贯通。房地产经济学的课程目标在于培养学生掌握房地产课程基本理论,在此基础上,学生在将来的实际工作中分析问题、解决问题的能力才能得到提高。这就要求教师和学校充分利用一些有利条件给学生争取更多的实践机会,通过实践锻炼,既能够加深学生对课程理论知识的理解,又可以有效提高学生的思考和动手能力。

3.师资水平匮乏。由于房地产经济学涉及政治经济学、西方经济学、区域经济学、建筑、规划、金融学、财政学、市场营销、物业管理等多个领域,造成房地产经济学涉及的学科领域非常多,房地产经济学课程的综合性、交叉性很强。这就要求教师也要具备综合、全面的专业理论知识。而目前房地产经济学教师大都毕业于其他相关专业,如土地管理、地理、经济类等,专门从事房地产经济学教学的时间也不长,精通的也只是本专业领域的、某一方面的理论知识。所以,让精通某一方面专业理论知识的教师面对房地产经济学中大量存在着的综合性、交叉性知识时,这些教师难免会感到捉襟见肘,困难较大,也就难以有效地开展房地产经济学理论教学。

4.考核形式单调。在课程成绩考核方面,学校目前仍以理论考试成绩为主,实践考核的重要性未能得到重视,往往不能纳入成绩考核。而校方各项激励机制直接与学生成绩挂钩,这就造成学生思想上对教学实践环节的不重视,理论学习和实践之间的关系不能得到平衡。最后可能学生的成绩都相对较高,但实际动手能力很差,使房地产经济学课程失去设置的意义。

三、完善房地产经济学实践性教学的建议

1.实行案例教学。房地产经济学教材包含较多的理论讲述,比较枯燥,在教学过程中教师如果照本宣科,很难激发学生的学习兴趣。房地产经济学作为一门应用经济学,具有很强的理论性和实践性,在课堂教学中可根据每章教学内容的特点灵活地引入房地产相关案例,结合案例介绍相应的理论知识,这既可以提高学生的学习兴趣,使学习过程不再枯燥乏味,又能够做到理论和实践相结合,培养学生独立分析、解决问题的能力,促进房地产经济学教学目标的实现。

2.分组进行专题辩论。在授课过程中,教师可以根据教学内容要求提前设定辩论题目,比如,在讲房地产宏观调控政策时,可结合2014年第一季度房地产市场普遍看跌的经济形势,就地方政府是否应该救市、如何救市设定辩论题目,将学生分成正方、反方两个小组,安排小组成员去搜索相关的文献资料和数据资料,对辩题进行深入的分析。在上课时,正反两方就此专题进行辩论,最后教师进行点评。通过专题辩论,既可以调动学生的积极性,使学生所学知识更加牢固,也培养了学生思考问题的能力和语言表达能力。

3.互换角色教学。本科学生已经具备较强的自学能力、分析理解能力和创新能力。在课程教学过程中,可以适当安排一些较易理解的章节由学生进行讲述。比如在房地产价格一章,房价的影响因素教材上写得很清楚,比较浅显易懂,如按传统的教学模式由教师讲述,效果并不理想。因此,可要求学生自己讲述,事先将全班同学分成几个小组,以小组为单位完成PPT制作,上课时教师挑选小组代表上台演示,这样学生由被动接受知识到主动思考问题,既调动了学生的学习积极性,又锻炼了学生的胆量。由此可见,教师应逐步完成角色转换,由知识传授者和教学监督者转变为学习的指导者和协调者。

4.进行社会调查。社会调查是一种被普遍运用的方式,让学生在调查中学会理论联系实际,学会认识社会、了解社会、适应社会,学会如何解决现实问题等。因此,教师可适当布置一些大型作业,要求学生利用课余时间或假期开展多种形式的专题调查,利用网络查询、问卷调查等形式收集相关数据,在数据处理的基础上撰写专题报告,这样可以弥补课堂实践的不足,加深对所学知识的理解和运用。比如在房地产市场一章,房地产市场分析是实践性很强的教学内容,单纯的理论讲述学生很难掌握。可以安排学生选择学校附近待开发的住宅或商业楼盘进行调研,获取项目的第一手资料,然后对项目进行CMA或SWOT分析,然后做一份严谨、翔实的项目市场分析报告。实践证明,通过这一作业的完成可以收到很好的教学效果。

5.加强校企合作。为了实现课程教学和企业人才需求的“无缝对接”,专业系室可以通过教师个人的人脉关系,或者联系房地产相关行业的本校毕业生,争取和一些房地产开发企业或者房地产中介公司形成校企合作关系,建立实习基地。将学生分批推荐到合作单位实习,为提高专业技能,围绕公司某一具体项目让学生参与可行性研究报告编制、项目审批、项目招投标、项目融资、施工预算分析、施工组织设计和营销策划等实际工作,对房地产经济学专业技能进行初步培训,并深化对课程理论的理解和认识。

6.加强“双师型”教师队伍建设。“双师型”要求教师既有丰富的理论知识又有较丰富的实践经验。另外,教师还需具有一定的组织能力和创新精神。因此,可以采用“请进来、走出去”的办法加以解决,既可以聘请校外的具备较高理论水平及实践能力的企业人才担任课程兼职教师,也可以有计划地安排授课教师外出学习、培训或到相关企业锻炼。

7.完善实践性教学评价体系。建立科学合理的考评体系是实践性教学改革的重要保障。教师应积极探索建立多元化的考核方式,做到考核方式多样化、考核内容多元化和考核过程全程化。

