购房贷款合同范文

购房贷款合同范文第1篇

关键词：商品住房买卖合同；按揭贷款合同；银行；有独立请求权第三人；无独立请求权第三人

中图分类号：D915.2文献标识码： A文章编号： 02575833（2013）09008107

作者简介：唐烈英，西南政法大学经济法学院教授，博士生导师（重庆401120）

以按揭贷款为付款方式购买商品住房的买受人，与出卖人签订的商品住房买卖合同发生诉讼纠纷，会涉及贷款人银行的利益，银行是否有权参与诉讼？在何种情况下能够参与诉讼？参与诉讼，其地位如何确定？发放购房贷款的银行不是商品住房买卖合同当事人，银行在商品住房买卖合同纠纷中的诉讼地位，学界和司法部门有争议。2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同问题解释》）第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的

收稿日期：20120520

*商品房分为商品住房和商用商品房。本文仅对商品住房的买卖贷款按揭纠纷进行研究。文中作者撰写部分，使用“商品住房”；因不能修改最高人民法院的规定，在使用相关司法解释名称及引用其规定时，使用“商品房”一词。本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这一规定，确立了商品住房买卖合同纠纷中银行参加诉讼的三种处理方式：（1）银行对商品住房买卖合同纠纷没有提出诉讼请求的，不将银行列为诉讼主体，仅处理商品住房买卖合同纠纷；（2）商品住房买卖合同发生纠纷，银行就按揭贷款合同纠纷另行的，法院合并审理；（3）银行对商品住房买卖合同纠纷提出诉讼请求的，作为有独立请求权第三人，法院将担保贷款合同纠纷合并审理。细细体会这一规定，对商品住房买卖合同发生纠纷，银行可以或不，可以参加到商品住房买卖合同纠纷的诉讼中，也可以不参加而另行。银行的诉讼地位是以银行的态度来决定。这一规定切实体现了尊重当事人诉权的原则《民事诉讼法》第13条2款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”，对银行的诉讼地位作了初步规定，具有重要的意义。但是，从《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）有关第三人的法律规定以及从相关理论看，第25条的规定有一定缺陷。

一、 商品住房买卖合同与按揭贷款合同具有连带关系

购买商品住房的人（以下简称买受人）需要以所购商品住房按揭贷款方式支付购房款的，除与开发商出卖人（以下简称出卖人）签订商品住房买卖书面合同外，买受人作为借款人，还需与贷款人银行（以下简称银行）签订书面贷款合同。银行发放购房贷款为买受人购房提供了帮助，也使出卖人能够尽快地实现其经营利润。但是，银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，将面临贷款不能收回的巨大风险。为化解风险，银行并非对任何买受人都发放购房贷款，只有与银行签订有合作项目的开发商出售住房、买受人需要借款时，银行才会与买受人签订购房贷款合同。同时，银行要求买受人以其所购买的房屋作为还款的担保；买受人所购房屋为期房的，银行要求出卖人为买受人的贷款归还提供连带责任保证的担保。这种以所购住房为抵押、以出卖人承担连带责任保证（或者以回购住房保证贷款归还）而产生的买卖、贷款、担保三方关系的合同，司法解释称为“商品住房担保贷款合同”参见最高人民法院《商品房买卖合同问题解释》。，购房贷款实践中，多称为“按揭我国法律没有规定“按揭”担保方式。关于“按揭”的定义，参见唐烈英《商品住房买卖按揭贷款法律问题研究》，法律出版社2008年版，第68页。贷款合同”。

商品住房买卖合同的当事人是买受人和出卖人；商品住房买卖合同的买受人又是按揭贷款合同的借款人，按揭贷款合同会形成买受人与银行之间的借贷关系、物的担保关系；商品住房买卖合同出卖人为买受人归还贷款承担保证责任的，又是按揭贷款合同的担保人，与银行形成保证担保关系。

在商品住房买卖中，出卖人买受人的情况极为少见，其原因在于，出卖人拟定商品住房买卖合同格式条款时就已经相当地注意维护自身利益；在买受人与银行签订的按揭贷款合同生效后，银行就以买受人名义一次性将购房款划归出卖人；出卖人收取银行划拨买受人借款支付的购房余款后，其经营利润就已经收取，在商品住房买卖合同中约定的权利就已经全部享有，就很难出现买受人侵犯出卖人民事权利的情况；相反，在商品住房买卖合同订立后，出卖人履行合同义务时，在如下七种法定情况下，会侵害买受人的权利：（1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或者出卖给第三人，导致商品住房买卖合同目的无法实现，买受人无法取得该商品住房。（2）出卖人故意隐瞒没有取得商品住房预售许可证明的事实或者提供虚假商品住房预售许可证明；或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（3）房屋主体结构质量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。（4）房屋质量问题严重影响正常居住使用。（5）房屋面积误差比绝对值超出3%。（6）出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在3个月的合理期限内仍未履行。（7）依照规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，致使买受人无法办理房屋所有权登记参见《商品房买卖合同问题解释》第8、9、12、13、14、15、19条。。

买受人的权利受到侵害，引发商品住房买卖合同纠纷，买卖双方协商不能解决时，买受人会寻求公权救济而出卖人。买受人从大的方面讲，有请求退房和不请求退房两种情况。

商品住房买卖合同是债权关系，是出卖人和买受人之间建立的以交付商品住房和给付购房款为内容的法律关系，银行不是商品住房买卖合同的当事人。在出卖人擅自改变合同中约定的商品住房价款、结构、房层、质量等条件，出卖人迟延交付商品住房，出卖人没有按照合同约定及时通水、通电、通气等违反买卖合同约定买受人权利受到侵犯的情况下，如果买受人诉讼请求不是要退房，不是要求退还已经收取的购房款，只要求出卖人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，且买受人仍然在按期归还贷款、履行按揭贷款合同；同时，出卖人也有条件继续履行合同，则商品住房买卖合同仍然有效。双方的这类纠纷原则上与银行无关。司法实践中，法院受理后，银行没有也不参加诉讼的，法院只处理商品住房买卖合同纠纷，审判结果不涉及也不损害银行利益，也就不会通知银行参加诉讼，银行也没有必要加入到诉讼中。第25条关于银行“未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定合情合理。

但是，出现上述七种法定情况，侵害买受人的权利，买受人要求退房或者出卖人无法继续履行合同的，会导致商品住房买卖合同无效或者被撤销、解除。

商品住房买卖合同与按揭贷款合同，各自的主体、客体不同，合同当事人的权利义务不同，签订的时间、地点不同，等等。从形式上看、从债权独立理论来讲，商品住房买卖合同与按揭合同是两个各自独立或者相对独立的法律关系。但是，人们是需要住房才购房，是没有钱购房才贷款。商品住房买卖合同无效终止后，如果按揭贷款合同仍然有效，这就会意味着，买受人没有实现购房目的还要为一个丧失权利的商品住房继续按期支付贷款本息；但住房问题没有解决还需要钱另行购房。需要贷款才能购买住房的人，有财力履行一个无法购房的按揭贷款合同？会有人一处购房两处付款吗？还会履行无法购房的还款义务吗？如果不履行有效的按揭合同、支付按揭款，是不是应当承担违约责任？如果要承担违约责任，于情于法是否说得过去？是否显失公平？这些问题的答案显而易见。即或是买受人的过错导致商品住房买卖合同无效，认定按揭贷款合同仍然有效，也行不通。其理由也是一样的：要解决住房的钱有限，需要借款才能购房的人，难以承受一处购房两处付款。买受人签订按揭贷款合同的目的是为了购买商品住房，当购房合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人的购房贷款即失去意义，如果不允许解除合同，对买受人不利。实际生活中，无法购房时，买受人不仅必然会停止支付剩余的购房款，还会要求出卖人返还已经交付的首期购房款和已经交付的贷款本息。因此，从商品住房买卖、按揭贷款整体运作过程的实际情况看，按揭贷款合同并非能够完全游离于商品住房买卖合同这一基础性法律关系之外，商品住房买卖合同无效，必然引出按揭贷款合同是否仍然有效、是否继续履行、银行能否对按揭物行使优先受偿权等一系列问题。对此，《商品房买卖合同问题解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

由此可见，商品住房买卖合同与按揭贷款合同两者并非各自独立，而是具有连带关系；商品住房买卖合同无效，按揭贷款合同亦无效。

二、 商品住房买卖合同终止必然对银行产生的不利后果

按揭贷款合同因商品住房买卖合同无效、被撤销或者解除，银行不是商品住房买卖合同当事人，其利益是否会受到损害？

根据债的相对性理论，出卖人和买受人是商品住房买卖关系的当事人，购房借款是银行以买受人名义划拨给出卖人的，买卖合同终止，买卖当事人双方返还：房屋已经交付，买受人应当退还给出卖人，尚未交付的，出卖人不再履行交房义务；出卖人应当将所收的购房贷款本息以买受人的名义返还给银行，将所收的购房首付款返还给买受人。在商品住房买卖按揭贷款关系中，银行的利益体现在按揭贷款合同中。商品住房买卖合同无效，银行收回已经划拨给出卖人的购房款，但银行可否有权按照原约定期限要求借款买受人或出卖人偿付利息？比如，原定贷款期限为20年，划款后2年，商品住房买卖合同终止导致按揭贷款合同终止，出卖人将收取的购房款全部返还给贷款银行，但是，其贷款利息是支付2年？还是要另加18年的预期利息？

