房屋维修基金范文

房屋维修基金范文第1篇

第二条本办法所指的房屋公共维修基金是指小区、大厦、楼宇内的房屋共用部位及共用设施设备的大修、更新、改造、维修所需要的资金。

第三条凡在我县城镇国有土地范围内的房屋业主单位和个人（产权人），按以下标准交纳房屋公共维修基金：

新建商品房、集资建房、拆迁安置还房、联合建房、开发建设单位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交纳；非住宅按每平方米22.5元交纳。

第四条上述规定的公共维修基金由开发建设单位或联建、集资的组织单位（以下简称“建设单位”）向房屋业主一次性收取并代其存入县住房资金管理中心专户。

建设单位未收取或未足额收齐的，由建设单位负责代交纳。

第五条房屋公共维修基金用于房屋共用部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等），共用设施设备（上下水管道、落水管、沼气、供电线路、供气管道及设施、消防设施、绿地、道路、路灯、非营业车场库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等），保修期过后的大修、更新、改造和日常维修。

第六条维修基金不敷使用时，由辖区物业管理单位提出计划，经业主委员会研究决定，报县物业行政主管部门批准，由业主委员会或物业管理企业按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹，并存入公共维修基金专户。

第七条建设单位代为收取的房屋公共维修基金属该小区、大厦、楼宇全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。

第八条房屋公共维修基金按下列程序归集：

（一）建设单位向物业管理行政主管部门呈报房屋公共维修基金收取请示；

（二）物业管理行政主管部门核发房屋公共维修基金收取批复；

（三）建设单位持主管部门批复代收房屋公共维修基金；

（四）建设单位代收的房屋公共维修基金在房屋竣工验收前十日内全额缴交到县住房资金管理中心专户储存。

（五）已入住商品房的业主和安置还房户未缴交房屋公共维修基金的，由辖区内业主委员会或物业管理企业代为收取，及时交到县住房资金管理中心储存。

第九条建设单位按标准足额归集房屋公共维修基金后，再向县国土资源和房屋管理局申请办理《房地产权证》。同时，对未按照本办法规定足额收取或提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补收、补提维修基金本息。

第十条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十一条因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十二条公共维修基金使用的收据必须由县财政部门监印，在物业管理行政主管部门统一领取。

公共维修基金应按人民银行规定的同期活期存款利率计息后，滚动计入公共维修基金。

第十三条建设单位按照《施工开发企业会计制度》和《物业管理企业财务管理规定》进行会计核算和财务管理，分幢分户建立公共维修基金帐。县住房资金管理中心按建设单位、缴交单位或业主委员会分别建帐，并建立查询系统，受理查询事宜。

第十四条房屋公共维修基金的使用，必须由建设单位或业主管理企业提出书面计划，经已成立的业主委员会或业主代表小组审核，报县物业管理行政主管部门批准，专项用于规定的使用范围，严禁挪作他用，财政、物价、审计等部门加强监督管理。

第十五条本办法应用中的问题由县国土资源和房屋管理局负责解释。

房屋维修基金范文第2篇

关键词：房地产　维修基金　GIS　信息化

中图分类号：TP311.13　文献标识码：A　文章编号：1672-3791(2012)02(a)-0018-01

笔者在参加学院组织的访问工程师项目中，赴扬州市房地产信息中心参加访问实践工作。在参与2011年5月开始进行的房屋维修资金数据整理项目中，体会颇深。

住房制度改革是建立社会主义市场经济体制的重要步骤。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》后，全国的住房体制改革都加快了步伐，住房分配货币化、住房商品化已深入人心，房地产业得到了快速发展，而越来越多的商品房业也开始超过保修期，公共部位、设施设备的维修问题会影响到社会和谐，所以及时建立维修基金并且对维修基金进行有效管理和核查的重要性显得非常突出。

房屋维修基金管理是受市房屋维修基金管理部门委托，以达到对维修基金的合理使用和动态实时监控的目的。但遇到的大量缺失数据问题，不能完全依赖计算进行补整，必须结合数据采集源头采集到更为详实的信息。与以往传统的手工管理信息方式相比，将现有计算机技术和网络技术应用到房屋维修基金管理上来，实现房屋维修基金管理的信息化建设，完成对房屋维修基金管理工作的规范化、标准化、科学化。全面、准确、及时地收集办公过程中的各种信息，并加以处理，真正使信息成为一种资源，供各部门共享，并将重要信息迅速传递至决策层，供决策时参考，减少信息的冗余和混乱，加速信息的传输，提高信息资源的质量和利用率。加强计划、控制功能，通过各种管理信息的不断积累和分析，找出日常业务处理活动的一般规律，形成计划、控制的依据，避免一些盲目的和不合理的活动，节省各项费用，加强技术管理。