四、结束语

房地产经济学论文篇4

关键词:研究综述;房地产开发投资与经济增长的关系;研究与展望

1主要学者的研究成果

关于房地产开发投资和经济增长关系的问题,前人的研究大都只停留在定性分析的阶段,缺乏定量研究,且由于各学者所选取的指标和样本空间不同。

1.1认为两者之间为双向因果关系的研究

龚宁(2007)通过对房地产投资完成额和GDP两个变量进行协整关系检验,得出两者之间存在长期稳定的均衡关系,且通过实证分析得出两者之间为双向作用。此研究结论具有一定的理论意义,但在证明两者因果关系方面缺少理论支撑。商碧元、田涛(2008)运用计量及经济学方法模型和应用统计分析软件对深圳市房地产开发投资和GDP的关系进行了定量分析,证实两者之间存在双向因果关系,且两者之间的影响存在一年的时滞。此研究比吴淑莲和龚宁的研究更进了一步,具有更实际的参考价值,但由于其所选取的样本空间只是深圳市,因此,其结论的应用具有局限性。

1.2认为两者之间为单向因果关系的研究

现有的文献表明,国内大多数学者认为两者之间为某种单向显著的因果关系,但对于何为因,何为果意见不一。

(1)认为房地产开发投资对经济增长影响显著的研究。

费晨(2008)利用城市GDP和房地产开发投资额两个指标,搜集了武汉市1995-2006年间的数据,对武汉市经济增长和房地产开发投资之间的关系进行了分析,通过变量的平稳性检验、单整性检验、协整性分析和误差修正模型以及Granger因果关系检验,得出武汉市地区生产总值与房地产开发投资间存在长期稳定的均衡关系,房地产开发投资与GDP的增长之间为显著的单向因果关系,房地产开发投资的增长带动了GDP的增长,而根据GDP的波动不能有效的预测房地产开发投资的变动。邹朝福(2009)以昆明市为例,对城市房地产开发投资进了详细的分析,得出房地产开发投资对区域经济发展的影响比较显著,政府应该制定一些政策措施来控制房地产开发投资的规模,使之与区域经济发展和市场需求相协调。候正望(2010)研究了浙江省房地产业发展与经济增长的关系,利用协整回归方程和误差修正模型方法对其进行了分析,证实了两者之间存在长期稳定的相关关系,且为正相关,并得出房地产业发展与经济增长之间为单向因果关系,即房地产发展对经济增长的影响比较显著。文献的研究具有一定的实际意义,但因其选取的数据范围分别为武汉市、昆明市和浙江省,因此其结论的应用范围同样具有局限性。

(2)认为经济增长对房地产开发投资影响显著的研究。

刘洪玉、张红(2006)通过Granger因果关系检验、脉冲响应分析和预测均方差分析表明,GDP对房地产开发投资的影响要远大于房地产开发投资对GDP的影响,且相互影响的作用存在2年的时滞。宁琰、许鹏(2008)通过Granger因果关系检验对房地产开发投资、固定资产投资和GDP之间的关系进行了研究,得出房地产开发投资于GDP之间是显著的单向因果关系,GDP的增长会导致房地产开发投资的增长,而房地产开发投资的增长对GDP的变化没有决定性的影响。鉴于房地产开发投资本身就是固定资产投资的一重要组成部分,因此对这两者之间的因果关系检验没有意义。

张力军、金晓斌(2008)通过计量经济学的方法对南京市房地产开发投资和GDP增长之间的关系进行了研究,结果显示,在短期内,两者之间存在单向因果关系,即GDP的增长对房地产投资增长的影响显著。董昊(2010)采用西安市的数据,利用协整理论对房地产开发投资和经济增长之间的关系进行了因果关系分析,并建立了VEC模型,进行了脉冲响应分析,结果显示,两者之间呈显著的单向因果关系,房地产开发投资受经济增长的影响较大,并且这种影响是长期的,而房地产开发投资对经济增长的影响是短期的。文献的研究具有一定的应用价值,但分析都不够完整,所选样本空间分别是南京市和西安市,因此其结论的应用同样具有局限性。

徐明(2010)选用城市化率和地区生产总值两个指标分别与房地产开发投资额之间的关系做了定量分析,通过协整关系检验和格兰杰因果关系检验得出,地区GDP与房地产开发投资之间存在因果关系,GDP是房地产开发投资的格兰杰原因。

1.3认为两者之间没有关系的研究

刘瑞(2009)运用协整关系检验理论、Granger因果关系检验和误差修正模型等计量经济学方法对上海市经济增长与房地产开发投资之间的关系进行了实证分析,结果表明,两者之间不存在因果关系。此研究结论的应用虽具有局限性,但为进一步思考房地产与经济增长之间的关系提高了更广阔的空间。

1.4认为两者之间关系不确定的研究

邬文康(2005)利用相关分析和Granger因果关系检验等方法对区域GDP和房地产增加值之间的关系进行了研究,得出两者之间的因果关系具有不确定性,因区域、发展水平、样本量选取和指标选取的差异而异,且在各城市的不同发展阶段,两者之间的因果关系可能也不同。他的研究提出了两者之间确定存在关系,房地产业的发展正在成为经济增长的主要动力,并且城市经济的发展也带动了房地产业的有效发展,但是没有得出两者之间的具体关系,何为因,何为果,研究不够深入,没有实质性的应用价值。

岳朝龙、孙翠平(2006)对国内生产总值和房地产开发投资之间的关系进行了实证分析,得出两者之间存在长期稳定的均衡关系,短期内,两者之间的关系随置信水平的提高,由单向因果关系变为双向因果关系,但长期来看,两者之间不存在因果关系。研究表明两者之间的关系随着时间的不同有所变化,具有一定的理论意义和参考价值,但没有考虑因地区差异可能会导致两者之间关系的变化。