关于按揭贷款合同的变更，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第27条规定：“借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。”各大商业银行对于借款合同的变更，都有类似的规定如《中国工商银行个人住房贷款管理办法》第34条规定：“借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。”。

从这些规定可以看出，合同的变更，须经合同的双方同意。如果银行不同意变更，坚持要收取原约定期限的贷款利息，不修改原定的按揭贷款合同期限，按揭借款人和承担保证责任的出卖人就不能单方修改或变更按揭贷款合同。但是，按揭贷款合同因商品住房买卖合同终止而终止，原定的贷款期限发生变化，其利息、利率应当如何处理，《个人住房贷款管理办法》以及各商业银行的住房贷款管理办法都没有明文规定。

根据《商品房买卖合同问题解释》第25条规定，商品住房买卖合同无效、被撤销、解除导致按揭贷款合同终止的，“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这里所说的“购房贷款的利息”仅指占用购房贷款期间的利息，不是指按揭贷款合同正常履行情况下银行可得到的全部贷款利息。这即是说，按揭贷款合同无效，银行没有任何过错，借款买受人也只返还银行贷款及其占用期间的利息。按揭贷款合同终止，如果银行有过错时，须承担责任，不能收取全部贷款本息，这对银行而言，不存在不公平；但银行没有过错，仅以合同无效，双方返还的方式处理银行贷款本息，对银行来说，似乎就不公平。然而，约定按揭贷款期限20年，在2年后因各种原因致按揭贷款合同无效，借款买受人除将全部贷款和2年利息归还银行外，由有过错的出卖人或买受人，承担另18年没有占用款项的利息，又是否公平？是否就不损害买受人或者承担连带责任的出卖人的利益？银行收回全部贷款和占用贷款期间的利息，又可再行发放，另收利息，又会有多大损失？

有人认为，公平正义是社会主义法治理念的重要内容和应当追求的价值目标；其中，在私人交易中起矫正作用也是公平正义之一种喻中：《实现公平正义的法律机制》，《法制文明》2012年第3期。。然而，必须承认，法治的公平正义，并非绝对。商品住房买卖合同无效、银行收取买房贷款约定利息对借款人不公平，但是，银行依按揭贷款合同约定放贷的可得利益损失由谁弥补？由借款人或出卖人弥补都于法无据。这就意味着，按揭贷款合同的解除会使银行发放贷款的预期可得利益受到损害。这实际上是让无过错的银行承担了按揭贷款合同无效的后果。

当商品住房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，担保标的物的现实权属状态将会发生变化。这种基于判决发生的物权变动在性质上属于依公法发生的物权变动参见《物权法》第28条之规定。，与担保物权设定人以法律行为（如买卖）转让担保物所有权、担保物权的追及效力继续存在的情况不同，作为限制物权的担保物权的追及效力因公法发生的物权变动而丧失参见最高人民法院民事审判第一庭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第311页。。银行行使住房抵押物权追及效力发生变化后，只能要求出卖人承担住房回购的连带责任保证。当出卖人经营管理不善、资不抵债时，银行就会由一个享有优先受偿权的担保物权人沦为普通的债权人，对担保物商品住房的优先受偿权随之丧失，其贷款利益的实现，就难以得到充分的保障传统民法理论认为，物权具有优先于债权受偿的性质，债权则具有平等受偿的性质，简称物权优先性和债权平等性。对物权优先于债权受偿性质，《物权法》第170条明确加以规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。在商品住房买卖合同无效、银行在行使住房抵押物权追及效力丧失、要求开发商承担连带责任保证时，其贷款债权优先受偿权就丧失了。贷款债权优先受偿权丧失，意味着银行没有权利全额优先受偿。。

《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据这一规定，当商品住房按揭贷款合同被解除后，应当赋予当事人恢复原状和赔偿损失的请求权参见最高人民法院民事审判第一庭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第313页。。为此，有律师认为， 银行有权就担保贷款合同单独提讼李正国、钟瑾：《按揭购房纠纷，银行的权利如何保障？》，《中国律师》2004年第10期。。这是法律已经明确规定的权利，但是，因商品住房买卖合同无效、被撤销、解除导致按揭贷款合同终止，使银行发放贷款的预期可得利益受到损害，以及银行享有优先受偿权丧失受到的损害，如何请求恢复原状？向谁请求赔偿损失？请求赔偿损失有何法律依据？

由此可见，在商品住房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，按揭贷款合同随之终止，会对银行会产生极为不利的影响。

三、 银行在诉讼中的地位应当是无独立请求权的第三人

当商品住房买卖合同发生诉讼纠纷，银行如何维护自己的利益？是否可以参与诉讼？能否提出自己的诉讼请求？

按照《商品房买卖合同问题解释》第25条的规定，银行有三种选择。当银行不参加诉讼、未提出诉讼请求时，不存在诉讼地位的问题；当银行就商品住房买卖合同相关的按揭贷款合同另行，其诉讼地位是原告，没有可置疑或争议之处。然而，商品住房买卖双方纠纷涉及到退房还款，银行与商品住房买卖合同的当事人存在实体权利义务关系，解除商品住房买卖合同必然涉及银行的利益，案件的处理结果与银行有直接利害关系，当银行作为担保权人参与商品住房买卖合同诉讼时，按照第25条的规定，法院“应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”。将两个合同纠纷合并审理，有利于案件事实的调查、减少诉累、提高诉讼效率和解决纠纷，以及避免作出相互矛盾的判决。

当法院合并审理时，银行的诉讼地位如何定位？能不能以银行将款项划给出卖人、出卖人违约又损害了买受人的利益为由，将银行与开发商列为共同被告？这显然不行，这会背离银行不是商品住房买卖合同当事人的法律前提。按照第25条规定，银行的诉讼地位是“有独立请求权的第三人”。

何谓“有独立请求权的第三人”？《民事诉讼法》第56条1款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提讼。”这即是说，有独立请求权的第三人是指对原告、被告之间争议的诉讼标的，认为有独立的请求权而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。第三人请求权具有的“独立”性是指第三人的请求权独立于原、被告在诉讼中主张的权利，第三人既不同意原告的主张，也不同意被告的主张，而是以他们双方为被告单独提起一个诉。在涉及有独立请求权第三人的民事诉讼中，原、被告之间存在一个争议民事法律关系，有独立请求权第三人同原、被告之间则存在另外一个争议民事法律关系。在后一民事法律关系中，有独立请求权第三人以独立权利主体资格对原、被告主张请求权；该请求权既针对原告，也指向被告；第三人的请求得到确认，原告和被告的主张就会全部或部分地被否定唐力：《论民事诉讼中的第三人》，《西南政法大学学报》2000年第2期。。

商品住房买卖合同纠纷，因银行与买受人订立有贷款担保合同，合同的有效无效与银行发放的住房贷款存在利害关系，银行为了维护自身利益，有权参加到这一诉讼中。但是，银行参加诉讼并不意味着银行就是商品住房买卖合同的当事人，就有权利提出商品住房买卖合同是有效还是无效。在商品住房买卖合同纠纷中，买卖合同有效，不会影响贷款合同效力，银行因合同有效能够收取贷款利息，为维护自身利益，银行提出的主张应当是商品住房买卖合同有效，这与被告出卖人的主张一致，而非同时既针对原告又针对被告，这就与有独立请求权第三人中“独立”的含义不符。在有独立请求权第三人参加的诉讼中，原、被告诉讼地位的丧失，将导致有独立请求权第三人诉讼地位的转换。在本诉中的原告撤回，第三人认为其有必要继续诉讼以保护自己的权利，那么其诉讼地位就会由有独立请求权的第三人转变为典型的原告。然而，当商品住房买卖合同纠纷的原告撤诉，银行本来就与被告出卖人的主张一致，不可能又转变为原告而与出卖人对立；原告撤诉，银行与商品住房买卖合同当事人之间不存在其他的纠纷，更不可能转变为典型的原告。这也与有独立请求权第三人的特征不符。如果商品住房买卖合同最终被确认无效或者被撤销、解除，商品住房的所有权将因公法发生转移，此时银行对设定担保物权的住房没有追及效力，其贷款的收回存在一定的风险，银行有权请求解除商品房担保贷款合同。但是，这是在本诉结束后的另一个新诉，不属于有独立请求权第三人诉讼请求的范畴。可见，将银行的诉讼地位规定为有独立请求权的第三人是不恰当的。

除有独立请求权的第三人外，“为了解决相互勾连的当事人之间的权利保障和义务分担的问题，避免相互关联的案件做出悬殊的裁决，同时节约诉讼成本，提高效率和减少诉累”于立刚、李司杰：《我国无独立请求权第三人制度的缺陷与完善》，《理论观察》2012年第5期。，民事诉讼法还设立有无独立请求权的第三人。