1　项目介绍

我与项目小组成员对项目整体流程进行分析：首先是当初购房时由开发商代收了维修基金，后来由于年代久远，测绘数据丢失等原因，导致例如X幢X户的面积和钱的数目对不上号，通过信息中心人员通过GIS进行产权调图，确定某个小区的边界。在小区边界尽可能以明显的地物(道路、胡同、围墙、田埂、河流等)作为标志，并加以文字标注；没有明显的地物名称标志的，要根据小区边界线两侧建筑物或其他地物的名称，对边界线做文字描述并标注。然后根据坐落进入现场勘查阶段，到具体小区的现场将该幢的几户落实，但可能对不上号，例如某户已经拆掉，根本找不到，或者某户已转成商铺进行了出售，这些情况都应一一记录下来，有待调查。下一步是由产权处调出x幢x户的销售面积明细表，然后去物管处查阅台账(即维修基金)。物管处对区域内的住宅专项维修基金的安全、归集、增值、运作、使用、信息和档案等方面负具体责任。物管处将房屋分析表和测绘产权数据进行对比。当两者有出入时，由产权处调出增量房确权证明书，和台账及测绘数据比对后，以确权证明书为精准，然后由物管处将原有维修基金数据清空，重新生成新数据并分摊到户。整个项目牵涉到各部门和多人员，需要通力合作，其中，更会出现很多非预期的情况和问题需要解决。我深刻体会到其中最大的问题是：商铺的名字不属于XX小区，必须给出具体地址才可以查到。类似的情况有：若是自建房屋，也很难查到其隶属的房地产公司，只能查到其附属的单位，难以对上号，这些会出现的棘手情况要特别注意。

在整个维修基金数据整理项目中，开发房屋维修资金数据对照查询系统是很重要的一环。我们项目小组对整个项目的现状进行了需求分析，把管理上的需求转化为软件能够实现的功能描述，提出了基于B／S的三层结构，将应用分为用户界面层、业务逻辑层和数据库层三层。由于B／S结构采用http协议，数据的流量有限制，没有专门开发的C／S系统通信流畅，出于整个项目对查询响应要求足够快，该系统更适合使用C／S结构开发。

维修基金数据对照查询系统开发的目的是满足用户的需求，为了达到这个目的，作为开发者必须充分理解系统的总体目标和用户的工作方式，任何系统的开发首先要做的事都是确定系统需求，即确定系统的功能。在本维修基金数据对照查询系统开发过程中，通过交流、修改、多次反复后，最终基本确定了系统需求。系统需求大致可归纳为以下几部分：测绘成果查询、产权系统查询、合同备案查询、维修基金数据对照查询。该系统不光可以方便的增加、修改用户信息，针对一些房屋建设不规则，一间拆几间等等的情况，专门设计了特殊房间生成功能，每个特殊房间的生成都是依托幢、单元来生成的。对于报表的生成在统计里面体现的非常明显，将原来遇到的需要的各类报表或者自身需要的一些报表在这个汇总功能里面都能够体现出来，同时这些统计数据可以直接导出成excel文件。

为满足维修基金数据对照查询系统各级管理机构对信息的查询统计，将各级管理机构用户的有关数据自动从特色业务平台传输到专用查询数据库中，即使Web服务器被恶意破坏，也不会影响特色业务平台对该业务的处理环境，并且很容易通过特色业务平台系统恢复Web服务器的数据。

2　结语

随着房地产业的飞速发展和房地产管理体制改革的不断深化，房地产信息化建设也有了长足的进步。房地产管理等方面的信息量急剧增加，采用常规的管理方法已难以适应发展的要求，计算机与网络技术在各个方面的优势已显现无遗，在房屋维修资金数据整理项目中，适时采用先进的科学技术手段，建设维修基金数据对照查询系统，是时展的需要，是落实中央提出的科学发展观，坚持与时俱进的具体体现。充分利用现有的电子信息化资源，使用先进的技术和管理模式，为房屋维修基金的各级用户提供方便准确的数据管理功能，提供多方位有效的监察管理手段，提供完整的从开发商到住户的各级维修基金相关信息，从而实现对住房维修基金收支的实时监控。随着信息系统应用的深入，业务管理对信息系统的依赖性的增强，从而对电子数据的完整性和准确性要求越来越高。数据库要适应信息变化的要求，不断更新。

参考文献

[1]彭晓燕.住宅专项维修资金的运行及相关问题的探讨[J].特区经济，2009(7)：293～295

[2]孙毅中，周晟.城市规划管理信息系统[M].科学出版社，2004

房屋维修基金范文第3篇

【关键词】房屋维修基金；合理利用；探讨分析

1、房屋维修基金概述

房屋维修基金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋维修基金是伴随着城市化的发展而产生相当于给城市群体住房建立的“医疗保险金”。它关系到群体住房的正常使用和安全，与全体业主和社会公共利益密切相关。随着中国城镇化建设步伐的不断加快，中小城市人口不断增多，城市建设规模不断增大，房屋维修基金的重要性也不断凸显住房专项维修资金的管理、使用和监督也成为人们关注的热点。