朱爱勇(2009)通过Granger因果关系检验分析房地产开发投资与GDP之间的关系,结论是,在经济发展水平比较高的地区,房地产开发投资是GDP变化的格兰杰原因,在经济发展比较低的地区不是。此研究具有一定的理论意义和指导意义,为以后的研究方向提供参考。

2结论和展望

房地产经济学论文篇5

关键词: 土地资源管理专业培养方案修订与改革

一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义

我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。

二、各高校土地资源管理专业课程体系现状

据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。

(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状

1.中国地质大学

中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。

土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。

信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。

土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。

工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。

土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。

2.中国人民大学

中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:

主干学科:公共管理学、应用经济学。

主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。

3.广西师范学院

广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:

专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。

专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。

专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。

实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。

4.山东农业大学

山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:

主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。

主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。

(二)启示与借鉴

从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。

三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路

经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:

(一)人才培养目标的定位

本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。

(二)课程体系的修订与改革特点

1.专业特色

以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。

2.人才培养特色

倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。

3.课程特色

本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。

(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系

2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。

其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。

专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。

专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。

该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。

“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。

“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。

“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。

“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。

通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。

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房地产经济学论文篇6

摘要:随着我国经济的快速发展,旅游房地产在我国兴起,成为继传统房地产之后的又一投资热点。旅游房地产业作为旅游业与房地产业的交叉融合,在我国的发展并不成熟,缺乏系统的理论指导。本文总结了旅游业和房地产业的相关理论基础,包括系统性理论、空间结构理论、地租与竟租理论等等,并对企业在旅游房地产开发过程中对各类理论运用提出建议。

关键词:旅游房地产;理论基础;空间结构

自2001,年我国加入WTO之后,国际交往也更加频繁中国经济迅速与世界经济联系在一起,成为世界最大的旅游目的地。同时,我国居民对休闲生活方式的追求不断提升,度假地、风景区的短期或长期居住也逐渐成为旅游消费的热门,旅游房地产业成为我国各大投资企业继传统房地产项目之后的又一投资热点。

由于,旅游房地产也在我国起步较晚,发展速度快,对国民经济影响范围广,而国内旅游房地产的研究还不深刻,理论还未成熟,需要借鉴相关成熟理论,包括旅游业、房地产业、旅游房地产业,囊括旅游学、房地产学、地理学、规划学、经济学等学科在内的相关理论。以各专业理论为基础,为开发企业借鉴,能一定程度上避免企业在旅游房地产开发过程中盲目投资。

一、旅游业的相关理论基础

(一)旅游业的系统性

旅游业是以提供服务产品为主的经济产业,是具有高关联性的先导产业。旅游经济的发展是系统性运行的,旅游经济运行的系统性既是一种现状,也是一种发展态势。

旅游经济的运行是在各种层次的系统内进行的,旅游业是一个由若干下级子系统构成的复杂系统,包括“行、游、住、吃、购、娱”六大要素构成的子系统。同时,旅游经济运行系统处于不断扩大,并不断向其他行业渗透的过程。当旅游业的发展与广泛的社会经济结构挂钩时,旅游经济效益的很大程度上依赖于旅游经济系统的良性运转。旅游经济单纯的规模增长不再符合国内旅游业发展的新形势,要实现旅游业的持续发展,必须联动多个产业,推动旅游业的发展的系统经济模式,把旅游业视为多个产业的综合体,将旅游业发展纳入到区域社会经济发展的整体中,摒弃过去孤立的看待和发展旅游业的观念。

旅游业与房地产业的交叉联动,就是旅游业新形势发展的结果。旅游开发美化了周边环境,增加了房地产项目的附加值;房地产业的发展完善了地区的基础设施,为旅游业的发展提供了物质基础。在很多地区,旅游房地产业,已经大张旗鼓地开展起来,各种度假村,旅游景观房也在遍地开花,这正是旅游系统经济扩展的结果。支持发展旅游房地产对于充分发挥旅游业的扩散效应,促进旅游业由规模经济向系统经济发展模式的成功转型,实现产业间的良性互动有重大意义。

(二)旅游空间结构理论

我国旅游房地产发展正处于初级阶段,存在着核心区域与边缘区域之间发展不平衡等问题。从旅游房地产开发在我国空间分布的整体状况看来,在东部地区,尤其是是沿海城市,旅游房地产开发项目较中部西部地区多,区域内,核心城市比边缘地区更易吸引旅游房地产项目投资。借鉴与研究旅游空间结构理论,对我们合理规划旅游房地产发展的空间分布与结构,促进各区域协调发展具有非同寻常的意义。

(三)核心—边缘理论

核心——边缘理论解释了一个区域如何由互不关联、孤立发展,变成彼此联系、发展不平衡,然后又由极不平衡发展变为相互关联的平衡发展的区域系统。J.R.Friedman认为,任何一个国家都是由核心区域和边缘区域组成。核心区域是由一个城市或城市集群及其周围地区所组成。边缘的界限由核心与的关系来确定。在发展过程中,核心居于统治地位,而边缘在发展上依赖于核心。如何处理核心与边缘之间在发展中的关系,进而促进区域空间结构整体优化和空间一体化,是旅游房地产发展过程中要格外注意的问题之一。

(四)旅游区位论

经济学中的区位论源于杜能创立的农业区位论,随后德国经济学家韦伯提出工业区位论,德国地理学家克里斯泰勒根据聚落和市场的区位,提出了中心地理论。区位论在各个行业的发展也吸引了不少旅游专业学者对区位论的研究,以期指导旅游业区位空间的合理布局。传统的区位论不能生硬搬来解释旅游业的区位发展,一直以来,研究市场的合理分区,推动形成分工合理、竞争有序的旅游房地产市场体系,是旅游房地产空间结构研究的一项基本任务。吴必虎(2001)借助中心地的基本概念,结合旅游产业特点,构建了旅游中心地的基本概念和范畴,这是国内旅游专业学者研究旅游区位理论的一大突破。