无独立请求权的第三人，是指对原告、被告之间争议的诉讼标的没有独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，为维护自己的利益而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人常怡：《民事诉讼法学》，中国政法大学出版社1996年版（第二版），第111页。。无独立请求权的第三人参加诉讼的根据是“案件的处理结果与其有法律上的利害关系”。

“法律上的利害关系”主要表现在两个方面：

首先，表现为本诉中原、被告双方争议的法律关系和原告或被告与无独立请求权第三人参加的另一法律关系存在牵连性关系。牵连性主要体现在：（1）主体的牵连：法律关系发生争议的原、被告的一方当事人与无独立请求权第三人之间存在一个民事实体关系；（2）内容、客体的牵连：两个法律关系中的权利、义务存在内在联系；在有特定标的物的情况下，还存在标的物的同一性。

其次，表现为无独立请求权第三人的依附性。依附性体现为：（1）本诉争议法律关系的处理结果将对无独立请求权第三人与当事人一方的法律关系产生预决效力。这种预决效力决定了无独立请求权第三人依附于该方当事人。该方当事人在理论上被称为主当事人。参加诉讼后的无独立请求权第三人，在主当事人同对方当事人之间的诉讼争议中，往往充当“辅助人”，通过陈述意见，提供证据和参加法庭辩论等诉讼活动，支持主当事人的诉讼主张。如果主当事人败诉，就会导致无独立请求权第三人承担一定的责任或丧失约定的权利。因此，无独立请求权第三人和主当事人在诉讼中往往需要结成“同盟”，为达到主当事人胜诉的目的而共同努力。（2）在诉讼过程中，如果原告撤诉，无独立请求权第三人也随之丧失其诉讼地位，因为其与案件处理结果之间的“利害关系”随案件终结而消灭。

在商品住房买卖合同纠纷中，银行为了维护自身的利益，提出的主张是商品住房买卖合同有效或者不应当被撤销、解除，往往会与被告方形成“同盟”，辅助被告方反对原告确认合同无效或撤销、解除合同的主张。如果被告方败诉，合同无效，银行收取利息的预期利益或担保物权会随之受到影响。如果原告撤诉，退出商品住房买卖合同诉讼，银行的利益不会受到影响，其自然丧失了在诉讼中的应有地位。银行在商品住房买卖合同纠纷诉讼中的作用，完全符合无独立请求权第三人的特征。

购房贷款合同范文第2篇

购房人通过银行按揭所购买的房屋。

二、责任范围

由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用,保险公司负责赔偿: 本公司对下列名项不负责赔偿: 四、保险期限

与购房贷款期限相同。

五、保险金额

为所购房屋全部的实际价值。

六、赔偿处理 被保险人及其代表应严格履行下列义务: 九、争议处理 第一条 合同构成

本保险合同(以下简称“本合同”)由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。 第二条 投保范围一、投保人:凡年满18周岁,具有完全民事行为能力的人,可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司(以下简称“保险人”)投保本保险;凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人,为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。二、被保险人:凡年满在18周岁至55周岁,身体健康,能正常工作和劳动,具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人,均可作为本保险的被保险人。第三条 保险责任

被保险人在保险有效期内,因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾,无法继续偿还购房贷款,保险人于事故发生后的第一个贷款归还日,按照贷款合同约定,将被保险人在此时的贷款余额(含本息)一次付清(若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额,则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息),保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定,在事故发生前应缴的贷款部分,无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分,保险人对这部分贷款都不负偿还责任。第四条 责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾,以致无法继续偿还购房贷款,保险人不负保险金给付责任,同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害;

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤;

三、被保险人服用、吸食或注射;

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀;五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具;

六、爱滋病或感染爱滋病毒期间所患疾病;

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱;

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时,保险人对投保人退还保险单的现金价值。 发生上述其他情形,本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的,保险人将退还保险单的现金价值。第五条 保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始,保险人应签发保险单作为保险凭证,至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。第六条 保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限,实际初始保险金额以保险人的核保结果确定,保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异,缴费方式为趸缴,费率详见附表。

第七条 如实告知

本合同订立时,保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问,投保人、被保险人应当如实告知。

投保人、被保险人故意不履行如实告知义务,保险人有权解除本合同,并对于本合同解除前发生的保险事故,不负给付保险金的义务;足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的,保险人有权解除本合同,对保险事故的发生有严重影响的,保险人对于本合同解除前发生的保险事故,不负给付保险金的责任,但在扣除手续费后,退还保险费。自合同成立之日起逾两年的,退还保险单的现金价值。

第八条 受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第九条 保险事故的通知

购房贷款合同范文第3篇

本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。

第二条　投保范围

一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。

二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。

第三条　保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。

第四条　责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；

五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；

六、艾滋病或感染艾滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。 发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。

第五条　保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。

第六条　保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条　如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条　受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第九条　保险事故的通知

购房贷款合同范文第4篇

关键词：购房；按揭；强制保险；相关问题

中图分类号：F840 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）15-0060-02

引言

在一定程度上，购房按揭强制保险的设立无论是对于借款人的利益来说还是对于贷款人利益来说均具有重要的意义。但其在办理的过程中也存在着诸多问题，例如保险人问题、保险险种问题、贷款人问题及保险金额及期限问题。这些问题的存在，在很大程度上影响了购房按揭相关保险积极效应的发挥。因此，我们应对其存在的问题进行认真的分析。

一、购房强制保险概述

我国法律规定，借款人在进行住房贷款时，若将房屋产权作为抵押物时，借款人或者委托借款人需要先完成房屋保险等相关手续的办理，之后才能签订借贷合同。同时，贷款人为房屋保险单的法定保管者。从上述规定中可以看出，个人在进行房屋借贷时，无论是将房屋作为抵押物还是将其他财产作为抵押物，都是符合法律法规的。同时，在实际生活中，银行作为被借款人，要求借款人将房产作为抵押物也是合情合理的。但是，该法律条例也存在有一定的问题，它虽然给银行或者是保险公司提供了详细的保险操作章程，但其法律效力却远远不足。银行一般所处的市场环境有两种：一种为垄断市场，另一种为竞争市场。若是在市场竞争条件下，银行为了确保自身债权利益而向借款人提出一定的要求，甚至要求借款人以办理房屋保险作为合同签订的前提，这无论对于法律规定还是道德约束来说，都是合乎情理的，同时也是符合公平原则的。然而，若是在市场垄断的条件下，银行强迫借款人以办理房屋保险作为贷款合同签订的前提，这既违反了法律的规定及道德的约束，同时也违反了公平的原则。目前由于我国资金市场供求不平衡问题的存在，银行的一些行为已经超出了法律规定及道德约束的范围。这也使得借款人在办理房屋保险时，多数认为自己是受银行强迫的。

二、强制保险相关问题

（一）保险人问题

目前我国法律规定的房屋保险办理方式有两种：一种由借款人自己完成保险办理，另一种由委托贷款人完成房屋保险办理。同时，只要能够确保贷款人债权的利益，那么借款人对于保险公司的选择是不受限制的。然而，多数的商业银行都只会选择一家保险公司进行合作。这也被多数借款人认为是银行剥夺了自身选择的权利，危及了自身的利益。事实上，多数商业银行并不是故意要这样做，其之所以只选择一家保险公司进行合作，多数是因为受相关法律的约束。银行与保险公司所进行的合作，真正意义上是指银行与保险公司之间所维持的保险关系，而这种保险关系通常只限于银行与一家保险公司之间。因此，贷款银行不仅是贷款人，同时也是保险公司的人。其在接受借款人的借款申请时，只能向借款人推荐自身所的保险公司。但是，如果银行未与保险公司签订保险合同，那么银行在接受借款人委托时，就可以向借款人推荐多家保险公司的相关险种。但是，一些银行为了自身的利益，不仅强行与保险公司进行保险，同时强迫借款人购买自身银行所的保险。这使得借款人的利益不仅受到银行双重身份的损害，同时也会受到保险公司随意制定保险险种的损害。除此以外，这也在一定程度上影响了各保险公司之间的公平竞争。

（二）保险险种问题

贷款抵押房屋保险及房屋贷款保证保险是目前我国法律规定的两种房屋保险贷款方式。然后无论是贷款抵押房屋保险还是房屋贷款保证保险，本质上两者均处于财产保险的范畴之内。但与其他的财产保险有所不同，贷款抵押房屋保险及房屋贷款保证保险不仅与房屋贷款合同有密切的联系，同时在很大程度上保障了房屋保险相关的抵押权。针对于贷款抵押房屋保险来说，其具体是指借款人以房屋产权作为抵押物进行借款委托时，贷款人要求借款人先完成所抵押房屋的相关保险手续的办理，之后才能签订借贷合同。这种保险提高了贷款人房屋抵押贷款的安全性。而针对于房屋贷款保证保险来说，其制定的目的主要是为了避免借款人没有按期或没有能力偿还债务时，给贷款人带来利益损害。这种保险的承保范围不仅适用于借款人未能履行房屋贷款合约的问题，同时也适用于借款人因意外死亡而造成的贷款合同继承或受让问题。