2、房屋维修基金合理利用探讨和分析

2.1当前房屋维修基金使用中存在的问题

随着经济的快速发展，我国物业管理产业越来越规范。房屋维修基金的管理和使用相对要规范有序和有效。但在经济不发达地区及很多中小城市，物业管理产业起步相对较晚，覆盖面较窄，规范化程度也不高，主要存在以下几个方面的问题：

（1）使用申报程序繁琐。 根据当前政策法规，使用房屋维修资金，必须经过小区超过半数业主同意。有些涉及小区更新改造的重大项目还必须在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，才可以使用住宅专项维修资金。而目前在一部分中小城市，尤其是经济不算发达的地区，小区物业管理不平衡，且很多小区的业主公众意识不强，业主大会很难组织召开，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策，对于住房公共部位的维修，有的人甚至认为事不关己，不想动用自己所属的那份的维修资金。同时，由于住宅专项维修资金申请使用的程序比较繁琐，整个过程需要准备10余项材料，且大部分还需要业主签字同意，让很多业主和物业管理单位嫌麻烦，而对那些既没有物业管理又没有设立业主大会的小区业主来说，组织更加不易。此外，在很多中小城市广大业主对住房维修资金的知情面很窄，仅限于“住房维修资金的筹集使用情况”，而该项资金的交存、使用、增值收益、结存情况，发生列支的项目、费用和分摊情况以及业主分户账中住房维修资金交存、使用、增值收益和结存情况以及其他有关住房维修资金使用和管理情况等，业主则很难知情，导致与维修无关的业主不愿参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面。

（2）房屋维修基金管理不规范。由于财政体制和管理的原因，目前在大部分中小城市，财政部门没有明确指定和开设房屋维修基金银行专户，实行专项存储，专款专用，而是将房屋维修基金纳入财政预算外资金一起管理，与预算外资金混存使用，存在被挪用的可能性。为确保维修资金的安全和保值增值，财政和房管部门应将暂不需动用的房屋维修基金以组合存款的方式存放在银行专户里对维修资金产生的利息，每年均按规定分摊至业主的个人账户，其中当年缴存的按银行活期利息结算，上年缴存的按一年定期利息结算。而在一些中小城市，房屋维修基金往往被转成了财政或房管部门的一笔额外收入或用作管理费用。

（3）房屋维修基金使用中存在“惜用和滥用”的误区。根据规定业委会掌握小区专项维修资金的使用审批权利，在实际操作中有些业委会片面考虑为维修资金增值而惜金如命，以避免任期内可能产生的维修资金续筹的难题的矛盾。对物业公司提出的必须对公共设备、公共设施的维护更新项目往往给予否定。而有些业委会则不认真履行对专项维修资金的审批监管，对维修项目具体内容以及使用的合理性不管不问，如果再遇到有些业委会个别人为私利而滥用权利，造成专项维修资金开支过大。同时有些物业管理单位为降低管理成本，听任设备设施带病运行，导致非正常的设备大修而增加维修资金额外支出。以上三种情况都会形成和加深小区业主与物业公司、业主与业委会、物业公司与业委会之间的矛盾。

2.2房屋维修资金合理利用方法探析

房屋维修基金的科学合理利用是有效维护消费者权益，保证社会稳定和谐的重要因素之一，因此需要做好房屋维修基金的合理利用，主要包括以下几个方面：

（1）做好房屋维修基金的宣传工作，提高业主加入的积极性。首先需要进一步完善房屋维修基金相关制度及规范并加大宣传推广力度，使业主家喻户晓、熟悉和了解相关政策、引导业主参与和调动自主管理的积极性，让业主也投入到维修资金的使用监管中来，以加强业委会及业主对维修资金使用监管力度。其次要进一步提高业主对房屋维修资金的知情程度。明确房屋维修资金的具体使用范围，如大、中、小修的维修内容和使用条件，了解房屋维修资金的具体使用的实际运作流程。规范物业管理企业对维修资金的项目立项、审批、公示、验收、账目公布程序。主动接受业主和业委会的监督，提高业主对维修资金管理的信任度。

（2）建立强制性应急使用维修资金的相关制度。积极探索住房维修资金使用的简易程序。可以设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住房维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善地得到维护和修缮，加快中小城市物业管理产业的发展速度，督促和指导各小区成立业主委员会，探索开展移交给物业管理企业代管的模式。切实发挥住房“医疗保险金”便民利民的作用。

例如北京住建委根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，为解决当发生危及房屋使用安全等紧急情况，规定可以在不征求双三分之二以上业主同意情况下，先使用专项维修资金进行房屋维修，此种危急情况共有六种。六大紧急情况是指：

a危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

b楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

c电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

d高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

e专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

f消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

同时为规范应急使用制度，既要严格审批，又要简化程序。而应急使用的申请程序应避免重复申请。出现紧急情况后，先由相关部门进行鉴定，小区业委会认证后即可组织施工，维修完成后再进行验收、审核、结算。事实证明实行了应急维修制度后，大大减少业主的有效投诉，减少业主与物业公司、业委会之间的纠纷，取得了良好的效果。目前各地都根据当地实际情况，纷纷制定应急使用的相关管理规定。