(五)环城游憩带理论

环城游憩带(ReBAM,Recreational Belt Around Metropolis),简称ReBAM,是指设置在大城市郊区,主要是城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间,特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地,一起形成环大都市游憩活动频发地带。于是,在土地租金和旅行成本的双向力量作用下,投资者和旅游者达成的一种妥协。形成ReBAM区位。随着在ReBAM内公益性和商业性土地利用的不同,进入成本也会有差异,城市居民游憩活动空间在ReBAM内随距离远近呈衰减式扩散,并沿交通干线扩展,最终,ReBAM空间内形成同心圆状圈层结构,同时又会沿着资源及投资集中地段呈一定偏离趋势。如何处理租金成本和旅游收益的关系,进而促进区域空间结构整体优化和空间一体化,是旅游房地产发展过程中要格外注意的问题之一。

二、房地产学相关理论基础

(一)城市地租与竞租理论

1.城市地租理论

城市地租由城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租三部分组成。城市级差地租是由于土地等级不同而产生土地经营垄断所得。城市绝对地租产生于国家和集体土地所有权垄断。城市垄断地租是指城市中某些特殊稀有地块生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。垄断地租产生的原因是特殊优越地块的土地经营权的垄断,所以,垄断地租是一种特殊的级差地租。竞争机制下,级差地租增大,土地价格提升越大。通过城市土地的地价水平的可以衡量一个城市土地的聚集程度或规模效益。

2.城市竞租理论

根据Alonso的理论,城市的空间结构是不同土地使用者在土地成本与土地区位之间的权衡结果在城市空间上的综合反映。Alonso认为:“由于不同的预算约束,各个土地使用者对于同一区位的经济评估是不一致的。并且,随着与城市中心的距离递增,各种土地使用者的效益递减率也是不同的”。按市场供求均衡的原理,城镇中心区段的地价就会上升,从而产生排异现象,将附加值低的产业依次向城市中心排斥,以控制城市积聚规模和保持积聚结构始终处于高效益的运行状态,从而使得用地布局按产业的不同呈现出明显的区位特征,城市中心为零售业所租赁,然后是专业业、工业及批发业,再远一些为高密度住宅,然后是低密度住宅,住宅之外是农业。

地租是地价的反映,地价水平是影响旅游房地产空间布局重要因素,付租能力的强弱决定了旅游房地产的空间区位,旅游房地产的经营者需要通过包括地价因素的成本――效益分析,选择最适合本部门支付能力的开发地段。

(二)房地产开发的经济学理论

1.门槛理论

城市的发展存在限制因素,意味着城市规模增长的阶段性极限,这就是城市发展的门槛,这种门槛是多级的。城市若要采用集中型建设方式就要跨越一个大的门槛,若分散建设则会遇到一些较小的初始门槛,跨越两种门槛的费用也不一样。针对此,波兰学者鲍·马利什研究城市空间增长时提出来的“门槛”理论。该理论要求定量测算和分析比较不同方式所需要跨越门槛的高低,选择费用低、效益高的方案,为选择城市建设扩展方向和不同的空间扩展模式提供了一个可供衡量的标准。根据该理论,在进行旅游房地产开发前要充分考虑城市基础设施的承载量,并准确衡量旅游房地产人口容纳量和承载力。

2.外部性理论

外部性是指在没有市场交换的情况下,是一种经济力量对于另一种经济力量的“非市场性”的附带影响,是经济力量相互作用的结果,包括了外部经济和外部不经济两种效应。外部性的大小为社会成本或效益与私人成本或效益之间的差值,导致低效的资源配置。利用旅游房地产的外部经济可以形成新的旅游资源,增加原有旅游资源的吸引力。而旅游房地产开发的外部不经济主要表现在对环境质量、基础设施负荷和社会文化等方面。如果随意或过度开发,可能会破坏原有旅游资源,丧失原有旅游资源的吸引力。

3.经营城市理论

经营城市就是对构成城市空资源、功能载体的自然资本、人力资本、及其相关延伸资本、进行集聚、重组与运营,从而实现资产价值的行为和过程。经营城市土地是经营城市的核心,需要政府建立和完善城市建设投融资新体制,有效筹集城市化建设资金,充分利用有限的存量土地资源,优化城市土地资源配置,利用土地的级差地租,采用土地置换和结构调整等方式使土地增值,并通过相应的土地运营措施,使城市土地集约利用与产业结构的调整相结合。适度合理的开发旅游房地产是对旅游城市一种的充分开发,也是利用城市的土地、深度开发旅游资源的重要方式。

三、对我国旅游地产开发的指导意义

无论是旅游业的理论研究成果还是房地产业的理论研究成果,都不是单独地对旅游房地产业发挥指引作用。从旅游房地产业的设计到运营管理,从项目规划到企业融资,从成本控制到市场最优化,都有相对成熟的理论可供借鉴与学习。只有将各项理论结合,融汇贯通于旅游房地产的开发中区,彼此联系,相互作用,形成完整的旅游房地产开发理论框架,才能更有效的指导旅游房地产产业朝着持续健康的道路发展。(作者单位:湘潭大学MBA教育中心)

参考文献:

[1]吴必虎,区域旅游规划原理[M].北京:中国旅游出版社,2001.

[2]丁名申,钱平雷,旅游房地产学[M].上海:复旦大学出版社,2004.

[3]杨扬,大城市边缘小城镇旅游房地产开发探析[D].浙江:浙江大学城市规划与设计,2005.

[4]陈劲松,城界消失:旅游地产[M].北京:机械工业出版社,2002.