目前在我国的购房贷款保险市场中，常见的房屋保险类型主要分为两种：一种为单一险，另一种为综合险。单一险具体又指贷款抵押房屋保险。而综合险中不仅包括贷款抵押房屋保险的成分，同时还包括房屋贷款保证保险的成分，为两种保险的综合体。这与目前我国的购房贷款行业中以抵押房屋作为贷款前提的实际情况有所不相对应。例如，在借款人以抵押房屋作为借贷条件过程中，若贷款人要求购买综合险，这无论是对于抵押权的实现来说还是对于债权的保障来说，都是超出范围的。除此以外，个人在进行房屋借贷时，若在此之前已经购买了其他相关的房屋财产保险，此时借款人就无须再购买贷款抵押房屋保险。

（三）贷款人问题

从理论上来讲，财产保险中出现的更多的是受害人这个概念而不是受益人。同时，投保人及被保人是财务保险中常见的两个概念。在这里，被保人即可以是除投保人以外的其他人，也可以是投保人本身。在保险事故发生后，及时地弥补受害人的损失是财产保险的核心内容。此时，若被保人就是投保人本身，即保险标为投保人自身的利益，那么这种财产保险又可称之为投保人自身保险；反之，被保人即可以是除投保人以外的其他人，即保险标为他人的利益，那么从该财产保险合同中所获得的保险受益理所当然就由其他人所拥有，该种财产保险形式又称之为被保险人保险。但是与上述财产保险有所不同，对于信用保险来说，无论是单一的信用保险还是保证保险，保险标与被保人可有所不同。具体来说，投保人在签订信用保险合同中的保险标及被保人时，通常有两种方式。一种常见方式为：保险标为其他人的信用利益，被保险人也同样为其他人；另一种常见方式为：保险标为其他人的信用利益，而被保人为投保人自身。然而，无论是哪种方式均在一定程度上提高了其他人所面对的信用安全性。

贷款抵押房屋保险合同的签订无论是对于借款人的利益来说还是对于贷款人利益来说都具有重要的意义。从结果上来看，若不进行贷款抵押房屋保险合同的签订，那么不仅加重了借款人承担房屋损失的负担，也加重了借款人还款责任的负担，同时不仅使得贷款人的抵押权无法有效实现，也使得贷款人的债权无法得到有效确保。因此，确保贷款人及时的收回贷款，从而有效地保全银行的利益是贷款抵押房屋保险订立的最初想法。但从本质上说，若在进行贷款抵押房屋保险合同签订时，保险标为信用保险利益，而不是贷款人的抵押权保险利益，那么保险人的保险金偿付则是以借款人拒绝或无力清偿为条件，而不是以抵押权的最终丧失为前提。虽然贷款抵押房屋保险也同样属于财产保险中的一种，但其与信用保证保险有本质上的不同。

（四）保险金额及期间问题

若想要进一步有效地确保银行的利益，在进行购房贷款保险合同签订时，应该以贷款本金及利息的总和作为保险金额的标准。保险金额在很大程度上取决于借款人的债务金额。目前随着借款人借贷金额的逐年减少，所需偿还债务金额随之减少，从而借款人的保险金额也逐年减少。为了解决债务人借贷期限提前或拖延的问题，同时为了提高购房贷款的灵活性，保险合同内容较前有所不同。目前最为常见的是“一年一保”的保险形式及“一年一缴”的还款方式。除此以外，若到达续保时间，但借款人却因其他因素无法及时续缴保险，此时贷款人可代替借款人完成保险的续缴，但因替缴所额外产生的费用由借款人担负。针对保险金额方面，通常有两种说法。一种说法认为，作为不动产，房屋的价值是无法割裂的。因此，无论是要求计算整房价格来完成保单设计，还是要求贷款抵押房屋保险合同中的全额投保，均是合情合理的。另一种说法认为，工程建设所处的阶段不同，其保险金额也应有所不同。在对企业财产进行投保时，在对建筑工程进行投保时，应将工程承包的金额总和作为该工程的保险金额。对安装工程进行投保时，工程安装所产生的价值总和作为该工程的保险金额。在进行企业财产投保时，应将该企业固定资产的价值总和作为保险金额。目前我国鼓励多数企业进行足额的财产保险，这使得相关的保险操作更为简单。但是与建筑工程的财产保险相比较而言，购房贷款保险所处的情况有所不同。购房贷款保险合同中的保险标一般分为两种：一种以抵押权作为保险利益，另一种以信用作为保险利益。它的利益价值不仅包括贷款本金，同时还包括所产生的利息。而关于不动财产分割问题，其在购房贷款保险中通常是不存在的。同时，房屋的价值也不是根据足额与否来进行衡量的。尤其是对于家庭财产保险来说，因为第一危险赔偿形式的存在，保险标中物的真实价值应该用保险公司所能赔偿的最高金额，而不是用保险金额来代表。

结语

目前我国购房按揭强制保险方面仍存在着诸多问题，但随着我国住房按揭体系的不断健全，上述问题也必将会得到有效的解决。同时，随着分配住房制度的不断完善，我国最终会实现人民安居乐业的美好景象。

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购房贷款合同范文第5篇

房屋尚未交付情形的风险承担

《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

（1）购房人与银行签订了抵押贷款合同，且银行已经按贷款合同发放贷款，在开发商将房屋交付购房人使用之前，因地震造成的房屋灭失、毁损的风险，由开发商承担。因为房屋毁损、灭失致使购房合同目的落空，购房合同双方可以因此主张解除合同，然而贷款合同不会因为购房合同的终止而终止。根据合同义务相对性原则，借款人及其共同还款人仍应承担贷款合同约定的还款义务。对于因房屋毁损灭失造成的不能交付，借款人可以要求房地产开发商返还购房款。

（2）地震发生之时，若银行尚未依据贷款合同发放贷款，根据情势变更原则，合同当事人均可要求解除贷款合同、购房合同，银行可以终止发放贷款，房地产开发公司应返还购房人所交付的定金或首付款。当然，如果地震的破坏程度不足以造成房屋功能性全毁或者即使房屋全毁，但仍有重建并履行合同的可能时，经协商，购房合同、贷款合同可继续履行，房地产开发商承担相应的房屋修理、重建和交付义务，银行、借款人亦应履行相应的合同义务，但相关履约期限和方式应当允许相应的变动和调整。

已交付房屋的风险承担

根据合同法及《解释》规定，房屋交付使用后，房屋毁损、灭失风险由购房人承担。由于地震的毁灭性破坏，致使抵押标的物――房屋毁损、灭失。根据《物权法》规定，抵押物毁损、灭失，作为抵押权人，银行仍可就抵押物相关保险金、赔偿金或补偿金等享有相应的物上代位权（可优先受偿）或者请求抵押人提供与抵押物价值相当的其他担保。在地震毁灭性打击面前，大部分家毁人亡的借款人几乎无从提供新的抵押物或者其他担保。然而抵押物的毁损灭失并不因此影响贷款合同效力，从法律上讲，借款人仍应承担还款义务。

根据地震对房屋及购房人的损害，可分为以下三种情形。

一是房在人亡情形，即借款人已经死亡，但房屋没有灭失或遭受功能性毁损，银行仍得就抵押房产主张抵押权的行使。拍卖房地产所得价款仍不足以清偿债务的，可以以购房人其他财产清偿。对于购房人遗产不足以清偿的，由其继承人在遗产的实际价值之内予以偿还，超过遗产实际价值的，由继承人自愿偿还。若继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务包括房贷，可以不负偿还责任。

二是人在房毁情形，抵押物的灭失不能当然终止贷款合同的效力，借款人仍要按照贷款合同的约定履行还款义务。商品房包括地产和房产，即建设用地使用权和建筑物区分所有权（包括业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权和对建筑区划内共有部分享有的共有权）两大部分，房屋的毁损灭失，导致业主建筑物区分所有权的丧失，并不必然导致业主拥有的建设用地使用权的消失，除非该幅土地一并毁灭性消失。因此，银行就抵押人按份拥有的建设用地使用权设立的抵押权仍然存在，债务清偿期限届满债权不能受偿时，即可就抵押物优先受偿，不足部分仍可要求借款人继续偿还。当然，如果借款人就抵押物已经投保家庭财产地震险，并且获得相应保险赔偿金时，抵押权的效力当然及于保险赔偿金。

三是人亡房毁的情形，人亡并不必然导致债务的灭失，银行可以依据《继承法》的相关规定主张用借款人的遗产清偿债务，亦可行使建设用地使用权的抵押权，并可就保险金等优先受偿。

风险转移与房地产公司的担保责任承担问题

如前所述，房屋毁损灭失风险的承担在于房屋是否交付使用，与房产权属证书的登记与否没有关系。根据我国法学理论及银行实践，按揭贷款合同从担保意义上讲分为两个阶段：购房合同签订之后、抵押权设定之前，一般由房地产公司为购房贷款提供保证担保；从抵押登记手续完毕之时起，即由购房人以其购房合同项下的房地产为其购房贷款提供物的担保。