（3）规范和强化对房屋维修基金的专户专账专项管理。进一步建立和完善统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的房屋维修基金管理体系。认真研究制定房屋维修基金的增值方式，确保房屋维修基金的保值和增值，并严格将房屋维修基金增值收益转入房屋维修资金滚存使用，不得挪作它用。同时，对未缴纳房屋维修资金的住房，根据实际情况制定补缴办法。例如在二手房进行交易时，原业主未缴存首次房屋维修基金或者所缴存的房屋维修基金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记等。此外，还应进一步加大对违法、违规使用房屋维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用房屋维修资金的责任人员的法律责任。随着政府监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制订的完善以及业主对于自身应享受权利的提高，房屋维修基金所存在的问题将会逐步迎刃而解。

3、结束语

随着经济的快速发展，我国的物业行业发展越来越科学化和规范化。物业公司需要做好房屋维修资金的管理和利用工作，其科学化的利用将最大程度上保证业主的利益，促进社会和谐有序的发展。

参考文献：

[1]住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法.建设部，财政部颁布.2008

[2]深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定，深圳市住建局颁布.2012

[3]刘伟，孙广杰.审视行政事业单位专项资金管理[J].辽宁经济，2009

房屋维修基金范文第4篇

为进一步加大房屋专项维修基金征收力度，有效保障房屋售后维修管理，切实维护房屋业主和使用人的共同利益，不断改善城市居民生活环境和居住条件，确保社会和谐稳定，特制定本方案。

一、工作目标

通过开展房屋专项维修基金清欠工作，有效遏制长期欠缴或拒不缴纳房屋专项维修基金行为，进一步规范房地产市场秩序，促进全市房地产行业更好更快发展。

二、清欠对象

拖欠房屋专项维修基金的所有房地产开发企业，城市建成区内的单位集资房、商品房、经济适用房的业主。

三、组织机构

成立**市房屋专项维修基金清欠工作领导小组，由市政府主管领导任组长，市政府办公室、房管局、检察院、法院、公安局、财政局、国土资源局、建设局、规划局、国税局、地税局等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公地点在市房管局。在此基础上，成立五个联合工作组，共同开展清欠工作。各工作组单位组成及职责分工如下：

第一组：由市建设局、国土资源局、房管局等部门组成，负责20**年**月底前竣工商品房的专项维修基金清欠工作。

第二组：由市公安局、国税局、地税局、房管局等部门组成，负责20**年11月至**年12月竣工商品房的专项维修基金清欠工作。

第三组：由市法院、房管局等部门组成，负责**年竣工商品房的专项维修基金清欠工作。

第四组：由市财政局、房管局等部门组成，负责**年竣工商品房的专项维修基金清欠工作。

第五组：由市检察院、规划局、房管局等部门组成，负责**年元月至20**年6月底前竣工商品房的专项维修基金清欠工作。

市房管局负责为各个工作组提供拖欠房屋专项维修基金的房地产开发企业、业主的信息资料。

四、工作步骤

此次清欠工作自20**年**月15日开始，20**年1月31日结束，分三个阶段进行：

（一）宣传发动阶段（20**年10月15日—31日）。组织召开动员会，安排部署房屋专项维修基金清欠工作。

（二）初步清欠阶段（20**年11月1日—30日）。

1．对20**年**月底以前竣工的房屋补征房屋专项维修基金。此部分维修基金由现有房屋业主按时间段、按比例补缴：**年前所建房屋，按维修基金征收标准的75%缴纳；**年—**年所建房屋，按维修基金征收标准的85％缴纳；**年—20**年所建房屋，按维修基金征收标准的90％缴纳；20**年—20**年**月底前所建房屋，按维修基金征收标准的95％缴纳。

2．对20**年11月—20**年6月底前所建房屋，按实际拖欠金额征缴房屋专项维修基金。

3．20**年**月31日前主动补缴的，免交滞纳金。20**年11月1日以后补缴的，按拖欠金额的2‰收取滞纳金。新晨

（三）强力清欠阶段（20**年12月1日—20**年1月31日）。对截至20**年11月30日未补缴房屋专项维修基金的房地产企业和房屋业主，依法提讼，适时向社会公示。对拖欠房屋专项维修基金的企业，依法施行市场禁入制度，暂停办理各种证照、审批事项。

五、工作要求

（一）提高思想认识。房屋专项维修基金清欠工作，既是保证房地产业平稳健康发展的迫切需要，也是促进我市经济快速发展、保持社会稳定的重要举措。各有关单位要统一思想，提高认识，采取有效措施，加大工作力度，扎实做好清欠工作。

（二）认真组织实施。各有关单位要充分准备，精心组织，扎实做好各个环节的工作。各联合工作组成员单位要加强联系，密切协作，统一行动，形成工作合力，确保清欠工作取得实效。