房地产经济学论文篇7

关键词:新建商品住房市场;模拟预测模型;供给;需求;南宁市

基金项目:2014年南宁市青秀区重大科技项目,基于二三维GIS房产信息分析与决策支持系统,编号:2014RJ12S。

一、引言

1999年以来,南宁市商品住房市场进入快速发展时期。特别是2004年以来,商品住房市场运行突出表现为新建住房价格整体上持续快速上升、销售面积快速增长、房地产开发投资活跃、房地产经济与地区国民经济发展不协调等特点和问题。

为了进一步提高市场预测精度,协助房地产主管部门深刻把握南宁市商品住房市场运行规律,促进南宁市房地产市场健康可持续发展,南宁市住房保障和房产管理局信息中心成立“南宁市房地产监测预警预测研究”课题组。作为其课题组成员,我们基于现代计量经济理论建立计量经济模型,设计研制“南宁市商品住房市场模拟预测模型”,对商品住房市场做模拟和预测,以实现市场早期预警监测。目前,由于房地产市场监测预测实务领域尚没有针对南宁市商品住房市场研制开发的市场模型,因此该模型的开发设计,能够丰富南宁市房地产市场预警预报研究成果,填补该领域空白,具有较为重要的实践和政策意义。

文章结构安排如下:第二部分是文献评论,简要评论在房地产市场模拟预测方面已有文献的技术路线和主要结论;第三部分介绍本文预测模型的设计思路、数据来源,以及案例城市商品住房市场和城市经济运行基本情况回顾;第四部分是预测模型设定和模型参数估计,并给出预测结果;最后是本文的结论、不足与值得拓展的内容。

二、文献评论

随着对房地产市场运行规律理解的不断深入,房地产市场建模方面积累了不少文献。在系统动力学建模方面,罗平(2001)构造了一个城市商品房价格系统模型,以兰州为例进行了系统仿真,对房地产趋势仿真模拟和房地产系统内在机制进行了研究。朱湘岚(2002)从社会学和经济学角度建立了系统动力学基本模型,对南京市1995―2010年房地产需求发展状况进行模拟实验。裘建国、袁翠华(2005)将系统动力学方法用于房地产预警应用研究,首先定性分析影响房地产内外生因素,通过南京市房地产历史数据拟合它们之间的关系,建立系统动力模型并作模拟与预测。韩志超(2007)利用系统动力学方法构造了一个上海市房地产动态模型,并给出2006―2010年预测结果,但该文选择变量较少。在房地产市场预测方面,曾五一、孙蕾(2006)构造了先行指标体系并建模用于预测房屋销售价格指数。马海涛等(2007)使用灰色预测方法,用1999―2004年中国房地产价格指数建立了房价预测模型。徐波等(2007)使用改进的灰色系统预测模型,利用GM(1,1)模型的预测数据和原始数据的比例建立函数关系,构造递减序列,并将递减序列引进GM(1,1)模型。

已有的研究具有以下特点:第一,已有研究多基于系统动力学仿真模型,系统动力学建模的优点在于能够处理高阶次、非线性、复杂反馈的系统问题,但这种建模方式应用在房地产市场研究领域,需要研究员深刻把握市场的动态结构,而由于数据不完整、市场不完善等原因实际上很难做到这一点。另外,系统动力学建模过程复杂,刻画的市场模型不够直观,不易解释经济含义。第二,已有研究大多将房地产市场做整体分析,缺少对房地产市场中最重要的商品住房市场的专门分析。第三,对房地产市场的模拟预测建模更多集中于房价,缺少对市场价格、需求、供给等几个主要方面全面的模拟与预测。第四,许多研究在模型构建和参数确定上主观性较大,没有交代基本参数和模型初始值的确定过程。

通过对文献的评论我们实际上已经说明,本文与已有研究的不同之处:第一,我们使用计量经济学中经济含义更为直观、形式更为灵活的单方程模型建模,分别建立供给、需求和价格三个模型。在实际建模中,通过不断修正模型,使模型对历史数据拟合较好,避免先验的决定市场动态结构的问题。第二,我们以南宁市为案例城市,集中研究商品住房市场的动态结构,并给出对新建商品住房市场最核心的方面供给、需求和价格的模拟和预测。

三、设计思路与数据说明

1、模型设计思路

商品住房市场运行状况主要由供求关系决定,供求关系是决定价格的基础,因此,能够抓住市场本质的市场模型需要从市场供需状况出发,构建一套完整的市场监测指标体系:一是描述市场运行的核心方面供给侧、需求侧和交易价格;二是量化说明供给、需求和价格的决定因素,描述以上三个方面的动态结构,模拟其历史过程并预测未来轨迹。基于这种考虑,本文的基本思路是,将商品住房市场分解为价格、供给、需求三个可观测模块,每个模块内含相关市场指标,建立市场监测指标体系,然后构造计量经济学模型,模型内包含供给、需求、价格的决定因素,最后进行模拟与预测。同时商品住房市场不是孤立的市场,与地方经济和宏观经济等基本面因素关系紧密并受其影响,因此我们设置了相应的人口、经济指标反映经济基本面对商品住房市场的影响(见图1、表1)。

2、数据说明

本文采用年度数据,样本区间为1999―2014年,共16个年度观测。商品住房开发投资额、商品住房竣工面积、商品住房土地开发投资面积、商品住房销售面积、商品住房销售价格、城镇居民家庭可支配收入、在岗职工平均工资、城市总人口、城镇居民消费价格指数等来源于各年《南宁市统计年鉴》,贷款利率水平、广义货币供应量同比增速根据中国人民银行网站数据信息整理,城镇居民住房自有率根据各年《城镇房屋统计公报》估算。报告数据的区域范围为南宁市区。由于样本区间较小,我们认为预测对各项指标作2―3年预测是较合理的研究目标。同时,为平滑数据消除异方差影响,对所有进入模型的序列数据均做取对数处理。