房屋交付前，房屋毁损灭失风险由房地产公司承担，房地产公司有义务向购房人返还购房款（包括首付款和贷款及利息等）。银行既可以向借款人主张债务的清偿，也可要求开发商依据贷款合同承担保证责任。保证责任承担后，开发商可以向购房人主张抵销应返还的购房款。

房屋交付后，视抵押权是否如期设立，房地产公司的责任亦有不同。如果房屋交付后并且办妥相关抵押权设立手续，则此时房地产公司对房屋的毁损灭失不承担风险且对购房贷款亦不承担担保责任；如房屋已经交付，但是抵押权并未设立，在不涉及相关当事人对此是否存在过错及承担责任的前提下，房地产公司亦应为购房贷款承担相应的保证责任，且其承担保证责任的情形正如风险转移前的保证责任。不过，因为风险的转移，作为保证人的开发商可以因此享有对购房人或者其继承人的追偿权。

房屋毁损灭失的保险法思考

社会保险的缺位

众所周知，保险的社会意义主要有以下几点：转移、分散社会风险，让本应该集中在少数个体上的巨大损失予以分散；提供周全、快捷的经济补偿。在社会日益发展的今天，保险在社会发展中的作用和地位日渐深入人心。但5.12汶川地震，既震出了国内民众保险意识的普遍缺乏，同时也暴露了国内某些财产保险险种的不足和社会保险政策的缺位。试问，在倒塌的众多民宅和其他建筑物中，有多少业主和房地产公司对房屋进行了家庭财产保险，在家庭财产保险中，又有多少人知悉、投保地震专业保险。

世界上很多国家专门针对地震等灾难，建立了完善的社会保险机制。如日本专门成立了由各保险公司共同成立的日本地震再保险股份公司，由各保险公司出售附带地震保险的家庭财产保险，然后将地震保险业务全额分出给日本地震再保险股份公司，后者将一部分业务以非比例超额再保险的方式，再转分保给政府。最终，形成由保险公司、再保险公司和政府共同分担责任的结构。新西兰推行地震巨灾险，该保险由政府行为与市场行为结合推行。一旦灾害发生，地震委员会负责法定保险的损失赔偿。在我国国内保险中，由于国家并没有就地震出台相关社会保险政策，地震险更多地停留在商业保险的层次。即使在商业险中，由于地震的涉及面广和赔偿金额的巨大，多数保险公司将“地震或地震次生原因”规定在“责任免除”条款中，将地震肇致的家庭财产损失列入除外责任，只有少数保险公司将“地震险”列为家庭财产险的附加险种。

地震这种大范围严重自然灾害给购房人特别是按揭贷款购房人带来的巨大损害，不但涉及到购房者本人和家庭，还涉及到银行、开发商等多方利益，成为一个普遍的社会问题，对此，政府和全社会都应该积极应对。如果保险条款包含了地震险，则通过保险金的公平分配、合理使用，将各方的损失和影响控制在最小的范围内。即使房屋全部毁损灭失，银行仍可就抵押物保险赔偿金行使物上代位权，减少银行呆账坏账发生；同时，切实减轻借款人的经济负担，转嫁财产损失，不至于灾后重建时承担过重的房贷责任。如果根本没有就毁损房屋投保财产险或者保险条款不含地震险，对于按揭贷款中借款人的个人房贷负担、银行的巨大金融风险等问题，恐怕必须由政府和全社会积极协调解决。

“地震免责”条款效力问题

面对5.12汶川地震带来的毁灭性灾难，悲痛之余，人们不禁将目光聚焦于保险公司，并就保险公司在灾后重建中的地位和作用展开了热烈讨论。一是在保险合同中保险公司是否通过强势地位相应地免除自身责任；二是保险合同的“地震免责”条款的效力。我国《保险法》第2条规定：“本法所称保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。”本法第17条第5款规定，保险事故是指保险合同约定的保险责任范围内的事故。因此，保险事故是指合同约定的可能发生的事故，双方既可以约定“保险事故”的范围，又可约定排除保险责任的事故类型，如地震、海啸等不可抗力等，目前国内的部分保险公司推出地震附加险即是合同双方可以约定保险事故范围的佐证。因此，尽管多数财产保险合同将“地震免责”条款在保险合同中预先拟定，符合格式条款特征。但只要不违反《合同法》第39和第40条规定的，“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，我国商业市场上的财产保险合同，将特定的特别严重的自然灾害主要是地震和海啸，作为免责事由，即因地震造成的财产损失，保险公司不予理赔，并无不当。

减免房贷的制度反思

在目前房屋作为购房者个人和家庭的主要甚至是唯一重要财产的情况下，在地震灾后重建过程中，仍然要求背负家毁人亡等巨大精神痛苦的抵押借款人，继续为已成为水中月的安居梦想而承担贷款合同上的沉重还贷负担，从民众感受和社会情理上已是非常不合时宜。法律是理性的，是滞后的，在突出其来、没法预见、无法避免的巨大灾害面前，法律的人文关怀更是显得如此苍白无力。那么，对整个法律和社会政策体系与社会伦理之间的灾难性僵局进行适当反思并试图找出解决之策就显得尤为必要。

《合同法》情势变更原则的运用。所谓情势变更原则，是指在合同有效成立后，因不可归责于双方的原因，致使订约时的合同基础条件和环境发生了异常变化，若继续维持合同原有效力将产生显失公平的结果，而允许当事人变更或者解除合同的原则。这个原则在许多国家的商事法律中有普遍规定，尽管我《国民法通则》、《合同法》虽然未明确承认“情势变更”，但一般认为，依民商事法律“帝王条款”――诚实信用原则自然引申，至少不会排斥情势变更原则。况且，一些地方法院在民商事审判中，也曾间接援引“情势变更原则”，依法改变合同义务，合理调整当事人的债务负担。因此，从本次地震灾害情形来看，商品房毁损、灭失，使原有贷款合同不达合同目的，若继续履行合同对借款方不再具有合同意义或者会造成重大损害。如果对震前震后发生巨大变化的债权债务关系不予必要变通，灾后重建的居民很难从沉重的债务负担中解脱出来。因此，对于这种不能预见、不能避免并不能克服的大地震造成的商品房毁损、灭失的业主，可以根据情势变更原则，就减免按揭贷款一事与银行主动协商，协商不成的，可以向法院，请求变更或者解除按揭购房合同，适当减免房贷。当然，社会上更希望金融界主动适用情势变更原则，就震毁商品房的按揭贷款予以减免。

自然人破产法律制度的缺失。众所周知，《破产法》既是汰劣扶强法，又是重生法。一方面，破产法重在保护债权人利益，另一方面，也是对债务人或者破产人的保护，使破产人通过破产程序获得重生。这种重生的价值意义在自然人破产法律制度中显得尤为明显，然而，当前《破产法》并没有将自然人破产法律制度纳入其中。目前而言，通过房贷购得房屋可能是很多家庭最主要的财产。一旦出现不可抗力象汶川地震，抵押标的物完全功能性毁损，致使债务清偿成为借款人的巨大经济负担，甚至成为灾区重建的重大障碍。如果有了自然人破产法律制度，对于因为地震而丧失财产的，特别是丧失房屋财产的房贷人，可以通过申请破产，以其现有的所有财产清偿债务，未获得清偿的部分债务因自然人破产程序的终结而免除，使借款人轻装上阵，重获新生。

灾后责任追究问题

《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，在未交付房屋情形，致使房屋因地震毁损、灭失，房地产公司无法按期交付房屋的，应免除其不能交付房屋的违约责任。如果房地产公司已经延期且不能交付的，房地产公司除了应该承担相应的房屋毁损、灭失的风险外，尚应向购房人承担不能交付房屋的违约责任。对于购房人，因地震无法按期偿还贷款的，根据《合同法》规定，也应免除其相应的违约责任，即如中国人民银行、银监会的《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》所言，不催收催缴、不罚息、不作不良记录，应当说，这些措施的采取与《合同法》精神是一致的。

《解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据购房合同，交付的房屋质量本应足以抵御地震风险，可是由于房屋主体结构质量不合格致使房屋在地震中毁损、灭失的，如没有满足防震设计要求致使房屋坍塌的，根据《解释》规定，即使房屋已经交付使用，只要经核验，房屋主体结构确属质量不合格，以致不能经受地震及地震次生灾害的破坏，致使房屋毁损灭失，业主可以请求解除购房合同，并要求房地产公司承担相关损害赔偿责任，包括根据房屋贷款合同应由借款人承担的还款义务。同时，根据《合同法》第122条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。如果因为房地产公司交付的房屋主体结构质量不合格，致使房屋本应抗震而不抗震导致业主及其家人人身、财产权益受损害的，业主可以要求房地产公司承担侵权责任。

2008年6月8日出台的《汶川地震灾后恢复重建条例》明确规定了对毁损严重的基础设施、公共服务设施和其他建设工程，在调查评估中经鉴定确认工程质量存在重大问题的，将依法追究刑事责任和行政责任。责任追究虽然不能挽回逝去的生命，但是对于灾后重建、对于人民生命财产的保护和重视，无疑具有现实的意义。