房屋维修基金范文第5篇

论文关键词：物业维修基金保值增值

论文摘要：目前，随着住房制度改革的不断深化，住房商品化已经深入人心。同时，越来越多的商品房公共部位、设施设备的维修问题逐渐显现出来，而此项工作的好坏会直接影响房地产业发展乃至影响社会安定，本文通过对房屋维修基金目前的现状及存在主要问题的阐述，进行问题剖，来解决房屋维修基金目前出现的重点问题。

物业维修基金是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。

一、物业维修基金的现状

在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：

（一）关于维修基金的缴交。

1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。

2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。

3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。

（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。

有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。

（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理

费和物业维修基金，损害小区业主的利益。

二、解决物业维修基金管理存在的问题对策

要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：

第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。

第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。

第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。

第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。

房屋维修基金范文第6篇

维修基金实在是一个风波不断的事物。开发商拖欠维修基金的新闻还在眼前晃悠，耳畔就传来了少数小区为争夺维修基金“管理权”而闹出业委会选举纠纷的消息。

没想到的是，旧患未平，新忧又起。现在维修基金不够用，已经在一些楼龄较大的小区露了头，而且，在不久的将来，伴随着通货膨胀，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更普遍、更突出。

维修基金贬值之困

国家统计局数据显示，2006年全国共完成商品住宅投资13612亿元。按照“房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3％～4％缴纳；购房者按照每平方米建筑面积成本价的2％～3％缴纳”的规定，应缴纳的维修基金至少有680亿元。加上历史上累积下来的房屋维修金，目前国内房屋维修金总额绝对超过1000亿元。

但是，这笔巨款足以应付物业的维修吗?答案是否定的。资深房地产分析师曾旺群认为，维修基金看起来数额不少，但是相对于房屋的造价和以后维修的难度，这个数额便不大了。如果加上通货膨胀因素，一旦出现较大的经济波动，20年后动用这笔钱修楼很可能是杯水车薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾经表示，简单地把维修基金全部存入银行，虽然非常安全，但却过于保守，风险可控的投资至少可以推迟动用维修资金本金的时间。

维修基金本身的使用特点也为适度投资提供了空间。对于一个新建小区来说，在前3年甚至前10年的时间，一般只要对住宅共用部位共用设施设备进行日常的维护就可以了，基本上不会动用维修资金进行较大的修理。

令人遗憾的是，到目前为止，大多数业主乃至政府官员仍然停留在关注维修资金安全的阶段，而忽略了市场波动可能带来的贬值风险。

理财规划启动不久即夭折

并非没有人思考过为房屋维修基金制订理财规划。

早在2002年，北京出台的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十二条规定：“维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。”2006年2月出台的《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》又重申了上述精神。这无疑为维修基金留下了“可投资”的口子。

2006年4月，北京新天第家园成为当地首家试图为维修基金制订理财规划的小区。而推动维修基金正式启动理财规划的，是北京市建委3月18日印发的《关于业主委员会开立专项维修资金账户等有关问题的通知》。《通知》中规定，业委会成立后，业委会可根据业主大会的决议在开设维修资金业务的银行开立物业管理区域维修资金专用账户。

在得到超过87％的业主的赞同后，民生银行、交通银行、光大银行、北京银行都进入到了这场专项维修基金理财服务的争夺战中。它们分别向业委会提供了各自的“专项维修基金理财计划书”。其中，有稳健保守型方案，有温和成长型方案，还有积极成长型方案。

然而，到2006年6月，北京市建委发文对维修基金的投资作了明确限制――北京市各业主大会、业委会按照定期存款利率与开户行确定专项维修基金存款利率，只能委托开户行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资。在这一文件的制约下，诸如“阳光理财”之类的维修基金银行理财产品全面叫停。

维修基金理财非易事

就在北京为维修基金能否进入投资渠道而几番折腾的同时，国家建设部和财政部也在考虑维修基金的增值保值问题。2005年10月，《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》向社会公布并广泛征求意见。

其中，第二十一条规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。第二十二条则规定，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。有专家认为，规定明确后，不排除有更多的小区将维修基金用于购买国债以求增值。

但是，从2005年10月走到2007年，新规始终未能正式亮相。安全与增值之间的取舍，依然是争论的焦点。一种声音认为，房屋维修基金是专项资金，必须专款专用，不能挪作他用。而另一种声音则认为，房屋专项维修资金属业主所有，房屋维修基金完全可像社保基金一样通过不同的方式进入资本市场，问题在于要有具体的实施细则和监督机制。这一切都限制了维修基金理财的真正起步。

房屋维修基金范文第7篇

为规范本区维修资金的帐目公布，根据《物业管理条例》、《市居住物业管理条例》、《市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定，制定本办法。

维修资金公布分商品房维修资金和售后公房三项维修资金两类。拆私还私维修资金、使用权转产权维修资金归为商品房维修资金类；有限产权接轨维修资金归为售后公房三项维修资金类。