3、价格模型设定及参数估计

根据经典“供给―需求”框架和市场实际运行情况,商品住房价格由“供给―需求”因素直接决定,其他影响价格的因素对价格的间接影响被供给和需求吸收,分别进入供给模型和需求模型。同时价格还直接受到城镇居民可支配收入、潜在住房需求以及货币环境影响。因此,商品住房价格模型设定为:

Pt=P[■,inct,podt,M2rt](5)

lnPt=6.597+2.62?鄢■+0.486?鄢inct+8.51?鄢podt-8.529?鄢M2t

(59.602) (2.556) (4.680) (3.203) (-2.849)(6)

R2=0.995 AdjustedR2=0.928 DW=3.001 F=416.533

价格模型解释了92.8%的住房价格变化,为了避免自相关性,价格模型同样使用Newey-West稳健回归估计。价格模型中住房供求比、城镇居民人均可支配收入、潜在住房需求对新建住房销售价格有正向影响效应。其经济含义是,供求比反映市场供求力量对比,该指数增加说明市场需求力量上升,则对住房价格产生向上的压力,平均而言供求比每增加1%,使得新建住房价格上升2.62%;可支配收入是除了住房需求以外的重要影响因素,较高的可支配收入也对住房价格起到推动作用,可支配收入平均每上升1%,使得住房价格上升0.486%。

4、预测结果分析

本部分给出住房供给、需求和价格模型的预测结果,我们分别给出预测值与实际值的比较,并计算了预测误差(见图2至图4)。根据供给模型、需求模型和价格模型给出的模拟和预测值可以很好地追踪各指标实际值,并且预测残差为零均值同方差平稳时间序列,说明三个模型预测性能较好。根据我们的模型估计,2016年南宁市商品住宅竣工面积367.71万平方米,销售面积811.32万平方米,销售均价7254.33元/平方米。

五、结论与展望

研究房地产市场与城市经济环境动态互动关系,提高对房地产市场,特别是商品住房市场价格、需求、供给等方面预测准确性,一直是房地产市场主管部门和学界探索的热点问题之一。城市经济和政策的变化影响市场供求,而市场供求和价格的变化也会使房地产主管部门调整房地产调控政策并影响城市经济环境。本文尝试将商品住房市场供求价格与城市经济及政策因素联合建模,分别建立商品住房市场的供给模型、需求模型和价格模型,在模拟预测模型中加入城市经济变量和政策变量,利用供求和价格模型对南宁市商品住房市场年度数据进行模拟预测,研究结果显示模型的历史拟合和外推预测性能良好。但本文的研究存在局限性,我们使用的是单方程模型,即对商品住房市场供给、需求和价格三方面分别建模,这一定程度上避免了联立方程模型先验的决定市场结构问题,然而市场的运行过程往往与先验的理论模型不一致。市场供求价格三方面是相互关联的整体,故我们未来的研究应引进结构化的向量自回归模型,这样既能保证预测精度又能够刻画市场供求价格三方面的动态结构关系。

参考文献

[1] 罗平:城市住宅市场价格系统动力学模型实证研究[J].人文地理,2001,16(2).

[2] 朱湘岚、黄有亮:南京市城市住房需求的系统动态学分析[J].基建优化,2003,24(2).

[3] 裘建国、袁翠华:南京市商品住宅市场预警实证研究[J].建筑经济,2006(4).

[4] 韩志超:基于系统动态学的我国住宅市场发展研究[D].哈尔滨工业大学,2007.

[5] 曾五一、孙蕾:中国房地产价格指数的模拟和预测[J].统计研究,2006(9).

[6] 马海涛、陈琳、路正南:基于灰色理论的中国房地产价格指数预测[J].统计与决策,2007(19).

房地产经济学论文篇8

关键词:房价;政策评估;DSGE模型;货币政策; 限购政策

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

一、引 言

近年来,我国房价涨速过快,尤其是2009年下半年至2011年初,房地产市场投机氛围炽热,房价飞速上涨,引发政府对房地产市场的一系列调控,“国八条”、“京十五条”、房产税等政策相继提出,2012年更是被称为“史上最严厉调控年”,但年底房地产市场依旧有回暖趋势,2013年政府将稳中求进,坚持房地产调控不动摇,持续限购、差别化信贷税收政策更加深化、加大保障房建设力度、抑制投资投机需求等。房价问题一直备受瞩目,学者们也对其进行了广泛研究。国内外已有大量文献研究了房价的影响因素以及房地产政策对房价的影响效果,影响房价的因素有很多,如何将政策变量从诸多影响因素中剥离开来是关键。现有文献在研究政策对房价的影响时大多仅限于货币政策,对限购、房产税、保障性住房等政策进行系统科学的实证研究比较缺乏,也没有形成一个有效的房地产政策评估体系。研究方法上,大多文献运用的是向量自回归模型(VAR模型),缺乏对微观主体行为的描述,无法从根本上解决房地产市场存在的内生性问题,且没有考虑预期对房价的影响以及房价波动,而动态随机一般均衡模型(DSGE模型)能够克服这些问题。尽管DSGE模型已经广泛运用于宏观经济分析中,但在房地产政策评估领域运用得还比较少,尤其是将该模型运用到限购政策的有效性评估问题的研究尚属缺失。本文主要聚焦于货币政策和限购政策,首先梳理了房地产政策对房价的影响机制,接着对政策评估的主流方法进行了阐述,指出DSGE模型应该被运用到房地产政策评估的实证研究中,然后进一步对货币政策和限购政策评估的文献进行了综述,并指出房地产政策有效性评估问题应考虑政策对整个宏观经济的影响。