购房贷款合同范文第6篇

关键词：住房储蓄；期权；房地产价格指数；组合贷

一、引言

商业信贷、公积金、商业信贷与公积金组合模式是我国居民的主要购房方式。住房储蓄是一种新型住房融资模式，中德银行产品合同要求借款人先进行一定比例的储蓄，储蓄的金额达到合同贷款金额的50%且评价值到8，银行对其配贷，此模式又被称为“先存后贷”模式。最早起源于德国，在欧洲各国均有推广。住房储蓄作为居民购房的辅助模式，并非购房的主要方式，但对居民购房的资金需求起到了重要的补充作用。

本文以中德住房储蓄银行为例，从期权的视角解析了住房储蓄合同条款，针对住房储蓄在我国推广面较小的原因，提出以房地产价格指数基金为基础的衍生产品方案，以期解决住房储蓄产品存在的问题。

二、中德住房储蓄银行产品介绍

中德住房储蓄银行成立于2004年，总部在天津，由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同出资建立，是国内唯一一家专业住房信贷银行。中德银行已成为天津支持保障房开发和消费的主要银行之一，保障性住房信贷余额61亿元，占本行全部贷款的60%。截至2011年9月底，中德银行房地产信贷业务总量已在天津市银行同业中位居第6位，信贷资产余额104亿元，管理住房储蓄合同260亿元，管理委托贷款余额508亿元。

“先存后贷”房贷模式，只要客户与银行签订储蓄贷款合同。按月存款，当存款总额达到合同金额一半时，就可向银行申请和存款金额相当的低息购房贷款，最低利率仅为3.3%相当于基准利率7.05%的4.7折。“先存后贷”模式下的最高额度为总房价的70%，即市民仅需首付三成，剩下的七成申请贷款。同时，只要是参与了住房储蓄的人，都可以申请贷款。对一套房还是二套房没有限制。但中德银行会按照国家相关调控政策的规定，对二套房贷利率实行上浮。

但是，德银行仅向本行储户发放个人购房贷款。客户与中德银行签订住房储蓄合同按月存款，合同金额为贷款额的2倍，存款总额达到合同金额一半时，就可向银行申请购房贷款。也就是说，如果市民要申请60万元房贷，必须先在该行存入30万元才能申请贷款，而存款年利率在1.5%左右。相比银行按揭贷款，“先存后贷”模式对购房者来说更为划算。

三、期权分析

合同的买卖双方：中德住房储蓄合同的买卖双方显然是中德住房储蓄银行和客户，中德住房储蓄银行作为中德住房储蓄合同的卖方，客户作为中德住房储蓄合同的买方，双方签订了住房储蓄合同之后就具有了期权性质的权利义务关系。

标的资产：仔细分析中德住房储蓄合同条款，我们不难发现中德住房储蓄合同的标的资产其实是一定的资金流，客户客户进行存款时，客户卖给中德住房储蓄银行一定的资金流，而客户进行贷款时，由中德住房储蓄银行卖给客户一定的资金流。

标的资产的买卖：分析明白标的资产之后，标的资产的买卖就显而易见了。客户存款时，中德住房储蓄银行进行资金流的买入，客户进行资金流的卖出；而客户贷款时正好相反，中德住房储蓄银行进行资金流的卖出，客户进行资金流的买入，以此形成对标的资产的买卖。

期权费：中德住房储蓄合同中明确规定“A类合同按签署时合同额的 1%收取服务费，如果客户提高合同额，收取的服务费为提高额的1%；B 类合同按签署时合同额的0.6%收取服务费，如果客户提高合同额，收取的服务费为提高额的0.6%。当客户达到配贷条件，获得贷款之前，再收取贷款额的1%作为贷款服务费。”因此这部分服务费可视为期权费，但是实际上的期权费却不止于此，其合同中规定的“存款利率为年利率0.5%或 1%”是远低于市场上商业银行的同期存款利率（最新的商业银行一年期存款利率为1.75%），因此这部分利差也应视作期权费的一部分。所以总的来说，中德住房储蓄合同的期权费包括其服务费和利差。

到期日：中德住房储蓄在达到配贷要求后即可进行配贷，即期权中的到期日。中德住房储蓄合同中规定了配贷需满足的条件“在评价日，合同的最低评价值达到8；在评价日，合同达到了最低存款额，即50%的合同额；在配贷截止前，住房储蓄者对我行的书面询问已及时做出回答，表示接受配贷。”因此其到期日与评价值、存款额以及存入时间等因素有关。而评价值=存款*利率*时间*系数。

执行价格：中德住房储蓄合同表面上的执行价格就是其所大力宣称的“最低3.3%的贷款利率”。

四、中德住房储蓄银行合同分析

（一）中德住房储蓄合同特点

购房者需要按合同规定，以活期利率0.5%，先存满贷款合同的50%金额，存款期一般为3年，满足中德银行的存款要求，且满足评价值为八，方可获得固定利率为3.3%的贷款，同时可获得政府资助的1.5%的贴息贷款。

（二）住房储蓄的期权性质分析

期权费=服务费+同期市场投资利率-同期活期存款利率-政府贴息利率

其中同期市场投资利率以三年期国债投资利率为基础。

中德住房储蓄银行和客户作为合同的买卖双方，以未来发生的现金流作为标的资产，客户支付期权费约为1%+4.25%-0.35%-1.5%=3.4%的利率，执行价格为固定利率3.3%，对于很多客户因期权费过高，放弃签订合同。损失三年（存款期）利率为1.75%的利息，换取固定利率3.3%（远低于同期贷款利率）且还款时间为九年的利息支出，总体来看住房储蓄具有存在的价值和意义。

（三）住房储蓄产品适用性问题

住房储蓄在德国占有很高的份额，但是在我国发展却不尽如人意，通过上述期权视角分析合同条款，排除了产品问题。

中德住房储蓄合同一般存款期为三年，假设客户需购买100万价值的住房，需存款五十万，签订合同先存三十二万，今后三年每月存款5000元，三年后存款额到达贷款综合的50%，在此假设客户同时也达到评价值为8的条件，即符合配贷条件。考虑国内房价年平均增长率5%，三年后的房价为115.7625万，此时客户需额外支付15.7625万，客户对于这笔额外的钱无力支付，即使达到了配贷条件，也可能放弃贷款。因此我国房价上涨才是影响住房储蓄适用性的主要因素。

五、结论

住房储蓄作为一种新型的住房融资模式，因国内房价一直在上涨，住房储蓄产品推广面受限，本文提供了房地产价格风险管理的工具，具有期权属性的住房储蓄合同加上远期（期货、期权）合约可以有效规避房价波动风险，从长远角度来看，住房储蓄银行及相关部门可以推出这一组合产品，促进住房储蓄的推广发展，实现客户和住房储蓄银行的双赢，整个房地产市场和资本市场参与者的共赢。

目前，因国内尚无上述衍生产品，住房储蓄银行可以通过组合贷的新型模式解决房价上涨问题，为广大购房者提供更加可靠有效的合同条款，推动住房储蓄在我国的发展，实现我国房地产市场的繁荣健康！（作者单位：首都经济贸易大学金融学院）

参考文献：

[1] 中德住房储蓄银行网站.http：//.

[2] 杜光平，2005：《中国住房金融体系研究》西南财经大学硕士论文.

[3] 梁景宗.住房储蓄银行现状与未来发展模式初探[J].华北金融.2011（10）.

购房贷款合同范文第7篇

购房人通过银行按揭所购买的房屋。

二、责任范围

由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用，保险公司负责赔偿：

1.火灾；2.爆炸；3.雷电；4.飓风、台风、龙卷风；5.风暴、暴雨、洪水；但不包括正常水位变化、海水倒灌及水库、运河、堤坝在正常水位线以下的排水和渗漏；6.冰雹；7.地崩、山崩；8.火山爆发；9.地面下沉，但不包括由于打桩、地下作业及挖掘作业引起的地面下陷下沉；10.空中运行物坠落以及外来的建筑物和其他固定物体倒塌；11.水箱、水管爆裂，但不包括由于锈蚀引起水箱、水管爆裂。

三、除外责任

本公司对下列名项不负责赔偿：

1.投保人、被保险人及其代表的故意行为或重大过失引起房屋的任何损失和费用；2.地震、海啸引起的损失和费用；3.贬值、丧失市场或使用价值等其他后果损失；4.战争、类似战争行为、敌对行为、武装活动、谋反、、罢工、暴动、民众骚乱引起的损失和费用；5.政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁和毁坏；6.核裂变、核武器、核材料、核辐射以及放射性污染引起的任何损失和费用；7.大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失和费用，但不包括由于保险单第二条责任范围列明的风险；8.本保险单明细表有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额；9.其他不属于本保险单第二条责任范围列明的风险引起的损失。