对于商品房维修资金和售后公房三项维修资金兼有的业委会，根据小区的立项性质，确定帐目公布的规范标准。

商品房

一、帐目结构

房屋维修资金帐目公布以业委会为单位。按户列帐，每个门牌幢设一个公共户，业委会设一个业委会公共户。

二、商品房维修资金收支项目分类和收益记存、费用分摊方法

1、商品房维修资金收支项目分五大类。

日常收益:主要指公共部位、共用部位的经营收益，如停车费收益、广告牌收益等。

资金增加:主要指维修资金分户金额的增加，如维修资金本金的交纳，本金的利息及本金增值收入。

资金减少:主要指维修资金分户金额的非费用分摊减少，如维修资金本金的退还、灭失及用于增值的资金暂时性减少。

业委会活动经费。

日常维修更新、大修和专项维修更新费用。

2、商品房维修资金收益记存、费用分摊方法

小区公共部位收益计入业委会公共户，自然幢、门牌幢共用部位收益计入门牌幢公共户，开发单位、购房人交纳的维修资金本金及利息计入各分户。

业委会活动经费、小区公共部位日常维修更新费用、小区公共部位大修专项维修更新费用在全业委会范围内进行分摊。自然幢及门牌幢共用部位日常维修更新费用、自然幢及门牌幢大修专项维修更新费用在相应门牌幢范围内进行分摊。商品房维修资金按先公共户资金再分户资金的顺序分摊使用。

三、商品房维修资金帐目公布表编制说明

商品房维修资金帐目公布表由维修资金帐户收益、支取及对帐单组成。

1、列示维修资金帐户期初总额、收入总额、支出总额和帐户期末余额。

2、将所有在小区范围进行分摊的维修资金收支，按月份分日常收益、资金增加、资金减少、活动经费和维修五类科目公布。

四、商品房维修资金帐目公布表生成和公布方式

房屋维修资金帐目公布表由业主委员会或者其委托的物业管理企业编制，每半年公布一次。

在小区管理处、小区公示栏内张贴。业主分户的余额对帐单由专户银行寄送。

五、以商品房立项的小区中售后房三项维修资金帐目的公布

以商品房立项的小区，维修资金的管理使用以《市商品住宅维修基金管理办法》为依据，帐目公布按照商品房维修资金帐目公布规范。

售后房

一、售后房三项维修基金帐目结构

售后房三维修基金分街坊基金、房屋维修基金、电梯水泵大修基金（有电梯房屋有）三部分，由市公积金中心统一监管、增值。

二、售后房三项维修基金费用分摊方法

在分摊使用三项维修基金前，首先应确定管辖范围内售后房的比例，将维修项目总费用按售后房比例折算出三项维修基金应分摊金额。有新出售的公房，应及时到建设银行新增开户，并及时调整基金分摊中的售后房比例。

街坊基金：街坊基金用于全业委会范围的小修养护、中大修、绿化养护和小区照明电费四类支出。分摊方法是全业委会分摊。

房屋维修基金：房屋维修基金用于房屋的小修养护，中大修，水泵检修、报修、抢修、电费，楼道灯照明，信报箱分摊八类支出。分摊方法是门牌幢分摊。

电梯水泵大修基金：电梯水泵大修基金用于房屋电梯、水泵的大修。分摊方法是门牌幢分摊。

三、售后房小区公共收益的处理方法

由于售后房三项维修基金无法计入收益，因此售后房小区的公共收益在扣除管理成本后，由物业公司代管。

四、售后房三项维修基金帐目公布表编制说明

1、列示维修资金帐户期初总额、收入总额、支出总额和帐户期末余额。

2、确定管辖范围内售后房的比例，将维修项目总费用按售后房比例折算出三项维修基金应分摊金额。

五、售后房三项维修基金帐目表生成和公布方式

售后房三项维修基金帐目公布表由业主委员会或其委托的物业管理企业每半年公布一次。

在小区管理处、小区公示栏内张贴三项维修基金帐目表。

业主分户的余额对帐单由专户银行寄送。

六、以职工住宅立项的小区中商品房维修基金帐目公布方式

以职工住宅立项的小区，在分摊使用售后房三项维修资金前，确定售后房面积比例时，同时确定商品房面积比例，根据此比例折算每笔费用支出中商品房维修资金应承担的额度，到商品房维修资金帐户支取资金。帐目公布按照售后房三项维修资金帐目公布规范。

房屋维修基金范文第8篇

关键词：住房维修基金 基金管理 物业

一、住房维修基金的概述

住房维修基金（房屋维修基金）包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，房屋转让时，账户里的余额资金也就随之转移给新的产权所有人。住房维修基金不得挪作他用。

业主们缴纳的用于物业公共范围内共同使用的用于公共设施整修改造的资金，可以说与养老金有异曲同工之妙。我国法律对此也有相关规定，住房维修基金是涵盖物业区域范围内全体住户公共财产的一种专项基金，能够保障物业范围内房屋的安全使用，维持其性能并可以提高使用效能，确保共有财产的保值增值等都有极为重要的意义。