二、政策对房价的影响机制研究

决定房价最主要的因素是房地产市场的供求关系。房地产既是消费品也是投资品。从微观经济学的角度看,房地产市场的需求由自住易需求、投资需求和投机需求三部分构成。房地产的供给不仅取决于开发商的开发能力,还取决于土地供应量。早在1977年,Burns和Grebler就出版的名著《国家住房论》中,指出世界上没有哪一个国家住房的供给和需求能达到完全平衡,因此需要政府这只“看得见的手”来进行调控。近些年,房地产价格出现非理性上涨,为了抑制市场上不合理的需求,调节房地产市场的供求关系,紧缩货币、提高利率、限购令、房产税等宏观调控政策陆续出台。高健、冷安琪(2010)认为“政府在制定控制房价的政策时应供需调节相结合,不能单纯抑制供给。与加大土地开发成本相比,提高利率控制投资过热更为有效,同时辅以加强经济适用房、廉租房的建设”。

除了供求关系,预期因素也会影响房价。房地产行业具有投资品的特性,而投资品的价格取决于对未来收益的预期,况伟大(2010)从预期和投机角度研究了房价波动,研究发现预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。从某种程度上说,房地产政策的实施会影响公众预期从而影响微观个体行为,继而对房地产价格产生影响。

房地产价格形成机制是房地产市场参与者共同博弈的必然结果。房地产市场与其他市场相比有很大的特殊性,这种特殊性是由房地产价值构成、政策角色与作用、供求双方预期心理影响等因素共同造成的。消费者和房地产商根据政策调整各方策略,对房市产生影响。政府又以此为依据判断公众对政策的反应程度,决定下一步的政策调整策略,博弈如此循环往复。

在研究房地产政策的影响机制时还需要考虑影响房价的其他因素,比如经济基本面、人均GDP、CPI等,如何将政策从诸多影响因素中剥离出来是关键。

综上所述,房地产政策的实施通过诱发和影响微观经济主体的消费和投资行为,来调节房地产市场的供求失衡,从而导致宏观经济总量发生变化。因此,我们在研究房地产政策有效性时应该考虑一般均衡,即研究在一个经济中,消费者、厂商、政府等每一个参与者,在根据其偏好及其对未来的预期下,所做出的最优选择。

三、政策评估现状研究

政策评估方法可分为微观评估和宏观评估。早期的学者构建了以Rubin因果模型为基础的微观计量经济学模型,来评估项目或者政策的有效性。微观评估反映了个体受政策的影响但忽略了宏观层面的影响,并伴随着“自选择”问题;而宏观评估面临的一个问题是如何将个体的最优选择考虑进去,Heckman(1998,1999)、Costas(2006)认为DSGE模型可以用来解决该问题。

Kydland,Prescott(1982)提出的DSGE模型逐渐发展成为近年来宏观经济及货币政策分析方面的重要研究方向,已经被广泛地运用到经济分析与货币政策决策中。由于房地产市场存在明显的异质性和自选择,政策对房价的影响对于不同的城市效果也不同,城市选择房地产政策是内生行为,因此在评估房地产政策是否有效时要考虑到个体差异性,做到微宏观评估相结合。而DSGE模型有着清晰的理论基础,提供了一个逻辑一致的分析框架,因此可以运用到房地产政策的评估当中。

刘斌(2008)结合我国的实际情况,建立了一个带有“金融加速器”的开放经济DSGE模型,采用Bayes技术估计,并利用该模型进行了政策分析。仝冰(2010)基于DSGE模型讨论了金融市场、货币政策和经济波动之间的关系,研究表明货币政策对于通货膨胀和资产价格反应可以降低产出、通胀和资产价格的波动。

四、货币政策与房价波动

国内外已有大量有关货币政策对房价影响的实证研究。自20世纪80年代以来,宏观经济分析主要采用两种方法。一种是Sims(1980)提出的VAR模型,另一种是DSGE模型。Lastrapes(2002)运用时间序列数据,基于VAR模型估计了房价对货币冲击的动态响应,研究发现货币供应的正面冲击会导致房价和房屋销售量在短期出现增长。Iacovielb(2005)考察了经济波动与金融部门之间的互动问题。他在经济周期基础上建立了一个产品市场、借贷市场、房地产市场和货币政策的一般动态均衡模型。VAR脉冲反应结果显示紧缩的货币政策对住房价格会产生负的影响。周晖、王擎(2009)采用BEKK模型和GARCH均值方程模型实证检验了房地产价格、货币供应量与经济增长的波动相关性以及它们的各种波动对经济增长率的影响,研究发现货币供应量与房价的联动变化非常剧烈,货币政策在不同城市之间对房价的调控效果也不同。李成、黎克俊、马文涛(2011)通过构建包含房价的DSGE模型,模拟分析了不同货币工具调控下货币政策对房价的影响效果以及房价对实体经济(产出与通货膨胀) 的影响,研究发现数量型工具在房地产市场的调控中要优于价格型工具。

针对国内的现状,学者们从不同的角度提出了自己的观点。2007年以来,中央银行实施了多次上调存款准备金率和上调存贷款利率的超紧缩货币政策,但对房地产价格的调控效果并不理想。其中一个很重要的原因就是中央政府与地方政府博弈的结果。中央政府与地方政府的委托——关系很容易被地方政府与房地产商的管制——被管制关系带来的利益所干扰,即地方政府与房地产商的合谋在一定程度上决定了中央管制政策的成败(淮建军,2007)。