四、保险期限

与购房贷款期限相同。

五、保险金额

为所购房屋全部的实际价值。

六、赔偿处理

1.如果发生本保险责任范围内的损失，本公司可选择下列方式赔偿：（1）按受损财产的价值赔偿；（2）赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用；（3）修理、恢复受损财产，使之达到与同类财产基本一致的状况。2.受损财产的赔偿损失按当时的市价计算。市价低于保险金额时，赔偿按市价计算；市价高于保险金额时，赔偿按保险金额与市价的比例计算。如本保险所载项目不止一项时，赔款按本规定逐项计算。3.保险项目发生损失后，如本公司按全部损失赔付，其残值应在赔款中扣除，本公司有权不接受被保险人对受损财产的委付。4.任何属于成对或成套的项目，若发生损失，本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金额中所占的比例。5.发生损失后，被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，本公司予以赔偿，但本项费用以保险财产的保险金额为限。6.本公司赔偿损失后，由本公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费。如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日起按日比例计算的保险费。7.被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过2年。

七、被保险人义务

被保险人及其代表应严格履行下列义务：

1.在投保时，被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明或描述；2.被保险人投保时一次交清保险费；3.保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施，包括认真考虑并付诸实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费用，均由被保险人承担；4.在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的损失时，被保险人及其代表应：（1）立即通知本公司，并在7天或经本公司书面同意延长的期限内以书面报告提供事故发生的经过、原因和损失程度；（2）采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度；（3）在本公司的代表或检验师进行勘查之前，保留事故现场及有关实物证据；（4）根据本公司的要求提供作为索赔依据的所有证明文件、资料和单据。

八、特别约定在保险期限内，购房人还贷完毕，由贷款人出具证明，贷款人的保险权益丧失，保险人出具批单，保险人继续负责本保单项下的保险责任。

九、争议处理

被保险人与本公司之间的一切有关本保险的争议应通过友好协商解决。如果协商不成，按（）项办法解决：（1）向仲裁机关申请仲裁；（2）向法院提出诉讼。中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款

第一条合同构成

本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。第二条投保范围

一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。

二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。第三条保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。第四条责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；

五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；

六、爱滋病或感染爱滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。第五条保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。第六条保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。

投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第九条保险事故的通知

购房贷款合同范文第8篇

购房人通过银行按揭所购买的房屋。

二、责任范围

由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用，保险公司负责赔偿：

1.火灾；

2.爆炸；

3.雷电；

4.飓风、台风、龙卷风；

5.风暴、暴雨、洪水；但不包括正常水位变化、海水倒灌及水库、运河、堤坝在正常水位线以下的排水和渗漏；

6.冰雹；

7.地崩、山崩；

8.火山爆发；

9.地面下沉，但不包括由于打桩、地下作业及挖掘作业引起的地面下陷下沉；

10.空中运行物坠落以及外来的建筑物和其他固定物体倒塌；

11.水箱、水管爆裂，但不包括由于锈蚀引起水箱、水管爆裂。

三、除外责任

本公司对下列名项不负责赔偿：

1.投保人、被保险人及其代表的故意行为或重大过失引起房屋的任何损失和费用；

2.地震、海啸引起的损失和费用；

3.贬值、丧失市场或使用价值等其他后果损失；

4.战争、类似战争行为、敌对行为、武装活动、谋反、、罢工、暴动、民众骚乱引起的损失和费用；

5.政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁和毁坏；

6.核裂变、核武器、核材料、核辐射以及放射性污染引起的任何损失和费用；

7.大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失和费用，但不包括由于保险单第二条责任范围列明的风险；

8.本保险单明细表有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额；

9.其他不属于本保险单第二条责任范围列明的风险引起的损失。

四、保险期限

与购房贷款期限相同。

五、保险金额

为所购房屋全部的实际价值。

六、赔偿处理

1.如果发生本保险责任范围内的损失，本公司可选择下列方式赔偿：

(1)按受损财产的价值赔偿；

(2)赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用；

(3)修理、恢复受损财产，使之达到与同类财产基本一致的状况。

2.受损财产的赔偿损失按当时的市价计算。市价低于保险金额时，赔偿按市价计算；市价高于保险金额时，赔偿按保险金额与市价的比例计算。如本保险所载项目不止一项时，赔款按本规定逐项计算。

3.保险项目发生损失后，如本公司按全部损失赔付，其残值应在赔款中扣除，本公司有权不接受被保险人对受损财产的委付。

4.任何属于成对或成套的项目，若发生损失，本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金额中所占的比例。

5.发生损失后，被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，本公司予以赔偿，但本项费用以保险财产的保险金额为限。

6.本公司赔偿损失后，由本公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费。如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日起按日比例计算的保险费。

7.被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过2年。

七、被保险人义务

被保险人及其代表应严格履行下列义务：

1.在投保时，被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明或描述；

2.被保险人投保时一次交清保险费；

3.保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施，包括认真考虑并付诸实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费用，均由被保险人承担；

4.在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的损失时，被保险人及其代表应：

(1)立即通知本公司，并在7天或经本公司书面同意延长的期限内以书面报告提供事故发生的经过、原因和损失程度；

(2)采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度；

(3)在本公司的代表或检验师进行勘查之前，保留事故现场及有关实物证据；

(4)根据本公司的要求提供作为索赔依据的所有证明文件、资料和单据。

八、特别约定

在保险期限内，购房人还贷完毕，由贷款人出具证明，贷款人的保险权益丧失，保险人出具批单，保险人继续负责本保单项下的保险责任。

九、争议处理

被保险人与本公司之间的一切有关本保险的争议应通过友好协商解决。如果协商不成，按()项办法解决：(1)向仲裁机关申请仲裁；(2)向法院提出诉讼。

2.中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款

第一条合同构成

本保险合同(以下简称“本合同”)由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。

第二条投保范围

一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司(以下简称“保险人”)投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。

二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。

第三条保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额(含本息)一次付清(若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额?，保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。

第四条责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；

五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交

通工具；

六、爱滋病或感染爱滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。

发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。

第五条保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。

第六条保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。

投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第九条保险事故的通知

购房贷款合同范文第9篇

当贷款购房人圆了自己的住房梦后，兴奋之余又不得不面对一年内三次提高的贷款利率，这对贷款购房人来说确实构成了不小的经济负担和心理压力。而提前还款能为贷款购房人省下不少（利息）钱。

银行一般把提前还贷分为两种形式：一是一次性还清，这相当于缩短了还贷年限。二是提前部分还贷，这种形式银行会扣除相应的本金，重新计算月还款额，但不改变还贷年限。贷款购房人能否和借款人银行协商变更借款年限，重新签订借款合同，要视银行而定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，借款期限是借款合同的一个重要内容，从法律关系看，借贷双方任何一方要变更其内容条款，都要经过双方协商一致才能解决。至于提前还贷是不是合算，应根据贷款购房人的具体情况来确定，同时还要注意以下事项：

首先，注意与银行签订的合同中有关提前还贷的条款。看借款合同时，要注意提前还贷是否有要借款人承担违约责任及违约金的约定。银行一般规定贷款购房者在还贷一年（12期）以后才可以提前还贷，否则要承担提前还贷的违约责任，支付违约金。另外，注意看自己选择购房贷款的还款方式、精确计算，因为不同还款方式对提前还贷的影响也有差别。银行贷款的还款方式主要是等额本息和等额本金两种。等额本息就是每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多。而等额本金则是本金保持不变，利息逐步递减，期间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。以20年借款80万（按年利率5.814％）为例，等额本息还款法要支付的总利息是555024.92元，等额本金还款法则只有473900.49元，省了八万多的利息。如果还款五年以后，等额本息还款利息总额是215856.5元，还款本金总额125265.46元；等额本金还款利息总额是206931.06元，还款本金总额是199999.80元。也就是说在剩余的十五年，等额本息要还的本金总额是674734.54元，利息总额是339168.42；等额本金要还的本金总额是600000.2元，利息总额是266969.43元。显然，前五年偿还了近一半的利息，只有少部分的本金。二者比较而言，等额本金还款方式要比等额本息还款方式要少交些利息。但无论是哪种还款方式，如果还贷时间已经较长了，其中支付的利息差不多了，再提前偿还贷款的意义就不大了。

第二，向贷款银行咨询相关问题。贷款购房人在准备提前还贷时，应向借款人银行咨询办理提前还贷所需要的条件，然后携相关证件（身份证、户口本、还款银行卡、房屋买卖合同、贷款合同等）亲自前往借款人银行的信贷部门，提出提前还款申请，填写《提前还款申请表》，经过银行的同意确认后，在柜台前存入提前还款的金额。

第三，提前还款的方式不同，其相关手续也不同。如果是一次性还贷，银行会出具还款凭证，然后在银行办理他项权证撤销申请，取回原先抵押给银行的房产证。取回房产证后，贷款购房人凭房产证、他项权证书到房地产交易中心办理抵押撤销手续。

如果是提前部分还贷，银行一般提供两种方式（即缩短还款期限和减少月还款额）供贷款购房人选择。贷款购房人如仅仅是为了节省利息，那就选择缩短还款期限的方式，因为同样的借款金额，无论是等额本息还款法还是等额本金还款法，借款期限越长，利息的总额也就越高。但选择缩短还款期限的方式，则意味着每月还款金额保持原来的水平，贷款购房人的近期负担并没有减少。而有的贷款购房人在买房贷款确定月还款金额时往往没有对今后的支出考虑周全，采取了满打满算的策略，一旦遇到家庭人口增加、子女入学、收入下降等经济问题，安排还款和生活支出就会碰到困难。如果是这样，不妨选择减少月还款额的方式，让自己能够更轻松地安排现在的生活。