二、住房维修基金管理中存在的问题

当前我国房地产市场日新月异，对于住房维修基金的安全和使用管理问题已经成为一个比较突出和亟待解决的问题。当前国内管理模式，可分为三类：由房地产行政主管部门代管，负责统一规整和具体管理住房维修基金；由房改部门代管，将以前监管的包括已购公房和商品房的维修资金合二为一，具体对住房维修基金运作；由物业维修资金管理中心代管。无论哪种代管模式，都存在一些共性问题，主要表现在：

（一）住房维修基金的缴纳问题

由于目前我国法制建设的不健全，处罚措施和相关制度不完善，以至于住房维修基金拖欠现象在很多地方都很严重。

有些个别房产部门存在对与其有特殊关系的购房商户降低收费标准、延期缴纳或减免的问题，这不仅很大程度上损害了同物业内其他业主的共同利益，而且也给日后物业范围内出现维修和分摊费用问题时的矛盾埋下了隐患。

开发商侵占维修资金的情况突出，开发商欠交、拒交是形成维修资金历史欠账的主要原因。住房维修基金本在现实中被不少房地产商将其与房款一起强行收取，将部分资金挪作他用，使本不该由房地产商管理的资金出现隐患。

没有详细的约定如何组织续缴、如何确定续缴标准等。部分业主出于自身原因不愿意续缴，物业公司单方面收取就显得十分困难，造成专项账户资金不能足够使用。遇到整修和改造等的问题时，就不能充分利用此项基金的本应发挥的作用。

（二）住房维修基金的管理问题

住房维修基金的挪用问题，层出不穷。在政策还有被修改之前，住宅开发商可以代收代缴住房维修基金，无形之中加重了资金被挪用这一问题，一些开发商在帮助物业业主办理住房维修资金手续时不经允许就擅自截留或着挪作他用，开发商代收住房维修基金，在完全办理完房产证之后才将资金转到专项账户上，就导致了资金的不确定性和不安全性。有时甚至导致住房维修资金和银行实际存款之间存在较大数目的缺口。

（三）住房维修基金申报难使用难

我国目前申请并使用住房维修基金的程序和审批手续都较为复杂，政府谨慎行事；而在出现大修更新项目需要业主共同决定时也会出现较多不一致的地方，这就更加造成了住房维修基金的难以动用。

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用住房维修基金，必须征得三分之二以上的业主同意。依规定来看，只有至少三分之二的居民同意并签字才能动用住房维修基金，这就无形中给小区的物业工作带来了许多困扰。与此同时，如果小区内某些房屋已经被原来业主出租出去或者转给他人，这就给物业工作人员带来了更多的困难。然而业主大会要召集十分困难并且大部分业主意见不能统一，这就造成住房维修资金不能够最大程度的发挥作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法完成，居民的正常生活受到阻碍。即使业主代表大会全部同意后，业主们委托物业公司到政府有关部门申请使用这笔钱又有一个漫长的等待过程，并且大多数都不能得到批准。

（四）公众认知度不够

很多业主并不了解住房维修基金是什么，甚至不知道有这项资金的存在。业内专家也表示，在中国，目前对于住房维修基金还存在很大的空白。谁来管？谁来用？怎么用？怎么保障业主自身利益？都没有较为明确和比较好的办法。

一些业主把与自己关系不大的公共维修问题不放在心上，并且不愿意自掏腰包去维护大多数人的利益，导致签字情况不到三分之二，也是阻碍依照法规规定进行的重要因素之一。

（五）住房维修基金保值增值率低

目前，各地几乎都有大额住房维修基金处于“休眠”状态，维修基金保值、增值不善，避免社会资源严重浪费已成刻不容缓的课题。

住房维修资金往往被托管，造成较低的效益，因而积压了许多资金。而业主代表大会对该项资金如何增值如何使用的意见难以一致，政府管理部门对待因此造成的风险过于关注，使资金大量闲置的情况突出，收益出现了负增长状况。大量的社会资金沉积，对国民经济的发展十分不利。没有法律法规保障，而该项资金的投资价值又不能很好地发挥出来，更使其无法增值。

（六）住房维修基金监管力度不够

使用不容易，而大量的闲置资金，又给留下了巨大的隐患，一时间关于住房维修基金的恶性案件层出不穷。巨额的资金扩大了人们的贪欲，缺乏监管的基金引发了大量的经济案件。一些内部机制不完善的机构将住房维修资金用于投资风险大，安全性低的项目，给住房维修基金能否安全带来很大的隐患和威胁。

三、关于解决住房维修基金问题的对策建议

（一）完善相关专项法律法规制度。

现有的住房维修基金的物业管理法规在整体性、配套性、协调性等方面比较差，甚至个别法规杂乱无章，没有形成并建立起一个完善的法律法规体系；各项规定之间有时存在互相冲突的情况。住房维修基金关系到整个物业范围内的和谐发展，其在现实中意义极为重大。因此，住房维修基金不能和有关物业管理的其他法规混为一谈，必须有完善的专项法规。通过完备的法律体系明确规定以保证住房维修基金的专款专用，同时也可以保护业主在物业范围内的共有财产不被侵占。对住房维修基金使用中可能出现的一系列问题，造成的所有损失，应有完备的法规予以约束和处罚，以保证其使用的规范性和合理性。