五、限购政策与房价波动

国内针对房地产限购政策评估方面的理论研究大多是透过供求关系、效用、成本、博弈等经济学视角,如住房限购可有效抑制房地产市场投机需求,应作为长期政策(王克忠,2010;高辉清,2011;李火林,2011;刘秀茹,2011等)。房地产限购的一个本质是实行直接的、严格的资本管制;限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药;限购是一个过渡性的制度安排,需付成本,对消费性需求有误伤的可能(李稻葵,2011)。潘亚男(2011)利用博弈论的方法对中央,地方政府及房地产开发商之间的利益关系进行了分析,得出限购对我国房价调控作用有限的结论。王雪慧(2010)认为“限购令”是一种行政手段,与市场经济相悖,不可能持久下去,这类观点值得商榷。房林(2011)通过微观经济学视角对当前房地产市场的变化和趋势进行判断,认为“限购”政策仅仅是暂时缓解住宅市场供求矛盾的应急举措,扩大有效供给才是关键。

国内关于房地产限购政策评估的实证分析比较少。王敏、黄滢(2011)利用我国70个大中城市的房价指数面板数据,应用Difference in Difference方法分析了限购政策对房价的影响,结果表明,限购政策能降低房价,但影响有限,市场会呈现“价高量低”的局面。舒良峰、朱振宇(2012)以北京市和武汉市为例,通过引入虚拟变量建立计量经济学模型,对两市实施“限购令”的政策效果进行比较分析,发现“限购令”对北京市的负面影响的权重更大,而对武汉市的正面影响权重更大,且当其他经济变量相同的情况下,“限购令”对北京市的影响大于其对武汉市的影响。

六、房地产政策的宏观经济效应

房地产行业对于国民经济发展有着显著影响。近几年,随着房地产业的飞速发展,在国民经济中的作用愈发重要,房地产投资也确实对我国经济的高速增长做出了极大贡献。房地产政策的实施通过对房地产市场的影响进而影响宏观经济,因此在对房地产政策进行评估时,不仅要盯住房地产价格,还要考虑其对整个宏观经济的影响。国内生产总值、国民收入水平、CPI等宏观经济衡量指标都应该被考察在内。意大利中央银行的Grande(2006)认为仅盯住资产价格的货币政策有很多缺点。首先获得资产的公允价值是比较困难的,此外以资产价格作为目标可能导致不希望的产出和通胀波动。韩国中央银行Park(2006)认为资产价格自身的稳定性并不能保证持续、平稳的经济增长,而且房产泡沫的破灭很可能产生诸如经济衰退和金融动荡等各种问题,而这些问题又会导致很高的经济成本。周晖、王擎(2009)选取1998年第一季度到2008年上半年的货币供应量、房屋销售价格指数、GDP的季度数据作为样本研究了三者之间的波动相关性,结果表明房价的波动以及房价与货币量的联动对GDP增长速度有显著影响,会导致GDP增长率下降,货币供应量和GDP具有显著的时变方差特征和波动持久性。Efrem和Salvatore (2010) 关注家庭财富波动对消费需求的可能影响,运用DSGE模型探讨房地产等资产价格波动以及货币政策对实体经济的冲击后果,结果显示,房地产价格上涨会显著影响经济增长、消费需求以及宏观经济的运行周期,货币政策会对房地产等资产价格波动产生显著性影响。肖争艳、彭博(2011)构建了一个关于房地产市场的四部门DSGE模型,研究了我国货币政策对房地产市场及房价的影响。结果表明,将住房价格波动纳入货币政策规则对调控房价上涨有较好效果,但代价是调控过程中通货膨胀率的持续上升,以及产出水平和家庭消费负向偏离稳态;家庭住房贷款首付比例能够有效降低稳态水平下的住房价格。

七、结 论

房价问题在国民经济中占有举足轻重的地位,居高不下的房价一直是人们热切关注的焦点,为了抑制房价上涨和投机行为,国家出台了一系列政策。国内外学者在房地产政策评估方面做了很多有意义的研究,但大多限于货币政策,对房地产限购政策进行系统性、科学性的政策评估研究尚属缺失。大部分研究都是从理论的角度对限购政策进行描述性分析,定性地预测和评价其效果,实证方面的研究甚少。指标选取上,鉴于城市住房价格指数数据的易获得性,现有文献都是将房价指数作为测量指标,除了房价以外,诸如CPI、GDP等宏观指标也应该考虑在内。方法上,现有的研究方法缺乏对微观主体行为的描述,没有考虑预期因素,无法从根本上解决政策与房地产价格之间存在的内生性问题,并且没有将政策的影响效果从房价的诸多影响因素中有效地剥离出来,相比较而言,动态随机一般均衡模型在研究货币政策与资产价格问题时具有很大的优势,并且该模型在长期预测中表现优于向量自回归模型(仝冰,2010)。因此,该模型可以很好地用来研究房地产政策评估的问题,尤其是应该被广泛运用到除货币政策以外的其他房地产政策中。

参考文献:

[1] Heckman J J.Micro Data,heterogeneity,and the evaluation of public policy:Nobel Lecture[R].Journal of Political Economy,2001,109:673–748.

[2] 况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究,2010,(9):67-78.

[3] 刘斌.我国DSGE模型的开发及在货币政策分析中的应用[J].金融研究,2008,(10): 1-21.

[4] 梁云芳,高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究,2007,(8):133-142.

[5] 沈悦,刘洪玉.住宅价格和经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究.经济研究[J],2004,(6):78-86.

[6] 仝冰.货币、利率与资产价格——基于DSGE模型的分析和预测[D].北京,北京大学,2010.

[7] 王敏,黄滢.限购和房产税能降低房价吗?基于房地产市场的长期动态均衡分析[R].北京大学中国经济研究中心,2011.

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