值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论因何原因未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同应承担相应的违约责任。

第四，办完提前还贷后，别忘退保。办理退保时，贷款人要携带保险单正本、提前还贷证明、身份证原件、保险费发票等材料到保险公司。提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释，同时要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。拿到保险公司退的保费后，提前还贷的手续才告以结束。

相信大家根据自己的收入状况和理财计划，并注意上述提前还贷的事项，一定做出合理的提前还贷安排，使自己的资金能够更好的保值、增值，从而满足个人更多的消费需求，用一定数量的金钱获得自身更大需求的满足。

购房贷款合同范文第10篇

一、投保抵押住房保险是购房借款人的合同义务。

对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险，有些购房借款人对此不理解，认为这违反了《保险法》关于不得强制保险的规定，对银行和保险公司提出异议。对此，有些银行或保险公司简单地解释为，是执行中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定。

的确，中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险，但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章，不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规，不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件，因此这一解释在法律上是不具有说服力的。

实际上，购房借款人办理保险不是银行单方强制行为，而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。购房人在积蓄不足的情况下，希望提前购房消费，为实现这一目的，购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时，银行为了保证自身债权的实现，即确保发放的贷款能安全收回，依据担保法要求购房借款人提供担保作为发放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式，例如，由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证；或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行；或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后，银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值，抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此，双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样，都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为，完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制，理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。

需要提醒的是，银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险，但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保，银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权，限制了保险公司之间的公平竞争，违反法律关于反不正当竞争的规定，购房借款人有权拒绝。

二、抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司也负责赔偿。

保险公司何时开始承担保险责任，由保险条款规定或保险公司与投保人即购房贷款人双方约定。《保险条款》规定了保险期限自《个人住房抵押贷款合同》生效日开始，即从借款合同生效时保险公司就开始承担保险责任了。

但有专业人士对《保险条款》中关于保险生效日的规定存有异议，指出对于还贷保证保险，保险期限自贷款合同生效时开始是可以的，但对于财产损失保险，作同样的规定就不合适了。因为从贷款合同生效银行向房产商划付贷款到房产商向购房人交付房屋或登记产权之间有一段间隔期间，如果是购买期房，这段期间会间隔得更长。在这期间由于未办理产权登记，购房人对房屋不具有所有权，房产商未向购房人交付房屋前，购房人依合同法也无须承担房屋毁损灭失的风险，因而购房人对房屋不具有法律上承认的利益，不符合保险法规定的投保人应对保险标的具有保险利益的要求，使得保险合同中的财产损失保险在此期间无效，即抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司不负责赔偿。

这种观点忽视了一个重要事实，既购房人在办理贷款手续和保险手续之前，已与房产商订立了房屋买卖合同，购房人在自付了首付款和通过银行支付了约定房款后，依购房合同其对房产商就享有了债权，债权的内容为房产商须按合同约定向购房人交付约定的房屋。如果抵押房屋在交付购房人之前发生毁损灭失，将直接造成对购房人债权的损害，所以在抵押住房交付购房人之前购房人对该房屋具有保险利益，购房人是否占有该房屋并不影响保险合同的效力。即使房产商还未交房，如抵押房屋发生保险事故造成损失时，购房借款人也可以请求保险公司赔偿损失。

另外，抵押住房保险合同自借款合同生效时起生效的规定，也是以借款年限确定保险收费标准的计算依据，保险公司负责对借款合同生效起至房屋交付购房人前发生的房屋毁损灭失承担赔偿责任，在保险费计收上对于保险公司和投保的购房借款人双方也都是公平的。

三、购房借款人可以选择向第三人索赔，也可以选择请求保险公司赔偿保险金。

当被保险的抵押房屋因第三人原因造成毁损灭失时，购房借款人依民法中的侵权责任规定可以要求第三人承担侵权赔偿责任。同时依保险合同，购房借款人又可以选择请求保险公司赔偿保险金。

一般情况下，向保险公司请求赔偿保险金比向侵权人索赔要方便快捷和足额。但如能成功向侵权人索赔，则购房借款人在得到赔偿后可以向保险公司退保，获得退还保费的利益。因此，这两种损失赔偿方式各有利弊，至于购房借款人选择何种方式应根据具体情况确定。比如，1999年在上海曾发生过韩国货运飞机坠落，撞毁地面建筑的事故，由于责任明确，侵权人赔付力强，发生这样事故时，就可以先要求侵权的航空公司赔偿，然后再向保险公司退保。但如果是邻居违法装修破坏房屋承重结构导致房屋毁损的，由于侵权个人的赔付能力较弱，购房借款人就可以直接向保险公司请求赔偿保险金，这样虽然不能再退保，损失了退保费，但却能很快得到足额赔偿，还是值得的。

此外，购房借款人还应注意两点，一是在得到保险公司赔偿金前，购房借款人不能放弃对侵权人的追偿权，在获得保险金后应将追偿权转让给保险公司，否则将无法得到保险公司的赔偿。二是当保险公按照《保险条款》规定赔偿的保险金小于购房借款人实际损失时，购房借款人还有权就赔偿不足部分继续向侵权人索赔。

四、银行应与购房借款人办理保单质押手续。

依保险法规定，在财产保险中只有被保险人才享有向保险公司请求给付保险金的权利，抵押住房保险合同中的被保险人是购房借款人，当发生保险事故时，只有购房借款人才可以请求保险公司赔偿保险金，贷款银行不能直接要求保险公司将保险金用于归还贷款。那么如何防止购房借款人将保险金挪作他用，保障银行的贷款安全，是贷款银行应予充分注意的。

《保险条款》规定在购房借款人因意外身故或残疾后，在保险公司与购房借款人以及贷款银行达成协议后，保险公司一次性将保险金划付至购房借款人在贷款银行的个人住房贷款帐户，这样银行可以直接控制保险金，实现了通过保险来保障银行贷款安全的目的。

但对于抵押房屋因保险事故受到毁损灭失时，《保险条款》规定只要保险公司与购房借款人达成协议后，保险公司就应向购房借款人支付保险金，并未要求将保险金直接划付到购房借款人在贷款银行开设的个人住房贷款帐户，这就给购房借款人将保险金挪作他用造成机会，使银行通过保险防范风险的目的可能落空。

目前，银行通行的做法是要求购房借款人将保险单存于银行保管，但这是不完善的。从法律上讲，购房借款人有可能通过保单挂失，从保险公司直接领取保险金，由于未办理保单质押手续，银行无法追究保险公司责任。为有效保障银行贷款安全，当购房借款人办理保险手续后，银行应与其订立保险单质押合同，要求购房借款人将保险单质押给银行，并约定借款人同意保险公司将抵押房屋财产保险金一次性划付到购房借款人在银行开设的个人住房贷款帐户，并将保单质押合同向保险公司登记备案。只有办理了完备的法律手续，才能真正保障贷款安全，实现通过保险防范风险的目的。

五、因房屋自身缺陷造成的毁损灭失责任目前只能由房产商承担。

《保险条款》规定，抵押房屋因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因造成的损失，不属于保险责任范围内的事故，保险公司对此不予赔偿。

在我国目前建筑市场秩序混乱，建筑物重大倒塌事故时有发生的情况下，购房人和贷款银行对房屋质量风险应予以足够重视。购房借款人在选购商品房时，贷款银行在审核抵押房屋贷款时，应要求房产商提供商品房的勘察设计单位、施工单位和监理单位的资质情况，查验整个建设工程是否全面履行了各项质量验收程序。但即使这些工作都做了，也并不可能完全避免事故的发生，而一旦事故发生，对购房借款人承担损失赔偿责任的目前只能是房产商。房产商可以向其他责任方追偿，这将形一连串的诉讼，相关的当事人如未投保责任保险的话，房产商可能难以足额赔偿购房借款人的损失，最终影响银行的贷款安全。化解建筑质量风险的有效方法仍然是保险，即对建筑质量负有责任的相关当事人都应投保责任保险，使受损害的购房借款人能得到足额赔偿，同时保障了银行的贷款安全。

另外，地震造成的房屋损失也不属于抵押住房保险的保险责任，这也是购房借款人和贷款银行对现行《保险条款》的一项遗憾。希望保险公司能够对地震带来的巨灾进行承保，真正起到转移风险保障社会的作用。

六、可以选择仲裁解决争议

在保险合同履行过程中，当事人之间出现纠纷的情况时有发生，《保险条款》提供了通过诉讼或仲裁解决争议的两种选择。仲裁较之于诉讼，有程序简捷一裁终局，当事人均有权选定仲裁员，以及审理不公开的特点。特别是审理不公开影响范围小，对于保险公司维护其公众形象具有积极意义。

保险公司如希望通过仲裁解决争议，在办理保险手续时，就应与投保的购房借款人协商一致，并在投保单和保险单中明确约定争议处理执行《保险条款》第二十九条第（一）项。如果没有对《保险条款》第二十九条进行明确选择时，仲裁委员会是不能受理仲裁申请的。