（二）规范和强化对住房维修资金的专户转账专项管理。

进一步建立和完善统一的住房维修基金管理体系。妥善研究制定住房维修资金的保值增值方法，确保住房维修基金的保值增值，并且应该严格将住房维修基金增值后的收益转入住房专项维修资金留存以便日后使用。对于没有缴纳住房维修基金的住户，根据其实际情况实施特殊补救办法。除此之外，还应进一步发现并查处对违法违规使用住房维修基金的行为，严格追究相关挪用住房维修资金工作人员的法律责任。

（三）简化申报程序

由于业主代表大会召集起来十分困难并且意见不能全部统一，也就使住房维修资金不能够正常运作并发挥其应有作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法进行。政府代管住房住房维修资金，虽然能够保证资金的安全，但同时也增加了基金申请使用的难度，从而使维修资金使用比例低、利用率低的现象较为突出。政府可以制定相关法规，简化住房维修基金的申请程序，以方便居民使用住房维修基金。同时政府应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。因此，在业主表决手续、维修和验收资料齐全的基础上，不应拒绝批准使用和拒绝支付款项。

（四）加强政府监管并引入第三方监督机构

行政管理部门应减少对住房维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，同时建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。

引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。

（五）有效实现房屋维修基金的保值增值

由于我国房屋维修基金的本身特点，进行资本运作时就要符合下面要求：安全性高，流动性强，收益率高。住房维修基金要得到更好的保值增值，不仅取决于一个国家资本市场的发育程度，而且还与管理机构的投资决策水平息息相关。根据经济形势现状，住房维修基金可用于新股认购、国债的现货和国债回购等方面。

四、结束语

随着住房维修基金被广泛关注，申报程序繁琐，住房维修基金的欠缴迟缴，监管力度不够等问题日益凸显出来，应引起高度重视。应尽快出台相应专项法规，设立统一的机构等加强对住房维修基金的管理，使之发挥应有的作用。

参考文献：

[1]赵玉梅.浅谈物业维修基金管理.科技创新与应用，2012

[2]戴菲.房屋维修基金数据整理与信息化.科技资讯，2012

[3]廖红.浅论物业公共维修基金的管理.现代物业，2011

房屋维修基金范文第9篇

【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题

一、我国物业维修基金的相关概念

为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。

二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题

（一）物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。

第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。

另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。

第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

结束语

随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。

参考文献

[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版

[2]孙丽丽.物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D].华东政法大学，2009年

房屋维修基金范文第10篇

在2006年的工作中，我办严格执行了物业管理相关的政策法规，同时按照城市综合管理局的总体工作部暑，结合珲春实际情况，对全市的物业进行了规范的管理工作。具体主要抓了以下几个方面的工作。

一、进一步强化单位的制度建设

今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。

二、建立、建全单位的档案管理工作

为保存好我办的相关档案资料，实世界秘书网版权所有,行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到党校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：（1）开发建设单位确保自管的房屋；（2）使用房屋进行抵顶维修基金的房屋；（3）欠缴维修基金的房屋；（4）维修基金缴纳比较齐全的房屋；为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、“物业维修基金”的管理工作

（1）、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。

（2）、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。

（3）、催缴“维修基金”的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。

四、业主委员会的管理工作

为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。

五、“基金”的使用情况

今年维修基金的使用，世界秘书网版权所有,主要还是对矿区职工福利房进行维修改造。根据年初计划，现已完成了屋面防水改造（使用彩钢瓦材料）15栋，面积为7627平方米，使用资金为526,263元人民币；屋面增做防寒层共计38栋，面积为27271平方米，使用资金为810,000元。对河南矿区外墙面脱落的房屋维修了5栋。同时因为河南矿区原为商品楼的居民反应强烈，现经市政府相关领导批准后，又对其使用“sbs”防水材料进行补修，现已经补修完工的面积约为8000多平方米。

六、物业管理企业的资质管今年，物业管理企业的三级以下的资质审批下放到地方之后，我办将全市的原物业管理企业又重新进行了资质审批及建档。经过审查，具备三级资质管理的企业共四家，即：珲春市为民物业管理有限公司、珲春富达建筑安装有限公司物业分公司、珲春森林山物业管理有限公司、珲春市万达物业管理有限公司。取消了珲春市城管物业管理有限公司及珲春宏建物业管理有限公司的物业管理资质。同时对吉兴物业管理有限公司限期办理物业管理资质，否则将要求其退出我市的物业管理行业。从而进一步净化了我市的物业管理市场，推动其逐步走入规范化的轨道上。

七、来年的工作计划

1、大力提倡业主委员会的成立；

2、严格控制好物业管理用房的配置情况；

3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识；

4、进一步建立健全“专项维修基金”的收缴制度；

5、清理整顿全市的物业管理行业市场；